1、深圳中原深圳中原 上城营销策略报告上城营销策略报告 深圳中原深圳中原 市场背景市场背景 第一部分：项目价值前思考第一部分：项目价值前思考 提纲提纲 项目借鉴项目借鉴 深圳中原深圳中原 1 1、政策环境、政策环境 中央启动第三轮房地产调控，新国八条出台中央启动第三轮房地产调控，新国八条出台 深圳中原深圳中原 1 1、政策环境、政策环境 三轮调控政策内容对比，政策更严格，规定更详细，责任更明确三轮调控政策内容对比，政策更严格，规定更详细，责任更明确 深圳中原深圳中原 1 1、政策环境、政策环境 深圳细则进一步提高限购门槛深圳细则进一步提高限购门槛 细则：非本市户籍居民购房时需提供纳税证明的，必须是2、最近连续细则：非本市户籍居民购房时需提供纳税证明的，必须是最近连续 缴纳缴纳1212个月以上且不含补缴情况，提供社保缴纳证明的，必须同时个月以上且不含补缴情况，提供社保缴纳证明的，必须同时 连续缴纳连续缴纳1212月以上的养老保险、医疗保险、工伤保险中的任何两种月以上的养老保险、医疗保险、工伤保险中的任何两种 保险。同时，依据社保局规定，医疗保险和工伤保险不可以补缴。保险。同时，依据社保局规定，医疗保险和工伤保险不可以补缴。 直接影响：在新规定下，通过补缴社保证明而获得购房资格的可能直接影响：在新规定下，通过补缴社保证明而获得购房资格的可能 性几乎为零。同时，因为细则不承认补缴纳税证明的购房资3、格，因性几乎为零。同时，因为细则不承认补缴纳税证明的购房资格，因 此新政下利用外地人身份证购房的比例将大大降低。在市场还唯有此新政下利用外地人身份证购房的比例将大大降低。在市场还唯有 新的规避政策前，限购令的效果将会逐步体现。新的规避政策前，限购令的效果将会逐步体现。 深圳中原深圳中原 1 1、政策环境、政策环境 20112011年年2 2月月9 9日，央行再次加息日，央行再次加息 央行2月8日决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年 期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，调整后的一年期存贷款利率分别达到3.0%和 6.06%，其他各档次存贷款基准利率相应4、调整。这是央行今年来首次加息，离与上一次加息这是央行今年来首次加息，离与上一次加息 仅隔仅隔45天，也是近一年来第三次加息。天，也是近一年来第三次加息。 春节后的加息与春节前的国八条相辅相成。春节后的加息与春节前的国八条相辅相成。 深圳中原深圳中原 1 1、政策环境、政策环境 加息政策背景：加息政策背景： 20112011年货币政策强调“针对性，灵活性和有效性”，政府银根逐步收紧，利率逐步上调年货币政策强调“针对性，灵活性和有效性”，政府银根逐步收紧，利率逐步上调. . 进入加息周期，针对二套房或将采取惩罚性的加息。进入加息周期，针对二套房或将采取惩罚性的加息。 四次加息后，将对市场产生重要影5、响（深圳四次加息后，将对市场产生重要影响（深圳2007年为例）年为例） 深圳中原深圳中原 1 1、政策环境、政策环境 市场手段市场手段+货币政策货币政策 政府宏观调控双管齐下政府宏观调控双管齐下 房产税 加息 存款准备金率 土地政策 提高首付 贷款利率优惠将取消 限购令 限售令 地方政府 开发商 炒房者 20112011年政策会越来越严格，如不能控制，所有手段将悉数用上。年政策会越来越严格，如不能控制，所有手段将悉数用上。 深圳中原深圳中原 1 1、政策环境、政策环境 整体价格或将小幅波动整体价格或将小幅波动 经济周期将在周期的相对高位波动，并且波动幅度远小于前几年。经济周期将在周期的相对高位6、波动，并且波动幅度远小于前几年。 房地产行业规模已巨大，成长在减缓；房地产行业规模已巨大，成长在减缓； 周期受房价影响大，销售增长将不足；行业毛利率增长受阻。周期受房价影响大，销售增长将不足；行业毛利率增长受阻。 从先行的市场周期来看，目前商品房销售价格增长过速已经得到初步遏制。从先行的市场周期来看，目前商品房销售价格增长过速已经得到初步遏制。 2011 2011 年商品房销售价格上涨过大仍将引来政策的调控，为此，价格大幅度上涨已不可能；同时年商品房销售价格上涨过大仍将引来政策的调控，为此，价格大幅度上涨已不可能；同时 从目前市场购买实情看，从目前市场购买实情看， 价格的大幅下跌也不具备条件。7、价格的大幅下跌也不具备条件。 