1、1天鹭邢台项目整体定位及开发策略天鹭邢台项目整体定位及开发策略中国中国河北河北 邢台邢台本报告是严格保密的。中国中国河北河北邢台邢台21开发背景解析1本报告是严格保密的。3项目区位本项目位于邢台市东北部，距离城市核心道路中兴大街约4项目区位本项目位于邢台市东北部，距离城市核心道路中兴大街约4公里，客户心理认知陌生感较强公里，客户心理认知陌生感较强?本项目位于邢台市东北边缘区，邢州北路以京珠高速京珠高速本项目本项目本项目位于邢台市东北边缘区，邢州北路以东、邢台二中以西、规划金泉大街以南、郭守敬大道以北。与城市各主要节点距离为：?距旧城中心约4km，车行约510分钟?距西北新城约4km车行约5102、分钟107国道国道京珠高速京珠高速本项目本项目?距西北新城约4km，车行约510分钟?距火车站约3.5km，车行约510分钟?距京珠高速和规划高铁站邢台东站约5公里，车行约10分钟距距老老车行钟?项目距离老城城市中心有一定距离，客户心理认知陌生感较强，但物理距离相对较近。老老城核心区4公城核心区4公里里新政府所在地新政府所在地里里旧城中心旧城中心本报告是严格保密的。4交通条件分别通过城市主干道邢州北路和郭守敬大道连接老城中心、交通条件分别通过城市主干道邢州北路和郭守敬大道连接老城中心、新城中心，通过高铁、107国道和京珠高速连接外部城市，交通条件便利新城中心，通过高铁、107国道和京珠高速连接3、外部城市，交通条件便利往内往内?市政公交设电信大厦电信大厦和邢州路北口邢州路北口公交站107国107国道道京珠高京珠高速速通往石家庄通通往石家庄通往内往内邱邱?市政公交设电信大厦电信大厦和邢州路北口邢州路北口公交站，主要线路连通城市中心、森林公园和高速路口：?20路：金宫花园高速路口?22路：森林公园邢西市场道道速速邢州邢州北北?23路：世纪明都百虎村?27路：火车站南王段?28路：义乌市场德龙钢铁公司郭守敬大道郭守敬大道北北路路通往高速、高铁通往高速、高铁? 盛世公馆售楼员代表于先生：盛世公馆售楼员代表于先生：我家就住在电信大厦附近，那边离高速和107多近啊，并且还有好几趟公交往市区跑邢北汽4、车站邢北汽车站通往老城通往新城通往老城通往新城通往邯郸通往邯郸通往沙河市通往沙河市邢北公交站邢北公交站还有好几趟公交往市区跑。?郭守敬大道：紧邻地块南侧，是项目所在区域连接新城中心和京珠高速、石武高铁邢台东站的必经之路，为城市东西向两条主干道之一，将要打造成为河北省最大的景观大道。郭守敬大道郭守敬大道本报告是严格保密的。大道。?邢州北路：规划向北打通，紧邻地块东侧，为城市南北两条主干道之一，是项目连接老城中心的最快捷道路。公交站点公交站点5周边配套周边具有邢台二中北校区教育配套，但目前无市政供暖，且周边配套周边具有邢台二中北校区教育配套，但目前无市政供暖，且商业配套严重不足商业配套严重不足东风5、东风4S4S店店工矿宾馆酒店工矿宾馆酒店邢州邢州北北小太阳幼儿园小太阳幼儿园东风东风4S4S店店工矿宾馆酒店工矿宾馆酒店本项目本项目北北路规划路路规划路邢台二中邢台二中小太阳幼儿园小太阳幼儿园盛德汽车服务盛德汽车服务工矿宾馆工矿宾馆世纪名世纪名都都义乌商品市场义乌商品市场三丰超市三丰超市第二医院第二医院县医院门诊部县医院门诊部中国移动中国移动盛德汽车服务盛德汽车服务第第55加油站加油站宝田小康汽车宝田小康汽车凤巢园小区凤巢园小区工矿宾馆工矿宾馆都都? 地块周边现有教学资源和医疗资源较为丰富：?市重点中学邢台二中位于项目东侧县医院门诊部县医院门诊部中国移动中国移动凤巢园小区凤巢园小区市重点中学邢6、台中位于项目东侧?邢州北路分布着县医院、第二医院等医疗机构?市政设施及现代城市商业配套缺乏：目前无市政供暖，周边没有大型购物中心、健身场所等配套，生活和商业氛围较差。?邢州北路和郭守敬大道两侧分布着众多4S店以及档次较低的汽车美容和维修店?邢台二中北校区：紧邻地块东侧，是省级示范性普通高级中学、市重点高中，教学质量在全市范围内处于领先水平，本报告是严格保密的。4S店以及档次较低的汽车美容和维修店。学生高考成绩连年位居全市前列。6地块现状地块内部现状为农田和低矮建筑，地块方正、地形较为平坦，地块现状地块内部现状为农田和低矮建筑，地块方正、地形较为平坦，布局有不可搬迁变电站布局有不可搬迁变电站变电7、站地块北部村落地块内小学地块内部市政道路变电站地块北部村落地块内小学地块内部市政道路高压线高压线邢台邢台二二中中邢台中邢台中地块东侧红线地块内部农田地块东侧红线地块内部农田本报告是严格保密的。7地地块块规划未来被规划未来被市市政道路划分为六政道路划分为六块块，街区意向明显，街区意向明显块块市块市块金泉大街(次干道金泉大街(次干道)整体规划整体规划交通规划交通规划邢邢平平整体规划整体规划B区地块以二类居住用地为主, 含部分沿路带状绿地高压走廊防护绿地B-3地块B-4地块交通规划交通规划B区机动车出入口一律不得直接开向金泉大街和邢邢州北路(州北路(主主平安路平安路( (平平安西路(可安西路(可调调8、长信南街长信南街地、高压走廊防护绿地及市政公用设施用地其中市政设施:B区应安排一处占地面积开向金泉大街和邢州北路主主干道干道)( (支路支路)豫让西街豫让西街调调整整)B区应安排处占地面积不小于1.9公顷的24班小学; 派出所; 消防站; 中水深度处理站等B B地块地块B B地块地块B-2地块B-1地块A区地块主要机动车出入口应开向豫让西街和邢州路豫让西街豫让西街A地块以城市公园用地（A-1）为主，含部分宾馆（A-2地块）、文化娱A A A A地块地块地块地块A-2地块A-3地块州路A区主要步行出入口应开向平安路郭守敬大道郭守敬大道( (主干道主干道)馆（A 2地块）、文化娱乐用地（A-3地块9、）、沿路带状绿地A A A A地块地块地块地块A-1地块平安西路可调整本报告是严格保密的。( ()8资源条件项目内部和周边分布着市政水系、邢台森林公园、中央生态资源条件项目内部和周边分布着市政水系、邢台森林公园、中央生态公园、邢台二中，水资源、森林资源以及教育配套资源丰富公园、邢台二中，水资源、森林资源以及教育配套资源丰富水资源水资源水资源水资源? 在地块东侧，有市政水系（排洪渠道）自B-4流入项目区域，由B-2地块流出，水系进出口位置固定，宽约2530米，水深2.5米，中水系统水，水量大且较为清森林资源森林资源深 .5米，中水系统水，水量大且较为清洁。? 在项目区域之内，可自由组织支流水系，10、为项目进行水景布局，创造了得天独厚的条件。水资源水资源邢台邢台二二中北校区中北校区水系进出固定通道水系进出固定通道森林资源森林资源? 北侧1km邢台森林公园和动物园，占地5580亩；? 未来项目东南16平方公里煤矿塌陷区建成中央生态公园标定区域生态价值邢台森林公园邢台森林公园森林资源森林资源邢台中北校区邢台中北校区成中央生态公园，标定区域生态价值。本报告是严格保密的。9前前提提条件条件整体地整体地块块已有两版方案已有两版方案提提出，启动区规划设计方案已出，启动区规划设计方案已提提块提块提完成完成已有的两个方案，定位过低已有的两个方案，定位过低108已经报规的规划已经报规的规划方案二已出两个方案11、。方案一：定位为职工住宅楼。方案二：定位为商品房。?项目所在片区为B2区（108亩），现已取得土地证，且有确认地接标识（墙），作为启动项目，由于前两个方案均过低，项目进一步定位为引领邢台未来10年内的顶级楼盘，并要打造出天鹭房地产品牌。证，且有确认地接标识（墙），作为启动项目，规划更改机会较小。?本小区定位于高档舒适的新型住宅，沿街商业、文教设施齐备，配套设施齐全的休闲居住区。?采取多层住宅、高层住宅、花园洋房相结合的布本报告是严格保密的。?采取多层住宅、高层住宅、花园洋房相结合的布局方式。10技术指标技术指标占地面占地面A区地块11.97金泉大街(次干道金泉大街(次干道)建筑控制线退道路红线12、距离建筑控制线退道路红线距离B地B-3141.57亩B-4103.60亩积(公顷)积(公顷)B区地块26.29总占地面积49.11容积率容积率经经济济技技经经济济技技术术术术地块建筑B-1B-2容积率容积率R R2.0项目建项目建筑高度筑高度住宅限高100米术术术术指指标标指指标标邢州北路(主邢州北路(主干干平安路(平安路(支支控制线退148.32亩108.54亩A筑高度筑高度限制限制酒店限低60米?市政水系规划总宽度50米,河道宽2530米项项项项干干道道)支支路路)退绿线不234.63亩宽2530米。?位于B-1地块的变电站不可更改位置?地块B-2占地面积为108.54亩，项项项项目目用用13、地地目目用用地地规规规规郭守敬大道(主干道郭守敬大道(主干道)小于3.0m块面积亩，土地使用现已得到审批。?项目地块A、B-1、B-3、B-4的具体规划面积和指标有待进一步规规规规划划指指标标划划指指标标A地块的公建建筑应满足退郭守敬大道道路红线距离不小于90米, 退邢州北路道路红线距离不少于35米 退平安路道路红线距离不小于20米的退距要求距离要求本报告是严格保密的。确定。米,退平安路道路红线距离不小于20米的退距要求求11项目属性界定项目属性界定四四线城市线城市边边缘缘四四线城市线城市边边缘缘线城市缘线城市缘线城市缘线城市缘认知陌生区域、有一定综合资源认知陌生区域、有一定综合资源认知陌生区14、域、有一定综合资源认知陌生区域、有一定综合资源首席大规模首席大规模首席大规模首席大规模综合开发项目综合开发项目综合开发项目综合开发项目首席大规模首席大规模首席大规模首席大规模综合开发项目综合开发项目综合开发项目综合开发项目区位区位城市发展的非热点区域周边周边交通交通区域氛围地段、认知度陌生道路交通发达，公共交通欠佳交通交通资源资源道路交通发达，公共交通欠佳周边分别有公园、学校等非一流资源本报告是严格保密的。12小城小城?邢台城市规模较小、客群面窄、首位度低，定位为全国五线城市邢台城市规模较小、客群面窄、首位度低，定位为全国五线城市大盘大盘大盘大盘?整体占地面积700亩，项目规模目前远超其他市场15、项目，未来几年也罕有对手整体占地面积700亩，项目规模目前远超其他市场项目，未来几年也罕有对手高目标高目标高目标高目标?项目被寄予项目被寄予：“建省内建省内一一流名盘流名盘、树企业树企业一一高目标高目标高目标高目标项目被寄予项目被寄予：建省内流名盘建省内流名盘、树企业树企业流形象、创项目一流收益”的目标流形象、创项目一流收益”的目标本报告是严格保密的。132成功是怎样炼成的2本报告是严格保密的。14世联观点：世联观点：大盘的成功因素大盘的成功因素各不相同各不相同大盘的成功因素大盘的成功因素各不相同各不相同但但成功标准与模式成功标准与模式完全相似完全相似案例案例我们称之为：我们称之为：大盘气场大16、盘气场案例案例：大连红星海世界观：大连红星海世界观本报告是严格保密的。151 1销售上领袖领袖全城1 1销售上领袖领袖全城本报告是严格保密的。162 2改变城市居民固有的区域认知区域认知2 2改变城市居民固有的区域认知区域认知1600016000元元/ /1600016000元元/ /2007年2010年5000元/2007年2010年5000元/本报告是严格保密的。173 3全城全城关注受到主流人群追捧追捧3 3全城全城关注，受到主流人群追捧追捧本报告是严格保密的。184 4惊爆惊爆式启动价格迅速走高4 4惊爆惊爆式启动，价格迅速走高惊爆式开盘惊爆式开盘? 09年11月二期开盘，共到场50017、余组客户到场余组客户 当场销售367套，回款4.7个亿，一夜倾城? 10年6月三期开盘共到? 10年6月三期开盘，共到场600余组客户 当场销售381套，刷新大连开盘当日成交纪录14000元/14000元/本报告是严格保密的。2008年2010年2008年2010年7000元/7000元/195 5相似相似的品牌大盘成功之路5 5相似相似的品牌大盘成功之路产品产品利润利润? 惊爆式开盘? 一夜倾城的极限去化速度? 适度领先的产品力产品产品? 项目的高端认同? 企业的品牌追随? 价格迅速走高? 榨取高额利润利润利润? 引发全城热点速度速度? 震撼的现场展示品牌品牌本报告是严格保密的。20明确我们18、的学习目标明确我们的学习目标明确我们的学习目标明确我们的学习目标大盘的成功模式相似，但不同城市的大盘在规划、产大盘的成功模式相似，但不同城市的大盘在规划、产品品配套配套园林景观与营销方式的打造程度上却因城园林景观与营销方式的打造程度上却因城品品、配套配套、园林景观与营销方式的打造程度上却因城园林景观与营销方式的打造程度上却因城市能级不同展现出明显的区别市能级不同展现出明显的区别天津天津大连大连唐山唐山本报告是严格保密的。