1、拿地过程中应关注的税务问题 投资策划中心 2015年11月 课题目标 目标二 怎么概算土增税？ -土增税概算表 目标一 房地产行业有哪些税种？ 占比是多少？ 目标三 常见和新型拿地模式下的税务问题 目标四 每种模式下的节税空间？ 目录 房地产行业主要税种介绍 1 不同拿地模式应关注的税务问题 2 节税筹划与拿地模式选择 3 目录 第一部分房地产行业主要税种 一、房地产行业的主要税种 1.1 房地产全周期业务所涉及税种 土地获取阶段建设施工阶段销售阶段自持阶段验收、清算阶段 房产税 土地使用税 主要涉及税种主要涉及税种 土地增值税 （清算） 企业所得税 主要涉及税种 一、房地产行业的主要税种 12、.2 房地产行业主要税种简介 契税 缴税主体：转移土地、房屋权属，承受的单位或个人（买方） 营业税及附 加 缴税主体：在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位或个人（卖方）； 附加：城市维护建设税、教育费附加等。 土地增值税 缴税主体：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人（卖 方）； 以继承、赠与方式等无偿转让房地产的行为不征税。 企业所得税 缴税主体：在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织（卖方） 印花税对经济活动中书立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税（买卖双方） 一、房地产行业的主要税种 1.3 契税： 缴税主体：转移土地、房3、屋权属，承受的单位或个人（买方）； 以土地、房屋权属作价投资、入股，视同土地使用权、房屋买卖或者房屋赠与征税 契税=转让价格税率（ 35） 1.4 印花税： 印花税=计税金额0.05% 计税金额：土地使用权出让 或 转让合同、产权转移书据所记载的金额 一、房地产行业的主要税种 1.5 营业税及附加 营业税=项目销售收入或租金5% 城市维护建设费=营业税*7%=项目销售收入或租金*0.35% 教育费附加=营业税*3%=项目销售收入或租金*0.15% 地方教育发展费=营业税*1%=项目销售收入或租金*0.05% 营业税及附加=项目销售收入或租金*5.55% 以不动产投资入股不征收营业税 对股权转让4、不征收营业税 一、房地产行业的主要税种 1.6 土地增值税：“三个阶段” 土地交易阶段土地增值税：指土地本身的溢价产生的增值税，纳税方为土地转让方（卖方）。 预售阶段土地增值税：指按照销售收入的一定比例（按产品不同，一般为2-4%）预征，纳税方为项目公司。 清算阶段的土地增值税：指按销售收入减去法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超额 累进税率进行征收，并参照预售阶段预征的土地增值税多退少补，纳税方为项目公司 级数增值额与扣除项目金额 比率适用税率%速算扣除% 1不超过50%300 2超过50%至100%405 3超过100%至200%5015 4超过200%6035 应交土地增5、值税=增值额适用税率-扣除项目金额速算扣除系数 一、房地产行业的主要税种 1.6 土地增值税：扣除项目 土地成本开发成本与转让相关税金加计扣除 以下情形不可入账：未按规定取得发票:过期、假票、废票；未按规定开具发票：收据、 白条；票与加盖的发票专用章不符；票据抬头非项目公司名称；红线外市政配套。 项目公司与集团的资金来往需进行内部计息：内部计息额=资金票据金额30%期限。只有外 部计息方可抵扣财务成本费用，内部计息不可抵扣。 政府额外或我方根据项目开发需要做的红线外道路、景观绿地、公园等市政配套，如何将公 建配套作为税前列支的成本？? 协商政府在挂牌文件或出让须知中明确由竞得者负责建设，但不得6、出现无偿字眼，且需要体 现配套与项目相关。例如:为保证小区居民的休闲（公园、绿化景观），与主城区的连接（道路、 桥梁）等，竟得者需投资建设。 土地及开发成 本的30% 一、房地产行业的主要税种 1.6 土地增值税：应用计算 假设B公司的土地原始地价是2万，以3万的价格转让给了A公司 请问土地交易阶段B公司要缴纳的土地增值税是多少？ 土地交易阶段土增税（卖方）=（3-2）*40%-2*5%=0.3万元 项目的销售收入是10万元，全部为住宅，预售阶段按2%进行预征 项目的销售收入是10万元，土地取得价款3万，开发成本3万 请问清算阶段的土增税是多少？ Step1：增值额=10-3-3-10*5.67、%-（3+3）*30%=1.64 Step2：增值率=1.64/8.36=19.6%50% 适用税率为30% Step3：应纳税额=1.64*30%-8.36*0%=0.492万元 Step4：扣除预征的税费，多退少补后，还需缴纳土增税为0.492-0.2=0.292万元 预售阶段的土增税（项目公司）=10*2%=0.2万元 土地增值税 概算表 一、房地产行业的主要税种 1.6 土地增值税：不可入账成本的影响 A公司注册资金2000万元，名下有一块土地，占地50亩，容积率2.6，原始地价约500万/亩，其中有 票地价为198万/亩，现按1237万/亩的价格与B公司进行合作，经初步测算项目预计销8、售收入约17.7亿， 建造成本约5.6亿元。 经详细测算： 合作土地成本 （万元/亩） 有票的土地成本 （万元/亩） 增值税 （万元） 利润 （万元） 12371237580925340 123719830960-6717 项目实际需缴纳的土地增值税是多少？ 总结： 因项目土地成本发票仅198万/亩，项目按 1237万/亩的价格合作比在公开市场按照 1237万/亩价格获取同样一块地，要多缴纳土 地增值税2.5亿元，利润减少约3.2亿元(未考 虑亏损对所得税的影响）； 将上述多增加的增值税摊入土地成本，土地单 价增加了500万元/亩，约1737万元/亩，楼面 价由7136元/上升至10021元/9、 一、房地产行业的主要税种 1.7 企业所得税 应纳税所得税额应纳税所得税额 应纳税应纳税 所得额所得额 年收入年收入 总额总额 不征收不征收 收入收入 免税收 入 免税收 入 各项扣 除 各项扣 除 成本成本费用费用税金税金损失损失 允许弥补的 年度亏损 允许弥补的 年度亏损 所得税税率所得税税率 （25%） 一、房地产行业的主要税种 1.8 房地产行业三大主要税费占比情况 项目1（东莞）项目2（湖南） 单方营业税及附加+所得 税=843+385=1228 上述税费占售价比 =1228/9737=12.6% 单方营业税及附加+所得 税=411+137=548 上述税费售价比 =548/52310、3=10.5% 售价越高，增值越高，税费占 售价比越高； 一般而言，房地产行业主要税 种（营业税及附加、所得税） 占售价比约10-13%，土地增 值税一般按2-4%预征，上述 三大主要税费占售价比值约为 13-17%； 概算时，三大主要税种：一二 线按15%；三四线城市按13%。 第二部分不同拿地模式应关注的税务问题 二、不同拿地模式应关注的税务问题 耕地占用税是农用地转为建设用地过程中向用地申请人征收的一种税， 是转性环节中交的，是土地成本中的一种。不应该是拍地人交的，在勾地 时，若当地提出要交耕地占用税，则在谈判时应尽量要求不交。 若一定要交，则在挂牌文件中体现。目前广西、河北、山东等省要11、单独交。 直 接 招 拍 挂 勾 地 NO.1&2 契税 营业税 土地增值税 企业所得税 印花说 买方/开发企业卖方 契税+ 印花税 +耕地占用税 （山东：30元/m2） （3%-5%）万分之五 二、不同拿地模式应关注的税务问题 应用计算 若山东一200亩地块最终通过招拍挂的形式拿下， 总价10,000万元，契税税率4%，税务费用是多少 呢？ 契税：400万元 印花税：5万元 耕地占用税(农转用土地）：400万元 直 接 招 拍 挂 勾 地 NO.1&2 二、不同拿地模式应关注的税务问题 税 务 问 题 契税、营业税、企业所得 税、耕地占用税、印花税 一 二 级 联 动 NO.3 营业税问题：12、 （1）视为投资行为的不交； （2）视为代理行为（一般为有拆迁资质的公司）的按差额的5%缴纳； （3）因拆除、平整土地取得的劳务收入（一般为有拆迁资质的公司） ，全额交3%。 土地返还款是否缴纳所得税问题：土地返还款如属于“符合条件”的 财政性资金（）返还不计税，但 往往土地返还款因难以满足上述 “条件”一般要计税。 土地增值税抵扣问题：一般情况下 均要求冲减土地成本，也有的地方 未加以明确，具体需跟主管税务机关进行确认。 注：能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金 有专门的资金管理办法或具体管理要求；企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。 