1、南京品牌及南京品牌及G34G34/ /G52G52项目营销项目营销定位报告定位报告 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司 谨呈：谨呈：江苏房地产发展有限江苏房地产发展有限公司公司 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 目目 录录 战略设定战略设定: : 南京攻略南京攻略 戰術戰術G34G34设定设定: :關於河西關於河西( (人人& &事事& &物物) ) 首發设定首發设定: : 品牌落地方法論品牌落地方法論 突擊計畫突擊計畫: :20092009- -20102010年落地全传播年落地全传播 戰術戰術G52G52设定设定: :關於仙林關於仙林( (人人& &2、事事& &物物) ) 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 PART ONEPART ONE 南京攻略戰南京攻略戰略略設定設定 战略设定战略设定 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 真情回放 之前提案之前提案同策观点同策观点 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 5 2021/1/14 首次进军南京首次进军南京+ +创造创造利润利润+ +企业品牌落地企业品牌落地= =長三角大戰略長三角大戰略 地产地产 全国分布图全国分布图 公司战略公司战略 两大需求两大需求 地产在全国地产在全国 1919个省市个省市均均有项目有项目 首次进入南京首次进入南京, ,意3、义非凡意义非凡 企业品牌落地企业品牌落地 經營利潤經營利潤 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 2021/1/14 公司战略公司战略 协同作战背景协同作战背景下下: :仙林和河西地块仙林和河西地块先後先後启动启动 河西位城市副中心，区域房地产开发较成熟，定位为现金流项目河西位城市副中心，区域房地产开发较成熟，定位为现金流项目 河西地块 区域房地产开发比较成熟 周边各类配套较为完善 具备较好的开发条件 河西地块位于奥体板块 城市副中心 2.2容积率 稳定性产品稳定性产品 现金流项目现金流项目 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 7 2021/1/14 公司战略公司4、战略 仙林地块 仙林地块 环紫金山板块 1.2容积率 交通比较便捷 较高规划起点 资源、人文氛围佳 产品发挥空间大产品发挥空间大 定位为定位为企业品牌标杆项目企业品牌标杆项目 仙林地块产品发挥空间大，定位为企业品牌标杆项目仙林地块产品发挥空间大，定位为企业品牌标杆项目 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 8 2021/1/14 品牌落地战品牌落地战略略 卡位卡位 南京市场南京市场 集團集團利润需求利润需求 企业品牌标杆企业品牌标杆 實現實現现金流现金流 提煉匹配南京的元素提煉匹配南京的元素，建立品牌印記建立品牌印記, ,並轉移印象至項目營銷並轉移印象至項目營銷 提煉匹配的元素提5、煉匹配的元素 與與 南京南京配對配對 打鐵趁熱打鐵趁熱 好印象趁熱移情好印象趁熱移情 河西项目河西项目 仙林仙林项目项目 拉高拉高企业品牌企业品牌 标杆项目标杆项目 品牌運作品牌運作需求需求 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 9 2021/1/14 PART TWOPART TWO 品牌落地方法品牌落地方法 首發设定首發设定 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 10 2021/1/14 品牌混血論品牌混血論 系列作品系列作品a a 系列作品系列作品b b 品牌印記品牌印記 品牌動作品牌動作 及後續及後續 品牌長效品牌長效 經營經營 地區地區 消費習性消費習性 6、價值認同價值認同 之之 共性及特性共性及特性 全國品牌的全國品牌的 本土化運作本土化運作 品牌落地養成而不是生搬硬套，母子株嫁接的技術是關鍵品牌落地養成而不是生搬硬套，母子株嫁接的技術是關鍵 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 11 2021/1/14 品牌配對品牌配對 第壹回合第壹回合: :南京印象南京印象pkpk品牌印記品牌印記 Hi,Hi, 我是我是 我的成長背景我的成長背景 性格脾氣是性格脾氣是 特色優點是特色優點是 我最大特點是我最大特點是 我很想成為南京我很想成為南京 找對味的朋友找對味的朋友 Hi,Hi, 我是南京我是南京, ,我的成長背景是我的成長背景是, 