1、北海酒店项目前期发展方案北海酒店项目前期发展方案橙辉商业管理公司2012年9月我司自2012年9月5日至9月11日，集合调查专员8人，历时6天，对北海酒店业进行集中调查。调查方式调查方式：网络资料收集、酒店现场考察、电话访谈等。调查对象调查对象：精选北海市内二星级（主要是三星以上）酒店45家，另有一定规模的商务宾馆和旅馆25家。报告形成报告形成：结合项目地块所处区域环境，我司对调查所获取的73家酒店宾馆信息资料进行整理、分析、研究，集中精力于三星级以上的17家酒店宾馆，最终形成本报告，以期对项目定位及运营提供参考建议。前言前言报告思路报告思路一、酒店发展一、酒店发展概况概况二、酒店基本情况二、2、酒店基本情况三、酒店格局调查三、酒店格局调查第三部分、项目区域背景与分析第三部分、项目区域背景与分析第二部分、北海酒店运营调查与分析第二部分、北海酒店运营调查与分析第一部分、北海酒店发展现状与趋势第一部分、北海酒店发展现状与趋势第四部分、项目定位与发展战略第四部分、项目定位与发展战略第四部分、项目总体布局建议第四部分、项目总体布局建议第三部分、项目区域背景与分析第三部分、项目区域背景与分析第一部分、北海酒店发展现状与趋势第一部分、北海酒店发展现状与趋势第四部分、项目定位与发展战略第四部分、项目定位与发展战略第四部分、项目总体布局建议第四部分、项目总体布局建议第二部分、北海酒店运营调查与分析第二3、部分、北海酒店运营调查与分析第三部分、项目区域背景与分析第三部分、项目区域背景与分析第一部分、北海酒店发展概况第一部分、北海酒店发展概况第四部分、项目定位与发展战略第四部分、项目定位与发展战略第五部分、项目总体布局建议第五部分、项目总体布局建议第一部分北海酒店发展概况及格局北海旅游业快速发展2011年北海共接待国内游客约1100万人次，比增17%；接待入境旅游者约8.万人次，比增13.7%；实现国内旅游收入约80亿元，比增19%；实现国际创汇约2500万美元，比增16%。北海酒店业蓬勃兴起截止到2012年9月，北海共有星级酒店宾馆37家，拥有床位近9000张。一批老酒店被淘汰，如绿岛酒店等；更4、多的新酒店投入运营，如金昌开元名都大酒店等。北海酒店业正由缓慢的粗放模式向快速的集约模式转变据北海旅游局2011年统计数据，北海共有酒店宾馆约284家，而具有一定规模和档次的星级酒店，尤其是三星级以上的共37家。而在2011年和2012年新获批建设的五星级酒店就有11家。集约型的快速发展时代，已经来临。集约型的快速发展时代，已经来临。一、酒店发展概况一、酒店发展概况酒店的发展与旅游业的发展息息相关，旅游业的发展直接带动酒酒店的发展与旅游业的发展息息相关，旅游业的发展直接带动酒店业的发展店业的发展一、酒店发展概况一、酒店发展概况 从2006年开始，北海旅游业进入快速发展，年旅游收入增值均保持在15、9%以上。 相对于旅游业的快速发展，北海酒店业却进入总量下降的怪圈，到2011年星级酒店从2008年的40家降低为37家。 究其原因，在于一批设施落后、管理不善的老式酒店退出市场。一、酒店发展概况一、酒店发展概况酒店发展概况，是旅游发展的一面镜子酒店发展概况，是旅游发展的一面镜子北海现有37家星级酒店，共有五星、准五星、四星、准四星、三星、准三星等标准。其中，五星级1家，准五星2家，四星10家，准四星4家，三星14家，准三星6家。二、酒店基本情况二、酒店基本情况三、酒店发展格局三、酒店发展格局 珍珠湾海景酒店 海珠度假大酒店苏福比画廊酒店枫林蓝湾大酒店 金昌开元名都大酒店 城市便捷酒店 城市便6、捷酒店和美假日度假酒店同大商务酒店香格里拉大饭店 路海大酒店 荔珠国际大酒店 真龙国际大酒店 南阳国际大酒店鼎盛长安酒店利源国际大酒店石林大酒店国发夜巴黎酒店北海酒店主要集中在北部的海城区和南部的银海区，这两个区集中的北海高档的90%以上一、总体而言北海酒店发展较为滞后，星级酒店及床位数量连续几年下降，与三亚等沿海旅游城市相比更是落后，与北海作为旅游城市的地位严重不符，并且已在一定程度上制约了北海旅游经济的进一步发展。二、现有的酒店中，半数以上酒店已非常老旧，如银晖、皇都、路海、天湖等（甚至香格里拉酒店也已经有近20年历史），这些酒店设备老化、配套不全、经营理念落后，距离淘汰仅一步之遥。但在酒7、店床位不足的情况下，即使这些酒店已经老旧，旺季仍然床位爆满。三、现有的酒店以商务型酒店为主，除了个别酒店之外，绝大部分经营中的酒店缺乏特色和个性，与北海旅游度假酒店的定位不符。四、酒店分布主要是银滩、北海大道及茶亭路等区域，其中茶亭路聚集了香格里拉、富丽华两大五星级酒店，高端酒店形象深入人心。五、酒店经营淡旺季节明显，房费14月、56月、78月、9月、10月、春节前后都不同，价格变化明显。四、发展现状总结四、发展现状总结北海酒店升级换代的时刻已经来临北海酒店升级换代的时刻已经来临总体而言，北海酒店业已经到了升级换代时刻，在未来几年内将迎来大洗牌！总体而言，北海酒店业已经到了升级换代时刻，在未来8、几年内将迎来大洗牌！第二部分 北海酒店运营调查与分析报告思路报告思路第三部分、项目发展背景与战略第三部分、项目发展背景与战略第二部分、北海酒店运营调查与分析第二部分、北海酒店运营调查与分析一、一、五星级五星级酒店运营调查酒店运营调查第一部分、北海酒店发展现状与趋势第一部分、北海酒店发展现状与趋势第四部分、项目定位与发展战略第四部分、项目定位与发展战略第四部分、项目总体布局建议第四部分、项目总体布局建议第四部分、项目定位与发展战略第四部分、项目定位与发展战略第四部分、项目总体布局建议第四部分、项目总体布局建议第四部分、项目定位与发展战略第四部分、项目定位与发展战略第五部分、项目总体布局建议第五部9、分、项目总体布局建议三、商务酒店运营调查三、商务酒店运营调查四、四、特色特色酒店运营调查酒店运营调查五、五、分析分析与结论与结论二、二、三三星级以上酒店运营调查星级以上酒店运营调查北海现有酒店中，北海现有酒店中，挂牌的五星级酒店仅香格里拉大酒店一家；挂牌的五星级酒店仅香格里拉大酒店一家；准五星级酒店有两家，分别是南洋国际大酒店和金昌开元名都大酒店。准五星级酒店有两家，分别是南洋国际大酒店和金昌开元名都大酒店。 一、五星级酒店运营调查一、五星级酒店运营调查1.1 1.1 香格里拉大酒店：香格里拉大酒店：北海唯一的挂牌五星级酒店，有364间客房及套房，2010年重装。酒店提供设施高档的健身俱乐部，10、包括桑拿、蒸汽浴、旋涡浴、按摩设施等。健身房配备齐全的心血管锻炼设备及卫星电视，另有室外网球场。北海香格里拉酒店还拥有当地至齐全的会议设施。在举办大型会议及娱乐活动时，宴会厅可充分扩展，容纳多达2000宾客；如欲举行小型会议及社交聚会，饭店另有10间不同大小的多功能室以供选择。 一、星级酒店运营调查一、星级酒店运营调查 酒店大堂酒店大堂 情趣泳池情趣泳池 室外园林室外园林1.1 1.1 香格里拉大酒店香格里拉大酒店一、星级酒店运营调查一、星级酒店运营调查共364间客房，房价跨度大（以上房价未含服务费），门市价高出300400元/间。1.1 1.1 香格里拉大酒店香格里拉大酒店一、星级酒店运营调11、查一、星级酒店运营调查实地调查了解到，香格里拉大酒店日常入住率达到60%以上，旺季几乎100%。以北海最高的房价，何以有如此高的入驻率？！原因一，北海唯一的挂牌五星级酒店，品牌效应无可比拟，没有同等级的竞争对手；原因二，高档的装修标准。该酒店1996年开业，2002年重新装修，2010年第三次装修。目前尽管设施依然高于北海大多酒店，但部分客房设备的更新已经开始，始终保持装修标准的领先，让香格里拉大酒店在品质上遥遥领先。原因三，丰富的服务设施。