1、济南市商业发展分析报告济南市商业发展分析报告弘策弘策中国中国2010.01.26前言前言针对宝华街项目商业体量大，先例少的特点，本报告将对济南整体商业市场发展情况、市政府商业规划、济南市现有商业业态、济南市商业物业项目等几大方面，通过分类、归纳、比较、总结、前瞻以及与我项目的共同点，对济南市的商业市场做一个全面系统的概述，以求为我项目商业部分提供有价值的参考。PART.1现有商业市场情况分析现有商业市场情况分析 经过30年的发展，济南经济经历了传统商业期、现代商业起步期、现代商业发展期，并向现代商业成熟期迈进。随着济南城市化进程的加快发展,旧城改造给老商业圈带来了二次青春，郊区城市化把济南的商2、业扩展到二环以外，并向济南市区周边的城镇拓展。济南市二十年规划的出台，提升老城区发展新城区的战略将造就更多的新商圈，济南商业的发展必有更大的机遇。1.1、济南商业概述、济南商业概述：PART.1现有商业市场情况分析现有商业市场情况分析1.2、济南商业发展史、济南商业发展史PART.1现有商业市场情况分析现有商业市场情况分析1.3、济南商圈分布：、济南商圈分布：目前济南市具有城市级影响力的商圈有：l老商圈：泉城路、经四路为龙头；西市场为辅l新兴主力商圈：花园路商圈、英雄山商圈l专业商圈：泺口服装批发商圈、北园家居建材商圈、山大路科技商圈。PART.1现有商业市场情况分析现有商业市场情况分析 1.3、3.1、泉城路商圈泉城路商圈点评：点评：目前还不具备都市级商圈的气质，随着政府规划改造，未来几年必将成为形象和品牌效应都达到大都市级的商圈，形成济南的“南京路”。PART.1现有商业市场情况分析现有商业市场情况分析 1.3.2、花园路商圈花园路商圈点评：点评：经过近几年发展已成为济南市级商业中心，文化气息浓重，消费潜力巨大，以餐饮、商务男装、商务办公为显著特色。素有济南第二金街之称。商业物业整体形象差，交通拥堵，升级换代有一定困难。PART.1现有商业市场情况分析现有商业市场情况分析 1.3.3、西市场商圈西市场商圈点评：点评：百年老铺、升级缓慢、业态不够丰富，无法满足城市发展、居民需求。商圈4、范围商圈范围以西市场+嘉华购物为中心、半径500米的商业圈商业形式商业形式数码家电数码家电超市超市百货购物百货购物专业市场专业市场商业街商业街娱乐娱乐主力商家主力商家国美国美三联三联嘉华嘉华超市超市嘉华购嘉华购物广场物广场华联华联商厦商厦西市场西市场路港商路港商业广场业广场肯德肯德基基味千味千拉面拉面过桥过桥缘米缘米线线麦当麦当劳劳新世新世纪电纪电影城影城性质性质家电家电中中低小商品小商品快餐快餐快餐快餐影院在建售项在建售项目目路港商业广场、发祥巷二期底商商圈优势商圈优势济南最早的三大商铺之一，历史悠久，济南最大的小商品批发零售市场。独居济南西部，覆盖天桥区、槐荫区，范围广。商圈级别商圈级别市5、级商圈商圈业态商圈业态专业市场、家电、超市、百货商城、餐饮、影院、酒店商圈特色商圈特色小商品为带动，集餐饮、购物、娱乐为一体客户特征客户特征中低收入者为主、学生、大众居民、郊区居民PART.1现有商业市场情况分析现有商业市场情况分析 1.3.4、经四路商圈经四路商圈点评：点评：新老商业形态交替状态，逐渐向高档商圈发展，随着高档写字楼、振华、万达广场的落户，这一商圈将变成济南的第二大集金融、商务、休闲购物为一体的高消费区商圈范围商圈范围大观园周边、纬二路至顺河高架桥的经四路段商业形式商业形式家电家电百货购物（含超市）百货购物（含超市）商业街商业街娱乐娱乐金融金融餐饮餐饮主力商家主力商家国美国美振6、华振华商厦商厦大观大观园商园商场场万千万千百货百货银座银座晶都晶都大大观观园园万达万达广场广场经四经四路人路人防防金逸金逸电影电影城城奥奥特特电电玩玩城城农行农行山东山东支行支行交行交行山东山东支行支行上岛上岛咖啡咖啡性质性质预引入中低预引入底商餐饮底商时尚街影院电玩金融金融咖啡在建售项在建售项目目万达广场商圈优势商圈优势济南最早的三大商铺之一，影响力强，金融、政府机构集中地，高档商务写字楼众多，如金龙大厦、农行大厦、银座晶都、鲁能大厦等商圈级别商圈级别市级商圈商圈业态商圈业态百货商城、餐饮、影院、酒店、高档办公楼、金融商圈特色商圈特色集文化、餐饮、购物、娱乐、商务、办公为一体客户特征客户特征7、白领、商务人士、学生、大众消费者PART.1现有商业市场情况分析现有商业市场情况分析 1.3.5、英雄山商圈英雄山商圈点评：点评：济南唯一具备游玩、赛事、吃喝玩购一体的，既满足高消费又能吸引大众消费的完美场所；周末消费特点明显。目前，都市级的消费市场已具备，欠缺高档的商务办公场所。随着鲁商广场的建成，高档商务区的投入使用，这里将成为济南业态最丰富的商圈。PART.1现有商业市场情况分析现有商业市场情况分析 1.3.6、洛口商圈洛口商圈点评：点评：以批发兼零售为特色的专业市场，业态单一，属于目的性消费区。缤纷五洲是天桥区第一个集休闲、购物、娱乐为一体的购物中心，他的落成，将改变天桥区商业的落后状8、况；但无法满足整个区域消费需求，和天桥区商业发展需要。商圈范围商圈范围济洛路的标山南路至小清河北路路段商业形式商业形式超市超市专业市场专业市场主力商家主力商家绿地绿地商场商场中恒商中恒商城城洛口洛口服装服装大厦大厦洛口服洛口服装城商装城商贸中心贸中心洛口服洛口服装名牌装名牌批发城批发城太阳太阳城城齐鲁鞋齐鲁鞋城精品城精品港港齐鲁齐鲁鞋城鞋城鑫恒鑫恒商城商城山东山东通讯通讯城城之江之江商城商城性质性质低日用工业品批发批发批发批发儿童鞋类鞋类鞋类手机批发在建售项在建售项目目缤纷五洲、太阳城儿童类商场商圈优势商圈优势山东最大的服装批发市场，覆盖全省；大纬二路、济青高速、清河北路贯穿商圈，交通与物流便9、利商圈级别商圈级别省级批发市场商圈业态商圈业态服装、鞋类、日用品、手机商圈特色商圈特色批发兼零售客户特征客户特征大众消费者、学生、零售商、PART.1现有商业市场情况分析现有商业市场情况分析 1.3.7、北园路商圈北园路商圈点评：点评：作为家居集中地，交通便利，辐射全省甚至周边省市。业态单一，对商圈内商业的繁荣带动缓慢，商业发展比较落后商圈范围商圈范围标山南路至小清河北路的大纬二路路段商业形式商业形式专业市场专业市场百货百货超市超市家电家电主力商家主力商家嘉汇嘉汇家居家居山东灯山东灯具批发具批发市场市场银座银座家居家居富雅富雅家居家居东亚家东亚家居居居然居然之家之家大名家大名家居居欧亚达欧亚达10、家居家居银座银座国美国美苏宁苏宁性质性质中低灯具批发高档高档中档中档中档中档中低家电家电在建售项在建售项目目红星美凯龙18万平米商圈优势商圈优势家具集中地，北园路是济南东西三大交通主干道之一，北园高架桥连通市区与济青高速路商圈级别商圈级别省级家具建材市场商圈业态商圈业态家具、建材商圈特色商圈特色辐射山东省的家具建材市场一条街。客户特征客户特征高、中档收入者，新婚家庭。PART.1现有商业市场情况分析现有商业市场情况分析PART.1现有商业市场情况分析现有商业市场情况分析1.3.8、山大路商圈山大路商圈点评：点评：IT数码业的发展，带动了餐饮业和商务办公的发展，形成IT+美食的独特特色，近年来，11、服装业也在这里有了飞速发展。业态不断丰富，发展潜力巨大。商圈范围商圈范围山大北路至解放路的山大路路段商业形式商业形式专业市场专业市场餐饮餐饮商务商务主力商家主力商家赛博赛博数码数码广场广场济南济南科技科技市场市场济南济南科技科技市场市场百老百老汇汇齐鲁齐鲁数码数码商厦商厦亿维亿维数码数码广场广场宏图宏图三胞三胞吾吉吾吉吾吉吾吉陶然陶然居居麦当麦当劳劳肯德肯德基基鲁粮鲁粮商务商务酒店酒店性质性质ITITITITITPCPC韩国菜中餐快餐快餐酒店在建售项在建售项目目铁道学院项目商圈优势商圈优势山东最大的IT数码集散地；山大校区、铁道学院所在地；商圈级别商圈级别省级IT数码批发零售市场商圈业态商圈业12、态IT、餐饮、商务办公商圈特色商圈特色山东省最大的科技商务中心区，享有济南“中关村”之美誉。IT+美食。客户特征客户特征高学历、高收入、数码爱好者、学生小小 结结l 作为省会城市，济南文化底蕴浓厚，整体商业档次不高，现代商业成熟期出现，商业发展潜力巨大；l 商业布点明显，集中在八大商圈，分布均匀；l 八大商圈专业性市场占据一半，有洛口服装商圈、北园家居商圈、山大路科技商圈、西市场小商品商圈；集休闲、购物、娱乐为一体的综合性商圈只有泉城路商圈、英雄山路商圈和改造中的经四路商圈。现代商业体量和氛围不够。l 除八大商圈外，区域性的城市副级商圈欠缺，特别是集休闲、购物、娱乐、商务为一体的整合性区域商圈13、不足，有极好的发展空间；l 济南经济发展的政策性强，政府规划对商业发展有很大的影响力，如花园路商圈、英雄山美食街和鲁商广场，随着济南“东西两翼布局”和“整体网点推进”发展策略的加快，区域性商业将雨后春笋般涌现。PART.1现有商业市场情况分析现有商业市场情况分析PART.2政府发展规划政府发展规划1 1、济南市商业发展的总体思路与战略、济南市商业发展的总体思路与战略大力发展新区网点；大力发展新区网点；改造提升老城设施；改造提升老城设施；东西两翼展开布局；东西两翼展开布局；整体推进网点建设整体推进网点建设2 2、济南市商业发展总体目标、济南市商业发展总体目标PART.2政府发展规划政府发展规划目14、标时间段目标时间段目标定位目标定位社会消费品社会消费品零售总额零售总额市场交易额市场交易额近期目标近期目标（2005-20102005-2010）为建设黄河中下游及环渤海地为建设黄河中下游及环渤海地区的商贸中枢城市、现代化区区的商贸中枢城市、现代化区域性大商都奠定良好的基础域性大商都奠定良好的基础 20102010年达到年达到14301430亿元亿元20102010年达到年达到12001200亿元亿元远期目标远期目标（2010-20202010-2020）基本建成现代化区域性大商都基本建成现代化区域性大商都20202020年达到年达到48504850亿元亿元20202020年达到年达到405015、4050亿元亿元老城商圈即城市内环路以内的老城区范围。主城商圈地处玉符河以东、绕城高速东环线以西、黄河与南部山体之间，包括腊山、党家、燕山、王舍人和贤文五个片区。新城商圈即主城商圈以外的区域，包括东部城区、西部城区和空港组团。总设想：济南商业网点布局体系规划形成老城商圈、主城商圈和新城商总设想：济南商业网点布局体系规划形成老城商圈、主城商圈和新城商圈三大不同等级、不同层次的商圈。圈三大不同等级、不同层次的商圈。3 3、济南市商业总体布局、济南市商业总体布局PART.2政府发展规划政府发展规划4 4、济南市商业中心具体规划、济南市商业中心具体规划四级结构体系 根据城市人口规模、分布状况、现状网点16、布局以及城市未来空间发展的需要，规划设置商业中心布局的四级结构体系，即1个都市级商业中心、4个市级商业副中心、20个区域级商业中心、110个左右社区级商业中心。