1、重庆.大融城 青年主题购物公园 项目基本情况 大 融 城 总体量13万；商业体量9万 重庆市 江北观音桥核心区 重庆融科光控实业发展有限公司（联想控股&光大控股成员企业）我们遇到的困难 1 2 3 城市著名的“烂尾楼”项目，失去了应有的聚客能力。旧城改造项目，周围商业功能不健全，设施陈旧落后。项目周边有部分为正在经营的传统商业不可拆除，重新改造在商业布局上难度较大。我们看到 这些物 项目未改造前 项目周边情况 我们看到 这些人 观音桥商圈每日近30万的客流中有57%是本项目的目标消费客群（18岁-30岁），此类客群每年在观音桥商圈产生48亿消费额。商圈消费者构成 这个年龄段的消费者在购物方面突2、显个性、时尚。对商品无论是在款式、色彩、还是包装，他们永远“我喜欢我就喜欢”的主观认知。感官型消费 自我消费意识 开放式，超前式的消费观念 对品牌极为挑剔、品牌忠实度高 商圈主力客层消费特征 我们的解决之道锁定这群人“新重庆新重庆新观音桥新观音桥新人类”新人类”目标客群：目标客群：Y Y一代一代 集中在18-25岁左右，可放宽至16-28岁，80后；社会角色以学生和刚参加工作的职业人为主；消费观念新，乐于尝试新事物、新产品；对时尚资讯敏感，品牌意识强；具有较强的好奇心理、彰显个性、冲动性消费频率较高、消费欲望强烈；日常消费以吃喝玩乐为主。目标客户群体特征目标客户群体特征 蔑视传统、藐视权威蔑视3、传统、藐视权威现实主义的一代，靠简单的传统文化崇拜来打动他们的可能性是微乎其微的。个性至上个性至上得到了越来越多的机会和方式来体现和表达自己的声音、价值，这促使他们对个性张扬的保护。讲究情调、品位和生活质量讲究情调、品位和生活质量“80后”群体接触的信息空前丰富，认为生活不只是挣钱、不只是吃饱穿暖，他们更加讲究品味、注重生活质量。更包容、更多元化更包容、更多元化长期浸泡在多元化的物质状态中，对于新、奇、异的事物更为敏感，具有了更多的可塑性，更具有宽容精神。欣赏前卫、追逐时尚欣赏前卫、追逐时尚喜欢通过对前卫、时尚的追逐，来展现个性魅力，表达对现实的叛逆以及掩盖矛盾情结和不确定性下的精神焦虑。喜欢4、炫耀个体特性及品味，而不是财富。我们的解决之道找到突破口 核心商圈的核心位置，周边聚集的大量商业体，消费人流是现成的，问题在于如何吸引和留住人流，吸纳消费如何实现差异化定位？！本项目差异化方向本项目差异化方向 客群聚焦化 80后的Y一代 聚焦时尚潮人一族 业态多元化 增加餐饮业态，丰富餐饮种类吃的天堂 增加休闲娱乐功能，使之具备年轻人欢聚功能欢聚时刻 空间娱乐化 更具冲击力的立面与内部空间 更体贴的购物体验；更好的购物环境 更多的聚会空间 品牌丰富化 ZARA、H&M等国际新品牌的大力引入 既有传统百货大众品牌，亦有个性小众化品牌的升级版本 部分品类的聚焦规模化 项目方向项目方向 我们的解决之5、道满足他们 市场定位青年主题购物公园 重庆的潮流目的地重庆的潮流目的地 欢乐街市欢乐街市 潮流之源潮流之源 精化到精化到 知名时尚品牌展示体验中心知名时尚品牌展示体验中心 潮流文化和新文化的传播中心潮流文化和新文化的传播中心 多样化、新奇特的美食中心多样化、新奇特的美食中心 聚会交流、结朋交友的享乐中心聚会交流、结朋交友的享乐中心 创意展示和交流中心创意展示和交流中心 品位文化、追逐个性的消费中心品位文化、追逐个性的消费中心 