性格7、脾氣是性格脾氣是,特色優點是特色優點是, 我最大特點是我最大特點是 我一直在等能跟我志同道合的朋友我一直在等能跟我志同道合的朋友 yoyo,yoyo, 我們是我們是的好哥們的好哥們 成長背景成長背景/ /性格脾氣性格脾氣/ /都跟很像都跟很像 我們都有很多的特色優點我們都有很多的特色優點 關鍵是融入關鍵是融入 只要南京跟關係搞好只要南京跟關係搞好 大家就都是一團和氣的好朋友了大家就都是一團和氣的好朋友了 方法方法: : 尋找尋找& &篩選篩選 彼此性格中的彼此性格中的 共通點共通點 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 12 2021/1/14 南京中高端消費人群南京中高端消費人8、群研究对项目发展的启示研究对项目发展的启示 能反映南京城特性的关键词：能反映南京城特性的关键词： 六朝古都、十朝都会、大明王朝开国首都、中华明国首都、明城墙、中山陵、总统府、紫金山 长江、秦淮河、金陵佳丽地、江南帝王州，朱元璋、孙中山，奥体中心 河西河西CBD(CBD(是现代化南京城市的象征是现代化南京城市的象征) ) 南京人特性南京人特性 整体来看，南京人文化气息感较强、有城市自豪感南京人文化气息感较强、有城市自豪感、对于社会民生经济较为关注 在政府、事业单位、银行国企体系中工作的中高端收入人群，官本位文化较为浓厚 在民企、外企、软件行业、服务行业工作的中高收入人群，对于外来时尚小资文化、海9、派文化较为推崇对于外来时尚小资文化、海派文化较为推崇 南京人对高品质、高品位的商品和服务消费力较强，对高品质、高品位的商品和服务消费力较强，消費從消費從不保守不保守 南京中高端人群的消费习性南京中高端人群的消费习性 南京中高端收入人群以政府机关公务员、事业单位、银行、企业高管、写字楼白领私营企业主为主南京中高端收入人群以政府机关公务员、事业单位、银行、企业高管、写字楼白领私营企业主为主 他们通常工作繁忙，闲暇会去运动会馆、1912酒吧街、环境及品位较高的咖啡吧、茶社、西餐厅等餐 饮场所、购物通常在金鹰商城、东方商城、德基商厦 南京南京DNADNA 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编10、辑。 13 2021/1/14 南京中高端消費人群南京中高端消費人群研究对项目发展的启示研究对项目发展的启示 南京南京DNADNA 关于南京人和南京城的一篇文章关于南京人和南京城的一篇文章 前日和朋友聊天，说到未来的去处，大家都想要回去中国。朋友说希望去北京、上海、或是广州闯荡 唯独我是希望回到南京，回到自己的家乡居住的。我主要的理由是，我喜欢南京安逸的生活。唯独我是希望回到南京，回到自己的家乡居住的。我主要的理由是，我喜欢南京安逸的生活。 不免，我又被朋友笑话了。 奢好安逸，从前，南京人就是如此亡国的奢好安逸，从前，南京人就是如此亡国的身居富庶之地，不图进取，身居富庶之地，不图进取， 仗着长11、江天堑、万丈城墙，只图享乐，再美好的前景也会被断送的。仗着长江天堑、万丈城墙，只图享乐，再美好的前景也会被断送的。 我于是立刻开始了我的辩解：都是过去的事了，如今选择回到南京，是看中长三角的机遇；我于是立刻开始了我的辩解：都是过去的事了，如今选择回到南京，是看中长三角的机遇； 加上未来几年建成京沪高速铁路、沪杭磁悬浮列车线，从南京去上海或任一长三角城市两小时都不要。 朋友似乎默认了我的辩解，“前有事业，后有家庭，进可攻、退可守， 是吧？” 我只能点点头。 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 14 2021/1/14 南京中高端消費人群南京中高端消費人群研究对项目发展的启示研究对12、项目发展的启示 我的确看过很多文章，描述南京人奢华的性格的。 有一些数据统计，显示在长三角城市当中，南京人的收入排至倒数，可是消费水平却在前列。显然南京南京人的收入排至倒数，可是消费水平却在前列。显然南京 人有一种“穷享乐”的倾向。人有一种“穷享乐”的倾向。 可是，我自己并不觉得啊我只知道，我和同乡朋友吃饭从不挑食，而且每次都把盘子“舔”得干干 净净，从不浪费粮食。还经常因此被别人取笑，尽管我们并不在意，因为骨子里认为这是一种美德 大概，“穷享乐”的理论，只能运用于那些“江南贵族”吧。 还有一种说法，形容南京人性格低沉，换句话说就是不思进取形容南京人性格低沉，换句话说就是不思进取，南京方言那种13、低沉的语调就是最好的印 证。文章说，自古前往南京居住的名人，要么是被贬官的如同王安石，要么是功成身退的如同曾国藩， 到了南京城后大多再没有什么作为。 更多的南京市民呢，也已经满足了富足的生活，有吃不完的鸭子，有穿不完的云锦丝绸，无聊了还可以更多的南京市民呢，也已经满足了富足的生活，有吃不完的鸭子，有穿不完的云锦丝绸，无聊了还可以 去秦淮河畔消遣一番，一辈子如此平平凡凡的过下去也未尝不可。