1、泉福汇招商运营及物业管理方案 By 珠海大都市投资策划有限公司 目录 Contents 一、商业总体运作思路 操盘思路 操盘流程 全程策划服务 二、商业招商策略 区域商业市场调研 珠海商业发展趋势 珠海市重点商业项目分析 商业主题定位建议 商业业态规划建议 社区商业业态组合 招商运营阶段性工作内容 项目团队组建操作模式 一、商业总体运作思路 操盘思路 操盘流程 全程策划服务 1、商业操盘思路 市场调研 消费调查 建筑形态 商户调查 业态调查 市场定位 商业规划 商业管理 招商代理 竞争调查 投资调查 价格调查 功能定位 规模定位 业态定位 文化定位 客层定位 竞争定位 交通动线 商业布局 铺位2、分割 招商定位 招商策略 招商计划 招商推广 价格设计 销售策略 营销控制 营销管理 运营管理 商业管理 客户管理 开业策划 品牌组合 附属设施 主题定位 商业项目各阶段常规操盘思路，从前期市场调研、客户定位到后期营运管理体系化服务 节点活动 2、商业操盘思路细化 城市背景 商圈研究 消费群体 地块条件 前期市场研究 经济 产业 人口 消费 目标 特点 习惯 能力 交通 可视 可达 指标 定位 分布 特点 关系 地位 定 规模定位 市场定位 商圈定位 主题定位 业态定位 租金定位 商户访谈 商业规划 平面布局 动线结构 商铺分割 景观绿化 工程条件 水平动线 竖向交通 入口安排 停车场 下客区3、 卸货区 功能配比 主力店洽谈 阶段成果 深入研究项目所在区域背景及发 展状况以及潜在消费需求,为项目 定位确定科学合理的依据. 求及意向,以确保定位的准确以及 未来招商的可实现性 通过合理的商业规划,确保商家进 驻的可实现性以及后期运营中可 能出现相关问题的提前解决 开始进行主力店的洽商,确定主力 店租赁意向. 步骤 营销推广 招商实施 运营管理 运营管理费用测算 商场管理 行销管理 财务管理 营业管理 物业管理 市场研究 定位 租金/租期/物业协议/租赁合同 3、本案操盘思路 筹建前期开发 设计 设计、施工前期 经营期 市场调查 市场定位 商品结构 经营试算 主力店 洽谈 商品结构 经营试4、算 主力店 意向 招商 经营试算 主力店 签约 招商签 约/调铺 /补铺签 约 商业 功能 规划 租售 策略 设计 商业 管理 策划 租售 执行 顾问 投资策略 风险评估 成本 概算 投资计划 融资计划 成本预算 募集 融资 成本 监控 竣 工 验 收 营 业 准 备 市 场 推 广 培 训 开 幕 营 业 市 场 推 广 商 业 管 理 方案 设计 论证 招商 销售 顾问 2 3 前期策划顾问服务 招商实施服务 试营运期商业管理服务 1、市场研究报告 2、项目定位报告 1、根据市调和定位两个方案着手设计（商业规划方案、招商策划方案）/着手市 场定位方案和招商策划方案的落地/策划本项目在商界的5、推广传播/策划本项目促进出租； 2、招商代理：招商方案落地后，进行定向商铺招租、招商团队组建、现场招商管理、合 同谈判、装修协助、前期运营管理协助； 通过指导、甲方自组或合组商业运营管理团队对本项目的进行商业运营管理。商业管理服务 前期成果是商业项目商业管理方案，中期核心成果是商业项目商业管理制度与管理流 程和商业经营绩效，后期成果是本项目赢利能力和赢利水平。 1 4、招商策划服务 二、商业招商策略 区域商业市场调研 商业主题定位建议 商业业态规划建议 招商阶段性工作内容 项目团队组建操作模式 把握市场商业趋势、了解商业现状与规划 挖掘市场空白及项目发展定位之依据 区域商业市场调研：珠海商业发6、展趋势 NO.1 拱 北 商 圈 吉大商圈 新香洲商圈 前山商圈 南屏商圈 老香洲 商圈 1 茂业百货 2 丹田城市广场 3 通大百货 4 百汇城 5 朝阳市场 6 尚都时尚百货 7 百分百购物中心 8 珠海百货广场 9 扬名广场 10 扬名广场二期 吉大商圈 11 九百地下商场 12 国贸购物广场 13 潮响国贸城 14 免税商场 新香洲 商圈 15 旺角百货 16 华润万家 17 仁恒星园 18 富华广场 珠海商业空间格局：拱北、吉大、新香洲、老香洲、前山、南屏商圈呈环状分布 拱北 商圈 19 米兰百货广场 20 迎宾百货广场 21 莲花路步行街 22 口岸购物广场 23 Mo mall 7、24 国际大厦商业广场 前山 商圈 25 明珠商业广场 26 诚丰广场 27 港澳商业城 28 汇星购物广场 29 世邦家居广场 南屏 商圈 30 华发新天地 31 华发新城商业街 32 华发商都 33 天朗海峰商业街 34 南屏商业街 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 老香洲商圈 11 12 13 14 15 16 17 18 19 21 20 22 23 20 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 本案位于老香洲商圈内，竞争对象为商圈内其他百货公司，茂业百货及扬名广场二期为主要竞争对手。 