观音桥商圈的时尚地标观音桥商圈的时尚地标 重庆流行商业标杆重庆流行商业标杆 全客层提供一站式全客层提供一站式 80后专属定制式经营 重庆首座青年主题购物中心重庆首座青年主6、题购物中心 为80后消费人群提供 更多品牌 更多业态 牺牲经营面积，打造公共空间 提供更加舒适性 新颖性 多变性 方便性的空间氛围“Y“Y一族”主题型购物中心一族”主题型购物中心 项目价值定位项目价值定位 消费者消费者 主力店主力店 商业组合商业组合 消费者沟通消费者沟通 以区域青年时尚人群为主 以潮流服饰购物、餐饮、聚会约会为核心 覆盖商圈整个区域，辐射整个城市 以潮流服装旗舰店、专卖店和集合店为主要零售支撑 以主题和时尚餐饮为次主力店 特色餐饮和休闲娱乐成为主要配套 功能结构的范围：购物占45%餐饮占30%娱乐占16%配套占 9%强调时尚化、生活化的氛围 强调时尚和休闲的消费文化 强调聚会7、交友、约会的交流特征 强调体验和互动 我们具体操作方法我们这样想 我们具体操作方法我们这样做 找到突破口找到突破口 现有商圈重点商业品牌重叠严重 提高餐饮、娱乐以及体验业态 品牌丰富化：中端品牌，全世界“BALENO”的集合：价位低、品牌新、时尚度高 市场现有商业供应在休闲娱乐、餐饮业态上有欠缺 我们具体操作方法我们做得更细 业态多元化：-1和6、7层餐饮娱乐导入人流，1至5层体验式购物 吃多玩乐 创意食坊 炫酷集市 潮流旗舰 青春活力 时尚先锋 锐舞衣魅 写意生活 步行街广场-1层 打望台 飞天梯飞天梯 我们具体操作方法我们做得更精 B1:B1:建议在技术可行、成本可控的前提下开挖下沉式广8、场建议在技术可行、成本可控的前提下开挖下沉式广场 配饰饰品配饰饰品 运动城次主运动城次主力店力店 美食广场美食广场 彩妆彩妆/个人护个人护理品理品 能够盘活-1层靠近广场一侧的商铺，并提升租金 B1:B1:原方案原方案无下沉式广场无下沉式广场 运动城次主运动城次主力店力店 美食广场美食广场 彩妆彩妆/个人护个人护理品理品 一、室外改造一、室外改造 1.1 室外踏步：室外踏步的改造有助于人流更顺畅的导入，使室外空间和室内商业空间更好的融合。改造方法：L-H轴间室外标高259.00260.40范围，内踏步踏宽改为300mm,踏高改为140mm。1.2 1.2 打望台：营造观音桥商圈的独有商业和人文9、景观：打望台：营造观音桥商圈的独有商业和人文景观：项目及周边缺的不是消费力和人流，而是基于此的有效群体的吸引。而独有景观的营造，可以有效吸引和留住人流，创造颠覆性的市场形象，从而创造本身独具的商业竞争能力。打望台功能包括打望、时尚表演、景观营造、游憩及人流导向和吸引功能 F2由D-A轴间5-7轴加设交通平台（台面标高同F2地面标高），设立四部自动扶梯，分别为室外地面至交通平台两部及交通平台至F3室外平台两部。F3由P-B轴向外挑出4.56.0m平台。以上两平台做法由设计院确定。1.3 1.3 室外观光梯：室外观光梯：项目六七层休闲及餐饮娱乐业态将吸引周边大量目的性消费人群，室外观光梯有助于目的10、性消费群体的直接导入，形成与零售购物相互关联和互补的双动线，从而形成对整体商业的客流支撑。改造方法：F3F7在17轴上CB轴间加装两部外挂观光梯。