1、客服部管理制度手册(A)西安亚美物业管理有限公司二一一年十二月目录1.组织架构图 略 12.物业客服部工作范围1 3.工作质量目标24.部门岗位职责34.1客服部经理岗位职责34.2客服助理岗位职责44.3客服管家岗位职责责54.4客服中心岗位职责64.5绿化保洁领班岗位职责74.6夜值岗位职责85.客服部内部规章制度9 5.3业户违章处理标准作业规程95.4客服部员工服务管理标准作业规程135.5客服部员工绩效考评实施标准作业规程205.6档案管理标准作业规程245.7服务收费标准作业规程255.8客户申请服务标准作业规程255.9客服中心管理标准作业规程275.10客户服务查询标准作业规程2、 295.11外借物品标准作业规程 295.12小件物品寄存标准规程 305.13处理业户投诉标准作业规程 315.14巡视工作标准作业规程 345.15业户走访/回访工作管理标准作业规程375.16空置房管理标准作业规程 385.17值班与交接班标准作业规程 435.18社区文体活动组织实施标准作业程序 445.19业户意见征询标准作业规程 465.20特殊事件处理标准作业规程 461. 组织架构图 略 2. 物业客服部工作范围物业客服部承担着客服中心直接对客服务的主要工作，是体现客服中心服务档次，展示客服中心形象和企业文化，树立客服中心管理品牌的窗口，是实现优质服务,使业户满意的关键职能部3、门。物业客服部的主要对客服务工作是：业户入住、保洁服务、来访接待、答疑解困、受理服务需求、公共区域的标识管理、开展经营业务、协助费用收缴、受理投诉、走访业户等。主要的对内管理工作有：日常巡查、搜集信息、管理业户档案、评价服务质量及业户对客服中心服务全过程的业户意见调查等。“对客服务、组织协调、公共信息”是物业客服部所具备的三个主要功能。为了实现这些功能，客服中心对物业客服部的工作人员提出了在仪容风貌、品格心态、技能素质与职业道德方面，必须与客服中心的管家式服务理念、形象品牌及服务档次相适应的要求。特别是服务人员要具备高尚的职业道德情操、真诚的为客服务意识、良好的人际交往能力、坚韧的思想意志品格4、富于营造美好温馨气氛的创造性和善于洞察客户服务需求的感悟力。项目客户服务中心客服部采取的是“管家式服务”，建立了“有事找管家”提供一对多户的24小时服务，“管家式服务”打动人心的地方在于细节，“管家式服务”要求客服部管家在工作中做到更细致、更高效、更贴心、更人性化，但服务绝对不能以凝固的模式去克隆，而要充分尊重业户和业户的个性，以个性化服务来满足服务诉求，它突出个性化的服务特色，提升服务品质，最大限度满足业户生活的各项需求。园区设立管家后减少了服务环节，管家和业户之间建立良好的关系将有助于提高服务效率。尤其是有高品位高文化层次的业户和客户。3. 工作质量目标序号服务内容可接受标准1人员出勤率5、，无迟到现象99%2服务礼貌，热情、周到，客户满意98%3各种费用收缴率95% （每季度）4一般性问题处理当日5疑难问题处理1周6档案妥善管理100%7掌握园区的设备、设施，了解客户相关资料100%8员工培训1次/周9对当日已解决问题的回访率90%10接听电话3声铃响接起11对重大事件做出事件报告100%12协助办理业户/住户入住手续，业户资料，业户档案及时存档100%13协助各部门办理二装手续，对二装进行监管100%14协助业户办理搬家手续100%15向业户介绍设施使用及管理制度100%16对园区公共区域进行巡视工作4次/日17对园区内标识及时修补及更换98%18年度业户调查满意率90%196、绿化完好率，保洁合格率 95%20有效投诉处理满意率95%4. 部门岗位职责4.1. 客服部经理岗位职责报告上级：物业总经理督导下级：客服助理、客服管家、收费员。联系部门：工程部、公共事务部。4.1.1. 