深圳中原深圳中原 2 2、政策下的客户环境、政策下的客户环境 新政对客户的影响新政对客户的影响 限贷限贷+加息加息 限限 购购 增加购房成本增加购房成本 和还贷压力和还贷压力 限制购买力，限制购买力， 排除了大量购排除了大量购 房资格房资格 强大的政策压力，在打强大的政策压力，在打 压了投资客户的同时也压了投资客户的同时也 打压了刚需客户，整体打压了刚需客户，整体 市场的犹豫和观望气氛市场的犹豫和观望气氛 逐步浓厚。逐步浓厚。 深圳中原深圳中原 9 9月限购令后典型项目的客户情况月限购令后典型项目的客户情况星河时代（与项目距离接近同处深惠路沿线）星河时代（与项目距8、离接近同处深惠路沿线） 关内客户占绝对主力，占到关内客户占绝对主力，占到68%68%，85%85%的客户二次及以上置业，纯粹投资客户达的客户二次及以上置业，纯粹投资客户达 到到40%40%，投资兼自住客户比例为，投资兼自住客户比例为30%30%，星河品牌、升值潜力、综合体是成交客户，星河品牌、升值潜力、综合体是成交客户 最为关注的三个因素。最为关注的三个因素。 客户区域分布客户区域分布 龙岗, 30%龙岗, 30% 南山, 9%南山, 9% 罗湖, 17%罗湖, 17% 福田, 42%福田, 42% 购买目的调查购买目的调查 投资 40% 自住 30% 投资兼自住 30% 成交客户关注因素成交9、客户关注因素 78% 65% 55% 45% 30% 30% 35% 45% 42% 0%20%40%60%80%100% 星河品牌 升值潜力 综合体 教育配套 户型 产品品质 性价比 区域 交通 置业次数调查置业次数调查 20% 55% 25% 0%10%20%30%40%50%60% 首次 二次 三次或以上 星河品牌及商业配套，给客户充分信心，并造成了强烈的升值预期，星河品牌及商业配套，给客户充分信心，并造成了强烈的升值预期， 因此在新政后仍吸引了大量投资客户。因此在新政后仍吸引了大量投资客户。 2 2、政策下的客户环境、政策下的客户环境 深圳中原深圳中原 9 9月限购令后典型项目的客户情10、况月限购令后典型项目的客户情况深业紫麟山（与项目一期户型类似纯大户型）深业紫麟山（与项目一期户型类似纯大户型） 关内与本地客户平分秋色，纯粹自住客户占关内与本地客户平分秋色，纯粹自住客户占55%55%，投资兼自住客户占，投资兼自住客户占25%25%。接近。接近 90%90%的客户为二次及以上置业，性价比、产品品质、非合拼户型和深业品牌是成的客户为二次及以上置业，性价比、产品品质、非合拼户型和深业品牌是成 交客户最认可的四个因素。交客户最认可的四个因素。 成交客户区域分布成交客户区域分布 龙岗, 50%龙岗, 50% 南山, 13%南山, 13% 罗湖, 6%罗湖, 6% 福田, 31%福田, 11、31% 置业次数调查置业次数调查 12% 60% 28% 0%10%20%30%40%50%60%70% 首次 二次 三次或以上 购买目的调查购买目的调查 投资 20% 自住 55% 投资兼自住 25% 成交客户关注因素成交客户关注因素 55% 55% 50% 45% 51% 60% 75% 35% 33% 0%10%20%30%40%50%60%70%80% 深业品牌 升值潜力 双公园配套 别墅社区 户型 产品品质 性价比 区域 交通 紫麟山凭借高品质及高性价比赢得了自住客户亲睐，同时也吸引了紫麟山凭借高品质及高性价比赢得了自住客户亲睐，同时也吸引了 一部分投资客户。一部分投资客户。 2 212、政策下的客户环境、政策下的客户环境 深圳中原深圳中原 1、严厉的政策影响下，客户或犹豫观望，或被限购限贷排斥在外、严厉的政策影响下，客户或犹豫观望，或被限购限贷排斥在外、 有效客户总量必然减少。有效客户总量必然减少。 2、政策环境下，依然有两类客户出手买房。、政策环境下，依然有两类客户出手买房。 客户分类客户分类 价值吸引点价值吸引点 客群分布客群分布 置业次数置业次数 刚需客户：因结婚、家中 人口增多、或工作地点 转移等需要再次置业 性价比、稀缺性、宜 居性 中心城及周边地区为主、 关内客户为辅 一次、二次、多次 投资客户：通胀预期下， 通过房产保值、增值 信心、升值空间、性 价比 关内客13、户为主，中心城 客户为辅 二次、多次 2 2、政策下的客户环境、政策下的客户环境 深圳中原深圳中原 3 3、竞争环境、竞争环境 龙岗中心城龙岗中心城20102010年入市项目达到年入市项目达到2121个，潜在供应个，潜在供应1010个以上。