21一线城市拥抱资源一线城市拥抱资源二线城市强调形式感二线城市强调形式感规划规划一线城市拥抱资源一线城市拥抱资源，二线城市强调形式感二线城市强调形式感天津万科东丽湖天津万科东丽19、湖唐山鹭港唐山鹭港规划规划线城市大连亿达第五郡大连亿达第五郡自造强势资源规划上拥抱资一线城市自造强势资源，规划上拥抱资源二线城市强调形式突出大盘的规划尺二线城市强调形式，突出大盘的规划尺度三线城市简单的兵营式排列对位项目本报告是严格保密的。三线城市简单的兵营式排列，对位项目周边的资源22一线城市全方位的产品竞争一线城市全方位的产品竞争二线城市单点突出二线城市单点突出产品产品一线城市全方位的产品竞争一线城市全方位的产品竞争，二线城市单点突出二线城市单点突出天津万科东丽湖天津万科东丽湖唐山鹭港唐山鹭港产品产品线城市大连亿达第五郡大连亿达第五郡突出的产品创新与设计感用一线城市突出的产品创新与设计感，20、用材、细节与色彩上精雕细琢二线城市注重舶来建筑风格符号的应有二线城市注重舶来建筑风格符号的应有，色彩变化三线城市突出项目整体的城市意向简本报告是严格保密的。三线城市突出项目整体的城市意向，简约的现代风格23一线城市自造强势配套一线城市自造强势配套二线城市引入公共配套二线城市引入公共配套配套配套一线城市自造强势配套一线城市自造强势配套，二线城市引入公共配套二线城市引入公共配套天津万科东丽湖天津万科东丽湖唐山鹭港唐山鹭港唐山一中配套配套医疗配套线城市大连亿达第五郡大连亿达第五郡高端商务会议配套；顶级冲浪一线城市高端商务会议配套；顶级冲浪、滑雪等休闲配套二线城市利用政府搬迁利好自建中二线城市利用政府21、搬迁利好，自建中、小学，20万风情商业街三线城市利用外部的城市生活配套本报告是严格保密的。三线城市利用外部的城市生活配套24线园林里房子线园林里房子二线景观主轴旁的房子二线景观主轴旁的房子园林园林一一线园林里房子线园林里房子，二线景观主轴旁的房子二线景观主轴旁的房子天津万科东丽湖天津万科东丽湖唐山鹭港唐山鹭港园林园林线城市大连亿达第五郡大连亿达第五郡大面积湿地水景多条景观主一线城市大面积湿地水景，多条景观主轴与节点，利用多方位观景带动物业价值的提升线城市具有仪式感的景观主轴标定二线城市具有仪式感的景观主轴，标定项目档次，利用乔木清晰社区界限本报告是严格保密的。三线城市小而散的情趣小品节点，无大22、规模园林25一线城市营销企业，突出热点，二线城市营销区域，一线城市营销企业，突出热点，二线城市营销区域，营销营销富含故事性富含故事性天津万科东丽湖天津万科东丽湖唐山鹭港唐山鹭港营销营销线城市大连亿达第五郡大连亿达第五郡营销城市项目与企业的责任一线城市营销城市、项目与企业的责任，明确的提出自己的核心价值，引发全城热点线城市营销区域突出自己的市场领二线城市营销区域，突出自己的市场领先点，富有故事性本报告是严格保密的。三线城市低端营销仅关注户型与性价比，添加少量价值标签26不同城市的成功大盘在多个方面的打造程度是不尽项目的不同城市的成功大盘在多个方面的打造程度是不尽项目的不同城市的成功大盘在多个方面23、的打造程度是不尽项目的不同城市的成功大盘在多个方面的打造程度是不尽项目的成功大盘各方面打造力度的不同是因其所根植的城市不同即即: :成盘成盘超越幅超越幅即即: :成成功的品牌大功的品牌大盘盘对市场的对市场的超越幅超越幅度度是基于城市的发展阶段和客户需求是基于城市的发展阶段和客户需求本报告是严格保密的。度度是基于城市的发展阶段和客户需求是基于城市的发展阶段和客户需求273我们的机会在哪里？3关于城市关于城市、区域区域关于城市关于城市区域区域关于客户关于客户关于市场关于市场本报告是严格保密的。28关于城市关于城市关于城市关于城市观观点点观观点点“我们应该，而且也必须改变“我们应该，而且也必须改变城24、市的固有格局城市的固有格局”城市的固有格局城市的固有格局。本报告是严格保密的。29城市价值判断标准仍以桥东桥西划分城市价值判断标准仍以桥东桥西划分本项目位于东部价值洼地本项目位于东部价值洼地城市价值判断标准仍以桥东桥西划分城市价值判断标准仍以桥东桥西划分，本项目位于东部价值洼地本项目位于东部价值洼地城市发展轨迹是由东到西发展整体价值桥桥西北新区城市发展轨迹是由东到西发展，整体价值认知仍为传统的桥东、桥西区的区别，“住西不住东”“住西不住东”是客户选择区位的第一反映。桥西桥东桥东区：桥东区：老城区配套完善，城市环境较差，意向破旧，未来将随城市旧改更新意向七里河意向桥西区：桥西区：新城区，配套完善25、，环境较桥东优良西北新区西北新区：桥西区的延伸随着行政中价值降低方向金域首府销售代表访谈金域首府销售代表访谈：城市还是按照桥东和桥西划分的，价值能差很多，基本上有点钱都愿意往桥走境好很多西北新区西北新区：桥西区的延伸，随着行政中心的搬迁成为居住价值的峰值点七里河七里河：缺乏城市配套，改造已完成，未来将成为生态住区愿意往桥西走，环境好很多阳光国际住户张先生访谈：阳光国际住户张先生访谈：电信大厦那边我去过，都到桥东了，我感觉还是不会买那边的，本项目所在区域处于桥东区北部，仍属于桥东区认知，周边陌生，为桥东本项目所在区域处于桥东区北部，仍属于桥东区认知，周边陌生，为桥东本报告是严格保密的。过，都到桥26、东了，我感觉还是不会买那边的，房子倒是便宜，就是周边东西太少了区价格洼地区价格洼地30西北新区以全新的城市意象及城市功能西北新区以全新的城市意象及城市功能成为全市价值最高区域成为全市价值最高区域西北新区以全新的城市意象及城市功能西北新区以全新的城市意象及城市功能，成为全市价值最高区域成为全市价值最高区域桥东区西北新区城市低价值板块认知城市最高价值板块认知价值认知居住环境较差，以破旧民房新区意向，道路宽阔，环境整洁价值认知区域意向为主成熟的城市价值强化老城政府搬迁预期提前释放，将成为区域意向未来定位成熟的城市价值，强化老城中心地位政府搬迁预期提前释放，将成为新的城市中心未来定位旧旧新新VSVS本27、报告是严格保密的。31市场处于较为初级的发展阶段市场处于较为初级的发展阶段，城市价值城市价值、产品产品、客户尚未客户尚未市场处于较为初级的发展阶段市场处于较为初级的发展阶段，城市价值城市价值、产品产品、客户尚未客户尚未形成明显分级形成明显分级价值梯度项目名称区位价格客户分类价值梯度项目名称区位价格客户分类第金域首府西北新区4000-4200资源占有23，改善升级46，刚需刚改33阳光巴厘岛桥西5000资源占有26，改善升级45，刚需刚改29燕云台桥西高层5500多资源占有30改善升级图例图例第一梯队燕云台桥西高层5500，多层7000资源占有30，改善升级44，刚需刚改2679号院桥西洋房7028、00；别墅10000尚未开盘，资源占有型客户居多天一城桥东4500资源占有27，改善升级图例图例第一梯队第二梯队第三梯队第一梯队第二梯队第三梯队45，刚需刚改28永辉巴黎达活泉区5000资源占有31，改善升级51，刚需刚改18百合小筑达活泉区3300资源占有23，改善升级30刚需刚改47市场未形成明确价值梯度：市场未形成明确价值梯度：价值相近的项目分布并无明显规律，点式散落在各地，并未形成明的房地产板块第二梯队区30，刚需刚改47麒麟郡桥西4200资源占有18，改善升级45，刚需刚改37水榭翰城桥西3700资源占有14，改善升级37，刚需刚改49显的房地产板块不同档次客户出现在同一类项目之中：29、不同档次客户出现在同一类项目之中：并未产生明确针对各类客户的项目，大部分项目之中客户高度复合但产品未形成区分队，刚需刚改新华里188号桥东3900资源占有21，改善升级43，刚需刚改36第自然城桥东3500资源占有16，改善升级53，刚需刚改32本报告是严格保密的。户高度复合，但产品未形成区分市场处于较为初级的发展阶段，挑战、突破现有市场情况势在必行市场处于较为初级的发展阶段，挑战、突破现有市场情况势在必行第三梯队万和城桥西3400资源占有11，改善升级32，刚需刚改57阳光水岸七里河区2600资源占有6，改善升级28，刚需刚改6632市场发展三阶段模型市场发展三阶段模型世联模型世联模型本项目30、处于房地产市场发展的初级阶段，价值标签的建立是成本项目处于房地产市场发展的初级阶段，价值标签的建立是成功功的基石的基石功功细分需求提升品质细分需求提升品质建立标签建立标签第一阶段第二阶段第三阶段第一阶段第二阶段第三阶段市场条件房地产市场起步阶段，同质化竞争严重，产品和客户都没有明显分级，不同档次的房地产市场快速发展期，不同档次的产品已经形成明确的板块，同一板块内的产品房地产市场成熟阶段，产品品质已经建立了较高的市场平台标准，再突破就意味着客户出现在同一项目中相对匀质成本的大幅提升针对某档客户提升居住品在满足品质需求的基础上使竞争策略根据价格承受能力的不同对客户进行分级，选定某一档次建立其身份标31、签针对某一档客户提升居住品质的细节需求，在建筑设计、园林景观、配套设施等方面打造更强的产品力在满足品质需求的基础上使社区形象与客户的价值取向相符，以特定的生活方式吸引特定的置业人群本报告是严格保密的。33挖域挖域建立什么样的标签？可建立什么样的标签？可挖挖掘出四大区掘出四大区域域机会机会北部新区北部新区高铁开通高铁开通高铁开通高铁开通森林公园森林公园景观大道景观大道本报告是严格保密的。34机会机会一一：北部新区规划北部新区规划机会机会：北部新区规划北部新区规划北部新区现代化综合新区的落成，将推动城市价值峰值北移北部新区现代化综合新区的落成，将推动城市价值峰值北移北部新区的大致范围为郭守敬大道以32、北，京广线以西，白马河以南，南水北调干渠以东。北部新区是以商住、办公为主是以商住、办公为主兼有部分生产职能的综合新区兼有部分生产职能的综合新区。在未来58年的时间里，将北部新区建设成超越达活泉公园地段的城市新中心区域超越达活泉公园地段的城市新中心区域。北部居住、办公区北部居住、办公区高铁站北部新区规划设施落地北部新区规划设施落地邢台市政府：邢台市政府：搬迁至西北新区，北部域的发得到政策性提振极大增老城核心区老城核心区区域的发展得到政策性提振，极大增强了该区域的竞争力。龙岗商业中心：龙岗商业中心：位于西北新区，新的工业产业园区工业产业园区七里河生态区七里河生态区城市商业极点环境的改善、市政配套的33、建设：环境的改善、市政配套的建设：白马河改造，预计2012年完成七里河生态区七里河生态区本报告是严格保密的。河改造，预计2012年完成高铁站高铁站：2011年通车35机会二机会二：高铁站的拉动高铁站的拉动机会二机会二高铁站的拉动高铁站的拉动高铁站邢台东站作为北部新区东极，将极大促进北部高端形象的融合高铁站邢台东站作为北部新区东极，将极大促进北部高端形象的融合京广铁路京广铁路通往石家庄、北京通往石家庄、北京石武高铁石武高铁铁路站邢台站邢台东站所属铁路线路京广线石武高铁运营时间正在使用2011年底通车西北新区西北新区邢台东站邢台东站停靠车型普速列车（T/K）高速列车（D/G）运行方式客货混跑客运专34、线停靠车辆数市级车站停靠级别较低停靠西北新区西北新区老城中心老城中心石武高铁石武高铁郭守敬大道郭守敬大道邢台站邢台站停靠车辆数市级车站，停靠车辆较多级别较低，停靠车辆较少运行速度最高160km/h最高350km/h到北京历时4小时1小时20分老城中心老城中心停靠时间410分钟12分钟客户群体普通消费者中、高端消费者高铁之下的首个城市节点：邢台东站距本项目通往郑州、武汉通往郑州、武汉高铁之下的首个城市节点：邢台东站距本项目约5公里，驱车不到10分钟。作为城市重要的形象工程，未来高铁站将成为城市门户和通勤经济区，门户经济带效应将会有极大的体现，同时提升项目所在区域的人气和城市氛围本报告是严格保密的35、。同时提升项目所在区域的人气和城市氛围。36机会三机会三：森林公园的生态价值森林公园的生态价值机会三机会三：森林公园的生态价值森林公园的生态价值森林公园及未来城市生态公园的规划，将大大提升北部地区的生态价值森林公园及未来城市生态公园的规划，将大大提升北部地区的生态价值邢台森林公园邢台森林公园公园名称占地面积主要特征邢台森林公园584公顷已建成；白马河边缘，防护公园，城市绿肺动物园邢台森林公园邢台森林公园中央中央生生林公园市绿肺，动物园中央生态公园1600公顷在建；环城生态带中最大；塌陷区，生态恢复紧迫性，建设意向最强，2015年全部建成生生态公园达活泉公园态公园达活泉公园达活泉公园60公顷已建36、成；城市公园，规模较小，目前达活泉泉水目前停涌滨江生态公园1380公顷建设规划借势南水北调工程，身临其境感不强七里河生态区七里河生态区七里河生态区1466公顷（包括建筑）在建；水景造势，但城市意向不足目前城市核心公园达活泉公园泉水已经停涌，在规模和持续性方挖掘的生态潜力逐渐变小七河七里河生态区七里河生态区和可持续性方面可挖掘的生态潜力逐渐变小；七里河生态区和滨江生态公园，城市意向和体验感不足。