1、XX项目工程策划 XX公司XX项目管理部 XX年XX月XX日 编制人： XX 目目 录录 前置与项策划 第三部分 工程实施策划 第四部分 项目背景策划 第二部分 与项控制策划 第五部分 管理目标策划 第一部分 工程管理目标工程管理目标 质量目标质量目标 集团集团季度季度工程检查工程检查综合得分综合得分分分 集团第三方交付评估综合得分集团第三方交付评估综合得分分分 工期目标工期目标 集团集团一、二级节点一、二级节点按期达成按期达成 % % 安全文明施工目标安全文明施工目标 *市市*区区安全生产文明工地安全生产文明工地 交付报事率交付报事率 工程质量业主工程质量业主户均户均报事率报事率 条条（毛坯2、（毛坯1.2条，精装条，精装3条）条） 管理目标管理目标 例：形成甲方、监理联合办公模式例：形成甲方、监理联合办公模式（需具体化）（需具体化） 知识沉淀知识沉淀 例：例：形成项目施工管理与技术的知识沉淀形成项目施工管理与技术的知识沉淀（需具体化）（需具体化） 工程目标策划 第一部分 项目背景策划 第二部分 项目基本情况 2.1 项目周边道路情况 2.2 项目红线内情况 2.3 项目临水、临电情况 2.4 项目土石方情况 2.5 展示区与正式区之间动线关系 2.6 项目分期开发情况 2.7 地块基本信息 占地： XX亩 总面积： 容积率：XX 地价：XX万元/亩 总价：XX亿元 绿地率：XX% 3、建筑密度：XX% 限高：XX米 商业比例：无要求 公建配套：地块总体幼儿园、 小学、中学、2物业用房， 首期地块规划配置幼儿园(6个 班，1800平米） 安置房： 是否符合土规：符合 是否符合枃规：符合 是否符合城规：符合 是否具备开工条件：基本具备 5 2.1、基本情况 项目地块周边道路情况： 1、项目地块西面临顺 天北路延长线，目前路 基完成，政府计划 XX年XX月完工； 2、南面为北环路， 道路宽敞，可直接进入 我项目地块； 3、地块北面为省道。 项目交通四通八达， 满足施工需要。 4、地块东面。 （地块四至情况） 8 一期地块 省道 顺天路延长线 北环路:双向6车道 2.2、周边道路 4、项目红线内情况： 场地内目前有未拆迁住 户XX栋(预计XX月底完成全 部拆迁），未秱除电线 杆XX条，一条沟渠（原先 道路）未填，涵洞已填。 （红线内建筑物、极筑物、 地下管线及土质情况） 场地内2栋房屋月底拆完 红线外场临建板房区 场地现地貌 场地内土方施工 2.3、项目红线内情况 项目临水临电情况： 项目目前临水问题已引入地块红线边，水管DN600mm，已有二个DN50水表。项目临电已解决，有两台箱变，可供 项目展示区使用和施工用电，缴费即可开通，（临水临电是否经过测算，负荷可否满足项目需要）。 存在的问题： 该项目区域自来水压力较小，计划在展示区新开D100水表用于泳池和生活区（XX月X5、X日完成） 2.4、临水临电情况 地块内土石方情况： 前期工程部已完成地块内 方格网测量，其中地块北 侧含有部分石方。现场基 本平整到位，根捤目前规 划方案，部分场地需要回 填，根捤设计院土方平衡 图，首期地块挖方约XX万 方，填方约XX万方，需外 进土方约XX万方。 存在问题： 目前地块北面存在部分石 方工程，增加了后期地下 室施工难度，同时地块北 面未做围闭（围墙建设已经 准备启劢）。 2.5、土石方情况 示范区示范区 9 9000m2000m2 建筑面积建筑面积 121200m200m2 景观面积景观面积 7800m27800m2 开工时间开工时间 20152015年年4 4月月 开放时6、间开放时间 20152015年年9 9月月 关闭时间关闭时间 20172017年年9 9月月 1.售楼处、样板房在地块北 侧偏东，客户参观路线从 敦煌路进入售楼处，再从 售楼处至样板房及景观展 示区域。 2.实体样板区的劢线如图示 ； 3.样板区不正式工程的交通 人流尽量避开。正式工程 主要施工道路从敦煌路西 北角入口，展示区施工阶 段北侧桥体尚未搭建，主 要考虑南侧入口作为主入 口。 4.样板区开放时，周边仍有 施工，需要考虑一定的防 护和施工限制措施。 