1、商业物业发展建议商业物业发展建议HUAYU CITYHUAYU CITY华 宇 城商业整体定位及物业发展建议商业整体定位及物业发展建议华宇集团 纬联地产二零零九年十一月重庆2009.11.72009.10.24项目市场调研整体定位及物业发展建议定位终稿及设计任务书提交2009.11.172009.11.23第一阶段工作第二阶段工作宏观经济背景研究区域房地产市场调研项目实地勘察专业市场调研商家访谈消费者访谈案例分析内部研究分析专业机构咨询内部创意整合项目方案创作内部再讨论方案修改整理项目定位方案初稿讨论项目定位方案修正项目方案二稿讨论项目方案再次修正定稿工作流程及内容CONTENTSCONTEN2、TS设计配合2010.2.24商圈：商圈：成本高昂，漠视成本高昂，漠视生态生态项目机会4 4_2_2创建华宇理想城市社区Huayu City-community功能复合（功能复合（mixused)mixused)紧凑紧凑(compact)(compact)适宜步行适宜步行(pedestrian-friend)(pedestrian-friend)珍视环境珍视环境(enviroment caring)(enviroment caring)华宇理想城市社区Huayu City-communityHuayu City-community“非社区”的沙区郊区社区：松散低密度、汽车优先、功郊区社区：松散3、低密度、汽车优先、功能单一，易形成能单一，易形成“卧城卧城”以项目为中心的区域动态实施计划华宇理想城市计划区外城开放的城市功能城市功能多元化/开放/融合/高效产业密切相关商务办公、商业活动、专业市场、社区服务体系内城相对独立私密的社区功能社区功能社区封闭/人车分流、安全、尊重、独立空间项目公建形象定位5 5_0_0华宇中心代言一座城市/一个时代定位诠释：定位诠释：通过自我中心化，打造一个集五星级酒店、商务办公、城市生活MALL、汽配城为一体的多功能、高效率理想城市社区，从而建立新的价值体系，跳出区域竞争市场，形成项目持续核心竞争力。走业态互动、功能复合化、使用全时段的发展战略，通过项目功能化体4、系的建立，规避市场风险。物业发展建议Chapter 1商务办公Offices华宇商务公园Business-Park6万方普通写字楼Incubation创意孵化楼6.9万方商务公寓box-office弹性商务空间4.9万方甲级写字楼Huayu building 华宇总部大厦商务办公Offices客户客户特征特征关注点关注点外地企业办事处及分支机构本地实力型企业资金雄厚，对租金不敏感租赁/购买要求形象对现状写字楼不满意形象高档市中心繁华地段、交通便利配套完善成长型高知企业规模不大，对办公室要求不高有一定实力对使用成本和租金较为敏感对改善环境较急迫高性价比写字楼形象、商务配套齐全面积分割可24小时办5、公草创型企业处在发展阶段，实力不强对租金和物管费很敏感可换不可换，不急迫总价实用率高户型可变，能自由组合办公和居住一体华宇商务公园客户群Business-Park甲级写字楼主力客户群创意孵化楼主力客户群弹性商务空间主力客户群挺拔/现代华宇总部大厦发展规划建议标志性根据市场需求分析，类甲级写字楼需求量在控制在5万方以内。甲级写字楼建议为超高层（140米），构成项目标志性建筑之一。生态化设计入户大堂生态化景观/部分楼层设置空中花园作为绿色共享空间。华宇总部大厦发展规划建议挑高尊崇车行主入口增加项目卖点，体现开发商注重品质的特征，让项目在同质产品中脱颖而出。通过交通障碍物或围栏的设置实现人车分流人行6、道人行道车行道车行道华宇总部大厦发展规划建议共享空间商业顶部、公寓顶部与超高层室内生态空间融合，结合空中花园与架空层花园形成多层次生态园林。华宇总部大厦发展规划建议外立面 目前重庆B类写字楼外立面多采用玻璃、石材作为主要材料(如:国商中心、纽约纽约、嘉年华)；本案在甲级写字楼的外立面打造上建议采用玻璃幕墙（LOW-E）作为主要立面材料，保证项目外立面的质感；华宇总部大厦发展规划建议大堂设计 目前重庆B类写字楼大堂面积主要集中在100-270平米,挑高在9米。大堂面积不低于200；大堂挑高应不低于9米；华宇总部大厦发展规划建议硬件设计（标准层高、面积）目前重庆B类写字楼标准层面积在1200-167、00左右,层高/净高在3.6/2.7米（不含智能地台）。标准层面积不低于1200；层高/净高不低于3.7/2.7米（不含智能地台）；希尔顿商务大厦国际商务中心华宇总部大厦发展规划建议硬件设计（电梯配置、标准层走廊宽度/电梯等候区宽度）目前重庆B类写字楼电梯配置的服务面积在5000-6500/部左右,标准层走廊宽度1.5米，标准层电梯等候区宽度2.2-3.6米电梯配置不高于5000/部；标准层电梯等候区宽度不低于3米；标准层走廊宽度的打造上应不低于1.8米；未来国际大厦3.6米1.6米希尔顿商务大厦2.2米1.5米华宇总部大厦发展规划建议技术类别设计要求重庆B类外立面材质LOW-E玻璃石材、玻璃8、风格时尚现代、造型大气；大堂面积不低于200平米世贸：275平米；纽约纽约：105平米；未来国际：100平米挑高不低于9米世贸：4米；