1、-1-建设部关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知建住房物 2000008号二年五月二十五日各省、自治区建委（建设厅），直辖市房地局，计划单列市建委（房地局）：我部自 95 年开展全国优秀管理项目考评验收工作以来，树立了一批优秀物业管理项目典型，对推动建立物业管理体制、提高全国物业管理水平，发挥了重要作用。随着物业管理行业的快速发展和物业管理水平的不断提高，各地普遍反映原标准已不能完全适应物业管理发展的新形势，如继续执行原标准，难免出现评选优秀物业管理项目过多，失去其先进示范作用。为此，在广泛征求各地主管部门及企业意见的基础上，本着高标准、严要求、操作简便2、的原则对原标准进行了修订，新标准从今年开始执行。现将考评验收工作有关事项通知如下：一、从今年起，我部只对申报全国物业管理示范项目进行考评验收，并授予“全国物业管理示范项目”称号；取消全国物业管理优秀项目考评验收及其称号。各地对物业管理项目考评验收是否设立“示范”、“优秀”两个档次，视本地物业管理发展情况自行确定。二、申报基本条件1、参评项目符合城市规划建设要求，配套设施齐全。住宅小区、工业区建筑面积8 万平方米以上，别墅2 万平方米以上，大厦3 万平方米以上且非住宅建筑面积占60以上，入住率或使用率达85以上。2、取得“省（自治区、直辖市）级物业管理示范项目”称号一年以上。3、物业管理企业已建3、立各项管理规章制度。4、物业管理企业无重大责任事故。5、未发生经主管部门确认属实的有关收费、服务质量等方面的重大投诉。三、各地应在每年7 月 30日前将参加全国物业管理示范项目考评验收的项目名单及全国物业管理示范项目申报表报我部。四、修订后的标准在条款设置和评分细则上都有较高的要求。各地在进行考评验收时，在质量和数量上都应从严掌握，使评选出的物业管理项目真正体现先进性和示范性。凡是上报我部的项目，省（自治区、直辖市）预评预验分值不得低于98 分。五、根据建房 1995120号文件要求，全国物业管理优秀项目每三年进行一次复验。各地要认真做好自95 年以来已获得全国城市物业管理示范、优秀项目称号的4、复查工作。经省市主管部门复查，对管理水平确实下降、群众意见较大、达不到95 年标准、不能起到先进示范作用的物业管理项目，要督促其整改，并提出撤消原称号的意见，报我部批准。今年的复验意见要与申报工作一并报我部。六、鉴于今年进行原标准修订工作，各地的申报工作与复验意见上报时间延迟到8 月30 日。七、新标准颁布后，1995 年颁发的全国优秀管理住宅小区标准及 1997 年颁发的全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则停止执行。-2-八、其它有关“全国物业管理示范项目”的考评验收工作仍按建房1995120号文件要求执行。附件：1、全国物业管理示范住宅小区、大厦、工业区标准及评分细则2、全国物业管理示范5、住宅小区、大厦、工业区达标申报表（略）全国物业管理示范大厦标准及评分细则序号标准内容规定分值评分细则一基础管理22 1、按规划要求建设，住宅及配套设施投入使用1 符合 1.0，不符合0 2、己办理接管验收手续1 符合 1.0，不符合0 3、由一家物业管理企业实施统一专业化管理1 符合 1.0，不符合0 4、建设单位在销售房屋前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确1 符合 1.0，基本符合0.5，不符合 0 5、在房屋销售合同签订时购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确2 符合 2.0，基本符合1.0，不符合 0 6、建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有6、关规定 1 符合 1.0，已建立但管理、使用、续筹不符合规定扣0.5，未建立0 7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善1 完善 1.0，基本完善0.5，不完善 0 8、业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责1 符合 1.0，基本符合0.5，不符合 0 9、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确1 符合 1.0，基本符合0.5，不符合 0 10、物业管理企业制订争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意1 符合 1.0，不符合0 11、大厦物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法2 制度、工作标准建立健全1.0，主7、要检查；物业管理服务工作程度、质量保证制度、收费管理制度、财务制度、岗位考核制度等每发现一处不完整规范扣0.2:未制定具体的落实措施扣0.5，未制定考核办法扣0.5 12、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨1 管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证书扣0.1:着装及标志符合 0.3，不符合0-3-l3、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率1 符合 1.0，基本符合0.5，不符合 0 14、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定:至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况1 执行有关规8、定0.5，未执行0；公开 0.5 未公开 0 15、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便1 包括房屋总平面图，地下管网图，房屋数量、种类、用途分类统计成册，房屋及共用设施设备大中修记录，共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐。每发现一项不齐全或不完善扣0.1 16、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便1 每发现一处不符合扣0.2 17、建立 24 小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录2 符合 2.0，值班制度不符合扣0.5，未设服务电话扣0.5，发现9、一处处理不及时扣0.2，没有回访录每次扣0.1 18、定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95以上1 符合 1.0，基本符合0.5，不符合 0 19、建立并落实便民维修服务承诺制，零修急修及时率 100、返修率不高于1，并有回访记录2 建立并落实1.0，建立但未落实扣 0.5，未建立扣1.0；及时率符合 0.5，每降低 1 个百分点扣0.1；返修率符合0.3，不符合 0；回访记录完整0.2，记录不完整或无回访记录。二房屋管理与维修养护9 1、大厦、栋号、楼层、房号标志明显，大堂内布置合理并设立引路方向平面图，驻大厦各单位名录标识在大堂内显著位署1 符合 110、.0，无示意图或发现一处标志不清或没有标志扣0.2 2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象2 符合 1.0，发现一处私搭乱建或擅自改变房屋使用用途均扣0.5 3、大厦外观完好、整洁；外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象2 符合 2.0，大厦外墙是建材贴面的每发现一处脱落扣0.2，是玻璃幕墙的每发现一处破损或不洁扣 0.2；是涂料的每发现一处褪色不一致的扣0.1；每发现一处纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣 0.2-4-4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损1 符合 1.0 11、未按规定设置0；按规定设置，但不整齐或有破损每处扣 0.l，有安主隐患每处扣0.5 5、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架元锈蚀 2 符合 2.0，每发现一处不符合扣0.2 6、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求建筑设计有要求外不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等1 符合 1.0，每发现一处不符合扣0.1 7、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象1 符合 1.0，每发现一处不符合扣0.5 三共用设备管理35（一）综合要求4 1、制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执12、行1 符合 1.0，每发现一处不符合扣0.2 2、设备及机房环境整洁，无杂物，灰尘、无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求1 符合 1.0，每发现一处不符合扣0.2 3、配备所需专业技术人员，严格执行操作规程1 符合 1.0，不符合0 4、设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故 1 符合 1.0，不符合0（二）供电系统3 1、保证正常供电，限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知住用户1 2、制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行1 符合 1.0，临时用电措施或停电应急措施不符合均扣0.5 3.备用应急发电机可随时起用1 符合 1.0，不符合0（三）弱电系统2 1、按工作标准规13、定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作1 符合 1.0，发现一处不符合扣0.5 2、监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存1 符合 1.0，基本符合0.5，不符全 0（四）消防系统5 1、消防控制中心24 小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用1 发现一处不符合扣0.5 2、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题1 每发现一处不符合扣0.2 3、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人1 符合 1.0，责行人不明确每发现一处扣 0.2 -5-4、订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道14、畅通1 无应急方案扣0.5，各种标志每缺少一个及每发现一处不畅通扣 0.、无火灾安全隐患1 每发现一处安全隐患扣0.5（五）电梯系统6、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备1 符合 1.0，不符合0、电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好1 每发现一处不符合扣0.2、轿厢、井道、机房保持清洁1 符合 1.0，不符合0、电梯由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗符合 1.0，不符合0、运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修符合 1.0，不符合0、运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施1 符合 1.0，不符合0（六）给排水系统9、建立大厦用水、供水15、管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划1 符合 1.0，基本符合0.5，不符全 0 2、设备、阀门、管道工作无常，无跑冒滴漏1 每发现一处不符合扣0.2 