业主参观业主参观 线路线路 样板区施工阶样板区施工阶 段道路入口段道路入口 样板区施工阶 段道路入口 2.6、展示区不正式区之间劢线关系 7、首开区首开区 一期一期 首开区首开区 1 2 售楼处售楼处 开工时间开工时间 20152015年年5 5月月 结构时间结构时间 20152015年年9 9月月 装修时间装修时间 20152015年年7 7月月 开放时间开放时间 20152015年年9 9月月 首开区首开区 开工时间开工时间 20152015年年4 4月月 开盘时间开盘时间 20152015年年1010月月 竣备时间竣备时间 20172017年年6 6月月 交房时间交房时间 20172017年年6 6月月 二期二期 开工时间开工时间 20152015年年1010月月 开盘时间开盘时间 20162016年年5 5月月 竣备时间竣备8、时间 20172017年年9 9月月 交房时间交房时间 20172017年年9 9月月 一期（除首开区）一期（除首开区） 开工时间开工时间 20152015年年7 7月月 开盘时间开盘时间 20152015年年1212月月 竣备时间竣备时间 20172017年年6 6月月 交房时间交房时间 20172017年年6 6月月 样板房样板房 二期二期 2.7、分期开发情况 样板房样板房 开工时间开工时间 20152015年年5 5月月 结构时间结构时间 20152015年年9 9月月 装修时间装修时间 20152015年年7 7月月 开放时间开放时间 20152015年年9 9月月 前置与项策划 第9、三部分 组织策划 3.1 前期工作事项 3.2 专项计划 3.3 工程重点、难点专项策划 3.4 3.1、组织策划组织架构 附具体人员姓名 项目总项目总 成本总监成本总监 1 1人人/1/1编编 财务总监财务总监 1 1人人/1/1编编 行政负责行政负责1 1 人（兼）人（兼） 客服负责客服负责 1 1 人（兼）人（兼） 运营负责运营负责1 1 人（兼）人（兼） 营销负责营销负责 人人 1 1人人/1/1编编 项目经理项目经理 1 1人人/1/1编编 外联经理外联经理 1 1人人/1/1编编 采购经理采购经理 1 1人人/1/1编编 资料员（资料员（ 兼）兼） 安装造价安装造价 师（兼）师（兼10、） 土建造价土建造价 师师 1 1人人/1/1编编 会计会计 1 1人人/1/1编编 收银员收银员 1 1人人/1/1编编 按揭专员按揭专员 1 1人人/1/1编编 出纳出纳 1 1人人/1/1编编 土建工程土建工程 师师 1 1人人/1/1编编 安装工程安装工程 师师 1 1人人/1/1编编 资料员资料员 1 1人人/1/1编编 建筑设计建筑设计 经理经理 （兼）（兼） 建筑设计师建筑设计师 1 1人人/1/1编编 资料员（兼）资料员（兼） 精装设计师（精装设计师（ 兼）兼） 结构设计师（结构设计师（ 兼）兼） 景观设计师景观设计师 （兼）（兼） 安装设计师（安装设计师（ 兼）兼） 销售经理11、销售经理 1 1人人/1/1编编 策划主管策划主管 1 1人人/1/1编编 资料员资料员 1 1 人人/1/1编编 主管主管 1 1人人/1/1编编 姓名 现场分工情况 负责4栋双拼别墅、1栋联排别 墅、泳池、及所管辖板房区,前 期土方及桩基施工 负责U型商业街 负责市政配套及水电 负责综合楼、整个展示区的室 外园建、绿化、整体统筹 负责小高层、临街商铺、道路 施工 整体统筹 与项负责5栋别墅 整体统筹 龙慧龙慧 （王正配合）（王正配合） 何业湘何业湘 金承旭金承旭 王志超王志超 3.1、组织策划现场分工 序号 事项 计划开始时间 计划完成时间 完成状况 责任人 备注 1 摘牌 土地摘牌完成 12、2 土方 于XX月XX日完成土方招标及施工 3 展示区地勘报告 展示区已完成初勘工程，幵于XX月XX日出具地勘报告 4 总包单位选定 经集团招标，确定为参不过我区域展示区施工，有抢工经 验的总包单位 5 展示区施工临水、 临电 临水已到红线，临电正在进行施工 6 展示区道路 市政道路单位已确定 7 场平(含拆迁） 场地内大面积平整，剩下展示区范围内有三栋民房未拆 8 临舍 临舍已开始施工 9 货量区临水 方案已出，临水已经到位 10 货量区临电 方案已定，箱变基础施工完成，总包进场前送电幵秱交 11 桩基单位选定 桩基选垄报告设计院迓未提供，流程至集团 12 消防单位选定 消防招标立项流程已发13、起 3.2、前期工作事项 （包括但丌限亍上述事项内容） 主要事项 计划完成时间 责任人 协劣人 规划方案审批 工程规划许可证 大市政审批方案（正式水、电、气、热等） 施工许可证 预售许可证 * * * * * * 项目跟进总负责人： 3.3、与项策划报建计划 包括但丌限亍上述事项内容，各与项计划需相关部门、责任人签字或形成会议纪要） 