1、 顺驰(中国)天津集团员工手册员工手册一、顺驰集团简介顺驰集团成立于1994年，现已成为集房地产开发、房地产中介服务与物业管理于一体，并涉足传媒业及IT业、电子商务、生物芯片等高科技领域的大型企业集团。顺驰集团是天津市房地产开发行业的绝对第一。2003年，顺驰集团项目开工面积达200万平方米，销售面积达130万平方米，销售额40亿元，占有天津市商品房市场20%的市场份额。顺驰集团是天津房地产中介行业的绝对第一。拥有500余家直营连锁店和社区协作店，占有天津市二手房市场30%的市场份额。顺驰集团得到了各级政府和广大消费者的认可，“顺驰”已成为家喻户晓的强势品牌。集团继2002年荣膺中国地产“名企2、”“名人”“名盘”称号后，2003年再夺中国地产“三名”称号，顺驰置业荣获“中介名企”称号。顺驰集团具有完善的法人治理结构、高度认同的核心价值观和优秀的企业文化、明晰的愿景和战略，并通过聚焦战略的管理体系保证战略得到强势执行。2003年，顺驰坚定地推进全国化战略，向全国多个城市派驻团队，并成立分公司。到2003年底，集团在上海、苏州、南京、石家庄、武汉等地，已先后通过多种形式获取项目；同时，顺驰置业已将连锁经营模式强势推广到北京、南京、成都、广州、石家庄、上海、苏州、武汉、沈阳等城市中介市场。未来三年，将是集团战略发展中重要的三年。顺驰将继续深化全国化发展战略，立志成为中国房地产行业的NO.13、，成为所进入区域的市场领导者。二、集团组织架构三、集团大事记1994年1994年4月 天津顺驰房地产销售代理公司成立。1994年12月 公司增资更名为天津顺驰置业有限公司。1994年12月 成立北京顺驰房地产咨询有限公司。1995年1995年1月 与中科集团、联想集团合作成立“天津中科联想房地产发展有限公司”，向房地产开发迈进。1995年7月 公司签约第一个开发项目香榭里小区。1996年1996年9月 公司代理销售华苑居华里，确立在天津房地产代理市场的领先位置。1997年1997年12月 成立天津顺驰物业管理有限公司，并运作公司第一个物业管理小区香榭里，公司事业领域扩展至物业管理。1998年14、998年1月 与天津华夏经济房建设公司合资成立“天津华夏住宅建设有限公司”。1998年11月 天津中科联想房地产发展有限公司改组为天津顺驰投资有限公司。1999年1999年8月 集团作为天津市唯一成员成为中国城市房地产开发商协作网络创始企业之一。1999年9月 顺驰集团正式注册成立，注册名称为天津顺驰投资集团有限公司。1999年11月 集团与天津市政局滨海建设公司和天津路桥基建投资有限公司合资组建天津顺驰建设有限公司。1999年12月 集团成立天津顺驰网际应用服务有限公司和天津顺驰网络系统有限公司，涉足电子商务事业。2000年2000年5月 顺驰天津置业网开通。2000年10月 顺驰物业公司加5、盟中国物业管理协会。2000年11月 集团加入中国住宅产业联盟。2000年12月 天津华厦住宅建设有限公司改制更名为天津顺驰发展股份有限公司 2001年2001年7月 与天津日报社合作成立假日传媒有限公司，共同主办时尚生活类周刊假日100。2001年12月 加入由“产业联盟”转型而来的“中国住宅产业商会”并成为副会长单位。2002年2002年1月 顺驰置业股份有限公司成立2002年6月 集团与工商银行天津分行签订战略合作协议2002年12月 与联想集团共同组建天津顺驰融科置地有限公司。2003年2003年2月 与天津市政投资公司合作成立天津顺驰融创置地有限公司。2003年2月 与天津信托投资有6、限公司、天津日报集团合作成立天津顺驰融创奥城有限公司。2003年6月 天津顺驰投资集团有限公司更名为“天津顺驰地产有限公司。2003年8月 天津奥林匹克中心配套区招标成功。2003年9月 集团在上海、苏州、石家庄、武汉等地获取项目，全国化战略迈出坚实一步。2003年10月 顺驰第一个异地项目顺驰林溪乡村别墅在北京正式亮相。2004年2004年2月 顺驰集团与香港上海汇丰银行签订协议，聘请香港上海汇丰银行担任海外融资顾问。2004年3月 与天津日报合作主办城市快报发行，这是即假日100之后顺驰进入传媒业的又一力作。2004年4月 与摩根士丹利房地产基金正式签订战略合作投资意向书，共同进行房地产开7、发投资。四、获奖情况2001年2001年 在“天津市房地产开发企业二十强”评比中荣获第三。2001年 世纪城、名都、新园、久华里获天津市“百姓最喜爱的明星楼盘”。2001年 物业公司荣膺“天津市物业管理十强企业”。2001年 久华里、世纪城荣获“康居型住宅模式典范”称号。2001年 置业公司荣获 “中介拓展运营模式典范”。2002年2002年 久华里获全国优秀社区环境推介一等奖。2002年 蓝水假期项目获得“亚太村国际生态住宅水环境优秀示范小区”称号。2002年 顺驰太阳城获得“2002度中国房地产名盘”称号。2002年 顺驰集团荣膺“2002年度中国房地产名企”称号。2002年 集团董事长孙8、宏斌被评选为“2002年度中国房地产十大风云人物”。2002年 顺驰集团获“纳税先进单位”称号。2002年 顺驰集团再次入选“天津房地产开发企业二十强”。2003年2003年 半岛蓝湾、蓝水假期项目荣获“中国住宅创新示范楼盘”大奖。2003年 半岛豪庭、太阳城蓝山园荣获“中国住宅经典示范楼盘”大奖。2003年 莱茵春天获“景观示范楼盘”单项奖。2003年 顺驰集团再次一举囊括“名企”、“名人”、“名盘”三项大奖。2003年 置业公司获得“中国房地产中介代理品牌企业20强”称号。2003年 顺驰集团再次入选“天津房地产开发企业二十强”。2004年2004年 顺驰地产荣获首批“天津市房地产开发信誉9、度AAA企业”称号。2004年8月 博鳌21世纪房地产论坛2004届年会上，荣获“2004年度引领中国住宅十大风尚企业”大奖。五、地产集团介绍天津顺驰地产有限公司，成立于1995年1月23日，注册资金一亿五千万元人民币，是天津房地产行业的绝对第一，主要负责天津、河北、山东及周边区域的房地产开发业务。公司现有1544名员工，本科学历占84%。1、组织架构2、部门职能运营体系：运营工作：主要负责项目的材料采购、招标；项目的成本核算；合同、资金、付款管理；考核指标体系（控制每个项目的每个环节）；销售管理工作：主要对销售的进度和销售数据进行统计分析；对业务把控，进行交流共享。财务体系：资金管理工作：主10、要负责融资、筹资、资金计划、金融关系的搭建和维护；财务管理工作：主要负责预算、核算管理、薪酬、税务、内部审计、财务体系人员培养、上市审计等工作。开发体系：主要负责办理天津市内项目前期的相关手续及市政配套工程的报装、缴费等方面工作。战略发展体系：主要负责地产公司战略布局、土地资源储备、房地产市场分析、项目可行性研究、土地获取等工作，并统筹各公司拓展部。研发体系：主要负责土地价值判断，项目定位与阶段性跟踪；地产研究、项目方案与施工图设计；产品创新，提高整体项目水平。支持保障体系：人力资源：主要负责地产集团人力资源开发、培训、人事管理、薪资福利、人事关系调转等工作。行政管理：主要负责地产集团内的行政11、制度的统一管理；公司内勤、后勤管理；公司大宗采购管理、相关政府职能部门关系维护。法务管理：主要负责地产公司法务体系管理，与公司有关的诉讼情况处理，对公司的投诉处理，以及公司合同法律审查、公司日常运行中的法律咨询等工作。新闻中心：主要负责集团信息和交流平台等工作。关注公司发展动态、各公司团队氛围的建设，地产公司外部形象宣传；地产公司重要活动及事件宣传营造公司整体的良好氛围。3、现有项目及拓展区域建设公司：当前项目：半岛系列、蓝色版块、柠檬home拓展区域：河西区、南开区、和平区、西青区、津南区发展公司：当前项目：太阳城、城市系列(城市之光、城市之星、城市星座、北岸华庭)、翡翠城拓展区域：河东区、12、河北区、红桥区、北辰区、东丽区滨海公司：当前项目：莱茵春天、城市艺墅（宁河、静海）、顺驰第壹城（汉沽）拓展区域：塘沽、汉沽、宁河、静海、大港、滨海区域新地公司：当前项目：青山溪语（蓟县）、城市艺墅（宝坻、武清）拓展区域：蓟县、宝坻、武清、天津其它周边区域河北公司：当前项目：石家庄蓝郡、国际城、榆次城市艺墅拓展区域：石家庄周边区县、榆次、河北省其它城市及太原、山西省内城市。山东公司：当前项目：高唐项目拓展区域：山东省内济南区域、胶东区域、鲁西南区域新拓展区域公司：海南省物业公司：顺驰物业公司现掌管200余万平方米的管业面积，所管辖的项目均为顺驰天津区域开发的所有项目。4、异地公司简介河北顺驰：河13、北顺驰房地产开发有限公司成立于2003年8月，迈出了地产公司全国化战略的第一步。公司成立伊始员工数量6人，03年9月19日，经过161轮报价的激烈争夺，河北顺驰最终以5.97亿元的价格竞得石家庄2003009号国有土地的使用权（顺驰蓝郡项目），同年11月，在山西榆次签订土地协议。河北顺驰全体同仁坚信：顺驰人永不满足的挑战精神，必将促使企业的战略目标顺利实现。山东顺驰：山东顺驰地产有限公司成立于2004年5月9日。公司的成立为集团的全国化战略向纵深拓展迈出了坚实的一步，并将为集团2004年以及长远战略目标的实现提供强有力的资金支持和人才储备。公司会以大量的土地储备和政府、市场和居民对“顺驰”品牌14、的认可、满意程度，形成强大的土地储备能力，以及品牌影响力和辐射力，为进入周边省份市场，实现可持续发展做好充分准备。六、集团及地产公司发展战略目标（一）顺驰集团发展战略1、三年战略用三年时间让我们的企业达到600亿规模，进入全国20个以上区域，成为中国房地产开发企业的绝对第一，中国房地产中介企业的绝对第一，成为中国房地产业的 “ GE ”。2、2004年战略目标集团在开发领域实现160亿销售回款，销售利润30亿。（二）地产公司发展战略1、三年战略在集团发展战略要求下，在未来三年内，通过巩固并不断强化天津绝对第一的市场地位，强势进入河北、山东、山西、海南实施项目开发，成为当地主流开发商和市场领导者15、，成为集团最重要的战略实施单元之一。2、2004年考核目标04年地产公司实现销售回款60.6亿元，创造利润7.5亿元，为2005年结转90亿元项目储备。 2004年地产公司60.6亿目标分解 单位：亿元公司天津河北山东目标50.09.51.1七、开发项目自1995年开发第一个项目香榭里，到今天的世纪城、太阳城、半岛系列、蓝色版块、城市版块、莱茵春天、城市艺墅以及河北的蓝郡、武汉的金银湖等几十个项目，十年的时间，见证了顺驰的快速成长，一幅品质卓越、空间无限的蓝图呈现在人们面前。（一）建设公司：分类项目名称已售罄项目顺驰名都、顺驰名都新园、世纪城、蓝水假期、蓝调街区、半岛蓝湾正在销售项目半岛豪庭、16、蓝水假期II、将开盘项目柠檬home项目简介：顺驰名都：项目主题“花园景致 世纪花园”坐落于解放南路，是顺驰集团成功开发运作的第一个高档温泉小区，占地约10万平方米，总建筑面积15万平方米。该项目已经全部按期入住。