1、银泰城商业街招商运营及物业管理方案目录 Contents商业总体运作思路1商业街招商执行策略2物业服务合作计划3全程商管服务总结4合作报价5商商业总体运作思路体运作思路操盘思路操盘流程全程策划服务操盘思路市场调研消费调查建筑形态商户调查业态调查市场定位商业规划商业管理招商销售竞争调查投资调查价格调查功能定位规模定位业态定位文化定位客层定位竞争定位交通动线商业布局铺位分割招商定位招商策略招商计划招商推广价格设计销售策略营销控制营销管理物业管理商业管理客户管理开业策划品牌组合附属设施主题定位筹建前期开发设计设计、施工前期经营期市场调查市场定位商品结构经营试算主力店洽谈商品结构经营试算主力店意向招商2、经营试算主力店签约零售专业店签约开业筹备物业管理商业功能规划租售策略设计商业管理策划租售执行顾问投资策略风险评估成本概算投资计划融资计划成本预算募集融资成本监控竣 工 验 收营业准备市场推广培训开 幕 营 业市 场 推 广商业管理方案设计论证招商销售顾问操盘流程23前期策划顾问服务招商实施服务商业管理服务1、市场研究报告2、项目定位报告根据市调和定位两个方案着手设计（商业规划方案、招商策划方案）/着手市场定位方案和招商策划方案的落地/策划本项目在商界的推广传播/策划本项目促进销售通过指导、自组或合组商业管理团队对本项目的进行商业运营管理。商业管理服务前期成果是商业项目商业管理方案，中期核心成果3、是商业项目商业管理制度与管理流程和商业经营绩效，后期成果是本项目赢利能力和赢利水平。1针对哈尔滨银泰城商业街项目，港联将提供针对哈尔滨银泰城商业街项目，港联将提供“全程策划服务全程策划服务”全程策划服务商商业街招商街招商执行方案行方案哈尔滨商业市场调研价格策略商业街主题定位建议商业街业态规划建议战略资源整合招商阶段性工作内容招商工作节奏控制 把握市场商业趋势、了解商业现状与规划 挖掘市场空白及项目发展定位之依据哈尔滨商业市场调研中央大街商圈秋林商圈爱建商圈本案未来群力商圈松北商圈顾乡商圈哈尔滨市现有商业格局：目前哈尔滨的商圈分布过度集中在松花江以南区域，传统商圈仍是现阶段是市民消费的核心商圈，4、但传统商圈商业格局大致分定，利润空间已经饱和。新兴商圈近几年发展迅速，营销模式单一、重复，相互之间跟进、模仿的痕迹十分明显。伴随目前城市版图的扩张，明显缺乏均衡性，与城市发展趋势不协调。哈尔滨现有商业格局传统商圈传统商圈中央大街商圈爱建商圈秋林商圈新兴商圈靖宇商圈顾乡商圈会展商圈松北商圈安埠商圈目前传统商圈可分为三大商圈，商业氛围浓厚。其中，中央大街商圈和秋林商圈属于跨区域性核心商圈，覆盖范围广。新兴商圈则以会展商圈、哈西商圈为新兴商业区的代表。安埠商圈未来群力商圈新兴商圈传统商圈中央大街商圈秋林商圈中央大街商圈：旅游休闲型主题商业中心秋林商圈：品牌消费型主题商业中心 靖宇商圈：传统服务型主题5、商业中心 哈尔滨市商业发展预判：传统商圈内商业设施将根据市场变化调整，整体档次、所面向客群的差异将更加明显；随着城市的不断发展，城市扩张加剧，传统的商业中心已经不能够满足目前消费者的购物需求；随着城市各区域功能布局的逐步确定，商业发展已经逐步形成区域化的格局，商业的衍生也随着区域的消费特征的差异化而有不同的特色；未来消费趋势，势必依照区域特性而吸引不同层次与档次的消费者。这表示未来的商业设施所规划的商业范围或商圈将受到区域本身特色的局限。未来商业有从传统商圈向人口集聚的新兴居住区扩散的趋势，本项目处于群力新区，在城市“西扩”发展方向之上，应当合理规划布局，因势利导。新兴商圈哈尔滨商业发展预判本6、案爱建商圈未来群力商圈松北商圈顾乡商圈安埠商圈 市场调查样本采集原则 调查对象：调查小组成员拟定好调查提纲对哈尔滨市商业项目分传统商圈和新兴商圈进行调研分析。询问法：走访项目现场和销售中心，通过各种方式向商管公司、物业人员 以及销售人员提出问题，收集市场信息；观察法：在中介门店通过记录获取市场信息；网络资料收集：利用网络收集市场数据。调查方式市场调查说明名称中央大街商圈概述哈尔滨市历史最久、保护建筑最多的繁华商圈，档次从中档到高档，涵盖休闲、娱乐、游览、购物的欧陆风情综合性商圈位置中央大街北起松花江防洪纪念塔，南至经纬街，全长1450米，宽21.34米，其中车行方石路10.8米宽。商业类型百货7、商场、购物中心、专业商场、沿街商铺典型商业百货类：中央商城、百盛购物广场、红博中央购物广场、松雷商厦、新一百购物广场购物中心：金安国际广场、万达广场、金太阳索菲亚购物广场专业商场：苏宁电器沿街商铺：以俄罗斯旅游商品店及品牌专卖店为主消费群体主要消费群体为收入水平中等偏上群体，辐射哈尔滨市周边县城，以哈尔滨市区消费为主。传统商圈分析/中央大街商圈哈尔滨市发展最早，目前最成熟、人气最旺的商圈，同时也是商业发展前景最好的区域，但是部分业态将面临优化、调整、升级。名称秋林商圈概述哈尔滨市百年老商业中心，档次从中档到高档，涵盖旅游观光、商贸流通、商务办公的大秋林商务圈位置南岗区的交通枢纽商业类型百货商场8、购物中心、大型超市、沿街商铺典型商业百货类：秋林商城、松雷商城购物中心：远大购物中心、红博地下购物广场商业街：果戈里步行街消费群体聚集哈尔滨最多的高、中端阶层消费人群，辐射整个哈尔滨地区传统商圈分析/秋林商圈哈尔滨市较早兴起的商圈之一，近年来发展稍滞后于皖西路商圈，但随着商圈改造提升为以秋林中心商业区和特色街区为核心的大秋林商务圈，发展前景看好。名称靖宇商圈概述以“哈尔滨最早的大街”靖宇街为线，周边商铺云集，是传统商业区位置道外区，东北起二十道街靖宇公园，西南至景阳街的新闻电影院。全长 2190米，车行道911米。商业类型百货商场、批发市场、沿街商铺典型商业百货类：玛克威商厦批发市场：温州商9、贸城沿街商铺：中华老字号名店一条街靖宇街，主营医疗器械消费群体聚集以批发为主的中低端传统消费人群传统商圈分析/靖宇商圈哈尔滨市最早兴起的商圈之一，以批发零售为主的传统服务型商圈，近期发展步伐滞后。拥有近百家闻名全国的老字号商铺和国内乃至世界最大的中华巴洛克建筑群，被誉为”哈尔滨的横店摄影城“。序号名称所属商圈业态商业面积开业时间租金档次管理费供暖费1道里万达广场中央大街购物中心13.9万2005年15-20元/天中高档租金/扣点包括物业费、商管费和能耗费45元/2金安国际广场中央大街购物中心6万2006年1.6元/天+扣点25%中高档45元/3远大购物中心秋林商场8.1万1999年扣点为30%10、50%中高端45元/4松雷国际商厦秋林商场3.8万1993年扣点为30%50%中高档45元/5温州国际商贸城靖宇批发市场6.37万2002年2-3元/天中低档45元/6玛克威商厦 靖宇商场8万2002年1-5元/天中档45元/传统商圈现有重点商业项目格局：目前重点商业项目分布较为集中，商业类型表现为商场及购物中心；传统商圈内商业均为多年发展起来的老商业，发展至今已经具有一定的单体商业规模，均在3万方以上；消费档次均在中档及中档以上，消费群体具有一定的差异性和共性。高端国际品牌的引进力度较大，但产品同质化、品牌堆砌现象严重，各百货均没有针对自身的细分市场来进行品牌引进及品类布局。传统商圈玛克威商11、厦金安国际广场温州国际商贸城道里万达广场松雷国际商厦远大购物中心传统商业项目兴起时间较早，发展至今已具有一定单体规模，档次不一，消费群体不一，发展潜力有限，未能充分引导城市消费，这种趋势未来几年将进一步加聚、演变。