1、青岛世园区南侧地块青岛世园区南侧地块 可行性研究报告可行性研究报告山东公司发展部2013.82项目区位环境及本体分析项目区位分析 根据青岛市城市总体规划（2011-2020），青岛要成为山东半岛蓝色经济区龙头。新一轮总规以围绕胶州湾的大青岛都市区核心区（三城）为起点，以骨干复合交通廊道为依托，形成以“一轴、三带”为框架的组团式、多中心、海湾型城市群格局。 “新一轮总规”统筹安排东岸、北岸、西岸三大城区用地指标，确保世园生态都市新区重点战略地区发展用地的落实，将中心城区建设用地规模由540平方公里增至590平方公里。 项目位于青岛世园生态都市新区范围内，依托举办世园会的契机，李沧区全面整理周边土2、地并整体规划，地块区位价值十分突出。世园生态都市新区东岸东岸西岸西岸北岸北岸项目区位分析地块位置 项目位于青岛市李沧区东北侧、距离李沧区政府约5.5公里、距离李沧商业中心约4.4公里，距离2014青岛世界园艺博览会展区白果山森林公园仅1公里，距中国海洋大学约2公里。借助承办世园会，李沧区完善周边市政设施，规划建设李沧生态商住区，地块位于该区域的中心偏东位置。项目区位分析地块周边各类配套设施齐全。学校、医院、商业配套丰富。项目往北是世园会园区，向南为青岛潜艇学院、酒店学院、恒星学院等高等院校区，向西为规划商务聚集区及商业中心区，发展前景良好。生态、产业、教育配套体现项目的核心区域价值。项目区位分3、析中国海洋大学：占地1600亩，现在校生12000人，教职工1500人。青岛潜艇学院：副军级单位，占地650亩，在校生约6000人，教职工800人。青岛酒店管理学院：占地600余亩，在校生12600人，教职工1000人，外聘专家200人。青岛体育运动学院：占地约200亩，在校生约600人，教职工100人。恒星学院：占地1400余亩，在校生15000人，教职工1000人。周边高校在校生合计4.6万人，教职工3600人。地块位置青岛体育运动学院（900米）青岛潜艇学院（1公里）恒星学院（500米）青岛酒店管理学院（500米）中国海洋大学（1.3公里）地块四至及指标目标地块地块四至：地块北侧为万科项4、目、东靠河道及景观步道，南临规划道路，西侧为48班小学、幼儿园、社区体育中心及安置住宅。地块指标：占地面积：67274.36平米（约101亩）容积率：3.28地上建筑面积：220530平米建筑密度：35%绿地率：25%车位配比：1:1用地性质：商住地块规模中等，利于开发；东侧临河，景观环境佳，周边规划配套齐全，利于提升项目品质万科地块地块现状西北方向万科项目东侧河道及景观步道东侧惠水路地面局部渣土l土地出让信息9地块信息出让信息土地价格总地价(万元）楼面地价(元/）地面地价(万/亩）保证金(万元）报名截止时间交地时间开工时间竣工时间57621261257128810 未挂牌付款节奏一个月内505、%，剩余6个月付清其他出让条件交易架构合作架构/并购方案要点先期签订框架协议勾地，后期通过招拍挂获取。周边主要地块成交万科城地块万科城即李家上流社区城中村改造A地块，占地面积：161128.7平米；容积率：地上1.77，地下2.8；地上建筑面积：284793平米；土地总价：62594.2万元；成交楼面价：2198元/平米；成交日期：2010.6蓝光地块占地面积：46649平米；容积率：地上2.4；地上面积：111958平米；成交价格34365万元（491万元/亩）；成交楼面价：3990元/平米；成交日期2013.4保利地块占地面积：58450平米；容积率地上3.85；地上面积：224711平米6、；成交价格69660万元（794.5万/亩）；成交楼面价3100元/平米；成交日期2013.1奥克斯地块占地面积：34043平米；容积率地上6.45；地上面积：174419平米；成交价格96300万元（1885万/亩）；楼面价：5046元/平米；成交日期2012.10蓝光地块（6公里）奥克斯地块（6公里）保利地块（5.7公里）万科地块（700米）意向地块11宏观市场分析土地市场概况2012年青岛市全年招拍挂供应非工业用地共计458宗，土地面积2075万平米，建筑面积3872.9万平方米，同比分别上涨35%和89%，2012年，全年成交居住商业用地共计385宗，建筑面积为2983.9万平方米，相7、比2011年增长明显，全年平均溢价率为2.17%。