本项目在未来城市核心生态公园森林公园和中央生态公园的环绕下生态价值凸显本报告是严格保密的。生态公园的环绕下，生态价值凸显。37机会四机会四：郭守敬景观大道郭守敬景观大道机会四机会四：郭守敬景观大道郭守敬景37、观大道随着郭守敬景观迎宾道的修建，项目所在区域的门户价值凸显随着郭守敬景观迎宾道的修建，项目所在区域的门户价值凸显道路名称道路参数主要功能郭守敬大道总长12公里，道路红线宽70米通过绿植和花卉的结合，打造河北省第一的景观大道，邢台首要的迎大道红线宽米省第的景观大道，邢台首要的迎宾大道泉北大街总长5公里，道路红线宽60米通过周边的绿地及天际线，形成城市意象浓厚的城市主轴新兴大总长4 2公里道路城市中轴线通过错落的建筑打造新兴大街总长4.2公里，道路红线宽60米城市中轴线，通过错落的建筑打造城市意象襄都路总长1.2公里，道路红线宽50米通过道路两侧的天际线，打造城市内部道路邢台第一道：邢台第一道：38、郭守敬大道总长约12公里，红线宽70米，是邢台最长最宽的道路，连通西北新区和邢台东站，是最为邢州路总长4公里，道路红线宽60米城市南北主干线邢台最长最宽的道路，连通西北新区和邢台东站，是最为重要的展示迎宾道路主题化：主题化：雕塑小品以郭守敬文化为主线，展示地方文化特色，打造邢台标志性大道，初步设计为6大主题段，由东向西分别是生态邢州、宜居邢州、人文邢州、印象邢州、郭守敬大道景观设计示意郭守敬大道景观设计示意本报告是严格保密的。向西分别是生态邢州、宜居邢州、人文邢州、印象邢州、科技邢州、绿野邢州。郭守敬大道景观设计示意郭守敬大道景观设计示意38北部新区承接邢台城市的发展趋势北部新区承接邢台城市的39、发展趋势，是城市与生态价值叠加的峰是城市与生态价值叠加的峰北部新区承接邢台城市的发展趋势北部新区承接邢台城市的发展趋势，是城市与生态价值叠加的峰是城市与生态价值叠加的峰值，将成为邢台城市生态门户区值，将成为邢台城市生态门户区城市的城市的城市的城市的城市的城市的城市的城市的配套完备的未来城市功能生活区配套完备的未来城市功能生活区生态的生态的生态的生态的隐藏在绿树碧水之间的居住区隐藏在绿树碧水之间的居住区高铁、景观大道尽在咫尺的城市高铁、景观大道尽在咫尺的城市名片区名片区门户的门户的门户的门户的名片区名片区门户的门户的门户的门户的本报告是严格保密的。39再思考再思考再思考再思考如何改变城市格局？如40、何改变城市格局？“西 北 新”区是城市价值峰值西 北 新区是城市价值峰值不具备可利用不具备可利用进进一一步挖掘城市未来可能的发展步挖掘城市未来可能的发展，破除陌生破除陌生本报告是严格保密的。进步挖掘城市未来可能的发展进步挖掘城市未来可能的发展，破除陌生破除陌生性，占据“北”、“新”的发展机会？性，占据“北”、“新”的发展机会？40何域何域如如何何提升区提升区域域价值价值域价的域价的区区域价域价值上值上的的“广义的产品超越广义的产品超越”广义的产品超越广义的产品超越1、区域价值拉升对位于“城北”? 项目仍处于陌生区域，大盘需通过自身造势与西北项目仍处于陌生区域，大盘需通过自身造势与西北新区共同站41、入价值高地2、产品示范对位于“新”? 寻找城市中高产品力的产品，以全新的形象对应相应的高价值定义本报告是严格保密的。应的高价值定义41关于客户关于客户关于客户关于客户观观点点观观点点“抓住关键的人物，紧扣他们“抓住关键的人物，紧扣他们的需求的需求”的需求的需求。本报告是严格保密的。421010万的年消化额决定了客户不能单万的年消化额决定了客户不能单一一，需要全面覆盖全市客群需要全面覆盖全市客群，1010万的年消化额决定了客户不能单万的年消化额决定了客户不能单，需要全面覆盖全市客群需要全面覆盖全市客群，以主流产品为主要产品以主流产品为主要产品项目名称物业类型单价年销售面积项目名称物业类型单价年销42、售面积阳光水岸多层、小高2100元/约80000 由于本项目的规模性以及2的容积率，可实现产品复合化（洋房、小高层、高层），可同期推出多种产品单纯凭单盘消化量来判断阳光水岸多层、小高层2100元/约80000金域首府高层4300元/约48000期推出多种产品，单纯凭单盘消化量来判断消化速度意义不大 但是，10万平米的消化速度在市场上仍是两天一城多层、小高层、高层4500元/约50000本项目消化速度年均面积消化速度年均面积 5252万万/5/5年年 1010万平万平个最为热销项目的总和，消化压力巨大。且如若三种物业形态同期启动，资金占用多，风险较高本项目消化速度年均面积消化速度年均面积= =543、252万万/5/5年年= =1010万平万平米，几乎相当于两个市场热销项目总和米，几乎相当于两个市场热销项目总和风险较高基于市场情况及目标有如下策略：基于市场情况及目标，有如下策略：策略1：全面覆盖，主流产品策略1：全面覆盖，主流产品大盘先期的快销及安全启动，就决定了本盘必须捕捉全部的客户，以市场主流产品作为主力产品，本报告是严格保密的。才能保证项目的安全销售43通过市调及访谈通过市调及访谈，邢台置业人群按支付力划分主要为邢台置业人群按支付力划分主要为：顶级财富顶级财富、通过市调及访谈通过市调及访谈，邢台置业人群按支付力划分主要为邢台置业人群按支付力划分主要为：顶级财富顶级财富、升级改善型和刚44、需刚改型，其中升级改善型客户为主流人群升级改善型和刚需刚改型，其中升级改善型客户为主流人群置业构成：贸易、工程、物流、厂矿资源置业产品：别墅、洋房置业目的：财富标榜、自住、资产沉淀顶级高高置目的财富标榜自住资产沉淀总价承受：50万以上代表项目：作品别墅、阳光巴厘岛、天一城置业构成：公务员、教师、企业中高层财富客户置业产品：高层、多层置业目的：居住环境改善、自住总价承受：35万50万代表项目：阳光巴厘岛、自然城、新华里188升级改善型客户升级改善型客户支付力支付力置业构成：厂矿职工、城市中坚置业产品：高层置业目的：自住置业目的：自住总价承受：20万35万代表项目：水榭翰亭、阳光水岸刚需刚改客户刚45、需刚改客户低低本报告是严格保密的。44本项目抓主流、全覆盖的客户策略本项目抓主流、全覆盖的客户策略核心客户核心客户：改善型客户城市中高端置业主流人群领领边边核心客户核心客户：改善型客户，城市中高端置业主流人群。核心客户核心客户袖客户袖客户缘客户缘客户领袖客户领袖客户：资源占有型，城市顶级支付人群。边缘客户边缘客户：刚需刚改型，城市中低端置业群体。核心客户核心客户领袖客户领袖客户边缘客户边缘客户Key WordsKey WordsKey WordsKey WordsKey WordsKey Words总价品质配套升级标签圈层总价品质配套升级标签圈层占有占有顶级顶级价格配套价格配套性价比性价比 初46、级初级本报告是严格保密的。占有占有顶级顶级性价比性价比 初级初级45顶级财富客户顶级财富客户A A- -I I- -OO分析分析顶级财富客户顶级财富客户A A I I OO分析分析 同圈层内的交往； 注重身份感，愿意为突出身份地位的行为或资产支付大量金钱；?客户核心价值观关键词：客户核心价值观关键词：A Activites行为ctivites行为注身份愿身份位的行资产支付钱 跟风效应明显，在个别高端消费这的带动下，极易影响其他高端消费群体的消费导向；圈层感资源占有圈层感资源占有 追逐市场最高端的产品享受I Interestnterest 乐于分享自己的消费感受及嗜好； 欣赏认知较为保守，对过于47、现代或潮流尖端事物兴趣点不高；身份体现高端享受身份体现高端享受I Interestnterest兴趣兴趣欣赏认知较为保守，对过于现代或潮流尖端事物兴趣点不高； 注重体验之后带来的真切感受； 勤于交际，并乐于圈层内的人际往来带来的群体活动欣赏品味保守注重高端附加价值欣赏品味保守注重高端附加价值OOpinionspinions观点观点 跳脱市场现有平台且满足情感期许的产品能够实现市场溢价； 在小事上力求完美，并对每一个有理念的细节报以极大的感动和热情； 产品之外的高端附加价值是吸引购买力的重要因素本报告是严格保密的。观点观点产品之外的高端附加价值是吸引购买力的重要因素 关注社会、关心小集体、关爱家48、人46升级改善型客户升级改善型客户A A- -I I- -OO分析分析升级改善型客户升级改善型客户A A I I OO分析分析A Activitesctivites喜欢热闹的生活方式，追逐城市热点追求城市生活的便利性享受城市配套?客户核心价值观关键词：客户核心价值观关键词：行为行为追求城市生活的便利性，享受城市配套以提升现有生活质量为行动指导享受便利商业带来的城市化消费感受；便利性商业配套便利性商业配套I Interest兴趣nterest兴趣享受便利商业带来的城市化消费感受；热爱自然，钟情于公园及绿地带来的绿色生态感受；崇尚健康的生活方式，利用闲暇时间进行体育活动，如：羽毛球，乒乓球等自然感49、受自然感受家庭至上家庭至上乒乓球等OOpinionspinions尤为重视“家庭至上”的观念，希望房子客厅能大一些，便于家庭聚会；家庭至上家庭至上安逸居住环境安逸居住环境OOpinionspinions观点观点生活配套和商业配套对于升级改善型客户来说是必不可少的；追求安逸的生活方式，在忙碌之后有个安静舒适的小区可供休息，这将大大提升社区的吸引力本报告是严格保密的。47刚需刚改客户刚需刚改客户A A- -I I- -OO分析分析刚需刚改客户刚需刚改客户A A I I OO分析分析A Activitesctivites为生活努力奋斗的一批客群，处于职业和人生的上升期；?客户核心价值观关键词：客户核50、心价值观关键词：A Activitesctivites行为行为缺乏足够的享受、休闲时间；对支出性事物要进行充分的比较和选择性价比性价比比选比选I Interest兴趣nterest兴趣朋友间的聚会和大众消费娱乐；公园、绿地、广场等开放式公共空间带来的休闲感受；追求性价比带来的满足感比选比选产品总价产品总价交交追求性价比带来的满足感；OOpinionspinions产品的性价比是刚需刚改客群考虑的首要问题；必要的公共交通配套保证出行的通达性；交交通配套通配套OOpinionspinions观点观点必要的公共交通配套，保证出行的通达性；相对完善的区域级配套，合理、可承受的产品总价是职业选择的重要因51、素。本报告是严格保密的。48客客客客群理想的分级群理想的分级资源占有客户资源占有客户资源占有客户资源占有客户升级改善型客户升级改善型客户要尊贵、要私密要尊贵、要私密典型项目：79号院客户理想：别人没有的我要舒适、要潜力要舒适、要潜力典型项目：盛世公馆、自然城客户理想：别人没有的我都要有，有天有地的低密生活，不要跟别人都混居在一起，朋友来了能一起玩玩可不能丢了面子刚需刚改客户刚需刚改客户城客户理想：在一个好的区位，一个好的环境，便利的交通，有品质的房子，可以和家人起共度玩玩，可不能丢了面子要便宜、要便利要便宜、要便利典型项目：水榭翰城客户理想：便宜的房子，一起共度本报告是严格保密的。客户理想：便52、宜的房子，离上班的地方还近，柴米油盐伸手就能够到，想去哪都不是很远49供应面积集中小高层为主流产品，与多层产品相差不大，供应主力供应面积集中小高层为主流产品，与多层产品相差不大，供应主力200以上集中在90平米-140平米的两居、小三居、大三居户型，没有形成梯度集中在90平米-140平米的两居、小三居、大三居户型，没有形成梯度两居180200200以上小三居大三居四居及以上130140160平方米四居及以上110120130米7090100盛世公盛世公馆馆金域首金域首府府阳光巴燕云台天一城麒麟郡永辉巴阳光巴燕云台天一城麒麟郡永辉巴黎黎维也纳国际新维也纳国际新城城水榭翰水榭翰城城尚品国新华里永康53、城尚品国新华里永康城市市百合小百合小70本报告是严格保密的。