传统商圈现有重点商业项目概况本案传统商圈内的商业项目以购物中心形态的商场为主要业态，多采用扣点的方式经营。名称爱建商圈概述第一座大型首席滨水高尚生活区，百万市民生活休闲的商业中心，是中外游客旅游观光的景观特区，是未来哈尔滨的居住、商务、商业中心。位置道里区商业类型购物中心、专业市场、精品商业街、地下购物广场典型商业购物中心：卓展购物中心、新百德时尚购物中心专业市场：上海路与友谊路交汇12、处为中心的家居建材市场商业街：上海街地下购物广场：爱达置业地下商业街消费群体吸引哈尔滨高端阶层消费人群新兴商圈分析/爱建商圈哈尔滨市首席滨水新城里的生活休闲商业中心，新兴商业更趋于国际化。是一个购物、餐饮、休闲、娱乐、运动健身、文化、科技、体验、居住、商务、旅游于一体的国际生活、商业中心区。名称顾乡商圈概述借助哈西客站建设、老机场路改造，依托哈尔滨国际汽车博览中心、城乡路汽车专业市场等发展起来的综合性现代服务业集中区位置道里区的城乡接合部商业类型大型超市、购物广场、汽车专业街典型商业大型超市：麦德龙、世纪联华、北京华联购物广场：新大发国际购物广场汽车专业街：城乡路汽车专业市场消费群体周边居住人13、群和汽车产业带动而来的人群新兴商圈分析/顾乡商圈道里区五大商圈之一，针对哈尔滨市“中兴”战略，顾乡商圈提档升级，商圈以综合性现代服务业为发展重点，大力发展汽车物流中心，引进品牌汽车4S店、哈西客站配套服务业等一批现代服务业项目。名称会展商圈概述哈尔滨“新城市主义”构想的最佳落脚点位置南岗开发区板块哈尔滨最早提出中央商务区（CBD）概念的区域商业类型购物中心、酒店、大型超市典型商业购物中心：红博购物中心酒店：华旗饭店大型超市：家乐福、沃尔玛、麦得龙消费群体围绕会展中心及会展活动而产生的消费人群新兴商圈分析/会展商圈以哈尔滨国际会展中心体育馆为中心，集合展览、体育、文化、餐饮、娱乐、购物、旅游商务14、等多种功能为一体的新商圈。名称哈西商圈概述围绕着地铁、高校、哈西客站、哈达果菜批发市场、医院、哈西服裝城而形成。位置学府三道街与学府四道街，连通哈西大街，涵盖了建设中的西客站和长途客运站、地铁一号线、四号线和五号线。商业类型商业广场、专业市场典型商业商业广场：哈西万达广场专业市场：哈西服装城消费群体区域内高校师生；哈西客站、地铁交通带来的消费人群。新兴商圈分析/哈西商圈交通枢纽型商圈，以休闲商业和体验消费为主题的时尚消费后起之秀，实现了地铁交通与商业的无缝对接。名称松北商圈概述城市发展策略中“北跃”的战略示范区，改变“松北无商业”的局面。位置松花江以北岸地区的新城区商业类型购物广场、物流中心典15、型商业购物广场：盛恒基直销购物广场、天龙五金商贸城物流中心：松北仓储物流集中区消费群体哈尔滨市政府与大学城搬迁带来的消费人群新兴商圈分析/松北商圈哈尔滨市未来东北亚经贸枢纽和国际制造业的新城，定位为现代服务业集聚区、旅游文化功能区和消费品与生产资料物流集散基地。名称未来群力商圈概述哈尔滨城市西扩战略的第一步，在未来几年里必然发展为新兴高端商业中心。位置道里区，以群力大道、第五大道为中心，线状发展区域。商业类型购物中心、商业街典型商业购物中心：远大购物广场、商业街：关东古巷、金中环消费群体未来中高端消费人群聚集地新兴商圈分析/未来群力商圈哈尔滨市目前最大、最热的开发区，商业尚属于起步阶段，配套尚16、不完善，人气不足，人们区域认知度不高。定位为集金融、总部经济、会展、酒店、商贸及文化娱乐为一体的中央商务区。序号名称所属商圈类型商业面积开业时间租金档次管理费1红博世纪广场会展购物中心30万2003年扣点（25%-30%）中高档扣点包括物业费、商管费和能耗费2卓展购物中心爱建购物中心11.5 万2011年扣点（25%-30%）高档3西城汇哈西购物中心2.5万2010年A、B区为810元/天,C区为17元/天中高档1.5元/月/（自营商铺交纳）4香坊万达广场香坊商业综合体30万（含酒店、住宅）2007年6-8元/天中高档租金包含物业费、商管费和能耗费新兴商圈现有重点商业项目格局：目前重点商业主要17、分布在传统商圈扩展开来的外围新兴商圈内；新兴商圈根据商业发展时间上跨度较大，在规模上比传统商业有较大的提升，业态丰富、综合性强；消费档次均在中高档，目前缺乏真正意义上的高端、时尚前沿的商业中心，新兴商圈概念同构、经营同质化，营销模式单一、重复，相互之间跟进、模仿的痕迹十分明显；整体市场需要朝多元化、高层次方向发展。红博世纪广场香坊万达广场卓展购物中心西城汇新兴商圈现有重点商业项目概况新兴商业区或区域性商业区，多处于发展阶段，需要一定的市场培育期，商圈辐射范围有限新兴商圈业态整体向购物中心发展，但在经营模式主要沿用传统的扣点模式，说明新兴商圈仍然处于培育期，缺乏专业的商业管理公司进行商业运营。未18、来重点商业项目分布所属商圈项目名称爱建商圈1.新百德时尚购物广场顾乡商圈2.富力江湾(VIVA购物中心）群力商圈3.远大购物广场4.金中环5.群力文化广场哈西商圈6.哈西万达广场7.鲁商松江新城会展商圈8.华鸿国际（红星美凯龙）9.红博西城红场松北商圈10.华鸿国际（华润欢乐颂）靖宇商圈11.宝宇天邑澜湾315108762114未来重点商业项目格局分析：l 未来商业网点分布有向周边延伸外扩的趋势；l 发展趋势是现有商业格局被打破，有传统商圈向多区域商圈方向发展；l 主要是向西发展和扩张。9所属商圈项目名称区域业态项目进度运营模式爱建商圈新百德时尚购物广场道里区购物中心、中环商业广场、三江美食城19、2012年6月开始改造扣点顾乡商圈富力江湾(VIVA购物中心）道里区高端购物中心目前建完一栋三层楼，其余部分未动工 群力商圈远大购物广场道里区远大购物中心，大型超市、主题餐厅、美食广场、五星级影城、汽车美容服务中心等 2011年4月全面开工建设，目前项目建设中，预计2013年8月投付使用 金中环道里区高端餐饮为主英式风格独栋商业群落城市商业综合体一期部分建设完工，尚未开业返租+销售群力文化广场道里区北方展艺中心、关东古巷、山水书城、泰姆凯迪少儿职业体验馆、华谊兄弟影城、家乐福超市等多个项目。项目全部竣工，仅山水书城开业摊位租赁、运营托管哈西商圈哈西万达广场南岗区五星级酒店、大型购物中心、国际连20、锁超市、室内外商业步行街、高档住宅、精装公寓、量贩式KTV、电玩城、国际影城、5A级写字楼 住宅销售，商业于2013年9月开始招商鲁商松江新城南岗区高尚住宅、大型Shopping Mall、花园洋房、高级公寓、高档写字楼、星级酒店 5月开盘，先推住宅会展商圈华鸿国际（红星美凯龙）南岗区家居MALL、超市、购物中心、美食广场目前销售住宅，商业2013年下半年招商红博西城红场南岗区工业博物馆、文化创意园、时尚文化中心、商务休闲场所、酒店办公、配套商业于一体的商业创意中心 认购阶段，2013年12月开业一次性返租3年8%年返租率；34元/月/平松北商圈华鸿国际（华润欢乐颂）松北区中国最顶级生活超市o21、le、室内冰场、购物中心、品牌餐饮、服饰主力店、国际一流影院及其它配套 尚未动工靖宇商圈宝宇天邑澜湾道外区超白金五星级酒店、国际商贸中心、甲A级写字楼、Shopping Mall购物中心、风情商业大道、高端超高层住宅住宅销售以上列表项目为潜在竞争项目，但大多商业部分未动工，具体数据不全，根据自身项目节点，有待跟进调研未来重点商业项目概况序号所属商圈名称基本描述租金水平1中央大街商圈中央大街欧陆风情步行街位于中央大街商圈，建筑风格鲜明，业态丰富，是目前哈尔滨市最为繁华的商业街区。