对物业总经理负责，认真完成交办的工作，全面负责客服部工作，协调本项目公共事务部、工程部、确保客服部工作程序、岗位职责及工作标准的完整性并有效的实施。4.1.2. 负责本部门的标识管理工作，保证房屋指示标识、向顾客提供的产品标识和服务过程标识的一致性和准确性。4.1.3. 对服务产品的过程控制和实施，包括对：各类服务实施、投诉处理、物业管理服务查询、信息收集等进行控制和管理。4.1.4. 负责7、本部门的安全和服务质量管理工作；检查和督促各岗位严格按照工作程序和质量要求进行工作，对管理过程中发现的不合格项及时评审并修正。4.1.5. 负责下属管理人员的工作绩效考核，积极倡导良好的管理气氛，不断探索管理方法，提高管理效率。4.1.6. 制定客服部年度预算，掌握本部门物品支出平衡。控制物品消耗，在不降低服务质量的前提下，进行成本控制。4.1.7. 负责对新增设的管理与服务项目进行可行性调研工作，将客户提出的特殊要求和其它反馈信息，以书面形式上报物业总经理批示，保持信息沟通及时性。4.1.8. 采集行业发展、政策法规信息，及时拟定、修改本部门培训计划，并负责实施，提高员工业务质素。4.1.98、. 定期主持本部门例会，听取汇报，督导工作进展，解决工作中的问题。4.1.10. 定期对VIP客户进行走访，征求客户意见，建立良好客户关系，提高公司的企业形象。4.1.11. 协助财务部做好管理费及其他费用的征收，催缴工作，对业户提出的各种迟交或拒交理由及时反馈相关部门，掌握园区管理费制定的依据及所含内容，充分理解园区制定的各项服务内容，做好对客户解答工作。4.1.12. 按时参加公司的各项培训，认真对待培训考核。4.1.13. 随时注意检查各种不安全隐患，处理客服中心夜间各类事务，保证夜间园区各方面工作的正常运行,遇特殊事件须上报解决。认真填写特殊事件报告，培训客服人员的安全意识，防火意识。9、4.1.14. 定期拜访业户，征求业户意见，建立良好关系，提高客服中心的形象和声誉。4.1.15. 处理业户重大投诉，采取果断有效的措施控制事态发展，事后将处理结果及业户的反应以书面形式上报物业总经理。4.1.16. 负责客服中心对客意见征询活动的策划和组织。4.1.17. 对物业总经理负责，认真完成上级交办的其他工作。4.2. 客服助理岗位职责报告上级：客服部经理督导下级：客服管家、收费员。联系部门：工程部、公共事务部。4.2.1. 负责部门经理布置的各项工作的具体实施，并跟进汇报。4.2.2. 与客户紧密联系，了解客户动态，及时处理相关问题。4.2.3. 掌握各种费用的收缴情况，定期上报并10、安排催收。4.2.4. 熟知本部门各项工作流程。4.2.5. 处理客户投诉及时跟进上报。4.2.6. 对客服管家的日常工作进行监督、检查。4.2.7. 跟进本部门物品采购的有关工作。4.2.8. 负责对客服管家的日常管理工作及每月绩效考评。4.2.9. 负责对客服部工作每月进行总结，完成各种汇总表格及时上报，并提出自己的建议及整改意见。4.2.10. 负责每日本部门工作日志的填写工作。4.2.11. 完成上级领导所下达的各项服务工作。4.3.客服管家岗位职责报告上级：客服助理联系部门：工程部、公共事务部。4.3.1 负责对所负责区域进行入户随访，让每位业户认识自己的管家，了解管家的作用，随时掌11、握业户信息，以利于下一步工作的开展。4.3.2 及时与客服中心沟通，对所负责区域的业户报修进行跟进。4.3.3 负责对业户报修进行入户跟进，保证业户户内维修的及时性。4.3.4 负责对负责区域的业户报修进行回访。4.3.5 针对业户反映的重要问题，及时上报客服经理。4.3.6 负责每日对所负责区域进行巡视，在巡视中注意检查各种不安全隐患，发现问题认真记录，并通知客服经理和相关部门及时处理.将处理结果以书面形式报告客服经理。4.3.7 协助对客户意见征询活动的开展。4.3.8 负责协助上级主管，做好施工单位入户的跟进验收工作。