纽约纽约：4.5米；未来国际：10.5米标准层面积1200-1600平方米世贸：1223平米；纽约纽约：1056平米；未来国际：1293平米层高/净高3.7/2.7米（不含智能地台）未来国际：3.7/2.7米；纽约纽约：3.8/2.6米电梯厅宽度：不低于3米未来国际：3.6米；世贸：2.4米；纽约纽约：2.5米公共过道过道净宽1.8米世贸：1.6米；未来国际：1.6米；纽约纽约：2.3米面积划分高区至少半层起售；低区户型55/80/180/260平米；未来国际：9、102/180/210/300/600/1100电梯配置单部客梯服务面积不高于5000平米；未来国际：单部客梯服务6086平米；世贸：9243平米；纽约纽约：8137平米卫生间每层配置男女卫生间，座便器各不少于4个标准层使用率不低于70%停车位不高于140平米/个（约350个）世贸：389平米/个，纽约纽约：102平米/个智能化配置基础的智能化设置，中央空调，新风系统未来国际：冷暖分层分户式中央空调 功能配置员工餐厅、大堂前广场希尔顿：员工餐厅；其他设计建议标准层双层入户大堂挑空、竖向可拆卸楼板B类甲级写字楼设计建议华宇总部大厦发展规划建议华宇创意孵化楼成长即是不断创新的过程，创意是成长型企业10、孵化成长的原动力；创意孵化楼应该是：颠覆沙区旧有办公环境；颠覆旧有设计标准，与城市融为一体；颠覆对顶级写字楼的崇拜，强调效率与舒适并重。项目名称项目名称大堂大堂面积面积楼层楼层净高净高电梯品牌电梯品牌载重量载重量电梯数量电梯数量客梯服客梯服务面积务面积车位车位后备后备电源电源星光大厦3002.6广州日立13人(1,000KG)3部(观光电梯)3,333400有水晶国际500广州日立13人（1,000KG）5部4,300200有理想大厦1602.8m富士13人(1,000KG)5部（2部观光电梯）5,400200有总商会大厦2002.8m上海三菱14人（1,050KG）6部（1部货梯）3,50011、200有美源国际2002.8m上海三菱14人（1,050KG）4部(1部货梯)5,000接近200有水星1002.8m奥的斯18人（1,350KG）6部(2部货梯)3,755554有海王星2,0002.8m奥的斯18人（1,350KG）12部（3部货梯）6,666525（地上50个）有重庆主要重庆主要CDCD类写字楼产品信息类写字楼产品信息创意孵化楼产品设计建议大堂大堂面积80-100平方米；大堂挑高应不低于6米；层高普通层净高不低于2.7米电梯数量客梯6部上，货梯2部以上车位200-250个注：目前市面上的C/D类写字楼（近5年推出），他们在硬件上与B类写字楼相比并无太大差距，因此在产品硬件12、上有较多可借鉴之处。标准层面积1200平方米左右创意孵化楼产品设计建议全面升级沙区商务办公空间box-office可变：空间多向可变，方式菜单选择box-office弹性商务空间Box-office产品打造关键词：共享：除了传统意义的空间共享，甚至功能都可以共享节约：全面契合目标客户群对成本敏感的特征，量身定做空间可变空间可变Loft办公空间平面组合的多样性&菜单选择菜单选择清水办公室装修办公室装修+办公用具装修+办公用具+商务服务OROROR可变：空间多向可变，方式菜单选择Box-Office弹性演绎平面菜单式组合 由小户型公寓向STUDIO或SOHO转变可变：空间多向可变，方式菜单选择Bo13、x-Office弹性演绎纵向菜单式组合 由小户型公寓向LOFT和大面积办公空间转变可变：空间多向可变，方式菜单选择办公空间共享办公空间共享办公设施共享办公设施共享商务设施、打印、复印等共享共享：除了传统意义的空间共享，甚至功能都可以共享主力客户群主力客户群教育培训文化传媒物流/器械成长型草创型中小规模企业办公成本低交通便捷昭示性强节约：全面契合目标客户群对成本敏感的特征，量身定做Box-Office弹性形象魔方造型，内外兼修box-office弹性商务空间写字楼名称写字楼名称北岸星座北岸星座北部尚座北部尚座A座座东和银都东和银都邦兴北都邦兴北都华创商务酒店华创商务酒店 中信银行大厦中信银行大厦14、阳光城阳光城层楼数量30383028302830标准层_层高(m)2.83.32.52.72.72.82.7标准层_净高(m)2.432.32.32.42.52.4大厅高度（）3.83.663.863.63大厅面积()502690701087260客用升降机数目塔楼3部，裙楼2部333323货用升降机数目1111311空调（集中式/分户/分层）自己装自己装自己装自己装自己装自己装自己装停车位数量（个）约650无，车位由建玛特经营13634012035无标准层走廊饰面(天/地/墙)石膏板吊顶/瓷砖/乳胶漆石膏板吊顶/瓷砖/大理石石膏板吊顶/瓷砖/乳胶漆石膏板吊顶/瓷砖/瓷砖石膏板吊顶/瓷砖/瓷砖15、石膏板吊顶/瓷砖/乳胶漆石膏板吊顶/瓷砖/瓷砖交房标准（天/地/墙）清水房清水房清水房清水房清水房清水房清水房单层户数1622211919138公寓用途商务商务商住混合商住混合商务商务商务天然气不通通通不通不通通不通外立面风格现代现代现代现代现代现代现代外墙装