李沧区出让土地面积从2011年的123.8万平方米增至2012年的168.1万平方米（其中59万平米被政府平台公司获取，不具竞争性）。2012年，青岛市土地出让成交总额355亿元，平均楼面价1193元/平。价格不高的原因主要因为即墨、莱西、胶州、城阳四个地价较低区域成交楼面积占总成交量的88.77%。土地成交分析2010年至今青岛市住宅及商住混合用地占总成交比例分别为60%、79%和44%，各年分别供应土地面积为740.88，863.05和913万平米，整体供应趋势稳中有升。2012年，万科、绿地、越秀、龙湖、保利、中海等标杆企业合计斥资70.8、41亿元储备土地资源，当年万科储备楼面面积合计约143万平。表明各大开发商对青岛未来市场发展有充足信心。商品房成交分析2012 全市新增住宅供应91923套，计总建筑面积984.03万平。全市当年成交住宅87827套，计总建筑面积891.91万平，面积较2011年增加27.5%。整体年去化率90.64%。2012年，李沧区作为青岛楼市刚需腹地共成交住宅14702套，计总建筑面积135.88万平，占全年全市成交总量的14%，排名主城区第一名。20122012青岛各区市住宅成交情况青岛各区市住宅成交情况商品住宅价格分析2012 住宅售价大部分月份较往年同期上涨，当年全市价格基本维持在7000-809、00元/平，全市住宅平均售价7809元/平，较去年上涨7.6%，提出别墅项目后上涨2.5%。李沧区住宅销售价格今年来基本保持稳定，平均售价8531元/平，略高于全市平均水平。商品住宅去化分析2012 住宅平均去化周期为15个月，李沧区平均为8个月，去化速度全市最快。套型面积80-90平米去化速度最快。中高层、高层住宅去化速度最快。区域市场供求关系2012 李沧区商品房共供应量115.6万平，成交量136.5万平，成交均价8574元/平。李沧区2012年商品住宅供应量94.8万平，成交量117.1万平，成交均价8531元/平。2013年前4个月，李沧区住宅成交量45万平，市场存量65.1万平。供10、求关系良好。市场销售情况李沧区楼盘在年度销售总额、年去化套数和销售面积三项中均排名靠前，该区凭借房源价位较低、刚需盘项目多以及世园会的带动，成为了2012年刚需首改置业者购房的首选区域。排名楼盘区域销售售额（亿）1海上罗兰胶南市21.22晓港名城市北区20.123李沧万达李沧区16.454远洋风景崂山区16.245国际社区李沧区15.816时代城李沧区13.097鲁商中心市南区12.988华润中心市南区12.79青岛中心市南区12.5710万科城四方区11.81合计164.78楼盘区域销售售套数套数中置风景胶州市1907国际社区李沧区1559中南世纪城李沧区1474天一畔城胶南市1390昆仑山11、庄黄岛区1375海上罗兰胶南市1375山水新城胶南市1310翡翠城莱西市1190李沧万达李沧区1142万科城四方区1045合计13767楼盘区域销售售面面积海上罗兰胶南市18.25晓港名城市北区16.16中置风景胶州市16.09国际社区李沧区14.83中南世纪城李沧区13.7龙湖艳澜胶南市11.83李沧万达李沧区11.28天一畔城胶南市11.06山水新城胶南市10.64昆仑山庄黄岛区10.32合计134.16青岛市商业分布项目位置青岛商业市场供求关系2012年青岛全市新增商业8965套，约157万平米，面积同比增长8.3%，增幅回落8%；签约总计5845套，约90.2万平米，同比增长18%；全12、市可售商业存量约18493套，约304.5万平米，同比增长18%；2012年全年供需比为1.7。青岛商业市场成交价格2012年青岛全市成交均价11613元/平，同比上涨1%；市北区成交价格最高，为30448元/平，李沧、黄岛分列二、三位，均价均超20000元/平；主城四区（含李沧）及崂山、黄岛区成交价格明显高于其他区市。青岛商业市场去化成交商业以社区商业为主，李沧商业街区成交量低，主要原因为区域供给量有限；购物中心销售均价最高，为20684元/平，公寓/写字楼商铺次之，商业街区成交价格高于社区商业。青岛商业市场去化全市商业去化周期约36个月，李沧区市场存量较其他区市小，去化周期较快，约20个月13、。