1、以人为本，以客为先 彩虹之岸物业管理方案深圳招商物业管理有限公司目录一、前言二、阳光带.海滨城二期概况三、物业管理服务模式四、管理目标及服务承诺五、前期介入方案六、阳光带.海滨城二期管理处组织架构七、人员培训八、安全管理方案九、售后服务方案十、二次装修管理方案十一、综合配套服务十二、社区文化活动十三、物业管理费测算（一）前言招商地产在成功开发阳光带.海滨城一期之后兴建二期之际，招商物业迎来了一次新的机遇，在对阳光带.海滨城二期进行了详细的调查分析之后，招商物业围绕发展商对小区设计理念，以“以人为本、以客为先、全心管理、精心呵护”为管理服务原则，对阳光带.海滨城二期的物业管理进行策划，制定了阳光2、带.海滨城双城之间、物业管理处与业主之间、发展商与物业公司之间、物业公司内部相互连动、齐推互助、优势互补共享的“双城式”物业管理模式。阳光带.海滨城共分二期开发，利用两期间的互动关系，寻求共同发展，资源共享，共进循环，从而产生互补效益。 以一期的优质管理赢得业主的口碑，产生连动效益，促进阳光带海滨城二期的销售。建立“双城式”管理模式后，我们将在一期物业管理实施过程中对之进行完善，使之形成更为成熟、操作性更强的管理体系，在二期开发后可直接予以融入。同时，社区之间相隔不远，一期的人力资源可进一步得以发挥，实现资源共享。物业管理工作的成功与否，最终在于顾客需求的满足程度、满意程度，随着居民生活水平的3、提高，生活逐渐成为一门艺术，业主的需求日新月异，给物业管理公司造成了压力，同时灌输了一股动力，迫使自身不断更新服务意识，强化服务功能，提高服务水平；另一方面，物业管理行业内的市场竞争的长期存在，使得物业管理公司不断探索完善服务方式，挖掘顾客潜在需求，以增强市场竞争力，同时也为业主的生活增添了活力和品味，两者互补循环，共同发展，相得益彰。招商物业在阳光带.海滨城二期的物业管理中策划并推行了“双城式”管理，是业主、发展商、物业公司的优势集合，并融为一体，产生巨大的互补效益，将实现业主、发展商、物业公司又一个引人注目的“三赢”的局面。（二）阳光带.海滨城二期概况阳光带.海滨城二期处于整个南硅谷最核心4、位置，在招商地产“家在，情在”的品牌理念指引下，从控制建筑容量与建筑高度，改善社区环境以及在建筑和园林中注入人文艺术元素等入手，使之成为了一个的追求人与滨海、人与自然、商业与居家和谐统一的花园社区，营造出一座成熟的、优雅的、人文的，有些浪漫色彩的滨海城。位 置：高新科技园5区高新南环路占地面积：43013.40 总建筑面积：161013.00 住宅面积：128896.06绿化面积：13080.00 停车位：708个 总户数：1048户（14栋）特 色：卓越的建筑规划，缔造了33万 平方米海滨双城。荣获了“中国50大名盘”、蝉联“深圳十大明星楼盘”、“中国年度创新户型”、“深圳十大健康楼盘”。小5、区主入口架空层拱门号称“深圳第一门”高达25.5米9-12栋架空层高7.5米，其他单位底层架空层高5.9米水族馆似的泳池玻璃幕墙，从水下角度观赏池内别有一番景色配套设施：休闲会所、商务会所，游泳池、幼儿园等智能化系统：可视对讲系统、保安闭路监控系统、自动喷淋系统、远距离红外防盗系统、三表自动抄送系统、紧急广播及背景音乐系统、停车管理系统（三）物业管理服务模式阳光带.海滨城二期是招商地产继一期成功开发之后的一个重点开发项目，是一个追求人与社会、人与自然、商业与居家和谐统一的滨海社区，是一个高素质、高标准的住宅社区，其建筑格调高雅，园林与大自然环境紧密融合，小区内联网的先进智能设备，实现了物业管理6、现代化。招商将秉承“百年诚信，至尊服务”的物业管理追求，和“以人为本、以客为先”的企业服务理念，为业主提供优质的物业管理服务，创造高品质的生活空间。根据项目特点和客户群定位，阳光带.海滨城二期项目，将特别提出全新的“三到”特色服务，以“100-1=0” 用户完全满意服务理念作为切入点，进一步创新物管思路，浓缩物管精华，将物业管理服务引向更高、更深的境界。1. 服务模式定位与释义“安全”体现阳光带.海滨城二期的严密、高效的安全防范体系，将充分保障每位业主安全，令业主的生活因此而高枕无忧。“便利”为业主带来快捷、便利的服务，体现都市人清新、明快、阳光的生活节奏。“舒适”用优质服务为业主创造温馨的生7、活工作环境。“高效”为业主们提供高效快捷的物业管理服务。2. 服务内容:2.1安全居家2.1.1安全管理采取人防、技防有机结合，技防设施具体包括以下内容：闭路电视监控系统（与周界防越报警系统的联动报警监视功能）、停车场管理系统、门禁管理系统、居家防盗报警系统、楼宇联网可视对讲系统、周界防越报警系统、楼层紧急对讲系统、电子巡更管理系统，形成完备的智能化技防网络，筑就社区牢固的安全屏障2.1.2为长期外出或其它原因需要加强安全防卫的业主家庭，通过单独安装智能化无线报警器，或者提供特别安全服务，为长期外出的业主免除后顾之忧。2.2舒适生活舒适生活服务在实际操作中体现为业主与指定客户服务人员之间一对一8、的诉求与服务关系。我们通过以下手段和服务措施来加以落实：2.2.1、酒店式家政服务由管理处指定的专业家政服务公司提供钟点式服务，承担业主的各类家庭琐事，包括：家庭清洁、清理；地板及真皮沙发打蜡、抛光、地毯清洁；衣物洗熨；消杀、除虫；特别物品或房间消毒；老幼病残陪护；家庭宠物花木养护；室内插花、艺术装饰；水电设施安全检查；烹调；家庭维修。2.2.2、家庭派对服务为需要举行私家派对的业主，根据业主的身份、要求及来宾的群体不同，提供派对策划、现场布置、音响提供、中西美食制作、服务提供、代请乐队等全方位派对服务。2.2.3、信息服务在小区的显要位置设置电子显示屏。每天播出当日的天气以及各方面的信息提示9、，方便业主出行和及时了解管理状况.2.3物业维护2.3.1、 物业维护服务适用于全体业主，特别针对长期不居住在小区的业主。根据物业的装修和使用情况，签定协议后，安排人员定期进行通风、清洁、设备、设施养护的专业物业维护服务，使长期无人居住的物业保持良好的、随时可以使用的状态。2.3.2、房屋健康服务建立房屋健康档案，跟踪管理业主私家物业和使用状况、建立私家物业的管理分类档案、居家设施设备的维修保养记录档案、定期进行房屋健康诊断和评估，提交健康管理报告，为业主提供私家屋宇安居管理服务。2.4悠闲假日2.4.1、亲子休闲活动如开辟亲子种植乐园，组织亲子游戏与运动。2.4.2、社团沙龙活动适用于全体业10、主，特别针对有高雅爱好的业主。举办各种音乐沙龙、钢琴沙龙、集邮沙龙等活动，将各种高雅活动的爱好者聚集起来，形成小区高雅脱俗的艺术生活氛围。2.4.3、 主题派对活动适用于全休业主。开展节日party等2.5健康生活2.5.1业主健康关注档案建立业主的个人健康档案、跟踪业主健康动态、组织业主心理及身体健康状况评估服务，定期组织体检及体质测定，根据业主身体健康状况适时提供健康预警、提供在饮食、起居、运动选择等方面的合理建议。2.5.2居家环境质量监测服务定期对小区公共区域、环境进行空气质量监测、检测空气温度、湿度、纯净度以及有害气体含量，保证业主高品质的生活质素。2.6无限生活顾客非常规生活服务需11、求均可通过我们的服务来实现,可以使业主享受到尊贵的服务.我们也可以通过提供类似超前服务来谋求提高顾客满意度。