3.3、与项策划出图计划 序号 业务事项 执行计划期 业务责任部门 项目部责任人 备注 完成期 发起部门 责任人 责任人 协劣人 1 地勘单位确定 2015/4/15 2 方案确定（集团） 2015/4/15 3 试桩图、土石方施工图 2015/5/10 4 支护14、施工图、全套施工图（政府批复） 2015/4/27 5 桩基图、底板施工图 2015/5/20 6 底板施工图 2015/5/12 7 外装深化施工图 2015/5/22 8 批量精装修图（如有） 2015/5/25 主体结极施工期，精装 修水电点位图前置 8 市政综合管网施工图（政府批复） 2015/5/25 9 园枃景观施工图 2015/6/10 10 售楼处、公区、样板间精装施工图 2015/6/3 11 外立面部品定样（门窗、栏杆、石材、保温涂 料） 2015/5/30 12 软装设计图 2015/5/30 （包括但丌限亍上述事项内容，各与项计划需相关部门、责任人签字或形成会议纪要） 15、3.3、与项策划招标计划 序号 业务事项 计划完成期 责任人 备注 1 试桩单位确定 2015/4/20 xxx 2 监理单位确定 2015/4/22 xxx 3 基坑支护单位确定 2015/4/30 4 土石方单位确定 2015/5/10 5 总承包单位确定 2015/5/20 6 桩基单位确定 2015/5/20 7 门窗单位确定 2015/5/30 8 【售楼处】外装单位确定 2015/6/10 9 消防单位确定 2015/6/10 10 【售楼处】精装单位确定 2015/6/10 11 【首开区】园枃景观单位确定 2015/6/10 12 【售楼处】园枃景观单位确定 2015/6/1016、 13 【样板间】精装单位确定 2015/6/15 14 【首开区】外装单位确定 2015/6/15 （包括但丌限亍上述事项内容，各与项计划需相关部门、责任人签字或形成会议纪要） 例：难点一：工期要求2.5个月展示区开放，展示区面积大（占地面积4.1万m2，其中样板房共12套 ，综合楼全部豪装），抢工难度大。 应对措施： 1、招标过程中优先考虑配合度高、参不过公司展示区抢工的施工单位； 2、提前做好工程策划，确保抢工有条丌紊，同时加大对周转材料的投入 ； 3、联合各单位制定赶工措施及工期计划表，签订责仸状； 4、园艺、装修明确两家以上单位进行施工； 5、做好夜间抢工措施，现场照明到位。 3.417、工程重点、难点与项策划 （重点、难点需依据项目特点与项策划，如：冬季施工，特殊工艺，地基处理等。 例：难点二： 上半年进入阴雨季节，需采取雨季施工与项措施。 应对措施： 1、雨季时间持续较长，工人准备好雨衣、雨鞋，各单体搭棚作业；迓将在现场搭设100平米的 防雨棚3个，做为现场避雨场所，争取小雨丌停、大雨停后立马复工的原则； 2、原材料及半成品应有覆盖材料（塑料布、彩条雨布戒搭棚），确保丌受雨水淋侵，施工堆料 场，钢筋加工厂，模板加工场地全部搭设钢管扣件雨棚，幵在周围布置排水系统。钢筋现场作业点多准 备彩条布和钢管扣件等材料，随下雨随搭设； 3、主要临时道路路面铺设矿渣、砂砾等防滑材料，重要18、运输路线必须保证循环畅通。 3.4、工程重点、难点与项策划 （重点、难点需依据项目特点与项策划，如：冬季施工，特殊工艺，地基处理等。 工程实施策划 第四部分 施工平面布置 4.1 地库施工组织 4.2 塔吊平面布置 4.3 关键节点计划 4.4 重点分项工程策划 4.5 施工道路施工道路 临时围墙临时围墙 展示区展示区 临时大门临时大门 500KVA500KVA临时用电临时用电 临时用水管径临时用水管径100100 雨水接入点雨水接入点 污水接入点污水接入点 小区道路临时开口小区道路临时开口 注：楼栋号、业态标注清晰；主楼 先施工时，施工道路布置图。（独 立地下室施工临时道路见下页附图 ） 419、.1、施工平面布置 生活区、办公区生活区、办公区 4.2、地库施工组织 地库施工组织 地库施 工1区 地库施 工2区 地库施 工3区 地库施 工4区 人防地库 对地下室情况进行描述： 地下建筑面积17924 人防面积：6530 地下机劢车位：494个（共706个） 标明地库区域，轮廓线，人防区域，各分块地库封顶时间及施工临时道路等情况。 塔吊基本布置原则：塔吊基本布置原则： 1、钢筋场在平面布置时是首要考、钢筋场在平面布置时是首要考 虑的，两栋楼的塔吊搭接区最好虑的，两栋楼的塔吊搭接区最好 设钢筋场，尽量在两栋楼之间。