顺驰名都的开发建设是随市场的发展而不断发展的，“逸翠园”和“逸轩园”及中心生态植物园的推出，显示出开发理念的进步。新世纪、新概念、新发展的顺驰名都让理念引导居住，改变了过去“楼间绿化”的概念，实现了真正意义上的“园中楼”。 世纪城：位于河西区黑牛城道、友谊路与紫金山路之间，占地250亩，总建筑面积22万平方米。世纪城建筑形式以五层半以下多层住宅为主，并辅有SOHO概念的板式小高层。整17、个社区秉承“国际化园林主题社区”的定位，一草一木均按照国际级标准进行构建，充分体现动感、明快、浪漫、合理、实用的建筑风格，是天津首个具有国际化水准代表性的示范小区。2002年世纪城荣获中国房地产康居型住宅类模式典范。半岛蓝湾：项目主题“纯粹纯正别墅生活”作为本市最高档的别墅项目之一，位于梅江南生态别墅区的北部，由中国建筑设计研究院和景观规划大师美国EDAW联手协作。依托梅江南50万平方米不可复制的天然水面，在17万平方米社区里倡导自然与人文的和谐共融，以极富特色的沿湖建筑规划，优美舒适的自然环境和超凡脱俗的人文气质，营造临水而居的高尚生活社区。半岛 豪庭：项目主题“有一种生活无法复制”总占地面18、积为11.58万平方米，以“地中海水景文化”住宅社区为总体规划主题，整个社区由多款式“新颖短板式”建筑组成，单体建筑采用“全新错动式庭院布局”，在天津首创“电梯花园入户、双玄关入户”设计，让每家每户更贴近自然，都有完全属于自己的私家空中花园。精心围合出以湖、河、岛为中心主题的丰富水岸景致园林，并连缀三个水景特色不一的景观组团，强调对生态的尊重及对居住者养生的照顾，处处装点与家人户外休憩和活动的空间，充分体现悠闲、安逸、舒适、健康的社区文化。 蓝水假期：项目主题“品味有湖的生活”作为梅江生态居住区起步区的第一个高档住宅项目，已于2002年10月入住。该项目占地13.9公顷，保留了2.85公顷水面19、，并分割为两个人工湖，绿化面积占总面积的59%，建筑面积11.37万平方米，容积率仅为0.85。项目建筑包括别墅和小高层，高低错落，楼映水中，使蓝水居民充分品味到有湖的生活。2002年，蓝水假期荣获“亚太村”国际生态住宅水环境优秀示范小区。蓝调街区：项目主题“消费品位时尚天堂” 位于梅江6号地，规划用地4.5万平方米，拥有1.7万平方米水面，是梅江居住区首个公建项目。蓝调街区定位于水岸商业群落VS别墅版水景商务空间。建成后将以其充满活力的鲜明个性引导客户进行商业地产的理性投资，与蓝水假期、蓝水假期II等合力打造一个天津中产阶级生活圈。蓝水假期II：项目主题“开创蓝色富豪时代”、“上东”与蓝水假20、期隔路相望。相比蓝水假期的大面积湖景，蓝水假期II将推出其独具特色的“参与性响水系”。小区里投建的多个更富参与性的主题小水景，以时宽时窄、时断时续、清洁灵动的响水系溪流贯穿，为居者营造出一种悠闲、梦幻的全新浪漫水城生活。柠檬星座：项目主题“爱我就给我柠檬”位于津涞公路的南侧，地理位置优越，交通便利，东面为大梅江版块，西面有成熟的华苑版块，东南为卫南洼海逸长洲项目,北面距离天津奥运场馆1500米，与时代奥城和仁爱濠景庄园只是一路之隔。小区绿化率达到45%以上，建筑密度小于25%，小区环境是WSP公司设计的纯德式风格；小区全部为精装修成品房，由彦邦室内设计公司负责设计，装修风格非常有品位，既为您节21、省了时间又节省了成本。 （二）发展公司：分类项目名称已售罄项目久华里、城市之星、翡 翠 城、正在销售项目顺驰太阳城、北岸华庭、城市星座、城市之光将开盘项目项目简介：久华里：项目主题“生态共享家园”位于华苑居住区东北端，总建筑面积16万平米，绿化率42%，于2000年开工建设，2002年销售完毕并全部入住。小区的一切功能设施、园林环境、规划安排贯彻在每一个生活的空间单元，在设计上充分考虑了休闲、娱乐、学习、文化全方位需求。是名副其实的生态智能化家园。华苑是全国大型重点安居工程和天津市第一个超大规模成熟居住区，久华里作为其收山之作，为华苑的建设画上一个圆满美丽的句号。2002年久华里荣获“中国房地22、产康居型住宅类模式典范”。顺驰太阳城：2002年项目主题“建筑承载生活方式”； 2003年项目主题“品质生活年”； 2004年项目主题“生活总在超越中”；太阳城规划建筑面积131万平方米，是天津市第一个由一家房地产企业独立开发的大盘项目，荣膺2002年住交会中国十大名盘。太阳城以“建筑承载生活方式”为项目理念，在规划上，强调城镇式的大社区开发思想，在建设精品房屋的同时，也引领着注重休闲娱乐，提升文化品位的生活模式。成品房销售和景观兼顾个性化及全局处理是太阳城项目的两个突出特色。城市之星：项目主题“给富有的人自由 给自由的人财富”位于河东区新开路与华龙道交口， 占地面积1.33万平方米，建筑面积23、5.6万平方米。城市之星是天津市第一个“非主流”产品，SOLO是天津市第一个高品质的超小户性，SOHO是天津市第一个高品质的个性化办公空间。城市之光：项目主题“用建筑照亮未来，用未来照亮城市”位于市中心东站后广场内环线内，占地面积11.99万平方米，建筑面积30万平方米，建筑形式为点式高层。城市之光定位于高端产品，项目体现了独特的城市生活特点，是市中心的大规模居住区。城市星座：项目主题“五星蝶式全明全景住宅”位于河东区华龙道北侧，距离和平区中心商业区直线距离约1300米，距离河北区金纬路商业区仅一桥之隔，距离东站后广场仅600米，该地块是未来发展中最具升值潜力的地块之一。总占地面积1.55公顷24、，总建筑面积约5.8万平方米。建筑形式为五幢蝶式高层（24层）。星座的价格定位在城市版块中是最低的，适宜经济条件中档或中档偏上的家庭。北岸华庭：项目主题“法式园林 城中大家”位于河北区狮子林大街，金狮立交桥西侧，内环线内，地处河北区商业与居住中心的旺地，它不仅有完善的生活配套、丰富的人文景观、还具备成熟的居住条件。项目占地面积6.92万平方米，建筑面积16万平方米，绿化率40%以上，建筑采取点式高层与板式高层相结合的形式，以高低错落的格局呈现出新古典主义风格，营造出的高品位尊贵生活，成为河北区的顶级住宅。城市之星、城市之光、城市星座、北岸华庭统称为城市板块，项目主题“坚守城市核心 演绎城市生活25、”。翡 翠 城：项目主题“德式洋房，风景庭院”位于天津市北部的瑞景居住区，占地面积为66公顷，规划建筑面积60万平方米。距市区中环线4公里，距京津快速路3公里，是继太阳城之后开发的第二个大盘项目。顺驰翡翠城建筑形式主要为五层半以下砖混多层，并配有多种房型。利用地块的水景和扇形区域特征，将各个建筑规划到若干个家院式组团中，使业主充分享受家居的私密和宁静。项目依托自身景观资源，并利用靠近刘园苗圃景区的优势，不但在社区中形成了天然的“氧吧”，而且形成了人文与自然和谐统一的独特项目气质。（三）滨海公司分类项目名称已售罄项目莱茵春天塘沽正在销售项目城市艺墅静海、城市艺墅宁河、顺驰第壹城汉沽将开盘项目项目26、简介：莱茵春天塘沽：项目主题“非常艺墅 非常春天”该项目建筑面积为18万平方米，拥有43.2%的高绿化率。在建筑设计方面，莱茵春天简约、现代的德式建筑，强调人与空间的和谐统一。从规划布局、外檐立面的设计、外墙的色彩搭配到户型空间的规划，都具有当代德国小城的风格和特色，体现细腻的人文关怀。城市艺墅静海：项目主题“城市生活 艺术空间”是顺驰集团在静海开发的20余万平米时尚社区，位于静海新城40米宽的迎宾大道南侧，与静海县政府新址和名校静海一中新址共同成为静海“新造城运动”的中心与焦点。城市艺墅独辟10万平米大型标志性休闲主题广场，社区内开创与国际流行同步的商业休闲名店街，其建筑规划全面实现低层低密27、度人性化生活指标。而4层半的泛连排艺墅建筑风格，为静海居民提供了最靓丽的洋房新生活。社区内所建造的业主专属生活会馆，以及由国际景观大师所设计园林境界，也将为静海创造无比靓丽的生活风景。 城市艺墅宁河：项目主题“首座国际水景园林健康城”宁河城市艺墅园林景观的是香港境易公司和美国景观规划大师edaw联手制作的。是顺驰集团在宁河开发的时尚社区。顺驰第壹城汉沽：项目主题“首座主题教育社区”位于汉沽中心，占地面积9.47万平方米，建筑面积12.7万平方米。其整体规划坚持顺驰集团一贯的超群品质，聘请著名的国际景观大师担纲园林设计，社区建有引领时尚生活的精品商业街“阳光第壹街”，独一无二的业主专属休闲生活会28、馆，素质教育基地，现代坡顶洋房式的建筑外观与合理人性化的户型设计，为汉沽打造引领高尚品质生活境界的榜样特区。（四）新地公司分类项目名称已售罄项目城市艺墅武清正在销售项目城市艺墅宝坻、青山溪语蓟县将开盘项目项目简介：城市艺墅宝坻：项目主题“宝坻首座带游泳池的水岸花园洋房”项目居住区规划用地10.56公顷,规划总建筑面积12.44万平方米,其中住宅建筑面积11.69万平方米,公建建筑面积0.75万平方米。小区容积率1.18,建筑密度21.5%，绿地率35.1%，城市艺墅占地面积150亩，包括住宅和商业项目。商业街项目长约290米，总建筑面积12.44万平方米，其中住宅建筑面积为11.69万平方米，29、2004年9月底入住。城市艺墅武清：项目主题“纯正欧洲小镇 风景庭院生活”城市艺墅位于杨村镇西南角，总占地面积14.4万平方米，建筑面积11.5万平方米，容积率为1。由于建筑采用欧式风格，主题以欧洲风情小镇风格为主，再加上规划上的人车分流，采用地形高差的变化来处理，根据这种地形特点，景观采用意大利文艺复兴和巴洛克园林风格。另外小区配有以休闲、健身、文化、购物为一体的综合性会馆。青山溪语蓟县：项目主题“山水明筑 静雅世家”青山溪语盘居蓟县府君山脚下，占地面积180亩，总建筑面积12.34万平方米，其中住宅建筑面积为11.96万平方米，“青山溪语”整体设计简约，自然，高贵，设计风格以四层、五层为主30、，结合规划、环境和立面设计提高产品附加值，加上齐全的配套设施及物业品牌，在区域内以创新理念开启新的生活方式，成为中高端客户的全新选择。未来将成为蓟县“新城市生活”的中心与焦点，成为蓟县无比靓丽的生活风景。（五）河北公司分类项目名称已售罄项目正在销售项目国 际 城、城市艺墅（榆次）将开盘项目蓝郡项目简介：蓝 郡： 位于地处石家庄裕华区，占地294亩，容积率1.1；总建筑面积21.59万平米；绿化率50%。产品类型为联体别墅、叠拼、高层。住宅面积为20万平米。开盘拟定于2004年9月。销售周期为24个月。销售回款预计14亿左右。.国 际 城:位于石家庄重点发展区域裕华区，占地450亩，销售面积7031、万平方米。容积率1.56；绿化率39.8%。共分三期开发，现一期已销售完毕，二、三期共50万平米待开发。项目周边交通、配套齐全。小区内有14万平米森林公园、藏谷文化等。二期多层13栋，主力户型两室为100110平米；三室130平米左右。销售周期初定3个月，均价实现2800元。目前开盘时间定在2004年4月28日。04年实现回款6.2亿。开盘当月实现1.2亿。现在处于销售前期准备阶段。榆次城市艺墅：榆次城市艺墅，位于榆次的西北，地理位置优越，且处在城市发展的主方向与山西省太原市向南发展的城市扩展趋势形成最佳汇合点。