1、 顺驰员工手册顺驰员工手册 一、顺驰中国控股有限公司简介：顺驰中国控股有限公司始于 1994 年，现已成为集房地产开发、房地产中介服务与物业管理于一体的大型企业集团，具有国家建设部一级资质。起步于天津的顺驰中国，目前已是天津市房地产开发行业的绝对第一。2003年顺驰中国开始坚定地推进全国化战略。2004 年，完成天津、北京、长三角和中南的全国总体战略布局，除天津外已进入北京、上海、苏州、南京、无锡、石家庄、武汉、济南、郑州、洛阳、荆州、榆次、青岛等在内的十三个城市；在建在售项目达四十余个。同时，顺驰中国的联营企业顺驰置业将连锁经营模式强势推广到北京、南京、成都、广州、石家庄、上海、苏州、无锡、2、武汉、沈阳、重庆、长春、青岛、深圳等城市中介市场，连锁店面超过 800 家。顺驰中国具有完善的法人治理结构、高度认同的核心价值观和优秀的企业文化、明晰的愿景和战略，并通过聚焦战略的管理体系保证战略得到强势执行。未来，顺驰中国将为成为中国房地产开发行业的绝对第一而努力。2003 年，顺驰坚定地推进全国化战略，向全国多个城市派驻团队，并成立分公司。到 2004 年底，集团在北京、上海、苏州、南京、无锡、石家庄、山东、山西榆次、武汉、郑州、洛阳、长春等 15 个城市，已先后通过多种形式获取项目.顺驰置业集团已将连锁经营模式强势推广到北京、南京、成都、无锡、重庆、广州、石家庄、上海、苏州、武汉、郑州、3、沈阳、长春等城市中介市场。金银湖 山东高唐 国际城郑东新区 北京三路居 洛阳无锡 德阳 苏州凤凰城 长春荆州 领海 山西榆次 南京奥城 苏州天城青浦 石家庄蓝郡 奉贤 时代奥城 胶州 2004 年顺驰集团在房地产开发领域的全国布局:2004 年顺驰集团在房地产开发领域的全国布局:2004 年顺驰集团在房地产三级市场的全国布局:二、集团组织架构 三、集团大事记 1994 年 1994 年 4 月 天津顺驰房地产销售代理公司成立。1994 年 12 月 公司增资更名为天津顺驰置业有限公司。1994 年 12 月 成立北京顺驰房地产咨询有限公司。1995 年 1995 年 1 月 与中科集团、联想集4、团合作成立“天津中科联想房地产发展有限公司”，向房地产开发迈进。1995 年 7 月 公司签约第一个开发项目香榭里小区。1996 年 1996 年 9 月 公司代理销售华苑居华里，确立在天津房地产代理市场的领先位置。1997 年 1997 年 12 月 成立天津顺驰物业管理有限公司，并运作公司第一个物业管理小区香榭里，公司事业领域扩展至物业管理。1998 年 1998 年 1 月 与天津华夏经济房建设公司合资成立“天津华夏住宅建设有限公司”。1998年11月 天津中科联想房地产发展有限公司改组为天津顺驰投资有限公司”。1999 年 1999 年 8 月 集团作为天津市唯一成员成为中国城市房地产5、开发商协作网络创始企业之一。1999 年 9 月 顺驰集团正式注册成立，注册名称为天津顺驰投资集团有限公司。1999 年 11 月 集团与天津市政局滨海建设公司和天津路桥基建投资有限公司合资组建天津顺驰建设有限公司。1999 年 12 月 集团成立天津顺驰网际应用服务有限公司和天津顺驰网络系统有限公司，涉足电子商务事业。2000 年 2000 年 5 月 顺驰天津置业网 开通。2000 年 10 月 顺驰物业公司加盟中国物业管理协会。2000 年 11 月 集团加入中国住宅产业联盟。2000 年 12 月 天津华厦住宅建设有限公司改制更名为天津顺驰发展股份有限公司”2001 年 2001 年 6、7 月 与天津日报社合作成立假日传媒有限公司，共同主办时尚生活类周刊假日 100。2001年12月 加入由“产业联盟”转型而来的“中国住宅产业商会”并成为副会长单位。2002 年 2002 年 1 月 顺驰置业股份有限公司成立 2002 年 6 月 集团与工商银行天津分行签订战略合作协议 2002 年 12 月 与联想集团共同组建天津顺驰融科置地有限公司。2003 年 2003 年 2 月 与天津市政投资公司合作成立天津顺驰融创置地有限公司。2003 年 2 月 与天津信托投资有限公司、天津日报集团合作成立天津顺驰融创奥城有限公司。2003 年 6 月 天津顺驰投资集团有限公司更名为“天津顺驰7、地产有限公司。2003 年 8 月 天津奥林匹克中心配套区招标成功。2003 年 9 月 集团在上海、苏州、石家庄、武汉等地获取项目，全国化战略迈出坚实一步。2003 年 10 月 顺驰第一个异地项目顺驰林溪乡村别墅在北京正式亮相。2004 年 2004 年 2 月 顺驰集团与香港上海汇丰银行签订协议，聘请香港上海汇丰银行担任海外融资顾问。2004 年 3 月 与天津日报合作主办城市快报发行，这是即假日 100之后顺驰进入传媒业的又一力作。2004 年 4 月 与摩根士丹利房地产基金正式签订战略合作投资意向书，共同进行房地产开发投资。四、获奖情况 2001 年?在“天津市房地产开发企业二十强”8、评比中荣获第三。?世纪城、名都、新园、久华里获天津市“百姓最喜爱的明星楼盘”。?物业公司荣膺“天津市物业管理十强企业”。?久华里、世纪城荣获“康居型住宅模式典范”称号。?置业公司荣获“中介拓展运营模式典范”。2002 年?久华里获全国优秀社区环境推介一等奖。?蓝水假期项目获得“亚太村国际生态住宅水环境优秀示范小区”称号。?顺驰太阳城获得“2002 度中国房地产名盘”称号。?顺驰集团荣膺“2002 年度中国房地产名企”称号。?集团董事长孙宏斌被评选为“2002 年度中国房地产十大风云人物”。?顺驰集团获“纳税先进单位”称号。?顺驰集团再次入选“天津房地产开发企业二十强”。2003 年?半岛蓝湾、9、蓝水假期项目荣获“中国住宅创新示范楼盘”大奖。?半岛豪庭、太阳城蓝山园荣获“中国住宅经典示范楼盘”大奖。?莱茵春天获“景观示范楼盘”单项奖。?顺驰集团再次一举囊括“名企”、“名人”、“名盘”三项大奖。?置业公司获得“中国房地产中介代理品牌企业 20 强”称号。?顺驰集团再次入选“天津房地产开发企业二十强”。2004 年?顺驰地产荣获首批“天津市房地产开发信誉度 AAA 企业”称号。?博鳌 21 世纪房地产论坛 2004 届年会上，荣获“2004 年度引领中国住宅十大风尚企业”大奖。?蓝水假期荣获第四届詹天佑土木工程大奖?顺驰中国董事局主席张桂宗荣登“2004 年 CHINAF 天津区地产风云人10、物”榜首（中国住交会）。?顺驰集团在上海召开的第六届住交会上获得 2004 年优秀品牌企业奖?顺驰林溪项目获得第六届住交会 2004 年优秀别墅奖?顺驰领海、顺驰天鹅湖、顺驰蓝郡获得第六届住交会 2004 年房地产名盘称号?在由新周刊、新浪网、东方卫视等传媒主办的“2004 大盘点中国年度新锐榜”评选中顺驰中国”荣膺年度新锐企业。2005 年?在天津日报和瞭望东方周刊主办的“首届天津最具影响力品牌推选活动”中天津顺驰荣获“最具影响力品牌”的殊荣。五、地产集团介绍 天津顺驰地产有限公司成立于 1995 年，是顺驰（中国）控股有限公司所辖五大区域集团公司之一。公司总部设于天津市，经过十年的发展和积11、淀，现已发展成为拥有员工 3000 多名，市场区域囊括天津、河北、山东、山西等三省一市的集房地产开发、物业管理于一体的大型企业集团。公司在天津市已相继开发了三十多个项目，仅 2004 年销售面积就超过 170万平方米，拥有近 2 万户的客户群体，从规模、销售额等多方面，已成为天津市房地产开发行业的绝对第一并一举跨入全国同行前五名行列。自集团实施全国化战略以来，公司已相继进入河北、山西、山东等区域市场实施项目操作，并将努力成为当地房地产开发领域的 NO.1 和区域市场领导者。在公司十年的发展过程中，优秀的企业文化、高价值价格比的产品以及高品质的服务得到了各级政府和广大消费者的认可。2001 年，12、世纪城、名都、新园、久华里荣获天津市“百姓最喜爱的明星楼盘”；物业公司荣膺“天津市物业管理十强企业”；2002 年蓝水假期项目获得“亚太村国际生态住宅水环境优秀示范小区”；顺驰太阳城获得“2002 年度中国房地产名盘”称号；2003 年莱茵春天获“景观示范楼盘”单项奖；2004 年河北蓝郡项目摘得 2004 年全国“名盘”桂冠，公司荣获首批“天津市房地产开发信誉度 AAA 企业”称号。立足于顺驰集团发源地天津，公司一直秉承顺驰优秀企业文化的精髓，持续推动企业基本问题，加强企业文化的宣传和交流，并把企业核心价值观作为核心竞争力，强调信任授权的文化、激情挑战的文化、合作共嬴的文化、共同发展的文化，13、着力营造支持战略的企业风气和团队氛围。优秀的企业文化、明晰的战略愿景、聚焦战略的管理体系保证了公司战略得到强势执行。未来三年内，公司在稳固天津市场地位基础上，坚决进入山东、河北、山西各省核心城市及二、三线城市实施项目开发，成为 2007 年销售额 300 亿元、市场占有率 15%以上的区域性规模和赢利能力绝对第一房地产企业。1、组织架构 2、部门职能 运营体系：运营工作：主要负责项目的材料采购、招标；项目的成本核算；合同、资金、付款管理；考核指标体系（控制每个项目的每个环节）；销售管理工作：主要对销售的进度和销售数据进行统计分析；对业务把控，进行交流共享。工程管理工作：主要负责梳理项目，汇集信14、息，分析判断；平衡各公司资金需求；促进各公司间互动合作与交流，建立并维护信息管理平台；建立标准化、流程化的相关模板并推动实施；新材料、新工艺引进和推广等工作。地产集团 刘涵 操作平台 职能体系 发展公司 李李建设公司 何何滨海公司 杨晓杨晓伟伟新地公司 张张河北公司 魏魏山东公司 王王物业公司 齐齐运营体系 崔崔财务体系 华华战略发展 王王开发体系 焦焦研发体系 唐唐支持保障体系关关新闻中心：主要负责集团信息和交流平台等工作。关注公司发展动态、各公司团队氛围的建设，地产公司外部形象宣传；地产公司重要活动及事件宣传营造公司整体的良好氛围。财务体系：资金管理工作：主要负责融资、筹资、资金计划、金融15、关系的搭建和维护；财务管理工作：主要负责预算、核算管理、薪酬、税务、内部审计、财务体系人员培养、上市审计等工作。开发体系：主要负责办理天津市内项目前期的相关手续及市政配套工程的报装、缴费等方面工作。战略发展体系：主要负责地产公司战略布局、土地资源储备、房地产市场分析、项目可行性研究、土地获取等工作，并统筹各公司拓展部。研发体系：主要负责土地价值判断，项目定位与阶段性跟踪；地产研究、项目方案与施工图设计；产品创新，提高整体项目水平。支持保障体系：人力资源：主要负责地产集团人力资源开发、培训、人事管理、薪资福利、人事关系调转等工作。行政管理：主要负责地产集团内的行政制度的统一管理；公司内勤、后勤管16、理；公司大宗采购管理、相关政府职能部门关系维护。法务管理：主要负责地产公司法务体系管理，与公司有关的诉讼情况处理，对公司的投诉处理，以及公司合同法律审查、公司日常运行中的法律咨询等工作。车管部：主要负责地产集团驾驶员、车辆的统一管理；控制车辆费用支出；规避运营风险；负责车辆购置、车辆调度、车务手续、维修保养、车辆费用控制、车辆基础管理、车辆改革、安全监督等工作 3、现有项目及拓展区域 建设公司：当前项目：半岛系列、蓝色版块、柠檬 home 拓展区域：河西区、南开区、和平区、西青区、津南区 发展公司：当前项目：太阳城、城市系列(城市之光、城市之星、城市星座、北岸 华庭)、翡翠城 拓展区域：河东区17、河北区、红桥区、北辰区、东丽区 滨海公司：当前项目：莱茵春天、城市艺墅（宁河、静海）、顺驰第壹城（汉沽）拓展区域：塘沽、汉沽、宁河、静海、大港、滨海区域 新地公司：当前项目：青山溪语（蓟县）、城市艺墅（宝坻、武清）拓展区域：蓟县、宝坻、武清、天津其它周边区域 河北公司：当前项目：石家庄蓝郡、国际城、榆次城市艺墅 拓展区域：石家庄周边区县、榆次、河北省其它城市及太原、山西省内城市。山东公司：当前项目：蓝湾星屿（高唐）、胶州项目 拓展区域：山东省 物业公司：顺驰物业公司现掌管 200 余万平方米的管业面积，所管辖的项目均为顺驰天津区域开发的所有项目。4、异地公司简介 河北顺驰：河北顺驰房地产开发18、有限公司成立于 2003 年 8 月，迈出了地产公司全国化战略的第一步。公司成立伊始员工数量 6 人，03 年 9 月 19 日，经过 161 轮报价的激烈争夺，河北顺驰最终以 5.97 亿元的价格竞得石家庄2003009 号国有土地的使用权（顺驰蓝郡项目），同年 11 月，在山西榆次签订土地协议。河北顺驰全体同仁坚信：顺驰人永不满足的挑战精神，必将促使企业的战略目标顺利实现。山东顺驰：山东顺驰地产有限公司成立于 2004 年 5 月 9 日。公司的成立为集团的全国化战略向纵深拓展迈出了坚实的一步，并将为集团 2005 年以及长远战略目标的实现提供强有力的资金支持和人才储备。公司已在聊城高唐、19、青岛胶州获取项目并实施开发。公司会以大量的土地储备和政府、市场和居民对“顺驰”品牌的认可、满意程度，形成强大的土地储备能力，以及品牌影响力和辐射力，为进入周边省份市场，实现可持续发展做好充分准备，致力于迅速打响顺驰在山东的品牌影响力，为齐鲁地产市场提供更多高价值价格比的产品，提升当地居民的生活品质，做山东区域市场的 NO.1 和 MARKET LEADER。六、集团及地产公司发展战略目标（一）顺驰集团发展战略 1、三年战略 在未来的三年中，顺驰中国将通过巩固、加强在已进入区域的市场份额，并进入新的发展区域，使顺驰中国具有一个快速的持续增长。同时通过全面提高操作水平提升集团的盈利能力，在规模和盈20、利能力上具有持续的竞争优势，并成为中国房地产行业的 NO.1 05 年 06 年 07 年 地产公司 90 200 300 北京公司 46 100 150 长三角公司 65 160 400 华中公司 21 40 100 中原公司 20 40 60 回款合计 242 540 1010 利润合计 41 81 151.5 2、05 年战略目标 回款（亿元）利润（亿元）地产公司 90 北京公司 46 长三角公司 65 华中公司 21 中原公司 20 回款合计 242 41 （二）地产公司发展战略 1、三年战略 未来三年内，在稳固天津市场地位基础上，坚决进入山东、河北、山西各省核心城市及二、三线城市实施21、项目开发，成为 2007 年销售额 300 亿元、市场占有率 15%以上的区域性规模和赢利能力绝对第一房地产企业。2、目标分解 保持年增长率 80以上，实现利润率 17以上。时间 04 年 05 年 06 年 07 年 战略目标 60.5 90.0 200 300 库存 52.6 30.0 90 130 新开 7.9 21.0 50 70 结构分解 新增 1.0 39.0 60 100 天津 51.4 50 85 110 河北 5.7 19 40 55 山西 2.4 6 21 35 区域分解 山东 1.0 15 49 100 七、开发项目 自 1995 年开发第一个项目香榭里，到今天的世纪城、22、太阳城、半岛系列、蓝色版块、城市版块、莱茵春天、城市艺墅以及河北的蓝郡、武汉的金银湖等几十个项目，十年的时间，见证了顺驰的快速成长，一幅品质卓越、空间无限的蓝图呈现在人们面前。（一）建设公司 分类 项目名称 已售罄项目 顺驰名都、顺驰名都新园、世纪城、蓝水假期、蓝调街区、半岛蓝湾 正在销售项目 半岛豪庭、蓝水假期 II、将开盘项目 柠檬 home 项目简介：顺驰名都：项目主题“花园景致 世纪花园”坐落于解放南路，是顺驰集团成功开发运作的第一个高档温泉小区，占地约 10 万平方米，总建筑面积 15 万平方米。该项目已经全部按期入住。顺驰名都的开发建设是随市场的发展而不断发展的，“逸翠园”和“逸轩23、园”及中心生态植物园的推出，显示出开发理念的进步。新世纪、新概念、新发展的顺驰名都让理念引导居住，改变了过去“楼间绿化”的概念，实现了真正意义上的“园中楼”。世纪城：项目主题“国际化园林主题社区”位于河西区黑牛城道、友谊路与紫金山路之间，占地 250 亩，总建筑面积 22 万平方米。世纪城建筑形式以五层半以下多层住宅为主，并辅有SOHO概念的板式小高层。整个社区秉承“国际化园林主题社区”的定位，一草一木均按照国际级标准进行构建，充分体现动感、明快、浪漫、合理、实用的建筑风格，是天津首个具有国际化水准代表性的示范小区。2001 年世纪城荣获中国房地产康居型住宅类模式典范。半岛蓝湾：项目主题“纯粹24、纯正别墅生活”作为本市最高档的别墅项目之一，位于梅江南生态别墅区的北部，由中国建筑设计研究院和景观规划大师美国 EDAW 联手协作。依托梅江南50 万平方米不可复制的天然水面，在 17 万平方米社区里倡导自然与人文的和谐共融，以极富特色的沿湖建筑规划，优美舒适的自然环境和超凡脱俗的人文气质，营造临水而居的高尚生活社区。半岛 豪庭：原项目主题“有一种生活无法复制”现项目主题“透天楼王 从此别墅甘拜下风”总占地面积为 11.58 万平方米，以“地中海水景文化”住宅社区为总体规划主题，整个社区由多款式“新颖短板式”建筑组成，单体建筑采用“全新错动式庭院布局”，在天津首创“电梯花园入户、双玄关入户”设25、计，让每家每户更贴近自然，都有完全属于自己的私家空中花园。精心围合出以湖、河、岛为中心主题的丰富水岸景致园林，并连缀三个水景特色不一的景观组团，强调对生态的尊重及对居住者养生的照顾，处处装点与家人户外休憩和活动的空间，充分体现悠闲、安逸、舒适、健康的社区文化。蓝水假期：项目主题“品味有湖的生活”作为梅江生态居住区起步区的第一个高档住宅项目，已于 2002 年 10月入住。