1、泉福汇招商运营及物业管理方案 By 珠海大都市投资策划有限公司 目录 Contents 一、商业总体运作思路 操盘思路 操盘流程 全程策划服务 二、商业招商策略 区域商业市场调研 珠海商业发展趋势 珠海市重点商业项目分析 商业主题定位建议 商业业态规划建议 社区商业业态组合 招商运营阶段性工作内容 项目团队组建操作模式 一、商业总体运作思路 操盘思路 操盘流程 全程策划服务 1、商业操盘思路 市场调研 消费调查 建筑形态 商户调查 业态调查 市场定位 商业规划 商业管理 招商代理 竞争调查 投资调查 价格调查 功能定位 规模定位 业态定位 文化定位 客层定位 竞争定位 交通动线 商业布局 铺位2、分割 招商定位 招商策略 招商计划 招商推广 价格设计 销售策略 营销控制 营销管理 运营管理 商业管理 客户管理 开业策划 品牌组合 附属设施 主题定位 商业项目各阶段常规操盘思路，从前期市场调研、客户定位到后期营运管理体系化服务 节点活动 2、商业操盘思路细化 城市背景 商圈研究 消费群体 地块条件 前期市场研究 经济 产业 人口 消费 目标 特点 习惯 能力 交通 可视 可达 指标 定位 分布 特点 关系 地位 定 规模定位 市场定位 商圈定位 主题定位 业态定位 租金定位 商户访谈 商业规划 平面布局 动线结构 商铺分割 景观绿化 工程条件 水平动线 竖向交通 入口安排 停车场 下客区3、 卸货区 功能配比 主力店洽谈 阶段成果 深入研究项目所在区域背景及发 展状况以及潜在消费需求,为项目定位确定科学合理的依据.求及意向,以确保定位的准确以及 未来招商的可实现性 通过合理的商业规划,确保商家进 驻的可实现性以及后期运营中可能出现相关问题的提前解决 开始进行主力店的洽商,确定主力店租赁意向.步骤 营销推广 招商实施 运营管理 运营管理费用测算 商场管理 行销管理 财务管理 营业管理 物业管理 市场研究 定位 租金/租期/物业协议/租赁合同 3、本案操盘思路 筹建前期开发设计 设计、施工前期 经营期 市场调查 市场定位 商品结构 经营试算 主力店 洽谈 商品结构 经营试算 主力店 4、意向 招商 经营试算 主力店 签约 招商签约/调铺/补铺签约 商业 功能 规划 租售 策略 设计 商业 管理 策划 租售 执行 顾问 投资策略 风险评估 成本 概算 投资计划 融资计划 成本预算 募集 融资 成本 监控 竣 工 验 收 营业准备 市场推广 培训 开 幕 营 业 市 场 推 广 商业管理 方案 设计 论证 招商 销售 顾问 2 3 前期策划顾问服务 招商实施服务 试营运期商业管理服务 1、市场研究报告 2、项目定位报告 1、根据市调和定位两个方案着手设计（商业规划方案、招商策划方案）/着手市场定位方案和招商策划方案的落地/策划本项目在商界的推广传播/策划本项目促进出租；2、招商代5、理：招商方案落地后，进行定向商铺招租、招商团队组建、现场招商管理、合同谈判、装修协助、前期运营管理协助；通过指导、甲方自组或合组商业运营管理团队对本项目的进行商业运营管理。商业管理服务前期成果是商业项目商业管理方案，中期核心成果是商业项目商业管理制度与管理流程和商业经营绩效，后期成果是本项目赢利能力和赢利水平。1 4、招商策划服务 二、商业招商策略 区域商业市场调研 商业主题定位建议 商业业态规划建议 招商阶段性工作内容 项目团队组建操作模式 把握市场商业趋势、了解商业现状与规划 挖掘市场空白及项目发展定位之依据 区域商业市场调研：珠海商业发展趋势 NO.1 拱北商圈 吉大商圈 新香洲商圈 前6、山商圈 南屏商圈 老香洲 商圈 1 茂业百货 2 丹田城市广场 3 通大百货 4 百汇城 5 朝阳市场 6 尚都时尚百货 7 百分百购物中心 8 珠海百货广场 9 扬名广场 10 扬名广场二期 吉大商圈 11 九百地下商场 12 国贸购物广场 13 潮响国贸城 14 免税商场 新香洲 商圈 15 旺角百货 16 华润万家 17 仁恒星园 18 富华广场 珠海商业空间格局：拱北、吉大、新香洲、老香洲、前山、南屏商圈呈环状分布 拱北 商圈 19 米兰百货广场 20 迎宾百货广场 21 莲花路步行街 22 口岸购物广场 23 Mo mall 24 国际大厦商业广场 前山 商圈 25 明珠商业广场 27、6 诚丰广场 27 港澳商业城 28 汇星购物广场 29 世邦家居广场 南屏 商圈 30 华发新天地 31 华发新城商业街 32 华发商都 33 天朗海峰商业街 34 南屏商业街 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 老香洲商圈 11 12 13 14 15 16 17 18 19 21 20 22 23 20 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 本案位于老香洲商圈内，竞争对象为商圈内其他百货公司，茂业百货及扬名广场二期为主要竞争对手。1、珠海商业空间格局 商圈名称 商圈级别 辐射范围 档次 拱北商圈 市级商圈 珠海、澳门、游客 中档大众化、中档偏低 吉大商圈8、 市级商圈 珠海 中高档、高档 老香洲商圈 区域级商圈 老香洲 中档大众化 新香洲商圈 区域级商圈 新香洲 中档大众化、中低档 前山商圈 区域级商圈 前山 中档大众化 南屏商圈 新兴区域级商圈 珠海六大商圈在商圈级别、辐射范围与档次上存在明显的差异与区分 1、珠海商业空间格局 本案位于老香洲，周边老旧小区居多，消费水平大多为中档大众化，消费群体多以本地老珠海居民为主 珠海商业消费客群主要划分为珠海本地客、澳门客与游客三类，而珠海本地客又可分为中高档、年轻时尚与区域型三类消费群体。由于珠海各商圈的市场定位、辐射范围与档次不同，上述五类消费客群在珠海消费呈现明显区域分布差异。本案消费群体主要以区域9、型就近消费客群为主。主要客群类型 主要消费场所及特征 珠海本地客群 中高端消费客群 主要在吉大商圈消费，并且有较高的消费力 年轻时尚消费客群 主要在拱北的口岸广场、珠海百货以及免税商场一楼等较年轻时尚的场所消费，年龄以18-35岁为主，对潮流触觉敏锐，消费频率较高 区域型就近消费客群 以就近消费为原则，以老香洲与新香洲为代表 澳门客群 主要集中在拱北口岸附近一带消费，更偏重于餐饮与休闲娱乐消费 游客 相对集中在拱北口岸一带 1、珠海商业空间格局 珠海商业消费群体划分及特征 沿街 商铺 商业 街区 传统百货 综合 百货 专业市场 购物中心 生活体验中心 选址：居民区内或传统商业区内 客群：相对固10、定的居民 体量：单体面积一般在100-200平米内 结构：以餐饮，便利店，休闲和生活服务配套为主 选址：市，区级商业中心、历史形成的商业集聚地 客群：追求时尚的流动性顾客 体量：营业面积1-5万平米 结构：门类齐全，以服饰鞋包家用品为主 选址：市，区级商业中心及大型居住区内 客群：有目的的选购某类商品的流动顾客 体量：视商品特点而定 结构：以销售某类商品为主，专业性强，品种丰富 选址：市，区级商业中心、历史形成的商业集聚地 客群：追求时尚的流动性顾客 体量：营业面积3-8万平米 结构：加入超市和餐饮业态 选址：距离商业中心较远的城郊边界地带 客群：特点商品的目的型消费群体 体量：营业面积1-511、万平米 结构：门类齐全，以服饰鞋包家用品为主 选址：高端商务区、市级商业中心，高档住宅区。