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全部 房地产项目成本管理与控制资料合集资料合集打包 01项目全过程成本控制 宝安地产项目开发全过程的成本控制.doc--点击预览 房地产企业全过程成本管理.ppt--点击预览 房地产企业工程全过程成本管理讲义.pdf--点击预览 房地产开发全过程成本控制要点169316616.doc--点击预览 房地产开发全过程成本管理理论及实践.ppt--点击预览 房地产开发成本控制要点及技巧.doc--点击预览 房地产开发项目成本控制要点.doc--点击预览 房地产项目全过程成本控制_secret.doc--点击预览 资料专题全过程成本控制与精细化管理之房地产成本管理讲座课件汉略地产2007-138页.pdf--点击预览 02施工阶段成本控制 培训教材建筑工程项目施工成本管理.pptx--点击预览 工程项目施工成本控制.pptx--点击预览 工程项目施工的成本控制80p.pdf--点击预览 建筑工程项目成本控制与管理.doc--点击预览 建筑施工工程项目成本管理与控制.doc--点击预览 建设工程项目施工成本控制培训ppt.ppt--点击预览 建造施工成本控制要点.ppt--点击预览 施工阶段成本控制工作规程.doc--点击预览 精装修工程前期及施工阶段甲方现场设计成本管理要点.pdf--点击预览 绿城房地产集团有限公司施工阶段成本控制工作规程.pdf--点击预览 03设计阶段成本控制 万科景观设计及成本控制免费.ppt--点击预览 地产开发设计与成本的关系-优化思路.pptx--点击预览 场地规划设计成本优化131页.pdf--点击预览 房地产规划设计阶段的成本如何控制.doc--点击预览 房地产设计阶段成本优化.pdf--点击预览 房地产设计阶段成本控制.ppt--点击预览 房地产项目设计阶段成本控制与优化.ppt--点击预览 某上市地产成本前置与设计阶段的成本规划及优化成本管理规划.ppt--点击预览 设计阶段成本控制工作.ppt--点击预览 金地集团规划设计成本导则培训124页.ppt--点击预览 金地集团设计阶段成本控制标准.pdf--点击预览 金辉_住宅产品设计阶段成本控制培训.ppt--点击预览 04成本控制实用材料 万科成本控制要点应用指南.doc--点击预览 中原_华东与东北区营销总监第二梯队经营意识与成本控制培训_22p_2012年_课程_教程.ppt--点击预览 成本控制是中小企业财务管理的重点.doc--点击预览 房地产开发项目全过程成本精细化管理.ppt--点击预览 房地产项目全过程成本精细化管理实务_精简后共93页.ppt--点击预览 房地产项目立项成本控制要点应用指南.docx--点击预览 样板房建造指标及成本控制N.ppt--点击预览 结构成本控制攻略.ppt--点击预览 05成本控制案例表格 万科中山项目成本测算表.xls--点击预览 万达项目目标成本控制表.xls--点击预览 上海万科兰乔圣菲成本造价测算表.xls--点击预览 宝龙大酒店工程造价目标成本控制表.xls--点击预览 戴德梁行某综合体项目初步可行性测算模版.xlsx--点击预览 房地产施工环节的成本控制表格.pdf--点击预览 房地产目标成本控制表.xls--点击预览 房地产静态经济测算培训34页1737511544.ppt--点击预览 房地产项目成本测算投资分析超级详细Excel各个联接表自动生成.xls--点击预览 某幕墙工程预算书-分部分项工程和单价措施项目费用表.xls--点击预览 碧桂园投资部项目测算表1859434145-副本.xls--点击预览 蓝光地产成本控制套表.xls--点击预览 赢商网-某商业项目经济测算全持有11647599434.xls--点击预览 金融街广东惠州喜来登会所投资计划测算表_规划技术_销售价格.xls--点击预览 项目可研数据测算-整套完整版_房地产经济项目测算开发共63页.xls--点击预览 06名企成本控制 万K全套成本控制类管理流程243页.pdf--点击预览 万科成本控制要点应用指南.doc--点击预览 万科项目目标成本控制责任书_万科房地产集团成本管理部共55页.doc--点击预览 中海_房地产开发项目成本控制的几个重点阶段_86PPT_2010年10253219.ppt--点击预览 恒大地产全套成本控制制度115页.pdf--点击预览 绿城房地产集团有限公司_施工阶段成本控制工作规程_GTS76104-2010.pdf--点击预览 金地集团成本管理文件-全套.pdf--点击预览 龙湖后工项目投资目标成本及成本控制启动版26P.ppt--点击预览 07合同招投标 工程招投标与合同管理1654223517.ppt--点击预览 工程招投标与合同管理综合实践报告.doc--点击预览 建设工程项目招投标与合同管理1452128809.doc--点击预览 招投标买卖合同1121355707.doc--点击预览 招投标代理委托合同20192385.doc--点击预览 招投标及合同管理工作细则1615297590.doc--点击预览 招标文件连排双拼别墅1945331734.doc--点击预览 某地产公司招投标管理办法171631785.doc--点击预览 金地集团1招投标及合同管理工作细则1050121241.pdf--点击预览 08变更相关资料 保利地产成本控制管理.-管理体系的建立.ppt--点击预览 国际施工中的工程变更.ppt--点击预览 工程变更及结算中应注意的问题.doc--点击预览 工程变更及结算审批流程.doc--点击预览 工程变更控制和管理.ppt--点击预览 工程变更控制程序-含工作流程.doc--点击预览 工程变更管理程序.xls--点击预览 工程项目实施过程中工程变更.docx--点击预览 恒大地产集团成本管理作业体系138页.pdf--点击预览 成本管理房地产成本控制.ppt--点击预览 房地产企业成本结转.pptx--点击预览 房地产公司成本指南-成本控制要点应用指南.doc--点击预览 房地产成本结转.doc--点击预览 房地产成本结转参考.doc--点击预览 房地产项目开发成本及产品结转表财务用模板2012.xls--点击预览 绿城房地产工程成本管理包含成本变更.ppt--点击预览 设计变更对房地产开发成本的影响及控制要点.pdf--点击预览 09地产项目营改增 20160501营改增以后增值税税率大全.xlsx--点击预览 2016年5月1日起营改增最新税率表-一般纳税人认定条件及零税率.xlsx--点击预览 2016年我国营改增后的主要税种及税率表19个税种.xlsx--点击预览 2016年房地产管理层营改增转项培训.pdf--点击预览 2016年最新营改增税率表整理.xlsx--点击预览 2016年营改增专题培训课件完整版.ppt--点击预览 2016年营改增后房地产相关税费计算_土地增值税计算.pptx--点击预览 2016年营改增政策文件汇编.pdf--点击预览 土地增值税测算表和项目成本利润预算表.xls--点击预览 完整营改增学习资料.doc--点击预览 建筑业营改增培训课件.ppt--点击预览 戴德梁行2016年中国商业地产营改增详解.pdf--点击预览 房地产开发企业营改增相关政策解读及新常态下的涉税风险控制.pptx--点击预览 房地产开发项目结算土地增值税清算与反避税应对实务249页.ppt--点击预览 最新最全营改增应税服务范围注释与国标行业对照表.xls--点击预览 工程建设招投标合同 工程建设招标投标合同土地工程施工监理服务协议书.doc--点击预览 工程建设招标投标合同履约银行保证书.doc--点击预览 工程建设招标投标合同投标书.doc--点击预览 工程建设招标投标合同投标书附录.doc--点击预览 工程建设招标投标合同投标邀请书.doc--点击预览 工程建设招标投标合同投标银行保证书.doc--点击预览 工程建设招标投标合同授权书.doc--点击预览 工程建设招标投标合同监理邀请书.doc--点击预览 房地产项目成本管理与控制资料合集资料合集打包 2015上半年中国房地产投资回报率调查报告终稿.pdf--点击预览 2015年中国房地产高库存产能过剩问题深度解析.docx--点击预览 2015年房地产成本合约部工作总结.docx--点击预览 2015年最新地产公司结构成本控制.ppt--点击预览 2015房地产企业开发项目成本分摊与成本核算技巧-会议.ppt--点击预览 2015房地产开发成本-成本利润测算.xls--点击预览 2015房地产开发成本.xls--点击预览 2015房地产标杆企业-成本管理招标控价万达万科龙湖中海绿地碧桂园雅居乐-九舍会.pdf--点击预览 2016-6-1-成本预测及增值税抵扣测算.xls--点击预览 2016.2.19房产出售税负成本测算.xls--点击预览 2016中国房地产上市公司研究报告.docx--点击预览 2016年成本核算模板表.xls--点击预览 2016年营改增后房地产相关税费计算.pptx--点击预览 2016房地产企业开发成本测算全表.xls--点击预览 2016房地产估价案例分析总结记录.doc--点击预览 2016房地产基础知识培训含最新契税利率.ppt--点击预览 2016房地产成本预算部门述职报告.doc--点击预览 2016房地产行业分析汇报.pptx--点击预览 2016通用房地产成本费用测算-房地产建设项目开发费用明细表.xls--点击预览 2017年18月份铜川绿城成本PK表.xls--点击预览 2017年全成本考核指标按月分解表XX项目部.xls--点击预览 2017年成本测算管理办法市政工程成本测算管理实施办法.doc--点击预览 2017年施工企业成本管理制度2017.doc--点击预览 2017建筑施工企业成本管理办法.doc--点击预览 2A-绿城集团目标成本测算表共51页及时雨房地产资料.xls--点击预览 XX公司2016年用工总量与人工成本预算表.xlsx--点击预览 万科实测实量月度成本巡查报告2016年.docx--点击预览 万科房地产开发节点流程图2016.xls--点击预览 万科房地产成本构成-了解房地产成本基本组成.ppt--点击预览 上市公司目标成本科目及本地普通目标成本表-房地产项目成本组成及控制重点.xlsx--点击预览 上报-2016年12月份成本核算书.xls--点击预览 住宅成本费用怎样算2015房地产的估计师考试重点.docx--点击预览 地产开发成本科目表-2015.xlsx--点击预览 成本财务科目分配表.xls--点击预览 房产项目财务成本利润测算表2015.xls--点击预览 房地产企业成本管理-房地产企业薪酬考核标杆研究.ppt--点击预览 房地产企业目标成本-房地产项目成本组成及控制重点.pptx--点击预览 房地产估价规范2015年8月.doc--点击预览 房地产开发成本控制存在的问题与对策2015年.ppt--点击预览 房地产开发流程图2015.3.27.xlsx--点击预览 房地产成本管理资料汇编2015年.doc--点击预览 房地产营改增税负率测算表-更新.xls--点击预览 房地产项目成本利润测算2015.7.30.xls--点击预览 房地产高管班讲义-预算与成本2015.3.25王智勇.ppt--点击预览 樊剑英房地产成本核算与税务管理2015.7.10C.pptx--点击预览 浅析房地产企业成本控制2016.7.8.doc--点击预览 碧桂园咸宁北项目2014年1-2月推广计划费用预算表在售项目模版.xls--点击预览 碧桂园拿地投资概算模板表.xls.xls--点击预览 绿城集团-2015法式多层产品配置标准及成本限额指标66p.docx--点击预览 附表1-2016年新签合同额预算表完.xls--点击预览 附表10-2016年对外捐赠预算表完.xlsx--点击预览 附表2-2016年企业营业额预算表完.xls--点击预览 附表3-2016年三大板块投资业务预算指标表.xls--点击预览 附表5-2016年信息化经费预算表完.xlsx--点击预览 附表6-2016年投资预算明细表完.xls--点击预览 附表7-2016人工成本预算表.xls--点击预览 附表8-2016年国际业务预算表完.xls--点击预览 附表9-2016年主要业务经营预算表完.xlsx--点击预览 房地产项目成本管理与控制资料合集资料合集打包.zip 房地产项目成本管理与控制资料合集资料合集打包 01项目全过程成本控制 宝安地产项目开发全过程的成本控制.doc 房地产企业全过程成本管理.ppt 房地产企业工程全过程成本管理讲义.pdf 房地产开发全过程成本控制要点169316616.doc 房地产开发全过程成本管理理论及实践.ppt 房地产开发成本控制要点及技巧.doc 房地产开发项目成本控制要点.doc 房地产项目全过程成本控制_secret.doc 资料专题全过程成本控制与精细化管理之房地产成本管理讲座课件汉略地产2007-138页.pdf 02施工阶段成本控制 培训教材建筑工程项目施工成本管理.pptx 工程项目施工成本控制.pptx 工程项目施工的成本控制80p.pdf 建筑工程项目成本控制与管理.doc 建筑施工工程项目成本管理与控制.doc 建设工程项目施工成本控制培训ppt.ppt 建造施工成本控制要点.ppt 施工阶段成本控制工作规程.doc 精装修工程前期及施工阶段甲方现场设计成本管理要点.pdf 绿城房地产集团有限公司施工阶段成本控制工作规程.pdf 03设计阶段成本控制 万科景观设计及成本控制免费.ppt 地产开发设计与成本的关系-优化思路.pptx 场地规划设计成本优化131页.pdf 房地产规划设计阶段的成本如何控制.doc 房地产设计阶段成本优化.pdf 房地产设计阶段成本控制.ppt 房地产项目设计阶段成本控制与优化.ppt 某上市地产成本前置与设计阶段的成本规划及优化成本管理规划.ppt 设计阶段成本控制工作.ppt 金地集团规划设计成本导则培训124页.ppt 金地集团设计阶段成本控制标准.pdf 金辉_住宅产品设计阶段成本控制培训.ppt 04成本控制实用材料 万科成本控制要点应用指南.doc 中原_华东与东北区营销总监第二梯队经营意识与成本控制培训_22p_2012年_课程_教程.ppt 成本控制是中小企业财务管理的重点.doc 房地产开发项目全过程成本精细化管理.ppt 房地产项目全过程成本精细化管理实务_精简后共93页.ppt 房地产项目立项成本控制要点应用指南.docx 样板房建造指标及成本控制N.ppt 结构成本控制攻略.ppt 05成本控制案例表格 万科中山项目成本测算表.xls 万达项目目标成本控制表.xls 上海万科兰乔圣菲成本造价测算表.xls 宝龙大酒店工程造价目标成本控制表.xls 戴德梁行某综合体项目初步可行性测算模版.xlsx 房地产施工环节的成本控制表格.pdf 房地产目标成本控制表.xls 房地产静态经济测算培训34页1737511544.ppt 房地产项目成本测算投资分析超级详细Excel各个联接表自动生成.xls 某幕墙工程预算书-分部分项工程和单价措施项目费用表.xls 碧桂园投资部项目测算表1859434145-副本.xls 蓝光地产成本控制套表.xls 赢商网-某商业项目经济测算全持有11647599434.xls 金融街广东惠州喜来登会所投资计划测算表_规划技术_销售价格.xls 项目可研数据测算-整套完整版_房地产经济项目测算开发共63页.xls 06名企成本控制 万K全套成本控制类管理流程243页.pdf 万科成本控制要点应用指南.doc 万科项目目标成本控制责任书_万科房地产集团成本管理部共55页.doc 中海_房地产开发项目成本控制的几个重点阶段_86PPT_2010年10253219.ppt 恒大地产全套成本控制制度115页.pdf 绿城房地产集团有限公司_施工阶段成本控制工作规程_GTS76104-2010.pdf 金地集团成本管理文件-全套.pdf 龙湖后工项目投资目标成本及成本控制启动版26P.ppt 07合同招投标 工程招投标与合同管理1654223517.ppt 工程招投标与合同管理综合实践报告.doc 建设工程项目招投标与合同管理1452128809.doc 招投标买卖合同1121355707.doc 招投标代理委托合同20192385.doc 招投标及合同管理工作细则1615297590.doc 招标文件连排双拼别墅1945331734.doc 某地产公司招投标管理办法171631785.doc 金地集团1招投标及合同管理工作细则1050121241.pdf 08变更相关资料 保利地产成本控制管理.-管理体系的建立.ppt 国际施工中的工程变更.ppt 工程变更及结算中应注意的问题.doc 工程变更及结算审批流程.doc 工程变更控制和管理.ppt 工程变更控制程序-含工作流程.doc 工程变更管理程序.xls 工程项目实施过程中工程变更.docx 恒大地产集团成本管理作业体系138页.pdf 成本管理房地产成本控制.ppt 房地产企业成本结转.pptx 房地产公司成本指南-成本控制要点应用指南.doc 房地产成本结转.doc 房地产成本结转参考.doc 房地产项目开发成本及产品结转表财务用模板2012.xls 绿城房地产工程成本管理包含成本变更.ppt 设计变更对房地产开发成本的影响及控制要点.pdf 09地产项目营改增 20160501营改增以后增值税税率大全.xlsx 2016年5月1日起营改增最新税率表-一般纳税人认定条件及零税率.xlsx 2016年我国营改增后的主要税种及税率表19个税种.xlsx 2016年房地产管理层营改增转项培训.pdf 2016年最新营改增税率表整理.xlsx 2016年营改增专题培训课件完整版.ppt 2016年营改增后房地产相关税费计算_土地增值税计算.pptx 2016年营改增政策文件汇编.pdf 土地增值税测算表和项目成本利润预算表.xls 完整营改增学习资料.doc 建筑业营改增培训课件.ppt 戴德梁行2016年中国商业地产营改增详解.pdf 房地产开发企业营改增相关政策解读及新常态下的涉税风险控制.pptx 房地产开发项目结算土地增值税清算与反避税应对实务249页.ppt 最新最全营改增应税服务范围注释与国标行业对照表.xls 工程建设招投标合同 工程建设招标投标合同土地工程施工监理服务协议书.doc 工程建设招标投标合同履约银行保证书.doc 工程建设招标投标合同投标书.doc 工程建设招标投标合同投标书附录.doc 工程建设招标投标合同投标邀请书.doc 工程建设招标投标合同投标银行保证书.doc 工程建设招标投标合同授权书.doc 工程建设招标投标合同监理邀请书.doc 房地产项目成本管理与控制资料合集资料合集打包 2015上半年中国房地产投资回报率调查报告终稿.pdf 2015年中国房地产高库存产能过剩问题深度解析.docx 2015年房地产成本合约部工作总结.docx 2015年最新地产公司结构成本控制.ppt 2015房地产企业开发项目成本分摊与成本核算技巧-会议.ppt 2015房地产开发成本-成本利润测算.xls 2015房地产开发成本.xls 2015房地产标杆企业-成本管理招标控价万达万科龙湖中海绿地碧桂园雅居乐-九舍会.pdf 2016-6-1-成本预测及增值税抵扣测算.xls 2016.2.19房产出售税负成本测算.xls 2016中国房地产上市公司研究报告.docx 2016年成本核算模板表.xls 2016年营改增后房地产相关税费计算.pptx 2016房地产企业开发成本测算全表.xls 2016房地产估价案例分析总结记录.doc 2016房地产基础知识培训含最新契税利率.ppt 2016房地产成本预算部门述职报告.doc 2016房地产行业分析汇报.pptx 2016通用房地产成本费用测算-房地产建设项目开发费用明细表.xls 2017年18月份铜川绿城成本PK表.xls 2017年全成本考核指标按月分解表XX项目部.xls 2017年成本测算管理办法市政工程成本测算管理实施办法.doc 2017年施工企业成本管理制度2017.doc 2017建筑施工企业成本管理办法.doc 2A-绿城集团目标成本测算表共51页及时雨房地产资料.xls XX公司2016年用工总量与人工成本预算表.xlsx 万科实测实量月度成本巡查报告2016年.docx 万科房地产开发节点流程图2016.xls 万科房地产成本构成-了解房地产成本基本组成.ppt 上市公司目标成本科目及本地普通目标成本表-房地产项目成本组成及控制重点.xlsx 上报-2016年12月份成本核算书.xls 住宅成本费用怎样算2015房地产的估计师考试重点.docx 地产开发成本科目表-2015.xlsx 成本财务科目分配表.xls 房产项目财务成本利润测算表2015.xls 房地产企业成本管理-房地产企业薪酬考核标杆研究.ppt 房地产企业目标成本-房地产项目成本组成及控制重点.pptx 房地产估价规范2015年8月.doc 房地产开发成本控制存在的问题与对策2015年.ppt 房地产开发流程图2015.3.27.xlsx 房地产成本管理资料汇编2015年.doc 房地产营改增税负率测算表-更新.xls 房地产项目成本利润测算2015.7.30.xls 房地产高管班讲义-预算与成本2015.3.25王智勇.ppt 樊剑英房地产成本核算与税务管理2015.7.10C.pptx 浅析房地产企业成本控制2016.7.8.doc 碧桂园咸宁北项目2014年1-2月推广计划费用预算表在售项目模版.xls 碧桂园拿地投资概算模板表.xls.xls 绿城集团-2015法式多层产品配置标准及成本限额指标66p.docx 附表1-2016年新签合同额预算表完.xls 附表10-2016年对外捐赠预算表完.xlsx 附表2-2016年企业营业额预算表完.xls 附表3-2016年三大板块投资业务预算指标表.xls 附表5-2016年信息化经费预算表完.xlsx 附表6-2016年投资预算明细表完.xls 附表7-2016人工成本预算表.xls 附表8-2016年国际业务预算表完.xls 附表9-2016年主要业务经营预算表完.xlsx