随着龙岗中心城个以上。随着龙岗中心城 中心化逐步加强，其热点区域地位将进一步巩固，并长期保持。中心化逐步加强，其热点区域地位将进一步巩固，并长期保持。 中海康城国际 公园大地 万科清林径万科清林径 万象天成万象天成 深业紫麟山深业紫麟山 鹏达摩尔城鹏达摩尔城 阅山华府阅山华府 家和盛世 阳光天健城 绿景大公馆 金海港睿智华庭金海港睿智华庭 万科东方沁园 尚模14、八意府尚模八意府 I I派龙城派龙城 星河时代花园星河时代花园 怡龙枫景园 万科九州万科九州 荣佳域项目荣佳域项目 碧海项目碧海项目 天基项目天基项目 龙岗项目龙岗项目 文伟项目文伟项目 世纪新城 金海港麓园项目金海港麓园项目 振业峦山谷振业峦山谷 宝能项目宝能项目 金海港荷墈项目金海港荷墈项目 碧海项目碧海项目 中央高尚住宅区 仁恒地产石火仁恒地产石火 片区旧改项目片区旧改项目 项目项目 金地宝荷项目金地宝荷项目 在售项目 未售项目 深圳中原深圳中原 项目名称项目名称 发展商发展商 总建面（万总建面（万 ） 主力户型主力户型 面积区间（）面积区间（） 20102010年底存量年底存量 （万）15、（万） 20112011年推量（万）年推量（万） 20122012年推量（万年推量（万 ） 20132013年及之后推量（万年及之后推量（万 ） 公园大地后期公园大地后期 鸿荣源地产 60 四房 140-185 6 6 6 0 0 中海康城国际南区 中海地产 38 三房/四房 70-270 2020 12 8 0 中海康城国际北区 中海地产 12 两房/三房/四房 60135 1212 6 6 0 深业紫麟山 深业地产 20 三房/四房 130200 5 5 5 0 0 阳光天健城 天健地产 20.5 三房-五房 90216 8 8 10 2 0 绿景大公馆 绿景集团 14 三房/四房 88116、48 3 3 3 0 0 家和盛世二期 铭兴实业 13 四房 120154 3 3 3 0 0 鹏达摩尔城 鹏达地产 13 二房四房 82-162 1 1 1 0 0 万科清林径 万科地产 35.7 二房五房 78200 1515 15 0 0 星河时代 星河地产 46 别墅、三四房 288-300 1.51.5 12 6 0 尚模八意府 尚模地产 57 二房四房 75150 5454 10 10 34 怡龙枫景园 俊荣发展 18 两房五房 70180 6 6 12 0 0 本项目 保力置业 30 一房五房 40270 0 0 5 12 13 金海港麓园 金海港地产 30 三房五房 8020017、 0 0 0 10 20 文伟回龙埔 文伟地产 3 一房/两房/三房 40120 0 0 3 0 万科九州 万科地产 58.7 0 0 6 14 38 碧海大运项目 碧海地产 20 两房/三房/四房 70150 0 0 0 10 10 睿智华庭 金海港地产 10 两房/三房/四房 70140 0 0 10 0 0 天基老镇项目 天基地产 60 0 0 0 0 60 东都 花园 东都实业 13 三房五房 120250 0 0 10 3 0 荣家佳大运项目 荣佳域地产 4 两房/三房 7890 0 0 0 4 0 合计合计 129.5129.5 115115 8686 183183 龙岗中心城至218、011年下半年，清林径、 星河时代、紫麟山、公园大地等高端项 目产品存量已经所剩无几。 龙岗中心城将由本项目、万科九州项目 等重新划分豪宅版图。 3 3、竞争环境、竞争环境 深圳中原深圳中原 优势一：项目处于核心区“龙城主中心区”，同时受大运新城和龙岗街道两大副优势一：项目处于核心区“龙城主中心区”，同时受大运新城和龙岗街道两大副 中心辐射中心辐射 4 4、资源环境、资源环境 龙城主中心龙城主中心 区区 龙岗街道中心龙岗街道中心 区福中心区区福中心区 大运新城副中心大运新城副中心 区区 龙岗 项目所在区域项目所在区域 为龙岗中心组团的优质龙岗中心组团的优质 城市中心生活区城市中心生活区，片区集19、行政办公、商 业服务、文化娱乐、医疗配套及居住区 为一体，结合城市旧区的更新改造，未 来发展成为深圳市次中心。片区发展已 经初具规模，形成了龙岗最核心商圈， 公共配套资源完善；随着轨道交通的通 车，及城市更新改造推进，该片区将成 为崛起的城市主中心。居住项目聚集区 域，片区集中了万科、佳兆业、鸿荣源、 星河等品牌开发商，逐步将成为高尚的 中央居住区。 