客群：相对富裕时尚高消费群体 体量：建面4-10万平米 结构：含百货超市零售，强调娱乐，餐饮，服务于一体 选址：市区级商业中心 客群：商圈半径为5-20公里 客户 体量：建面5-20万平米 结构：综合百货，大型超市和各类零售及餐饮娱乐服务 珠海现有商业市场的空白点 商业发展路径模式：从综合购物中心向一体化生活体验中心发展 1、珠海商业空间格局 项目名称 香洲百货 茂业百货 扬名广场 珠海免税商城 口岸商业广场 世邦家居市场 项目位置 凤凰路 紫荆路301号 凤凰南路 吉大景山路 迎宾大道最南端 香洲三台石12、路 运营时间 19842011年重开 2001年 2002年 1988年 1999年12月 2009年 商业面积 5000平米 2万平米 3.3万平米 6万平米 12万平米 8万平米 主要客群 本地低档消费群 本地中档消费群 本地中档消费群 中高端消费群体 以过境游客为主 本地及周边中高端目的消费客群 业态楼层分布 地下2层 服饰，珠宝饰品 地下1层 鞋包，服饰，餐饮 瓷砖，地板，门窗 1层 服装，饰品，鞋类 鞋类，化妆珠宝饰品 百货（珠宝饰品，服装）餐饮，休闲装，饰品 沙发，电器，灯具 2层 服装 女装，餐饮（KFC）吉之岛，餐饮（麦当劳）化妆品，餐饮，超市 布艺，衣柜，家具 3层 服饰 女13、装，皮具，美容 吉之岛，餐饮 服饰，皮具，鞋包 床，墙纸，地毯 4层 男装，运动休闲装 吉之岛 好百年家居广场 各类材质家具 5层 儿童服饰，运动服饰 家具城，健身 好百年家居广场 各类风格家具 6层 办公区 家具城 健身，美容，儿童摄影 羽毛球活动中心 7层 旅行社，酒店 商业 模式 传统 百货 配餐饮的百货 配超市的百货 配家具城，超市及餐饮的百货 地下特色商业广场 专业家居市场 珠海主要零售商业布局模式：零售型商业多以超市为主力店，配套餐饮以拉动商业人流量 1、珠海商业空间格局 阶段四 阶段三 阶段二 阶段一 零散街铺及小型超市阶段，特点是分散、各行各业混杂，以满足居民日常需求为主 逐步14、向行业集中转变，成行成市，有一定规模效应。逐步形成了有一定规模的商业街区或大型超市及百货单独门店 集购物、娱乐休闲、餐饮等功能于一体的一站式购物中心 零散街铺 如拱北莲花路步行街等 如拱北口岸广场、华润万家、吉大免税、茂业百货、家乐福等 目前，珠海正处于此过渡阶段 2、珠海商业发展阶段 珠海整体商业发展阶段研判 目前珠海正处于阶段三及阶段四之间的过渡阶段，一站式购物中心发展无法规模化体系化，而珠海现存商业发展模式区别于一般的商业街及百货门店，本案也处于此过渡阶段，向一体化一站式的购物中心发展。珠海近五年商业市场发展总体平稳向上 社会消费品零售总额都保持11%以上年增长率，2010年已超过20%15、商业营业用房施工面积稳定增加，2010年已达80万平方米，年增长率接近20%商业营业用房销售均价也稳定增加，说明商业物业需求相对旺盛 20062015年珠海商业营业用房销售均价走势 资料来源：珠海市统计局 3、珠海商业发展环境 珠海商业发展环境：商业市场发展总体平稳向上 拱北商圈：主要商业物业介绍 主要商业物业 建筑形态 规模（）业态组合 档次 经营状况 中海富华里 商业街 50,000 零售+餐饮+休闲娱乐 中高档 较好 口岸购物广场 地下商业 120，000 百货+零售商铺+餐饮 除澳海城百货档次较高以外，其余以中档大众化为主 很好 莲花路步行街 商业街 14，000 专卖店+零售商铺+餐16、饮+美发美甲 中低档 一般 国际商业大厦 独立建筑 70，000 百货+超市+主题卖场+休闲餐饮+休闲娱乐+书城 中档大众化 良好 迎宾百货广场 裙楼商业 27，000 百货+餐饮+休闲娱乐+美容中心 中档大众化 一般 米兰百货广场 独立建筑 18，000 百货+餐饮 中档大众化 一般 口岸市场 独立建筑 14，400 菜市场+零售商铺 中低档 良好 3、珠海商业发展环境 拱北商圈 特点 客群 租金 档次 形态 构成 珠海最具影响力的商圈，市级商业中心 处全国第二大 陆路连接口岸 街铺，超市百货 特色商业街 零售，餐饮，休闲娱乐及服务业态齐备 主要以过境澳门的游客为主，其次是本地人 沿街及临街17、商铺 500-600元/平米 口岸广场地下：1000元/平米 以中低端消费为主 高端消费不足 动向 对莲花路商业步行街改造，形成拱北商贸中心步行街，可吸引国际知名品牌入驻 仁恒滨海中心 时代广场 重点项目 拱北商圈：城市级核心商圈，影响力强，人流量大，中低档消费集中。主要商业物业 建筑形态 规模（）业态组合 档次 经营状况 免税商场 独立建筑 45，000 品牌专卖店+超市+餐饮+休闲娱乐+健身中心+美容美体美发 中高档（珠海本地最高档次）较好 珠海百货 35，000 百货+超市+主题卖场+餐饮+休闲娱乐 中档稍偏高 较好 国贸购物城 30，000 品牌专卖店+主题卖场+餐饮+休闲娱乐 中档大18、众化 一般 潮响国贸城 8，000 零售+主题卖场 中档大众化 一般 九百地下商场 地下 2，000 零售 中档稍偏低 一般 3、珠海商业发展环境 吉大商圈：主要商业物业介绍 吉大商圈：城市核心商圈之一，高档消费集中地，人气旺。吉大商圈 特点 客群 租金 档次 形态 构成 珠海中高档消费集中地 区域内有较多写字楼和高端社区及酒店。以传统的百货为主 餐饮娱乐缺乏 百货，专卖店为主 主要以游客，中高端消费人群以及部分本地人为主，辐射力较强 珠海百货/免税/国贸 200400元/平米 以中档为主 国际2-3线品牌和 国内1-2线品牌为主 动向 未来将打造成为 珠海的RBD 珠海百货广场，石景山以南，19、滨海公园以西10公顷范围内 免税商场 百货商场 重点项目 主要商业物业 建筑形态 规模（）业态组合 档次 经营状况 扬名广场 地下商业 12，000 百货+超市+家具卖场+餐饮+休闲娱乐配套 中档大众化 一般 扬名广场二期 shoppingmall 100,000 零售+影院+餐饮+休闲娱乐 中高档 较好 茂业百货 独立建筑 33，000 百货+餐饮 中档大众化 较好 百分百购物中心 独立建筑 6，000 百货+超市 中档大众化 良好 乐淘城 地下商业 1，000 零售 中档大众化 一般 尚都时尚百货 裙楼商业 12，000 百货+餐饮 中档大众化 一般 丹田城市广场 独立建筑 16，000 20、超市+主题卖场+休闲娱乐 中低档 一般 金宝路商业广场 独立建筑 30，000 零售商铺+书城+休闲娱乐+餐饮 中低档 一般 通大百货 独立建筑 14，000 零售商铺+超市+小餐饮 中低档 一般 朝阳市场 独立建筑 15，000 菜市场+零售 低档 一般 3、珠海商业发展环境 老香洲商圈：主要商业物业介绍 老香洲商圈 特点 客群 租金 档次 形态 构成 珠海商业发源地之一 处于珠海居住密度最高的老城区。百货商场，超市 街铺，专业市场 购物、餐饮 休闲、娱乐 主要以本区域 居民为主 凤凰南路街铺：150300元/平米/月 中低档商品为主 动向 未来百货业态没有太多可发展的空间 发展缓慢 扬名广21、场二期 只租不售 重点项目 老香洲商圈：处居住密集区，早期的商业发源地之一，档次不高 主要商业物业 建筑形态 规模（）业态组合 档次 经营状况 旺角 百货 独立建筑 30，000 超市+零售商铺+餐饮+休闲娱乐配套+酒店 中档 偏低 一般 华润 万家 裙楼商业 20，000 超市+百货+零售商铺+书城 中档 大众化 较好 仁恒 星园 商业街 8，000 餐饮+休闲娱乐配套 中档偏高 较好 富华 广场 商业街 4，000 零售商铺+餐饮+休闲娱乐配套 低档 较差 3、珠海商业发展环境 新香洲商圈：主要商业物业介绍 新香洲商圈 特点 客群 租金 档次 形态 构成 专业市场和社区级商业中心 处于人流22、量较大的居住区 百货商场，超市 街铺，专业市场 购物、餐饮 休闲、娱乐 主要以本区域 居民为主 人民西路街铺：200-300元/平米 电力时代广场：550元/平米 中低档商品为主 动向 规划为新行政中心，区域高端住宅汇集，消费潜力大 中珠上城国际 商业步行街 重点项目 新香洲商圈：新住宅区配套欠缺，以社区型商业为主，档次不高 主要商业物业 建筑形态 规模（）业态组合 档次 经营 状况 明珠商业广场 独立建筑 50，000 百货+超市+主题卖场 中档大众化 一般 诚丰广场-天虹商场 Shopping mall 39,000 休闲娱乐+超市+餐饮 中高档 较好 汇星购物广场 商业街 48,000 23、餐饮+主题卖场+零售 中档 较好 3、珠海商业发展环境 前山商圈：主要商业物业介绍 前山商圈 特点 客群 租金 档次 形态 构成 专业市场及社区级商业中心 主要依托几个大型建材市场 专业市场 以专业市场为主 配合少部分社区零售 餐饮娱乐业态缺乏 主要以珠海周围及澳门的专业市场客户和外务工人员 世邦装饰广场：100-250元/平米 中低档为主 动向 广珠轻轨及高尚住宅入户，有中高端消费潜力，商圈升级潜力大 中海环宇城 招商花园城商业街 重点项目 前山商圈：专业市场聚集地，生活型商业不足，但发展潜力大 主要商业物业 建筑形态 规模（）业态组合 档次 目前状况 华发商都 独立 建筑 100，000 24、超市+品牌专卖店+餐饮+休闲娱乐配套 中高端 较好 天朗海峰商业街 商业街 19,702 超市+主题卖场+餐饮+休闲娱乐配套 中端大众化 一般 华发新天地 主题商业街 40,000 餐饮+休闲娱乐配套+零售 中高端 一般 3、珠海商业发展环境 南屏商圈：主要商业物业介绍 南湾商圈：现阶段以华发为首，各类商业体发展迅速，南湾作为高端住宅区，属于重点发展板块 南湾商圈 特点 客群 租金 档次 形态 构成 新崛起的板块 承接主城区外拓 知名开发商进入，个别大型商业体，以社区配套为主。