1、四平303国道南侧地块可行性研究报告2011年11月8日竞争市场研究2 2纲要目标客群研究3 3项目概述4 4项目决策背景5 5可行性结论6 6 四平市位于松辽平原中部，吉林省西南部，辽、吉、蒙三省（区）交界处，堪称松辽平原的一颗明珠。四平市辖铁东区、铁西区2个市辖区，梨树县、伊通满族自治县，代管公主岭市、双辽市2个县级市、及辽河管理区、四平经济开发区、四平红嘴经济开发区。48个乡、59个镇、24个街道办事处、618个居民委员会、1216个村民委员会、总面积1.4万平方千米，其中市区面积741平方千米。四平市城市概况四平市城市概况自然资源四平市平原广袤,地势平坦,耕地连片,地质肥沃,自然资源丰2、富。土地资源土地资源比较丰富，地貌类型多样，地域性差异明显。山地约占总面积的6%，丘陵占总面积的15%，平原约占总面积的79%。全市有农作物总播种面积647312公顷，其中水田37962公顷。地势平坦，土壤肥沃，适宜生长多种农作物。公主岭市、梨树县、伊通满族自治县、双辽市均为国家商品粮基地县（市）。在农作物中，以玉米、大豆、水稻最为著称，其次为高粱、谷子、小麦等。在经济作物中，葵花籽和甜菜产量较多，其次是花生、蓖麻、烤烟、瓜果等。森林资源四平市森林总面积为30.65万公顷。其中人工林占一半以上。四平市东部分布着大面积森林，中西部以农田防护林为主，有小面积片林。东部低山丘陵生长着茂密的天然林。主3、要树种有蒙古柞、山杨、春榆、白桦、水曲柳等。2001年造林面积12139.2公顷，封山育林面积10400公顷四平市水资源总量为23.99亿立方米。其中全市多年河川径流量为12.56亿立方米，地下水资源为11.43亿立方米。铁路 四平市位于哈大铁路，平齐铁路，四梅铁路的交会处，是吉林省最重要的交通枢纽之一，拥有全省第三大火车站，日停靠旅客列车180列，高峰时运送旅客数量可达10000人次/天，出行十分方便。四平是哈大高铁的节点城市，哈大高铁开通后，年输送旅客将达30万，出行将更加快捷，可大大缓解老火车站的运输压力。四平市也将围绕高铁四平东站建设新区。公路高速公路：京哈高速公路，集通高速公路，大广4、高速公路，长深高速公路，长营高速公路，铁朝高速公路（起点在四平的吉辽界，与沈四高速公路相连，因这条高速路可直达北京，也有资料称其为京四高速），伊辽高速公路（在建）。国道：102国道，303国道 另外，还有一条环城一级公路，在东南西北四个方向分别与102国道，303国道相连。交通状况四平市交通便利，公路、铁路纵横交错，四通八达。人口分析四平市是一个多民族的县级市，人口众多，幅员辽阔，人口增长速度慢 截至2009年7月31日，四平市辖铁东区、铁西区2个市辖区，梨树县、伊通满族自治县，代管公主岭市、双辽市2个县级市、及辽河管理区、四平经济开发区、四平红嘴经济开发区。48个乡、59个镇、24个街道办事5、处、618个居民委员会、1216个村民委员会,共计人口3386325人。四平市的宏观经济 2010年全年实现地区生产总值789.1亿元，按可比价格计算比上年增长15.4%。其中第一产业实现增加值211.1 亿元，增长6.7%；第二产业实现增加值338.0亿元，增长23.7%；第三产业实现增加值240亿元，增长12.6%。人均生产总值达23222元，比上年增长19.3%。经济结构调整迈出新步伐，一、二、三产业占生产总值的比重由上年的27.4%：39.6%：33.0%变为今年的26.8%：42.8%：30.4%。规模以上工业万元增加值综合能源消耗降低16.5%。全市居民人均可支配收入为16458.6、96元，人均消费支出10830.87元，城乡居民住宅条件明显改善，市区居民人均住宅面积为28.1平方米，2010年全年实现地区生产总值789.1亿元。