饰材料石材/玻璃石材石材石材石材/玻璃石材/玻璃石材通讯网络配置有电信和网通接入，具体要求自行联系接入长城宽带，具体要求自行联系各种类型的网络均可各种类型的网络均可接入联通，具体要求自行联系各种类型的网络均可各种类型的网络均可标准分割数量与面积16，（面积不等）2221（面积不等）19（面积不等）19（面积不等）13（面积不等）8（面积不16、等）重庆主要商务公寓类写字楼产品信息重庆主要商务公寓类写字楼产品信息弹性商务空间产品设计建议大堂大堂面积50-80平方米；大堂挑高4-6米；层高普通层层高不低于3米，净高不低于2.6米电梯数量客梯4-6部，货梯2部车位150个左右注：目前市面上的公寓类写字楼，大都配置较低，已经不能满足客群的商务需求，因此在配置上除了保证其商务公寓的基本设置外，还要在硬件设施上往舒适性发展。标准层面积600-800平方米弹性商务空间产品设计建议装修状况基本以清水房为主，可部分装修单层户数以15-20户为主分割面积分割面积不等，建筑面积从40-200不等空调设置自行安装网络设置可接入各运营商网络弹性商务空间产品设17、计建议商业中心Commerce分类分类设置地域设置地域功能设置功能设置服务对象服务对象服务人口服务人口基本商业面积基本商业面积基本设置业态与业基本设置业态与业种种超区域商业中心城市规划的中心商业；历史形成的商业集聚地购物、文化娱乐休闲、旅游并金融、商务结合国内外及本地消费30万平米大型百货设置、专业店、专卖店、文化娱乐、餐饮区域级商业中心居民聚集区、商务集聚地、公共交通集散地周边购物、文化娱乐、休闲该地区及外来消费者15-20万10万平米超市、百货店、专卖店、文化娱乐、餐饮社区商业人流集中，交通便利的地段保障该地居民的日常生活，提供必要服务当地居民5万2.5万平米超市、便利店、医药店、菜市场、18、餐饮社区邻里商业街坊主要出入口、居民主要途径地提供日常必需商品或专业服务购买专门商品，寻求专业服务消费者0.4万0.06万平米便利店、餐饮店，生活服务专业街商业中心周边，交通便利处提供专门商品或专业服务购买专门商品，寻求专业服务的消费者街长200米以上，专业店30家以上特色专业店、专卖店新城商业中心城市规划的新城中心商业区；人流集中，交通便利的地段购物、文化娱乐、休闲、旅游并与金融结合新城居民、商圈辐射范围及外来消费者20万12万平米购物中心、百货店、超市、专业店、专卖店、餐饮、文化娱乐中心镇商业人流集中地购物、旅游、为农服务本镇居民、周边村民及外来消费者5万2万平米超市、餐饮、小商品市场、农19、贸市场、农资供应一般镇商业镇街区，农贸集散地周边提供日常商品，提供生活与为农民服务本镇居民，周边中心村村民2万0.8万平米超市、便利店、菜市场、餐饮、农资供应项目商业发展方向集超市、专卖店、文化休闲娱乐、餐饮、社区服务于一体的区域级商业中心项目商业市场形象项目商业市场形象的定位应以提高项目整体形象，并保持与项目整体形象的一致性：项目整体中高端形象；项目住宅以中高端需求客户为主；引领沙区文化休闲娱乐、餐饮文化的新潮流；时尚、活力的理想城市生活体验中心理想城市理想城市生活生活MALLMALL引领城市生活新风向引领城市生活新风向中高端形象入市复合型业态组合中高端的入市形象目的在于保证前期对市场的影响20、力，奠定良好的消费心里感受。定向型产品组合更多从销售经营考虑，定位契合目标客户群需求，为后期变现奠定基础。项目商业档次定位本项目业态主要根据商圈内业态现状、城市规划以及潜在消费者来进行定位，最后根据商家实证来排除某些业态的可能。业态定位强化项目文化休闲娱乐、餐饮以及特色定向服务类型。项目商业功能定位大类大类类类 别别理想城市生活理想城市生活MALLMALL主力店面及主力品牌店10000-12000超级市场及其他主力品牌店餐饮类13000-14000大型主力中餐茶餐厅主题中西餐休闲娱乐类9000-10000健身中心/美容/保健中心/个性护理电影院/读书馆/主题酒吧/KTV/咖啡厅/茶楼/网络会所21、定向型服务6500-7000培训中心/儿童游乐中心/社区服务店/药店诊所/成人降压室购物类10000-11000时尚服饰/潮流精品/品牌专卖/家居馆永辉MUJI Watsons定向主力店物美价廉的大众生活超市，在市场中有强大号召力的Watsons、MUJI构成项目精致、国际、前沿、时尚的调性永辉约10000 Watsons约300 MUJI约200 餐 饮大型主力中餐 茶餐厅 主题中西餐大型中餐为主力，布农阿奴、面包新语、肯德基、麦当劳构成的时尚食乐园；面积13000-14000新概念服饰 潮流精品家居馆品牌专卖购 物新概念招商方向：西班牙款式多样、设计感强、低价格的时装品牌Pull&Bear22、童装新概念店Pumpkin Patch、新概念首饰店Coulisse，打造新概念领袖秀场。