2.6.1、“爱心大使”服务协助业主进行慈善捐助活动，由管理处与各慈善机构联系接洽，代理捐助事宜，并组织以“感受贫困”为主题的家访活动，使业主获得事业之外的成就感，并籍此教育子女。2.6.2、“另类体验”服务组织业主旅行团，开展主题式旅行活动，如：境内外专线旅行、亲子旅行、蜜月旅行、游艇旅行、自驾车旅行等：组织业主参加另类探险、生存体验活动，如：登山、越野、潜海、极限挑战、生存体验等，以满足业主丰富阅历，品味百味人生的愿望。（四）管理目标及服务承诺1.目标定位:从入伙之日起就按照“全国优12、秀示范小区达标标准”进行管理，两年内达到区、市优秀示范小区称号。小区内无因物业管理责任造成的重大治安案件；业主对物业管理服务的满意率为96%；信息处理及时率为100%；设施设备完好率99%；房屋零修、急修及时率100%；投诉处理率100%。2.服务承诺:序号内容达到方式1通过ISO9002质量体系的认证培训员工对质量体系的认识，通过健全、规范内部管理制度来提高员工服务意识，顺利通过认证2成为国家级物业管理优秀示范小区以高于考评标准的要求来进行日常管理工作，3尽显尊贵的“三到”特色服务的实现，得到小区业主的认同加强员工培训，使管理模式和特色服务成为小区的亮点。4每季度公开一次的公开管理报告制度在13、公布一周内，管理处主任在会所公开接受业主的质询；5业主所有疑问、意见、建议及投诉要在十五分钟得到安排或答复；“首接负责制及时处理、限时报告”流程的落实,员工服务意识的提高,保证服务的及时性.6在物业法规规定期限内成立业主委员会积极宣传，现实面对，作好与业主沟通交流。（五）前期介入前期介入是完善阳光带.海滨城二期物业设计、保证工程质量、促进物业销售、确保物业接管和提高物业服务质量的重要环节。我们将秉承和运用招商物业前期介入的成功经验，为开发商、业主提供全方位的物业管理服务。一、 在我司新项目管理部领导和协助下成立阳光带.期前期介 入工作组为充分发挥前期介入的作用，招商物业专门成立了新项目管理部，14、指挥和参与前期介入的各项工作，协同管理处成立了阳光带.海滨城二期前期介入工作组，参与相关管理策划和方案编写工作，为阳光带.海滨城二期的销售和工程建设提供配合，尽快使管理人员熟悉小区物业环境和特点，便于顺利开展各项后期物业管理工作。二、 前期介入的内容1、 工程介入2、 安全介入3、 会所介入4、 样板房介入5、 营销服务介入6、 物业接管7、 制定阳光带.海滨城二期物业管理方案8、 了解楼盘知识三、 工程介入1、 由新项目部强、弱电工程师、土建工程师、阳光带.海滨城一期管理处工程技术人员组成工程组，参与工程设计、跟进，参加地产项目部的业务交流，每周一次的现场巡视，每月一次物业状况进展汇报。2、15、 工程施工阶段物业公司派出的工程前期介入人员进驻现场，熟悉小区规划建筑设计、管网设计、功能设计状况等；3、 在施工过程中，进驻人员对现场施工状况进行记录，特别对施工变动部分认真记录，以备日后维修工作，并结合物业管理实际，在工程施工中对部分不适应或不利于日后物业管理的设计或个别部位向发展商及时提供参考的修改意见；4、 新项目管理部与管理处每周一次现场巡视，召开分析会议，掌握工程基本情况；5、 进驻工程的工程人员，须每周参加地产召开的工程例会掌握情况，以便对未来物业管理策划方案进行不断的修正、完善；6、 进驻工程现场的管理处技术人员，重点跟踪电梯、供、配电、给排水、供气等设备的安装和管网布置，设备16、功能要进行全面掌握；7、 新项目管理部强、弱电工程师，跟踪智能化系统的安装、调试，并向安装单位技术人员学习基本技术，全面了解功能，以便日后的维修；8、 管理处园林绿化跟进人员，要经常到现场进行全面了解，对照招商物业新商品住宅区的绿化情况，提供合理化建议；四、 安全介入1、 招商物业根据阳光带.海滨城二期项目要求，派出精干 安保队伍进驻现场，维护施工现场的安全秩序；2、 保安人员严格控制非许可人员进入施工现场；3、 保安人员对施工现场、施工物品起到秩序维护作用；4、 保安人员对会所、样板房物品的秩序维护，5、 保安人员对许可参观人员的引导和车辆停放指挥6、 保安人员对施工车辆的管理7、 保安人员17、对小区施工人员的安全管理8、 保安人员对非施工时间的人员、车辆管理五、 配合地产营销开展形式都样的业主联谊活动1、 成立阳光带.海滨城二期社区联谊活动组，配合地产开展业主联谊活动做好策划、组织落实工作，同时借助活动的推广，加强楼盘的宣传，发掘潜在客户群2、 做好物业管理和会所服务介绍，增进业主对物业管理的理解和配合3、 做好与售楼人员的业务交流解决好售楼与物业管理的衔接工作4、 充当发展商与业主沟通的桥梁，积极主动地把业主在楼盘销售中对小区规划、设计的合理要求及时反馈发展商，充分做好协调沟通工作。六、 接管验收1、 进驻人员根据现场进度情况，每周向新项目管理部、管理处上报工程进度信息；2、 进18、驻人员根据物业管理的实际情况及业主需求向地产工程部提出合理化建议，诸如垃圾房、绿化用水、垃圾桶摆放、设备设施标识等，配合发展商解决；3、 在各项工程待交接时，进驻人员做好表格设计，对工程的各部分工作进行全面检查，向地产提交检查报告，待地产整改后，做好接管的各项准备工作；4、 入伙前的一个月，管理处招聘各岗位人员进行封闭式培训，根据要求，考核通过，确立上岗资格； 5、 入伙前一个月，管理处组织人员进行入伙培训，按管理处入伙办理程序、接管验收程序等逐项进行准备工作；6、 入伙前半个月与地产协商入伙具体事宜，严格按地产要求办理各种准备手续，并向地产递交入伙办理方案；7、 入伙前五天，管理处入伙资料、19、宣传资料准备就绪；8、 入伙前三天，管理处督促清洁、绿化外包单位进入现场，对小区进行全面清理；9、 新项目管理部协助物业管理处与地产签定前期物业管理合同；10、 根据项目要求编制住宅管理资料、业主公约、装修管理规定、物业管理手册等；11、 与地产协商设立管理处办公场地，配置管理办公用品。组建前期介入工作组七、前期介入工作流程工程介入物业宣传资料的整理、归档制度建立提交合理化建议物业进度统计现场跟踪、记录智能化介入功能设计管网设计工程规划保安介入会所管理协作营销组织开展工作拟定物业管理方案了解楼盘知识（六）管理处人员组织架构 招商物业充分发挥招商雄厚的技术资源优势和人才优势，在为阳光带.海滨城二20、期管理处管理人员的配置上，精心选拔经过多年物业管理行锻炼的青年管理中坚和技术中坚组成管理层，并高标准外聘一专多能的操作层人员，保证管理队伍的高素质和精干高效在管理队伍建设上，我们将采用规范管理和人性化管理相结合的方式，运用激励机制，充分调动全体员工工作积极性，结合奖勤罚懒手段，并实施末位淘汰制，保持队伍的高昂的生命力和竞争力，以确保管理目标得以实现管理架构：管理中心总经理 管理处主任安全管理部工程部一期管理处客服部环境监管安全管理售后服务部工程维修部财务客户服务监控中心会所商务 人员架构：管理中心总经理（1人）：总管一、二期的管理工作管理处主任（1人）：负责一、二期的具体事务客户服务部（21人21、）：监控室5人（管理员4人，智能化管理员1人） 会所商务8人（不包括样板房服务人员） 客户服务6人（前台接待2人，社区文化1人，资料管理1 人，仓管员兼后勤事务1人） 财务 2 人（会计1人，出纳1人）工程部（17人）:工程维修13人（维修主管1人，维修技工12人） 售后服务4人（售后主管1人，售后管理员3人）安全管理部（79人）：安全管理78人 环境监管 1人共计：119人（七）人员培训高素质人才是实现物业管理现代化的基本条件，招商物业本身雄厚的技术资源和丰富的人才资源使招商物业在人员配置上游游刃有余。