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1、宝安地产：项目开发全过程的成本控制宝安地产：项目开发全过程的成本控制来源：宝安地产 作者：方政标 日期：2012-08-03随着房地产市场进入新一轮的发展周期，房地产开发企业要在新的竞争形势下求得生存和发展，房地产项目的成本管理就越处于重要位置，成本管理已成为房地产开发项目的核心内容。在国家宏观调控的大环境下，房地产行业的竞争逐渐从过去圈地运动大跃进式的竞争过度到内部管理的竞争。随着房地产市场进入新一轮的发展周期，房地产开发企业要在新的竞争形势下求得生存和发展，房地产项目的成本管理就越处于重要位置，成本管理已成为房地产开发项目的核心内容。房地产成本控制的四个原则房地产成本控制的四个原则1.成本2、最低化原则1.成本最低化原则成本最低化原则就是项目施工用人力、物力和财力的最节省，是成本控制的基本原则。让每一笔花销适得其所，每一笔费用都有相应的回报。杜绝房地产项目实施工程中产生的对形成产品、提升价值、促进营销没有作用，无法获得客户认同和补偿的，属于浪费的“无效成本”的发生。2.全面成本控制原则2.全面成本控制原则全面控制成本原则包括两个涵义，即全员控制和全过程控制。项目开发成本是考核项目经济效益的综合性指标，项目成本的控制需要大家共同关心，树立起全员控制的观念。项目成本的发生涉及到项目整个周期。因此，项目成本想成的全过程都要有成本控制的意识。3.目标管理原则 3.目标管理原则目标管理是管理3、活动的基本技术和方法。它是把计划的方针、任务、目标和措施等加以逐一分解落实。目标管理的内容包括：目标的设定和分解，目标的责任到位和执行，检查目标的执行结果，评价目标和修正目标，形成目标管理的计划、实施、检查、处理循环。4.责、权、利相结合的原则 4.责、权、利相结合的原则开发项目进行中各级管理人员在肩负成本控制责任的同时，享有成本控制的权利，目标的责任要全面，既要有工作责任，更要有成本责任；做到责、权、利相结合。实践证明，只有责、权、利相结合，才能使成本控制真正落到实处。项目全过程的成本管理 项目全过程的成本管理1.投资决策阶段的成本管理1.投资决策阶段的成本管理虽然项目投资决策主要取决于高层4、决策人员的从业经验与战略眼光，相关职能部门所起得作用相对有限。但成本管理、财务和项目拓展等部门应相互配合，充分发挥“经济参谋”的作用，确保项目可行性研究报告的真实性，不能为了迎合领导放弃工作原则。尽可能准确地测算出土地成本、前期规费、工程造价、资金成本、管理费用和销售费用等全部成本费用，使决策层事先全面地了解完成该项目需要的自己规模，以及可能存在的风险。对于大型的房地产项目，还可以聘请专业的咨询机构进行测评，尽可能避免因信息不对称等原因造成的决策失误。2.建立全面的目标成本管理体系2.建立全面的目标成本管理体系房地产开发企业项目成本的发生是一个连续过程，涉及到项目决策、前期策划、规划设计、施工5、销售、项目后续管理等开发全过程的各环节，成本控制要在项目开发的全过程中展开，对上述全部成本构成要素进行规划、控制，从而实现项目利润最大化。在成本控制过程中对产品成本的认识“由模糊到明晰”、管理的力度“由松到紧”、成本控制的总额度“由大到小”。目标成本管理实施要建立纵向可比、横向统一的成本数据库，形成各类型产品标准成本，在项目之初，依据标准成本，开始估算投资成本，并形成基本经济控制指标。随着房地产项目开发实施的逐渐深入，不断细化和调整，到初步设计阶段，发布目标成本任务，由各责任单位对目标成本进行逐项、逐级分解，形成责任成本，并且成为其签订各项业务合同的控制标准。成本控制责任部门通过对责任成本进6、行跟踪、记录、考评，使目标成本处于有效受控状态。目标成本控制基本流程如下图所示。目标成本控制基本流程图目标成本控制基本流程图 目标成本体系的建立，为项目决策提供了参考依据，有助于减少决策的盲目性，从而做出正确决策。3.工程施工阶段的成本管控3.工程施工阶段的成本管控3.1认真做好施工组织设计的审查工作工程项目的施工组织设计提出了工程施工中进度控制、质量控制、投资控制、安全控制、现场管理等目标以及技术组织措施。施工组织设计的基本内容包括工程概况和施工条件分析、主要工程的施工方案、施工进度计划和施工平面图。它是施工阶段的全局性的技术经济文件。对施工组织设计进行优化，主要目的就是使投资与工期、投资与7、质量之间的关系能够得到正确处理。要正确处理质量、工期和投资三者之间的关系，不能一味要求缩短工期而以较大的投资作为代价。要督促施工单位做好施工进度计划网络图的设计和优化，在保证工程质量和满足工期的前提下，尽可能降低工程造价。3.2采购环节的成本控制材料采购应按工程实际进度合理安排采购数量和具体进货时间，防止积压或造成窝工；必须建立健全所需材料设备的询价、定价、签约、进货和验收保管相分离的内部牵制机制，不得由一人操办材料设备采供全过程。对于乙供材料和设备，相关部门必须认真按认定的质量及选型，进行封样和核价；材料的代用如果涉及到价格变化必须由成本管理部门进行成本差异分析，分管领导批准后方可执行。甲供8、材料、设备的结算必须凭供货合同、供货厂家或质检部门的检验合格证和项目部专业工程师的验收证明以及结算清单，经采购部门、成本管理部门和财务部门审核无误后，方能办理结算。垄断性质的工程项目（如水、电、气等）应尽力进行公关协调，最大程度降低造价。3.3变更、签证事项的成本控制工程变更包括设计变更、进度计划变更、施工条件变更、工程价款变更等，这些变更都有可能引起费用支出超出原来的预算。因此，要严格进行变更控制。凡提出的设计变更申请单或洽商单必须清晰、明确，以便于成本管理部门进行准确的成本测算，编制成本分析报告，若涉及成本变动，需成本管理部门进行目标成本分析；为后续决策提供参考意见。对准予实施的变更事项进9、入签证程序，遵循以下几点：（1）签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处理。（2）签证必须列清事由、工程量以及计价方式或单价，并由公司项目部、成本管理部以及监理单位共同签名，成本管理部必须对工程质量、单价、用工量负责把关。（3）签证按当时发生及时办理原则，严禁事后补签。签证内容、原因、工程量必须清楚明了，涂改后的签证及复印件不得作为结算依据。3.4结算中成本的控制工程竣工验收合格且备案后，项目部协助成本管理部门督促施工单位按规定时间提交竣工结算报告及完整的结算资料，双方进行工程竣工结算。成本管理部门应详细核对工程量，审定价格、取费标准，计算工程总造价，做到资料完整、有根有据、数据准确，内容应当包10、括工费、材料、设备和有关经济指标的计算过程及详细的编制说明，同时扣清甲供材料款项。成本管理部门还应对工程结算结果与工程预算进行对比分析，找出工程成本超、降的因素，及时总结积累经验，并提出改进措施和意见。4.营销成本预算与管理4.营销成本预算与管理4.1销售方案策划和广告宣传策划费用在销售产品之前，要聘请专业的营销策划公司和广告公司对项目的销售进行营销策划和广告宣传策划。在进行广告宣传时，要请各种媒体的广告公司，如报纸、广播、电视，对产品进行全方位的宣传策划。对策划和宣传质量的要求直接影响销售环节的成本。在对市场进行广泛的调研之后，编制出广告宣传的资金预算及进度计划，以更有效率更有针对性地对营销11、成本进行管理。比如，如何确定楼市宣传册的制作要求，制作数量以及最能体现所开发项目的文化内涵、规模档次、销售群体制作形式；如何选择户外宣传的范围和宣传形式，多少宣传费用比较合理；如何确定广告媒体的宣传次数和宣传周期以及宣传费用。这些问题都要经过详细的市场调研和全面的分析才能得到答案。当然公司需要对这些专业公司的方案进行招投标，实现以最低成本费用达到预期的要求和效果。4.2售楼处建造费用和样板间建造装修费用售楼处的建造规模，样板间的装修档次是销售商向顾客传达信息的重要工具，开发商和营销策划公司一般都比较重视。因此，售楼处的建造和样板间的装修是售楼成本中的比重较大的一项投资。售楼处代表了销售项目的文12、化内涵和规模档次，因此在建造售楼处的时候，往往是追求越大越好、装修越豪华越好。自然是用最好的装修材料和高档的室内家具陈设。这种过分追求高档奢华的结果就是使销售成本大大超出预算。为了将这种质量和成本之间的关系调整到最佳，必须要有科学的论证，编织出费用预算，既不能因陋就简而失去售楼处和样板间的作用和意义，也不能为了追求效果，而造成费用的加大、利润的减少。（摘自宝安地产）房地产企业全过程成本管理房地产企业全过程成本管理xxxxxxxxxxxx市市市市2012 2012 2012 2012 年年年年 1 1 1 1月月月月1提 纲1 1 理念与方法理念与方法2 2 房地产开发项目成本构成房地产开发项目13、成本构成3 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理4 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点5 5 总结总结2 房地产新政与地产宏观大势房地产新政与地产宏观大势 资源竞争资源竞争 资本竞争资本竞争 管管理竞争理竞争 向管理要效益向管理要效益管理规范化管理规范化法制法制日趋健全日趋健全消费者消费者日趋成熟日趋成熟企业企业规模发展规模发展1 1 理念与方法理念与方法1 1 理念与方法理念与方法3 房地产企业的竞争由资源竞争转化为管理的竞争，进而成为成本管理的竞争1 1 理念与方法理念与方法4房地产企业的核心竞争力：房地产企业的核心竞争力：企业运营能力企业运营能力各专14、业的管理能力各专业的管理能力专业间的集成能力专业间的集成能力具体项目操作能力具体项目操作能力企业综合管理能力企业综合管理能力成本管理能力聚聚焦焦体体现现1 1 理念与方法理念与方法5目标成本管理目标成本管理责任成本管理责任成本管理动态成本管理动态成本管理房地产项目全过程成本管理房地产项目全过程成本管理核心体系核心体系1 1 理念与方法理念与方法6成本管理成本管理作作业业过过程程管管理理责责任任成成本本管管理理目标成本管理目标成本管理组织、人组织、人制度、规范制度、规范房地产行业成本管理模式房地产行业成本管理模式1 1 理念与方法理念与方法7如何实现房地产企业的如何实现房地产企业的 全过程成本管15、理？全过程成本管理？目标成本目标成本目标成本目标成本责任成本责任成本责任成本责任成本动态成本动态成本动态成本动态成本后评估和反馈后评估和反馈后评估和反馈后评估和反馈8企业的成本策略观企业的成本策略观企业的成本策略观企业的成本策略观企业的定位决定了企业的成本策略企业的定位决定了企业的成本策略 品牌品牌 盈利盈利 项目定位项目定位 持续发展持续发展 成熟房地产公司的成本策略观成熟房地产公司的成本策略观1 1、要产品，而非作品（新、特、奇建筑，如鸟巢、水立方、要产品，而非作品（新、特、奇建筑，如鸟巢、水立方、要产品，而非作品（新、特、奇建筑，如鸟巢、水立方、要产品，而非作品（新、特、奇建筑，如鸟巢、16、水立方、中央电视台新址、东方明珠电视塔等）中央电视台新址、东方明珠电视塔等）中央电视台新址、东方明珠电视塔等）中央电视台新址、东方明珠电视塔等）2 2、成熟产品的复制（即标准化进程）、成熟产品的复制（即标准化进程）、成熟产品的复制（即标准化进程）、成熟产品的复制（即标准化进程）专业支持体系专业支持体系产品研发系统产品研发系统产品研发系统产品研发系统 采购管理系统采购管理系统采购管理系统采购管理系统成本研究系统成本研究系统成本研究系统成本研究系统 基础数据信息基础数据信息基础数据信息基础数据信息9相关概念相关概念品牌：品牌：品牌：品牌：品质（质量等）、品味（风格、布局、配套等）、品质（质量等）、17、品味（风格、布局、配套等）、品质（质量等）、品味（风格、布局、配套等）、品质（质量等）、品味（风格、布局、配套等）、品行（售后、物业管理等）品行（售后、物业管理等）品行（售后、物业管理等）品行（售后、物业管理等）产品型产品型产品型产品型：赢利主要依靠产品品质，特点是房价差异性大、：赢利主要依靠产品品质，特点是房价差异性大、：赢利主要依靠产品品质，特点是房价差异性大、：赢利主要依靠产品品质，特点是房价差异性大、产品差异性大，对项目档次定位、开发节奏的把握要求较产品差异性大，对项目档次定位、开发节奏的把握要求较产品差异性大，对项目档次定位、开发节奏的把握要求较产品差异性大，对项目档次定位、开发节奏18、的把握要求较高。高。高。高。成本型：成本型：成本型：成本型：赢利主要靠对建安成本的控制，特点是房价差赢利主要靠对建安成本的控制，特点是房价差赢利主要靠对建安成本的控制，特点是房价差赢利主要靠对建安成本的控制，特点是房价差异性较小、产品差异性小，对项目的建安成本控制要求较异性较小、产品差异性小，对项目的建安成本控制要求较异性较小、产品差异性小，对项目的建安成本控制要求较异性较小、产品差异性小，对项目的建安成本控制要求较高。高。高。高。10目标成本：项目的目标成本：项目的目标成本是企业预先确定的、在一定目标成本是企业预先确定的、在一定 时期内和经过努力所要实现的成本目标；时期内和经过努力所要实现的19、成本目标；是项目是项目成本的控制线成本的控制线。责任成本：责任成本：在在“成本管理相关业务中成本管理相关业务中“谁来做、做什么谁来做、做什么”的问题，是成本管理体系架构在部门职责和岗位职责的问题，是成本管理体系架构在部门职责和岗位职责层面的分解和落实。层面的分解和落实。动态成本：动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本是项目实施过程中各个时期体现的预期成本 结果。结果。基本概念基本概念：1 1 理念与方法理念与方法11房地产企业成本控制链房地产企业成本控制链房地产企业成本控制链房地产企业成本控制链投资策划投资策划方案设计方案设计初步设计初步设计施工图设计施工图设计项目策划项目策划概念设20、计概念设计投资估算表投资估算表成本测算成本测算1成本测算成本测算2目标成本目标成本合同清单合同清单项目发展项目发展营销策划营销策划产品设计产品设计供应商选择供应商选择施工管理施工管理变更签证变更签证项目结算项目结算招标管理招标管理项目销售项目销售目标成本的实施管理目标成本的实施管理采购招标采购招标项目管理项目管理设计管理设计管理销售管理销售管理施工结算施工结算财务决算财务决算全过程成本管理工作全过程成本管理工作全过程成本管理工作全过程成本管理工作项项项项目目目目盈盈盈盈利利利利目目目目标标标标1 1 理念与方法理念与方法12新新新新项项项项目目目目发发发发展展展展规规规规划划划划设设设设计计计21、计 扩扩扩扩初初初初设设设设计计计计施施施施工工工工图图图图设设设设计计计计施施施施工工工工组组组组织织织织与与与与材材材材料料料料采采采采购购购购竣竣竣竣工工工工结结结结算算算算成成成成本本本本估估估估算算算算目目目目标标标标成成成成本本本本测测测测算算算算 一一一一目目目目标标标标成成成成本本本本测测测测算算算算 二二二二目目目目 标标标标 成成成成 本本本本动动动动态态态态成成成成本本本本结结结结算算算算成成成成本本本本分分分分析析析析 目标成本形成目标成本形成 目标成本执行目标成本执行目标成本的形成过程目标成本的形成过程1 1 理念与方法理念与方法13目标成本管理中经常遇到的问题目标成22、本管理中经常遇到的问题1、目标成本合理吗？、目标成本合理吗？2、动态成本信息为什么失真？、动态成本信息为什么失真？A、目标估计不足B、目标刚性不足C、目标与实际脱节A、信息归集不及时B、信息反馈失控1 1 理念与方法理念与方法14动态成本动态成本 =未结算合同未结算合同 +已结算合同已结算合同 +非合同性成本非合同性成本 +待发生成本待发生成本签约签约金额金额变更变更签证签证结算结算调整调整签约签约金额金额变更变更签证签证结算结算调整调整已发生成本已发生成本合同性成本合同性成本非合同性成本非合同性成本已结算成本已结算成本未结算成本未结算成本待发生成本待发生成本动态成本动态成本动态成本构成动态成23、本构成1 1 理念与方法理念与方法15立项立项施工施工规划设计规划设计招标招标竣工结算竣工结算签约签约销售及物业管理销售及物业管理盈利总目标盈利总目标房地产成本作业过程与成本形成房地产成本作业过程与成本形成土地成本土地成本 行政费用行政费用 设计费设计费 招标费用招标费用 建安费用建安费用 财务费用财务费用 租售费用租售费用管理费用管理费用成本是一系列经营活动的叠加成本是一系列经营活动的叠加成本是一系列经营活动的叠加成本是一系列经营活动的叠加1 1 理念与方法理念与方法16偏差偏差成本信息成本信息月报分析月报分析动态成本信息动态成本信息 反馈反馈 设立目标成本（审批及修订）设立目标成本（审批及24、修订）目标成本的动态管理目标成本的动态管理目标成本的动态管理目标成本的动态管理PDCA1 1 理念与方法理念与方法17如何实现动态成本控制如何实现动态成本控制n以合同管理为中心以合同管理为中心n抓住三条主线：抓住三条主线：“动态成本动态成本”、“实际发生成本实际发生成本”、“实付成本实付成本”n“动态成本动态成本”反映任意时段项目的综合成本及结构分布；反映任意时段项目的综合成本及结构分布；n“实际发生成本实际发生成本”指的是项目当前已审定的工程量，与指的是项目当前已审定的工程量，与“动态成动态成本本”对比可反映出项目整体进度；对比可反映出项目整体进度；n“实付成本实付成本”指的是实际已支付的款25、项，与指的是实际已支付的款项，与“实际发生成本实际发生成本”对对比反映出款项的支付进度，包括应付、实付的情况。比反映出款项的支付进度，包括应付、实付的情况。n建立成本分析预警机制建立成本分析预警机制n建立成本分析预警制度建立成本分析预警制度n建立成本台帐建立成本台帐n充分借助信息化手段充分借助信息化手段181 1 理念与方法理念与方法动态成本相关报表的例子动态成本相关报表的例子n目标成本控制责任书目标成本控制责任书 n成本费用计划表成本费用计划表 n月成本费用报表月成本费用报表 n成本费用记录台帐成本费用记录台帐 n项目动态成本记录表项目动态成本记录表 n成本预警通知书成本预警通知书 n目标成26、本调整申报表目标成本调整申报表 n工程总进度计划表工程总进度计划表 n工程进度月报表工程进度月报表 n工程进度与付款台帐工程进度与付款台帐 n分部分项工程量明细台帐分部分项工程量明细台帐 n分部分项工程造价分析台帐分部分项工程造价分析台帐 n甲供材料进度月报表甲供材料进度月报表 n甲供材料进度与付款台帐甲供材料进度与付款台帐 n甲供材料供应明细台帐甲供材料供应明细台帐 19责任成本管理责任成本管理通过确定责任主体和评价部门，通过通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。体成本的合理性和先进性。27、责任成本管理要素责任成本管理要素：（1）责任范围；）责任范围；（2）责任人）责任人 （3）评价标准；）评价标准；（4）评价人）评价人责任成本管理责任成本管理1 1 理念与方法理念与方法202 2 房地产开发项目成本构成房地产开发项目成本构成21序号序号序号序号成本项目成本项目成本项目成本项目可售面积单位成本（元可售面积单位成本（元可售面积单位成本（元可售面积单位成本（元/M2/M2）产品产品产品产品1 1 1 1产品产品产品产品2 2 2 2产品产品产品产品3 3 3 3规划面积规划面积多多层层高高层层商商业业可售面积可售面积1 1 1 1土地款及大配套费土地款及大配套费土地款及大配套费土地款28、及大配套费2 2 2 2开发前期准备费开发前期准备费开发前期准备费开发前期准备费3 3 3 3建安工程费建安工程费建安工程费建安工程费4 4 4 4基础设施建设费基础设施建设费基础设施建设费基础设施建设费5 5 5 5公用配套设施费公用配套设施费公用配套设施费公用配套设施费6 6 6 6财务费用财务费用财务费用财务费用7 7 7 7租售费用租售费用租售费用租售费用8 8 8 8管理费用管理费用管理费用管理费用9 9 9 9不可预见费不可预见费不可预见费不可预见费2.1 2.1 房地产成本测算总表房地产成本测算总表房地产成本测算总表房地产成本测算总表2 房地产开发项目成本构成22房地产开发成本的29、构成n土地成本（约占项目总成本的土地成本（约占项目总成本的30-35%30-35%左右）左右）n前期费用（约占项目总成本的前期费用（约占项目总成本的2-3%2-3%左右）左右）n工程成本（约占项目总成本的工程成本（约占项目总成本的50-55%50-55%左右）左右）n营销成本（约占项目总成本的营销成本（约占项目总成本的5-8%5-8%左右）左右）n管理成本和财务成本管理成本和财务成本n工程成本、营销成本是项目开发过程中成本控制的重点！工程成本、营销成本是项目开发过程中成本控制的重点！23尤以工程成本为重尤以工程成本为重 2 房地产开发项目成本构成从房地产开发项目的成本结构中看，关键是控制土地成30、本和建造成本的变化、以及销售成本的有效性2410330510174454.55577.568.530社区配套市政建设工程建设材料采购其他费用市场费用销售费用基本利润环境因素设计因素品牌因素建造成本建造成本38.5%项目收益率项目收益率22.5%销售成本销售成本9%土地成本土地成本30%土地转让5941弹性成本和利润刚性成本和利润资料来源：其他顾问公司报告未加财务成本与管理费用关键控制环节关键控制环节2 房地产开发项目成本构成案例分析案例分析万科如是说：万科如是说：我们的成本在本我们的成本在本 行业中占有优势行业中占有优势!2 房地产开发项目成本构成25 成本有哪八大类？成本有哪八大类？