商业街，街铺 超市、餐饮为主 部分休闲娱乐及服务 主要以本区域 居民为主 华发新天地临街：200-220元/平米 内铺25、100-160元/平米 中低档商品为主 动向 可成为市级商圈 商业住宅开发总量（总建面）超过400万平米，消费潜力巨大 华发购物城（华润欢乐颂）重点项目 商业现状特征一 ：空间布局相对分散 由于受珠海城区地形、地貌等地理条件及人口分布较分散等因素影响，珠海城区商圈空间布局相对较分散，商圈集中度不高 4、珠海商业发展特征 拱北商圈 吉大商圈 新香洲商圈 前山商圈 老香洲商圈 20 南屏商圈 商业现状特征二：形成拱北与吉大两大市级商业重心 拱北商圈与吉大商圈是珠海目前的两大消费重心，总商业体量与各商业物业的单体规模相对较大，业态比较丰富齐全，商业气氛浓厚，人气旺 其它商圈均为区域型商业配套，商业规26、模较小或业态业种相对单一 商圈商圈 主要商业物业总规主要商业物业总规模（）模（）主要业态主要业态 拱北 311，400 百货、超市、品牌专卖店、主题卖场、专业店、零售商铺、餐饮、休闲娱乐 吉大 120，000 百货、超市、品牌专卖店、主题卖场、零售商铺、餐饮、休闲娱乐 老香洲 151，000（物业多而散，单体规模小）百货、超市、品牌专卖店、主题卖场、零售商铺、餐饮 新香洲 50，000 百货、超市、零售商铺 前山 50，000 百货、超市、主题卖场 Q1.您常去的消费场所是哪个？您常去的消费场所是哪个？吉大商圈 拱北商圈 4、珠海商业发展特征 商业现状特征二：形成拱北与吉大两大市级商业重心 两27、大商圈档次与客群定位各不相同，不存在直接竞争关系 拱北商圈：拱北是珠海市商贸中心和交通枢纽中心，也是连接澳门的重要通道。以口岸地下商业广场和莲花路商业街、华润万家为龙头，以众多的休闲娱乐场所、丰富的餐饮配套及水湾头酒吧街等为补充，使之成为珠海商业、贸易、金融、旅游、娱乐网点最为集中的地区。其所面对客群主要是澳门客、游客以及珠海本地客，日均客流量巨大 吉大商圈：区域内环境清幽，楼盘档次高，海景酒店众多，是珠海高档社区聚集的地方。该商圈围聚着珠海免税商场、珠海百货等大型综合购物休闲中心，良好的人居环境和商业氛围使其成为珠海中高档消费旺地。其所面对客群主要是本地中高端消费群体 商圈商圈 档次定位档次28、定位 客群定位客群定位 拱北商圈 中档大众化 珠海本地居民、澳门客、游客 吉大商圈 中高档 珠海本地 中高端客群 4、珠海商业发展特征 商业现状特征三 ：高档商业发展受限 目前珠海总体商业档次以中档大众化为主，高档商业发展受一定限制 以本地最高档次的免税商场为例，它所引进的品牌也只是国际二三线以及国内一二线品牌 化妆品：BURBERRY、ANNA SUI、BOSS、美宝莲、欧莱雅、maxfactor、B&F 钟表：浪琴表、tudor、精工、TITONI、TISSOT、citizen 金饰珠宝：六福珠宝、周大福、钻石世家、名钻金店 女鞋：NINE WEST、STELLA LUNA、le saun29、da、joy&peace、staccato 淑女装：D&G、EP、JOYA、bernini、SAMMY、Marisfrolg、zucaro 少女装：Five Plus、欧时力、Miss sixty、MO&CO、JNBY、Teenie Weenie、Prich、only、vero moda 运动休闲服饰：Levis、NIKE、adidas、converse、puma、kappa、Fila、umbo、李宁、安踏、曼奴 内衣：黛安芬、爱慕、VALISERE 男装：Lacoste、鄂尔多斯、沙驰、皮尔卡丹等 4、珠海商业发展特征 商业现状特征三：高档商业发展受限 高档奢侈品消费频率不高，大部分外流至港30、澳地区 珠海毗邻港澳，港澳地区不仅拥有大量的国际一线品牌，且价格比国内便宜，因此大部分高端消费外流至港澳地区 港珠澳大桥开通在即，珠海到香港时间大大缩短，将可能进一步加速高端消费外流港澳的趋势 高端餐饮与休闲娱乐消费部分分流至广深地区 珠三角地区交通网络发达，广州及深圳等城市高档餐饮、休闲娱乐相对丰富，因此珠海部分高端商务应酬消费部分分流至广深地区 米兰百货招商经理表示珠海本地人大多到吉大区及华润拱北店消费，以日用品、国内中档及部份中高档服饰消费为主，真正的高端消费几乎全部外流（至澳门香港）。澳门到珠海消费的人群一般不是高端消费客群，以中等偏低收入的工薪阶层为主 奥斯町脆皮炸鸡老板认为现在珠海31、缺乏高档商业场所，珠海消费力强，存在大量有消费力的高端消费群体，高档商业有巨大市场潜力（现有商业完全不能满足其购物需求）4、珠海商业发展特征 商业现状特征四 ：商业发展外向度不高 纵观珠海各大商圈的商家资源，外来商家品牌比较欠缺。以主力商家百货和超市为例，较局限于广东省内品牌以及本土自营品牌。导致只能呈现出小商业的格局，总体商业水平有待提高 商家商家 外资品牌外资品牌 国内品牌国内品牌 本土品牌本土品牌 百货 无 茂业百货（深圳）米兰百货、珠海百货、迎宾百货、新美百货 超市 家乐福、吉之岛 华润万家（深圳）、新一佳（深圳）得一超市、壹加壹超市 4、珠海商业发展特征 商业现状特征五 ：现有商业经32、营模式有待提升 商业单体规模不大 珠海现有商业单体规模大部分在50000以下，单体规模均不大 现有大型商业多以百货扣点模式经营为主 珠海现有大型商业多以百货扣点模式经营，统一促销、统一管理和统一推广。从商业市场的长远发展来看，百货扣点经营模式更适合于传统纯零售购物类商场，不符合购物中心等新型商业形态的发展要求 4、珠海商业发展特征 050000100000150000200000明珠商业广场 旺角百货 百汇城 百分百购物中心 扬名广场 九百地下商场 国贸购物城 免税商场 迎宾百货广场 华发商都 50000 20000 30000 14000 30000 12000 6000 33000 24033、00 139000 2000 8000 30000 35000 45000 18000 27000 120000 180000 50000 珠海现有商业单体规模 商业现状特征五：现有商业经营模式有待提升 以购物功能为主，餐饮与休闲娱乐功能面积比例严重偏低，且种类单一 珠海现有各大商场综合性不够强，业态不齐全，餐饮与休闲娱乐配套面积比例较低，难以满足各类型消费者的一站式消费需求 商业物业商业物业 业态组合业态组合 各业态比例各业态比例 国际商业大厦 百货+超市+主题卖场+休闲餐饮+休闲娱乐+书城 零售：90%，餐饮：2%，休闲娱乐：8%免税商场 品牌专卖店+超市+餐饮+休闲娱乐+健身中心+美容美34、体美发 零售：81%，餐饮：4%，休闲娱乐：15%扬名广场 百货+超市+家具卖场+餐饮+休闲娱乐配套 零售：90%，餐饮：4%，休闲娱乐：6%扬名广场二期 品牌专卖店+餐饮+休闲娱乐+儿童娱乐 餐饮：29%，零售：64%，儿童娱乐：2%，休闲娱乐5%明珠商业广场 百货+超市+主题卖场 零售：98%，餐饮和休闲娱乐：2%4、珠海商业发展特征 5、项目思考点小结 商业整体发展仍处于过渡阶段，现有商业体档次参差不齐，按区域划分：南屏吉大以新型购物中心为发展主流，老香洲以传统商业为主，商业升级存在局限，强硬追随主流，容易导致商业体水土不服，结合老香洲的消费特征，区域内一站式购物中心与传统百货的过渡型服35、务式商业仍存在市场空白；区域内现有商业经营模式综合性不强，体验式业态占比偏低，仍以传统零售、百货超市为主，建议本案在后期业态规划中根据区域消费群体构成，适当加大餐饮休闲及儿童等体验型业态比重。