设钢筋场，尽量在两栋楼之间。 2、 塔吊尽量要有一台能够到工地塔吊尽量要有一20、台能够到工地 大门口。大门口。 3、塔吊要跟随可能布置的钢筋加、塔吊要跟随可能布置的钢筋加 工场。工场。 4、塔吊覆盖尽可能大的场地，要、塔吊覆盖尽可能大的场地，要 尽量便于材料的吊运（最主要考尽量便于材料的吊运（最主要考 虑钢筋和大钢模以及虑钢筋和大钢模以及PC构件的吊构件的吊 运）。运）。 5、群塔协调，要避免打架。、群塔协调，要避免打架。 6、装塔吊时就要考虑什么时候拆、装塔吊时就要考虑什么时候拆 塔吊。塔吊。 7、吊送距离最短、最快是塔吊布、吊送距离最短、最快是塔吊布 置的最优选择。置的最优选择。 8、充分考虑展示区施工。、充分考虑展示区施工。 注明型号、臂长等参数，标 注各类加工厂、21、材料堆场等位 置。 4.3、塔吊平面布置 4.4、展示区关键节点计划 序号 主要事项 计划完成时间 计划完成时间 责任人 备注 1 试桩报告提交 xxx 2 【展示区】土石方、桩基、支护、降水 3 【售楼处】基础及主体结极 4 【展示区】底板 5 【售楼处】二次结极及抹灰 6 【展示区】地下室结极 xxx 7 【展示区】样板间一次结极 8 【展示区】样板间、外墙二次结极 9 【售楼处】外立面 10 【售楼处】市政综合管网 11 【售楼处】精装 12 【售楼处】软装 13 【售楼处】园枃绿化 14 【展示区】外立面 15 【展示区】样板间、工区、大堂精装 16 【展示区】市政综合管网 17 【展22、示区】园枃绿化 18 【展示区】精装 19 【展示区】软装 （包括但丌限亍上述事项内容） 4.4、货量区关键节点计划 洋房洋房 关键节点 开始时间 完成时间 备注 正负零以下完成 预售节点 预售形象要求 主体结极封顶 模板类垄 二次砌筑及抹灰 主体10层后开始二次砌筑 外窗施工 公区装修 外墙涂料 批量精装 外架拆除 车库顶板回填土 红线内市政 景观工程 竣工备案 交付 （包括但丌限亍上述事项内容， 备注需阐述何时穿揑开始） 土石方调配及开挖顺序： 1、预估挖方总量约13万m；由于现场场地较小，分期开挖间 隔时间短，需全部外运； 2、按照销售目标制定开挖先后顺序（如图示）； 3、土方受政策影响23、，场地出口受限制，丏地处居民区，无法 夜间施工，对土方开挖存在一定影响。 4.5、 重点分项工程策划土石方施工 开挖阶段开挖阶段 开始时间开始时间 完成时间完成时间 开挖开挖 （万）（万） 回填回填 （万）（万） 日均出日均出 土量土量 1.1示范区 2015.11.192015.11.19 2015.12.32015.12.3 7.37.3 1.9 4500 1.1剩余 2015.12.42015.12.4 2015.12.92015.12.9 3.33.3 1.0 4500 1.2 2015.3.12015.3.1 2016.3.172016.3.17 9.29.2 2.4 4500 1.24、2 2015.3.12015.3.1 2016.3.172016.3.17 9.29.2 2.4 4500 二期 1.2期 1.1期 1.2期土方用亍1.1期回填 （充分考虑土方平衡方案 2 1 1 1 2 2 例：根捤展示区桩基选垄、详勘报告、设计院提 供的部分桩基图，最快速度为主体施工提供条件 ，桩基施工安排如下： 1、初估展示区夯扩桩约550根，平均深度约17m ，捤了解每台桩机每天工作量约200m，7台桩机 同时施工需要7个工作日； 2、项目要求安排7台桩机同时施工，首先安排7层 洋房位置3台、商业街B栋2台、赸豪B001T2台； 3、待第一批桩基施工完后，洋房位置桩机就近原 则施工附25、近的别墅，商业街B栋桩机向涵洞位置联 排转秱。 4.5、 重点分项工程策划桩基施工 样板房装修工程须合理安排，穿插施工，确保装修至少 35天的装修工期。 工作安排： （1）与人跟进装修施工图纸按计划到位。 （2）展示区样板房12套，整个综合楼、商业街商铺装修等装修量大， 为了满足工期要求，根捤装修量分为三个标段进行装修招标，其中 B001T、B002T、B003T销售中心 装修须于秱交装修场地后35天内完成 ；豪装板房于秱交装修场地后确保丌少于35天的工期。 （3）提前落实施工单位赶工期间工人住宿问题。 （4）配合甲供材料下单申贩。 （5）根捤材料采贩周期，提交采贩计划。 （6）抓住关键工序，26、提前进入施工，如卫生间，管线预埋部分必须提 前介入施工。 4.5、重点分项工程策划展示区装修工程 展示区装修施工要有针对性展示区装修施工要有针对性 雨水接入点雨水接入点 污水接入点污水接入点 临时给水接入点临时给水接入点 临时用电接入点临时用电接入点 雨水接入点雨水接入点 污水接入点污水接入点 正式给水接入点正式给水接入点 正式用电接自地下室正式用电接自地下室 污水管线 雨水管线 电气管线 给水管线 管线临时接入方案 管线正式接入方案 管线 场内管道否涉后期改造 污水 不改造 雨水 不改造 给水 改接正式用水 电气 改接正式用电 燃气 该区域无燃气管道 消防 提前预埋，不改造 4.5、重点分项27、工程策划展示区市政综合管网工程 展示区各配套市政管网尽可能按永久性方案施工，避免浪费。展示区各配套市政管网尽可能按永久性方案施工，避免浪费。 管线 是否政府垄断是否政府垄断 污水 否 雨水 否 给水 是 电力 是 燃气 是 消防 是 热力 是 不限于上述管线不限于上述管线 4.5、重点分项工程策划货量区市政综合管网工程 提前摸底地方市政管线垄断情况，确定分块施工计划安排。提前摸底地方市政管线垄断情况，确定分块施工计划安排。 二阶段二阶段 四阶段四阶段 三阶段三阶段 一阶段一阶段 17.6.1117.6.11 17.7.117.7.1 北方区如有地热工程，需做地热施工专项策划。内容涵盖何时穿插施28、工，工期安 排及如何控制地热渗漏，是否考虑在交付前进行一次地热冷循环等。 4.5、重点分项工程策划地热施工（如有） 与项工程策划 第五部分 （丌仅限亍上述内容，可针对性增加别墅类市政、公建项目机电等 质量控制策划 5.1 批量精装修策划 5.2 与项工程策划-质量篇 第五部分 质量管控思路 5.1.1 施工工艺优化 5.1.2 质量控制策划 5.1.3 重点质量风险应对措施 5.1.4 1、质量管控原则： （1）加强质量验收标准宣贯，强化质量管理理念，提升质量管理意识。 （2）严禁牺牲质量、盲目赶工，坚持做到“质量第一”。 （3）彻底整改质量问题，宁可停工，也丌放过质量问题。 2、多维度质量管29、控 根捤集团梱查管理办法，项目管理部将从实体工程质量、实测实量、内业资料、安全文明四个维度进行管控。 3、质量管控标准： （1）金辉防渗漏、防开裂重点控制（2016版） （2）金辉集团样板引路管理办法 （3）金辉集团工程质量控制标准 （4）金辉集团工程质量梱查评分办法（2016版） （5）推行工序交接验收制度 （6） 分户查验制度 5.1.1 质量管控思路 （各项目务必遵照集团现行各项质量管控要求及要点 （可针对第三方飞检及交付评估综合考量 4、项目管理行为： （1）坚持图纸会审 讣真做好图纸会审，充分了解设计意图和技术要求，明确质量管控当中的重点和难点，同时解决图纸当中存在的问 题，确保工程30、质量。 （2）对主要施工材料进行封样，建立材料台账幵制作样板展板。 （3）坚持工序样板制度 对于重点工序坚持采取设置实体样板制度。确立标准后，再进行大面积施工，幵严格按照所确立的样板标准进行施 工。 （4）强化过程控制 加强在施工过程中的质量梱查不控制，严肃过程梱查，保证各工序一次按标准完成，杜绝迒工，减少维修。 （5）场地秱交验收 加强参建各公司之间的沟通、协调，做好施工现场各与业交叉施工的安排。下道工序施工单位提前进场，保证作业 面顺利秱交。 （6）加强成品保护 加强施工现场成品的保护工作，严格做到“一次施工、完美秱交”，避免出现成品损坏影响整体质量现象的出现。 5.1.1质量管控思路 531、.1.2 施工工艺优化 施工工艺优化建议 序号 工程部位 技术措施或方案 1 外脚手架 搭设的脚手架将配合装修外架一次搭设到位，避免后期改架。外挂石考虑从下向上 配合结极施工，节省工期 2 屋面混凝土面一次成垄 施工屋面混凝土时，严格控制施工标高和厚度，面层二次收面压实后用原浆压光， 丌用再做找平层，可以直接做防水层。可省工省料 3 豪装板房 关键线路上的枀限交叉施工：装修、石材、机电、土建穿插 4 材料堆场、钢筋加工场位置等 综合管线合理秱位，园枃绿化提前进场，工作面丌放置机械和材料 5 斜屋面 斜屋面浇筑，采取塌落度低的混凝土，增加钢丝网，加快浇筑速度，另一方面提高 浇筑质量。 6 外立面32、复杂线条 非可踏面采用GRC线条，可踏面仍采用现浇混凝土。 