2 房地31、产开发项目成本构成262.2 2.2 成本八大类成本八大类项目分产品类型成本汇总表项目分产品类型成本汇总表-一级科目一级科目序号成本项目单价单价合价合价高层商业地下车库高层商业地下车库合计建筑面积*可售车位可售面积*一一土地获得价款土地获得价款二二开发前期准备费开发前期准备费三三主体建筑工程费主体建筑工程费四四 主体安装工程费主体安装工程费五五 社区管网工程费社区管网工程费六六园林环境费园林环境费七七配套设施费配套设施费八八开发间接费开发间接费开发成本开发成本九九 期间费用期间费用项目总投资项目总投资2 房地产开发项目成本构成272.2 2.2 光明城市成本简介光明城市成本简介2 房地产开发项32、目成本构成282.22.2光明城市成本简介光明城市成本简介2 房地产开发项目成本构成292.2 2.2 光明城市成本简介光明城市成本简介2 房地产开发项目成本构成302.3 2.3 成本科目基本组成成本科目基本组成二级科目二级科目-四、五个四、五个一、土地获得价款一、土地获得价款1、政府地价及相关费用、政府地价及相关费用2、合作款项、合作款项3、红线外市政设施、红线外市政设施4、拆迁补偿费、拆迁补偿费 二、开发前期准备费二、开发前期准备费 1、勘察设计费、勘察设计费 2、报批报建增容费、报批报建增容费 3、三通一平费、三通一平费 4、临时设施费、临时设施费2 房地产开发项目成本构成312.3233、.3成本科目基本组成成本科目基本组成三、主体建筑工程费三、主体建筑工程费1、基础工程、基础工程2、结构及粗装修、结构及粗装修3、门窗工程、门窗工程4、公共部位装修、公共部位装修5、室内装修、室内装修 四、主体安装工程费四、主体安装工程费 1、室内水暧气电、室内水暧气电 2、设备及安装费、设备及安装费 3、弱电工程、弱电工程2 房地产开发项目成本构成322.32.3成本科目基本组成成本科目基本组成五、社区管网工程费五、社区管网工程费1、室外给排水系统、室外给排水系统 4、室外高低压线路、室外高低压线路2、室外采暖系统、室外采暖系统 5、室外智能化系统、室外智能化系统3、室外燃气系统、室外燃气系统34、 6、其它、其它 六、园林环境费六、园林环境费2、绿化建设费、绿化建设费 5、围墙建造费、围墙建造费3、建筑小品、建筑小品 6、室外照明、室外照明4、道路广场建造费、道路广场建造费 7、室外零星工程、室外零星工程2 房地产开发项目成本构成332.3 2.3 成本科目基本组成成本科目基本组成七、配套设施费七、配套设施费1、游泳池、游泳池 5、地下室、地下室2、会所、会所 6、行政管理及设区服务、行政管理及设区服务3、幼儿园、幼儿园 7、市政用房、市政用房4、学校、学校 八、开发间接费八、开发间接费 1、工程管理费、工程管理费 3、营销设施建造费、营销设施建造费 2、资本化利息、资本化利息 4、物35、业完善费、物业完善费 5、不可预见费、不可预见费2 房地产开发项目成本构成342.3 2.3 成本科目基本组成成本科目基本组成一、土地获得价款一、土地获得价款1、政府地价及相关费用、政府地价及相关费用 土地出让金土地出让金 契税契税 4%3、红线外市政设施、红线外市政设施 大市政配套费大市政配套费 105元元/M2 河西市政配套费河西市政配套费 110元元/M2 三级、四级科目三级、四级科目2 房地产开发项目成本构成352.3 2.3 成本科目基本组成成本科目基本组成二、开发前期准备费二、开发前期准备费1、勘察设计费、勘察设计费 勘察丈量费勘察丈量费-下设五下设五 十个子目十个子目 商品房测绘36、初勘、详勘、施工验线、竣工测量、日照商品房测绘、初勘、详勘、施工验线、竣工测量、日照分析等分析等 规划设计费规划设计费-下设五下设五 十个子目十个子目交通分析、概念设计、规划设计、施工图设计、室外自来水管交通分析、概念设计、规划设计、施工图设计、室外自来水管道设计、小区配电工程设计、环境设计等道设计、小区配电工程设计、环境设计等2、报批报建费、报批报建费 报批报建费报批报建费-下设二十个子目下设二十个子目政府综合报建、人防异地建设、白蚁防治、图纸审查、新墙体政府综合报建、人防异地建设、白蚁防治、图纸审查、新墙体材料保证金、散装水泥保证金、工程招标管理费、项目环境影材料保证金、散装水泥保证金、37、工程招标管理费、项目环境影响测评、消防检测、房屋交易手续、商品房价格认证、房屋面响测评、消防检测、房屋交易手续、商品房价格认证、房屋面积测量等等积测量等等2 房地产开发项目成本构成362.32.3成本科目基本组成成本科目基本组成2、报批报建费、报批报建费增容费增容费-下设五下设五 十个子目十个子目供电贴费、水增容费供电贴费、水增容费(住宅、商业住宅、商业)、煤气增容费、煤气增容费三通一平费三通一平费-下设三个子目下设三个子目临时道路、临时用电、临时用水临时道路、临时用电、临时用水 2 房地产开发项目成本构成372.32.3成本科目基本组成成本科目基本组成三、主体建筑工程费三、主体建筑工程费1、38、基础工程费、基础工程费土方土方护坡护坡挂网喷浆、深搅桩止水、钻孔灌注桩支护、木桩等挂网喷浆、深搅桩止水、钻孔灌注桩支护、木桩等工程桩、桩基检测、降水工程桩、桩基检测、降水2、结构与粗装修、结构与粗装修3、门窗工程、门窗工程单元门单元门入户门入户门防火门、防火卷帘门防火门、防火卷帘门窗、阳台门窗、阳台门2 房地产开发项目成本构成382.3 2.3 成本科目基本组成成本科目基本组成三、主体建筑工程费三、主体建筑工程费4、公共部位装修、公共部位装修大堂精装修、架空层、地下室大堂大堂精装修、架空层、地下室大堂电梯厅精装修电梯厅精装修单元入口、楼梯间单元入口、楼梯间外墙：外墙：涂料、面砖、页岩砖、花岗岩39、铝合金花鉓等涂料、面砖、页岩砖、花岗岩、铝合金花鉓等5、室内装修、室内装修四、主体安装工程费四、主体安装工程费室内水暖气电室内水暖气电施工费用、施工费用、PVC管、电缆、配电箱户内箱、开关管、电缆、配电箱户内箱、开关 插座等插座等设备及安装费设备及安装费电梯、通风、消防系统电梯、通风、消防系统弱电系统弱电系统防盗、对讲系统、三表远传、有线电视、电话、多媒体箱防盗、对讲系统、三表远传、有线电视、电话、多媒体箱2 房地产开发项目成本构成392.3 2.3 成本科目基本组成成本科目基本组成五、社区管网费五、社区管网费 室外给排水系统室外给排水系统 室外给水室外给水雨污水雨污水室外消防室外消防 室外40、燃气系统室外燃气系统 管道系统管道系统调压站调压站 室外电器及高低压设备室外电器及高低压设备 高低压配电设备及安装高低压配电设备及安装 室外强电管道及敷设室外强电管道及敷设室外弱电管道埋设室外弱电管道埋设 室外智能化系统室外智能化系统 停车管理系统停车管理系统小区闭路监控系统小区闭路监控系统周界红外防越周界红外防越 小区门禁系统小区门禁系统电子巡更系统电子巡更系统电子信息公告系统电子信息公告系统 前景音乐广播系统前景音乐广播系统人工湖电子提示系统人工湖电子提示系统2 房地产开发项目成本构成404.3 4.3 成本科目基本组成成本科目基本组成六、园林环境费六、园林环境费1、绿化建设费、绿化建设费41、2、建筑小品、建筑小品3、道路广场建造费、道路广场建造费4、围墙建造费、围墙建造费5、室外照明、室外照明6、室外零星设施、室外零星设施七、配套设施费七、配套设施费会所会所基础工程基础工程结构与粗装修结构与粗装修安装费安装费室内精装修室内精装修 铝铝合金门窗合金门窗外墙装修外墙装修(花岗岩、涂料、面砖等花岗岩、涂料、面砖等)412.32.3成本科目基本组成成本科目基本组成七、配套设施费七、配套设施费幼儿园幼儿园-光明无光明无学校学校 -光明无光明无 地下室地下室结构与粗装修结构与粗装修安装费安装费人防设备费人防设备费 车挡及仃车位车挡及仃车位行政管理及社区服务行政管理及社区服务基础费用基础费用结42、构与粗装修结构与粗装修安装费安装费室内精装修室内精装修市政公用房市政公用房基础费用基础费用结构与粗装修结构与粗装修安装费安装费室内精装修室内精装修八、开发间接费八、开发间接费工程管理费工程管理费工程监理费工程监理费预结算编审费预结算编审费行政费用行政费用施工奖金施工奖金工程质工程质量监督费量监督费安全监督费安全监督费工程保险费工程保险费工程细部检查费工程细部检查费七、配套设施费七、配套设施费幼儿园幼儿园-光明无光明无学校学校 -光明无光明无 地下室地下室结构与粗装修结构与粗装修安装费安装费人防设备费人防设备费 车挡及仃车位车挡及仃车位行政管理及社区服务行政管理及社区服务基础费用基础费用结构与粗43、装修结构与粗装修安装费安装费室内精装修室内精装修市政公用房市政公用房基础费用基础费用结构与粗装修结构与粗装修安装费安装费室内精装修室内精装修八、开发间接费八、开发间接费工程管理费工程管理费工程监理费工程监理费预结算编审费预结算编审费行政费用行政费用施工奖金施工奖金工程质工程质量监督费量监督费安全监督费安全监督费工程保险费工程保险费工程细部检查费工程细部检查费2 房地产开发项目成本构成422.3 2.3 成本科目基本组成成本科目基本组成八、开发间接费八、开发间接费资本化利息资本化利息营销设施建造费营销设施建造费接待厅及销售办公室装修费接待厅及销售办公室装修费样板间费用样板间费用示范景观带费示范景44、观带费物业完善费物业完善费不可预见费不可预见费2 房地产开发项目成本构成433 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理44建立合理的目标成本建立合理的目标成本将目标成本分解成责任成本将目标成本分解成责任成本将成本控制落实到各业务操作环节中将成本控制落实到各业务操作环节中量化评估体系量化评估体系成本考核与绩效管理成本考核与绩效管理责任成本管理的总体思路责任成本管理的总体思路责任成本管理的总体思路责任成本管理的总体思路3 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理45管什么？管什么？责任成本管理责任成本管理管多深？管多深？谁来管？谁来管？怎么管？怎么管？责任成本管理45、责任成本管理3 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理46责任成本体系责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。体成本的合理性和先进性。责任成本管理体系要素：责任成本管理体系要素：（1）责任范围；）责任范围；（2）责任人）责任人 （3）评价标准；）评价标准；（4）评价人）评价人责任成本体系建立目的：责任成本体系建立目的：令全员实施自觉的成本管理行为令全员实施自觉的成本管理行为3 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管46、理47责任成本的落实责任成本的落实责任主体责任主体责任内容责任内容责任控制要点责任控制要点责任履行评价责任履行评价责任状（书）责任状（书）责任成本的分配最终落实到了项目开发计划以及责任成本的分配最终落实到了项目开发计划以及各部门工作计划中！（加入时间、质量、价值、责任人各部门工作计划中！（加入时间、质量、价值、责任人等要素）等要素）3 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理48项目经理部：项目经理部：工程进度、质量；工程材料部：工程材料部：供应商管理与技术方案；设计研发部：设计研发部：设计图纸 财务计统部：财务计统部：财务核算 经营销售部：经营销售部：人力资源部：人力资源部：47、组织架构、职能分工组织架构、职能分工预决算部预决算部/成本管理部成本管理部/审计核算部：对工程项目的全过程进行成本管理。对可控成本、变动成本和成本异常偏差实行有效监控。保证将成本控制在目标成本范围内。责任体系前提责任体系前提3 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理49万达成本控制部万达成本控制部成本目标组成本目标组招标招标合约组合约组过程控制组过程控制组集中采购组集中采购组指导检查组指导检查组例例 成本管理架构成本管理架构(万达万达)3 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理501 1、成本管理架构、成本管理架构部门部门工作职责工作职责投资管理部投资管理部48、负责土地相关费用的管理，包括地价、拆迁费、契税、交易手续费等费用的目标控制值的审核和过程监控，负责审核监控项目投资回报水平不低于可行性研究阶段确立的标准。规划设计中心规划设计中心 负责勘察设计相关费用的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。同时，对影响建安成本的主要设计指标（如钢筋含量、混凝土含量等）的合理性和经济性提出专业意见。营销策划中心营销策划中心 负责营销相关费用的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。财务资金部财务资金部 负责利息费用的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。发展管理部发展管理部 负责总成本、建安费用与主要经济技术指标、大配套工程等的管理，进行目标控制值的审核和过程监控49、。3 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理51实施要点总经理总经理总经理总经理成本部成本部成本部成本部配合部门配合部门配合部门配合部门主体部门主体部门主体部门主体部门责任成本考核报告责任成本考核报告责任成本考核报告责任成本考核报告责任成本管理办法责任成本管理办法责任成本管理办法责任成本管理办法成本阶段性目标成本阶段性目标成本阶段性目标成本阶段性目标责责责责任任任任成成成成本本本本管管管管理理理理办办办办法法法法牵头牵头组织组织讨讨论论形形成成普及普及执执行行实现实现制制定定定期考核定期考核公布公布3 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理52如何建立项目责50、任成本体系如何建立项目责任成本体系n“责任成本责任成本”回答的是在回答的是在“成本管理相关业务中成本管理相关业务中“谁来做、做什么谁来做、做什么”的问题，的问题，是成本管理体系架构在部门职责和岗位职责层面的分解和落实。是成本管理体系架构在部门职责和岗位职责层面的分解和落实。n“责任成本体系责任成本体系”包含以下要素，即责任主体、责任范围、考核指标和评价包含以下要素，即责任主体、责任范围、考核指标和评价部门。部门。n责任主体：按照房地产开发项目拓展论证、规划设计、工程施工、销售责任主体：按照房地产开发项目拓展论证、规划设计、工程施工、销售客服等职能部门确定相应的责任主体，并明确在各业务环节区分主51、导部客服等职能部门确定相应的责任主体，并明确在各业务环节区分主导部门和配合部门；门和配合部门；n责任范围：建造成本按发生程序划分责任部门，建造成本以外按成本项责任范围：建造成本按发生程序划分责任部门，建造成本以外按成本项目划分责任范围；目划分责任范围；n考核指标：以定量指标为主。反馈指标的系列数值反映项目成本特性，考核指标：以定量指标为主。反馈指标的系列数值反映项目成本特性，单一反馈指标高低并不能如实反映成本理性；单一反馈指标高低并不能如实反映成本理性；n评价部门：及时计算并提供反馈指标。在各部门发表自我评价的基础上，评价部门：及时计算并提供反馈指标。在各部门发表自我评价的基础上，就各责任成本52、管理结果是否经济合理，是否符合成本管理宗旨，发表评就各责任成本管理结果是否经济合理，是否符合成本管理宗旨，发表评价意见，并形成系统的项目责任成本分析报告。价意见，并形成系统的项目责任成本分析报告。533 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理某标杆企业责任成本体系表54主主导导部部门门配合部配合部门门反反馈馈指指标标考核部考核部门门土地土地获获得成本得成本项目发展部销售部每平米地价土地获得时间财务管理部开开发发前期准前期准备费备费-报批报建费项目发展部办公室报建费用节减率财务管理部-设计费设计部工程部每平米设计费成本管理部-三通及临时设施费工程部设计部主体建造成本主体建造成本53、 (主体建筑工程费、主体安装工程费)社区建造成本社区建造成本（社区管网工程费、园林环境费、配套设施费）:规划设计设计部销售部项目部规划设计周期成本管理部 结构、安装设计工程部设计部每平米钢筋含量成本管理部每平米含砼量成本管理部 材料采购工程部成本部甲定材料占造价比率成本管理部项目经理部统购材料购买率 设计变更设计部工程部变更比率成本管理部 工程签证项目经理部工程部签证比率成本管理部 工程结算成本部工程部项目部结算错漏率工程管理部销销售售费费用用销售部客户事务部每平米销售费用财务管理部每平米广告费用人均销售员面积3 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理主要内容（1）要素概括354、 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理55主要内容（2）反馈指标3 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理56方式一：根据成本科目，将目标成本分解成方式一：根据成本科目，将目标成本分解成目标成本控制责任书目标成本控制责任书，对各，对各项目费用的责任部门及其主要职责的说明，包括控制内容、控制要点和手段，项目费用的责任部门及其主要职责的说明，包括控制内容、控制要点和手段，形成成本控制的指引形成成本控制的指引方式二：根据合同分类，将目标成本分解成方式二：根据合同分类，将目标成本分解成合同控制清单合同控制清单，将合同签订、，将合同签订、履行的责任落实到合同责任部门55、，以各部门成本责任的完成来保证目标成本履行的责任落实到合同责任部门，以各部门成本责任的完成来保证目标成本的完成的完成责任成本的分解方式责任成本的分解方式3 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理571 1 1 1立立项环节项环节成本控制要点成本控制要点 2 2 2 2规规划划设计环节设计环节成本控制要点成本控制要点3 3 3 3招投招投标环节标环节成本控制要点成本控制要点4 4 4 4施工施工环节环节成本控制要点成本控制要点5 5 5 5材料及材料及设备设备采采购环节购环节成本控制要点成本控制要点6 6 6 6销销售售环节环节成本控制要点成本控制要点应应用指南用指南7 7 756、 7工程工程预预决算决算环节环节成本控制要点成本控制要点8 8 8 8期期间费间费用的成本控制要点用的成本控制要点9 9 9 9物物业业管理成本控制要点管理成本控制要点责任成本控制要点指南责任成本控制要点指南3 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理581、设计管理的责任成本仅仅是设计费吗？、设计管理的责任成本仅仅是设计费吗？2、招投标管理的责任成本如何切分？招投标管理的责任成本如何切分？设计阶段设计阶段 责任成本管理责任成本管理招投标责任成本管理责任成本管理中经常遇到的问题责任成本管理中经常遇到的问题3 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理593、责任分57、配合理吗？、责任分配合理吗？4、这些问题是责任成本管理的错？、这些问题是责任成本管理的错？A、无边界责任：如（样板房成本责任、甲供材成本责任等）、无边界责任：如（样板房成本责任、甲供材成本责任等）B、各阶段图纸的成本责任、各阶段图纸的成本责任C、合同招标与与履约跟踪管理、合同招标与与履约跟踪管理A、产品品质下降了、产品品质下降了C、财务数据失真了、财务数据失真了B、质量问题出现、质量问题出现了责任成本管理中经常遇到的问题责任成本管理中经常遇到的问题604 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点61房地产开发企业成本管理主要问题列举房地产开发企业成本管理主要问题列举n缺乏规范的成本58、管理制度和体系缺乏规范的成本管理制度和体系n无法准确掌握项目建设过程中的最新动态成本无法准确掌握项目建设过程中的最新动态成本n设计变更、现场签证难以有效控制设计变更、现场签证难以有效控制n超合同付款时有发生超合同付款时有发生n难以实时了解大量工程合同的执行进度难以实时了解大量工程合同的执行进度n难以精确制定资金计划难以精确制定资金计划n缺乏对成本历史数据的积累和分析缺乏对成本历史数据的积累和分析n难以及时追踪各类材料的价格变动及应用状况难以及时追踪各类材料的价格变动及应用状况n缺乏对供应商的全面管理缺乏对供应商的全面管理624 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点4.1 4.159、 项目论证阶段成本控制要点项目论证阶段成本控制要点 n建立在充分完善成本信息基础上的对目标地块准确的成本信息分析评建立在充分完善成本信息基础上的对目标地块准确的成本信息分析评价体系；价体系；n项目拓展论证阶段的成本控制重点在于控制土地成本项目拓展论证阶段的成本控制重点在于控制土地成本n建立严格完善的项目立项审批权限和流程；建立严格完善的项目立项审批权限和流程；n制定适当的土地获取投标报价策略；制定适当的土地获取投标报价策略；n严格控制交地及付款风险。严格控制交地及付款风险。634 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点4.2 4.2 规划设计阶段成本控制要点规划设计阶段成本控制要60、点n设计供应商采购管理：对概念设计、规划设计还是一般的装修设计，均通过设计供应商采购管理：对概念设计、规划设计还是一般的装修设计，均通过规范化的设计供应商采购控制流程，以争取最佳的性价比；规范化的设计供应商采购控制流程，以争取最佳的性价比；n通过限额设计落实目标成本的要求：通过限额设计落实目标成本的要求：n通过规范化的设计任务书和设计合同严格控制设计单位的设计质量：设计单通过规范化的设计任务书和设计合同严格控制设计单位的设计质量：设计单位的位的施工图预算施工图预算原则上不得突破甲方编制的原则上不得突破甲方编制的建造成本预算建造成本预算；n通过规范化的设计评审流程来评价各重要设计节点的设计成果质61、量：通过规范化的设计评审流程来评价各重要设计节点的设计成果质量：n通过施工图会审来控制设计质量和工程成本：通过会审，提出明确的书面审通过施工图会审来控制设计质量和工程成本：通过会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。的投资损失浪费。