各区商业发展分化明显，由于港澳高端消费及地域消费群体的消费习惯，导致高端商业发展受限，因此本案在商业定位中应考虑适当控制高档型商业业态在整体业态规划中的比重。各商业空间按组团式分布，且外向型发展程度不高，各商业组团间相互独立。以老香洲为例，区域内商业服务的地域性特征明显，以地缘型消费群体为主可作为本案商业定位的基本方向。1 2 3 4 区域商业市场调研：珠海市重点商业项目分析 NO.1 1、典型项目案例分36、析 购物中心典型代表案例扬名广场二期 首个滨海时尚购物中心 传统商圈中的新型购物中心，商业基础条件好，人流量大，经营业态品牌零售与餐饮占比大 位置：老香洲商业中心（凤凰南路）建筑面积：139,000 开业时间：2015年1月 定位：中高端 产权情况：负1-正8为商业，只租不售，9层-13层酒店式公寓出售 车位：700个 出租率：90%面积区间：12-2000 目前租金水平：品牌零售-100350元/月；主力餐饮-150300元/月；休闲茶餐饮-700850元/月 目前业态构成：品牌零售40%，儿童娱乐15%，餐饮25%，休闲娱乐40%分布 主要业态 B1/1层 满记甜品、大家乐、必胜客、瑞可爷37、爷的店、鲜奶工坊、hotwind热风、优衣库、星巴克、无印良品、丝芙兰、H&m 2层 板长寿司、优衣库、表妹茶餐厅 3层 幸福蓝海国际影城、西遇、only、唯简、拉查贝尔 4/5层 玩具反斗城、雪村串烧、文华书城、反斗乐园、new balance、joyce、hair code 6/8层 鱼塘公、魔锅坊、客语、寿司亭、泰芒果、西贝筱面村 1、典型项目案例分析 购物中心典型代表案例华发商都 分布 主要业态 A馆 中影国际影城、TASTE超市、品牌服装零售、部分品牌餐饮 B馆 家居用品、数码通讯、生活服务、珠宝钟表零售、品牌餐饮 C/D馆 阅潮书店、爱婴岛、玩具反斗城、儿童培训、品牌服装零售、品牌38、餐饮 珠海最大的综合型购物中心 位置：南屏高端住宅区中心（珠海大道）建筑面积：180,000 开业时间：2014年 定位：中高端 产权情况：地下13层车库，地上1-7层商业 车位：2000个 出租率：92%面积区间：9-4000 目前租金水平：均价200450元/月 目前业态构成：主题影院、超市书店、数码通讯、餐饮、珠宝零售、品牌服装零售、儿童娱乐等 7.2万综合商业区 2.8万国际名品主题区 亚洲一流340米巨型天幕 超大800平米水幕电影 集购物、休闲、美食、娱乐于一体的国际高档时尚购物中心 1、典型项目案例分析 百货公司典型代表案例免税商场 珠海老牌高档百货商场 位置：吉大商务中心（景山39、路）建筑面积：60,000 开业时间：1998年 定位：中高端 产权情况：地上1-6层商业，统一业权，只租不售 车位：50个 目前出租率：82%目前租金水平：均价120580元/月 目前业态构成：超市，百货（服饰，钟表，家电，儿童），娱乐休闲（美容美发，健身）餐饮 客户群：以本地中高端消费群体，白领及商业人群为主 以品牌服饰零售为主的传统百货 业态品类 品牌 服装零售 女装/内衣 VJC,JOY&PEACE,STACCATO,another，作品，A/E，Miss Sixty,Aimer,E&P,播，JNBY，only，Vero Moda，Teenie Weenie,Ochirly，EVE N40、Y,Bernini,five plus，ESPRIT，JORYA，KLOSS,男装/内衣 BETTOR,GIY,金利来，彬彬，HIM，PRICH，Lacoste，Byford,KALTENDIN,VERSINO,ST Dupont 休闲/运动服饰 Kappa，JETE，李宁，nike，adidas 美容护肤 美颜坊，屈臣氏 皮具，表，鞋类 卡西欧，swatch，TISSOT,CITIZEN,浪琴，TUDOR,MIDO 饰品珠宝/电器 润金店，周大福，周生生，TUDOR/三星专卖，索尼专卖 餐饮 KFC,必胜客，柏丽咖啡，新西兰雪糕,一月西餐厅 超市 壹加壹超市 影院 尚艺，发艺设计生活馆，万象41、城健身会所，贵族天使儿童摄影 好百年家居城 健威，迪信，艺藤居，玉庭，大自然，梦尔，华丽思，女皇，中国概念，慕斯，海马，太阳姊妹，百兰，雅曼迪，科曼多 1、典型项目案例分析 百货公司典型代表案例免税商场业态与品牌 1、典型项目案例分析 商业综合体典型代表案例中海富华里 位置：拱北商贸中心（景山路）建筑面积：50,000 开业时间：1998年 定位：中高端 产权情况：地面组合式街区商业，统一业权，只租不售 车位：1000个 目前出租率：92%目前租金水平：均价120580元/月 目前业态构成：国内外知名餐饮、五星级影城、KTV、酒吧、电玩城、美容美体、精品超市、珠宝首饰,运动用品,婚纱 客户群：42、以本地中高端消费群体，白领及商业人群为主 24万平方米都市中心综合体 5万平方米国际街区商业 珠海首个都市中心综合体时尚街区MALL 购物、休闲、娱乐、美食为一体的一站式时尚体验街 1、典型项目案例分析 商业街典型代表案例口岸购物广场 位置：拱北口岸商业中心（迎宾大道）建筑面积：120,000 开业时间：1999年 定位：中低端 产权情况：地下3层，B1分14个区，B2为置地新天地购物中心，B3为停车场 车位：800个 目前出租率：80%90%目前租金水平：负一层800-1200元/平米/月,含管理费,(按建筑面积计算,实用率50%60%);负二层,200-300元/平米/月,管理费46元/平43、米/月,合同期2年,2年后每年递增10%.另需入场费2-6万不等.目前业态构成：百货，潮流前线，电子数码，餐饮，美容休闲 客户群：以国内外过境的游客为主，以及部分港澳和本地居民 集休闲购物于一体的旅游地标型口岸商业 以中低档零售为主的口岸贩物中心 楼层 业态 品牌 B1 主要零售（服饰类)品牌 澳海城百货：Nine West,Vero Mora,Belle,Only,St&Sat,Kisscat,江南布衣,Maniform,BC Voga,OU.，Gitti，Fandecie，FREEBIRD,FGFEEL,KOKASSO,时尚坊：名流分店，女人魅，惠华，黛米，心意小屋，俏佳娃，波斯米亚，美美44、童装，韩依儿，主要美容/护肤品品牌 OLAY,MARUBI，MAYBELLINE 其他零售 佳一数码，东方精品，友联文体，仁致药房，百福珠宝，娱乐/服务 世纪电玩，银发商行，祥兴商行，真诚改衣 B2 零售（服饰，鞋表等）乌莱特，婷尔丰，MS,TSS，3X运动，与众不同，起点，雪莉，魅力，喜喜，美少女，金凤凰，焦点男装，钱多多，灰元素，万里行，蓝红，RA JAME，丽桑坊，兴盛鞋业，青年馆，ADA,雅思时装，贝莎时装，鑫润，人气堂等 餐饮 麦当劳，KFC，味千拉面，仙踪林，韩味馆，东一排骨 为食街：延安陕西面馆，台湾小吃，台湾锞仔面馆，食惠里金州生煎包 1、典型项目案例分析 商业街典型代表案例口45、岸购物广场业态及入驻品牌 1、典型项目案例分析 社区商业典型代表案例仁恒星园 高尚大社区+精品商业的社区型商业中心 位置：新香洲行政中心区（人民西路）建筑面积：8,000 开业时间：2009年 定位：中高端 产权情况：地面2层 车位：80个 目前出租率：80%90%目前租金水平：150189元/月 目前业态构成：必胜客、肯德基、华润万家、开门七件事、右岸咖啡、波托菲诺意大利餐厅、沪杭上海菜、后厨私房菜、盖亚泰日料理、以林甜品等品牌餐饮，以及中央芭蕾舞培训、纯真香薰、芳疗养生馆等商户。