1、融资冰河期房企的财务策略吴建斌（博鳌论坛稿）01形势010101形势n国家流动性趋向收紧；n中央定调，坚决遏制房产涨价，信贷政策应会进一步落实n银行信用融资和非标融资基本停止；n多“限”政策让房地产市场正经着历史无前例的扭曲；n国家政策明确，要去杠杆，且建立长效机制，估计调控时间拖得很长，也许还要到明年底；n大小房企都在叫苦，个别企业苦不堪言，资金链几近断裂n似乎房地产到了冰河期，融资难，成本高。1.11.1房企堪称进入到冰河期，家家叫苦01形势l短期被政策压制，并不完全反映地产行业的真实状况；l房地产的根本动力，我认为没有变（城镇化、地方政府土地财政、人们对美好生活的追求、房产增值保值特性，2、等）；l当前，多数大中城市、西部城市的供需矛盾严重失衡；l销售畅旺，1-6月，前20强，均有非常好的成长；l一手房价比二手房价要低，买房摇号，托关系，极不正常；l这些，都说明房地产市场仍然动力强，被看好。1.21.2但不代表房地产行业没得做01形势l由于2016、2017年表现极好，2018年及未来几年安排的销售规模增长巨大，导致投资额巨增，应收款剧增，净负债比率居高不下；l家家都喊出要“高周转”，落地时显得七零八落，形不成合力及美妙的旋律；l很多家房企规模上去了，但后续施工管理、品质管理、完美交工却压力大，交付时问题多多，客户满意度急剧下降；l发展是硬道理，没错，却是通过一味加杠杆来实现，没3、有做好安全垫管理，说明“天时”不对，未能做出及时调整安排1.31.3当前房企的主要痛点在哪里？01财务策略建议020201财务策略建议u可适当把年度经营目标下调，只要下调，就会立马舒服；u买地可适当放缓节奏，高筑墙，广积粮；u内部积极清理库存、应收账款，能变现的均变现；u避开信用、非标融资工具，积极做好其他类别的融资工作；u起码半年左右，把经营性现金流管理放在重要地位。2.12.1第一、重新回归重视现金流管理01u每家企业的状况不同，要求不一样，安全意识也不一样；u常规做法，就是确保现金占资产比15%或以上；u要把现金分成不可动用及可动用两部分来关注，重点是可动用部分，占比要提高到10%左右；u安全垫的测算：起码要关注可动用部分能满足三个月、半年左右的刚性支付。财务策略建议2.22.2第二、找到适合自己的安全垫01u由于融资难，成本飙升，“高周转”一定是化解投资风险、提高周转率、获得股东资