644 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点4.3 4.3 采购招标阶段成本控制要点及延伸采购招标阶段成本控制要点及延伸设计管理设计管理设计管理设计管理 采招管理采招管理采招管理采招管理工程管理工程管理工程管理工程管理成本62、管理履约跟踪履约跟踪履约跟踪履约跟踪变更签证变更签证变更签证变更签证材设控制材设控制材设控制材设控制变更管理变更管理变更管理变更管理材设选型材设选型材设选型材设选型 限额设计限额设计限额设计限额设计合同管理合同管理合同管理合同管理集中采购集中采购集中采购集中采购招投标招投标招投标招投标4 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点65招标的意义：招标的意义：招标的意义：招标的意义：优选供应商，货比三家控制成本优选供应商，货比三家控制成本招标的主要阶段招标的主要阶段招标的主要阶段招标的主要阶段：招标准备阶段、发标阶段、投标阶段、评定标阶段、招标准备阶段、发标阶段、投标阶段、评定标阶段、63、授标与签约阶段、后续工作授标与签约阶段、后续工作招标管理的几个关键环节：招标管理的几个关键环节：招标管理的几个关键环节：招标管理的几个关键环节：供应商管理供应商管理 招标文件与合同文件：招标范围及界面、工程量清单、技术措施招标文件与合同文件：招标范围及界面、工程量清单、技术措施 及质量标准及质量标准 材料设备管理材料设备管理 招标流程管理招标流程管理 4 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点4.3 4.3 采购招标阶段成本控制要点及延伸采购招标阶段成本控制要点及延伸66坚持工程招标低价中标的原则坚持工程招标低价中标的原则工程招标低价中标的原则没有错，低价中标的原则要坚持。工程招64、标低价中标的原则没有错，低价中标的原则要坚持。出现争论的问题不在低价中标原则本身，而在技术原则上。出现争论的问题不在低价中标原则本身，而在技术原则上。在统一的技术、质量标准和商务条件下，坚持低价中标在统一的技术、质量标准和商务条件下，坚持低价中标才是有意义的。才是有意义的。4 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点4.3 4.3 采购招标阶段成本控制要点及延伸采购招标阶段成本控制要点及延伸6768招投标及合同订立阶段工程成本控制的内容招投标及合同订立阶段工程成本控制的内容u承包方式的选择承包方式的选择u合同类型的选择；合同类型的选择；u 计价方式的选择（采用清单计价）；计价方式的65、选择（采用清单计价）；u编制招标文件，确定合理的工程造价计价方法，编制招标文件，确定合理的工程造价计价方法，确定预算控制价或标底。确定预算控制价或标底。u选择合理的评标方式进行评标，以商务标（即投选择合理的评标方式进行评标，以商务标（即投标报价）为评标重点。标报价）为评标重点。u 充分考虑风险因素（主要是材料）；充分考虑风险因素（主要是材料）；u 合同签订前，再谈判；合同签订前，再谈判；4 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点工程招标后是否还需要砍价工程招标后是否还需要砍价工程招标，工程招标，低价中标，不再砍价低价中标，不再砍价低价中标，不再砍价低价中标，不再砍价。工程招标，工66、程招标，定标后继续砍价，低中求低定标后继续砍价，低中求低定标后继续砍价，低中求低定标后继续砍价，低中求低。需要不断地谈判比价、砍价才能控制工程成本，只能说明我们对需要不断地谈判比价、砍价才能控制工程成本，只能说明我们对社会社会社会社会工程成本资源工程成本资源工程成本资源工程成本资源把握度还是不够。把握度还是不够。几个提醒：几个提醒：几个提醒：几个提醒：A A A A、我们有没有精力去侃价？有没有考虑到对营销、对发展计划的影、我们有没有精力去侃价？有没有考虑到对营销、对发展计划的影、我们有没有精力去侃价？有没有考虑到对营销、对发展计划的影、我们有没有精力去侃价？有没有考虑到对营销、对发展计划的影67、响？响？响？响？B B B B、我们有没有能力去侃价？、我们有没有能力去侃价？、我们有没有能力去侃价？、我们有没有能力去侃价？C C C C、高高举起的大刀，我们到底砍到了谁？、高高举起的大刀，我们到底砍到了谁？、高高举起的大刀，我们到底砍到了谁？、高高举起的大刀，我们到底砍到了谁？地产名言地产名言地产名言地产名言：向施工单位或供应商砍价，谁要是砍到了他们的利润，：向施工单位或供应商砍价，谁要是砍到了他们的利润，那谁有本事，砍下来的往往是楼盘的品质。那谁有本事，砍下来的往往是楼盘的品质。4 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点4.3 4.3 采购招标阶段成本控制要点及延伸采购招68、标阶段成本控制要点及延伸69“低价中标，不再砍价低价中标，不再砍价低价中标，不再砍价低价中标，不再砍价”的优缺点的优缺点的优缺点的优缺点优点：优点：优点：优点：有利于施工单位或材料供应商或其它技术支持单位一开始就报实价，有利于我们有利于施工单位或材料供应商或其它技术支持单位一开始就报实价，有利于我们有利于施工单位或材料供应商或其它技术支持单位一开始就报实价，有利于我们有利于施工单位或材料供应商或其它技术支持单位一开始就报实价，有利于我们得到相对准确的工程成本信息得到相对准确的工程成本信息得到相对准确的工程成本信息得到相对准确的工程成本信息 ；有利于提高工程招标的透明度，有利于增强施工单位或材料69、供应商或其它技术支有利于提高工程招标的透明度，有利于增强施工单位或材料供应商或其它技术支有利于提高工程招标的透明度，有利于增强施工单位或材料供应商或其它技术支有利于提高工程招标的透明度，有利于增强施工单位或材料供应商或其它技术支持单位的信心，有利于在业界树立威信持单位的信心，有利于在业界树立威信持单位的信心，有利于在业界树立威信持单位的信心，有利于在业界树立威信 ；有利于简化我们的内部管理有利于简化我们的内部管理有利于简化我们的内部管理有利于简化我们的内部管理 ；工程招标简洁明了，有利于现场的工程管理工程招标简洁明了，有利于现场的工程管理工程招标简洁明了，有利于现场的工程管理工程招标简洁明了，70、有利于现场的工程管理 ；缺点：缺点：缺点：缺点：发现因技术标准缺陷或商务缺陷导致报价不合理，不利于纠正发现因技术标准缺陷或商务缺陷导致报价不合理，不利于纠正发现因技术标准缺陷或商务缺陷导致报价不合理，不利于纠正发现因技术标准缺陷或商务缺陷导致报价不合理，不利于纠正 ；合同中某些条款（如付款条件）可以作为合同谈判的交换条件，会影响合同中某些条款（如付款条件）可以作为合同谈判的交换条件，会影响合同中某些条款（如付款条件）可以作为合同谈判的交换条件，会影响合同中某些条款（如付款条件）可以作为合同谈判的交换条件，会影响“低价中低价中低价中低价中标标标标”的具体操作的具体操作的具体操作的具体操作 。4 71、4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点4.3 4.3 采购招标阶段成本控制要点及延伸采购招标阶段成本控制要点及延伸70开标后继续杀价的开标后继续杀价的优缺点优缺点优点：优点：优点：优点：招标文件中的技术标准缺陷或商务缺陷，可以在后续工作中弥补招标文件中的技术标准缺陷或商务缺陷，可以在后续工作中弥补招标文件中的技术标准缺陷或商务缺陷，可以在后续工作中弥补招标文件中的技术标准缺陷或商务缺陷，可以在后续工作中弥补 ；发现价格不合理，可以在后续工作中完善发现价格不合理，可以在后续工作中完善发现价格不合理，可以在后续工作中完善发现价格不合理，可以在后续工作中完善 ；在某一个项目的某些分部工72、程上可能可以砍到一个低价在某一个项目的某些分部工程上可能可以砍到一个低价在某一个项目的某些分部工程上可能可以砍到一个低价在某一个项目的某些分部工程上可能可以砍到一个低价 ；缺点：缺点：缺点：缺点：承建单位或材料供应商或其它技术支持单位很难一开始就报出实价；承建单位或材料供应商或其它技术支持单位很难一开始就报出实价；承建单位或材料供应商或其它技术支持单位很难一开始就报出实价；承建单位或材料供应商或其它技术支持单位很难一开始就报出实价；工程招标的透明度无法保证工程招标的透明度无法保证工程招标的透明度无法保证工程招标的透明度无法保证 ；工程招标内部管理链比较长，不确定的因素多，定标的时间比较长，这对73、于大规工程招标内部管理链比较长，不确定的因素多，定标的时间比较长，这对于大规工程招标内部管理链比较长，不确定的因素多，定标的时间比较长，这对于大规工程招标内部管理链比较长，不确定的因素多，定标的时间比较长，这对于大规模开发是很不利的模开发是很不利的模开发是很不利的模开发是很不利的 ；工程招标过程复杂，或在一些合同细节上纠缠不清。工程招标过程复杂，或在一些合同细节上纠缠不清。工程招标过程复杂，或在一些合同细节上纠缠不清。工程招标过程复杂，或在一些合同细节上纠缠不清。4 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点4.3 4.3 采购招标阶段成本控制要点及延伸采购招标阶段成本控制要点及延伸74、71采招阶段成本控制的难点采招阶段成本控制的难点 工程成本控制体系中最关键的和最难的工作应该是对社会资工程成本控制体系中最关键的和最难的工作应该是对社会资工程成本控制体系中最关键的和最难的工作应该是对社会资工程成本控制体系中最关键的和最难的工作应该是对社会资源的把握。源的把握。源的把握。源的把握。在我们目前不规范的建筑市场中从事房地产工程管理，工程在我们目前不规范的建筑市场中从事房地产工程管理，工程在我们目前不规范的建筑市场中从事房地产工程管理，工程在我们目前不规范的建筑市场中从事房地产工程管理，工程成本也好，工程质量也好，最重要和最核心的是对社会资源成本也好，工程质量也好，最重要和最核心的是75、对社会资源成本也好，工程质量也好，最重要和最核心的是对社会资源成本也好，工程质量也好，最重要和最核心的是对社会资源的把握与配置。的把握与配置。的把握与配置。的把握与配置。社会工程资源的考察、选用、评估与管理。社会工程资源的考察、选用、评估与管理。社会工程资源的考察、选用、评估与管理。社会工程资源的考察、选用、评估与管理。724 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点4.4 4.4 工程施工阶段成本控制要点工程施工阶段成本控制要点n工程进度款管理工程进度款管理 n根据施工合同，核实工程进度，明确审批权限，严根据施工合同，核实工程进度，明确审批权限，严格审批流程格审批流程n设计变更、76、现场签证管理设计变更、现场签证管理 n完善设计变更、现场签证的流程、制度，完善设计完善设计变更、现场签证的流程、制度，完善设计变更前的成本评审制度，明确各相关人员的签字权变更前的成本评审制度，明确各相关人员的签字权限。限。n工程结算管理工程结算管理 734 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点施工单位和材料供应商考察、选用、履约评估、筛选程序化施工单位和材料供应商考察、选用、履约评估、筛选程序化工程目标成本肢解套路化工程目标成本肢解套路化招标管理程序化与工程量清单招标招标管理程序化与工程量清单招标合同管理规范化、标准化合同管理规范化、标准化甲供材料管理程序化甲供材料管理程序化工77、程成本数据管理信息化工程成本数据管理信息化设计变更、现场签证管理系统化设计变更、现场签证管理系统化设计标准化与限额设计设计标准化与限额设计选材用料程序化选材用料程序化充分了解社会工程资源（施工单位、供应商、施工单位成本数据、材料价格等）充分了解社会工程资源（施工单位、供应商、施工单位成本数据、材料价格等）施工阶段成本管理施工阶段成本管理施工阶段成本管理施工阶段成本管理10101010大关键环节大关键环节大关键环节大关键环节744 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点75施工阶段工程成本控制技巧施工阶段工程成本控制技巧p 建立工程变更签署流程制度；建立工程变更签署流程制度；p 建78、立工程变更限额审查制度；建立工程变更限额审查制度；p 材料、设备认质认价制度；材料、设备认质认价制度；p 甲供材料，建立采购管理制度；甲供材料，建立采购管理制度；p 加强工程计量管理；加强工程计量管理；p 充分市场调研、市场询价；充分市场调研、市场询价；p 严格按合同办事。严格按合同办事。4 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点一谈设计变更一谈设计变更 面对现实：无法解决房地产项目的面对现实：无法解决房地产项目的面对现实：无法解决房地产项目的面对现实：无法解决房地产项目的“三边工程三边工程三边工程三边工程”性质，就无法避免设计变更。性质，就无法避免设计变更。性质，就无法避免设计79、变更。性质，就无法避免设计变更。但我们没有必要谈但我们没有必要谈但我们没有必要谈但我们没有必要谈“虎虎虎虎”色变。色变。色变。色变。经验之谈：我们只担心以下几种设计变更，重点控制。经验之谈：我们只担心以下几种设计变更，重点控制。经验之谈：我们只担心以下几种设计变更，重点控制。经验之谈：我们只担心以下几种设计变更，重点控制。第一种：倒退的设计变更。现场已经施工了，因变更滞后出现重复施工第一种：倒退的设计变更。现场已经施工了，因变更滞后出现重复施工第一种：倒退的设计变更。现场已经施工了，因变更滞后出现重复施工第一种：倒退的设计变更。现场已经施工了，因变更滞后出现重复施工的浪费。的浪费。的浪费。的浪80、费。第二种：设计变更涉及的内容，其计价方式在合同中没有约定（如：主材变第二种：设计变更涉及的内容，其计价方式在合同中没有约定（如：主材变第二种：设计变更涉及的内容，其计价方式在合同中没有约定（如：主材变第二种：设计变更涉及的内容，其计价方式在合同中没有约定（如：主材变了、施工工艺变了等），只能以独家协商议价方式确定价格，成本管理了、施工工艺变了等），只能以独家协商议价方式确定价格，成本管理了、施工工艺变了等），只能以独家协商议价方式确定价格，成本管理了、施工工艺变了等），只能以独家协商议价方式确定价格，成本管理“货货货货比三家比三家比三家比三家”的竞争优势丧失，必然带来成本的增加。的竞争优势丧81、失，必然带来成本的增加。的竞争优势丧失，必然带来成本的增加。的竞争优势丧失，必然带来成本的增加。第三种：设计错误、设计缺陷、营销变化等。第三种：设计错误、设计缺陷、营销变化等。第三种：设计错误、设计缺陷、营销变化等。第三种：设计错误、设计缺陷、营销变化等。764 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点77设计变更的控制设计变更的控制 1）不提高建设标准）不提高建设标准 2）不影响建设工期）不影响建设工期 3）不扩大范围）不扩大范围 4）建立工程变更的相关制度）建立工程变更的相关制度 5）要有严格的程序）要有严格的程序4 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点二谈现场82、签证二谈现场签证控制现场签证的原则：避免签证，减少签证，规范签证。控制现场签证的原则：避免签证，减少签证，规范签证。影响现场签证的原因：影响现场签证的原因：第一种：合同出现漏洞第一种：合同出现漏洞第二种：设计变更第二种：设计变更 目前房地产工程合同普遍存在的问题：目前房地产工程合同普遍存在的问题：目前房地产工程合同普遍存在的问题：目前房地产工程合同普遍存在的问题：A A、工程范围划分不清楚、不具体，为施工单位提供变更索赔机会，导致工程签证难以控制。、工程范围划分不清楚、不具体，为施工单位提供变更索赔机会，导致工程签证难以控制。B B、工程清单说明不够详细，容易引起签证。、工程清单说明不够详细，83、容易引起签证。C C、付款条件与形象进度或节点工期或完成工程量的关系描述的不清不楚，为施工单位提供、付款条件与形象进度或节点工期或完成工程量的关系描述的不清不楚，为施工单位提供了索赔的空间。了索赔的空间。D D、甲供材的管理及结算要求没有规范，容易引起索赔风险。、甲供材的管理及结算要求没有规范，容易引起索赔风险。78如何进行有效的签证管理要点如何进行有效的签证管理要点n现场签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处理。现场签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处理。n现场签证必须列清事由、工程实物量及其价值量，并由甲方主管工程现场签证必须列清事由、工程实物量及其价值量，并由甲方主管工程师和预算人员以84、及监理单位现场管理人员共同签名，其中甲方预算人师和预算人员以及监理单位现场管理人员共同签名，其中甲方预算人员必须对工程量、单价、用工量负责把关。现场签证的具体审批程序员必须对工程量、单价、用工量负责把关。现场签证的具体审批程序与权限，由各开发企业自行制定。与权限，由各开发企业自行制定。n现场签证必须按当时发生当时签证的原则，在事后五日内办理完毕，现场签证必须按当时发生当时签证的原则，在事后五日内办理完毕，严禁事后补签。签证内容、原因、工程量必须清楚明了，涂改后的签严禁事后补签。签证内容、原因、工程量必须清楚明了，涂改后的签证及复印件不得作为结算依据。证及复印件不得作为结算依据。n凡实行造价大包85、干的工程和取费系数中已计取预算包干费或不可预见凡实行造价大包干的工程和取费系数中已计取预算包干费或不可预见费的工程项目，在施工过程中不得办理任何签证。费的工程项目，在施工过程中不得办理任何签证。n因业主要求或者因设计不当，确实需要变更设计的，应填写因业主要求或者因设计不当，确实需要变更设计的，应填写设计变设计变更审批表更审批表并编制预算，经设计、监理单位和甲方有关负责人认可后，并编制预算，经设计、监理单位和甲方有关负责人认可后，方可办理，办理过程中必须对照有关设计、施工或售楼合同，明确经方可办理，办理过程中必须对照有关设计、施工或售楼合同，明确经济责任，杜绝盲目签证。济责任，杜绝盲目签证。7986、4 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点三谈选材用料三谈选材用料第一步：第一步：营销策划部门提出项目的竞争对手楼盘或楼盘所营销策划部门提出项目的竞争对手楼盘或楼盘所在地同档次楼盘。分析客户敏感点（如电梯、大堂等公共在地同档次楼盘。分析客户敏感点（如电梯、大堂等公共部位）选材用料档次。部位）选材用料档次。第二步第二步：采购招标部门与营销策划、研发设计部门一起，采购招标部门与营销策划、研发设计部门一起，制订项目选材用料标准。制订项目选材用料标准。第三步：第三步：根据项目选材用料标准，确定项目各分部分项的根据项目选材用料标准，确定项目各分部分项的技术标准。技术标准。第四步：第四步：按87、各分部分项技术标准，组织招标，确定各部品按各分部分项技术标准，组织招标，确定各部品质量档次。质量档次。80四谈设计优化四谈设计优化规划设计阶段成本优化的重点：规划设计阶段成本优化的重点：三个总说明（建筑、结构、设备）三个总说明（建筑、结构、设备）竖向控制竖向控制基坑支护基坑支护基础工程基础工程地下室设计地下室设计含钢量控制含钢量控制机电设计参数控制机电设计参数控制室外环境景观室外环境景观8182工程索赔的概念工程索赔的概念 工程索赔通常是指在工程履行过程中，工程索赔通常是指在工程履行过程中，合同当事人合同当事人一方非自身因素一方非自身因素或对方不履行或对方不履行或未能正确履行合同而受到经济损失88、或权或未能正确履行合同而受到经济损失或权利损害时，通过一定的合法程序向对方提利损害时，通过一定的合法程序向对方提出经济或时间补偿的要求。出经济或时间补偿的要求。索赔包括工期索赔和费用索赔。索赔包括工期索赔和费用索赔。4 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点83工程索赔的控制工程索赔的控制 1）具有瞻前意识，预防索赔事件）具有瞻前意识，预防索赔事件的发生。的发生。2）完善合同内容及合同管理。）完善合同内容及合同管理。3）业主或监理工程师谨慎原则。）业主或监理工程师谨慎原则。4）反索赔。）反索赔。4 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点844.5 4.5 竣工结算阶89、段工程成本控制竣工结算阶段工程成本控制（1）竣工结算）竣工结算 竣工结算是业主及承包商两个主体最竣工结算是业主及承包商两个主体最终成交的交易价格。终成交的交易价格。工程价款结算控制工程价款结算控制采取什么方式支付价款？采取什么方式支付价款？款项如何计算？款项如何计算？支付节奏支付节奏预付备料款扣回比例如何控制？预付备料款扣回比例如何控制？4 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点85竣工结算阶段工程成本控制要点：竣工结算阶段工程成本控制要点：核对合同条款。核对合同条款。检查隐蔽验收记录。检查隐蔽验收记录。落实设计变更签证。落实设计变更签证。核实现场签证、定额（或单位估价表）、核实90、现场签证、定额（或单位估价表）、取费标准。取费标准。按图纸核实工程量。按图纸核实工程量。按合同约定核实单价。按合同约定核实单价。4 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点86（1）预付备料款结算预付备料款结算 根据根据建设工程价款结算暂行办法建设工程价款结算暂行办法规定，包工包料工程的预付款按合同约定规定，包工包料工程的预付款按合同约定拨付，原则上预付比例不低于合同金额的拨付，原则上预付比例不低于合同金额的10%，不高于合同金额的，不高于合同金额的30%。对重大工程。对重大工程项目，按年度工程计划逐年预付。项目，按年度工程计划逐年预付。4 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各91、阶段控制要点87（2）工程进度款的结算方式）工程进度款的结算方式 1）按月结算）按月结算 这种结算是按月支付工程进度款，竣这种结算是按月支付工程进度款，竣工后清算的办法。