该项目占地 13.9 公顷，保留了 2.85 公顷水面，并分割为两个人工湖，绿化面积占总面积的 59%，建筑面积 11.37 万平方米，容积率仅为 0.85。项目建筑包括别墅和小高层，高低错落，楼映水中，使蓝水居民充分品味到有26、湖的生活。2002年，蓝水假期荣获“亚太村”国际生态住宅水环境优秀示范小区。蓝调街区：项目主题“消费品位时尚天堂”位于梅江 6 号地，规划用地 4.5 万平方米，拥有 1.7 万平方米水面，是梅江居住区首个公建项目。蓝调街区定位于水岸商业群落 VS 别墅版水景商务空间。建成后将以其充满活力的鲜明个性引导客户进行商业地产的理性投资，与蓝水假期、蓝水假期 II 等合力打造一个天津中产阶级生活圈。蓝水假期 II：原项目主题“开创蓝色富豪时代”、“上东”现项目主题“你的生活是别人的梦想”与蓝水假期隔路相望。相比蓝水假期的大面积湖景，蓝水假期 II 将推出其独具特色的“参与性响水系”。小区里投建的多个更27、富参与性的主题小水景，以时宽时窄、时断时续、清洁灵动的响水系溪流贯穿，为居者营造出一种悠闲、梦幻的全新浪漫水城生活。柠檬星座：原项目主题“爱我就给我柠檬”现项目主题“泛运动青年社区”位于津涞公路的南侧，地理位置优越，交通便利，东面为大梅江版块，西面有成熟的华苑版块，东南为卫南洼海逸长洲项目,北面距离天津奥运场馆 1500 米，与时代奥城和仁爱濠景庄园只是一路之隔。小区绿化率达到 45%以上，建筑密度小于 25%，小区环境是 WSP 公司设计的纯德式风格；小区全部为精装修成品房，由彦邦室内设计公司负责设计，装修风格非常有品位，既为您节省了时间又节省了成本。（二）发展公司 分类 项目名称 已售罄项28、目 久华里、城市之星、翡翠城、北岸华庭 正在销售项目 顺驰太阳城、北岸华庭车库、城市星座、城市之光 将开盘项目 项目简介：久华里：项目主题“生态共享家园”位于华苑居住区东北端，总建筑面积 16 万平米，绿化率 42%，于 2000年开工建设，2002 年销售完毕并全部入住。小区的一切功能设施、园林环境、规划安排贯彻在每一个生活的空间单元，在设计上充分考虑了休闲、娱乐、学习、文化全方位需求。是名副其实的生态智能化家园。华苑是全国大型重点安居工程和天津市第一个超大规模成熟居住区，久华里作为其收山之作，为华苑的建设画上一个圆满美丽的句号。2002 年久华里荣获“中国房地产康居型住宅类模式典范”。顺驰29、太阳城：2002 年项目主题“建筑承载生活方式”；2003 年项目主题“品质生活年”；2004 年项目主题“生活总在超越中”；太阳城规划建筑面积 131 万平方米，是天津市第一个由一家房地产企业独立开发的大盘项目，荣膺 2002 年住交会中国十大名盘。太阳城以“建筑承载生活方式”为项目理念，在规划上，强调城镇式的大社区开发思想，在建设精品房屋的同时，也引领着注重休闲娱乐，提升文化品位的生活模式。成品房销售和景观兼顾个性化及全局处理是太阳城项目的两个突出特色。城市版块：城市之星、城市之光、城市星座、北岸华庭统称为城市板块，项目主题“坚守城市核心演绎城市生活”。城市之星：项目主题“给富有的人自由 30、给自由的人财富”位于河东区新开路与华龙道交口，占地面积 1.33 万平方米，建筑面积 5.6 万平方米。城市之星是天津市第一个“非主流”产品，SOLO 是天津市第一个高品质的超小户性，SOHO 是天津市第一个高品质的个性化办公空间。城市之光：项目主题“用建筑照亮未来，用未来照亮城市”位于市中心东站后广场内环线内，占地面积 11.99 万平方米，建筑面积 30 万平方米，建筑形式为点式高层。城市之光定位于高端产品，项目体现了独特的城市生活特点，是市中心的大规模居住区。城市星座：项目主题“五星蝶式全明全景住宅”位于河东区华龙道北侧，距离和平区中心商业区直线距离约 1300 米，距离河北区金纬路商业31、区仅一桥之隔，距离东站后广场仅 600 米，该地块是未来发展中最具升值潜力的地块之一。总占地面积 1.55 公顷，总建筑面积约 5.8 万平方米。建筑形式为五幢蝶式高层（24 层）。星座的价格定位在城市版块中是最低的，适宜经济条件中档或中档偏上的家庭。北岸华庭：项目主题“法式园林城中大家”位于河北区狮子林大街，金狮立交桥西侧，内环线内，地处河北区商业与居住中心的旺地，它不仅有完善的生活配套、丰富的人文景观、还具备成熟的居住条件。项目占地面积 6.92 万平方米，建筑面积 16万平方米，绿化率 40%以上，建筑采取点式高层与板式高层相结合的形式，以高低错落的格局呈现出新古典主义风格，营造出的高品32、位尊贵生活，成为河北区的顶级住宅。翡 翠 城：项目主题“德式洋房，风景庭院”位于天津市北部的瑞景居住区，占地面积为 66 公顷，规划建筑面积 60万平方米。距市区中环线 4 公里，距京津快速路 3 公里，是继太阳城之后开发的第二个大盘项目。顺驰翡翠城建筑形式主要为五层半以下砖混多层，并配有多种房型。利用地块的水景和扇形区域特征，将各个建筑规划到若干个家院式组团中，使业主充分享受家居的私密和宁静。项目依托自身景观资源，并利用靠近刘园苗圃景区的优势，不但在社区中形成了天然的“氧吧”，而且形成了人文与自然和谐统一的独特项目气质。（三）滨海公司 分类 项目名称 已售罄项目 莱茵春天塘沽、城市艺墅宁河 33、正在销售项目 城市艺墅静海、顺驰第壹城汉沽、顺驰静海东方商业广场将开盘项目 项目简介：莱茵春天塘沽：项目主题“非常艺墅非常春天”该项目建筑面积为 18 万平方米，拥有 43.2%的高绿化率。在建筑设计方面，莱茵春天简约、现代的德式建筑，强调人与空间的和谐统一。从规划布局、外檐立面的设计、外墙的色彩搭配到户型空间的规划，都具有当代德国小城的风格和特色，体现细腻的人文关怀。城市艺墅静海：项目主题“城市生活 艺术空间”是顺驰集团在静海开发的 20 余万平米时尚社区，位于静海新城 40米宽的迎宾大道南侧，与静海县政府新址和名校静海一中新址共同成为静海“新造城运动”的中心与焦点。城市艺墅独辟 10 万平34、米大型标志性休闲主题广场，社区内开创与国际流行同步的商业休闲名店街，其建筑规划全面实现低层低密度人性化生活指标。而 4 层半的泛连排艺墅建筑风格，为静海居民提供了最靓丽的洋房新生活。社区内所建造的业主专属生活会馆，以及由国际景观大师所设计园林境界，也将为静海创造无比靓丽的生活风景。城市艺墅宁河：项目主题“首座国际水景园林健康城”宁河城市艺墅园林景观的是香港境易公司和美国景观规划大师edaw 联手制作的。是顺驰集团在宁河开发的时尚社区。顺驰第壹城汉沽：项目主题“首座主题教育社区”位于汉沽中心，占地面积 9.47 万平方米，建筑面积 12.7 万平方米。其整体规划坚持顺驰集团一贯的超群品质，聘请著35、名的国际景观大师担纲园林设计，社区建有引领时尚生活的精品商业街“阳光第壹街”，独一无二的业主专属休闲生活会馆，素质教育基地，现代坡顶洋房式的建筑外观与合理人性化的户型设计，为汉沽打造引领高尚品质生活境界的榜样特区。（四）新地公司 分类 项目名称 已售罄项目 城市艺墅武清 正在销售项目 城市艺墅宝坻、青山溪语蓟县 将开盘项目 项目简介：城市艺墅宝坻：项目主题“宝坻首座带游泳池的水岸花园洋房”项目居住区规划用地 10.56 公顷,规划总建筑面积 12.44 万平方米,其中住宅建筑面积 11.69 万平方米,公建建筑面积 0.75 万平方米。小区容积率 1.18,建筑密度 21.5%，绿地率 35.36、1%，城市艺墅占地面积 150 亩，包括住宅和商业项目。商业街项目长约 290 米，总建筑面积 12.44 万平方米，其中住宅建筑面积为 11.69 万平方米，2004年 9 月底入住。城市艺墅武清：项目主题“纯正欧洲小镇风景庭院生活”城市艺墅位于杨村镇西南角，总占地面积 14.4 万平方米，建筑面积11.5 万平方米，容积率为 1。由于建筑采用欧式风格，主题以欧洲风情小镇风格为主，再加上规划上的人车分流，采用地形高差的变化来处理，根据这种地形特点，景观采用意大利文艺复兴和巴洛克园林风格。另外小区配有以休闲、健身、文化、购物为一体的综合性会馆。青山溪语蓟县：原项目主题“山水明筑静雅世家”现项目37、主题“顺驰首座 50 万平米旅游地产大盘”青山溪语盘居蓟县府君山脚下，占地面积 180 亩，总建筑面积 12.34万平方米，其中住宅建筑面积为 11.96 万平方米，“青山溪语”整体设计简约，自然，高贵，设计风格以四层、五层为主，项目依托蓟县得天独厚的自然资源，辐射京、津地区，结合规划、环境和立面设计提高产品附加值，加上齐全的配套设施及物业品牌，未来将成为一个集旅游、休闲、度假、投资功能于一体的综合性地产大盘。（五）河北公司 分类 项目名称 已售罄项目 正在销售项目 国 际 城、城市艺墅（榆次）将开盘项目 蓝郡 项目简介：蓝 郡：位于石家庄裕华区，占地 294 亩，总规划用地面积 19.6 万38、平米，其中绿化面积 85848 平米，绿化率 43.8%，容积率 1.65。产品类型包括高层、小高层、多层洋房住宅、联排别墅、双拼别墅及大型地下车库，同时配有会所、幼儿园、学校及水、电、煤气设施等公建。销售周期 24 个月。项目推广主题：“城市勋章，纯粹尚流舍汇”。2004 年获得了中国房地产“十大名盘”称号。国 际 城:位于石家庄市裕华区，建筑面积近 100 万平米。由大型的生态社区、商务发展区、国际森林公园三部分组成。其中大型生态社区占地近 500 亩，总建筑面积 80 余万平米，绿化率 39.8%，容积率 1.56。规模之大居全市之首。一期建筑风格为法式乡村风格，为多层及小高层。二期延续39、一期建筑风格，全部为多层结构。三期建筑风格采用德式建筑，园林景观设计加入水系景观，由小高层和高层组成。户型设计中，在石家庄首次采用电梯入户。于 2004 年 12 月开始内部认购，现已销售 50%。榆次城市艺墅：城市艺墅小区位于榆次西北南都开发区中央大道与安宁大街交口处，电信大楼对面，北临校园路，交通非常便利。项目规划占地面积为 16.03 万平米左右，总建筑面积 20.9 万平米，容积率 130，建筑密度 27%，绿化率达到 35.37%。榆次“城市艺墅”是由多层公寓和情景洋房组成的高尚社区，同时配有商业街、运动广场、业主会馆等公共设施。小区规划共有 44 栋楼 1416 户，楼宇之间打破了40、传统的兵营式排布，采用错动式布局，楼体间都是错开排列的，采光非常好。色彩温暖亮丽，外立面简洁明快，处处洋溢纯净、自然的法式生活浪漫气息。2004 年 3 月 6 日开工、2004 年 4 月 17 日产品亮相、2004 年 5 月 1 日内部认购、2004 年 5 月 15 日开盘。（六）山东公司 分类 项目名称 已售罄项目 正在销售项目 将开盘项目 高唐项目 项目简介：高唐项目：高唐县位于山东省西北部，总面积 960km2，耕地 91 万亩，辖 6镇 3 乡 3 个办事处，748 个行政村，46 万人。处于东部沿海开放省份与中西部内陆省份的过渡区。居于济南、聊城、德州三个大中城市构成的“金三41、角”中心。东依京沪高速公路，西靠京九铁路，邯济铁路、青银高速、济银高速从境内穿过，形成了能迅速上天、下海、进京、赴省的快捷网络。目前，公司已经在高唐县获取了 17.97 公顷土地，该宗地是环湖区域内最后一块未出让地块，也是高唐的发源地，位置优越，整体规模在中心城区较大，适合开发规模性高档居住社区。胶州项目：胶州市地处黄海之滨、胶州湾畔，东临黄海，与青岛隔海相望，是青岛市的卫星城市，是山东半岛连结内陆各省市及进出青岛、烟台、威海和通往青岛港、黄岛前湾港的重要交通枢纽。目前，公司已经在胶州市获取 373 亩地土地，该地块位于胶州市新城区，适合开发较大规模，高品质较高的综合社区 八、企业文化 战略文42、化行动纲领是我们的核心竞争力 (一)、我们的行动纲领 行动纲领是对我们多年来实践的总结、提炼和系统化，它将核心价值观、战略思考、战略执行和期望的结果之间的联系明晰表达。行动纲领是我们统一思想、统一行动的纲领。行动纲领是我们共同的信念、共同的目标、共同的行动、共同的成功。企业文化企业文化 战略战略核心价值观核心价值观 能取得竞争能取得竞争核心价值观核心价值观核心价值观是我们与众不同 我们核心价值观 我们知道我们需要什么样的文化和氛围战略思考战略思考共同的信念共同的信念共同的共同的 (二)、核心价值观使我们与众不同 我们有着优秀的企业文化，核心价值观是我们企业文化的灵魂，是我们的性格，是我们做一切43、事情的出发点和根本，是我们共同的信念，共同认可的深信不疑的原则。核心价值观使我们有了信任尊重的文化氛围，使我们有了创新变革的勇气，挑战性的激情文化，使我们有了合作共赢的文化，使我们有了重视员工发展的文化。对核心价值观的坚定信仰，对核心价值观的偏执和执行，对违反核心价值观的人和事的零容忍，使我们把核心价值观贯彻在每一个人的一言一行、一举一动中，把核心价值观溶化在每一个人的血液里，使我们把核心价值观体现在战略思考、战略执行和期望的结果中。我们的核心价值观 使命般的激情 信任并尊重每一个人 永不满足的挑战精神 鼓励创新 主动变革 创造奇迹的团队精神 共同发展 分享成功 （三）、我们需要的文化和氛围 44、1、信任和尊重的文化和氛围 1)信任并尊重每一个人是我们自始至终坚定不移的信念，是公司发展壮大的基础，我们坚信付出的信任和尊重 回报的必然是责任心和使命感。2)信任和尊重的文化和氛围让每一个干活的人或在某一位置上的人有绝对的权力；在明确的目标下，每一个人拥有最大限度的自由以自己的方式做事；每一个人都积极参与，积极表达自己的意见，积极以创新的方式完成自己的使命。每一个人的潜能都得到挖掘和释放。3)信任和尊重的文化氛围让每一个人都有高度的责任心，都有主人翁的心态，都对自己的工作承担责任。4)信任和尊重的文化氛围需要好的风气和正气，需要员工有对的感觉，正气和对的感觉让人们对事情的判断、问题的解决变得45、简单和直接。2、创新变革的勇气，挑战性的激情文化 1）永不满足，不断对自己提出新的要求，不断追求高目标是我们前进和发展的动力。2）高目标不只是我们取得竞争优势战略的要求也是我们的信念。3）以如履薄冰、如临深渊的心态，不断解决我们发展中存在的问题，持续改进，不断进步，超越自己是我们的追求，不断超越自己，我们就会超越所有的人。4）鼓励尝试、创新，允许犯错误，愿意交学费。5）适应环境的变化，追求高目标，需要我们有主动变革的勇气，欢迎、甚至热爱变革。6）使命般的激情，全身心的投入和努力使看似不可能的事成为可能，使高目标变为现实。7）在不断创新、变革、挑战高目标的过程中，我们每一个人的专业水平、组织和管46、理能力、学习能力得到持续的提高和进步，企业的核心能力不断形成和加强。8）将个人自觉融入企业发展过程中，在压力与挑战面前，始终保持工作的热情，勇于承担风险，不断探索新方法，学习，分享新知识与观念；能够从失败中学习，主动改变不适应企业发展的环节和思维方式，具有灵活快速的应变能力。3、合作共赢的文化 1）我们知道我们每一个人，每一个人所在的团队，每一个公司，我们与合作者之间，大家的利益是一致的，大家的利益是捆绑在一起的，大家休戚相关、荣辱与共，所以我们追求多赢和共同的成功。2）精诚合作，互相支持，互相学习的感觉、氛围让我们能达成一个人或部分人不能达成的事业，让我们每一个人能感觉和体会到团队比自我强大47、。3）只有通过团队精神和合作，我们才可能达成高目标，创造奇迹。4）最好的实践共享使我们作为团队互相学习，共同进 步。5）虚拟组织是跨部门合作、交流、学习的好办法，它促进资源共享，促进最好的实践共享。6）我们尽可能使我们的公司架构扁平，尽可能减少管理层级，尽可能让团队发挥作用。7）我们尽可能的奖励团队，通过奖励团队鼓励团队合作和团队精神。8）团队精神、合作共赢需要我们有开放的心态，站的高、看的远。4、重视员工发展的文化 1）满意的员工是企业发展的出发点和源动力 2）我们希望员工感觉到理解和关怀，我们希望员工满意，我们知道每一个人其实更在乎发展：能力的提高、收入的增长、机会的增多。只有员工发展了，48、他才会满意，所以我们重视员工发展的文化。3）我们重视员工发展，不是仅仅培训他，教他怎么做，告诉他怎么做，我们是要给他提供机会让他尝试，提供舞台让他施展，提供沃土让他成长，让他有机会努力，有机会学习，在努力和学习的过程中发展。4）我们让员工满意，不是让所有的员工满意，我们重视员工的发展，不是所有的人都能发展，只有那些认同和执行企业核心价值观的人，愿意激情投入，有责任心和使命感的人才能得到发展，那些不认同业核心价值观、没有责任心的人一定要让他离开。5）我们尽可能自己培养企业发展所需要的人才和领导人，尽可能为企业内部的员工提供更多的发展机会。6）我们希望每一个人都有危机感，都能感觉到非人际关系的工作49、压力，都能快速行动、持续进步。7）我们希望员工能在精神和物质两方面的需要都能得到满足，希望员工在这里能有自豪感和成就感。（四）、对核心价值观的偏执创造奇迹 1、对核心价值观的坚定信仰 2、对核心价值观的偏执和执行 3、对违反核心价值观的人和事的零容忍 4、把不符合核心价值观的人清除出去，让我们拥有一支有共同信念的队伍 5、把核心价值观贯彻在每一个人的一言一行、一举一动中，把核心价值观溶化在每一个人的血液里 6、把核心价值观体现在战略思考、战略执行和期望的结果中，溶入公司的聚焦战略的管理体系和考核奖惩体系的所有行动中 （五）、企业战略 1、战略思考 战略是面对现实的分析，对各种理论和实践的综合，50、是包括直觉、悟性、智慧、洞察力和创造性的思考。战略决定公司的方向和希望，决定公司做什么不做什么，决定事情的轻重缓急，决定公司的资源配置。