即便如此，现代社会发展的特性要求我们一方面必须加强人才交流和引进，一方面必须时时刻刻进行员22、工培训，才能跟上时代步伐。招商物业将自身的员工培训作为创建管理处核心软件之重要工作来抓，形成一个自我培训、自我开发人才机制，通过持续提高员工素质、专业技能，以促进管理工作、服务工作、经营工作水平的不断提升。1、培训目标提高全体员工的基本素质和专业水平，适应本职岗位和新技术发展的需要，不断吸收和更新管理思想，适应现代化的发展，从而满足住宅小区管理和服务的最高要求。目标如下：1.1各业务、专业人员的持证上岗率 100%1.2中高级职称人员占管理人员比率 35%1.3大专以上学历占管理人员比率 70%1.4各类人员培训合格率 100%2、培训方式2.1组织保障设置兼职培训工作人员，建立管理处员工教育23、培训工作体系，准确识别培训要求，制定年度培训大纲，月度培训实施计划，编制内培教材，并组织落实。建立员工培训档案，规定考核办法，将员工的培训绩效与工资奖金、晋升、淘汰紧密挂钩，创造一种积极求知、努力向上、不进则汰的工作氛围。2.2方式：开展全员培训，分层次、分类别、分阶段实施，内培、外培、自学形式相结合。2.2.1按阶段划分：入职培训、上岗培训、在职培训；2.2.2按层次划分：主要管理层、一般管理层、专业技术作业层3、培训内容3.1按阶段划分3.1.1入职培训：A.管理处小区概况 B.管理处质量体系概况，管理处规章制度、质量方针、质量目标；C.物业管理基础知识及服务特性 D.安全教育、消防知识；24、E.员工守则、言行规范3.1.2上岗培训：A.本部门、本岗位职责 B.本岗位作业指导书； C.本岗位业务技能、应知应会培训。3.1.3在职培训：A.本岗位业务技能，技术提高学习； B.相关岗位业务概要，技能培训；C.了解相关法律法规。3.1.4 入伙培训：A、入伙流程；B、法律法规；C；相关知识等3.2按人员层次划分3.2.1主要管理层：A.物业管理理论学习； B.企业管理、城市社会学、房地产经济学等实务理论的学习： C.了解计算机等现代科学技术知识； D.物业管理条例、经济合同法等有关法律、法规的学习。3.2.2一般管理层：A.本岗位专业技术知识、专业职称培训；B.物业管理理论学习，上岗取证25、培训； C.相关法律法规知识； D.质量体系相关程序文件，作业指导书；3.2.3专业技术作业层：A.上岗取证培训；B.岗位业务、技术技能培训及岗位竞赛；C.质量体系相关程序文件，作业指导书学习； D.了解相关法律法规； 4、培训安排（计划）4.1接管过渡期的人员培训为使阳光带.海滨城二期管理处全体人员在接管过渡期中能迅速适应新的管理环境，消除调整期的各方面疑虑和不适，尽快进入状态，开展各项工作，接管前公司将组织强化性的集中上岗培训，具体计划如下：日期培训内容讲师/部门培训对象2004/5接管总动员、公司发展概况、质量方针、管理处组织架构及主要管理人员介绍行政部管理处全体人员2004/5阳光带.26、海滨城二期管理目标及模式培训部管理处全体人员2004/5公司及花园城市管理规章制度、岗位责任制人事行政部管理处全体人员2004/6阳光带.海滨城二期房屋、设备、设施及场地情况工程管理部管理处全体人员2004/6阳光带.海滨城二期接管工作知识管理处主任管理处全体人员2004/6阳光带.海滨城二期便民服务标准及作业程序家政服务中心管理处全体人员2004/6公用设施及设备维护标准及作业程序工程部维修工2004/7阳光带.海滨城二期治安保卫工作目标及作业程序安全管理部管理处安管员2004/7智能化系统基础知识智能化小组维修工、安管员2004/7清洁卫生、园林绿化标准及作业程序经营服务部保洁员绿化工2027、04/6ISO9002质量体系知识品质管理部管理处全体人员2004/5服务意识、职业道德、言行规范、公众形象、仪容仪表教育管理处主任管理处全体人员2004/6、7军事训练安全管理部安管员2004/8招商物业应急反应机制专题培训品质管理部维修工和安管员2004/8如何做好入伙工作拓展管理部管理处全体人员2004/8住户装修管理知识培训拓展管理部管理处全体人员4.2接管后人员培训接管后，随着管理处各项工作的顺利开展，员工培训应步入常规运作，管理处一方面积极参加公司和部门组织的培训，另一方面将根据员工的素质状况组织员工的常规性在岗培训。培训内容如下：日期培训内容主讲人/机构培训对象2004/9员工职28、业道德、服务意识教育培训企划培训部管理处全体员工2004/8文件记录与档案管理培训人事行政部管理处全体员工2004/9与住户沟通的技巧管理处管理处全体员工2004/9住户违章处理工程部全体员工2004/10社区文化活动管理拓展管理部管理人员2004/10投诉处理规定管理处管理人员2004/11创优考评标准培训管理处管理处全体员工2004/11ISO9002基础知识培训品质管理部全体员工2004/12法律知识讲座管理处全体员工2004/11消防训练、演习和急救常识培训管理处管理处全体员工全心管理，精心呵护- 55 -阳光带、海滨城二期入伙前强化培训计划序号培训目录培训内容培训要求培训教师参加人员29、培训时间培训课时备注1应知应会物业基本情况、物业管理基本常识等熟练掌握朱丽颖全体人员719-13:00-17:00pm4小时2住户手册1、 住宅使用说明书 2、 前期物业管理手册3、 业主公约4、 装修管理规定 5、 服务手册1、 掌握手册内容2、 了解相关运作3、 能熟练运用相关知识解答客户问题朱丽颖全体人员720-13:00pm-17:00p4小时3入伙资料培训1、 入伙流程2、 资料填写3、 资料分装4、 接待礼仪5、 相关收费1、 熟练掌握入伙流程2、 正确填写.分装资料3、 掌握所有收费依据、项目、流程4、 正确运用接待礼仪叶琼管理员、部分服务员721-13:00pm-17:00p430、小时4礼仪礼节培训1、 规范语言2、 规范行为3、 规范形象1、 工作中能熟练运用规范语言.