深圳中原深圳中原 优势二：龙岗优势二：龙岗交通加速城市发展。交通加速城市发展。 深惠公路深惠公路未来有望如同第二条深南大道，以财富掘金之路，带动片区发展未来有望如同第二条深南大道，以财富掘金之路，带动片区发展 深惠路 北通道 地铁三号线 地铁十二20、号线 水官高速水官高速 机荷高速机荷高速 龙坪路、南通道龙坪路、南通道 4 4、资源环境、资源环境 作为城市高速发展命脉的地铁三号线，也必将成就龙岗轨道经济带作为城市高速发展命脉的地铁三号线，也必将成就龙岗轨道经济带 项目处于地铁三号线爱项目处于地铁三号线爱 联站和吉祥路站中间，联站和吉祥路站中间， 距离两站的距离均不到距离两站的距离均不到 10001000米，既避免了人米，既避免了人 流嘈杂又享受了交通便流嘈杂又享受了交通便 利。利。 深圳中原深圳中原 深圳在筹办大运会期间，预计将投入深圳在筹办大运会期间，预计将投入18001800亿元进行城市基础建设亿元进行城市基础建设 深圳大运会将使用深21、圳大运会将使用6363个场馆，各类场馆建设投资将超过个场馆，各类场馆建设投资将超过100100亿亿 直接为大运会服务的城市配套基础设施投资逾千亿。直接为大运会服务的城市配套基础设施投资逾千亿。 市政投资将拉动市政投资将拉动3 3被的社会投资，未来将吸引被的社会投资，未来将吸引50005000亿社会资本进入亿社会资本进入 优势三：龙岗中心城优势三：龙岗中心城国际盛事带来片区的快速发展国际盛事带来片区的快速发展 4 4、资源环境、资源环境 深圳中原深圳中原 优势四：中央高尚住宅区，高端项目将纷纷上马优势四：中央高尚住宅区，高端项目将纷纷上马 4 4、资源环境、资源环境 星河龙岗项目星河龙岗项目 公22、园大地公园大地 东都花园东都花园 本项目本项目 未来两年，星河 龙岗、万科九州、 仁恒项目将陆续 入市，片区已经 成为中央高尚住 宅区。 仁恒项目仁恒项目 项目享有丰富的城市资源。 深圳中原深圳中原 开发商品牌开发商品牌 5 5、开发商品牌背景、开发商品牌背景 品牌，大型、国资委重点央企，1984年成立至今，打造楼盘项目享誉国内 外； 备受国家级荣誉，占领中国地产一线阵营 开发商实力雄厚，具有强大 的品牌影响力。 深圳中原深圳中原 在政策环境日趋严峻，有效客户数量减少的在政策环境日趋严峻，有效客户数量减少的 大环境下，正值龙岗豪宅市场变革实际的保大环境下，正值龙岗豪宅市场变革实际的保 利上城，23、将凭借巨大的资源优势和强大的品利上城，将凭借巨大的资源优势和强大的品 牌效应在竞争中脱颖而出。牌效应在竞争中脱颖而出。 深圳中原深圳中原 市场背景市场背景 第一部分：项目价值前思考第一部分：项目价值前思考 提纲提纲 项目借鉴项目借鉴 深圳中原深圳中原 项目借鉴项目借鉴 星河时代：全力营造想象空间星河时代：全力营造想象空间 建立品牌向心力。关内星河建立品牌向心力。关内星河coco parkcoco park咨询中心，咨询中心， 山姆会员店分展场、以及让客户体验山姆会员店分展场、以及让客户体验 “星河之“星河之 旅”。旅”。 COCOPARK展场展场 “海洋天堂”首映见面会，海洋天堂”首映见面会，24、 大牌明星效应大牌明星效应 诉求区域价值诉求区域价值 星河所在，必定中心星河所在，必定中心跳出片区跳出片区 中国龙岗大运站中国龙岗大运站体现大运、地铁体现大运、地铁3 号线，点出区域号线，点出区域 深圳中原深圳中原 项目借鉴项目借鉴 星河时代：全力营造想象空间 星河时代：全力营造想象空间 以项目总体价值统筹各个分项价值和产品以项目总体价值统筹各个分项价值和产品 以大配套做足想象空间以大配套做足想象空间 以都会综合体。来统筹项目总价值，打造以都会综合体。来统筹项目总价值，打造 “时代时代”品牌：时代别墅品牌：时代别墅 、时代官邸、时代官邸、 时代时代COCOPARK、时代学校、时代学校 星河时代25、星河时代COCO PARK + 山姆会员店山姆会员店+实实 验学校验学校大配套带给住宅无限想象空间。大配套带给住宅无限想象空间。 深圳中原深圳中原 品质和创新品质和创新 续写红树西岸经典，打造含金量最 高的十大节能科技豪宅 项目借鉴项目借鉴 三湘海尚：昭示新的生活标准，高人一筹三湘海尚：昭示新的生活标准，高人一筹 采用冰山理论模型，寻找项目产品 核心价值，挖掘项目隐形价值， 八分之一 显性显性 八分之七 隐性隐性 深圳中原深圳中原 华南地区首例华南地区首例恒温、恒湿、恒氧毛细管中央空调系统恒温、恒湿、恒氧毛细管中央空调系统 全球最顶尖的智能化制造商、比尔全球最顶尖的智能化制造商、比尔. .