我们在深刻理解自己的企业、深刻理解行业、深刻理解宏观形势和周围环境的基础上，制定我们的发展战略，并不断根据形势变化修正我们的战略，使战略成为一个持续的过程。我们的战略是：FOCUS、NO.1、MARKET LEADER FOCUS：房地产行业具有很强的区域性，我们要聚焦于我们选定的区域，聚焦于我们选定的城市，聚焦于我们选定的产品类型，聚焦于我们的商业模式，聚焦于我们的核心能力。NO.1：在规模和赢利能力上做中国房地产行业的第一 MARKET LEADER：在选51、定城市和产品类型上，做市场领导者，能够影响市场，引导市场，重新定位市场 2、战略执行：聚焦战略的管理体系 战略执行比战略制定更重要，大多数公司的失败不是因为战略制定不好，而是因为战略执行的不好；战略制定比战略执行更困难，因为快速变化的形势和环境。我们用聚焦战略的管理体系执行战略。聚焦战略的管理体系把战略翻译成考核指标体系，使我们有了共同的语言，共同的理解，共同的重点，共同的思考体系，共同的行动指南。聚焦战略的管理体系强调整合，强调沟通，强调参与，强调员工创新，强调主动变革，强调奖励与战略相联系，和我们的核心价值观相一致。聚焦战略管理体系把所有的资源整合和聚焦于战略，取得整体大于部分相加之和的效52、果，取得整体最优化的效果，取得突破性的业绩。3、以结果为导向 股东价值最大化是战略的终极目标，也是企业存在发展的终极目标。要实现股东价值最大化就必须要有满意的客户、高效的流程、满意的员工。我们追求股东满意、客户满意、高效的流程、员工满意。我们追求共赢和共同的成功。我们追求结果的四个方面互为因果关系。一、常用名词基本解释（一）名词解释 1、建筑密度：规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。2、建筑容积率：是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：容积率总建筑面积建筑用地面积。其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之和。这个比值越小，意味着小区53、容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高。3、绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。4、楼间距：东西向楼间距为 1：1，南北偏东为 1：1.3，南北向为 1：1.5。5、建筑层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有个要求，这个高度就叫层高。具体地说，层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸。住宅建筑模数协调标准（GBI100-87）中规定，住宅的层高采用下列参数：2.6 米、2.7 米、2.8 米。净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。6、人口毛密度：每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量(人/h54、a)。7、人口净密度：每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量(人/ha)。8、进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。9、开间：即住宅的宽度。指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，a)因为就一个自然间的宽度而言，故又称为开间。10、公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；（2）各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的 50。11、共有建筑面积：房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。1255、公用建筑面积：公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积 13、公用建筑面积分摊系数：将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。14、销售面积：销售面积是指商品房按套或单元出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。15、阳台：阳台56、是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。16、平台：平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。17、走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。18、地下室：地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 12 者。19、半地下室：半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 13，且不超过 12 者。20、居住区用地：居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。21、住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称。22、公共服务设施用地：公共服务设施用地一般称公建用地，是与57、居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。23、道路用地：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。24、公共绿地：公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。25、建筑线：建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。26、玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的领地，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连58、，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。27、隔断：指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面.28、过道：指住宅套内使用的水平交通空间。29、钢结构：是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。30、钢、钢筋混凝土结构：是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。31、钢筋混凝土结构：是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。32、混合结构：是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成59、，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。33、框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。34、砖混结构：承重的主要结构采用梁、柱和墙体建造。梁和柱是指砖混结构房屋楼板及梁是钢筋混凝土建造，墙体是用砖或砌体建筑的。35、框剪结构：框架-剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力墙，有相当大的刚度，框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式，所以它的框架不同于纯框架结构中60、的框架，剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。36、墙：墙是建筑物的承重构件和围护构件。作为承重构件，承受着建筑物由屋顶或楼板层传来的荷载，并将这些荷载再传给基础。作为围护构件，外墙起着抵御自然界各种因素对室内侵袭的作用，内墙起着分隔房间、创造室内舒适环境的作用。37、横墙、山墙、纵墙：凡沿建筑物短轴方向布置的墙称横墙，横向外墙一般称山墙；而沿建筑物长轴方向布置的墙称纵墙，纵墙有内纵墙与外纵墙之分；在一片墙上，窗与窗或门与窗之间的墙称窗间墙；窗洞下部的墙称窗下墙。38、楼板层：楼板层是楼房建筑中水平方向的承重构件。楼板层承受着家具、设备和人体的荷载以及本身自重，并将这些荷载传给墙。361、9、地坪：地坪是底层房间与土层相接触地部分，它承受底层房间内地荷载。40、楼板面层：又称楼面或地面。起着保护楼板层、分布荷载和绝缘的作用。41、商品房维修基金：是指按建设部住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法（建住房1998213 号）的规定，新建商品住宅（包括经济适用住房）出售后建立的共用部位、共用设施设备维修基金。42、确权:是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。43、土地使用权:是指土地使用者在法律允许范围内对依法交由其使用的国有土地或者集体土地的占有、使用以及部分收62、益、处分的权利。44、房屋的他项权利:房屋的他项权利是指由房屋的所有权衍生出来的典权、租赁权、抵押权、继承权等权利。45、房地产一级市场:又称土地一级市场，是土地使用权出让的 市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集 体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到七通一平的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场。46、房地产二级市场:是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进人流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易63、的市场。47、房地产三级市场:具有消费性质。此时房地产呈横向流通，即使用者、经营者之间的平等转移，表现为使用者之间的交易行为。反映的是以效用为价值尺度的市场价格，是调剂需求条件下的市场行为，如私房出租、出售等就是三级市场行为 （二）房地产“五证一计划”包括：建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证及建设工程投资计划 （三）现行的土地获取方式（来源）：1、划拨 2、出让：分为招标、拍卖、挂牌三种 根据 2003 年 6 月 1 日颁布的天津市国有土地有偿使用办法，对于经济性用地必须采用土地出让的方式获得。（四）房屋建筑分类 1、从构成房屋建筑结64、构的材料分：木结构（老楼，一般为 12 层建筑）砖木结构（老楼，一般为 13 层建筑）砖混结构（一般为 6 或 7 层建筑）钢筋混凝土结构（高层建筑，为 8 层以上的建筑）钢结构（纽约市贸大厦）2、从房屋层数高度分：低层 13 层（木结构、砖木结构）多层 46 层（砖混结构）中高层 79 层（钢筋混凝土结构）高层 1030 层（钢筋混凝土结构）超高层 40 层以上（钢筋混凝土结构、钢结构）3、按房屋建筑耐火性和耐久性程度分：一级 100 年以上（钢筋混凝土结构、钢结构）二级 50100 年以上(砖混)三级 2550 年（平房）4、房屋建筑用途分：生产性建筑；居住建筑；公共建筑 （五）房屋建筑结65、构 1、房屋建筑构件 一幢建筑物一般是由基础、墙体（或柱）、楼地层（或梁）、楼梯、屋顶、门窗等六大部分组成。2、房屋承重结构的基本构件类型（1）钢筋混凝土结构（还包括钢结构、钢和钢筋混凝土结构）：承重的主要结构构件全部采用钢筋混凝土建造（主要承重部件为梁和柱）。（2）砖混结构：承重的主要结构采用梁、柱和墙体建造。梁和柱是指砖混结构房屋楼板及梁是钢筋混凝土建造，墙体是用砖或砌体建筑的。（3）砖木结构：承重的主要结构采用砖、木建造的。（4）其他结构（简易结构）：承重的主要结构采用竹、砖石、等材料建造的简易房屋。3、地基与基础 地基：地基指基础底面以下，受到荷载作用影响范围内的部分岩、土体。整个建筑66、物的全部荷载都通过基础传给地基来承受。地基承受荷载的能力是有一定限度的。基础：基础是房屋的重要组成部分，位于房屋的最下部位，直接作用在土上并埋入地下，即是房屋的墙或柱埋入地下的扩大部分，称为基础。基础用来承受房屋的全部荷载，并将荷载传给地基。基础的类型：按基础的材料及受力特点分类：（1）刚性基础：刚性基础是指由砖石、素混凝土、灰土等刚性材料制作的基础，这种基础抗压强度高而抗拉、抗剪强度低。（2）柔性基础：钢筋混凝土基础称为柔性基础。基础按构造形式分：（1）条形基础：（2）独立基础：指呈独立柱墩形式的基础，是钢筋混凝土排架结构柱下基础的主要形式之一。（3）筏板基础：又叫满堂红，一般为 50CM 67、厚，对多层和高层建筑，当地基土质差，采用条形基础不能满足地基的容许承载力和建筑物上部结构的容许变形时或当建筑物要求基础具有足够的刚度以调节不均匀下沉时，可采用筏板基础。（4）箱型基础：用于高层建筑。（5）桩基础：预制桩、灌注桩、钢桩、组合材料桩 基础的应用：（1）多层住宅七层及其层以下可采用砖混结构，可根据地基情况采用柔性基础、筏板基础，如需要与桩相结合。（2）中高层住宅可采用框轻结构、框剪结构，根据地基情况采用柔性基础、条形基础、筏板基础，如需要与桩基础结合。（3）高层住宅可采用框剪结构、剪力墙结构，根据地基情况采用筏板基础、箱型基础并与桩基础相结合。4、墙体分类：（1）按平面位置：外墙和内68、墙；（2）按墙的方向：纵墙和横墙；（3）通常纵墙间的间距为房屋的进深，横墙间的间距为房屋的开间；（4）按墙的受力分：承重墙、非承重墙。5、楼层、地面：（1）楼层类型：现浇钢筋混凝土楼层、装配式钢筋混凝土楼层、木楼层。（2）按施工方法：现浇、预制。6、楼梯：（1）楼梯组成：由楼梯段、平台和中间平台、扶手、栏杆（或栏板）。（2）楼梯形式：直跑式、双跑式等。（3）楼梯的使用性质：主要楼梯、辅助楼梯、疏散楼梯、消防楼梯 7、屋顶：屋顶由屋面、屋顶承重结构、保温隔热层和顶棚组成。屋顶类型：平屋顶：平屋顶的坡度很小，一般采用 3%以下，上人屋顶坡度为1%-2%。坡屋顶：坡度较陡，一般在 10%以上。曲面屋69、顶：一般用在大跨度的大型建筑。（六）裂缝产生的原因 裂缝产生的原因很多，但从产生的原因归结起来可分为结构强度、温度、沉降几大类。裂缝是否有害与裂缝出现的部位、裂缝出现的原因以及裂缝的宽度和长度有关。裂缝如出现在结构性部位且裂缝的宽度和长度均较大则为有害裂缝。砖混结构以砖砌体和楼板（可分为现浇和预制）为受力结构，因此在砖厚大于 240 的砖墙以及楼板上出现的裂缝均属于结构性裂缝，但如果表面抹灰开裂而砖体及楼板本身并未开裂则不属于结构性裂缝。框轻结构以梁、板、柱为受力结构，若非表面抹灰裂或填充砌体裂缝则属于结构性裂缝。混凝土裂缝宽度小于 0.3mm 即使出现在结构性部位也非有害裂缝，但应注意其发展70、。（七）关于室内采光有何要求？1、每套住宅至少应有一个居住空间内获得日照，当一套住宅中居住空间总数超过四个时，其中宜有二个获得日照。2、采光系数：室内为 1，窗地面积比 1/7；楼梯间 0.5 窗地面积比 1/12。窗地面积比值为直接天然采光房间的侧窗洞口面积 Ac 与该房间地面面积Ad 之比。3、高度低于 0.5 米的窗洞口面积不计入采光面积内。窗洞口上沿距地面 高度不宜低于 2 米。（八）梁的种类：1、梁的种类按受力状态分为：（1）简支梁：单跨梁一般为简支梁，如过梁、托墙梁。（2）连续梁：两跨以上的梁为连续梁。（3）悬臂梁。如阳台梁、雨篷梁等。2、以上三种梁可根据建筑实际情况设计为上返梁或71、下返梁。（九）不同建筑结构的优缺点比较？砖混结构住宅与框轻结构住宅相比保温性能好，隔声性能好，抹灰不易开裂，施工周期短，造价低。但抗震性能差，抗地基变形能力差，出房率低，楼房层数要求七层以下，不太适合超大开间住宅。二、房地产开发流程解释 商品房开发一般指开发商以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让、拆迁、建设到销售等一系列营业行为。通常包括以下几个程序：房地产投资机会选择与决策分析，土地获取、项目前期，项目设计，项目施工建设，销售。1、投资机会选择和决策分析阶段：了解当地房地产市场，在拥有大量市场信息的基础上，探讨投资可能性；选择实现开发设想的开发用地，探讨技术可行性，与潜在的72、业主、银行、合作伙伴、专业人事接触，作出初步方案，探讨获取开发用地的可行性；进行正式市场研究，估算市场吸纳率，会同研发、财务等部门，根据预估的成本和价格进行可行性研究，从法律、技术和经济等方面综合判断项目可行性。