从近200人的中餐厅，到100余人的西餐厅；从大型多功能厅，到多种形式的小规模会议室；从室内健身桑拿，到室外泳池；从考究的室内装饰，到精致的室外园林香格里12、拉配套之丰富，远超其他酒店。1.2 1.2 南洋国际大酒店：南洋国际大酒店：准五星级酒店，拥有284间客房及套房。由南洋投资控股集团公司按国际5星级标准独资兴建的现代商务旅游型酒店，地处北海金融商业中心贵州路与北海大道交汇处，环境优越，交通便捷。酒店楼高28层，总建筑面积2.68万平方米，整体建筑矫健伟岸、气势拔云，是北海地标性建筑，是集商务、休闲、餐饮、健身、娱乐为一体的大型综合性酒店。 酒店开业时间2009年1月1日，是目前广西北部湾最为豪华的酒店之一。 一、星级酒店运营调查一、星级酒店运营调查 豪华的会议大厅豪华的会议大厅 酒店大堂酒店大堂 酒店立面酒店立面1.2 1.2 南洋国际大酒店13、南洋国际大酒店一、星级酒店运营调查一、星级酒店运营调查共284间客房。以上均为协议价，不含服务费，门市价高出100200元/天。1.2 1.2 南洋国际大酒店南洋国际大酒店一、星级酒店运营调查一、星级酒店运营调查实地调查了解到，南洋国际大酒店日常入住率达到70%以上，周末达80%以上，旺季100%爆满。入驻率达到70%以上的原因有：一，性价比较高。做为北海为数不多的可以和香格里拉竞争的酒店，该酒店房价明显低于香格里拉，较高的性价比，可以让旅客少花200元/天以上，而享受到与香格里拉最为接近的服务；二，挂靠的士也是招牌挂靠的士也是招牌。北海几乎所有的出租车都不打表，只靠协商确定价格，唯独南洋大酒14、店门口的的士都要求打表，仅此一项就给游客以收费服务非常透明的感觉。三，高标准的酒店装饰。三，高标准的酒店装饰。该酒店2009年投入运营，至今酒店各项装饰尤其是客房装饰依然处于北海领先地位，与其隔路相望的精通银晖酒店已有破败之相，双方呈鲜明对比，南洋车水马龙，精通银晖门可罗雀。1.3 1.3 金昌开元名都大酒店：金昌开元名都大酒店：准五星级酒店，拥有255间客房及套房，2012年投入运营。北海金昌开元名都大酒店是一家由浙江金昌房地产集团投资兴建，中国最大的民营高星级连锁酒店集团、最具规模中国饭店集团第二名的开元酒店集团全权管理的豪华商务旅游型酒店。 一、星级酒店运营调查一、星级酒店运营调查 开元15、的集团品牌开元的集团品牌 时尚的健身房时尚的健身房 康体设施康体设施1.3 1.3 金昌开元名都大酒店金昌开元名都大酒店一、星级酒店运营调查一、星级酒店运营调查共有客房255套。以上均为协议价，门市价高出300400元/天。另北海市政府与该酒店淡季的协议价为320元/天，旺季要更高。1.3 1.3 金昌开元名都大酒店金昌开元名都大酒店一、星级酒店运营调查一、星级酒店运营调查实地调查了解到，金昌开元名都大酒店日常入住率达到60%以上，旺季几乎100%。能够有如此高的入驻率，得益于：一集团化的标准管理，开元酒店集团全权管理下，依托集团品牌形象，在高端客户中拥有强大的品牌优势；尤其是对省外旅客，开元16、集团的品牌优势成为这些旅客选择下榻酒店的重要因素。二高档酒店中距银滩最近。在银滩附近的所有酒店中，金昌开元名都酒店装修最为豪华；在整个北海酒店业中，装修标准能够与金昌开元名都酒店相对比的，距离银滩距离都较远。五星级酒店调查对比五星级酒店调查对比1、客房设置对比分析：（1）客房设置以双人间为主：单间344套，占全部客房总量903套的38%；双间415套，占客房总量的46%；套间144套，占客房总量的16%。（2）客房配置豪华，房间宽带上网、独立的淋浴间和浴缸、国际卫星电视、私人电子保险箱、迷你酒吧、国际直拨长途电话、免费瓶装水、熨斗/熨衣板、电子结帐系统、婴儿床、免费卫生间清洁备品，并有非吸烟客17、房、残障人设施。（3）套间面积在100以上，双人间面积在4050，单人间面积在3040。五星级酒店调查对比五星级酒店调查对比2、房价对比分析：（1）城景房价格基本在600元/天以下，海景房价格基本在490元/天以上；套间价格基本在1100元/天以上，南洋国际例外；（2）南洋国际因无海景可利用，其价格定位为五星级酒店享受，三星级价格；（3）豪华套间，尤其是总统套房，定价最高，旨在提高酒店档次，入住率50%左右。五星级酒店调查对比五星级酒店调查对比3、入住率对比分析：（1）日常入驻率基本都在60%以上，其中金昌开元最高，日常入驻率达70%以上；（2）评估全年入住率均在77%以上，其中南洋国际大酒店18、因价格优势明显，达到82%（3）表明高档酒店在北海旅游市场生存环境良好。五星级酒店调查对比五星级酒店调查对比4、配套设施对比分析：（1）餐饮设施，三家酒店基本相同，南洋国际缺少西餐、酒吧；（2）康体设施，金昌开元名都最为完善，南洋国际仅有健身馆一项；（3）休闲设施，以南洋国际最少仅有桑拿，香格里拉最多，金昌开元名都有KTV最具特色。五星级酒店调查对比五星级酒店调查对比5、会议设施对比分析：（1）大型会议厅以香格里拉酒店最大，可容纳2000人，在整个北海一家独大；（2）中型会议厅三家区别不大；（3）商务会议厅（室）区别不大。五星级酒店调查对比五星级酒店调查对比6、停车位对比分析：（1）三家酒店均19、设有地下停车场；（2）三家酒店车位均不能完全满足客户需求；（3）三家酒店均把其所在路段及周边空地做为附加停车场使用。1、北海现有五星级酒店经营状况良好北海现有的三家五星级（含准五星级）配套设施和服务水平均据北海酒店业前列，全年入住率达到70%以上，经营状况良好。2、北海五星级酒店将迎来建设高潮。目前北海数量较少，仅占全部星级酒店总量的8%。但调查了解到，北海近年新获批建设的五星级酒店共11家，再加上原有的四星级富丽华酒店的升级，未来几年北海的五星级酒店将增加到15家，较现在足足扩大4倍。3、北海五星级酒店未来竞争激烈。从3家，迅速增加到15家，客房总量至少扩大4倍，现有的高端客户大规模分流，尽20、管北海旅游业迅速发展，可以缓解竞争的惨烈，但总体而言，竞争的激烈程度至少在目前的几倍以上。五星级酒店调查总结五星级酒店调查总结北海现有酒店中，共有四星级酒店10家；准四星级酒店有2家。二、四星级以上酒店运营调查二、四星级以上酒店运营调查2.1 2.1 海滩大酒店：海滩大酒店：四星级酒店，拥有192间客房及套房。海滩大酒店2000年开业，2007年重新装修。坐落于广西北海银滩国家旅游度假区内，坐拥“天下第一滩”北海银滩，与“南珠之光大型表演秀”融为一体、相得益彰，风景秀丽，空气怡人。是银滩附近档次较高的酒店之一。 酒店夜景酒店夜景 双人标间双人标间二、四星级以上酒店运营调查二、四星级以上酒店运营21、调查2.1 2.1 海滩大酒店海滩大酒店共有客房192间。以上均为会议协议价，门市价高出300600元/天。二、四星级以上酒店运营调查二、四星级以上酒店运营调查2.1 2.1 海滩大酒店海滩大酒店实地调查了解到，海滩大酒店日常入住率高达90%以上，旺季100%爆满。何以有如此高的入驻率？！原因一，距离银滩最近的高档酒店之一，与核心景点的短距离让海滩大酒店在与同级别对手的竞争中脱颖而出；原因二，在距银滩最近的酒店中，配套齐全首屈一指。银滩附近酒店配套设施多不有缺陷，像海滩大酒店这样具备300人的会议厅、保龄球、棋牌室、桌球、夜总会，并提供中餐、晚餐的酒店极少。棋牌室棋牌室 斯诺克台球斯诺克台球 22、郁金香夜总会郁金香夜总会 保龄球保龄球 二、四星级以上酒店运营调查二、四星级以上酒店运营调查2.2 真龙大酒店：四星级酒店，拥有190间客房及套房，开业2002年。北海真龙国际大酒店是由中国烟草总公司广西壮族自治区公司、广西卷烟总厂、北海烟草分公司等共同投资的一家商务旅游酒店。2003年春，酒店顺利成为中国饭店金钥匙组织会员，世界金钥匙酒店联盟首批成员。