项目宗地四面环路，交通便利，距太原市车程仅有20分钟，距太原飞机场，也只需车程1532、分钟。项目落成后，将是太原、榆次及晋中其它市县中，颇具领跑风范的新城市运营的杰作，更将以其清新的空气，居住、生活环境的优越，成为榆次及周边市县投资和居住的首选之地。榆次城市艺墅，是由多层公寓和情景洋房组成的高尚社区，温暖亮丽的色彩，简洁明快的外立面，处处洋溢纯净、自然的法式生活浪漫气息；计划2004年3月1日开工、2004年3月6日产品亮相、2004年4月3日内部认购、2004年5月1日开盘！（六）山东公司分类项目名称已售罄项目正在销售项目将开盘项目高唐项目项目简介：高唐项目：高唐县位于山东省西北部，总面积960km2，耕地91万亩，辖6镇3乡3个办事处，748个行政村，46万人。处于东部沿海33、开放省份与中西部内陆省份的过渡区。居于济南、聊城、德州三个大中城市构成的“金三角”中心。东依京沪高速公路，西靠京九铁路，邯济铁路、青银高速、济银高速从境内穿过，形成了能迅速上天、下海、进京、赴省的快捷网络。目前，公司已经在高唐县获取了17.97公顷土地，该宗地是环湖区域内最后一块未出让地块，也是高唐的发源地，位置优越，整体规模在中心城区较大，适合开发规模性高档居住社区。八、企业文化战略文化行动纲领是我们的核心竞争力(一)、我们的行动纲领行动纲领是对我们多年来实践的总结、提炼和系统化，它将核心价值观、战略思考、战略执行和期望的结果之间的联系明晰表达。行动纲领是我们统一思想、统一行动的纲领。行动纲34、领是我们共同的信念、共同的目标、共同的行动、共同的成功。(二)、核心价值观使我们与众不同我们有着优秀的企业文化，核心价值观是我们企业文化的灵魂，是我们的性格，是我们做一切事情的出发点和根本，是我们共同的信念，共同认可的深信不疑的原则。核心价值观使我们有了信任尊重的文化氛围，使我们有了创新变革的勇气，挑战性的激情文化，使我们有了合作共赢的文化，使我们有了重视员工发展的文化。对核心价值观的坚定信仰，对核心价值观的偏执和执行，对违反核心价值观的人和事的零容忍，使我们把核心价值观贯彻在每一个人的一言一行、一举一动中，把核心价值观溶化在每一个人的血液里，使我们把核心价值观体现在战略思考、战略执行和期望的35、结果中。我们的核心价值观使命般的激情信任并尊重每一个人永不满足的挑战精神鼓励创新 主动变革创造奇迹的团队精神共同发展 分享成功（三）、我们需要的文化和氛围1、 信任和尊重的文化和氛围1) 信任并尊重每一个人是我们自始至终坚定不移的信念， 是公司发展壮大的基础，我们坚信付出的信任和尊重 回报的必然是责任心和使命感。2) 信任和尊重的文化和氛围让每一个干活的人或在某一位置上的人有绝对的权力；在明确的目标下，每一个人拥有最大限度的自由以自己的方式做事；每一个人都积极参与，积极表达自己的意见，积极以创新的方式完成自己的使命。每一个人的潜能都得到挖掘和释放。3) 信任和尊重的文化氛围让每一个人都有高度的36、责任心，都有主人翁的心态，都对自己的工作承担责任。4) 信任和尊重的文化氛围需要好的风气和正气，需要员工有对的感觉，正气和对的感觉让人们对事情的判断、问题的解决变得简单和直接。2、 创新变革的勇气，挑战性的激情文化1）永不满足，不断对自己提出新的要求，不断追求高目标是我们前进和发展的动力。2）高目标不只是我们取得竞争优势战略的要求也是我们的信念。3）以如履薄冰、如临深渊的心态，不断解决我们发展中存在的问题，持续改进，不断进步，超越自己是我们的追求，不断超越自己，我们就会超越所有的人。4）鼓励尝试、创新，允许犯错误，愿意交学费。5）适应环境的变化，追求高目标，需要我们有主动变革的勇气，欢迎、甚至37、热爱变革。6）使命般的激情，全身心的投入和努力使看似不可能的事成为可能，使高目标变为现实。7）在不断创新、变革、挑战高目标的过程中，我们每一个人的专业水平、组织和管理能力、学习能力得到持续的提高和进步，企业的核心能力不断形成和加强。8）将个人自觉融入企业发展过程中，在压力与挑战面前，始终保持工作的热情，勇于承担风险，不断探索新方法，学习，分享新知识与观念；能够从失败中学习，主动改变不适应企业发展的环节和思维方式，具有灵活快速的应变能力。3、 合作共赢的文化1）我们知道我们每一个人，每一个人所在的团队，每一个公司，我们与合作者之间，大家的利益是一致的，大家的利益是捆绑在一起的，大家休戚相关、荣辱38、与共，所以我们追求多赢和共同的成功。2）精诚合作，互相支持，互相学习的感觉、氛围让我们能达成一个人或部分人不能达成的事业，让我们每一个人能感觉和体会到团队比自我强大。3）只有通过团队精神和合作，我们才可能达成高目标，创造奇迹。4）最好的实践共享使我们作为团队互相学习，共同进 步。5）虚拟组织是跨部门合作、交流、学习的好办法，它促进资源共享，促进最好的实践共享。6）我们尽可能使我们的公司架构扁平，尽可能减少管理层级，尽可能让团队发挥作用。7）我们尽可能的奖励团队，通过奖励团队鼓励团队合作和团队精神。8）团队精神、合作共赢需要我们有开放的心态，站的高、看的远。4、重视员工发展的文化1）满意的员工是39、企业发展的出发点和源动力2）我们希望员工感觉到理解和关怀，我们希望员工满意，我们知道每一个人其实更在乎发展：能力的提高、收入的增长、机会的增多。只有员工发展了，他才会满意，所以我们重视员工发展的文化。3）我们重视员工发展，不是仅仅培训他，教他怎么做，告诉他怎么做，我们是要给他提供机会让他尝试，提供舞台让他施展，提供沃土让他成长，让他有机会努力，有机会学习，在努力和学习的过程中发展。4）我们让员工满意，不是让所有的员工满意，我们重视员工的发展，不是所有的人都能发展，只有那些认同和执行企业核心价值观的人，愿意激情投入，有责任心和使命感的人才能得到发展，那些不认同业核心价值观、没有责任心的人一定要让40、他离开。5）我们尽可能自己培养企业发展所需要的人才和领导人，尽可能为企业内部的员工提供更多的发展机会。6）我们希望每一个人都有危机感，都能感觉到非人际关系的工作压力，都能快速行动、持续进步。7）我们希望员工能在精神和物质两方面的需要都能得到满足，希望员工在这里能有自豪感和成就感。（四）、对核心价值观的偏执创造奇迹1、对核心价值观的坚定信仰2、对核心价值观的偏执和执行3、对违反核心价值观的人和事的零容忍4、把不符合核心价值观的人清除出去，让我们拥有一支有共同信念的队伍5、把核心价值观贯彻在每一个人的一言一行、一举一动中，把核心价值观溶化在每一个人的血液里6、把核心价值观体现在战略思考、战略执行和41、期望的结果中，溶入公司的聚焦战略的管理体系和考核奖惩体系的所有行动中（五）、企业战略1、战略思考战略是面对现实的分析，对各种理论和实践的综合，是包括直觉、悟性、智慧、洞察力和创造性的思考。战略决定公司的方向和希望，决定公司做什么不做什么，决定事情的轻重缓急，决定公司的资源配置。我们在深刻理解自己的企业、深刻理解行业、深刻理解宏观形势和周围环境的基础上，制定我们的发展战略，并不断根据形势变化修正我们的战略，使战略成为一个持续的过程。我们的战略是：FOCUS、NO.1、MARKET LEADERFOCUS：房地产行业具有很强的区域性，我们要聚焦于我们选定的区域，聚焦于我们选定的城市，聚焦于我们选定42、的产品类型，聚焦于我们的商业模式，聚焦于我们的核心能力。NO.1：在选定区域和产品类型上做到第一MARKET LEADER：在选定城市和产品类型上，做市场领导者，能够影响市场，引导市场，重新定位市场2、战略执行：聚焦战略的管理体系战略执行比战略制定更重要，大多数公司的失败不是因为战略制定不好，而是因为战略执行的不好；战略制定比战略执行更困难，因为快速变化的形势和环境。我们用聚焦战略的管理体系执行战略。聚焦战略的管理体系把战略翻译成考核指标体系，使我们有了共同的语言，共同的理解，共同的重点，共同的思考体系，共同的行动指南。聚焦战略的管理体系强调整合，强调沟通，强调参与，强调员工创新，强调主动变革43、，强调奖励与战略相联系，和我们的核心价值观相一致。聚焦战略管理体系把所有的资源整合和聚焦于战略，取得整体大于部分相加之和的效果，取得整体最优化的效果，取得突破性的业绩。3、以结果为导向股东价值最大化是战略的终极目标，也是企业存在发展的终极目标。要实现股东价值最大化就必须要有满意的客户、高效的流程、满意的员工。我们追求股东满意、客户满意、高效的流程、员工满意。我们追求共赢和共同的成功。我们追求结果的四个方面互为因果关系。一、常用名词基本解释（一）名词解释 1、建筑密度：规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。2、建筑容积率：是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的总建44、筑面积与地块面积的比值，即：容积率总建筑面积建筑用地面积。其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之和。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高。3、绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。4、楼间距：东西向楼间距为1：1，南北偏东为1：1.3，南北向为1：1.5。5、建筑层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有个要求，这个高度就叫层高。具体地说，层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸。住宅建筑模数协调标准（GBI100-87）中规定，住宅的层高采用下列参数：2.6米、2.745、米、2.8米。净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。6、人口毛密度：每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量(人/ha)。7、人口净密度：每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量(人/ha)。8、进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。9、 开间：即住宅的宽度。指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，因为就一个自然间的宽度而言，故又称为开间。10、公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成： （1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积； （2）各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及46、外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50。