2、土地获取阶段：依据项目可行性研究报告，按照国家获取土地的相关规定和程序，获取土地使用权和开发权。3、项目前期阶段：主要涉及与开发全过程有关的各种合同、条件的谈判与签约，由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批等，获取“五证一计划”。4、项目设计阶段：根据市场研究中得到的客户需求特征确定客户和产品定位标准，对产品提出最终的设计要求，并撰写设计方案。5、项目施工建设阶段：73、开发商委托建筑公司进行项目施工。施工过程中开发商要密切注意项目建设过程的进展，定期视察现场，与派驻工地的监理工程师会晤，了解建设过程全貌，确保工程按预先进度计划实施。7、销售阶段：开发商出售商品房，回收资金赢利阶段，包含梳理客户资源、项目企划宣传、现场销售及售后服务四部分。通常存在两种销售形式：预售和现房销售，预售即开发商在建设工程竣工之前进行销售，可以提前回收资金；现房销售即在取得竣工验收合格文件后进行销售。三、考核指标体系的编制（一）考核指标体系的概念：1、1、公司考核指标体系：是将各个项目的考核指标体系横向贯穿起来，集合成公司的 整体目标，包含两个层面，其一为各项目年度目标、项目整体目标74、，其二为公司年度目标，各项目的年度目标之和即为公司年度目标。它是项目考核指标体系的延伸，项目考核指标体系是将目标分解到本年度，而公司考核指标体系更聚焦于项目整体目标，它将本年度目标分解至月度，将转年分解至季度，将后面的年份分解至年度，最多分解至 3 个年度，各年度之和即为项目的整体目标。2、2、项目考核指标体系：是在项目操作过程中，围绕项目责任书目标或阶段性经济指标进行的月度分解与预计，并根据编制月份的完成情况、项目累计完成情况相应调整后期计划，形成月度考核及全年考核的动态项目管理文件。（二）考核指标体系在战略制订与执行过程中的位置 考核目的 考核指标 目标具体措施 战略考战略全面预算薪酬体系75、 理解进行过程将结果与制订（三）考核指标体系的四个层面：（四）地产集团年度计划、阶段调整计划编制 1、地产运营部、地产战略发展中心、地产财务管理部根据库存和新开项目情况、新增项目情况及资金状况，初步汇总年度计划，上报至地产集团总经理办公会。2、地产集团总经理办公会年底确定次年整体战略目标。3、地产运营部将库存及新开目标初步分解至各分公司，并下达到各分公司运营部。4、地产战略发展中心将新增目标初步分解至各分公司，并下达到各分公司土地拓展部，由土地拓展部传达到分公司运营部。5、各分公司运营部将指标下达到各相关部门，并组织编制。6、各分公司销管、财务等相关部门按照库存、新开、新增项目分解指标到年度和76、月度，汇总到分公司运营部。7、各分公司运营部审核汇总，并经分公司总经理及相关部门经理签字确认后，上报地产运营部。8、地产运营部审核各分公司的指标分解情况，形成地产集团次年经营预算初稿，报送地产财务管理部。9、地产财务管理部汇总形成全年资金预算。10、地产集团总经理办公会最终审定年度指标。11、地产运营部形成地产集团的考核指标体系，下发到各分公司。12、各分公司总经理及相关部门经理签字确认并报送地产运营存档。13、阶段调整计划参照此流程执行。（五）月度考核指标体系编制 周期：每月 26 日至次月 25 日；实际财务数据结果截止时间为每月 25日 1、地产运营部结合公司及项目年度考核指标的总体要求77、，结合下月集团现金流状况以及项目具体情况，与各公司销管部充分沟通，于每月23 日形成下月回款计划。2、经地产集团总经理办公会最终确定下月各公司及项目回款指标。财务财务股东价值最大化：利润、增长、风险的平股东价值最大化：利润、增长、风险的平衡衡客户客户目标市场 目标客户 提供给目标客户的目标市场 目标客户 提供给目标客户的价值法则价值法则流程 流程 流程高效 优先次序得当 创造价值的重点环节突出 创造客户和股东满意度学习与成长流程高效 优先次序得当 创造价值的重点环节突出 创造客户和股东满意度学习与成长 战略能力：人力资源管理 战略能力：人力资源管理 企业文化企业文化：我们需要的文化和氛围我们需78、要的文化和氛围3、地产运营部将已确定的回款指标于每月 25 日下发至各分公司销管部。4、各分公司销管部根据回款指标进行具体分解至各项目，经销售副总审核后于 26 日报送分公司运营部、地产运营部。5、地产战略发展中心于当月 25 日将最新的新增项目分解指标下发到地产公司运营部和分公司土地拓展部，由分公司土地拓展部传达至分公司运营部。6、首先，各公司运营部与销管部分别编制出各项目当月初步动态成本及项目整体价格测算，将结果量化，反映到项目利润率上，并对项目成本动态变化、及价格变化因素进行充分分析；第二步，在保证项目整体利润率的前提下，结合动态成本、结合项目整体及月度价格测算，结合项目市场状况，由运营79、部与销管部对后期成本的调整方向、余盘售价的调整方向作出合理判断，成本与价格互动后共同形成当月项目动态经济指标明细。7、各分公司运营部组织各相关部门编写当月项目及公司考核指标体系，并于当月 28 日形成初稿及分析文件，报送地产运营部。8、地产运营部于当月 31 日组织各分公司运营部、销管部进行考核指标月度分析总结会，明确要求，达成共识。9、各分公司运营部、销管部结合会议要求，调整指标，总经理及相关部门经理签字后于次月 2 日形成正式项目考核指标体系及公司考核指标体系，报送地产运营部。10、地产运营部于次月 4 日形成地产集团考核指标体系。四、商品房销售有关法律政策 1、房屋维修基金（1）为什么要80、建立房屋维修基金？用于对住宅共用部位、设施、设备保修期满后的大修、更新、改造。住宅共用部位：住宅主体结构（包括基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶）、楼梯间、电梯间、共用门厅、走廊通道、户外墙面等。共用设施、设备：包括物业管理小区内道路、绿地、树木、消防设施、下水管道、电梯、安防设施等。（2）在什么范围内建立房屋维修基金？自 2003 年 1 月 1 日后，在本市行政区域内购买商品住宅或与住宅结构相连的非住宅均应缴存。（3）由谁缴存维修基金？开发建设单位（1%，带电梯的 1.5%）和购房人（1%）共同缴存。（4）如何缴存？在商品房买卖合同备案时，一次性存入市维修基金帐户。（5）房屋维修基金由谁管理？81、由市维修基金管理机构管理。2、天津市商品房管理条例（1）商品房交付使用时应当提供的两书是什么？开发商将商品房交付使用时，应当向购房人明示商品房准许交付使用证提供：商品住宅质量保证书：列明保修范围、保修期限、保修责任、和保修单位商品住宅使用说明书：说明承重结构、管线部位、不得拆改部位、和其他使用注意事项。（2）定金可以退吗？答：条例规定：购房人已交定金并约定合同订立日期，开发商不按期签定合同的，定金双倍返还；购房人不按期订立合同的，定金不与退还；在约定日期内，双方就合同条款不能达成一致时，应返还定金。应根据实际情况灵活处理。3、物业管理相关说明（1）物业服务包括什么？综合服务、公众代办性服务、特82、约服务。收取综合服务费提供的服务如下：保证楼宇的安全使用，监督房地产产权人、使用人按有关规定装修、使用房屋。维护公共卫生：包括打扫公共走廊、楼梯、通道、小区内道路，外墙以及清理垃圾等。水、电源机电、电梯、消防设施以及其他设施日常维修、保养；报案服务绿化维护管理；帮助房地产产权人、使用人协调解决日常生活中所涉及的公共事物。收取公众代办性服务费可提供如下服务：代收冷水热水费、煤气费、有线使用费、购电、采暖费（目前煤气、水、购电为亲情服务暂不收费）。收取特约有偿服务费应提供的服务双方协商议定。（2）物业哪些服务是免费的？哪些服务是收费的？代收煤气、水、购电服务是免费的。家政服务，维修特约服务是收费的83、。（3）主若出现失窃或车辆损坏丢失等情况物业如何处理？万一发生此类事情（一般情况下，发生此类事情的可能性不大），将按照天津市物 业管理条例执行。物业协助相关部门解决。（4）修是否可以拆改？如想拆改怎么办？如何收费？规范规定，砖混结构住宅所有墙体包括非承重墙都不能拆改。业主若想拆改非承 重墙应到区属房管局办理相关手续。按其规定收取一定费用，一般 300 元左右。（5）楼梯间有损坏物业修理吗？有修理周期吗？楼梯间损坏物业将负责修理。一般物业每月都会定期检修供公部位。（6）小院里能加一些防护设施吗？所有外檐部分都不可以改变包括小院。小院理论上属于公共区域，赠送的含义是 业主仅有使用权，是没有产权的，84、所以不允许改变。（7）办理入住手续需要什么东西，什么费用？在办理入住时需带入住凭单,购房合同。一年的物业费、业主装修押金1500-2000、电费（300 度）、卫视费、水卡费。（8）办入住时是否还交配套设施的初装费？办入住时不需交配套设施的初装费，都含在房款里了。（不同项目有所不同，适当收取相关费用，如煤气点火费）（9）装修押金什么情况下不退或扣钱？不符合有关规定的拆改，暂扣，待恢复原状后退还。五、财务知识 1、项目直接成本及总成本包含的内容 项目直接成本包括土地及大配套、建安成本、前期成本、基础费设施费、公共配套设施费、资金成本。项目完全成本除直接成本外，还包括销售费用、管理费用、营业税。285、销售回款、销售收入 销售回款是实际到帐金额、销售收入是销售合同值、每月测算员工薪酬时，是以当月销售回款、利润指标作为依据。3、相关计算公式：(1)资金缺口=回款-土地款-工程款-费用-税金+贷款净增(2)项目毛利率=1-直接成本/销售收入(3)项目利润率=1-总成本/销售收入(4)项目现金净流量=回款-支付的工程及土地款-销售费用-管理费用-营业税 4、贷款知识：(1)目前银行信贷按会计核算划分为表内信贷业务、表外信贷业务；按贷款期限分为短期贷款、中期贷款和长期贷款。(2)银行信贷的基本要素是金额、期限、利率（或月率）、担保形式。(3)银行信贷的基本操作程序：受理、调查、审批、发放、贷后管理86、。(4)银行贷款的形式分为信用贷款、担保贷款、抵押贷款、质押贷款(5)银行信贷的基本原则是：安全性、流动性、盈利性。(6)用土地进行抵押时需具备土地证，一般按不超过评估值的 50%折扣计算。(7)在办理房地产抵押时，需向房地产部门提交证件：抵押物清单、总平图、房屋平面图、抵押合同、借款合同、董事会决议、借款人营业执照、标准地名证书、土地证、工程规划许可证、销售许可证、投资计划、施工合同、双方身份证、双方介绍信。(8)土地在条件许可的情况下，可发做第三方抵押，而在建工程不可以做第三方抵押。六、法务知识：1、商品房必须按套销售吗？可不可以分割拆零销售？分割拆零销售商品住宅的做法，违反了建设部关于不87、得给一平方米单位产权颁布发“房屋所有权证”的有关规定。而且，一套住宅由于拆零销售，导致多人拥有产权，也不符合目前产权管理的有关规定。因此，商品房销售管理办法规定，商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。2、商品房销售广告、宣传资料可以认定为合同内容吗？一般而言，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，不是合同的一部分。但是房地产开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。3、商品房可以按什么样的方式计价销售？商品房可88、以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价销售。4、开发商变更规划、设计，应当如何处理？商品房销售管理办法规定，房地产开发企业应当按照批准的规划，设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起 10 日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起 15 日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起 15 日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房89、价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房的；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责 5、什么是不可抗力？不可抗力事件是指当事人在订立合同时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。它包括自然现象和社会现象两种，自然现象诸如地震、台风、洪水、海啸，社会现象如战争、海盗、罢工、政府行为等。6、商品房面积由谁来申请测绘？商品房销售管理办法规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘结果报房地产行政主管部分审核后用于房屋权属登记。7、广告和样板间的内容与实际交付的房屋不符，应如何处理？房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销90、售宣传广告应当执行中华人民共和国广告法、房地产广告发布暂行规定等相关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确；房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。另外，为了解消费者反映所购商品房与样板房不一致的情况，商品房销售管理办法还规定，房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。8、商品房现售应符合那些条件？商品房现售应符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使91、用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。9、房产商要对所售商品房承担质量保修责任吗？房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明92、书制度的规定中确定的最低保修期限的，保修期不得低于商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。10、购房人以商品房预售合同未办理登记备案手续为由，可以请求法院确认合同无效吗？购房人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，法院不予支持。但是合同双方约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，按照约定处理，但如果合同一方已经履行主要义务，对方接受的除外。11、商品房面积误差如何处理？出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房93、买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在以内（含），按照合同约定的价格据实结算，买受人不得请求解除合同；（二）面积误差比绝对值超出，买受人可以要求解除合同、返还已付购房款及利息的。如果买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在以内（含）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在以内（含）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。12、法律对于商品94、房广告中关于价格有什么规定？房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。13、法律对于商品房广告中关于项目位置有什么规定？表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚、比例恰当。14、法律对于商品房广告中关于市政条件介绍有什么规定？房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。15、法律对于商品房广告中关于面积有什么规定？房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积。16、法律对于商品房广告中关于效果95、图片有什么规定？房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。17、法律对于商品房广告中关于贷款有什么规定？房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。18、房地产广告中不得含有的内容：（1）不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚；（2）预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容；（3）不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果；（4）不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺；（5）不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。