1、Code of this report|1 Copyright Centaline Group,2010400米滨江风光带米滨江风光带3500平米环绕绿地平米环绕绿地8000平米集中绿地平米集中绿地30000万平米内部绿化万平米内部绿化预示着城市最具生态价值的预示着城市最具生态价值的“天然氧吧天然氧吧”栖息地已经形成栖息地已经形成Code of this report|2 Copyright Centaline Group,2010项目住宅物业定位项目住宅物业定位IPark滨江豪门滨江豪门生态观邸生态观邸iPark”指在那些置身在公园其中，或被公园环绕，与公园零距离，能自主、直接指在那些置身在2、公园其中，或被公园环绕，与公园零距离，能自主、直接享受公园资源的物业。享受公园资源的物业。“iPark”带着更强烈的主语色彩，强调带着更强烈的主语色彩，强调“我拥有，你呈现我拥有，你呈现”的主动选择关系。城市中，的主动选择关系。城市中，“iPark物业物业”在与公园保持零距离的背景下，能给予居在与公园保持零距离的背景下，能给予居住者更优越的居住环境和生态景观，使贴近自然、回归园林的城市居住梦想，轻易实住者更优越的居住环境和生态景观，使贴近自然、回归园林的城市居住梦想，轻易实现。现。滨江豪门滨江豪门本案由于户型为中大户型，高总价决定本案的目标客户更加纯粹，更加本案由于户型为中大户型，高总价决定本3、案的目标客户更加纯粹，更加尊贵，同时也代表住在本项目是一种身份的象征。尊贵，同时也代表住在本项目是一种身份的象征。生态观邸生态观邸项目所拥有的江景资源以及周边的公园资源决定了项目首先是都市的顶项目所拥有的江景资源以及周边的公园资源决定了项目首先是都市的顶级的生态住区，宜居价值十分明显；豪邸则代表了本案的整体调性级的生态住区，宜居价值十分明显；豪邸则代表了本案的整体调性Code of this report|3 Copyright Centaline Group,2010客户区域来源洞察客户区域来源洞察以河西居民为主，同时力争吸附河东区域客户以河西居民为主，同时力争吸附河东区域客户楼盘名称楼盘名4、称区域项目客户来源区域项目客户来源新景御江山 以河西私营小业主为主盘龙名府以政府公务员、企事业职工为主，莲城商圈生意人亦占有相当比例，外省人士香樟园南院 以项目周边居民、白领等为主，以及私营业主大学里湘大、湖南科技大学教授、老师等层次人士为主白石古莲城 周边区域居民，政府机关公务员，企业中层等建鑫国际社区政府公务员，企业职工，商人为主东方名苑公安局，市政府公务员，周边私营业主为主核心客户区域主要客户区域边缘客户区域客户地图客户地图Code of this report|4 Copyright Centaline Group,2010住宅物业客户定位住宅物业客户定位城市豪门，贵族阶层城市豪门，贵5、族阶层属性特征：p财富；地位；p生活；品质；p自我；自尊；p创意；私密；p享受；宜居；p品味；荣耀。核心客户心理描述：核心客户心理描述：注重宜居生活感受，对舒适生活有高要求，品味极高，事业渐入佳境，具备投资眼光重要客户心理描述：重要客户心理描述：对生活品质充满追求与渴望，眷恋城市宜居情调，自尊心强烈，热衷于自由宁静的氛围，尊贵之感游离客户心理描述：游离客户心理描述：渴望舒适生活，自尊心强烈，向往品质生活，关注交通及配套游游离离客客户户重重要要客客户户核心核心客户客户偶偶得得客客户户偶得客户心理描述：偶得客户心理描述：关注投资价值，传统家观念，乡情未改，眷恋故土p政府公务员 p事业单位职员p私企6、老板p上层管理人士p高级白领45%10%20%35%目标客户：以湘潭城市中高端收入人群为主，深入挖掘和吸纳长沙，株洲及湘潭县客群Code of this report|5 Copyright Centaline Group,2010案名建议案名建议龙盛龙盛江与城江与城主推案名：主推案名：备选案名：备选案名：龙盛龙盛世纪公园世纪公园主诉求点主诉求点项目调性：大气、项目调性：大气、奢华、高端奢华、高端项目大气、高端，项目大气、高端，项目价值点释放项目价值点释放Code of this report|6 Copyright Centaline Group,2010报告体系报告体系Analyze Sy7、stem政策下的项目思考政策下的项目思考项目本体分析项目本体分析 市场竞争分析市场竞争分析客户洞察客户洞察项目整体定位项目整体定位项目价值优化建议项目价值优化建议项目营销策略建议项目营销策略建议Code of this report|7 Copyright Centaline Group,2010基于整体定位思考下的产品优化：基于整体定位思考下的产品优化：1#126.4三房主要解决餐厅采光问题三房主要解决餐厅采光问题建议将餐厅改为入户花园等魔幻空间，主人可以根据自身需求改为书房、杂物间等。提高项目赠送面积。建议将餐厅移至此处，保证餐厅采光，同时南北双阳台设计能实现客厅通透，保证通风采光。Cod8、e of this report|8 Copyright Centaline Group,2010基于整体定位思考下的产品优化：基于整体定位思考下的产品优化：2#122.6三房与三房与1#126.4三房建议相同主三房建议相同主要解决餐厅采光问题要解决餐厅采光问题建议将餐厅移至此处，保证餐厅采光，同时南北双阳台设计能实现客厅通透，保证通风采光。建议将餐厅改为入户花园等魔幻空间，主人可以根据自身需求改为书房、杂物间等。提高项目赠送面积。Code of this report|9 Copyright Centaline Group,2010基于整体定位思考下的产品优化：基于整体定位思考下的产品优化：9、11#、12#110.5三房问题主要为餐厅三房问题主要为餐厅及客厅通透采光及客厅通透采光问题：客厅采光面约为2.1米，通透性受到影响。问题：餐厅与书房无采光面，容易形成暗室。建议对餐厅位置进行调整。问题：活动空间面积较大，造成空间浪费，可设计入户花园、杂物间等灵动空间，提升项目卖点。Code of this report|10 Copyright Centaline Group,2010基于整体定位思考下的园林优化：借景，借助周边三大市政公园及湘江风基于整体定位思考下的园林优化：借景，借助周边三大市政公园及湘江风光带，打造公园物业，对不同组团进行园林组团命名，将公园与住宅相融光带，打造公园物业10、，对不同组团进行园林组团命名，将公园与住宅相融合合本本案案p项目为市政绿化所围绕，同时靠近万楼风景区，依托湘江风光带；外部景观优势明显。本案可借助外部资源，扩大观景空间。Code of this report|11 Copyright Centaline Group,2010基于整体定位思考下的园林优化：框景：利用植被、道路、休闲广场及水基于整体定位思考下的园林优化：框景：利用植被、道路、休闲广场及水系等运用，形成景观区隔，实现移步异景系等运用，形成景观区隔，实现移步异景p植被，广场等围绕不同组团打造，同时与幽静道路，木桥等配合，实现处处观景；p景观主线将社区群落划分为若干部分，在社区之间形成11、有效的区隔，实现移步异景。