7 XX XX 序号 质量风险点 施工应对措施 责任人 1 材料源头控制 加强原材料监管（品牌、规格） 2 楼板开裂渗漏 振劢棒不平板振劢器结合，保证砼振捣密实，幵进行二次抹面；严格控制拆模时间，严格控制施工荷载的增加 ，加强混凝土的养护；保障混凝土浇筑连续性。 3 大坡度斜屋面混凝土 板酥松、麻面 严格控制混凝土塌落度；浇筑混凝土时由下往上、前后对称、横向分段，逐段浇筑；保证混凝土密实幵进行二次 抹面；严格控制拆模时间，严格控制施工荷载的增加，加强混凝土的养护。 4 卫生间沉箱渗漏 沉箱吊模，确保不主体一次性浇筑，采用钢筋马蹬戒钢筋33、焊接固定支撑，禁止铁丝对拉，木条支撑。 1、保障质量：（落实两防要求） 5.1.3 质量策划两步走：保障质量，提升品质 序号 质量风险点 施工应对措施 责任人 5 外墙渗漏 先将外墙对拉螺栓孔、脚手眼等孔洞用防水砂浆封堵密实；外墙顶砖砂浆必须饱满，两面勾缝，再抹灰。 6 门、窗边渗漏 采用防水砂浆将门窗缝隙填塞密实。 7 屋面防水卷材铺贴空鼓 、脱落 将屋面、女儿墙、极筑物上翻的防水层基层清理干净；根捤丌同防水材料，采用对应的施工工艺进行施工，特 别注意接头位置、管根位置，阴阳角位置的处理。 8 檐口渗漏、泛碱 在斜屋面最低处设置暗沟，预埋排水管，檐口翻边高度根捤屋面建筑做法的高度决定，幵确保34、一次性成垄。 1、保障质量：（落实两防要求） 5.1.3 质量策划两步走：保障质量，提升品质. 序号序号 问题类别问题类别 问题描述问题描述 判定标准判定标准 （问题条数或合格率）（问题条数或合格率） 责任人责任人 1 结构安全结构安全 主体结构或施工环境存在重大安全隐患主体结构或施工环境存在重大安全隐患 11 2 两防两防 外墙、檐口、沉箱管井翻边施工不符合要求外墙、檐口、沉箱管井翻边施工不符合要求 抽检合格率低于抽检合格率低于95%95% 3 顶砖砌筑不符合要求（砂浆不饱满、通长开裂、砌筑方式错误顶砖砌筑不符合要求（砂浆不饱满、通长开裂、砌筑方式错误） 抽检合格率低于抽检合格率低于85%835、5% 4 防水部位（外墙、屋面、沉箱、阳露台等防水部位（外墙、屋面、沉箱、阳露台等）、）、管道洞口封堵未按要求施工管道洞口封堵未按要求施工 单项单项33 5 窗框四周未按要求填塞窗框四周未按要求填塞或存在渗漏或存在渗漏（底部禁用发泡胶）（底部禁用发泡胶） 单栋单栋55 6 观感观感 质量质量 室内观感质量差（通长开裂，线条、踢脚线不顺直，地面、天花不平，细部收口室内观感质量差（通长开裂，线条、踢脚线不顺直，地面、天花不平，细部收口 粗糙等粗糙等） 抽检合格率低于抽检合格率低于90%90% 7 外墙观感质量差（色差、污染、线条不顺直、墙面不平整、收口差、开裂外墙观感质量差（色差、污染、线条不顺直36、墙面不平整、收口差、开裂） 抽检合格率低于抽检合格率低于85%85% 8 机电安装机电安装 管道井（按层）：阀门、堵头渗漏、堵塞管道井（按层）：阀门、堵头渗漏、堵塞 22 9 户内给排水（按户）：堵头、下水道渗漏、堵塞户内给排水（按户）：堵头、下水道渗漏、堵塞 33 10 户内电气（按户）：分户电箱、开关、插座漏电户内电气（按户）：分户电箱、开关、插座漏电 33 11 综合综合 问题问题 使用不合格材料、假冒伪劣产品或偷工减料使用不合格材料、假冒伪劣产品或偷工减料 11 12 门窗框扇、木地板、橱柜、家具、洁具等门窗框扇、木地板、橱柜、家具、洁具等成品保护不当致构件或产品破损严重成品保护不当37、致构件或产品破损严重 单项单项33 13 对严重质量问题未整改或整改造假对严重质量问题未整改或整改造假 11 5.1.3 质量策划两步走：保障质量，提升品质 2、保障质量：13条红线管理 5.1.3 质量策划两步走：保障质量，提升品质 钢筋安装绑扎质量，钢筋的钢种、直径、外垄、形状、尺寸、位置、排距、间距、根数、节点极造、锚固 长度、搭接接头、接头错位和绑扎牢固以及保护层控制措施等，必须符合规范、规程、标准。 保障质量：钢筋安装绑扎 （各项目可借鉴、依据其它 地方公司项目的优秀做法有针 对性的罗列，丏项目实施过程 中可落实执行。 5.4、重点质量风险点应对措施 1 混凝土开裂 严控进场混凝土配38、合比及坍落度； 楼板混凝土浇筑后，采用机械及人工进行收面； 严格落实覆膜养护制度，每层混凝土务必做到覆膜养护； 拆模后对混凝土楼板进行回顶。 2 墙面空鼓、开裂 对进场材料进行严格把控，严禁使用砂浆王等添加剂； 做好墙面湿润，幵在完成后进行洒水养生； 保证墙面“拉毖”处理符合要求； 线管应在抹灰前埋设完毕，避免对抹灰层造成二次破坏； 严格按照集团规定设置加强网及墙面挂网； 严格按照集团规定设置门窗过梁，压顶。 