1、目目 录录一、项目整体思路及要点阐述一、项目整体思路及要点阐述二、上海整体社会经济分析二、上海整体社会经济分析三、项目市场分析三、项目市场分析四、项目的区域、地块开发条件分析四、项目的区域、地块开发条件分析五、上海有什么、上海缺什么？五、上海有什么、上海缺什么？六、我们这个项目能做什么？六、我们这个项目能做什么？目目 录录七、本项目该怎么做？七、本项目该怎么做？八、商业规划相关问题建议八、商业规划相关问题建议九、九、项目招商目标及招商策略项目招商目标及招商策略十、投资分析十、投资分析十一、商业的营运管理模式十一、商业的营运管理模式十二、项目建设目标十二、项目建设目标一、项目整体思路及要点阐述一2、项目整体思路及要点阐述项目整体项目整体思路思路项目要点阐述项目要点阐述项目整体思路项目整体思路经济基础地块条件市场基础开发条件主题定位招商策略规划设计运营管理项目定位项目定位项目分析方法项目分析方法经济分析市场分析地块分析swot分析经济基础消费基础开发基础综合基础Strategy整体定位规划设计招商招租运营管理主题定位交通组织招商目标管理模式一、项目整体思路及要点阐述一、项目整体思路及要点阐述项目要点阐述项目要点阐述商业物业商业物业物业功能物业功能一、项目整体思路及要点阐述一、项目整体思路及要点阐述项目要点阐述项目要点阐述招商目标招商目标招商策略招商策略一、项目整体思路及要点阐述一、项目整3、体思路及要点阐述项目要点阐述项目要点阐述政府支持政府支持规划设计规划设计一、项目整体思路及要点阐述一、项目整体思路及要点阐述项目要点阐述项目要点阐述投资风险投资风险建设周期建设周期二二 、上海整体社会经济分析、上海整体社会经济分析2006年上海经济运行特点年上海经济运行特点经济增长较快经济增长较快财政收入稳定财政收入稳定资产投资回落资产投资回落产业结构趋优产业结构趋优企业活力增强企业活力增强百姓生活改善百姓生活改善市场价格平稳市场价格平稳基础设施完善基础设施完善金融快速发展金融快速发展外贸持续增长外贸持续增长信息增速扩展信息增速扩展工业发展迅速工业发展迅速经济增长较快经济增长较快亿元亿元4004、02000100030002002200320042005200613942187245230873925全年实现上海市生产总值（全年实现上海市生产总值（GDPGDP）10296.9710296.97亿元，按可比价格计算，比上年增亿元，按可比价格计算，比上年增12%12%，已连续第已连续第1515年保持两位数增长年保持两位数增长 二二 、上上海海整整体体社社会会经经济济分分析析一一 、上海整体社会经济分析、上海整体社会经济分析财政收入财政收入平稳财政收入财政收入平稳全年地方财政收入全年地方财政收入1600.37亿元亿元 增长增长11.6%税收收入税收收入1393.97亿元亿元 增长增长12.65、%。营业税营业税558.67亿元亿元 增长增长8.9%，增值税增值税270.21亿元亿元, 增长增长19.5%全年个人所得税全年个人所得税131.07亿元，亿元， 增长增长17.1%； 房产税房产税42.68亿元亿元 增长增长25.1%元元 二、上海整体社会经济分析二、上海整体社会经济分析资产投资回落资产投资回落1200010000400020008000600020022003200420052006574166948072915410296建设改造投资建设改造投资2246.93亿元，增长亿元，增长13.2%。投资结构进一步优化。从产业投向看，第一产业投资。投资结构进一步优化。从产业投向看，6、第一产业投资14.29亿元，比上年增长亿元，比上年增长1.6倍，占全社会固定资产投资总额的比重为倍，占全社会固定资产投资总额的比重为0.4%；第二产业投资；第二产业投资1212.71亿元，增长亿元，增长12.1%，所占比重为，所占比重为30.9%；第三产；第三产业投资业投资2698.09亿元，增长亿元，增长9.9%，所占比重为，所占比重为68.7%。 二二 、上海整体社会经济分析、上海整体社会经济分析产业结构趋优产业结构趋优现代服务业加快发展，先进制造业增幅提高第一产业投资现代服务业加快发展，先进制造业增幅提高第一产业投资14.29亿元，比上年增长亿元，比上年增长1.6倍，占全社会固定资产投资7、倍，占全社会固定资产投资总额的比重为总额的比重为0.4%；第二产业投资；第二产业投资1212.71亿元，增长亿元，增长12.1%，所占比重为，所占比重为30.9%；第三产业投资；第三产业投资2698.09亿元，增亿元，增长长9.9%，所占比重为，所占比重为68.7%。 二二 、上海整体社会经济分析、上海整体社会经济分析企业活力增强企业活力增强在全市生产总值中，公有制经济增加值在全市生产总值中，公有制经济增加值5756.875756.87亿元，比亿元，比上年增长上年增长8.9%8.9%；非公有制经济增加值非公有制经济增加值4540.14540.1亿元，增长亿元，增长16.2%16.2%，占全市生8、产总值的比重由上年的，占全市生产总值的比重由上年的42.4%42.4%上升到上升到44.1%44.1%。其中私营及个体经济增加值其中私营及个体经济增加值1748.421748.42亿元，增长亿元，增长16%16%，占全市生产总值的比重达到，占全市生产总值的比重达到17%17% 1、上海市城市居民家庭的消费支出继续平稳增长：上海市城市居民家庭的消费支出继续平稳增长：2006年人均消费支年人均消费支出达到出达到14762元，比上年增长元，比上年增长7.2%。 2、BR恩格尔系数持续下降恩格尔系数持续下降 居民家庭人均食品消费为居民家庭人均食品消费为5249元，比上年增长元，比上年增长6.3%。恩格9、尔系数。恩格尔系数 （食品支出占消费支出的比重）继续下降，比上年下降（食品支出占消费支出的比重）继续下降，比上年下降0.3个百分点，个百分点， 为为35.6%。 二二 、上海整体社会经济分析、上海整体社会经济分析百姓生活改善百姓生活改善 3、居住类支出稳中略升居住类支出稳中略升 居民家庭人均居住支出为居民家庭人均居住支出为1436元，比上年略增元，比上年略增1.7%。 4、交通支出增加二成、交通支出增加二成 居民人均交通支出为居民人均交通支出为1396元，比上年增长元，比上年增长20.2%，占消费支出的，占消费支出的9.5%， 5、汽车消费成为热点、汽车消费成为热点 2006年，居民家庭人均购10、买汽车支出达到年，居民家庭人均购买汽车支出达到458元，比上年增长元，比上年增长25%。 6、通信消费持继增长、通信消费持继增长 居民人均通信消费为居民人均通信消费为937元，比上年增长元，比上年增长14%，。，。 7、旅游支出与上年基本持平、旅游支出与上年基本持平 二二 、上海整体社会经济分析、上海整体社会经济分析百姓生活改善百姓生活改善指标指标居民消费价格指数居民消费价格指数食品食品101.2102.5烟酒及用品烟酒及用品衣着衣着 102.2106.4家庭设备用品及维修服务家庭设备用品及维修服务 医疗保健和个人用品医疗保健和个人用品 102.7101.1交通和通信交通和通信 娱乐教育文化用11、品及服务娱乐教育文化用品及服务 97.398.2二、上海整体社会经济分析二、上海整体社会经济分析指数（上年指数（上年100） 居住居住 102.9市场价格平稳市场价格平稳全年居民消费价格总水平比上年上涨全年居民消费价格总水平比上年上涨1.2%.生产领域价格水平涨幅回落。房地产价格稳中降。生产领域价格水平涨幅回落。房地产价格稳中降。基础设施完善枢纽型、功能性、网络化的城市基础设施建设加快推进。年内铁路上海南站、中环线浦西段等一批重大城市基础设施项枢纽型、功能性、网络化的城市基础设施建设加快推进。年内铁路上海南站、中环线浦西段等一批重大城市基础设施项目相继建成并投入运营。浦东国际机场扩建工程、上海12、长江隧桥工程和一批黄浦江越江通道、高速公路等项目加快建目相继建成并投入运营。浦东国际机场扩建工程、上海长江隧桥工程和一批黄浦江越江通道、高速公路等项目加快建设。全市高速公路网通车里程达到设。全市高速公路网通车里程达到581公里公里。二、上海整体社会经济分析二、上海整体社会经济分析金融快速发展金融快速发展全年实现金融业增加值全年实现金融业增加值799.37亿元，亿元， 增长增长17.6%。全市有各类金融机构全市有各类金融机构 563家家保险类机构保险类机构 281家家银行类机构银行类机构 109家家证券类机构证券类机构 90家家在沪经营性外资金融机构达到在沪经营性外资金融机构达到105家家二、上13、海整体社会经济分析二、上海整体社会经济分析亿美亿美20001000500150020022003200420052006一一 、上海整体社会经济分析、上海整体社会经济分析外贸持续增长外贸持续增长7261123160018302271上海口岸环境进一步优化。全年上海口岸进出口商品总额上海口岸环境进一步优化。全年上海口岸进出口商品总额4287.54亿美元，比上年增长亿美元，比上年增长22.3%。其中，进口总额。其中，进口总额1621.89亿亿美元，增长美元，增长17.3%；出口总额；出口总额2665.65亿美元，增长亿美元，增长25.5%。