酒店总建筑面积28800平方米，楼高72米，共21层（地上19层，地下2层），配备多功能宴会大厅可容纳300人，适用于各类大型会议、宴会及酒会。 酒店立面酒店立面 酒店大堂酒店大堂 客房设施陈旧客房设施陈旧二、四星级以上酒店运营调查二、四星级以23、上酒店运营调查2.2 2.2 真龙大酒店真龙大酒店共有客房190间。以上均为协议价，门市价高出200400元/天。二、四星级以上酒店运营调查二、四星级以上酒店运营调查2.2 2.2 真龙大酒店真龙大酒店实地调查了解到，真龙大酒店自2002年开业以来，几乎没有大规模的装修，整个酒店除大堂外，设施陈旧，尤其客房家具均为原木风格，与高档酒店出入较大。但是，该酒店日常入住率仍接近60%，旺季几乎100%。原因一，该酒店由广西烟草集团开发，几乎广西烟草下属各地分公司均以该酒店为北海旅游、商务定点酒店，依托广西烟草员工，该酒店即使设施老旧，依然可以有大量相对稳定的客源；原因二，丰富的服务设施。该酒店餐饮方24、面配备了中餐、咖啡厅、酒吧等中高档消费场所，并可承接宴会；康体设施方面配备了健身馆和保龄球；娱乐设施方面设置了按摩、KTV等中高档场所，尤其是KTV装修较为豪华可以说，该酒店就是针对广西烟草集团内部员工尤其是中高层领导的而进行的服务配置。因此，该酒店最大的特点就是以单位尤其是广西烟草各分公司员工为主。二、四星级以上酒店运营调查二、四星级以上酒店运营调查2.3 维也纳酒店：四星级酒店，拥有260间客房及套房，开业时间2012年9月29日。维也纳酒店（北海北部湾广场店）（原北海凯旋国际商务大酒店有限公司）是以“五星体验，二星消费”为经营理念的五星精品连锁酒店。酒店主楼高31层，拥有各类全宽带接入的25、高层观景豪华客房318间（套）。酒店顶部设有2000平方米双层的360度旋转观海餐厅，可容纳500多人同时用餐，是北海标志性建筑及最佳观光点，酒店设有大型多功能厅及小型会议厅，并有车位150余个。 开阔的观海餐厅开阔的观海餐厅 酒店大堂酒店大堂 酒店立面酒店立面二、四星级以上酒店运营调查二、四星级以上酒店运营调查2.3 2.3 维也纳酒店维也纳酒店共有客房260套。以上均为协议价，门市价高出150300元/天。二、四星级以上酒店运营调查二、四星级以上酒店运营调查2.3 2.3 维也纳酒店维也纳酒店维也纳酒店是在原北海凯旋国际商务大酒店的基础上，重新装修而来，预计开业时间为2012年9月29日。26、该酒店特点有：一、大型海景餐厅。酒店顶部设有2000平方米双层的360度旋转观海餐厅，可容纳500多人同时用餐，是北海标志性建筑及最佳观光点。二、高性价比客房。该酒店以“五星体验，二星消费”为经营理念，其房价普遍低于同等级酒店，高性价比的房价定位，将成为该酒店市场竞争的有力措施。 9 9楼的会议大厅楼的会议大厅 装修告示装修告示二、四星级以上酒店运营调查二、四星级以上酒店运营调查2.4 路海大酒店：四星级酒店，拥有204间客房及套房。北海路海大酒店酒店风帆式造型，构成十里银滩一道亮丽的风景。占地面积三万一千多平方米，由北海路海大酒店（主楼准四星级酒店）和铁道部北海基地（豪华经济型酒店）等8栋楼27、组成，拥有豪华套间，标准间，单人间，总统别墅，综合楼等，可提供不同档次客人下榻。该酒店1991年开业，2008年重新装修。 酒店大堂酒店大堂 船帆立面船帆立面 宴会厅宴会厅二、四星级以上酒店运营调查二、四星级以上酒店运营调查2.4 2.4 路海大酒店路海大酒店共有客房204间。以上均为协议价，门市价高出100300元/天。二、四星级以上酒店运营调查二、四星级以上酒店运营调查2.4 2.4 路海大酒店路海大酒店实地调查了解到，路海大酒店日常入住率近50%，旺季100%。该酒店优势是：一是为南宁铁路局北海定点酒店，提供了大量、稳定的客源；二是酒店规格多样。该酒店共有大中小6个会议厅，可满足不同规格28、会议要求；三是丰富的服务设施。中西餐、咖啡厅、酒吧，桌球、网球、游泳、健身等设施，满足会议需求。该酒店劣势有：一、铁道部下属经营，国营性质导致服务人员积极性不高；二、设施设备老旧，尤其是客房、餐厅、会议厅等随处可见过时的装修。二、四星级以上酒店运营调查二、四星级以上酒店运营调查2.5 珍珠湾海景酒店：四星级酒店，拥有249间客房及套房，2004年开业，2008年重新装修。是一家集客房、餐饮、康乐休闲为一体的商务度假综合性酒店。酒店由香港贝尔高林设计公司匠心创意，亲水园景与简约时尚装修理念相融合，为北海唯一独具自身建筑风格和个性服务理念的新型酒店。酒店建筑面积16000多平方米，呈庭院式布局，内29、有游泳池引用天然海水。 别墅改造的屋顶别墅改造的屋顶 木质屋顶木质屋顶 独特的风格独特的风格二、四星级以上酒店运营调查二、四星级以上酒店运营调查2.5 2.5 珍珠湾海景酒店珍珠湾海景酒店共有客房249套。经济标间，多设置与酒店低层，通风、采光条件较差，无论海景、园景均难以看到，价格较低。以上均为协议价，门市价高出50200元/天。二、四星级以上酒店运营调查二、四星级以上酒店运营调查2.5 2.5 珍珠湾海景酒店珍珠湾海景酒店实地调查了解到，珍珠湾海景酒店日常入住率50%以上，旺季100%。该酒店优势是：一是相对大量的经济间的设置，吸引了大量客源，经济间在海景酒店中性价比优势明显；二是独特的酒30、店立面，吸引过往旅客眼球；三是根据市场要求改善客房结构。该酒店目前正在逐步增加套房数量，以满足客户要求。该酒店劣势有：一、2008年的装饰已经过时，逐步更新，周期较长，难以提升酒店品质，尤其是客房家具；二、作为最重要的配套设施之一的会议室老旧不堪，与酒店品质形成明显落差。二、四星级以上酒店运营调查二、四星级以上酒店运营调查2.6 广西电网公司北海培训中心：四星级酒店，拥有244间客房及套房，1993年开业，2007年重新装修。座落在有“天下第一滩”之称的北海银滩国家旅游度假区西侧的侨港海滩.占地面积2.3万平米,是南方电网公司、广西电网公司培训基地。 酒店立面酒店立面 酒店大堂酒店大堂二、四星31、级以上酒店运营调查二、四星级以上酒店运营调查2.6 2.6 广西电网北海培训中心广西电网北海培训中心共有客房244间。以上均为协议价，门市价高出2001400元/天。二、四星级以上酒店运营调查二、四星级以上酒店运营调查2.6 2.6 广西电网北海培训中心广西电网北海培训中心实地调查了解到，广西电网北海培训中心日常入住率近50%，旺季100%。该酒店优势是：一是体托广西电网客源稳定；二是距离银滩较近；三是装修设施设备较为高档，且更新速度较快。该酒店劣势有：一、以接待广西电网系统人员较多，对散客服务不够周到，在四星级酒店中相对较差；二、服务尤其是卫生工作不够细致，大堂地毯上毛发残留较多。二、四星级32、以上酒店运营调查二、四星级以上酒店运营调查2.7 明悦星都酒店：四星级酒店，拥有80间客房及套房，2010年开业。位于北海市北京路与西南大道交汇处，主楼高3层，拥有餐厅、会议室和大型的免费停车场。 酒店立面酒店立面 酒店大堂酒店大堂二、四星级以上酒店运营调查二、四星级以上酒店运营调查2.7 2.7 明悦星都酒店明悦星都酒店共有套房80间。该酒店虽有四星级认证，但各项配套设施均空白，仅有早餐提供，所以价格较低。以上均为协议价，门市价高出50100元/天。二、四星级以上酒店运营调查二、四星级以上酒店运营调查2.7 2.7 明悦星都酒店明悦星都酒店实地调查了解到，该大酒店日常入住率不足40%，旺季833、0%以上。入驻率较低的原因有：一是位置较差，周边既无景点，又缺乏自身商业配套，甚至连餐饮都无法满足，仅可提供早餐。二是酒店布置不够合理，导致走廊尤其是客房异味较重。三是车位较少，仅能容纳30辆轿车，且没有地下停车场。尽管该酒店硬件设施较好，装饰材料质量上乘，但仍难以吸引旅客入住，导致旅客乘兴而来败兴而归。