具体结算时间通过合同工后清算的办法。具体结算时间通过合同约定。约定。2）分阶段结算）分阶段结算 对于工程规模较大，工期较长（跨年对于工程规模较大，工期较长（跨年度）的单项工程或单位工程，可以根据工度）的单项工程或单位工程，可以根据工程形象进度，划分为不同阶段支付进度款。程形象进度，划分为不同阶段支付进度款。4 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点88（3）竣工决算）竣工决算 竣工决算是由竣工决算是由业主业主编制92、的反映建设编制的反映建设项目实际造价和投资效果的文件，是竣工项目实际造价和投资效果的文件，是竣工验收报告的重要组成部分。竣工决算反映验收报告的重要组成部分。竣工决算反映的是工程项目从筹建到竣工投产或使用的的是工程项目从筹建到竣工投产或使用的全过程的全部实际支出费用，是项目建设全过程的全部实际支出费用，是项目建设成果、财务状况、实际造价和投资效果的成果、财务状况、实际造价和投资效果的总结性文件。总结性文件。4 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点89（3）竣工结算与竣工决算的关系）竣工结算与竣工决算的关系 竣工决算是以工程竣工结算为基础编竣工决算是以工程竣工结算为基础编制的，是在93、整个建设工程项目个单项工程竣工结制的，是在整个建设工程项目个单项工程竣工结算的基础上，加上从筹建开始到工程全部竣工有算的基础上，加上从筹建开始到工程全部竣工有关基本建设的其它工程费用支出而构成竣工决算关基本建设的其它工程费用支出而构成竣工决算的主题。其区别有：的主题。其区别有：竣工结算竣工结算是施工单位是施工单位向业主进行最终结算工程款的向业主进行最终结算工程款的经济文件。而竣工决算是业主按照国家有关规定经济文件。而竣工决算是业主按照国家有关规定编制的建设成果和财务状况的总结性文件。编制的建设成果和财务状况的总结性文件。竣工结算是经济活动，而竣工决算属于工作总结。竣工结算是经济活动，而竣工决算94、属于工作总结。竣工结算编制单位是施工单位；而竣工决算编制竣工结算编制单位是施工单位；而竣工决算编制单位是业主。单位是业主。4 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点90（4）工程质量保修金的控制）工程质量保修金的控制 1）质保金的含义）质保金的含义 建设工程质量保修金是指发包人与承包商建设工程质量保修金是指发包人与承包商在建设工程承包合同中约定，从应付的工在建设工程承包合同中约定，从应付的工程价款中预留，用于保障承包人在缺陷责程价款中预留，用于保障承包人在缺陷责任期（即质量保修期）内对建设工程出现任期（即质量保修期）内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。的缺陷进行维修的资金。缺陷95、是指建设工程质量不符合工程建设强缺陷是指建设工程质量不符合工程建设强制标准、设计文件、以及承包合同的约定。制标准、设计文件、以及承包合同的约定。4 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点912）质保金预留比例）质保金预留比例 按建设工程结算管理办法，质保金按工按建设工程结算管理办法，质保金按工程价款结算总额程价款结算总额5%左右的比例预留。左右的比例预留。3）保修范围）保修范围 建筑工程的保修范围包括地基基础、主建筑工程的保修范围包括地基基础、主体结构工程、屋面防水工程、电气管线，体结构工程、屋面防水工程、电气管线，上下水管的安装工程、供热、供冷系统等上下水管的安装工程、供热、供96、冷系统等工程。工程。4 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点92（4）保修期限）保修期限 按照国务院按照国务院建设工程质量保修管理条例建设工程质量保修管理条例的的规定，建设工程在正常使用条件下的最低保修期规定，建设工程在正常使用条件下的最低保修期限的要求为：限的要求为：1）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；规定的该工程的合理使用年限；2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏为和外墙的防渗漏为5年；年；3）供热与供冷系统为）供热与供冷系统为2个采暖期和供97、热期；个采暖期和供热期；4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为程为2年。年。4 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点4.6 4.6 营销阶段的成本控制要点营销阶段的成本控制要点n结合项目目标成本，建立各项的广告及市场推广计划、预算的执行及结合项目目标成本，建立各项的广告及市场推广计划、预算的执行及监督体制。加强计划及预算编制的准确性、可操作性、有针对性；监督体制。加强计划及预算编制的准确性、可操作性、有针对性；n完善营销供应商选择控制流程，完善各项广告制作的报价、比价、议完善营销供应商选择控制流程，完善各项广告制作的报价、比价、议98、价操作流程，用竞标的方式，谋求各项广告制作的优质低价，控制广价操作流程，用竞标的方式，谋求各项广告制作的优质低价，控制广告制作的费用成本。告制作的费用成本。n通过营销供应商成本信息库的建立和营销供应商的评估机制，有效地通过营销供应商成本信息库的建立和营销供应商的评估机制，有效地降低营销成本。降低营销成本。934 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点 5 总结945.1 5.1 成本的金科玉律成本的金科玉律成本一定消耗资源，不消耗资源的成本不存在成本一定消耗资源，不消耗资源的成本不存在成本一定在过程中发生成本一定在过程中发生成本低并不意味着低成本成本低并不意味着低成本利润的最大化99、，一定是成本的最小化利润的最大化，一定是成本的最小化成本管理是成本管理是360度的管理，成本核算只占成本度的管理，成本核算只占成本管理的百分之一管理的百分之一 微利时代的竞争一定是成本的竞争微利时代的竞争一定是成本的竞争 955 总结5.1 5.1 成本的金科玉律成本的金科玉律70%90%的成本由设计阶段确定，成本控制的成本由设计阶段确定，成本控制的重心应尽量前移的重心应尽量前移 采购成本的控制与所能够掌握的资源密切相关采购成本的控制与所能够掌握的资源密切相关维持现有客户的成本远小于开发新客户的成本维持现有客户的成本远小于开发新客户的成本965 总结5.2 5.2 成本的金科玉律成本的金科玉律100、亨利福特悬赏亨利福特悬赏2.5万元，征求有办法让他在每万元，征求有办法让他在每一台汽车上节省一个螺钉和螺帽的人一台汽车上节省一个螺钉和螺帽的人 97总总总总 结结结结房地产项目成本管理房地产项目成本管理将成为企业未来的生命线将成为企业未来的生命线98谢谢 谢！谢！99海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理内容目录内容目录n 第一部分 如何理解房地产企业的成本管理第一部分 如何理解房地产企业的成本管理n 第二部分 如101、何开展成本目标管理第二部分 如何开展成本目标管理n 第三部分 如何构建企业成本管理体系第三部分 如何构建企业成本管理体系n 第四部分 成本管理的责任考核第四部分 成本管理的责任考核n 第五部分 建造成本的全过程控制要点第五部分 建造成本的全过程控制要点海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理第一部分 如何理解房地产企业的成本管理第一部分 如何理解房地产企业的成本管理n 第一讲 房地产开发行业多种成本管理角色特征第一讲102、 房地产开发行业多种成本管理角色特征n 第二讲房地产开发企业成本管理价值观第二讲房地产开发企业成本管理价值观n 第三讲房地产开发成本影响因素分析第三讲房地产开发成本影响因素分析n 第四讲房地产企业成本构成与管理方式第四讲房地产企业成本构成与管理方式海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理第一部分如何理解房地产企业的成本管理第一部分如何理解房地产企业的成本管理【第一讲 房地产开发行业多种成本管理角色特征第一讲 房地产开103、发行业多种成本管理角色特征】n 房地产成本及成本管理与其他行业之区别房地产成本及成本管理与其他行业之区别n 房地产行业内不同角色的成本管理房地产行业内不同角色的成本管理n 房地产成本管理现状与发展方向房地产成本管理现状与发展方向海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理 房地产开发成本的行业特征房地产开发成本的行业特征-房地产成本管理的行业特征房地产成本管理的行业特征-由房地产开发产品及其开发过程决定，需要即全面系统、104、又具个性化的解决方案由房地产开发产品及其开发过程决定，需要即全面系统、又具个性化的解决方案海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理n房地产行业中房地产行业中不同角色的成本管理特征不同角色的成本管理特征 施工企业的确定与控制施工企业的确定与控制 设计单位的确定与控制设计单位的确定与控制 造价咨询公司的确定与控制造价咨询公司的确定与控制 房地产开发企业的确定与控制房地产开发企业的确定与控制海量房地产资料免费下载 房地产商105、域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理n任何企业成本管理的基本内容任何企业成本管理的基本内容:n盈利原则导致各企业成本管理目标不盈利原则导致各企业成本管理目标不同、关注对象、工作内容、过程及方同、关注对象、工作内容、过程及方法等方面的差异法等方面的差异n每个企业控制的只能是：海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房106、地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理房地产成本管理的现状与发展n管理难度加大，统筹协调要求高成本管理水平成本管理水平产品价值提升产品价值提升型型型型型型强调企业强调企业/团队的共同目标面向公司利益，讲求性价比发掘价值，创造价值团队的共同目标面向公司利益，讲求性价比发掘价值，创造价值强调不能突破目标值强调不能突破目标值定额模式下，强调个人经验追求算得快、算量准定额熟、套价正确定额模式下，强调个人经验追求算得快、算量准定额熟、套价正确海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：10107、53527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理第第一部分如何理解房地产企业的成本管理【一部分如何理解房地产企业的成本管理【第二讲 房地产开发企业成本管理价值观第二讲 房地产开发企业成本管理价值观】n成本管理的意义成本管理的意义n成本管理的目标成本管理的目标n提升价值的五种途径提升价值的五种途径海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理成本管理的意义成本管理的意义n 房地产公司是企业，房地产公司是企业，108、利润利润是企业用永恒目标是企业用永恒目标n 利润与成本的关系利润与成本的关系收入一定的情况下，成本越低，利润越大成本实质上是企业的投入，低投入高产出是企业经营的原则；海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理成本管理的目标成本管理的目标n 成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益-成本控制不等于省钱,花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多花少不是重点，花的有效才是关键；109、避免价值不匹配、不平衡造成的浪费（怎么花钱的投资问题）海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理提升价值的五种途径提升价值的五种途径n C下降，F上升n C不变，F上升n C下降，F不变n C小幅上升，F大幅上升n C大幅下降，F小幅下降n-具体选择哪种途径，与市场环境、公司经营理念、产品方针有关n-价值的评估：有显性的，有隐性的，有眼前的有长远的，需要综合平衡与决策n（例外墙材料的选择（香港），空调品牌的选择，电梯速110、度的选择）价值工程的基本公式：价值工程的基本公式：V=F/CV-value,性价比性价比/价值价值F-function,产品、功能产品、功能/性能、服务、收益性能、服务、收益C-cost,费用费用/成本成本海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理第一部分如何理解房地产企业的成本管理第一部分如何理解房地产企业的成本管理【第三讲 房地产开发成本影响因素分析】【第三讲 房地产开发成本影响因素分析】n 决定因素决定因素n 影111、响因素影响因素n 无效成本的原因分析及控制（案例）无效成本的原因分析及控制（案例）海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理成本的决定因素：成本的决定因素：外部因素外部因素-内部因素内部因素-海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理成本的影响112、因素成本的影响因素:经营方式经营方式管理方法管理方法技术能力技术能力组织与协调组织与协调资源：资金，人员，供方资源：资金，人员，供方其他诸多因素？其他诸多因素？海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理无效成本的管理无效成本的管理无效成本的定义无效成本的定义产生原因分类产生原因分类统计与分析统计与分析责任分摊责任分摊改进措施改进措施海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k 113、y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理第一部分如何理解房地产企业的成本管理第一部分如何理解房地产企业的成本管理【第四讲 房地产企业成本构成与管理方式】【第四讲 房地产企业成本构成与管理方式】n全成本的概念全成本的概念n区分成本与造价区分成本与造价n成本核算与管理方式成本核算与管理方式海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理全114、成本的概念全成本的概念n=前期费用前期费用+建安工程费建安工程费+室外及配套费室外及配套费n=土地费用土地费用+建造成本建造成本+开发间接费开发间接费n（即项目发展成本）（即项目发展成本）=开发成本开发成本+期间费（营销、财务和管理费）期间费（营销、财务和管理费）海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理区分成本与造价区分成本与造价成本：造价：时间与空间上的分布不同成本：造价：时间与空间上的分布不同n 时间分布：n 空115、间体现：海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理针对房地产各类开发成本特征采取相应的核算方法与控制方式。针对房地产各类开发成本特征采取相应的核算方法与控制方式。开发各类型成本的核算与管理方式土地类：按核算产品对象分摊，控制拿地的时土地类：按核算产品对象分摊，控制拿地的时间与质量间与质量设计类：按核算产品对象分摊，标准控制，成设计类：按核算产品对象分摊，标准控制，成果深度管理果深度管理土地类：按核算产品对象分摊，控制拿116、地的时土地类：按核算产品对象分摊，控制拿地的时间与质量间与质量设计类：按核算产品对象分摊，标准控制，成设计类：按核算产品对象分摊，标准控制，成果深度管理果深度管理工程类：按产品核算，全过程作业管理与动态工程类：按产品核算，全过程作业管理与动态控制（建造成本部分，目标管理方法）控制（建造成本部分，目标管理方法）工程类：按产品核算，全过程作业管理与动态工程类：按产品核算，全过程作业管理与动态控制（建造成本部分，目标管理方法）控制（建造成本部分，目标管理方法）营销类：年度预算管理，按期统计反馈营销类：年度预算管理，按期统计反馈管理类：年度预算管理，按期统计反馈管理类：年度预算管理，按期统计反馈财务类117、：按产品与按时间核算两种方式综合财务类：按产品与按时间核算两种方式综合营销类：年度预算管理，按期统计反馈营销类：年度预算管理，按期统计反馈管理类：年度预算管理，按期统计反馈管理类：年度预算管理，按期统计反馈财务类：按产品与按时间核算两种方式综合财务类：按产品与按时间核算两种方式综合建造成本建造成本海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理21财务与成本核算注意事项财务与成本核算注意事项n1，统一科目：在多个部门的应统一118、口径，统一科目：在多个部门的应统一口径,包括投资估算及经济测算、财务预算、成本部门等包括投资估算及经济测算、财务预算、成本部门等n2，统一的分摊方式：事先明确需分摊的成本及分摊方式，不能轻易改变；，统一的分摊方式：事先明确需分摊的成本及分摊方式，不能轻易改变；n3，各类成本的统计、管理与财务核算口径的对接，各类成本的统计、管理与财务核算口径的对接海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理22开发成本开发成本的分摊方式的119、分摊方式n1，土地费用的分摊方式，土地费用的分摊方式n2，建造费用的分摊方式，建造费用的分摊方式n3，开发间接费的分摊方式，开发间接费的分摊方式海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理23n1，营销费的管理，营销费的管理n2，管理费的管理，管理费的管理n3，财务费的管理，财务费的管理期间费用期间费用的管理方式的管理方式海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e 120、t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理24n1，几个科目调整情况，几个科目调整情况n2，处理方式及原因，处理方式及原因n3，注意事项，注意事项几种容易混淆的费用处理几种容易混淆的费用处理海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理第二部分 如何开展成本目标管理第二部分 如何开展成本目标管理n 第一讲 成本目标管理原理第一讲 成本目标管理原理121、n 第二讲 成本目标的制定过程第二讲 成本目标的制定过程n 第三讲 成本目标分解的几种途径第三讲 成本目标分解的几种途径n 第四讲 成本目标的实现手段第四讲 成本目标的实现手段海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理第二部分如何开展成本目标管理【第二部分如何开展成本目标管理【第一讲 成本目标管理原理第一讲 成本目标管理原理】n 成本目标管理意义成本目标管理意义n 成本的合理确定成本的合理确定n 成本的有效控制成本的有122、效控制n 成本目标管理过程成本目标管理过程海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理成本目标管理的意义成本目标管理的意义成本管理的基本要求：成本管理的基本要求：实现成本的实现成本的与；与；成本目标管理的意义：成本目标管理的意义：通过成本目标的制定和动态管理，实现成本管理的基本要求通过成本目标的制定和动态管理，实现成本管理的基本要求海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y123、.