外贸进出口保持快速增长。全年外贸进出口总额。外贸进出口保持14、快速增长。全年外贸进出口总额2274.89亿美亿美元，比上年增长元，比上年增长22.1%亿元亿元150050010002002200320042005200648962287310971337信息产业继续保持平稳发展。全年实现信息产业增加值信息产业继续保持平稳发展。全年实现信息产业增加值1337.89亿元，比上年增长亿元，比上年增长17.5%信息技术应用向广度和深度拓展。电子口岸平台功能进一步完善，全年电子口岸平台的企业电子支付金额达信息技术应用向广度和深度拓展。电子口岸平台功能进一步完善，全年电子口岸平台的企业电子支付金额达650亿元，比亿元，比上年增长上年增长35.4%。全年完成电子商务交15、易额。全年完成电子商务交易额1899.65亿元。信息基础设施服务能力不断提升亿元。信息基础设施服务能力不断提升一一 、上海整体社会经济分析、上海整体社会经济分析信息增速扩展信息增速扩展一一 、上海整体社会经济分析、上海整体社会经济分析工业发展迅速工业发展迅速重点发展行业发展态势良好。电子信息产品制造业、汽车制造业、石油化工及精细化工制造业、精重点发展行业发展态势良好。电子信息产品制造业、汽车制造业、石油化工及精细化工制造业、精品钢材制造业、成套设备制造业、生物医药制造业等六个重点发展工业行业完成工业总产值品钢材制造业、成套设备制造业、生物医药制造业等六个重点发展工业行业完成工业总产值1178916、.46亿元，比上年增长亿元，比上年增长17.9%，占全市规模以上工业总产值的比重达到，占全市规模以上工业总产值的比重达到64.4%二、项目市场分析二、项目市场分析酒店市场分析酒店市场分析酒店分布概况酒店分布概况酒店经营分析酒店经营分析酒店租金对比酒店租金对比酒店客群分析酒店客群分析酒店分析小结酒店分析小结三三 、项目市场分析、项目市场分析酒店分布概况酒店分布概况上海已有经核准的五星级酒店上海已有经核准的五星级酒店25家，普陀区目前还没有五星级酒店，未来在长风生态商务区会出现家，普陀区目前还没有五星级酒店，未来在长风生态商务区会出现1-2家五星级酒家五星级酒店、长寿路有锦绣北块五星宾馆店、长寿路17、有锦绣北块五星宾馆酒店经营分析酒店经营分析房间（间）房间（间）平均出租率平均出租率上海五星级宾馆的平均客房率基本维持在上海五星级宾馆的平均客房率基本维持在70以上，并在以上，并在2002年达到年达到77.3%的高峰；的高峰；2003年由于非典影响，客房率下滑至年由于非典影响，客房率下滑至61.9%，但在疫情平稳之后出现明显反弹，随着上海国际大都市地位的奠定、一，但在疫情平稳之后出现明显反弹，随着上海国际大都市地位的奠定、一系列的国际会议、国际活动使得上海的五星级酒店客房率迅速上升，造成一房难求的局面。系列的国际会议、国际活动使得上海的五星级酒店客房率迅速上升，造成一房难求的局面。三三 、项目市18、场分析、项目市场分析酒店租金对比酒店租金对比上海五星级宾馆平均房价比四星级宾馆平均高出近一倍上海五星级宾馆平均房价比四星级宾馆平均高出近一倍上海四星级宾馆平均房价比三星级宾馆平均高出近一倍上海四星级宾馆平均房价比三星级宾馆平均高出近一倍三三 、项目市场分析、项目市场分析酒店客群分析酒店客群分析每年有每年有330多万外籍人士来沪旅游，其中来自日韩的游客占了最大的比例多万外籍人士来沪旅游，其中来自日韩的游客占了最大的比例 2005年境外游客为上海带来年境外游客为上海带来36亿美元的财政收入亿美元的财政收入三三 、项目市场分析、项目市场分析酒店分析小结酒店分析小结1、上海市星级酒店数量巨大，经营效益19、良好：上海目前有五星级酒店25家，四星级酒店40家，而普陀区仅有一家四星级酒店；规划中在长风、真如区域、长寿区域会有2-3家四、五星级酒店，例如长风的国浩项目、长寿锦绣北块五星酒店项目。上海目前的五星级酒店客房数共有10340间，平均出租率为72.77%，租金为174美元/间/天。上海目前的四星级酒店客房数共有16170间，平均出租率为65.7%，租金为83美元/间/天。2 2、普陀区酒店数量增长较快，酒店档次较低：普陀区酒店数量增长较快，酒店档次较低：普陀区年末区内星级宾馆累计达23家，星级宾馆平均出租率达到65.23。目前四星级酒店仅有一家，三星级客房数1587间，平均折扣价在300-4520、0元/间，折扣率为50%-70%，基本处于全市三星级酒店的平均水平3、普陀区旅游人口数量激增，市场前景良好：2005年，普陀区全区旅游行业实现营业收入102910万元，接待888万人次。主要住宿企业实现营业收入51599万元，接待住宿人次144.73万人次，其中境外20.34万人次。旅游业也是普陀区未来发展的重点，对于酒店业的发展都有一定的提升三三 、项目市场分析、项目市场分析商业市场分析商业市场分析商业市场分析商业市场分析上海商圈分布上海商圈分布商圈分布模式商圈分布模式零售市场分析零售市场分析经营业态特点经营业态特点零售企业现状零售企业现状购物中心发展购物中心发展 三三 、项目市场分析、项目21、市场分析上海商圈分布淮海路淮海路四川北路四川北路五角场五角场豫园豫园新天地新天地南京路南京路徐家汇徐家汇三三 、项目市场分析、项目市场分析商圈分布商圈分布三三 、项目市场分析、项目市场分析地铁分布地铁分布三三 、项目市场分析、项目市场分析近年来，地铁近年来，地铁2号线、号线、5号线、轻轨号线、轻轨3号线的开号线的开通和成熟，使得上海商通和成熟，使得上海商圈呈现网状分布圈呈现网状分布 。随着地铁随着地铁1号线的开通，号线的开通，徐家汇、人民广场、陕徐家汇、人民广场、陕西南路等商圈越来越热西南路等商圈越来越热闹，商业布局开始向块闹，商业布局开始向块状发展状发展。上海传统的商业布局主要是条状，分布在22、几条主要的商业街，上海传统的商业布局主要是条状，分布在几条主要的商业街，最具代表性的是南京路步行街、淮海路、四川路。最具代表性的是南京路步行街、淮海路、四川路。 商圈商圈+地铁地铁逐步形成逐步形成“多带、多中心、网络化多带、多中心、网络化”的商业格局。的商业格局。三三 、项目市场分析、项目市场分析零售市场分析零售市场分析市场异常活跃，零售额继续保持全国第一，占全国零售比例市场异常活跃，零售额继续保持全国第一，占全国零售比例5.34%。三三 、项目市场分析、项目市场分析经营业态特点商业业态丰富，连锁业态保持较高的增长势头，商业业态丰富，连锁业态保持较高的增长势头，2006年连锁店规模总数为年连锁23、店规模总数为18769个，其中共有专业、专卖店个，其中共有专业、专卖店3927个，实现销售额个，实现销售额184亿元。其中建材为亿元。其中建材为34亿，家电专业店为亿，家电专业店为147亿，永乐、国美、苏宁占亿，永乐、国美、苏宁占90以上以上 。新型。新型化妆品专卖店陆续登陆上海，其中亚洲最大化妆品专卖店陆续登陆上海，其中亚洲最大“莎莎莎莎”和欧洲最大的和欧洲最大的“丝芙兰丝芙兰”分别在上海开店。欧洲第二大运分别在上海开店。欧洲第二大运动服装品牌动服装品牌“迪卡侬迪卡侬”在三年的时间内以超市的经营方式对传统的模式产生了巨大的冲击。在三年的时间内以超市的经营方式对传统的模式产生了巨大的冲击。三三24、 、项目市场分析、项目市场分析零售企业现状零售企业现状百货行业仍居全国百货行业仍居全国“龙头地位龙头地位”,全国百货百强行企业，上海有全国百货百强行企业，上海有20家，进入销售家，进入销售额额前十位的有两家。前十位的有两家。三三 、项目市场分析、项目市场分析购物中心发展购物中心发展购物中心呈快速增长态势购物中心呈快速增长态势购物中心呈快速增长态势购物中心呈快速增长态势，上海购物中心的发展，无论上海购物中心的发展，无论从规模还是数量都呈上升趋势，截止到从规模还是数量都呈上升趋势，截止到20052005年年底，年年底，上海已建成营业的购物中心上海已建成营业的购物中心37373737家家家家，其中，25、其中1010万平方米以万平方米以上的有上的有16161616家，家，家，家，在建的购物中心有在建的购物中心有26262626家，建筑面积超过家，建筑面积超过1010万平方米的有万平方米的有16161616家家家家。三三 、项目市场分析、项目市场分析餐饮娱乐业分析餐饮娱乐业分析上海电影上海电影主题公园主题公园歌舞演出歌舞演出上海餐饮上海餐饮三三 、项目市场分析、项目市场分析上海电影上海电影上海是中国电影的发源地和世界九大电影节的举办地，是中国百年电影发展的缩影，拥有上海是中国电影的发源地和世界九大电影节的举办地，是中国百年电影发展的缩影，拥有享有盛名享有盛名“远东第一影院远东第一影院”的大光明电26、影院、的大光明电影院、“国内最大国内最大”的上海影城等世界一流的影院。的上海影城等世界一流的影院。三三 、项目市场分析、项目市场分析主题公园主题公园太阳岛太阳岛美国梦幻乐园美国梦幻乐园上海海洋水族馆上海海洋水族馆上海是中国主题公园最多和设施最先进的城市，上海是中国主题公园最多和设施最先进的城市，上海将拥有中国大陆首个上海将拥有中国大陆首个上海将拥有中国大陆首个上海将拥有中国大陆首个“ “迪斯尼迪斯尼迪斯尼迪斯尼” ”主题乐园。主题乐园。主题乐园。主题乐园。 