去秦淮河畔消遣一番，一辈子如此平平凡凡的过下去也未尝不可。 话说得有道理，但不知道为什么，我的脑子当中装的却总是一些近代史中风云激荡的东西。像中山 陵啊，总统府啊，还有新建的“南京1912共和广场”，都是我十分14、向往的地方。 南京南京DNADNA 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 15 2021/1/14 南京南京DNADNA 南京中高端消費人群南京中高端消費人群研究对项目发展的启示研究对项目发展的启示 的确，我身上没有多少古时南京人的性格，因为我祖籍并非此地。 和我一样，我的很多同乡朋友祖上也来自其它地方。和我一样，我的很多同乡朋友祖上也来自其它地方。拿我来说，论祖籍，我是陕西人，如果母系也可以 算得话，我也是山东人、江苏常州人从前的那么些南京人去哪里了？实在难以启齿，一次次的 亡国城陷，太多的灾难降临在这座城市。 不过，患难磨炼出了一个城市的性格。患难中，来自全国各地的新移民学会15、容忍各自的生活习惯。患难中，来自全国各地的新移民学会容忍各自的生活习惯。就像 我们家，能吃咸，能吃辣，也能吃甜；饭桌上有山东大葱，也有常州萝卜干；平日听得惯外婆的吴语口 音，也能听得惯舅奶奶的山东话，也十分怀念过世的爷爷所说的一口略带川味汉中乡音。我嘛，只要说 南京话，家里人都能懂了。我们的性格中，既有些北方人的豪气，也不乏南方人的缜密心思。我们的性格中，既有些北方人的豪气，也不乏南方人的缜密心思。 南京人心中还有一个精神领袖，那就是长眠在东郊紫金山下的孙逸仙。南京人心中还有一个精神领袖，那就是长眠在东郊紫金山下的孙逸仙。 他和我们一样，从前也不是南京人，话音中总是带着些粤语的味道。他教我们要16、博爱，要以宽容的心结他和我们一样，从前也不是南京人，话音中总是带着些粤语的味道。他教我们要博爱，要以宽容的心结 纳天下的朋友，要容忍苦难，有时也要宽恕自己的仇敌。也许正是因为他的教诲，来自五湖四海的南京纳天下的朋友，要容忍苦难，有时也要宽恕自己的仇敌。也许正是因为他的教诲，来自五湖四海的南京 人们才能不去计较过往的苦难，在这座城市里和睦相处。“博爱之都”的市民，坦荡诚朴，当无愧于心。人们才能不去计较过往的苦难，在这座城市里和睦相处。“博爱之都”的市民，坦荡诚朴，当无愧于心。 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 16 2021/1/14 第壹回合第壹回合: :南京印象南京印象pk17、pk品牌印記品牌印記 品牌元素配對品牌元素配對1 1 省會(機關幹部多) 有過澎湃歷史的 文化底蘊的 城市自豪感的 安逸且自得其樂 敢於嚐新的 包容大江南北的 支持藝術的 強大實力的 國企的(軍方背景) 人文的 愛國的 有社會責任感的 生態關懷的 全國性品牌(非當地) 精煉南京城市印象精煉南京城市印象 篩選品牌篩選品牌印記印記 提煉提煉 品牌印記中品牌印記中 匹配匹配 南京的部份南京的部份 加以渲染包裝加以渲染包裝 成為成為 落地南京落地南京 的品牌面貌的品牌面貌 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 17 2021/1/14 品牌元素配對品牌元素配對1 1 是支持藝術且有作品的18、支持藝術且有作品的 有強大實力而且上市了 是有軍方背景的國企有軍方背景的國企 是支持人文且有素養的支持人文且有素養的 一直是十分愛國十分愛國的 很有社會責任感社會責任感 做很多生態關懷的行為生態關懷的行為 是全國品牌,牌子大牌子大 南京人心目中喜歡的是南京人心目中喜歡的是- 偏向機關幹部性格機關幹部性格的 會為澎湃歷史而激動澎湃歷史而激動的 有文化底蘊文化底蘊的 有城市自豪感的城市自豪感的 傾向於安逸安逸且自得其樂的 其實內心也期待嚐新期待嚐新的 大氣度能包容大氣度能包容大江南北的 南京這座城市的性格其實是南京這座城市的性格其實是- 的品牌落地及相關品牌行為，應走路線的品牌落地及相關品牌行為，19、應走路線( (關鍵字關鍵字) ) 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 18 2021/1/14 按上述總結，進行按上述總結，進行以下五個方向的品牌落地行為以下五個方向的品牌落地行為 品牌落地行為品牌落地行為 品牌訴求點 具體發散點 品牌行為表現載體 對接項目 產品延伸 愛國:社會責任感 1.搶救國寶真實行動 2.囯寶獸首及多件藝術品 1.人物訪談:鉅資回購國寶故事經過 2.國寶展+對話當代銅雕藝術家朱炳仁 獸首複製品 陳列於項 目大堂藝廊 根底:歷史+文化 底蘊 孫家後代 1.人物訪談:我的祖父孫中山 2.孫中山孫女剪綵電影首映典 市區接待= 孫中山孫女 人文藝術館 獸首 本报20、告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 19 2021/1/14 十月圍城 電影宣傳海報 十月圍城 電影宣傳海報 鋼琴家朗朗 社區 音樂教室 投名狀 電影宣傳海報 宏觀:國企+大器+實力 電影首映 式 媒體見面會+明星雲集+全國首映在南 京(紀念孫中山)+媒體炒作 人文:支持藝術+生態關 懷 音樂+電影 1.