13、契税 营业税 土地增值税 企业所得税 印花说 买方/开发企业卖方 二、不同拿地模式应关注的税务问题 税 务 问 题 三 旧 改 造 NO.4 营业税的处理问题： 政府收回土地及出让土地环节：不征收营业税； 以产权置换方式补偿的：征收； 拆迁补偿：被拆迁人取得的补偿收入免税；土地或房产补 偿给被拆迁户的，对开发企业要计征营业税； 自主改造模式：土地和方案所有权未发生变化，开发企业 投资收益不征税； 村集体转让股权的行为：不征收营业税； 共同开发模式：各自取得的物业不征税，对外销售要征税； 旧厂改造：自主改造、公开出让均不征收； 广州为例 土地增值税抵扣项问题： 按政府要求需另行支付的补偿款及在复14、建地块上出资建造安置 房、其他房产、公共配套设施的支出可做扣除项目。 契税 营业税 土地增值税 企业所得税 印花说 买方/开发企业卖方 二、不同拿地模式应关注的税务问题 各 付 各 税 买 方 包 办 我方税务： 契税（成交价的3%-5%） 印花税（合同价的万分之五） 营业税及附加：（买价-对方（有发票的）原买价）5.6% 土增税：按土地增值计算 公司所得税：所得25%或 个人所得税：所得20% 注：计算土增值税的买价按评估价，所得税是按对方实收（成交价） 控制评估价很重要。 土 地 使 用 权 转 让 NO.5 契税 营业税 土地增值税 企业所得税 印花说 买方/开发企业卖方 二、不同拿地模15、式应关注的税务问题 应用计算 若江苏一200亩地块最终通过土地过户的形式拿下，评估价为 11,000万元，实际买价10,000万元，对方原买价（有发票） 6000万，契税税率4%， 若各付各税，则我方税： 若买方包办，则我方税： 土 地 使 用 权 转 让 NO.5 上述税费合计：3042.5万元 契税：400万元 印花税：5万元 印花税：5万元 土地增值税：1700万元 营业税：280万元 所得税：652.5万元 二、不同拿地模式应关注的税务问题 税 务 问 题 “我方出钱”如何出？ “利润分配”如何分？ 需缴纳哪些税费？ 联 营 型 合 作 开 发 NO.6 我方不是项目公司的股东只能以借16、款形式支出，只 是一般的债券债务关系，资金风险较大； 我方不是股东，只能以“管理费”等名义收取； 因不存在土地交易，故不存在土地交易环节税费， 但我方和项目公司在经营过程中会涉及营业税、所 得税等 契税 营业税 土地增值税 企业所得税 印花说 买方/开发企业卖方 二、不同拿地模式应关注的税务问题 各 付 各 税 买 方 包 办 我方税务： 印花税（合同价的万分之五） 除上述印花税外，还要代对方承担的税费： 印花税：合同价的万分之五 所得税：股权转让所得（公司：25%，个人：20%） 注意： 卖方一次性100%转让股权的，还可能征收土地增值税，如海南，如果100%股权转让， 工商部门要求先看到税17、务部门出具的完税凭证才给予办理股权过户手续； 部分城市以股权转让名义转让房地产的要征收土地增值税，如湖南，2015年1月发布 关于明确以“股权转让名义转让房地产”征收土地增值税的通知。 股 权 类 合 作 开 发 股 权 收 购 NO.7 契税 营业税 土地增值税 企业所得税 印花说 买方/开发企业卖方 二、不同拿地模式应关注的税务问题 应用计算 若江苏一200亩地块最终通过收购51%股权的形式拿下，评估 价11，000万元，股权成交价为10,000万元，项目公司账面成 本为6000万元，股权溢价4000万元。 若各付各税，则我方税： 若买方包办，则我方税： 若收购100%股权，则要交土地增值18、税，且股权收购溢价不能在土地增值税 前扣除，土地增值税：1700万元 上述税费合计：1257.5万元 股 权 类 合 作 开 发 股 权 收 购 NO.7 契税 营业税 土地增值税 企业所得税 印花说 买方/开发企业卖方 印花税：5万元 印花税：5万元 所得税：1247.5万元 土地转让税费合计：3042.5万元 1785万元 二、不同拿地模式应关注的税务问题 双方税务 买卖双方都仅需 要缴纳印花税： 印花税 （合同价的万分之五） 股 权 类 合 作 开 发 增 资 扩 股 NO.7 契税 营业税 土地增值税 企业所得税 印花说 买方/开发企业卖方 二、不同拿地模式应关注的税务问题 分 立 阶19、 段 股 转 转 让 阶 段 契税：免征； 营业税：债权、债务等一并转让的，不征收营业税 土地增值税：一般情况下要缴纳，部分城市可做减免操作； 印花税：合同价的万分之五。 印花税：合同价的万分之五； 所得税：股权转让所得（公司：25%，个人：20%）。 