三三 、项目市场分析、项目市场分析歌舞演出上海大舞台上海大舞台上海拥有上海拥有“上海大舞台上海大舞台”等享有盛名的演出场所，各种每年演出等27、享有盛名的演出场所，各种每年演出30003000余场，这里能欣赏到世界各地著余场，这里能欣赏到世界各地著名的演出团体、乐队和艺人的精彩演出，无论是魔术、杂技，还是交响乐、芭蕾舞，或是民乐、戏名的演出团体、乐队和艺人的精彩演出，无论是魔术、杂技，还是交响乐、芭蕾舞，或是民乐、戏曲都一应俱全。曲都一应俱全。 三三 、项目市场分析、项目市场分析上海餐饮产业规模持续增长产业规模持续增长2006上海餐饮业实现营业额上海餐饮业实现营业额450.39亿元，增长亿元，增长25.4%。餐饮企业。餐饮企业32768家，从业人数约家，从业人数约50万人。万人。连锁餐饮不断扩大连锁餐饮不断扩大小型餐饮和连锁经营不断扩28、大，深入社区和高级小型餐饮和连锁经营不断扩大，深入社区和高级商务区。商务区。大型餐饮保持增长大型餐饮保持增长大中型餐饮保持大中型餐饮保持10的增长比例。的增长比例。行业协会行业协会89家餐饮企业，年营业额为家餐饮企业，年营业额为96.2亿元。亿元。餐饮业种不断细分餐饮业种不断细分主要有主流正餐、快餐、送餐、休闲文化餐饮。主要有主流正餐、快餐、送餐、休闲文化餐饮。消费层次不断提高消费层次不断提高。正餐从人均正餐从人均50元升人均元升人均70元。元。国际餐饮品牌抢滩上海国际餐饮品牌抢滩上海休闲餐饮，尤其是港粤茶餐厅发展迅速，吸引众休闲餐饮，尤其是港粤茶餐厅发展迅速，吸引众多白领消费多白领消费三三 29、项目市场分析、项目市场分析项目地理位置项目地理位置项目交通概况项目交通概况区域经济实力区域经济实力区域发展规划区域发展规划项目项目SWOT分析分析四、项目区域、地块开发条件分析四、项目区域、地块开发条件分析项目地理位置项目地理位置真大路古浪路张泾浜位于上海市普陀区位于上海市普陀区 的西北部，紧邻中的西北部，紧邻中 环线。环线。北至沪嘉高速北至沪嘉高速南至古浪路南至古浪路西至张泾浜西至张泾浜东至真大路东至真大路真大路古浪路张泾浜真大路古浪路张泾浜真大路古浪路张泾浜真大路古浪路张泾浜真大路张泾浜四、项目区域、地块开发条件分析四、项目区域、地块开发条件分析外环线外环线中环线中环线内环线内环线沪嘉高30、速沪嘉高速沪宁高速沪宁高速沪宁铁路沪宁铁路京沪高速铁路京沪高速铁路上海西站上海西站11号（R3）（嘉定-周浦）规划2009建成7号（M7）（祁连山麓-零陵路）2009年建成3号线、4号线共线运营（已通车）15号（L1）（嘉定-周浦）2010年后13号（M5）2010年通车14号（M6）（环西二大道至金桥）2010年后项目交通概况项目交通概况l 本项目紧邻沪嘉高速和中环线l l 本项目距虹桥国际机场需25分钟车程20052005年，普陀区经济实力和财政收入都居可比性区域前列年，普陀区经济实力和财政收入都居可比性区域前列20052005年，普陀区以现代物流、商贸流通等现代服务业为主体的第三产业增加31、值比重达到年，普陀区以现代物流、商贸流通等现代服务业为主体的第三产业增加值比重达到64.90%64.90%普陀区未来重点发展的四大支柱产业：普陀区未来重点发展的四大支柱产业： 旅游服务业、都市型工业、商贸流通业（现代物流业）、房地产业旅游服务业、都市型工业、商贸流通业（现代物流业）、房地产业区域经济实力区域经济实力四、项目区域、地块开发条件分析四、项目区域、地块开发条件分析十一五期间，普陀区十一五期间，普陀区“商贸立区商贸立区”，根据三条环线划分为三片布局，根据三条环线划分为三片布局外环线中环线内环线长寿综合服务带（现有）规划用地面积：26.45万平方米总建筑面积：69.25万平方米真如城市副32、中心（新建）规划用地面积：600万平方米启动区：324.24万平方米建筑面积：8090万平方米长风生态商务区（新建）规划用地面积：306万平方米建筑面积：319万平方米真北组团商贸群（现有）规划用地面积：43.16万平方米建筑面积：120.59万平方米桃浦现代服务业集聚区（新建）本项目西北物流园区（现有）规划用地面积：254万平方米建筑面积：95万平方米区域发展规划区域发展规划项目项目SWOT 分析分析弱势弱势content機會機會content威脅威脅content優勢優勢content優勢優勢S1S1：地处上海的：地处上海的：地处上海的：地处上海的“ “西北门户西北门户西北门户西北门户” 33、”，是长三角消费者来上海的第一站；，是长三角消费者来上海的第一站；，是长三角消费者来上海的第一站；，是长三角消费者来上海的第一站；S2S2：大型新社区的建设，保障了本项目核心商圈的建立；：大型新社区的建设，保障了本项目核心商圈的建立；：大型新社区的建设，保障了本项目核心商圈的建立；：大型新社区的建设，保障了本项目核心商圈的建立；S3S3：该区域是上海的：该区域是上海的：该区域是上海的：该区域是上海的“ “中环经济带中环经济带中环经济带中环经济带” ”，是上海新经济的焦点；，是上海新经济的焦点；，是上海新经济的焦点；，是上海新经济的焦点；S4S4：交通便捷，四通八达，地铁交通成为项目内部交通；：34、交通便捷，四通八达，地铁交通成为项目内部交通；：交通便捷，四通八达，地铁交通成为项目内部交通；：交通便捷，四通八达，地铁交通成为项目内部交通；S5S5：地块周边新兴城市人口导入，年轻化、时尚化为主要人口特点；：地块周边新兴城市人口导入，年轻化、时尚化为主要人口特点；：地块周边新兴城市人口导入，年轻化、时尚化为主要人口特点；：地块周边新兴城市人口导入，年轻化、时尚化为主要人口特点；S6S6：桃浦河等三条水系便于本项目的规划；：桃浦河等三条水系便于本项目的规划；：桃浦河等三条水系便于本项目的规划；：桃浦河等三条水系便于本项目的规划；S7S7：项目周边形成的住宅项目较多，（：项目周边形成的住宅项目较35、多，（：项目周边形成的住宅项目较多，（：项目周边形成的住宅项目较多，（19981998年起）主要是桃浦、万年起）主要是桃浦、万年起）主要是桃浦、万年起）主要是桃浦、万 里、大华板块内的里、大华板块内的里、大华板块内的里、大华板块内的2424个住宅项目；个住宅项目；个住宅项目；个住宅项目；S8S8：地块周边商业特点显著，其中汽车建配店总体量为：地块周边商业特点显著，其中汽车建配店总体量为：地块周边商业特点显著，其中汽车建配店总体量为：地块周边商业特点显著，其中汽车建配店总体量为136,500136,500平方米；平方米；平方米；平方米；S9S9：近：近：近：近100100万平方米的建筑规模，项目36、功能齐全可互动发展；万平方米的建筑规模，项目功能齐全可互动发展；万平方米的建筑规模，项目功能齐全可互动发展；万平方米的建筑规模，项目功能齐全可互动发展；優勢優勢S10S10：上海市：上海市：上海市：上海市“ “1966”1966”发展规划，为项目奠定了市场基础；发展规划，为项目奠定了市场基础；发展规划，为项目奠定了市场基础；发展规划，为项目奠定了市场基础；S11S11：普陀区新城建设将使本区域形成上海新的商业中心；：普陀区新城建设将使本区域形成上海新的商业中心；：普陀区新城建设将使本区域形成上海新的商业中心；：普陀区新城建设将使本区域形成上海新的商业中心；S12S12：本项目成为普陀区六大商业37、中心之一，使本项目有政府支持；：本项目成为普陀区六大商业中心之一，使本项目有政府支持；：本项目成为普陀区六大商业中心之一，使本项目有政府支持；：本项目成为普陀区六大商业中心之一，使本项目有政府支持；S13: S13: 规划中的规划中的规划中的规划中的“ “都市工业基地、陆上交通枢纽都市工业基地、陆上交通枢纽都市工业基地、陆上交通枢纽都市工业基地、陆上交通枢纽” ”，便于汽车商业的经营；，便于汽车商业的经营；，便于汽车商业的经营；，便于汽车商业的经营；S14S14：国际化的运作模式，使本项目赢得更多的市场机会；：国际化的运作模式，使本项目赢得更多的市场机会；：国际化的运作模式，使本项目赢得更多的38、市场机会；：国际化的运作模式，使本项目赢得更多的市场机会；S15S15：良好的社会关系和社会责任感，使本项目具备社会功能成为可能；：良好的社会关系和社会责任感，使本项目具备社会功能成为可能；：良好的社会关系和社会责任感，使本项目具备社会功能成为可能；：良好的社会关系和社会责任感，使本项目具备社会功能成为可能；S16S16：开发商资金和实力雄厚：开发商资金和实力雄厚：开发商资金和实力雄厚：开发商资金和实力雄厚S17S17：分期开发，使本项目步步为营；：分期开发，使本项目步步为营；：分期开发，使本项目步步为营；：分期开发，使本项目步步为营；優勢分析優勢分析基础优势基础优势基础优势基础优势S14S139、7S14S17开发商优势为项目基础优势开发商优势为项目基础优势相对优势相对优势相对优势相对优势S7S13S7S13区域优势和区域规划优势为项目相对优势区域优势和区域规划优势为项目相对优势绝对优势绝对优势绝对优势绝对优势S1S6S1S6地块优势和交通优势是项目决定优势地块优势和交通优势是项目决定优势弱势弱势W1W1：普陀区的经济发展和市场发展不足以支撑项目的发展；：普陀区的经济发展和市场发展不足以支撑项目的发展；：普陀区的经济发展和市场发展不足以支撑项目的发展；：普陀区的经济发展和市场发展不足以支撑项目的发展；W2W2：远离城市商业中心，商业运营环境较差；：远离城市商业中心，商业运营环境较差；：40、远离城市商业中心，商业运营环境较差；：远离城市商业中心，商业运营环境较差；W3W3：地处城市郊边，城市辐射半径为半元型；：地处城市郊边，城市辐射半径为半元型；：地处城市郊边，城市辐射半径为半元型；：地处城市郊边，城市辐射半径为半元型；W4W4：普陀区的旅游和商业资源匮乏，商业氛围较差；：普陀区的旅游和商业资源匮乏，商业氛围较差；：普陀区的旅游和商业资源匮乏，商业氛围较差；：普陀区的旅游和商业资源匮乏，商业氛围较差；W5W5：“ “上海污染源上海污染源上海污染源上海污染源” ”和和和和“ “上海外来人员基地上海外来人员基地上海外来人员基地上海外来人员基地” ”的名声，不利于零售业的发展；的名声，41、不利于零售业的发展；的名声，不利于零售业的发展；的名声，不利于零售业的发展；W6W6：地块周边无城市主干道，与中环相隔；：地块周边无城市主干道，与中环相隔；：地块周边无城市主干道，与中环相隔；：地块周边无城市主干道，与中环相隔；W7W7：城市基础交通条件较差，只有一条城市公交；：城市基础交通条件较差，只有一条城市公交；：城市基础交通条件较差，只有一条城市公交；：城市基础交通条件较差，只有一条城市公交；W8W8：项目周边城市环境较差；：项目周边城市环境较差；：项目周边城市环境较差；：项目周边城市环境较差；W9W9：拓宽中的非城市主干道：拓宽中的非城市主干道：拓宽中的非城市主干道：拓宽中的非城市主42、干道古浪路为本项目的主要外部交通；古浪路为本项目的主要外部交通；古浪路为本项目的主要外部交通；古浪路为本项目的主要外部交通；弱势弱势W10W10：本项目的非城市副中心规划、道路等城市基础配套偏低；：本项目的非城市副中心规划、道路等城市基础配套偏低；：本项目的非城市副中心规划、道路等城市基础配套偏低；：本项目的非城市副中心规划、道路等城市基础配套偏低；W11W11：非城市副商务中心的规划，使本项目的商务物业的经营变得困难；：非城市副商务中心的规划，使本项目的商务物业的经营变得困难；：非城市副商务中心的规划，使本项目的商务物业的经营变得困难；：非城市副商务中心的规划，使本项目的商务物业的经营变得困43、难；W12W12：主要集中在真如副城市中心，真北商圈，长风商圈以及长寿商圈的：主要集中在真如副城市中心，真北商圈，长风商圈以及长寿商圈的：主要集中在真如副城市中心，真北商圈，长风商圈以及长寿商圈的：主要集中在真如副城市中心，真北商圈，长风商圈以及长寿商圈的 1,474,689 1,474,689平方米的商务项目和平方米的商务项目和平方米的商务项目和平方米的商务项目和1,157,4081,157,408的商业面积，不但使本项的商业面积，不但使本项的商业面积，不但使本项的商业面积，不但使本项 目无商圈可依，而且会产生竞争威胁；目无商圈可依，而且会产生竞争威胁；目无商圈可依，而且会产生竞争威胁；目无44、商圈可依，而且会产生竞争威胁；W13W13：低容积率不利于项目开发；：低容积率不利于项目开发；：低容积率不利于项目开发；：低容积率不利于项目开发；W14W14：开发商在行业品牌知名度较低；：开发商在行业品牌知名度较低；：开发商在行业品牌知名度较低；：开发商在行业品牌知名度较低；W15W15：项目的开发周期较长，项目的政策风险较大，如房地产增值税的实：项目的开发周期较长，项目的政策风险较大，如房地产增值税的实：项目的开发周期较长，项目的政策风险较大，如房地产增值税的实：项目的开发周期较长，项目的政策风险较大，如房地产增值税的实 施；施；施；施；W16W16：项目的开发周期较长，市场风险较大，如人45、民币增值等风险；：项目的开发周期较长，市场风险较大，如人民币增值等风险；：项目的开发周期较长，市场风险较大，如人民币增值等风险；：项目的开发周期较长，市场风险较大，如人民币增值等风险；W17W17：由于项目市场培育期、容积率等原因，使本项目二次开发成为可能；：由于项目市场培育期、容积率等原因，使本项目二次开发成为可能；：由于项目市场培育期、容积率等原因，使本项目二次开发成为可能；：由于项目市场培育期、容积率等原因，使本项目二次开发成为可能；共同的弱势共同的弱势共同的弱势共同的弱势W1W5W1W5的区位弱势和的区位弱势和W11W17W11W17为大家共同面临的问题为大家共同面临的问题独有的弱势独46、有的弱势独有的弱势独有的弱势W6W10W6W10是项目独有的必须克服的优势是项目独有的必须克服的优势弱势分析弱势分析機會機會O1O1：充分发挥项目的地块优势，同时克服地块的弱势是本项：充分发挥项目的地块优势，同时克服地块的弱势是本项：充分发挥项目的地块优势，同时克服地块的弱势是本项：充分发挥项目的地块优势，同时克服地块的弱势是本项 目的机会；目的机会；目的机会；目的机会；O2O2：克服近邻中环但又与中环不能直接连通是本项目的机会；：克服近邻中环但又与中环不能直接连通是本项目的机会；：克服近邻中环但又与中环不能直接连通是本项目的机会；：克服近邻中环但又与中环不能直接连通是本项目的机会；O3O3：47、发挥项目的规模优势，提升项目立意，克服项目的区位弱：发挥项目的规模优势，提升项目立意，克服项目的区位弱：发挥项目的规模优势，提升项目立意，克服项目的区位弱：发挥项目的规模优势，提升项目立意，克服项目的区位弱 势是本项目的发展机会；势是本项目的发展机会；势是本项目的发展机会；势是本项目的发展机会；O4O4：改善项目环境，成为上海新的休闲、购物中心是本项目的：改善项目环境，成为上海新的休闲、购物中心是本项目的：改善项目环境，成为上海新的休闲、购物中心是本项目的：改善项目环境，成为上海新的休闲、购物中心是本项目的 机会；机会；机会；机会；O5O5：上海产业及商业的新一轮升级，为本项目带来发展的机会；48、：上海产业及商业的新一轮升级，为本项目带来发展的机会；：上海产业及商业的新一轮升级，为本项目带来发展的机会；：上海产业及商业的新一轮升级，为本项目带来发展的机会； 威脅威脅T1T1：项目开发周期长，项目的开发受宏观经济走势影响较大；项目开发周期长，项目的开发受宏观经济走势影响较大；项目开发周期长，项目的开发受宏观经济走势影响较大；项目开发周期长，项目的开发受宏观经济走势影响较大；T2T2：项目的容积率低，直接威胁着项目的利润；：项目的容积率低，直接威胁着项目的利润；：项目的容积率低，直接威胁着项目的利润；：项目的容积率低，直接威胁着项目的利润；T3T3：项目特殊的区位，整体定位成为项目成功与否49、的关键；：项目特殊的区位，整体定位成为项目成功与否的关键；：项目特殊的区位，整体定位成为项目成功与否的关键；：项目特殊的区位，整体定位成为项目成功与否的关键；T4T4：项目的规模宏大，能否保证完整的资金链是项目能否正常：项目的规模宏大，能否保证完整的资金链是项目能否正常：项目的规模宏大，能否保证完整的资金链是项目能否正常：项目的规模宏大，能否保证完整的资金链是项目能否正常 开发的关键；开发的关键；开发的关键；开发的关键；T5T5：项目的交通问题，是优势更是弱势，能否和高速、中环等：项目的交通问题，是优势更是弱势，能否和高速、中环等：项目的交通问题，是优势更是弱势，能否和高速、中环等：项目的交通50、问题，是优势更是弱势，能否和高速、中环等 主要城市交通有效并轨，能否和地铁、公交等共融同样是主要城市交通有效并轨，能否和地铁、公交等共融同样是主要城市交通有效并轨，能否和地铁、公交等共融同样是主要城市交通有效并轨，能否和地铁、公交等共融同样是 本项目的主要威胁；本项目的主要威胁；本项目的主要威胁；本项目的主要威胁；T6: T6: 本项目属于城市建筑综合体，能否招商成功和组建优秀的本项目属于城市建筑综合体，能否招商成功和组建优秀的本项目属于城市建筑综合体，能否招商成功和组建优秀的本项目属于城市建筑综合体，能否招商成功和组建优秀的 管理团队是本项目开发前必须解决的问题；管理团队是本项目开发前必须解51、决的问题；管理团队是本项目开发前必须解决的问题；管理团队是本项目开发前必须解决的问题；、五、上海有什么、上海缺什么？五、上海有什么、上海缺什么？上海现在有什么？上海现在有什么？上海将要有什么？上海将要有什么？上海究竟缺什么？上海究竟缺什么？上海现在有什么？上海现在有什么？上海有中国的上海有中国的“金融中心金融中心” 、“贸易中心贸易中心”、 “旅游中旅游中心心” 三大中心的城市地位；三大中心的城市地位；上海有统领长三角的核心地位，有辐射长三角的区位优上海有统领长三角的核心地位，有辐射长三角的区位优 势；势；上海有年上海有年万亿元万亿元GDP和人均和人均14762元元消费支出，上海有消费支出，上52、海有 任何一种商业业态生存的基础；任何一种商业业态生存的基础；五、上海有什么、上海缺什么？五、上海有什么、上海缺什么？上海现在有什么？上海现在有什么？