4.3.9 牢记客服中心提供的收费服务项目及收费标准，掌握无偿服务项目12、的内容，并根据业户需求协助上级主管和相关部门及时提供服务。对超出服务范围的服务尽最大努力满足。4.3.10 对所有投诉处理过程、服务过程进行统一监控管理，简化业户与各部门联系程序；对于业户的投诉，能解决的则迅速处理，对无法当时解决的，说明原因并上报客服经理及通知相关部门，确定处理方案后，通知业户，对无法解决的及时上报主管领导，并将当值时所接待的投诉处理情况认真填入交接班记录本。4.3.11 负责对业户日常服务工作和各项有偿服务要求的收费工作。4.3.12 负责物业费收取、催款工作，完成总体收费率95%以上。4.3.13 做好每日对楼内公共区域设施、设备的巡视，并认真填写巡视记录表，发现问题上报13、主管领导并通知相关部门及时整改，对整改完毕的项目及时跟进。4.3.14 定期对所有公共设施进行检查，发现需维修的设备、设施做好记录，通知客服管家填写维修单，由客服管家通知工程部，进行维修。定期检查维修情况。4.3.15 完成上级领导交办的其它工作。4.4 客服中心岗位职责报告上级：客服助理联系部门：工程部、公共事务部、财务部、行政人事部（公司）。4.4.1 前台工作人员应迅速、礼貌地接听电话，及时做好电话记录，准确无误的将电话内容传达给相关部门或员工。4.4.2 接到业户关于报修的来电或来函，要准确地记录报修内容，业户房号，联系人，联系电话，预约时间等，清楚地写好报修单并且在3分钟内转给工程部14、接单人员，做好工单交接手续；如工程人员无法及时赶到，应及时回复业户，并通知管家。4.4.3 对每日报修和工程返回的维修单做好回访和存档工作。4.4.4 负责对业户来电来函的电话回访工作。4.4.5 做好每天的交接班记录，对于当日未完成的项目要认真填写到交接班记录表上，次日要做好跟进工作。4.4.6 如遇重大事件，立即报告客服经理，并迅速通知相关部门。4.4.7 对待业户的投诉要认真聆听，清楚地做好记录，准确无误地传达给相关部门，切记要跟踪到底，主动给予业户相关回复。4.4.8 对于功能卡的发放要仔细核对房号，做好登记。4.4.9 负责办理业户（新户）入住手续并且做好当日收楼情况汇总。4.4.115、0 负责业户的特殊邮件收递工作。4.4.11 热诚帮助客人，主动自觉地为业户着想，收集业户对物业的建议。4.4.12 牢记客服中心所有有偿和无偿服务项目，熟记项目部门运作手册的全部内容。4.4.13 按时保质、保量完成上级所赋予的工作任务。4.4.14 培养得体的言行举止，树立良好的企业形象。4.4.15 必须有高度的责任心，以防工作中出现不必要失误。4.4.16 必须按时上、下班，礼貌待客，准时优质完成业户所要求完成的服务项目。4.4.17 完成上级领导交办的其它工作。4.5 绿化保洁领班岗位职责报告上级：客服部经理联系部门：工程部、公共事务部、财务部。4.5.1 负责检查保洁员的仪容仪表和16、到岗情况，作好考核评估记录。4.5.2 负责检查所辖范围各责任区的清洁卫生状况，和垃圾清运工作。4.5.3 负责随时检查保洁员的工作状况，及时指导人力及器材的调配。4.5.4 负责对保洁员的工作态度和工作质量做出恰当的批评、纠正、指导，并做出正确的评估。4.5.5 负责对清洁工具、设备的使用维护进行指导。4.5.6 负责检查设备、工具的清洁保养工作。4.5.7 协助客服经理处理涉内外纠纷、投诉。4.5.8 负责每日工作的记录。4.5.9 与财务部进行外委项目的月结算。4.5.10 负责次月采购计划的制定。4.5.11 负责报送次月外委项目的预算。4.5.12 完成领导交办的其他任务。4.6 夜17、值岗位职责直接上级：物业总经理督导下级：运行部门各值班人员4.6.1 负责协调及处理客服及其他相关单位值班期间的各项工作。4.6.2 全力协助各部门经理开展日常工作，贯彻落实部门工作并对质量进行管理。