19、房地产预售、销售广告，必须载明什么96、事项？（1）开发企业名称；（2）中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；（3）预售或者销售许可证书号。但是广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项 战略发展篇 一、部门总体定位、职能描述 1、总体定位?地产公司发展战略决策制定的支持部门；?地产公司战略指标制定和调整的技术平台；?地产公司土地综合判断、排序与获取的唯一出口；2、职能描述（1）研究发展战略及提供决策依据的职能?整合内、外部资源，对相关政策环境、市场环境、行业环境、经济环境等进行长期的跟踪与分析，为公司的战略发展提供准确的依据和决策建议；?对与住宅开发相关的地产开发（商业地产、旅游地产等）进行研究与资源整合，为公司未来战略97、发展寻求更多支撑。（2）地产公司项目判断与排序职能?异地公司项目 在对异地市场充分了解的基础上，保证土地信息的及时沟通，协助异地拓展团队完成项目的可行性研判，以保证项目判断的全面性与客观性；结合公司战略调整和资源状况，进行项目的选择与排序，同时提供项目土地推动和操作的建议性意见。?天津地区项目 土地信息的获取与筛选，完成项目的可行性研判，保证项目判断的全面性与客观性；结合公司战略调整和资源状况，进行项目的选择与排序；同时完成项目土地推动与获取，将可操作项目移交相关项目公司，并提供可行的项目操作建议。（3）提供土地获取方向与解决方案的职能 针对异地公司管理跨度大，信息沟通和市场情况判断时间较长的98、情况，通过深刻的理解区域房地产市场与公司战略目标，为项目公司提供土地获取方向，并且针对土地的获取、操作等各个环节提供能够保证战略目标实现的解决方案。变被动的项目研判为主动的项目方向建议。（4）战略指标制定与调整职能?根据集团制定的战略指标，结合地产各项目公司自身的运营能力（库存、新开、新增项目获取时间节点）和发展定位（发展规模、发展目标）合理地分配各项目公司的增长战略指标。?结合地产各项目公司运作状况与市场情况的变化，及时调整战略指标的分配；向领导团队提供制定战略发展指标的建议。（5）搭建地产公司拓展体系人员交流平台的职能?以专题讲座、案例研讨和综合培训等形式，定期组织各项目公司共享战略发展中99、心的研究成果和项目公司的操作经验，提高各项目公司土地部门的专业知识和操作水平；?对房地产专业知识进行收集，研究土地综合素质判断的有效方法，对项目公司土地获取工作提供专业指导；?定期组织各项目公司拓展部人员进行工作交流，共同提升业务水平。二、部门职能架构图 三、发展部工作流程：工作流程 责任部门 工作内容 完成内容 阶段性成果 备注 市场研究 区县公司、发展公司、建设公司、政府相关部门 1.城市状况 （城市定位、基础设施现状、经济投资环境、区域经济实力与发展趋势、人均收入、人均储蓄、区域消费习惯等、人口区域总人口数量与发展趋势、区域流动人口数量与发展趋势、区域人口特点、人口分布、家庭规模等、人文100、环境、自然环境）市场调研报告 区域发展报告 战战战略战略土地土地天津地产集团 山山东东公公司司 河河北北公公司司 战略战略.新增项目 经 营预 算与 战略 预算 关注战略发展与企业发展 房 地产 市场 研究 日 常交 流培训 投 资信 息收集 合 作方 式创新 资 源整合、合 理利用 合 作渠 道拓展、招商区县公司、发展公司、建设公司、政府相关部门 2.房地产市场状况 （区域房地产市场走势调研区域房地产市场总体情况与发展趋势、区域房地产市场需求情况与发展趋势、区域可比市场供给情况与发展趋势、区域市场空白点分析、区域房地产价格走势分析、区域认可度、未来区域供应状况等、项目调研项目概况、项目定位、101、建筑类型、主要购买客群、开发企业状况、开发方式、操作水平等）1.区县拓展部 2.发展、建设公司 3.区县公司 各区县政府、规划局、土地交易整理中心收集信息，核实信息的真实、准确性、完善整理信息，根据公司战略布局要求筛选出意向地块。公司其他途径（县长、规划土地局局长、土地规划科科长、土地交易整理中心主任、建委）收集公司其他途径获得的各种信息 获取信息 1.市内发展部 2.发展、建设公司 根据公司战略发展的要求，公司选定意向地块 获取整合信息 目标宗地的确定 发展、建设、区县公司 进行区域市场调研*1 得出市场判断 发展、建设、区县公司 进行初步成本测算*2 得出初步成本测算 初步判断 发展、建设102、区县公司 进行初判 得出初判结果 判断土地信息（可行转入下一步工作；不可行转入基础平台存档）阴影为战略中心部参与之流程 发展部 配合研发做规划 完成规划方案 发展部 结合销售、企划制定产品价格 得出产品售价 发展部 配合运营做成本 完成成本明细 发展部 根据规划方案和成本明细测算土地成本 确定土地上限价格 发展部 结合财务部、运营部做资金解决方案 得出资金解决方案 深入判断 发展部 撰写项目发展报告 完成可行性发展报告 明确获取土地可行性 阴影为战略中心部参与之流程 1.发展部 2.基础平台 将综合判断可行性土地信息提供给基础平台，进行综合排序 战略发展中心所有土地信息排序 综合判断 1.基103、础平台 2.领导团队 将排序后所有土地信息汇报领导团队 领导团队对土地信息做出土地决策 发展部 沟通、协调、推动区长、县长、规划局长对公司意向地块的收购、整理工作 使意向地块快速进入收购整理阶段 发展部 加快区长、县长、规划局长、土地交易中心对已收购土地的上市工作 推动意向地块上市，并达到对我公司有利上市时间、方式、付款方式 沟通、推动 发展部 通过沟通工作了解竞争对手 了解竞争对手的拿地动机、公司实力、与政府关系、项目操作水平 加快土地上市速度，促成利于公司的上市方式，多方面了解土地操作过程，为获取土地做充分准备 发展部 获取底价 发展部 参与招标：结合研发做技术标 结合运营、财务做经济标；104、准备资金解决方案 发展部 参与挂牌 发展部 参与拍卖 发展部 领导团队 领导现场决策 获取土地 发展部 向土地交易中心付款 交付出让金、补偿费、大配套费、契税、交易费 发展部 与土地交易中心签合同 签订土地出让合同 获取工作 发展部 向土地交易中心取证 领取建设用地规划许可证、土地证 以合理的价格成功获取土地，完善各种手续 发展部 与财务交接 契税票、交易费票、土地出让金票、大配套费票、确权登记费票 发展部 与研发交接 CAD 图、现状图、坐标点图、高程图、用地条件、市政配套情况 发展部 与工程部交接 高程图、地下管网、土地平整、认定界桩点 交接阶段 发展部 与开发部交接 建设用地规划许可证、105、有土地使用证 完成各项交接，推动地块后期工作快速开展 研发篇 一、部门总体定位、职能描述 1、总体定位?提供快速高效的产品设计资源、经验共享平台和管理平台；?整合内外部资源，对产品进行综合判断和设计，指导项目操作；?跟踪项目操作，积累资源、经验，完善共享平台建设。2、职能描述：?公司建筑规划设计、结构设计方面的管理，重大技术决策和设计方案的制定和实施；?设计方案流程的优化、监控与执行；?新项目所需的设计选型、布局等工作；?研究当今同行业的最新产品和技术的发展方向，制定技术上的发展规划;?组织技术合作、技术文件整理及控制的工作;?负责日常工作的协调、员工的沟通等。二、研发中心职能架构：方施施图三106、研 发 中 心 工 作 流 程：工作 时间 工作 阶段 专业 工作重点 工作内容 实施方式 内部协作专业外部配合部门 宏观市场调研分析 1、政策 5、气候 2、经济 3、人口 4、人文 1、数据收集：网站、政府统计资料 2、实地调研 发展部 房地产市场调研分析 1、供应市场研究 2、需求市场研究、客户研究 3、房地产开发企业研究 1、供应市场数据收集，现场调研 2、需求市场分析，居民走访、专业调研公司 3、数据分析 发展部、企划部 专业调研公司 市 场 宗地调研分析 1、宗地基本素质描述分析 2、宗地周边环境分析 3、宗地周边市政配套情况描述 4、宗地利用 1、实地踏勘现场 2、政府部门咨询107、 3、会议讨论 规划、建筑 景观、结构、配套 确定项目工程及 企划、销售负责人 1、规划及相关控制性条件 2、主要区域性规范要求 3、明确用地红线及坐标、现状标高 掌握设计依据 4、了解土地成本测算 1、从发展部获取 2、查阅地方相关规范、在施工程设计院图纸 3、从发展部获取 4、从发展部获取 结构、设备市场 1、了解区域经济、人口、自然环境、人文环境特点 查阅资料，走访客户 规划 建筑 区域市场研究 2、周边项目产品开发形式及操作特点，并进行优劣势分析 踏勘已建、在建楼盘 环境 发展部、企划部 1、了解当地政策、经济、人口、客户、生活习惯、人文情况等，形成设计依据 踏勘现场，查看相关资料 区108、域市场研究 竞争项目分析 2、了解当地的常规作法，并进行优劣势分析 走访相关楼盘、询问当地客户需求 自然条件分析 了解地块所在区域的气候、土质、植物、周边自然及水资源情况等，形成设计依据 查阅相关资料，咨询专家、设计院及施工单位 规划、建筑 景 观 自身地块分析 明确地块具备的现状情况，结合规划确定地上物有无保留利用价值 踏勘现场 由工程部提供地上物定位 结构 设备 专业内容调研 结构对地质情况、地震烈度等、设备对场站点及其它配套形式进行情况描述及经济成本预测（详细见附表 1）1、查阅文件资料 2、查阅相关专业图纸及地质报告 3、咨询专家、设计院及施工单位 4、踏勘现场，了解当地常规做法 市场109、 发展部、开发部 工程部 保存资料 为项目建立档案，保存地块图纸、控规条件、现状及用地红线图等前期资料 经加工整理后以电子文件或文档形式保存。市场、建筑、规划 发展部、开发部 办公 管理 搜集资料 辅助市调人员搜集相关数据、动态等资料 网上浏览、查询报刊、图书等资料 市场、建筑、规划 发展部、开发部 7 天 10 天 项 目 市 场 调 研 成果 要求 形成市场调研报告，该报告要求数据准确，有明确的获得渠道，并对各种数据进行综合评判；在形成客观数据整理的同时，要求进行项目操作思路的初步整理，并通过讨论会议的形式进行交流，并最终形成项目的可行性报告。项目各专业小组成员 发展部、企划部、销售部市场110、分析 1、市场判断描述 2、供、需市场空白点寻找 分析及会议讨论 规划、建筑、景观 销售须明确项目经理 宗地分析 结合市场情况的宗地利用优化方案 会议讨论 规划、景观、建筑 公司开发要求分析 1、公司财务目标分解，结合市场状况优化项目开发策略、开发节奏 3、价格与成本的限值组合方案 1、分解 2、会议讨论 财务、运营、企划 项目发展思路 1、土地、项目价值提升方案 2、项目市场切入点 会议讨论 市 场 项目定位 1、项目市场形象定位 2、项目客户定位 3、项目产品定位 4、项目推广及推盘思路 1、分析 2、会议讨论 设计各专业企划部、项目销售经理、1、土地价值分析，多方案经济测算比较，初步提出111、产品形式、容积 率、主要外檐材料、结构形式、配套材料。成本测算表 本部门各专业运营部、销售部 2、在项目发展报告中明确提出产品设计构想（规划理念、单体建筑风格环境景观特点及经济技术指标指导设计任务书。明确成本控制（分析成本设计费、建安费用及绿化费用等）项目发展报告，阶段性公司确认 本部门各专业 3、提出方案设计、施工图设计、环境设计合作单位标准 4、项目操作综合时间计划 通过讨论会议形成综合时间进度计划表，进行部门确认 开发部、工程部、销售部 设 计 各 专 业 项目定位 5、结合成本推动新技术、新材料，进行产品创新，注重细节设计，提高产品附加值。1、保存地块图纸、重要文件。办公 管理 资料搜112、集管理 2、辅助搜集相关资料、信息。图纸、文件以电子文件形式、文件存档形式保存。本部门各专业开发部 7 天 10 天 项 目 定 位 阶 段 成果 要求 形成项目发展报告，该报告通过对项目条件的明确和公司对项目的要求（财务、人员、品牌、客户），明确项目的发展和操作方向,其中包括项目的市场定位、客户定位、产品定位、价格定位、开发周期计划、项目推广定位、人员安排、外部合作单位等方面，并与各部门进行沟通，明确个工作的重点与方式，为后期的实施制定合理的计划。报告须经部门会议及主管经理讨论通过 配合设计专业对产品提出有效建议 针对项目的规划、建筑、户型提供市场咨询、意见 会议讨论 设计各专业 销售、企划113、 市 场 与销售部充分沟通市场、户及产品 向销售有效传递产品设计理念，同时反馈市场、客户及销售对产品的意见和建议 会议讨论 设计各专业 销售、企划 1、考察并确定设计公司，签订缜密的合同，确定沟通及操作模式（人员组织、时间、设计内容及深度、成果要求、付款方式、违约责任等，附合同范本）严格执行合同审批程序 60 天 90 天 方 案 设 计 规划 方案设计组织 2、组织方案设计师进行现场踏勘 现场踏勘 3、制订规划及单体设计任务书（明确容积率、户型比及成本要求），并与设计师充分沟通。规划及产品形式与土地价值最大化、客户价值体现相结合。1、明确经济指标及成本 2、明确产品设计规划及单体具体要求 3114、初步提出产品设计理念 环境 销售、企划 4、结合成本推动新技术、新材料，进行产品创新，注重细节设计，提高产品附加值。1、结合调研对产品提出创新思路 2、项目经验和新项目考察，阶段性专题研究成果 5、规划方案设计?第一轮以三个或以上比较方案进行讨论并确定深化方向?多次方案调整各专业及部门进行讨论，明确各项用地指标、经济指标及公建一览表（商业、会所、幼儿园等及场、站点设计）?形成规划方案成果，须经公司确认，并提交开发部报批。?规划提出环境设计思路，并与环境设计师进行交流，景观进行概念环境设计。成果要求：规划总平面图（带指标）、道路及绿化分析图、设计理念参考图片、鸟瞰图及工作模型 规划方案须经讨论115、会议和主管经理确认通过。1、沟通会议 2、方案阶段性会议 3、规划成果汇报 4、规划方案报审，调整并修改最后确认。5、规划设计师与景观设计师充分交流 设计各专业 开发部、企划部、销售部 在规划及概念环境的基础上配合销售完成沙盘模型制作 6、单体户型设计?依据户型比例进行户型平面设计及组合方式?户型平面调整，完成各层户型平面、组合平面，并修正规划平面图。成果要求：户型图册（家具布置及面积）与设计师现场交流 与销售进行户型讨论 设计各专业进行会审 结构专业 设备专业 企划部、销售部 配合销售计算面积，户型单页，形成初步意向销售户型7、立面设计?典型立面效果图讨论并经公司确认?不同建筑形式效果图、主116、要空间效果图?形成成果提交报批，反馈并修改?各栋楼彩色立面图（指导现场施工）?立面细化设计：特殊节点设计、窗型、空调罩、屋顶、栏杆及雨棚、小院等 成果要求：各栋楼立面图（CAD 线图）、剖面图、彩色立面图、各部分节点详图 与设计师现场交流 提出明确要求，设计师以图片、详图、色卡及交底的形式 企划部、销售部、开发部配合销售推广各节点提供产品资料宣传，产品亮相 8、结合立面进行阶段性成本核算，修正并形成方案报建图。讨论会议 运营部 9、组织各部门讨论并初步形成交工标准（指导施工图设计任务书）讨论会议、结合操作项目经验 结构、设备 运营、销售、工程部 建筑 10、组织销售现场人员进行产品讲解，并形成117、产品手册。（格式见附表）现场方案讲解 销售部 组 织 阶 段 结构 设备 在方案阶段提供专业技术支持 1、对方案结构及设备提供技术支持，并确定具体形式（结构形式、采暖方式、给排水系统、强弱电系统等）优化选型，有效控制成本。1、组织施工图设计人员进行技术支持 2、咨询设计专家解决技术问题 3、结合运营部优化选型，控制成本 建筑、设备 运营部、工程部 2、对单体户型设计，提出结构、设备管井的合理性建议。1、组织施工图设计人员进行技术支持 2、咨询设计专家解决技术问题 3、考察并确定施工图设计院，明确人员组织、时间安排 考评已合作设计院，实地考察候选设计院，汇总资料，须经综合评价及主管副总确认后选定118、 规划、建筑 4、组织施工图设计单位提前介入，使方案与施工图有效结合。方案及施工图设计人员现场交流 5、研究桩型及基础，优化施工与成本。与工程及运营部讨论 运营部、工程部 1、考察并确定设计单位，组织设计师现场踏勘，结合人员、时间、设计内容及深度签订缜密的合同。严格执行合同审批程序 企划部（制作模型，推广宣传）2、结合规划进行概念方案设计，多次讨论并调整，组织阶段性汇报 成果要求：彩色总平面图及风格参考图片 组织景观与规划设计师现场交流 3、结合销售推盘要求进行样板环境设计及环境效果图制作。成果要求：样板环境方案（彩色）及施工图（CAD 线图）彩色效果图 讨论会议、现场图纸讲解 建筑、规划提供119、总平面图 企划、销售，配合各销售节点提供图纸 4、结合放线图，首层平面图进行环境扩初设计，组织方案汇报。深 化面层材料、植物、水景、小品等，并结合场、站点布局及配套管网进行调整。成果要求：标高图、植物配置图、铺装图、节点大样图 讨论会议，与规划、建筑充分交流景观方案设计，设计变更随时与景观沟通 建筑、规划提供施工放线图及首层平面图开发部提供综合管网图并配合管线与景观的协调 5、结合环境扩初设计进行成本核算，修正并优化图纸。与运营部沟通、交流 运营部 景 观 方案设计组织 6、向销售现场进行讲解，形成产品手册（说明及索引图）。企划、销售部 1、配合各户型设计对室内进行合理建议和修正。