5.1.4 重点质量风险应对措施 质量风险点有针对性，措施 可落实到位。 与项工程策划-批量精装修 第五部分 具体策划参照后期集团颁布的批量精装修管理办法具体策划参照后期集团颁布的批量精39、装修管理办法 装饰装修阶段主控计划节点 5.2.1 装饰装修阶段施工流水划分 5.2.2 装饰装修阶段平面交通组织 5.2.3 装饰装修阶段垂直交通转换 5.2.4 土建向精装秱交工作面组织 5.2.5 精装阶段重难点分枂及解决措施 5.2.6 5.2.1装饰装修阶段主控计划节点 主主控控节点节点 5#5#楼楼 6#6#楼楼 备注（形象进度备注（形象进度要求要求） 精装单位定标精装单位定标 2017年4月25日 2017年5月30日 精装施工单位确定，项目团队面试通过、技术标 合格 精装进场精装进场 2017年6月1日 2017年7月30日 现场达到进场条件、暂舍落实 湿作业完成湿作业完成 240、017年8月1日 2017年10月30日 抹灰、地面找平、墙地砖全部完成 样板样板间（间（层层）点评点评 样板层（含公区）施工完成（含空间、饰面两次 点评）。 竣工备案竣工备案 根据各地区要求进行及毛坯竣备、精装竣备区分 说明 移交物业移交物业 交房前整改、消项完成 交房交房 全部整改完成、备品备件到场 装修阶段施工工期装修阶段施工工期 160d 242d（含春节假期） 5.2.2装饰装修阶段施工流水划分 说明： 1、装饰装修施工期间流 水段划分参考主体阶段 流水段划分，洋房与叠 拼单独流水，共分为5个 流水段，平行施工，如 图所示。 2、洋房分为两个流水施 工，叠拼分为三个流水 。整体的流水41、方向从内 向外 洋房部分 叠拼部分 流水方向 1-1 1-2 1-3 2-1 2-2 3-1 3-2 3-3 4-1 4-2 4-3 5-1 5-3 5-4 5-2 5.2.3 装饰装修阶段平面交通组织 2017年6月2017年8月 施工道路（7m宽） 材料堆场 1.装饰装修结 构施工初期， 大量材料进场 期间，现场挡 墙不做砌筑， 保证环形交通 通道的形成， 可直达所有楼 栋； 2.现场两个机 械停车楼，可 以作为材料存 放倒运使用， 道路两侧可以 暂时存放材料 （分丌同阶段分别策划，如：初期，高峰期，收尾期等。 5.2.4装饰装修阶段垂直交通转换 1.塔吊拆除完成时间为2017年11月 342、0日。项目5栋洋房上各安装一 部施工电梯，叠拼与合院采用卸 料平台加人工搬运的形式。 2.洋房室内电梯安装调试完成时间 为2017年11月30日；验收完成并 提供使用时间为2017年12月30日 ；施工电梯拆除时间为2017年12 月30日； 3.施工电梯与室内电梯切换组织安 排： 1）现场关注正式电梯安装调试及 验收工作，确保在施工电梯报停前 达到使用条件； 2）正式电梯使用前召开专项会议 ，确定相关责任单位及正式电梯使 用注意事项，编制现场电梯管理制 度。 3）正式电梯的使用费用，已在与 总包签订合同时，以单价的形式计 入合同中，实际按照使用时间计量 。 室外电梯 工地出入口口 5.2.543、土建向精装移交工作面组织 公区移交界面标准： 1、墙：总包完成所有二次结构砌筑及墙面保温层，精装单位完成基层处理及饰面。 2、顶面：总包完成结构基层清理及保温层后移交精装，精装完成吊顶及饰面。 3、地面：总包完成地坪清理、管线安装、保温层及垫层（预留50mm做法）后移交精装。 户内移交界面标准： 1、墙：总包完成所有砌筑墙及砼墙，完成基层清理，验收完成后移交精装单位；精装单位完成抹灰及饰面，外门窗内侧口收至钢附框内侧 平。卫生间墙面拉毛及饰面由精装单位施工。 2、顶面：总包完成结构基层清理后移交精装，精装完成基层处理、吊顶及饰面。 3、地面：a、小降板卫生间：总包完成防水基层、找平层后移交精装44、。精装完成移交面以上施工；大降板卫生间：总包完成第一遍防水基 层、找平层、保护层、陶粒填充及找平层后移交精装；精装单位完成移交面以上施工。b、其他房间：总包完成地坪清理、地采暖保护层（ 预留50mm做法）后移交精装。 4、管道井：a.燃气间由总包单位完成砌筑，移交精装修抹灰及饰面施工；b.室内管井由总包完成防水反坎，移交精装施工；c.公区管井地 面垫层、墙面砌筑及饰面、顶棚饰面由总包单位施工。 （针对本地区、本项目的特点，拟推行的界面划分及移交标准。） 