其中，第一产业实现增加值211.1 亿元，第二产业实现增加值338.0亿元；第三产业实现增加值240亿元，人均生产总值达23222元。四平市-郭家店-梨树一体化四平2030年远景规划的重中之重，到时，四平将实现一市三城均衡发展，各具特色。三城各面积均达一百平方公里呈三角分布，以城内高速公路相连。三城环抱之心将建设城中面积达几十平方公里的森林公园。一市三城的四平将呈现为三角形。届时将被誉为“京哈钻石”之称。同时兴建四平平安国际机场，成为东北地区干线7、机场。城市定位出路在于“生态省中的生态市”。吉林省是国家级规划生态省，正应有一个样板生态市，应该是四平市。新加坡投资启示我们，哈大四平新站建设后，新站前街-南五纬路-南湖大路至西环城路一线建议命名为松辽大道，该大道将成为无论从市区几何位置上还是在经济、政治、文化地位上的真正的“中央路”。以其为中轴线，四平市区实现南北均衡发展，到2020年，三环路（环城公路）以内建成面积达到120平方公里，成为东北地区前十位的城市。四平市城市未来规划及发展方向四平传统区是铁西和铁东。而四平两个城市扩展级，红嘴方向发展的比较快，如果高铁站能建成新的以商业居住为主的市中心，那么四平即将开发建设高铁新区，将成为四平最8、好的一个区。高铁新区即四平烟厂路以北、东山路以东、北一纬路以南与东环城路环围的区域，包括原四平经济开发区；这里将建设高标准的商场、植物园、生态园等。第一批建设项目与高铁配套同步，四平唯一的植物园、生态园即将在2010年底或2011年初开工建设，是省级重点建设项目，位于烟厂路以北、东山路以东、南五纬路以南，包括原黄金厂、宏泰物流，这2个单位也将动迁到红嘴开发区和南环城路。高铁新区的建设，提高了四平的城市标准，有利于四平的发展。东部为四平经济开发区，西部为红嘴经济开发区，与铁西主城区三足鼎立，城市中目前和未来最具消费能力的产业人口相对聚焦，市区主要商业有铁西华展仁兴商业街，铁西地直商贸区，铁东步行9、街构成城市三大核心商圈，到达三大商业圈的便利性成为生活便利性的重要指标。（1）铁西华展仁兴商业街：整个四平市的商业中心，也是市区商业中心，只要由中兴大厦、百兴大厦、华生、商业大厦、仁兴商厦、唯美百货及商业步行街组成。因临街火车站人流密集，所以商业氛围浓厚，主要由服装、百货、餐饮为主。（2）地直街商贸区：铁西区的区域商业中心，主要有地直商厦、美食广场、菜市场等大型商场和周围一带门市组成。（3）铁东欧亚商贸步行街：主要由欧亚商贸大厦和商业街门市组成，以经营餐饮、服装为主。（4）不夜城：四平市以及铁东区首个商业综合体，目前还未形成较为完善的商业体系，现主要经营一层商厦及已成门市，有一部分摊位目前已经10、经营中。绝大部分处于招商中。（5）新华大街商业:主要有一些小型超市、餐饮、汽修为主。新华大街主要是社区商业，人流相对比较少，只要是供周边社区人口及少量流动客户组成。铁西铁西铁东铁东四平市商圈划分四平市商圈划分宏观市场总结p四平市近几年经济运行良好，GDP增长连续保持在10%以上；p四平市主城区登记人口在60万左右，周边县市较多，人口基数较好；综合来看综合来看，四平市，四平市宏观环境适宜投资，但本案所处区位为吉宏观环境适宜投资，但本案所处区位为吉辽交界工业发展区，存在一定销售抗性，投资背景辽交界工业发展区，存在一定销售抗性，投资背景“喜忧参喜忧参半半”。竞争市场研究2 2纲要目标客群研究3 3项11、目概述4 4项目决策背景5 5可行性结论6 6与一线城市相比，二三线城市的经济发展速度相对平缓。由于消费结构、区域发展规模、较低的人口膨胀率等因素的制约。让四平市较少出现房价泡沫，更在目前经济低迷期，体现出了更强的抗风险能力。