上海有上海有581公里公里全市高速公路网和枢纽型、功能性、网全市高速公路网和枢纽型、功能性、网 络化的城市基础设施，上海有区域商业中心和城际商业络化的城市基础设施，上海有区域商业中心和城际商业 中心的道路优势中心的道路优势;上海有上海有60多个四星级以上的宾馆，多个四星级以上的宾馆，1万万多个床位和每年多个床位和每年 过过6000万万人次的旅游人口；人次的旅游人口；上海有上海有3560亿元亿元的零售额和占全国零售比例的零售额和占全国零售比例5.353、4%的全的全 国第一的商业地位；国第一的商业地位；五、上海有什么、上海缺什么？五、上海有什么、上海缺什么？上海有稳坐全国上海有稳坐全国“龙头地位龙头地位”的商业企业，上海有的商业企业，上海有20 家家百百 货行业进入全国货行业进入全国百货百强行企业百货百强行企业，两家两家进入销售进入销售 前前十位十位；上海有上海有18769个个连锁店面规模和连锁店面规模和3927个个专卖店和专业专卖店和专业 店，仅购物中心上海就超过店，仅购物中心上海就超过60余余家；家；上海有南京路、有豫园、有上海新天地等八大上海有南京路、有豫园、有上海新天地等八大“商圈商圈”上上海海现现在在有有什什么么？五、上海有什么、上54、海缺什么？五、上海有什么、上海缺什么？上海将要有上海将要有四个四个城市副中心和副中心所形成的新商圈；城市副中心和副中心所形成的新商圈；随着轨道交通的发展，上海将要形成随着轨道交通的发展，上海将要形成十个十个城市交通枢纽，城市交通枢纽， 有利于上海新的商业格局的形成；有利于上海新的商业格局的形成；规划中的规划中的20个商业特色街和个商业特色街和20条专业街，将将形成上海条专业街，将将形成上海 新的商业特色；新的商业特色；上海将要有什么？上海将要有什么？五、上海有什么、上海缺什么？五、上海有什么、上海缺什么？上海将要有什么？上海将要有什么？上海现有的八大商圈到上海现有的八大商圈到2010年将形成包55、括五角场和中山年将形成包括五角场和中山 公园在内的十大城市中心；公园在内的十大城市中心；上海将要有主要分布在中环一带的上海将要有主要分布在中环一带的24个区域商业中心；个区域商业中心；上海将要有十个特色功能区和商、旅、文结合的旅游风上海将要有十个特色功能区和商、旅、文结合的旅游风 情街；情街；上海将要有中国第二个迪斯尼，上海将要有上海将要有中国第二个迪斯尼，上海将要有五、上海有什么、上海缺什么？五、上海有什么、上海缺什么？上海究竟缺什么？上海究竟缺什么？上海缺国际一线品牌和奢侈品品牌店？上海缺国际一线品牌和奢侈品品牌店？上海缺国际著名品牌的生活大卖场？上海缺国际著名品牌的生活大卖场？上海缺生活56、家居、家电专业店？上海缺生活、家居、家电专业店？上海缺上海缺现代都市百货？现代都市百货？ 时尚购物中心？时尚购物中心？五、上海有什么、上海缺什么？五、上海有什么、上海缺什么？上海究竟缺什么？上海究竟缺什么？上海缺休闲中心、娱乐城？上海缺休闲中心、娱乐城？上海缺主题公园？上海缺主题公园？上海缺中外美食？各地风味小吃？上海缺中外美食？各地风味小吃？上海究竟缺什么上海究竟缺什么五、上海有什么、上海缺什么？五、上海有什么、上海缺什么？上海究竟缺什么？上海究竟缺什么？上海是中国商业中心上海是中国商业中心 上海有大型上海有大型Shopping mall？一个真正的超过？一个真正的超过50 万万 MALL57、？ 五、上海有什么、上海缺什么？五、上海有什么、上海缺什么？六、六、我们这个项目能做什么？我们这个项目能做什么？从市场机会来看：需要做什么？从市场机会来看：需要做什么？从市场机会来看：需要做什么？从市场机会来看：需要做什么？从区域位置来看：适合做什么？从区域位置来看：适合做什么？从区域位置来看：适合做什么？从区域位置来看：适合做什么？从地块条件来看：可以做什么？从地块条件来看：可以做什么？从地块条件来看：可以做什么？从地块条件来看：可以做什么？综合分析来看，我们认为能做什么？综合分析来看，我们认为能做什么？综合分析来看，我们认为能做什么？综合分析来看，我们认为能做什么？从市场机会来看：需要做什58、么？从上海经济发展水平、上海市场和商业业态形式来看，本从上海经济发展水平、上海市场和商业业态形式来看，本 项目可以做成项目可以做成商业商业MALL城城，体量在，体量在50万的真正的万的真正的 MALL；六、六、我们这个项目能做什么？我们这个项目能做什么？从区域位置来看：适合做什么？从从“长三角长三角”全局的角度上看，本地块适合做成以长三角全局的角度上看，本地块适合做成以长三角为为 边缘商圈的边缘商圈的城际性城际性项目；项目；从外资商业企业不到从外资商业企业不到20% 和国际商业企业进入中国的进和国际商业企业进入中国的进 程来看，本项目适合成以外资企业为主的程来看，本项目适合成以外资企业为主的国59、际性国际性项目；项目；从普陀区和区域的商业业态来看，本项目适合作成从普陀区和区域的商业业态来看，本项目适合作成主题主题 性性项目；项目；六、六、我们这个项目能做什么？我们这个项目能做什么？从地块条件来看：可以做什么？以上海作为国际大都市背景来看，本地块适合发展有国际以上海作为国际大都市背景来看，本地块适合发展有国际 影响力、有国际辐射力、有国际号召力的影响力、有国际辐射力、有国际号召力的国际性国际性项目。项目。以上海西北部商务、政务发展的背景来看，本地块适合建以上海西北部商务、政务发展的背景来看，本地块适合建 设现代商业、商务、信息交汇的设现代商业、商务、信息交汇的商业性商业性项目。项目。从上60、海西北部社区居住人士、商务人士的生活、社交方式从上海西北部社区居住人士、商务人士的生活、社交方式 来看，本地块需要配套具有来看，本地块需要配套具有聚会、娱乐、休闲性聚会、娱乐、休闲性的项目的项目六、六、我们这个项目能做什么？我们这个项目能做什么？综合分析来看，我们认为能做什么？能够做成主题鲜明的能够做成主题鲜明的MALL城，体量在城，体量在50万的万的 真正的真正的商业商业MALL城；城；六、六、我们这个项目能做什么？我们这个项目能做什么？综合分析来看，我们认为能做什么？项目方案：上海国际未来项目方案：上海国际未来MALL城；城；六、六、我们这个项目能做什么？我们这个项目能做什么？项目方案：项61、目方案：上海国际未来上海国际未来MALL城城项目整体及分区定位项目整体及分区定位项目功能分区及产品设计项目功能分区及产品设计项目整体及分区定位项目整体及分区定位项目战略定位项目战略定位项目主题定位项目主题定位项目业态定位项目业态定位项目经营定位项目经营定位项目市场定位项目市场定位项目商圈定位项目商圈定位项目功能定位项目功能定位项目服务定位项目服务定位项目策略定位项目策略定位项目形象定位项目形象定位项目客层定位项目客层定位项目方案：项目方案：上海国际未来上海国际未来MALL城城中国的世界项目中国的世界项目世界的中国项目世界的中国项目项目战略定位项目战略定位世界级的商业中心世界级的商业中心项目整体62、及分区定位项目整体及分区定位项目方案：项目方案：上海国际未来上海国际未来MALL城城强调未来发展趋势，强调未来发展趋势， 引领未来时尚潮流；引领未来时尚潮流；探索未来神秘之谜，探索未来神秘之谜， 领导科技教育先锋；领导科技教育先锋；项目整体及分区定位项目整体及分区定位项目主题定位项目主题定位未来国际未来国际MALL城城项目方案：项目方案：上海国际未来上海国际未来MALL城城“体现未来的科技MALL城”“展示时尚的潮流MALL城”“探索未来的娱乐MALL城”项目整体及分区定位项目整体及分区定位项目业态定位项目业态定位项目方案：项目方案：上海国际未来上海国际未来MALL城城八大商业主题八大商业主题63、时尚消费中心汽车展销中心家电数码中心未来家庭中心餐饮娱乐中心国际商务公寓未来立体步行街国际商务（酒店）中心项目整体及分区定位项目整体及分区定位项目项目经营经营定位定位项目方案：项目方案：上海国际未来上海国际未来MALL城城主题一、时尚消费中心主题一、时尚消费中心主要经营主要经营时尚服装时尚服装时尚饰品时尚饰品时尚礼品时尚礼品时尚玩具时尚玩具时尚休闲时尚休闲国际奢侈品国际奢侈品 四大区域四大区域时尚百货区时尚发布中心儿童欢乐天地生活卖场 项目方案：项目方案：上海国际未来上海国际未来MALL城城主题二、汽车展销中心主题二、汽车展销中心汽车展示汽车销售汽车保养汽车维修汽车美容汽车饰品艺术画廊项目方案64、：项目方案：上海国际未来上海国际未来MALL城城主题三、家电数码中心主题三、家电数码中心最新科研成果发布家电数码产品演示家电数码产品销售家电数码售后服务项目方案：项目方案：上海国际未来上海国际未来MALL城城未未来来餐餐具具电子除烟衣架电子除烟衣架未未来来钥钥匙匙主题四、未来家庭中心主题四、未来家庭中心 主要经营主要经营时尚家具 时尚灯具 时尚餐具 