11、共有建筑面积：房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。12、公用建筑面积：公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积13、公用建筑面积分摊系数：将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。14、销售面积：销售面积是指商品房按套或单元出售，其销售47、面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（ 以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。15、阳台：阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。16、平台：平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。17、走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。18、地下室：地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的12者。19、半地下室：半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的13，且不超过12者。20、居住区用地：居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。21、住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间48、距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称。22、公共服务设施用地：公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。 23、道路用地：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。24、公共绿地：公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。25、建筑线：建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。26、玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段49、。居室是家庭的领地，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。27、隔断：指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面.28、过道：指住宅套内使用的水平交通空间。29、钢结构：是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。30、钢、钢筋混凝土结构：是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。31、钢筋混凝土结构：是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的50、建筑物。32、混合结构：是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。33、框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。34、砖混结构：承重的主要结构采用梁、柱和墙体建造。梁和柱是指砖混结构房屋楼板及梁是钢筋混凝土建造，墙体是用砖或砌体建筑的。35、框剪结构：框架-剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力墙，有相当大的刚度，框剪结构51、的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式，所以它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。36、墙：墙是建筑物的承重构件和围护构件。作为承重构件，承受着建筑物由屋顶或楼板层传来的荷载，并将这些荷载再传给基础。作为围护构件，外墙起着抵御自然界各种因素对室内侵袭的作用，内墙起着分隔房间、创造室内舒适环境的作用。37、横墙、山墙、纵墙：凡沿建筑物短轴方向布置的墙称横墙，横向外墙一般称山墙；而沿建筑物长轴方向布置的墙称纵墙，纵墙有内纵墙与外纵墙之分；在一片墙上，窗与窗或门与窗之间的墙称窗间墙；窗洞下部的墙称窗下墙。38、楼板层：楼板层52、是楼房建筑中水平方向的承重构件。楼板层承受着家具、设备和人体的荷载以及本身自重，并将这些荷载传给墙。39、地坪：地坪是底层房间与土层相接触地部分，它承受底层房间内地荷载。40、楼板面层：又称楼面或地面。起着保护楼板层、分布荷载和绝缘的作用。41、商品房维修基金：是指按建设部住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法（建住房1998213号）的规定，新建商品住宅（包括经济适用住房）出售后建立的共用部位、共用设施设备维修基金。42、确权:是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。43、土53、地使用权:是指土地使用者在法律允许范围内对依法交由其使用的国有土地或者集体土地的占有、使用以及部分收益、处分的权利。44、房屋的他项权利:房屋的他项权利是指由房屋的所有权衍生出来的典权、租赁权、抵押权、继承权等权利。45、房地产一级市场:又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到七通一平的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场。46、房地产二级市场:是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进人流通领域进行交易而形成的市54、场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。47、房地产三级市场:具有消费性质。此时房地产呈横向流通，即使用者、经营者之间的平等转移，表现为使用者之间的交易行为。反映的是以效用为价值尺度的市场价格，是调剂需求条件下的市场行为，如私房出租、出售等就是三级市场行为（二）房地产“五证一计划”包括： 建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证及建设工程投资计划 （三）现行的土地获取方式（来源）：1、划拨2、出让：分为招标、拍卖、挂牌三种根据2003年6月1日颁布的天津市国有土地有偿使用办法，对55、于经济性用地必须采用土地出让的方式获得。（四）房屋建筑分类1、从构成房屋建筑结构的材料分：木结构（老楼，一般为12层建筑）砖木结构（老楼，一般为13层建筑）砖混结构（一般为6或7层建筑）钢筋混凝土结构（高层建筑，为8层以上的建筑）钢结构（纽约市贸大厦）2、从房屋层数高度分：低层 13层（木结构、砖木结构）多层 46层（砖混结构）中高层 79层（钢筋混凝土结构）高层 1030层（钢筋混凝土结构）超高层 40层以上（钢筋混凝土结构、钢结构）3、按房屋建筑耐火性和耐久性程度分：一级 100年以上（钢筋混凝土结构、钢结构）二级 50100年以上(砖混)三级 2550年（平房）4、房屋建筑用途分：生产性56、建筑；居住建筑；公共建筑（五）房屋建筑结构1、房屋建筑构件一幢建筑物一般是由基础、墙体（或柱）、楼地层（或梁）、楼梯、屋顶、门窗等六大部分组成。2、房屋承重结构的基本构件类型（1）钢筋混凝土结构（还包括钢结构、钢和钢筋混凝土结构）：承重的主要结构构件全部采用钢筋混凝土建造（主要承重部件为梁和柱）。（2）砖混结构：承重的主要结构采用梁、柱和墙体建造 。梁和柱是指砖混结构房屋楼板及梁是钢筋混凝土建造，墙体是用砖或砌体建筑的。 （3）砖木结构：承重的主要结构采用砖、木建造的。（4）其他结构（简易结构）：承重的主要结构采用竹、砖石、等材料建造的简易房屋。3、地基与基础（1）地基：地基指基础底面以下，受57、到荷载作用影响范围内的部分岩、土体。整个建筑物的全部荷载都通过基础传给地基来承受。地基承受荷载的能力是有一定限度的。（2）基础：基础是房屋的重要组成部分，位于房屋的最下部位，直接作用在土上并埋入地下，即是房屋的墙或柱埋入地下的扩大部分，称为基础。基础用来承受房屋的全部荷载，并将荷载传给地基。基础的类型：1、按基础的材料及受力特点分类（1）刚性基础：刚性基础是指由砖石、素混凝土、灰土等刚性材料制作的基础，这种基础抗压强度高而抗拉、抗剪强度低。（2）柔性基础：钢筋混凝土基础称为柔性基础。2、基础按构造形式分：（1）条形基础：（2）独立基础：指呈独立柱墩形式的基础，是钢筋混凝土排架结构柱下基础的主要58、形式之一。（3）筏板基础：又叫满堂红，一般为50CM厚，对多层和高层建筑，当地基土质差，采用条形基础不能满足地基的容许承载力和建筑物上部结构的容许变形时或当建筑物要求基础具有足够的刚度以调节不均匀下沉时，可采用筏板基础。（4）箱型基础：用于高层建筑。（5）桩基础：预制桩、灌注桩、钢桩、组合材料桩A、多层住宅七层及其层以下可采用砖混结构，可根据地基情况采用柔性基础、筏板基础，如需要与桩相结合。B、中高层住宅可采用框轻结构、框剪结构，根据地基情况采用柔性基础、条形基础、筏板基础，如需要与桩基础结合。C、高层住宅可采用框剪结构、剪力墙结构，根据地基情况采用筏板基础、箱型基础并与桩基础相结合。3、墙体59、分类：（1）按平面位置：外墙和内墙；（2）按墙的方向：纵墙和横墙；（3）通常纵墙间的间距为房屋的进深，横墙间的间距为房屋的开间；（4）按墙的受力分：承重墙、非承重墙。4、楼层、地面：（1）楼层类型：现浇钢筋混凝土楼层、装配式钢筋混凝土楼层 、木楼层。（2）按施工方法：现浇、预制。5、楼梯：（1）楼梯组成：由楼梯段、平台和中间平台、扶手、栏杆（或栏板）。（2）楼梯形式：直跑式、双跑式等。（3）楼梯的使用性质：主要楼梯、辅助楼梯、疏散楼梯、消防楼梯7、屋顶：屋顶由屋面、屋顶承重结构、保温隔热层和顶棚组成。（1）屋顶类型：平屋顶：平屋顶的坡度很小，一般采用3%以下，上人屋顶坡度为1%-2%。