1、融资冰河期房企的财务策略01形势010101形势n国家流动性趋向收紧；n中央定调，坚决遏制房产涨价，信贷政策应会进一步落实n银行信用融资和非标融资基本停止；n多“限”政策让房地产市场正经着历史无前例的扭曲；n国家政策明确，要去杠杆，且建立长效机制，估计调控时间拖得很长，也许还要到明年底；n大小房企都在叫苦，个别企业苦不堪言，资金链几近断裂n似乎房地产到了冰河期，融资难，成本高。1.11.1房企堪称进入到冰河期，家家叫苦01形势l短期被政策压制，并不完全反映地产行业的真实状况；l房地产的根本动力，我认为没有变（城镇化、地方政府土地财政、人们对美好生活的追求、房产增值保值特性，等）；l当前，多数大2、中城市、西部城市的供需矛盾严重失衡；l销售畅旺，1-6月，前20强，均有非常好的成长；l一手房价比二手房价要低，买房摇号，托关系，极不正常；l这些，都说明房地产市场仍然动力强，被看好。1.21.2但不代表房地产行业没得做01形势l由于2016、2017年表现极好，2018年及未来几年安排的销售规模增长巨大，导致投资额巨增，应收款剧增，净负债比率居高不下；l家家都喊出要“高周转”，落地时显得七零八落，形不成合力及美妙的旋律；l很多家房企规模上去了，但后续施工管理、品质管理、完美交工却压力大，交付时问题多多，客户满意度急剧下降；l发展是硬道理，没错，却是通过一味加杠杆来实现，没有做好安全垫管理，说3、明“天时”不对，未能做出及时调整安排1.31.3当前房企的主要痛点在哪里？01财务策略建议020201财务策略建议u可适当把年度经营目标下调，只要下调，就会立马舒服；u买地可适当放缓节奏，高筑墙，广积粮；u内部积极清理库存、应收账款，能变现的均变现；u避开信用、非标融资工具，积极做好其他类别的融资工作；u起码半年左右，把经营性现金流管理放在重要地位。2.12.1第一、重新回归重视现金流管理01u每家企业的状况不同，要求不一样，安全意识也不一样；u常规做法，就是确保现金占资产比15%或以上；u要把现金分成不可动用及可动用两部分来关注，重点是可动用部分，占比要提高到10%左右；u安全垫的测算：起码4、要关注可动用部分能满足三个月、半年左右的刚性支付。财务策略建议2.22.2第二、找到适合自己的安全垫01u由于融资难，成本飙升，“高周转”一定是化解投资风险、提高周转率、获得股东资金回报率最为关键的观察指标；u“高周转”只是房企所有控制指标中的关键指标之一，是要求买地后做到三快：快开工、快开盘、快回笼资金，尽快把土地款卖回来，用市场的钱推动施工及材料采购；u“高周转”应与建筑品质优劣无直接关系，品质高低取决于企业精神的追求，反而，如果项目实现了“高周转”，品质更要高，而不是降低品质。财务策略建议2.32.3第三、高周转是化解风险的有效方法01u从国家层面，要看清大势；大势欣欣向荣！u从行业层面5、，进行行业比较，房地产行业仍是最好的行业；u从企业自身层面，要发挥自身优势，而不是随意换道；u从财务层面，要了解家底，流动性资产要多，长期负债占比要高；u小波小折，建议不要太在意。财务策略建议2.42.4第四、动态监测，顺应大道01u把“安全垫”之外的资金集中起来，继续吸纳土地；u只有拥有大量的优质土地价格便宜、位置好，仍然是房企的第一要务；u当前，土地市场似乎有些低迷的征兆，因为政策原因，房企有些顾虑，那就让它低迷吧；u如果房企选择了“高周转”模式，那么，就要买“高周转”的土地，越多越好。财务策略建议2.52.5第五、还是要买地，土储是房企的核心竞争力01u这是一个高超技能的考验，同时，运气6、还要特好；u“危”就是“机”，“大危”就是“大机”；u中美贸易大战的序幕已拉开，将严重影响我国股市、债市、银行体系、行业走势，此为“大危”，那也就是“大机”。何时守，何时进，何时退，都需要很好握。把握对了，可上大台阶；把握错了，全盘可皆输；u也许是今年四季度，也许是明年上半年，又是买地扩张的最佳时机；u逆势成长，弯道超车是有可能的。财务策略建议2.62.6第六、逆势成长，弯道超车01结论030301结论3.03.0中国房地产行业永远都有机会，关键是您怎么做！中国房地产行业永远都有机会，关键是您怎么做！建议短期之内，有必要通过盘活资产和扩大有效融资，建议短期之内，有必要通过盘活资产和扩大有效融资，最大限度最大限度储存储存现金现金，今年四季度，或明年上半年也许又是大举进入土地市场的好机会，今年四季度，或明年上半年也许又是大举进入土地市场的好机会，一定要做好一定要做好财务财务资源的动态配置和安全运行的保障。资源的动态配置和安全运行的保障。Thank you感谢聆听