盖茨26、李嘉诚、布什家居智能化体盖茨、李嘉诚、布什家居智能化体 系系Crestron Crestron 定制式智能化系统定制式智能化系统 华南地区首例、全球最新室内清洁模式华南地区首例、全球最新室内清洁模式中央吸尘系统中央吸尘系统 耗费耗费3 3亿元、世界第一品牌亿元、世界第一品牌德国原装旭格门窗系统德国原装旭格门窗系统 超国家标准的“浮筑地面”法隔音技术超国家标准的“浮筑地面”法隔音技术人性化加厚隔音楼板系统人性化加厚隔音楼板系统 当今世界最为先进的美国当今世界最为先进的美国RORO膜渗透水处理技术膜渗透水处理技术 直饮水系统直饮水系统 当今欧洲健康住宅采用的标准排水方式当今欧洲健康住宅采用的标准27、排水方式 同层排水系统同层排水系统 送风均匀、送风均匀、2424小时换气、兼具杀菌能力的小时换气、兼具杀菌能力的双向流全热交换新风系统双向流全热交换新风系统 深圳最大面积深圳最大面积干挂进口石材幕墙立面干挂进口石材幕墙立面 能净化空气中能净化空气中99.9%99.9%有害物质的有害物质的纳米光触媒空气净化系统纳米光触媒空气净化系统 项目借鉴项目借鉴 三湘海尚：昭示新的生活标准，高人一筹三湘海尚：昭示新的生活标准，高人一筹 敢做第一，创造历史！ 深圳中原深圳中原 项目借鉴项目借鉴 弱化西乡，置于前海中心，打造都市品质和 气质楼盘，吸纳了众多的关内客户，成功完 成区域置换。 首个光电营销中心，轰动28、全城，开 盘当天到访客户逾万人。 正正. .汇一城：先入为主，区域置换汇一城：先入为主，区域置换 营造未来深圳由东向西发展的理念，嫁 接地铁1号线，置身于前海中心区。 深圳中原深圳中原 项目借鉴项目借鉴 片区规划利好洗脑客户，将布吉盘成功卖成罗湖盘，成为布吉片区价格天花 。 深惠路、地铁深惠路、地铁3 3、5 5号线、以及规划中的围岭山隧道构成的立体交通网络，将区域划号线、以及规划中的围岭山隧道构成的立体交通网络，将区域划 分为一个新的城市中心。分为一个新的城市中心。 布吉 罗湖 泛罗湖、罗湖北城 荔山公馆：跳出思维定势，打造罗湖北城荔山公馆：跳出思维定势，打造罗湖北城 深圳中原深圳中原 借鉴29、意义：借鉴意义： 1、制造品牌向心力； 2、跳出小片区，实现区域置换； 3、品质与创新并存， 打造耳目一新的产品，创见赢未来； 4、强化交通、配套等利好，促成项目价值升级； 5、以综合价值为豪宅营造遐想空间和升值预期。 深圳中原深圳中原 本项目价值回顾本项目价值回顾 项目价值点项目价值点 品牌品牌 科技智能科技智能 片区中央片区中央 交通便利交通便利 大运之旁大运之旁 商业配套商业配套 低碳建筑低碳建筑 建筑园林建筑园林 户型用材户型用材 大运后，片区已成型， 想象空间减少。但与 关内的融合性及成熟 度加强。 在深圳已低调多年。 需要建立强有力的号 召力。 每一个单一的产品价 值点都可以支撑一30、个 项目。在众多支撑点 下，我们是一个什么 项目？ 地段价值地段价值 产品价值产品价值 品牌价值品牌价值 疑虑点疑虑点 价值整合策略价值整合策略 区域置换，区域置换， 跳出小片区跳出小片区 强化系出名强化系出名 门的力量门的力量 综合项目素质综合项目素质 塑造住宅新标准塑造住宅新标准 深圳中原深圳中原 开发商品牌家价值开发商品牌家价值 第二部分：项目价值体系第二部分：项目价值体系 提纲提纲 产品价值产品价值 区位价值区位价值 项目价值体系建立项目价值体系建立 深圳中原深圳中原 中国集团公司系国务院国有资产监督管理委员会管理的大型中央企业，其前身为1984 年成立的科技有限公司。中国集团公司在科31、技有限公司的基础上组建，1993 年2月在国家工商管理总局注册。1999年3月，中国集团公司由军队划归中央大型企业 工作委员会领导管理，成为国有重要骨干企业。2003年，由国务院国有资产监督管理委员 会履行出资人职责。 26年来，中国集团公司已形成以军民品贸易、房地产开发、文化艺术经营、矿产 资源领域投资开发为主业的“四轮驱动”的发展格局。截止到2010年3季度，集团总资产已 超过2000亿。 开发商品牌价值开发商品牌价值 传世品牌传世品牌 历史悠久，品牌积淀雄厚，勃勃生机历史悠久，品牌积淀雄厚，勃勃生机19841984年至今年至今 深圳中原深圳中原 集团公司下辖科技有限公司、南方集团有限公司32、（香港）控股有限公司、 文化集团有限公司、能源控股有限公司、财务有限公司等子公司，旗下拥有保 利房地产（集团）股份有限公司（股票代码：S.H.600048）与（香港）投资有限公司 （股票代码：H.K.00119）两家境内外上市公司。