配合建筑进行120、户型设计 2、精装修项目与建筑专业共同完成单体户型设计。室内 组织样板间设计 3、重点项目进行样板间设计。1、规划、建筑单体、施工图、景观、室内等各设计单位资料收集、整理。公司已建项目制作电子文档，热销户型进行重点标识。资料保存，分类加工整理后保存电子文件，以便查询。搜集整理资料 2、不同类型项目楼书的收集整理，建立房型图库。分类、以便不同项目借鉴使用。3、按照公司规定办理合同审批程序。合同管理、付款 4、按照设计进度办理合同付款程序。合同付款情况有文字性记录。财务部、运营部 办公 管理 图纸文件保存 5、设计成果图纸、变更图纸、电子文件的保存，主要会议纪要、变更单的保存。电子文件或文档形式分121、项目保存，条理清楚。本部门各专业 资料交接 6、与其他部门资料交接。与各部门指定对接人交接，做好交接记录。企划部、销售部 工程部、开发部 运营篇 一、体系总体定位、职能描述 1、总体定位：运营作为公司对各项目操作过程控制的一条主线，其核心是项目的利润率，围绕成本、费用和项目售价的动态把握，通过项目及公司的考核指标体系全面反映项目阶段性及总体结果。2、职能描述：?经营状况反映：全面预算管理方面：集团对各项目操作的指标要求；全面体现地产集团、各公司、各项目的整体及阶段运营状况；?平 衡：通过集团运营状况的全面分析、比较、判断对各公司及项目进行总体平衡；?管 理：成本及售价的动态管理；统一的操作口径122、；内控制度的制定；?共 享 平 台：为项目管理、操作搭建交流平台、信息平台；3、组织架构（见后图）：组织架构图：地产销售成 本工程二、考核指标管理流程：（一）地产集团年度计划、阶段调整计划编制 1、地产运营部、地产战略发展中心、地产财务管理部根据库存和新开项目情况、新增项目情况及资金状况，初步汇总年度计划，上报至地产集团总经理办公会。2、地产集团总经理办公会年底确定次年整体战略目标。3、地产运营部将库存及新开目标初步分解至各分公司，并下达到各分公司运营部。4、地产战略发展中心将新增目标初步分解至各分公司，并下达到各分公司土地拓展部，由土地拓展部传达到分公司运营部。5、各分公司运营部将指标下达到123、各相关部门，并组织编制。6、各分公司销管、财务等相关部门按照库存、新开、新增项目分解指标到年度和月度，汇总到分公司运营部。7、各分公司运营部审核汇总，并经分公司总经理及相关部门经理签字确认后，上报地产运营部。8、地产运营部审核各分公司的指标分解情况，形成地产集团次年经营预算初稿，报送地产财务管理部。9、地产财务管理部汇总形成全年资金预算。10、地产集团总经理办公会最终审定年度指标。11、地产运营部形成地产集团的考核指标体系，下发到各分公司。12、各分公司总经理及相关部门经理签字确认并报送地产运营存档。13、阶段调整计划参照此流程执行。流程图 （一）月度考核指标体系编制 周期：每月 26 日至次124、月 25 日；实际财务数据结果截止时间为每月 25 日 初 步汇 总库 存新 开确 定地产地产上报汇 总审 核审审核 汇总、核 汇总、总 经总 经指 标指 标是 否符合不 符形 成形 成各分各分地产地产地产地产地产地产各分各分各分各分地 产地 产新 增地 产地 产各 分各 分地产地产地产地产地产地产地产地产1、地产运营部结合公司及项目年度考核指标的总体要求，结合下月集团现金流状况以及项目具体情况，与各公司销管部充分沟通，于每月 23 日形成下月回款计划。2、经地产集团总经理办公会最终确定下月各公司及项目回款指标。3、地产运营部将已确定的回款指标于每月25日下发至各分公司销管部。4、各分公司销管125、部根据回款指标进行具体分解至各项目，经销售副总审核后于 26 日报送分公司运营部、地产运营部。5、地产战略发展中心于当月25日将最新的新增项目分解指标下发到地产公司运营部和分公司土地拓展部，由分公司土地拓展部传达至分公司运营部。6、首先，各公司运营部与销管部分别编制出各项目当月初步动态成本及项目整体价格测算，将结果量化，反映到项目利润率上，并对项目成本动态变化、及价格变化因素进行充分分析；第二步，在保证项目整体利润率的前提下，结合动态成本、结合项目整体及月度价格测算，结合项目市场状况，由运营部与销管部对后期成本的调整方向、余盘售价的调整方向作出合理判断，成本与价格互动后共同形成当月项目动态经济126、指标明细。7、各分公司运营部组织各相关部门编写当月项目及公司考核指标体系，并于当月 28 日形成初稿及分析文件，报送地产运营部。8、地产运营部于当月 31 日组织各分公司运营部、销管部进行考核指标月度分析总结会，明确要求，达成共识。9、各分公司运营部、销管部结合会议要求，调整指标，总经理及相关部门经理签字后于次月 2 日形成正式项目考核指标体系及公司考核指标体系，报送地产运营部。10、地产运营部于次月 4 日形成地产集团考核指标体系。流程图 四、考核指标体系管理办法(概论)：（一）考核指标体系包含内容 于 当结 合利 润率，形 成确 定新 增于 当初 步项 目分 解至 各当 月当 月各分各分地127、产地产地产地产各分各分地产地产次月组 织地产地产各分各分地产地产地产地产各分各分各分各分各分各分编 制地产地产地 产地 产各 分各 分地产地产1、项目责任书及阶段性指标调整 2、项目考核指标体系 3、公司考核指标体系 （二）三者之间关系 n-代表项目 五、项目责任书：项 目 责 任书 一、项目责任书 1、定义：项目责任书是指新开、新增项目在土地落实及项目方案确定后，由各分公司运营部组织发展部、研发部、销售部、工程部、财务部等相关部门编制的项目纲领性文件。2、意义：项 目项 目项 目项 目项 目项 目发 展建 设各 分地 产汇总 平汇总 平项目责任书是项目的考核文件，是进行项目后期评价的唯一标准128、，是项目操作的行动纲领。项目责任书的核心是项目战略目标。3、包含内容：(1)项目简介表 包含项目概括、产品概括、附属情况、配套设施、周边配套情况等项目基本要素，要求附项目总平面图。(2)项目战略目标 不同产品形式的各自目标要求及项目整体目标要求：包含可售面积、直接成本、均价、销售额、管理费用、销售费用、税金、利润总额、毛利率、利润率。(3)项目时间节点安排 研发、开发、销售、工程结合，编制项目操作时间节点计划。(4)项目定位 明确项目定位、项目操作围绕主线：现金流项目或利润率项目。阐述项目定位思路。(5)项目经济指标明细表 编制项目的详细成本明细、销售价格及预期利润率。成本明细包含土地及大配套129、费、前期费用、建安工程费、市政基础设施费、公用配套设施费、贷款利息、销售费用、管理费用、营业税金，前六项之和构成项目直接成本，直接成本与后三项之和构成项目完全成本。(6)项目价格体系 为支持项目价格要求的项目完整价格体系及价格测算。(7)项目资金净流量表 反映整个项目周期内各月份的回款、费用支出、工程款、土地款支出情况，整体资金平衡时间。4、流程：项目责任书由各分公司领导团队及部门经理讨论通过并签字确认后由分公司运营部上报到地产集团运营部，由地产集团运营部审核后备案。5、编号：DCZRS-XX/XXXX-XXXXXX 说明：XX-公司名称代号，用 2 位字母表示，比如发展 FZ、建设 JS X130、XXX-项目名称 XXXXXX-订立日期，用 6 位数字表示。二、项目阶段性经济指标（计划指标）1、阶段性指标形成：(1)在项目操作过程中，目前尚无法完全避免的局部方案及标准的调整、不可预见的市场波动及其他因素对项目的影响而进行的指标的调整，项目责任书中各项指标明细已经不能形成对后期操作的指导，为了明确项目目标，为了便于后期成本管理及责任落实，形成项目阶段性指标。(2)指标调整要求 项目情况发生变动后，利润率指标有可能调整，但原则上，阶段性指标调整需要围绕责任书的目标要求，调整后利润率不低于项目责任书利润率。2、包含内容：(1)调整后项目经济指标明细(2)调整前后经济指标明细对比（差异处用颜色131、标出）(3)调整后价格体系(4)调整原因分析 3、流程：同项目责任书流程，当指标调整后，由各分公司相关部门签字确认后，需及时报送地产运营部审核确认备案。4、编号：阶段性经济指标是项目责任书的扩展 JDZB(X)-XX/XXXX-XXXXXX 说明：X-第 N 次 XX-公司名称代号，用 2 位字母表示，比如发展 FZ、建设 JS XXXX-项目名称 XXXXXX-订立日期，用 6 位数字表示。三、建立项目经济指标档案 由地产运营部与各分公司运营部建立完整的项目经济指标档案，包含项目责任书、阶段性经济指标调整及月度动态经济指标。四、项目责任书及阶段性经济指标的编写要求 1、各项指标测算要求客观、132、准确、详细，并将指标层层分解落实到各责任部门及责任人。2、将多层住宅、小高层、高层、商业、会所、车库、公建等具备独立使用功能的产品单独列出，以便明确不同产品各项指标的计划值、销售价格及利润率水平。3、项目成本的归口为项目可销售面积，公建等不可销售产品的成本需分摊入可售产品中，不可售产品不分摊土地成本。4、无产权证的车库面积不计入可售面积中，成本分摊到其他产品中，项目销售均价不包含车库部分，将车库收入计入项目总销售额中，车库收入扣除税金后为车库纯利润。5、各项目销售费用指标需分配到销售管理费用、项目推广费用和物业综合费用。销售管理费用包括工资及福利费、费用和折旧费，项目推广费用包括户外广告、广告133、设计费、广告制作费、媒体发布费、活动展示费、卖场费用、样板间费用、联动费用、其他费用。销售体系内各环节明确各自可支配费用指标，以利于费用指标的有效控制。6、分期开发项目，土地成本、区内配套设施成本如需整体统一考虑，需另附土地成本测算、区内配套成本的测算说明。7、建安成本要求执行限额设计，责任部门为研发部，在设计任务书中明确钢筋、砼含量及特殊材料（门窗、石材等）标准，以便落实限额指标。8、各项经济指标应尽量细化，保证责任指标落实及能够指导具体工作，如在指标明细表中不能表达清楚，需另附该项指标的分解明细表，用公式与经济指标明细表链接。9、面积统一口径：出正式施工图前，运营、销售、财务等部门均执行研134、发部根据项目方案测算的面积指标，出图后，面积一经产权处核定，运营、销管即按照核定后面积调整成本、价格体系，编制项目阶段性指标。XXX 项目简介表 坐落位置 占地面积 建筑面积 可售面积 项目概况 容积率 绿化率 建筑形式 建筑风格 建筑结构 户型比例 总户数 户均面积 产品概况 产品形式 产品差异化 会所 车位 车库 储藏室 物业 元/平方米/月 附属情况 其他 配套标准 配套设施 差异化设施 周边配套 交通环境 XXX 项目战略目标 产品细分 可售面积（m2）直接成本（元/m2）均价（元/m2）销售额（万元）管理费用（万元）销售费用（万元）税金（万元）利润总额（万元）毛利率（）利润率（）就医135、环境 就学环境 购物环境 娱乐设施 项目整体 XXX 项目时间节点安排 主责部门 工作内容 具体安排 地上物拆除 规划方案批复 投资计划 土地证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 施工许可证 开发中心 销售许可证 规划方案报批图 建筑立面报批图 建筑方案报建图 总平图 桩位图 基础图 主体施工图 车库施工图 精装修施工图 环境方案 环境施工图 研发中心 全套施工图 勘查报告 工程开工 施工至 0.00 主体封顶 精装修施工 建安工程竣工时间 配套工程竣工时间 工程部 入住时间 销售预热 产品正式亮相 景观示范区、样板间亮相 销售面积核实 开盘时间 销售部 清盘时间 2004 年 公司考核136、指标 考核目的 考核指标 年度目标 目标分解 财务方面 客户方面 流程方面 学习与成长 工程篇 一、项目工程部的定位：项目工程部是开发公司对一个独立的开发项目设立的非常部门级现场管理机构。是项目的管理中心和协调中心，在现场代表公司履行合约义务，维护公司合约权利。监督和协调监理、施工单位履行合约义务，协调与项目有关的外部周边关系及公司各职能部门关于本项目的工作。完成公司的关于项目的质量目标和进度目标，协助运营部完成项目的成本目标。二、部门职能架构：三、部门工作流程：工工土 建工程 文 明施工、安 全环境 合同、资料、内业 配 套工程 景 观及 室外 工程 工程部工作内容及与相关部门配合内容 工程137、本部 项目流程 与其他部门配合 工程项目内容 工程部工作内容 工作要求 时间节点责任人 研发部开发部运营部财务部销售部售后部 物业 1.规划方案 参与了解整体构思，提出合理化建议 与研发保持良好沟通，及时了解方案进展 保证开工时间 确定总体规划 规划报批 2.建筑方案 参与了解建筑方案，提出合理化建议 与研发保持良好沟通，及时了解方案进展 保证开工时间 提供建筑方案图方案报批 项目实施阶段 项目设计阶段 3.初步设计阶段了解设计思路，从工程方面提出合理化建议 多提合理化建议 保证开工时间 传达项目设计意图及思路配套提供详细资料（管网综合及报批）进行概算 提供销售推广计划,提前提出工程形象部位要138、求 4.景观设计阶段1.对景观方案提出修改建议。2.提供适合当地生长的植物种类 3.熟悉图纸，充分了解设计意图，明确影响景观效果对关键因素。4.对一些面层及装饰材料提出修改意见。5.与研发协商制定出图计划。1.多提合理化建议。2.提出图纸中存在的问题。3.吃透图纸，充分了解设计人的表达意图，明确关键因子。4.崔图纸。出图时间满足办理前期手续、总和管网及施工要求。1.提供方案图、施工图及电子文件。2.组织景观方案汇报会。3.提供出图计划。4.回复对景观图纸的提问。协商综合管网的布线原则及提供出图计划。估算成本提出修改建议 熟悉景观方案，提出修改建议 熟悉景观方案，提出修改建议 5.施工图阶段 1139、.提供勘察报告。2.配合研发提供设计参数，从工程材料及细部作法方面提出合理化建议。3.定出图时间。1.提供报告及时。2.提出的建议经济适用易操作3.催出图时间 保证开工时间 1.提供初步设计阶段完成内容的软盘及图纸（包括平、立、剖及基础部分）2.按时提供施工图 3.提供的图纸与销售部宣传的图纸一致.1.提供给工程部界址坐标 2.提供给工程部规划批复的场内主干道大地坐标 3.提供给工程部批复后的详细规划方案.编制预算估算成本.协助研发部项目功能、房型、档次、材料选择、协助成本定位 根据以往售后业主反映的意见，在设计方面给研发部提供合理化建议，在工程习惯做法方面提出建议。配合研发部完善物业需求功能140、要求 项目实施阶段 工程项目发包阶段 1.招标阶段（监理及施工单位）1.编写招标文件，交律师审核 2.参与制定标底 3.找投标队伍，发标书 4.对招标单位进行资格审查 5.组织设计人员、投标单位一起答疑，现场踏勘 6.确定监理合同 7.会同监理公司考察施工单位，比较队伍情况，1.招投标及时公正。2.合同内容全面，严谨 保证按计划开工 办理招标手续 1.参与编写招标文件 及合同 2.制定标底 3.编写工程量清单.甲供材采购清单4.共同开标确定施工单位.根据销售思路要求工程提供形象部位、工程给予销售提供的支撑 1.根据以往售后业主反映的意见，在施工方面提供合理化建议，在工程习惯做法方面提出建议。2141、.对施工队的质量.售后情况提出评价.2.合同签定阶段1.参与合同签定，按合同标准文件执行 2.上报法律律师审定 符合合同管理办法 保证按计划开工 1.审定合同条款 2.进行合同管理 提出形象部位计划在合同内容方面提供合理化建议。1.规划放线 1.配合开发部收集规划放线单位，招标、签合同。2、按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告，交于开发部 3.施工单位配合做记录、现场保护 4.移交施工单位 保证规划放线符合规范要求 适应施工速度 协助进行规划放线的招标及签订合同 项目具体实施阶段 2.开工前手续 1.配合开发部办理质量监督手续 与监督站建立良好关系，快速及时办理监督手续 满足开工要求 1 142、开发部提供计划、批文、中标通知书，.办理规划许可证 2.开发部提供施工许可证 项目实施阶段 项目具体实施阶段 3.图纸会审和技术交底 1.组织监理、施工单位一起对图纸会审 2.会同运营部、研发部、销售部进行图纸会审，意见反馈，目的是在房型方面、造价方面、使用功能方面、材料方面同最初设想有无变化 3.会同设计院进行技术交底，签定好交底记录 4.重点解决：（1）设计是否满足使用要求 （2）结构造型及水暖电是否经济合理 （3）施工是否方便 （4）建筑结构管线设 提前熟悉图纸有问题及时与研发、设计沟通，及时解决.。与交工标准对照.完善图纸。满足开工要求 组织设计进行设计交底 了解图纸会审意见，反馈房型143、造价、使用功能，材料选择是否与预想一致 根据以往售后业主反映的意见，在设计方面给研发部提供合理化建议，在工程习惯做法方面提出建议。根据项目定位，判断图纸设计是否满足物业要求，将意见反馈给工程、研发 4.现场施工阶段1.会同监理审核施工方案、施工组织设计 审核重点：（1）施工进度、安排（2）施工方法（3）技术经济措施（4）施工平面布置图 2.对进场原材料严格把关，3 证齐全，否则严禁入场 3.建立每日工地巡查制度，发现问题及时解决 4.按现行规范、标准对施工方进行监督管理，并接发技术文件与资料 5.按公司进度要求与施工方的进度计划对施工进度进行控制 6.会同监理做好部位验收及中间验收工作。负责144、组织分部工作监督申报及备案工作 7.按监理合同对监理公司的管理工作进行施工全过程监控。履行监理例会 提前预控，严格工程控制把问题消灭在工程中，加强工序底穿插配合工程施工实现质量优良，进度快。