规范行为2、 树立良好企业形象叶琼全体人员722-13:00pm-15:00pm2小时5服务技巧1、 物业管理服务的内容2、 提供物业管理服务过程中应注意事项3、 服务技巧在物业管理过程中的应用1、 了解物业管理内容2、 熟练运用服务技巧在物业管理过程中3、 掌握服务技巧要点4、 能运用服务技巧处理相关问题叶琼全体人员723-13:00pm-17:00p4小时6物业管理答疑培训1、 与物业管理有关的相关知识2、 与物业管理有关的法规、条例1、 能熟练运用相关知识解答客户问题2、 能熟练运用相关法规回答客31、户问题全体人员与1合并7物业基本情况培训1、 设施、设备运作2、 物业建筑、结构、水、电知识1、 熟练掌握设施、设备运作2、 了解物业建筑的相关知识沈延杰维修技工722-15:00pm-17:00p2小时8维修作业技能培训1、 维修操作流程2、 技能培训1、 了解设施、设备2、 掌握维修养护程序3、 技能在工作中得到熟练运用邹国平维修技工72627-13:00pm-17:00p8小时9物业管理法规条例1、 国家物业管理法规条例2、 深圳物业管理法规条例3、 与物业管理有关的法律条令4、 相关规定、标准等基本了解、部分熟悉、重点掌握王磊全体人员728-13:00pm-17:00p4小时10消防管32、理培训1、 消防设施简介2、 消防知识培训3、 技能操作培训1、 了解小区消防设施布局2、 熟悉消防相关知识3、 掌握消防设施技能操作沈延杰全体人员729-13:00pm-17:00p4小时11装修现场管理1、 装修基础知识2、 小区装修相关规定3、 装修监管知识4、 装修现场记录1、 掌握装修现场管理基础知识2、 掌握装修现场管理技能邹国平安管员、维修技工730-13:00pm-17:00p4小时12突发事件处理培训1、 流程2、 现场控制3、 处理过程中应注意事项1、 掌握突发事件处理流程2、 达到有效地处理突发事件之功效邹国平李文标杨勇奇全体人员82-13:00pm-17:00p4小时133、3安管员军体培训杨勇奇安管员根据人员到位情况随时进行14安管员上岗技能培训安管员15停车场管理培训安管员16人员车辆进出管理安管员同上17清洁、绿化标准培训1、 清洁标准2、 绿化标准3、 环境监管技巧1、 熟悉掌握标准2、 熟练掌握环境监管技巧充分运用杨勇奇管理员83-13:00pm-17:00p4小时18房屋验收1、 建筑知识2、 验收流程3、 验收应注意事项1、 掌握流程2、 掌握房屋验收技巧邹国平沈延杰参与验收人员84-13:00pm-15:00p2小时19图纸识别尚洪亮参与验收人员84-15:00pm-17:00p2小时20物业管理方案培训1、 公司理念2、 管理处经营与运作模式3、34、 操作流程基本了解、部分熟悉、重点掌握王磊85-13:00pm-17:00p4小时（八）安全管理1、安全管理的指导思想：（“四个三”原则 ）1.1三定：定人、定岗、定责。1.2三防：人防、技防、物防。1.3三机制：激励机制、竞争淘汰机制、监督机制。1.4三参与：员工参与、住户参与、辖区警和居委会参与。2、安全服务承诺2.1确保控制和减少各种事故的发案率，把治安、消防、车辆管理等重大案件的发案率压缩为零，为客户营造一个舒适、安全的居住、生活环境。2.2确保小区内全年责任治安案件发生率、违章刑事案件发生率、责任火灾事帮发生率为0。2.3消防设施完好率100%3、安全管理的实施方案3.1岗位设置3.35、1.1 定人：主管1人，班长3名，队员74名，共78名，分3班进行24小时值班。人员经过培训合格后方可上岗。3.1.2定岗：设固定岗，门岗、巡逻岗。3.1.3定责：各负其责，按岗位工作流程操作。3.2前期介入安全管理3.2.1 加强对施工人员的出入管理，实行办证、验证制度。3.2.2 加强小区货物出入管理，对出小区货物一律凭管理处有效放行条，经核实后方可放行。3.2.3 严格落实装修管理规定，坚决杜绝各类违章事件发生。比如：装修时间、装修配置灭火器等。3.2.4 加强小区施工人员的现场管理，坚决制止在小区闲逛等现象发生。3.2.5 加强小区车辆的管理，坚决杜绝车辆乱停放现象。4、哨位人员具体分36、布 楼栋大堂岗：9人 地面车辆、人员出入岗：2人 地下车辆出入岗：2人 大门出入岗：1人 人员出入侧门：1人 地面巡逻岗：4人 地下巡逻岗：3人 商铺外围岗：1人 机动岗位 ：1人5、智能化监控系统的管理5.1 人防：a、人人监控：结合“四个三”原则。b、重点监控：在各要道、岗亭，重点监控。c、全天候监控：监控值班人员分三班实行二十四小时治安值班，d、联合监控：家家户户安装防盗装置，一旦出现可疑人、物，自动报警。5.2 技防：智能化网络监控系统，即红外线监控、门磁报警联网、闭路电视监控。5.3 物防：防盗门、电子对讲等6安管体系三个机制6.1 激励机制：奖罚分明，鼓励见义勇为，塑造小区安全模范37、安管员，物质奖励与精神奖励并重。6.2 竞争淘汰机制：在保持安管队伍相对稳定的基础上，建立竞争淘汰考评机制，设末位淘汰，激励上进，创安全新品牌。6.3 监督机制：让住户参与监督，让住户给安管员工作评分，选出最佳、最满意的安管员。7、建立三参与的安全网络7.1 根据“互动式物业管理“的管理理念，与住户建立安全公约，全体住户参与安全管理群防群力，发生可疑情况时，监控中心即时指挥相关人员赶赴现场处理。7.2 管理处全体员工、业主“安全大使”，联合参与抓安全，一旦发现可疑人员、物品，立即报警，及时处理、控制。7.3 与辖区派出所、南山消防大队、通过电话线、各岗位配备的无线对讲机。现代化的通迅工具和设备38、，建立安全大网络联动机制，以阳光带.海滨城二期监控中心为指挥中枢，小区安管部为基础，以公司督察队组成为快速反应力量及时有效地控制各类事故案件的发生。8、制定科学的安防内部管理方式 8.1 科学全面，严格目标管理，一级抓一级，层层抓落实，严格的质量体系及岗位任制，建立健全各项规章管理制度。8.2 严格的考核、处罚、晋升、辞退制度，多样化激励队员的工作热情。8.3 及时细致的思想教育工作，团结向上热情饱满的工作，确保治安的正常，工作秩序不受到干扰和阻碍。8.4 严格进行培训考核，合格后方可上岗，实行24小时巡视、巡查。8.5 安管员巡逻时进行慢步楼层巡查，分时间段重点巡查小区，尤其是在住户上班期间39、。8.6 采取多看、多问、多查的方法，不放过任何一个可疑点。8.7 具体巡逻安排按安管员哨位进行合理的布岗。8.8加强安管员的法律教育，尤其是加强治安管理处罚条例的学习，增强其法制观念。8.9 时刻牢记“住户就是我们的衣食”的宗旨，树立“人人都是安管员、人人都是保洁员、人人都是管理员”的工作理念，使队员 有忧患意识，自觉按工作流程进行，干好本职工作。8.10 建立安官员“安全予案“制度9、安全管理的主要内容9.1治安管理9.1.1实行24小时安管员巡逻值勤，依据规章制度、岗位职责把责任层层落实，小区门卫对出入小区的外来人员实行询问、联系业主、验证登记，并由班长、安全主管负责监督管理，如有突发事40、件发生，小区内安管员2分钟内到达现场进行处理。9.1.2 小区内安装有以下治安防范系统A.防盗报警系统：小区内设闭路电视监控系统、对讲电话系统，如有报警情况发生，保安人员在2分钟内赶到现场，按规定采取处理措施并记录在值班情况记录本上，以备查阅。B.消防报警：由探测器输出信号，控制中心接受后，指挥快速巡逻队人员即时赶到现场处理事故，查实处理后方能复位。C.小区环境监视系统、红外线监控系统：小区安装全功能对射式感应器，以提供对小区出入口、周边停车场的保安措施，真正做到御贼于外，提高整个小区的安全性，由控制中心24小时监控。D.小区车辆管理系统车辆的出入及收费采用感应式IC卡自动管理系统，对小区住户41、可用IC月卡，对外来车辆可及临时IC卡，所有IC卡均读/写、显示、入场信息的采集、自动路闸的起落控制并保持与收费主机的及时通迅。9.2对小区内住户自行车、摩托车、汽车的管理方式9.2.1.对小区内住户的进行导向存放，集中看管，发专用停车场卡，车辆进入时发卡，出去时收回，丢失停车卡待情况查实后，户主出具证明方可放行出场。9.2.2.汽车进出小区时须在门卫停车检查、验证，确认无误后方可放行。