10-20元/天2秋林商圈果戈里大街酒吧街极具俄罗斯风情的大街，是哈尔滨市比较集中的酒吧街区，历史悠久，各类酒吧规模不22、大，散落分布，风格各异。10-20元/天3建设街俄罗斯风情街建于20世纪80年代的俄罗斯商品民间贸易街区，主要经营来自俄罗斯的旅游纪念品。6-10元/天4靖宇商圈靖宇大街中华老字号名店街，是哈市最早的商业街，由于历史久远，目前形象破旧，待改善。2-6元/天5安埠商圈高丽风景一条街位于香坊区，红旗大街与延福街交汇处，集民族小吃、歌舞、文化和娱乐等鲜族特色 1-2元/天哈尔滨独立商业街格局分析：商业街区均为自发形成的，换租率表现较频繁，后经政府引导进行改造，目前仍是市民休闲购物的主要去处；租金价值是由根据商铺不断置换而实现的；商业街缺乏统一经营管理和合理规划，均采取商业门前三包形式。42135市区23、内商业街区风格各异、档次不一、经营情况参差不齐，面临升级改造和合理规划的窘境，哈尔滨市民呼吁复合型的商业街区。独立商业街区市场分析哈尔滨商业市场租金调查表市场租金数据网络收集：道里区位置面积租金中央大街与东风街交汇4216380元/月建国街26028000元/月顾乡大街305000元/月哈一百95000元/月曼哈顿附近123000元/月群力大道716000元/月道外区位置面积租金靖宇街123500元/月温州商贸城101500元/月玛克威商厦122000元/月红旗大街102700元/月南岗区位置面积租金南岗秋林附近62160元/月果戈里大街74100元/月哈西商厦81500元/月文昌街2012024、00元/月红博地下商城165760元/月西大直街74200元/月会展中心附近19057000元/月香坊区位置面积租金三辅街302090元/月哈医大附近1103300元/月安埠商厦201800元/月香坊汇C区92160元/月序号区域所属商圈租金水平1道里区中央大街商圈10-20元/天2爱建商圈2-5元/天3顾乡商圈2-5元/天4未来群力商圈2-3元/天5南岗区秋林商圈10-20元/天6会展商圈4-10元/天7哈西商圈6-10元/天8道外区靖宇商圈5-10元/天9香坊区安埠商圈2-8元/天中央大街商圈秋林商圈爱建商圈本案哈尔滨主要商圈租金水平群力商圈租金：10-20元/天租金：2-5元/天租金：625、-10元/天租金：2-3元/天租金：10-20元/天租金：4-10元/天租金：5-10元/天会展商圈为最早提出中央商务区的概念的区域，与群力商圈发展存在许多相似之处。顾乡商圈租金：2-5元/天安埠商圈租金：2-8元/天项目名称南岗开发区（会展商圈）群力新区地理位置南岗区与香坊区交界处，原是废弃飞机场，周边为棚户区哈尔滨市西南板块,道里区西部，松花江哈尔滨段上游南岸，原为哈市大型棚户区之一周边环境距离南岗区中心商圈较近，利用周边现有城市商业配套优势距顾乡商圈较近、交通路网完善后，交通四通发达，快速到达道里商圈，南岗哈西商圈建设周期1988年哈尔滨高新技术开发区正式成立，成熟发展期10年2007年26、启动，规划13-15年；东区8年规划建设成以高新技术为主的经济特区，以硬件基础设施建设为基础群力新区定位是具有中央商务功能、高端产业集聚功能、创新示范功能、休闲旅游功能、生态宜居功能的，具有区域性竞争力、影响力的现代化、生态园林新城区。政府重视程度政府大力支持，先后出台扶持政策，鼓励企业进驻政府持续关注、大力支持次列入市政府确定的重点工作目标操作规范性、系统性逐步完善以形成完整的建设规划商业发展现状已经形成高端餐饮聚焦区及辐射区域影响力较强的的城市综合体与地下SHOPPINGMAIL，带动哈尔滨东部中高端消费目前商业仅有金中环餐饮商业街刚刚启动，生活、商务等各类商业配套均未建景观龙塔、会展中心27、广场、长江路景观大道十大主题博物馆、体育主题公园、哈尔滨丁香花园、内河公园三大主题公园、下沉剧场、雕塑公园5年前租金水平25元/月/目前租金水平410元/月/23元/月/l群力新区地理位置相对于南岗区来说优势更加明显，配套更加完善，景观设计更加科学，更具商业价值。l群力新区目前租金偏低，但参考先行开发的会展商圈的商业租金，近年来上涨最为迅速，而未来2-3年为大型商业的进驻群力的集中时期，由此保守推测，未来5-6年群力将进入快速成长期，商圈的租金上涨预估在50%左右。类比南岗开发区与群力新区哈尔滨市重点商业项目分析哈尔滨市重点商业项目分析分布主要业态A座万达国际影院、耐克、Adidas折扣店B座28、百盛购物广场、申格体育C座沃尔玛、神采飞扬电玩城、餐饮美食D座商务会馆，商业至今未开业传统商圈购物广场代表案例道里万达商业广场哈尔滨市第一家万达广场u位置：中央大街u首层产权式商铺u建筑面积：139,000 u定位：中高端u面积区间：6-300u去年租金水平：12-18元/天u目前租金水平：15-20元/天（平均上涨18%）u供暖费：45元/（供暖期）u租金包括物业费、商管费和所有能耗费万达广场D座万达广场C座万达广场A座万达广场B座中 央 大 街 传统商圈中的成熟商业，商业基础条件好，人流量大，租金逐年稳定上涨。金安国际广场楼层主题品牌B2时尚赏味俄罗斯瓦西里风情街、龙江名小吃街、五常特产、29、蔺牌大兴安岭特产、绿食源山特产、秋林食品、木雕工艺手工编织、鱼皮制作B1韩国名品北京华联、韩国瓷器、高丽雅超市、迷尚、韩国信元、瀚麟轩、艺姿婚纱、英派丽尔、屈臣氏、麻辣百分百、一五一拾、珂迪兹、娇伊斯美甲1F国际精品ROLEX、TISSOT、Tudor、RADO、飞亚达、Levis、Sephora、zara、H&M、Calvin Klein Jeans、FOSS、Apple stroe、星巴克、百丽、思加图、Bata、周大福、塞尚咖啡2F品牌女装艾格、ES、淑女屋、EBLIN、PRICH、谜底、Mind Bridge、东北虎皮草、欧时力、新秀丽、LeSportsac、TOMMY、LACOSTE30、JUICY、Jeep、大嘴猴、who.A.U3F都会时尚百家好、法文：箱子、高歌、思妍丽、Scat、乐町、汇美舍、拉夏贝尔、热风、自然元素、ME&CITY、BODYPOPS、艺姿婚纱摄影、衣恋、芬狄诗、TEENIE WEENIE、GOZO4F休闲儿童新动态国际英语、韩国32儿童摄影、梦工厂、包包体能远动场、Paw in Paw、金宝贝、ELAND KIDS、芭比、水果捞、非主流、安吉拉手足护理、卡宾、真男人、杰克琼斯、马克街头流行馆、909听友沙龙、开宇发艺5F温馨生活金安宝高影城、岚海日式铁板烧、牛巴店、盘古釜山料理、川人百味、日本料理舞、港式餐厅、王将 u开业时间：2006年初u吸引年轻31、族群的潮流汇聚地u建筑面积：6万u首家引入哈尔滨的zara、H&M、哈根达斯、Sephora等时尚品牌 u采用租金+扣点的方式租出，以1.6元/平米/天的价格租出，扣点25%，物业费另计。集购物、休闲、美食、娱乐于一体的时尚购物中心 哈尔滨市重点商业项目分析传统商圈购物广场代表案例西城汇哈尔滨首个地铁商业项目 项目为地下两层商场，地上为哈西服装批发城，人流大，目前营业良好，随着负二层地铁的开通，商场升值空间巨大。u开业时间：2010年11月u建筑面积：2.5万u销售进度：C区在售，58.5万元/；u二手价格：A、B区二手价格为10万元/u定位：中高端u租金：A、B区为810元/天/,C区为1732、元/天/。