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理28成本目标管理作用成本目标管理作用n动态掌握和控制项目总成本水平动态掌握和控制项目总成本水平n保证每个项目的盈利指标保证每个项目的盈利指标n实现公司的经营目标实现公司的经营目标海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理成本的合理确定成本的合理确定确定是控制的前提和基础，根确定是控制的前提和124、基础，根据市场定价原则：据市场定价原则：成本的确定依据：成本的确定依据：成本确定的方法成本确定的方法:成本与产品的结合：成本与产品的结合：海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理成本的有效控制成本的有效控制有效控制有效控制动态监控，做到随时心中有数动态监控，做到随时心中有数n控制的概念：控制的概念：n控制的要素（环节）：控制的要素（环节）：n有效控制的前提：有效控制的前提：n能动的控制：能动的控制：海量房地产资料免费125、下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理体重控制（速度控制、成本控制、产品控制）体重控制（速度控制、成本控制、产品控制）控制的三个要素（环节）控制的三个要素（环节）理想值理想值/目标测定结果修正目标测定结果修正/调整措施调整措施海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过126、程成本管理目标管理过程示意图目标管理过程示意图海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理第二部分如何开展成本目标管理【第二部分如何开展成本目标管理【第二讲 成本目标的制定过程第二讲 成本目标的制定过程】n 成本目标制定原则成本目标制定原则n 目标制定的时间及过程目标制定的时间及过程n 目标体系的具体构成与要求目标体系的具体构成与要求n 目标的评审与确定目标的评审与确定海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p127、:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理成本目标制定原则成本目标制定原则1，目标的内涵：，目标的内涵：2，目标的作用：，目标的作用：3，目标的范围：，目标的范围：海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理成本目标的制定的时间及过程成本目标的制定的时间及过程目标制定的时间：目标制定的时间：几个阶128、段几个阶段目标制定的过程：目标制定的过程：正向与反向正向与反向海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理目标制定的时间：目标制定的时间：n 目标的雏形从立项时开始形成：目标的雏形从立项时开始形成：n 策划、设计阶段进行各阶段的成本测算策划、设计阶段进行各阶段的成本测算n 实施方案确定后，形成正式项目发展成本目标实施方案确定后，形成正式项目发展成本目标n 施工图完成后，可根据预算对目标做调整施工图完成后，可根据预算对目标129、做调整海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理正向测算：正向测算：测算依据成本与首先是由产品的定位与档次决定的，因此成本目标要在与产品目标的互动沟通中共同制定，在发包前的阶段经历由粗到细的过程。一般的依据文件有：项目发展报告、策划报告、各阶段的设计文件和交楼标准；测算依据成本与首先是由产品的定位与档次决定的，因此成本目标要在与产品目标的互动沟通中共同制定，在发包前的阶段经历由粗到细的过程。一般的依据文件有：项目发展报130、告、策划报告、各阶段的设计文件和交楼标准；测算方式根据所掌握的经验数据和项目的特征，不一定是固定方式测算方式根据所掌握的经验数据和项目的特征，不一定是固定方式（如烂尾楼改造）；（如烂尾楼改造）；团队工作前期工作尽可能做细，促进策划、设计人员对产品的深入考虑，不要因为今后会发生变化而不作预先设定团队工作前期工作尽可能做细，促进策划、设计人员对产品的深入考虑，不要因为今后会发生变化而不作预先设定。（。（工作重心前移）工作重心前移）制定的过程：制定的过程：海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系131、QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理反向倒逼：反向倒逼：确定销售价格水平；确定销售价格水平；确定利润要求；确定利润要求；反推计算成本水平反推计算成本水平正向、反向多次反复的过程，最终达到平衡正向、反向多次反复的过程，最终达到平衡制定的过程：制定的过程：海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理项目基本参数：项目基本参数：建造标准：建造标准：成本目标计算：成本目标计算：成本构成汇总：132、成本构成汇总：成本目标分解：成本目标分解：辅助信息与数据：辅助信息与数据：编制说明：编制说明：成本目标体系的具体构成：成本目标体系的具体构成：海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理水平恰当：水平恰当：依据充分依据充分：内容具体明确：内容具体明确：量化计算：量化计算：推行标准化推行标准化：强调考核作用：强调考核作用：成本目标的制定要求：成本目标的制定要求：海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w133、 w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理成本目标需经过相关部门的讨论成本目标需经过相关部门的讨论集团的评审集团的评审按权限审批按权限审批正式发布，作为考核指标之一正式发布，作为考核指标之一目标的评审与确定：目标的评审与确定：海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理421.编制说明、填表说明2.项目概况134、规划指标3.建造标准4.各单体成本测算建安5.公摊费用测算前期，公建配套、室外及环境6.跨期分摊7.成本汇总表8.销售收入、回款9.税费财务费、所得税、增值税10.利润测算利润及收益率11.现金流量表案例：某房地产开发项目的成本目标测算套表案例：某房地产开发项目的成本目标测算套表海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理第二部分如何开展成本目标管理【第二部分如何开展成本目标管理【第三讲 成本目标分解的几种途径第三讲 成135、本目标分解的几种途径】n 按合约计划分解按合约计划分解n 按成本科目分解按成本科目分解n 按管理责任分解按管理责任分解n 按财务核算模型分解按财务核算模型分解n 按现金流出时间分解按现金流出时间分解海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理分解依据：分解依据：甲方的分判与采购计划甲方的分判与采购计划分解内容：分解内容：总目标分解为每个合同项的目标总目标分解为每个合同项的目标分解时间：分解时间：发展计划完成后确定分解项及136、初步总目标，设计阶段完成各目标值的确定，招标签约过程中调整（范围调整）发展计划完成后确定分解项及初步总目标，设计阶段完成各目标值的确定，招标签约过程中调整（范围调整）方式之一：按合同计划分解；方式之一：按合同计划分解；目的：目的：海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理分解依据：分解依据：项目建设内容（设计图纸及说明）项目建设内容（设计图纸及说明）分解内容：分解内容：总目标分解为分部分项工程目标；包括功能组件的划分（137、专业与分项工程的划分），可细到分栋分层分构件；总目标分解为分部分项工程目标；包括功能组件的划分（专业与分项工程的划分），可细到分栋分层分构件；分解时间：分解时间：概算或预算完成后分解，招标签约后及结算后对比分析概算或预算完成后分解，招标签约后及结算后对比分析方式之二：按工程实体分解；方式之二：按工程实体分解；目的：目的：海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理分解依据：分解依据：部门或岗位成本管理职责及考核办法部门或138、岗位成本管理职责及考核办法分解内容：分解内容：总目标分解为每个部门或岗位的成本管理指标总目标分解为每个部门或岗位的成本管理指标,以及辅助管理的工作要求以及辅助管理的工作要求分解时间：分解时间：发展计划完成后即可确定责任，具体数据在预算调整后固定发展计划完成后即可确定责任，具体数据在预算调整后固定方式之三：按考核责任分解；方式之三：按考核责任分解；目的：目的：海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理分解依据：分解依据：139、根据有关法规与制度确定的财务确定的核算对象划分方式；根据有关法规与制度确定的财务确定的核算对象划分方式；分解内容：分解内容：总目标分解为每种产品、每个不同的核算对象的成本总目标分解为每种产品、每个不同的核算对象的成本分解时间：分解时间：核算原则公司应有统一规定，对每个项目具体核算方式应在目标编制前确定。核算原则公司应有统一规定，对每个项目具体核算方式应在目标编制前确定。方式之四：按财务核算模型分解；方式之四：按财务核算模型分解；目的：目的：海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：10140、53527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理分解依据：分解依据：根据工程进度与支付方式方式；根据工程进度与支付方式方式；分解内容：分解内容：项目总成本目标分解为每年、季度、月度的支付金额项目总成本目标分解为每年、季度、月度的支付金额分解时间：分解时间：项目开发过程中滚动编制从粗到细。项目开发过程中滚动编制从粗到细。方式之五：按先进流出时间分解；方式之五：按先进流出时间分解；目的：目的：海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本141、管理房地产开发全过程成本管理第二部分如何开展成本目标管理【第二部分如何开展成本目标管理【第四讲 成本目标的实现手段第四讲 成本目标的实现手段】n 成本目标的实现要点成本目标的实现要点n 动态成本的概念与构成动态成本的概念与构成n 动态成本的反馈机制动态成本的反馈机制n 有关工具软件的应用有关工具软件的应用海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理成本目标的实现要点成本目标的实现要点n控制产品标准，落实到设计、选型与合约142、中控制产品标准，落实到设计、选型与合约中：在设计和合约中体现甲方的意图，保证设计和施工的成果不会出现定位和档次上的偏差；产品的实现导致目标的落实，使预测成本分块、分步变为实际成本；在设计和合约中体现甲方的意图，保证设计和施工的成果不会出现定位和档次上的偏差；产品的实现导致目标的落实，使预测成本分块、分步变为实际成本；海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理成本目标的实现要点成本目标的实现要点n技术经济相结合的手段保证143、目标实现技术经济相结合的手段保证目标实现n加强作业过程控制加强作业过程控制n实行动态监控，建立预警机制、预测可能变化实行动态监控，建立预警机制、预测可能变化n偏差调整与内部平衡偏差调整与内部平衡n过程与结果的全面考核过程与结果的全面考核海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理52动态成本的概念：项目实施过程中各个时期（随时）测算的对最终实际成本的预期动态成本的概念：项目实施过程中各个时期（随时）测算的对最终实际成本的144、预期动态成本的公式动态成本的公式动态成本=已发生成本+待发生成本“发生”：动态成本=已发生成本+待发生成本“发生”：动态成本概念与构成：动态成本概念与构成：海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理53基于合同分解的总成本基于合同分解的总成本合同签约前合同签约前合同结算后合同结算后合同签约后结算前合同签约后结算前每个合同对应的动态成本每个合同对应的动态成本项目总目标项目总目标项目总动态项目总动态海量房地产资料免费下载 145、房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理54实时录入，月报汇总；包括数据：实时录入，月报汇总；包括数据：合同结算价合同结算价合同签约价合同签约价变更签证费变更签证费结算调整预测结算调整预测非合同性支出费用（预计、付款时统计）非合同性支出费用（预计、付款时统计）各项动态成本的反馈机制各项动态成本的反馈机制海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新146、！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理辅助工具与软件辅助工具与软件用工具软件：EXCEL，AEECSS等，形成固定的表格模版；用工具软件：EXCEL，AEECSS等，形成固定的表格模版；管理软件：通用、定制（如万科、金地、招商）管理软件：通用、定制（如万科、金地、招商）如何选择如何选择根据公司的管理现状和需要根据公司的管理现状和需要区分管理类软件和信息类软件区分管理类软件和信息类软件结合具体业务流程和管理特征结合具体业务流程和管理特征尽可能集成，防止重复劳动尽可能集成，防止重复劳动海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f 147、d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理例：成本月报的编制内容与模板例：成本月报的编制内容与模板成本数据成本数据统计指标统计指标管理情况管理情况海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理成本目标管理小结：成本目标管理小结：n 1，成本目标管理的关键环节，成本目标管理的关键环节n 事前有目标：项目总成本目标及分解事148、前有目标：项目总成本目标及分解n 事中有监控：月报表事中有监控：月报表n 事后有分析：后评估报告事后有分析：后评估报告n 目标管理两阶段：招标前产品控制为主，招标后以动态监控为主；目标管理两阶段：招标前产品控制为主，招标后以动态监控为主；n 2，如何着手开展目标管理，如何着手开展目标管理 建立科目，结合合同策划；建立科目，结合合同策划；制定目标：方案、扩初、施工图阶段制定目标：方案、扩初、施工图阶段 每月专人负责统计成本变更（针对每个合同）每月专人负责统计成本变更（针对每个合同）出成本月报，数据及分析、建议出成本月报，数据及分析、建议 对数据的及时性进行考核要求对数据的及时性进行考核要求海量房149、地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理第三部分 如何构建成本管理体系第三部分 如何构建成本管理体系n 第一讲 成本管理体系的构成第一讲 成本管理体系的构成n 第二讲 成本管理部门定位与人才策略第二讲 成本管理部门定位与人才策略n 第三讲 集团对分公司如何进行成本管控第三讲 集团对分公司如何进行成本管控n 第四讲企业成本优势的建立与实施策略第四讲企业成本优势的建立与实施策略海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t 150、p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理第三部分如何构建成本管理体系【第三部分如何构建成本管理体系【第一讲 成本管理体系的构成第一讲 成本管理体系的构成】n 成本管理体系的目标与构成成本管理体系的目标与构成n 成本管理基础体系成本管理基础体系n 核心管理方法体系核心管理方法体系n 项目成本控制体系项目成本控制体系n 体系建立的过程与要求体系建立的过程与要求海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房151、地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理成本管理体系的建立目标成本管理体系的建立目标实现全方位的成本管理实现全方位的成本管理具体体现在具体体现在:1.全员成本管理责任2.全成本的管理目标3.全过程各开发业务环节的成本控制1.全员成本管理责任2.全成本的管理目标3.全过程各开发业务环节的成本控制海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理成本管理体系的构成152、成本管理体系的构成三个层面的管理体系三个层面的管理体系:1.成本管理基础体系：2.核心管理方法体系：3.项目成本控制体系：1.成本管理基础体系：2.核心管理方法体系：3.项目成本控制体系：海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理成本管理基础体系成本管理基础体系n 组织管理子系统组织管理子系统n 业务管理子系统业务管理子系统海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n 153、e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理组织管理子系统的三项内容组织管理子系统的三项内容n组织架构：n职责划分：n权限分配：海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理业务管理子系统的三项内容业务管理子系统的三项内容n 管理制度与业务流程管理制度与业务流程n 业务规范与成果标准业务规范与成果标准n 参考数据与信息参考数据与信息海量房地产资154、料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理核心管理方法体系核心管理方法体系n 目标管理：信息系统目标管理：信息系统n 责任管理：绩效考核责任管理：绩效考核海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理项目成本控制体系：全过程动态控制项目成本控制体系：全过程动态155、控制结合各项目开发和经营的目标，把基础管理体系（制度与标准）及核心管理方法（目标与责任）运用到具体项目中结合各项目开发和经营的目标，把基础管理体系（制度与标准）及核心管理方法（目标与责任）运用到具体项目中海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理1.建立一套系统的、适用的成本管理体系建立一套系统的、适用的成本管理体系2.制定成本管理体系的操作流程，保证体系的落实制定成本管理体系的操作流程，保证体系的落实3.使公司成本管156、理及相关部门人员理解并熟悉体系运行方法，掌握有关文档、表格、软件等基本工具使公司成本管理及相关部门人员理解并熟悉体系运行方法，掌握有关文档、表格、软件等基本工具4.将成本管理体系应用到公司的房地产项目中将成本管理体系应用到公司的房地产项目中5.通过考核确保体系能够得到持续有效的执行通过考核确保体系能够得到持续有效的执行成本管理体系的建立过程成本管理体系的建立过程成本管理体系的建立过程成本管理体系的建立过程海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本157、管理房地产开发全过程成本管理管理体系建立的要求管理体系建立的要求管理体系建立的要求管理体系建立的要求高效性高效性系统化系统化规范化规范化能动性能动性适应性适应性海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理n 结合公司特征与发展阶段建立成本管理体系结合公司特征与发展阶段建立成本管理体系n 公司性质公司性质项目公司区域集团项目公司区域集团n 管理定位管理定位业务管理、综合管理、投资管理业务管理、综合管理、投资管理n 公司规模158、公司规模从小到大，机构从简单到复杂从小到大，机构从简单到复杂n 发展阶段发展阶段初始扩张稳定提升初始扩张稳定提升海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理逐步深入的建立方式逐步深入的建立方式:第一阶段，业务与管理关系的清晰化；第二阶段，操作流程的规范化；第三阶段，过程及结果的标准化，量化衡量指标；第一阶段，业务与管理关系的清晰化；第二阶段，操作流程的规范化；第三阶段，过程及结果的标准化，量化衡量指标；海量房地产资料免费159、下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理第三部分如何构建成本管理体系【第三部分如何构建成本管理体系【第二讲 成本管理部门定位与人才策略】第二讲 成本管理部门定位与人才策略】n 容易交叉与混淆的部门关系容易交叉与混淆的部门关系n 成本管理部门定位与具体职责成本管理部门定位与具体职责n 成本管理工作思路成本管理工作思路n 成本管理人才要求与培养途径成本管理人才要求与培养途径海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w160、.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理容易交叉与混淆的部门关系容易交叉与混淆的部门关系n成本财务成本财务n成本合约成本合约n合约工程合约工程海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理成本管理部门定位与职责成本管理职责合约管理职责1.成本目标管理成本目标管理:成本的前期测算、目标制定、成本动态监控、成本分析161、与后评估；成本的前期测算、目标制定、成本动态监控、成本分析与后评估；2.工程预结算管理：自行编制、审核工程量积造价文件，对咨询公司服务进行跟踪管理；工程预结算管理：自行编制、审核工程量积造价文件，对咨询公司服务进行跟踪管理；3.现场成本控制：变更的造价计算、现场工程量测定、零星工程或材料采购的委托和签证；现场成本控制：变更的造价计算、现场工程量测定、零星工程或材料采购的委托和签证；1.供方管理：考察、评估、建库并选用项目所需的合作单位及材料设备；供方管理：考察、评估、建库并选用项目所需的合作单位及材料设备；2.采购及招标管理：工程、材料设备、设计、营销方面的招标组织，定标的、定单位、定价格；采162、购及招标管理：工程、材料设备、设计、营销方面的招标组织，定标的、定单位、定价格；3.