4.6.3 负责在值班期间与项目各客户之间保持良好的沟通，及时了解客户的动态。4.6.4 值班期间对各部门的工作进行监督、检查，并进行相关记录。4.6.5 负责值班期间项目公共区域及各项设备设施的巡视、检查工作，并填写相关工作记录。4.6.6 负责处理项目各业户在值班期间的工程报修等相关工作安排，并跟进处理相关情况。4.6.7 夜间严格监管项目二装单位的施工情况，以公司规章制度为依据有序合理进行管18、理。4.6.8 负责接待项目内各客户来访，处理和安排相关工作。4.6.9 对客服及其他部门员工的行为规范进行监督，发现问题及时制止，制止无效的通知相关部门经理。次日上报物业总经理。4.6.10 在遇有突发紧急事件或重大事件时，应冷静果断处理，根据客服中心紧急事件防范程序合理安排员工进行抢险，并及时向部门经理汇报并向物业总经理报告，必要时可直接向物业总经理报告。4.6.11 熟练掌握各项紧急事件的处理程序，及时调派相关部门人员对现场进行快速、适当、有效地处理，最大程度的保护业户的利益，减少人身财产的损失；如遇重大事件或职权范围内无法当时处理的应及时向上级领导报告并做好相应记录。4.6.12 在突19、发情况下应根据具体情况对各部门人员进行合理的临时调配，保证项目正常运作并做好相应记录。4.6.13 夜间严格按照工作安排时间段巡视检查各部门工作，保障在夜间各项工作正常运行。4.6.14 及时阅读公司各类文件通知，掌握公司各类各类设施设备的作业制度。4.6.15 严格交接班制度，规范交接班程序，保证工作环节严谨有序；离开办公区要佩戴对讲机。4.6.16 认真阅读总值班纪录，并仔细填写本班值班纪录。4.6.17 完成物业经理交办的其它工作。5 客服部内部规章制度5.3 业户违章处理标准作业规程5.3.1 目的规范业户违章处理工作，维护大多数业户的利益，理顺同业户的关系，提高管理服务质量，保持项目20、良好的环境和秩序。5.3.2 适用范围适用于客服中心管辖范围内的业户违章事件的处理。5.3.3 作业规程5.3.3.1 物业管理公司进行公共管理的基本思路l 有理、有利、有节地进行公共管理u 有理，含有两个内容1) 合法，进行公共管理时首先要做到“合法”，“依法管理”是对物业管理公司和从业人员的基本要求；2) 合理，找不到可依据的法规、文件时，进行公共管理要讲“合理”。所谓“合理”，就是要合乎情理，符合人的一般行为道德准则和行为习惯.这一原则非常重要，学会“说理”是当前摆在物业管理从业人员面前的一个至关重要的话题。万事抬不过一个“理”字，只要物业管理公司坚持讲理，善于讲理，相信绝大部分矛盾是能21、够顺利得到解决的。u 有利，在既不能讲法，又难以讲理时，物业管理公司做事应当依据有利的原则行事。“有利”含有以下两层意思1) 对物业本身和全体业户的公众利益有利；2) 对物业管理公司自身管理有利。u 有分寸、适度，是进行公共管理时极为重要的工作方法。在操作中有以下几种方法：1) 就事论事的方法；2) 矛盾解决完毕，及时缓和关系的方法；3) 给业户留面子，切忌伤业户的自尊心；4) 尽量使用委婉、好听的语句；5) 不要以为业户是故意的，只不过是“不小心”或“没在意”。l 利用业户“自律”进行公共管理利用业户“自律”进行公共管理是物业管理公司手中的一张王牌，也是实践效果较好的一种公共管理方法.许多在22、法律上一时辨不清、物业管理经常感到无所适从的问题，如欠交物业管理费、业户违章养狗等问题，如果利用业户“自律”的方法来解决，就显得较为轻松。业户规约是最常见的业户“自律”方式。l 利用社区文化进行公共管理当前，公共管理难的一个重要原因是业户对物业管理工作理解不够，对物业管理公司的工作了解不多，因此，如何广泛宣传物业管理的基本要求、管家式服务、规则、益处，如何让业户了解物业管理公众工作的艰辛是获得业户支持、融洽双方关系非常重要的一个方面。