u租金包括物业费、商管费和所有能耗费u返租策略：返租三年u商业管理费：1.5元/月/（自营商铺交纳）u供暖费：45元/（供暖期）u主力商户：肯德基、屈臣氏、美特斯邦威、以纯、安踏新兴商圈购物广场代表案例哈尔滨市重点商业项目分析红博西城红场项目将哈西客站地区工业遗址重新包装，打造包含工业博物馆、文化创意园、时尚文化中心、商务休闲场所、酒店办公、配套商业于一体的商业创意中心 u开盘时间：2012年8月u建筑面积：40万u面积区间：35700自由分割u管理费：3-4元/月/，u管理费包括物业费和商管费，水电费u供暖费：45元/平u销售价格：内部认购均价2万，全款97折u返租方式：一次性返租33、两年，年返租率为8%20 万平大型生活购物中心10 万平东北品牌运营总部10 万平老厂房为展览区项目配套设施齐全，交通方便（哈尔滨西站、客运站、地铁）引入officemart运营模式，品牌总部加品牌零售，产品竞争力很强。哈尔滨市重点商业项目分析新兴商圈商业综合体代表案例未来群力商圈代表案例u开业时间：2013年8月u建筑面积：30万u销售价格：39万元/u定位：中高端u面积区间：30300u销售进度：目前销售住宅，2013年商业正式运营u业态：远大购物中心，好百客超市、欢乐街区、主题餐厅、美食广场、五星级影城群力远大购物广场集购物、休闲、娱乐、餐饮、运动、商务、居住复合功能为一体城市商业综合体34、项目正在建设中，交通便利，环境优美，区域配套完善哈尔滨市重点商业项目分析u开业时间：2013年5月u建筑面积：11万u销售价格：二期在售，3300040000元/u定位：高端u面积区间：1-2层为400-1200；3-4层为50-200u建筑风格：英式建筑u工程进度：一期商业完工，尚未开业。u客群：城市精英、新富阶层群力金中环高端餐饮为主英式风格独栋商业群落城市商业综合体项目建筑风格在本区域独具特色，紧邻群力文化广场，定位高端体量（万m2）单铺面积面宽层高建筑构成备注一期4.21-2层为400-12003-4层为50-2008米1-2层为6米3栋独立商服楼自有楼梯和电梯间 二期3.4（地上）335、.6（地下）2栋独立商服楼未来群力商圈代表案例哈尔滨市重点商业项目分析群力文化广场项目已经全部完工，目前仅山水书城开业，其余业态处于停滞状态。由于项目体量大，规划新颖，正式营业以后对群力地区影响会很大。u位置：位于群力第五大道、景江东路、金江路、群力第七大道围合区域，u面积：总占地面积10万余平方米。u业态：该广场汇聚北方展艺中心、关东古巷、山水书城、泰姆凯迪少儿职业体验馆、华谊兄弟影城、家乐福超市等多个项目。u关东古巷与北方展艺中心采用摊位租赁、运营托管的方式。政府重点招商项目重现关东风情文化主题商业定位未来群力商圈代表案例哈尔滨市重点商业项目分析商业项目驱动力综合分析综合分析：传统商业圈内36、业态复合度较底，新兴商业定位向多元化发展；传统商业的档次满足大众化要求并含有一定中高档业态，尚不能满足市场需求；多元主力业态驱动及中高档次商业具有很好的市场前景。高端化中高端、多元主力业态驱动市场为市场趋势道里万达广场金安国际广场西城汇红博西城红场群力远大购物广场群力金中环群力文化广场多元主力业态驱动单一主力业态驱动大众化市场趋势项目如何在发展“中高档+多元化业态”这一趋势中，立于不败之地，将是我们需要进一步研究的问题。目前哈尔滨市商业项目推广费用配比为推广媒介选择提供了市场依据，尝试采用公关活动或主动出击的方式吸引客源。哈尔滨商业市场调查媒体名称优点缺点户外广告发布期限长；视觉刺激，容易被记37、忆覆盖面小；效果难以测评电视直观性强，有冲击力和感染力；传播面广费用昂贵；不利于深入理解；容易产生抗拒心理报纸信息量大，说明性强注意度不高；表达形式单一；印刷质量欠佳杂志阶层对象明确；印刷精美时效性差电台制作与播出费用低廉；灵活性；收听方便消纵即逝；传播途径单一；缺乏视觉公关良好的社会效应；需要适当的时机；风险高网络互动性强；超大信息量缺少主动性传统商圈网店密集、环境较差、局限在以购物为主的商业模式中，品牌堆砌现象严重，因基础设施而无法突破瓶颈；新兴商圈先天条件优越，虽有迎头赶上之势但同质化严重，缺乏创新。群力新区的商业项目从主题定位、产品形态、风格档次和经营特色等方面都大大超越传统商业项目，38、在新区发展初期营造良好的商业氛围。群力新区的商业发展趋向“高端化”。目前在售商铺主要以“产权式商铺”为主，采用8%年回报率的返租形式操作。哈尔滨市商铺租金价格呈现上涨趋势，且租金回报稳定，店主大多愿意赚取租金而非自己经营。推广媒介的选取方面，在项目启动前期，建议采用公关活动或主动出击的方式吸引客源。商业调研小结哈尔滨商业市场调查商业街主题定位建议商业街主题定位建议确定独特的主题理念，是项目后期招商的灵魂。在信息化社会，顾客的购物方式发生了很大变化，购物的多元化、个性化与情感化的倾向越来越明显。浪漫的法式元素来演绎东方小巴黎的繁荣法国巴黎东方小巴黎哈尔滨思想大国的文化中心思想开放、有包容力塞纳河39、松花江天性率真、浪漫刚直豪爽、浪漫引领时尚追求时尚哥特式、罗曼式建筑多元化欧式建筑分析借鉴以上特征，分析借鉴以上特征，我们进一步构筑项目蓝图我们进一步构筑项目蓝图整体形象描述定位方向：融旅游、购物、休闲、娱乐、文化为一体的潮流与品质生活引导型商业承载异域文化、充满活力的法兰西风情街区承载异域文化、充满活力的法兰西风情街区气质的完美契合商业街主题案名建议塞纳河左岸文艺、时尚、浪漫咖啡馆、画廊、书店、艺术广场年轻人都拥有各种梦想和野心，在这里他们曾实现梦想，也曾有过失望，重要不在结果，而在于追求梦想的道路。显得乐观、向上、浪漫、无拘无束 用法国左岸的艺术来打造一个多元化、个性化、情感化用法国左岸的40、艺术来打造一个多元化、个性化、情感化的主题体验式商业街的主题体验式商业街泰尔特尔大街租金策略价格策略2014年2015年2016年2017年2018年预期租金33.94.8755.855.85元/天调整幅度030%25%20%0预期年租金10951423.51779.3752135.252135.25元/年前三年年平均租金预期为：第一年年租金+第二年年租金+第三年年租金3=1432.65元/年按8%的回报率还原售价参考值：17907.81元/按6%的回报率还原售价参考值：23877.08元/商铺需要养是不争的事实，新兴商业在开业的首年的盈利水平一般是正常营业期的60%-70%。随着商业的逐渐成41、熟，商户盈利能力将逐步提高，大致经过2-3年时间经营将步入正轨，因而租金递增的周期也大致遵循这一时间规律。根据我们对商业地产的分析及实际运作经验，结合群力新区目前街铺租金水平为23元/天，及类似商圈的发展方向及租金走势参考，我们制定出以下的租金成长策略：步骤一：市场租金水平推导售价根据三年年平均租金来推算返租价格（一次性返）：价格策略实收价格面市价年租金回报额元/元/元/年2300030263.162421.0532500032894.742631.582700035526.322842.11按前三年每年返租8%步骤二：预计销售价格推导租金根据步骤一，租金预测走势，第四年实际年租金大概为21342、5.25元/年根据面市价计算回报率出租率100%出租率85%回报率7.06%6.00%回报率6.49%5.52%回报率6.01%5.11%按8%的租金回报率，三年返租期满后，预期租金水平与8%回报率相距甚远，项目面临硬着陆，后期经营难以维持。