馆馆府府厘岛厘岛黎黎花园花园城城城城际188号际188号市市花园筑花园筑50项目开发水平较低项目开发水平较低，在规划在规划、园林园林、外立面方面处理手法简外立面方面处理手法简项目开发水平较低项目开发水平较低，在规划在规划、园林园林、外立面方面处理手法简外立面方面处理手法简单，供给同质化现象严重单，供给同质化现象严重规划：多数项目规模较小，简单的兵营式排布楼座，无特色规划理念园林：园林处理手法简单，多数仅进行硬质铺装和少量种树，整体缺天一城天一城乏规划设计感。产品设计：无明显的建筑风格或为四不像的“现代”风格，外立面设计简单，粗糙，以涂54、料为主，极少干挂石材等精加工。水榭翰城水榭翰城名都阳光名都阳光国际新城国际新城本报告是严格保密的。51稀缺、低密度产品可以标定社区档次，但产品本身不能实现高溢价稀缺、低密度产品可以标定社区档次，但产品本身不能实现高溢价?盛世公馆与金域首府虽地处同一区域，但是社区价值却不同。盛世公馆07年高层均价为4000元/平米，而金域首府在高层均价10年才升为4000元/平低密产品对高层产品的价值标定作用低密产品对高层产品的价值标定作用米，而金域首府在高层均价10年才升为4000元/平米。?导致价差的因素为，社区产品组合类型不同。盛世公馆由洋房和高层组成金域首府仅有高层种盛世公馆盛世公馆金域首府金域首府世公55、馆由洋房和高层组成。金域首府仅有高层一种产品形式。?这说明，稀缺、低密度产品能够提升社区档次，产品类型：洋房+高层价格：07年高层均价4000元/平米产品类型：高层价格：2010年12月均价4000元/平米对高层有价值标定作用4000元/平米把差价不大的事情说出来把差价不大的事情说出来本报告是严格保密的。盛世公馆金域首府洋房产品52市场发展不成熟市场发展不成熟，多数项目的核心能力仍停留在核心产品层多数项目的核心能力仍停留在核心产品层，个个市场发展不成熟市场发展不成熟，多数项目的核心能力仍停留在核心产品层多数项目的核心能力仍停留在核心产品层，个个别项目开始向外围产品层延展，不成熟市场的单点胜出效56、应明显别项目开始向外围产品层延展，不成熟市场的单点胜出效应明显邢台市场整体开发水平不高多数项目停留在核心产品层的较核心产品：与居住基本功能直接相关因素，商品房发展初期最集中的竞争层面户型质量采光交通价格核心产品层邢台市场整体开发水平不高，多数项目停留在核心产品层的较量发展初期最集中的竞争层面外围产品：产品附加值，有助于提升物业形象环境会所建筑风格品牌通风物管配套教育核产层外围产品层外延产品：区域外能感受到，竞争的最高级别会所服务人文体验身份外延产品层中式传统人文居住感受实景展示首个东南亚主题园林阳光巴厘岛阳光巴厘岛燕云台燕云台燕云台燕云台本报告是严格保密的。个别项目在产品附加值上做出一定特色，57、单点胜出即实现了成功53同时同时，市场仅通过总价简单对产品及客户进行分类市场仅通过总价简单对产品及客户进行分类，并未在并未在同时同时，市场仅通过总价简单对产品及客户进行分类市场仅通过总价简单对产品及客户进行分类，并未在并未在资源、社区感受、产品形式上给予足够分级资源、社区感受、产品形式上给予足够分级市场产品同质化严重，城市代表项目的燕云台，同样未表现出足够的产品梯度：规划设计规划设计营行列式为主性以兵营行列式排布为主，灵活性不足。楼间距40米左右，与市场大多数产品无异资源差异性资源差异性景观分级不明显景观分级不明显：以绿植辅以简单中式景观分级不明显景观分级不明显：以绿植辅以简单中式亭台为形式，58、未体现主次景观之间差异不同产品占有资源雷同：不同产品占有资源雷同：洋房产品、大户型产品、小户型产品对景观的占有相似，梯度感严重不足户型配比户型配比类洋房（多层）产品：类洋房（多层）产品：110130平米占60220300平米占40户型与高多层区大户型区小户型区仅通过总价简单对产品及客户进行分类仅通过总价简单对产品及客户进行分类并未在资源并未在资源60，220300平米占40，户型与高层大户型区别不明显大户型产品：大户型产品：160180平米，占到高层户型的30本报告是严格保密的。仅通过总价简单对产品及客户进行分类仅通过总价简单对产品及客户进行分类，并未在资源并未在资源、社区感受、产品形式上给予59、足够分级、社区感受、产品形式上给予足够分级层户型的30小户型产品：小户型产品：135140平米，占到高层产品的40，90平米占到高层产品的3054过自过自定位产梯定位产梯策略策略2 通通过自过自我分级，项目中我分级，项目中定位定位精准的精准的产产品品梯梯度度通过提供具有显著创新创新优势的稀缺型稀缺型产品加以吸引通过提供具有高识别度和标签感的社区生活感受社区生活感受，以及在此基础上具有明确比较亮比较亮通过提供区域内具有总价可比性、附加值总价可比性、附加值的经济型居住产品础上具有明确比较亮比较亮点点的主流改善产品升级改善型客户升级改善型客户资源占有型客户资源占有型客户寻找 城市中 “代表性代表性刚60、需刚改型客户刚需刚改型客户寻找 城市中 “可支付“可支付升级改善型客户升级改善型客户寻找 城市中 “更好生活感受”“更好生活感受”寻找 城市中 “代表性代表性好房子”好房子”明确的产品特色或范围内的最佳居住方案”范围内的最佳居住方案”可支付的房子优明确的改善指标（面积尺度、形式、资源等）明确的产品特色或标签本报告是严格保密的。可支付的房子优先+综合性价比55客求产客位客求产客位基于基于客客户策略寻户策略寻求求细分细分产产品的品的客客户对户对位位客户定位产品定位客户定位产品定位全覆盖、抓主流全覆盖、抓主流客户策略客户策略对应产品类型对应产品类型资源占有资源占有创新洋房对应产品-价值高层、创新洋房61、；价值高层、创新洋房；创新洋房作为尖端产品，吸引顶级财富群体眼球，兼有价值标杆作用；升级升级创新洋房价值高层对应产品-主流小高、价值高层；主流小高、价值高层；针对于此类客群的社区环境需求和升级升级改善改善建面配比建面配比针对于此类客群的社区环境需求和品质需求，以主流小高层和价值高层对位此类客群的居住需求；刚需刚改刚需刚改主流小高层对应产品-主流小高；主流小高；刚需刚改客群对于价格最敏感，以主流小高层对应此类客群；本报告是严格保密的。56在主流客群中在主流客群中有这样群人有这样群人在主流客群中在主流客群中，有这样有这样一一群人群人他们的见识广泛，需求前卫，对新鲜事物极为敏感对新鲜事物极为敏感具备62、权威影响权威影响能够影响同圈层客户带来追随追随具备权威影响权威影响，能够影响同圈层客户，带来追随追随我为“意见领袖意见领袖”本报告是严格保密的。我们称之为意见领袖意见领袖57营销起意领客在求营销起意领客在求大盘大盘营销起营销起势着力于势着力于意意见见领领袖型袖型客客户的潜户的潜在在需需求求本城市意见领袖型客户是公务员公务员大型企业中高层管理人员以及教师大型企业中高层管理人员以及教师等本城市意见领袖型客户是公务员公务员，大型企业中高层管理人员以及教师大型企业中高层管理人员以及教师等。他们人脉广泛，经常具备出差的机会，眼界开阔，需求敏感，具备影响周边人群的重要素质风情售楼中心园林主题展示阳光巴厘岛63、建筑工程公司业务经理宋先生：建筑工程公司业务经理宋先生：我经常去石家庄、郑州、北京出差，看到篮球场运动广场岛永康城郑州北京出差，看到人家那儿的房子就是好，建筑形式、景观都做的很精心细致，回到邢台一看，差距就有了，我城市花园看，差距就有了，我经常跟朋友讨论买房的事，基本都是这个观点。信号：信号：阳光巴厘岛/永康城市花园等项目，推出了市场上较为创新的展示方式，如异域风情的园林展示、篮球场配合健康生态主题等方式，迅速获得市阳光巴厘岛永康城市花园50套/月45套/月35套/月项目消化速度本报告是严格保密的。示、篮球场配合健康生态主题等方式，迅速获得市场快速的销售永康城市花园45套/月市场平均水平45564、058挖掘意见领袖的挖掘意见领袖的需求需求。本报告是严格保密的。59住住居居住住现状现状旧时单位分房低品质住宅无社区感低品无本报告是严格保密的。60房房想要什么样的想要什么样的房房子子建筑工程公司业务经理吴先生建筑工程公司业务经理吴先生：建筑工程公司业务经理吴先生建筑工程公司业务经理吴先生：想要产品独特一点的房子，不要看起来太呆板邢台二中老师孙女士邢台二中老师孙女士：绿化做得好一点，园林布局不要光是种种花，种种草户型户型邢煤集团设备管理部张先生邢煤集团设备管理部张先生：学校、超市、羽毛球馆、棋牌室这些都能集中在小区周边最好了我要好一点的我要好一点的户型户型我要好我要好一一点的点的社区社区集中在65、小区周边最好了国土局张先生国土局张先生：买一个50多万130平米左右的房子吧，户我要好点的我要好点的社区社区我要好一点的我要好一点的园林园林我要好点的我要好点的配套配套型多朝阳，不要太浪费面积在公摊上邢台法院李先生邢台法院李先生：房子住起来舒服一点不能太小也不要本报告是严格保密的。我要好我要好一一点的点的配套配套房子住起来舒服一点，不能太小，也不要太大，小区内社区氛围好一点61在房在房在在买什么买什么房房子子有购买力，但不足以支付豪宅物业不满足产品力低、社区氛围差的物业产品金域首府阳光巴厘岛别墅置业选择置业选择金域首府客户结构强势资源彰显身份作品别墅燕云台类洋房购买购买力上力上自然城客户结构发66、展前景社区、配套阳光巴厘岛金域首府力上力上限限主要倾向于购买配套完善主要倾向于购买配套完善优质优质生态、主题居住舒适度自然城水榭翰城主要倾向于购买配套完善主要倾向于购买配套完善、优质优质园林、发展前景良好、主题鲜明的物业园林、发展前景良好、主题鲜明的物业本报告是严格保密的。品质追求下限品质追求下限62置业观点置业观点一一：极为关注生活的便利性极为关注生活的便利性，运动休闲是他们日常运动休闲是他们日常置业观点置业观点：极为关注生活的便利性极为关注生活的便利性，运动休闲是他们日常运动休闲是他们日常的需求的需求? 居民需求菜场、便利店等日常生活必须商菜场、便利店等日常生活必须商业配套业配套；幼儿园、67、交自然城客户最不满意周边商业配套自然城客户最不满意周边商业配套自然城这边其他倒还可以，但是商业配套不行商业配套不行，买个菜得走挺远住在这边业配套业配套；幼儿园、交通便利性也是客户关注点。个菜得走挺远，住在这边多少有点不方便。另外，以后我们搬进来，没哪没哪对签约客户经常光顾的休闲娱乐场所对签约客户经常光顾的休闲娱乐场所里可玩的里可玩的，只能茶余饭后在小区里溜溜弯。平时喜好打打篮球、打打羽毛对签约客户经常光顾的休闲娱乐场所对签约客户经常光顾的休闲娱乐场所? 改善升级型客户对生球，也没有个地儿。自然城客户李先生，公安局干部活质量要求的提高，使得体育设施、休闲娱乐场所成为社区受体育设施、休闲娱乐场所成68、为社区受欢迎程度较高的配套欢迎程度较高的配套本报告是严格保密的。欢迎程度较高的配套欢迎程度较高的配套资源。资源。63置业观点二：社区整体生活环境改善是他们追求的目标置业观点二：社区整体生活环境改善是他们追求的目标? 改善升级型客户的置业特征决定了追求居住环境的改善是其作出购买决策的主要因素之一。? 追求良好的园林环境、生态环境包括社区绿色大客户对自然城优势项目的认可度客户对自然城优势项目的认可度? 追求良好的园林环境、生态环境，包括社区绿色大景观、大广场，是其提升其生活品质的重要方面。? 改善升级型客户向往低密、绿色生态小区，鉴于经济实力的原因，会选择在价位适合的产品中选择生济实力的原因，会选69、择在价位适合的产品中选择生态型高的产品，这也是自然城成功的原因。金域首府客户孙先生，邢矿中层管理人员：金域首府的不好的点是密度太高了人走在水泥客户对金域首府劣势不认可程度客户对金域首府劣势不认可程度金域首府的不好的一点是密度太高了，人走在水泥大厦之中，感觉不是很好，绿化不是很理想；希望社区以后能多种点绿植，有一些小品点缀，另外多点人工水景，在咱北方还是挺喜人的。客户对金域首府劣势不认可程度客户对金域首府劣势不认可程度自然城销售代表王小姐：人们在看房时，问过价格后，马上问得便是“你们的公园在哪里”，“我怎么没有看到公园啊”，然后我们就解释说环邢台生态带最大的生态公园就在我们本报告是严格保密的。我70、们就解释说环邢台生态带最大的生态公园就在我们项目边上，很多顾客就是冲着这个来的。64置业观点三置业观点三：项目良好的发展前景为置业根本需求项目良好的发展前景为置业根本需求，区域发区域发置业观点三置业观点三：项目良好的发展前景为置业根本需求项目良好的发展前景为置业根本需求，区域发区域发展潜力对他们来说极为重要展潜力对他们来说极为重要金金域域? 