安管员在一个月内必须记熟记车辆的车主和其它有关情况。9.2.3.对自行车、摩托车不收车位费，汽车收取车位使用费。9.3停车场管理三车管理是一项重要工作，安管员实行24小时停车管理工作，实行巡查、看护、登记记录，42、并由安管班长、安全主管监督管理，确保车辆安全。9.4消防管理9.4.1.强化安管员的消防意识，贯彻“预防为主，消防结合”的方针，加强消防宣传力度。9.4.2.坚持消防安全三不放过的原则，即：不查明事故原因不放过，不清除火险隐患不放过，不受教育不放过。9.4.3.管理处全体员工均属义务消防员，定期进行培训和演习，发现隐患及时处理并通知管理处，以确保小区消防安全。并定期维护和检修消防设施，以确保设备完好无损，正常运转。9.5火警的处理方案9.5.1、当发生火警时，采取有效措施自救，把火灾扑救在初期阶段，立即拨火警电话“119”，并报告有关单位的领导，报警要沉着、冷静，把发生火警的时间、地点路名等到43、详细报告清楚，避免讲错或讲不清，给救火带来不及时而造成损失9.5.2、切断火警现场的电源，找到附近的水源（消火栓）以便消防人员到达现场时可立即投入灭火。9.5.3、抢救火场物资，特别把贵重物资、器材、资料、易燃、易爆物品等与救火群众一起，尽快地转移到安全地带。9.5.4、协助消防人员维护好现场秩序，防止坏人趁打劫，对群众反映的火灾责任人或重点可疑对象，要报公安机关。 总之，我们有信心、有决心在实践工作中创造了“优质、安全、高效、有序”和“用户就是上帝，质量就是生命”的模式，以住户为中心，坚持一手抓安全及物业管理，一手抓精神文明建设，树立起深圳招商物业安管队伍的“文明之师、礼仪之师、威武之师”的44、良好形象。最终实现住户满意、社会满意、企业满意。（九）阳光带.海滨城二期售后服务方案售后服务在房地产市场的消费环节中，实质上是房地产综合开发的延续和完善，地产商要在市场中创立品牌，应该使开发的项目具备完美的规划设计，完善的售后服务，并力争使物业升值，要做到这一点，就要把售后服务作为物业管理的一项重要内容，代表发展商为业主（住户）提供及时、便利的售后服务，以提高自身楼盘的吸引力，树立发展商的品牌形象。为此，特制定以下阳光带.海滨城二期售后服务方案：1、 阳光带.海滨城二期售后服务工作流程：见附页1：阳光带.海滨城二期售后服务工作流程。2、编制工程保修范围和处理时限。2.1保修责任的认定：2.1.45、1经鉴定为设计原因引起之质量安全隐患及对住户正常使用之妨碍事件发生；2.1.2经鉴定为施工原因引起之质量隐患及对住户正常使用之妨碍事件发生；2.1.3其它按国家规定与住户约定的建设单位之质量责任。2.2保修责任的免除：2.2.1住户装修改管、打凿墙、板、柱、外墙、因装修管道堵塞等原因引起之房屋质量问题；2.2.2超出设计允许之不可抗力事件发生，如地震、火灾、台风、战争等引起的质量破坏；2.2.3超出设计允许之住户的不当使用（如超出楼板天面的设计荷载）2.3保修范围和处理时限：保修范围保修期限答复时间处理时间基础及主体结构70年60个工作日30180个工作日屋面防水、有防水要求的卫生间、房间和外46、墙面5年10个工作日30个工作日电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程2年5个工作日7个工作日墙面、顶棚抹灰层及面砖等饰面脱落1年5个工作日7个工作日地面空股开裂、大面积起砂、面砖松动1年5个工作日7个工作日门窗开启不灵、翘裂、五金配件损坏1年5个工作日7个工作日管道堵塞2个月3个工作日3个工作日安防设备6个月5个工作日10个工作日电气开关、漏电保护开关6个月5个工作日2个工作日3、阳光带.海滨城二期售后服务人员架构及岗位职责：3.1 阳光带.海滨城二期售后服务部设售后服务工作人员1人，负责阳光带.海滨城二期房屋的各类质量问题的处理、跟踪、回访，对阳光带.海滨城二期主任、新项目管理部售后主任47、负责，代表管理处工程部与地产客服中心、承建商进行各项工作业务的联络、对接，做好各项售后服务工作；根据售后服务要求完成阳光带.海滨城二期的各项售后服务工作。4、阳光带.海滨城二期售后服务运作制度为了给阳光带.海滨城二期的业主（住户）提供优质的售后服务，特制定以下运作制度：4.1服务工作人员不得无故离开岗位，办公室应保证上班时间有人接待到访的住户，下班时间有电话录音。4.2住户的任何咨询和投诉，售后服务工作人员必须礼貌接待。4.3首先接待住户投诉的人即为责任人，不得推委。4.4售后服务工作人员接到投诉后，应到现场了解情况，分析原因，并做好记录。4.5对有效投诉，应给住户一个处理问题的期限，并立即通48、知责任单位进行处理，处理过程由监理单位协助监督，售后服务工作人员应跟踪处理情况，处理结果由管理处和业主验收。4.6责任单位接到售后服务工作人员的通知后，应在24小时内到达现场。如责任单位不按规定时间处理保修问题，售后服务工作人员可另行安排施工单位处理，费用从责任单位保修金中扣除，售后服务工作人员应做好记录及办理有关手续。4.7对重大问题，售后服务工作人员应立即将情况上报，经管理处主任、新项目管理部审批后组织施工。4.8对无效投诉，售后服务工作人员要释清楚原因。4.9售后服务人员对各类房屋质量问题的处理结果应及时进行回访，并将所有资料存档。5、阳光带.海滨城二期售后服务人员岗位职责5.1 售后服49、务工作人员全面负责阳光带.海滨城二期售后服务工作的计划、组织、检查、监督，对招商地产、招商物业和业主直接负责，保证售后服务各项工作正常运作。5.2受管理处、工程部的统一安排进行工作。5.3组织做好业主回访工作。5.4做好售后服务部办公室的内务、资料整理存档工作。6、售后服务质量记录表：见附页2：售后服质量记录表。阳光带.海滨城二期售后服务工作流程1、业主亲自到管理处2、业主电话业主信息3、公司转来4、业主委员会转来5、地产公司转来6、房屋交接验收签认表 监控中心工程部1、 信息接受售后服务部2、 问题分类地产客户服务中心承建商履行保修义务，实施保修，售后服务部跟踪重大问题，向主管领导汇报。主管50、领导作出决定，售后服务部实施。向业主（住户）反馈处理结果售后服务工作人员对保修工程进行回访，填写意见资料整理、存档无效投诉反馈处理情况转发上报转发礼宾安管售后服质量记录表编号受理时间 投诉类别无效类咨询类保修类设计类营销类物业类其它客户姓名客户地址联系电话信息来源受理人员处理时间客户反应情况12345（不够可附页）调查情况及处理方案跟踪情况处理结果客户回访意 见满意 基本满意 不满意客户建议： 客户签名：（十）二次装修管理方案为了确保房屋结构安全、外观统一、美观、达到有关卫生、环保的要求和便于日后房屋修缮，根据阳光带.海滨城二期的房屋特点，推行建立 “房屋健康档案”的特色服务，为业主的美好家园51、提供更全面的管理，制定以下二次装修管理方案。1、 入伙前的装修准备阶段1.1装修宣传1.1.1将建设部住宅室内装修管理办法和深圳市家庭居室装修管理规定中有关家居装修的规定要求汇编成册，以及将阳光带.海滨城二期装修指南、阳光带.海滨城二期装修流程在办理入伙手续时发给每位业主，让业主了解家居装修规定及禁止进行的装修项目。1.1.2向业主推介阳光带.