价格策略实收价格面市价年租金回报额元/元/元/年2300028048.781682.932500030487.801829.272700032926.831975.61按前三年每年返租6%步骤二：预计销售价格推导租金根据面市价计算回报率出租率100%出租率85%回报率7.61%6.47%回报率7.00%5.95%回报率6.48%5.51%根据步骤一，租金预43、测走势，第四年实际年租金大概为2135.25元/年按6%的租金回报率，三年返租期满后，在租金逐年上涨到预测水准上，项目租金利润仅能勉强补贴项目正常运营一年，但根据市场调研的状况来看，按照6%的回报率面世，客户的关注度不够。价格策略返租策略分析实际回报率计算：对外宣传回报率：8%返租三年市场价（按8%回报率）减去2%开发商补贴*3得到30263.16减去1815.7928447.3732894.74减去1973.6830921.0535526.32减去2131.5833394.7423326.8425355.2627383.68按6%的回报率反推实收价格230002500027000设定实收售价44、*82%2%开发商补贴三年6%返租三年可操作性：按本方案一次性返还三年租金，既利于销售，又解决了3年返租期满后硬着陆的问题。E-9号地商业街业态划分说明：上图所示业态划分为银泰哈尔滨项目营销部给予的现阶段业态分布图，我司根据周边商业调研结果与商业各业态的特性，在对本项目的商业街有了整体的考虑之后，将原有的业态划分做出相应的调整建议。商业整体业态建议整体布局调整建议：将品牌店、大型店全部调整到外围分布，内街则全部分布小型品牌店和碎铺为主。项目档次定位建议：整体布局建议将外围街铺定位为中高档，内街的碎铺定位为中档，商业街招商的业态全部要服从于“大银泰”的整体定位，招商对象定位不要高于银泰百货，以衬45、托出银泰百货的高档商场定位，不要将内街和外街分割开招商，形成两块独立的部分，而应该让外街成为内街的品牌延伸。商业业态建议以休闲型餐饮为主，涵盖高中低档餐饮区别于银泰百货的定位，商业街的餐饮业态建议采用由高端向中低端过渡型的业态，以娱乐休闲与餐饮经营相结合的休闲餐饮为主，例如含有酒吧文化的餐吧、各种主题餐厅、茶艺、咖啡馆、小吃街，来满足全龄层消费，带动客流，形成名气、人气、财气。商业业态建议休闲娱乐业态以本地大型KTV或者电影城为主力店，小型特色酒吧为辅助，结合商业街主题，引进影城、KTV、特色主题酒吧、健身会所、电玩城、儿童游乐等，以满足文化休闲和旅游休闲的消费需求为主，为银泰城商业留住人气，46、带来“回头客”。商业业态建议时尚购物业态将化妆品、珠宝首饰、名表行、精品工艺业态集中布局，体现精致高档，刺激感性消费。服装类按品牌类、休闲类、配饰类等细分层次分布，安排在靠近银泰百货店一侧，容易形成良性互动。商业业态建议生活服务业态在发展商业的先决条件是优先考虑基本生活需求，此类消费者目的性强，建议将此类业态分散在商业街里，起到聚集人气的作用。各类业态调整建议业态定位分布区域建议餐饮涵盖高中低档餐饮，低档餐饮以小吃街和美食城为主，中档餐饮以特色餐饮、自助餐厅、西式快餐为主，高档餐饮以西餐厅、大型餐饮主力店为主形成包围式分布，外街以中低档的小吃街和特色餐饮为主，内街以高中档的西餐厅和美食城为主增47、加西式餐厅的数量。以中型品牌为主，减少大型餐饮。休闲娱乐以本地大型KTV或者电影城为主力店，小型特色酒吧为辅助内街增加KTV或影城，特色酒吧的引入，丰富休闲娱乐功能。时尚购物以小型店和散铺为主化妆品、珠宝、名表行业态视具体情况在外围某一块集中分布从租金成本考虑建议不要设主力店教育、医药、保健、中介以配套功能为主将目前左上方集中分布调整为打散分布在发展商业的先决条件是优先考虑基本生活需求，将此类商业分散在商业街里，起到聚集人气的作用。餐 饮聚人气休闲娱乐时尚购物保人气提升租金价值结合“大银泰”的整体定位，拟为商业街构建一个业态丰富的生态商业系统，可以做到与“银泰百货”资源共享、错位经营，共同营造48、立体消费体验。同时商业街内部业态相互补充、协调发展，各业态拥有不同的消费群体的同时，又可得益于其他业态的人流及消费流。商业街的行业结构一般呈现“三足鼎立”状：购物功能的占40%，餐饮功能的占30%，休闲娱乐功能的占30%，以满足消费者多层次、多方位的需求。但是针对本项目，建议前期加重餐饮业态的比例，以吸引消费人群，造氛围，聚人气。中后期通过运营调整为以休闲娱乐和时尚购物为主，逐步实现商业效应和价值目标。策略1：把握经营档次，确保项目整体形象 本项目的经营档次是中高档，招商时对各类商家进行必要筛选，确保本项目的整体经营档次与形象，有利于本项目的持续发展与良好运作。策略2：有效利用我司的招商资源 49、经过多年的发展，我司形成了丰富的商战经验，更积累了相当丰富的资家资源，以确保本项目招商的成功。策略3、以点带面 优惠招商，以点代面，重点招募影响力较大的商家，带动散户经营；与商家共同宣传策划，共同造市，先做人气，再做生意。策略4、强化活动招商，进行前期渗透 通过各种新闻、广告、杂志、媒体或展会发布信息，对招商进行前期渗透。同时策划一些主题活动或大型公关活动，扩大影响，提高商业街知名度。招商策略商业街的招商宣传将以媒体宣传和访商为主，辅之以商业性媒体广告方式，达到在较高的层面上完成目标市场心理转换，突出商业街高档、精品的新形象。招商宣传方式连锁快餐店选址标准技术指标具体要求面积需求200500租50、金承受范围 大众化快餐店：24元（天）消费型快餐店：630元（天）交付租金形式 扣点或者纯租金 租赁年限租期一般不少于5年 免租期 不同区域有不同的标准一般一年左右 战略资源整合资源一餐饮类商家资源普通餐饮选址标准技术指标具体要求面积需求大众型餐厅80200，商务型餐厅15010000 租金承受范围 租金承受低层为1.50元/（天）以上，视地段、商圈确定租价。楼上餐厅租金略低 交付租金形式 基本以纯租金为主 租赁年限租期一般不少于3年 免租期 不同区域有不同的标准一般一年左右 茶坊、酒吧、咖啡选址标准技术指标具体要求面积需求50400租金承受范围 租金承受310元/（天）交付租金形式 基本以纯51、租金为主 租赁年限租期2年以上 免租期 不同区域有不同的标准一般一年左右 西点、面包房选址标准技术指标具体要求面积需求60120 租金承受范围 知名企业可以承受10元/（天）以下租金，一般企业可以承受35元/（天）的租金 交付租金形式 基本以纯租金为主 租赁年限租期2年以上 免租期 不同区域有不同的标准一般一年左右战略资源整合资源一餐饮类商家资源主题餐厅与酒吧选址标准技术指标具体要求面积需求面积以设计特定对象的人群多少而定 租金承受范围 租金承受310元/（天）交付租金形式 基本以纯租金为主 租赁年限租期2年以上 免租期 不同区域有不同的标准一般一年左右 在激烈竞争中，该业态中的企业须以鲜明的52、特色来吸引特定的、固定的销售对象。随着生活水平、文化素养的提高，消费群体也会呈现出个性化的需求。主题餐饮业态是以特定喜好（文化、艺术、体育等）为主题糅合餐饮文化，形成餐饮企业独特风格、特点的一种业态，其销售对象固定且消费能力较强。是个性化的商业业态（除连锁快餐），切忌雷同化。