见下表：见下表：地位地段区域规划用地面积形成都市级商业中心以泉城路商业街为核心改造市级商业副中心唐冶商业副中心 85公顷新建燕山商业副中心 50公顷新建腊山商业副中心95公顷新建崮山商业副中心 90公顷新建PART.2政府发展规划政府发展规划地位行政区划地段区域规划用地面积 形成方式都市级商业中心历下区以泉城路商业街为核心改造市级商业副中心历城区唐冶商业副中心85公顷新建历下区燕山商业副中心50公顷新建槐荫区腊山商业中心95公顷新建长清17、区崮山商业副中心90公顷新建区域级商业中心市中区主城区大观-人民12公顷改造槐荫区西市场10公顷改造历城区洪楼19公顷改造天桥区北湖31公顷新建市中区伟东10公顷新建天桥区无影山10公顷新建市中区白马山10公顷新建市中区党家11公顷新建历下区浆水泉30公顷新建历下区奥体50公顷新建历下区高新区52公顷新建天桥区凤凰山43公顷新建历城区王舍人45公顷新建历城区东部城区郭店44公顷新建历城区孙村50公顷新建历城区彩石35公顷新建长清区西部城区长清城关12公顷新建槐荫区经济开发区30公顷新建历城区空港组团遥墙片区39公顷新建区域级商圈布点区域级商圈布点 天桥区只占有三个名额，在济南市政府的商业规划中18、处于弱势地位PART.2政府发展规划政府发展规划序号名称1都市级商业中心2大观-人民 3西市场4英雄山5洪楼6北湖7伟东8无影山9白马山10党家11浆水泉12奥体13高新区14凤凰山15王舍人区域级商圈布点示意图区域级商圈布点示意图本案处于政府规划的无影山区域商业中心范围内本案处于政府规划的无影山区域商业中心范围内PART.2政府发展规划政府发展规划123456789101114151312新建方式改造方式天桥区本案本案5 5、大型零售网点布局、大型零售网点布局 2020年济南大型零售网点数量宜控制在110个左右。至2020年大型零售网点数量与现状相比，将增加54个，其中大型购物中心增加4个，19、大型百货商店增加10个，大型综合超市增加27个，仓储式商场增加6个，大型专卖店增加7个。PART.2政府发展规划政府发展规划小结小结u 按照政府的规划，济南的商业会有大幅度的调整和发展空间，近几年南商业地产遍地开花，商业环境有了很大的改善，同时会对现有商圈的商业垄断地位产生冲击。u 天桥区在济南市商业发展规划中，所占比例偏弱，且在严格意义上来说，天桥区没有像其他几个行政区一样级别的商业中心，规划中的商业中心都是以新建为主，存在一定的不确定性。u 作为天桥区在城市中心区为数不多的大型地块，本项目具有极佳的商业业态发展的先天优势，在一定程度上能够引领天桥区城市商业中心的发展，通过政府政策前期规划引20、导和商业设施建设，促进商业业态聚集，逐步形成济南市的区级商业中心。PART.2政府发展规划政府发展规划PART.3大型商业形态分布与分析大型商业形态分布与分析3.1、餐饮业、商务类分布与分析餐饮业、商务类分布与分析3.2、百货商场分布与分析、百货商场分布与分析3.3、超市的分布与分析、超市的分布与分析3.4、家电卖场分布与分析、家电卖场分布与分析3.5、KTV分布与分析分布与分析3.6、影院分布与分析、影院分布与分析3.7、健身俱乐部分布与分析、健身俱乐部分布与分析3.8、酒吧的分布与分析、酒吧的分布与分析3.9、SPA的分布与分析的分布与分析PART.3大型商业形态分布与分析大型商业形态分布21、与分析大型商业业态主要有大型商业业态主要有：零售类的百货、超市、家电卖场 娱乐类的电影院、KTV、酒吧 养生类的健身、SPA 餐饮类的重餐饮、快餐 商务类的酒店、商务酒店、办公楼、写字楼本章节将按照以上分类法对济南市的大型商业的分布进行分析和总结，以求得到规律性的见解，为我项目的运作提供参考。3.1、餐饮业、商务类分布与分析、餐饮业、商务类分布与分析本小节主要研究办公楼、写字楼、酒店、重餐饮业的分布，并加以分析。重餐饮业分布重餐饮业分布PART.3大型商业形态分布与分析大型商业形态分布与分析图例图例：绿色：商圈；蓝色：重餐饮；红色：超市重餐饮主要分布在重餐饮主要分布在：山大路-花园路口路段山大22、路南段东外环路华龙路至解放路路段工业南路七里河至化纤厂路路段文化东路山大路至燕子山路路段大明湖路段泺源大街大观园八一-体育中心路段济大路英雄山路六里山路至十六里河段餐饮特色区有：餐饮特色区有：芙蓉街佛山街经十一路大观园银座新天地旅游路从上图看从上图看PART.3大型商业形态分布与分析大型商业形态分布与分析PART.3大型商业形态分布与分析大型商业形态分布与分析3.1.1、大明湖路餐饮商务分布与分析、大明湖路餐饮商务分布与分析泉城路是济南最繁华的路段，零售业繁荣、商务活动频繁、办公楼众多；山东省的行政中心，省府、省政协就坐落在这里。随着泉城路商业改造升级，作为泉城路商圈的配套业，大明湖路及两侧逐23、渐落户多家知名连锁餐饮品牌，进一步巩固了泉城路的核心商业地位，并提升了泉城路商圈的档次。大明湖路商业的飞速发展，也得益于大明湖东扩、明湖路拓宽、趵北路商业地产的发展。图例：蓝色：餐饮红色：办公楼紫色：酒店、机关事业单位商圈升级提升商商圈升级提升商业地产、餐饮业业地产、餐饮业PART.3大型商业形态分布与分析大型商业形态分布与分析3.1.2、泺源大街餐饮商务分布、泺源大街餐饮商务分布图例：蓝色：餐饮；红色：办公楼；紫色：酒店、机关事业单位；绿色：餐饮特色区u 最早最繁华商务区最早最繁华商务区：泺源大街是济南最繁华、最高档次的商务区，集中了银座国际晶都、金龙大厦、三箭银苑、中信大厦、新闻大厦等写字24、楼，同时聚集了省民政厅、审计属、省粮食局、中国银行、山东新闻出版社等政府单位，造就了这里酒店业、高档餐饮业的发达。u 旅游经济旅游经济：泺源大街毗邻趵突泉、大明湖、泉城广场，吸引着国内外众多游客，有力的促进了酒店业、餐饮业的发展。u 商务餐饮娱乐特色区商务餐饮娱乐特色区：鲁商集团看到了这里的商机，开济南餐饮娱乐业先河，打造了一个高档商务餐饮娱乐区银座新天地。汇集了泰蕉叶、钱粮5号印象中餐、吾吉吾吉、上井精致日本料理、苏荷酒吧、茉莉电影主题餐厅、一茶一坐、一世悠仙等国内众多知名餐饮品牌。PART.3大型商业形态分布与分析大型商业形态分布与分析3.1.2、泺源大街餐饮商务分析、泺源大街餐饮商务分析25、PART.3大型商业形态分布与分析大型商业形态分布与分析3.1.3、大观园餐饮商务分布与分析、大观园餐饮商务分布与分析此区域商务氛围不够，商务写字楼数量少，且是中档水平；政府单位分布较分散，不够集中，无法形成商业集合力。大观园的重餐饮很多，但有档次的只有几家；美食区内多是中低档的餐饮。与此区域的商务办公档次具有一致性。图例：蓝色：餐饮；红色：办公楼；紫色：酒店、机关事业单位；绿色：餐饮特色区PART.3大型商业形态分布与分析大型商业形态分布与分析3.1.4、山大山大-花园路口段餐饮商务分布花园路口段餐饮商务分布图例：蓝色：餐饮；红色：办公楼；紫色：酒店、机关事业单位；u 商圈集合优势商圈集合优26、势：此地段位于花园路商圈和山大路商圈交汇处，集合两大商圈优势，形成了浓重的商务氛围。促进了办公楼、餐饮业的发展。u 对外商业活动多对外商业活动多：山大路科技市场是山东省最大的IT批发、零售商圈，国内、省内商务往来频繁，有利的促进了餐饮业、酒店业的发展。3.1.4、山大、山大-花园路口段餐饮商务分析花园路口段餐饮商务分析PART.3大型商业形态分布与分析大型商业形态分布与分析3.1.5、八一八一-经十一路经十一路-体育中心餐饮商务分布体育中心餐饮商务分布PART.3大型商业形态分布与分析大型商业形态分布与分析“八一-经十一路-体育中心”商圈即八一商圈，商圈分布如下：PART.3大型商业形态分布与27、分析大型商业形态分布与分析3.1.5、八一、八一-经十一路经十一路-体育中心餐饮商务分布体育中心餐饮商务分布商圈商务分布商圈商务分布PART.3大型商业形态分布与分析大型商业形态分布与分析3.1.53.1.5、八一、八一-经十一路经十一路-体育中心餐饮商务分布体育中心餐饮商务分布经十一路餐饮分布与分析经十一路餐饮分布与分析经十一路中华名优小吃城，是济南市政府重点打造的小吃街，聚集了川、鲁、陕、浙、湘、京等各大菜系，以中低档次和快餐为主。满足了周边商业从业人员的需要，并吸引着全市消费者。PART.3大型商业形态分布与分析大型商业形态分布与分析3.1.53.1.5、八一、八一-经十一路经十一路-体28、育中心餐饮商务分布体育中心餐饮商务分布体育中心球场外围餐饮、汽车店分布体育中心球场外围餐饮、汽车店分布u 休闲经济休闲经济：八一商圈北靠英雄山，东临泉城公园，是济南户外休闲最佳去处；休闲业的发展促进了餐饮业的繁荣。u 体育经济体育经济：体育经济是这里的显著特色，体育场足球赛事的频繁，球场外围多家汽车店、多家高档商务餐厅和酒吧都得益快速发展。u 政策性经济政策性经济：经十一路中华名优小吃城2年内得到飞速发展，得益于政府商业规划政策。u 高消费区高消费区：省市机关事业单位众多，南部是济南市富人区，消费水平高、消费群庞大，这些条件为八一商圈餐饮业的发达提供了有利的条件。u 这里省级机关单位众多，但企29、业商务性活动相对较少，所以这里的写字楼多是企业独立产权，酒店多为高档大酒店，商务酒店发展空间狭小。PART.3大型商业形态分布与分析大型商业形态分布与分析3.1.53.1.5、八一、八一-经十一路经十一路-体育中心餐饮商务分析体育中心餐饮商务分析山东大学是“211工程”国家重点大学，其产业众多，学校本部商业活动频繁。山大南路周边聚集了多家省级事业单位，商务活动频繁。同时省烟草局、中国银行宿舍、省丝绸总公司宿舍、山大教师宿舍等个单位宿舍分布在这里。这些条件有利的促进了山大南路餐饮业和酒店业的发展。学区经济体现出高学历、高消费的特点。PART.3大型商业形态分布与分析大型商业形态分布与分析3.1.30、6、山大南路餐饮商务分布与分析、山大南路餐饮商务分布与分析学区经济学区经济东外环商业区，位于东外环华龙路至解放路路段。分布着东环国际、发展大厦、嘉恒大厦、东方丽景四个高档写字楼，聚集了国内、省内众多商家和办事处。写字楼的繁荣促进了这里餐饮业的火爆。同时这里与山大南路商业区相衔接，相互促进商务和餐饮的繁荣。PART.3大型商业形态分布与分析大型商业形态分布与分析3.1.7、东外环餐饮商务分布与分析、东外环餐饮商务分布与分析写字楼促进餐饮繁荣写字楼促进餐饮繁荣高档住宅楼和办公楼的不断增加为这里的餐饮业和酒店业发展提供了有利保障。省事业单位落户文东路片区提高了这里的商业档次。