Code of this report|12 Copyright Centaline Group,2010p项目内中央水系处打造水上栈道或亲水平台，精致的材质，赋予意境的细节设计，给业主回家、赏景多了一条选择，增加情调。基于整体定位思考下的园林优化：水景栈道或亲水平台，零距离享受水景，基于整体定位思考下的园林优化：水景栈道或亲水平台，零距离享受水景，扩大休闲空间扩大休闲空间亲水平台亲水平台水上栈道水上栈道水上栈道水上栈道水上栈道水上栈道Code of this report|13 Copyright Centaline Group,2010基于整体定位思考下的园林优化12、：园林内部放置西式风情的文化小品，让社基于整体定位思考下的园林优化：园林内部放置西式风情的文化小品，让社区随处充满异域风情区随处充满异域风情景观小品景观小品各地块昭示性强的区域如公共广场、社区内、景观大道旁，根据各组团的主题分别布置风格相宜的景观小品。跌水池畔水景雕塑景观雕塑特色的装饰小品特色的装饰小品Code of this report|14 Copyright Centaline Group,2010基于整体定位思考下的园林优化：绿化带相交叉的地方建设公共休闲空间，基于整体定位思考下的园林优化：绿化带相交叉的地方建设公共休闲空间，增加生活的情趣和社区的归属感增加生活的情趣和社区的归属感p13、充分利用景观相互连接性，增加生活情趣；布置广场、驻足空间等，提升居民参与性参与性。Code of this report|15 Copyright Centaline Group,2010商业价值优化：（若条件允许）建议临街商业尽量布置在项目东南面，通过景观商业价值优化：（若条件允许）建议临街商业尽量布置在项目东南面，通过景观资源的结合打造特色滨江商业区，提升商业价值资源的结合打造特色滨江商业区，提升商业价值地块商业价值排序回顾地块商业价值排序回顾根据地块商业价值的排序以及商业人流动线的设根据地块商业价值的排序以及商业人流动线的设计考虑，建议本案商业布置在项目的东面及东南面计考虑，建议本案商业14、布置在项目的东面及东南面（如图）理由如下：（如图）理由如下：p一方面可借势周边景观，打造特色商业，一方面可借势周边景观，打造特色商业，p另一方面出于昭示性及项目出入口设置情况的考另一方面出于昭示性及项目出入口设置情况的考虑虑规划中主要临街商业规划中主要临街商业优化后主要临街商业优化后主要临街商业Code of this report|16 Copyright Centaline Group,2010其他优化建议：建议幼儿园的摆放位置进行调整，以保证项目东南面景观资源价值其他优化建议：建议幼儿园的摆放位置进行调整，以保证项目东南面景观资源价值最大化最大化规划幼儿园规划幼儿园建议幼儿园位置建议幼儿15、园位置p幼儿园作为本案重要配套幼儿园作为本案重要配套，位置选择尤为重要；p基于项目自身考虑基于项目自身考虑，为了让项目景观价值最大化并充分得到利用，同时考虑幼儿园对昭示性，景观性等要求不高，因此建议本案幼儿园摆放位置设置在西北角。p项目西面为本案重要的小区出入口，将幼儿园设置于附近，也对项目业主提供了更多方便。Code of this report|17 Copyright Centaline Group,2010基于整体定位思考下的亮点打造：增强底层架空层的作用，作泛会所，园基于整体定位思考下的亮点打造：增强底层架空层的作用，作泛会所，园林景观，休闲设施等用途使用林景观，休闲设施等用途使用项16、目架空层：p增加绿化空间，丰富园林层次，增加共享空间p架空层下开放的空间与主轴联为一体，迅速扩大共享空间感受。Code of this report|18 Copyright Centaline Group,2010健身房台球室咖啡吧p有氧健身房作为会所必备配套设施，也是今后会所经营的主要来源之一；p咖啡吧、餐厅等可为业主待客休闲提供场所，美景与美食共享，成为项目一大卖点基于整体定位思考下的亮点打造：会所根据本项目定位，建议本项目设置基于整体定位思考下的亮点打造：会所根据本项目定位，建议本项目设置以滨江休闲为主题的对外经营会所以滨江休闲为主题的对外经营会所餐厅Code of this repo17、rt|19 Copyright Centaline Group,2010基于整体定位思考下的亮点打造：取消地上停车位，扩大项目景观及休闲空基于整体定位思考下的亮点打造：取消地上停车位，扩大项目景观及休闲空间，同时实现人车分流，提升整体宜居档次间，同时实现人车分流，提升整体宜居档次总居住户数地上停车位地下停车位总车位比地下车位比230264020501:1.171:0.89湘潭重点楼盘车位比统计表项目车位比建鑫城国际社区（一期）1:0.8东方名苑（一期）1:0.6宜华湘江名城1:1芙蓉铭都1:0.65九华新城1:0.8纳帕溪谷1:0.5金侨城（三期）1:0.74城郊华雅花园1:0.6湘电友谊1号18、1:1芙蓉世纪城1:0.9德客隆盛世融城1:0.88五矿尊城1:0.48p湘潭主要在售或待售项目车位比集中于1：0.6-1：0.8，本案地下车位比约1：0.9，取消取消地上车位，不影响项目交通，同时实现人车地上车位，不影响项目交通，同时实现人车分流，提升项目档次分流，提升项目档次。Code of this report|20 Copyright Centaline Group,2010铁路及公路噪音解决策略专题铁路及公路噪音解决策略专题用事实说话，用声音传达！用事实说话，用声音传达！13录音点录音点2Code of this report|21 Copyright Centaline Grou19、p,2010铁路/公路现场实景Code of this report|22 Copyright Centaline Group,2010铁路及公路噪音问题的规避：设置减震沟或减震墙。设置减振沟或墙需铁路及公路噪音问题的规避：设置减震沟或减震墙。设置减振沟或墙需耗费不小的投资，可根据资金情况进行选择耗费不小的投资，可根据资金情况进行选择p振波在地下遇不同介质时,介质间差异越大,则振波越容易反射而不易穿过介质分界面。