1、南京地产南京凤凰项目市场定位报告1第五章第五章 竞争及参考市场分析竞争及参考市场分析第一节第一节 板块竞争分析板块竞争分析一、高端住宅竞争板块对比分析一、高端住宅竞争板块对比分析板块板块名称名称板块板块定语定语主要项目主要项目主力户型主力户型价格水平价格水平客群分析客群分析板块不足板块不足城中城中板块板块市中市中心绝心绝版地版地块块金陵王府、金鼎湾、 恒隆花园集 中 在 100-200 平米， 户型跨度从两房到五房单 价 集 中 在10000 元左右医院高级医生,私营企业业主,政府机关干部,外贸人员,外籍人士.这部分客群基本上自住为主,年龄在 30-40 岁之间1、 项目规模有限；2、 道路设2、施老化落后，出行不便；3、 容积率高， 小区环境拥挤；莫愁莫愁湖板湖板块块湖畔湖畔景观景观豪宅豪宅万科金色家园,金基蓝钻集中在万科的100左右 的 两 房,120-150的三房； 金基蓝钻的138-145 的小四房单 价 在 9000左右,三房与四 房 的 总 价在 120 万-180万之间身份多为公务员,银行高层职员,证券职员,医生,大学教师及私营业主,其中万科有部分外籍人士及海外归国人员.客群年龄在 40 岁左右.多为 2 次置业自住1、 地块规模有限， 难以形成社区；2、 临近南湖老居住区， 居住环境受影响；玄武玄武湖板湖板块块绝版绝版湖景湖景豪宅豪宅天正湖滨,金陵御花园,新世界花园户型3、跨度较大,以天正的 110 的两房到180 的四房,金陵御花园的700平方米的独栋别墅,新世界花园的220平方米的跃层 5 房两厅公 寓 单 价10000 元 / 平米；总价 100300 万；别 墅 单 价1500020000 元 / 平米；总价最高达 600 万主要来自城中,年龄在40-60 岁之间,职业集中在政府高级别干部,私营企业业主,高校教师,外企高管.外籍人士.以及在宁工作的台湾香港人为主.1、 中央门汽车站,来 往 人 员 较 复杂，且生活配套设施不足；2、 与市中心距离相对较远；3、 和玄武湖相隔有一条城市干道；紫金紫金山板山板块块紫金紫金山下山下尊崇尊崇生活生活区区凯祥花苑,天泓山庄,钟山高尔夫别墅,帝豪花园凯祥花苑74-98的两房,以及122的三房；天泓山庄的 149-190花园洋房, 240 平米的叠加别墅；钟山高尔夫330平米-650 平米独栋别墅普 通 公