PART.3大型商业形态31、分布与分析大型商业形态分布与分析3.1.8、文化东路餐饮商务分布与分析、文化东路餐饮商务分布与分析写字楼促进餐饮酒店繁荣写字楼促进餐饮酒店繁荣图例：蓝色：餐饮红色：办公楼紫色：酒店、机关事业单位；济南两大实力企业济钢、中建八局济南分公司为此路段商业繁荣奠定了基础。多处住宅楼盘的落成为这里的餐饮业提供了可靠的消费群。PART.3大型商业形态分布与分析大型商业形态分布与分析3.1.9、工业南路餐饮商务分布与分析、工业南路餐饮商务分布与分析新兴住宅区促进餐饮业发展新兴住宅区促进餐饮业发展商业范围：工业南路七里河至化纤厂路段PART.3大型商业形态分布与分析大型商业形态分布与分析3.1.10、历山路南32、头餐饮商务分布与分析、历山路南头餐饮商务分布与分析u学区经济：学区经济：山师大、山大南校区分布历山路南段两侧，促进了商业的发展。u商业地产商业地产：三庆汇文轩、历山名郡等办公楼提高了商业繁荣；后续文华园、东舍坊片区的投入使用，将更大的带动此地段的商业繁荣。u旅游经济：旅游经济：千佛山是著名旅游景点，旅游业带动了附近餐饮业和酒店业的发展，千佛山脚下坐落着小肥羊、鲁西南风味楼、天府老妈火锅城、梨苑粤菜风味楼、草包包子铺、雅悦酒店、翰林大酒店等。u民俗活动民俗活动：三月三民俗庙会、九月九登山会等民俗活动吸引万人观光。u机关事业单位集中，为商业的繁荣奠定了基础。u高消费区高消费区：千佛山北麓是富人集中33、区，为商业发展提供了高消费群。高消费区：高消费区：事业单位众多、富人集中居住区为餐饮业的发展提供了保障。会展经济：会展经济：近邻会展中心，拉动了餐饮业、酒店业的发展。PART.3大型商业形态分布与分析大型商业形态分布与分析3.1.11、济大路餐饮商务分布与分析、济大路餐饮商务分布与分析交通便利交通便利：英雄山路道路宽阔，周边以居民区为主，交通便捷，为消费者驾车消费提供了有利条件。高消费区高消费区：在商业区周边有众多济南军区、事业单位宿舍，位餐饮业的发展奠定基础。机关事业单位众多，为餐饮酒店业繁荣提供了商务条件。PART.3大型商业形态分布与分析大型商业形态分布与分析3.1.12、英雄山路餐饮商34、务分布与分析、英雄山路餐饮商务分布与分析此商业区位于英雄山路六里山路至十六里河路段佛山街地处泉城路商圈，与济南最高档次的商务办公区泺源大街相衔接，商圈的繁荣带动了餐饮业的繁荣。佛山街周边居民收入高、消费力强。银座商城是济南最高档的商场，客观上带动了佛山街中高档服装零售店的繁荣。如：哥弟、阿玛施、采选、柒牌、虎都、新郎希努尔、秋水伊人等PART.3大型商业形态分布与分析大型商业形态分布与分析3.1.13、特色街分布与分析之佛山街、特色街分布与分析之佛山街商圈带动餐饮、服饰店繁荣商圈带动餐饮、服饰店繁荣PART.3大型商业形态分布与分析大型商业形态分布与分析3.1.14、特色街分布与分析之芙蓉街、35、旅游路、特色街分布与分析之芙蓉街、旅游路商圈带动餐饮繁荣商圈带动餐饮繁荣芙蓉街是一条济南性格的老街。济南市政府重点打造得餐饮小吃街。与佛山街一样，其火爆得益于泉城路商圈的繁荣。道路开发带动餐饮发展道路开发带动餐饮发展旅游路是一条景观旅游大道，沿线经过植物园、千佛山、开元寺、浆水泉、章丘泉水、奥体中心等一系列景点和历史文化遗迹。这里的餐饮多为特色性餐饮。近邻东部高档住宅区，消费水平高。PART.3大型商业形态分布与分析大型商业形态分布与分析3.1.15、重餐饮、商务类商业小结、重餐饮、商务类商业小结济南办公楼、写字楼、酒店、重餐饮业的发展体现出了以下特点：济南办公楼、写字楼、酒店、重餐饮业的发展36、体现出了以下特点：u济南商务、餐饮业分布总体体现出：以市中心为圆心，往东往南延伸的特点。u商圈带动型商圈带动型：如泉城路商圈带动了泺源大街写字楼、酒店的繁荣，以及佛山街餐饮也得繁荣；山大路商圈和花园路商圈带动了山大-花园路口餐饮业、酒店的繁荣。u商业地产带动型商业地产带动型：如大明湖路段的趵突泉北路，几处新建写字楼的投入使用，带动了此路段餐饮业、酒店业的发展；东外环路段和文东路段，众多写字楼带动了餐饮业的繁荣。u学区带动型学区带动型：山大南路段餐饮、酒店业的发展就得益于山东大学的强势发展。u道路提升型道路提升型：大明湖路的改造、旅游路的开发都带动了各自路段餐饮业的发展和提升。u住宅带动型住宅带37、动型：工业南路、英雄山路、济大路周边新老住宅众多，消费水平高，促进了这里的餐饮业发展。u政策型政策型：政府对餐饮街区的规划定位，促成了经十一路、大观园、芙蓉街美食区的形成。u体育经济型体育经济型：体育中心球场外围餐饮业的发展，主要得益于足球体育的活跃，同时英雄山、泉城公园等旅游休闲场所对这里的餐饮繁荣起到了很大作用。u旅游经济型旅游经济型：趵突泉-大明湖-千佛山是济南著名的旅游景点，历山路南段是千佛山景区的主要通道，国内外游客络绎不绝，促进了这里餐饮业的繁荣。u依赖与反促进性依赖与反促进性：餐饮业的发展多依赖于社区、办公楼、写字楼、酒店，不同规模不同档次的商务区吸引不同层次的餐饮类型；入住的餐38、饮品牌类型也提升着商务区的档次和活跃程度。3.2、百货商场分布与分析、百货商场分布与分析PART.3大型商业形态分布与分析大型商业形态分布与分析PART.3大型商业形态分布与分析大型商业形态分布与分析3.2.1、百货商场的分布、百货商场的分布红色：银座商场布点蓝色：贵和商场布点粉色：华联商场布点紫色：欧亚大观布点绿色：振华购物布点本案本案PART.3大型商业形态分布与分析大型商业形态分布与分析3.2.2、济南百货商场的分布与分析、济南百货商场的分布与分析从济南现有百货商场布点来看，市中心6家、东部3家、南部3家、西部2家、北部2家，我项目所处的位置在西北部，两公里范围内北有银座南有华联，且周边39、居民消费水平不高，对百货商场的消化力差，故本案引入百货商场的可行性不高。红色红色蓝色蓝色绿色绿色银座商场布点有：银座商场布点有：贵和商场布点有：贵和商场布点有：振华商场布点有：振华商场布点有：银座商城泺源大街店贵和购物中心泉城路店振华人民商场经四路店银座泉城广场店贵和商厦泉城路店银座北园大街店贵和体育中心点银座八一立交桥店银座洪家楼店粉色粉色紫色紫色银座华信路店华联商场布点有：华联商场布点有：欧亚大观布点有：欧亚大观布点有：银座中润广场店华联西市场店大观园商场经四路店银座无影山路店嘉华西市场店银座七里山奥特莱斯店3.3、超市的分布与分析、超市的分布与分析PART.3大型商业形态分布与分析大型商40、业形态分布与分析PART.3大型商业形态分布与分析大型商业形态分布与分析3.3.1、济南超市的分布、济南超市的分布1淡蓝淡蓝：大润发超市布点，2红色红色：银座超市布点，3粉色粉色：华联超市布点，王舍人镇店不在图中；4蓝色蓝色：贵和超市，5紫色紫色：家乐福超市，6黄色黄色：沃尔玛超市，7绿色绿色：振华超市，8黑色黑色：易初莲花超市。9黄绿：乐购超市本案本案PART.3大型商业形态分布与分析大型商业形态分布与分析3.3.2、超市的分布与分析、超市的分布与分析济南超市30家，遍布济南市区，基本满足了市民需要。超市集中的区域是泉城路商圈和花园路商圈。在济南实力最强、经营最火爆的是大润发，消费水平最高的41、是银座，嘉华以济南市边缘为路线。外资超市均未打开困局。我项目紧邻大润发，与之抗衡的超市只有银座，但因天桥区消费水平低，大润发的客流尚未饱和，所以其他超市入住的可能性极小。1淡蓝淡蓝2红色红色3粉色粉色大润发超市布点：大润发超市布点：银座超市布点：银座超市布点：华联超市布点：华联超市布点：华联超市王舍人店文西路历下店泉城广场店嘉华西市场店花园路洪楼店北园大街店市五院华联广场店6黄色黄色堤口路天桥店缤纷五洲店济微路东方家园店沃尔玛泉城路店二七新村南路店八一立交桥店经十西路世购店7绿色绿色4蓝色蓝色洪家楼店舜耕路会展中心店振华商场超市经四路店贵和超市中心店华信路店经六路桃园小区店8黑色黑色贵和超市商42、厦店中润广场店解放东路店易初莲花体育中心超市5紫色紫色无影山路店北园路全福店9黄绿黄绿家乐福历山路店七里山店水屯路店乐购东外环七里堡超市3.4、家电卖场分布与分析、家电卖场分布与分析PART.3大型商业形态分布与分析大型商业形态分布与分析PART.3大型商业形态分布与分析大型商业形态分布与分析3.4.1、济南家电卖场的分布、济南家电卖场的分布1淡蓝淡蓝：大商，2红色红色：国美布点，3粉色粉色：苏宁布点，4蓝色蓝色：新三联家电.苏宁王舍人镇店、新三联张庄路店不在图中本案本案PART.3大型商业形态分布与分析大型商业形态分布与分析3.4.2、超市的分布与分析、超市的分布与分析从图表看，泉城路成为家43、电商家角逐热点，同时国美、苏宁相互竞争，疯狂布点，抢占店位，这对我们引入家电卖场提供了有利条件。西北部国美布点两家，对我项目形成夹击之势，再引入国美意义不大，而其对手苏宁并不愿意措施西北市场，故，我项目引入苏宁可行性极高。重新杀入家电市场的新三联家电，2009年“五一”省内同开四家店，市内两家，可作为我方考察项目，但要看规划和实力情况。2红色红色3粉色粉色4蓝色蓝色国美布点：国美布点：苏宁布点：苏宁布点：新三联家电布点：新三联家电布点：国美泉城路省府店国美经十路开元店苏宁泉城路惠尔店趵北路西门店国美泉城路万达店国美纬十二路店苏宁泉城路永安店张庄路店国美泉城路三联商社店国美经二路时代广场三联商社44、店苏宁北园路嘉汇店泉城路齐鲁大厦店国美北园路东亚店苏宁洪家楼店1淡蓝淡蓝国美花园路店苏宁八一店大商经四路振华店国美八一店苏宁七里山国美缤纷五洲店苏宁王舍人店国美解放桥店3.5、KTV分布与分析分布与分析PART.3大型商业形态分布与分析大型商业形态分布与分析PART.3大型商业形态分布与分析大型商业形态分布与分析3.5.1、KTV的分布的分布本案本案济南市区KTV共计47家PART.3大型商业形态分布与分析大型商业形态分布与分析3.5.2、KTV的分布与分析的分布与分析济南现有KTV47家，中东部和西部分布较多。我项目周边和缤纷五洲都没有此类业态，引入此类项目有很大的优势。目前人气旺、知名度高45、发展良好的品牌有东方之韵、银座歌唱家、钻石钱柜、MBOX、幸福时光、我爱记歌词，新近品牌有咿呀呀。这些品牌可作为我方考察项目。1幸福时光6银座歌唱家8MBOXH高高V同一首歌1幸福时光6银座歌唱家9统领I尚豪娱乐城W金乐年华1幸福时光7我爱记歌词O青苹果J世纪皇宫X音乐风2不见不散8MBOXA世纪星K大家乐Y五岳3花样年华8MBOXB阿米果L帝凯乐3花样年华8MBOXC咿呀呀M金泉4东方之韵8MBOXD阿帕奇N东方魅力4东方之韵8MBOXE金鼎P乐圣音乐空间5钻石钱柜8MBOXF麦柯笛Q后现代5钻石钱柜8MBOXG金色乐园演唱台U欢乐时光3.6、影院分布与分析、影院分布与分析PART.3大型46、商业形态分布与分析大型商业形态分布与分析PART.3大型商业形态分布与分析大型商业形态分布与分析3.6.1、电影院的分布、电影院的分布1：新世纪影院，2：鲁信影院，3：金逸影院，4：大地影院本案本案PART.3大型商业形态分布与分析大型商业形态分布与分析3.6.2、电影院的分布与分析、电影院的分布与分析济南电影院品牌少，布点少，消费群庞大，有很大的发展空间。