时尚用品项目方案：项目方案：上海国际未来上海国际未来MALL城城主题五、餐饮娱乐中心主题五、餐饮娱乐中心中国美食总汇中国美食总汇世界各国特色美食中国各地风味小吃国内各大菜系总汇国际美酒鉴赏中心精美食品销售总汇世界餐具鉴赏中心项目方案：项目方案：上海65、国际未来上海国际未来MALL城城主题五、餐饮娱乐中心主题五、餐饮娱乐中心休闲娱乐区域休闲娱乐区域各国特色歌舞表演各国特色风情酒吧室内科技娱乐公园太空体验娱乐中心室内高尔夫练习场国际美容整容中心室内冰雪娱乐世界项目方案：项目方案：上海国际未来上海国际未来MALL城城主题六、未来立体步行街主题六、未来立体步行街n主要经营国际国内特色产品主要经营国际国内特色产品国际奢侈品、时尚品旗舰店中国特色产品品牌专卖店江南特色展销店中国各地特色产品零售店民族工艺品、旅游品店银行、邮电配套服务项目方案：项目方案：上海国际未来上海国际未来MALL城城四大街区：四大街区：世界艺术品、收藏品街区世界艺术品、收藏品街区国66、际奢侈品、时尚品街区国际奢侈品、时尚品街区中国民俗品、工艺品街区中国民俗品、工艺品街区中国特色食品、产品街区中国特色食品、产品街区主题七、国际商务酒店中心主题七、国际商务酒店中心上海国际未来酒店上海国际未来酒店 上海国际未来大厦上海国际未来大厦上海国际未来公寓上海国际未来公寓项目方案：项目方案：上海国际未来上海国际未来MALL城城“立足上海，面向世界立足上海，面向世界”中外服装、服饰、数码产品、 家电产品 中外汽车的展示和销售聚散地；中外时尚人士、中外旅游者、上海有车 一族、长三角地区消费者汇聚大舞台；中国民族特色的服装、服饰、餐饮消费 中心；项目整体及分区定位项目整体及分区定位项目项目市场市67、场定位定位项目方案：项目方案：上海国际未来上海国际未来MALL城城：项目整体及分区定位项目整体及分区定位项目项目核心商圈核心商圈定位定位“30分钟大上海商圈分钟大上海商圈”项目方案：项目方案：上海国际未来上海国际未来MALL城城项目整体及分区定位项目整体及分区定位项目次项目次商圈商圈定位定位“3小时长三角商圈小时长三角商圈”项目方案：项目方案：上海国际未来上海国际未来MALL城城集购物、餐饮、商务、休闲娱乐、演艺展览、居住、产品展示、文化传播、社会公益为一体的city mall。项目整体及分区定位项目整体及分区定位项目项目功能功能定位定位项目方案：项目方案：上海国际未来上海国际未来MALL城城68、“科技服务，艺术品质科技服务，艺术品质”将科技融入服务中，推出机将科技融入服务中，推出机 器人服务等特色服务。器人服务等特色服务。利用科技手段突出利用科技手段突出“全程跟全程跟 踪，一对一踪，一对一”的服务理念。的服务理念。 汇聚中外艺术品，突出艺术汇聚中外艺术品，突出艺术 休闲。休闲。项目整体及分区定位项目整体及分区定位项目项目服务服务定位定位项目方案：项目方案：上海国际未来上海国际未来MALL城城 开发策略定位： 继承和创新并施 经营策略定位： 展示与销售并举项目整体及分区定位项目整体及分区定位项目项目策略策略定位定位项目方案：项目方案：上海国际未来上海国际未来MALL城城“科技与未来，艺69、术与时尚科技与未来，艺术与时尚”项目整体及分区定位项目整体及分区定位项目项目形象形象定位定位项目方案：项目方案：上海国际未来上海国际未来MALL城城“时尚与先锋人士时尚与先锋人士 旅游与有车一族旅游与有车一族”项目整体及分区定位项目整体及分区定位项目项目客层客层定位定位项目方案：项目方案：上海国际未来上海国际未来MALL城城项目功能分区及产品设计项目功能分区及产品设计业态分布、组合与配比业态分布、组合与配比功能布局、组合与配比功能布局、组合与配比本项目各产品类型结构本项目各产品类型结构主力商户、商厂家家推荐主力商户、商厂家家推荐项目方案：项目方案：上海国际未来上海国际未来MALL城城时尚消费中70、心时尚消费中心业态分布、组合与配比业态分布、组合与配比项目方案：项目方案：上海国际未来上海国际未来MALL城城汽车展示中心汽车展示中心业态分布、组合与配比业态分布、组合与配比项目方案：项目方案：上海国际未来上海国际未来MALL城城家电数码中心家电数码中心业态分布、组合与配比业态分布、组合与配比项目方案：项目方案：上海国际未来上海国际未来MALL城城未来家庭中心未来家庭中心项目方案：项目方案：上海国际未来上海国际未来MALL城城餐饮娱乐中心餐饮娱乐中心业态分布、组合与配比业态分布、组合与配比项目方案：项目方案：上海国际未来上海国际未来MALL城城未来立体步行街未来立体步行街项目方案：项目方案：上71、海国际未来上海国际未来MALL城城国际商务、酒店中心国际商务、酒店中心项目方案：项目方案：上海国际未来上海国际未来MALL城城功能布局、组合与配比功能布局、组合与配比项目方案：项目方案：上海国际未来上海国际未来MALL城城本项目各产品类型结构本项目各产品类型结构项目方案：项目方案：上海国际未来上海国际未来MALL城城主力商户、商家推荐主力商户、商家推荐项目方案：项目方案：上海国际未来上海国际未来MALL城城七七、本本项项目目该该怎怎样样做做？定位先引定位先引设定目标设定目标规划设计规划设计资金保障资金保障分步开发分步开发全球招商全球招商营销渗透营销渗透管理跟进管理跟进定位先引定位先引定位是基础72、，在深入研究项目市场前提下，确定我们做什么。定位是基础，在深入研究项目市场前提下，确定我们做什么。七七、本本项项目目该该怎怎样样做做？设定目标设定目标设定项目开发目标设定项目开发目标设定项目建设目标设定项目建设目标设定项目规划目标设定项目规划目标设定项目销售目标设定项目销售目标设定项目招商目标设定项目招商目标设定项目管理目标设定项目管理目标七七、本本项项目目该该怎怎样样做做？规划设计规划设计包括各功能、业态的合理配比和分布，及设备、设施的合理包括各功能、业态的合理配比和分布，及设备、设施的合理配套等配套等七七、本本项项目目该该怎怎样样做做？资金保障资金保障项目规模大，建设周期长，多渠道进行融项73、目规模大，建设周期长，多渠道进行融资，资，以保障项以保障项目的开发、运营。目的开发、运营。七七、本本项项目目该该怎怎样样做做？分分步步开开发发借鉴国际经验借鉴国际经验保证资金完整保证资金完整采用分步开发采用分步开发实现滚动发展实现滚动发展七七、本本项项目目该该怎怎样样做做？全球招商全球招商在项目整体规划的前在项目整体规划的前提下，在项目开发前提下，在项目开发前期，结合项目的整体期，结合项目的整体定位，面向全球进行定位，面向全球进行招商，并结合招商情招商，并结合招商情况，不断调整项目的况，不断调整项目的功能和物业规划，保功能和物业规划，保障本项目既符合市场障本项目既符合市场需求，又符合商业经需求74、，又符合商业经营需求。营需求。七七、本本项项目目该该怎怎样样做做？营营销销渗渗透透在项目的建设前期，结合项目的规划、招商活动，形成在项目的建设前期，结合项目的规划、招商活动，形成“网络网络”化营销优势。化营销优势。七七、本本项项目目该该怎怎样样做做？管管理理跟跟进进管理体系的建立和运营是项目开发和收益的保障，坚持先软件后硬件的原则。管理体系的建立和运营是项目开发和收益的保障，坚持先软件后硬件的原则。七七、本本项项目目该该怎怎样样做做？交交通通组组织织建建议议八八、商商业业规规划划相相关关问问题题建建议议本项目外部交通组织建议建议采用室内外、多层立体停车场建议采用室内外、多层立体停车场 其中包括75、与高速公路的衔接，与中环的衔接，与古浪路的衔接，与地下 轨道交通的衔接，满足项目道路交通与城市交通完美衔接。建议来自高速路的消费者可驾车直接进入三层停车场。建议来自高速路的消费者可驾车直接进入三层停车场。来自中环的消费者可驾车直接进入商场的二层停车场。来自中环的消费者可驾车直接进入商场的二层停车场。建议将地下一层停车场设为公交候车大厅。建议将地下一层停车场设为公交候车大厅。地下二层与城市轨道交通相衔接。地下二层与城市轨道交通相衔接。交交通通组组织织建建议议本项目内部交通组织建议建议将人流、物流、车流依据城市规划交通合理分流建议将人流、物流、车流依据城市规划交通合理分流 本项目内部有两条城市规划76、道路，在此基础上确立项目内部的车流体系。建议一层设立与古浪路相连的步行街建议一层设立与古浪路相连的步行街便于周边步行消费者快速进入步行街，进入项目内部交通系统。在步行街设立多种可到达各类物业的方式在步行街设立多种可到达各类物业的方式如步行、项目内部轨道交通等。八八、商商业业规规划划相相关关问问题题建建议议交交通通组组织织建建议议商业物业内部交通组织建议建议采用室内机动交通和神秘快速直达通道。建议采用室内机动交通和神秘快速直达通道。 利用空降、速滑等原理，在商场内部设立多个神秘快速直达通道，满足消费者需求的同时，增加购物的娱乐性。建议采用单人或双人站立式内部电动交通设施建议采用单人或双人站立式内77、部电动交通设施大型购物中心的最大缺点是消耗体力，电动交通设施使消费者在商业项目内自然、舒适、轻松愉快地浏览消费。 八八、商商业业规规划划相相关关问问题题建建议议开发周期、顺序建议开发周期、顺序建议 建议本项目分三期开发第一期：住宅和可销售商业物业开发 首先进行项目的环境建设和基础设施建设，提升可销售物业的价首先进行项目的环境建设和基础设施建设，提升可销售物业的价值，通过销售回收资金，进而实现二期值，通过销售回收资金，进而实现二期“零成本开发零成本开发”的开发目标。的开发目标。第二期：项目主体商业的开发 利用一期的资金对项目主题商业物业进行开发，并在开发中通过利用一期的资金对项目主题商业物业进行78、开发，并在开发中通过机构资金、上市、租金收益等方式，完成三期项目的机构资金、上市、租金收益等方式，完成三期项目的“零成本开发零成本开发”。第三期：写字楼和酒店的开发 利用二期开发资金，顺利完成三期开发，树立项目整体形象。