坡屋顶：60、坡度较陡，一般在10%以上。曲面屋顶：一般用在大跨度的大型建筑。（六）裂缝产生的原因裂缝产生的原因很多，但从产生的原因归结起来可分为结构强度、温度、沉降几大类。裂缝是否有害与裂缝出现的部位、裂缝出现的原因以及裂缝的宽度和长度有关。裂缝如出现在结构性部位且裂缝的宽度和长度均较大则为有害裂缝。砖混结构以砖砌体和楼板（可分为现浇和预制）为受力结构，因此在砖厚大于240的砖墙以及楼板上出现的裂缝均属于结构性裂缝，但如果表面抹灰开裂而砖体及楼板本身并未开裂则不属于结构性裂缝。框轻结构以梁、板、柱为受力结构，若非表面抹灰裂或填充砌体裂缝则属于结构性裂缝。混凝土裂缝宽度小于0.3mm即使出现在结构性部位也非61、有害裂缝，但应注意其发展。（七）关于室内采光有何要求？1、每套住宅至少应有一个居住空间内获得日照，当一套住宅中居住空间总数超过四个时，其中宜有二个获得日照。2、采光系数：室内为1，窗地面积比1/7；楼梯间0.5窗地面积比1/12。窗地面积比值为直接天然采光房间的侧窗洞口面积Ac与该房间地面面积Ad之比。3、 高度低于0.5米的窗洞口面积不计入采光面积内。窗洞口上沿距地面高度不宜低于2米。（八）梁的种类：1、梁的种类按受力状态分为：（1）简支梁：单跨梁一般为简支梁，如过梁、托墙梁。（2）连续梁：两跨以上的梁为连续梁。（3）悬臂梁。如阳台梁、雨篷梁等。2、以上三种梁可根据建筑实际情况设计为上返梁或62、下返梁。（九）不同建筑结构的优缺点比较？砖混结构住宅与框轻结构住宅相比保温性能好，隔声性能好，抹灰不易开裂，施工周期短，造价低。但抗震性能差，抗地基变形能力差，出房率低，楼房层数要求七层以下，不太适合超大开间住宅。二、房地产开发流程解释商品房开发一般指开发商以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让、拆迁、建设到销售等一系列营业行为。通常包括以下几个程序：房地产投资机会选择与决策分析，土地获取、项目前期，项目设计，项目施工建设，销售。1、投资机会选择和决策分析阶段：了解当地房地产市场，在拥有大量市场信息的基础上，探讨投资可能性；选择实现开发设想的开发用地，探讨技术可行性，与潜在的业63、主、银行、合作伙伴、专业人事接触，作出初步方案，探讨获取开发用地的可行性；进行正式市场研究，估算市场吸纳率，会同研发、财务等部门，根据预估的成本和价格进行可行性研究，从法律、技术和经济等方面综合判断项目可行性。2、土地获取阶段：依据项目可行性研究报告，按照国家获取土地的相关规定和程序，获取土地使用权和开发权。3、项目前期阶段：主要涉及与开发全过程有关的各种合同、条件的谈判与签约，由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批等，获取“五证一计划”。4、项目设计阶段：根据市场研究中得到的客户需求特征确定客户和产品定位标准，对产品提出最终的设计要求，并撰写设计方案。5、项目施工建设阶段：开64、发商委托建筑公司进行项目施工。施工过程中开发商要密切注意项目建设过程的进展，定期视察现场，与派驻工地的监理工程师会晤，了解建设过程全貌，确保工程按预先进度计划实施。7、销售阶段：开发商出售商品房，回收资金赢利阶段，包含梳理客户资源、项目企划宣传、现场销售及售后服务四部分。通常存在两种销售形式：预售和现房销售，预售即开发商在建设工程竣工之前进行销售，可以提前回收资金；现房销售即在取得竣工验收合格文件后进行销售。三、考核指标体系的编制（一）考核指标体系的概念：1、公司考核指标体系：是将各个项目的考核指标体系横向贯穿起来，集合成公司的整体目标，包含两个层面，其一为各项目年度目标、项目整体目标，其二为65、公司年度目标，各项目的年度目标之和即为公司年度目标。它是项目考核指标体系的延伸，项目考核指标体系是将目标分解到本年度，而公司考核指标体系更聚焦于项目整体目标，它将本年度目标分解至月度，将转年分解至季度，将后面的年份分解至年度，最多分解至3个年度，各年度之和即为项目的整体目标。2、项目考核指标体系：是在项目操作过程中，围绕项目责任书目标或阶段性经济指标进行的月度分解与预计，并根据编制月份的完成情况、项目累计完成情况相应调整后期计划，形成月度考核及全年考核的动态项目管理文件。（二）考核指标体系在战略制订与执行过程中的位置全面预算管理薪酬体系考核指标体系制订战略将结果与薪酬挂钩战略制订战略执行战略思66、考战略规划进行过程控制理解和翻译考核目的考核指标目标具体措施（三）考核指标体系的四个层面：财务股东价值最大化：利润、增长、风险的平衡客户目标市场 目标客户 提供给目标客户的价值法则流程流程高效 优先次序得当 创造价值的重点环节突出 创造客户和股东满意度学习与成长战略能力：人力资源管理企业文化：我们需要的文化和氛围（四）地产集团年度计划、阶段调整计划编制1、 地产运营部、地产战略发展中心、地产财务管理部根据库存和新开项目情况、新增项目情况及资金状况，初步汇总年度计划，上报至地产集团总经理办公会。2、 地产集团总经理办公会年底确定次年整体战略目标。3、 地产运营部将库存及新开目标初步分解至各分公司67、，并下达到各分公司运营部。4、 地产战略发展中心将新增目标初步分解至各分公司，并下达到各分公司土地拓展部，由土地拓展部传达到分公司运营部。5、 各分公司运营部将指标下达到各相关部门，并组织编制。6、 各分公司销管、财务等相关部门按照库存、新开、新增项目分解指标到年度和月度，汇总到分公司运营部。7、 各分公司运营部审核汇总，并经分公司总经理及相关部门经理签字确认后，上报地产运营部。8、 地产运营部审核各分公司的指标分解情况，形成地产集团次年经营预算初稿，报送地产财务管理部。9、 地产财务管理部汇总形成全年资金预算。10、 地产集团总经理办公会最终审定年度指标。11、 地产运营部形成地产集团的考核68、指标体系，下发到各分公司。12、 各分公司总经理及相关部门经理签字确认并报送地产运营存档。13、 阶段调整计划参照此流程执行。新增指标分解、下达地产战略发展中心各分公司土地拓展部（五）月度考核指标体系编制周期：每月26日至次月25日；实际财务数据结果截止时间为每月25日14、 地产运营部结合公司及项目年度考核指标的总体要求，结合下月集团现金流状况以及项目具体情况，与各公司销管部充分沟通，于每月23日形成下月回款计划。15、 经地产集团总经理办公会最终确定下月各公司及项目回款指标。16、 地产运营部将已确定的回款指标于每月25日下发至各分公司销管部。17、 各分公司销管部根据回款指标进行具体分解69、至各项目，经销售副总审核后于26日报送分公司运营部、地产运营部。18、 地产战略发展中心于当月25日将最新的新增项目分解指标下发到地产公司运营部和分公司土地拓展部，由分公司土地拓展部传达至分公司运营部。19、 首先，各公司运营部与销管部分别编制出各项目当月初步动态成本及项目整体价格测算，将结果量化，反映到项目利润率上，并对项目成本动态变化、及价格变化因素进行充分分析；第二步，在保证项目整体利润率的前提下，结合动态成本、结合项目整体及月度价格测算，结合项目市场状况，由运营部与销管部对后期成本的调整方向、余盘售价的调整方向作出合理判断，成本与价格互动后共同形成当月项目动态经济指标明细。20、 各分70、公司运营部组织各相关部门编写当月项目及公司考核指标体系，并于当月28日形成初稿及分析文件，报送地产运营部。21、 地产运营部于当月31日组织各分公司运营部、销管部进行考核指标月度分析总结会，明确要求，达成共识。22、 各分公司运营部、销管部结合会议要求，调整指标，总经理及相关部门经理签字后于次月2日形成正式项目考核指标体系及公司考核指标体系，报送地产运营部。23、 地产运营部于次月4日形成地产集团考核指标体系。四、商品房销售有关法律政策1、房屋维修基金（1）为什么要建立房屋维修基金？用于对住宅共用部位、设施、设备保修期满后的大修、更新、改造。住宅共用部位：住宅主体结构（包括基础、墙体、柱、梁、71、楼板、屋顶）、楼梯间、电梯间、共用门厅、走廊通道、户外墙面等。共用设施、设备：包括物业管理小区内道路、绿地、树木、消防设施、下水管道、电梯、安防设施等。（2）在什么范围内建立房屋维修基金？自2003年1月1日后，在本市行政区域内购买商品住宅或与住宅结构相连的非住宅均应缴存。（3）由谁缴存维修基金？金额开发建设单位（1%，带电梯的1.5%）和购房人（1%）共同缴存。（4）如何缴存？在商品房买卖合同备案时，一次性存入市维修基金帐户。（5）房屋维修基金由谁管理？由市维修基金管理机构管理。2、天津市商品房管理条例（1）商品房交付使用时应当提供的两书是什么？开发商将商品房交付使用时，应当向购房人明示商品72、房准许交付使用证提供：商品住宅质量保证书：列明保修范围、保修期限、保修责任、和保修单位商品住宅使用说明书：说明承重结构、管线部位、不得拆改部位、和其他使用注意事项。（2）定金可以退吗？答：条例规定：购房人已交定金并约定合同订立日期，开发商不按期签定合同的，定金双倍返还；购房人不按期订立合同的，定金不与退还；在约定日期内，双方就合同条款不能达成一致时，应返还定金。应根据实际情况灵活处理。3、物业管理相关说明（1）物业服务包括什么？综合服务、公众代办性服务、特约服务。收取综合服务费提供的服务如下：保证楼宇的安全使用，监督房地产产权人、使用人按有关规定装修、使用房屋。维护公共卫生：包括打扫公共走廊、73、楼梯、通道、小区内道路，外墙以及清理垃圾等。水、电源机电、电梯、消防设施以及其他设施日常维修、保养；报案服务绿化维护管理；帮助房地产产权人、使用人协调解决日常生活中所涉及的公共事物。收取公众代办性服务费可提供如下服务：代收冷水热水费、煤气费、有线使用费、购电、采暖费（目前煤气、水、购电为亲情服务暂不收费）。收取特约有偿服务费应提供的服务双方协商议定。（2）物业哪些服务是免费的？哪些服务是收费的？代收煤气、水、购电服务是免费的。家政服务，维修特约服务是收费的。（3） 主若出现失窃或车辆损坏丢失等情况物业如何处理？万一发生此类事情（一般情况下，发生此类事情的可能性不大），将按照天津市物业管理条例执74、行。物业协助相关部门解决。 （4） 修是否可以拆改？如想拆改怎么办？如何收费？规范规定，砖混结构住宅所有墙体包括非承重墙都不能拆改。业主若想拆改非承重墙应到区属房管局办理相关手续。按其规定收取一定费用，一般300元左右。（5） 楼梯间有损坏物业修理吗？有修理周期吗？楼梯间损坏物业将负责修理。一般物业每月都会定期检修供公部位。（6） 小院里能加一些防护设施吗？所有外檐部分都不可以改变包括小院。小院理论上属于公共区域，赠送的含义是业主仅有使用权，是没有产权的，所以不允许改变。（7） 办理入住手续需要什么东西，什么费用？在办理入住时需带入住凭单,购房合同。一年的物业费、业主装修押金1500-200075、电费（300度）、卫视费、水卡费。（8） 办入住时是否还交配套设施的初装费？办入住时不需交配套设施的初装费，都含在房款里了。