二、四星级以上酒店运营调查二、四星级以上酒店运营调查2.8 精通银晖大酒店：四星级酒店，139间客房及套房，2004年开业,精通酒店集团接手后局部重装，2011年开业。北海精通国际大酒店是精通酒店集团旗下的一家按四星标准兴建和经营的商务旅游涉外酒店。酒店总建筑面积3.8万平方米，楼高28层，整34、体建筑气势恢宏，独具匠心，曾经是北海市最亮丽的工程，也是北海市标志性建筑之一。酒店集观光、商务、餐饮、娱乐、购物于一体。 酒店立面酒店立面 酒店包厢酒店包厢二、四星级以上酒店运营调查二、四星级以上酒店运营调查2.8 2.8 精通银晖大酒店精通银晖大酒店共有客房139间。以上均为协议价，门市价高出300500元/天。二、四星级以上酒店运营调查二、四星级以上酒店运营调查2.8 2.8 精通银晖大酒店精通银晖大酒店实地调查了解到，精通银晖大酒店日常入住率不足30%，旺季不足80%。入驻率较低的原因有：一是整体装修极为陈旧，无论客房、会议厅，甚至餐厅，均无时尚豪华感觉，与四星级酒店落差极大。二是整体通35、风效果极差，客房异味浓重，会议厅甚至无法进入。以该酒店的现状而言，能有30%的入住率已经算难能可贵了。二、四星级以上酒店运营调查二、四星级以上酒店运营调查2.9 荔珠大酒店：四星级酒店，189间客房及套房，2004年开业,2010年局部重装。北海荔珠国际大酒店楼高13层，总建筑面积2.3万平方米，是由深圳建业(集团)股份有限公司按国际四星标准独资兴建经营的商务旅游型酒店，集商务、休闲、餐饮、娱乐、购物为一体。 酒店立面酒店立面 酒店大堂酒店大堂二、四星级以上酒店运营调查二、四星级以上酒店运营调查2.9 2.9 荔珠大酒店荔珠大酒店共有客房189间。以上均为协议价，门市价高出约100元/天。电脑36、房较同类房价高出2050元/天。二、四星级以上酒店运营调查二、四星级以上酒店运营调查2.9 2.9 荔珠大酒店荔珠大酒店实地调查了解到，荔珠大酒店日常入住率约60%，旺季100%。入驻率较高的原因有：一是总体环境良好，卫生工作细致到位。二是配套齐全，有中餐、西餐、咖啡厅、健身馆、按摩、KTV及可容纳300人的会议厅。该酒店房间设施稍显陈旧，对酒店品质有一定影响，总体而言运营良好。二、四星级以上酒店运营调查二、四星级以上酒店运营调查2.10 东方威尼斯大酒店：四星级酒店，120间客房及套房，2011年开业。东方威尼斯大酒店主楼六层，酒店集餐饮、宾馆、足疗、洗浴于一体，均实现了电脑化管理，装修豪华37、典雅的港式餐厅，酒店一次可接纳80多桌婚庆宴席，拥有可接到180人的大型会议室 。酒店酒店LOGO LOGO 酒店大堂酒店大堂二、四星级以上酒店运营调查二、四星级以上酒店运营调查2.10 2.10 东方威尼斯大酒店东方威尼斯大酒店共有客房120间。以上均为协议价，门市价高出约1050元/天。二、四星级以上酒店运营调查二、四星级以上酒店运营调查2.10 2.10 东方威尼斯大酒店东方威尼斯大酒店实地调查了解到，东方威尼斯大酒店日常入住率不足20%，旺季80%。入驻率较低的原因有：一是总体环境非常差，尤其是酒店绿化带时常可见到老鼠出没。二是配套设施缺乏，仅有足浴、餐厅，缺乏康体设施。三是部分客房为38、暗房，通风采光均问题严重。整体而言，该酒店属于北海四星级中较差的一家。二、四星级以上酒店运营调查二、四星级以上酒店运营调查2.11 新皇都大酒店：准四星级酒店，1989年开业,2011年重装。酒店拥有各类观景客房186间，提供住宿、餐饮、会议室、娱乐、保健、美容美发、旅游票务、大堂吧、停车场、银行储蓄等服务项目；是北海首家被评为全国八大特色建筑的现代化酒店；是北海市迄令为止最具代表性的现代地标建筑酒店。 酒店立面酒店立面 酒店配套酒楼酒店配套酒楼二、四星级以上酒店运营调查二、四星级以上酒店运营调查2.11 2.11 新皇都大酒店新皇都大酒店共有客房186间。以上均为协议价，门市价高出5010039、元/天。二、四星级以上酒店运营调查二、四星级以上酒店运营调查2.11 2.11 新皇都大酒店新皇都大酒店实地调查了解到，新皇都大酒店日常入住率达到80%，旺季100%爆满。入驻率较高的原因有：一是房价定位适中，性价比较高，适合工薪阶层和普通游客。二是设施较为完善，尤其是空中泳池北海罕见。三是酒店独特的外观，很容易吸引游客关注。二、四星级以上酒店运营调查二、四星级以上酒店运营调查2.12 北海嘉莱度假酒店：准四星级酒店，拥有288间客房及套房，2005年开业,2011年重装。嘉莱度假酒店是北海市唯一按五星级标准建造的豪华公寓式度假酒店。A楼高21层，B楼高21层，标准套房110平米。餐饮方面有粤40、海轩中餐厅（粤、川、湘）、爵士西餐厅（酒水、饮料、西式菜点）、大堂吧（西式快餐、西点、蛋糕、面包）园林池畔烛光烧烤等，会议方面有多功能厅500人，中型会议室80人，豪华小会议室35人。二、四星级以上酒店运营调查二、四星级以上酒店运营调查2.12 2.12 北海嘉莱度假酒店北海嘉莱度假酒店共有客房288间。以上均为协议价，门市价高出10400元/天。二、四星级以上酒店运营调查二、四星级以上酒店运营调查2.12 2.12 北海嘉莱度假酒店北海嘉莱度假酒店实地调查了解到，北海嘉莱度假酒店日常入住率达到50%，旺季100%。入驻率较高的原因有：一是客房特点鲜明，北海唯一。纯粹以套房为主的酒店，在北海独41、一无二，充分了满足了家庭出游的需要。二是客房设置新颖，每间客房均设有厨房，这是北海其他酒店完全不具备的。三是设施高档，无论是客房，还是大堂；无论是会议厅，还是室外泳池；无论是室内装饰，还是室外园林，均达到北海高档酒店标准，甚至与五星级酒店不遑多让。二、四星级以上酒店运营调查二、四星级以上酒店运营调查四星级酒店调查对比四星级酒店调查对比1、客房设置对比分析：以双人间为主。单间共666间，占全部客房总量2341间的28%；双人间共1369间，占59%；套间306间，占13%。注：嘉莱度假全部为几房几厅，按级别做相应归类。四星级酒店调查对比四星级酒店调查对比2、房价对比分析：300元以下为主，共1442、45间，占全部客房的62%；300400元共388套，占16%；400元以上共508套，占12%。 全部海景房共792间，其中300元以下122间，占海景房的15%，均为新皇都大酒店所 有，该酒店客房设施陈旧是导致其低价的重要原因。四星级酒店调查对比四星级酒店调查对比3、入住率对比分析：年平均入住率为69%。最高为海滩大酒店和新皇都大酒店，海滩大酒店为距离银滩最近的、档次最高的酒店；新皇都大酒店在同等级别酒店中价格较低。最低为东方威尼斯和精通银晖，共同特点是酒店设施及其落后，通风效果极差，房间异味浓烈。四星级酒店调查对比四星级酒店调查对比4、配套设施对比分析：海滩大酒店最为齐全，明悦星都几乎没43、有任何配套设施。四星级酒店调查对比四星级酒店调查对比5、会议设施对比分析：除明悦星都外，其余酒店均有承接大中型会议能力。四星级酒店调查对比四星级酒店调查对比6、停车位对比分析：除明悦星都外，其余酒店均占用道路停车，基本满足需求。未调查到的其他星级酒店未调查到的其他星级酒店二、四星级以上酒店运营调查二、四星级以上酒店运营调查未录入的三星级酒店主要有利：源国际大酒店、中玉大酒店、佳家酒店、天湖酒店；未录入的二星级酒店主要有：南珠宾馆、金园宾馆、桂新大厦、银谷湾大酒店、铁工宾馆、石化宾馆。（1）客房设置均以单间为主，约占全部客房总量的80%以上。（2）房价定位以100200元为主力，约占全部客房总量44、的85%以上。（3）入住率平均年入住率近60%。其中铁工宾馆和石化宾馆例外，这两家宾馆均以挂靠单位员工入住为主，年入住率达到75%。