排除金域首府、自然城项目个体因素，项目良好的发展前景项目良好的发展前景是客户的根本要求，也是改善升级性客户对上述类型项目的共同满意点域域首府首府述类型项目的共同满意点。? 对改善升级性居所的认知是好发展前景、好环境、好户型认知是好发展前景、好环境、好户型，71、对产品设计的外形不是很敏感。? 总价控制在3545万左右，对于项目的客户群体扩大和销售速度有着重要作用。总价控制在3545万左右，对于项目的客户群体扩大和销售速度有着重要作用。自然自然城城金域首府销售代表任女士：金域首府销售代表任女士：咱们项目主要当初客户定位时，分析了自生产品力和邢台市的总体房地产市场消费状况，选择了走中端靠上的顾客这部分人在邢台市的群体层面很大还有相城城上的顾客，这部分人在邢台市的群体层面很大，还有相当的购买力，不过总价还是控制不要超过45、6万 这些客户最看重的是项目位于西北新区，未来的城市中心吗！本报告是严格保密的。心吗！65石家庄恒大绿洲石家庄恒大绿洲位置：石家庄开发72、区，距市中心30公里位置：石家庄开发区，距市中心30公里占地面积占地面积180090平方米意见领先客群的居住理想占地面积占地面积：180090平方米建筑面积：建筑面积：500000平方米本报告是严格保密的。66项目能够吸引意见领先型客户的核心卖点项目能够吸引意见领先型客户的核心卖点项目能够吸引意见领先型客户的核心卖点项目能够吸引意见领先型客户的核心卖点集中型资源集中型资源近万平米双湖紧邻城市绿肺航级套航级套5000豪华会所航航母母级级配配套套3万平米风情商街双语幼儿园、贵族小学投资价值沃土投资价值沃土5000元赠送精装修的价格开发区的价值洼地大社区感受大社区感受沿湖园林步道体系自然+休闲城市的73、主题本报告是严格保密的。自然+休闲城市的主题67过营销位意领客过营销位意领客策略策略3 通通过营销过营销对对位意位意见见领领袖型袖型客客户，树立项目价值户，树立项目价值主题化社区主题化社区产品领先性产品领先性标签性标签性标签性标签性体验式体验式美境美境本报告是严格保密的。优优美美环环境境68关于竞争关于竞争关于竞争关于竞争观观点点观观点点“抽丝剥茧，找到我们超越的“抽丝剥茧，找到我们超越的方向方向”方向方向。本报告是严格保密的。69决定位市领者决定位市领者速度目标速度目标决定决定本项目是处于垄断地本项目是处于垄断地位位的的市市场全面引场全面引领者领者由消化速度的目标，本项目消化速度相当本项目消74、化速度相当于三个项目的总和，远超市场平台。需要引起绝大多数客户的引起绝大多数客户的购买欲望，因此决定了本项目的竞争姿态是处于“垄断地位的市场全面引领者”“垄断地位的市场全面引领者”本报告是严格保密的。70在市场上寻求超越路径在市场上寻求超越路径在市场上寻求超越路径在市场上寻求超越路径市场处于初级阶段市场处于初级阶段客户需求被压抑客户需求被压抑客户客户需需市场市场水水市场上无对位产品充分满足需求市场上无对位产品充分满足需求产品同质化严重，产品力较低产品同质化严重，产品力较低需需求求水水平平客户需求与市场水平之间存在差异，作为市场引领者的本项目，需要从哪些方面寻找超越方向？客户需求与市场水平之间存75、在差异，作为市场引领者的本项目，需要从哪些方面寻找超越方向？本报告是严格保密的。71为什么分这几个维度本报告是严格保密的。72市场优秀项目分析市场优秀项目分析精工打造的实景园林展示及主题化营销是该精工打造的实景园林展示及主题化营销是该市场优秀项目分析市场优秀项目分析之之阳光巴厘岛阳光巴厘岛精工打造的实景园林展示及主题化营销是该精工打造的实景园林展示及主题化营销是该项目的核心竞争力，但社区空间感较差项目的核心竞争力，但社区空间感较差产品力：产品力：项目产品几乎全为高层，有5栋别墅产品。社区及规划：社区及规划：由于是高层社区，项目占地面较小加之占地面积较大的水系，使得公共活动空间较小，空间感受表现76、为较强的压抑感。园林：园林：当前市场仅有的东南亚主题实景园林展示项目，采用大量的东南亚风情雕塑小品，配合水景、成树移植，打造精致。具有市场最强的园林景观展示效果，受到客户的普遍好评。配套：配套：售楼中心作为未来会所使用，其他生活配套利配套规划用周边市政配套园林体验式营销核心亮点：东南亚园林实景展示及主题化营销项目不足：社区建筑过密，空间压抑竞争可超越空间：本报告是严格保密的。空间感、规划、配套等完全超越，园林景观持平或适度超越竞争可超越空间：产品主题73市场优秀项目分析市场优秀项目分析依托大尺度的楼间距制造舒适的社区空间感依托大尺度的楼间距制造舒适的社区空间感市场优秀项目分析市场优秀项目分析之77、之燕云台燕云台依托大尺度的楼间距制造舒适的社区空间感依托大尺度的楼间距制造舒适的社区空间感受，配合实景园林展示突出人文大盘感受受，配合实景园林展示突出人文大盘感受产品体系：产品体系：以高层、小高层为主，搭配少量洋房。社区及规划：社区及规划：大尺度楼间距，空间舒适度较高园林园林将中式园林风格贯穿始终融入风水概念突出人园林园林：将中式园林风格贯穿始终，融入风水概念突出人文社区感受。突出园林景观轴的实景展示，打造手法较为普通。配套：配套：利用周边城市配套，无社区私属型配套配套规划核心亮点：大尺度楼间距；实景园林展示。园林体验式营销项目不足：建筑风格打造欠缺，户型舒适度较差竞争可超越空间：本报告是严格78、保密的。园林打造及规划、配套等可完全超越，楼间距及空间感可依托大盘适度超越产品主题74市场优秀项目分析市场优秀项目分析未来冠绝全城的娱乐商业中心是该项目的最核心未来冠绝全城的娱乐商业中心是该项目的最核心市场优秀项目分析市场优秀项目分析之之天一城天一城未来冠绝全城的娱乐商业中心是该项目的最核心未来冠绝全城的娱乐商业中心是该项目的最核心竞争力，在规划、产品及园林等方面无明显亮点竞争力，在规划、产品及园林等方面无明显亮点产品体系：产品体系：高层、小高层、多层产品混搭社区。社区及规划：社区及规划：市政规划路将项目分为南北两区，项目利用沿街底商将市政道路改造成社区专属性较强的小型商用沿街底商将市政道路改79、造成社区专属性较强的小型商业街。住宅区块内无特色规划。园林：园林：园林感受较差，无亮点。配套：配套：未来冠绝全城的商业娱乐中心是项目的核心竞争力，同时社区内配备小学及幼儿园。配套规划核心亮点：冠绝全城的商业配套项目不足规划形式感欠缺住宅建筑无特点园林体验式营销项目不足：规划形式感欠缺，住宅建筑无特点园林规划产品等等可全面并高程度超越配套竞争可超越空间：本报告是严格保密的。园林、规划、产品等等可全面并高程度超越，配套的级别方面无法与之抗衡，但可在精品及专业程度上超越产品主题75竞争策略竞争策略：打造产品适度领先的打造产品适度领先的、体验式的体验式的、具备震撼规划具备震撼规划竞争策略竞争策略：打造80、产品适度领先的打造产品适度领先的、体验式的体验式的、具备震撼规划具备震撼规划力的主题社区力的主题社区配套规划由市场垄断领先者的姿态，本项目必须实现全面超越。通过对市场项目的盘点，得出本项目在各分项的超越程度，以及相应的竞争策略园林体验式营销项目超越空间相应竞争策略项目超越空间相应竞争策略规划力规划全面发力，通过形式感园林营销规划力和体量震撼市场配套力配套通过规模发力空间不大，可打造精品化的配套产品主题体验式营销以实景展示，生活体验的方式，制造营销话题精细化分层园林呼应生态阳光巴厘岛燕云台园林精细化分层园林，呼应生态都市定位主题性通过柔性都市主义的超前主题展示，为营销提供基础*蓝色虚线为全国可见81、市场最高水平本报告是严格保密的。天一城产品力市场产品力已经到达一定水平，产品适度超越764我们是谁项目整体定位4本报告是严格保密的。77自梳定位自梳定位从发挥从发挥自自我中心性优势出发我中心性优势出发梳梳理本项目理本项目定位定位适度领先适度领先产品的适度创新和半步领先产品的适度创新和半步领先体验社区体验社区超脱市场水平超脱市场水平，针对领先客群的市场导师针对领先客群的市场导师首席大盘首席大盘超脱市场水平超脱市场水平针对领先客群的市场导师针对领先客群的市场导师700700亩规模奠定本项目区域内最大的大盘地位亩规模奠定本项目区域内最大的大盘地位邢台首席大规模邢台首席大规模城市生态住区城市生态住区城82、市门户城市门户700700亩规模奠定本项目区域内最大的大盘地位亩规模奠定本项目区域内最大的大盘地位国国道、道、高速的城市接驳高速的城市接驳区区及高铁规划及高铁规划生态峰值区生态峰值区国国高的城市接驳及高铁规划高的城市接驳及高铁规划“北部新区”多公园环绕带来的生态价值“北部新区”多公园环绕带来的生态价值本报告是严格保密的。78定位定位台席市生态住台席市生态住项目整体项目整体定位定位：邢：邢台台首首席席城城市生态住市生态住区区本报告是严格保密的。KEY WORDS: 规模、门户、生态、居住典范79提供更健康的生活环境维护清洁生态门户社区提供更健康的生活环境维护清洁、自然的社区本报告是严格保密的。创83、造最舒适的居住条件80一片优美的住区一片优美的住区一个俊朗的城市一个俊朗的城市一种全新的生活一种全新的生活本报告是严格保密的。81定位定位市主市主基于基于定位定位的开发理念：柔性都的开发理念：柔性都市主市主义义人文人文人文人文营营造与城市中不同的生活方立立足城市，站位北部新区营造成熟城市氛通过通过通过通过柔性都市主义柔性都市主义柔性都市主义柔性都市主义不同的生活方式打造自然人文价值新区，营造成熟城市氛围，打造高端居住社区柔性都市主义柔性都市主义柔性都市主义柔性都市主义精神融合社区精神融合社区精神融合社区精神融合社区城市城市城市城市生态生态生态生态生生态公园区中的住宅区，花本报告是严格保密的。园84、城市，环境优良825重剑无锋开发策略5本报告是严格保密的。83奏奏大盘大盘规模性大盘开发首要问题是节规模性大盘开发首要问题是节奏奏安排安排大盘大盘看节奏看节奏区域立势区域立势: :高起势、快速上位：高起势、快速上位：主打强势区域价阶段性目标阶段性目标区域立势区域立势: :阶段一：嬴尽口碑、价格不低；阶段二：价值渐高；阶段一：嬴尽口碑、价格不低；阶段二：价值渐高；值和性价比、打造城市震撼项目，树立一流大盘品牌形象价值拉升价值拉升: :配套力升级，项目价值拉升：配套力升级，项目价值拉升：打造完善配套力，产品升级满足客户需求，价值不断拉升阶段三：利润攫起；阶段三：利润攫起；溢价攫取溢价攫取: :区域85、成熟化区域成熟化，好产品赢取利润好产品赢取利润：在品不断拉升溢价攫取溢价攫取: :区域成熟化区域成熟化，好产品赢取利润好产品赢取利润：在品牌实现和价值拉升的基础之上，做强产品力，实现高利润的攫取实现大盘名利双收的终极目标实现大盘名利双收的终极目标实现大盘名利双收的终极目标实现大盘名利双收的终极目标本报告是严格保密的。84第第I阶段需要在当前的市场条件下迅速建立市场影响力阶段需要在当前的市场条件下迅速建立市场影响力R2R2目标：目标：第第I阶段需要在当前的市场条件下迅速建立市场影响力阶段需要在当前的市场条件下迅速建立市场影响力R2 R2 - -目标：目标：大盘起势，传递大盘价值量价齐飞提升项目影86、响量价齐飞，提升项目影响R1 R1 - -现状现状：项目B-2地块作为启动区，区域尚属于城市陌生区，心里距离远，配套不完善；启动区已有规划定位低于大盘。项目B-2地块作为启动区，产品形式、客群目标规划已经完成，但比大盘整体定位偏低，有可能会对项目的操盘运作带来不利影市场初级：产品力弱，量价水平低客群需求：被初级市场严重压抑QQ 问题：问题：目的操盘运作带来不利影响如何打破陌生性，赢得客户高度认知？如何打破陌生性，赢得客户高度认知？如何打破陌生性，赢得客户高度认知？如何打破陌生性，赢得客户高度认知？Q Q 问题：问题：区域位于城市东北边缘，城市发展意向缺失，距离市中心45km，而且周边配套严重不87、足，由于城市较小，公共交通不发本报告是严格保密的。如何实现快速销售（市场最快的2倍），取得大盘造势效果？如何实现快速销售（市场最快的2倍），取得大盘造势效果？如何实现快速销售（市场最快的2倍），取得大盘造势效果？如何实现快速销售（市场最快的2倍），取得大盘造势效果？达，客户对项目区域心理认知不高区域心理认知不高，85第过实第过实第第一阶段通一阶段通过过三大手段三大手段实实现热动全城的目标现热动全城的目标市场销售最快产品启动市场销售最快产品启动户型 其他满足改善群体的市场需求满足改善群体的市场需求惊爆城市配套吸引眼球惊爆城市配套吸引眼球水榭翰城水榭翰城社区便利物业服务阳光水岸阳光水岸社区环境居住88、改善需求85%阳光水岸阳光水岸社区环境下面的字调色本报告是严格保密的。