24周边竞品分布万科生态城（700米）绿城理想之城（3公里）中海国际社区（5.5公里）李沧万达广场（4.2公里）地块位置25万科生态城开盘时间2011.112011.112011.122012.052012.082013.05项目分期一期一批一期二批一期三批一期三批一期四批一期五批产品类型洋房、高层高层高层高层多层高层（170平）推出套数103132519259267192销售情况当天去化80套当天去化1228套当天去化50套，均50套/月当天去化496套，均200套/月当天去化23套，均40套/月已售163套，均40套/月价格洋房：1.7万3000精装高层：均价1.2万（2000精装）均价14、83001200精装1.1-1.5万2500精装均价88001200精装8200-95001200精装均价120002500精装绿城理想之城占地1815.86亩；总建面207.3万平；整体容积率：1.71土地总价：23.35亿楼面地价：1126元/平成交时间：2010年6-9月规划理念： 再造一座城 以住宅为主体，配建底商、酒店、购物中心、公园及学校，内部预留区政府用地。绿城理想之城开盘时间2008.072008.082008.092009.092011.012011.062011.062011.112012.112013.05期批次一期蓝庭 一批次一期蓝庭 二批次一期蓝庭 三批次一期蓝庭 四15、批次二期西子公寓一批次二期西子公寓二批次二期御园一批次二期御园二批次三期蓝岸一批次三期蓝岸二批次产品类型洋房洋房高层小高层高层高层洋房高层高层高层推出套数202134387361359360463283363490认购情况-当天200套当天160套当天310套当天88套当天141套去化速度-70套/月75套/月90套/月30套/月65套/月60套/月价格均价7000元/平均价7300元/平均价5600元/平均价6200元/平均价9500元/平均价10000元/平均价15000元/平均价12000元/平均价11000元/平均价12000元/平绿城理想之城截至目前项目住宅成交32.79万平，均价816、768元/平，去化率76%；商业成交2.96万平，均价14918元/平，去化率41%。高层住宅共成交134178平米，均价8359元/平，去化率68%。200平米以上套型去化率较低。三期高层成交均价11532元/平（毛坯）。中海国际社区位置青岛市李沧区九水路以南，黑龙江路西侧开发商中海华业房地产开发有限公司建筑形式26-30层高层建筑风格新古典主义占地面积425369建筑面积1693173容积率3.28绿化率35%装修标准毛坯户型面积80-130物业费1.98元/平方米月入住时间二期2014年下半年入住车位比1:0.8平均价格9800元/项目目地地块中海日期物业属性成交面积成交套数成交均价成交17、金额2013年5月普通住宅22,50422910,268231,070,4952013年4月普通住宅10,780989,709104,663,6842013年3月普通住宅30,7573119,712298,707,9332013年2月合计7,461769,42070,282,244普通住宅7,394759,47270,034,429经济适用房6813,667247,8162013年1月普通住宅10,3711059,47798,286,0242012年12月合计22,7652439,343212,693,667普通住宅22,2282359,480210,722,074经济适用房53883,66718、1,971,5932012年11月合计51,9987095,132266,839,361普通住宅13,2441319,321123,449,842经济适用房38,7545783,700143,389,5192012年10月合计12,2101625,17663,196,668普通住宅3,247299,05529,401,539经济适用房8,9631333,77033,795,1302012年9月普通住宅4,872469,10644,362,1802012年8月普通住宅12,3331269,097112,190,7542012年7月普通住宅22,7342439,180208,688,315201219、年6月普通住宅15,6241658,957139,946,7342012年5月普通住宅14,9801628,746131,006,5692012年4月普通住宅8,585928,75275,138,4502012年3月普通住宅22,5752468,475191,331,5302012年2月普通住宅5,998648,97653,838,2282012年1月普通住宅1,526178,89813,573,7002011年12月普通住宅6,926748,91461,740,767汇总284,9983,168-2,377,557,304中海国际社区持续销售情况31营销定位结论李沧区是青岛市城市扩张的必经之20、地 作为青岛市区的腹地，李沧区是青岛市城市扩张的必经之地，且从周边属性来看，李沧区已经成为承接城市刚需人群置业需求的首选之地。