据四平房产管理局的数据显示：2007年，四平房地产市场的商品房成交均价为1812元/平方米，同比上涨21，2008年四平市商品房登记成交均价为每平方米2066元，同比上涨10，2009年四平市商品房登记成交价格均价为每平方米2178元同比上涨5%，2010年四平市商品房登记成交价格均较为每平方米2939元同比上涨28%。截止2011年9月末四平市商品房登记成交价格均价3512、00元左右同比上涨20左右。四平市房地产市场总体概括四平市房地产市场总体概括目前四平市场上有约30余家楼盘，其中包含在四平当地有着很大知名度的本土开发公司，如：九州、海银、华宇、宏泰等。同时也有一批较有实力的外来开发商充斥着整个四平市场，如：大禹、凯盛等。他们的到来给了四平当地房地产市场一定的冲击，同时也促使四平房地产的竞争与房价的上涨。四平市四平市在售楼盘在售楼盘总体概括总体概括如图所示，四平的房地产成交走势一直良好，没有出现大幅的起落。项目名称项目名称华宇城项目位置项目位置蓝山英郡西侧开发商开发商四平市华宇房地产开发有限公司产品规划产品规划多层，小高层投资商投资商四平市华宇房地产开发有限公13、司主要卖点主要卖点地段优势，一期华宇蓝山英郡项目的成功推广，给四平人留下了良好的口碑，对于二期华宇城的销售打下了良好的口碑经济指标经济指标占地73万平米，建面130万平米规模，层数，套数一期52栋，高层18，多层6，总计 2772套销售周期情况销售周期情况未开盘，销售周期约2-7年面积区间面积区间面积区间61-150，主力面积80-100 价格价格多层均价40664316元/平方米左右高层均价未出价格整体均价3800元/平方米在售楼盘个案调查项目名称项目名称盛世华城项目位置项目位置海丰广场铁西区政府南侧开发商开发商长春凯盛华益地产产品规划产品规划多层，小高层，高层工程状况工程状况目前正在拆迁主14、要卖点主要卖点外来开发商，之前在长春有过开发经验，本项目为四平首个项目，主力打造80万平人居样板，项目无论高层、小高层、多层均赠送阁楼。项目所处地点紧邻大禹加州湾、乾成国际、金宇和园使得四平西南角形成一定居住居住区域。经济指标经济指标占地45万平米，建面80万平米规模，层数，套数容积率1.49，高层18，小高11，多层6销售周期情况销售周期情况未开盘，销售周期约2-3年面积区间面积区间高层户型5677占总量的40%，多层90135，其中90占50%价格价格价格未定，预计4000左右在售楼盘个案调查项目名称项目名称西湖水上公园项目位置项目位置铁西区武警部队开发商开发商四平市星源房地产产品规划产品15、规划多层，高层工程状况工程状况已经开始动工主要卖点主要卖点西湖水上家园属于学区房，所处地段比较好。经济指标经济指标占地52万平米，建面120万平米规模，层数，套数规模，层数，套数总计多层49栋，高层9栋，一期共17栋，共分四期销售周期情况销售周期情况销售周期约4-6年面积区间面积区间高层户型5090，多层80260，其中180-260为越层价格价格在售楼盘个案调查项目名称项目名称金凯浅水湾项目位置项目位置铁西区消防大队西侧开发商开发商吉林省金凯房地产产品规划产品规划多层，高层工程状况工程状况已经开始动工主要卖点主要卖点金凯浅水湾紧邻星源地产和香格里拉由于较前两家相比位置偏远一些，因此价格上未定16、价太高。整体开发规模不大。