（餐饮：56.1%，生活配套：25.3%，教育：3.6%，零售：6.3%，娱乐：8.7%）客户群：以社区居民及周46、边居民为主力消费群体 以餐饮为主的休闲社区商业街 1、典型项目案例分析 街区商业典型代表案例五洲花城 主力品牌商家主力品牌商家:位置：新老香洲交界区域（银桦路）建筑面积：5,000 开业时间：2005年 定位：中档-中低档 产权情况：地面2层，部分持有出租+部分售后返租 车位：200个 目前出租率：92%目前售价/租金水平：沿街铺面约2500038000元/平米,内街租金60-80元/平米/月，临街租金100-200元/平米/月 目前业态构成：餐饮，零售，娱乐休闲（SPA等），服务（银行，邮局，医疗）客户群：以小区居民和本地居民为主 以社区服务为主的传统街区商业 珠海首个旧改公共街区商业 山场47、路 沿街底商 银桦路和兴业路 沿街底商 世派街 内部 业态 位置 数量 品牌举例 零售 89 银桦路和兴业路沿街 7 7-11便利超市，伟邦外贸服饰，金橄榄烟酒等 世纪街内街 46 视图美眼镜，壹站汇便利超市等 山场路沿街 36 小猪班纳，百果汇，晨光文具，世华地产 餐饮 54 银桦路和兴业路沿街 33 六千馆，客家王，奇摩咖啡，KFC 世纪街内街 3 顺心轩甜品店等 山场路沿街 29 煌上煌，湛昌烧腊王等 娱乐 18 银桦路和兴业路沿街 8 千蔓美容SPAG会所，意念美SPA，福威游艺中心等 世纪街内街 10 康乐美会所，家人棋牌室，然通足部按摩等 山场路沿街 0-服务 23 银桦路和兴业路48、沿街 4 中国银行、中国农业银行等 世纪街内街 9 珠海市五洲门诊部，广发银行，交行 山场路沿街 9 华润银行，山场卫生服务站，珠海农信，工行，建行，福利彩票购票点 商业现状：银桦路和兴业路底商形象较好，档次较高，主要以餐饮及服务业为主，主要品牌有六千馆，7-11，奇摩咖啡等，出租率占99%。商业现状：世派街内部商业档次低，业态规划混乱，主要以低端生活配套为主，出租率约80%。商业现状：山场路底商形象较差，档次低，业态混乱，主要以生活配套为主，主要品牌为华润银行，煌上煌，美宜佳，出租率为95%。零售 48%餐饮 29%娱乐休闲 10%服务 13%特点：五洲花城底商主要零售和餐饮为主，餐饮及娱乐49、档次形象较好，零售档次较低，形象较差。各类业态商家数量比例：1、典型项目案例分析 街区商业典型代表案例五洲花城世派街业态及品牌 2、典型案例分析小结 商业类型 项目 商圈 经营 面积 业态 档次 辐射范围 传统百货 丹田城市广场 老香洲 3万 超市+家电卖场+羽毛球馆 中低 老香洲片区 尚都时尚百货 老香洲 1万 百货 中 香洲、吉大 珠海免税商场 吉大 6万 百货 中 吉大、拱北 茂业百货 老香洲 2万 百货 中低 老香洲、新香洲 购物中心 扬名广场二期 老香洲 13.9万 购物中心 中高 香洲区 华发商都 南屏 18万 集休闲购物娱乐于一体的大型购物中心 中高 香洲区 社区商业 南厦商业街50、 南厦广场 老香洲 6000 餐饮+零售 低 夏美社区 水晶堡 商业广场 老香洲 5000 餐饮，零售，娱乐 低 老香洲 五洲花城 新香洲 6400 餐饮、休闲、零售 低 项目周边 仁恒星园 新香洲 8000 餐饮、娱乐 中高 新香洲 华发世纪城 南屏 3.5万 餐饮、娱乐、休闲 中高 南湾片区 可从珠海商业中发展的较好的典型项目分析得出：在规模体量、目标消费群体、区位优势方面推测本案商业的发展路线为：单体式社区商业 3 3、商业驱动力综合分析 综合分析：传统商业圈（老香洲、吉大）内业态复合度较底，新兴商业定位向多元化发展；传统商业的档次满足大众化要求并含有一定中高档业态，尚不能满足市场需求；51、多元主力业态驱动及中高档次商业具有很好的市场前景。从珠海现有商业经营状况得知：中高端、多元主力业态驱动市场为市场趋势，本案可借鉴趋势走向，为项目后期招商定下基调。茂业百货 扬名广场 扬名广场二期 珠海免税商场 华发商都 中海富华里 口岸购物广场 多元主力业态驱动 单一主力业态驱动 市场趋势 大众化 项目如何在发展“中高档+多元化业态”这一趋势中，立于不败之地，将是我们需要进一步研究的问题。高端化 商业主题定位建议 NO.2 1、项目本体分析 位置 位于珠海香洲凤凰路及翠香路交叉口 发展商 珠海市泉国丰房产投资发展有限公司 物业体量 占地5189平方米，建筑33398万平米，其中商业建面675352、.03平方米 层数 商业为地上三层 层高 首层5米，二层4.5米，三层4.8米 停车位 80个左右 商业面积 一层商业面积为2135.13，二层为2310.43，三层为2307.5，共计6753.06。竣工时间 2012年11月 产权情况 单层独立产权，只租不售 项目概况体量为小型的购物中心，商业停车位与住宅共用-停车位短缺，内部结构柱子太多-影响商铺实用率，中庭空间不足-购物中心体验感营造不足。因此项目招商应以目的性消费为主方向 2、项目SWOT分析 S.W.O.T.优势(Strength)劣势(Weak)1.位于老香洲中心区域，周边住宅小区众多，为商业提供主要消费客群；2.位于主干道交叉路53、口，昭示效果一流；3.项目配套住宅，为商业提供自有住宅客群；1.项目停车位数量短缺，难以负荷商业人流；2.商业内部结构承重柱过多，影响商铺实用率；3.商业中庭空间小，单层之间空间联系较弱，难以为客户营造良好的购物空间体验感；机会(Opportunity)发挥优势，抢占机会(SO)利用机会，克服劣势(OW)1、区域商业以上一代旧商业模式百货公司居多，业态单一，发展缓慢；2、区域产品多集中在外向型的购物百货，定位同质，本案可以差异化填补市场空白；3、珠海商业发展处于过渡阶段，商业项目探求发展，不断尝试创新，给本案带来机遇；抓住主要消费群体，以本案为中心，覆盖周边3公里，满足目标消费群消费需求；走差54、异化路线，强化项目社区服务，打造5分钟生活圈；业态布局分层合理规划，引导各类消费需求；着重对项目整体业态及后期招商进行合理规划，定向招商克服区域竞争弱势；利用区域的价值和重点打造产品自身价值与定位，提升区域竞争力；威胁(Threaten)发挥优势，转化威胁(ST)减小劣势，避免威胁 1、区域内购物中心及百货零售业态居多，分流目标客群；2、区域主要竞争对手：扬名广场二期体量及品牌均优于本案；利用区域和产品定位的差异化，突破竞争瓶颈；通过对客户进行分析对项目产品进行重新打造及输出，开拓客源；树立产品价值标杆与差异化项目定位，强势引导市场；利用合理的商铺划割及业态定位，强化社区自身价值打造，抢占市场55、；3、项目商业主题定位 商业市场定位功能定位：邻里购物中心型商业 从SWOT分析可知本案在区域内属于中型社区：人口规模：2000-5000户；人均商业面积：0.6-0.8平米/人；可设定的商业层次：便利商业组合+商业街区或邻里购物中心(交通条件优良者可考虑形成商业街区)；商业交通时间：步行10分钟以内；商业功能满足：日常性服务与商品并重，便捷性餐饮并可结合部分中式正餐，可考虑建设社区商业中心。面积一般在3000M2以下，由一组小店或集中在一起的一个大集成店组成，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在3000人以下；便利级商业 面积一般在3000-20000M2，以超市为主力店，包括便56、利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在3000-50000人 邻里级商业 面积一般在20000-50000M2，以生活百货或大卖场为主力店，辅助其它专业、专卖、餐饮和服务，服务人口一般在50000-150000人。社区级商业 本案商业功能定位为邻里购物中心型商业，主要服务于社区内及周边消费客群 4、项目商业主题定位 商业消费群体定位社区内老珠海原住民中年群体为主要消费中坚力量，辐射至周边居民 邻里社区商业 主要消费圈：社区商业50%-80%终端消费者：珠海原住民（2245岁之间）次要消费圈：社区商业15%-25%终端消费者：珠海原住民（45岁以上）边缘消费圈：社区商业零星终端消费者：社区周57、边住宅客户群体 主要消费圈在1000m范围内 根据商住指标比划分社区商业消费对象范围，本案为商住比4.6%，属于中间型。