1、宁波市海曙区气象路HS06-03-10a地块 竞买可行性研究报告 1月 2 目录 背景及战略意义1 项目基本情况2 政策与法律风险3 产品解决方案4 价格定位及开发计划5 经济效益测算6 结论7 项目计划与运营概要 3 基本情况 气象路HS06-03-10a地块为居住用地，用地面积88957，容积率2.6，计容建面231288.2， 地块配建净菜超市3000，公厕80，社区警务室、居委会、养老服务站、再生资源回收站等 社区用房1000。 双限情况 宁波市土地执行限价，10a地块按照最高楼面价19340元/计算总价作为限价，到达上限后进 入保障房竞拍阶段 产品定位城市核心板块中高端改善品质大盘 2、资金计划 10a地块以楼面地价18720元/（溢价率12.77%，合总地价43.30亿元）计算，项目共需开 发资金81.97亿元，其中利用股东借款45.36亿元，主要用于支付土地价款；利用开发贷款18 亿元；外部融资16亿元；利用销售回款及销项税金2.61亿元。 2020年3月归还股东借款；2021年8月清偿开发贷款。 项目运营 10a项目取地后10个月开工（2019年1月）、12个月首开（2019年3月）、住宅42个月精装修 上房交付（2021年9月）。 10a地块全投资资金平衡时间2020年9月（30个月），自有资金平衡时间2020年3月（24个 月）；全投资IRR12.85%,自有资金I3、RR15.34%；全项目营业收入77.08亿元（不含税）、净利 润额7.71亿元，净利润率10.00%；精装高层全程均价36320元/；底商全程均价38000元/， 净菜超市5000元/。 项目背景及战略意义：根据集团公司深耕已进入城市的战略指导，宁波作为长三角重 要城市之一，房产市场形势较好，市场库存处于低位，存在战略拿地的必要性。 4 宁波公司既有项目运营情况 项目简称 总可售面积 （万） 总可售货值 （亿元） 累计销售面积 （万） 累计销售金额 （亿元） 全盘剩余可售面 积（万） 全盘剩余可售 货值（亿元） 青秀澜湾20.3446.235.4312.2414.9133.99 山语城15.2712.743.852.5411.4210.2 湾头8号地块9.830.71009.830.71 合计45.4189.689.2814.7836.1374.9 项目位于海曙核心区，周边交通