企业及项目遍及国内的北京、天津、上海、 重庆、广州、深圳、香港等多个城市及地区，在国外设有多家子公司和办事处。 （香港）投资有限公司是中华人民共和国国务院国有资产监督委员会(“国资委”) 监管的大型中央企业之一“中国集团公司”唯一的海外上市公司。中国集团公司主 业包括房产产、贸易、资源及文化，被国资委列为重点房地产央企之一。 集团原为业务投资多元化的综合企业，业务33、涵盖基础设施、地产投资、能源、制造业、 保险等范畴。二零零五年，本集团更名为（香港）投资有限公司，明确发展方向是在中 国境内投资和开发房地产业务。 开发商品牌价值开发商品牌价值 系出名门系出名门 大型、国资委重点央企，海外上市，实力雄厚的房地产巨头大型、国资委重点央企，海外上市，实力雄厚的房地产巨头 深圳中原深圳中原 19941994年年: : 中国集团公司贸易业务在“中国500家最大服务企业评价”中列第26位。 20042004年年: : 国务院国资委对中国集团公司年度经营业绩考核结果审定为B级。 20042004年年: : 中国集团公司被中国残疾人福利基金会授予“爱心明星企业”称号。 2034、052005年年: : 国务院国资委确认中国集团公司主业为军品贸易、民品贸易、房地产开发经营、 物业管理、中介服务及文化艺术经营，同时 将集团公司主业定位于“涉及国家安 全和国民经济命脉的主要行业和关键领域”。 20072007年年: : 中国集团公司实现经济增加值（EVA）10.01亿元，在中央企业排名第44位；在 实现EVA增量比去年改善的116家中央企业中列 第38位。 20072007年年: : 中国集团公司进入中国企业纳税五百强行列，排名79位，在其中87家中央企业中 列第35位；在其中21家房地产企业中列第2位。 20072007年年: : 中国集团公司获得“圆明园海外流散文物回归35、故里贡献奖”。 20072007年年: : 中国集团公司被评为“首都维护国家安全先进集体”。 20082008年年: : 中国集团公司分别被中央机关主管部门及国务院国资委办公厅评为“机要工作优 秀集体”。 开发商品牌价值开发商品牌价值 备受盛誉备受盛誉 饱受国家级奖励饱受国家级奖励 深圳中原深圳中原 集团为全国性房地产 开发商，住宅及商业 项目遍布上海、广州、 深圳、佛山、苏州、 杭州、重庆、武汉、 南宁、柳州、贵阳、 昆明、济南、哈尔滨、 惠州及海南等16个一、 二线主要城市，并于 国内四个一线城市拥 有优质投资物业。 开发商品牌价值开发商品牌价值 全国布局，占领中国地产一线阵营全国布局，占36、领中国地产一线阵营 深圳中原深圳中原 上海广场 （浦东小陆家嘴金融区） 上海证券大厦 北京大廈 深圳文化广场 开发商品牌价值开发商品牌价值 精工巨著，成就全国高档次地标精工巨著，成就全国高档次地标 广州中信广场 北京丽京花园别墅 深圳中原深圳中原 开发商品牌价值开发商品牌价值 全国丰富储地，持续影响中国地产全国丰富储地，持续影响中国地产 深圳中原深圳中原 开发商品牌价值开发商品牌价值 企业核心价值企业核心价值 全国布局全国布局 精工建筑精工建筑 1 1、百年品牌、百年品牌 企业品牌诉求企业品牌诉求 传世品牌传世品牌 系出名门系出名门 备受盛誉备受盛誉 持续影响持续影响 2 2、世界级巨匠、世界37、级巨匠 深圳中原深圳中原 百年品牌百年品牌 世界级巨匠世界级巨匠 企业品牌诉求企业品牌诉求 深圳中原深圳中原 开发商品牌家价值开发商品牌家价值 第二部分：项目价值体系第二部分：项目价值体系 提纲提纲 产品价值产品价值 区位价值区位价值 项目价值体系建立项目价值体系建立 深圳中原深圳中原 区位价值区位价值 项目入市时，深圳已步入地铁城市行列，龙岗已不再是孤岛项目入市时，深圳已步入地铁城市行列，龙岗已不再是孤岛 2011年6月前开通 2011年6月前开通 已开通 已开通 已开通 本项目为地铁物业 2011年6月前开通 深圳中原深圳中原 区位价值区位价值 大运中心已成，大运中心已成，1800180038、亿成就的城市环境亿成就的城市环境 体育场馆体育场馆 运动公园运动公园 交通网络：深惠路、龙翔大道改造交通网络：深惠路、龙翔大道改造 学校教育学校教育 商务产业商务产业 大运自然公园大运自然公园 深圳中原深圳中原 