品牌专卖：所向披靡的addidas、nike专卖面积10000-11000 休闲娱乐KTV浴足/保健中心个性护理健身中心网络会所茶楼咖啡厅主题酒吧院线影院沙区首家五星级院线趣玩吧视音室情趣图书馆咖啡屋是一个场所，一种氛围，进入社区开始风靡中国趣玩吧，智力休闲面积9000-10000 定向型服务儿童培训中心儿童游乐中心成人降压室社区服务店药店诊所金融机构定向型服务除了社区服务性店面之外，越来越受到家长重视的儿童培训中心、儿童游乐场有着广泛的市场需求，还有针对写字楼部分的创意展馆以及创意发布中心面积650023、-7000成人培训中心商铺的价值与人流状况关系较通常弱与楼层关系较通常弱与业态承租能力相关与商家经营状况相关项目租售比例原则主力店和旗舰店不出售面积较大的店不进行分割出售承租能力较低并需要培育期的店不进行出售项目租售比例建议从经营的角度来说建议本项目只租不售，从发展商资金回笼的角度建议有原则的进行出售项目租售比例建议根据本案5万方业态设置，销售面积在3万方左右大类大类类类 别别理想城市生活理想城市生活MALLMALL主力店面及主力品牌店10000-12000超级市场及其他主力品牌店餐饮类13000-14000大型主力中餐茶餐厅主题中西餐休闲娱乐类9000-10000健身中心/美容/保健中心/个24、性护理电影院/读书馆/主题酒吧/KTV/咖啡厅/茶楼/网络会所定向型服务6500-7000培训中心/儿童游乐中心/社区服务店/药店诊所/成人降压室购物类10000-11000时尚服饰/潮流精品/品牌专卖/家居馆华宇地产华宇地产风险保障之品牌有责任感升值可信任品质严谨高档目目 的：的：通过专业经营公司对商业街的统一经营运作，吸引消费者，保证经营前景；操作关键点：操作关键点：引入知名品牌的经营公司，给客户以信心；明确发展商、经营公司、小业主之间的权责和利益关系；时间要求：时间要求：商业推广期间正式销售之前确定。风险保障之引入品牌经营管理公司，保障经营目目 的：的：帮助商家进行整体宣传和营销，聚集人25、气，营造商业氛围;促进一期商业销售；促进后期住宅增值；操作关键点：操作关键点：早期大量投入；辅助并配合一期商铺销售；风险保障之建立商业推广基金，帮助商家旺场风险保障之引进品牌主力店，带旺人气目目 的：的：通过品牌商家树立项目形象，并给客户及其它商家以信心，产生聚集效应发挥营销作用；操作关键点：操作关键点：确定商业街主题；通过商业街经营公司或专业招商机构进行招商；宣传策略宣传策略高调、广泛：高调、广泛：新闻发布会暨签约仪式户外广告/软文/万客会会刊/楼书/形象墙/售楼处展板/橱窗；商业开发机会访谈1.餐饮类商家商家1 1：巴渝红：巴渝红商家简介：重庆本土知名餐饮企业选址要求：商圈地段，有较大的人26、流量，昭示性强的位置，依托高端购物场所经营；物业要求：总经营面积1500-2000平方米，层高在4.5米以上，有直升电梯到达，有独立停车位；经营模式：以租赁物业为主，能承受的月租金要在40-60元/平方米，独立经营。对本项目的评价：比较认可，新型商圈，未来高端商务人群集中，适合有一定品牌和文化的餐饮经营。商家商家2 2：麦当劳：麦当劳商家简介：经营快餐，目前在主城各商圈均有开店，正在加速重庆拓展“得来速”式快餐。选址要求：商圈核心地段，人流量大，昭示性强的位置，依托百货商场经营。“得来速”快餐店要求汽车容易停靠、有较大的露天停车场、车流大的位置；物业要求：总经营面积400平方米左右，临街位置；27、经营模式：以租赁物业为主，月租金要求在100-200元/平方米，独立经营。对本项目的评价：目前状况位置较偏，目前人流量还不能支撑，但未来发展较好。商业开发机会访谈1.餐饮类商业开发机会访谈2.品牌专卖类商家简介：中国知名男性服装品牌，全国连锁，目前在重庆各大百货和主要商圈均开设服饰专卖店；选址要求：作为专卖店会选择位置较好，人流量大，而且有服装商业氛围的位置，主要为商圈的步行街等区域；物业要求：专卖店面积最大可选择的140-200，必须为一楼，或者一至二楼，要有较好的展示位置；经营模式：以租赁为主，租约期5年以上，黄金地段可以承受的月租金为400-600元/平方米，独立经营。对本项目的评价：当28、项目形成一定商业规模和商业氛围的时候会考虑。商家商家1 1：劲霸男装：劲霸男装商家商家2 2：JACK JONESJACK JONES商家简介：流行品牌服饰，在重庆主要在百货商场进行销售，随着在重庆市场的地位稳定，开始有独立专卖店的打算，目前已在江北等区域开设分店；选址要求：作为专卖店会选择位置较好，位于商业或商务核心区域，能够保证较大的人流量；物业要求：专卖店面积最大可选择的1000，一般卖场则在200-300，达到交房标准后，自行进行装修设计。经营模式：以租赁为主，租约期5年以上，黄金地段可以承受的月租金为500-700元/平方米，独立经营，希望有专业管理公司统一管理。对本项目的评价：要看29、整个商圈的定位，如果商业氛围较好，而且商圈形象复合我们产品的形象，我们就会入住。商业开发机会访谈2.品牌专卖类商业开发机会访谈3.大型超市类商家：永辉商家：永辉商家简介：永辉超市股份有限公司创办于1998年，是中国大陆第一家将生鲜农产品引进现代超市的流通企业，经过十多年的发展，已成为以零售业为龙头，以现代物流为支撑，以食品工业和现代农业为两翼，以实业开发为基础的大型企业集团；选址要求：商圈周边或居住区密集处，人流量要求大，要方便客户到达；物业要求：总经营面积要8000-12000平方米，有独立卸货平台、净空高不低于4.5米、柱距7.2米，荷载450kg以上经营模式：以租赁为主，长期性租赁，愿意30、支付的租金不会很高，一般会在20-30元/，与各品牌商家联营的盈利模式。