实现效果实现效果话题性旺销话题性旺销下面的字调色86台市台市塑造邢塑造邢台台城城市市顶级运动会所，迅速吸引全城眼球顶级运动会所，迅速吸引全城眼球康乐佳场馆简陋由厂康乐佳，场馆简陋，由厂房改建地产公司老板：其实在邢台大家很喜欢一起活动族阳光，设施简陋邢台大家很喜欢起活动，但是没有运动的地方，一般我们都在家中打麻将 造势造势中国银行行长：一周运动一次，和朋友一起去打羽毛球，维多利亚去迅速吸引全城眼球迅速吸引全城眼球造势造势本报告是严格保密的。维多利亚，目前最大的球馆，打羽球，维多利去的最多87市水高实销市水高实销以超越以超越市市89、场场水水平的小平的小高高层社区层社区实实现快现快销销市场两大主题化社区市场两大主题化社区市场主流产品市场主流产品社区感受超越社区感受超越燕云台-中式主题园林/规模社区燕云台-中式主题园林/规模社区【自然城自然城】同为城市边缘的生态价同为城市边缘的生态价主流市场价格主流市场价格【自然城自然城】同为城市边缘的生态价同为城市边缘的生态价值社区，小高层值社区，小高层单价3100-36003100-3600郭总：入市可接受每平米最低1000元利润快销快销1000元利润成本=楼面地价370+建安成本1500+营销财务500一夜倾城，占领话一夜倾城，占领话题高地题高地本报告是严格保密的。巴厘岛-地中海园林主90、题巴厘岛-地中海园林主题单价实现3300-3500（市场主流）单价实现3300-3500（市场主流）88第第I阶段发展策略阶段发展策略速度形象双立势速度形象双立势大盘力展现，城大盘力展现，城市级配套速热区域市级配套速热区域迅速立势迅速立势抢占制高点抢占制高点传递大盘价值性传递大盘价值性价值诉求价值诉求迅速立势迅速立势，抢占抢占话题话题制高点制高点；传递大盘价值传递大盘价值属属性性目标客户目标客户以升级改善为核心的全客户体系覆盖以升级改善为核心的全客户体系覆盖以升级改善为核心客户，刚需刚改为补充客户，顶级财富为偶得客户以升级改善为核心客户，刚需刚改为补充客户，顶级财富为偶得客户客户价值需求客户价91、值需求大盘规模价值、城市性价值传递大盘价值：大盘规模价值、城市性价值传递大盘价值：以市场No.1的大盘规划力传递价值，以顶级城市性配套建立城市感，突破本阶段主要任务本阶段主要任务区域陌生度；建立项目市场轰动效应：建立项目市场轰动效应：品质主流产品合理价位惊爆开盘，热动全城，瞬间成为全城话题；城市性城市性、规划力规划力、大盘配套价值传递大盘配套价值传递：区域营销策略区域营销策略城市性城市性规划力规划力大盘配套价值传递大盘配套价值传递以活动中心迅速催熟区域，建立大盘配套信心，传递城市感受；本阶段核心策略本阶段核心策略迎合市场现有主流客户需求迎合市场现有主流客户需求，保证项目“热、快”“热、快”入市92、本报告是严格保密的。89第第II阶段在第阶段基础上阶段在第阶段基础上进步提升项目价值进步提升项目价值R2R2目标：目标：第第II阶段在第阶段在第一一阶段基础上阶段基础上，进进一一步提升项目价值步提升项目价值活动中心活动中心R2 R2 - -目标：目标：逐步塑造项目高端形象项目价值拉升实现核心价值定位项目价值拉升，实现核心价值定位R1 R1 - -基础：基础：五星级酒店拔地而起，标定项目有一定城市配套：城市级活动中心建立，市政配套逐步接入城市级活动中心的建立以及启动区市政配套的逐步完善，项目区域陌生感消失，居住氛围和生活气息逐渐浓厚，项目人价值，塑造城市高端社区形象外城北部提升产品力，契合高端消93、费需求，实现核心价值定位有一定市场认知：启动区传递大盘价值，造势效果显著QQ 问题：问题：和生活气息逐渐浓厚，项目人气逐步拉高五星级酒店五星级酒店如何树立全城高形象？如何树立全城高形象？如何树立全城高形象？如何树立全城高形象？Q Q 问题：问题：第一阶段通过启动区的强力造势，城市客群对区域和大盘产品价值有了一定的认知城市客群对区域和大盘产品价值有了一定的认知，逐步建立起城市东北区域人文生态本报告是严格保密的。如何进一步拉升项目价值？如何进一步拉升项目价值？如何进一步拉升项目价值？如何进一步拉升项目价值？居住新理念90象象高象高象形形象象拉升：以地标型建筑树立项目拉升：以地标型建筑树立项目高高端94、形端形象象本店实本店实?金牛大酒店（中兴路）?万峰大酒店（北外环）万峰大酒店（北外环）2011-2012年结合房地产开发投入运营2011-2012年结合房地产开发投入运营本本项目酒项目酒店店必须必须实实现现超越全城的震撼标签超越全城的震撼标签?晶龙大酒店（开发区）晶龙大酒店（开发区）?百泉大酒店（七里河）万万峰大酒店峰大酒店20112011年投入运营年投入运营?辰光大酒店（中兴路）?永辉大酒店未来邢台将存在至少6大五星酒店未来邢台将存在至少6大五星酒店项目高端标签看不出酒店是竞争之中的项目高端标签本报告是严格保密的。金域首府-西北高端楼盘金域首府-西北高端楼盘91话题拉升：震撼核心景观爆破大盘95、力话题拉升：震撼核心景观爆破大盘力北京中体奥林匹克花园以核心景观路诠释社区主题北京中体奥林匹克花园以核心景观路诠释社区主题震撼力震撼力表表邢台第一核心景观路奥运中国五环广场奥运中国五环广场表表达在四达在四邢台第核心景观路大盘力震撼诠释大盘力震撼诠释希望之光广场希望之光广场奥林匹奥林匹克克线城市线城市更更友爱之谷友爱之谷克克历程历程更更容易获容易获奥林匹亚广场奥林匹亚广场奥林匹克大道奥林匹克大道取市场取市场效效本报告是严格保密的。奥林匹克大道奥林匹克大道效效果果92价值拉升：核心性大规模社区叠加半步领先适度创新的洋房价值拉升：核心性大规模社区叠加半步领先适度创新的洋房产产市场话性产市场话性产市场96、低密度产品稀缺市场低密度产品稀缺产品产品品质普遍较低品质普遍较低?项目的洋房产品为目前市场的标杆，拥有退台设计及外市场话市场话题题性产品性产品燕云台洋房产品燕云台洋房产品市场低密度产品稀缺市场低密度产品稀缺，产品产品品质普遍较低品质普遍较低拥有退台设计及外立面风格化。但产品风格混乱，设计缺乏纯粹性盛世公馆洋房产品盛世公馆洋房产品?项目拥有较大体项目拥有较体量的洋房产品，但产品缺乏主题性万科水晶城天一城洋房产品天一城洋房产品?天一城洋房产品设置在马路沿线，带底商从设计风本报告是严格保密的。带底商。从设计风格到价值体现，都难以突出洋房属性93第第II阶段发展策略阶段发展策略拔升价值拔升价值领先型产97、品升级领先型产品升级，形象形象第第 阶段发展策略阶段发展策略拔升价值拔升价值领先型产品升级领先型产品升级，形象形象级配套打造级配套打造新生态主社典新生态主社典价值诉求价值诉求新生态主新生态主义义社社区区典典范主要目标客户范主要目标客户开始出现县市财富客群及改善人群开始出现县市财富客群及改善人群以升级改善客户和财富客户为核心刚需刚改客户逐步退出；以升级改善客户和财富客户为核心、刚需刚改客户逐步退出；客户价值需求客户价值需求社区品质、居住环境、高端标签、产品价值超越社区品质、居住环境、高端标签、产品价值超越借助已积累的市场品牌、城市级配套设施投入运营以及核心景观的全面展示进进一一步提升项步提升项本98、阶段主要任务本阶段主要任务借助已积累的市场品牌、城市级配套设施投入运营以及核心景观的全面展示进步提升项进步提升项目价值目价值，主动引领客户升级，巩固项目在市场上的领袖地位，项目区域价值逐渐显现巩固项目在市场上的领袖地位，项目区域价值逐渐显现区域营销策略区域营销策略创新产品大量推出，配套落地、生活感受营造创新产品大量推出，配套落地、生活感受营造区域营销策略区域营销策略活动中心全面开放，核心景观主轴、水系及主题园林落成本阶段核心策略本阶段核心策略通过配套打造落实“柔性都市主义”生活，“柔性都市主义”生活，抬升社区价值和社区认知,住宅价值再一次拔升升本报告是严格保密的。94第第III阶段的核心作用为99、企业攫取利润阶段的核心作用为企业攫取利润R2R2目标：目标：第第III阶段的核心作用为企业攫取利润阶段的核心作用为企业攫取利润R2 R2 - -目标：目标：做强产品力，实现高利润的攫取R1 R1 - -基础：基础：“增加土地产出增加土地产出，项目产品获取全城领先认知广义产品：社区感十足、引领全城生活方式良好发展前景市场调研结果显示，产品获得全城领先认知是在引领全城生活方式、社区感十足、发展前引领全城生活方式、社区感十足、发展前景良好景良好、住宅品质过硬住宅品质过硬、配套配套“增加土地产出增加土地产出，实现利润攫取”实现利润攫取”生活方式、良好发展前景狭义产品：住宅品质、领先配套QQ 问题：问题100、：景良好景良好、住宅品质过硬住宅品质过硬、配套配套领先完善领先完善方面取得的，前两阶段力争获得上述认可如何最大化提升土地单位产出如何最大化提升土地单位产出？如何最大化提升土地单位产出如何最大化提升土地单位产出？Q Q 问题：问题：在大盘造势和价值提升阶段成功实施后，项目产品获得全城领先认知项目产品获得全城领先认知，在品牌认知、高端价位、速度保障等方面取得市本报告是严格保密的。如何最大化提升土地单位产出如何最大化提升土地单位产出？如何最大化提升土地单位产出如何最大化提升土地单位产出？价位、速度保障等方面取得市场全面认可95第第IIIIII阶段项目价值将达到峰值阶段项目价值将达到峰值此时将是项目最101、大利润的攫取期此时将是项目最大利润的攫取期第三阶段第三阶段在此阶段，项目价值达到峰值，主要表现为：区域城市价值项目社区价值项目土地价值的峰值化第第IIIIII阶段项目价值将达到峰值阶段项目价值将达到峰值，此时将是项目最大利润的攫取期此时将是项目最大利润的攫取期第二阶段第二阶段区域城市价值；项目社区价值；项目土地价值的峰值化在以获取项目利润最大化及项目价值最大化的原则下项目价值项目价值第一阶段第一阶段在以获取项目利润最大化及项目价值最大化的原则下，项目将采取以下三种手法：I.拔高项目容积率，获得更大的单位土地价值；II.展示更强烈的城市化意向遵循区域发展规律及人时间时间II.展示更强烈的城市化意102、向，遵循区域发展规律及人口需求；III.采取围合式的社区规划形式，动中取静，获取居住最佳形态大连东方圣荷西大连东方圣荷西广州恒大绿洲广州恒大绿洲高城市价值社区形式高城市价值社区形式案例案例本报告是严格保密的。96标大连东方圣荷西大连东方圣荷西产品升级产品升级标题高围合、强景观的产品实现土地价值的最大化发挥社区价值社区价值大化发挥石家庄恒大绿洲石家庄恒大绿洲最好的地块资源最好的地块资源（城城城市社区与生态景观完美结合，诠释柔性都市主义最好的地块资源最好的地块资源（城城市性强的位置）营造市性强的位置）营造私密性好的城市豪宅私密性好的城市豪宅本报告是严格保密的。97第第III阶段发展策略阶段发展策略103、拔升价值拔升价值超脱型产品升级超脱型产品升级，形象形象第第III阶段发展策略阶段发展策略拔升价值拔升价值超脱型产品升级超脱型产品升级，形象形象级配套打造级配套打造价值诉求城市顶级生态豪宅区域成熟社区价值诉求城市顶级生态豪宅区域成熟社区主要目标客户主要目标客户以本地及外地的精英以本地及外地的精英、追求品味的中上财富阶层为主力追求品味的中上财富阶层为主力主要目标客户主要目标客户以本地及外地的精英以本地及外地的精英、追求品味的中上财富阶层为主力追求品味的中上财富阶层为主力客户价值需求客户价值需求顶级产品、居住品质、标签、身份感顶级产品、居住品质、标签、身份感本阶段主要任务本阶段主要任务攫取利润，吸引104、都市圈中富有的人群攫取利润，吸引都市圈中富有的人群本阶段核心策略本阶段核心策略聚焦城市及城市圈的高端客户的诉求聚焦城市及城市圈的高端客户的诉求充分挖掘价值和利润充分挖掘价值和利润利前期形成的高认知提高地块价值充分挖掘利润本阶段核心策略本阶段核心策略充分挖掘充分挖掘项目项目价值和利润价值和利润：利用前三期形成的项目高认知提高地块价值，充分挖掘利润 ，满足高端社区形象下，充分做足容积率，实现单位土地的最高利润满足高端社区形象下，充分做足容积率，实现单位土地的最高利润本报告是严格保密的。98获获分期开发价值提升曲线：热动全城分期开发价值提升曲线：热动全城-价值拉升价值拉升-收收获获利润利润价值价值项105、目项目价值价值价值平台建立价值平台建立高额利润获取高额利润获取价格增长线价值梯度快速提升价值梯度快速提升价值峰值的城市豪宅价值峰值的城市豪宅获取最高的城市利润获取最高的城市利润城市城市核心大盘力价值释放核心大盘力价值释放价值梯度快速提升价值梯度快速提升获取最高的城市利润获取最高的城市利润项目形象带动展现项目形象带动展现城市配套快速崔热区域城市配套快速崔热区域郊野郊野城市配套快速崔热区域城市配套快速崔热区域开发周期开发周期郊野郊野1期期(启动期启动期)2期期3期期本报告是严格保密的。