（4）配套设施三星级酒店配套标准高于商务酒店，但明显低于四星、五星酒店，尤其是康体设施、休闲娱乐设施；二星级酒店配套标准几乎等同于商务酒店，其中铁工和石化例外。铁工宾馆和石化宾馆的配套标准更接近于四星级酒店。1、北海现有四星级酒店经营状况较好从酒店的年平均入住率看，相对于五星级酒店70%以上的入住率，四星级酒店65%，从整体而言四星级酒店经营状况较五星级有所落后，但整体经营状况依然较好。2、北海四星级酒店两极分化明显。调查发现，现有四星级酒店经营状况两极分化严重。45、经营最好的海滩大酒店年入住率达到86%、新皇都达到了82%，整个市场少有比及。但同时也发现精通银晖大酒店和东方威尼斯酒店日常入住率都在50%以下，经营困难；而真龙大酒店、路海大酒店、广西电网培训中心之所以能达到60%以上的入住率，主要依靠的是挂靠单位的员工，其本身市场客户较少。两极分化，意味着四星级酒店将好的更好，甚至向五星级提升；差的更差，破产倒闭也不无可能；中间势力，平稳发展。3、北海四星级酒店与五星级酒店差距在缩小。单单从硬件设施等酒店配置而言，四星级酒店与五星级之间相差无几，尤其是海滩大酒店、嘉莱度假酒店等，在某些层面甚至超过五星级酒店，其所缺少的只是就酒店服务和文化等软件而已，预计随46、着北海酒店整体竞争的日趋激烈，四星级酒店软件必将迅速提高，与五星级之间的差距也将越来越小。四星级酒店调查总结四星级酒店调查总结北海现有酒店中，北海现有酒店中，达到四星级标准的商务酒店共达到四星级标准的商务酒店共5 5家，分别是凤凰树商务酒店、城市便捷酒店（北家，分别是凤凰树商务酒店、城市便捷酒店（北部湾店）、城市便捷酒店（大润发店）、北海之星商务酒店和部湾店）、城市便捷酒店（大润发店）、北海之星商务酒店和A A家连锁酒店。家连锁酒店。 三、商务酒店运营调查三、商务酒店运营调查3.1 凤凰树商务酒店：准四星级酒店，拥有268间客房及套房，2008年开业,2010年重装。北海凤凰树商务酒店是由广西47、全景房地产有限公司按国际四星标准独资兴建的商务旅游型酒店，坐落于四川路与北海大道交汇处，酒店总建筑面积2.8万平方米，主楼高18层，集商务、休闲、餐饮、健身、娱乐、购物为一体。 三、商务酒店运营调查三、商务酒店运营调查 酒店立面酒店立面 酒店大堂酒店大堂3.1 3.1 凤凰树商务酒店凤凰树商务酒店三、商务酒店运营调查三、商务酒店运营调查共有客房268套。以上均为协议价，门市价高出20100元/天。3.1 3.1 凤凰树商务酒店凤凰树商务酒店三、商务酒店运营调查三、商务酒店运营调查实地调查了解到，凤凰树酒店日常入住率80%以上，旺季100%。入驻率较高的原因有：一是经济型酒店，性价比较高，适合工48、薪阶层和普通游客。二是设施较为完善，有中餐、西餐、咖啡厅等配置，同时有水疗、按摩等服务配套，还有会议室等，在同等价位的酒店中服务较为完善。但该酒店客房及会议厅等整体装饰设备较为落伍，影响酒店整体品质提升。3.2 城市便捷酒店（北部湾店）：准四星级，2010年8月开业，楼高6层，客房144间。城市便捷（北海北部湾广场）店坐落于北海市贵州路32号国际商贸大厦，邻近市中心北部湾广场、外沙群岛，酒店装修沿袭城市便捷一贯的简约、时尚风格，设有标准大床房、标准双床房、商务大床房等多种房型，各种便捷自助设施方便阁下旅居生活。客房免费宽带接入互联网，让宾客尽享网络娱乐和媒体资讯。三、商务酒店运营调查三、商务酒49、店运营调查3.2 3.2 城市便捷酒店（北部湾）城市便捷酒店（北部湾）三、商务酒店运营调查三、商务酒店运营调查共有客房144套。以上均为协议价，门市价高出2050元/天。3.2 3.2 城市便捷酒店（北部湾）城市便捷酒店（北部湾）三、商务酒店运营调查三、商务酒店运营调查实地调查了解到，城市便捷酒店（北部湾）日常入住率80%以上，旺季100%爆满。入驻率较高的原因主要是：一是紧邻北部湾广场，周边配套设施完善，旅客购物餐饮均较为便利；二是房价相对较低，比同等价位的酒店服务更好、地段更好；三是服务较为到位，在游客中口碑不错。3.3 城市便捷酒店（大润发店）：准四星级酒店，开业时间2011年09月0150、日，主楼高7层，客房总数120间（套），配备有餐厅、自助洗衣房、自助商务上网区、免费书吧等各种设施。城市便捷酒店（北海大润发店）座落在广西北海市北京路上，位于北海市新的黄金商业区内，附近为著名的大润发购物中心。 三、商务酒店运营调查三、商务酒店运营调查3.3 3.3 城市便捷酒店（大润发）城市便捷酒店（大润发）三、商务酒店运营调查三、商务酒店运营调查共有客房120套。以上均为协议价，门市价高出2050元/天。3.3 3.3 城市便捷酒店（大润发）城市便捷酒店（大润发）三、商务酒店运营调查三、商务酒店运营调查实地调查了解到，城市便捷（大润发）酒店日常入住率约40%，旺季100%爆满。入驻率较低的51、原因主要是房价较高，而缺乏必要自身配套。该酒店仅提供早餐，中餐、晚餐都无法满足，也没有必要的休闲服务设施和康体设施，实际等同于普通旅馆。入住旅客多是冲大润发购物便捷而选择该酒店。3.4 北海之星商务酒店：准四星级酒店，拥有88间客房及套房，1989年开业,2011年重装。北海之星商务酒店有限公司旗下的北海之星酒店是按国际四星级标准装修的一家豪华商务型酒店。餐厅设在大厅一楼，可同时容纳80多人就餐；多功能小型会议室设在五楼，可同时容纳38多人，是商务洽谈的理想场所。 三、商务酒店运营调查三、商务酒店运营调查 酒店立面酒店立面 酒店大堂酒店大堂3.4 3.4 北海之星商务酒店北海之星商务酒店三、商52、务酒店运营调查三、商务酒店运营调查共有客房88间。以上均为协议价，门市价高出30100元/天。3.4 3.4 北海之星商务酒店北海之星商务酒店三、商务酒店运营调查三、商务酒店运营调查实地调查了解到，北海之星商务酒店日常入住率达到60%，旺季100%爆满。入驻率较高的原因有：一是酒店内部环境良好，客房家具时尚高档，居住舒适。二是房价定位适中，性价比较高，对工薪阶层和散客吸引较大。3.5 A家连锁酒店：准四星级酒店，拥有80间客房及套房，2011年开业。A家连锁酒店北海店是一家以四星标准兴建的快捷酒店，座落在4A旅游景点海洋之窗斜对面，总建筑面积3000多平方米，拥有简洁、温馨、舒适各类房型80间53、，房内现代化设施设备一应俱全。三、商务酒店运营调查三、商务酒店运营调查 酒店立面酒店立面 酒店大堂酒店大堂3.5 A3.5 A家连锁酒店家连锁酒店三、商务酒店运营调查三、商务酒店运营调查共有客房80间。以上均为协议价，门市价高出3050元/天。3.5 A3.5 A家连锁酒店家连锁酒店三、商务酒店运营调查三、商务酒店运营调查实地调查了解到，A家连锁酒店日常入住率达到80%，旺季100%爆满。入驻率高的原因有：一是低价战略，几乎处于整个北海酒店的最低层次，吸引了大量散客。二是酒店内部整洁卫生，通风情况良好，居住舒适。商务酒店调查对比商务酒店调查对比1、客房设置对比分析：除凤凰树商务酒店外和城市便捷54、酒店（大润发）外，其余酒店客房总量均不大。总体客房设置以单间为主。单间共295间，占全部客房总量700间的42%；双间共274间，占全部客房总量的39%；套房及三人间（或双人大床）共131套，占全部客房总量的19%。商务酒店调查对比商务酒店调查对比2、房价对比分析：200元以下客房是绝对主力。 200元以下客房共631间，占全部客房总量700间的90%。商务酒店调查对比商务酒店调查对比3、入住率对比分析：年平均入住率约80%，整体经营状况良好。入住率最高的是A家连锁酒店、城市便捷酒店，主要原因在于低价策略；凤凰树商务酒店入住较高，主要原因是其各项配套设施相对完善，在商务型酒店中标准最高。商务酒55、店调查对比商务酒店调查对比4、配套设施对比分析：整体配套设施较少，除凤凰树商务酒店外，其余商务酒店仅提供早餐。