我项目所处位置，2公里内南北各有一家影院，但我项目周边消费者到达这两个影院的交通不够便利，所以我项目引入影院的可行性很大。目前济南的影院主要以本土品牌为主，国内连锁品牌对济南市场很看好，只要有合适的物业条件，他们必将大力开拓济南市场。新世纪47、影院新世纪影院鲁信影院鲁信影院金逸影院金逸影院大地影院大地影院泉城路万达店经十路体育中心店经四路大观园店大纬二路缤纷五洲店花园路洪楼店历山路家乐福店经二路嘉华店3.7、健身俱乐部分布与分析、健身俱乐部分布与分析PART.3大型商业形态分布与分析大型商业形态分布与分析PART.3大型商业形态分布与分析大型商业形态分布与分析3.7.1、健身俱乐部的分布、健身俱乐部的分布健身场所主要集中在中、东、西、南部，北部稀少。本案本案PART.3大型商业形态分布与分析大型商业形态分布与分析3.7.2、健身俱乐部的分布、健身俱乐部的分布0 0皇亭体育馆皇亭体育馆3 3银座健身银座健身青后小区 店D D圣玛瑜伽美48、体圣玛瑜伽美体泉城路店泺源大街银座索菲特店7 7我动我动经十路翰林大酒店1 1黑骏马黑骏马花园路银储大厦店山大路大舜店E E圣凯琳女子美容健身圣凯琳女子美容健身经四小纬二路大观店4 4金芙蓉健身金芙蓉健身八一店山大路益寿路口英雄山店无影山路店8 8领先领先F F今日瑜伽今日瑜伽经七路阳光店 英雄山路八一店区纬二路 泺源大街玉泉森信山师东路店共青团路 店经五路 G G阳光会所阳光会所山大南路洪楼南路店六里山南路 店9 9济南体育健身中济南体育健身中心心泺源大街新闻大厦环山路 开元店5 5益高健身益高健身交校西路店H H陈中跆拳道陈中跆拳道花园路国美对面店体育中心店A A全民健身中心全民健身中心山49、大路 齐鲁科技大厦对过无影山中路店洪楼西路经十路 历山路口千佛山东路 2 2英派斯英派斯阳光舜城店B B禅悦瑜伽馆禅悦瑜伽馆I I青少年宫咏春拳青少年宫咏春拳泺源大街 店6 6五洋五洋经十路建工大厦 少年路青少年宫少年路店历山路 家乐福店C C圣元禅圣元禅经十路鲁商广场店体育中心店经二路大观园u济南的健身场所众多，多集中在中、东、南、西部。u知名连锁品牌有英派斯、益高、银座、黑骏马、金芙蓉。连锁品牌多是大众化健身场所。u特色化健身场所如瑜伽、美体健身、跆拳道等都没有形成连锁品牌效应。u高档健身场所大部分集中在高档酒店内。u我项目周边没有健身场所，且我项目酒店、SOHO办公体量大，对引入健身场所50、有很大优势。PART.3大型商业形态分布与分析大型商业形态分布与分析3.7.3、健身俱乐部的分析、健身俱乐部的分析3.8、酒吧的分布与分析、酒吧的分布与分析PART.3大型商业形态分布与分析大型商业形态分布与分析PART.3大型商业形态分布与分析大型商业形态分布与分析3.8.1、酒吧的分布、酒吧的分布知名酒吧19家PART.3大型商业形态分布与分析大型商业形态分布与分析3.8.2、酒吧分析、酒吧分析0苏荷泺源大街1号 1苏荷俱乐部山大路242号 2金座卡美林泺源大街中银大厦B132046经十路124号体育中心东北门 41+1俱乐部历山路南头5加勒比主题酒吧体育中心鲁信影城入口内 6街角酒吧佛山51、街7兰桂坊文化东路54-7号 8摩尔酒吧马鞍山路2-1号 9拉斐尔酒堡玉函路10号 A卡萨布兰卡经十路124号体育中心东区 B滚石酒吧少年路 C班卓音乐酒吧佛山街51号 D官邸酒吧泉城公园东南门E第七街文化路大东科技城F西部酒城解放路113号 G灰姑娘俱乐部体育中心球场外围H沸点100度 酒吧千佛山路7号(近齐鲁宾馆)I珑坊济大路7号 u济南地区，酒吧分布具有扎堆现象，主要区域有体育中心-玉函路泉城公园段、泺源大街银座商场周边、山大路文化路口周边。这三个区域都是高消费区域和休闲娱乐场所集中地区。u我项目周边5公里内只有一家酒吧，位于大明湖西南门的滚石酒吧。u由于我项目所在天桥区消费水平不高，对52、酒吧的认可度有待考证。u我项目酒店、写字楼体量大，整体投入使用后，对酒吧需求都会很高。3.9、SPA的分布与分析的分布与分析PART.3大型商业形态分布与分析大型商业形态分布与分析PART.3大型商业形态分布与分析大型商业形态分布与分析3.9.1、SPA的分布的分布柔婷柔婷柔婷柔婷宝卉女子会所宝卉女子会所诗婷诗婷佐登妮丝佐登妮丝山大南路舜怡家园店生产路鲁能康桥店马鞍山路英雄山店无影山北路舜景花园店泺源大街趵突泉店窑头路友谊苑店济洛路工人新村店洪楼南路建鑫大厦店经三路嘉华店经七路纬一路店北园大街嘉汇店山大路大舜天成店山大南路闵子骞路店建设路通联花园店舜耕路伟东新都店无影山北路建筑医院店华龙路新龙53、家园店经一路纬十二路店佛山街店工业北路人和医院店共青团路趵突泉店环山路开元店山大路数码港店文化东路体育学院店莎蔓莉莎美容院莎蔓莉莎美容院纬六路省立医院店文化东路吉祥苑店诗婷诗婷经一纬十二店文化西路佛山街店建设路德胜家园店解放路黄金店闵子骞路益寿家园店堤口路大润发店文东路农林大厦店济大路店花园路富翔天地店花园庄东路店泉城路榜棚街店山大路花园庄路口店济微路王官庄店宝卉女子会所宝卉女子会所环山路开元店无影山路名人时代店洪楼南路汇科旺园店朝山街59号 花园路洪兴店千佛山西路店佐登妮丝佐登妮丝南全福东兴寓城店堤口路齐鲁花园店东关大街海右店八里洼伟东新都店解放路?国华经典店花园路富翔天地店济洛路太平洋小区54、店山大路和平路店岔路街店文化东路裕华园店堤口路齐鲁花园店经七路博远广场店文化东路羊头峪店经二路纬六路店环山路开元店生产路荷湖滨苑店英雄山路清华医院店泺源大街金龙大厦店堤口路鲁铁华样年华?店和平路山师东路店明湖路按察司街店祝甸路上海华园店岔路街店顺河高架桥水园新区店泺文路中段店PART.3大型商业形态分布与分析大型商业形态分布与分析3.9.2、SPA的分析的分析u美容美体类店面众多，竞争激烈，新兴中高档小区几乎都会入住至少一家店铺，因此我项目引入SPA店的可行性较高。u但我项目隔壁的齐鲁花园、鲁铁华样年华 入住了多家美容美体店铺，由于距离太近，如要引入此类店铺，需要选择本区域尚未有的品牌。3.155、0、快餐的分布与分析、快餐的分布与分析PART.3大型商业形态分布与分析大型商业形态分布与分析PART.3大型商业形态分布与分析大型商业形态分布与分析3.10.1、快餐的分布、快餐的分布1：永和豆浆2：李先生3：傣妹4：KFC5：麦当劳6：必胜客7：味千拉面8：德克士PART.3大型商业形态分布与分析大型商业形态分布与分析3.10.2、快餐的分析、快餐的分析u连锁快餐分布广泛，并集中于各个商圈、或商业区。u客流大、年轻群体集中的地方都是快餐必争之地。u连锁快餐具有竞争开店特点，相同商业区域，竞相入住，客观上促进了区域商业的繁荣。u我项目商业面积规划大、业态丰富，客源丰富，对快餐业具有很强的吸引56、力，同时毗邻大润发超市，引入不同品牌的快餐品牌，形成餐饮特色区有很强的优势。PART.42009年在售商业项目的年在售商业项目的调研分析调研分析4.14.1、纯商业部分、纯商业部分4.1.14.1.1、万达广场、万达广场项目性质：项目性质：由城市高尚社区、5A级写字楼、超五星级酒店和大型购物中心组成的城市综合体项目项目规模：项目规模：占地345亩，建筑面积约100万平方米，其中沿经四路商业规划逾23万平米，高尚住宅建筑面积约53万平米，酒店5.3万平米，写字楼17.9万平米，城市精装公寓3万平米，学校1.2万平米和1万平米的市民广场；建筑结构：建筑结构：板房、高层搭配；开发商：开发商：济南万达57、商业广场置业有限公司；开盘时间：开盘时间：济南万达广场A组团5栋住宅09年1月份开盘，C组团公寓09年5月份开盘，预计济南万达广场2010年9月份入住；销售模式：销售模式：售后代租；销售价格：销售价格：住宅8000元/平方起，公寓价格1万左右，商铺价格2500038000元/平米。广告宣传：广告宣传：万达出品达人界；经营现状：经营现状：引进万千百货万千百货（万达旗下）、国美电器国美电器，商铺已基本售完。项目分析：项目分析：l地理位置优越，周边商业环境好，社区配套完善；l经五路小学的入驻，增加了住宅的卖点；l公寓主力面积为40-65，宜住、宜租、宜办公，前景看好；l地处成熟商业中心，商铺价位合适58、，宜投资、宜自营；l商铺面积均在120以上，缺少小面积商铺，导致部分业态无法进驻，不利于整体商业形态的丰富。4.1.14.1.1、万达广场、万达广场万达广场运营分析万达广场运营分析 采取了先引进主力商场万千百货（万达自有品牌）及国美电器，起到稳定经营的作用，然后商业街采取售后代租的运营模式，保证业态的丰富及有序。第一，万达尊重商业地产开发的客观规律，注重商业地产开发前期的介入和投入，组织专业人员对项目的商业定位、布局进行专业的规划和设计。这样，项目的各项功能配套和设备配套更加符合商业经营的需要，符合投资商户经营的利益。第二，万达开始加大对商业物业自己持有的比例，有的项目甚至几乎全部持有。从而加59、强了对项目的掌控能力和管理主动权，使项目在定位、布局、招商、运营、管理等方面更符合商业的整体利益。第三，万达开始改变过去追求销售收益最大化的模式，转而注重获取长期的租金收益和资产升值的收益，变销售赢利模式为租金赢利模式。因而在商业地产开发运营模式上更加稳健、更加成熟。第四，成立专门机构，加强对后期招商、经营、管理、服务的力度，统一招商，统一管理，从而有效的保障了项目后期的商业经营和商户的利益。第五，在销售对象和招租商户的甄选方面，万达表现出更加严格和规范，对商户的经营形式、信誉、经营品类、实力等方面有系统的要求，为之后的经营管理打下了基础。4.1.14.1.1、万达广场、万达广场铺位划分与业态60、分布图铺位划分与业态分布图4.1.14.1.1、万达广场、万达广场4.1.24.1.2、泉乐坊、泉乐坊项目性质：项目性质：庭院式商业步行街；项目规模：项目规模：近 5 万平方米；建筑结构：建筑结构：三层步行街；开盘时间：开盘时间：06 年 7 月 29 日；供应量：供应量：一期共供应142间铺，二期定名为“新坊巷”在建，具体供应量未定。主力铺：主力铺：40-300平不等；层高层高：单铺层高不等，一楼3.3m，二楼一般在5m左右，余留隔层接口。得房率得房率:一期83%，二期85%。