1、珠海商业空间格局 商圈名称 商圈级别 辐射范围 档次 拱北商圈8、 市级商圈 珠海、澳门、游客 中档大众化、中档偏低 吉大商圈 市级商圈 珠海 中高档、高档 老香洲商圈 区域级商圈 老香洲 中档大众化 新香洲商圈 区域级商圈 新香洲 中档大众化、中低档 前山商圈 区域级商圈 前山 中档大众化 南屏商圈 新兴区域级商圈 珠海六大商圈在商圈级别、辐射范围与档次上存在明显的差异与区分 1、珠海商业空间格局 本案位于老香洲，周边老旧小区居多，消费水平大多为中档大众化，消费群体多以本地老珠海居民为主 珠海商业消费客群主要划分为珠海本地客、澳门客与游客三类，而珠海本地客又可分为中高档、年轻时尚 与区域型三类消费群体。 由于珠海各商圈的市场定位、辐射范围与档次不同，上述五9、类消费客群在珠海消费呈现明显区域分布差异。 本案消费群体主要以区域型就近消费客群为主。 主要客群类型 主要消费场所及特征 珠海本地客群 中高端消费客群 主要在吉大商圈消费，并且有较高的消费力 年轻时尚消费客群 主要在拱北的口岸广场、珠海百货以及免税商场一楼等较年轻时尚的场所消费，年龄以 18-35岁为主，对潮流触觉敏锐，消费频率较高 区域型就近消费客群 以就近消费为原则，以老香洲与新香洲为代表 澳门客群 主要集中在拱北口岸附近一带消费，更偏重于餐饮与休闲娱乐消费 游客 相对集中在拱北口岸一带 1、珠海商业空间格局 珠海商业消费群体划分及特征 沿街 商铺 商业 街区 传统 百货 综合 百货 专业10、 市场 购物 中心 生活体 验中心 选址：居民区内 或传统商业区内 客群：相对固定 的居民 体量：单体面积 一般在100-200 平米内 结构：以餐饮， 便利店，休闲和 生活服务配套为 主 选址：市，区级 商业中心、历史 形成的商业集聚 地 客群：追求时尚 的流动性顾客 体量：营业面积 1-5万平米 结构：门类齐全 ，以服饰鞋包家 用品为主 选址：市，区级 商业中心及大型 居住区内 客群：有目的的 选购某类商品的 流动顾客 体量：视商品特 点而定 结构： 以销售某 类商品为主，专 业性强，品种丰 富 选址：市，区级 商业中心、历史 形成的商业集聚 地 客群：追求时尚 的流动性顾客 体量：营业面11、积 3-8万平米 结构：加入超市 和餐饮业态 选址：距离商业 中心较远的城郊 边界地带 客群：特点商品 的目的型消费群 体 体量：营业面积 1-5万平米 结构：门类齐全 ，以服饰鞋包家 用品为主 选址：高端商务 区、市级商业中 心，高档住宅区 。 客群：相对富裕 时尚高消费群体 体量：建面4-10 万平米 结构：含百货超 市零售，强调娱 乐，餐饮，服务 于一体 选址：市区级商 业中心 客群：商圈半径 为5-20公里 客户 体量：建面5-20 万平米 结构：综合百货 ，大型超市和各 类零售及餐饮娱 乐服务 珠海现有商业市场的空白点 商业发展路径模式：从综合购物中心向一体化生活体验中心发展 1、珠12、海商业空间格局 项目名称 香洲百货 茂业百货 扬名广场 珠海免税商城 口岸商业广场 世邦家居市场 项目位置 凤凰路 紫荆路301号 凤凰南路 吉大景山路 迎宾大道最南端 香洲三台石路 运营时间 19842011年重开 2001年 2002年 1988年 1999年12月 2009年 商业面积 5000平米 2万平米 3.3万平米 6万平米 12万平米 8万平米 主要客群 本地低档消费群 本地中档消费群 本地中档消费群 中高端消费群体 以过境游客为主 本地及周边中高端 目的消费客群 业态楼层分布 地下2层 服饰，珠宝饰品 地下1层 鞋包，服饰， 餐饮 瓷砖，地板，门窗 1层 服装，饰品，鞋类 鞋13、类，化妆珠宝饰品 百货（珠宝饰品，服装） 餐饮，休闲装，饰品 沙发，电器，灯具 2层 服装 女装，餐饮（KFC） 吉之岛，餐饮（麦当劳） 化妆品，餐饮，超市 布艺，衣柜，家具 3层 服饰 女装，皮具，美容 吉之岛，餐饮 服饰，皮具，鞋包 