项目所处世园板块面临极好的发展机遇 1、李沧区商圈扩大 2、区域生活环境的改善 3、世园会的启动和造势 4、中海、万科等项目的热销影响 以上诸多利好，使得李沧区，以及世园区板块已经在青岛市民心目中形成了较好的口碑，项目区域具有极好的发展机遇。项目所处区域价格具有极大的增长潜力 区域项目价格近几年显示出了强有力的上升势头，其中万科生态城价高层由8300涨至9500元/（1200元/精装），中海国际社区已经8900涨至10000元/，城市刚需客户北移和区域配套完善，为未来区21、域价格上涨提供充分的基础。项目区域判断项目客户定位青岛人“住南不住北”的观念以及比较稳固的地缘观念 青岛市区发展的过程是由南到北，李沧区在青岛人传统认知上为城乡结合部，随着城市扩张、李沧区居住环境的改善，李沧区逐渐成为承接城市刚需置业需求的首选之地，但在传统青岛人的心目中，依然有“住南不住北”的思想。 另，青岛本地人有比较稳固的地缘性观念，安土重迁，从一个区域进入另一个区域的抗性比较大。本项目客群：本区域现阶段是成交城市刚需置业的主要区域，根据本项目的基本条件和周边 项目的客群来 源分析，本项目定位主要满足客户的刚性需求，主要客群有： “新青岛人” 区域地缘客户 城区溢出型客户 其他客户项目规22、划定位项目整体规划 根据项目的基本指标和地块提交，项目初步规划为“高层+商业+公寓”的产品组合，产品以快销为主。产品定位 项目住宅主要满足客户的刚性需求，结合本项目的区位和条件，参考万科生态城、中海国际社区等项目的产品接受程度和价格情况，对本项目产品定位如下； 高层： 面积段集中在80-130，以功能性满足为主，可用济南项目连廊设计，增加赠送，以功能性满足为主，可用济南项目连廊设计，增加赠送，控制面积，尽可能追求景观最大化。控制面积，尽可能追求景观最大化。2房（房（30%，70-80）、功能型小）、功能型小3房（房（40%，85-95）舒适型）舒适型3房（房（30%，100-130）底商：区域23、有万科生态城、和达和城、绿城理想之城等超百万方项目，区域未来人口基础大。本项目临主干道和规划道路，具有较好的商业价值，因此尽量多的设置因此尽量多的设置1-2层底商，分散商业总体量层底商，分散商业总体量压力，除部分优质位置外，面积控制在压力，除部分优质位置外，面积控制在50-100。公寓：公寓：根据万科生态城的公寓销售业绩和和达和城现公寓产品的情况，公寓产品面积不超过公寓产品面积不超过50，控制低总价，控制低总价，降低投资门槛。商业街：商业街：与商圈消费形成差异，形成以社区生活服务为目的的主题商业街，进行主力店招商，借助良好景观，打造商业消费体验感。项目价格定位项目去化周期 1、 项目去化周期初24、步定为2年，首期开盘以住宅为主，年去化量约8万，先期完成去化； 2、鉴于区域交通及生活其他配套处于建设阶段，居住气氛尚不浓厚，商业价格不高，因此将商业销售尽量后置，先销售底商，后销售商业街。（数据来自CRIC）项目2012年住宅去化量（）万科生万科生态城城7.96万绿城理想之城城理想之城6.8万中海国中海国际社区社区14.7万和达和城和达和城1.0万（尾盘）项目价格定位关于竞争 李沧区作为青岛市刚需置业的首选之地，刚需产品占据区域供求较大比重，但其内部刚需客户分区也是比较明显的，李村商圈附近的万达广场、中海国际社区的客户追求生活便利性，万科生态城的客户追求环境的舒适性。关于价格 本项目是万科生25、态城项目的二期用地中的一部分，并紧邻万科生态城一期已售和在售部分，因此产品和价格以万科生态城为主要的参考和竞争对象，并结合我司打造产品和社区的能力进行初步定位： 1、高层价格初步定为8800元/（毛坯），根据对业内人士的访问以及万科生态城近期高层销售价格的跟踪，万科生态城后续刚需高层（1200元/精装）有望接近或超过10000元/，去除精装，本项目高层价格初定为8800元/。 