外向型：5-11，商业体量大，对外来客流要求高，对交通、人流、商业氛围要求较高 中间型：2-5，主要依赖于本社区居民需求，兼顾周边；内向型：2以下，基本不考虑对外性，一般情况下本社区人口规模足以支撑正常经营。本案根据目标消费群体及体量划分，定位为中间型邻里商业中心 4、项目商业主题定位 商业主题定位 业态组合：业态组合：精品超市精品超市+零售零售+银行服务银行服务+餐饮餐饮+教育培训教育培训+儿童儿童 城市邻里中心 定位方向：融休闲娱乐、教育文化、生活配套为一体社区型邻里商业58、中心 承接本案住宅及周边住宅区生活配套需求承接本案住宅及周边住宅区生活配套需求 打造5分钟生活圈 中老年群体 中式西式餐饮搭配 儿童、青少年群体：中小学教育培训 商业业态规划建议：社区商业业态组合 NO.3 1、社区商业案例借鉴 上海万科五玠坊2049：创造精致布局的小型综合体 项目位于上海后世博板块的浦东核心腹地三林区域 底层持有商业总建面8000m，集中开业7800m，开业率98%；租赁商户14家。业态组合 业态覆盖餐饮、早教、健身、生活配套，餐饮49.4%,生活配套 34.1%，教育8.7%，零售1.5%，娱乐6.3%。客群定位 一是买入商品房的新移民为主，以0-45岁的三口之家居多；二59、是以回迁型人群为主，多为25-50岁的三口及五口之家。入驻品牌 餐饮：千秋膳房、翠蝶川味茶餐厅、塔顶泰国时尚餐厅、上海大饭堂、COSTA；会所：砾石堡红酒会所、康友四季、金仕堡健身会所、友人家；生活服务：鲜品湾（冷鲜水果配送）、LAWSON罗森（便利店）、馨程定制（鲜花服务）；亲子教育：花园宝宝早教中心。1、社区商业案例借鉴 广州星河湾社区商业：“外向型社区商业中心+商业街“模式 星河湾位于广州市华南板块华南快速干线出口处，紧邻地铁3号线，是华南板块乃至广州市离城不离市的优越位置。项目占地80万，建筑面积120.53万，社区商业中心为6万，商业街为1700 商业定位 功能和业态定位主要为休闲、60、娱乐、购物兼顾商务度假。业态布局 商业街为一字型布局，一端为出入口，另一端以两层超市建筑形成围合式循环购物导线。社区商业中心为最高22层的综合体。业态组合 超市、24小时便利店、金融、银行、房产中介、品牌专卖店、化妆品、茶行、家政服务、药店、送水、照相馆、餐饮、西餐厅、文化、工艺品、书店（餐饮：32.3%，生活配套：45.9%，零售：12.3%，儿童/青少年教育培训：4.2%，娱乐：5.3%）1、社区商业案例借鉴 社区商业业态组合小结：综合对比，在社区商业中餐饮、生活配套、娱乐、教育、零售为主要业态，社区商业街的业态比重一般为餐饮生活配套零售娱乐教育，项目作为单体式社区商业，商业人流的聚合能力61、强于社区商业街，故业态比重可按消费群体消费需求进行调整。0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%餐饮 生活配套 教育 零售 娱乐 典型社区商业与本土社区商业业态组合对比 上海万科五玠坊2049 广州星河湾社区商业 五洲花城 仁恒星园：餐饮：生活配套：零售：娱乐：教育 2、业态面积比例借鉴 中间型社区商业通行业态比例：（主力）超市+餐饮（辅助）+零售休闲娱乐 中间型社区商业既立足于满足本小区的居民生活需要，又兼顾外部消费群。相比外向型社区商业，一般情况下，其对外的辐射力要求较低，反映在业态组合上，辐射力较强的大型超市、大型餐饮、休闲娱乐所占比例会有所降低62、。（数据来源：赢商网）业态规划模式：规模较小的综合超市餐饮服务配套美容：较适合于片区商业氛围一般，人口数量较多，商业规模适中的项目 社区标超较大规模餐饮服务配套美容：较适合于片区商业氛围一般，人口数量不多，商业规模相对较大的项目 超市类：通常所服务的人口来源于本社区居民，部分来自周边居民，核心商圈辐射人口通常达到10万以上；餐饮类：中间型社区商业没有大型超市主力店，往往是社区标超发挥龙头商家及满足居民日常生活需求的作用，而中间型社区商业也需要较大量的外来消费群支撑经营，结果往往是对外辐射面较广的餐饮商家占了较大比例；按本案属性判断：属于规模适中，商业氛围一般 适用于“社区精品超市+餐饮+服务配63、套+其他”3、本案客群需求分析 商业消费群体需求分析以22-45岁之间群体为主要消费群体，中年群体主要关注日常吃住行及儿童教育，青年群体主要关注娱乐休闲购物及自我增值，业态需求以超市、餐饮为主，娱乐、教育为辅 消费习惯 消费结构 消费实力 消费偏好 消费地点 消费频次 消费层次 饮食 日常用品 服饰 教育文化 日均消费水平 人均消费水平 品牌关注度 时段偏好 结伴购物 目的性消费 主要消费群体：2235岁 主要消费群体：36岁以上 超市、时尚、购物商场等人流集中地 每周23次 中低档/快消大众品牌 多选择便捷式及特色类餐饮 性价比高/易代替的快消品 国际快时尚品牌、国内一二线品牌 开放式多元化64、教育，易接受新鲜事物 以个人餐饮支出为主，80100元/日 月均消费以生活娱乐餐饮为主，人均消费水平在15002500元/月 多以时尚年轻化品牌为主 消费时间集中在下班后及周末 多以结伴式为消费单位 消费目的强度一般，多为随机性购物 超市、中高档购物中心 每周45次 中高档品牌/经典款 多选择中式/西餐 价格接受度高，看重质量和耐用性 经典品牌/国内一二线品牌 固有生活模式和思考方式，不易改变 以家庭支出为主，100200元/日 月均消费以家庭生活及教育支出为主，人均消费水平在25004000元/月 注重物品品质多于品牌 消费时间集中在周末 多以目的性消费及家庭休闲购物为主 消费目的较强，购物65、逗留时间较短 5、商业整体业态定位 整体业态定位建议：以超市/餐饮为主力业态，以娱乐/生活配套/教育培训为辅 将主力店：精品超市/中式茶楼/主题式影院可全部调整至高层二三楼分布，临街则全部分布中小型餐饮、零售、生活配套及教育培训等中小面积租金承受能力较高的商家为主。项目档次定位建议：整体布局建议将高层大店定位为中档，临街中小碎铺定位为中高档，以高层大店聚客能力带动临街商铺的人流，社区商业招商应以区域性生活商业配套服务为重点，以社区内目标消费群体需求为项目档次定位依据，实实在在地将招商品牌进行项目落地，保证招商后期商铺的存活率 6、商业业态建议 以中式餐饮为主，涵盖中档餐饮/生活配套/教育培训/66、品牌零售 以社区服务对象为依据，社区居住对象多为45岁以上的老珠海，对于餐饮消费需求集中在中式早茶或家庭聚餐，故邻里中心餐饮主力店（分布在二三层）建议采用部分中档的餐饮、部分超市业态，临街首层临街位置以生活配套、教育培训类为主，搭配小量餐饮和零售，例如港式文化的茶餐厅、配套类如：药店、银行ATM机、儿童早教中心、电器、珠宝首饰等，满足全龄层消费，带动客流，形成名气、人气、财气。方案一：以餐饮业态为主，生活配套/教育培训及休闲娱乐为辅 超市入口 酒楼入口 酒楼主入口（大堂展示面）公共货梯 消防梯1 消防 控制室 消防梯2 普梯出口1 人行梯 普梯出口2 主电梯 wc 1F 超市出口 编号 业种 67、建筑 面积 商铺号 中式酒楼（逸和轩）约886 101+102+110 连锁餐饮（真功夫）约230 107+108+109 地产服务（正顺地产）约43 103 特色餐饮（万岁寿司）约314 104+105 休闲餐饮（满记甜品）约88 106 休闲茶饮（贡茶+DQ雪糕）约46 公共区域 一层建筑面积 1608.3 公共厕所 公共区域 茶饮休闲区 休闲茶 饮区域 超市服 务台 6、业态建议：方案一 6、业态建议：方案一 2F 人行梯1 公共货梯 消防梯1 消防梯2 主电梯 消防梯3 公共区域 人行梯 副电梯 主电梯 副电梯 人行梯2 货运入口 编号 业种 建筑 面积 中式酒楼（逸和轩）约1247 68、精品超市（嘉荣购物广场）约1247 二层建筑面积 2495.09 3F 公共货梯 消防梯1 公共区域 主电梯 人行梯 副电梯 消防梯2 人行梯 副电梯 主电梯 货运入口 消防梯3 货运入口 人行梯2 编号 业种 面积 中式酒楼（逸和轩）约1226 精品超市（嘉荣购物广场）约1226 三层建筑面积 2452.82 6、业态建议：方案一 即超市可消化约2500面积；酒楼可消化约3400面积；作为主力店 可完成80%的招商 生活以精品超市为主力店，辅以餐饮/品牌专卖及生活服务 结合邻里中心定位，优先考虑社区消费群体的基本生活需求，此类消费者目的性强，起到聚集人气的作用，辅以中高档餐饮、生活服务配套及69、品牌专卖提高商业整体调性。