经济指标经济指标占地2.6万平米，建面7万平米规模，层数，套数规模，层数，套数总计多层4栋，高层4栋，高层17，多层6层，总计420套 销售周期情况销售周期情况销售周期约1-2年面积区间面积区间高层户型5780，多层83223，其中223为越层价格价格高层现价3000，多层3500-4000在售楼盘个案调查项目名称项目名称大禹加州湾项目位置项目位置铁西区政府东走200米开发商开发商吉林省大禹集团产品规划产品规划多层，高层工程状况工程状况一期即将入住，二期正在施工主要卖点主要卖点大禹集团在吉林省内有一定知名度，大禹加州湾为大禹集团在四平首个项目，项目整体定位为高端市场，17、在规划以及价格方面均高于四平市场上的一些房地产公司。经济指标经济指标占地22.7万平米，建面36万平米规模，层数，套数规模，层数，套数高层18栋，小高层17，多层6层，总计832套 销售周期情况销售周期情况销售周期约3期面积区间面积区间高层户型71288套，81288套，9444套，洋房128106套，140106套价格价格高层现价3800，多层4800项目名称项目名称乾程国际项目位置项目位置铁西区政府西侧开发商开发商乾程地产产品规划产品规划多层，小高层，高层工程状况工程状况动迁过程中主要卖点主要卖点乾程国际目前一直处于蓄水期，为开工，之前接受过团购，价格在2800多，但是乾程国际目前在四平市18、场上的宣传推广比较不错。在短短几个月左右的时间里确立了一定的知名度。经济指标经济指标占地40万平米，建面70万平米规模，层数，套数规模，层数，套数22栋高层5栋小高7东多层销售周期情况销售周期情况销售周期约2-4期面积区间面积区间89-130占50%，5050%价格价格暂未公布上市价格在售楼盘个案调查项目名称项目名称金宇和园项目位置项目位置海丰大街北侧开发商开发商四平金宇房地产产品规划产品规划多层，小高层，高层工程状况工程状况准现房主要卖点主要卖点金宇和园是四平西南角所有楼盘里距四平师院最为近的项目，依托四平师院建立起的精装高层是今年金宇主打的产品，在金宇购买的购房的以老师、政府、为子女上学为19、主，典型的学区房。经济指标经济指标占地15万平米，建面25万平米规模，层数，套数规模，层数，套数9栋高层30多栋多层销售周期情况销售周期情况销售周期约3年面积区间面积区间42-52平321套、85-130平500套、77-105平60套价格价格精装4600左右、多层4200、小高层3700在售楼盘个案调查竞争环境总结p供应：据统计四平市开发企业约30多家，在售楼盘较多，有一定成规模项目供应，未来市场竞争激烈，南城为开发热点。p需求：近几年四平市上市项目较多，成交量较大，各楼盘月销售套数约为30-40套左右，销售情况较好；由于人口增数低，未来市场趋于饱和。p上市：2010-2011年四平市产品上20、市量猛增，达到200万平米，目前在售楼盘约30个。p去化：2010-2011年上半年，上市产品去化量将近60万平米，去化率达到30%,下半年开始，去化速度逐步下降，市场反映出饱和趋势。从竞争环境来看，四平市未来市场竞争相对激烈，市场有一定压力。从竞争环境来看，四平市未来市场竞争相对激烈，市场有一定压力。竞争市场研究2 2纲要主力客群研究3 3项目概述4 4项目决策背景5 5可行性结论6 6主力购房群体研究通过市场调研，四平市现阶段多数楼盘主要面对的客户仍以四平市本地人群和周边乡镇为主，每个楼盘有少量长春购房者购买物业。市区占市区占85%85%周边乡镇占周边乡镇占10%10%其他占其他占5%5%21、类别类别四平市本地中高收入人群在四平市做生意、乡镇高收入投资兼给父母养老年龄年龄2640（三口之家）3045（三口及以上）3050（个人或公司）收入收入家庭年收入6-8万元左右家庭年收入5万元以上家庭年收入10万元以上特征特征1、事业稳定，已经有住房2、需提高居住质量3、成熟型家庭1、周边县镇高收入家庭2、四平市县城没有住房但有住房需求3、为了教育在四平市购房1、以盈利为目的2、无居住需求3、较理性4、给父母在当地升级需求需求1、舒适两室及三室户型2、距离工作地较近3、居住环境4、物业服务1、三室户型及舒适两室2、能满足子女就学需求3、居住环境1、高性价比2、较强的升值潜力3、环境及服务4、两22、居为主主力客群总结p地缘情节明显，注重周边配套，力求满足居住需求；p市场处于升级换代阶段，市场部分品质项目较受客户欢迎；p客户对产品品质表现出一定追求欲望；p中高端客户普遍向南购房，对海丰广场周边认可度较高高。