1、1 - 建设部关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、 工业区） 标准及有关考评验收工作的通 知 建住房物 2000008号 二年五月二十五日 各省、自治区建委（建设厅），直辖市房地局，计划单列市建委（房地局）： 我部自 95 年开展全国优秀管理项目考评验收工作以来，树立了一批优秀物业管理项目 典型， 对推动建立物业管理体制、提高全国物业管理水平，发挥了重要作用。随着物业管理 行业的快速发展和物业管理水平的不断提高，各地普遍反映原标准已不能完全适应物业管理 发展的新形势， 如继续执行原标准，难免出现评选优秀物业管理项目过多，失去其先进示范 作用。为此，在广泛征求各地主管部门及企业意见的基础上，2、本着高标准、严要求、操作简 便的原则对原标准进行了修订，新标准从今年开始执行。现将考评验收工作有关事项通知如 下： 一、从今年起，我部只对申报全国物业管理示范项目进行考评验收，并授予“全国物 业管理示范项目”称号；取消全国物业管理优秀项目考评验收及其称号。各地对物业管理项 目考评验收是否设立“示范”、“优秀”两个档次，视本地物业管理发展情况自行确定。 二、申报基本条件 1、参评项目符合城市规划建设要求，配套设施齐全。住宅小区、工业区建筑面积8 万 平方米以上，别墅2 万平方米以上，大厦3 万平方米以上且非住宅建筑面积占60以上， 入住率或使用率达85以上。 2、取得“省（自治区、直辖市）级物业3、管理示范项目”称号一年以上。 3、物业管理企业已建立各项管理规章制度。 4、物业管理企业无重大责任事故。 5、未发生经主管部门确认属实的有关收费、服务质量等方面的重大投诉。 三、 各地应在每年7 月 30日前将参加全国物业管理示范项目考评验收的项目名单及全 国物业管理示范项目申报表报我部。 四、修订后的标准在条款设置和评分细则上都有较高的要求。各地在进行考评验收时， 在质量和数量上都应从严掌握，使评选出的物业管理项目真正体现先进性和示范性。凡是上 报我部的项目，省（自治区、直辖市）预评预验分值不得低于98 分。 五、根据建房 1995120号文件要求， 全国物业管理优秀项目每三年进行一次复验。4、各 地要认真做好自95 年以来已获得全国城市物业管理示范、优秀项目称号的复查工作。经省 市主管部门复查，对管理水平确实下降、群众意见较大、达不到95 年标准、不能起到先进 示范作用的物业管理项目，要督促其整改，并提出撤消原称号的意见，报我部批准。今年的 复验意见要与申报工作一并报我部。 六、鉴于今年进行原标准修订工作，各地的申报工作与复验意见上报时间延迟到8 月 30 日。 七、新标准颁布后， 1995 年颁发的全国优秀管理住宅小区标准及 1997 年颁发的全 国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则停止执行。 - 2 - 八、 其它有关“全国物业管理示范项目”的考评验收工作仍按建房19951205、号文件要 求执行。 附件： 1、全国物业管理示范住宅小区、大厦、工业区标准及评分细则 2、全国物业管理示范住宅小区、大厦、工业区达标申报表（略） 全国物业管理示范大厦标准及评分细则 序号标准内容规定分值评分细则 一 基础管理22 1、按规划要求建设，住宅及配套设施投入使用1 符合 1.0 ，不符合0 2、己办理接管验收手续1 符合 1.0 ，不符合0 3、由一家物业管理企业实施统一专业化管理1 符合 1.0 ，不符合0 4、建设单位在销售房屋前，与选聘的物业管理企业签 订物业管理合同，双方责权利明确 1 符合 1.0 ，基本符合0.5 ，不符 合 0 5、在房屋销售合同签订时购房人与物业管理企6、业签订 前期物业管理服务协议，双方责权利明确 2 符合 2.0 ，基本符合1.0 ，不符 合 0 6、建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定 1 符合 1.0 ， 已建立但管理、 使用、 续筹不符合规定扣0.5 ，未建立 0 7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各 项公众制度完善 1 完善 1.0 ，基本完善0.5 ，不完 善 0 8、业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责1 符合 1.0 ，基本符合0.5 ，不符 合 0 9、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双 方责权利明确 1 符合 1.0 ，基本符合0.5 ，不符 合 0 10、物业管理企业制订争创规划和具体7、实施方案，并 经业主委员会同意 1 符合 1.0 ，不符合0 11、大厦物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工 作标准，并制定具体的落实措施和考核办法 2 制度、工作标准建立健全1.0 ， 主要检查；物业管理服务工作程 度、质量保证制度、 收费管理制 