战略资源整合资源一餐饮类商家资源战略资源整合资源一餐饮类商家资源配套/购物类商家资源超市/便利店选址标准技术指标具体要求面积需求便利店面积80120、标准超市面积8002000、社区店面积20005000、大型卖场面积500020000 租金承受范围 15-30元/月 交付租金形式 基本以纯租金为主，部分为联建或购买物业 53、租赁年限租期一般不少于5年 免租期 不同区域有不同的标准一般一年左右 品牌集合店选址标准技术指标具体要求面积需求面积20-80（根据地区不同可以有所调整）租金承受范围 50400元/月（根据不同城市不同地段决定）交付租金形式 租金一般为月付/季付，部分以联营为经营方式 租赁年限3年以上 免租期 36个月 战略资源整合资源二休闲娱乐类商家资源会所/KTV选址标准技术指标具体要求面积需求1000-5000平米 租金承受范围 50200元/平米/月（根据具体地段确定）交付租金形式 半年付/季付 租赁年限3年以上 免租期 一年左右 网吧/电玩选址标准技术指标具体要求面积需求3001500平米租金承受范54、围 50元/平米/月左右 交付租金形式 半年付/季付 租赁年限35年 免租期 36个月 战略资源整合资源三服饰配饰类商家资源战略资源整合资源四服装以代理商为主体，特别是专卖店，租金较高，装修及免租期一般三个月到半年，国内服装品牌一般有购买物业的可能性，外来品牌多为纯租赁形式。服饰配饰类商家资源资源四战略资源整合生活服务商家资源战略资源整合资源五此类商家中，银行业的店面面积需求与所设的级别有关面积，但价格最低都可以保证在200左右，并且租金相对较高，且稳定。培训机构的租金一般为2050元/平米，采用半年付或季付的纯租方式，免租期一般要求3个月 招商运营阶段性工作内容招商运营阶段性工作内容招商筹备55、期（2014.04之前）商户进驻期（2014.04-2014.06）运营稳定期（2017.06之后）125为运营做好充分准备工作为运营做好充分准备工作试营业期（2014.06-2014.10）3运营调整期（2014.10-2017.06）41.招商队伍的组建及培训2.建立招商管理体系及各项规章制度3.与开发商落实推广费预算及提供面积计算表后，筹备一套完整的宣传推广工具4.商业店级评估建议5.商业购物环境设计原则提出建议6.商业经营管理筹划建议7.商业街的经营布局建议 8.商业内部管理方案的设计9.提供公关活动、广告宣传、推广活动及印刷品的建议10.目标业态主力商户的拜访洽谈专业咨询材料法律咨询56、牌照、税务问题往来开设、商品进口的海关渠道市场咨询材料城市零售消费能力、档次、品味、流行情报城市游客数量、消费习惯各大型商场同业竞争对手的分布地区、经营业绩等项目物业资料图片效果图、平面图、位置图、租金价目表(接待处、样板体验区)专案租赁条款租赁年限、超租期、免租期、管理费、水、电、煤、电话费、违约责任广告与推广招商手册、户外广告、杂志、报纸广告、大型活动策划l招商宣传推广工具招商团队组建招商团队架构招商总监招商部市场调查招商组客服组结构说明：1、物业前期派驻1-2人策划人员驻场，协助甲方进行工作为活动策划、媒体计划、广告执行督导。2、招商人员前期主要进行外围商户洽谈的行销方式，进入项目销售57、阶段，采用坐销和行销相结合的方式。2、客户服务组的工作为协助签约，客户法律、工商、专修等的后续服务与进店后的各项服务。公关媒体物业哈尔滨分公司银泰哈尔滨公司招商人员要求：职业道德要求，基本素质要求，专业知识要求，综合素质要求，服务规划要求。制定公正客观业绩评估方案，将考核指标数量化、标准化。策划创意策划部一部二部提高商户经营信心，促进招商工作提高商户经营信心，促进招商工作招商运营阶段性工作内容招商筹备期（2014.04之前）商户进驻期（2014.04-2014.06）运营稳定期（2017.06之后）125试营业期（2014.06-2014.10）3运营调整期（2014.10-2017.06）458、1.执行商务谈判，推销游说尾铺2.与商户洽谈租赁条件。洽谈的租赁条件可根据拟定的租金价格作为指针，以确保业主有预期的租金回报3.落实意向商户签订合同，租赁条款及租约均须落定，完成整个签约程序4.配合装修进驻商场5.举办主力店签约新闻发布会、举办投资讲座6.筹备开幕活动及项目开幕的前导广告 在招商前，对有意向进场的经营户按照“经营商户资信评定表”进行资质评订，以（甲、乙、丙、丁）四个档次划分，来评判是否给予进场。评定标准通过后，再按对方厂家提供的“年度销售报表”，对厂家的资质进行坪效测算，以评定厂家的资质等级。评定厂商资质等级后，再按照资质等级的高低，确定其免租期（3-12 个月）的时间。按照行59、业经营特点,采用不同的租期签约条款和租金优惠方式，第四年开始改为一年续约，并适当提高租金。招商优惠办法权责模式所有权使用权经营权投资客户开发公司进场经营商户分离分离收益收益商业管理公司签约流程图银泰置地商铺买卖契约委托经营协议投资客户进场经营品牌申报商铺租赁合同开业保证书装修合同返租商户物业租赁合同三权分离所有权与使用权分离，使用权与经营权分离，使用权由开发公司委托商业管理公司代理行使造造人人气，气，达达到到轰轰动动效效应应招商运营阶段性工作内容招商筹备期（2014.04之前）商户进驻期（2014.04-2014.06）运营稳定期（2017.06之后）125试营业期（2014.06-2014.60、10）3运营调整期（2014.10-2017.06）41.全面跟进工作，视察场地、洽谈租赁、条款、签约等过程 2.商业整体装修风格定调3.管理公司内部信息系统管理，完善商业经营的各种流程4.商业整体形象设计 5.协助商户进场装修，与工程公司协调入图审批、装修等工程问题。6.协助公关、广告公司安排新闻发布会、记者会、并作广泛试业宣传7.商业管理信息系统咨询 8.筹备商业开业庆典活动 商铺交验流程（交房验收）商户进场装修流程（装修审图、保证金入场证办理）商户开业申报管理流程（开业时间、地点、活动规模和形式等）商户促销活动申请流程（商家促销活动审核、风险预防）商户特殊行业审批流程（特殊行业证照审核、61、安全性评估等）公关活动流程（公关活动策划、组织、实施、监控）投诉处理流程（消费者投诉问题的受理，处置、反馈等）退换货流程（消费者货物退换的受理、处置、反馈等）重点工作流程调整出正确的经营风格和管理方向调整出正确的经营风格和管理方向招商阶段性工作内容招商筹备期（2014.04之前）商户进驻期（2014.04-2014.06）运营稳定期（2017.06之后）125试营业期（2014.06-2014.10）3运营调整期（2014.10-2017.06）41.梳理商圈辐射空白点 2.整理商户数据分析商家优劣势，得出经营调整策略3.日常推广活动，如联合商户促销活动4.客流、车流的合理调配5.商户档案管理62、6.租赁管理及商户优化 7.硬件配合指示引导服务u 对外协调：与政府各职能部门的协调（工商、公安、税务、市容、质检等）。u 对内协调：各管理部门之间的协调及协调处理投资者、经营者、管理者三者关系。u 对买场业态、布置调整做合理规划。u 对外统一招商，谈判、引进品牌（收费）。u 统一企业形象：广告宣传、促销推广、公关策划等。u 对各商铺经营者、营业人员进行业务的培训（收费）。u 对经营者的经营进行指导、咨询并提出管理建议。u 统一管理各商铺的形象设计、动线安排、产品定位、出样方式。u 成立客服中心，处理客户投诉、商品退换及VIP 管理。u 成立商务中心，提供电话、传真、复印、电子商务及车船票、机63、票代订等服务。u 提供中介服务，包括商铺出租、产权买卖、委托招商等服务。