床，墙纸，地毯 4层 男装，运动休闲装 吉之岛 好百年家居广场 各类材质家具 5层 儿童服饰，运动服饰 家具城，健身 好百年家居广场 各类风格家具 6层 办公区 家具城 健身，美容，儿童摄影 羽毛球活动中心 7层 旅行社，酒店 商业 模式 传统 百货 配餐饮 的百货 配超市 的百货 配家具城，超市及 餐饮的百货 地下特色商 业广场 专业家居市 场 珠海主要零售14、商业布局模式：零售型商业多以超市为主力店，配套餐饮以拉动商业人流量 1、珠海商业空间格局 阶段四 阶段三 阶段二 阶段一 零散街铺及小型超市阶段，特点是分散、各行各业 混杂，以满足居民日常需求为主 逐步向行业集中转变，成行成市，有一定规模效 应。 逐步形成了有一定规模的商业街区或大型超市 及百货单独门店 集购物、娱乐休闲、餐饮等功能于一体的 一站式购物中心 零散街铺 如拱北莲花路步行街等 如拱北口岸广场、华润万家、吉大免税、 茂业百货、家乐福等 目前，珠海正处于此过渡阶段 2、珠海商业发展阶段 珠海整体商业发展阶段研判 目前珠海正处于阶段三及阶段四之间的过渡阶段，一站式购物中心发展无法规模化体15、系化，而珠海现 存商业发展模式区别于一般的商业街及百货门店，本案也处于此过渡阶段，向一体化一站式的购物中 心发展。 珠海近五年商业市场发展总体平稳向上 社会消费品零售总额都保持11%以上年增长率，2010年已 超过20% 商业营业用房施工面积稳定增加，2010年已达80万平方米 ，年增长率接近20% 商业营业用房销售均价也稳定增加，说明商业物业需求相对 旺盛 20062015年珠海商业营业用房销售均价走势 资料来源：珠海市统计局 3、珠海商业发展环境 珠海商业发展环境：商业市场发展总体平稳向上 拱北商圈：主要商业物业介绍 主要商 业物业 建筑 形态 规模（） 业态组合 档次 经营 状况 中海富16、华 里 商业 街 50,000 零售+餐饮+休 闲娱乐 中高档 较好 口岸购物 广场 地下 商业 120，000 百货+零售商铺 +餐饮 除澳海城百 货档次较高 以外，其余 以中档大众 化为主 很好 莲花路步 行街 商业 街 14，000 专卖店+零售商 铺+餐饮+美发 美甲 中低档 一般 国际商业 大厦 独立 建筑 70，000 百货+超市+主 题卖场+休闲餐 饮+休闲娱乐+ 书城 中档大众化 良好 迎宾百货 广场 裙楼 商业 27，000 百货+餐饮+休 闲娱乐+美容中 心 中档大众化 一般 米兰百货 广场 独立 建筑 18，000 百货+餐饮 中档大众化 一般 口岸市场 独立 建筑 1417、，400 菜市场+零售商 铺 中低档 良好 3、珠海商业发展环境 拱北商圈 特点 客群 租金 档次 形态 构成 珠海最具影响力的商圈， 市级商业中心 处全国第二大 陆路连接口岸 街铺，超市百货 特色商业街 零售，餐饮，休闲娱 乐及服务业态齐备 主要以过境澳门的游客 为主，其次是本地人 沿街及临街商铺 500-600元/平米 口岸广场地下： 1000元/平米 以中低端消费为主 高端消费不足 动向 对莲花路商业步行街改 造，形成拱北商贸中心 步行街，可吸引国际知名品 牌入驻 仁恒滨海中心 时代广场 重点项目 拱北商圈：城市级核心商圈，影响力强，人流量大，中低档消费集中。 主要商业 物业 建筑 形态18、 规模（） 业态组合 档次 经营 状况 免税商场 独立 建筑 45，000 品牌专卖店+ 超市+餐饮+ 休闲娱乐+健 身中心+美容 美体美发 中高档 （珠海本 地最高档 次） 较好 珠海百货 35，000 百货+超市+ 主题卖场+餐 饮+休闲娱乐 中档稍偏 高 较好 国贸购物 城 30，000 品牌专卖店+ 主题卖场+餐 饮+休闲娱乐 中档大众 化 一般 潮响国贸 城 8，000 零售+主题卖 场 中档大众 化 一般 九百地下 商场 地下 2，000 零售 中档稍偏 低 一般 3、珠海商业发展环境 吉大商圈：主要商业物业介绍 吉大商圈：城市核心商圈之一，高档消费集中地，人气旺。 吉大商圈 特点19、 客群 租金 档次 形态 构成 珠海中高档消费集中地 区域内有较多写字楼和 高端社区及酒店。 