商务酒店调查对比商务酒店调查对比5、会议设施对比分析：除凤凰树商务酒店外，其余商务酒店仅能承接小型商务会议。商务酒店调查对比商务酒店调查对比6、停车位对比分析：除凤凰树商务酒店外，其余商务酒店均车位不足。1、北海现有商务酒店经营状况较好商务酒店平均入住率达到62%，仅次于五星级酒店，高于四星级酒店，整体经营状况良好。2、北海商务酒店市场竞争优势明显。相对于五星、四星酒店，商务酒店具有以下特点：一是价格有绝对优势，200元以下的客房占客房总量的90%，对散客有强大吸引力。二是大多位置处于56、城市商业繁华地段，周边餐饮娱乐配套较为完善。3、北海商务酒店档次提升难度较大。现在的商务酒店因地段餐饮娱乐配套完善，大多不做自身的餐饮和娱乐设施，自身配套的严重缺乏，限制了其品质提升空间。商务酒店调查总结商务酒店调查总结北海现有酒店中，有特色的不多，北海现有酒店中，有特色的不多，较有名气的有怡沁园酒店和苏福比画廊酒店。较有名气的有怡沁园酒店和苏福比画廊酒店。其中，怡沁园酒店以中式装修名噪一时，但酒店整体档次不高，不做重点分析。其中，怡沁园酒店以中式装修名噪一时，但酒店整体档次不高，不做重点分析。最具特色的苏富比画廊酒店，是本案分析重点。最具特色的苏富比画廊酒店，是本案分析重点。 四、特色酒店运57、营调查四、特色酒店运营调查苏福比画廊酒店：开业时间2010年，共有客房、套房55间（现正有2栋楼在装修，预计国庆投入，可增加客房26间左右）.北海苏福比画廊酒店是一家艺术主题精品酒店，由6栋独立建筑组成，其中4栋哥特式别墅为客房与画廊，酒店大堂和独立池畔咖啡吧富有浓郁巴厘岛园林风情，古船木家具、步道和休闲平台渗透着亚热带海洋文化元素。四、特色酒店运营调查四、特色酒店运营调查苏福比画廊酒店苏福比画廊酒店四、特色酒店运营调查四、特色酒店运营调查现有客房55间。以上均为协议价，门市价高出100400元/天。苏福比画廊酒店苏福比画廊酒店三、特色酒店运营调查三、特色酒店运营调查实地调查了解到，苏福比画廊58、酒店日常入住率80%以上，旺季100%爆满，年入住率达到88%。入驻率高的原因：一特色鲜明。这是北海唯一的艺术家主题酒店。客房、走廊、会议厅、墙壁等，处处以油画或艺术品装饰点缀，让整个酒店沐浴在浓郁的艺术氛围中，这是在北海其他任何酒店都无法感受的。二名人效应。该酒店为入住的艺术家提供创作空间，并承接艺术家作品的展示和拍卖，更成为影视拍摄基地，广西的科教频道曾在此制作节目，王晶的无价之宝也在此拍摄名人效应，促使该酒店知名度不断提高，来此居住的游客络绎不绝。三装饰高档。该酒店现有的4栋别墅装修为“东方神韵”、“南国风情”、“西美印象”、“北海往事”，大量使用船木进行装饰点缀，并加入大量陶瓷等工艺品59、，其装饰水平居于北海酒店业前列。四、特色酒店运营调查四、特色酒店运营调查从楼梯转角，到客房家具；从墙角装饰，到露天泳池；从小型商务会议厅，到酒吧细节体现品质，细节渗透艺术四、特色酒店运营调查四、特色酒店运营调查一间大套房，升级为艺术空间名人组成的形象墙油画贴有价格家具摆有价格1、特色酒店经营状况良好。做为特色酒店代表的苏福比画廊酒店，其入住率达到80%以上，远远高于商务酒店62%、五星级酒店63%、四星级酒店53%的入住率，经营状况当属整个北海酒店中最好的。最能昭示其经营状况的是，苏福比画廊酒店现在已经另外承包了三栋别墅，正在装修，预计国庆节投入，预计可增加客房26间，增加幅度47%。2、特色60、酒店级别类似四星级酒店。无论是酒店配套设施，还是酒店服务水平，特色酒店都与四星级酒店极为相似，尤其是在客房设置上。苏福比画廊和整个四星级酒店一样，400元以上的客房占客房总量的22%左右。3、特色酒店档市场竞争力强。以苏福比画廊酒店为例，该酒店处处渗透艺术气息，强调自身的艺术氛围，树立自身的艺术形象，取得了成功，已经成为爱好艺术、附庸艺术人群的追捧对象。对客户的严格锁定，相对星级酒店，特色酒店客群更为稳定，竞争力更强。特色酒店调查总结特色酒店调查总结趋势一：2011年前星级酒店总量变化不大，2011年后高档酒店爆炸式壮大北海星级酒店数量变化不大。2006年为39家，2007年增加到40家，2061、08年保持40家不变，2009年减少到37家，2010年继续减少到36家，2011年增加到37家，总体变化不大。调查得知，北海新获批的五星级酒店有11家之多，加上正在改建的富丽华大酒店，届时北海五星级酒店将增加到15家，较目前足足增加了4倍。五、北海酒店业调查总结五、北海酒店业调查总结趋势二：酒店洗牌加速，一批设施落后酒店面临淘汰；高端市场竞争白热化随着北海旅游业的快速发展，游客档次不断提升，对酒店的要求不断提高，一批装修落伍、设施欠缺的酒店，面临淘汰命运。四星级酒店中的精通银晖大酒店和东方威尼斯酒店，如不能加快其重新装修步伐，未来市场地位仍将不断下滑，运营困难将极大增加，随时有倒闭可能。五星62、级酒店数量的大幅增加，将加剧高端酒店的市场争夺。按目前北海旅游业年20%的发展速度，未来5年，即使游客增加一倍，依然无法满足酒店规模扩大四倍的需求，竞争白热化可以预期。五、北海酒店业调查总结五、北海酒店业调查总结趋势三：“精品”泛滥，特色酒店成为市场宠儿标榜“精品”的北海假日精品酒店，仅为二星级，设施简单，最大的亮点是引入的上岛咖啡进驻。此类酒店宾馆的出现，导致市场对“精品”的反感。2010年北海诞生第一家艺术酒店苏福比画廊酒店，当年迅速成为市场宠儿，大导演王晶在此拍摄无价之宝，广西电视台科教频道在此录制节目，一大批国内知名的艺术家在此创作留念酒店日常入住率达到80%以上。苏福比画廊酒店的成功63、，证明：个性化的特色酒店将成为市场宠儿。北海酒店业调查总结北海酒店业调查总结一、区域情况一、区域情况二、项目实况二、项目实况三、三、SWOT分析分析第三部分、项目区域背景与分析第三部分、项目区域背景与分析第二部分、北海酒店运营调查与分析第二部分、北海酒店运营调查与分析第一部分、北海酒店发展现状与趋势第一部分、北海酒店发展现状与趋势第四部分、项目定位与发展战略第四部分、项目定位与发展战略第四部分、项目总体布局建议第四部分、项目总体布局建议第三部分、项目区域背景与分析第三部分、项目区域背景与分析第一部分、北海酒店发展现状与趋势第一部分、北海酒店发展现状与趋势第四部分、项目定位与发展战略第四部分、项64、目定位与发展战略第四部分、项目总体布局建议第四部分、项目总体布局建议第二部分、北海酒店运营调查与分析第二部分、北海酒店运营调查与分析第三部分、区域背景与项目分析第三部分、区域背景与项目分析第一部分、北海酒店发展概况第一部分、北海酒店发展概况第四部分、项目定位与发展战略第四部分、项目定位与发展战略第五部分、项目总体布局建议第五部分、项目总体布局建议一、区域情况项目地块海底世界海底世界办公楼广东路北海二运站旧粮仓市中级人民法院项目位于北海市海城区珠海路与广东路交汇处，连接海滩。项目南面为海底世界有限公司办公楼，东面为海底世界，西面为旧粮仓。项目地块向东600米为富丽华酒店，向东不足1000米，为北65、海唯一的挂牌五星级酒店香格里拉酒店；向西1600米为北海珍珠海鲜批发市场，珍珠湾海景酒店也在此处。二、项目实况城市发展总结1、项目基本情况：项目由及部分组成，分别是（1）主楼，建筑面积约5000平方米，共4层。（2）副楼，为陶铸故居，两层，建筑面积约600平方米。（3）泳池，标准泳池一座。（4）广场，主楼与海滩之间。（5）二层小楼，位于游泳池东侧。2、项目基本情况描述（1）主楼为游泳馆或体育馆建筑模式，与酒店有一定差距；（2）标准泳池，是项目一大优势资源；（3）做为项目最重要资源的海滩，布满垃圾，腥味较重，形象较差；（4）项目广场，目前为渔民零售场所，早上聚集部分市民购买；（5）与海底公园距离66、最近。