从本案区位来看，对外区域中高端客户吸引力有限，从本案区位来看，对外区域中高端客户吸引力有限，主要目标客群将以主要目标客群将以周边客户为主，外县客户为辅，客户主要关注点将是价格周边客户为主，外县客户为辅，客户主要关注点将是价格。竞争市场研究2 2纲要主力客群研究3 3项目概述4 4项目决策背景5 5可行性结论6 6本案地块基本状况项目经济指标：占地面积：约80万容积率：未定建筑面积：未定周23、边环境：本项目位于303国道以南，毗邻远大换热器厂及砖厂。周边配套：无项目地块项目宗地现状:本地块为耕地，紧邻远大换热器厂，砖厂，地势较为平整。地块现状优势（优势（优势（优势（S S）劣势（劣势（劣势（劣势（WW）地块方正，规划难度不大；地块周边较多原生树木，空气环境较好；地块位于工业区边缘，周边配套匮乏；周边厂区没有居住氛围；客群单一，区位对中高端客群吸引力不足；地块临近墓地，居住存在抗性；机会（机会（机会（机会（OO）威胁（威胁（威胁（威胁（T T）未来城市规划发展；海丰广场区域竞争项目的分流；未来上市项目带来的威胁；宏观市场及政策带来的威胁；南部开发以超百万平方米，竞争激烈；四平市居民对24、该地块认可需要较长时间积累；地块区位属性存在疑问，目前四平市消费客户80%为按揭客户，区位属性将严重影响销售。地块SWOT分析 竞争市场研究2 2纲要主力客群研究3 3项目概述4 4项目决策背景5 5可行性结论6 6对于板块：现有属性及未来发展为工业区，居住属性不强；对于客户：从本案区位来看，对外区域中高端客户吸引力有限，主要目标客群将以周边客户为主，外县客户为辅，客户主要关注点将是价格对于市场：宏观环境不适宜房地产投资；微观环境存在竞争压力，外部因素分析外部因素分析决策背景将从内、外部因素综合考虑分析，得出可行性指导依据。内部因素分析内部因素分析综合内外部因素来看综合内外部因素来看，本案外部25、环境压力较大，受区位及客户影响，不利于打造改本案外部环境压力较大，受区位及客户影响，不利于打造改善型需求为主的中高端社区，善型需求为主的中高端社区，产品档次只能为普宅快速销售型项目较为合适。产品档次只能为普宅快速销售型项目较为合适。对于公司：开发经验丰富，完全具备打造精品项目实力。对于地块：地块方正规划难度不大；外部存在生活氛围不足的难点；竞争市场研究2 2纲要主力客群研究3 3项目概述4 4项目决策背景5 5可行性结论6 6综合考量宏观层面：海丰广场周边，大禹加州湾、盛世华城、乾城国际、金宇和园项目 体量较大，且节流本项目客源。中观层面：地块区位属性存在不确定性，涉及四平市客户商贷及公积金客户能否 贷款问题，且通过走访得知，四平市80%以上客户为按揭购房。微观层面：通过市场探查，客户访谈，普遍对该地块兴趣不大，同时对于价格优 势吸引显现不出兴趣。价格层面：综合考量地块位置、配套设施、人居环境，预计价格无法突破2000元/平米。可行性分析可行性分析结论结论p综合考虑开发周期及投入，如企业有更好项目或地块运作，则暂不建议拿此地块。风险提示：四平市城市规模及人口有限，人口增数较小，市场压力已经隐现，且地块周边环境影响，客群较为单一，未来购买力有限，所以存在一定开发风险。THANKS!THANKS!长春金石伟业房地產营销策划有限公司