以传统的百货为主 餐饮娱乐缺乏 百货，专卖店为主 主要以游客，中高端消费 人群以及部分本地人为主， 辐射力较强 珠海百货/免税/国贸 200400元/平米 以中档为主 国际2-3线品牌和 国内1-2线品牌为主 动向 未来将打造成为 珠海的RBD 珠海百货广场，石景山以南， 滨海公园以西10公顷范围内 免税商场 百货商场 重点项目 主要商业 物业 建筑 形态 规模（） 业态组合 档次 经营 状况 扬名广场 地下 商业 12，000 百货+超市+家具 卖场+餐饮+休闲 娱乐配套 中档大众化 一般 扬名广场20、 二期 shop ping mall 100,000 零售+影院+餐饮+ 休闲娱乐 中高档 较好 茂业百货 独立 建筑 33，000 百货+餐饮 中档大众化 较好 百分百购 物中心 独立 建筑 6，000 百货+超市 中档大众化 良好 乐淘城 地下 商业 1，000 零售 中档大众化 一般 尚都时尚 百货 裙楼 商业 12，000 百货+餐饮 中档大众化 一般 丹田城市 广场 独立 建筑 16，000 超市+主题卖场+ 休闲娱乐 中低档 一般 金宝路商 业广场 独立 建筑 30，000 零售商铺+书城+ 休闲娱乐+餐饮 中低档 一般 通大百货 独立 建筑 14，000 零售商铺+超市+ 小餐饮21、 中低档 一般 朝阳市场 独立 建筑 15，000 菜市场+零售 低档 一般 3、珠海商业发展环境 老香洲商圈：主要商业物业介绍 老香洲商圈 特点 客群 租金 档次 形态 构成 珠海商业发源地之一 处于珠海居住密度最 高的老城区。 百货商场，超市 街铺，专业市场 购物、餐饮 休闲、娱乐 主要以本区域 居民为主 凤凰南路街铺： 150300元/平米/月 中低档商品为主 动向 未来百货业态没有太 多可发展的空间 发展缓慢 扬名广场二期 只租不售 重点项目 老香洲商圈：处居住密集区，早期的商业发源地之一，档次不高 主要商 业物业 建筑 形态 规模（） 业态组合 档次 经营 状况 旺角 百货 独立 建22、筑 30，000 超市+零售商 铺+餐饮+休 闲娱乐配套+ 酒店 中档 偏低 一般 华润 万家 裙楼 商业 20，000 超市+百货+ 零售商铺+书 城 中档 大众化 较好 仁恒 星园 商业 街 8，000 餐饮+休闲娱 乐配套 中档偏 高 较好 富华 广场 商业 街 4，000 零售商铺+餐 饮+休闲娱乐 配套 低档 较差 3、珠海商业发展环境 新香洲商圈：主要商业物业介绍 新香洲商圈 特点 客群 租金 档次 形态 构成 专业市场和社区级商业 中心 处于人流量较大的居 住区 百货商场，超市 街铺，专业市场 购物、餐饮 休闲、娱乐 主要以本区域 居民为主 人民西路街铺： 200-300元/平米23、 电力时代广场： 550元/平米 中低档商品为主 动向 规划为新行政中心，区 域高端住宅汇集，消费 潜力大 中珠上城国际 商业步行街 重点项目 新香洲商圈：新住宅区配套欠缺，以社区型商业为主，档次不高 主要商业 物业 建筑形态 规模（） 业态组合 档次 经营 状况 明珠商业 广场 独立建筑 50，000 百货+超 市+主题 卖场 中档大 众化 一般 诚丰广场- 天虹商场 Shopping mall 39,000 休闲娱乐 +超市+ 餐饮 中高档 较好 汇星购物 广场 商业街 48,000 餐饮+主 题卖场+ 零售 中档 较好 3、珠海商业发展环境 前山商圈：主要商业物业介绍 前山商圈 特点 客24、群 租金 档次 形态 构成 专业市场及社区级商 业中心 主要依托几个大型 建材市场 专业市场 以专业市场为主 配合少部分社区零售 餐饮娱乐业态缺乏 主要以珠海周围及澳 门的专业市场客户和 外务工人员 世邦装饰广场： 100-250元/平米 中低档为主 动向 广珠轻轨及高尚住 宅入户，有中高端 消费潜力，商圈升 级潜力大 中海环宇城 招商花园城商业街 重点项目 前山商圈： 专业市场聚集地，生活型商业不足，但发展潜力大 主要 商业 物业 建筑形 态 规模（） 业态组合 档次 目前状 况 华发 商都 独立 建筑 100，000 超市+品牌专 卖店+餐饮+ 休闲娱乐配套 中高 端 较好 天朗 海峰 商25、业 街 商业街 19,702 超市+主题卖 场+餐饮+休 闲娱乐配套 中端 大众 化 一般 华发 新天 地 主题商 业街 40,000 餐饮+休闲娱 乐配套+零售 中高 端 一般 3、珠海商业发展环境 南屏商圈：主要商业物业介绍 南湾商圈：现阶段以华发为首，各类商业体发展迅速，南湾作为高端住宅区，属于重点发展板块 南湾商圈 特点 客群 租金 档次 形态 构成 新崛起的板块 承接主城区外拓 知名开发商进入，个别大 型商业体，以社区配套为 主。 