民間徵才 2.大碟明星簽售 3.大片系列連續播出 社區設兒童音 樂教室、影音 放映室 扎實:安逸+自豪心理 廣告表現文字&畫面調 性 廣告表現 根基:不浮誇+不躁富 廣告表現文字&畫面調 性 廣告表現 品牌訴求點 具體 發散點 品牌行為表現載體 對接項目 產品延伸 本报告是严格保密21、的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 20 2021/1/14 品牌行為，方向路線展示品牌行為，方向路線展示: : 品宣影片品宣影片 品牌落地行為品牌落地行為 請關燈，請肅靜請關燈，請肅靜 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 21 2021/1/14 PART THREEPART THREE 關於河西關於河西( (人人& &事事& &物物) ) 戰術戰術GG3434设定设定 戰術戰術G34G34设定设定: : 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 22 2021/1/14 区域占位：河西新城是南京最具国际化特征的 现代新城必将成为南京未来城市发展中心。 区域形象：C22、BD、现代化都市、摩天大厦。 项目区位项目区位 项目位于河西板块项目位于河西板块南京城市副中心核心地段，南京城市副中心核心地段，CBDCBD、现代、现代 化都市为区域最鲜明的符号形象化都市为区域最鲜明的符号形象 本案 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 23 2021/1/14 土块容积率土块容积率-2.32.3 地块自身及周边无强势资源地块自身及周边无强势资源 项目自身项目自身 项目条件项目条件 在项目自身条件约束下，本案的产品方向为高层、小高层高容积在项目自身条件约束下，本案的产品方向为高层、小高层高容积 率社区，而社区内在品质的营造将成为本案的打造重点率社区，而社区内在品23、质的营造将成为本案的打造重点 2.3高容积率 地块自身及周边无强势资源优势 高层、小高层高容积率社区 社区内在品质的营造将成为本案的打造重点 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 24 2021/1/14 客户条件客户条件 二次或三次臵业人群 中资/外资企业中高层 私营业主、公务员 年龄年龄 3348岁 三口之家、三代同堂 中产/富裕,外地富有人群 家庭年收入30万以上 富豪阶层 富裕阶层 中产阶层 中等偏上 收入阶层 工薪阶层 区域主 力阶层 臵业经历臵业经历 职业特征职业特征 家庭结构家庭结构 经济结构经济结构 环境偏好环境偏好 城市氛围浓厚 现代都市感/国际感 情感特征情感24、特征 有学识、有品位 居住体验丰富， 视野开阔， 追求品质生活的同 时更希望在生活 中融入文化、艺术 等有品位的元素 区域客源以受过良好教育的中产阶层为主，视野开阔，追求生活区域客源以受过良好教育的中产阶层为主，视野开阔，追求生活 品质，对现代的建筑风格有较高的接受度品质，对现代的建筑风格有较高的接受度 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 25 2021/1/14 产品形象产品形象 策略方向策略方向 客群喜好、区位形象、项目自身的条件确认了本项目现代风格的定客群喜好、区位形象、项目自身的条件确认了本项目现代风格的定 位，在同质化严重的竞争中追求亮点、差异化将是本项目打造方向位，25、在同质化严重的竞争中追求亮点、差异化将是本项目打造方向 区位形象区位形象 项目自身项目自身 城市副中心城市副中心 CBD区域，整区域，整 体的现代建筑体的现代建筑 氛围，其他风氛围，其他风 格难以融入格难以融入 较高的容积率，较高的容积率， 本项目产品线本项目产品线 一定是高层、一定是高层、 小高层小高层 现代城市现代城市 路线路线 如何差异化、制造亮点？如何差异化、制造亮点？ “城市感”“城市感” 客群喜好客群喜好 中产阶级，视中产阶级，视 野开阔，对现野开阔，对现 代的建筑风格代的建筑风格 有较高的接受有较高的接受 度度 核心核心 项目形象项目形象 但项目周边区域竞但项目周边区域竞 品普遍26、为现代风格品普遍为现代风格 艺术、文化元素的植入艺术、文化元素的植入 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 26 2021/1/14 一家崇尚文化的伟大公司一家崇尚文化的伟大公司 现代城市路线现代城市路线+ + 艺术文化元素艺术文化元素 产品形象产品形象 策略路线策略路线 集团对文化的崇尚使本项目亮点得到升华，艺术文化元素将集团对文化的崇尚使本项目亮点得到升华，艺术文化元素将 在产品中得到体现在产品中得到体现 策略路线策略路线 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 27 2021/1/14 项目产品形象体系打造原则项目产品形象体系打造原则 产品形象产品形象 策略原则27、策略原则 “金玉金玉”策略策略， 即迎合目标客户对品质需求，重点打造“外显性”产品 要素的品质感，“把钱花在刀口上” 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 28 2021/1/14 会所会所 景观体系景观体系 售楼处售楼处 样板段样板段 样板房样板房 项目形象策略体系项目形象策略体系 立面及公立面及公 共部位共部位 项目形象项目形象 策略体系策略体系 要点： 1、重点打造对客户影响最大的“外显性”产品要素，“把钱花在刀口上”，迎合客户对品质的追求 2、在整个产品策略中，始终坚持“现代城市路线”和“艺术文化元素”的有机融合。 3、整个产品策略由“产品系统”和“体验系统”两大部分组成28、，既有实物效果，又体验式感染力。 产品系统产品系统 体验系统体验系统 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 29 2021/1/14 一、产品系统一、产品系统 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 30 2021/1/14 立面及公共部位立面及公共部位 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 31 2021/1/14 BUILDING FACADE 外立面建议 都市都市ART DECO 艺术艺术ART DECO 外立面风格：新都市主义外立面风格：新都市主义ART DECOART DECO 都市化建筑形态都市化建筑形态+ +艺术化建筑风格艺术化建筑风格 外29、立面风格外立面风格 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 32 2021/1/14 建筑材料色彩建筑材料色彩 石材、金属、双层玻璃石材、金属、双层玻璃用别墅的材质建造用别墅的材质建造 建筑构建建筑构建 历史感、厚重感历史感、厚重感 亲近感、品质感亲近感、品质感 石材 + 仿古面砖 + 真石漆 底部底部 主体主体 局部局部 香槟黄 + 香槟黄 + 香槟黄 底部底部 主体主体 局部局部 品质感、亲近感品质感、亲近感 强调造型强调造型 赋予建筑风格 + 强化建筑形态 建筑细部用来品味建筑细部用来品味 其风格的原味其风格的原味 艺术化建筑风格+都市化建筑形态 都市感都市感ART DECO30、 艺术感艺术感ART DECO 外立面细节外立面细节 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 33 2021/1/14 规划与户型规划与户型 建筑入口模式建议建筑入口模式建议 层叠向上，装饰味甚浓层叠向上，装饰味甚浓 ART DECO风格有它独特的空间形态和装饰手法，层层叠退强调了入口的空间感受，并带 有一定的装饰效果，以挺拔向上，特点示人。材质上注重金属材料的融入，把奢华感带入 其中。 建筑入口建筑入口 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 34 2021/1/14 CULB 大堂& LOBBY 大堂空间模式建议大堂空间模式建议 下沉式入户大堂下沉式入户大堂 入户大31、堂设计为下沉式庭院的生 态大堂，下沉庭院和车库相通， 即可丰富景观层次，让景观更具 空间感和趣味性，又在功能上为 住户的需求武装到牙齿）； 上下双入户大堂上下双入户大堂 一层为地上入户大堂，地下一层 为车库入户大堂，自动扶梯相连； 大堂功能大堂功能 酒店式大堂概念酒店式大堂概念 不小于200平方的挑高大堂，内设 接待、休息、商务等功能区，专 人24小时管家式服务。 大堂建议大堂建议 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 35 2021/1/14 CULB 大堂& LOBBY 大堂空间装修标准大堂空间装修标准 典雅风格典雅风格 浪漫的简欧风格，与高 端小区定位相吻合； 用料高贵用料32、高贵 墙面及地面采用进口石 材铺贴，公共家具、灯 具、装饰品一并定制尊 贵感油然而生； 装修细节装修细节 采用900KG以上容量 电梯，保证家具、钢琴 等大型物件的搬运； 创新创新 地下电梯大堂同样引入 精装修准。 