区位价值区位价值 高端商业配套的完善高端商业配套的完善星河时代星河时代COCOPARK ,COCOPARK ,山姆会员店山姆会员店 深圳中原深圳中原 中海康城国际 公园大地 碧海项目碧海项目 万科清林径万科清林径 万象天成万象天成 深业紫麟山深业紫麟山 鹏达摩尔城鹏达摩尔城 阅山华府阅山华府 家和盛世 阳光天健城 绿景大公馆 金海港睿智华庭金海港睿智华庭 万科东方沁园 尚模八意府尚模八39、意府 I派龙城派龙城 星河时代花园星河时代花园 怡龙枫景园 万科九州万科九州 中原项目 其他项目 荣佳域项目荣佳域项目 碧海项目碧海项目 天基项目天基项目 龙岗项目龙岗项目 金海港荷墈项目金海港荷墈项目 文伟项目文伟项目 世纪新城 宝能项目宝能项目 金海港麓园项目金海港麓园项目 振业峦山谷振业峦山谷 区位价值区位价值 居住价值凸显，高端项目日增，辐射全市客户居住价值凸显，高端项目日增，辐射全市客户 仁恒项目仁恒项目 金地荷坳金地荷坳 深圳中原深圳中原 龙岗中心城、大运中心已经成熟。龙岗中心城、大运中心已经成熟。 与关内愈加融合为一体。与关内愈加融合为一体。 片区已成熟，自身想象空间减少。片区已40、成熟，自身想象空间减少。 站在深圳的全局，看区位。站在深圳的全局，看区位。 给区位更多的想象空间。给区位更多的想象空间。 深圳中原深圳中原 区位价值区位价值 深圳深圳中国四个一线城市之一，与香港最紧密的城市中国四个一线城市之一，与香港最紧密的城市 深圳 上海 北京 广州 香港 北京、上海、香港均 具有国际影响力，是 世界性的城市。 深圳作为与香港最为 紧密的一线城市，是 否也应当彰显出他的 世界性城市地位 ？是 否有支撑？ 深圳中原深圳中原 前海崛起 策动深圳发展新奇迹 世界金融中心深圳的曼哈顿 大运会 建立国际影响力 1800亿元策动 区位价值区位价值 深圳深圳大运将深圳送入国际视野，前海中41、心是深圳发展成为世大运将深圳送入国际视野，前海中心是深圳发展成为世 界级城市的发展引擎界级城市的发展引擎 深圳中原深圳中原 区位价值区位价值 区位核心价值区位核心价值 世界城市下世界城市下dede 区位诉求区位诉求 步入地铁城市步入地铁城市 大运中心已成大运中心已成 高端居住价值高端居住价值 世界城市深圳世界城市深圳 中国龙岗中国龙岗 大运中心大运中心 深圳中原深圳中原 世界城市下世界城市下dede 区位诉求区位诉求 中国中国 龙岗龙岗 大运中心大运中心 深圳中原深圳中原 开发商品牌家价值开发商品牌家价值 第二部分：项目价值体系第二部分：项目价值体系 提纲提纲 产品价值产品价值 区位价值区位价42、值 项目价值体系建立项目价值体系建立 深圳中原深圳中原 产品核心价值产品核心价值 高科、智能化高科、智能化 绿色建筑绿色建筑 低碳生活低碳生活 建筑、园林建筑、园林 、户型、用材、户型、用材 1 1、科技、科技 2 2、低碳、低碳 3 3、精工、精工 产品价值产品价值 深圳中原深圳中原 1. 1. 科技铸就未来生活标准科技铸就未来生活标准 科技智能，未来生活的基本标准科技智能，未来生活的基本标准 科技科技 智能智能 深圳中原深圳中原 双向流全热交换新风系统双向流全热交换新风系统 及置换式新风系统及置换式新风系统 完全空气交换、舒适健康满分 以两大独立风道的设计概念，引导室内污浊废气与户外含 氧43、空气，同步进行排气和进气，达到室内完全空气交换功能， 以确保室内空气质量。 全热交换舒适节能 全热交换系统的热交换效率可达73%，在夏季空调运转时， 装在系统内的全热交换芯，可降低室外进气的温度，以较接近 室温方式进入室内；冬季使用暖气时，可升高室外进气的低温， 如此就不会让舒适的温度流失，能够节省冷暖气的费用，更符 合环保节能的绿建筑标准。 进气过滤、远离过敏污染 可过滤空气中的花粉、粉尘等微浮颗粒，室内永保干净。 不必开窗，也能24小时达到自然通风的效果。 隔绝噪音，氧气充足，零空气污染，居家长保身体健 康； 防湿除霉，使家具不易受潮，延长使用寿命； 不停稀释空气中有毒化学物质，减少疾病发44、生。 1. 1. 科技铸就未来生活标准科技铸就未来生活标准 深圳中原深圳中原 直饮水：家用净水器直饮水：家用净水器 关注饮水安全，维护生命健康。 高端人士更应当享用最卫生的水资源 1. 1. 科技铸就未来生活标准科技铸就未来生活标准 深圳中原深圳中原 户内电梯召唤系统户内电梯召唤系统 电梯在时间上的无缝连接。让“尊贵的您”无须等待。 