度、财务制度、 岗位考核制度等 每发现一处不完整规范扣0.2: 未制定具体的落实措施扣0.5 ， 未制定考核办法扣0.5 12、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上 岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风 严谨 1 管理人员、专业技术人员每发现 1人无上岗证书扣0.1: 着装及 标志符合 0.3 ，不符合0 - 3 - l3 、物业8、管理企业应用计算机、智能化设备等现代化 管理手段，提高管理效率 1 符合 1.0 ，基本符合0.5 ，不符 合 0 14、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税 收等方面执行有关规定:至少每半年公开一次物业管 理服务费用收支情况 1 执行有关规定0.5 ，未执行0； 公开 0.5 未公开 0 15、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册， 管理完善，查阅方便 1 包括房屋总平面图，地下管网 图，房屋数量、 种类、 用途分类 统计成册，房屋及共用设施设备 大中修记录， 共用设施设备的设 计安装图纸资料和台帐。每发现 一项不齐全或不完善扣0.1 16、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清9、册， 查阅方便 1 每发现一处不符合扣0.2 17、建立 24 小时值班制度，设立服务电话，接受业主 和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、 质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理， 有回访制度和记录 2 符合 2.0 ，值班制度不符合扣 0.5 ，未设服务电话扣0.5 ，发 现一处处理不及时扣0.2 ，没有 回访录每次扣0.1 18、定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单， 对合理的建议及时整改，满意率达95以上 1 符合 1.0 ，基本符合0.5 ，不符 合 0 19、建立并落实便民维修服务承诺制，零修急修及时 率 100、返修率不高于1，并有回访记录 2 建立并落实1.10、0 ，建立但未落实 扣 0.5 ，未建立扣1.0 ；及时率 符合 0.5 ，每降低 1 个百分点扣 0.1 ； 返修率符合0.3 ， 不符合 0； 回访记录完整0.2 ，记录不完整 或无回访记录。 二 房屋管理与维修养护9 1、大厦、栋号、楼层、房号标志明显，大堂内布置合 理并设立引路方向平面图，驻大厦各单位名录标识在 大堂内显著位署 1 符合 1.0 ，无示意图或发现一处 标志不清或没有标志扣0.2 2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象2 符合 1.0 ，发现一处私搭乱建或 擅自改变房屋使用用途均扣 0.5 3、大厦外观完好、 整洁； 外墙是建材贴面的，无脱落； 是玻璃幕墙的，清洁11、明亮、无破损；是涂料的，无脱 落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象 2 符合 2.0 ，大厦外墙是建材贴面 的每发现一处脱落扣0.2 ，是玻 璃幕墙的每发现一处破损或不 洁扣 0.2 ；是涂料的每发现一处 褪色不一致的扣0.1 ；每发现一 处纸张乱贴、 乱涂、乱画和乱悬 挂扣 0.2 - 4 - 4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁 统一美观，无安全隐患或破损 1 符合 1.0 未按规定设置0；按规 定设置，但不整齐或有破损每处 扣 0.l ，有安主隐患每处扣0.5 5、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架元锈蚀 2 符合 2.0 ，每发现一处不符合扣 0.2 6、封闭12、阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除 建筑设计有要求建筑设计有要求外不得安装外廊及户 外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等 1 符合 1.0 ，每发现一处不符合扣 0.1 7、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全 及拆改管线和损害他人利益的现象 1 符合 1.0 ，每发现一处不符合扣 0.5 三 共用设备管理35 （一）综合要求4 1、制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、 维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并 严格执行 1 符合 1.0 ，每发现一处不符合扣 0.2 2、设备及机房环境整洁，无杂物，灰尘、无鼠、虫害 发生，机房环境符合设备要求 1 符合 1.0 ，每发现一处13、不符合扣 0.2 3、配备所需专业技术人员，严格执行操作规程1 符合 1.0 ，不符合0 4、设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故 1 符合 1.0 ，不符合0 （二）供电系统3 1、保证正常供电，限电、停电有明确的审批权限并按 规定时间通知住用户 1 2、制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格 执行 1 符合 1.0 ，临时用电措施或停电 应急措施不符合均扣0.5 3. 备用应急发电机可随时起用1 符合 1.0 ，不符合0 （三）弱电系统2 1、按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正 常工作 1 符合 1.0 ，发现一处不符合扣 0.5 2、监控系统等智能化设施设备运行正14、常，有记录并按 规定期限保存 1 符合 1.0 ，基本符合0.5 ，不符 全 0 （四）消防系统5 1、消防控制中心24 小时值班，消防系统设施设备齐 全、完好无损，可随时起用 1 发现一处不符合扣0.5 2、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及 时处理各种问题 1 每发现一处不符合扣0.2 3、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各 区域防火责任人 1 符合 1.0 ，责行人不明确每发现 一处扣 0.2 - 5 - 4、订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图， 照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通 1 无应急方案扣0.5 ，各种标志每 缺少一个及每发现一处不畅通 扣 015、. 、无火灾安全隐患1 每发现一处安全隐患扣0.5 （五）电梯系统6 、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备1 符合 1.0 ，不符合0 、电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，通 风、照明及附属设施完好 1 每发现一处不符合扣0.2 、轿厢、井道、机房保持清洁1 符合 1.0 ，不符合0 、电梯由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证 上岗 符合 1.0 ，不符合0 、运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达 现场维修 符合 1.0 ，不符合0 、运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施1 符合 1.0 ，不符合0 （六）给排水系统9 、建立大厦用水、供水管理制度，积极协助用户安 排16、合理的用水和节水计划 1 符合 1.0 ，基本符合0.5 ，不符 全 0 2、设备、阀门、管道工作无常，无跑冒滴漏1 每发现一处不符合扣0.2 3、 按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、清毒； 二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合 格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染 2 符合 2.0 ，发现一处不符合扣 0.5 4、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、 水箱周围无污染隐患 1 没有管理措施扣0.5 ，水箱周围 每发现一处隐患扣0.2 5、限水、停水按规定时间通知住用户1 符合 1.0 ，基本符合0.5 ，不符 全 0 6、排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、17、 设备房无积水、浸泡发生 1 符合 1.0 ， 每发现一处不符合 扣 0.2 7、遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大 面积跑水、泛水、长时间停水现象 1 符合 1.0 ，基本符合0.5 ，不符 全 0 8、制定事故应急处理方案1 无处理方案扣1.0 ，方案不完善 扣 0.5 （七）空调系统3 1、中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超 标，无严重滴漏水现象 1 符合 1.0 ，基本符合0.5 ，不符 全 0 2、中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时 