因此，通过设置沟和墙改变改变原来的介质土，从而达到减震的目的p减震墙深度原则与减震沟类似，只是材料用的是墙体而已p向地层下打入柱桩，形成柱阵列或柱阵也可以获得显著的减振效果p减振沟要产20、生明显的减振效果,则沟深必须大于振波波长的1/4，因此，深度必须大于5 m，深度越深，减震效果越好，沟内可填塞聚氨酯泡沫塑料或类似软质材料，既耐压,又隔振(不能将沟填实,否则失去隔振效果)p沟渠也能起到减震沟的作用减震沟和减震墙的减震原理减震沟和减震墙的减震原理减震墙的设置原则减震墙的设置原则减震沟的设置原则减震沟的设置原则Code of this report|23 Copyright Centaline Group,2010铁路及公路噪音问题的规避：沿线设置绿化带、绿化土堤、隔音墙等隔声设铁路及公路噪音问题的规避：沿线设置绿化带、绿化土堤、隔音墙等隔声设施，削施，削弱噪音影响弱噪音影响p绿21、化带绿化带：防噪绿化带必须由矮生树、灌木丛与树冠浓密的高大树种配合组成绿林实体，并宜选择常青的或落叶期短的树种，才能起减噪作用。防噪绿化带不仅能起声屏障的作用，而且还可以净化空气p绿化土堤绿化土堤：可在土堤旁设置运动健身设施和休憩设施，充分利用空间p隔音墙隔音墙：隔音墙应注重景观效果铁路沿线的隔声设施种类铁路沿线的隔声设施种类Code of this report|24 Copyright Centaline Group,2010铁路及公路噪音问题的规避：通过材料上的选择，进一步削弱噪音的干扰铁路及公路噪音问题的规避：通过材料上的选择，进一步削弱噪音的干扰隔音玻璃是一种对声音起到一定屏蔽作用的22、玻璃产品，通常是双层或多层复合结构的夹层玻璃，夹层玻璃中间的玻璃膜(Interlayer)对声音传播的弱化起到关键作用,具有隔音功能的玻璃产品包括夹层玻夹层玻璃璃 、中空玻璃、真空玻璃、中空玻璃、真空玻璃、DOK聚聚酯遮阳静音玻璃酯遮阳静音玻璃 隔音玻璃处理隔音玻璃处理中空玻璃真空玻璃夹层玻璃DOK聚酯静音玻璃临街面的隔音处理临街面的隔音处理选择具有隔音功能的建筑外强涂料、板材，如纤维板、夹芯轻质内、外墙板纤维板、夹芯轻质内、外墙板，建筑涂料等，均能够起到一定的隔音效果Code of this report|25 Copyright Centaline Group,2010关于铁路及公路噪音问23、题的思考关于铁路及公路噪音问题的思考中原观点：中原观点：本项目地块与铁路之间有本项目地块与铁路之间有100200米的距离，中间有绿化带，我们米的距离，中间有绿化带，我们是有条件通过绿化带植被及防噪防震动设施削弱铁路高架桥上传来是有条件通过绿化带植被及防噪防震动设施削弱铁路高架桥上传来的噪音干扰；同时本项目与城市三桥的引桥部分有的噪音干扰；同时本项目与城市三桥的引桥部分有20米以上的距离，米以上的距离，中间也存在绿化景观带，因此我们同样能够采取相应措施削弱不利中间也存在绿化景观带，因此我们同样能够采取相应措施削弱不利影响。影响。后期在营销过程中后期在营销过程中不用刻意回避此问题不用刻意回避此问题24、，可通过，可通过正面解释，正面解释，专业的噪音测试，防噪音材料等的应用专业的噪音测试，防噪音材料等的应用，告知铁路对于，告知铁路对于社区居住无任何影响社区居住无任何影响不是每个项目都是十全十美，关键在于我们如何正确面对项目问题！不是每个项目都是十全十美，关键在于我们如何正确面对项目问题！Code of this report|26 Copyright Centaline Group,2010报告体系报告体系Analyze System政策下的项目思考政策下的项目思考项目本体分析项目本体分析 市场竞争分析市场竞争分析客户洞察客户洞察项目整体定位项目整体定位项目价值优化建议项目价值优化建议项目营销25、策略建议项目营销策略建议Code of this report|27 Copyright Centaline Group,2010推广策略推广策略价值策略价值策略价格策略价格策略推售策略推售策略项目整体项目整体营销策略营销策略项目整体营销策略链循环项目整体营销策略链循环Code of this report|28 Copyright Centaline Group,2010p契合项目整体的工程节点工程节点及相关展示；p合理规避市场同类型产品同类型产品的竞争；p巧妙规避项目内部同类型产品之间相互竞争；p符合项目分期资金回收目标的要求；p符合整体推广节奏并契合项目品牌价值的逐步推高升华；p考虑客户26、影响（以符合客户需求为重，以最高性价比产品吸引市场眼球，突围市场竞争圈，吸引客户关注点）；p集中力量，各个击破（持销期销售难度大速度慢，冲刺开盘销售率为制胜法宝，结合工程和展示，制造节点，分批推售)。整体推售策略制定的原则整体推售策略制定的原则整体推售策略制定的原则整体推售策略制定的原则本项目推售策略原则本项目推售策略原则Code of this report|29 Copyright Centaline Group,2010项目整体推售策略目整体推售策略重新挖掘项目价值，构建新价值体系把握关键节点，采取活动营销，制造倾城影响力价值展示策略价值展示策略避实击虚，高密度推售避实击虚，高密度推售活27、动策略活动策略核心策略核心策略配合策略配合策略策略目标策略目标以合理的销售价格，实现高溢价及资金快速回笼以合理的销售价格，实现高溢价及资金快速回笼渠道策略渠道策略渠道整合，深耕细作Code of this report|30 Copyright Centaline Group,2010【避实击虚避实击虚】基于对市场竞争思考下的制胜策略基于对市场竞争思考下的制胜策略考虑市场竞争项目推售时间，采取避实击虚策略，寻找市场空白点，快速出货Code of this report|31 Copyright Centaline Group,2010高密度推售，保持项目在市场上的持续关注度高密度推售，保持项目28、在市场上的持续关注度高密度推售，保持项目在市场上的持续关注度高密度推售，保持项目在市场上的持续关注度【高密度推售高密度推售】目的是不断引起市场关注度，保持项目在市场的热度，目的是不断引起市场关注度，保持项目在市场的热度，由于频次，密度高，每次所推体量较小，容易制造由于频次，密度高，每次所推体量较小，容易制造“抢售一空抢售一空”的火爆现象，同时也将对客户形成挤压效的火爆现象，同时也将对客户形成挤压效应。应。为什么要进行高密度推售？为什么要进行高密度推售？本案通过推盘节奏的控制，完全可以，而且必须使用本案通过推盘节奏的控制，完全可以，而且必须使用高密度的推售手法，持续性提高产品销售价格高密度的推售29、手法，持续性提高产品销售价格本案能否实现高密度推售？本案能否实现高密度推售？原则上以一个半月一次为准，具体要配合工程节点以原则上以一个半月一次为准，具体要配合工程节点以及蓄客情况。及蓄客情况。