合同管理：合同的签订、变更及追加、付款及结算手续办理；合同管理：合同的签订、变更及追加、付款及结算手续办理；海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理成本管理部门的定位成本管理部门的定位n的倡导者的倡导者n的建立及维护者的建立及维护者n的技术支持与服务的技术支持与服务海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f163、 d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理房地产公司成本管理工作思路房地产公司成本管理工作思路-也是体系建立的指导思想也是体系建立的指导思想1，三个层次三个层次，三个层次三个层次：2，三大主题三大主题，三大主题三大主题：3，两条管理原则两条管理原则，两条管理原则两条管理原则：海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本164、管理房地产公司成本管理人员的要求房地产公司成本管理人员的要求n专业能力专业能力：n综合能力综合能力：n工作重点：工作重点：n核心职责：核心职责：海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理成本管理人员的培养途径成本管理人员的培养途径n打好专业经验基础：打好专业经验基础：n综合管理能力培养：综合管理能力培养：海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产165、营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理第三部分如何构建成本管理体系【第三部分如何构建成本管理体系【第三讲 集团对分公司如何进行成本管控】第三讲 集团对分公司如何进行成本管控】n集团管控的一般模式集团管控的一般模式n集团成本管理的不同模式集团成本管理的不同模式n相关业务授权方法相关业务授权方法海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理集团管控的一般模式集团166、管控的一般模式n三种形式三种形式n运营管控：组织与项目运营的环节运营管控：组织与项目运营的环节n战略管控：主要资源：人、财、项目战略管控：主要资源：人、财、项目n财务管控：投资与财务财务管控：投资与财务如何确立如何确立 形成过程：项目公司区域集团形成过程：项目公司区域集团 授权程度：先集权、后放权授权程度：先集权、后放权 取决因素：区域性与管理能力，效率与控制力取决因素：区域性与管理能力，效率与控制力海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理167、房地产开发全过程成本管理 成本类事项:成本类事项:1.1.目标管理目标管理2.2.造价管理造价管理3.3.变更及签证管理变更及签证管理4.4.结算及支付管理结算及支付管理相关业务授权方法相关业务授权方法 合约类事项合约类事项:1.1.采购方式与计划管理采购方式与计划管理2.2.供方资格管理供方资格管理3.3.招标定标管理招标定标管理4.4.合约的签订及变更合约的签订及变更海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理第三部168、分如何构建成本管理体系【第三部分如何构建成本管理体系【第四讲 企业成本优势的建立与实施策略第四讲 企业成本优势的建立与实施策略】n成本优势构成成本优势构成n标竿企业介绍标竿企业介绍n对比分析对比分析海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理规模经济:规模经济:专业能力:策划/设计/工程/采购/成本专业能力:策划/设计/工程/采购/成本管理机制:规范/高效管理机制:规范/高效资源拥有:土地/资金/人才/供方/社会资源/资169、源拥有:土地/资金/人才/供方/社会资源/成本优势的构成成本优势的构成海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理案例1:案例1:1.1.规模经济优势规模经济优势2.2.创新技术优势创新技术优势3.3.成本系统性管理优势成本系统性管理优势标竿企业介绍标竿企业介绍案例2:案例2:1.1.供应链优势供应链优势2.2.工程管理优势工程管理优势3.3.人才管理优势人才管理优势海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:170、/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理案例三n1，产业链整合产业链整合n2，战略明确，战略明确n3，产品定位清晰，产品定位清晰n4，规模优势明显，规模优势明显海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理研讨:自身企业与标竿企业对比研讨:自身企业与标竿企业对比1.1.注意发展阶段不同之差异注意发展171、阶段不同之差异2.2.注意企业性质不同之差异注意企业性质不同之差异3.3.产品与开发经营模式不同之差异产品与开发经营模式不同之差异对比分析对比分析海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理第四部分 成本管理的责任考核第四部分 成本管理的责任考核n第一讲 如何开展全员成本责任管理第一讲 如何开展全员成本责任管理n第二讲 成本责任的绩效考核实施方法第二讲 成本责任的绩效考核实施方法海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h 172、t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理第四部分成本管理的责任考核【第四部分成本管理的责任考核【第一讲 如何开展全员成本责任管理】第一讲 如何开展全员成本责任管理】n 成本责任产生的机理成本责任产生的机理n 成本管理责任划分原则成本管理责任划分原则n 成本责任体系的构成成本责任体系的构成n 成本管理责任的体现成本管理责任的体现海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下173、载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理房地产业务操作过程是房地产业务操作过程是很强的专业合作过程，很强的专业合作过程，构成了房地产成本构成了房地产成本房地产成本管理效果依赖于房地产成本管理效果依赖于；房地产成本管理依赖于房地产成本管理依赖于；成本责任产生的机理成本责任产生的机理海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理成本责任的主体成本责任的主体n所有与产品开发、制造相关174、的部门，都负有成本管理的责任，都必须具有成本意识所有与产品开发、制造相关的部门，都负有成本管理的责任，都必须具有成本意识n n对成本控制的主体认识：对成本控制的主体认识：对成本控制的主体认识：对成本控制的主体认识：n成本管理部门定位：成本管理部门定位：海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理成本管理责任划分原则成本管理责任划分原则集团与分公司：集团与分公司：集团成本管理部门对下属公司的成本管理负有关联管理责任。集团成175、本管理部门对下属公司的成本管理负有关联管理责任。分公司各业务部门之间：分公司各业务部门之间：应遵循责权对应的原则，即分配到成本责任的部门，要具备承诺和直接影响该成本的能力。应遵循责权对应的原则，即分配到成本责任的部门，要具备承诺和直接影响该成本的能力。海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理成本责任体系的构成成本责任体系的构成责任范围：责任范围：责任主体：责任主体：配合部门配合部门：评价部门评价部门：海量房地产资料免176、费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理成本管理责任的体现成本管理责任的体现 各项成本管理责任必须体现到对各业务工作过程和成果的具体要求，各项成本管理责任必须体现到对各业务工作过程和成果的具体要求，包括：包括：1.1.相关工作事项要求相关工作事项要求2.2.工作时间要求工作时间要求3.3.工作深度要求工作深度要求4.4.相关技术参数与指标要求相关技术参数与指标要求5.5.成本数据结果要求成本数据结果要求6.6.海量房地产资料免费下载177、 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理第四部分成本管理的责任考核【第四部分成本管理的责任考核【第二讲 成本责任的绩效考核实施方法】第二讲 成本责任的绩效考核实施方法】n成本管理职责履行的评估模型成本管理职责履行的评估模型n成本责任考核实施的方法成本责任考核实施的方法n主要常见问题主要常见问题海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系Q178、Q：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理建立成本管理职责履行的评估模型建立成本管理职责履行的评估模型考核指标的设立：考核指标的设立：明确各项指标的计算公式或统计方法明确各项指标的计算公式或统计方法设定评估标准：设定评估标准：确定考核成绩确定考核成绩：海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理成本责任的考核实施成本责任的考核实施动态反馈：动态反馈：考核的实施：考核的实施：考核的结果：考核的179、结果：考核结果的兑现方式考核结果的兑现方式：海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理考核中常见问题考核中常见问题n责任难以分清：共同承担，比例分摊；责任难以分清：共同承担，比例分摊；n指标无法量化：采用统计数据；指标无法量化：采用统计数据；n考核结果达不成共识：设立权威机构考核结果达不成共识：设立权威机构海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地180、产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理第五部分 建造成本的全过程控制要点第五部分 建造成本的全过程控制要点n 控制重点与原则概述控制重点与原则概述n 第一讲 立项及策划阶段成本管理第一讲 立项及策划阶段成本管理n 第二讲 设计阶段的成本管理第二讲 设计阶段的成本管理n 第三讲 发包阶段的成本管理第三讲 发包阶段的成本管理n 第四讲 施工阶段的成本管理第四讲 施工阶段的成本管理n 第五讲 销售阶段的成本管理第五讲 销售阶段的成本管理n 第六讲 竣工结算及维护阶段的成本管理第六讲 竣工结算及维护阶段的成本管理海量房地产资料免费下载181、 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理第五部分建造成本的全过程控制要点【第五部分建造成本的全过程控制要点【控制重点概述】控制重点概述】n控制的重点对象控制的重点对象n控制的重点阶段控制的重点阶段n不同阶段的控制方式不同阶段的控制方式海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全182、过程成本管理项目开发成本控制重点对象项目开发成本控制重点对象投入大、占比重重大的：投入大、占比重重大的：客户敏感性强的：客户敏感性强的：市场不规范的：市场不规范的：技术不成熟的：技术不成熟的：通过对房地产各类重点成本进行控制，实现降低成本、提高控制效率的目的。通过对房地产各类重点成本进行控制，实现降低成本、提高控制效率的目的。海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理控制的重点阶段控制的重点阶段控制的重点阶段控制的重点183、阶段“70%的成本由设计阶段确定的成本由设计阶段确定”？”？”？”？判别：判别：成本的-阶段成本的-阶段 成本的-阶段成本的-阶段 成本的-阶段成本的-阶段海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理1，全过程控制的阶段全过程控制的阶段n 立项立项策划策划设计设计n 发包发包施工施工竣工竣工维护维护2，对应成本实现过程对应成本实现过程-由虚到实由虚到实n 虚拟：估、概、预算虚拟：估、概、预算n 现实：合同价、付款、结算价184、注意：成本从虚到实的转折点就是发包现实：合同价、付款、结算价注意：成本从虚到实的转折点就是发包;项目开发不同阶段成本控制方式项目开发不同阶段成本控制方式海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理第五部分建造成本的全过程控制要点【第五部分建造成本的全过程控制要点【第一讲 立项及策划阶段的成本管理】第一讲 立项及策划阶段的成本管理】n 立项阶段：事前筹划与深入调研立项阶段：事前筹划与深入调研n 策划阶段：产品合理定位策划阶185、段：产品合理定位海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理立项阶段的成本控制立项阶段的成本控制主要工作：主要工作：主要工作：主要工作：土地筹划土地筹划，市场调研，成本估算，项目经济性评价市场调研，成本估算，项目经济性评价控制要求：控制要求：控制要求：控制要求：全面深入了解地块和市场情况，合理确定估算基础；全面深入了解地块和市场情况，合理确定估算基础；控制重点：控制重点：控制重点：控制重点：地质状况，地下地上管线；市政接186、口的位置；红线内拆迁的费用；周边规划及规划指标的确定；政府垄断情况，地区产品标准地质状况，地下地上管线；市政接口的位置；红线内拆迁的费用；周边规划及规划指标的确定；政府垄断情况，地区产品标准工作文件：工作文件：工作文件：工作文件：调研报告新项目发展成本估算可行性研究报告调研报告新项目发展成本估算可行性研究报告海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理104例：某地产标杆企业项目评价的重要指标例：某地产标杆企业项目评价的187、重要指标n 核心指标核心指标：n 参考指标参考指标：n 数据标准数据标准海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理策划阶段成本控制策划阶段成本控制主要工作：主要工作：主要工作：主要工作：确定项目定位，制定产品目标与发展计划确定项目定位，制定产品目标与发展计划控制要求：控制要求：控制要求：控制要求：准确定位目标市场，选择性价比最好的产品准确定位目标市场，选择性价比最好的产品控制重点：控制重点：控制重点：控制重点：产品档次188、（符合地块价值），配套标准，户型，层高及总高，停车方式，特殊要求产品档次（符合地块价值），配套标准，户型，层高及总高，停车方式，特殊要求工作文件：工作文件：工作文件：工作文件：项目建议书或策划定位报告项目发展成本测算项目发展计划项目建议书或策划定位报告项目发展成本测算项目发展计划海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理第五部分建造成本的全过程控制要点【第五部分建造成本的全过程控制要点【第二讲 设计阶段的成本管理】第二189、讲 设计阶段的成本管理】n 设计单位的选择与设计费的控制设计单位的选择与设计费的控制n 设计管理工作重点设计管理工作重点n 方案阶段：设计优化的过程与重点方案阶段：设计优化的过程与重点n 初步设计：部品研究与选材用料初步设计：部品研究与选材用料n 施工图设计：限额设计的实施施工图设计：限额设计的实施海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理设计单位的选择设计单位的选择n档次与产品位定匹配档次与产品位定匹配n同类经验丰富190、同类经验丰富n主创人员与团队主创人员与团队n档期的保证档期的保证n设计周期与深度设计周期与深度n各阶段的配合要求，与甲方及其他单位各阶段的配合要求，与甲方及其他单位设计费的控制设计费的控制成本目标管理内容之一，进行必要的分摊成本目标管理内容之一，进行必要的分摊不同档次不同标准不同档次不同标准签订战略协议，实现规模优势签订战略协议，实现规模优势限额设计的专项奖罚，保证设计优化限额设计的专项奖罚，保证设计优化零星费用的处理零星费用的处理海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：105352191、7879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理设计管理工作重点设计管理工作重点n 产品设计产品设计n 合约履行与管理合约履行与管理n 保持定位与经营意图的实现保持定位与经营意图的实现n 设计单位的管理设计单位的管理n 设计质量控制设计质量控制n 设计进度的控制设计进度的控制n 与采购要求与市场的结合与采购要求与市场的结合n 与现场问题的解决与现场问题的解决海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理设计阶段成本192、控制方案设计设计阶段成本控制方案设计主要工作：主要工作：主要工作：主要工作：设计单位选择，方案优化，制定成本目标（结合建造标准），制定出图计划（结合合约规划）；设计单位选择，方案优化，制定成本目标（结合建造标准），制定出图计划（结合合约规划）；控制要求控制要求控制要求控制要求：符合项目定位，经济合理性最大，制定相应成本目标：符合项目定位，经济合理性最大，制定相应成本目标控制重点：控制重点：控制重点：控制重点：设计质量及深度；设计周期；产品技术经济指标；优化内容：标高确定，结构形式，基础形式，特殊设备和功能要求设计质量及深度；设计周期；产品技术经济指标；优化内容：标高确定，结构形式，基础形式，特193、殊设备和功能要求工作文件：工作文件：工作文件：工作文件：设计任务书及限额设计指引成本目标 出图计划设计任务书及限额设计指引成本目标 出图计划海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理设计阶段成本控制扩初设计主要工作：主要工作：主要工作：主要工作：材料设备选型材料设备选型，编制部品控制计划编制部品控制计划控制要求控制要求控制要求控制要求：选型合理，档次符合，技术成熟，市场占有率较高：选型合理，档次符合，技术成熟，市场占有194、率较高控制重点：控制重点：控制重点：控制重点：电梯，空调，门窗，栏杆，装修材料，园建绿化，智能化，消防，防水保温材料，新材料电梯，空调，门窗，栏杆，装修材料，园建绿化，智能化，消防，防水保温材料，新材料工作文件：工作文件：工作文件：工作文件：材料设备选用意见、部品控制计划材料设备选用意见、部品控制计划海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理设计阶段成本控制施工图设计设计阶段成本控制施工图设计主要工作：主要工作：主要工195、作：主要工作：编制施工图预算，调整目标；落实限额设计；第一次图纸会审编制施工图预算，调整目标；落实限额设计；第一次图纸会审控制要求：控制要求：控制要求：控制要求：图纸的质量和时间保证；预算的的准确性和分析深度；图纸的质量和时间保证；预算的的准确性和分析深度；控制重点：控制重点：控制重点：控制重点：限额：钢筋，砼，外墙，门窗，装修，管线用量指标；错漏碰缺；限额：钢筋，砼，外墙，门窗，装修，管线用量指标；错漏碰缺；工作文件：工作文件：工作文件：工作文件：限额设计合同条件图纸会审纪要施工图预算及成本目标调整报告限额设计合同条件图纸会审纪要施工图预算及成本目标调整报告海量房地产资料免费下载 房地产商域196、网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理第五部分建造成本的全过程控制要点【第五部分建造成本的全过程控制要点【第三讲 发包阶段的成本管理】第三讲 发包阶段的成本管理】n 发包的方式与选择发包的方式与选择n 供方资源管理的前提供方资源管理的前提n 技术管理的保障技术管理的保障n 招标及签约过程与控制要点招标及签约过程与控制要点n 战略采购简介战略采购简介海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t197、2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理1，发包的方式与选择，发包的方式与选择n 方式：方式：n直接委托、招标；直接委托、招标；n邀请招标、公开招标；邀请招标、公开招标；n单项招标，战略或区域性采购招标；单项招标，战略或区域性采购招标；n 选取因素选取因素n公司的经营环境，内部与外部公司的经营环境，内部与外部n对资源的掌握程度对资源的掌握程度n对市场的了解程度包括技术与供方对市场的了解程度包括技术与供方海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产198、营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理n 不招标的几种情况不招标的几种情况n 战略合作战略合作n 垄断市场垄断市场n 零星工程零星工程n 紧急工程紧急工程n 价格把握类似经验可靠价格把握类似经验可靠n-情况认定与审批权限情况认定与审批权限海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理招标方式：招标方式：计价方式：计价方式：定标原则：定标原则：合约模式：合约模199、式：建议的招标与合约模式建议的招标与合约模式海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理2，供方资源管理的前提2，供方资源管理的前提目的找到适合公司及项目的资源目的找到适合公司及项目的资源统一的分类管理、建立供方数据库统一的分类管理、建立供方数据库投入相应的人力与精力投入相应的人力与精力摸清市场，有的放矢的引进摸清市场，有的放矢的引进维护已有合作，保持长期稳定经营维护已有合作，保持长期稳定经营规范管理流程，防范风险规范管200、理流程，防范风险海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理供方管理要点供方管理要点目的找到适合公司及项目的资源目的找到适合公司及项目的资源考察与调研：市场份额、产品品牌与品质、技术水平、价格考察与调研：市场份额、产品品牌与品质、技术水平、价格评估与筛选：确定等级，酌情使用评估与筛选：确定等级，酌情使用沟通与交流：全方位的深入沟通了解，相互的沟通与交流：全方位的深入沟通了解，相互的培训与指导：技术、管理、配合要求培训与指201、导：技术、管理、配合要求海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理评估进行的时间评估进行的时间对于工程合同：对于工程合同：n 在合同工期小于一年时，在工程结算时评审；在合同工期小于一年时，在工程结算时评审；n 合同工期超过一年时，在每年末及工程结算时评审。