1、赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：添加Q群340180654，可享受每两日免币与优惠资料、纯干货实时推送某购物公园租金测算方案一、租金体系设计：（一）租金定价方法： 租金水平类比法以各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。（二）基准价格设定：1、基准价格：为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为基准，来厘定各楼层的均价和价格体系。2、标的价格：以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的，餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。二、本2、项目租金水平分析：租金水平类比法：1、市区一层街铺的租金水平：地点1层平均租金(元/平米/月)1层街铺租金水平（元/月）1层内铺租金水平（元/月）永安路8060-150城南一路120 80-200陵宁路160120280新兴苑3025-40凯达商厦180150-250120-180金旺旺商贸城5040-8020-40新天地8070-13030-60平均租金价格1002、影响租金水平的关键因素包括：1、 供求关系价格的决定因素2、 销售业绩价格的支撑因素3、 综合成本价格的成本因素可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素，并作加权分析：商圈类比租赁项目类比项次3、要素分值评估标准 永安路城南一路陵宁路新兴苑本项目凯达商厦金旺旺商贸城新天地1.商圈地位201) 城市核心商圈：202) 城市主要商圈：153) 正待形成商圈：51010152055205152.交通状况51) 交通便捷，停车便利：52) 交通停车条件一般：33) 交通拥挤，停车不便：1311551513.客流数量101) 客流较大：102) 客流量一般：63) 客流量小：266102210264.消费层次51) 消费能力强：52) 消费能力一般：33) 消费能力较低：1355135335.铺位供求201) 供不应求：202) 表现一般：153) 需求较弱：52020201552015156.4、硬件设施51) 硬件完备，动线舒适：52) 硬件一般，动线一般：33) 硬件较差，动线较差：1333353537.品牌实力51) 实力品牌商参与运营：52) 实力、影响力一般：33) 实力、影响力较弱：1335155538.定位规划101) 定位清晰、规划特色鲜明：102) 定位规划特色比较清晰：63) 缺乏统一定位规划：2661021010669.招商推广101) 品牌商家纷纷进驻：102) 品牌商家部分进驻：63) 品牌商家意向进驻：21061026106610.管理服务101) 统一专业管理和服务：102) 统一管理：63) 无统一管理或管理较差：2222210662总计：10066675、863856905860修正率本项目得分/其余项目得分*100%85%84%65%147%62%97%93%各商圈一层街铺平均租金（元/月/）8012016030修正价格（元/月/）修正率*各商圈一层街铺平均租金77100104581503050本项目-租金（元/月/）修正价格合计/484.8租赁项目类比价格：凯达(修正率62%)金旺旺（修正率97%）新天地（修正率93%)本项目楼层平均价格（元/月/）修正价格（元/月/）平均价格（元/月/）修正价格（元/月/）平均价格（元/月/）修正价格（元/月/）租金（元/月/）一层租金（内铺）150933029504756.3结论：采用租金水平类比法，本6、项目1层室内的套内面积租金水平为：楼层租金（元/月/套内面积）一层室内56.3二、本项目租金价格：（一） 多层综合商业项目各楼层租金价格的比例关系，通常为二楼为一楼租金水平的65%，三楼为一楼的50%，四楼为三楼的75%，负一楼为一楼的40%，根据以上综合分析，并依照各楼层的业态规划，本购物中心的租金定价建议为：（以实际面积计、单位：元/月）楼层纯租金均价（元/月/套内面积）地下1层22.51层街铺84.81层室内56.32层街铺55.12层室内36.63层街铺42.43层室内28.24层室内21.2平均43.4（二） 考虑到同一楼层商铺位置的优劣，在达到平均租金的情况下，根据位置优劣将租金水7、平上下浮动10元/月/左右，厘定各楼层区间的租金价格带。（三） 根据以上考量，本项目的租金价格体系如下：（以实际面积计、单位：元/月）楼层租金均价（元/月）A类商铺（中庭及主通道边店铺）B类商铺（其他位置店铺）租金均价+10元租金均价+20元租金均价-10元租金均价-20元地下1层22.5超 市1层街铺84.894.8104.874.8 1层室内56.366.3 46.3 2层街铺55.165.1 45.1 2层室内36.646.6 28.63层街铺42.452.432.43层室内28.238.218.24层室内21.2平均43.4n 在上述楼层租金价格表的基础上，制定各铺位的租金价格（详见附8、表）。n 根据商家品牌、规模、价值等因素，餐饮、娱乐、服务类店铺在实际招商执行过程中，租金在上表基础上会作出适当调整（提高或降低）（四） 落实到项目的不同业态，餐饮、娱乐、服务类的商业项目对租金的承受能力相对较弱，在租金设立上必须与购物类进行区分，需要给予餐饮、娱乐、服务类项目租金支持，通常为不高于购物类租金的70。餐饮、娱乐、服务类的租金水平参考各楼层租金均价标准，以不高于每楼层租金均价的70厘定价格；（五） 由于购物中心第一年的商铺租金价格会根据不同业态、不同品类、不同品级的品牌、以及招商态势、同业竞争等众多因素影响，租金价格会有所调整，不可能完全按照既定租金价格执行。因此本租金价格体系是对外招商的参考性执行价格，在实际执行过程中将有部分调整（适当提高或降低）。（六） 对于一个传统的市场商圈、新的购物中心，首要问题是要尽快吸引优质商家进驻，实现既定定位和规划，并在保持商家稳定经营的基础上，与商家一起共同做旺市场。本项目需要时间进行培育，在尚未形成庞大、持续、中高消费的客流支撑的情况下，商家业绩必定会受到很大限制，以至于对租金的承受能力比较有限。本项目应以相对较低的租金价格入市，可以采取“低开高走”的策略。 2016年5月13日5第 5 页 共 5 页