6、商业业态建议 方案二：以精品超市为主力店，餐饮/生活配套/教育培训/品牌零售为辅 超市入口 公共货梯 消防梯1 消防 控制室 消防梯2 普梯出口1 人行梯 普梯出口2 主电梯 6、业态建议：方案二 1F 超市次出口 编号 业种 建筑 面积 商铺号 连锁药店（嘉宝华健康药房）约192 103+104 自助餐厅（金汉斯烤肉）约860 101+102+110 特色餐饮（素百味）约192 108+109 面点小食（面包新语）约79 104+105 珠宝专卖（周大福）约200 106 特色餐饮（千味涮）约190 105 一层建筑面积 1608.3 超市服务台 6、业态建议：70、方案二 2F 超市手扶梯出入口 消防梯2 人行梯 电梯关闭 副电梯 编号 业种 面积 精品超市 嘉荣购物广场 约2495.09 6、业态建议：方案二 3F 编号 业种 建筑 面积 商铺号 健身培训 宝力豪健身 约1200 302+301+305 英孚教育 约998 303+304 三层建筑面积 2452.82 方案二业态比例为：生活配套：41%餐饮：23.4%休闲娱乐：18.3%教育培训：15.2%品牌专卖：3.1%业态 定位 分布区域 比例方案 餐饮 以中式餐饮为主，涵盖中档餐饮/生活配套，大型餐饮主力店以中式茶楼、特色餐饮为主 二三层设置大型主力店，首层外围可配以中高餐饮作为辅助 建议餐饮71、：62.2%，生活配套：38.8%时尚购物 作为点缀型业态，以小铺碎铺为主，借助主力店影响进行溢价 化妆品、珠宝、名表行业态视具体情况在外围某一块集中分布 建议在以娱乐/餐饮为主力业态方案中，零售占比23%教育、医药、保健、中介 以社区精品超市为主力店，其他配套功能为主（金融服务、美容美发、健身会所、其他等）二 层设置超市，三层以休闲教育为主 建议生活配套：41%、餐饮：23.4%、休闲娱乐：18.3%、教育培训：15.2%、品牌专卖：3.1%餐饮/超市 聚人气 休闲娱乐 时尚购物 保人气 提升租金价值 结合“城市邻里中心”的整体定位，为中心构建一个业态丰富的生态商业系统，可以做到商业中心内部72、业态相互补充、协调发展，各业态拥有不同的消费群体的同时，又可得益于其他业态的人流及消费流。针对本项目，建议前期加重餐饮业态的比例，以吸引消费人群，造氛围，聚人气。中后期通过运营调整为以休闲娱乐和生活配套为主，逐步实现商业效应和价值目标。7、项目业态比例小结 生活配套 扩大消费对象 8、招商策略 本案招商宣传将以媒体宣传和线下访商为主，辅之以性价比高的网络媒体及线下媒体（派单/call客等），在短期内输出项目信息，突出本案邻里中心的新形象。招商宣传方式 策略1：把握经营档次，确保项目整体形象 策略2：有效利用我司的招商资源 本项目的经营档次是中高档，招商时对各类商家进行必要筛选，确保本项目的整体73、经营档次与形象，有利于本项目的持续发展与良好运作。经过多个项目招商，我司形成了丰富的商战经验，更积累了相当丰富的商家资源，在进行泉福商业大厦招商时，已带多批主力店客户考察泉福汇，后续我司将继续带客考察，将项目主力店确定后，进行剩余店铺的招商，实现店铺的溢价和提高招商效率。策略4、强化活动招商，进行前期渗透 策略3：以点带面 优惠招商，以点代面，重点招募影响力较大的商家，带动散户经营；通过各种广告媒体或展会发布信息，对招商进行前期渗透。同时在关键节点上策划一些主题活动或公关活动，扩大影响，维持商业持续运营；。连锁快餐店选址标准 技术指标 具体要求 面积需求 200500 租金承受范围 大众化快餐74、店：24元（天）消费型快餐店：630元（天）交付租金形式 扣点或者纯租金 租赁年限 租期一般不少于5年 免租期 不同区域有不同的标准一般一年左右 普通餐饮选址标准 技术指标 具体要求 面积需求 大众型餐厅80200，商务型餐厅15010000 租金承受范围 租金承受低层为1.50元/（天）以上，视地段、商圈确定租价。楼上餐厅租金略低 交付租金形式 基本以纯租金为主 租赁年限 租期一般不少于3年 免租期 不同区域有不同的标准一般一年左右 战略资源整合 资源一 餐饮类商家资源 茶坊、酒吧、咖啡选址标准 技术指标 具体要求 面积需求 50400 租金承受范围 租金承受310元/（天）交付租金形式 基75、本以纯租金为主 租赁年限 租期2年以上 免租期 不同区域有不同的标准一般一年左右 西点、面包房选址标准 技术指标 具体要求 面积需求 60120 租金承受范围 知名企业可以承受10元/（天）以下租金，一般企业可以承受35元/（天）的租金 交付租金形式 基本以纯租金为主 租赁年限 租期2年以上 免租期 不同区域有不同的标准一般一年左右 战略资源整合 资源一 餐饮类商家资源 中式茶楼选址标准 技术指标 具体要求 面积需求 20004000左右 租金承受范围 租金承受50-70元/（月）交付租金形式 基本以纯租金为主 租赁年限 租期8年以上 免租期 不同区域有不同的标准一般一年左右 战略资源整合 资76、源一 意向餐饮类型 西餐厅选址标准 技术指标 具体要求 面积需求 8002000左右 租金承受范围 租金承受110-130 元/（月）交付租金形式 基本以纯租金为主 租赁年限 租期8年以上 免租期 不同区域有不同的标准一般一年左右 战略资源整合 资源一 意向餐饮类商家资源 配套/购物类意向商家资源 超市/便利店选址标准 技术指标 具体要求 面积需求 便利店面积80120、标准超市面积8002000、社区店面积20005000、大型卖场面积500020000 租金承受范围 30-50元/月 交付租金形式 基本以纯租金为主，部分为联建或购买物业 租赁年限 租期一般不少于5年 免租期 不同区域有不同77、的标准一般一年左右 战略资源整合 资源二 品牌集合店选址标准 技术指标 具体要求 面积需求 面积20-80（根据地区不同可以有所调整）租金承受范围 50400元/月（根据不同城市不同地段决定）交付租金形式 租金一般为月付/季付，部分以联营为经营方式 租赁年限 3年以上 免租期 36个月 休闲娱乐类意向商家资源 会所/KTV选址标准 技术指标 具体要求 面积需求 1000-5000平米 租金承受范围 50200元/平米/月（根据具体地段确定）交付租金形式 半年付/季付 租赁年限 3年以上 免租期 一年左右 网吧/电玩选址标准 技术指标 具体要求 面积需求 3001500平米 租金承受范围 50元78、/平米/月左右 交付租金形式 半年付/季付 租赁年限 35年 免租期 36个月 战略资源整合 资源三 生活服务意向商家资源 战略资源整合 资源四 此类商家中，银行业的店面面积需求与所设的级别有关面积，但价格最低都可以保证在120200元左右，并且租金相对较高，且稳定。培训机构的租金一般为2050元/平米，采用半年付或季付的纯租方式，免租期一般要求3个月 招商运营阶段性工作内容 NO.4 1、招商筹备期 招商筹备期招商筹备期（2016.10之之前）前）商户进驻期商户进驻期（2016.10-2017.03）运营稳定期运营稳定期（2019.03之后）之后）1 2 5 为运营做好充分准备工作为运营做好79、充分准备工作 试营业期试营业期（2017.03-2018.03）3 运营调整期运营调整期（2018.03-2019.03）4 1.招商队伍的组建及培训 2.建立招商管理体系及各项规章制度 3.与开发商落实推广费预算及提供面积计算表后，筹备一套完整的宣传推广工具 4.商业租金水平评估建议 5.商业购物环境设计原则提出建议 6.商业经营管理筹划建议 7.商业业态经营布局建议 8.商业内部管理方案的设计 9.提供公关活动、广告宣传、推广活动及印刷品的建议 10.