3、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、清毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染2 符合 2.0，发现一处不符合扣0.5 4、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患1 没有管理措施扣0.5，水箱周围每发现一处隐患扣0.2 5、限水、停水按规定时间通知住用户1 符合 1.0，基本符合0.5，不符全 0 6、排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无16、积水、浸泡发生1 符合 1.0，每发现一处不符合扣 0.2 7、遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象1 符合 1.0，基本符合0.5，不符全 0 8、制定事故应急处理方案1 无处理方案扣1.0，方案不完善扣 0.5（七）空调系统3 1、中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象1 符合 1.0，基本符合0.5，不符全 0 2、中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间内到达现场维修1 符合 1.0，基本符合0.5，不符全 0 3、制订中央空调发生故障应急处理方案1 无应急处理方案扣1.0，有方案但不完善或执行不够的扣0.5-6-（17、八）供暖供气系统3 1、锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好，运行正常1 符合 1.0，不符合0 2、管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患1 每发现一处不符合扣0.2 3、北方地区冬季供暖居室内温度不得低于161 符合 1.0，不符合0 四共用设施管理4 1、共用配套服务设施完好，无随意改变用途1 符合 1.0，每发现一处不符合扣 0.2 2、共用管线统一下地或入公共管理，无架空管线，无碍观瞻1 符合 1.0，每发现一处不符合扣 0.2 3、道路、楼道、大堂等公共照明完好1 符合 1.0，每发现一处不符合扣 0.2 4、大厦范围内的道路通畅，路面平坦1 符合 1.0，每发现一处不符合扣 0.2 18、五保安及车辆管理9 1、大厦基本实行封闭式管理1 符合 1.0，不符合0 2、有专业保安队伍，实行24 小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉小区的环境，文明值勤训练有素言语规范认真负责2 符合 2.0，无专业保安队伍扣1.0，值班及巡逻记录等不规范每处扣 0.2 3、结合大厦特点，制订安全防范措施1 对特殊的部位要有相应的防范措施，每发现一处无防范措施扣0.2 4、进出大厦各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行1 符合 1.0，基本符合0.5，不符全 0 5、大厦外停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐1 符合 1.0，基本符合0.5，不符全 0 6、室内停车场管理严格，出入登记1 符合 19、1.0，基本符合0.5，不符全 0 7、非饥动车车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁1 符合 1.0，基本符合0.5，不符全 0 8、危及人身安全处设有明显标志和防范措施1 符合 1.0，不符合0 六环境卫生管理10 1、环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站 1 符合 1.0，每发现一处不符合扣0.2 2、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁1 未实行责任制的扣0.5，无专职清洁人员和责任范围的扣0.3，未实行标准化保洁的扣0.2-7-3、垃极日产日清，定期进行卫生消毒灭杀4、房屋共用部位共用设施设备无蚁害2 每发现一处垃极扣0.2，未达20、到垃圾日产日清的扣0.5，未定期进行卫生消毒灭杀扣0.5 4、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶拦、天台公共玻璃窗等保持洁净；大厦内共用场地无纸屑、烟头等废弃物2 符合 2.0，每发现一处不符合扣0.2 5、商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象2 符合 2.0，每发现一处不符合扣0.2 6、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜1 符合 1.0，不符合0 7、大厦内排烟、排污、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染1 每发现一处不合格扣0.2，发现一次环保部门下放整改通知扣0.5 七绿化管理4 1、绿地无改变使用用途和破环、践踏、占用现象1 21、符合 1.0，基本符合0.5，不符合 0 2、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃1 长势不好扣1.0，其它每发现一处不符合扣0.1 分3、绿地无纸屑、烟头、石地等杂物1 符合 2.0，每发现一处不符合扣0.2 4、对大厦内部、天台、屋顶等绿化有管理措施并落实 1 无措施扣 1.0，有措施，落实不力扣 0.5 精神文明建设3 1、全体业主和使用人能自觉维护公众利益，遵守大厦的各项管理规定1 符合 1.0，基本符合0.5，不符合 0 2、设有学习宣传园地，开展健康向上的活动1 符合 1.0，基本符合0.5，不符合 0 3、大厦内的公共娱乐场所未发生重大违纪违法案件1 符合 1.0，基本符合0.5，不符合 0 管理效益4 l、物业管理服务费用收缴率98以上2 每降低 1 个百分点扣0.5 2、提供便民有偿服务，开展多种经营1 符合 1.0，基本符合0.5，不符合 0 3、本大厦物业管理经营状况1 盈利 1.0，持平 0.5，亏本 0