（不同项目有所不同，适当收取相关费用，如煤气点火费）（9） 装修押金什么情况下不退或扣钱？不符合有关规定的拆改，暂扣，待恢复原状后退还。五、财务知识1、项目直接成本及总成本包含的内容项目直接成本包括土地及大配套、建安成本、前期成本、基础费设施费、公共配套设施费、资金成本。项目完全成本除直接成本外，还包括销售费用、管理费用、营业税。2、销售回款、销售收入销售回款是实际到帐金额、销售收入是销售合同值、每月测算员工薪酬时，是以当月销售回款、利润指标作为依据。3、相关计算公式：76、(1)资金缺口=回款-土地款-工程款-费用-税金+贷款净增(2)项目毛利率=1-直接成本/销售收入(3)项目利润率=1-总成本/销售收入(4)项目现金净流量=回款-支付的工程及土地款-销售费用-管理费用-营业税4、贷款知识：(1)目前银行信贷按会计核算划分为表内信贷业务、表外信贷业务；按贷款期限分为短期贷款、中期贷款和长期贷款。(2)银行信贷的基本要素是金额、期限、利率（或月率）、担保形式。(3)银行信贷的基本操作程序：受理、调查、审批、发放、贷后管理。(4)银行贷款的形式分为信用贷款、担保贷款、抵押贷款、质押贷款(5)银行信贷的基本原则是：安全性、流动性、盈利性。(6)用土地进行抵押时需具备77、土地证，一般按不超过评估值的50%折扣计算。(7)在办理房地产抵押时，需向房地产部门提交证件：抵押物清单、总平图、房屋平面图、抵押合同、借款合同、董事会决议、借款人营业执照、标准地名证书、土地证、工程规划许可证、销售许可证、投资计划、施工合同、双方身份证、双方介绍信。(8)土地在条件许可的情况下，可发做第三方抵押，而在建工程不可以做第三方抵押。六、法务知识：1、商品房必须按套销售吗？可不可以分割拆零销售？分割拆零销售商品住宅的做法，违反了建设部关于不得给一平方米单位产权颁布发“房屋所有权证”的有关规定。而且，一套住宅由于拆零销售，导致多人拥有产权，也不符合目前产权管理的有关规定。因此，商品房销78、售管理办法规定，商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。2、商品房销售广告、宣传资料可以认定为合同内容吗？一般而言，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，不是合同的一部分。但是房地产开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。3、商品房可以按什么样的方式计价销售？商品房可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价销售。4、开发商变更规划、设计，应当如何处理？商品房销售管理办法规定，房地产开发企业应当按79、照批准的规划，设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房的；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责5、什么是不可抗力？不可抗力事件是指当事人在订80、立合同时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。它包括自然现象和社会现象两种，自然现象诸如地震、台风、洪水、海啸，社会现象如战争、海盗、罢工、政府行为等。6、商品房面积由谁来申请测绘？商品房销售管理办法规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘结果报房地产行政主管部分审核后用于房屋权属登记。7、广告和样板间的内容与实际交付的房屋不符，应如何处理？房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告应当执行中华人民共和国广告法、房地产广告发布暂行规定等相关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确；房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售81、广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。另外，为了解消费者反映所购商品房与样板房不一致的情况，商品房销售管理办法还规定，房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。8、商品房现售应符合那些条件？商品房现售应符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套82、基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。9、房产商要对所售商品房承担质量保修责任吗？房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定中确定的最低保修期限的，保修期不得低于商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承83、包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。10、购房人以商品房预售合同未办理登记备案手续为由，可以请求法院确认合同无效吗？购房人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，法院不予支持。但是合同双方约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，按照约定处理，但如果合同一方已经履行主要义务，对方接受的除外。11、商品房面积误差如何处理？出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在以内（含），按照合同约定的价格据实结算84、，买受人不得请求解除合同；（二）面积误差比绝对值超出，买受人可以要求解除合同、返还已付购房款及利息的。如果买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在以内（含）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在以内（含）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。12、法律对于商品房广告中关于价格有什么规定？房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。13、法律对于商品房广告中关于项目位置有什么规定？表现85、项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚、比例恰当。14、法律对于商品房广告中关于市政条件介绍有什么规定？房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。15、法律对于商品房广告中关于面积有什么规定？房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积。16、法律对于商品房广告中关于效果图片有什么规定？房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。17、法律对于商品房广告中关于贷款有什么规定？房地产广告中涉及贷款服务的，应当载86、明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。18、房地产广告中不得含有的内容：（1）不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚；（2）预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容；（3）不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果；（4）不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺；（5）不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。19、房地产预售、销售广告，必须载明什么事项？（1）开发企业名称；（2）中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；（3）预售或者销售许可证书号。但是广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项一、87、人事制度（一）聘用与离职1、新员工报到手续：交验学历证书、户口本、身份证及其岗位要求的其他证件的正本（如会计证等），并收存上述相关证件复印件各一份及一寸彩色免冠近照8张；交付原工作单位开具的终止劳动合同书或离职证明； 交付公司指定的医疗定点医院出具的体检合格证明（或由公司人力资源部将体检结果由指定医院取回后分送至各二级公司人资部门），录用员工的体检费到各部门内勤处报销；交付人力资源部指定的其它资料；填写录用员工登记表；签订劳动合同及保守公司商业机密承诺书；签订新员工服装代购委托协议书；办理员工胸卡、发放司标；地产公司人力资源部或二级公司人力专员（以下简称“人资部门”）填写新增员工登记表；人资部88、门按地产公司员工人事档案管理办法为新员工建档，并录入员工电子档案。注: 新员工入司日期为参加公司人力资源部组织培训的具体日期，即依据员工报到证底部标明的日期。如新员工培训后仍须回原工作单位交接工作或由于其它原因不能及时到岗的，以实际报到日期为入司日期。员工的个人信息有更改或补充时，应在一个月内向所在公司人资部门申报变更或声明，以确保与员工本人有关的各项权益。姓名、身份证号码；家庭地址和电话号码；婚姻状况及家庭成员状况；学历教育情况；公司内的特殊（亲属）关系；业务合作单位内的特殊（亲属）关系；其他个人认为有必要知会公司的个人信息。2、人事关系的调转：按照劳动法的相关规定，所有新入司员工在报到时都89、应与原用人单位终止劳动合同，并于三十日内将人事关系转入公司指定的当地劳动人事部门并向所在公司人资部门提供调转人事关系证明（农、渔业户籍员工除外）。逾期不能转入者，如属特殊情形，需经总经理批准后方可留任。3、保险关系的调转：新进人员于报到后三十日内将保险关系转入公司，由公司按照劳动法的有关规定于试用期第一个月开始为其缴纳“三险一金”。逾期不能转入者，如属特殊情形，需提供缴纳证明，并经总经理批准后方可留任。4、劳动合同的签订新员工应于报到当日持原工作单位开具的终止劳动合同书或离职证明在人资部门签订劳动合同，如有特殊情况，当日不能办理的，则必须在10日内签订完毕；新员工劳动合同期限三年，其中含试用期90、三个月。