目标业态主力商户的拜访洽谈 专业咨询材料 法律咨询、牌照、税务问题往来开设、商品进口的海关渠道 市场咨询材料 城市零售消费能力、档次、品味、80、流行情报 城市游客数量、消费习惯 各大型商场同业竞争对手的分布地区、经营业绩等 项目物业资料 图片效果图、平面图、位置图、租金价目表(接待处、样板体验区)专案租赁条款 租赁年限、超租期、免租期、管理费、水、电、煤、电话费、违约责任 广告与推广 招商手册、户外广告、杂志、报纸广告、大型活动策划 招商宣传推广工具 提高商户经营信心，促进招商工作提高商户经营信心，促进招商工作 1.执行商务谈判，推销游说尾铺 2.与商户洽谈租赁条件。洽谈的租赁条件可根据拟定的租金价格作为指针，以确保业主有预期的租金回报 3.落实意向商户签订合同，租赁条款及租约均须落定，完成整个签约程序 4.配合装修进驻商场 5.举办81、主力店签约新闻发布会、举办投资讲座 在招商前，对有意向进场的经营户按照“经营商户资信评定表”进行资质评订，以（甲、乙、丙、丁）四个档次划分，来评判是否给予进场。评定标准通过后，再按对方厂家提供的“年度销售报表”，对厂家的资质进行坪效测算，以评定厂家的资质等级。评定厂商资质等级后，再按照资质等级的高低，确定其免租期（3-12 个月）的时间。按照行业经营特点,采用不同的租期签约条款和租金优惠方式，第四年开始改为一年续约，并适当提高租金。招商优惠办法 招商筹备期招商筹备期（2016.10之之前）前）商户进驻期商户进驻期（2016.10-2017.03）运营稳定期运营稳定期（2019.03之后）之后）82、1 2 5 试营业期试营业期（2017.03-2018.03）3 运营调整期运营调整期（2018.03-2019.03）4 2、商户进驻期 造造人人气气，达达到到轰轰动动效效应应 1.全面跟进工作，视察场地、洽谈租赁、条款、签约等过程 2.商业整体装修风格定调 3.管理公司内部信息系统管理，完善商业经营的各种流程 4.商业整体形象设计 5.协助商户进场装修，与工程公司协调入图审批、装修等工程问题。6.协助公关、广告公司安排新闻发布会、记者会、并作广泛试业宣传 7.商业管理信息系统咨询 8.筹备商业开业庆典活动 商铺交验流程（交房验收）商户进场装修流程（装修审图、保证金入场证办理）商户开业申报管83、理流程（开业时间、地点、活动规模和形式等）商户促销活动申请流程（商家促销活动审核、风险预防）商户特殊行业审批流程（特殊行业证照审核、安全性评估等）公关活动流程（公关活动策划、组织、实施、监控）投诉处理流程（消费者投诉问题的受理，处置、反馈等）退换货流程（消费者货物退换的受理、处置、反馈等）重点工作流程 招商筹备期招商筹备期（2016.10之之前）前）商户进驻期商户进驻期（2016.10-2017.03）运营稳定期运营稳定期（2019.03之后）之后）1 2 5 试营业期试营业期（2017.03-2018.03）3 运营调整期运营调整期（2018.03-2019.03）4 3、试营业期 调整商铺84、调整商铺/换铺补铺，调整至正确的换铺补铺，调整至正确的经营风格和管理方向经营风格和管理方向 1.梳理商圈辐射空白点 2.整理商户数据分析商家优劣势，得出经营调整策略 3.日常推广活动，如联合商户促销活动 4.客流、车流的合理调配 5.商户档案管理 6.租赁管理及商户优化 7.硬件配合指示引导服务 对外协调：与政府各职能部门的协调（工商、公安、税务、市容、质检等）。对内协调：各管理部门之间的协调。对买场业态、布置调整做合理规划。对外统一招商，谈判、引进品牌（收费）。统一企业形象：广告宣传、促销推广、公关策划等。对各商铺经营者、营业人员进行业务的培训（收费）。对经营者的经营进行指导、咨询并提出管理85、建议。统一管理各商铺的形象设计、动线安排、产品定位、出样方式。成立客服中心，处理客户投诉、商品退换及VIP 管理。成立商务中心，提供电话、传真、复印、电子商务及车船票、机票代订等服务。提供中介服务，包括商铺出租、产权买卖、委托招商等服务。商业增值服务内容 4、运营调整期 招商筹备期招商筹备期（2016.10之之前）前）商户进驻期商户进驻期（2016.10-2017.03）运营稳定期运营稳定期（2019.03之后）之后）1 2 5 试营业期试营业期（2017.03-2018.03）3 运营调整期运营调整期（2018.03-2019.03）4 商业稳步发展商业稳步发展 商户跟进服务 商户管理与监控86、 定期举办商家活动 商户续租 1、阶段性对社区消费者做评估 不同年龄层次、不同性别的消费力评估模型，其结果可反映商业的产品档次的提升或降低状况。2、对本案消费群体消费产品时尚需求做等级评估模型 设定不同阶段、不同年龄层次、不同性别的消费者的市场消费潮流产品的需求等级评估模型，其评估结果可反映出商业街在未来的三五年内需不需要引入新的潮流产品业态，或取缔一些过时的产品业态。一、建立消费情报管理模式 二、建立劣质商户检测系统及改革方案 三、新商户的继续开辟 随时观察外界最新商业娱乐信息，体会发展趋势，尽可能早的引进适合的内容，给消费者全新的体验，给本项目与竞争对手拉开时间距离。运营期经营管理重点 587、运营稳定期 招商筹备期招商筹备期（2016.10之之前）前）商户进驻期商户进驻期（2016.10-2017.03）运营稳定期运营稳定期（2019.03之后）之后）1 2 5 试营业期试营业期（2017.03-2018.03）3 运营调整期运营调整期（2018.03-2019.03）4 项目团队组建操作模式 NO.4 1、招商团队组建 招商运营管理模式：建议将原营业部功能重组为营运部，统管商业项目，将物业部职能以分包形式与专业物业管理公司合作，在项目招商期间，以招商代理形式引入专业招商团队，招商代理公司服务至试运营期间结束，并完成与招商及后续营运工作的对接 营运部职能说明：主管物业及招商部门，88、在正式营运期前主要负责主管部门的工作监控及阶段性工作的对接、招商方案审核及现场招商工作的配合；进入正式营运期后，主导后续商业经营工作：商场活动、商户管理、商铺管理、营运管理整体规划、管理预算与成本管控等 招商部结构说明：1、策划组：招商前期派驻1-2人策划人员驻场，协助甲方进行工作为活动策划、媒体计划、广告执行督导，至项目试运营期结束前，与甲方营运部完成后续各项营运工作的对接，保证后续营运工作的正常运行；2、招商组：招商人员在招商期间主要以洽谈外围商户主力店的行销方式为主，以内场接待客户的坐销方式为辅，在项目试营运期间，招商人员以内场服务已入驻的商户为主，以洽谈补铺换铺商户为辅；2、客服组：招89、商客服人员工作为协助签约，客户法律、工商、专修等的后续服务与进店后的各项服务；由专人对客服人员进行培训；营运部 招商部 客服组 策划组 客服组 保洁组 珠海泉国丰房产投资发展有限公司 安保组 物业部 招商组（外包）（代理公司）2、招商工作流程 服务流程 招商流程 租赁意向 租赁经营 入住登记 工商税务登记 装修店招施工 电招广告安装 家具饰品购买 招聘服务员工 经营活动 开业仪式 招商咨询 商业业态咨询 招商谈判 租赁服务 法律服务 入住登记手续办理 开业条件咨询服务 办理证件等级服务 装修设计服务 店招广告设计服务 装修店招方案审批 装修材料团购服务 装修施工服务 装修施工监理服务 电招广告90、制作服务 家具饰品团购服务 人力资源服务 宣传推广 商业活动策划 宣传推广 主力店洽谈 营运部 招商部（代理公司）提供项目有关的必要信息 从业态划分上与达成共识 公关活动、广告宣传的开展 推广预算审批 监控招商进度 提出问题分析的看法 招商政策审批配合 监控招商进度 协助举办媒体活动及开业庆典 考核运营能力 提出尚未解决的疑问 数据收集监控 业态调整分析汇报 调铺补铺的招商 阶段性促销推广活动 自身团队建立、法律制度制定 招商策划方案与现场包装建议 招商广告推广工作建议 协助制作招商宣传工具 全面招商 配合商户装修进场 收集竞争对手最新信息，制定相应对策 制定开业期间整体活动计划 监督调控媒体宣传活动及开业庆典 与营运部的工作交接 制定下阶段营运方案思路 招商筹备期 商户进驻期 试营业期 运营调整期 运营稳定期 商户数据分析报告 新产品业态挖掘 3、阶段性重点工作对接 谢谢聆听！