物业管理公司大力开展社区文化，通过广泛深入细致的宣传和潜移默化的影响来逐步感化业户，争取业户是公共管理的重要的手段。5.3.3.2 违章处理的原则l 以劝导、教育23、为主的原则。l 慎用处罚的原则。l 合法的原则。l 就事论事的原则。l 实施处罚赢得在多数业户认可的原则。l 批评规劝从重，处罚从轻的原则。l 处理尽量不伤和气，事后主张缓和关系的原则。5.3.3.3 常见业户的违章现象l 违反装修管理规定的现象u 擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外观（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局；u 对房屋的内外承重墙、柱、梁、板进行违章凿、拆、搭建；u 擅自拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施；u 擅自在门窗安装网、罩、牌破坏房屋整体外观；u 擅自拆除地漏盖和向地漏倾倒杂物；u 其他违反装修管理规定的24、行为。l 违反消防管理规定的现象u 堵塞消防通道；u 损坏消防设备和器材，动用、损坏楼梯、走道和出口的各类消防标识、报警装置、灭火设施；u 超负荷使用电器、乱拉乱接电线造成火灾隐患；u 在公共场地烧香火、纸张、织物、纤维、塑料制品、木制品及其他废弃物；u 其他违反消防管理规定的行为。l 违反公共道德、环境卫生管理规定的现象u 乱丢垃圾、果皮、纸屑、烟头等杂物，随地吐痰和大小便；u 破坏卫生设施设备；u 在公用场地私自堆放、吊挂杂物，乱搭、乱建、乱张贴涂写；u 高空抛物、倒污水；u 播放高音喇叭制造超量噪音；u 践踏草坪、攀摘花、树及占用绿化地，损坏、涂画园林建筑小品；u 随意放养宠物；u 其他25、违反环境卫生及美化的行为。l 违反治安管理规定的现象u 违章停车；u 违反规定存放、排放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；u 聚众赌博、打架斗殴；u 其他违反治安管理的行为。l 无特殊原因，拒交有关管理服务费用的行为。l 采取可能损害其他业户利益或影响园区安全的行为。l 违反以上管理规定，但未造成园区业户利益及客服中心经济受损，对园区公共安全造成威胁的视为一般违章，其他违规均为重大违章。5.3.3.4 违章的处理方法l 违章处理的一般方式和使用顺序u 即时劝导、教育，适于一般违章事件；u 限期整改，适用于违反本规程5.3.3.3条有关款项，尚未给园区造成经济损失的违章事件；u 赔偿经济损失，适用26、于违反本规程5.3.3.3条有关款项，给园区公共利益造成较大经济损失的违章事件；u 通报批评，适用于不接受违章处理意见的业户；u 提起诉讼，适用于给园区造成较大经济损失而拒不赔偿或严重拖欠或拒交有关管理服务费用，经物业公司多方(业委会)调解无效的违章事件。l 对拒交有关管理服务费用的违章行为处理方式u 劝说、督促、沟通；u 发催缴函；u 加收滞纳金；u 发律师函；u 通过业户委员会公告；u 限制服务；u 申请仲裁或提起诉讼。l 对违章装修的处理方式按装修手册执行。5.3.4 违章处理程序5.3.4.1 客服部各区域工作人员如发现业户有违章行为时应立即采取规劝、教育的方式进行处理，劝导业户停止违27、章行为。当事人如置之不理，应及时将情况反馈到客服部经理。5.3.4.2 客服中心接到业户违章信息后，在业户违章处理记录表上登记然后按以下规定进行处理l 属重大违规事件的报客服部经理处理。由客服部经理亲自或指定管家到现场予以劝导、教育。l 属一般违规事件的报客服部管家处理，5.3.4.3 物业部理接到重大违章事件信息后，根据情况及住户违章给园区造成的经济损失大小，报物业总经理决定给予“赔偿经济损失”的处理意见，并将处理决定填入业户违章处理记录表中。