高密度推售的频率控制高密度推售的频率控制1 12 23 3基于对市场竞争思考下的制胜策略基于对市场竞争思考下的制胜策略Code of this report|32 Copyright Centaline Group,2010中原认为，本案住宅产品可通过外部公园景观与内部景观的结合，实现中原认为，本案住宅产品可通过外部公园景观与内部景观的结合，实现“栋栋楼王，户户观景栋栋楼王，户户观景”1#2#3#4#7#30、8#5#6#9#10#11#12#14#13#15#16#17#18#19#20#21#22#一期住宅价值排序为：（根据景观、朝一期住宅价值排序为：（根据景观、朝向、噪音、日照等打分）向、噪音、日照等打分）内部景观单位内部景观单位17#18#15#16#17#18#15#16#外部景观单位外部景观单位 11#12#2#1#11#12#2#1#Code of this report|33 Copyright Centaline Group,2010利益实现最大化：现金牛产品入市炒热项目；一期明星产品拔高利润利益实现最大化：现金牛产品入市炒热项目；一期明星产品拔高利润明星产品明星产品现金牛产品现金31、牛产品17、18#旗帜旗帜1、2、11、15、16#利润主力利润主力主流三房：主流三房：成熟市场中领导者，具有极高性价比，它是项目资金的主要来源。客户需求量较高、可实现较高价值。三房：三房：具备差异性优势以及稀缺景观的高端产品，形成项目标杆价值，实现高市场溢价。Code of this report|34 Copyright Centaline Group,20101#3#4#7#8#5#6#9#10#14#13#19#20#21#22#12181112151617项目产品价格提升的策略思考：以明星产品强势入市，拔高项目形象与项目产品价格提升的策略思考：以明星产品强势入市，拔高项目形象与价值，32、提高客户心理预期，搭配现金牛产品，实现快速热销，炒热项目，价值，提高客户心理预期，搭配现金牛产品，实现快速热销，炒热项目，制造持续影响力，同时实现资金快速回笼制造持续影响力，同时实现资金快速回笼婴儿产品婴儿产品现金牛产品现金牛产品明星产品明星产品户型户型面积区间面积区间（）（）楼栋楼栋总套数总套数（套）（套）套数比套数比三房两厅两卫114-1281#15715.94%三房两厅两卫110-1292#9910.05%三房两厅两卫110/12411#/12#24024.37%三房两厅两卫122/13715-1729129.54%三房两厅两卫122/135/1391819820.10%合计110-1333、9_985100.00%一期整体户型配比一期整体户型配比Code of this report|35 Copyright Centaline Group,20101竞争对手锁定竞争对手锁定2竞争对手分析竞争对手分析3竞争对抗策略竞争对抗策略推售时机初判：推售时机初判：4 4月月-8-8月市场集中放量，市场竞争相对激烈；月市场集中放量，市场竞争相对激烈；8 8月月-9-9月市场月市场存在供应窗口期，建议项目在工期条件满足的前提下于存在供应窗口期，建议项目在工期条件满足的前提下于8-98-9月上市，以避月上市，以避开市场竞争激烈期开市场竞争激烈期2011年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月34、 11月12月两房：84套三房：600套四房：40套宜华湘江名城东方名苑二期盘龙名府君泽府建鑫国际社区二期剩余产品中地凯旋城二期白石古莲城夏荷里组团剩余产品放量初始集中放量，持续销售阶段余量消化一房、三房约242套一房、三房约262套香樟园南院8/9/10号栋76-147平米两-四房，约350套90-145平米，两至四房约220套20112011年年4-94-9月区域竞争市场预计放量：月区域竞争市场预计放量：两房约两房约250250套；三房约套；三房约800800套；四房约套；四房约400400套套89-190平米；两至四房约648套二房、三房、四房约200套竞争回顾竞争回顾数据来源：项目组实35、地调研+中原研究中心注：本数据为调研所得，与实际数据存在误差Code of this report|36 Copyright Centaline Group,2010三期推售策略分解：充分利用明星产品的溢价作用，对现金牛产品采取三期推售策略分解：充分利用明星产品的溢价作用，对现金牛产品采取积极的积极的少量多推，好坏搭配，错位搭售、集中出货策略，制造紧迫感，少量多推，好坏搭配，错位搭售、集中出货策略，制造紧迫感，让客户不能自拔，售罄法则让客户不能自拔，售罄法则1、少量多推：本案一期单体楼栋中单位量较少，容易制造售罄效果；多频次推售容易拔高单价，逼定客户。2、好坏搭配：好单位与差单位相搭配推出，并36、保证每批产品均有观景单位，实现均匀快速走货。3、售罄原则：所推量根据客户蓄积量确定，保证每一批推售量售罄，创造项目市场热销良好口碑。1#3#4#7#8#5#6#9#10#14#13#19#20#21#22#12181112151617Code of this report|37 Copyright Centaline Group,2010工程节点若能够满足推售策略以及营销节点需求，可将一期产品分三批工程节点若能够满足推售策略以及营销节点需求，可将一期产品分三批次进行推售次进行推售重要说明：重要说明：1 1、首期第一批推售楼栋、首期第一批推售楼栋2/15/17#2/15/17#，共，共2912937、1套；户型全是三房；第二批推套；户型全是三房；第二批推1/18#1/18#，共，共355355套；第三批推套；第三批推11/12/16#11/12/16#，共，共240240套套2 2、中原建议每一批次推售均有性价比、中原建议每一批次推售均有性价比高和价值较高的户型介入高和价值较高的户型介入1#3#4#7#8#5#6#9#10#14#13#19#20#21#22#12181112151617楼栋户型面积套数第一批次2/15/17#三房110-137291第二批次1/18#三房114-139355第三批次11/12/16#三房110-137339第一批次第一批次第三批次第三批次第二批次第二批次C38、ode of this report|38 Copyright Centaline Group,2010一期第一批次产品分析一期第一批次产品分析首开首开区推区推售批售批次次楼栋楼栋户型户型面积（）面积（）套数套数可售面积可售面积（）（）第一批次2 2栋栋三房110-1299911953.211953.21515栋栋122/1379612736127361717栋栋961273612736合计合计110-13729129137425.237425.2p户型设计干湿分区，动静相离p双阳台设计，厨房有生活阳台，客厅带4.2米宽景阳台p主卧带独立卫生间，带八角飘窗，舒适性强p入户设计厕所较不合理2#三39、房户型三房户型Code of this report|39 Copyright Centaline Group,2010一期第一批次产品分析一期第一批次产品分析首开首开区推区推售批售批次次楼栋楼栋户型户型面积（）面积（）套数套数可售面积可售面积（）（）第一批次2 