商业街，街铺 超市、餐饮为主 部分休闲娱乐及服务 主要以本区域 居民为主 华发新天地临街： 200-220元/平米 内铺100-160元/平米 中低档商品26、为主 动向 可成为市级商圈 商业住宅开发总量（总建 面）超过400万平米，消 费潜力巨大 华发购物城 （华润欢乐颂） 重点项目 商业现状特征一 ： 空间布局相对分散 由于受珠海城区地形、地貌等地理条件及 人口分布较分散等因素影响，珠海城区商 圈空间布局相对较分散，商圈集中度不高 4、珠海商业发展特征 拱北商圈 吉大商圈 新香洲商圈 前山商圈 老香洲商圈 20 南屏商圈 商业现状特征二 ： 形成拱北与吉大两大市级商业重心 拱北商圈与吉大商圈是珠海目前的两大消费重心，总商业体量与各商业物业的单体规模相对较大，业 态比较丰富齐全，商业气氛浓厚，人气旺 其它商圈均为区域型商业配套，商业规模较小或业态业27、种相对单一 商圈商圈 主要商业物业总规主要商业物业总规 模（）模（） 主要业态主要业态 拱北 311，400 百货、超市、品牌专卖店、 主题卖场、专业店、零售商 铺、餐饮、休闲娱乐 吉大 120，000 百货、超市、品牌专卖店、 主题卖场、零售商铺、餐饮、 休闲娱乐 老香洲 151，000（物业多而 散，单体规模小） 百货、超市、品牌专卖店、 主题卖场、零售商铺、餐饮 新香洲 50，000 百货、超市、零售商铺 前山 50，000 百货、超市、主题卖场 Q1. 您常去的消费场所是哪个？您常去的消费场所是哪个？ 吉大商圈 拱北商圈 4、珠海商业发展特征 商业现状特征二： 形成拱北与吉大两大市级商28、业重心 两大商圈档次与客群定位各不相同，不存在直接竞争关系 拱北商圈：拱北是珠海市商贸中心和交通枢纽中心，也是连接澳门 的重要通道。以口岸地下商业广场和莲花路商业街、华润万家为龙 头，以众多的休闲娱乐场所、丰富的餐饮配套及水湾头酒吧街等为 补充，使之成为珠海商业、贸易、金融、旅游、娱乐网点最为集中 的地区。其所面对客群主要是澳门客、游客以及珠海本地客，日均 客流量巨大 吉大商圈：区域内环境清幽，楼盘档次高，海景酒店众多，是珠海 高档社区聚集的地方。该商圈围聚着珠海免税商场、珠海百货等大 型综合购物休闲中心，良好的人居环境和商业氛围使其成为珠海中 高档消费旺地。其所面对客群主要是本地中高端消费群29、体 商圈商圈 档次定位档次定位 客群定位客群定位 拱北商圈 中档大众化 珠海本地居民、澳门 客、游客 吉大商圈 中高档 珠海本地 中高端客群 4、珠海商业发展特征 商业现状特征三 ：高档商业发展受限 目前珠海总体商业档次以中档大众化为主，高档商业发展受一定限制 以本地最高档次的免税商场为例，它所引进的品牌也只是国际二 三线以及国内一二线品牌 化妆品：BURBERRY、ANNA SUI、BOSS、美宝莲、欧莱雅、maxfactor、B负二层,200-300元/平米/月,管理费46元/ 平米/月,合同期2年,2年后每年递增10%.另需入场费2-6万不等. 目前业态构成：百货，潮流前线，电子数码，餐30、饮，美容休闲 客户群：以国内外过境的游客为主，以及部分港澳和本地居民 集休闲购物于一体的旅游地标型口岸商业 以中低档零售为主的口岸贩物中心 楼层 业态 品牌 B1 主要零售（服饰类)品牌 澳海城百货：Nine West, Vero Mora, Belle, Only, St&Sat, Kisscat, 江南布衣, Maniform, BC Voga, OU. ， Gitti， Fandecie，FREEBIRD, FGFEEL, KOKASSO, 时尚坊：名流分店，女人魅，惠华，黛米，心意小屋，俏佳娃，波斯米亚，美美童装，韩依儿， 主要美容/护肤品品牌 OLAY, MARUBI， MAYBEL31、LINE 其他零售 佳一数码，东方精品，友联文体，仁致药房，百福珠宝， 娱乐/服务 世纪电玩，银发商行，祥兴商行，真诚改衣 B2 零售（服饰，鞋表等） 乌莱特，婷尔丰，MS,TSS，3X运动，与众不同，起点，雪莉，魅力，喜喜，美少女，金凤凰，焦点男装，钱多多，灰元素， 万里行，蓝红，RA JAME，丽桑坊，兴盛鞋业，青年馆，ADA, 雅思时装，贝莎时装，鑫润，人气堂等 餐饮 麦当劳，KFC，味千拉面，仙踪林，韩味馆，东一排骨 为食街： 延安陕西面馆，台湾小吃，台湾锞仔面馆，食惠里金州生煎包 1、典型项目案例分析 商业街典型代表案例口岸购物广场业态及入驻品牌 1、典型项目案例分析 社区商业典型代32、表案例仁恒星园 高尚大社区+精品商业的社区型商业中心 位置：新香洲行政中心区（人民西路） 建筑面积：8,000 开业时间：2009年 定位：中高端 产权情况：地面2层 车位：80个 目前出租率：80%90% 目前租金水平：150189元/月 目前业态构成：必胜客、肯德基、华润万家、开门七件事、 右岸咖啡、波托菲诺意大利餐厅、沪杭上海菜、后厨私房 菜、盖亚泰日料理、以林甜品等品牌餐饮，以及中央芭蕾舞 培训、纯真香薰、芳疗养生馆等商户。 （餐饮：56.1%，生 活配套：25.3%，教育：3.6%，零售：6.3%，娱乐： 8.7%） 客户群：以社区居民及周边居民为主力消费群体 以餐饮为主的休闲社区商33、业街 1、典型项目案例分析 街区商业典型代表案例五洲花城 主力品牌商家主力品牌商家 : 位置：新老香洲交界区域（银桦路） 建筑面积：5,000 开业时间：2005年 定位：中档-中低档 产权情况：地面2层，部分持有出租+部分售后返租 车位：200个 目前出租率：92% 目前售价/租金水平：沿街铺面约2500038000元/平米, 内街租金60-80元/平米/月，临街租金100-200元/平米/ 月 目前业态构成：餐饮，零售，娱乐休闲（SPA等），服务 （银行，邮局，医疗） 客户群：以小区居民和本地居民为主 以社区服务为主的传统街区商业 珠海首个旧改公共街区商业 山场路 沿街底商 银桦路和兴业路34、 沿街底商 世派街 内部 业态 位置 数量 品牌举例 零售 89 银桦路和兴业路沿街 7 7-11便利超市，伟邦外贸服饰，金橄榄烟酒等 世纪街内街 46 视图美眼镜，壹站汇便利超市等 山场路沿街 36 小猪班纳，百果汇，晨光文具，世华地产 餐饮 54 银桦路和兴业路沿街 33 六千馆，客家王，奇摩咖啡，KFC 世纪街内街 3 顺心轩甜品店等 山场路沿街 29 煌上煌，湛昌烧腊王等 娱乐 18 银桦路和兴业路沿街 8 千蔓美容SPAG会所，意念美SPA，福威游艺中心等 世纪街内街 10 康乐美会所，家人棋牌室，然通足部按摩等 山场路沿街 0 - 服务 23 银桦路和兴业路沿街 4 中国银行、中国35、农业银行等 世纪街内街 9 珠海市五洲门诊部，广发银行，交行 山场路沿街 9 华润银行，山场卫生服务站，珠海农信，工行，建行，福利彩票 购票点 商业现状：银桦路和兴业路底商形象较好，档次较高，主 要以餐饮及服务业为主，主要品牌有六千馆，7-11，奇 摩咖啡等，出租率占99%。 商业现状：世派街内部商业档次低， 业态规划混乱，主要以低端生活配套 为主，出租率约80%。 商业现状：山场路底商形象较差，档次低，业态混 乱，主要以生活配套为主，主要品牌为华润银行， 煌上煌，美宜佳，出租率为95%。 零售 48% 餐饮 29% 娱乐休闲 10% 服务 13% 特点：五洲花城底商主要零售和餐饮为主， 餐饮36、及娱乐档次形象较好，零售档次较低， 形象较差。 各类业态商家数量比例： 1、典型项目案例分析 街区商业典型代表案例五洲花城世派街业态及品牌 2、典型案例分析小结 商业类型 项目 商圈 经营 面积 业态 档次 辐射范围 传统百货 丹田城市广场 老香洲 3万 超市+家电卖场+羽毛 球馆 中低 老香洲片区 尚都时尚百货 老香洲 1万 百货 中 香洲、吉大 珠海免税商场 吉大 6万 百货 中 吉大、拱北 茂业百货 老香洲 2万 百货 中低 老香洲、新香洲 购物中心 扬名广场二期 老香洲 13.9万 购物中心 中高 香洲区 华发商都 南屏 18万 集休闲购物娱乐于一体 的大型购物中心 中高 香洲区 社区37、商业 南厦商业街 南厦广场 老香洲 6000 餐饮+零售 低 夏美社区 水晶堡 商业广场 老香洲 5000 餐饮，零售，娱乐 低 老香洲 五洲花城 新香洲 6400 餐饮、休闲、零售 低 项目周边 仁恒星园 新香洲 8000 餐饮、娱乐 中高 新香洲 华发世纪城 南屏 3.5万 餐饮、娱乐、休闲 中高 南湾片区 可从珠海商业中发展的较好的典型项目分析得出：在规模体量、目标消费群体、区位优势方面推 测本案商业的发展路线为：单体式社区商业 3 3、商业驱动力综合分析 综合分析： 传统商业圈（老香洲、吉大）内业态复合度较 底，新兴商业定位向多元化发展； 传统商业的档次满足大众化要求并含有一定中 高档38、业态，尚不能满足市场需求； 多元主力业态驱动及中高档次商业具有很好的 市场前景。 从珠海现有商业经营状况得知：中高端、多元主力业态驱动市场为市场趋势，本案可借鉴趋势走向，为 项目后期招商定下基调。 