由“等待电梯”转变为“电梯为业主服务，科技以人为尊” 1. 1. 科技铸就未来生活标准科技铸就未来生活标准 深圳中原深圳中原 热感应指纹密码锁热感应指纹密码锁 1. 1. 科技铸就未来生活标准科技铸就未来生活标准 科技升级家居安全。 用塑胶手指、或割下来 的手指都45、无法开启门锁。 深圳中原深圳中原 科技智能，未来生活的基本标准科技智能，未来生活的基本标准 科技科技 智能智能 1. 1. 科技铸就未来生活标准科技铸就未来生活标准 深圳中原深圳中原 智能家居系统智能家居系统 家居场景更换，家电、窗帘、来访智能控制。 符合未来科技生活的必备标准。 掌控生活，轻松享受掌控生活，轻松享受 1. 1. 科技铸就未来生活标准科技铸就未来生活标准 深圳中原深圳中原 智能安防系统智能安防系统 全天候、各层面的安全保障。 1. 1. 科技铸就未来生活标准科技铸就未来生活标准 建立以智能信息技术为基础的网络化 运行体系。通过电话线路或其他形式的 联网功能，通过报警中心处理报警46、信息。 对各种不同形式安全信息的主动关联， 以确保有效地达到建筑物安全防范的目 标要求。 智能住宅安防系统在拥有综合信息处 理能力的同时还应道具备操作简单的特 点，克服传统安防体系的设防、撤防繁 琐的问题。采用智能判断技术，避免简 单的一触即警的缺陷，降低报警系统的 误报率。 升级您的日常安全升级您的日常安全 深圳中原深圳中原 不停车无限感应停车场不停车无限感应停车场 1. 1. 科技铸就未来生活标准科技铸就未来生活标准 智能回家路，进入小区那一刻开始放松心情智能回家路，进入小区那一刻开始放松心情 深圳中原深圳中原 产品核心价值产品核心价值 高科、智能化高科、智能化 绿色建筑绿色建筑 低碳生活47、低碳生活 建筑、园林建筑、园林 、户型、用材、户型、用材 1 1、科技、科技 2 2、低碳、低碳 3 3、精工、精工 产品价值产品价值 深圳中原深圳中原 2. 2. 绿色住宅领导中国低碳生活绿色住宅领导中国低碳生活 LEEDLEED认证认证 金奖金奖 权威公正认证权威公正认证：LEED（能源与环境建筑）认证为美国绿色建筑协会所建立的独立的、第 三方认证，是确定建筑项目符合绿色建筑和评估体系的最高标准。 未来住宅趋势：未来住宅趋势：当前全世界获得LEED认证的项目有6800个，其中美国5700个，而中国仅 74个，且多分布于美国和加拿大。此认证为国际绿色建筑发展的必然趋势。 可持续的恒生住宅：健48、康、舒适、节能可持续的恒生住宅：健康、舒适、节能 的绿色住宅，具有可收藏性和永恒性的绿色住宅，具有可收藏性和永恒性 生态、节能、可持续生态、节能、可持续：LEED（能源与环境建筑）认证下的“绿色住宅”核心理念：在建 筑的全寿命周期内，最大限度的节约资源（节能、节地、节水、节材）。保护环境和减少 污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与环境和谐共生。此建筑又称：可持续 发展建筑、生态建筑、节能环保建筑等。 深圳中原深圳中原 2. 2. 绿色住宅领导中国低碳生活绿色住宅领导中国低碳生活 LEEDLEED认证认证 金奖金奖 认证标准下的可持续建筑认证标准下的可持续建筑 LEED金奖认证为业主的49、深度思量：金奖认证为业主的深度思量： 1、绿色出行全保障：立体公共交通，自行车存放考量。 2、优化生态环境，最大化园林空间。 3、雨水的综合管理：控制雨水的流速、流量、水处理。 4、热岛效应的规避，保障最舒适的空气和温度。 5、控制景观用水，废水创新再利用： 6、低挥发性材料的大面积运用； 7、低耗能采用的广泛运用。 深圳中原深圳中原 2. 2. 绿色住宅领导中国低碳生活绿色住宅领导中国低碳生活 中国绿色建筑评价标识二星奖中国绿色建筑评价标识二星奖 认证标准下的可持续建筑认证标准下的可持续建筑 公共区域高效节能公共区域高效节能 公共场所和部位的照明采用高效光源、高效灯具和低损耗镇 流器等附件，并采取其它节能控制措施，在有自然采光的区域设定时或光电控制 采用节水器具和设备，节水率不低于8。 绿化灌溉采用喷灌、微灌等高效节水灌溉方式。 可再循环材料的运用可再循环材料的运用：在建筑设计选材时考虑使用材料的可再循环使用性能。在保证安 全和不污染环境的情况下，可再循环材料使用重量占所用建筑材料总重量的10以上。 最精细化的噪音考虑最精细化的噪音考虑：对建筑围护结构采取有效的隔声、减噪措施。卧室、起居室的允 许噪声级在关窗状态下白天不大于4