2栋栋三房110-1299911953.211953.21515栋栋122/1379612736127361717栋栋961273612736合计合计110-13729129137425.237425.2p户型设计干湿分区，动静相离p双阳台设计，厨房有生活阳台，客厅宽景阳台p主卧带独立卫生间，舒适性强p入户设计厕所较不合理15/17#40、三房户型三房户型Code of this report|40 Copyright Centaline Group,2010销售策略：小步快跑、高频次推售及售罄法则销售策略：小步快跑、高频次推售及售罄法则鼓点鼓点战略战略 制造紧迫制造紧迫【龙盛理论龙盛理论】让客户心急让客户心急似似鼓点鼓点鼓点鼓点般紧凑的营销般紧凑的营销节奏节奏节奏节奏 制造紧迫感制造紧迫感Code of this report|41 Copyright Centaline Group,20102 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月第第一一批批次次第二第二批次批次第第三三批41、批次次1212月月7 7月月第一批主推第一批主推2#2#，15#15#，1717#共共291291套（根据蓄客情况适套（根据蓄客情况适时时加推加推1#1#，共，共157157套）套）蓄蓄客客期期蓄蓄客客期期蓄客期蓄客期第二批主推第二批主推1#1#，18#18#，共，共355355套（根据蓄客情况适时套（根据蓄客情况适时加推加推12#12#）一期整体销售铺排计划一期整体销售铺排计划第三批主推第三批主推11#,12#11#,12#，16#16#，共，共339339套套2#2#样样板板房房开开放放售楼售楼部开部开放，放，认筹认筹20122012年年1 1月月持持销销期期开开盘盘持持销销期期开开盘盘持42、持销销期期开开盘盘一期售一期售罄，二罄，二期开始期开始蓄客蓄客形象建立价值树立首批开盘强销持续销售阶段策略阶段策略一期一期实景实景园林园林开放开放房交会房交会蓄蓄客客期期持续销售Code of this report|42 Copyright Centaline Group,2010推广策略推广策略价值策略价值策略价格策略价格策略推售策略推售策略项目整体项目整体营销策略营销策略项目整体营销策略链循环项目整体营销策略链循环Code of this report|43 Copyright Centaline Group,2010推广策略思考推广策略思考关键一：需要言之有物；关键一：需要言之有物；能43、清晰的告诉客户我们卖什么能清晰的告诉客户我们卖什么关键二：推广信息与销售重点结合关键二：推广信息与销售重点结合 让推广真正为项目销售服务让推广真正为项目销售服务关键三：结合销售阶段，有重点的投放关键三：结合销售阶段，有重点的投放 控制营销成本，将钱花在刀刃上控制营销成本，将钱花在刀刃上关键四：在客户看得到的地方，做文章关键四：在客户看得到的地方，做文章 渠道深挖，实现推广效果最大化渠道深挖，实现推广效果最大化Code of this report|44 Copyright Centaline Group,2010“一个中心，三个基本点一个中心，三个基本点”本案一期首开区线上推广策略本案一期首开44、区线上推广策略“一个中心”围绕都市公园都市公园瞰江豪门区形象瞰江豪门区形象为核心，高举高打“三个基本点”1、立足资源优势，展开实效营销 2、循序渐进，逐步加大推广力度 3、注重网络营销Code of this report|45 Copyright Centaline Group,2010一个中心：以一个中心：以“塑造都市公园塑造都市公园瞰江豪门区形象瞰江豪门区形象”为核心，以低成本实现高举为核心，以低成本实现高举高打高打形象标杆立意出发点：项目定位形象标杆立意出发点：项目定位都市公园都市公园瞰江豪门区瞰江豪门区延伸：站在市场大势与河西滨江新城的高度上，煅造特色鲜明的延伸：站在市场大势与河西滨45、江新城的高度上，煅造特色鲜明的旗帜性的滨江生态公园居物业形象，旗帜性的滨江生态公园居物业形象，以磅礴的气势贯穿积聚过程以磅礴的气势贯穿积聚过程！都市公都市公园园瞰江豪门瞰江豪门 VSVS形象塑造关键：形象塑造关键：1.1.项目前后推广调性保持一致，市场识别度高度统一；项目前后推广调性保持一致，市场识别度高度统一；2.2.阶段性推广重点明确，重点户型重点引导。阶段性推广重点明确，重点户型重点引导。Code of this report|46 Copyright Centaline Group,2010一、媒体组合媒体组合：软文及硬广告发布，进行预热炒作，牢牢抓住消费者注意力。二、公关营销活动公关46、营销活动互动的方式，直接而准确地传达楼盘信息、宣传项目的形象及项目所宣言的生活方式。第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段123能量积聚，高度蓄势能量积聚，高度蓄势强势入市，脱颖而出强势入市，脱颖而出多媒体组合，立体轰炸，多媒体组合，立体轰炸，无懈无懈可击的现场展示可击的现场展示。全面渗透，口碑传播全面渗透，口碑传播以主流媒体为主要阵地，持续渗透以主流媒体为主要阵地，持续渗透推广攻势减弱，保持市推广攻势减弱，保持市场声音，手段：场声音，手段：价格策价格策略、促销手段、营销节略、促销手段、营销节点。点。形成品牌积累与沉淀形成品牌积累与沉淀第四阶段第四阶段4一个中心：通过悬念式广告，引发47、市场强烈关注，以一个中心：通过悬念式广告，引发市场强烈关注，以“都市公园都市公园瞰瞰江豪门区形象江豪门区形象”为核心，制定阶段性推广战略为核心，制定阶段性推广战略形象塑造期形象塑造期卖点诉求期卖点诉求期体验营销期体验营销期价值聚变期价值聚变期调性调性始终保持项目推广的连贯性和高调性！始终保持项目推广的连贯性和高调性！Code of this report|47 Copyright Centaline Group,2010一个中心：高举高打一个中心：高举高打制造大众影响力制造大众影响力资源把握资源把握资源决定战略，资源决定战略，扼芙蓉大道、河东大道、建设路扼芙蓉大道、河东大道、建设路口等城市主干48、道上的广告牌资源，通过强势媒体资口等城市主干道上的广告牌资源，通过强势媒体资源，树立对外主形象源，树立对外主形象关键节点投放关键节点投放局部焦土政策局部焦土政策关键节点加强投放关键节点加强投放，将楼盘的实销信息最广泛，将楼盘的实销信息最广泛的传播出去的传播出去重点区域、重要节点实行局部焦土政策重点区域、重要节点实行局部焦土政策，挖，挖掘一切可以挖掘的渠道，全面扩大项目的影响力掘一切可以挖掘的渠道，全面扩大项目的影响力网络炒作网络炒作充分发挥炒作的力量，充分发挥炒作的力量，任何一个营销节点，实任何一个营销节点，实现网络先行，加强网络投放现网络先行，加强网络投放 Code of this repo49、rt|48 Copyright Centaline Group,2010中原长沙代理楼盘长沙代理楼盘，目前在售的项目有2121个，可以形成相相互转介互转介，形成资源互动资源互动。