99配套节点划分配套节点划分2011201220132014201520162017配 套配 套第一阶段第二阶段第106、一阶段第二阶段第三阶段第三阶段活动中心活动中心双语幼儿园双语幼儿园景观大道酒店景观大道酒店小学学校小学学校本报告是严格保密的。营销影响时间建造期100客户成长性客户成长性：客户较为复合客户较为复合，由前期的以上升中产为主逐渐升级由前期的以上升中产为主逐渐升级客户成长性客户成长性：客户较为复合客户较为复合，由前期的以上升中产为主逐渐升级由前期的以上升中产为主逐渐升级到以主流、顶级财富客户为主，后期上升中产客户逐渐退出到以主流、顶级财富客户为主，后期上升中产客户逐渐退出项目初期抓住客户量客户量后期顶级财富客项目初期抓住上升中产客户实现快速销售资源占有客户升级改善客户后期顶级财富客户成为项目利润的主107、要来源刚需刚改客户顶级财富客户引领主流财富高价值导致上升中产逐渐退出引领主流财富客户快速增加项目发展项目发展渐退出本报告是严格保密的。启动期启动期发展期发展期成熟期成熟期利润期利润期1016跃然纸上规划建议6本报告是严格保密的。102议议整体规划建整体规划建议议1、规划理念：应充分发挥项目的大规模优势，内部自造景观体系，同时营造城市意象，分不同价值梯度主化的复制对高梯度及主题，强化开发的无可复制以及对高端生活的量身定做。2、规划原则：营造烈的视觉冲击力体大盘在营造强烈的视觉冲击力，体现大盘在规划上的可为空间内部和外部、组团之间形成明显的区隔性克服周边的不利影响隔性，克服周边的不利影响高端产品对108、景观及公建资源的倾斜性占有建议顺应道路划分团状布局建议顺应道路划分团状布局在自由有机在自由有机建议顺应道路划分团状布局建议顺应道路划分团状布局，在自由有机在自由有机的形态中体现大形式的力度与均衡。的形态中体现大形式的力度与均衡。?团状布局有利于为后期的开发留足弹性，保障分期开发的灵活性，组团间以天然的道路区隔，容易保持本报告是严格保密的。团状布局有利于为后期的开发留足弹性，保障分期开发的灵活性，组团间以天然的道路区隔，容易保持高端社区必要的尺度感和私密性，同时也便于不同形式、风格的产品进行衔接103轴轴总体规划结构总体规划结构一一轴轴展开，带动一环五组团展开，带动一环五组团一轴中央景观主轴一环109、水系贯穿景观环环水系贯穿景观环五组团住宅及公建组团洋房组团：标杆产品小高层组团：回现产品高层组团：利润产品高层组团：利润产品本报告是严格保密的。104布计布计规划价值点分规划价值点分布计布计划划磁力设施磁力设施商业配套社区水轴社区水轴景观主轴景观主轴小学小学核心景观教育配套超市超市教育配套展示中心风情商街风情商街展示中心展示中心幼儿园幼儿园星级酒店星级酒店入口广场入口广场活动中心活动中心本报告是严格保密的。入口广场入口广场105差异性差异性社区内部打造差异化组团，形成明显价值梯度社区内部打造差异化组团，形成明显价值梯度内外城分别：内外城分别：城市气质 vs 生态价值形成明显的价值梯度组团：形成110、明显的价值梯度组团：不同产品对应相应的客户，纯化产品形式的社小高层区小高层区外城内城外城内城区凸显价值梯度差异资源配置差异化：资源配置差异化：产品力从高到低配置不同资源，保证社区感和气质差异洋房区洋房区高层区高层区启动区启动区化洋房区：洋房区：最高价值物业，辅以水系及绿轴等社区天然景观资源，打造启动区启动区自然性低密度社区小高层区：小高层区：主流产品，辅以生活型设施，配置中等强度资源，生活型设中等度资源社区高层区：高层区：豪宅产品，辅以自造大面积公园，超大楼间距，打造尊贵私内城内城低密度社区外城外城都市社区本报告是严格保密的。积公园，超大楼间距，打造尊贵私享感受相对独立与私密相对热闹与开放10111、6整体性整体性以柔性景轴或水系进行串联，使四地块形成有机整体以柔性景轴或水系进行串联，使四地块形成有机整体对称性：对称性：通过中央景轴形成内外城分界，营造对称感受使地块形成统一印象成统印象连接性连接性：四地块分级意向明显，且被道路分割，整体感相对较差。建议采用柔性景观轴或水系对四建议采用柔性景观轴或水系对四块地进行串联，使地块形成有机整体主题性主题性：景观长轴易形成主题化主题性主题性：景观长轴易形成主题化操作，可在各地块内部景观轴分段形成不同主题，在空间上形成同序列的略有差异的景观整体同一序列的略有差异的景观整体，提升社区整体主题性本报告是严格保密的。规划示意：上海万源城107产布产布产产品排112、品排布布及配比及配比1 期（启动区）建面约 11.97万 m1 期（启动区）建面约 11.97万 m2 22 2 期期建面约建面约 20 8320 83万万 mm2 2期期2 2 期期建面约建面约 2020. .8383万万 mm其中洋房建面约5.33万 小高层建面约15.50万其中洋房建面约5.33万 小高层建面约15.50万二二期期3 期建面约 19.80万 m3 期建面约 19.80万 m2 2总 计建面约 51.8万 m总 计建面约 51.8万 m2 2一一期期三三期期功能功能产品类型产品类型建面建面占比占比期期期期功能功能产品类型产品类型建面建面占比占比标杆产品洋房约5.83万11%113、主流产品小高层约27万53%本报告是严格保密的。主流产品小高层约27万53%利润产品高层约18.35万36%108项目开发总控项目开发总控分期物业计划分期物业计划项目开发总控项目开发总控分期物业计划分期物业计划1期期(启动期启动期)2期期3期期物业类型2011-2012年(1.5年)?以小高层为主?少量多层及洋房起止时间2012-2015(2.5年)2015-2017(2.5年)?以洋房为明星产品?小高层走量?高层豪宅少量多层及洋房消化量11.97万m2小高层15.50万m2洋房5.33万m219.80万m2容积率容积率约为2.0容积率约为1.6容积率约为2.5配套亮点?活动中心（部分开放）?114、星级酒店（设计形象）?幼儿园落成?幼儿园规划?大型超市?社区风情商街?小学落成?五星级酒店?活动中心全部开放景观及设施?展示中心?核心景观轴及大盘的规划?入口广场?核心景观轴部分落成?核心水系落成?大型主题园林?组团园林树立形象配套+规划冲击强化形象生活配套完善开发强度加强确立成熟品质大形象冲顶配套投入使用本报告是严格保密的。配套 规划冲击适量生活配套生活配套完善确成熟品质大盘形象配套投入使用最佳资源释放1097生活的理想主题建议7本报告是严格保密的。110客客市验市验泛泛客客户的理想户的理想城城市市缺乏体缺乏体验验之提升之提升日常居住居住体验文化体验社区品质文化体验休闲体验身份感狭义居所狭义115、居所广义居所广义居所身份感投资其他功能投资其他功能社交体验投资体验本报告是严格保密的。111标杆案例搜索、阐释标杆案例搜索、阐释搜索关键词：搜索关键词：?全面引领全面引领?生态价值+城市价值生态价值+城市价值?体验式花园社区体验式花园社区绿城理想之城绿城理想之城本报告是严格保密的。112理想理想城城之之案例案例青岛，绿城理想之城青岛，绿城理想之城城城?青岛绿城理想之城位于青岛?青岛绿城理想之城，位于青岛李沧，占地4100亩，总建筑面积280万平方米。幼儿园幼儿园?理想之城包括：1个大型文化商业中心；3条主题商业街；5个生态公园；10所学校；1家五休闲景休闲景观观个生态公园；10所学校；1家五星116、级酒店，数十万平方米的商业配套，23条城市主干道；2.8公里的景观大道休闲商业街休闲商业街休闲商业街休闲商业街观观轴轴公里的景观大道。?理想之城住宅产品集合绿城各大体系：御园、百合、桂花、大体系：御园、百合、桂花、西子公寓等等，成为大规模复合型住宅社区。本报告是严格保密的。113理想理想城城之之案例案例青岛，绿城理想之城青岛，绿城理想之城城城?绿城理想之城，致力于摒除社区概念，打造城市主题，提出“不是一个社区，而是一座城市”的口号。是座城市的口号?项目内部共设置23条市政道路，大体量商业设施，以及丰富的配套系统，极力打造“城”的概念。本报告是严格保密的。114理想理想城城之之案例案例青岛，绿城117、理想之城青岛，绿城理想之城城城?在居住方面，理想之城集合绿城众多产品系，打造复合的住区体系。?从安置房高层住宅到花园洋房酒?从安置房、高层住宅，到花园洋房、酒店式公寓，产品体系完善，并打造风格统一协调。本报告是严格保密的。115理想理想城城之之案例案例青岛，绿城理想之城青岛，绿城理想之城城城?在园林的打造上，理想之城沿用绿城的传统的园林大枣方式，注重符号性小品搭配多重绿植景观体系的打造，突显高品味配多绿植景观体系的打造，突显高品味的绿色体验。?在人文方面，小区重视业主的各项联谊活动，组织各层次及年龄段的业主联欢，搭建和谐的区域人文观。本报告是严格保密的。116超然城市，还原理想，照入现实超然城118、市，还原理想，照入现实理想。城理想。城Theresaplaceinyourheart理理想想想想城城之之Ideal City Ideal City 本报告是严格保密的。117理想理想城城之之超然城市超然城市城城超然城市超然城市TA，属于城市，却超然于城市。属于城市却然于城市TA，有其自我的领域，极力塑造理想中的完美都市。身于其中，感受城市的繁华，享受城市的便利，将理想照入现实。本报告是严格保密的。118理想理想城城之之完美居所完美居所城城完美居所完美居所绿树、草地、河流对于理想之城来说，自然、阳光、绿色的理想生活主题从不曾离开这一切构筑的不只是美妙居所，更是心灵的归属地本报告是严格保密的。11119、9理想理想城城之之精英精英生生活活城城精英活精英活理想之城，从某种意义上说为汇聚各路成功俊杰之城邦他们也因追逐梦想，成就理想而虔诚追随理想之城他们因各自的成就而互相吸引，相互倾慕，合为圈层本报告是严格保密的。120基于理想的主题解析基于理想的主题解析一个纲领，四个主义一个纲领，四个主义一个纲领，四个主义一个纲领，四个主义都市主义都市主义都市主义都市主义建筑建筑：城市界面形象展示城市界面形象展示、彰显现代彰显现代、城市意向的都市建筑城市意向的都市建筑规划：纳入城市体系，与城市脉络联通，开放的共享空间规划：纳入城市体系，与城市脉络联通，开放的共享空间都市主义都市主义都市主义都市主义建筑建筑城市界面120、形象展示城市界面形象展示彰显现代彰显现代城市意向的都市建筑城市意向的都市建筑集集合合集集合合配套：完善的商业、教育配套，一个城市应有的高效、多元配套：完善的商业、教育配套，一个城市应有的高效、多元规模化规模化拔高楼拔高楼多做绿化多做绿化高绿化率意向高绿化率意向自然主义自然主义自然主义自然主义合合所所有合有合所所有有主题化：差异化园林主题：生态型、精致型、城市型主题化：差异化园林主题：生态型、精致型、城市型规模化规模化：拔高楼拔高楼，多做绿化多做绿化，高绿化率意向高绿化率意向体系化体系化：三重景观规划体系三重景观规划体系丰富体验丰富体验展现大盘气势展现大盘气势有有生生活有活有生生活活体系化体系化121、：三重景观规划体系三重景观规划体系，丰富体验丰富体验、展现大盘气势展现大盘气势细节处理：局部架空、边界处理、微地形细节处理：局部架空、边界处理、微地形活活梦梦想活想活梦梦想想人文主义人文主义人文主义人文主义精英关怀：对位客户文化精神诉求读书会、运动会等精英关怀：对位客户文化精神诉求读书会、运动会等精英物业：全方位服务等精英物业：全方位服务等体验主义体验主义体验主义体验主义想想想想主题会所：精英俱乐部、运动会所、养生会所主题会所：精英俱乐部、运动会所、养生会所主题节点主题节点：城市活力广场城市活力广场、社区公园社区公园本报告是严格保密的。体验主义体验主义体验主义体验主义主题节点主题节点城市活力广122、场城市活力广场社区公园社区公园名片空间：星级酒店、活动中心等名片空间：星级酒店、活动中心等1217神话的开始启动区调整7本报告是严格保密的。122在给出启动区规划调整的建议之前在给出启动区规划调整的建议之前，我们必须明确基于项目我们必须明确基于项目在给出启动区规划调整的建议之前在给出启动区规划调整的建议之前，我们必须明确基于项目我们必须明确基于项目整体的启动区使命的作用及启动区的开发目标整体的启动区使命的作用及启动区的开发目标惊爆式开盘基于项目整体的启动区使命基于项目整体的启动区使命启动区开发目标启动区开发目标高形象高人气快速上位传递项目整体气质高形象高人气快速上位传递项目整体气质传递气质全城123、热销高形象高形象传递项目整体气质传递项目整体气质快速上位预热区域快速上位预热区域高人气高人气本报告是严格保密的。