开发商：开发商：济南汇泉新世界置业有限公司；销售模式：销售模式：直接出售，无返租承诺，可代租，开发商自留部分形象店铺61、；销售价格：销售价格：一期开盘价：一层商铺价格为 36000元/平米，二层价格为 24000 元/平米，三层价格为 13000 元/平米。一期一期20092009年年1212月价：月价：一层内街只剩一间4.5万/,二层3.3万/。铺位极少，可能是扫尾。二期：二期：对外宣传只租不卖。租赁情况：租赁情况：一期一楼代租价格为6-7元，二期开发商持有商业租金暂定一楼8-12元/月/，二楼6-10元/月/。但对于独自经营的客户，可以卖，价位外街铺7万/。经营范围：经营范围：业态定位餐饮、百货、美容、娱乐等综合业态。二期意向客户：DQ冰欺凌、鹿港小镇、周大福（买铺）。开发商：开发商：济南汇泉新世界置业有限62、公司；项目地址：项目地址：县西巷9号4.1.24.1.2、泉乐坊、泉乐坊项目分析：项目分析：泉乐坊引入了泉文化主题，建筑风格鲜明，营造了独特的消费氛围。但由于其主迎客面相对偏僻（而且受到路口烂尾楼影响），项目外观与引导标识模糊，泉城路人流难以沿县西巷流动、客流导入困难。同时由于建筑的功能设施严重局限（无法引入餐饮业），和开发商过于追求小面积分拆销售（无法引入主力品牌商家），导致过多与泉城路商业街业态重合的零售业进入，更进一步加剧竞争、无法形成消费需求互补。泉乐坊项目的销售均价较低，而且开发商未背负投资回报率负担，所以虽然目前商业形态比较混乱，但开发商的短期的销售收益良好。只是随着项目后期开发规63、模的增大，这样的运营局面会增加其后期销售和招商难度。泉乐坊运营失败的主要原因：泉乐坊运营失败的主要原因：动线不合理：动线不合理：1 1、主入口不明显，人流导入不流畅；、主入口不明显，人流导入不流畅；2 2、二三楼入口较、二三楼入口较 隐隐蔽，人流很难导入。蔽，人流很难导入。忽视运营的重要性：开发商单纯为了销售，忽视后期运营，只是经营无特忽视运营的重要性：开发商单纯为了销售，忽视后期运营，只是经营无特色，业态无主题；色，业态无主题；业态定位无规划业态定位无规划:销售前未进行业态的合理规划及限制，致使业态杂乱，导销售前未进行业态的合理规划及限制，致使业态杂乱，导致无序经营；致无序经营；无主力店拉动64、，销售前未进行招商现行，致使无拉动客流并能起稳定性经无主力店拉动，销售前未进行招商现行，致使无拉动客流并能起稳定性经营的主力品牌店。营的主力品牌店。4.1.24.1.2、泉乐坊、泉乐坊经营性质：经营性质：最早是以女性消费为主题的综合卖场，后期改为经营外贸尾货；项目规模：项目规模：5.3万；其中商业部分约2.5万平米；建筑结构：建筑结构：整个建筑地下 2 层，地上 6 层，地下一层、地上一层和二层作为商场运营；每一层的建筑面积在70008000 平方米之间，地下2层全部是停车场；局部三到六层办公楼；开发商：开发商：山东圣凯置业；开盘时间：开盘时间：06年7 月29日；销售模式：销售模式：前期售后65、返租，现正带租约出售；0707年销售价格：年销售价格：沿街商铺 3-4.5 万，商场内部 1-4 万，起价 1 万，得房率 52%；4.1.34.1.3、圣凯摩登城、圣凯摩登城4.1.44.1.4、趵北、趵北6 6号号项目性质：项目性质：商铺写字间综合体（一二楼是商铺，三到五楼做写字间）；项目规模：项目规模：14000 平方米；建筑结构：建筑结构：趵北六号地下2层地上5层，4楼和部分5楼楼高6-8米；开发商：开发商：济南蓝石置业有限公司；开盘时间：开盘时间：07 年 8 月 18 日；销售模式：销售模式：只售不租，局部下沉广场无产权部分与东街产权商铺整体出售，无产权部分一次性出售使用权。销售价66、格：销售价格：商铺 4-6 万元/平方米，写字间 1-2万元/平方米。广告宣传：广告宣传：大品牌旗舰基地，你的中央不动产。经营现状：经营现状：该项目虽然已售罄，随着“太阳金店”、“我爱记歌词”、“金色阳光”的入住人气渐旺。4.1.54.1.5、缤纷五洲、缤纷五洲项目性质：项目性质：商业广场；项目规模：项目规模：建筑面积7.37万平方米。B1-F3为商业，F4-F9为商务办公和酒店。建筑结构：建筑结构：小高层；整个建筑地下一层，地面上面三层、六层、九层。开发商：开发商：山东缤纷五洲商城开发有限公司；开盘时间：开盘时间：2006年销售模式：销售模式：35年使用权出售，方式为租赁20年送15年。销售67、价格：销售价格：。沿街商铺1.5万元/平米，一层均价1万元/平米，二层均价：7500元/平米，三层5300元/平米。得房率为60%。物业地址：物业地址：缤纷五洲位于天桥区济南市天桥区济泺路与师范路交汇处96-1号；经营现状：经营现状：现在已经入驻的品牌有银座超市、国美电器、劲霸、361、麦当劳、台湾集集小镇、幸福时光KTV、大地数字剧院、森马、圣迪奥、利郎等。项目性质：项目性质：综合商业体，集购物、运动、商务办公、休闲娱乐为一体的大型商业广场。（A区为全民健身馆，建成后归政府所有。B区主体为银座商业,1到3层为银座商场和地下部分为银座超市等，共计8万平；高层部分为写字间。C区一到三层为商铺，高68、层为写字间，均出售）；项目规模：项目规模：占地面积为8.94公顷,建筑总面积为21万平方米；建筑结构：建筑结构：由三个大型建筑和一个休闲广场构成，地下一层；开发商：开发商：济南鲁商地产有限公司；开盘时间：开盘时间：2009 年 6 月开盘，约2010年5月底交房；销售模式：销售模式：只售不租，部分楼体整层出售。销售价格：销售价格：写字间均价1.4万元/平方米，商铺一楼定价5万/平方(已销售大半),二楼定价2.8万/平方(近期开始销售),三楼商铺定价2.5万/平方(因三楼有贯穿三个大建筑体的观光长廊,同时连通银座和全民健身馆等设施所以与二楼差价未拉开)；售价为建筑面积价格，得房率参考商场50-669、0%。广告宣传：广告宣传：领袖时代的城市标志;/鲁商广场公园名店街,济南体验式商业领袖；经营现状：经营现状：在建，外立面完工,年底b区银座开业,其他部分明年五月份交房；4.1.64.1.6、鲁商广场、鲁商广场项目性质：项目性质：由茶叶市场、超市、餐饮、娱乐、农业批发市场组成的综合性市场；项目规模：项目规模：占地8.5万平米，总建近12万平米，A区茶城33262平方，B区易购广场43509平方，C区D区综合批发市场共37905平方；建筑结构：建筑结构：整个项目结构为地上一层至四层；开发商：开发商：济南七里堡市场有限公司开发建设并长期运营管理；开盘时间：开盘时间：2006年8月11日；销售模式：销70、售模式：部分带租约销售（出售32年使用权），部分出租。销售价格：销售价格：商铺销售8700-9300元每平方，租2.8-3.5元每平方每天，得房率为65%。门头1.6-1.9万，租约4.09元每平方每天。广告宣传：广告宣传：开店做买卖，要和英国乐购、老麦、小肯一起赚；经营现状：经营现状：零九年十月一已开业；4.1.74.1.7、七里铺商贸中心、七里铺商贸中心4.1.84.1.8、明湖湾开元广场、明湖湾开元广场经营性质经营性质：集购物、餐饮、娱乐为一体的大型购物中心；项目规模项目规模：该项目位于趵北路与明湖路交叉口，用地性质为商业用地。规划可建设面积27910平方米，地上建筑面积58506平方米71、，地下建筑面积31176平方米，总建筑面积89682平方米，建筑密度48.9%，绿地率15.6%，地上容积率2.09，建筑高度25.6米；建筑结构建筑结构：该建筑地下两层，地上五层，层高一般在4.2-4.8米。原烂尾楼的北侧将再建3层楼，形成休闲购物步行街。而烂尾楼东面将建一座人工湖，称小明湖；4.1.94.1.9、万豪国际、万豪国际项目性质：项目性质：商铺+公寓；项目规模：项目规模：单层商业面积5000；建筑结构：建筑结构：地下一层及一到四层为商业，形成内街形式，内街有环廊，内街与文化东路平行，地下一层在文化东路有入口，五层以上为公寓；开盘时间：开盘时间：预计2009年12月中旬；业态规划业72、态规划：地下一层经营餐饮，地下二层做车库，一、二层为商铺、三、四、五层是写字间；开发商开发商：山东新开元置业有限公司（由香港四通控股有限公司和深圳发展银行总行投资组建）；物业顾问物业顾问：北京北辰信诚物业；物业管理物业管理：山东应大项目管理；开盘时间开盘时间：写字间，10月中旬；商铺时间未定；销售模式销售模式：纯销售；销售价格销售价格：周围商铺均300平方以上（一带二层），均价暂定约5万/平，公摊30%，商场内商铺面积及售价均未定。写字间均价1.25万/平，公摊33%；广告宣传广告宣传：生态写字间。酒店式物管。国际美食汇。经营现状经营现状：项目展示，来客登记。4.1.84.1.8、明湖湾开元广73、场、明湖湾开元广场供应量：供应量：商铺1000套左右；单铺面积：单铺面积：主力面积20-50，商铺可打通；层高：层高：地下一层及一到四层均为5.6米，可隔为两层，自行分割；得房率得房率:单层36%，隔成两层后72%；销售模式：销售模式：只售不租。销售价格：销售价格：。根据楼层及沿街情况商铺价格在1.7万元-7万元/，沿文化路沿街售价最高，按位置好坏递减，具体价格未定。公寓价格7000-10000元/。租金情况：租金情况：文化东路山师附近租金8-15元/平/天。经营范围：经营范围：不限制业态，有上下水，如做餐饮须自己解决排污排油问题。VIPVIP卡销售情况：卡销售情况：现已售卡，交3万抵6万；开74、发商：开发商：山东泰祥房地产开发有限公司；项目地址：项目地址：文化东路76号（原山东艺术学院南院）；4.1.94.1.9、万豪国际、万豪国际项目性质：项目性质：商业综合体，济南首个体验式多元化现代购物中心；将购物、娱乐、餐饮、酒店、休闲、文化六大业态汇集一体，以商场、金融、贸易、服务等为主要功能，以大型品牌专营店、银行、保险、宾馆、大型餐饮酒店、电影电玩城、专业批发市场为主导业态，兼观光旅游、居住、办公等功能的国际化现代化商贸中心。项目规模：项目规模：建筑面积12万平方米。4.1.104.1.10、路港广场、路港广场建筑结构：建筑结构：由3.7万平小商品市场（整个建筑地下一层，地上五层）、星级75、酒店、酒店式公寓、商业内接组成。开发商：开发商：山东路港置业有限公司；项目地址：项目地址：位于经一路与经二路及纬九路与纬十路中间；开盘时间：开盘时间：预计2009年11月中旬。销售模式：销售模式：先租后售，先将原绿洋商城业户导入，后公开销售，直接返2年租金。销售价格：销售价格：。一层：均价1.9万，地下及二层均价1.3万，三层均价1.0万，四层均价0.8万。租金情况：租金情况：紧邻的西市场一楼商铺8-10元/平/天，绿洋商城一楼商铺4-5元/平/天，预计此项目租金在4-5元/平/天。经营范围：经营范围：地下及一层小商品，二层针织，三四层箱包、皮具，五层仓库。