茂业百货 扬名广场 扬名广场二期 珠海免税商场 华发商都 中海富华里 口岸购物广场 多元主力业态驱动 单一主力业态驱动 市场趋势 大众化 项目如何在发展“中高档+多元化业态”这一趋势中，立于不败之地，将是我们需要进一步研究的问题。 高端化 商业主题定位建议 NO.2 1、项目本体分析 位置 位于珠海香洲凤凰路及翠香路交叉口 发展商 珠海市泉国丰房产投资发展有限公司 物业体量 占地5189平方米，建筑39、33398万平米，其中商业建面6753.03平 方米 层数 商业为地上三层 层高 首层5米，二层4.5米，三层4.8米 停车位 80个左右 商业面积 一层商业面积为2135.13，二层为2310.43，三层为2307.5 ，共计6753.06。 竣工时间 2012年11月 产权情况 单层独立产权，只租不售 项目概况体量为小型的购物中心，商业停车位与住宅共用-停车位短缺，内部结构柱子太多-影 响商铺实用率，中庭空间不足-购物中心体验感营造不足。因此项目招商应以目的性消费为主方向 2、项目SWOT分析 S.W.O.T. 优势(Strength) 劣势(Weak) 1. 位于老香洲中心区域，周边住宅40、小区众多，为商业 提供主要消费客群； 2. 位于主干道交叉路口，昭示效果一流； 3. 项目配套住宅，为商业提供自有住宅客群； 1. 项目停车位数量短缺，难以负荷商业人流； 2. 商业内部结构承重柱过多，影响商铺实用率； 3. 商业中庭空间小，单层之间空间联系较弱，难 以为客户营造良好的购物空间体验感； 机会(Opportunity) 发挥优势，抢占机会(SO) 利用机会，克服劣势(OW) 1、区域商业以上一代旧商业模式百货公司居 多，业态单一，发展缓慢； 2、区域产品多集中在外向型的购物百货，定 位同质，本案可以差异化填补市场空白； 3、珠海商业发展处于过渡阶段，商业项目探 求发展，不断尝试创41、新，给本案带来机遇； 抓住主要消费群体，以本案为中心，覆盖周 边3公里，满足目标消费群消费需求； 走差异化路线，强化项目社区服务，打造5 分钟生活圈； 业态布局分层合理规划，引导各类消费需求； 着重对项目整体业态及后期招商进行合理 规划，定向招商克服区域竞争弱势； 利用区域的价值和重点打造产品自身价值 与定位，提升区域竞争力； 威胁(Threaten) 发挥优势，转化威胁(ST) 减小劣势，避免威胁 1、区域内购物中心及百货零售业态居多，分 流目标客群； 2、区域主要竞争对手：扬名广场二期体量及 品牌均优于本案； 利用区域和产品定位的差异化，突破竞争瓶 颈； 通过对客户进行分析对项目产品进行重42、新打 造及输出，开拓客源； 树立产品价值标杆与差异化项目定位，强 势引导市场； 利用合理的商铺划割及业态定位，强化社 区自身价值打造，抢占市场； 3、项目商业主题定位 商业市场定位功能定位：邻里购物中心型商业 从SWOT分析可知本案在区域内属于中型社区： 人口规模：2000-5000户； 人均商业面积：0.6-0.8平米/人； 可设定的商业层次：便利商业组合+商业街区或邻里购物中心(交通条件优良者可考虑形成商业街区)； 商业交通时间：步行10分钟以内； 商业功能满足：日常性服务与商品并重，便捷性餐饮并可结合部分中式正餐，可考虑建设社区商业中心。 面积一般在3000M2以 下，由一组小店或集中 43、在一起的一个大集成店 组成，包括便利性零 售、服务、餐饮等店 铺，服务人口一般在 3000人以下； 便利级商业 面积一般在3000- 20000M2，以超市为 主力店，包括便利性零 售、服务、餐饮等店 铺，服务人口一般在 3000-50000人 邻里级商业 面积一般在20000- 50000M2，以生活百货 或大卖场为主力店，辅 助其它专业、专卖、餐 饮和服务，服务人口一 般在50000-150000 人。 社区级商业 本案商业功能定位为邻里购物中心型商业，主要服务于社区内及周边消费客群 4、项目商业主题定位 商业消费群体定位社区内老珠海原住民中年群体为主要消费中坚力量，辐射至周边居民 邻里社44、 区商业 主要消费圈：社区商业50%-80%终端消费者：珠海原住民（2245岁之间） 次要消费圈：社区商业15%-25%终端消费者：珠海原住民（45岁以上） 边缘消费圈：社区商业零星终端消费者：社区周边住宅客户群体 主要消费圈在1000m范围内 根据商住指标比划分社区商业消费对象范围，本案为商住比4.6%，属于中间型。 外向型：5-11，商业体量大，对外来客流要求高，对交通、人流、商业氛围要求较高 中间型：2-5，主要依赖于本社区居民需求，兼顾周边； 内向型：2以下，基本不考虑对外性，一般情况下本社区人口规模足以支撑正常经营。 