2、公寓价格初定为9600元/（对外称1200元/精装），主要参考价格是万科生态城公寓产品销售价格和我公司的建造成本。3、底商价格初定为接通价2.2万/， 项目周边未来有消费人口基础，周边道路即将形成，商业延至中后期销售26、，居住氛围将更加浓厚，加上项目设计时增加可以做餐饮的商铺的比例，依据万科生态城临路底商（可做餐饮）价格，2.2-2.7万/，由于位置差于万科项目。本项目底商接通价格初步定为2.2万/4、商业街价格接通价1.5万/ 项目有较大的商业规划体量，除了底商、公寓产品之外，商业街是消化商业规划体量比较好的方式，商业街将放在后期进行销售，但本区域并在对主力店进行集中招商支撑的前提下，商业街价格接通价可定为1.5万/5、车位价格10万/个，与周边价格持平 38项目设计方案39规划总图及指标40规划总图及指标41项目利润测算（全售）投资分析结论（静态）42序号内容总额1总收入260138万元2总投资1886027、6万元3税金36763万元指标1项目利润34769万元 投资净利润率18.43% 销售毛利率23.12% 销售净利润率13.37%投资分析结论（动态，季增2%）43序号内容总额1总收入278774万元2总投资188989万元3税金45017万元指标1项目利润44768万元 投资净利润率23.69% 销售毛利率26.71% 销售净利润率16.06%44项目利润测算（持有2.5万商业）投资分析结论（静态）45序号内容总额1总收入222638万元2总投资187610万元3税金21764万元指标1项目利润13264万元 投资净利润率7.07% 销售毛利率13.24% 销售净利润率5.96%持有物业面积28、25000平米持有物业单价15000元/平米持有物业价值37500万元备注：测算中，已经计算了持有物业的成本。即扣除项目全成本后，实现5.96%的利润和持有价值3.75亿元的物业。投资分析结论（季增2%）46序号内容总额1总收入237553万元2总投资187481万元3税金26382万元指标1项目利润23671万元 投资净利润率12.63% 销售毛利率18.59% 销售净利润率9.97%持有物业面积25000平米持有物业单价15000元/平米持有物业价值37500万元备注：测算中，已经计算了持有物业的成本。即扣除项目全成本后，实现9.97%的利润和持有价值3.75亿元的物业。47项目SWOT分29、析及综合结论SWOT分析48项目优势环境优势：项目北侧为世园会展区，景观优势明显；东侧临河，景观步道已实施。区域内万科、绿城等项目已入住，居住氛围逐渐浓厚。规模优势：地块面积100亩，规模中等，适合快速开发。配套优势：高等院校如海洋大学、酒店管理学院、恒星学院、青岛体育学校等；用地西侧规划小学、幼儿园、社区体育中心等；筹办世园会李沧区加强区域配套设施建设，凸显项目区位优势、配套优势。项目不足开发条件影响：地块内局部地上渣土，需移除后方可开工。VS49项目机遇城市机遇：青岛作为山东半岛蓝色经济区龙头，经济总量全省排名第一，电子设备、机械制造、旅游等产业发展迅速。地段机遇：青岛城市规划建设以“一轴30、三带”为框架，李沧位于“东岸”核心范围， 项目所在区域规划为世园生态都市新区，靠近青岛北客站及李沧商务中心区，位于青岛市北向发展的重要位置。区位机遇：世园新区目前已有万科、绿城、中南等品牌实力开发商进驻，一致看好区域前景。项目风险竞争风险：周边众多品牌开发商进入，做强区域市场同时，竞争也不可避免。VSSWOT分析项目风险分析区域性发展及规划风险 从发展规划看，区域发展符合青岛市城市总体规划的发展方向。并且周边开发已经较为成熟。世界园艺博览会于2014年开幕，区域发展确定性高，几乎不存在风险。市场因素风险 房地产市场仍然处于调控之中，未来走势如何影响项目收益。 对策：1、选取优质地块，抵御市场风险。2、合理估算项目成本、收益，做到风险可控。法律风险 主要为报批报建的风险。 对策：提前熟悉青岛市本地规定及操作方式，规划及报建尽量符合规范。综合评价上述风险。上述风险基本属于常规风险，通过合理运作及协调，风险可控。50综合结论项目综合优势突出、机遇明显。项目劣势可以操作中规避，各项风险可控。建议积极获取！