大堂建议大堂建议 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 36 2021/1/14 精装电梯精装电梯 电梯门厅和电梯内饰是楼盘的重要形象展示电梯门厅和电梯内饰是楼盘的重要形象展示 电梯轿厢新古典注意装修风格，深红色实木轿壁饰以落地镜、轿顶配臵 奢华水晶吊灯、地面精美大理石拼花 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 37 2021/1/14 全明阳光内庭式地33、下车库 在入口处堆坡与开挖的形式能保证地下车库的采光与通风 地下车库入口 全明阳光内庭式地下车库全明阳光内庭式地下车库 地下车库地下车库 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 38 2021/1/14 会所会所 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 39 2021/1/14 全龄化 受 众 人性化 特 色 适 度 高 端 功 能 会所设臵原则会所设臵原则 “适度高端适度高端”：”：会所的方能应符合项目的整体定位和客户定位，建议会所功能定位应适度高端，但同时要兼顾实用 性 “人性化”：人性化”：不是说配套全就是好，一味追求大而全的代价就是你要付出更高的房价去换取一些你34、也许一辈子都用 不了几次的“这个房”“那个室”，所以设施有特色，服务有针对性的人性化会所，才会格外受人青睐 “全龄化”：全龄化”：多设臵些利用率高，又受大家喜爱的项目，能兼顾到文化、娱乐、健身又能涉及到妇孺老人的需求 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 40 2021/1/14 人性化全龄会所 男 士 会 馆 男 士 会 馆 红 颜 会 馆 红 颜 会 馆 儿 童 会 馆 儿 童 会 馆 金 色 夕 阳 会 馆 金 色 夕 阳 会 馆 会所建议会所建议 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 41 2021/1/14 会所功能会所功能 会所功能 会所功能分区：男士会35、馆会所功能分区：男士会馆 针对男性业主，结合项目自身定位和目标客户特点，建议 男士会馆部分以运动功能为主，商务休闲特点为辅。 游泳池游泳池、羽毛球馆羽毛球馆、健身房健身房、影音娱乐厅、棋、影音娱乐厅、棋 牌室、红酒雪茄吧等牌室、红酒雪茄吧等 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 42 2021/1/14 会所功能分区：红颜会馆会所功能分区：红颜会馆 针对业主中的女士，突出特别关爱服务，放松工作生活压 力，倡导都市中心的健康、写意人生。 另外可将儿童会馆与女士休闲区部分相连，让业主在享受 养生的同时，能照顾到年幼的子女。 MASSAGEMASSAGE馆、单馆、单/ /双人双人SPA36、SPA水疗馆、瑜伽馆、水疗馆、瑜伽馆、 练舞房、家庭练歌房等练舞房、家庭练歌房等 会所功能 会所功能会所功能 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 43 2021/1/14 会所功能分区：儿童会馆会所功能分区：儿童会馆 四点半托儿所：四点半托儿所：针对双亲家庭提供儿童放学后的接送、 暂时托管服务，可提供小型短期活动场所、下午点心等， 解决双亲家庭后顾之忧。 儿童涂鸦区、家庭亲子活动区、儿童迷宫、益儿童涂鸦区、家庭亲子活动区、儿童迷宫、益 智类游戏区、儿童摄影区、儿童才艺表演区、智类游戏区、儿童摄影区、儿童才艺表演区、 玩具区、主题故事屋、专业兴趣班、成长故事玩具区、主题故事屋、专37、业兴趣班、成长故事 墙墙（其中儿童表演区可定期举办活动，玩具区可以号召社 区小朋友进行玩具捐赠或互换等） 会所功能 会所功能会所功能 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 44 2021/1/14 会所功能 会所功能分区：金色夕阳会馆会所功能分区：金色夕阳会馆 针对业主中相当部分的老人需求，针对老年人提供相应的 娱乐休闲服务，解决户外晨练区的局限性和传统老年活动 室的简陋性，丰富老年人业余生活，并提供相应生活关爱 服务。 