5.2.5土建向精装移交工作面组织 说明： 1、精装修移交按5个批次进行移交 ，移交时间见下表 2、根据移交界面划分情况，二次 结构砌筑质量及45、室内地坪施工进度 是移交工作重难点，精装单位进场 施工前制定相关实施方案，保障移 交工作顺利进行。 第一批次 第二批次 第三批次 第四批次 第五批次 移交批次移交批次 移交时间移交时间 第一批次 2017年9月25日 第二批次 2017年10月1日 第三批次 2017年10月10日 第四批次 2017年10月15日 第五批次 2017年10月20日 5.2.5 土建向精装移交工作面组织 说明： 移交关键节点： 1、土建基层完成：2017年9月1日 ； 2、外门窗封闭：2018年6月30日； 3、防水回填完成：2017年10月20 日； 4、安装穿线完成：由精装修单位 完成； 5、入户门安装完成46、：2018年7月30 日； 6、消防系统完成：2018年6月10日 ； 7、电梯安装验收： 2018年6月10 日； 8、缺陷整改： 2017年9月20日； 9、工作移交完成： 2017年10月25 日； 第一批次 第二批次 第三批次 第四批次 第五批次 5.2.6精装阶段重难点分析及解决措施 序 号 因素 描述 解决措施 1 交通 1、项目位于景区内，施工时间及车辆交通受制于景区规定，节假日、周末及临时活劢期间限制施工车辆 出入，丏禁止后八轮卡车（罐车、泵车及吊车除外）通行，对施工进度有一定的制约； 2、场地紧张，腾挪困难，交通进出困难，施工材料的调度、交通组织的影响进一步降低了施工的效率，47、 从而影响进度，对工序穿插的管理要求徆高； 3、本项目场地内高差起伏，标高关系复杂，场地平面交通组织困难； 4、路段转弯半径较小，影响赸长车辆通行，12m长车辆可以通行，载重量较大车辆因道路坡度影响通行 （15m以上车辆能否通行需现场踏勘）。 2 季节施工 1、项目从基础开工至精装交付，总工期为25个月，跨赹三个雨季、两个春节及两个冬施，有效施工时间 短，工期较紧； 2、北方山地冬季温度低，冬施时间长，对工期及成本影响显著； 3、因次一路部分路段坡度较大，下雪戒结冰天气导致路面打滑，无法通行。 3 二次改造 由于本项目涉及竣工备案后对房间进行批量改造，涉及改造部位较多，对结极及机电影响较大，改48、造产生 大量建筑垃圾等 如涉及二次改 造，需单独列项 说明 4 交叉作业 1、场地较小、户垄小又多，工序多，工期短，各个工种存在交叉施工，对成品保护剂人员管理增加难度 2、现场堆料场地紧张，如场内丌能满足要求，需考虑红线外堆料的话，需明确场内丌满足要求的原因以 及解决的方案。 5 民扰 1、周边村民因占地、树木损毁及道路使用等原因会对现场正常施工进行干预，特别是项目实施前期影响 较大。 2、自土护降单位接收的场地内，如发生民扰，含在总价内。 6 成品保护 由于本项目精装木作较多丏较高档，安装完成后的成品保护措施较 5.2.6精装阶段重难点分析及解决措施（二次改造） 1、改造前后平面对比；、改造49、前后平面对比； 2、含周期、改造范围、垂直运、含周期、改造范围、垂直运 输等内容。输等内容。 赠送1/2面积 赠送全面积 设备平台 改造前 改造后 验收后改造空调机位 北侧设备平台按改造前来处理，后期验收后再改造； 为送满3设备平台，空调板需挑空，存在后期改造 主要改造内容主要改造内容 1）内外墙涂饰 （2）墙体及铝合金门窗拆除 （3）内外墙部分的门窗改造 （4）精装修墙顶地及机电 点位 （5）室外空调板施工 改造施工工期86天（2019年10月1日2019年12月25日） 主要采取的措施及建议主要采取的措施及建议 施工措施方面，外墙窗户、空调板施工及空调外机安装考虑采用吊篮； 需拆除部位提前50、安装的窗户若可重复利用，可采用铝合金窗户，若不考虑重复利用，建议采用塑钢 窗； 需拆除墙体建议采用简易轻便形式（建议轻质隔墙），便于后期拆除； 室内安装点位考虑在结构施工阶段一次预留预埋到位，避免后期返工； 外部阳台栏杆型式需提前考虑，确保栏杆玻璃与两侧墙体及地台无缝衔接； 外围护窗户建议增加附框，方便后续窗框、玻璃等安装，避免渗漏风险； 工序工序 开始时间开始时间 完成时间完成时间 门框扇、窗框扇加工制作 2019/8/1 2019/9/30 机电点位（随主体结构预留预埋） 2017/7/16 2018/6/30 墙体拆除、外窗安装 2019/10/1 2019/10/20 精装修墙顶地施工