长沙奥园长沙奥园北辰北辰三角洲三角洲长房长房时代城时代城卓越卓越蔚蓝海岸蔚蓝海岸建鸿达建鸿达万博汇万博汇昊天昊天第一个基本点：立足资源优势，展开实效营销第一个基本点：立足资源优势，展开实效营销Code of this report|49 Copyright Centaline Group,2010 借助中原各分公司已有的客户资源和地缘优势，中原湖南、中原广州和中原深圳“三地齐卖”，开启全国地产销售崭新篇章。联动资源联动50、资源三地齐卖三地齐卖联动资源三地齐卖：“中原湖南”全程组织，“中原广州”、“中原深圳”鼎力支持！第一个基本点：立足资源优势，展开实效营销第一个基本点：立足资源优势，展开实效营销Code of this report|50 Copyright Centaline Group,2010整体指导原则：整体指导原则：“立足湘潭、辐射省内、多层结网、多城营销立足湘潭、辐射省内、多层结网、多城营销”立足湘潭：立足湘潭：树立项目核心价值体系，同时通过高端媒介和圈层营销渗透长株潭高端客户；多层结网：多层结网：利用中原强大联动资源，积极开展多个城市同时运营的方式，实现“化零为整”；联动营销：联动营销：各个城市根51、据自己的市场、客户不同，“化整为零”做出适合自己销售的策略；联动资源联动资源三地齐卖三地齐卖第一个基本点：立足资源优势，展开实效营销第一个基本点：立足资源优势，展开实效营销Code of this report|51 Copyright Centaline Group,2010销售阶段销售阶段第一阶段第一阶段2011.5.302011.5.306.306.30第二阶段第二阶段7.17.18.308.30第三阶段第三阶段9.1-9.309.1-9.30第四阶段第四阶段10.110.112.3112.31分众营销分众营销（煽风点火）（煽风点火）渠道营销渠道营销（聚众起事）（聚众起事）立体营销立体营52、销（全面覆盖）（全面覆盖）整合营销整合营销（火上浇油）（火上浇油）阶段主题阶段主题“相见恨晚相见恨晚”+定位语定位语城市城市CBDCBD上的瞰上的瞰江豪门江豪门推广渠道推广渠道（逐级递增）（逐级递增）户外广告牌户外广告牌1 1块块网络炒作网络炒作短信短信营销中心开放活动营销中心开放活动样板房开放样板房开放 开盘前主流媒体全开盘前主流媒体全面覆盖、产品说明会面覆盖、产品说明会渠道客户直效营销渠道客户直效营销园林开放园林开放不定期现场营销活动不定期现场营销活动体验活动营销体验活动营销业主答谢活动业主答谢活动老带新活动老带新活动中原转介中原转介秋交会秋交会其他促销活动其他促销活动龙盛世纪公龙盛世纪公53、园，城市首园，城市首席生态公园席生态公园居居线下和渠道传播为主线下和渠道传播为主线上线下全方位覆盖线上线下全方位覆盖第二个基本点：推广力度逐步加大渗透第二个基本点：推广力度逐步加大渗透循序渐进，从区域发展到全城的标志性地位循序渐进，从区域发展到全城的标志性地位围绕项目核心价值点进行全方位阐述和推广围绕项目核心价值点进行全方位阐述和推广重点活动重点活动增加户外广告牌户外广告牌2323块块公交车身公交车身路旗路旗市政导视市政导视增加交通电台交通电台电影院屏幕电影院屏幕短信短信报广报广诚意登记启动诚意登记启动 暖场活动暖场活动增加公交站台公交站台谁让豪门停止想象谁让豪门停止想象谁让豪门停止想谁让豪门54、停止想象象Code of this report|52 Copyright Centaline Group,2010活动角色：线下传播主导活动角色：线下传播主导作用要求：长期性、覆盖性、截流作用要求：长期性、覆盖性、截流性性活动活动各媒体角色定位各媒体角色定位户外户外户外角色：线上传播主导户外角色：线上传播主导投放需求：长期性、覆盖性、截投放需求：长期性、覆盖性、截流性流性阶段阶段性户性户外外网络网络报广角色：线上传播第一辅报广角色：线上传播第一辅助助作用要求：节点性、覆盖性、沟通性作用要求：节点性、覆盖性、沟通性短信短信短信角色：线下最灵活辅助媒体短信角色：线下最灵活辅助媒体作用要求：节点性55、覆盖性作用要求：节点性、覆盖性电台电台公交公交电台角色：线上电台角色：线上传播第三辅助传播第三辅助作用要求：节点性、作用要求：节点性、覆盖性覆盖性报纸报纸网络角色：线上传播第二辅网络角色：线上传播第二辅助助作用要求：节点性、沟通性作用要求：节点性、沟通性临时角色：线上传播第一辅助临时角色：线上传播第一辅助作用要求：节点性、覆盖性、截流性作用要求：节点性、覆盖性、截流性竞争竞争拦截拦截Code of this report|53 Copyright Centaline Group,2010 在本项目营销的重要节点上，需要在在本项目营销的重要节点上，需要在岳塘区及雨湖区各目标客户来访的重点区岳塘56、区及雨湖区各目标客户来访的重点区域进行路旗包装，以最大限度的释放项目域进行路旗包装，以最大限度的释放项目信息。结合各区域的重要性和执行的可行信息。结合各区域的重要性和执行的可行性进行排序如下：性进行排序如下：路旗地点选择路旗地点选择以三桥双拥路（项以三桥双拥路（项目周边）为主目周边）为主局部焦土政策实施方案局部焦土政策实施方案主干道路旗包装主干道路旗包装投放时间：样板房开放和开盘前开始投放投放时间：样板房开放和开盘前开始投放Code of this report|54 Copyright Centaline Group,2010户外投放点户外投放点 中原建议：投放3434块户外，主要设置于芙蓉57、大道与红易大道芙蓉大道与红易大道交汇处交汇处，河东大道与吉安路交河东大道与吉安路交汇处，湘潭三桥，建设路口汇处，湘潭三桥，建设路口等增强对全湘潭以及县级客户的截留，同时提高项目的影响力。34块户外广告投放，高调树形象，全城展示块户外广告投放，高调树形象，全城展示湘潭一桥湘潭一桥建设路口建设路口河东大道与吉安路交汇河东大道与吉安路交汇芙蓉大道与红易大道交汇芙蓉大道与红易大道交汇Code of this report|55 Copyright Centaline Group,2010第三个基本点：注重网络营销第三个基本点：注重网络营销1、网络营销目标：让本项目成为网络关注度最高的楼盘之一！2、具体58、指：热点楼盘和论坛排名前三甲。3、实现方式：建议与知名主流房地产网站进行合作，形成品牌号召力。4、通过品牌号召力获取诸多服务附加值，如看房日记、看房团、成长日记、文字链首页更新、硬广动态新闻发布等。5、事件营销：制造影响力话题，炒作网络。6、中原制定项目组策划专人专职维护网络营销。