1、打造城市级商业，获得持续稳定现金流打造城市级商业，获得持续稳定现金流 胜利大厦定位与物业建议胜利大厦定位与物业建议 谨呈：山东鑫都臵业有限公司 项目本体条件解析及项目界定项目本体条件解析及项目界定 Part1. 商业定位、招商策略及物业发展建议商业定位、招商策略及物业发展建议 Part2. 公寓定位及物业发展建议公寓定位及物业发展建议 Part3. 汇报内容汇报内容 本报告是严格保密的。 项目本体条件解析及项目界定项目本体条件解析及项目界定 项目区位 地块解析 项目界定 项目地块解析项目地块解析 用地性质用地性质：商业用地； 占地面积：占地面积：8538平方米； 地上建筑面积：地上建筑面积：52、.47万平方米；其中商业建 筑面积2.4万平米，塔楼建筑面积3.07万平米； 容积率容积率R R：6.5； 建筑高度：建筑高度：95米（原限高99.6米）； 2525米米 1717米米 9090米米 4040米米 商河路 1412.1平米 1343.2平米 注：规划指标为调整方案指标； 项目界定及限定条件分析项目界定及限定条件分析 1、从地段价值考虑，商业酒店商务居住 2、从商务价值来看，因为城市往东走，这一带办公档次低，白领 缺失。 3、商业占地规模小，要增加总体体量并形成特色 4、从地块条件分析，地形不规则，南北双向的进入性较差。北侧 济南路是人流车流汇集的地方，需要结合A地块考虑消费者的3、进入 性；南侧紧邻商河路步行街，沿街面17米，若南向两地块改造成 为城市广场，则明显改善地块南侧的进入性。因此，在商业的人流 动线、商业公寓的进入性方面要综合进行考虑。 城市核心商圈内的综合体物业城市核心商圈内的综合体物业 各物业功能比较分析各物业功能比较分析公寓和商业更符公寓和商业更符 合项目的目标合项目的目标 功能类 别 收益方式 资金需求 对于项目可能贡献 目标契 合度 酒店 外包经营 投资大，回收期长， 前期无法回笼资金 为项目带来高形象，促 进其他物业的销售和出 租 写字楼 销售/出租 投资较高，资金回笼 速度一般 单价（租金）高，形象 贡献 公寓 销售/出租 投资较小，资金回笼 速度快 价格（租金）较高 商 业 商场 自行经营/出 租 投资高，前期少量资 金回笼 稳定的现金流，形象贡 献 商铺 销售/出租 投资小，资金回笼速 度快 带来高额利润，但商铺 销售无法控制档次与业 态