利用二期开发资金，顺利完成三期开发，树立项目整体形象。八八、商商业业规规划划相相关关问问题题建建议议环环境境建建议议充分利用地块周边的水资源，引水入城，形成特有的环境建设City HakataCity Hakata日本福冈博多水城日本福冈博多水城八八、商商业业规规划划相相关关问问题题建建议议招商目标的设立招商目标的设立 九九、项项目目招招商商目目标标及及招招商商策策略略国际知名79、超级购物中心国际知名超级购物中心国际知名专业连锁机构国际知名专业连锁机构国际知名品牌国际知名品牌 九九、项项目目招招商商目目标标及及招招商商策策略略招商目标的设立招商目标的设立 国内知名专业连锁机构国内知名专业连锁机构 国内知名品牌国内知名品牌 200 年年 月月一期商业开业一期商业开业200 ？年 ？月 销售清盘销售清盘200？ 年 ？ 月项目销售启动销售准备期2个月200 年 月招商启动招商筹备期6个月项目销售进度项目招商预约期8个月-12月商装和商户入场6个月施工拆迁期8个月-12月项目招商进度项目工程节点项目规划期6个月200 ？年 ？ 月规划启动施工准备期8个月招商洽谈签约期8个月280、00 ？年 ？月施工启动一期施工期12个月-16个月销售准备期12-16个月200 ？年 ？月一期竣工招商时间安排：招商和项目同步，并在一期开发过程中完成所有商业项目的洽谈和签约。招商时间安排：招商和项目同步，并在一期开发过程中完成所有商业项目的洽谈和签约。招商周期预计：约招商周期预计：约2 28 8个月。个月。招商时间节点安排及招商周期招商时间节点安排及招商周期九、项目招商目标及招商策略九、项目招商目标及招商策略招商主要策略建议招商主要策略建议 品牌优先原则：品牌优先原则： 先国际品牌先国际品牌 后国内品牌后国内品牌 先一线品牌先一线品牌 后合理兼顾后合理兼顾 独有个性优先独有个性优先在确定81、招商目标的基础上，确定招商策略和招商方法是招商成功的关键。在确定招商目标的基础上，确定招商策略和招商方法是招商成功的关键。 差异互补原则：差异互补原则： 业态业种的复合度极度齐全，行业多，店铺多，功能多，要求招业态业种的复合度极度齐全，行业多，店铺多，功能多，要求招商时各业态业种之间的互补，同时要求同业态之间的差异化经营，如本商时各业态业种之间的互补，同时要求同业态之间的差异化经营，如本项目中的两个主力店的招商。项目中的两个主力店的招商。九九、项项目目招招商商目目标标及及招招商商策策略略招商主要策略建议招商主要策略建议主题鲜明策略主题鲜明策略 在确定整体定位的前提下，招商活动必须有选择性的依据82、本在确定整体定位的前提下，招商活动必须有选择性的依据本 项目的整体定位进行选商，避免出现项目的整体定位进行选商，避免出现“大杂烩大杂烩” 现象。现象。全球招商策略全球招商策略 项目的高起点、规模、档次，以及未来发展前景，要求引进项目的高起点、规模、档次，以及未来发展前景，要求引进全球知名品牌全球知名品牌九九、项项目目招招商商目目标标及及招招商商策策略略招商主要策略建议招商主要策略建议放水养鱼政策放水养鱼政策 商业企业需要市场培育，本项目缺少商业氛围商业企业需要市场培育，本项目缺少商业氛围 ，更需要，更需要3-5年年的市场培育期，先做人气，后做生意是本项目招商的主要策略之的市场培育期，先做人气，83、后做生意是本项目招商的主要策略之一，如北京的金源摩尔经过一，如北京的金源摩尔经过4年的市场培育后被花旗集团收购就是年的市场培育后被花旗集团收购就是很好的例证。很好的例证。九九、项项目目招招商商目目标标及及招招商商策策略略招商主要方法建议招商主要方法建议核心突破，通盘掌控核心突破，通盘掌控 在本项目中各业态均包含主力店和旗舰店，针对其制在本项目中各业态均包含主力店和旗舰店，针对其制 定优惠策略、采取核心突破的方法，如百货类的主力定优惠策略、采取核心突破的方法，如百货类的主力 店，汽车展厅和家电广场的旗舰店。店，汽车展厅和家电广场的旗舰店。 无论是主力店还是无论是主力店还是 旗舰店，无论是国内市场84、还是国际旗舰店，无论是国内市场还是国际 市场都要统一安市场都要统一安 排，全盘掌控，以保障招商的成功。排，全盘掌控，以保障招商的成功。九九、项项目目招招商商目目标标及及招招商商策策略略招商主要方法建议招商主要方法建议多措并举，注重实效多措并举，注重实效 单一的招租方式很难满足本项目的需求，除采用招租招商单一的招租方式很难满足本项目的需求，除采用招租招商 方式外，还包括联营、自营等多种方式。方式外，还包括联营、自营等多种方式。点面结合，注重特色点面结合，注重特色 确定同业态中主力商户和辅助商户的关系，做到以点带面、确定同业态中主力商户和辅助商户的关系，做到以点带面、 以局部带动区域，并将能够强调85、本项目整体定位的、具有较高文以局部带动区域，并将能够强调本项目整体定位的、具有较高文 化、艺术、科技含量的特色商户作为重点招商对象。化、艺术、科技含量的特色商户作为重点招商对象。.九九、项项目目招招商商目目标标及及招招商商策策略略招商主要方法建议招商主要方法建议主次分明，远近结合主次分明，远近结合 确定不同开发阶段中不同业态的主次关系，确定确定不同开发阶段中不同业态的主次关系，确定 同业态不同商户的主次关系，确定不同商户的先后招同业态不同商户的主次关系，确定不同商户的先后招 商秩序，并将国际市场和国内市场统一规划，做到主商秩序，并将国际市场和国内市场统一规划，做到主 次分明，远近结合。次分明，86、远近结合。九九、项项目目招招商商目目标标及及招招商商策策略略各各类类产产品品投投资资规规模模测测算算设设立立 十十、项项目目投投资资分分析析 本报告中的累计总投入预算为狭义上的概算，仅考虑本报告中的累计总投入预算为狭义上的概算，仅考虑 土地成本、建筑成本和融资成本。土地成本、建筑成本和融资成本。土地成本土地成本 占地面积为占地面积为42.4万，以万，以2000元元/（含土地拆迁费为土地（含土地拆迁费为土地 单价其土地成本为：单价其土地成本为：42.4万万2000元元/ 8.48亿元。亿元。.建筑成本建筑成本 （1）商业物业建筑成本商业物业建筑成本（包含设施设备成本）（包含设施设备成本） 以以387、500元元/，以建筑面积，以建筑面积50万计算万计算 其建筑成本为：其建筑成本为：50万万3500元元/ 17.5亿元。亿元。 （2）酒店物业建筑成本酒店物业建筑成本（含装修费和设备设施费）（含装修费和设备设施费） 以以9000元元/，以建筑面积，以建筑面积5万计算万计算 其建筑成本为：其建筑成本为：5万万9000元元/ 4.5亿元。亿元。 十十、项项目目投投资资分分析析建筑成本建筑成本 （3）写字楼物业建筑成本写字楼物业建筑成本（含装修费和设备设施费用）（含装修费和设备设施费用） 以以8500元元/，以建筑面积，以建筑面积5万计算万计算 其建筑成本为：其建筑成本为：5万万8500元元/ 4.88、25亿元。亿元。 （4）建筑成本合计）建筑成本合计 17.5亿元亿元 4.5亿元亿元 4.25亿元亿元 26.25亿元亿元十十、项项目目投投资资分分析析融资成本融资成本 以商业贷款利率以商业贷款利率6.21计算融资成本，以计算融资成本，以5.00计算融资边际成本计算融资边际成本 首年融资成本（土地成本建筑成本）首年融资成本（土地成本建筑成本）11.21 （8.48亿元亿元 26.25亿元）亿元）11.21= 3.87亿元亿元累计总投资累计总投资 成本累计土地成本建筑成本融资成本成本累计土地成本建筑成本融资成本 年度累计总投入（土地成本建筑成本）年度累计总投入（土地成本建筑成本）（111.21N89、） （8.48亿元亿元 26.25亿元）亿元）（111.21N） 年度累计总投资年度累计总投资 34.73亿元亿元（111.21N） 十十、项项目目投投资资分分析析整体投资收益分析整体投资收益分析销售物业投资收益销售物业投资收益 以以15000元元/，以建筑面积，以建筑面积5万计算销售收益万计算销售收益 其销售收益为：其销售收益为：11万万15000元元/ 16.50亿元。亿元。租赁物业投资收益租赁物业投资收益 租金标准：租金标准：30-40元元/月月/， 租金递增方式：从第四年开始年递增租金递增方式：从第四年开始年递增1.5% 租赁税率：租赁税率：5.5% 以平均租金标准以平均租金标准36元90、元/月月/计算累计总收入计算累计总收入.十十、项项目目投投资资分分析析整体投资收益分析整体投资收益分析租赁物业投资收益租赁物业投资收益 以以45万计算租金收益万计算租金收益 年租金租金标准年租金租金标准12面积面积36元元/月月/1249万万 年租金年租金2.17亿元亿元 租赁税金租金收益租赁税金租金收益5.5% 年度租金总收益年度租金总收益 2.17亿元亿元1+ 1.015%(11.015% N3)11.015%十十、项项目目投投资资分分析析整体投资收益分析整体投资收益分析项目收益率项目收益率 IRR累计总收益累计总收益/累计总投入累计总投入 年度项目收益率年度累计总收益年度项目收益率年度累91、计总收益/年度累计总投入年度累计总投入投资分析投资分析 依据计算公式依据计算公式 N19年年 即在不考虑基金介入的情况下，本项目商业物业预计即在不考虑基金介入的情况下，本项目商业物业预计19年收回成年收回成本。