总体而言，项目建筑非酒店模式，项目场所形象不佳。游泳馆的建筑和布局，改造为酒店有一定难度；游泳馆的建筑和布局，改造为酒店有一定难度；项目资源优越，但自身形象不高。项目资源优越，但自身形象不高。二、项目现状城市发展总结1 1、项目优势（、项目优势（S S）：）：（1 1）拥有北海最大的景观优势拥有北海最大的景观优势海景，且项目地块北面为海滩，可实现游客与大海最短海景，且项目地块北面为海滩，可实现游客与大海最短距离接触的梦想；距离接触的梦想；（2）拥有北海唯一的标准泳池，可承接城市游泳运动赛事，更可举办水上活动，丰富游客节目单；（3）东面紧邻海底世界公园，容易吸引游客关注。2 2、项目劣势（67、项目劣势（WW）：）：（1）项目现有建筑适合做体育中心，而不适合做酒店经营；（2）项目地块为渔民上岸点，早上的海产品零售，导致地块内腥味浓重；（3）项目没有地下车位设计，仅靠路面停车难以满足游客需求，尤其是自驾游旅客。对项目进行深入的对项目进行深入的SWOTSWOT分析，为项目发展建议提供支持。分析，为项目发展建议提供支持。三、SWOT分析城市发展总结3 3、项目机会（、项目机会（OO）：）：（1 1）北海旅游业发展迅速，游客逐年递增，为项目提供发展空间；北海旅游业发展迅速，游客逐年递增，为项目提供发展空间；（2）海底世界的短距离，为项目吸引游客关注提供便利。4 4、项目威胁（、项目威胁（T68、 T）：）：（1）大量星级酒店、商务宾馆的存在，导致市场竞争激烈；（2）项目距离香格里拉酒店、富丽华大酒店和珍珠湾海景酒店距离太近，容易造成游客分流。大量游客在选择酒店时，更多考虑曾经入住过且留下较好印象的酒店，对新入市的酒店勇于尝试的较少，这对本项目威胁较大。对项目进行深入的对项目进行深入的SWOTSWOT分析，为项目定位提供支持。分析，为项目定位提供支持。三、SWOT分析城市发展总结结论一：没有特色就没有市场结论一：没有特色就没有市场与项目最近的两家酒店（富丽华大酒店正在施工短期内不会对项目构成威胁），香格里拉与项目最近的两家酒店（富丽华大酒店正在施工短期内不会对项目构成威胁），香格里拉酒69、店是五星级，在高层游客的争取上，本项目处于先天弱势；酒店是五星级，在高层游客的争取上，本项目处于先天弱势；珍珠湾海景酒店时准四星级，对中层游客吸引力较大，尤其是其70多套经济间的存在，对低端游客则是巨大的诱惑；本项目要与这两家酒店竞争，最可行的就是参照苏福比画廊酒店，构建自身独特的酒店文化，以为项目核心竞争力。结论二：对项目现有建筑的改造比不可少结论二：对项目现有建筑的改造比不可少以体育中心或游泳馆的建筑，来进行酒店的经营，显然不太可行，更不可能让游客对项目品质产生信心和兴趣，因此对现有建筑的升级或改造就是必须的。SWOTSWOT分析的结论分析的结论三、SWOT分析一、项目定位一、项目定位二、70、发展目标二、发展目标三、发展战略三、发展战略第三部分、项目区域背景与分析第三部分、项目区域背景与分析第二部分、北海酒店运营调查与分析第二部分、北海酒店运营调查与分析第一部分、北海酒店发展现状与趋势第一部分、北海酒店发展现状与趋势第四部分、项目定位与发展战略第四部分、项目定位与发展战略第四部分、项目总体布局建议第四部分、项目总体布局建议第三部分、项目区域背景与分析第三部分、项目区域背景与分析第一部分、北海酒店发展现状与趋势第一部分、北海酒店发展现状与趋势第四部分、项目定位与发展战略第四部分、项目定位与发展战略第四部分、项目总体布局建议第四部分、项目总体布局建议第二部分、北海酒店运营调查与分析第二71、部分、北海酒店运营调查与分析第三部分、区域背景与项目分析第三部分、区域背景与项目分析第一部分、北海酒店发展概况第一部分、北海酒店发展概况第四部分、项目定位与发展战略第四部分、项目定位与发展战略第五部分、项目总体布局建议第五部分、项目总体布局建议第四部分 项目定位与发展战略一、项目定位1、依据一：市场的启示2、依据二：区域资源的启示3、依据三：自身条件的启示4、项目定位的阐述二、发展目标1、发展目标一：实现项目盈亏平衡2、发展目标二：创造一种酒店运作模式3、发展目标三：缔造自身品牌形象三、发展战略1、依据一：来自市场的启示市调显示：特色酒店经营状况最好。纵观北海酒店市场，通过对五星级、四星级、商72、务宾馆和特色酒店四类酒店的入住率对比，可清楚看到：特色酒店入住率最高，房费也较为理想；五星级酒店和商务精品酒店竞争会越来越激烈。作为滨海旅游城市，在北海主题度假酒店尚属空白，具有较大发展空间，竞争压力小。2、依据二：区域资源的启示项目所在区域有三大资源优势，一是整个北海最重要的的一线海景资源，二是紧邻著名旅游景点海底世界公园，三是处于茶亭路与香格里拉、富丽华临近，有利于树立高档酒店形象。3、依据三：自身条件的启示项目自身条件中，首先是规模不大，不太适合打造大而全的高星级酒店；其次是直面大海，拥有一线稀缺海景；第三是拥有临海的陶铸故居，有一定的历史文化底蕴；第四是主楼前有一个大广场；第五是项目带73、有北海唯一的标准泳池！一、项目定位一、项目定位综合来自市场、区域及项目的条件和信息，很明显本项目的定位必须抓住市场空白，发挥区域及自身优势，扬长避短，在市场上形成错位经营，这个方向就是：主题特色酒店！一、项目定位主题特色酒店精品酒店主题酒店主题酒店是以某一特定的主题，来体现酒店的建筑风格和装饰艺术，以及特定的文化氛围，让顾客获得富有个性的文化感受；同时将服务项目融入主题，以个性化的服务取代一般化的服务，让顾客获得欢乐、知识和刺激。历史、文化、城市、自然、神话童话故事等都可成为酒店借以发挥的主题。目前世界上的主题酒店以 “赌城”拉斯维加斯最为集中和著名，如柏列吉欧酒店、金字塔酒店、米高梅酒店等。74、精品酒店精品酒店是指位于大型商业圈内，配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统，聘请专业酒店服务公司经营和管理，为城市高端人群提供便捷、高尚和舒适生活居住的高尚物业。 在北海，“精品”已经被用滥，连低档商务宾馆也挂上“精品”的头衔！一、项目定位那么，在本项目构建什么样的主题，才能最大限度发挥项目优势、形成鲜明的项目形象？一、项目定位海洋文化主题VSVS休闲运动主题海洋文化主题度假酒店！海洋文化主题度假酒店！海洋文化主题的表现海洋文化主题的表现海洋主题大堂海洋主题大堂 海洋主题餐厅海洋主题餐厅海洋主题客房海洋主题客房海洋主题咖啡海洋主题咖啡海洋主题外场海洋主题外场海洋主题客房海洋主题客房项目主题格75、调：品位、庸懒、闲适、生态自然来了就不想走的海洋文化主题度假酒店来了就不想走的海洋文化主题度假酒店酒店主题格调如何做到来了就不想走？如何做到来了就不想走？不走奢华路线，避免跟五星级酒店正面竞争，主张质不走奢华路线，避免跟五星级酒店正面竞争，主张质朴，张扬特色主题，凸显个性，形成与众不同的市场朴，张扬特色主题，凸显个性，形成与众不同的市场形象。形象。必须是高端休闲度假，因为我们的资源环境、独特的海洋文化主题定位，也只有定位高端，才能不断拉升房费；不能完全放弃会务接待，因为北海酒店季节性太强，纯粹的休闲度假会导致淡季无生意可做；而北海作为一个会务接待大市，每年的接待任务重，却缺乏环境好、有品位的中76、型酒店；休闲度假与会务接待不冲突，可以有很好的结合点，主要是配套的共享。