股 权 类 合 作 开 发 先 分 立 后 转 股 NO.7 注意： 卖方一次性100%转让股权的，还可能征收土地增值税，如海南，如果100%股权转 让，工商部门要求先看到税务部门出具的完税凭证才给予办理股权过户手续； 部分城市以股权转让名义转让房地产的要征收土地增值税，如湖南，2015年1月发 布关于明确以“股权转让名义转让房地产”征收土地增20、值税的通知。 契税 营业税 土地增值税 企业所得税 印花说 买方/开发企业卖方 二、不同拿地模式应关注的税务问题 作 价 入 股 阶 段 股 权 转 让 阶 段 营业税：不征收（需参与利润分配、共担投资风险） 土增税：暂免征收，但接受出资的公司为房地产企业或者房地产开发 企业以其建造的商品房进行投资的，均不免征 所得税1：结合项目公司亏损综合考虑 契税：3-5%（土地作价入股视同转让） 印花税：合同价的0.5% 印花税：合同价的万分之五 卖方所得税2：股权转让所得（公司：25%，个人：20%） 股 权 类 合 作 开 发 作 价 入 股 后 转 股 NO.7 注意： 卖方一次性100%转让股权21、的，还可能征收土地增值税，如海南，如果100%股权转让， 工商部门要求先看到税务部门出具的完税凭证才给予办理股权过户手续； 部分城市以股权转让名义转让房地产的要征收土地增值税，如湖南，2015年1月发布 关于明确以“股权转让名义转让房地产”征收土地增值税的通知。 契税 营业税 土地增值税 企业所得税 印花说 买方/开发企业卖方 二、不同拿地模式应关注的税务问题 出 地 涉 及 税 费 出 钱 涉 及 税 费 以货币对外出资不发生增值税、营业税、契税、土地增值税、 房产税和其他附加税； 目标公司接受货币出资也不涉及上述纳税义务 股 权 类 合 作 开 发 一 方 出 钱 一 方 出 地 合 作 22、开 发 NO.7 契税：3-5%（土地作价入股视同转让） 营业税：不征收 土增税：暂免征收，但接受出资的公司为房地产企业或者房地 产开发企业以其建造的商品房进行投资的，均不免征 所得税1：结合项目公司亏损综合考虑 印花税：合同价的0.5% 契税 营业税 土地增值税 企业所得税 印花说 买方/开发企业卖方 二、不同拿地模式应关注的税务问题 税 务 问 题 营业税及附加 所得税 印花税 委 托 代 建 代 管 NO.8 营业税： 占股且共担风险，共同分配利润的，不征收营业税； 收取固定回报的，要按取得的收入收取营业税； 不入股不垫付资金，收取代建手续费的，按差额征收营业税 品牌使用费：要征收增值税23、所得税 契税 营业税 土地增值税 企业所得税 印花说 买方/开发企业卖方 二、不同拿地模式应关注的税务问题 不同拿地模式土地交易环节涉及税金一览表 拿地 模式 直接 招拍 挂 勾 地 一二 级联 动 三旧 改造 土地 使用 权转 让 联营型 合作开 发 股权类合作开发 委托 代建 代管 股权收 购 增资扩 股 先分立 后转股 土地作 价入股 后转股 一方出钱 一方出地 所得税 土地增 值税 营业税 契税 印花税 买方/开发企业卖方 注：圆圈较小的表示有免税规定 第三部分节税筹划与拿地模式选择 三、节税筹划与拿地模式选择 股 权 收 购 土 地 过 户 优势： 1.土地的风险在过户过程中完全消24、除。 2.后期税负较轻。 劣势： 1.买地过程会产生土地增值税，导 致资金的提前流出。 2.由于国家对于土地投资额度的限制， 可能导致直接过户不能完成。 3.如果项目已开发报建，还可能涉及 重新报建、规划更改等。 优势： 1.转让过程的税费较少，为所得税。 2.项目开发建设可正常开展。 劣势： 股权风险留在项目公司，后期税负 较重。 对增值额较大的项目， 优先选股权收购 三、节税筹划与拿地模式选择 股 权 收 购 增 资 扩 股 项目公司的注册资本不变，买 股权的钱给了原股东，项目公 司的开发还要再投钱，而原股 东可能要马上交所得税。 项目公司的注册资本增 大了，增资的钱留在项目公 司，原股东25、不用交所得税 先选增资扩股目的风险可能影响新进股东，因此合同中必须有兜底性的条款，保证我方 的权益。但如果风险是来自于土地，则无可避免地会影响项目的开发。 最大区别： 钱给了谁？ 甲公司有一处土地，成本价7000万 元，拟对外转让，乙公司有意受让， 双方协商拟定转让价格为20000万元。 三、节税筹划与拿地模式选择 方案一：土地过户 1.需缴纳税费合计约8432.5万元 营业税：650万元 土地增值税：5450万元 所得税：1522.5万元 契税：800万元 印花税：10万元 2.土地过户需满足完成总投额的25%以上等 前提条件。 方案二：增资扩股 乙公司通过增资扩股成为甲公司60%的股东，间接持有项目土地，仅需按照增资部分缴纳印花税。 土地过户VS土地作价入股后转股