我们具体操作方法我们做得更准 我们具体操作方法我们做得更准 二二 、室内改造、室内改造：2.1 2.1 飞天梯：飞天梯：16层飞天梯形成针对消费群体的独特购物体验，增加炫动、刺激的感受，营造商业内部景观的吸引力；同时丰富了室内人流的消费动线，将更多的消费人流引导至人流难以抵达的高层区域，带动消费。改在方法：在K-J轴间靠K轴处从7轴起步加装一部F1直达F6自动扶梯。2.2 2.2 三层加楼板：三层加楼板：三层图示位置原为挑高设计，为配合打望台景观和功11、能，将其加装楼板，变成打望台景观和功能的一部分，设置咖啡、轻餐等业态，既增加了有效商业面积，创造出整体商业的多首层概念，增强商业面积和消费吸引力、租金水平，使打望台的功能更加丰富和实用。改造方法：F1F3，PE轴间47轴原为挑空，现加装楼板，标高同F3原有标高。做法由设计院依据设计确定。2.3 2.3 改变原扶梯位置：改变原扶梯位置：依据项目业态特征，将原来的电梯位置做必要的改变，使人流动线更舒畅，商业街区概念更强，业态布局更合理，并增加了电梯下及中岛的商业面积。改造方法：将 B1F3层 K-J轴与11-13轴间原有自动扶梯 靠J轴扶梯平行移至K轴扶梯旁。将F3-F6与K-J轴扶梯按相同方式由12、11-13轴移至7-9轴间。原有洞口铺装楼板。2.4 2.4 增加中庭扶梯：增加中庭扶梯：中庭部分是项目内部人流聚合和分流的最主要区域，增加扶梯使人流对项目高层和动线较深的区域形成良好的导引，从而增加购物消费的便利。在中庭天井处K轴上F1至F7原有步行梯均改为两部自动扶梯。在B1相应位置安装两部自动扶梯。我们具体操作方法我们做得更准 2.5 2.5 中庭观光梯改造：中庭观光梯改造：有效导引和沟通目的性消费和购物消费的人流，并使有车族便利进入项目内部 中庭天井处三部观光梯改为由F7降至B2，每层停站。2.6 2.6 中庭景观休憩区营造：中庭景观休憩区营造：造型和面积的变化，营造出室内空间的形态各13、异的商业空间感受，增强室内空间节奏，创造步移景异的商业空间，营造灵动的空间感受和良好购物体验。在中庭天井1820轴PM轴间从F3F7逐层挑出弧形平台，弧顶宽度由2m至3m逐层放宽。2.7 2.7 增加增加1F1F至至-1F1F的直达扶梯：的直达扶梯：利用直达北城天街的通道形成的项目人流，直接引导人流抵达地下一层，增加地下一层的商业人流量，弱化铺位动线较深的影响。在F1层2729轴与NM轴间靠N轴处增加两部自动扶梯至B1。2.8 2.8 拆除中庭拆除中庭B1B1梁柱梁柱：为使地下一层与整个商场有机融为一体并充分享受自然采光.F1中庭天井处楼板及B1梁柱宜全部拆除。主题餐饮，更多休闲娱乐，选择的体14、验式购物 项目成功的秘密你看到的 项目成功的秘密你看不到的 重庆大融城填补的不仅仅是重庆细分市场的空白，更是商业模型理念上的突破。强调滞留性消费，满足80后对购物餐饮娱乐、消费环境、信息咨询、交流沟通等多方面物质与精神需求。我们从一开始就强调与消费者之间沟通，希望能从消费者需求出发考虑每个问题。在空间设计、装修风格、业态布局、品牌选择上都充分以消费者为中心考虑详尽。对现代年轻人来说，逛街的目的不再是单纯为购物，丰富的社交活动也变得非常重要。融吃、喝、玩、乐、购、享于一体的现代化主题MALL，就恰恰能很好地满足他们的需求。“大融城”在重庆首创“青年专属的时间型消费”及“针对80后消费者定制式运营”概念，为80后青年提供集衣、食、行、娱、美、学于一体的主题生活场所。操盘手感言操盘手感言