酒店客户及功能定位以高端休闲度假人群为主，兼具会务接以高端休闲度假人群为主，兼具会务接待功能待功能二、酒店发展目标二、酒店发展目标1 1、项目成本预估（按照、项目成本预估（按照4 4年收回全部投入计算）年收回全部投入计算）（1）租赁费用：200万元/年4年=800万元（2）装修费用：1600万元（预估，其中100万为不可预见费用）（3）运营成本及维护费用：250万元/年4年=1000万元以上合计：3400万元2、房价预计按照4年收回投资，每月的房价收入需：3400万元4年12月=70.8万元/月按照当前98间房、入住率为677、0%计，每天房价收入为：70.8万元/月30.5天/月58.8间=394.8元/天即：在未考虑一楼餐饮等项目利润的前提下,酒店房费为394.8元/天时，可实现全部投入4年回收。一、实现平均400元/间的房费二、发展目标一种成功运营模式的建立一种成功运营模式的建立通过本项目的运作，寻求一条特色酒店的创新之路，并以本项目为基础，可以在北海其他区域或其他城市复制的成功模式，并实现以酒店为依托发展其他利润点，包括餐饮、月饼、旅游商品等等。一个品牌的崛起通过本项目的成功，宣告北海酒店业一个全新品牌的崛起，并成为在北海其他地方或其他城市发展新酒店的强大基石。实现项目盈利+探索成功模式+企业品牌崛起，共同构78、成项目发展三大目标。二、打造可复制的高端度假酒店品牌二、打造可复制的高端度假酒店品牌三、发展战略三、发展战略项目入市阶段，可以体验价城景房298元298元、海景房398元来吸引游客，待适当阶段提升价格至城景328元、海景428元，最后提升到368元、468元。战略一：房费低开高走，三级跳战略一：房费低开高走，三级跳试业阶段试业第一年第二年第三年价格升幅开业后品牌打响后均价348元/间均价378元/间均价418元/间三、发展战略三、发展战略战略二：依托酒店品牌开发高附战略二：依托酒店品牌开发高附加值产品，形成产业链加值产品，形成产业链产业链的形成必须依托酒店品牌本身，因此必须把酒店品牌的打造放核79、心位置；通过往上下游扩张，用产业链增加利润点，提升利润空间；上下游产业包括：餐饮、会务、月饼、旅游商品、咖啡、酒吧，甚至酒店用品等等。把一楼餐厅打造成多功能厅，既能作为主题餐饮，又能作为宴会、中型会务接待功能；与北海政府、事业单位签定协议，成为定点接待酒店，比如体育局、旅游局的顶点接待酒店等等；与传统商务接待不同，本酒店的餐饮、宴会强调个性和特色，别具一格。三、发展战略三、发展战略战略三：拓展会务市场作为休闲战略三：拓展会务市场作为休闲度假的有力补充度假的有力补充引入专业的酒店运营管理团队，以降低项目引入专业的酒店运营管理团队，以降低项目运作风险；运作风险；引入专业的宣传推广团队进行宣传推广；80、引入专业装修公司进行装修设计、施工；酒店运营管理团队应提前介入，在装修施工之前即介入管理。三、发展战略三、发展战略战略四：与专业团队合作，实现合作共赢。战略四：与专业团队合作，实现合作共赢。第三部分、项目区域背景与分析第三部分、项目区域背景与分析第二部分、北海酒店运营调查与分析第二部分、北海酒店运营调查与分析第一部分、北海酒店发展现状与趋势第一部分、北海酒店发展现状与趋势第四部分、项目定位与发展战略第四部分、项目定位与发展战略第四部分、项目总体布局建议第四部分、项目总体布局建议第三部分、项目区域背景与分析第三部分、项目区域背景与分析第一部分、北海酒店发展现状与趋势第一部分、北海酒店发展现状与趋81、势第四部分、项目定位与发展战略第四部分、项目定位与发展战略第四部分、项目总体布局建议第四部分、项目总体布局建议第二部分、北海酒店运营调查与分析第二部分、北海酒店运营调查与分析第三部分、区域背景与项目分析第三部分、区域背景与项目分析第一部分、北海酒店发展概况第一部分、北海酒店发展概况第四部分、项目定位与发展战略第四部分、项目定位与发展战略第五部分、项目总体布局建议第五部分、项目总体布局建议一、功能布局一、功能布局二、酒店配置二、酒店配置三、装修风格三、装修风格四、特色服务四、特色服务一、功能布局（一）主楼：5000平方米，共4层，每层约1300平方米，其功能布局为：1、一层：（1）大堂：400，82、避开广东路，建议设在旗杆正对的位置；功能：酒店前台+旅游产品柜台+商务服务店+旅行社布局：开放式布局，柜台式摆放，避免隔离，给人以宽绰明亮的感觉。（2）主题餐厅：500 ，靠近海底世界一侧功能：餐厅兼多功能厅，既是海洋产品的主题餐厅，又是大型商务会议的多功能厅布局：25套餐桌椅，还可通过沙滩伞等设施，向大海方向扩张空间，既可让客人感觉在用餐时更靠近大海，又可有效增加餐厅实际利用空间，也避免了与市政管理的冲突（3）SPA会所：400 位置：西面，靠广东路一侧。主楼、副楼自成体系，又浑然一体主楼、副楼自成体系，又浑然一体一、功能布局（一）主楼：5000平方米，共4层，每层约1300平方米，其功能布83、局为：2、二层以上（1）以客房为主23层门对门客房，依照现有梁柱布局，不做结构性调整；（2）套房的设置四楼临海一面，全部做套房，即在二三层客房的基础上，将三间客房合并为两房套间，并把卫生局设置于临海一面，确保客户洗浴时可看到海洋，提高享受程度，提升客房品质。（3）小型商务会议室商务会议室能容纳约15人开会；设置方案有两种选择，一是在三楼临游泳池一面，好处是位于客房中间，上下方便；二是设置在二楼的东北角，这一块区域被副楼阻挡无法看到海洋，设置客房价值相对较低。主楼、副楼自成体系，又浑然一体主楼、副楼自成体系，又浑然一体一、功能布局（二）副楼：约600平方米，共2层，每层约300平方米，其功能布局84、为：12间海景客房。阳台上设置太阳伞和躺椅，旅客可在这里躺着欣赏海景。（三）泳池边的二层小楼一层：仓库，储存酒店所需物资。二层：酒店办公区（四）员工宿舍1、可在主楼顶层搭建设施安置2、可在临近租赁民房解决主楼、副楼自成体系，又浑然一体主楼、副楼自成体系，又浑然一体二、酒店配置二、酒店配置（一）客房配置：标准间：所有房间宽带上网、独立的淋浴间和浴缸、国际卫星电视、私人电子保险箱、迷你酒吧、国际直拨长途电话、免费瓶装水、熨斗/熨衣板、电子结帐系统、婴儿床、免费卫生间清洁备品，并有非吸烟客房、残障人设施。套间：增加标准的木桶浴缸 （二）公共设施电梯：在酒店大堂位置规划新的电梯井，设置能容纳13人的客85、梯,能穿透到楼顶（可以在楼顶打造露天海景酒吧）；空调：全部采用中央空调系统热水：二十四小时的常年热水系统（三）多功能餐厅1、能满足200300人餐饮或会议的宴会厅3、高清晰的投影设备以五星级酒店标准，完成项目各项设施配置以五星级酒店标准，完成项目各项设施配置三、装修风格三、装修风格（一）总体原则1、避免与香格里拉酒店的正面竞争香格里拉的雍容华贵，不是项目的追求目标；以香格里拉为参照，必然落其下乘，这显然不是项目能容忍的。2、以海洋文化为装修风格的核心参照东南亚尤其是马来西亚、泰国等临海国家，围绕海洋文化，构造本项目独特的装修文化 （二）表现形式质朴、自然、生态的海洋文化质朴、自然、生态的海洋文86、化海浪状的建筑外形海浪状的建筑外形和海洋生物的装饰物和海洋生物的装饰物三、装修风格三、装修风格客房突出海景、海洋客房突出海景、海洋三、装修风格三、装修风格四楼海景套间的浴缸四楼海景套间的浴缸三、装修风格三、装修风格公共空间公共空间三、装修风格三、装修风格外场外场四、特色服务四、特色服务（一）组建海上运动俱乐部充分利用项目临海的优势，购买几部游艇或其他水上运动设施，打造项目的海洋运动俱乐部，并成为游客到北海旅游的必经之处，一如银滩、海底世界，（二）组建水上娱乐俱乐部 充分发挥项目标准泳池的功效，承接政府等机构的游泳赛事，扩大项目知名度，并规划系列的水上竞技项目，如水上篮球、足球等项目，还可以设置一系列的趣味活动项目，并与有关电视台等合作，成为其水上运动的定点基地。 以北海高级酒店所缺乏或少有的配套为项目亮点，提起这些亮点以北海高级酒店所缺乏或少有的配套为项目亮点，提起这些亮点让游客第一就想到本项目让游客第一就想到本项目THANKS!THANKS!