海滨城二期的特色服务房屋“健康”档案1.1.2.1房屋“健康”档案从第一次申请装修开始建立，以户为单位建档；1.1.2.2再次装修时必须重新申报，并将全部装修内容及监控记录存入房屋“健康”档案；1.1.2.3当业主变更时，仍保留原有房屋“健康”档案；1.52、1.2.4房屋“健康”档案在房屋使用有效期内长期保存。（3）阳光带.海滨城二期的装修监管实行“楼栋分管责任制”，责任到人，指定专人对各楼栋的装修工程实行全方位跟踪服务。2、装修培训2.1请装修专业人士为业主在装修设计、材料选用、工程施工管理及预算等多方面提供专业意见；并组织几家有合法资质、信誉良好的装修公司供业主选择；2.2管理处组织全体装修管理人员（包括维修技工和安管员），进行装修规范的学习，并结合小区的房屋结构特点，统一空调室外机的安装位置，窗花、不锈钢拉闸、防盗门的材料、规格、式样等(可根据业主需求的广范性结合市场的新产品开发提供几款式样供业主选择)，以及安全规范、卫生要求（主要是装修垃53、圾的管理）、电梯的使用等。 3、装修保护3.1为保护公共设施在装修户搬运材料必经的电梯入口，走道、货梯内铺设木制夹板，作临时性保护；3.2规划好各单元门前场地，指定临时材料堆放区和停车通道，既保证材料运送到，又保持通道畅通；3.3根据实际需要制作一批电梯运货专用小车，既可以有效防止装修垃圾掉进井道，又可以缩短电梯上下货的停梯时间。4、装修特设服务 为现场安全及长远着想，入伙时每户配备二个灭火器，既保证装修施工消防安全，又作家庭防火之用。5、入伙后的装修实施阶段：5.1装修申请手续办理基本流程图如下：进行保护措施办理施工人员出入证出入证开工前水电再验收工程部审批递交申请表及相关资料 不批准 装修54、开工5.1.1“申请表”为“装修申请表”；5.1.2相关资料包括：5.1.2.1广东省或深圳市、广州市等签发的建筑装饰企业营业执照复印件（加盖公司印章）；5.1.2.2广东省或深圳市、广州市等签发的建筑装饰企业资质证书复印件（加盖公司章）。如果业主所聘请的装修队无装修资质证书，应由业主本人填写阳光带.海滨城二期住宅装修业主担保书；5.1.2.3装修公司负责人身份证复印件（审阅时可要求其出示原件）；5.1.2.4装修公司负责人的法人代表授权委托书原件（由装修公司签发）；5.1.2.5工程图纸（室内平面图、天花平面图、改动部分的水、电气管线图均为1：100）； 5.1.2.6工程预算价格及装修税务55、登记表； 5.1.2.7施工区域防火责任书。5.2、装修的实施和监控5.2.1工程主管负责对装修公司和装修人员的资质、资格进行严格审核把关；5.2.2工程主管对装修方案、图纸进行全面审核，根据业主提供的装修资料及现场了解的情况，在接到申请后的二个工作日内提出意见，对不符合阳光带.海滨城二期装修管理规定及其他相关法律、法规的申请项目，将不合要求的原因在申请审批表上注明并签字后交业主，要求业主修改施工设计图，另行申请；5.2.3装修时间规定：7：0012：00，14：0019：00；5.2.4装修施工实行凭证进出，制止野蛮、不文明的行为；5.2.5维修技工（楼栋分管责任人）和安管员负责对装修过程进56、行严格的巡查和管理，实行楼栋分管责任人（维修技工）与安管员交叉管理的方式，保证每周装修户的现场维修工至少检查记录2次，安管员巡视至少记录3次，将巡查中发现的装修存在问题和应注意事项向装修负责人提出，并将巡查结果记录于装修巡查记录表；5.2.6工程主管、班长定期或不定期对小区的装修户进行抽查或、全面检查，对超出审批范围的装修项目及时予以纠正、整改，对违章装修项目不配合管理处进行整改的，由管理处填发违反装修规定整改通知书；5.2.7在监控过程中，发现下列情况，应要求业主和施工单位立即改正：5.2.7.1未按规定张贴装修申请表；5.2.7.2未按规定的施工时间施工；5.2.7.3超出申报范围内的装修57、项目；5.2.7.4违反阳光带.海滨城二期装修管理规定及其他相关法律、法规的装修项目。5.2.8对装修违章，管理处将根据情节轻重对责任人作出如下处理：5.2.8.1责成限期修复、纠正；5.2.8.2采取有效的方式责令停工，赔偿（公共管理利益）经济损失；5.2.8.3对装修违章情节特别严重的，取消装修队在小区的装修资格，并将循法律途径追究当事人的责任；5.2.8.4对违章装修内容、整改情况、处理结果全部如实录入房屋健康档案；5.2.9装修管理同安全管理紧密配合，由安管员协助对装修工实行统一管理（包括治安、消防等）。5.2.10业主就装修事项提出请求协助或帮助时，管理处应予积极考虑，充分了解业主提58、出的请求，并给予协助处理。5.2.11定期对小区的装修工和保姆进行消防安全知识培训和小区内文明行为规范教育，减少不安全隐患，确保文明装修。5.3、装修验收：装修验收采取以下两个阶段，以减少因隐蔽工程质量而引起日后的管理不便。5.3.1基层和隐蔽工程验收：装修公司应该对基层和隐蔽工程，请管理处工程维修人员进行阶段验收，经验及合格后，方可进行隐蔽处理（特别是改动、移位项目），并由验收人将验收结果记录在装修巡查记录表上；5.3.2面层和竣工验收：由工程部派员对所有装修项目均已完工的房屋进行验收，重点对外立面的状况（包括卫生、排烟管的安装、空调的安装、窗花、不锈钢拉闸门、防盗门等）进行全面验收；5.359、.3对验收不合格的装修要求业主及时责成装修公司进行整改，整改完工后再进行验收，直至验收合格；5.3.4经验收合格，可在验收合格后10日内到管理处退还装修保证金。5.4、将装修的相关资料和记录汇总并存入房屋健康档案。将装修的相关资料和巡查记录汇总并存入房屋健康档案，以便日后对房屋进行养护和管理。6.装修验收后的便利服务业主搬迁时管理处将尽可能提供帮助和便利服务（如电梯的限时运货在对住户影响不大的情况下，可以在住户搬迁时适当放宽时限。）7、 管理责任：对二次装修发生的违章装修的责任作如下划分：7.1楼栋分管责任人是第一责任人，要负责对分管楼栋的装修行为进行全方位的管理，一旦出现违章装修，第一责任人60、首先要介入违章装修的处理工作，并跟踪到处理结束；7.2工程班长/主管要协助第一责任人做好违章装修处理的协调工作；7.3安管员对违章装修行为负有监视和制止的责任。阳光带.海滨城二期装修流程一、接待客户中心接待业主申请装修装修企业：填纳税表，到 个体装修队:填纳税表,交3000元税地税局确认盖章 押金,填写住宅装修业主担保书业主、装修队填写装修申请表二、申报不符合、 查验税单、 查获验施工队营业执照或资质书，或住宅装修业主担保书、 查验装修施工图纸，审核装修申请方案、 签署装修方案审批意见三、审批、 业主交纳：元、 施工队交纳：元四、交款整改装修完毕工程验收七、验收六、开工申请办理完毕，按规定许可61、施工时间，进行水电再验收后，佩带临时出入证进场施工、 施工人员带身份证：照片张，到派出所办理临时户口（暂住证或常住身份证者除外）、 在客户中心办理临时出入证（交照片张、身份证复印件张；工本费5元证人）五、办证不合格结算完报税手续，退回装修押金（验收合格3日内）。八、退款阳光带.