商业增值服务内容商业稳步发展商业稳步发展招商运营阶段性工作内容招商筹备期（2014.04之前）商户进驻期（2014.04-2014.06）运营稳定期（2017.06之后）125试营业期（2014.06-2014.10）3运营调整期（2014.10-2017.06）4商户跟进服务商户管理与监控定期举办商家活动商户续租1、阶段性对园区消费者做评估 不同年龄层次、不同性别的消费力评估模型，其结果可反映商业的产品档次的提升或降低状况。2、对园区消费产品时尚需求做等级评估模型 设定不同阶段、不同年龄层次、不同性别的消费者的市场消费潮64、流产品的需求等级评估模型，其评估结果可反映出商业街在未来的三五年内需不需要引入新的潮流产品业态，或取缔一些过时的产品业态。一、建立消费情报管理模式二、建立劣质商户检测系统及改革方案三、新商户的继续开辟随时观察外界最新商业娱乐信息，体会发展趋势，尽可能早的引进适合的内容，给消费者全新的体验，给本项目与竞争对手拉开时间距离。运营期经营管理重点银泰置地物业 提供项目有关的必要信息 从业态划分上与达成共识 公关活动、广告宣传的开展 推广预算审批 监控招商进度 提出问题分析的看法 招商政策审批配合 监控招商进度 协助举办媒体活动及开业庆典 考核运营能力 提出尚未解决的疑问自身团队建立、法律制度制定招商策65、划方案与现场包装建议招商广告推广工作建议 协助制作招商宣传工具全面招商配合商户装修进场收集竞争对手最新信息，制定相应对策制定开业期间整体活动计划监督调控媒体宣传活动及开业庆典数据收集监控业态调整分析汇报阶段性促销推广活动招商筹备期商户进驻期试营业期运营调整期运营稳定期 考核运营能力 提出尚未解决的疑问商户数据分析报告新产品业态挖掘阶段性重点工作对接招商工作流程 服务流程招商流程自营或投资意向购买商铺租赁经营入住登记工商税务登记装修店招施工电招广告安装家具饰品购买招聘服务员工经营活动开业仪式销售咨询招商咨询商业业态咨询招商谈判租赁服务法律服务入住登记手续办理开业条件咨询服务办理证件等级服务装修设66、计服务店招广告设计服务装修店招方案审批装修材料团购服务装修施工服务装修施工监理服务电招广告制作服务家具饰品团购服务人力资源服务宣传推广商业活动策划宣传推广招商工作节奏控制招商期招商期强销、招商期强销、招商期招商运营招商运营确定目标主力商家确定目标主力商家开工奠基战略商家确定诚意认租开盘试营业正式开业竣工装修进场蓄客蓄客蓄客洗客蓄客洗客挖掘客户挖掘客户老带新老带新招商工作完成招商工作完成60%60%招商工作完成招商工作完成707080%80%商户入驻商户入驻80%80%以上以上物物业服服务合作合作计划划哈尔滨商业物业环境调查金钥匙执行运作全程服务体现物业服务时间节奏哈尔滨商业物业环境调查类别收费67、方式综合管理费商管费+物管费，哈尔滨商业的物业费实行市场调节价；目前哈尔滨商业项目的管理费一般纳入租金，便于收取。推广费方式一：按活动收取场地费；方式二：按租金的一定比例收取推广费，大型商户较易收取，散户收取难度较大。电梯费按照政府指导价格收取（如表）水费非居民生活用水价格为每立方米4.30元 电费哈尔滨市商业用户每千瓦时（度）0.908元供暖哈尔滨供暖期非住宅收费为47.49元/年，层高超过3.2米的，每超过0.1米，加收基本热价的百分之三非小区住宅,物业服务企业应根据物业实际情况，参照哈尔滨市普通住宅小区物业服务等级指导标准，选择公共区域保洁和共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修等服68、务项目，按照基本物业服务标准提供服务，并收取相应服务费用。资料来源：哈价联发201117号关于进一步规范物业服务收费工作的通知哈尔滨市普通住宅电梯收费指导价格（1）收费内容 自收：租金+综合营理费（商管费+物管费）代收：水电费+公共水电分摊费用+政府行政费用分摊 托收：促销推广费（2）收费说明 租金：进场经营商户租用场地费用。综合管理费 商业管理费：管理人工+管理材料+办公设备+商业增值服务。物业管理：保安、保洁、维护、绿化、政府行政费用分摊。水电费：进场经营商户自用水电费。公共水电分摊：包括耗材在内的公共水电费据实分摊。政府行政主管部门（工商、市容、质检、环保、公安、物价等）的行政收费。促销69、推广费：步行街整体对外促销活动，公关企划费用。注：商管公司统一征收，花费公示。哈尔滨商业物业环境调查一般商业项目收费模式金钥匙执行运作全程服务体现金钥匙执行运作全程服务体现项目开发前期项目规划阶段项目工程阶段项目营销阶段物业筹备阶段项目运营阶段n项目地块选址建议 n区域发展调研n项目周边市场分析建议 n项目可行性分析建议 VS策划如何整合资源，形成概念核心竞争力？规划如何布局物业，打造产品特质竞争力？n 宏观资源：市场整体、片区趋势、基本行情。n 地段资源：规划要点、坐标，交通、配套。n 发展商资料：背景、关系、资金、技术等的实力情况。n 判断内容：优势、难点、突破口、把握度。为商业运营打好基70、础在项目开发前期，站在专业的角度提想法和建议,为开发商的项目决策起参谋作用 业态规划和商业布局优化项目资源条件整合及判断金钥匙执行运作全程服务体现通过专业的物业服务建议及工作介入，不仅可以使产品设计更合理，更具人性化，使产品设计更具特色。服务所达到的效果：n 使产品设计从使用功能、功能布局趋于合理化n 避免施工建设阶段因产品设计方面问题带来的开发成本增加n 减少后期管理维护成本费用。VI导视系统景观建议氛围营造规划布局、人车动线项目开发前期项目规划阶段项目工程阶段项目营销阶段物业筹备阶段项目运营阶段智能化系统运行安防、消防、电梯、供水、强弱电、停车、物流等，从物业使用角度提出专业选型建议服务所71、达到的效果：n 在保证设备功能效果、使用安全的基础上，为开发商适当降低开发成本。前瞻性选型为物业保值增值。金钥匙执行运作全程服务体现n全面了解项目第一手情况n检讨施工进度，发现可能存在的施工隐患；n协助检查施工质量，对今后不便养护和维修之处提出改进意见，并做好日后养护的重点记录，参与重大设备的调试和验收n提供成品保护措施，施工现场管理n指导物业验收工作项目开发前期项目规划阶段项目工程阶段项目营销阶段物业筹备阶段项目运营阶段协助检查施工质量，及时发现施工隐患及时对后期管理中不便养护和维修之处提出改进意见。金钥匙执行运作全程服务体现提升产品竞争力和促进销售项目进场期，通过刺激顾客内心情感的服务主题72、设计，让客群感受物业金钥匙“满意加惊喜”的尊崇服务，并展现项目将来的商业运营服务，从而对于销售起到一定的促进。业主进入业主进入营销中心营销中心停车场停车场服务服务前台服务前台服务样板区样板区服务服务洽淡区洽淡区服务服务业主满意业主满意百分百百分百售后调查售后调查服务服务第一步：建立客户数据库，加强对顾客心理需求和内心感受的分析第二步：为体验设计一个主题 创建体验式销售第三步：全程客户服务 目的是让客户在体验服务中，感觉与原有自发市场所截然不同的服务感受，形成较强的冲击差。项目开发前期项目规划阶段项目工程阶段项目营销阶段物业筹备阶段项目运营阶段金钥匙总代理现场督导我们在售楼中心设置一位类似于星级73、酒店大堂副理的人员，进行售楼部的现场督导，时刻关注着来访的客户，让进入售楼中心的每一位客户都获得星级待遇。销售中心的星级酒店服务在售楼部和样板区，我们可以设置这样的客服接待岗位，提供茶水、点心，突显服务 品质感！在每一辆看楼车上，配备一名经过培训的导购员，除了项目销售方面的培训外，还邀请专业人士作相关汽车产业的规划及展望。使客户产生尊荣感。工作人员穿着整洁有型的服装，彰显专业有素的职业形象。直接模拟经营场所情景，由服务人员为客户进行前期问询、代办装修、导购等置前服务。