建议合作网络名单（重点合作前五家）：1 1、搜房网、搜房网2 2、0732FDC0732FDC3 3、腾讯房产网、腾讯房产网4 4、新浪乐居网、新浪乐居网5 5、湘潭房地产综合网、湘潭房地产综合网6 6、项目形象专门网站、项目形象专门网站Code of this report|56 Copyright Centali59、ne Group,2010 网络广告网络广告 +新闻软文新闻软文 +搜索引擎关键字搜索引擎关键字 +专家炒作专家炒作 +剑客论坛维护剑客论坛维护l网络广告：网络广告：发布营销节点信息，通过点击广告链接到项目网站或项目专题，提高项目知名度。l新闻软文：新闻软文：配合营销活动进行新闻性的软文宣传，传达项目动态及详细资料，增进项目知名度及美誉度。l搜索引擎关键字：搜索引擎关键字：将项目关键字保持在google和baidu排名前列，以保证客户进行搜索时第一时间搜索到本项目，关键词选择“龙盛”l专家炒作：专家炒作：在关键节点或重大活动时，通过剑客论剑形式组织知名剑客论坛会，形成炒作热点，向市场传递项目在60、各节点的信息。l剑客论坛维护：剑客论坛维护：门户网站论坛的炒作及维护，对市场进行有效的舆论引导及网络危机防范。第三个基本点：注重网络营销第三个基本点：注重网络营销Code of this report|57 Copyright Centaline Group,2010 软文维持为主推广策略：推广策略：大力度推广，多管齐下、集中引爆；后期维护为主。大力度推广，多管齐下、集中引爆；后期维护为主。8月 9月 1 10 20 31 10 20 30 10 20 31 10 20 30 10 20 31 10月 11月 12月 城市主要干道，道旗指引城市主要干道，道旗指引开盘前半个月软文项目价值炒作，开61、盘前硬广投放认筹期每周维持15万条、开盘前后5天，每天30万条重要活动、节日前后3天，每天30万条短信短信网络网络报纸报纸双拥路沿线道旗指引，扩大项目影响力道旗道旗及时更新户外推广语与项目信息卖点户外户外 根据营销节点再做考虑根据营销节点再做考虑主流 网络推广方式及渠道每周论坛维护、定期更新为主每周论坛维护、定期更新为主推广节点推广节点Code of this report|58 Copyright Centaline Group,2010主力拓展对象：主力拓展对象：n长沙、株洲、湘潭私企老板、银行、政府公务员湘潭各县的矿业老板拓展形式：拓展形式：n短信覆盖全市区、及各县城区；n短信锁定入湘潭62、各高速公路口；线下拓客策略线下拓客策略线下拓客策略线下拓客策略市内深挖，市外拓面市内深挖，市外拓面市内深挖，市外拓面市内深挖，市外拓面【市内深挖市内深挖】【市外拓面市外拓面】n市内深挖对象：湘钢、湘电、湘机、湘潭大湘钢、湘电、湘机、湘潭大学，湖南科技大学学，湖南科技大学,九华工业园，双马工业园九华工业园，双马工业园等市重点单位及企业进行针对性圈层拓客，走出去的动态营销方式，零成本，高回报！零成本，高回报！n拓展形式：拓展形式：针对性拜访拓客地图拓客地图Code of this report|59 Copyright Centaline Group,2010推广策略推广策略价值策略价值策略价格策63、略价格策略推售策略推售策略项目整体项目整体营销策略营销策略项目整体营销策略链循环项目整体营销策略链循环Code of this report|60 Copyright Centaline Group,2010项目价值展示完全攻略项目价值展示完全攻略正式营销中心（品质、设计、艺术）正式营销中心（品质、设计、艺术）样板房样板房其他细节展示其他细节展示Code of this report|61 Copyright Centaline Group,2010正式营销中心：是本案重要的价值展示窗口。建议在建筑造型、内部装修、正式营销中心：是本案重要的价值展示窗口。建议在建筑造型、内部装修、以及外场绿化打64、造上需能够体现项目的大气、高端的品质以及外场绿化打造上需能够体现项目的大气、高端的品质售楼中心外立面可采用文化石，木材等建筑材料营造项目特色，建筑造型上采用西班牙风情的坡屋顶、塔顶等建筑细节，彰显项目的高端品质与大气。华润凤凰城华润凤凰城中建芙蓉和苑中建芙蓉和苑Code of this report|62 Copyright Centaline Group,2010营销中心内部打造要点：奢华，大气，将品质化进行到底，充分营销中心内部打造要点：奢华，大气，将品质化进行到底，充分展现项目特色展现项目特色p与细节彰显品质，营销中心内部可以通过地面、墙体、展板、桌椅、装饰品等缔造尊贵，同项目自身形象统65、一。Code of this report|63 Copyright Centaline Group,2010一期样板间的选择：主要布置在一期样板间的选择：主要布置在2号栋，并设置在低楼层，做两套不同风格的号栋，并设置在低楼层，做两套不同风格的三房样板间三房样板间样板房及园林展示区样板房及园林展示区原则一：样板房设置于低楼层，保证施工进原则一：样板房设置于低楼层，保证施工进度能够配合营销节点度能够配合营销节点原则二：需靠近营销中心，便于设置人流动原则二：需靠近营销中心，便于设置人流动线线原则三：户型具有特色和代表性，属于主力原则三：户型具有特色和代表性，属于主力户型户型鉴于以上三原则，同时因为66、项目一期全部为鉴于以上三原则，同时因为项目一期全部为三房户型，因此建议选取靠近售楼部的三房户型，因此建议选取靠近售楼部的2#栋栋作为样板区，样板房为作为样板区，样板房为三房三房，并通过不同的，并通过不同的装修风格吸引客户，展示项目价值与品质。装修风格吸引客户，展示项目价值与品质。园林展示区如图中红圈区域所示为主园林展示区如图中红圈区域所示为主园林展示区园林展示区Code of this report|64 Copyright Centaline Group,2010p简约时尚：简约时尚：简约的形式营造一个淡定、舒适的家，在这无论是身体，或是心灵，都可以得到放松，带来的浓浓温馨。样板房风格示意：67、现代简约风格样板房风格示意：现代简约风格Code of this report|65 Copyright Centaline Group,2010样板房风格示意：地中海式风格样板房风格示意：地中海式风格p 地中海风格特点：浓郁的爱琴海生活气息，阳光明媚，妖娆动人Code of this report|66 Copyright Centaline Group,2010样板房风格示意：美式风格样板房风格示意：美式风格p美式风格是一种混合风格，注重细节的打造，极具古典情怀，外观简洁大方，融合多种风格特点于一体，具有很强的品质感Code of this report|67 Copyright Cent68、aline Group,2010细节展示细节展示入户大厅案例示意入户大厅案例示意红地毯红地毯建议：大厅入口处建议：大厅入口处保卫人员站岗迎接保卫人员站岗迎接指示指示植被点植被点缀缀Code of this report|68 Copyright Centaline