张伟、曹冬倩、A1-3、B1-6、C1-6D、1-6 定期组织设计进行设计交底及时提供变更及补充图纸，研发参与组织备案.服务 提供相关手续及条件.做好外围关系的协调.1、协助进行招标、签合同 2、定标底3、及时进行工程计算 4.工程量及单价确认.提供资金保证根据销售进度，要求工程提供形象部位给销售支撑，对客户提出的合理要求，建议研发部完善设计，要求工程部进行实施，要求开发部提供销售许可证 提出有利工程质量的145、合理化建议 看管好现场的固定财产、维护好样本环境的 5.竣工验收及交接1.会同监理、施工单位初步验收 施工队伍整改。2.整理竣工资料及竣工图 3.组织销售、研发、运营、物业共同验收。4.办理结算 5.与物业进行交接。100合格工程交给物业按计划完成 配合验收 配合验收配合验收及结算 配合接收 综合管网图设计提供技术支持，提供建议，协商出图时间 配合开发出图 保证进场手续办理 提供首层平面图、景观防线图 提供出图时间 具体管线设计 提供技术支持，提供建议，协商出图时间 配合开发出图 保证开工时间 提供首层平面图、景观防线图 提供出图时间 供热、智能化设计招投标，签合同 符合合同管理办法 保证开工146、时间 提供首层平面图、景观防线图 1.监督执行 提出建议 煤气、自来水、排水、热力管线施工1.提供现场。2.对质量，进度进行宏观管理，3.绘制竣工图。4.协调与其它队伍的关系。5.成品保护1.质量合格。2.按计划完成按计划完成 协调政府职能部门的关系 物业接受 项目实施阶段 配套实施 视讯、电力施工1.提供现场。2.对质量，进度进行宏观管理，3.绘制竣工图。4.协调与其它队伍的关系。5.成品保护1.质量合格。2.按计划完成按计划完成 协调政府职能部门的关系 物业接受 项目实施阶段 项目总结 项目完成总结 1.总结在整个工程项目管理中的得与失，取得了什么经验，什么教训，在今后的工作中哪些应该改进147、，哪些应该改革，哪些应该发扬 2.反馈于研发部、开发部每个人都进行总结、整理，进行讨论，把这些经验进行有效吸收，以达到提供操作水平，共同进步竣工后一个月内 总结评价项目 总结评价项目 总结评价项目 根据客户提出的问题，分类整理、反馈给根据物业管理过程中遇到的问题归纳整理，反馈给相关部门 的目地。研发、工程、物业总结得失 开发篇 一、前期部（一）前期部职能阐述?深刻解读集团战略、保证项目开工、开盘、入住时间节点要求，支持集团增长战略?加强巩固与各级政府相关部门及协作单位的关系，为集团发展创造良好的外部环境 （二）前期部工作 1、规划/土地手续 A.负责用地规划许可证、规划方案、建筑方案、工程规划148、许可证、市政路由规划许可证的证照办理工作 B.负责规划局、土地交易中心及规划执法监查大队的客户资源长期维系 C.及时掌控规划及土地手续的最新政策及动态，提高对规划、土地手续时间节点的准确预估与判断能力 D.做好资金使用计划，灵活把控各项收费标准，控制前期费用，结合财务状况有效控制大宗土地付款的资金流出量 E.做好项目时间节点的动态跟踪、总结分析 2、建委/房管局 A.负责投资计划、销售许可证、准入证、配套使用计划、大配套证明、公司资质、资质年检等证照办理工作 B.负责建委、房管局、房地产协会、配套办的客户资源长期维系 C.及时掌控建委、房管局、房协、配套办手续的最新政策及动态，提高对以上手续时149、间节点的准确预估与判断能力 D.做好资金使用计划，灵活把控各项收费标准，控制前期费用 E.做好项目时间节点的动态跟踪、总结分析 3、建交中心 A.负责项目立项、设计/施工/监理招投标、设计/勘查合同审查、施工图审查、施工许可证等的 B.证照办理工作 C.负责建交中心及建设市场监查大队的客户资源长期维系 D.及时掌控建交中心手续的最新政策及动态，提高对以上手续时间节点 E.的准确预估与判断能力 F.做好资金使用计划，灵活把控各项收费标准，控制前期费用 G.做好项目时间节点的动态跟踪、总结分析 4、区规划处/测绘院/区建委/交管局/占道办 A.负责土地确权、国有土地使用证、工程放线及各阶段验线、竣150、工规划验收、分户土地证、小配套证明及验收、破路及占道等的证照办理工作 B.负责区处、区建委、测绘院、交管局、占道办的客户资源长期维系 C.及时掌控区处、区建委、测绘院、交管局、占道办手续的最新政策及动态，提高对以上手续时间节点的准确预估与判断能力 D.做好资金使用计划，灵活把控各项收费标准，控制前期费用 E.E做好项目时间节点的动态跟踪、总结分析 5、消防/人防/地名/环保 A.负责消防审查、消防验收、人防审查、标准地名、环保评估、环保审查等的证照办理工作 B.负责消防局、人防局、环保局、地名办的客户资源长期维系 C.及时掌控消防局、人防局、环保局、地名办手续的最新政策及动态，提高对以上手续时151、间节点的准确预估与判断能力 D.做好资金使用计划，灵活把控各项收费标准，控制前期费用 E.做好项目时间节点的动态跟踪、总结分析 （三）前期部职能架构图 二、配套部（一）配套部的职能及阐述：深刻解读集团战略、关注公司发展，负责监督工程施工中电力、自来水、煤气、视讯、热力、中水、综合管网、排水等配套工程的开展、协调及顺利实施，从而保证各项目时间节点，保证各项配套工程的质量，树立顺驰工程良好形象，加强企业文化的实施，增强企业凝聚力，树立顺驰良好的外部形象。（二）具体工作内容：（1）进件：各项目入场施工前的审批件的批复，包括备齐规划图、申请表、准许计划、施工图、排水图、配套证明、电子文件等相关资料。（152、2）现场勘测：到施工现场了解情况、勘测现场，考察周边管网情况，为方案提供依据。（3）方案审批：与设计院的相关部门协调、确定配套项目施工方案，方案通过土地 开工 开入住后才能转入设计阶段。（4）协调方案设计：与有关设计部门协商设计方案，包括：施工面积、费用、地点、施工进度等方面情况。（5）施工招标：审查招标单位的资质、费用资金情况，确定单位。（6）设计交底：与配套办、监理公司、建设单位、施工单位等确定设计，确定进场施工时间、进度。（7）合同的签订：包括施工合同的审查、签订、工程资金的支付。（8）监督施工现场：监督现场施工情况，协商施工过程中出现的情况，包括现场条件的变更、施工进度的控制、施工质量153、的监督等多项情况。（9）工程验收：与相关部门联系，到现场验收工程，验收合格后，交与相关部门。三、工作流程(一)签定土地出让合同【办理单位】土地交易中心【所需材料】无【时间周期】1 个工作日【所需费用】土地出让金：政府净收益（评估地价 20%）土地交易费：成交总价*千分之六（招、拍、挂）评估地价*千分之六（协议出让）土地契税：（出让金+土地补偿+大配套费）*3%【取得材料】土地出让合同（3 本：1 正 2 副）(二)办理用地规划许可证【办理单位】土地交易中心 规划局【所需材料】1.土地出让合同 2.土地出让金、交易费交费证明【时间周期】5 个工作日【所需费用】无【取得材料】建设工程用地规划许可证154、 (三)土地确权【办理单位】各区规划处 地政科【所需材料】1.年度投资计划 2.建设用地规划许可证 3.原地上物土地证登报声明（原有土地证作废）4.土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）5.公建拆迁补偿协议 6.土地出让合同 7.核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图 8.交费证明 9.项目规划要点（规划条件）10.1：500 现状地形图 3 份（反楼座）11.详规【时间周期】7 个工作日【所需费用】无【取得材料】在 1：500 地形图上签发土地确权意见加盖章 (四)国有土地使用证【办理单位】各区规划处 地政科【所需材料】1.土地出让合同 2.交费证明 3.建设用地规划许可证 4.地籍图 155、4 份（薄膜图）5.土地登记申请书 6.土地确权来源证明文件 7.申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明【时间周期】30 个工作日【所需费用】1000 平方米以下：100+20（工本费）1000 平方米以上：（总建筑面积-1000）50040 元/平方米+120元 【取得材料】国有土地使用证 (五)规划方案的报审【办理单位】规划局建管处【所需材料】1.设计方案（含总平面方案）申报表 2.土地出让合同 3.修建性详细规划 2 份，电子文件 1 份（注：规划方案审定前，提交 10 本规划设计方案，电子文件 1 份）4.申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书【时间周期】8 个工作日（公示156、上报市政府的时间不算在内）【所需费用】无【取得材料】规划方案审定通知书【备注】在方案审批阶段需同时完成公示会及方案上报市政府审批工作 此项工作需时间：14 个工作日 (六)市政工程规划方案报审【办理单位】规划局市政处【所需材料】1.市政工程规划设计方案申报表 2.市政工程规划设计要求审定通知书 3.规划设计方案 2 份（含说明、图纸、电子文件；图纸包括现状管线及拟建管线方案）4.相关协议及配套证明 5.申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书【时间周期】8 个工作日【所需费用】无【取得材料】市政方案审定通知书 (七)规划设计成果报审【办理单位】规划局建管处【所需材料】1.详细规划（10 本157、）2.详细规划光盘（1 张）3.A3 规划总平图（白图）【时间周期】6 个工作日【所需费用】无【取得材料】规划成果（3 本）及审定通知书 (八)办理项目建设投资计划【办理单位】市建委房地产处【所需材料】1.申请年度投资计划书面报告及申请表 2.与土地行政管理部门签订的国有土地有偿使用合同或国有土地使用证 3.规划主管部门批准的规划方案和规划成果通知书 4.项目资本金证明。银行出具的建设单位存款证明，总规模 5 万平方米以上的项目存款额度不得低于年度建设面积投资的 35%5.现状地形图复印件 6.城乡结合部需提供配套管理部门出具的配套论证意见请申报 7.申报建设投资计划时，需在房地产管理网上填报158、 网址： 个工作日。【取得材料】项目建设投资计划【备注】请申报单位按照上述要求，带材料原件，收复印件（资金证明除外）(九)办理项目地名手续【办理单位】区地名办【所需材料】1.地名命名更名申报表一式两份 2.建设用地规划许可证复印件两份，同时交验原件 3.经批准的规划总平面图复印件两份，同时交验原件 4.建筑位置示意图一式三份 5.大型建筑物、有特色的居民区建设项目，还需提交建筑景观图一式两份 6.地名定性词语与事实相符的证明文件 7.申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书 8.法律、法规、规章规定的其他材料【时间周期】1.区地名主管部门及区政府或管委会共 15 个工作日 2.市规划和国土资159、源局 15 个工作日 3.上报市政府审批的时限不包含在内【所需费用】地名标志费：0.7 元/平方米，公告费 4000 元【取得材料】地名使用证 (十)办理项目环保手续【办理单位】市环保局【所需材料】(一)立项阶段 1.项目建议书 2.立项批复文件(二)可行性研究阶段 可行性研究报告(三)初步设计阶段 初步设计或扩初设计 (四)施工阶段 施工单位在工程开工 15 日前，向工程所在地区环保局办理施工环境保护申报登记手续，经同意后方可施工。(五)竣工验收阶段 1.建设项目投入试生产之日起 3 个月内，建设单位向有审批权的环保行政主管部门申请建设项目竣工环境保护验收。2.环境保护验收前，建设单位应提交160、建设项目环境保护执行报告，同时，对应编制环境报告书、环境影响报告表或环境影响登记表的建设项目，提交“建设项目竣工环境保护验收申请报告”，“建设项目竣工环境保护验收申请表”或“建设项目竣工环境保护验收申请登记表”。【时间周期】1.环评申报表批复（10 天）2.环评报告表撰写（20 天）3.环评报告书撰写（45 天）4.环评报告书专家上会（30 天）5.环评报告表需区环保局监测（时间待定）【所需费用】估算投资额（亿元）咨询服务项目 0.3 以下 0.32 210 105050100 100 以上 编制环境影响报告书（含大纲）56 615 1535357575110 110 编制环境影响报告表 12161、 24 47 7 以上 评估环境影响报告表（含大纲）0.81.51.53 37 79 913 13 以上 评估环境影响报告表 0.50.80.81.51.522 以上 (十一)大配套证明【办理单位】市配套办【所需材料】1.申请 2.年度投资计划 3.规划成果【时间周期】7 个工作日【所需费用】商品房：165 元/平方米 公建：210-280 元/平方米【取得材料】大配套证明/协议 (十二)小配套证明【办理单位】区建委配套办【所需材料】1.年度投资计划 2.规划成果【时间周期】7 个工作日【所需费用】70 元/平方米【取得材料】小配套证明/双方协议 (十三)报审项目建筑设计方案【办理单位】规划局162、建管处【所需材料】1.建筑设计方案申报表 2.1/500 现势地形图 1 份 3.土地出让合同 4.详规 5.投资计划 6.建筑设计方案 3 份（含建筑效果、总平面、各层平面、立面、剖面图等）、重要项目需提交模型 7.申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书【时间周期】9 个工作日【所需费用】无【取得材料】建筑设计方案审定通知书 (十四)报审消防证明【办理单位】市消防局【所需材料】（一）新建、改建、扩建及用途变更的建筑工程项目 1.立项、审查、批复等文件 2.设计单位消防设计专篇（说明），工程总平图、建筑设计施工图；消防设施系统、灭火器配置设计图纸及说明；与防火设计有关的采暖通风、防排烟、防163、爆、变配电设计图及说明；审核中需要涉及的其他图纸资料及说明。3.国家、市重点工程项目申请办理基础工程提前开工的，应报送消防设计专篇，总平图布局及书面申请报告等资料。4.建设单位应将报送的图纸资料装订成册，规格为 A4 大小，且均为正式施工图，并加盖设计单位图章。5.工程项目方案、初步设计可以提前咨询，但不作为正式进件。（二）建筑内部装修消防设计的审核 1.建筑装修单位申请报告 2.装修（装饰）工程防火设计、施工做法说明 3.建筑总平图、装修（装饰）部位平面图，室内展开立面、剖面、顶面图、装修效果图 4.装修、装饰材料说明及检测证明 5.消防设施系统、灭火器配置设计说明及图纸资料 6.与消防有关164、的电器、暖通、空调、防排烟等设计说明及图纸资料 7.建设单位应将报送的图纸资料装订成册，规格为 A4 大小【时间周期】15 个工作日【所需费用】无【取得材料】消防证明 (十五)报审人防证明【办理单位】市人防工程办公室【所需材料】1.防空地下申请表 2.计划、规划成果、立项证明 3.地面建筑（平面图、剖面图）【时间周期】10 个工作日【所需费用】审定后需交纳人防档案押金 10 元/平方米。【取得材料】人防证明【受理范围】1.本市境内总投资 3000 万元以上内资房地产开发项目 2.市内 6 区及新技术产业园总投资 400 万美元以上外资投资房地产开发项目 3.市内 6 区一次规划建筑面积 100165、00 平方米以上的公共建筑 (十六)报批建设工程规划许可证【办理单位】规划局建管处【所需材料】1.建设工程规划许可证申请表 2.投资计划 3.施工图（建筑部分一式三份、基础一份及电子文本）4.消防、配套（大、小）、环保、人防部门的批准文件 5.地名证明 6.建设用地规划许可证、建设用地批准书、土地使用权出让合同或 国有土地划拨决定书 7.确权图 8.申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书【时间周期】20-30 个工作日【所需费用】无【取得材料】建设工程规划许可证 (十七)委托测绘院放线，出具放线报告【办理单位】天津市测绘院【所需材料】1.建设工程规划许可证 2.规划局批复的项目总平图及电子166、文件 3.首层平面图【时间周期】7 个工作日【所需费用】每 4 个点为一件，2594.32 元/件；导线 9500 元/公里【取得材料】放线报告 (十八)区规划处现场验线，审核验线报告【办理单位】各区区处 政监科【所需材料】1.投资计划 2.放线报告 3.规划批复的总平图 4.填写证后查验记录表【时间周期】7 个工作日【所需费用】无【取得材料】验线记录（规划定位、垫层墨线、零米查验、主体首层、主体顶层、外装修查验）(十九)施工图设计招投标【办理单位】建交中心招标办（网上公告形式）【所需材料】1.与代理公司协议 2.设计招标备案表 3.授权委托书、法人资格证明书 4.招标公告【时间周期】共两轮公167、告，每轮公告 5 天【所需费用】1.代理费（与代理公司协商）2.设计招标服务费（计划中总投资额的万分之五，其中建设单位交纳 60，设计单位交纳 40）【取得材料】设计中标通知书 (二十)监理、施工招投标【办理单位】建交中心招标办（邀请）【所需材料】1.代理公司协议 2.监理、施工招标备案表 3.授权委托书、法人资格证明书 4.邀请书 5.营业执照 6.报建登记表、计划 7.设计中标通知书 8.建设工程规划许可证 9.图审批准书【时间周期】备案时间 20 天【所需费用】1.代理费（与代理公司协商）2.