商铺必须遵循业态规划。广告宣传：广告76、宣传：城市财富地标、百年至尊铺王。4.1.104.1.10、路港广场、路港广场4.1.114.1.11、炫街区、炫街区项目地址项目地址：天桥 长途汽车站东临，北园大街与济洛路十字路口东北角项目性质项目性质：地下商业项目规模项目规模：项目总建筑面积6000平米；建筑结构建筑结构：地下一层，地下层高4.6米，隔断高2.6米；主力面积主力面积：面积在345，主力面积为20-30。得房率得房率：52%业态构成业态构成：分五个区，餐饮区、小商品区、精品服装区、鞋帽区、床上用品区。开发商开发商：天桥区人防办；开盘时间开盘时间：2009年12月11日；销售模式销售模式：只售，一次性付款，或6月16日前分期交77、清，不支持贷款。现销售价格现销售价格：商铺均价19000，建议租赁价格8元每平方每天。经营现状经营现状：正在预售，引进意向商家为德克士和康康快餐；项目地址项目地址：济南市动物园正门广场项目性质项目性质：旧楼改造项目规模项目规模：可经营面积2万平方；建筑结构建筑结构：双层建筑，单层1万多平方；主力面积主力面积：主力面积未确定，初期规划中租赁商铺从30-1000平方都有规划。得房率得房率：按使用面积租赁，得房率100%。业态构成业态构成：儿童用品为主，包括儿童玩具器械、童车童床、品牌童装童鞋、儿童箱包、儿童家居家纺、儿童文具文教、儿童图书、儿童音响、孕婴用品、儿童动漫城、儿童电玩城、餐饮美食、儿童78、摄影、才艺早教等。开发商开发商：济南众鑫有限责任公司；开盘时间开盘时间：招商期截止2010年2月；销售模式销售模式：只租不售，但可出售10年使用权，租金可7折优惠，据介绍可由其公司担保按揭。现销售价格现销售价格：一楼按地段从3.3元-3.9元不等，二楼从2.3-2.9元不等，物业费1.1元每月每平方。经营现状经营现状：商场部分预计01年4月份开业，现在东门齐鲁银行正营业，另据介绍，一连锁酒店将于近期装修营业，此外规划的连锁快餐计划在肯德基、麦当劳、德克士、康康中选择；4.1.124.1.12、太阳城、太阳城4.24.2、底商部分、底商部分项目性质：项目性质：住宅,住宅底商；项目规模：项目规模：79、占地300亩(157000平方米)总建筑面积为480000平方米；建筑结构：建筑结构：板楼,小高层,高层；开发商：开发商：山东三箭房地产开发有限公司；开盘时间：开盘时间：2008年11月10日开盘,预计2010年6月入住；销售模式：销售模式：单纯出售不租。销售价格：销售价格：沿街商铺3万/平方(建筑面积)，公摊11%；住宅在6000-6500元/平方。广告宣传：广告宣传：阳光新路,商业门户-临街金铺,钱景无限!经营现状：经营现状：在建,在售；4.2.14.2.1、如意商街、如意商街项目性质：项目性质：集住宅、购物、休闲、娱乐为一体的大型社区；项目规模：项目规模：总占地面积：1500亩，总建筑面80、积：178万平方米8万的商业设施；建筑结构：建筑结构：小高层,高层；开发商：开发商：济南阳光壹佰房地产开发有限公司；开盘时间：开盘时间：三期开盘时间2007年04月30日；销售模式：销售模式：单纯销售。销售价格：销售价格：三期社区内商铺一楼带地下一均价1万6千元/平方，单一楼2.5万/平。四期沿阳光新路商铺价格还未定，预计为3-4万元，住宅6000元/平方。广告宣传：广告宣传：汇聚阳光新路 新商圈 新引力经营现状：经营现状：整个项目共分6期，现在三期在售，四期在建；4.2.24.2.2、阳光、阳光100100项目性质：项目性质：住宅，住宅底商；项目规模：项目规模：占地8.5万平方米，总建筑面积81、11.5万平方米，由4幢小高层和12幢多层组成；住宅地商面积一二楼都在300平左右。建筑结构：建筑结构：多层，小高层；项目地址：堤口路与济齐路交汇处东北角，八里桥水果批发市场东临。开发商：开发商：济南华夏海龙房地产开发有限公司；开盘时间：开盘时间：2005-11-19；销售模式：销售模式：只售不租，必须一带二销售。销售价格：销售价格：8月份调研，商铺均价1.06万元/平，买一二层送地下一。住宅部分均价6000元/平方；10月底调研，商铺一二层均价2万元/平，买一二层送地下一。住宅部分均价6900元/平方广告宣传：广告宣传：如今也有金饭碗？堤口路御景金碗问世，万众瞩目，花落谁家。经营现状：经营现82、状：商铺现已封顶，街心旺铺预约登记进行中，共30席；周边租金：周边租金：周边商铺租金一般在2-3元/平/天。4.2.34.2.3、金色阳光花园、金色阳光花园4.2.44.2.4、保利芙蓉、保利芙蓉项目性质：项目性质：住宅底商，沿街商铺；建筑结构：建筑结构：多层、小高层、高层；项目规模：项目规模：项目用地面积2.62万平米，总建筑面积约8.3万平米,容积率2.4；开盘时间：住宅开盘时间：住宅2008-10-18开盘，现已售罄。底商部分现已开始售卡；供应量：供应量：26间铺；主力铺位情况：主力铺位情况：面宽7.5-8.8米，进深14-20米深，最小铺面积为220；层高：层高：一楼4.5米，二楼 383、.9米；得房率：得房率：80%-90%；销售模式：销售模式：只售不租；销售价格：沿经一路销售价格：沿经一路商铺均价1.9万元每平方，沿海晏门商铺1.4-1.6万元每平方，一带二销售；租金情况：租金情况：只售不租；经营范围：经营范围：不限业态；VipVip卡销售情况：卡销售情况：正在售卡，交5万抵10万，结束时间未定，开盘时间2010年1月16日；开发商：开发商：保利山东置业有限公司；项目地址：项目地址：济南市历下区经一路北侧（原二十四中旧址）。4.2.54.2.5、诚基中心、诚基中心项目性质：项目性质：住宅、公寓、底商；项目规模：项目规模：项目占地面积约166亩，总建筑面积约33万平方米；建筑84、结构：建筑结构：小高层、高层；开发商：开发商：山东诚基房地产开发有限公司；开盘时间：开盘时间：2008-01-06；销售模式：销售模式：只售不租。销售价格：销售价格：商铺4万元/平，经营现状：经营现状：二层商铺和地下部分据介绍已销售完毕，还有一楼4套商铺未售出。项目性质：项目性质：住宅底商；项目规模：项目规模：占地500亩，总建设用地313417.04万平方米，总建筑面积地上地下共68万平方米，容积率1.67。建筑结构：建筑结构：沿街商业、配套公建TOWNHOUSE、花园洋房、多层、小高层、高层住宅等大型综合建筑群项目地址：项目地址：天桥区无影山路与工商河交界处，原济南重型汽车总厂厂区内；开发85、商：开发商：中国重型汽车集团房地产开发有限公司；开盘时间：开盘时间：2006年10月。销售模式：销售模式：纯销售.销售价格：销售价格：项目内街70年产权，1.2-1.5万/平;沿工商河商铺65年使用权,0.8万/平左右。租金情况：租金情况：一层：均价1.5-2.5元/平/天。广告宣传：广告宣传：。项目点评：项目点评：本项目离无影山路向北近1000米,人流量很少,投资价值不高,现有商铺仅能服务本小区,经营惨淡。4.2.64.2.6、重汽翡翠郡重汽翡翠郡项目性质：项目性质：普通住宅,写字楼,；项目规模：项目规模：项目为规划建筑面积约23万的综合项目，以住宅为主，其中亦包括约3万商业单体、约1.5万86、风情商业街，4000写字楼；建筑结构：建筑结构：板楼,多层,小高层；开盘时间：开盘时间：预计09年年底开始认筹；供应量：供应量：4.5万平，先期销售1.5万平风情商业街；主力铺位情况：主力铺位情况：面宽7-9米；层高：层高：资料暂未出；得房率：得房率：资料暂未出；销售模式：销售模式：只售不租。销售价格：销售价格：价格暂未出；租金情况：租金情况：只售不租；经营范围：经营范围：不限业态；VipVip卡销售情况：卡销售情况：预计年底开始售卡；开发商：开发商：保利山东置业有限公司；项目地址：项目地址：历下 大明湖畔。4.2.74.2.7、保利大名湖、保利大名湖项目性质项目性质：住宅底商，写字间；项目规87、模项目规模：总建筑面积约10万平方米，由高低错落的五栋建筑群组合成；建筑结构建筑结构：A座是写字间，C座是10层小高层17173，共11个单元，1、11单元是1梯3户，2单元是1梯4户，3-10单元是1梯2户。D座是12层，1-3、6单元是1梯2户，4单元是1梯4户，5单元是一梯6户。E座是15层图行天下，共四单元，2梯4户。2010年9月30号交房；开盘时间开盘时间：2008-12-09；供应量供应量：54套商铺，独栋30套写字间，销讲说还剩十几套；单铺面积单铺面积：主力面积100-300，主力面宽5米，深15米，高3.8米；层高层高：一层从3.8米到5米不等。5米部分，可隔为两层，自行分割88、；得房率得房率：80%；销售模式销售模式：只售不租。销售价格销售价格：。均价1.9万元/，一带二销售。部分商铺只有一层单价3.4万。租金情况租金情况：只售不租，后期有可能帮助租赁。经营范围经营范围：不限制业态。VIPVIP卡销售情况卡销售情况：售卡已结束，已正式销售楼盘；开发商开发商：济南明湖天地建设发展有限公司；项目地址项目地址：济南经一路（大明湖东临）；4.2.84.2.8、明湖天地、明湖天地L L商街商街PART.52010年济南商业规划年济南商业规划2009让济南政府得到了甜头。首先是2009济南土地出现井喷，地王频现，多年招商不成功的九曲、祝舜、小清河沿线等大地块被中海、保利、北大资89、源、鑫苑拿下；其次旧城改造注入活力，2009旧城改造也迎来的绿地、万达等大企业的成片开发。其实2009年土地供应计划安排土地供应总量为2103公顷，其中，1753公顷为存量土地。较之2006、2007、2008年度平均实际供地1200公顷，本年度土地供应总量增加了约70%。从济南投资控股有限公司获悉，2010年济南在香港招商即将推出轻骑、大化纤等老国企用地，老城区的用地越来越“金贵”了！这都取决于济南在城市建设巨大投入。2010年4000个亿将继续拉动济南经济。2010年济南重点策划了16个城市综合体，总用地面积30多平方公里，总投资4000多亿元，总建筑面积约7000万平方米，其中公建面积约90、3500万平方米，将成为拉动固定资产投资、促进现代产业发展、提升城市功能形象的强大引擎。5.15.1、城建继续加大投入，城市竞争力将进一步提高城建继续加大投入，城市竞争力将进一步提高 5.25.2、东西北新区各具亮点，济南楼市在、东西北新区各具亮点，济南楼市在20102010年将继续升温年将继续升温 2010年济南将重点抓好西部新城、东部新区和小清河两岸三大新区规划建设；在全面完成棚户区改造的基础上，力争用三五年时间基本完成城中村改造。