Group,2010p电梯入口处建议放置画架一样得板房指示牌或项目展示画面，再次加深客户对项目的影响细节展示细节展示电梯入口案例示意电梯入口案例示意Code of this report|69 Copyright Centaline Group,2010细节展示细节展示现场配套展示现场配套展示导视牌需大气导视牌需大气围挡需大气，以体69、现本案的高围挡需大气，以体现本案的高端调性（墙体端调性（墙体3米高以上）米高以上）楼体采用醒目的项目名宣传，并楼体采用醒目的项目名宣传，并能够发光能够发光本案目前的围墙广告本案目前的围墙广告导视牌需发光导视牌需发光Code of this report|70 Copyright Centaline Group,2010细节展示细节展示样板房门口包装展示案例示意样板房门口包装展示案例示意p样板间门口粘贴与之相对应的户型展板，方便客户参观Code of this report|71 Copyright Centaline Group,2010推广策略推广策略价值策略价值策略价格策略价格策略推售策略70、推售策略项目整体项目整体营销策略营销策略项目整体营销策略链循环项目整体营销策略链循环Code of this report|72 Copyright Centaline Group,2010低开高走的价格策略低开高走的价格策略高价值与精神属性的城市首席滨江生态公园社区高价值与精神属性的城市首席滨江生态公园社区生活起势，合理总价斩获生活起势，合理总价斩获 广泛客群广泛客群首期价格策略首期价格策略高高走走低低开开策略思考前提：宏观调控政策影响策略思考前提：宏观调控政策影响Code of this report|73 Copyright Centaline Group,2010本项目首期住宅物业市场71、价格预测本项目首期住宅物业市场价格预测市场比较法市场比较法步骤一步骤一选取类似楼盘进行相关因素比较，计算出本项目静态比准价格因素修正法因素修正法步骤二步骤二通过计算市场的自然价格增长率，并且结合营销溢价和产品创新溢价计算出本项目的最终预测价格最终预测价格最终预测价格Code of this report|74 Copyright Centaline Group,2010项目静态比准价格项目静态比准价格【市场比较法市场比较法】步骤一步骤一因素项目权重规模交通配套产品品牌区位景观总分产品优劣系数实收均价均价合成项目10%5%10%25%10%25%15%100%白石古莲城15%4 44443.5472、54.10.9594000575 东方名苑10%3 3554554.54.4751.0475200544 建鑫城国际社区15%5 545454.534.27514000600 城郊香樟园30%1.51.543.535443.550.8340001096 湘江名城10%5 5544.544.544.41.0293800491 盘龙名府20%2.52.54444.543.53.80.8893600640 本项目本项目100%100%3.53.54 44.54.53.53.53.53.54 44.54.54.2754.2751 13947 3947 Code of this report|75 Co73、pyright Centaline Group,2010运用市场比较法试算得出的本项目假设现在推出：运用市场比较法试算得出的本项目假设现在推出：均价 权重i均价iPx/Pi(i=ad)39473947元/平方米Code of this report|76 Copyright Centaline Group,2010市场自然增长率预判（未计算其他动态溢价因素）市场自然增长率预判（未计算其他动态溢价因素）目前湘潭房价年均增速保持在目前湘潭房价年均增速保持在10%左右，考虑左右，考虑2011年政府房年政府房价价调控政策调控政策的严厉性，同时考虑滨江新城的规划利好，加的严厉性，同时考虑滨江新城的规划利74、好，加上融城效应的显现，保守估计，房价仍会出现区域性上涨，上融城效应的显现，保守估计，房价仍会出现区域性上涨，但涨幅应不大。但涨幅应不大。预计项目预计项目2011年年9月面世，与现阶段相比，自然溢价率约为月面世，与现阶段相比，自然溢价率约为8-10。【因素修正法因素修正法】步骤二步骤二市场自然溢价因素修正市场自然溢价因素修正Code of this report|77 Copyright Centaline Group,2010市场静态比准价格3947元/溢价因素理想溢价最低溢价空间自然溢价108产品创新溢价31营销策划53溢价合计1812本项目可实现动态价格4700元/4400元/均价实现的75、前提均价实现的前提1.产品概念的成功打产品概念的成功打造造2.营销策划精准化营销策划精准化预计2011年9月项目入市，通过溢价整合，保守预估项目整体整体均价约为：4400470044004700元/动态溢价因素修正：其他溢价因子动态溢价因素修正：其他溢价因子Code of this report|78 Copyright Centaline Group,2010第一批次：第一批次：2/15/172/15/17第二批次：第二批次：1/181/18第三批次：第三批次：11/12/1611/12/16123一期价值曲线一期价值曲线预计整体均价：预计整体均价：4000420040004200元元/预计76、整体均价：预计整体均价：4200440042004400元元/预计整体均价：预计整体均价：4400460044004600元元/一条不断向上的价格曲线！一条不断向上的价格曲线！小步快跑，少量多推，价格不断拉升，最终实现整体均价的大幅度提升小步快跑，少量多推，价格不断拉升，最终实现整体均价的大幅度提升Code of this report|79 Copyright Centaline Group,2010项目住宅部分营销费用预算项目住宅部分营销费用预算乐观预测本项目整体（两期）住宅均价：乐观预测本项目整体（两期）住宅均价：4400470044004700元元/项目可售住宅面积约：项目可售住宅面积77、约：291617291617预计住宅销售总金额约：预计住宅销售总金额约：13.4113.41亿亿住宅部分全部营销推广费用约：住宅部分全部营销推广费用约：20002000万万（不含售楼处、样板房装修费用，包含广告设计、楼体包装、围墙包装、销售物料费用）（不含售楼处、样板房装修费用，包含广告设计、楼体包装、围墙包装、销售物料费用）仅占销售总金额：仅占销售总金额：1.5%1.5%Code of this report|80 Copyright Centaline Group,2010Thanks for your attentionThanks for your attentionWish you a good day!Wish you a good day!