对本项目的评价：未来发展潜力较大，适合大型综合性的超市发展，但目前还不能支撑商业开发机会访谈4.健身类商家：力美健商家：力美健商家简介：商家简介：力美健健健身俱乐部创办于2001年，作为国内连锁式大型健身会所，目前在广州市、深圳市、佛山市、上海市、重庆市已经拥有28家旗舰规模的直营健身俱乐部。选址要求：商圈地段，有较大的人流量，昭示性强的位置，有餐饮、美容、影院、购物等商家互选址要求：商圈地段，有较大的人流量，昭示性强的位置，有餐饮、美容、影院、购物等商家互动经营；动经营；物业要求：总经营面积物业要求：总经营面积2000-31、30002000-3000平方米平方米，净空高不低于，净空高不低于4.54.5米米，柱距，柱距7.87.8米以上米以上，裙楼顶层，层高，裙楼顶层，层高 要求要求4.64.6米，有米，有2 2部直升电梯到达；部直升电梯到达；经营模式：连锁经营模式，以租赁物业为主，月租金要求在月租金要求在25-3525-35元元/平方米平方米（含物管费），（含物管费），独立经营。对本项目的评价：比较认可，属于商圈范围，未来商务人群集中，适合康体健身行业经营。商业开发机会访谈5.酒店类商家：商家：7 7天连锁、锦江之星天连锁、锦江之星选址要求：商圈地段，有较大的人流量，昭示性强的位置物业要求：总经营面积2500平米32、6000平米，电压至少在250KV以上，要有30立方的化粪池，具备2个消防楼梯，普通层层高2.8米以上，拥有便捷的停车条件；经营模式：连锁经营模式，以租赁物业为主，月租金要求在15-30元/平方米（含物管费），独立经营；对本项目的评价：比较认可，属于商圈范围，在对于沙区来讲，发展酒店的潜力比较大。商业开发机会访谈6.培训中心商家简介：春之声艺术培训中心，是重庆市著名儿童艺术教育连锁机构，重庆市文化先进单位，共设有钢琴、古筝、小提琴、吉他、舞蹈、美术、跆拳道等30余个专业，8所分校，遍布重庆主城各区。选址要求：商圈周边最好，或者少年宫、文化馆、公园等区域；物业要求：总经营面积500平米左右，对其33、他设施并无太多要求；经营模式：以租赁物业为主，月租金要求在25-35元/平方米（含物管费），独立经营；对本项目的评价：周边有重庆市图书馆，还有三军医大等学府，有良好的教育氛围，还有众多的住宅小区，适宜发展培训产业。商家：春之声商家：春之声商业开发机会访谈7.院线类商家：保利万和影院商家：保利万和影院商家简介：重庆保利万和电影院线是由国家电影局、重庆市文化局批准成立的,是重庆市唯一拥有进口分帐影片放映的跨省院线，2006年该院线进行了资产重组，目前隶属北京保利影业投资有限公司。日前其成员单位有：环艺电影城、沙坪坝电影院、重庆保利影城、建设电影院、郑州保利影城、遵义佳合影城、西安朱雀国际影城、北京34、保利万源影城、银星影视、艺朮电影院等11家影院，院线网络遍及重庆主城各区和部分区县城市及北京、贵州、陕西、河南等地；选址要求：商圈范围，不一定黄金口岸，500米范围内辐射的居住人口和流动人口较多，有主力百货店更好，能够互动经营；物业要求：总经营面积要4000-5000平方米，最好同一楼层经营，有一个当道的出入口，可以是裙楼顶层位置，柱距12-14米，层高要求8米，能够容纳8-12个影厅、1600个座位，至少2个厅空高达到8米，其余6米即可；经营模式：以租赁为主，长期性租赁，主要采取保底抽成方式进行独立经营，一般租赁方会在总票房收入中抽取10%-20%作为商业租金（月租金约40-50元/平方米）35、。对本项目的评价：比较认可，属于未来的重点商圈范围，适合影院经营。专业市场Markets重庆西部汽配城创建平台、集聚功能、叠加优势依托汽博高端产业，结合华宇城集商业、商务、酒店功能为一体的依托汽博高端产业，结合华宇城集商业、商务、酒店功能为一体的多功能平台，打造高效率紧凑型的专业汽配城多功能平台，打造高效率紧凑型的专业汽配城4S4S店店 汽修、美容汽修、美容 汽配汽配 汽博汽博 服务机构服务机构4S4S店店汽修、美容汽修、美容汽配汽配汽博展示汽博展示服务机构服务机构经营面积大，可视性要求高，是汽配城整体形象的外围展示。因此应布局在汽配城的外围。汽车城的主要功能区，对其本身还要进行区分，因大车脏36、乱，小车环境要求高，因此须将大小车的汽修和美容进行区域划分。商铺要求挑高在3.5米以上，满足汽修升降的要求。单层面积在60平米左右，可设在负一楼，配合大量仓储空间。作为汽车城的主要构成板块，由于汽配的批发与零售之分，应根据两种不同经营方式的要求对其经营区域进行严格划分。汽配批发、经销商有固定的客源，对区域可视性要求不是很高，而汽配零售商客源相对分散，因此汽配零售商应设置在临街主干道上，批发、经销商可设置在内部。前沿车模、创意饰品、艺术珍品，绝对珍藏，打造成项目亮点，提升品质为搭建汽车城一站式的功能体系，建议将与汽车行业相关的政府单位在此设立分支机构，如处理交通事故，车辆曝光缴款等统一至本案办公37、地点办理。