在推进新区建设方面，奥体文博片区将重点强化生活居住设施和公共服务设施建设，带动210平方公里东部新区发展；西客站片区将重点加快6平方公里核心区、26平方公里中心91、区建设，带动周边120平方公里西部新城发展；小清河沿岸则要重点搞好综合整治和连片开发，逐步将沿岸120平方公里打造成集防洪灌溉、旅游观光、娱乐休闲、商贸服务于一体的特色景观长廊和服务业发展带。我们注意到12月24日，一位住建部人士在接受记者采访时表示，市场上对于要全面打压楼市的看法实际上有误解，现在只是在调整，不会全面打压楼市，不会搞一刀切。未来的政策重点依然是增加供应、完善保障、抑制投机。“谁都不希望楼市大动。”上述人士强调。5.35.3、新确定的、新确定的1616个城市综合体城市成为个城市综合体城市成为20102010楼市热点楼市热点 1616个城市综合体是哪些？个城市综合体是哪些？会议透92、露，济南市将推进城市综合体建设，精心规划建设一批集多种功能于一身的商贸中心、金融中心、奥体中心、文化中心、枢纽中心，新确定了以西客站片区、魏家庄片区等16个城市综合体建设。会议没有公开，但是09年8月份结束的济南市委理论学习中心组读书会上，已明确了“加快打造城市综合体建设”的概念，其中提及，奥体文奥体文博片区、长清高校科技园及园博园、恒隆广场、万达广场、大地锐城博片区、长清高校科技园及园博园、恒隆广场、万达广场、大地锐城 、西客站片区、解放阁金融集聚区、齐鲁外包城、九曲片区、泺口片区、鹊西客站片区、解放阁金融集聚区、齐鲁外包城、九曲片区、泺口片区、鹊山龙湖、山龙湖、LED LED 示范小区、华93、山片区、华强电子商城以及魏家庄片区示范小区、华山片区、华强电子商城以及魏家庄片区等，都已具备了城市综合体的雏形或建设开发为城市综合体的良好条件。济南市各县(市)区已着手在开发建设城市综合体上下工夫。其中，槐其中，槐荫区将以西客站片区建设为重点，打造具有明显带动力的城市综合体；市荫区将以西客站片区建设为重点，打造具有明显带动力的城市综合体；市中区拟开发建设十大城市综合体；历下区将把城市建设的重点放在打造体中区拟开发建设十大城市综合体；历下区将把城市建设的重点放在打造体量大、配套全、主业突出的功能片区上。量大、配套全、主业突出的功能片区上。5.35.3、新确定的、新确定的1616个城市综合体城市成94、为个城市综合体城市成为20102010楼市热点楼市热点西客站片区西客站片区建设是带动西部乃至整个城市建设的重点工程，槐荫区任务艰巨。随着高铁正线及场站、安置区、基础设施建设的全面展开，槐荫区千方百计加快基础设施建设步伐，全面拉开西部新城区大建设框架，加快推进“两片、两线、两点、两纵、两横两片、两线、两点、两纵、两横”基础设施建设。“两片两片”即安置一区、二区建设。“两线两线”即腊山河、小清河整治。腊山河拟建成纵贯新区南北90米宽的城市生态景观带，前期工作已展开，近期将开始施工建设；小清河西客站片区自然景观带建设，将在全运之后展开。“两点两点”即热源厂、污水处理厂建设。目前已进场施工，2011年95、京沪高铁通车之前投入使用。“两纵两横两纵两横”即新区内4条主干道建设。目前，四条主干道已开工建设，年底前其他主次干道将陆续开工。另外，总建设规模约40万平方米的场站一体化工程，包括站房、交通客运枢纽、公交枢纽、商业设施、轨道交通预留线等已于7月初开工建设。集商业、商务、酒店等多功能于一体的站前广场标志性建筑站前广场标志性建筑 2020万平方米的城市综合体，万平方米的城市综合体，经过多方论证和遴选，方案已基本确定，即将开工建设。按照“山东新门户、泉城新商埠、城市新中心”的目标，槐荫区将着眼于长远拉动、产业集聚和提升城市综合服务功能，下工夫搞好片区功能及产业定位的策划论证。立足于省会城市未来发展，96、坚持高起点、高水平、高标准，坚持大规模、大体量、大气势，精心打造“交易中心、会展中心、文化中心、商业中心、总部中心”等五大功能组团，努力把西客站片区建设成为布局合理、功能完善、产业集聚、代表省会城市新形象的标志性区域。5.35.3、新确定的、新确定的1616个城市综合体城市成为个城市综合体城市成为20102010楼市热点楼市热点 市中区将着重抓好总投资800亿元、总建筑面积1470万平方米的十大城市综合体建设。一方面，加快推进万达广场、九曲、领秀城和阳光舜城等在建综合体建加快推进万达广场、九曲、领秀城和阳光舜城等在建综合体建设：设：其中，万达广场其中，万达广场总投资60亿元，总建筑面积100万97、平方米，建成后将成为金融商务中心区标志性区域，目前该项目主体工程正在抓紧建设；九曲项目九曲项目总投资130亿元，总建筑面积270万平方米，建成后将成为集居住、酒店、办公、商业等多种功能为一体的大型综合体。另一方面，抓紧启动大观园东、上新街、山东书城、西部新区核心区、大观园东、上新街、山东书城、西部新区核心区、南北康和兴隆等待建综合体建设南北康和兴隆等待建综合体建设：其中，大观园东综合体大观园东综合体总投资40亿元，总建筑面积35万平方米，已与上海绿地集团签订框架性协议；5.35.3、新确定的、新确定的1616个城市综合体城市成为个城市综合体城市成为20102010楼市热点楼市热点 西部新区核心98、区总投资120亿元，总建筑面积260万平方米，建成后将形成以腊山科技文化城腊山科技文化城为主体的总部经济、高新技术、服务外包等产业发展聚集区。同时，集中打造两张城市名片：围绕增强金融服务、总部办公、商务商业、酒店公寓、休闲娱乐五大功能，加快推进金融商务中心区建设，形成现代服务业发展新高地。其中，经四路沿线抓好大观园东超高层地标性项目、万达广场超五星级酒店、5A级写字楼、商会大厦、民族大厦等高端楼宇建设，与目前已有的银座晶都、齐鲁银行、恒昌大厦等十几座商务楼宇一起，在千米范围内形成高端和现代服务业密集的财富大道。立足1904年以来的开埠历史、建筑风情、商业文化和老建筑、老字号等历史文化资源，坚持99、传统风貌与现代气息相统一、产业发展与城市形象相结合，传承历史文脉，发展商贸旅游休闲等现代产业，形成历史文化氛围浓厚、时代产业特色鲜明、发展活力强劲的“老商埠、新天老商埠、新天地地”。5.35.3、新确定的、新确定的1616个城市综合体城市成为个城市综合体城市成为20102010楼市热点楼市热点历下区将把城市建设的重点放在打造体量大、配套全、主业突出的功能片区上。舜井街片区。舜井街片区。这个区域目前正在建设和即将开发的有恒隆广场、解放阁项目恒隆广场、解放阁项目和贵和三期工程和贵和三期工程。解放阁项目已与港企签订意向，确定投资40亿元进行开发，总建筑面积近40万平方米；恒隆广场项目总建筑面积26万100、平方米，预计年底主体竣工。明府城片区。明府城片区。以大明湖扩建、护城河通航为契机，加快苗家巷、百花洲、泰加快苗家巷、百花洲、泰府广场等项目建设，府广场等项目建设，打造旅游商业区；搞好民居和街巷的保护性开发，再现家家泉水、户户垂杨的泉城特色风貌。解放路片区。解放路片区。这一片区包括铁道职业技术学院和历山宾馆项目。历下区将加快铁道职业技术学院片区铁道职业技术学院片区的开发建设，形成规模大、档次高、功能齐全的发展载体。历山宾馆项目历山宾馆项目已签订合作意向，近期可实施开发。5.35.3、新确定的、新确定的1616个城市综合体城市成为个城市综合体城市成为20102010楼市热点楼市热点泺源大街泺源大街101、 和平路片区和平路片区。该片区沿泺源大街、和平路两侧共规划了9个项目。其中，济南二中、天安时代广场两个项目济南二中、天安时代广场两个项目建筑面积13万平方米；银座三期、银座三期、东舍坊、山东新闻传媒大厦、文华园二期都规划建设综合性楼宇；诚基中心项目总建筑面积33万平方米，其中沿街有6栋商业楼，建筑面积8万平方米；轻骑集团地块轻骑集团地块占地120亩，将规划建设建筑面积30万平方米的大型商业设施。东部新区。东部新区。在策划建设的东部新区91个项目中，规模较大的有奥体西苑项奥体西苑项目目建筑面积45万平方米，金融商贸区金融商贸区项目建筑面积50万平方米，黄金时代黄金时代广场广场项目建筑面积36万平102、方米。5.35.3、新确定的、新确定的1616个城市综合体城市成为个城市综合体城市成为20102010楼市热点楼市热点天桥区泺口片区为济南小清河综合治理工程沿岸开发改造的重要片区之一，也是天桥区“老城提升、新区开发”战略的重要组成部分。片区位于济南城市中轴线北端，规划范围东至津浦铁路，西至无影山北路，南至泺安路，北至二环北路，项目总用地4000多亩，总投资额达到300多亿。世茂集团签订了泺口片区泺口片区开发意向书，投资300亿建设济南北部新城城市综合体项目。泺口将建成为济南北部新城，并将拥有济南北部城区首家五星级酒店。项目规划建设面积610万平方米，并将完成泺口片区济泺路两侧的所有棚户区的拆迁103、工作，并建成集商贸金融、五星级酒店、办公、娱乐、休闲、居住为一体的城市综合体。5.35.3、新确定的、新确定的1616个城市综合体城市成为个城市综合体城市成为20102010楼市热点楼市热点5.45.4、城市网点规划与城市综合体规划的关系判断城市网点规划与城市综合体规划的关系判断 济南规划局局长王新文介绍，这些综合体可以划分为不同类型，如区域级城市综合体(如西客站片区、奥体文博片区等)、街坊级城市综合体(如魏家庄片区、解放阁片区等)、地块级城市综合体(如恒隆广场、全民健身中心等)。2006年济南公示了城市网点规划，规划形成老城商圈、主城商圈和新城商圈三大不同等级、不同层次的商圈，构筑起与城市总104、体布局相适应的现代化都市型商业发展新格局。根据“三大商圈”的总体设想，我市确定商业网点总体布局形成“一核两区四片四心”结构。同时，对商业中心的规划是形成1个都市级商业中心，4个市级商业副中心，20个区域级商业中心和100个左右社区级商业中心的四级结构体系。这16个城市综合体应该在城市网点规划的基础上突出重点。而城市综合体的规划对应的是济南四级商业中心规划，主要应位于都市级商业中心、市级商业副中心和区域级商业中心这三个级别中。都市级商业中心是济南市的商贸中心，也是山东省的商贸中心，又是环渤海地区及黄河中下游地区重要的商贸中心。以趵突泉北路、明湖路、黑虎泉北路、泺源大街围合的区域为核心呈放射状的商105、业街区。在这个范围内，主要是解放阁舜井街片区，包括恒隆广场、解放阁项目和贵和三期工程等项目；泺源大街-和平路片区，包括轻骑、诚基中心、银座三期、二中等项目。5.45.4、城市网点规划与城市综合体规划的关系判断城市网点规划与城市综合体规划的关系判断 市级商业副中心含唐冶商业副中心位于东部城区的唐冶片区核心区，应该有新的城市综合体项目亮相；燕山商业副中心燕山新区位于主城区东部二环东路以东、大辛河以西，包括奥体西苑项目、金融商贸区、黄金时代广场等项目；腊山商业副中心腊山新区位于主城区西部二环西路以西，玉符河以东，这个片区主要是西客站和腊山文化广场等项目；崮山商业副中心位于西部城区的崮山片区核心区，主106、要包括园博园、大学城配套的特色城市综合体项目。