让客户立刻进入一个国际高品质服务环境！服装形象营造看楼车导购营销阶段细节服务体现n 车辆除尘服务n 礼宾门侍服务n 现场金钥匙督74、导n 移动水吧车n 模拟导购服务n 现场气氛营造。金钥匙执行运作全程服务体现金钥匙执行运作全程服务体现项目开发前期项目规划阶段项目工程阶段项目营销阶段物业筹备阶段项目运营阶段档案服务资产管理交流经营场所提前感受服务建议征询情感沟通客户交楼等待期情感铺垫n业主心理落差的弥补n给予业主交楼等待期情绪的喧泄n准业主提前进入“业主角色”n经营场所的提前展现n提升项目认可度n建立准业主的非价格忠诚，最终形成老带新良性循环，促进销售通过与业主进行情感的沟通，建立良好的服务基础，提升业主对项目认可度。金钥匙执行运作全程服务体现项目开发前期项目规划阶段项目工程阶段项目营销阶段物业筹备阶段项目运营阶段金钥匙经营75、场所氛围营建针对项目特点的金钥匙特色服务金钥匙整合服务提升项目文化价值提升项目文化价值盈利点盈利点成本控制成本控制氛围营建个性化服务日常基本服务提升提升极致极致升华升华金钥匙日常服务提升金钥匙执行运作全程服务体现项目开发前期项目规划阶段项目工程阶段项目营销阶段等待交楼阶段项目运营阶段专业规范物业基础服务创造物业服务新价值有效整合资源实现客户深度服务需求增进客户的满意度和依存度将商业运营与物业服务有机结合,充分整合有效资源，深度满足业主、消费者、商家、开发商的多方服务需求。前期准备工作期前期介入服务期销售配合服务期物业筹备期开业入伙期正常运营期物业合同备案完成招投标完成售楼部服务设计确定售楼部服76、务人员进场开盘开盘预演体验式销售服务规划设计建议工程施工跟进设备安装建议物业组织架构搭建人员培训招聘办理收铺日常物业服务工作的开展店铺集中装修管控开业前筹备物业服务时间节奏全程商管服务总结组织构架总体服务思路金钥匙执行运作体系管理服务只能构架项目各环节进度联动表组织构架哈尔滨项目专案组哈尔滨项目专案组（前期筹备工作）（前期筹备工作）（物业招投标）（物业招投标）哈尔滨分公司哈尔滨分公司（现场执行）（现场执行）银泰商业物业部银泰商业物业部（工作指示）（工作指示）（工作监督）（工作监督）银泰事业部银泰事业部（工作对接）（工作对接）（组建专案组）（组建专案组）（中国）（中国）（集团监管）（集团监管）（77、技术支援）（技术支援）（重大事项决议）（重大事项决议）银泰置业银泰置业（财务审批）（财务审批）（工作监督）（工作监督）（重大事项决议）（重大事项决议）总体服务思路定位阐述：n作为一个复合式休闲主题项目，以国际化建筑为基础，通过舒适的空间布局，通过分组团服务，实现动静分区。n所谓整体气质经营是使进入该项目的每一个住户、顾客、商家、商家的雇佣者、乃至于住户的访客等都能“主动、而且乐于”遵守的条件下才能达到的一个梦想！“大银泰”气质经营文化取向艺术取向国际取向时尚取向银泰除了卖“银泰”以及独特的建筑之外，还卖些什么？体验【文化】、体验【地道】、欢乐记忆、在人生视野上开一扇窗！“泛银泰”商业街动静结合78、整体气质经营中央集约式服务体系中央集约式服务体系作为统筹运作服务体系，为场内各功能区域提供集约的服务。金钥匙服务体系金钥匙服务体系作为执行运作的体系，结合场内各功能区域功能特性，提供专项的服务。统筹运作统筹运作执行运作执行运作导入“金钥匙执行运作体系”金钥匙执行运作体系管理服务职能架构银泰运营服务中心行政/财务部物业管理部商户管理部会计出纳行政管理人力资源物料采购收银商务部物业部安管部工程部保安管理消防管理设备运行装修管理工程维修物业监管客户服务停车管理清洁外判绿化外判金钥匙总代理推广部招商部市场推广广告宣传活动组织商务金融中心商业招商经营市场策略研究电子商务贷款融资文秘传真存款汇兑货物保险租79、务管理部商户服务部商业金钥匙服务商业金钥匙服务专项经营专项经营金钥匙服务金钥匙服务商业导购商业导购金钥匙服务金钥匙服务金钥匙金钥匙信息咨询信息咨询金钥匙金钥匙商户沟通平台商户沟通平台金钥匙服务前台金钥匙服务前台销售节点推广节点规划节点工程节点招商节点运营节点人力资源节点市区营销展点确定开盘正式开业装修完成主体工程竣工营销中心竣工营销中心施工项目招商大会开业庆典装修完成营销总纲开业报告完成认筹认租战略品牌名单确定商业街规划设计方案确定销售团队进场（市区）E9达到预售条件价格报告完成公开认筹、认租营销中心交付使用项目围墙广告亮相招商团队组建项目推荐大会核心战略品牌认筹名单确定战略品牌合作签约仪式暨80、认筹启动仪式放贷工作完成销售签约答谢会及招商签约启动招商铺位登记工程开工取得预售证商业街规划设计方案确定沙盘制作完成营销中心全部完成物业管理细则构建完成营销中心公开大型活动开盘报告完成销售团队进场（现场）蓄客期报告签约工作完成开盘开盘后10天持销期报告完成推广执行方案确定运营体系框架构建运营核心理念确定对外推广全面启动持销期推广活动销售人员全部到岗培训招商、物管服务人员全部到岗培训招商、销售人员优胜上岗，确定名单 项目组人员构架全部搭建完成每月定期项目相关知识培训装修完工招商团队进场（市区）招商团队进场（现场）租赁价格报告完成招商政策、认租优惠方案确定E9商业街整体开业尾盘促销尾盘推广活动商业81、街景观方案确定项目公共区域装修方案确定运营管理公司确定招商政策确定认筹、认租报告业态规划确定开盘盛典筹备期蓄客期认筹期开盘热销期持销期开业准备期项目各环节进度联动表“商业运管服务”应贯穿本项目开发全程商业地产的竞争，很大程度上是资源的竞争。在如何选择在业界具有实力的协力单位成为招商工作伙伴，在筹备时间、作业、以至于招商的各项繁琐的工作能够顺利嫁接，不仅能够争取时间差，对客户的信心建立也是有帮助的。合作合作报价价招商运营及前期服务报价售楼部现场物业服务报价招商运营及前期物业服务报价服服务阶务阶段段服服务时间务时间服服务务要点要点费费用用前期物业服务期前期物业介入服务阶段合同签订之日起至项目交付使82、用从实际管理角度，为开发商提供开发建设及设施方面的建议；参与到项目的开发建设及设备选型建议等工作中，确保后期管理服务的合理性及执行可能；制定服务方案，建立具有项目特色的运作机制等。服务酬金：每月人民币贰万伍仟元整(￥25,000.00)驻场物业经理费用采取实报实销制。招商期一、开工前服务阶段合同签订之日起至项目组建招商团队前商业地产策划建议服务酬金：每月人民币叁万元整(￥30,000.00)，含人员的工资福利、食宿等。招商推广费用（含广告制作、发布、招商推广活动等）由委托方承担。规划设计跟踪服务二、全面招商服务阶段项目组建招商团队起至项目交付施工建设期对接服务全面招商运营期三、试营业阶段项目交83、付至项目正式开业1、商管团队架构组建2、项目交接验收3、商户进场管理4、开业前宣传工作管理费：按月收取管理服务费用推广费：实际派出人员的工资福利、食宿等费用物业管理费：由商户/使用人向物业管理企业支付固定物业服务费用。四、后期运营管理项目正式开业至合同终止开业后的阶段性运营与管理/营运部门的工作内容/工程整改/物业管理服务时间：自项目售楼部正式对外开放起至项目交房之日前三个月服务报价：公司管理费：每月依据人员费用总额的8%。由我方每月初制定资金使用计划，交发展商审批，进行预结算的方式运作。项目销售现场销售部、样板房的驻场经理/金钥匙/保安/保洁/客户服务采用实报实销制：即该项费用由物业经理根据实际支出向贵司做出报告后，由贵司审核之后实报实销。售楼部现场物业服务报价为美好的未来，我们要好好沟通！谢谢聆听！