五大功能模块重庆西部汽配城6万方汽车销售2万方汽车维修/美容/养护1万方汽配/汽车用品3万方专业市场业态设置专业市场规划销售中心：销售中心：沿道路临街面设置，最大化形象展示汽配中心：汽配中心：井字形设置，方便物流通达，便于人流通行入口：入口：多入口设置，最大化汇集人流入口入口入口汽配中心汽配中心汽车销售中心汽车销售中心汽车销售中心汽车销售中心马路马路马路马路马马路路汽博广场汽博广场：汽博广场：设置中心广场，汇聚人流，为客户提供休憩场所4S店设计解读专业市场规划二层展厅设计：二层展厅设计：一二层展示，三层办公层高变换设置：层高变换设置：一层层高4.5米，舒适、大气，二、三层层高3.0米38、，经济、实用 汽车展示汽车展示办公3M3M4.5M汽车维修3M1F2F3F-1F地下层设置：地下层设置：汽车仓储、维修、美容、养护，节约空间，避免形象影响三层建筑三层建筑，一层商业，二层仓库，三层办公或住家。从各汽配市场规划，三层建筑最适合该市场的需求，多则空，少则不足；多入口设计多入口设计，尤其可设置至二层人、车道路设置，规避常规二层商业冷清现象，提升二层商业价值，增强项目吸纳性；二层商业入口1F：商业2F：仓库3F：办公或住家4.5m3m3m入口入口主干道专业市场规划汽配店设计解读二层入口二层入口依托汽车产业，打造汽车创意展览馆专业市场增值建议汽博展示前沿车模、创意饰品、艺术珍品，绝对珍藏39、专业市场增值建议汽博概念展厅对招商客群进行细分，以便对后期的招商政策及招商步骤提供指导和依据，我们对本项目所有的招商潜在客群进行了初次等级划分，其中级别越高，说明越是本项目的主力客群，一系列的招商优惠措施和招商步骤也基本按照级别由高到底的原则来执行。实力汽车服务品牌经销商、代理商项目周边正在运营的汽车项目周边正在运营的汽车配件销售等商户配件销售等商户区域内正在运营的汽车修理、区域内正在运营的汽车修理、装修、养护等商户装修、养护等商户项目周边及老顶坡一带汽项目周边及老顶坡一带汽车服务经营户车服务经营户招商客群定位项目租售比例建议汽配市场需要相对较长的培育期，更需要品牌商家的聚集效应。建议专业市场40、租售比例采用分阶段策略。第一阶段：推出市场2万方左右，主力品牌商家采用出租方式，同时结合销售，租售比约为1：1；第二阶段：有了品牌主力店的带动效应之后，后期全部采用销售方式，实现资金回收。酒 店Hotels项目酒店发展计划华宇自营五星级酒店与设计主题概念酒店组合互补华宇酒店华宇酒店主题概念酒店主题概念酒店项目形象提升形象打造多元化、特色化形象项目品牌提升知名度、美誉度提升项目品味、多元化项目价值最大化支撑项目定位符合多元化、特色化定位项目位置使项目增值吸引人气，降低风险地块资源支撑支撑项目利润利润率高利润率高自营五星级酒店对项目整体品质、形象有着极为重要的支撑作用；主题概念酒店提升项目品味、多41、元化发展，与五星级酒店形成互补；五星级酒店发展计划建设目的：1、利用五星级酒店提升项目形象，拉动项目商业、住宅、商务办公楼等业态价值；2、完善项目整体功能；3、满足沙区高端商务、政务需求。经营模式：华宇品牌自行经营经营关键：组建酒店专业管理团队，全程参与酒店设计、经营管理工作。酒店定位：华宇酒店五星级酒店发展计划酒店房间数：根据前期市场调研分析，华宇大酒店房间数控制在220-250间较为合适；酒店房间面积：华宇大酒店按照准五星级标准打造，套内面积在40平方米左右；酒店装修标准：华宇大酒店按照准五星级标准打造，装修标准在5000元/平方米左右（3500元/平方米的装修费用，1500元/平方米的机42、电、管网等配置费用）；45%30%10%10%5%沙区酒店沙区酒店会议客户群比例会议客户群比例学术研讨/商务会议政府会议新闻发布会议各类展示推广会议其他五星级酒店发展计划沙区酒店会议客户群表现出对酒店会议的强烈需求，预计本项目会议需求客户以学术研讨、政务会议为主导，国际会议中心14个40-80多功能厅1个500大型宴会厅2个200多功能厅五星级酒店发展计划其他酒店功能设置商务中心1000餐饮中心2000娱乐会所3000风味中餐厅、主题西餐厅夜总会、spa中心、室内恒温泳池、康体中心行李寄托/旅游闻讯/租车服务/干/湿洗中心/电话传真打印宽带上网等商务功能五星级酒店发展计划酒店规模设置3.0-343、.2万方左右客房2.0万方国际会议中心0.16万方其他约1.0万方五星级酒店发展计划标志性品质感特色化新概念酒店特色文化主题精品酒店：个性独特差异化约设置200个房间，总规模在1万方以内主题概念酒店发展计划规划建议Chapter 3以项目为中心的区域动态实施计划华宇理想城市计划区外城开放的城市功能城市功能多元化/开放/融合/高效产业密切相关商务办公、商业、专业市场、社区服务体系内城相对独立私密的社区功能社区功能社区封闭/人车分流、安全、尊重、独立空间外城外城内城内城蜂巢连接内城与外城外城：城市功能（功能混合/夜生活丰富/夜间照明指数高/方便停车）内城：社区功能（私密/独立/与城市隔离）关联：蜂44、巢。地下系统自然采光，城市行为与社区行为复合的MIX空间开放城市社区蜂巢提供了较为舒适的大量可停车空间，可将部分住宅车位与商业共享，即增加了商业停车位，提升了商业档次，又保证了总体车位满足规范要求，减少车位资金积压。