5.45.4、城市网点规划与城市综合体规划的关系判断城市网点规划与城市综合体规划的关系判断 区域级商业中心，06年济南规划共设置20个区域性商业中心，新建16处，改造提升4处。东部城区设置3处。规划分别在郭店、孙村和彩石三个片区中心各设置一处区域级商业中心。主城区设置15处，分别是：大观-人民、西市场、英雄山、洪楼、北湖、伟东、领秀城、无影山、白马山、党家、浆水泉、奥体、高新区、凤凰山、王舍人。西部城区设置2处，分别在文昌(长清城关)、平安(经济技术开发区)各设置一处区域级商业中心。这16个新项目可能比较多的具体在主城区网点规划还是上，大观-人民主107、要是万达和绿地大观园综合体；西市场主要是绿的和银座中心；伟东、领秀城包括阳光舜城的综合体；党家就是中海九曲的项目；浆水泉包括中润的三四期项目；奥体包括奥体中心、高新区目前有黄金时代三期和中铁、大地锐城等项目；王舍人的火车东站的未定中；北湖涵盖世贸洛口的项目；英雄山包括山东书城、南北康和兴隆等项目 5.45.4、城市网点规划与城市综合体规划的关系判断城市网点规划与城市综合体规划的关系判断 5.5、附录：、附录：济南城市网点规划济南城市网点规划 5.5.15.5.1、首先是老城、主城、新城三大商圈、首先是老城、主城、新城三大商圈 老城商圈即城市内环路以内的老城区范围，由历山路、北园大街、纬十二路、108、经十路围合的区域。这一商圈是济南市传统的商业区，它由位于古城区的中心商业区与位于古城西侧的商埠区两部分组成。主城商圈位于城市总体规划确定的主城区范围中老城商圈以外的区域，地处玉符河以东、绕城高速东环线以西、黄河与南部山体之间，包括腊山、党家、燕山、王舍人和贤文五个片区。新城商圈即城市总体规划确定的“一城两区”整个城市规划建设用地范围中，主城商圈以外的区域，包括东部城区和西部城区。5.5.25.5.2、总体布局：一核两区四片四心、总体布局：一核两区四片四心 一核：都市级商业核心区。以老城区为主体，以泉城路为核心呈放射状。按照在历史中改造建设、在整治中配套完善的原则，建设古城、泉水、老字号商业等代109、表济南特色的中心商业核心区。以泉城路商业金街为中心，规划建设大型摩尔(Shopping Mall)业态综合商贸项目，以及县西巷特色商业街、明湖路南侧的湖滨特色商业街、解放阁片区解放阁片区、芙蓉街特色街区等，精心规划发展一批不同业态、不同特色、既保持传统风貌又引领现代消费潮流、满足不同层次消费者需求的特色商业街、专业店、品牌店、主题商厦、高档客房等贸易服务业设施，重点打造国际商务区，培育形成世界500强企业的聚集地，形成规模庞大、网点密集、功能齐全、商品丰富、高中档结合的全市商业最繁华的地区，成为反映城市经济发达程度的重要窗口。5.5.25.5.2、总体布局：一核两区四片四心、总体布局：一核两区110、四片四心 两区：两个特色商业街区。山大路科技文化特色商业街区位于历山路以东、二环东路以西、经一路(延长线)以南、经十路以北的区域。以洪楼广场、山大路科技一条街为中心，加快提升洪楼地区集大型商场、高档专卖店、休闲娱乐中心、中西餐饮、金融、通讯为一体的，多功能、高品位的区域性商业中心地位，打造以山大路科技市山大路科技市场（华强）场（华强）为主体，以IT产业为龙头，具有全国影响、省内最大的现代化科技文化商贸区。商埠区历史文化特色街区位于顺河街以西、纬十二路以东、经一路以南、经七路以北的区域。规划将商埠区发展为体现历史文脉特征和传统文化特色、兼具休闲娱乐功能的历史文化特色商业街区（万达和大观园）。万达111、和大观园）。5.5.25.5.2、总体布局：一核两区四片四心、总体布局：一核两区四片四心 四片：四个商业片区。英雄山商贸片区英雄山商贸片区重点抓好经十一路美食街东扩、海鲜大市场提升改造、鲁能广场整体运营、经十一路人防商城扩建、马鞍山路到英雄山路地下商业街建设五大工程。北部商品市场商贸片区北部商品市场商贸片区位于经一路(延长线)以北，北外环以南的区域。改造提升传统批发市场，实现片区内各类批发市场群的合理布局和资源整合。奥体燕山现代商业片奥体燕山现代商业片区区位于二环东路以东、大辛河以西、龙洞附近。规划在这一地区将建设奥体中心、政务中心和金融商务区。商业网点建设坚持高起点规划、高标准建设、高层次引112、进、大手笔运作的原则。崮山大学园文化休闲商业片崮山大学园文化休闲商业片区区规划建设为高等教育、高科技产业、生活居住和旅游休闲配套服务的现代化商业新区，形成集购物、餐饮、文化、娱乐、旅游于一体的文化休闲商业片区。四心：四个市级商业副中心。即东部燕山新区和西部腊山新区、新城商圈的东部城区和西部城区的核心区规划设置4处市级商业副中心。5.5.35.5.3、商业中心规划：四级商业中心、商业中心规划：四级商业中心 都市级商业中心：既是济南市的商贸中心，也是山东省的商贸中心，又是环渤海地区及黄河中下游地区重要的商贸中心。以趵突泉北路、明湖路、黑虎泉北路、泺源大街围合的区域为核心呈放射状的商业街区。以泉城路113、商业街为核心，以大型零售网点为主要节点，以古城、泉水、老字号商业为特色，对老字号商业进行改造提升，以商业设施内在质量的提高为主，数量规模的增加为辅，强调商业网点的改造提升与历史文化名城的保护有机结合，商贸设施的建设改造应以不破坏历史文化名城的传统格局和风貌特色为前提。5.5.35.5.3、商业中心规划：四级商业中心、商业中心规划：四级商业中心 市级商业副中心：唐冶商业副中心唐冶商业副中心位于东部城区的唐冶片区核心区。居住人口约70万人。该商业中心规划用地面积约85公顷，设置大型购物中心、大型综合超市、百货店、大型专业店、专卖店等商业业态，核心商业街长度不少于800米，其他特色商业街1到3条，积114、极引进外资商业企业，适当配置一批中小型商业网点，完善综合服务功能。燕山商业副中心燕山商业副中心燕山新区位于主城区东部二环东路以东、大辛河以西，是城市总体规划确定的以行政办公、公共服务、体育休闲、生活居住为主的现代化新区，居住人口约50万人。规划商业中心用地面积约100公顷。腊山商业副中心腊山商业副中心腊山新区位于主城区西部二环西路以西，玉符河以东，是城市总体规划确定的以京沪高速铁路枢纽为依托，以物流、商务和会展产业为主导的现代化新区，居住人口约40万人。规划商业中心用地面积约95公顷。崮山商业副中心崮山商业副中心位于西部城区的崮山片区核心区。西部城区地处主城区西南侧，是以发展高等教育、高科技产115、业、生活居住和旅游休闲为主的现代化新城区，居住人口约50万人。规划商业中心用地面积约90公顷。5.5.35.5.3、商业中心规划：四级商业中心、商业中心规划：四级商业中心 区域级商业中心：基本设置业态为大型综合超市、百货店、大型专业店、专业店、专卖店以及文化娱乐、餐饮等，基本商业面积不少于10万平方米。规划共设置规划共设置2020个区域性商业中心，新建个区域性商业中心，新建1616处，改造提升处，改造提升4 4处。东部城区设置处。东部城区设置3 3处。规划分别在郭店、孙村和彩石三个片区中心各设置一处区域级商业中心。处。规划分别在郭店、孙村和彩石三个片区中心各设置一处区域级商业中心。主城区设置主116、城区设置1515处，分别是：大观处，分别是：大观-人民、西市场、英雄山、洪楼、北湖、伟东、人民、西市场、英雄山、洪楼、北湖、伟东、领秀城、无影山、白马山、党家、浆水泉、奥体、高新区、凤凰山、王舍人。领秀城、无影山、白马山、党家、浆水泉、奥体、高新区、凤凰山、王舍人。西部城区设置西部城区设置2 2处，分别在文昌处，分别在文昌(长清城关长清城关)、平安、平安(经济技术开发区经济技术开发区)各设置一各设置一处区域级商业中心。处区域级商业中心。5.5.35.5.3、商业中心规划：四级商业中心、商业中心规划：四级商业中心 社区级商业中心：根据城市总体规划，到2020年济南城市人口将达到410万人，需要大117、约100个左右的社区级商业中心。按照商业分级设置规范和零售业态规范，配置中型超市、小型超市、便利店、专业店、小型生鲜活食品超市、餐饮店、美容美发店、维修店、洗染店、照相冲印、再生资源回收站等，各类配套商业服务网点不少于15个，商业业态10个以上，达到人均拥有社区商业服务设施1平方米的标准，辐射半径宜在2000米左右，逐步实现步行十分钟的社区商圈。5.5.45.5.4、大型购物中心控制在、大型购物中心控制在5 5个以内个以内 商业副中心各设1处大型购物中心。大型零售商业网点主要包括大型购物中心、大型百货商店、大型综合超市、仓储式商场、大型专业店五种现代新型业态，主要分布在都市级商业中心、市级商业118、副中心和区域级商业中心内。大型购物中心：控制在5个以内，规划增加4处，主要分布在市级商业副中心内，每个市级商业副中心各设置1处。大型百货商店：规划设置22处左右，新增9处，其中都市级商业中心增加1处，唐冶、燕山、腊山和崮山市级商业副中心各设置2处。大型综合超市：规划设置43处左右，新增25处，其中都市级商业中心增加2处，4个市级商业副中心各设置2处，其余15处分别配置在规划新建或改造提升的区域级商业中心内(大观-人民商业中心和西市场商业中心因现状已有同类业态，规划不再重复设置)。仓储式商场：规划设置7处左右，新增6处。分别布置在东部城区、西部城区、腊山、王舍人、贤文等片区的适宜地段。大型专业店119、：规划设置30处左右，新增7处。其中都市级商业中心增加1处，唐冶、崮山市级商业副中心各设置2处，燕山、腊山商业副中心各设置1处。5.5.55.5.5、建设、建设4343条商业街条商业街 现有24条商业街，规划建设商业街共计43条，其中综合性商业街25条，专业性商业街12条，特色小吃街6条。内环路以内不再新建大型批发市场。城市内环路以内原则上不再新建大型批发市场，逐步引导现有批发市场外迁或提升改造，着力构筑经十路沿线商品市场群带、铁路沿线商品批发市场群带、小清河沿线商品批发市场群带、黄河沿线商品批发市场群带四大市场群带和一个以二环路与绕城高速之间的为城市服务配套的环绕状批发市场群带。沿经十路两侧，形成以汽车销售及配件批发交易为主的专业市场群带；沿铁路线两侧，形成以农副产品批发、建材批发为主体的市场群带；沿小清河南北两岸，形成以服装、鞋帽批发交易为主的专业市场群带；位于黄河沿线，形成以农副产品、旅游产品为主的生产资料、生产要素市场群带；沿二环路与绕城高速之间，在这一环状带，形成具有一定规模、辐射和集散能力较强的专业批发市场群带。5.5.65.5.6、再建两处会展中心、再建两处会展中心 规划分别在燕山新区和腊山新区建设两处会展中心，基本达到20万平方米的展区，相应的配套设施达到10万平方米的要求。