海滨城二期装修指南装修申办、填写装修申请表、交纳装修税金及押金、提交装修资质证书图纸、办理出入证天花、地板装修改造文明施工安全施工装修开工认真验房、安装在预留空调架上、安装牢固，以防不测、没有预留空调架，则统一在管理处指定位置、冷水管装在预留水管内、材料选用不锈钢架及螺栓空调安装、 厨房、卫生间天花不能用吊顶封死，要预留62、检修口、 地面拒绝铺大理石（但进门处允许铺）、 注意环保装修，有利健康1、 气：燃气须请燃气公司进行改造 、智能线改造需请专业人士2、 电：电线须由持证电工按规定改造 、阳台不能封闭，不装防盗网3、 水：注意防水处理，避免渗漏 、加砌隔墙用轻质材料（建议厨、卫在装修时再做一次防水）、不得把生活污水接雨水管、包窗，改墙：注意产要损坏原有防水处理、 墙，用小锤、先锯后砸、关门施工,减少噪声以免影响他人、 凸窗，用小锤轻敲 5、按时施工，争做文明市民、 改楼梯，先锯后砸6、楼板或管道发生渗漏,上下楼应积极配合、现场配备个灭火器、切勿高空抛物、施工现场动火要到期管理处申请、高空作业注意人身安全、施工现63、场禁止吸烟、防盗门安装不阻碍消防通道、 佩带临时出入证进场、 将装修申请表及装修巡查表贴于进户门背面、冷热水管试压、检查冷热水管是否连通、地漏通水试验、厨房及卫生间防水实验花园装修材料搬运垃圾处理、 袋装搬运、 定点，定时摆放、 集中清运、 注意不要碰坏公共设施和墙体、 使用电梯，杜绝超载和碰撞、 天台花园：（）不得进行封闭、加建围栏、盖顶或搭建房屋（）花架高度不超过.米，离女儿墙厘米（）绿化覆土不超过厘米（）排水要做好过滤处理、 一楼花园：（）注意地下管线，不得乱挖乱建（）不要在电缆及燃气管道上方建鱼池或喷泉（）绿化不少于（十一） 综合配套服务1、常规服务服务项目一览表序号服务类别服务项目收64、费标准一、24小时热线服务1 维修预约2 有偿服务查询3 其它便民服务查询4 火车站到站查询5 飞机航班查询无偿服务二、常规服务1. 代购火车票、船票、飞机票等2. 代订送报刊杂志3. 送、取干洗衣服4. 代寄、代领邮件5. 代预订酒店客房6. 代调试电视节目7. 代联系出租车8. 代联系旅游团9. 医疗保健健康义诊10. 代预订会所娱乐场地11. 代办有线电视台开通12. 代办煤气开户13. 代办银行开户14. 代办电话开户15. 传真16. 复印17. 中、英文打字114项服务免费10元/份A4 0.5元/张 B4 1.0元/张100字：50元三、维修服务1. 安装空调2. 空调加雪种3.65、 空调修理4. 家具维修5. 家电维修6. 安装玻璃7. 安装排风扇8. 安装抽油烟机9. 安装灯具、门铃10. 室内线路检查更换11. 更换上下水管12. 安装家用电器13. 安装热水器（电热水器）14. 安装热水器（燃气热水器）15. 修理更换开关、插座16. 修理、更换水阀17. 修理、更换各类软管18. 修理、更换洗手盆下水管350元/台1匹150元/台面议面议面议20元/件（人工）30元/次（人工）50100元/次（人工）1050元/次（人工）面议面议面议3050元/台（人工）50元/台（人工）10元/次（人工）3050元/次（人工）10元/次（人工）30元/次（人工）三、维修服务166、9. 修理铝合金窗20. 修理、更换木门21. 修理、更换水龙头22. 修理信箱锁23. 修理马桶配件24. 疏通下水道（主管）25. 疏通下水道（支管）26. 疏通马桶20元/次（人工）面议10元/次（人工）20元/把（人工）30元/次（人工）80元/次（人工）30元/次（人工）50元/次（人工）四、家居保洁1. 室内清洁（第一次）2. 室内保洁（包月）3. 地毯清洁4. 地毯洗尘5. 抽油烟机清洁6. 排气扇清洁7. 空调机隔尘网清洁150M2200M2 300元/套90M2100M2 250元/套90M2以下 200元/套面议4元/M23元/M230元/台20元/台10元/台五、洗烫服务67、1. 水洗衬衣、裤子2. 水洗床单3. 水洗恤衫4. 布外套5. 西裤6. 牛仔裤7. 夹棉外套8. 运动外套9. 连衣裙10. 床罩11. 枕套12. 床笠13. 被套14. 毛巾被15. 窗帘3元/件5元/件5元/件6元/件10元/件7元/件7元/件12元/件10元/件10元/件15元/件2元/件5元/件8元/件8元/件3元/件六、特约服务照顾病人5元/小时10元/小时（大小便能自理）20元/小时30元/小时（生活不能自理及病危者，包吃包住）600元/月90元/月（生活不能自理及病危者，包吃包住）照顾孕产妇10元/小时400元/月（包吃包住，含做卫生）照顾老人600元/月（含老人卫生、包一68、餐）600元/月800元/月（包吃包住）六特约服务照顾小孩10元/次（13岁）5元/次（4岁以上）200元/月，每天2小时不含周六、日（4岁以上）500元/月，每天34小时不含周六、日（13岁）接送小孩200300元/月，每天34次220300元/月，每天2次包一餐270370元/月，每天34次包一餐七、餐饮服务1. 电话工作餐订送2. 健康食谱免费免费八、中介服务1. 受业主委托出租房屋2. 受业主委托出售房屋1个月的租金售市价的1.5（双方各.75）九、搬运服务1. 搬家2. 清运装修垃圾3. 搬运大件物品面议130元/车50元/件（体积1立方米以下）十、装修服务1. 室内墙面翻新2. 室69、内装修3. 水管改装4. 供电线路改造5. 修补木地板6. 室内天花补漏10元/平方米（人工）面议面议面议面议面议十一、家居园林1. 家居园林设计及施工2. 小树种植3. 室内花卉配置4. 绿化植物代养护5. 代种植台湾草6. 私人庭园全年养护面议1米以下植物10元/棵面议1米以下植物11元/棵4元/平方米面议十二、消杀服务灭白蚁80M290M2 300元100M2150M2 300元十三、医疗服务1. 急重症病绿色通道2. 医疗健康档案2、特色服务2.1建立“全天候”工作时间制度为保证小区居民办事方便，管理处客户服务中心建立非常规工作时间制度，确保星期一至星期日均有工作人员，接待业主，及时处70、理问题。2.2在监控中心设立24小时服务热线：全天候机室24小时接受居民诉求，并及时给业主以满意答复。2.3建立社区的互助机制：组织小区离退休人员、下岗人员有偿承担部分工作。2.4建立社区客户服务机制：为保证业主的诉求能得到及时、准确的解决，专职设立一位客户助理，一对一的跟踪每位客户的要求，踏踏实实地落实解决问题，使业主感到尊贵服务。2.5建立“三专化”超值服务体系制度：为业主提供“三专化”服务，即专业的家政服务、专业的家电维修服务、专业的租赁管理服务。2.6建立“四档”管理制度：即建立“小区楼宇管理档案”、“家庭成员健康档案”“家庭房屋健康档案”“小区宠物健康档案”。 （十二）社区文化活动社71、区文化建设是精神文明的载体，良好的社区文化建设也是精神文明建设的目标，我们招商物业将利用自身优势，在阳光带.海滨城二期内组织广大居民，从社区的共同利益出发，有计划有意识引导业主共同参与，强化居民的环境意识和公民意识，共建美好家园。1、社区文化社区文化作为文化的重要组成部分，其主要的服务对象是社区居民。社区是由多个家庭形成的组团，是一个小型社会，相对整个社会而言，又较为单纯。社区文化的开展，不可能以盈利为目的，而应该在弘扬社会主旋律的同时，以亲和为重点，积极为社区广大居民创造温馨祥和安宁的居家氛围。2、社区文化实施机制2.1设立专门机构，专职负责管理处设立社区事务干事，专职负责小区社区文化的策划72、组织开展工作。