本。.十十、项项目目投投资资分分析析各类产品的收益形式建议开发前的保证金收益开发前的保证金收益 根据本项目的运作情况与主力店商户，次主力店商户及品牌根据本项目的运作情况与主力店商户，次主力店商户及品牌 商户进行依次谈判签约，交纳保证金，这是在项目开发之前主要商户进行依次谈判签约，交纳保证金，这是在项目开发之前主要 益渠道之一。益渠道之一。开发前的合作收益开发前的合作收益 根据项目的实际需92、要，与海外房产信托基金合作开发，在开根据项目的实际需要，与海外房产信托基金合作开发，在开 发前即与海外房产信托基金共同确定入住的国际知名商业企业和发前即与海外房产信托基金共同确定入住的国际知名商业企业和 不同商业企业的物业形态，做好后期上市准备，获得合作收益。不同商业企业的物业形态，做好后期上市准备，获得合作收益。 .十十、项项目目投投资资分分析析各类产品的收益形式建议开发中的销售收益开发中的销售收益 本项目住宅和部分商业物业，在开发中可实现销售收益，本项目住宅和部分商业物业，在开发中可实现销售收益， 其中以住宅收益为主。其中以住宅收益为主。开发中的租金收益开发中的租金收益 项目在开发过程中，93、因招商工作的不断深入和阶段性的招商项目在开发过程中，因招商工作的不断深入和阶段性的招商 成果会给本项目在开发过程中产生租金收益。成果会给本项目在开发过程中产生租金收益。 十十、项项目目投投资资分分析析各类产品的收益形式建议开发后的经营收益开发后的经营收益 在本项目招商过程中，会根据不同的业态确定不同的招商方在本项目招商过程中，会根据不同的业态确定不同的招商方 式，其中包括自营和联营部分，在本项目开发结束后会产生经营式，其中包括自营和联营部分，在本项目开发结束后会产生经营 收益。收益。开发后的转让收益开发后的转让收益 在本项目经过市场培育后，随着商业价值的提升，国际金融在本项目经过市场培育后，随94、着商业价值的提升，国际金融 机构的收购会使本项目在开发后产生项目转让收益。机构的收购会使本项目在开发后产生项目转让收益。 十十、项项目目投投资资分分析析各类产品的收益形式建议商业物业收益方式建议商业物业收益方式建议 建议开发前的合作收益和开发后的经营收益和转让收益为建议开发前的合作收益和开发后的经营收益和转让收益为 主，与可销售物业（如步行街）多种收益方式并举的收益方式。主，与可销售物业（如步行街）多种收益方式并举的收益方式。住宅物业和商办物业收益方式建议住宅物业和商办物业收益方式建议 住宅物业是通过销售实现收益，写字楼和酒店物业建议通过住宅物业是通过销售实现收益，写字楼和酒店物业建议通过 租95、赁和自营实现经营收益。租赁和自营实现经营收益。 注：注：以上收益未包含物业增值收益以上收益未包含物业增值收益 十十、项项目目投投资资分分析析租、售、留比例建议租、售、留比例建议十、项目投资分析十、项目投资分析租、售、留时间建议租、售、留时间建议十、项目投资分析十、项目投资分析定向招商、独立经营十十一一、商商业业的的运运营营管管理理模模式式 专业连锁购物中心和专业连锁商业企业、主力店等专业连锁购物中心和专业连锁商业企业、主力店等商业企业本身具有良好的管理经营体系，相对独立的商商业企业本身具有良好的管理经营体系，相对独立的商业物业而言，可实施业物业而言，可实施“自主经营，自主管理自主经营，自主管理96、”运营管理运营管理模式。如：如菲律宾的模式。如：如菲律宾的SM SUPER MALL集团（自营集团（自营SM百货公司、百货公司、SM超市、超市、SM影城、影城、SM玩具反斗城大卖玩具反斗城大卖场、场、SM美食城）等。美食城）等。 成立商业公司，统一管理统一管理统一管理 统一管理包括统一规划、统一招商、统一营销、统一服务监督、统一管理包括统一规划、统一招商、统一营销、统一服务监督、 统一物业管理等十统一。统一物业管理等十统一。自主经营自主经营 自主经营是购物中心的管理者不直接进行商业经营，只是在自主经营是购物中心的管理者不直接进行商业经营，只是在 消费者和经营者之间搭建桥梁，各商业企业自负盈亏。97、消费者和经营者之间搭建桥梁，各商业企业自负盈亏。.综观国外购物中心，开发商成立商业管理公司，统一管理购物中心是一综观国外购物中心，开发商成立商业管理公司，统一管理购物中心是一种通用的模式。种通用的模式。 购物中心实施购物中心实施“统一管理，统一管理， 自主经营自主经营”的运营管理模式。的运营管理模式。十十一一、商商业业的的运运营营管管理理模模式式商业管理和物业管理分离开发商通过完善的租约管理完成商业物业的管理，通过成立物业管理公开发商通过完善的租约管理完成商业物业的管理，通过成立物业管理公司完成对公共物业的管理。司完成对公共物业的管理。租约管理租约管理 租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物98、业管理费的收取租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取 等，还有其他比较关键的租约条款管理，如：等，还有其他比较关键的租约条款管理，如：（1）承租户的经营业态是受到整个购物中心的统一商业规划的限制；）承租户的经营业态是受到整个购物中心的统一商业规划的限制；（2）营业时间的确定；）营业时间的确定；（3）为整个购物中心物业管理的义务；）为整个购物中心物业管理的义务；十十一一、商商业业的的运运营营管管理理模模式式商业管理和物业管理分离公共物业的管理公共物业的管理 主要包括道路、停车场、公共区域的广告牌的使用和公共卫主要包括道路、停车场、公共区域的广告牌的使用和公共卫 生和安全等的管理。99、还有其他比较关键的租约条款管理，比如：生和安全等的管理。还有其他比较关键的租约条款管理，比如：（1）承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；）承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；（2）公共卫生和安全的责任与义务；）公共卫生和安全的责任与义务；（3）承租户的店名广告、促销广告的规格、悬挂位置等；）承租户的店名广告、促销广告的规格、悬挂位置等；十十一一、商商业业的的运运营营管管理理模模式式委托管理开发商通过授权，全权委托专业的商业管理公司对购物中心进行统一开发商通过授权，全权委托专业的商业管理公司对购物中心进行统一管理，使购物中心的经营管理都在高效统一的组织体系下运作，并参100、管理，使购物中心的经营管理都在高效统一的组织体系下运作，并参与购物中心前期的规划、开发设立和招商开业与购物中心前期的规划、开发设立和招商开业。第一阶段：开发阶段第一阶段：开发阶段 主要包括整体定位、开发设计、功能设计、经营规划布局设主要包括整体定位、开发设计、功能设计、经营规划布局设 计、建筑规划设计、运营管理设计等内容的合作或委托。计、建筑规划设计、运营管理设计等内容的合作或委托。 十十一一、商商业业的的运运营营管管理理模模式式委托管理第二地段：招商开业第二地段：招商开业 主要包括招商目标的确定，招商策略和方法的确定和招商等主要包括招商目标的确定，招商策略和方法的确定和招商等 内容的合作或委101、托。内容的合作或委托。第三阶段：运营管理第三阶段：运营管理 自主经营是购物中心的管理者不直接进行商业经营，只是在自主经营是购物中心的管理者不直接进行商业经营，只是在 消费者和经营者之间搭建桥梁，各商业企业自负盈亏。消费者和经营者之间搭建桥梁，各商业企业自负盈亏。.十十一一、商商业业的的运运营营管管理理模模式式世界的商业中心十十二二、项项目目建建设设目目标标 不能做成上海西北的商业中心，不能做成上海西北的商业中心， 而要做成而要做成上海的商业中心上海的商业中心； 不能做成上海的商业中心，不能做成上海的商业中心， 而要做成而要做成中国的商业中心中国的商业中心； 不能做成中国的商业中心，不能做成中国102、的商业中心， 而要做成而要做成世界的商业中心世界的商业中心。中国的地产品牌 以上海市的商业发展为基础，以上海市的商业发展为基础， 以上海市的城市定位为依托；以上海市的城市定位为依托； 以完善城市商业功能为目标，以完善城市商业功能为目标， 以带动上海商业发展为己任，以带动上海商业发展为己任， 引领上海、中国的商业进步，引领上海、中国的商业进步， 树立中国新的商业地产品牌。树立中国新的商业地产品牌。 十十二二、项项目目建建设设目目标标中国商业新地标、新乐园十十二二、项项目目建建设设目目标标以主题优势错位经营，以主题优势错位经营， 塑造项目领导者地位；塑造项目领导者地位；以规模优势整体运营以规模优势整体运营 打造上海商业新地标打造上海商业新地标以娱乐经济带动经营以娱乐经济带动经营 建立中国乐园式商业。建立中国乐园式商业。形象、收益双赢的目标十十二二、项项目目建建设设目目标标以商业品质为基础，以商业品质为基础， 提升整个项目价值；提升整个项目价值；以政府规划为指导，以政府规划为指导， 提升整个项目的价值；提升整个项目的价值；坚持市场需求为前提坚持市场需求为前提 达到形象和收益双赢；达到形象和收益双赢；