间内到达现场维修 1 符合 1.0 ，基本符合0.5 ，不符 全 0 3、制订中央空调发生故障应急处理方案1 无应急处理方18、案扣1.0 ，有方案 但不完善或执行不够的扣0.5 - 6 - （八）供暖供气系统3 1、锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好，运行正 常 1 符合 1.0 ，不符合0 2、管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患1 每发现一处不符合扣0.2 3、北方地区冬季供暖居室内温度不得低于161 符合 1.0 ，不符合0 四 共用设施管理4 1、共用配套服务设施完好，无随意改变用途1 符合 1.0 ， 每发现一处不符合 扣 0.2 2、共用管线统一下地或入公共管理，无架空管线，无 碍观瞻 1 符合 1.0 ， 每发现一处不符合 扣 0.2 3、道路、楼道、大堂等公共照明完好1 符合 1.0 ， 每发现一处不19、符合 扣 0.2 4、大厦范围内的道路通畅，路面平坦1 符合 1.0 ， 每发现一处不符合 扣 0.2 五 保安及车辆管理9 1、大厦基本实行封闭式管理1 符合 1.0 ，不符合0 2、有专业保安队伍，实行24 小时值班及巡逻制度； 保安人员熟悉小区的环境，文明值勤训练有素言语规 范认真负责 2 符合 2.0 ，无专业保安队伍扣 1.0 ，值班及巡逻记录等不规范 每处扣 0.2 3、结合大厦特点，制订安全防范措施1 对特殊的部位要有相应的防范 措施， 每发现一处无防范措施扣 0.2 4、进出大厦各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不 影响行人通行 1 符合 1.0 ，基本符合0.5 ，不符 全 20、0 5、大厦外停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐1 符合 1.0 ，基本符合0.5 ，不符 全 0 6、室内停车场管理严格，出入登记1 符合 1.0 ，基本符合0.5 ，不符 全 0 7、非饥动车车辆有集中停放场地，管理制度落实，停 放整齐，场地整洁 1 符合 1.0 ，基本符合0.5 ，不符 全 0 8、危及人身安全处设有明显标志和防范措施1 符合 1.0 ，不符合0 六 环境卫生管理10 1、环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站 1 符合 1.0 ，每发现一处不符合扣 0.2 2、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的 责任范围，实行标准化保洁 1 未实行责任制的扣0.5 21、，无专职 清洁人员和责任范围的扣0.3 ， 未实行标准化保洁的扣0.2 - 7 - 3、垃极日产日清，定期进行卫生消毒灭杀4、房屋共 用部位共用设施设备无蚁害 2 每发现一处垃极扣0.2 ，未达到 垃圾日产日清的扣0.5 ，未定期 进行卫生消毒灭杀扣0.5 4、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占 用和堆放杂物现象；楼梯扶拦、天台公共玻璃窗等保 持洁净；大厦内共用场地无纸屑、烟头等废弃物 2 符合 2.0 ，每发现一处不符合扣 0.2 5、商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、 广告牌和乱贴、乱画现象 2 符合 2.0 ，每发现一处不符合扣 0.2 6、无违反规定饲养宠物、家禽、22、家畜1 符合 1.0 ，不符合0 7、大厦内排烟、排污、噪音等符合国家环保标准，外 墙无污染 1 每发现一处不合格扣0.2 ，发现 一次环保部门下放整改通知扣 0.5 七 绿化管理4 1、绿地无改变使用用途和破环、践踏、占用现象1 符合 1.0 ，基本符合0.5 ，不符 合 0 2、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无 折损现象，无斑秃 1 长势不好扣1.0 ，其它每发现一 处不符合扣0.1 分 3、绿地无纸屑、烟头、石地等杂物1 符合 2.0 ，每发现一处不符合扣 0.2 4、对大厦内部、天台、屋顶等绿化有管理措施并落实 1 无措施扣 1.0 ，有措施，落实不 力扣 0.5 精神文明建设3 1 、全体业主和使用人能自觉维护公众利益，遵守大厦 的各项管理规定 1 符合 1.0 ，基本符合0.5 ，不符 合 0 2 、设有学习宣传园地，开展健康向上的活动1 符合 1.0 ，基本符合0.5 ，不符 合 0 3 、大厦内的公共娱乐场所未发生重大违纪违法案件1 符合 1.0 ，基本符合0.5 ，不符 合 0 管理效益4 l 、物业管理服务费用收缴率98以上2 每降低 1 个百分点扣0.5 2 、提供便民有偿服务，开展多种经营1 符合 1.0 ，基本符合0.5 ，不符 合 0 3 、本大厦物业管理经营状况1 盈利 1.0 ，持平 0.5 ，亏本 0