本案根据目标消费群体及体量划分，定位为中间型邻里商业中心 4、项目45、商业主题定位 商业主题定位 业态组合：业态组合： 精品超市精品超市+ +零售零售+ +银行服务银行服务+ +餐饮餐饮+ +教育培训教育培训+ +儿童儿童 城市邻里中心 定位方向：融休闲娱乐、教育文化、生活配套为一体社区型邻里商业中心 承接本案住宅及周边住宅区生活配套需求承接本案住宅及周边住宅区生活配套需求 打造5分钟生活圈 中老年群体 中式西式餐饮搭配 儿童、青少年群体： 中小学教育培训 商业业态规划建议：社区商业业态组合 NO.3 1、社区商业案例借鉴 上海万科五玠坊2049：创造精致布局的小型综合体 项目位于上海后世博板块的浦东核心腹地三林区域 底层持有商业总建面8000m，集中开业78046、0m，开业率 98%；租赁商户14家。 业态组合 业态覆盖餐饮、早教、健身、生活配套，餐饮49.4%,生活配套 34.1%，教育8.7%，零售1.5%，娱乐6.3%。 客群定位 一是买入商品房的新移民为主，以0-45岁的三口之家居多； 二是以回迁型人群为主，多为25-50岁的三口及五口之家。 入驻品牌 餐饮：千秋膳房、翠蝶川味茶餐厅、塔顶泰国时尚餐厅、上海大饭 堂、COSTA； 会所：砾石堡红酒会所、康友四季、金仕堡健身会所、友人家； 生活服务：鲜品湾（冷鲜水果配送）、LAWSON罗森（便利店）、 馨程定制（鲜花服务）； 亲子教育：花园宝宝早教中心。 1、社区商业案例借鉴 广州星河湾社区商业：47、“外向型社区商业中心+商业街“模式 星河湾位于广州市华南板块华南快速干线出口处，紧邻地铁3号 线，是华南板块乃至广州市离城不离市的优越位置。项目占地80 万，建筑面积120.53万，社区商业中心为6万，商业街为 1700 商业定位 功能和业态定位主要为休闲、娱乐、购物兼顾商务度假。 业态布局 商业街为一字型布局，一端为出入口，另一端以两层超市建筑形成 围合式循环购物导线。社区商业中心为最高22层的综合体。 业态组合 超市 、24小时便利店、金融 、银行、房产中介、品牌专卖店 、化妆 品、茶行、家政服务、药店、送水、照相馆、餐饮、西餐厅、文化、 工艺品、书店（餐饮：32.3%，生活配套：45.948、%，零售：12.3%， 儿童/青少年教育培训：4.2%，娱乐：5.3%） 1、社区商业案例借鉴 社区商业业态组合小结：综合对比，在社区商业中餐饮、生活配套、娱乐、教育、零售为主要业 态，社区商业街的业态比重一般为餐饮生活配套零售娱乐教育，项目作为单体式社区商 业，商业人流的聚合能力强于社区商业街，故业态比重可按消费群体消费需求进行调整。 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 餐饮 生活配套 教育 零售 娱乐 典型社区商业与本土社区商业业态组合对比 上海万科五玠坊2049 广州星河湾社区商业 五洲花城 仁恒星园 ：餐饮 ：生活配套 ：零售49、 ：娱乐 ：教育 2、业态面积比例借鉴 中间型社区商业通行业态比例：（主力）超市+餐饮（辅助）+零售休闲娱乐 中间型社区商业既立足于满足本小区的居民生活需要，又兼顾外部消费群。相比外向型社区商业，一般情况下，其 对外的辐射力要求较低，反映在业态组合上，辐射力较强的大型超市、大型餐饮、休闲娱乐所占比例会有所降低。 （数据来源：赢商网） 业态规划模式： 规模较小的综合超市餐饮服务配套美容：较适合于片区商业氛 围一般，人口数量较多，商业规模适中的项目 社区标超较大规模餐饮服务配套美容：较适合于片区商业氛围 一般，人口数量不多，商业规模相对较大的项目 超市类：通常所服务的人口来源于本社区居民，部分来自50、周边居 民，核心商圈辐射人口通常达到10万以上； 餐饮类：中间型社区商业没有大型超市主力店，往往是社区标超 发挥龙头商家及满足居民日常生活需求的作用，而中间型社区商 业也需要较大量的外来消费群支撑经营，结果往往是对外辐射面 较广的餐饮商家占了较大比例； 按本案属性判断：属于规模适中，商业氛围一般 适用于“社区精品超市+餐饮+服务配套+其他” 3、本案客群需求分析 商业消费群体需求分析以22-45岁之间群体为主要消费群体，中年群体主要关注日常吃住行及儿 童教育，青年群体主要关注娱乐休闲购物及自我增值，业态需求以超市、餐饮为主，娱乐、教育为辅 消费习惯 消费结构 消费实力 消费偏好 消费地点 消费