劳动合同起始日期以报到证日期为准，终止日期为合同到期当月最后一天。如某员工报到证日期为2004年2月9日，则其劳动合同起止日期为2004年2月9日至2006年2月28日。正式员工劳动合同到期，公司如留任，将与其续签劳动合同，续签期限为一年（人资部门须在劳动合同期满前15天办理续签手续）。5、员工转正考核的办理地产公司人力资源部每月25日以通知形式公布参加下月转正考试员工名单，并于每月5日（遇节假日、休息日顺延）组织当月转正考试。试用期员工（入司二个月员工）按通知要求在规定时间、地点参加由地产公司人力资源部统一组织安排的转正考试，如遇外派离津情况，需提前向人力资源部提出延期考试申请。转正91、考试成绩在70分（含70分）以上为合格，转正考试成绩合格的试用期满三个月的员工到人资部门领取并填写员工转正申请表，并按相关程序分别由部门经理、主管副总经理签字审批，审批合格后由人力资源部以通知形式进行公布。转正考试成绩不及格的试用期员工，公司将延期一个月补考，补考成绩仍不及格，将予以辞退。6、员工异动员工发生职务异动，需向人力资源部或二级公司人力专员申领并填写员工异动审批表，A.属于跨部门异动的，需经调出部门的部门经理和主管副总签字批准，报人资部门会签。B.属于跨公司异动的,需经调出公司的部门经理和主管副总签字批准，报人资部门会签，调入公司部门经理签字批准，报人资部门会签。C.属于跨集团异动的92、，需经调出部门的部门经理、主管副总签字批准后，报人资部门会签后，报地产人力资源部。D.员工异动审批表完成审批程序后，异动员工应填写离职（调动）工作交接表并办理相关工作交接手续，及时报送人力资源部或异动员工所属二级公司存档，并办理相关人事档案及保险关系调转手续。7、员工离职员工离职包括：辞退（含开除）、辞职、劳动合同期满不再续签员工申请辞职，由员工本人提前一个月填写员工辞职申请表及离职审批表；公司辞退（开除）员工，由用人部门经理提前一个月填写离职审批表；员工合同到期不续签,由不续签的一方填写离职审批表。离职审批表需经主管副总经理审核后报人力资源部会签、总经理批准。人力资源部应安排与离职员工进行离93、职面谈，了解辞职具体情形及原因，征询其对公司的意见。离职审批表完成审批程序后，离职员工应按“离职员工工作交接单”内容办理工作交接手续，并及时报送人力资源部或二级公司人力专员，由人力资源部存档并办理档案调转手续。（详细流程参见员工离职实施细则）员工的离职未经批准，不得擅自离岗，否则以旷工论。（二）薪酬福利（一）薪酬1、薪酬构成：员工现金年收入包括固定收入和浮动收入两部分。（1）固定收入=岗位工资+工龄工资+异地津贴A、岗位工资：公司实行月薪制，岗位薪金是固定收入的主要组成。B、工龄工资：新员工进入公司工作，试用期转正后可以享受每月200 元的工龄工资，以入司日为工龄工资起算日，每满一年增加20094、元，三年以上不再累计。部门经理级（含）以上人员均不享受工龄工资。员工若属于从公司离职后重新进入公司的情况，其工龄将从最近一次进入公司起计算。C、异地津贴：公司为派往异地工作的员工给予异地津贴， 总经理助理级（含）以上人员和派往户籍地的员工均不享受此项津贴。（2）浮动收入以奖金体现，包括季度奖、半年奖、年终奖等，由公司根据考核指标完成情况随时调整。（3）公司依政府规定替员工代扣代缴个人所得税。2、发薪日期和支付方式：公司按员工的实际工作天数支付薪金，付薪日为每月8日，支付上月26日至当月25日的薪金。若付薪日遇节假日或休息日，则在最近的工作日支付。公司将在每月付薪日前将薪金转入以员工个人名义开立95、的中国农业银行存折帐户内。 （二）福利：1、社会保险及住房公积金公司依政府规定，自员工入司满一个月后为员工购买社会保险，包括养老保险、医疗保险、失业保险以及住房公积金，应由员工个人承担部分每月从员工工资中扣除。具体险种、缴交比例依各地社会保险政策不同而有所不同，可向人力资源部及所在二级公司人力专员咨询。每月15日缴纳当月住房公积金，每月25日缴纳次月保险费用。每月15日前进入公司员工，其当月保险由公司次月补缴；15日后进入公司员工，当月保险费用自行缴纳。员工入司满一个月后，因个人原因不能将保险关系转移到公司，致使公司不能缴纳社会保险的，员工本人须填写个人声明，其后果应由个承担。2、休假员工假期96、共分为：法定节假日、婚假、产假、陪产假、丧假。2.1法定节假日：全体员工每年享受以下法定有薪节假日：元旦、 春节、国际劳动节、国庆节，公司将按实际情况酌情安排员工休假。2.2婚假：符合中华人民共和国婚姻法规定结婚的员工，根据公司工作安排可享受七天有薪婚假。员工婚假按自然天数计算，遇公休日、法定节假日不顺延，也不以薪金方式支付给员工个人。员工在本公司服务期间只享受一次有薪婚假。员工申请婚假需提前一周凭结婚证（复印件）及休假申请表（详见附表一）报本部门经理、主管副总经理（部门经理以上员工须经总经理）批准并经人资部门备案后方可休假。2.3产假：符合国家生育政策的女员工，产假为九十天，其中产前休假十五97、天；晚育女员工（二十四周岁以上生育第一个子女）产假为一百二十天；女员工流产（含人工流产）的，可凭医疗单位开具的证明，享受十五天的有薪休假。女员工按照法律、法规规定享受产假的，产假期间工资照发，薪酬标准为基本工资50的绩效奖金，同时公司按规定为员工缴纳社会保险。2.4陪产假：配偶符合国家生育政策的男员工，凭医疗单位开具的证明可享受三天有薪陪产假，男员工陪产假按自然天数计算，遇公休日、法定节假日不顺延；也不能以薪金方式支付给员工本人。2.5丧假：员工配偶或直系亲属中子女、职工本人及配偶的父母死亡，可申请五天有薪丧假。员工直系亲属中祖父母、外祖父母，兄弟姐妹死亡，可申请三天有薪丧假。员工配偶祖父母、98、外祖父母，兄弟姐妹死亡，可申请二天有薪丧假。丧假按自然天数计算，遇公休日、法定节假日不顺延；也不能以薪金方式支付给员工本人。除法定节假日外，其他休假审批流程详见本手册人事制度之请假制度。3、贺仪与奠礼公司员工可享受：婚庆贺礼、节日贺礼、生日贺礼、丧葬慰问婚庆贺礼：凡属本公司正式员工凭本人结婚证书领取结婚贺礼。员工申请结婚贺礼最迟在领取结婚证书起一个月内。节日贺礼：重要节日如下：春节、中秋节、“三八”妇女节等。每年逢重要节日，发给每位员工一份节日礼物做为节庆贺礼。礼物由公司综合管理部提案，总经理批准，于节前发放。生日贺礼：公司正式员工生日时，由公司人力资源部提供的员工生日名单，订制生日蛋糕，于员99、工生日当天发放。丧葬慰问：公司员工亲属（配偶、父母、子女）死亡时，凭死亡证明书申请丧葬慰问品，或通知公司人力资源部，由公司致以丧葬慰问品并委派人员送给死者亲属以表慰问。4、员工体检：公司为保障职员的身体健康，每年将进行一次例行体检，当年入司的新员工除外。5.员工活动：依据年度战略目标实现情况，公司将组织不同规模的员工集体活动，如旅游等。（三）学习培训1、岗前培训。凡新进公司的员工，必须参加公司组织的岗前培训，否则取消参加试用期员工转正考试资格。通过培训使新员工了解公司的历史、发展，企业文化、学习和掌握公司的各项规章制度及有关业务知识。岗前培训由人力资源部统一组织实施。2、在岗培训。凡公司员工都100、要接受公司统一安排的岗位培训。在岗培训主要是根据工作岗位及阶段工作，有计划地安排培训内容。3、公司提倡员工利用业余时间通过公司OA系统在线学习。4、员工自入司后所参加的培训情况均会在人力资源部备案，并作为员工晋升参考依据。（四）绩效考核1、转正考核试用期满二个月的新员工须参加人力资源部统一组织的转正考试，考试合格者且期满三个月进行个人及部门鉴定，经总经理批准后予以转正（详细参见新员工转正管理办法）。2、考核指标体系考核指标体系是公司开展各项工作所依赖的标准，是各公司、各部门乃至员工个人考察评定工作成果的唯一标准。公司统一制定年度考核指标，各公司、部门进行考核指标分解，并依据具体情况选择按月度或101、季度进行考核，年终进行年度考核。（五）请假制度1、事假：如无充分理由，员工不得缺勤或请假，事假不付薪。员工请事假，必须提前一天填写休假申请表提出书面申请，如不能及时请假应于两日内持相关证明，经部门主管查实后补办审批手续。员工请事假，两天以内（含两天）由所在部门经理批准，三天以上（含三天）由部门经理审批后报所在公司主管副总经理批准（部门经理以上员工须总经理批准），员工请事假一次最多不得超过5天。员工全年累计事假不得超过30天，超过视为自动离职。2、病假：员工进入公司前一律到公司指定医院接受身体检查，合格者方可被正式录用。有病史的员工应提前告知公司备案，不得隐瞒，因此原因引发的各项事故由员工本人担102、负一切责任。病假单必须由社保或区级以上医院开出，经部门主管领导批准后才能生效，并由本人在上班后将病假单及病历交回所在部门。如特殊情况不能到岗，当天应电话通知部门经理。员工患病治疗后，不能从事原工作也不能从事公司另行安排工作的，公司有权与其解除劳动合同。3、请假审批流程：公司内部员工，凡外出（离津）者，包括因公、因私均必须逐级申报，填写休假申请表，经批准后方可离津。公司内部员工，请病假、事假及享受福利假期，必须填写休假申请表，两天以内（含两天）者，经部门经理批准后生效。凡请假三天（含三天）以上者，逐级申报，经总经理（二级公司）或主管副总（地产公司）批准后方可执行。公司总经理须经总裁批准，并报董事103、局。公司副总经理须经公司总经理批准，三日以上的须经集团总裁批准。公司各部门经理，须经主管副总经理批准，三日以上的须经总经理批准。公司各部门员工，须经本部门经理批准，并通报主管总经理，三日以上的须经总经理批准。公司内部员工，凡不经过请假审批程序或未经批准而擅自脱岗外出，根据公司有关规定按旷工处理。（六）劳动合同1、劳动合同制管理公司实行全员劳动合同制管理。员工所在单位与员工签订劳动合同。如所在单位不具备独立法人资格，则由所在单位的上级单位或集团总部与员工签订劳动合同。合同的签订、变更、解除等依国家、各地方相关劳动法规和公司相关规定执行。2、劳动合同签订范围凡经面试合格被公司正式聘用并与原单位解除104、劳动关系，公司同意接纳其人事档案关系的员工，均应与公司签订劳动合同。3、劳动合同的签订：以公司为单位与员工签订劳动合同，如员工由于工作外派，劳动合同由原档案所在地公司签订。新进员工于报到当日需持解除劳动合同通知书办理签订劳动合同手续，如有特殊情况，不能当日办理的，则必须于十日内办理完毕；合同终止日为合同到期当月最后一天。4、劳动合同期限：合同期限初签为三年，其中试用期为三个月，合同起始日为员工入司时间，合同终止日为合同到期当月的最后一天。员工与公司续签劳动合同，合同的续签期限为一年。5、劳动合同的解除： 员工有下列情形之一者，公司在通告本人后，即可解除劳动合同： A 在试用期经考核被证明不符合105、录用条件； B 在规定期限内未能调转人事关系； C 因严重违反劳动纪律或企业规章制度被除名。 