5.3.4.4 必要时由公司做出决定对违章业户提起仲裁或司法诉讼。5.3.4.5 对于“赔偿经济损失”、 “通报批评”及“提起仲裁、诉讼”的处理措施一28、定要特别慎重，处理完毕后，客服部管家应主动与当事人沟通及缓和双方关系。5.3.4.6 违章处理意见经物业总经理签署后生效，由客服部执行。涉及向住户收取有关费用的，由客服部每月月底将业户违章处理记录表复印一份保存，原件报财务部并缴纳罚款。5.3.4.7 对违规业户的处罚工作，只能由物业总经理、客服部经理依据本规程处理；其他员工只能进行劝导、教育，严禁进行越权处罚。5.3.5 资料保存业户违章处理记录表由客服部统一归档，一般违章事件资料保存期为1年；重大违章事件的资料保存期为5年。5.3.6 相关记录表格业户违章处理记录表5.4 客服部员工服务管理标准作业规程5.4.1 目的规范客服部员工的服务行29、为，确保客服中心的良好形象，为业户提供优质的服务。5.4.2 适用范围适用于客服部员工的服务工作。5.4.3 作业规程5.4.3.1 总则客服经理每天巡视当值员工的着装、仪容仪表及工作情况并将检查结果记录在客服部日检考评表中，作为员工绩效考评的依据之一。服务的“十字”方针：热情、主动、礼貌、认真、平等。5.4.3.2 仪容仪表l 服饰着装u 上班时间必须穿工作服，工作服要整洁，钮扣要扣齐，不允许敞开外衣，非工作需要不允许将衣袖、裤管卷起，不允许将衣服搭在肩上；u 制服外衣衣袖、衣领不显露个人衣物，制服外不显露个人物品，服装衣袋不装过大过厚物品，袋内物品不外露；u 上班统一佩戴由行政人事部发放的30、胸牌，胸牌应干净、无掉色、无破损、佩带于胸前左上方，不得在胸牌上吊挂其他物品；u 非当班时间，除因公或经批准外，不穿着或携带制服外出；u 鞋袜应穿戴整齐清洁，鞋带系好，不允许穿鞋不穿袜，女员工不允许穿黑色以外的皮鞋，非工作时间不允许打赤脚或穿雨鞋到处走，工作完毕应在工作场所将鞋擦干净再走；u 女员工穿蓝色工服穿肤色丝袜，男员工穿蓝色或深色丝袜；u 非特殊情况不允许穿背心、短裤、拖鞋；u 男女员工均不允许戴有色眼镜。l 须发u 女员工前发不遮眼，后发不超过肩部，不梳怪异发型，发饰仅限黑色且样式简单；u 男员工后发根不超过衣领，不盖耳，不留胡须；u 所有员工头发应保持整洁光鲜，不允许染除黑色以外的31、其它颜色；u 所有员工不允许剃光头。l 个人卫生u 保持手部干净，指甲不允许超过指头两毫米，指甲内不允许残留污物，不涂有色指甲油；u 员工应经常洗澡防汗臭，勤换衣物。衣服因工作而弄湿、弄脏后应及时换洗；u 上班前不允许吃有异味食品，保持口清洁，口气清新；u 保持眼、耳清洁，不允许残留眼屎、耳垢；u 女员工应淡妆打扮，不允许浓妆艳抹，避免使用味浓的化妆品；u 每天上班前应注意检查自己的仪表，上班时不能在业户面前或公共场所整理仪容仪表，必要时应到卫生间或工作间整理。l 服务态度u 对业户服务无论何时都应面带笑容，和颜悦色，热情主动；u 在将业户劝离工作场所时要文明礼貌，并做好解释及道歉工作；u 谦32、虚和悦接受业户的评价，对业户的投诉应耐心倾听，并及时向客服经理汇报。l 行走u 行走时不允许把手放入衣袋里，也不允许双手抱胸或背手走路；u 在工作场合与他人同行时，不允许勾肩搭背，不允许同行时嬉戏打闹；u 行走时，不允许随意与业户抢道穿行；在特殊情况下，应向业户示意后方可穿行；u 走路动作应轻快，但非紧急情况不应奔跑、跳跃；u 手拉货物行走时，不应遮住自己的视线；u 尽量靠路右侧行走；u 与上司或业户相遇时，应主动点头示意。l 坐就座时姿态要端正，入座要轻缓，上身要直，人体重心要稳，腰部挺起，手自然放在双膝上，双膝并拢，目光平视，面带笑容，就座时应坐在椅子的3/4处，严禁将双手夹在腿中间。