2.2创立社区节日在国家法定节假日之外，选择对于阳光带.海滨城二期具有特殊意义的日子自设节日，并通过各种文化活动进行纪念。2.3社区人才网充分挖掘自身优势，利用业主档案，建立社区人才互帮互助、互动互联的区内自给系统。设立网络专职人员负责社区网上客户的沟通、交流。3、社区文化活动主题开展3.1新生活的开始-入住社区文化活动：通过迎接业主活动，给业主留下良好的第一印象，增强住户的主人翁意识，帮助其迅速融入花园城小区的文化环境。3.2开办社区学校，开设各类讲座：3.2.1结合智能化、电脑、家电常识等开设讲座，加强小区智能化设备使用示范和宣传，保证居民日常生活与智能化设施完善配合；3.73、2.2定期邀请专家学者在社区学校举办中老年健康保健讲座咨询、少儿寒暑假音体美兴趣讲座。3.2.3联系图书馆、书城，周未举办送书进社区活动，专门为儿童开设科普活动项目。3.3新文明的共建：3.3.1深入贯彻深圳“七不”社会公德大行动，提高小区居民的公民意识；3.3.2成立社区合唱团，参与社区演出活动，同时参加市区举办的各类文艺活动，强化对外文化交流；3.4新文化的交流；3.4.1每年几次与知名公司、企业、文艺团体联手，结合其公司促销，举办活动。3.4.2每年国家法定节日及中国传统佳节，定期举办社区活动。3.4.3与花园城一期形成良好的资源共享，借鉴成熟的社区文化模式共同开展社区文化活动。（十三）74、阳光带.海滨城二期物业管理费测算阳光带.海滨城二期收支平衡表 项 目第一年备注收 入：180.95管理费122.04商铺管理费15.21停车费31.70会所收入其他收入12.00支 出：工资26.28职工福利费2.1保险费3.4劳保费4.46职工教育、培训费0.88折旧费2.46低值易耗品1物料消耗7.95水电费60印刷费2.25维修保养3.12税金9.4清洁费25.8绿化费6保安费74.52通讯费1.74散工工资17.04差旅交通费0.06工会经费2.36业务招待费0社区活动费2办公用品0.5广告、标识费1.5管理费佣金25.6其他0.8小计281.7收支结余-100.77附：阳光带.海滨城75、二期收支明细一、拟定管理费标准1、高层（36,323.5平方米） 拟定管理费标准2.8元/平方米月;2、商铺 （3000平方米） 拟定管理费标准6.5元/平方米月。3、车位156个（地下196个、地面60个）底下车位收费标准为250元/位月；地面车位收费标准为110元/位月二、经营收入预算1、住宅管理费收入根据市住宅局物业管理文件规定，空置房屋的管理费按收费标准第一年支付50%，第二年支付75%，第三年以后按100%，由发展商招商地产支付。1）、按100%入伙率计住宅管理费收入：即：住宅面积收费标准（取平均面积计算） 小高层 36323.5平方米2.8元/平方米月12月/年=122.047 商76、铺 3000平方米6.5元/平方米月12月/年=23.4 小计：145.4472）、预测住宅管理费收入年份入伙率（%）空置率（%）管理费空置费合计备注第一年7030%85.4336.61122.04取平均值计算第二年8020%97.6424.41第三年955%115.956.10合计299.022、商铺管理费收入商铺面积为3000平方米收费标准为6.5元/平方米。商铺收入=30006.512月=23.4元年份出租率（%）空置率（%）管理费空置费合计第一年30%70%7.028.1915.21第二年50%50%11.78.77520.475第三年80%20%18.724.6823.4合计37.477、435.159.0853、停车场收入1）、停车场车位及收费标准 阳光带.海滨城二期停车位256个(地下车位196个、地面车位60个) 地下车位收费标准为250元/位月、地面车位收费标准为110元/位月 停车费收入为：196个250元12月+60个110元12月=79.3万元单位：元/年年份使用率空置率停车费第一年40%60%31.7第二年50%50%39.6第三年80%20%63.4合计134.74、杂项收入：包括场地收入、装修垃圾清运费、会所收入等，预计收入第一年12万元；第二年7万元；第三年2万5、预测经营收入年份住宅管理费商铺管理费停车场杂项合计第一年85.4315.2131.7121478、4.34第二年97.6420.77539.67165.015第三年115.9523.463.42204.75合计299.0270.2134.721514.105二、支出明细（一）营业成本1、员工成本序号人员编制计算依据年支出（万元/年）1主任1人6000*1*127.22主管1人3200*123.843文员1人、收款员1人（2500+3200）*126.844管理员2000*124.85班长1800*3*126.486安管员、中控室人员4人（1500*33+1800*4）*1268.047维修班长1人、维修技工3人（2300*3+2800）*1211.648服务员1500*3*125.49售后79、服务人员1人3000*123.6小计1-9117.842、行政办公费序号项目计算依据年支出(万元/年)1通讯费800*120.962电话费650*120.783交通费50*120.064培训费0.85人员培训、办证费100*80.086公共管理制度手册50*4502.257服装费1）安管员800*332.6482）其他人员（1000*14+600*4）+18001.829办公设备1)固定资产6.83102）开办文具3.511书报费15000.15小计1-1119.873、安保费用序号项目计算依据年支出(万元/年)1通讯器材（对讲机）202.252停车场费用（标识）50*1960.983消防专用80、器材5*10000.54防毒面具8*2000.16小计1-43.894、清洁绿化费序号项目计算依据年支出(万元/年)清洁费20000*1224消杀费1500*121.8绿化费5000*126化粪池清理费0.2垃圾清运费3000*123.6小计35.65、维护保养费序号项目计算依据年支出(万元/年)1维修工具300*40.122电梯保养费14*500*12+10000年检9.4（首年1万）3电梯保险维护费10000/年+1800*123.164房屋维护15元/户*450户*128.1（首年0万）5电气维护（含智能系统）30元/月*450户*1216.2（首年0万）6给排水维护（含消防水）0.8（81、首年0万）7日常维修材料1000元/月*121.2小计38.986、公共水电费序号项目计算依据年支出(万元/年)1公共电费40000*12482公共水费10000*1212小计1-2607、社区文化费用序号项目计算依据年支出(万元/年)1社区活动费2小计128、开办费项目数量金额（元）办公桌椅11套0.88复印机1台2打印机2台0.4空调机3台+1(柜式)1传真机1台0.2档案柜3个0.3保险柜1个0.1照相机1台0.3电话6部0.9电视机2台0.6音响1套0.4安全装备1批2对讲机20部2.25停车场标识50*1960.98小计12.31开办费按5年摊销:12.31/5=2.46万元/年9、不可预见费以上各项之和*5%(361.348*5%=18.067万元)10、合计:356.211万元