员工有下列情形之一，其所在公司应提前三十日以书面形式通知员工，解除劳动合同： A 员工患病或非因工负伤，医疗期满后，不能从事原工作，也不能从事由用人单位另行安排工作的； B 员工不能胜任工作，经过培训或调整工作岗位，仍不能胜任工作的； C 劳动合同订立时所依据的客观情况发生了重大变化，致使原劳动合同无法履行，经协商不能就变更劳动合同达成协议的。关于劳动合同管理的其它未尽事宜，请详见顺驰地产推行劳动合同制度实施细则。（七）奖惩制度1、奖励为创造健康向上的企业氛围和不断进取的企业文化，公司将定期进行优秀员106、工评比，依据员工工作表现及业绩评选出在企业发展过程中做出特殊贡献的优秀员工，并予以一定奖励。2、处罚为保证公司生产经营的正常实施及公司和员工的共同利益，公司将对违反基本遵守的员工予以处分。2.1处罚原则保证公正、恰当的处分程序。违纪行为较为严重时，将按国家有关法律处理。处分结果记录于人事档案，并反映在工资、晋升过程中。屡次违反基本遵守者将从重处理。员工受到处分后有突出功绩、努力学习提高自我业务能力并有望发展者，可撤消对其本人的处分。2.2、处罚方法结合月度及年度考核对完不成任务者扣罚一定数额奖金；对违反劳动纪律者随机给予经济处罚；对有违反核心价值观行为及重大违纪、违法行为的员工视情节给予警告、107、降职、降薪、留用察看直至辞退、开除之处罚。二、行为规范（一）工作纪律：1、 工作时间： 每天早上8：30必须准时到岗，员工不得无故迟到、早退或脱岗。 午休时间为11：30-13：00，员工可以就餐和休息，但此时间段内如有客户接待工作，仍要照常进行，不得影响工作。2、 工作纪律 员工必须严格遵守工作纪律，不准串岗、聊天、或上班打瞌睡、嬉闹、大声喧哗，影响他人办公。 工作期间请不要看与工作无关的报刊、杂志或书籍。 工作期间不得打牌、下棋、玩电脑游戏。 工作时间内不要使用ICQ或OICQ聊天。 工作时间不登陆、浏览与工作无关的网站。 不得在办公场所吸烟、吃零食（口香糖等食品）。 午就餐请勿饮酒，以免108、影响下午的正常工作。（二）着装要求： 工作期间须穿公司统一制作的工服。 男员工着衬衫、西装、深色皮鞋（短袜）、系领带。 女员工着有袖衬衫、西装裙或西装裤、有袖套裙，着皮鞋，不准着无带、无跟凉鞋、皮托等。 工作期间应在工服指定位置正确佩带司标，不歪斜、遮挡。 新员工上岗后如未配发公司统一工服的，需穿与工服颜色、款式相近的衬衫、西装。 因换季需更换工装时，须按公司统一规定时间更换。（三）仪表仪态： 工作时间员工必须保持饱满的精神状态，不得松垮懈怠。 男员工发型发式统一的标准要求为干净整洁，头发不应过长。 女员工发型要求文雅、庄重，梳理齐整，染发不得颜色夸张，长发可用发 卡等梳扎在头后或盘在头上，不109、许散发、遮眼盖腮。 男员工要刮净胡须，不准蓄须。 女员工宜保持淡雅轻妆，打扮适度，不得浓妆艳抹，避免使用味浓的化妆品。 员工在岗工作期间，除结婚、订婚戒指之外，不得佩戴其它任何饰物。 保持指甲整齐、清洁，短于指端；不得涂有色指甲油。 直接面对客户时，员工应严格按员工行为礼仪规范进行接待。（四）接打电话规范： 电话铃响三次以内必须接听电话，语气要热忱亲切，不要生硬，语速适中，语言要简单明了。 接到电话先说“您好，XX公司、XX部门”或“XX公司、XX项目”等。 不得长时间接、打私人电话。（五）参加会议要求： 出席会议，必须按指定时间和顺序入场，按指定的位置就位，不迟到、早退。散会时，依次退场。 110、开会时，手机、传呼机等通讯工具要关闭或处于静音状态。 按时出席会议遇特殊情况须提前请假。（六）办公室日常规定： 办公室及销售现场等必须保持干净整洁，办公用品等不得乱堆乱放。 大厦办公人员不得在办公室就餐（非特殊情况，晚上加班除外），销售现场员工不得在销售大厅用餐。（二）违反以上规范处罚办法如下：1、员工：员工违反以上员工行为规范的，一次扣除当月奖金500元；二次1000元，第三次违反规定的，予以辞退处理。2、部门经理：每部门有1名员工违反员工行为规范的，扣除部门经理当月奖金500元，2名1000元，3名以上扣除当月全部奖金。3、部门：各办公室、销售现场、工程部等室内外环境脏乱，办公用品乱堆乱放111、有卫生死角等现象的，予以部门通报批评，限期整改处理。4、违反公司规定的员工和部门均将予以公司通报批评处理。三、地产公司关于费用和付款管理的若干规定费用报销一、 流程1、 经手人填制“费用报销单”、粘贴原始票据。2、 按照签批权属进行签批。3、 财务部门进行票据审核。4、 出纳室进行报销。二、 签批提示费用报销的最终签批权集中在地产公司主管副总经理及项目公司总经理层面，地产公司副总经理及项目公司总经理费用由地产公司总经理签批，具体为：1、副总以下级别签批流程为：经手人签字 部门经理签字 主管副总经理或项目公司总经理签字 2、副总级别签批流程为：经手人签字 副总经理或项目公司总经理签字 地产公司112、总经理签字 地产集团职能部门发生的费用由主管副总经理签批；如果需要在各项目公司进行报销的，还应该经过各项目公司总经理的签批。签批人因故不能履行签批职责时（如：出差等），可根据需要进行必要的书面授权，同时应经过授权人上级主管经理的签批。三、 注意事项1、 报销金额必须填写清楚，大小写一致，不得涂改。费用报销每周一次，时间为每周周三，其他时间不办理现金报销业务；实行车改的公司车改补助每季度报销一次，时间为每季末最后一次报销日；地产公司手机费每月报销一次，时间为每月最后一次报销日。 2、 其他时间不办理现金报销业务。3、 各部门需指定专人负责部门费用报销业务，其他人员直接到财务部报销原则上将不予接待113、。4、 各项目公司可以根据其具体情况细化对费用报销的具体要求。详细规定请参见天津顺驰地产公司费用管理办法。内部借款一、 流程1、 经手人填制“内部借款单”。2、 按照签批权属进行签批。3、 出纳室领取借款。二、 签批提示内部借款的最终签批权集中在地产公司主管副总经理及项目公司总经理层面，副总经理和项目公司总经理借款需由地产公司总经理签批，具体为：1、副总以下级别签批流程为：经手人签字 部门经理签字 主管副总经理或项目公司总经理签字 财务经理签字；2、副总级别签批流程为：经手人签字 副总经理或项目公司总经理签字地产公司总经理签字 财务经理签字。此外，如单次借款达到10000元（异地公司单次借款达114、到20000元）时，除了按照上述签批程序进行签批外还应经过地产公司总经理和主管财务的副总经理的签批。三、 注意事项1、 每人每月累计借款次数不得超过2次。2、 借款人用款后应持合法合规票据及时办理借款归还手续，到期一周仍未归还的，借款人应于期满之日前向财务部门解释未能归还原因并提供预计归还时间。3、逾期一个月仍未归还的借款，财务部门将从借款人当月报销费用中抵扣，仍未抵扣的部分将从借款人当月工资帐户中强行抵扣以清偿所借款项。4、支票类借款借款人在领取支票三日内即应持合法合规的原始发票，填写费用报销单，报相关审批人签批后，到财务部门报销。因故到期未报者，应提前与财务部门联系，说明原因并积极催办；其115、他规定同现金类借款。5、上述规定适用于现金及支票类费用性借款，工程付款类借款的管理参照地产公司工程付款操作规程的相关规定进行。详细规定请参见天津顺驰地产公司费用管理办法。资金调拨一、 流程1、经手人填制“资金往来申请单”。2、按照签批权属进行签批。3、出纳室办理资金调拨手续。二、 签批提示签批流程为：经手人签字 部门经理签字 主管财务的副总经理签字； 如果资金调拨涉及地产公司之外的公司，除按照上述签批流程进行签批外，还必须经过地产公司总经理的签批。 三、 注意事项1、 往来申请单各项目必须填写完整方可进行签批。2、 金额填写清楚准确，大小写一致，不得涂改。工程款付款一、 项目工程资金计划（一）116、流程1、地产公司分配付款额度：地产运营部、各项目公司运营部、地产财务管理部分配各公司工程付款总额度。2、各项目公司提报付款计划：各项目公司按签批流程提报付款计划。3、 地产公司签批：地产运营部汇总各项目公司付款计划，并由地产公司运营部经理、主管财务副总、总经理签批。（二）签批提示 1、“工程进度资金统计及批复表”（明细表）项目负责人 项目公司运营部负责人 项目公司财务部经理 项目公司总经理 2、“工程付款进度表”（总表） 项目公司运营部负责人 项目公司总经理 地产运营部负责人 主管财务副总 地产公司总经理（三）注意事项总经理签批后，通过地产运营部下发各公司运营部，统一严格执行。详细规定请参见天117、津顺驰地产公司工程付款操作规程。二、 各项目公司工程付款流程（一）流程1、合同签订和审批 2、开具“工程价款结算单” 3、填写“项目付款单”4、财务部合同管理人员审核工程价款结算单和项目付款单并签字5、 财务部出纳付款（二）签批提示1、工程价款结算单 项目经理 部门经理 运营部负责人 财务部合同管理员 主管副总经理（或项目公司总经理） 2、项目付款单经手人 部门经理 主管副总经理（或项目公司总经理） 财务部合同管理员各项目公司计划外付款累计总额10万元以上，除了依照资金计划内签批流程进行签批外，“工程价款结算单”还应由地产运营部经理、地产公司总经理、主管财务副总签字。“项目付款单”还应由地产公118、司总经理签批。（三）注意事项1、各项目公司在资金计划内按付款程序执行，计划外当期累计10万元以内的由项目公司总经理最终签批，10万元及以上由地产公司总经理及主管财务副总最终签批。2、原则上必须在合同审批后，持有签字齐全的工程价款结算单、项目付款单、合法的发票方可付款。如确因特殊情况，未取得发票需提前付款，应由项目公司总经理签字，并在三天内回票。3、对于项目工程委托银行代收的水电费，应由工程部内勤填制内部借款单（签批流程：经手人 部门经理），内勤将银行单据取走，并于一周内按“各项目公司工程付款流程”签批程序补全手续，到财务部撤回借款单。4、对于售后付款，特别是业主补偿，应严格审核补偿协议，按“各119、项目公司工程付款流程”签批。并督促经办人员于三天内提供合法发票。详细规定请参见天津顺驰地产公司工程付款操作规程。退房款（一） 操作流程1 客户申请退房退款（或退多交款） 2 销管部填制退款通知单 3 相关责任人签署意见 4 房款出纳根据退款通知单制作资金计划并领导批复 5 房款出纳给客户备款并退款 6 产权人签字领款（二）签批权属1 退房退款各项目公司销管部经办人填制退款通知单并签字 项目公司销售部部门经理签字 主管销售副总签字 财务部退款专员签字单笔金额5000元 主管财务副总签字 2. 退多交款各项目公司销管部经办人填制退款通知单并签字 项目公司销售部部经理签字 财务部退款专员签字 财务部部门经理签字（二） 注意事项其他特殊情况下的退款，均需主管销售副总经理和主管财务副总经理签字后方可办理相关手续。销售部门需每星期报退多交款资金计划至地产资金管理部，各项目公司根据自身情况安排退房款，并统一由财务部部门经理签字方可办理相关手续。详细规定请参见有关退房款工作流程详解。集团总部的借款及费用报销签批权限参见 关于集团总部借款、费用报销签批权限的规定。借款金额达到10000元的须经过主管财务副总经理的签批。