棋牌室、书法国画区、器乐区、影视欣赏区、棋牌室、书法国画区、器乐区、影视欣赏区、 网络冲浪区、图书阅览区、健康讲座区、小型网络冲浪区、图书阅览区、健康讲座区、小38、型 健身器械区、个人才艺展示区健身器械区、个人才艺展示区(舞蹈、声乐等）、 兴趣班兴趣班（可举办定期健康知识讲座、健康检查，老年舞 蹈比赛等等） 会所功能会所功能 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 45 2021/1/14 景观景观 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 46 2021/1/14 考量因素：考量因素： 与社区整体的现代理念相呼应与社区整体的现代理念相呼应 建议融入西方文化：建议融入西方文化： 融合中西方文化和艺术元素的新都市风情主义融合中西方文化和艺术元素的新都市风情主义 文化文化 艺术艺术 新都市主义新都市主义 ART DECOART DECO39、 本项目本项目 景观主题景观主题 景观主题景观主题 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 47 2021/1/14 意向意向 展现方式展现方式 中国文化中国文化 中式硬质铺装、中式中式硬质铺装、中式 小品小品 西方文化西方文化 西方雕塑、西式小品西方雕塑、西式小品 艺术元素艺术元素 艺术长廊、雕塑艺术长廊、雕塑 新新 都都 市市 风风 情情 主主 义义 景观打造重点景观打造重点： 1、中央湖景 2、沿河景观 3、景观小品 景观主题线索景观主题线索 景观主题景观主题 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 48 2021/1/14 大面积中央湖景由中轴线展开，形成在社区40、中少见的气派感大面积中央湖景由中轴线展开，形成在社区中少见的气派感 充分利用资源，建筑排布充分与自然结合充分利用资源，建筑排布充分与自然结合 大面积中央湖景，采用大面积中央湖景，采用 软底生态水处理系统，软底生态水处理系统， 保持水体清澈平衡。保持水体清澈平衡。 中央湖景中央湖景 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 49 2021/1/14 沿河景观沿河景观 西、北双面临河，具备上佳的河道景观西、北双面临河，具备上佳的河道景观 充分利用河道景观，打造沿河景观带充分利用河道景观，打造沿河景观带 打造气派沿河步道，提升社区形象打造气派沿河步道，提升社区形象 设臵亲水平台，增强水景的41、可观赏性设臵亲水平台，增强水景的可观赏性 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 50 2021/1/14 中西方文化在小品、雕塑、硬质铺装中得到体现； 采用雕塑、小品、硬质铺装的形式来增强景观性 和文化性。中西合璧风格衬托出本项目海纳百川 的文化内涵。 景观小品景观小品 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 51 2021/1/14 二、体验系统二、体验系统 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 52 2021/1/14 在既有实物效果的基础上，如何结合文化的元素，进一步打动客户？在既有实物效果的基础上，如何结合文化的元素，进一步打动客户？ 本案售楼处42、立面风格选择本案售楼处立面风格选择 情景体验式营销情景体验式营销 突破传统的销售模式突破传统的销售模式 情景式体验情景式体验 1、售楼处、售楼处 2、样板段、样板段 3、样板房、样板房 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 53 2021/1/14 多媒体展示区（售楼处）多媒体展示区（售楼处） 迎宾（售楼处）迎宾（售楼处） 项目规划理念项目规划理念 区域规划特征区域规划特征 产品特征说明产品特征说明 展示区（样板段）展示区（样板段） 样板房展示区样板房展示区 多媒体展示多媒体展示 现场实景展示现场实景展示 核心手段：核心手段： 声色光影声色光影 情景式体验情景式体验 流程流程 本43、报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 54 2021/1/14 售楼处售楼处 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 55 2021/1/14 售楼处建议宗旨售楼处建议宗旨 公司对文化的公司对文化的 追崇追崇 公司对艺术的公司对艺术的 追求追求 售楼处建议售楼处建议 公司对文化的追崇、对艺术的追求是售楼处建议的宗旨公司对文化的追崇、对艺术的追求是售楼处建议的宗旨 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 56 2021/1/14 售楼处内部功能售楼处内部功能 布局布局 售楼处售楼处 建议建议 多媒体区多媒体区 吧台区吧台区 销控区销控区 模型区模型区 洽谈区洽44、谈区 售楼处建议售楼处建议 售楼处风格售楼处风格 外部装修风格外部装修风格 内部装修风格内部装修风格 售楼处外围景观售楼处外围景观 打造打造 红线外景观打造红线外景观打造 售楼处周边景观打造售楼处周边景观打造 文化区文化区 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 57 2021/1/14 