1、南京地产南京凤凰项目市场定位报告1第二章第二章 市场环境分析市场环境分析第一节第一节 宏观政策环境宏观政策环境一、国家经济发展形势及宏观房地产市场形势一、国家经济发展形势及宏观房地产市场形势从近几年的经济发展情况看，国民经济发展总体形势较好，国内生产总值保持持续增长，物价稳定，居民消费价格总水平不断上涨，国家经济处于平稳快速的增长阶段。目前房地产业已经发展成为我国经济发展的一个重要支柱产业，房地产市场体系已经基本形成，房地产业增加值占 GDP 的比重也已上升到一个不可或缺的地位。为了控制房价过快增长，抑制投资过热，国家连续出台了两次“国八条”， 然而房价上升之势依旧不减，之后“国六条”应运而出2、，表明政府整治房地产行业的决心。二、相关房地产政策本项目可能产生的影响相关房地产政策本项目可能产生的影响【可能的不利影响】“自 2006 年 6 月 1 日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积 90 平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的 70%以上。 ”该条政策将会对大面积住宅的市场供应造成影响，抑制消费者购房信心。对本项目而言，须解决大体量的高端住宅供应通过规划审核这一问题。“加强拆迁计划管理，合理控制城市房屋拆迁规模和进度。 ”拆迁进度和规模的控制是否得当，很大程度是影响本项目能否顺利发展完毕，获得预期效益的关键。营业税的征收增加了短期投机者的3、交易成本，同时对长线投资者的信心也有一定程度的影响。对首付比例的提高一方面控制了投资性购房者的数量，另一方面也促使购房者对面积的追求更加理性。近期南京取消了对产权式商铺销售许可证的发放，这使得商业地产又丧失了一个的经营和销售的途径，而本项目商业面积较多，这一政策南京地产南京凤凰项目市场定位报告2的实施，无疑增加了该项目商业运作的难度。【可能的有利影响】大户型供应减少，市场机会凸现。面对政策调控力度的加强，众多开发企业纷纷将产品面积调整到 90 平方米以下。 而从南京上半年市场供销情况来看，大面积户型产品供销两旺，城中片区更是出现供不应求的局面，因此本项目的市场机会大幅增加。随着拆迁规模的进一步控制，政府对市区拆迁土地的出让将越来越谨慎，本项目土地资源稀缺的优势将进一步凸现。二手房交易的成本的增加间接被转嫁给购房者，在一定程度上促使很多购房者转向商品房市场，如何增强本项目的市