蜂巢将内城和外城有机划分和关联性连接，保证了住宅的纯粹性和城市人流、车流、信息流之间的共享地面层：与城市功能相融合地面层：与城市功能相融合 架空层：社区功能的复合串接架空层：社区功能的复合串接 社区俯瞰社区俯瞰参考案例：北京中信城连续的、相互连接的地面系统为城市行人提供便利、安全的商业活动。地面系统基本是半公共开放空间，市民在营业时间都可以抵达，地面层内自然的日光、标识清晰且视线明45、亮，并有效与住区隔离l蜂巢将住宅平面抬高有效区隔住宅步行、城市步行和城市车行，为通勤车辆设置独立停置区，创造更方便的人行和车行环境通勤车辆设置独立停置区住宅活动标高车行活动标高城市活动标高蜂巢下所界定的公共空间是社区内的住户最佳活动场所（街道蜂巢下所界定的公共空间是社区内的住户最佳活动场所（街道/广场广场/庭院形成多重无限可庭院形成多重无限可能的场所），而在内部散落的小型商业街，主要以服务于社区的日常业态为主，与社区能的场所），而在内部散落的小型商业街，主要以服务于社区的日常业态为主，与社区会所结合。有效地与城市公共商业形成区隔会所结合。有效地与城市公共商业形成区隔社区商业 会所 外城规划发展46、建议华宇中心峰值地价与土地承租能力模型：商业、商务承载核心区最高地价功能根据地价峰值理论，商业及休闲娱乐物业能够实现较高的地价，属于硬核（Hard Core）区，其次是商务办公区，能够提升区域的整体形象，处于核心区最核心的位置。高档零售商业、高档娱乐业承载区域峰值地价点功能；商务办公区域承载提升区域形象功能功能分区理论依据地块价值解析 劣势：相对掉角，紧邻新桥立交，噪音影响较大。优势：昭示性好，外部交通优势明显，与石新路、上桥新街相连；地块价值与功能分区发展方向考虑：发展方向考虑：汽配城地块相对独立，方便货运交通组织，规划专业市场较少对其他业态的影响。石新路石新路高架立交桥高架立交桥新桥立交新47、桥立交高层建筑高层建筑破破旧旧建建筑筑破旧建筑破旧建筑凤凰广场凤凰广场凤凤 西西 路路汽车展销中心地块价值解析 劣势：有高架桥影响；优势：昭示性好，交通便利，通达性强。地块价值与功能分区发展方向考虑：酒店商务商业石新路石新路高架立交桥高架立交桥新桥立交新桥立交高层建筑高层建筑破破旧旧建建筑筑破旧建筑破旧建筑凤凰广场凤凰广场凤凤 西西 路路地块价值解析 优势：昭示性好，交通便利，通达性强。地块价值与功能分区发展方向考虑：酒店商务商业石新路石新路高架立交桥高架立交桥新桥立交新桥立交高层建筑高层建筑破破旧旧建建筑筑破旧建筑破旧建筑凤凰广场凤凰广场凤凤 西西 路路几何型城市网络，分为几何型城市网络，分48、为6 6个个BlockBlock和一个中心，每一个和一个中心，每一个BlockBlock有不同特征，为在有不同特征，为在此工作、生活、休憩娱乐、购物的人群提供了特定的身份此工作、生活、休憩娱乐、购物的人群提供了特定的身份理想城市BLOCK构想以销售为导向的商业建筑规划石新路石新路高架立交桥高架立交桥新桥立交新桥立交高层建筑高层建筑破破旧旧建建筑筑破旧建筑破旧建筑凤凰广场凤凰广场凤凤 西西 路路Block1Block2Block4 Block3Block5Block6BLOCK 1构想凤凤 西西 路路Block1Block2Block4 Block3Block5Block6重庆西部汽配城cent49、erBLOCK 2构想华宇总部大厦甲级写字楼140米超高层地标凤凤 西西 路路Block1Block2Block4 Block3Block5Block6华宇酒店品质标杆center轴线的营造：“第五大道”式的符号意义轴线凤凤 西西 路路Block1Block2Block4 Block3Block5Block6centerCENTER:创新业态（体验型商业街区）的聚焦点新产品、新创意、新理念的集中展示区新产品、新创意、新理念的集中展示区潮流发布中心潮流发布中心信息发布站信息发布站品牌橱窗品牌橱窗主题推广区主题推广区投资会联络处投资会联络处标志性等候点标志性等候点凤凤 西西 路路Block1Blo50、ck2Block4 Block3Block5Block6centerCenter 的建筑形式及理念的建筑形式及理念磁力效应：核心景点，为消费者提供磁力效应：核心景点，为消费者提供独一无二的经历独一无二的经历运用现代、夸张的建筑手法创造包括运用现代、夸张的建筑手法创造包括表演场、媒体展示馆以及富含文化意表演场、媒体展示馆以及富含文化意义的场所义的场所城市之门城市之门媒体展廊媒体展廊centerBLOCK 3构想地下层大型超市结合center半地下广场半下沉式广场，聚集人气，与超市相连凤凤 西西 路路Block1Block2Block4 Block3Block5Block6操作方式操作方式商业价值51、拓展区将一楼做成半地下架空层，架空层与道路存在一定高差，与下沉式商业广场相通；作作 用用一方面架空层可免计容积率，实现了增值；另一方面，大大增加了半地下层的商业价值地下车库超市以销售为导向的商业建筑规划半地下广场设置商业向架空层下蜂巢周边拓展以销售为导向的商业建筑规划半地下广场设置BLOCK 