售楼处外围售楼处外围 景观打造景观打造 外围景观打造原则：从每个角落体现本项目品质，从每个细节透视项目档次；外围景观打造原则：从每个角落体现本项目品质，从每个细节透视项目档次； 从项目红线外就开始建设绿地、铺装，提高整体项目外围 形象 售楼处周边区域通过艺术的装饰透视本项目的内在品质 本报告是严格45、保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 58 2021/1/14 售楼处外立面售楼处外立面 风格风格 外立面风格与本案整体风格相符，在现代感中加入艺术元素外立面风格与本案整体风格相符，在现代感中加入艺术元素 现代风格现代风格 建筑风格整体与项目的现代风格项目相符，然而为了体现项目的艺术感在外立面上赋予艺术元素； 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 59 2021/1/14 售楼处售楼处 内部风格内部风格 现代风格现代风格 在整体现代风格的基调上，合理的添加具有文化气息的装饰品，更能体现本项目文化内涵。 注重材质、工艺和细节。让客户认可售楼处的档次和品质，也进一步坚定对项目和产品46、的信心； 整体现代风格的基调上，合理的添加具有文化气息的装饰品，更整体现代风格的基调上，合理的添加具有文化气息的装饰品，更 能体现本项目文化内涵能体现本项目文化内涵 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 60 2021/1/14 售楼处售楼处 销控区销控区 销控区设臵在售楼处入口处，以精致的装饰体现项目文化感销控区设臵在售楼处入口处，以精致的装饰体现项目文化感 销控区销控区 为了第一时间接待客户，建议销售控区设臵在售楼处入口附近； 销控区装饰尽量气派、大气体现本项目的尊贵感； 已具有文化格调的装修风格展现项目形象。 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 61 20247、1/1/14 售楼处售楼处 内部模型区内部模型区 户型模型 单体模型 沙盘 模型区模型区 位臵：模型区摆放在靠近于入口处，一目了然； 材质：建议使用精美原木模型体现项目艺术性、内在品质； 细分：建议细分沙盘，从总规、单体、户型分别设臵模型让客户更直观了解本项目。 摆放位臵醒目便于客户观看，模型功能细分利于客户了解本项目摆放位臵醒目便于客户观看，模型功能细分利于客户了解本项目 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 62 2021/1/14 售楼处售楼处 内部洽谈区内部洽谈区 普通洽谈区 vip洽谈区 宽敞舒适的洽谈区可以有效增强现场的销售气氛， 并且使销售人员容易把控销售节奏。 加48、入具有艺术气息的装修风格体现项目内涵。 普通洽谈区普通洽谈区 Vip洽谈区以充满艺术感的装修，让客户更舒适； 作为一处签约区域，vip洽谈区有效保证客户私密 性。 vip洽谈区洽谈区 合理的分区，更大程度上的满足功能需要合理的分区，更大程度上的满足功能需要 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 63 2021/1/14 售楼处售楼处 内部吧台区内部吧台区 为客户提供饮料的休息区，为客户减轻紧张感，热诚的服务减弱客 户的防备心理。 吧台区吧台区 为客户提供饮料的休息区，为客户减轻紧张感，热诚的服务减弱为客户提供饮料的休息区，为客户减轻紧张感，热诚的服务减弱 客户的防备心理客户的防备49、心理 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 64 2021/1/14 主要特色：利用各种媒体手段，三维数码和声光电制作等多样化的销售道 具 营造符合项目调性的感官环境，用层层递进的方式把产品的理念灌输给客 户； 设计要求： 30-40平米，可同时满足30人观看，为封闭独立空间； 考量因素： 我们的客户具备高端特征，对高端生活更有一番自己的理解，首先从 感官角度去获得他们的认同，是达成销售目的第一步，也是至关重要 的一步。 售楼处售楼处 内部多媒体区内部多媒体区 多媒体区多媒体区声色光电声色光电 更形象、更直观的方式来传递项目信息和生活方式，销售流程中更形象、更直观的方式来传递项目信息和生活方式，销售流程中 最为的重要的“洗脑”环节最为的重要的“洗脑”环节 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 65 2021/1/14 区域规划展示区域规划展示 項目理念展示項目理念展示 項目规划及结构展示項目规划及结构展示 建筑及平面展示建筑及平面展示 本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 66 2021/1/14 售楼处内部艺术