招标服务费 监理：总投资万分之二60%施工：中标额1.160%【取得材料】监理、施工中标通知书 168、(二十一)审查施工图设计合同及项目地质勘察合同【办理单位】建交中心合同管理办公室【所需材料】设计中标通知书【时间周期】1 个工作日【所需费用】合同金额150%【取得材料】鉴证过的合同 (二十二)监理合同审查【办理单位】建交中心合同管理办公室【所需材料】监理中标通知书【时间周期】1 个工作日【所需费用】无【取得材料】鉴证过的合同 (二十三)施工合同审查【办理单位】建交中心合同管理办公室【所需材料】1.施工中标通知书 2.双方担保书及营业执照【时间周期】1 个工作日【所需费用】定额编制费、保险费（施工单位缴纳）合同审查费：中标价0.2150%【取得材料】鉴证过的合同 (二十四)办理施工图审查【办理169、单位】建交中心施工图审查办公室【所需材料】1.投资计划 2.规划许可证附件及附图 3.消防及人防证明 4.设计中标通知书 5.设计合同，勘察合同(鉴证过的合同)6.交费 90的发票复印件 7.地质勘察报告 8.全套施工图(建筑、结构、给排水、暖通、电气)【时间周期】视图审难度和建筑面积而定（10-20 个工作日）【所需费用】1、住宅：4 万平方米以下:砖混：1.3 元/平方米 混凝土：6-12 层 1.7 元/平方米 13-20 层 1.9 元/平方米 20 层以上 2.2 元/平方米 2、住宅：4 万平方米以上:砖混：1.1 元/平方米 混凝土：6-12 层 1.5 元/平方米 13-20 170、层 1.7 元/平方米 20 层以上 2 元/平方米 3、公建、商业、地下:特级：100 米以上 4.6 元/每平米 一级：50-100 米 4 元/每平米 二级：24-50 米 3.2 元/每平米 三级：24 米以下 2.4 元/每平米 (二十五)安全施工措施登记表【办理单位】建交中心安全检查站【所需材料】1.现场总平面布置图 2.临时水电布置图 3.施工单位现场负责人名单 4.临时围挡说明 5.文明施工措施方案 6.文明措施费给付证明【时间周期】办理时间：10-15 天【取得材料】安全施工措施登记表 (二十六)办理施工许可证【办理单位】建交中心一层窗口(建委施工处)【所需材料】1.建设用地171、规划许可证 2.房屋拆迁许可证（注：未拆迁的建设单位提供证明）3.建设工程规划许可证 4.天津市建筑工程施工图纸及技术资料报告书 5.工程施工中标通知书及经过鉴证的施工合同 6.建设资金证明（银行存款证明）（注：资金情况满足施工中标价的 1/3 以上）7.建设项目年度投资计划（当年计划）8.质量监督登记表 9.安全施工措施登记表【时间周期】1 天【所需费用】无【取得材料】建设工程施工许可证 (二十七)销售许可证流程【办理部门】市产权处及项目所在区产权处【所需材料】1.营业执照 2.资质证书 3.国有土地使用证或建设用地规划许可证 4.年度投资计划 5.建设工程规划许可证 6.建设工程施工许可证172、 7.公用基础设施配套证明 8.已备案的物业管理方案或已签订的前期物业管理合同 9.基础工程形象部位达到正负零及图象文件 10.施工进度和竣工交付日期的说明 11.商品房销售方案 12.面积计算成果表 13.项目总平面图 14.商品房网上销售数据录入合格证明【时间周期】10 个工作日【所需费用】6000 元公告费【取得材料】商品房销售许可证【备注】1.以上所需资料 1-14 项准备两套复印件;2.先交到市产权处进行审核，由处长、局长签字；再转区产权科进行备案 其中市产权处需要面积计算成果表和前期物业管理备案证明的原件 (二十八)使用计划【办理部门】市建委房地产处【所需材料】1.年度投资计划 2173、.建设工程规划许可证 3.大配套交费证明 4.非经营性公建配套协议及交费证明 5.规划许可证阶段的供热证明及供热协议 6.监理单位出具的施工进度证明 7.施工图审查证明【时间周期】5 个工作日【所需费用】【取得材料】商品房使用计划【备注】以上资料均提供原件及复印件各一套（审核原件复印件留存）(二十九)建设工程规划验收合格证【办理单位】各区规划处 证监科 【所需材料】1.投资计划 2.建设工程规划许可证 3.证后管理查验记录表 4.定位测量技术报告 5.施工图（变更后）6.规划设计条件通知书 7.绿化考核说明 8.城建档案馆出具的档案证明 9.竣工验收报告 10.消防证明 11.人防证明 12.174、规划验收申请表 13.建设用地规划许可证 14.核定用地图 15.委托书 16.法人身份证明 【时间周期】20 个工作日 【所需费用】无 【取得材料】建设工程规划验收合格证 (三十)消防验收【办理单位】市消防局技术处【所需材料】1.报验申请表 2.审核意见书 3.防火专篇 4.消防给水管网竣工图 5.电检申请表 6.监理报告 7.如有自动消防设施，提供检测报告 8.联接单 9.防火材料、构件，提供质量合格证明资料 10.电气设施消防安全检测报告 11.工程汇报材料 12.自动喷淋设施（119 报警）【时间周期】5 个工作日 【所需费用】无【取得材料】建筑工程消防验收意见书【备注】验收不合格，整175、改后需复验 (三十一)准入阶段大配套证明【办理单位】市配套办【所需材料】1.商品房电力工程审验申请表 2.商品房自来水工程审验申请表 3.商品房排水工程审验申请表 4.商品房燃气工程审验申请表 5.商品房路灯工程审验申请表 6.商品房道路工程审验申请表 7.各专业局相关接入通知【时间周期】15 个工作日【所需费用】无【取得材料】准入阶段大配套证明 (三十二)准入阶段小配套证明【办理单位】区建委配套办【所需材料】1申请 2办理小配套证明时双方签定的协议【时间周期】7 个工作日【所需费用】无【取得材料】准入阶段小配套证明【备注】配套办需依据协议规定，对需交付的非经营性公建现场验收 (三十三)住宅准176、许使用证【办理单位】市建委房地产处【所需材料】1.项目竣工验收报告 2.建设工程规划验收合格证 3.非经营性公建配套证明 4.供水、供电、供气、供热、排水等配套证明 5.土地使用权证书 6.地名管理部门批准的地名文件 7.小区竣工资料（小区情况说明、小区现状照片 4 张、非经营性公建配比表）【时间周期】7 个工作日【所需费用】公告费：1500 元【取得材料】商品房准许交付使用证 三十四、分户土地证【办理部门】由各区区处地政科委托测绘院【所需材料】1.施工图（变更后）2.房管局出具的面积测量报告【时间周期】30 个工作日【所需费用】住宅：面积*1.36 元/平方米 公建：面积*2.04 元/平方177、米 别墅：面积*2.72 元/平方米【取得材料】1.分户测量报告 2.返楼座圈红 3.硫酸纸图 住宅：由各区处转房管局办理分发土地证 公建、别墅：各区处办理分发土地证 销售篇 企划部：一、部门描述：（一）、部门定位：企划部是企业策划参谋部门，是销售体系中新业务的开拓部门。根据对市场的理解与判断，在项目前期做到准确的项目定位及合理的产品建议，中期做到制定正确营销策略，并通过对项目操作节奏的把握和执行，支持销售目标的完成。（二）、职能描述：1、市场判研：?市场分析与研究：对天津市场、区域市场房地产发展趋势的预测与分析?项目竞争研究：天津市场、区域市场竞争态势和竞争对手研究 2、项目进行定位（与产品178、研发部配合）：?市场定位：定义项目的市场形象和档次?客户定位：定义项目主流目标客户群?产品定位：定义项目形式类型并提出合理建议 3、项目策划：（与现场配合）?项目整体推广策略：在对市场、客户、产品深入研究的基础之上，结合公司目标，制定行之有效的销售推广策略和流程最大限度打击目标客户群。?产品卖点挖掘：通过产品深入理解，深挖产品优势，把建筑语言转化为市场语言，有效打击市场，提升项目附加值，提高客户对项目价格的认可度，提高价值价格比。?项目整体费用预算：根据推广策略和流程，分阶段分重点，制定科学、有效的费用分配，提高操作水平。4、推广执行：?操作手册的制定：通过与各部门讨论，统一目标，制定阶段性推179、广策略及操作细案。?项目日常推广：协调外部资源、指导协作公司，为项目推广组织人力、物力、智力，制作或整合推广所需的硬件和软件。?活动策划、组织与执行：在对项目深刻理解的基础上，制定行之有效的项目活动方案，并执行。?销售道具的支持：在满足功能性的前提下，强调差异性、创新性，充分展示项目形象，体现项目风格。?基地包装：通过产品特点，结合产品风格进行设计包装，营造良好购买体验。5、现场销售策略建议：?销售政策建议：发挥企划部“智囊”作用，为销售政策制定提供建议。?通过对市场的把握，为样板房配饰提出建议。?配合现场，对销售一线人员进行广告、推盘整体策略、产品特点等方面的培训 6、资源整合：?推广费用的180、控制：推广费用的预算；推广费用的控制?外部资源整合并评估其工作效果：广告公司、策略公司、报社、电视台等外部资源建立友好合作机制，调动其为公司尽心尽力服务。?公司内部资源整合 （三）、职能架构：二、工作流程：部项 目部 样 板间 资 源整合 客户资源部：一、部门定位：积极推动各项目销售指标的完成，通过对客户资源的有效整合，调控各渠道资源的合理分配，为现场提供大量高质量目标客户，为公司在售项目及新开项目的开发提供客源支持，以满足销售回款。二、职能描述：驻项目组：?项目信息同步反馈?对项目产品差异性理解与反馈?项目操作手册的制定?项目客户分析（成交与到场）?客户资源宣传道具统一出口?项目销售节奏，节181、点的及时反馈?参加项目例会，及时准确了解项目信息?监督现场接待与销售状态 大客户组：?新大客户单位的挖掘?已有大客户单位的维护?制定工作单元的操作手册?大客户渠道拓展形式，工作方法的创新与思考?为各项目提供高质量目标客户群 市场调研组：?针对已成交未成交客户资料的分析，准确定位目标客户群?对目标大客户相关信息的获取，为大客户组工作进行铺垫?汇总分析各种客户信息，为客户资源库提供数据分析支持?对社区科学分级，将相关信息传递给活动对接，以便外卖场更高效开展社区工作?与地产信息化小组沟通进行客户资源库更新与维护?针对不同的客户类型以及活动方式配置不同的调查内容?对市内规划要拆迁的区域进行调研，加强该182、类地区的工作力度?完成工作单元对目标社区，大客户单位的调研报告?本工作单元操作手册制定 外卖场管理以及各外卖场：?对于外卖场自然人流的接待?覆盖区域内中小型社区活动的开展?对本区域联动工作的推动（置业，物业）?对本区域各渠道状况的科学分析?制定本卖场操作手册?通过外卖场平台推动整体覆盖区域目标客户到场以及成交 活动统筹组：?配合大客户工作单元落实针对大客房户单位的活动形式，需要整合的外部资源支持的整体对接；?协助落实各外卖场一些中型的社区活动场地，及车辆统一调配；?活动公司、礼仪公司等外部资源的整合；?组织策划针对不同项目的大型宣传活动；?活动单元月度操作手册的制定。?负责将活动效果报告反馈给183、市调组；?结合市调组的调研报告，策划采取何种形式的活动；联动对接组：?全市总体联动对接工作，包括与置业公司和物业公司?对置业，物业总体聚焦项目的推动落实?负责监督落实联动指标分解?负责安排落实联动培训计划?对置业，物业信息的及时反馈及硬件支持把控?工作单元操作手册制定 项目销售部 一、部门描述：（一）、部门定位：以销售为中心，以结果为导向，通过销管、企划、客户资源、工程及研发等部门的全力协助，将客户消化在现场并且制定出完善的操盘计划和进度，确保公司回款的有效性和及时性。（二）、职能描述：1、1、对销售现场进行整体把控，根据实际情况及时调整销售节奏。根据销售产品特点，销售时间节点，做到卖场的及时184、更新，配合产品营造良好地销售氛围，确保销售目标的实现。2、提供市场动态分析，为企划部提供原始的数据，保证准确，有效，引导企划推广方向，为企划后期推广提供依据。3、针对现场主推情况与客户资源部进行交流为其工作开展提供方向性的策略建议，保证客户资源部推荐到访客户的有效接待,并对到访客户进行及时回复及与置业店的有效对接。4、与售后、工程、物业部门就客户纠纷问题进行对接。二、客户接待工作流程?客户讲解?沙盘讲解?样板间讲解?工地现场参观?客户意向沟通?确定意向房型（具体到房号）?填写客户登记表?填写每日客户汇总表?填写日报表?客户梳理（确定客户等级）?根据客户存在的问题制定电话回访口径，进行邀约计划?185、解决客户问题?成交 销售管理部 一、部门描述：（一）、部门定位：通过对销售数据的统计和处理，客观反映项目销售的真实情况，为及时的发现和解决项目操作中存在的问题提供有力的依据。每月月底根据当月实际销售、回款情况对年度考核指标分解进行调整，并及时提供给相关部门。关注项目考核指标体系，新开项目的责任书及成本测算，及时与项目沟通。（二）、职能描述：岗位名称：项目管理 工作内容 1、结合公司阶段性要求，合理设置结点，组织回款。通过阶段性对欠款的汇总，发现销管工作中的问题，督促项目清理欠款，保证顺利回款。2、根据项目考核指标体系和项目的实际情况，参与确定项目的推盘策略和价格、销控体系。3、适时下沉项目，定186、期检查监督执行情况，发现问题及时反馈纠正。4、适时把控各项目价格体系、掌握阶段性的优惠政策。5、监督、检查项目的操作是否规范化，适时完善修改模板。（如：优惠的审批流程、退款流程、价格单的上报等）及对 eall 系统的规范化使用。6、制定项目推盘计划模板（销控策略、优惠、价格测算、成交分析、余房分析、欠款分析）7、制定协议、合同、补充协议模板，备案、抵押、贷款流程。8、对于新开、新增项目关注销管前期的准备工作。掌握新项目进度，产品类型，市场定位及价格体系的制定。9、对于结盘项目，做结盘说明。岗位名称：事务管理 工作内容：1、前置面积的计算（1）与销售现场及研发确定出图时间，合理安排时间结点，并督187、促研发按时出图。（2）促成研发、销售与房管局的三方沟通，保证面积报告的准确性、合理性。（3）督促房管局如期交付面积报告并形成销控反馈给销管和运营。（4）解决现场及销管对面积报告提出的问题。（5）随时关注项目的变更问题。（6）相关资料的归档（电子和文本形式），提供准确数据。2、产权证的办理（1）加强相关部门配合,熟悉掌握相关政策。（2）在市局测绘队进行产权面积核算。（3）在所在区局进行总登。（4）组织客户多退少补及收件，保证多退少补费用核算的准确无误。（5）协调产权处进件、制证及发证。（6）解决客户问题。岗位名称：费用管理：工作内容：1、根据项目指标分解制定全年费用计划，细化到月、项目、部门；2188、严格控制合同额，监督推广费用；3、与销售体系各部门紧密结合，费用支出直接落实到业务负责人员，建立由业务负责人项目负责人/部门负责人销售管理部负责人的梯级管理；4、制定费用计划安排、费用报销制度；岗位名称：项目销管主管 工作内容：1、销售指标统筹（1）财务指标的上传下达与分解（2）制定项目整体性销售目标（3）确定价格体系和销控策略。2、参与项目管理（1）指标执行跟踪和把控,随时跟踪项目的销售情况以及大的销售节点的准备工作，随时发现问题，并协助解决问题。根据节点要求进行回款组织,定期做好欠款分析随时清理欠款，保证回款指标完成 95%。（2）价格管理，把控项目销售价格。3、项目推盘计划制定（1）协189、助项目每月 1 次项目整体价格测算（已售均价、未售均价、整体均价）重大销售节点前做价格测算；根据现场意见，在节点做好价格调整，销控整理。（2）制定优惠政策（3）每周及每月做销售成交房屋分析及成交客户分析，余房分析反映余房情况，并为次月制定合理销售计划提供依据。4、规范化操作（1）规范化操作模板流程制定并不断完善（2）传达国家有关法律、法规（3）制定规范化操作统一口径（包括与销售对接的协议签署、优惠、贷款须知等）岗位名称：项目内业 工作内容：1、协议管理（1）监督现场购房协议及补充协议签署规范、无误（2）各类协议、补充协议、优惠单等及时归档、保存完整 2、做好销控管理（1）确保现场销控准确（面积190、价格等）、统一出口（2）定期整理前台销控，确保前台销控整齐、清楚、准确。（3）结合现场意见，拟定销控策略 3、eall 系统的录入 4、及时做好各项报表，与财务对帐 销售日报 每天下午 6：00 前（电话、邮件）销售周报 每周三 2：00 前 销售月报 每月月末节点前 5、合同管理：（1）每天准备好当日成交协议的合同准备工作。（2）按照公司统一要求与客户签署买卖合同及补充协议。（3）掌握房地产法律法规知识，作好合同条款解释工作。（4）根据客户不同情况安排贷款接件银行，并协助作好客户资料准备工作。（5）完成合同台帐录入，详细记录签署合同客户交款情况、贷款情况。（6）及时掌握客户资料，总结反馈至191、客户资源部，为客户资源提供有利信息。（7）每日拨打催款电话，及时掌握协议期购房客户动态。岗位名称：项目外勤 工作内容：1、对外 房管局：（1）协调好房管局关系，最快速度办理备案、抵押手续。（2）及时了解房管局政策并传达。（3）配合银行办理抵押手续 银行：（1）协调好与银行关系，提高回款速度（2）随时了解贷款件所在位置，及时解决影响回款的有关问题，配合银行督促客户备齐资料，保证贷款审批流程顺畅；及时回款；（3）掌握不同银行特点给银行提要求，提高客户购买体验，和回款速度。及时了解银行政策并传达，即时变更现场客户需知。（4）及时作好在建情况的准备，合理安排请款时间、保证及时回款 2、对内：（1）合同管理：合同及时分类归档、整理，不得有缺少、丢失现象，管理合同去向，并做好合同领取记录。（2）协助客户整理贷款件，指导客户办理贷款手续。（3）运用贷款台帐及时准确反映贷款情况。（4）与财务核对税费，作好相关税费票据交接。（5）对现场进行备案、贷款等相关知识的培训