1、海曙区电业局南侧地块海曙区电业局南侧地块可行性分析报告可行性分析报告一、项目地块描述一、项目地块描述1.项目方位 位于海曙副中心(望春)，新星商业中心西侧。 项目西至丽园北路，东、南临河道。本案本案新星商业中心新星商业中心青林湾青林湾2 2期期2121码头码头宁波中医院宁波中医院海曙区海曙区新行政中心新行政中心电业局电业局恒威后恒威后孙地块孙地块区域环境：背靠大型住宅区，东接大型商业中心，南与新行政中心隔区域环境：背靠大型住宅区，东接大型商业中心，南与新行政中心隔河对望西与恒威后孙相距不远，可成为战略上犄角策应态势。河对望西与恒威后孙相距不远，可成为战略上犄角策应态势。望春街道地处市中心城区西2、迎宾线两冀中心城区西迎宾线两冀，东靠市中心，南接杭甬高速公路段塘入口处，西与鄞州高桥镇接壤，北靠余姚江北段。区域总面积为9平方公里平方公里，下辖12个股份经济合作社，11个社区，2个渔工商公司，社区服务人口近社区服务人口近15万人万人。2.望春概况20022002年望春平面图年望春平面图3.望春规划由新星、后孙由新星、后孙等等8 8个村蜕变个村蜕变海曙后发基地海曙后发基地中心城区唯一的中心城区唯一的集中拓展区域集中拓展区域新海曙的标志新海曙的标志“海曙芯海曙芯”象征象征大型住宅区大型住宅区旧城改造旧城改造安置区安置区新行政中心新行政中心大型商业区大型商业区简而言之，本案简而言之，本案地块地块“3、不是一人不是一人在战斗在战斗”，而是，而是可以成为一个支可以成为一个支点，撬动整个宁点，撬动整个宁波中心城区。波中心城区。4.土地属性参照万科对土地的参照万科对土地的4 4分类分类二、产品定位构思二、产品定位构思基本经济指标基本经济指标用地性质：商务金融用地性质：商务金融用地面积：用地面积：1975719757最大总建：最大总建：4939249392建筑限高：建筑限高：100100建筑密度：建筑密度：35%35%绿地率：绿地率：20%20%楼面地价楼面地价37003700元元/ /平米平米思路思路1 1、商办楼宇、商办楼宇思路思路2 2、SOHOSOHO公寓公寓思路思路3 3、平层大宅、平层大宅“改商为住改商为住”基于对土地属性剖析，营销部得出：基于对土地属性剖析，营销部得出：3 3类产品定位思路类产品定位思路走个性商服路线走个性商服路线以市场为准绳，将以市场为准绳，将3种产品定位放到现行