123基于启动区目标的开发策略基于启动区目标的开发策略基于启动区目标的开发策略基于启动区目标的开发策略开发目标开发目标开发策略开发策略高形象高形象以创新的花园洋房产品树立项目的高端形象以创新的花园洋房产品树立项目的高端形象以创新的花园洋房产品树立项目的高端形象以创新的花园洋房产品树立项目的高端形象11高形象高形象高人气以主流产品对位居住改善性客户需求保证热销以主流产品对位居住改善性客户需求保证热销高人气以主流产品对位居住改善性客户需求保证热销以主流产品对位居住改善性客户需求保证热销2124、2快速上位快速上位预热区域预热区域以充满设计感的活动中心形成城市热点，营销区域以充满设计感的活动中心形成城市热点，营销区域以充满设计感的活动中心形成城市热点，营销区域以充满设计感的活动中心形成城市热点，营销区域33预热区域预热区域传递柔性都传递柔性都实传递性都市主义的气质实传递性都市主义的气质实传递性都市主义的气质实传递性都市主义的气质传递柔性都传递柔性都市主义的项目气质市主义的项目气质以以实实景展示景展示传递传递柔柔性都市主义的性都市主义的项目项目气质气质以以实实景展示景展示传递传递柔柔性都市主义的性都市主义的项目项目气质气质44本报告是严格保密的。124以创新的花园洋房产品树立项目的高端形125、象,以主流产品对位以创新的花园洋房产品树立项目的高端形象,以主流产品对位居住改善性客户需求保证热销居住改善性客户需求保证热销开发目标开发目标产品策略产品策略? 选择城市主流客群主流客群（改善性）做为启动区的主力客群，对位其需求，满足启动速度要求开发目标开发目标产品策略产品策略动速度要求? 产品力水平全面超越全面超越市场，给出超过预期的产品，形成惊爆式开盘? 给出高品质产品的相对低价相对低价，为后期增值留足空间，价格上低于预期客户类别客户需求基本策略产品选型产品作用客户类别客户需求基本策略产品选型产品作用有资源的更好的生活感受有资源的更好的生活感受城市稀缺的产品形象、资源，私密化，尊贵化的居住感126、受提供具有显著创新创新优势的改善型产品创新的花花项目形象质感高的高形象高人气高形象高人气化的居住感受善型产品和高识别度的社区形象社区形象园洋房园洋房标签质感高的城市主流产品主流产品以及“惊喜”的相对低城城市中市中更更可支付35-45万（意见领袖）“够有面、够舒适”占有优势景观资源快速上位快速上位价突出性价比性价比的优势市中市中好的房子好的房子景资的大面积小高层小高层可支付30-35万（居住改善）“够舒服”平衡风险，保具有总价总价预热区域预热区域险，保证快消，提供现金流“可支付的大房子”“可支付的大房子”城市刚需、刚改“更大面积而且不辛苦”具有总价总价竞争力竞争力的经济型居住产品，总价控制朝向、127、地段劣势的小面积小小高层高层传递柔性都市主义的项传递柔性都市主义的项目气质目气质本报告是严格保密的。在30万以下高层高层目气质目气质125产品规划调整建议产品规划调整建议产品规划调整建议产品规划调整建议开发目标开发目标产品规划产品规划调整建议调整建议? 产品类型全面调整，大部分的小高层和少量的花园洋房? 幼儿园移至商业地块调整建议调整建议园移商? 因资源价值不同分配小高层的面积区间两栋小高层改为花园洋房，突出展现项目形象高形象高形象突出展现项目形象水系重新调整，贯通至中央绿轴，强化整盘概念临近社区中央绿轴，观景价值突出，布置110-130小高高形象高形象高人气高人气央绿轴，强化整盘概念AA置小128、高层产品启动区主出口调整至平安路中段快速上位快速上位预热区域预热区域临外部市政路，观景价值BB路中段预热区域预热区域传递柔性都传递柔性都幼儿园移至商业地块，增加启动区可售面积临外部市政路，观景价值较差，布置80-90小高层产品传递柔性都传递柔性都市主义的项目气质市主义的项目气质本报告是严格保密的。区可售面积126产品单体调整建议产品单体调整建议产品单体调整建议产品单体调整建议开发目标开发目标产品单体产品单体调整建议调整建议? 对位主流改善性客户需求，小高层外立面为简欧风格，增加欧式风情符合调整建议调整建议符合?小高层修改建议高形象高形象压顶压顶高形象高形象高人气高人气快速上位快速上位预热区域预129、热区域预热区域预热区域传递柔性都传递柔性都传递柔性都传递柔性都市主义的项目气质市主义的项目气质入户门使用石材贴面突显尊贵感入户门使用石材贴面突显尊贵感本报告是严格保密的。大幅度飘窗设计大幅度飘窗设计127产品单体调整建议产品单体调整建议产品单体调整建议产品单体调整建议开发目标开发目标产品单体产品单体调整建议调整建议? 通过引入市场首个花园洋房产品，展示产品设计水平，同时提供低密居住生活的想象为后续开发标定档次调整建议调整建议居住生活的想象，为后续开发标定档次?花园洋房调整建议，参照案例：万科天津水晶城高形象高形象高形象高形象高人气高人气三层露台通过北向楼梯入户快速上位快速上位预热区域预热区域二130、层露台双重入户方式预热区域预热区域传递柔性都传递柔性都首层阳光房独立入户? 5层建筑面积，顶层赠送阁楼? 首层户型：180传递柔性都传递柔性都市主义的项目气质市主义的项目气质? 二层户型：160? 三层户型：140? 四层户型：120? 五层户型（包括40本报告是严格保密的。阁楼）：140128以充满设计感的活动中心形成城市热点以充满设计感的活动中心形成城市热点营销区域营销区域以充满设计感的活动中心形成城市热点以充满设计感的活动中心形成城市热点，营销区域营销区域开发目标开发目标活动中心活动中心设计建议设计建议? 突出设计感，制造强烈的视觉吸引力，引发市场关注度，聚集人气，消除项目区域陌生认知?131、 打造顶级的休闲活动综合场所功能上全满足市场的动需求兼设计建议设计建议高形象高形象? 打造顶级的休闲活动综合场所，功能上全面满足市场的运动需求，兼具整合餐饮、休闲功能打造市场旗舰产品释放强烈目的目的主张主张具有冲击力的建筑形式；站位高人气高人气打造市场旗舰产品；释放强烈的社会影响力具有冲击力的建筑形式；站位一流的运动主题场馆设计感设计感强烈的形式感法国运动休闲中心快速上位预热区快速上位预热区域域法国运动休闲中心域域传递柔性都传递柔性都现代气息运动馆市主义的项目气质市主义的项目气质本报告是严格保密的。129以充满设计感的活动中心形成城市热点以充满设计感的活动中心形成城市热点营销区域营销区域以充满132、设计感的活动中心形成城市热点以充满设计感的活动中心形成城市热点，营销区域营销区域开发目标开发目标活动中心活动中心设计建议设计建议? 突出设计感，制造强烈的视觉吸引力，引发市场关注度，聚集人气，消除项目区域陌生认知? 打造顶级的休闲活动综合场所功能上全满足市场的动需求兼设计建议设计建议高形象高形象? 打造顶级的休闲活动综合场所，功能上全面满足市场的运动需求，兼具整合餐饮、休闲功能功能性高人气高人气快速上位预热区快速上位预热区域域类别项目建筑面积内容羽毛球馆80*30=2400平米30块场地乒乓球馆20*30=600平米30块场地域域传递柔性都传递柔性都运动类乒乓球馆20 30=600平米30块场133、地游泳馆1400平米一个标准场（25*50）；一个短池（12.5*25）健身中心1000平米有氧健身及器材市主义的项目气质市主义的项目气质台球馆1000平米美式（5*6）10台；斯诺克（5.5*7）5台休闲类特色餐饮1000平米各色餐饮洗浴中心1000平米按摩，自助餐本报告是严格保密的。休闲类咖啡厅500平米休闲，会友棋牌室800平米设置包间及大厅130以实景展示传递柔性都市主义的项目气质以实景展示传递柔性都市主义的项目气质以实景展示传递柔性都市主义的项目气质以实景展示传递柔性都市主义的项目气质开发目标开发目标营销展示营销展示建议建议? 多方位、综合化洗脑方案建议建议高形象高形象高人气高人气快134、速上位预热区快速上位预热区域域中心景观区中心景观区域域传递柔性都传递柔性都外部围挡地界标识外部围挡地界标识市主义的项目气质市主义的项目气质活动中心售楼处活动中心售楼处本报告是严格保密的。131活动中心优先建设，前期做为项目的接待处，建筑表现上要活动中心优先建设，前期做为项目的接待处，建筑表现上要有张力、设计感，代言项目都市中心的气场有张力、设计感，代言项目都市中心的气场开发目标开发目标营销展示营销展示建议建议建议建议高形象高形象设计感外形可以看得到的物业服务工法展示区高人气高人气快速上位预热区快速上位预热区域域展示沙盘洗脑房域域传递柔性都传递柔性都展示沙盘洗脑房市主义的项目气质市主义的项目气质135、立体模型本报告是严格保密的。132从进入项目范围开始，外围的区域形象明显差异化给予客户从进入项目范围开始，外围的区域形象明显差异化给予客户鲜明的区域进入感鲜明的区域进入感开发目标开发目标营销展示营销展示建议建议建议建议高形象高形象高人气高人气快速上位预热区快速上位预热区域域域域传递柔性都传递柔性都市主义的项目气质市主义的项目气质本报告是严格保密的。133实景展示区，开盘前完成园林绿化与洋房建设，以震撼的大实景展示区，开盘前完成园林绿化与洋房建设，以震撼的大面积实景园林传递项目自然气质面积实景园林传递项目自然气质开发目标开发目标营销展示营销展示建议建议建议建议高形象高形象高人气高人气快速上位预热136、区快速上位预热区域域域域传递柔性都传递柔性都市主义的项目气质市主义的项目气质本报告是严格保密的。134形成河道水系和线性水系两大水景体系形成河道水系和线性水系两大水景体系扩展展示区维度扩展展示区维度形成河道水系和线性水系两大水景体系形成河道水系和线性水系两大水景体系，扩展展示区维度扩展展示区维度开发目标开发目标营销展示营销展示建议建议建议建议高形象高形象高人气高人气快速上位预热区快速上位预热区域域域域传递柔性都传递柔性都市主义的项目气质市主义的项目气质本报告是严格保密的。1358实力的验证经济测算8本报告是严格保密的。136济前条济前条项目经项目经济济测算测算前前提提条条件及假设件及假设序号序137、号项项 目目规划规划指标指标产品类型产品类型建安成本建安成本销售均价销售均价序号序号项项 目目规划规划指标指标（平方米）（平方米）1可建设用地面积()260000 2容积率2 00产品类型产品类型建安成本建安成本元/元/销售均价销售均价元/元/小高层12003400（一期）4500（二期）2容积率2.003计容积率面积520000 3.1可售面积505000 4500（二期）高层150070003.11住宅492000 3.12商业13000 售花园洋房10008000（一期）9200（二期）3.2不可售面积15000 3.21小学15000 4商业地块建设面积12000商业150021000138、车库10万4商业地块建设面积12000 4.1幼儿园2000 4.2活动中心10000 车库10万本报告是严格保密的。注：本经济测算未包括酒店投资注：本经济测算未包括酒店投资137项目整体投项目整体投资资3.67个亿，净利个亿，净利润润9.6个亿，净利个亿，净利润润率率41%，资资润润润润IRR30.77%序号项 目指标序号项 目指标1占地面积260000序号项目名称总额（万元）序号项目名称总额（万元）1土地成本367002总建筑面积（出售部分）5200003项目总投资234449万元4项目经营收入333127万元2前期工程费52003建安工程690634基础设施费416004项目经营收入33139、3127万元5利润总额98678万元6税后利润95973万元4基础设施费416005管理费34756不可预见费35807其他费用83837投资利润率（税前）42.09%8投资净利润率（税后）40.94%9财务净值（FNPV）63810万元7其他费用83838财务费用91309营销费用123949财务净现值（FNPV）63810万元10财务内部收益率（FIRR）30.77%10销售税金及附加1703311土地增值税27890本报告是严格保密的。11动态投资回收期5.00年11土地增值税2789012合 计2344491381计净计净2014年下半年累年下半年累计净计净现金流量转正现金流量转正计净金流转累计净现金流量转正项目首期需投入5.285.28个亿（包含已付地价款）项目后期项目后期525525亩取地亩取地525525亩取地亩取地本报告是严格保密的。