就坐33、时不允许有以下几种姿势：u 坐在椅子上前俯后仰，摇腿跷脚；u 在上司或业户面前双手抱在胸前，跷二郎腿或半躺半坐；u 趴在工作台上或把脚放在工作台上；u 晃动桌椅，发出声音。l 站站立时，目光平视，微笑，挺胸，收腹，背要直，双臂自然垂下，双手交叉放于身体前。l 其它不允许行为u 随地吐痰，乱扔果皮、纸屑；u 上班时间吃零食，听音乐,玩弄个人小物品或做与工作无关的事情；u 在公共场所及业户面前吸烟、挖鼻孔、掏耳朵、搔痒、脱鞋、卷裤脚衣袖、伸懒腰、哼小调、打哈欠；u 到业户处进行工作时，乱翻乱摸，拿业户的东西、礼物；u 谈话时，手势过多，幅度过大；u 口叼牙签到处走。l 语言u 问候语：您好、早安、34、午安、早、早上好、下午好、晚上好、路上辛苦了、您回来了；u 欢迎语：欢迎您来项目、欢迎您入住本楼、欢迎光临；u 祝贺语：恭喜、祝您节日愉快、祝您圣诞快乐、祝您新年快乐、祝您生日快乐、祝您新婚快乐、祝您新春快乐、恭喜发财；u 告别语：再见、晚安、明天见、祝您一路平安、欢迎您下次再来；u 道歉语：对不起、请原谅、打扰您了、失礼了；u 道谢语：谢谢、非常感谢；u 应答语：是的、好的、我明白了、谢谢您的好意、不要客气、没关系、这是我应该做的；u 征询语：请问您有什么事？我能为您做什么？需要我帮您做什么？您有别的事吗？u 请求语：请您协助我们、请您好吗？u 商量语: ，您看这样好不好？u 解释语：很抱歉35、，这种情况，客服中心的规定是这样的；u 基本礼貌用语10字：您好、请、谢谢、对不起、再见。5.4.3.3 服务规范l 对来访人员u 主动说：“您好，请问您找哪一位？”或“我可以帮助您吗？”，“请您出示门禁卡”；u 确认来访人要求后，说：“请稍等，我帮您找”并及时与被访人联系，并告诉来访人“您要拜访的某某先生或女士马上来，请您先稍等一下，好吗？”；u 当来访人不理解或不愿意出示证件时，应说：“对不起，先生/女士，这是为了业户的利益安全，请理解。”；u 当来访人员忘记门禁卡而又必须进入区域时，应说：“先生/女士，请稍后，让我请示一下好吗？”此时应用通讯器材呼叫客服管家来协助处理；u 当来访人员出示36、门禁卡时，应说：“谢谢您的合作，欢迎光临。”；u 如果要找的人不在或不愿见时，应礼貌的对对方说：“对不起，他现在不在，您能留下名片或口讯吗？”；u 当来访人员离开时，应说：“欢迎您再来，再见！”。l 对业户u 为业户提供服务时，无论何时均应面带微笑、和颜悦色、给人以亲切感；与业户谈话时，应聚精会神、注意倾听，给人以受尊重感；应坦诚待人，不卑不亢，给人以真诚感；应神色坦然、轻松、自信、给人以宽慰感；应沉着稳重，给人以镇定感；u 对业户一视同仁，切忌有两位业户同时有事相求时，对一位业户过分亲热或长时间倾谈，而冷落了另一位业户。当值时有业户相求时，应立即放下手中工作，招呼业户；u 严禁与业户开玩笑、37、打闹或取外号；u 业户之间交谈时，不要走进旁听，也不要在一旁窥视业户的行动；u 对容貌体态奇特或穿着奇异服装的业户切忌交头接耳或指手画脚，更不许围观，不许背后议论、模仿、讥笑业户；u 当业户提出超出自己职责范围内的服务要求时，应尽可能为业户提供力所能及的帮助，切不可说“这与我无关”之类的话；u 与业户交谈时，要全神贯注用心倾听，要等对方把话说完，不要随意打断对方谈话。对没听清楚的地方要礼貌地请对方重复一遍；u 对业户的问询应尽量圆满答复，若遇不知道或不清楚的事，应请示有关领导尽量答复对方，不许以“不知道、不清楚”作回答。回答问题要尽量清楚完整，不许不懂装懂，模棱两可、胡乱作答；u 在与业户交谈38、对话时，如遇另一业户有事相求时，应点头示意打招呼或请对方稍等，不能视而不见，同时尽快结束谈话招呼业户。如时间较长，应说：“对不起，让您久等了。”；u 与业户交谈，态度要和蔼，语言要亲切，声调要自然、清楚、柔和、亲切，音量要适中，不要过高，也不要过低，以对方听清楚为宜，答话要迅速、明确；u 需要业户协助工作时，首先要表示歉意，并说“对不起，打扰您了。”