3构想STREET MALL以销售为导向的商业建筑规划从造“街”到造“铺”/层层临街center凤凤 西西 路路Block1Block2Block4 Block3Block5Block6与传统的与传统的Shopping MallShopping Mall不同，并非由大型的百货主导，而是包括一组中心，（例如52、小型电不同，并非由大型的百货主导，而是包括一组中心，（例如小型电影院影院/俱乐部），餐饮中心（数个精致餐馆），以及带有俱乐部），餐饮中心（数个精致餐馆），以及带有“情景化服务情景化服务”（show case stores)show case stores)的一组名牌专卖店的一组名牌专卖店建筑形式的原创性垂直与道路方向的商业，做“铺”而不是做“街”，大大减小销售压力各平面利用街铺形式，利用轻轨、道路等各个方向的人流导入，最大化临街面BLOCK 4 构想STREET MALL以销售为导向的商业建筑规划从造“街”到造“铺”/层层临街X-siteX-siteX Generation Site及惊喜（E53、xcitement），蜿蜒曲折，街景变化丰富，“逛街”感觉强烈，最能够体会也最能发现乐趣。打造情景式商业/层层临街增值主张一：增值主张一：商业向露台的拓展商业向露台的拓展地上整层设置商业，赠送露台，打造特色户外休闲商业；2F1F地下车库/超市3F2F1F地下车库/超市3F3F3F正面剖面图正面剖面图侧面剖面图侧面剖面图露台STREET MALL以销售为导向的商业建筑规划从造“街”到造“铺”/层层临街T-PARKT-PARK天台及露台主题休憩公园挪动场所扶梯：上上下下的便捷；连廊：楼栋之间的连廊为商业创造完整流动的路线和空间；露台：利用露台设置空中花园，摆放遮阳伞和桌椅，观景商业提升品质和舒适度54、。BLOCK4+BLOCK5+BLOCK6构想创意孵化楼写字楼凤凤 西西 路路Block1Block2Block4 Block3Block5Block6center弹性商务空间商务公寓文化主题概念酒店特色化酒店街区构想凤凤 西西 路路Block1Block2Block4 Block3Block5Block6center休闲娱乐中心餐饮一条街社区便民店沿地块内部连接BLOCK商业中心，规划休闲娱乐及餐饮；沿凤西路主要分布餐饮；地块纵向主要分布社区便民店；整体规划实现：开放半开放半封闭封闭的街区格局。街墙立面的营造街墙立面的营造 标志性建筑群标志性建筑群强制视觉冲击强制视觉冲击140140米的华宇55、总部大厦，与华宇酒店以及商务群楼，米的华宇总部大厦，与华宇酒店以及商务群楼，形成重庆西部的形成重庆西部的主天际线主天际线凤凤 西西 路路Block1Block2Block4 Block3Block5Block6center沿街环境的营造沿街环境的营造 “纪念公园纪念公园”式的公共场所式的公共场所人文符号人文符号国际都市国际都市景观创作营景观创作营艺术家的创作基地艺术家的创作基地彰显重庆都市魅力彰显重庆都市魅力国际化的文化路标国际化的文化路标英国皇家雕塑家协会英国皇家雕塑家协会法国艺术家协会法国艺术家协会国际都市景观创作营国际都市景观创作营凤凤 西西 路路Block1Block2Block4 B56、lock3Block5Block6center休闲娱乐中心餐饮一条街社区便民店沿街环境的营造沿街环境的营造（“街道家具街道家具”/景观元素景观元素人文符号）人文符号）营造开放式街区，注重建筑与营造开放式街区，注重建筑与环境的有机结合环境的有机结合强调建筑空间影响人们行为强调建筑空间影响人们行为方式的原则方式的原则街区的营造街区的营造（完善的步行系统完善的步行系统/风格化的建筑群风格化的建筑群人文符号人文符号）凤凤 西西 路路Block1Block2Block4 Block3Block5Block6center业态业态物业发展方向物业发展方向产品概念产品概念体量体量地上地上地下地下物业经营方式物57、业经营方式商务办公商务办公甲级写字楼华宇总部大厦4.9万方4.9万方/销售普通写字楼创意孵化楼6.0万方6.0万方/销售商务公寓弹性商务空间6.9万方6.9万方/销售商业商业区域级商业中心理想城市生活MALL5万方3.5万方1.5万方租售结合专业市场专业市场汽配城重庆西部汽配城6万方4.5万方1.5万方租售结合酒店酒店五星级酒店华宇酒店3.2万方3.2万方长期持有经营经济型酒店文化主题概念酒店1.0万方1.0万方销售/持有合计合计/33万方30万方3万方/华宇中心物业发展组合启动区策略Chapter 5需要确立怎样的形象为大盘起势？凤凤 西西 路路Block1Block2Block4 Block3Block5Block6center休闲娱乐中心餐饮一条街社区便民店着力于一个爆发点：五星级酒店着力于一个爆发点：五星级酒店+甲级写字楼，中心眼球效应甲级写字楼，中心眼球效应我们树立项目标杆形象的同时，更需要强调形象、概念的具象化昭示 具象化昭示售房部 具象化昭示“第五大道”华宇理想城市计划区外城：国际视角下的重庆新意象内城：前所未见的理想城市社区&经济测算Chapter 6The endthanks