事后应对业户的帮助或协助表示感谢；u 对于业户的困难，要表示充分的关心、同情和理解，并尽力想办法解决；u 对于业户质询无法解释清楚时，应请上级处理，不许与业户争吵；u 见业户搬出大宗物品时，应先主动打招呼“先生/女士，您好！”然后再履行手续，“对不39、起，请出示放行条。”当业户搬运物品有困难时，要主动帮忙，业户表示谢意时，用“不用谢或不客气，没关系”回答；u 当遇到熟悉的业户回来时，应说“您好！某某先生/女士”；u 当业户有事咨询时，应热情接待，并说：“您有困难请直接说，但愿我能给您帮助。”当遇到业户施以恩惠或其他好处时，应说：“谢谢您的好意，公司有规定不能收取，请您理解。”；u 当发觉自己和对方有误解时，应说：“不好意思，我想我们可能是误会了。”；u 当发觉自己有失误时，应立即说：“实在对不起，我不是那个意思。”；u 对来咨询办事的业户，应立即起立，神态热情，主动问好：“先生/女士，您好！请问有什么事需要我们帮助的？”；u 当对方挑衅时，40、应说：“请尊重我们的工作，先生/女士。”；u 当遇到行动不便或年龄较大的业户经过时，应主动示意先行。l 与业户交谈时，应注意u 对熟悉的业户应带姓称呼；u 与业户对话时宜保持1米左右的距离，应使用礼貌用语；u 与业户交谈时，应专心倾听业户意见，眼神应集中，不游移，不应中途随意打断业户讲话；u 应在不泄漏客公司机密的前提下，圆满答复业户的问题，若有困难时应积极查找有关资料或请示上级后答复业户，不可不懂装懂，更不允许将任何问题推向开发公司；u 当业户提出的要求超出服务范围时，应礼貌回绝；u 在服务工作中，处理问题要简洁明快，不要拖泥带水；u 与业户打交道应遵循不卑不亢、坦诚自然、沉着稳重的原则；u41、 任何时候都不得对业户有不雅的行为或言语。l 接听电话u 铃响三声以内，必须接听电话；u 拿起电话，应清晰报出：“您好 ，亚美物业物业部，请问有什么可以帮到您？”u 认真倾听对方的电话事由，若需传呼他人，应请对方稍后，然后轻轻搁下电话，去传呼他人；如对方有公事相告或是相求时，应将对方要求逐条记录在每日工作记录内，并尽量详细回答；u 通话完毕，语气要平和、真诚的说：“谢谢，再见！”，并在对方放下电话后再轻轻放下电话，任何时候不得用力掷听筒；u 接电话听不懂对方语言时，应说：“对不起，请您讲普通话，好吗？”或“不好意思，请稍后。”u 中途若遇急事需暂时中断与对方通话时，应先征得对方的同意，并表示感42、谢。恢复与对方通话时，切勿忘记向对方致歉；u 接听电话时，声调要自然清晰、柔和、亲切、不要装腔作势，声量不要过高，亦不要过低，以免对方听不太清楚。l 拨打电话u 电话接通后，应首先向对方致以问候，如“您好”，并作自我介绍；u 使用敬语，将要找的通话人姓名及要做的事交代清楚；u 通话完毕时，应说：“谢谢，再见”。l 进行工作操作u 进行室外工作可能影响到业户的工作、生活时，应摆放警示牌；u 室内进行维修、种植等工作时，应在地面铺一层报废床单或毛巾等保护地面，不允许弄脏家具、地面、墙身等。工作完毕要彻底清理工作现场使之恢复原样；u 工作操作时应注意走路轻、工作轻、说话轻；u 工作进行中若有业户走过工作区域应暂时停止工作，并面带微笑面对业户，等业户走过后再继续工作。l 与业户同乘电梯u 主动按“开门”钮；u 电梯到达时，应站在梯门旁，一只手斜放在梯门上，手背朝上，以免梯门突然关闭，碰到业户或客人；另一只手微微抬起放在胸前，手心朝上，五指并拢，指向电梯，面带微笑的说“电梯来了，请进。”；u 业户进入电梯后再进电梯并面向电梯门，按“关闭”钮。关闭电梯时，应防止梯门夹到他人的衣服、物品；u 等电梯门关闭呈上行状态时，转过身体与梯门呈45度，面向业户或客人；u 电梯停止，梯门打开后，首先出去站在梯门旁，一只手斜放在梯门上，手背朝外，另一只手五指并拢，手心向上，指向通道，面带微笑的说