合同工期超过一年时，在每年末及工程结算时评审。对于供货合同：对于供货合同：n 当供货期小于六个月时，则在供货期结束时评审；当供货期小于六个月时，则在供货期结束时评审；202、n 供货期大于六个月时，则每半年末及供货结算时评审；供货期大于六个月时，则每半年末及供货结算时评审；n 是否升级为优秀供应商仅在质量保修阶段结束后评定是否升级为优秀供应商仅在质量保修阶段结束后评定海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理3，招标的技术管理，招标的技术管理技术管理平台技术管理平台技术部门的配备技术部门的配备技术与市场的结合技术与市场的结合技术与产品的结合技术与产品的结合技术与经济的结合技术与经济的结合海203、量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理 技术管理的标准技术管理的标准 基于-的-标准基于-的-标准 基于-的-标准基于-的-标准 基于-的-标准基于-的-标准海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理技术市场调研内容技术市场调研内容1.基本原204、理与理论基本原理与理论2.历史沿革历史沿革3.当前主流发展趋势：当前主流发展趋势：市场占有市场占有4.应用状况及档次应用状况及档次：业绩：业绩5.主要品牌与厂商主要品牌与厂商6.各自特征与优缺点各自特征与优缺点7.价格与重要参数指标价格与重要参数指标8.选用建议及注意事项选用建议及注意事项海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理4，招标及签约过程与控制要点，招标及签约过程与控制要点n 几个阶段的划分几个阶段的划分n 205、招标准备阶段招标准备阶段n 发标阶段发标阶段n 投标阶段投标阶段n 评定标阶段评定标阶段n 授标与签约阶段授标与签约阶段n 后续工作后续工作海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理招标准备阶段招标准备阶段明确组织与人员明确组织与人员编制招标编制招标/发包发包计划计划供应商考察与资格预审供应商考察与资格预审召开标前会议召开标前会议编写招标文件（合同条件）编写招标文件（合同条件）海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h 206、t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理发标阶段发标阶段信息公布信息公布报名报名收取保证金收取保证金,资料押金资料押金发放招标资料发放招标资料现场踏勘现场踏勘地地答疑与补充招标文件答疑与补充招标文件海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理投标阶段投标阶段回标回标开标开标分开或合并公207、开或内部分开或合并公开或内部做好开标记录及时发现问题做好开标记录及时发现问题海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理评定标阶段评定标阶段评标评标澄清澄清定标定标发中标通知发中标通知退还保证金退还保证金,资料押金资料押金海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产208、开发全过程成本管理授标与签约阶段授标与签约阶段合约细节谈判合约细节谈判签定合约签定合约保证手续保证手续海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理后续工作后续工作预付款项预付款项合同交底：合同交底：样板移交样板移交资料归档资料归档数据录入数据录入海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产209、开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理过程记录及资料的完整保留过程记录及资料的完整保留 原则：原则：招投标文件的收集与保存方法（包括电子文档）招投标文件的收集与保存方法（包括电子文档）资料清单目录与样式资料清单目录与样式海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理案例案例:招标资料在日后履约与结算中的作用招标资料在日后履约与结算中的作用 基础换填基础换填 配电箱配电箱 按平米包干的含钢量及预算造价按平米包干的含钢量及210、预算造价海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理合约内容要点合约内容要点完备的合同，规避风险，实现双赢完备的合同，规避风险，实现双赢范围与责任：工作内容与工作深度范围与责任：工作内容与工作深度进度要求：总体及节点进度要求：总体及节点质量要求：工程及材料，样板管理质量要求：工程及材料，样板管理价款与支付：价款与支付：变更与调价：范围条件与计算方式要详细周全变更与调价：范围条件与计算方式要详细周全其他：标准化管理，防范风211、险；其他：标准化管理，防范风险；海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理n 总包：综合分析总包：综合分析n 电梯电梯：有针对性定产品技术要求有针对性定产品技术要求n 铝合金：配件细节的掌握及分析思路铝合金：配件细节的掌握及分析思路n 装修：材料和样板的要求装修：材料和样板的要求n 环境绿化：建立实物对应的清单环境绿化：建立实物对应的清单n 智能化：两次，首先是系统的优化与确认智能化：两次，首先是系统的优化与确认总包及212、主要分包清单招标案例总包及主要分包清单招标案例海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理充分准备，保证标的完整清晰充分准备，保证标的完整清晰控制过程和结果，保证竞争性控制过程和结果，保证竞争性详细评标，保证价格合理性详细评标，保证价格合理性招标操作要点小结招标操作要点小结海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ213、：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理5，战略采购简介，战略采购简介战略采购战略采购多项目运作前提下多项目运作前提下一次签订周期性采购协议，单项直接委托一次签订周期性采购协议，单项直接委托建立战略合作关系，单项合同另签建立战略合作关系，单项合同另签集中采购集中采购管理方式，专门的机构实施各项目采购管理方式，专门的机构实施各项目采购海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理战略采购的意义战214、略采购的意义短期效益短期效益1.降低成本2.提升效率3.统一品牌4.保证品质1.降低成本2.提升效率3.统一品牌4.保证品质长期效益长期效益1.提升集团的品牌影响力提升集团的品牌影响力2.实现集团内部资源共享实现集团内部资源共享3.通过对产品、设计、施工工艺的研究，促进先进化、标准化、工业化，最终实现规模效益通过对产品、设计、施工工艺的研究，促进先进化、标准化、工业化，最终实现规模效益；海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过215、程成本管理n 1，规模度产品多样，规模度产品多样n 2，标准化需求多变，标准化需求多变n 3，地域性市场占有，地域性市场占有战略采购考虑前提战略采购考虑前提海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理第五部分建造成本的全过程控制要点【第五部分建造成本的全过程控制要点【第四讲 施工阶段的成本管理】第四讲 施工阶段的成本管理】n施工准备阶段施工准备阶段n主体施工阶段主体施工阶段1.设计变更的管理设计变更的管理2.现场签证的控216、制现场签证的控制3.合同款支付管理合同款支付管理4.甲方对材料管理的几种模式甲方对材料管理的几种模式海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理施工阶段成本控制施工准备施工阶段成本控制施工准备主要工作：主要工作：主要工作：主要工作：第二次图纸会审，合同交底，施工现场准备，施工组织设计的确认第二次图纸会审，合同交底，施工现场准备，施工组织设计的确认控制要求：控制要求：控制要求：控制要求：全面统筹，减少临时性花费；控制场地使217、用、进度和方案全面统筹，减少临时性花费；控制场地使用、进度和方案控制重点：控制重点：控制重点：控制重点：三通一平费用的控制：水、电、路、土方；临时设施费用的控制：办公室，围墙；施工组织设计审查三通一平费用的控制：水、电、路、土方；临时设施费用的控制：办公室，围墙；施工组织设计审查工作文件：工作文件：工作文件：工作文件：施工组织设计施工组织设计海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理施工阶段成本控制主体施工施工阶段成本218、控制主体施工主要工作：主要工作：主要工作：主要工作：变更与签证的管理（办理，统计，分析）；工程质量及工期的控制；材料控制，索赔办理变更与签证的管理（办理，统计，分析）；工程质量及工期的控制；材料控制，索赔办理控制要求：控制要求：控制要求：控制要求：依据合同，事先核算，完工确认，及时办理，手续完备，资料齐全；依据合同，事先核算，完工确认，及时办理，手续完备，资料齐全；控制重点：控制重点：控制重点：控制重点：重大变更：造价高，影响报建，影响品质，影响工期，影响销售承诺；关键工期节点的付款；每月动态报表；相关索赔及时通知重大变更：造价高，影响报建，影响品质，影响工期，影响销售承诺；关键工期节点的付款219、；每月动态报表；相关索赔及时通知工作文件：工作文件：工作文件：工作文件：成本动态报表设计变更及签证系列表单付款系列表单成本动态报表设计变更及签证系列表单付款系列表单海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理设计变更的管理n 完整流程中应体现以下几个内容完整流程中应体现以下几个内容设计变更的提出方式原因分析影响分析变更业务办理审批与发放、沟通与合同和现场的接轨办理有关续实施结果的确认结果的处理赔后评估海量房地产资料免费下220、载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理现场签证的管理n 事先避免签证的措施：事先避免签证的措施：n 签证范围与事项的认定签证范围与事项的认定n 签证原因的合理性以及责任承担签证原因的合理性以及责任承担n 签证数量的认定签证数量的认定n 签证价格的认定签证价格的认定n 签证办理的流程与手续签证办理的流程与手续n 签证的结算与付款的规定签证的结算与付款的规定n 签证的统计分析与最终考核签证的统计分析与最终考核海量房地产资料免费下载 房地产221、商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理合同款支付管理合同款支付管理 付款方式的选择付款方式的选择 预付款控制预付款控制 进度款及其他往来款进度款及其他往来款 甲供材付款的控制甲供材付款的控制 支付手续和要求，避免扯皮和索赔支付手续和要求，避免扯皮和索赔 防止超付的要点防止超付的要点 结算款与保修金的支付结算款与保修金的支付海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划222、大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理n 甲供：由甲方负责购买材料给乙方施工的一种采购方式。甲供：由甲方负责购买材料给乙方施工的一种采购方式。n 甲定乙供：即甲方指定品牌、确定价格（甲定乙购甲定乙供：即甲方指定品牌、确定价格（甲定乙购1）或甲方限定品牌范围，（甲定乙购）或甲方限定品牌范围，（甲定乙购2），均由乙方购买的采购方式。），均由乙方购买的采购方式。n 乙供：即完全由乙方购买的采购方式乙供：即完全由乙方购买的采购方式甲方对材料管理的几种模式甲方对材料管理的几种模式海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.223、f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理材料管理方式的选择材料管理方式的选择n 综合考虑内部和外部条件综合考虑内部和外部条件资金、质量、管理能力、技术水平；资金、质量、管理能力、技术水平；n 其他因素，包括：其他因素，包括：选型定板时间的前后选型定板时间的前后市场价格波动大小市场价格波动大小现场管理难易程度现场管理难易程度对项目档次的影响大小对项目档次的影响大小品牌差异大小品牌差异大小海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e 224、t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理甲方材料管理注意事项甲方材料管理注意事项 甲供材料：清单及管理方式（计量，损耗，计划，卸车、保管、退货责任等）甲供材料：清单及管理方式（计量，损耗，计划，卸车、保管、退货责任等）甲定乙供材料：品牌和价格规定甲定乙供材料：品牌和价格规定 乙供材料：检验方法及要求，材质规格和品牌的要求乙供材料：检验方法及要求，材质规格和品牌的要求 材料样板管理的方法材料样板管理的方法 代付款的注意事项代付款的注意事项海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c 225、s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理第五部分建造成本的全过程控制要点【第五部分建造成本的全过程控制要点【第五讲 销售阶段的成本管理】第五讲 销售阶段的成本管理】n营销费用的控制营销费用的控制n销售阶段：销售承诺的把关销售阶段：销售承诺的把关海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理营销费用的控制营销费用的控制n 营销226、策划：所有营销活动与设施营销策划：所有营销活动与设施n 费用计划：年度预算与月度滚动计划费用计划：年度预算与月度滚动计划n 费用总额与节奏控制：结合市场状况费用总额与节奏控制：结合市场状况n 动态跟踪：月报动态跟踪：月报n 控制原则：效果优先，战略合作控制原则：效果优先，战略合作n 责任主体：分类明确责任主体：分类明确海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理销售阶段成本控制销售阶段成本控制主要工作：主要工作：营销费用227、预算管理，售楼工程成本控制（销售策划），销售承诺与资料的把关营销费用预算管理，售楼工程成本控制（销售策划），销售承诺与资料的把关控制要求：控制要求：销售资料及营销承诺的多专业评审（保修期限的确定），营销费用不超预算，售楼工程的合理策划与成本目标管理销售资料及营销承诺的多专业评审（保修期限的确定），营销费用不超预算，售楼工程的合理策划与成本目标管理控制重点：控制重点：样板房材料的展示与说明；样板房及售楼处的位置、数量和标准；营销费用详细计划和按进度支出样板房材料的展示与说明；样板房及售楼处的位置、数量和标准；营销费用详细计划和按进度支出工作文件：工作文件：售楼准备工程方案营销费用预算及执行报表系228、列销售文件售楼准备工程方案营销费用预算及执行报表系列销售文件海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理第五部分建造成本的全过程控制要点【第五部分建造成本的全过程控制要点【第六讲 竣工结算及维护阶段的成本管理】第六讲 竣工结算及维护阶段的成本管理】n 竣工阶段竣工阶段n 结算阶段结算阶段1.结算要点结算要点2.反索赔的方法反索赔的方法3.后评估内容后评估内容n 物业维护阶段物业维护阶段海量房地产资料免费下载 房地产商域网229、：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理竣工阶段成本控制竣工阶段成本控制主要工作：主要工作：主要工作：主要工作：办理验收手续，竣工资料审查（区别结算资料）办理验收手续，竣工资料审查（区别结算资料）控制要求：控制要求：控制要求：控制要求：符合实事，及时办理符合实事，及时办理控制重点：控制重点：控制重点：控制重点：验收文件中对时间、质量和数量的确认；对隐蔽和拆除工程和中间验收，入伙的配合及保修协议的落实验收文件中对时间、质量和数量的确认；对隐蔽和拆除工程和230、中间验收，入伙的配合及保修协议的落实工作文件：工作文件：工作文件：工作文件：竣工验收系列资料竣工验收系列资料海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理结算阶段成本控制结算阶段成本控制主要工作：主要工作：结算办理、索赔办理，项目后评估结算办理、索赔办理，项目后评估控制要求控制要求：及时性，合理性，全面性，系统性：及时性，合理性，全面性，系统性控制重点：控制重点：工程和材料的数量和价格依据；工期和费用索赔，有关质量和配合处231、罚；超付的可能性；工程和材料的数量和价格依据；工期和费用索赔，有关质量和配合处罚；超付的可能性；工作文件：工作文件：结算及索赔系列表单；项目成本后评估报告结算及索赔系列表单；项目成本后评估报告海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理结算管理要点结算管理要点 结算方式结算方式 结算价格的构成结算价格的构成 结算资料构成及要求结算资料构成及要求 总包、分包、甲供材结算总包、分包、甲供材结算 结算协议书内容结算协议书内容 232、结算成本对比分析结算成本对比分析海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理结算审核要点结算审核要点n审核的重点环节：审核的重点环节：1.1.树立合同结算的观念树立合同结算的观念2.2.施工范围与内容施工范围与内容3.3.工程量的真实性与计算准确工程量的真实性与计算准确4.4.单价的可靠性与是否合理单价的可靠性与是否合理5.5.审查材料设备、质量与技术要求是否符合审查材料设备、质量与技术要求是否符合6.6.其他合同约定的233、责任和义务的履行情况其他合同约定的责任和义务的履行情况7.7.有关索赔，处罚，往来款，交叉扣款有关索赔，处罚，往来款，交叉扣款n审核的时间控制审核的时间控制1.1.跟进每个合约的执行情况，履行结束立即结算跟进每个合约的执行情况，履行结束立即结算2.2.主动结算，掌握节奏，为结转做好准备主动结算，掌握节奏，为结转做好准备3.3.控制付款节奏，掌握主动，注意付超的可能控制付款节奏，掌握主动，注意付超的可能4.4.结算的办理时限结算的办理时限海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053234、527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理反索赔的办理反索赔的办理n索赔内容索赔内容n索赔时间索赔时间n索赔依据索赔依据n常见问题常见问题n必须通知到位，所有来文必须回复必须通知到位，所有来文必须回复n保留有效、书面签收记录保留有效、书面签收记录海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理后评估的内容后评估的内容n项目后评估：公司组织所有相关部门的全面评估；项目后评估：公司组织所有相关部门的全面评估；n235、合同评审：合约部组织对每个合同的评审；合同评审：合约部组织对每个合同的评审；n履约评估：项目部组织对施工单位的履约情况和能力的评估；履约评估：项目部组织对施工单位的履约情况和能力的评估；n成本控制评价：成本部组织对成本控制的过程和最终结果的评价成本控制评价：成本部组织对成本控制的过程和最终结果的评价海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理物业维护管理成本控制物业维护管理成本控制主要工作：主要工作：维护维修，保修金支付236、，质量缺陷统计分析维护维修，保修金支付，质量缺陷统计分析控制要求控制要求：落实维修责任；物业提前介入，把握全寿命期成本，独立、健康运营，独立、健康运营，防止物业管理亏损。：落实维修责任；物业提前介入，把握全寿命期成本，独立、健康运营，独立、健康运营，防止物业管理亏损。控制重点：控制重点：一次性投资与使用成本的平衡，智能化系统，景观灯具，水景；维修责任索赔办理一次性投资与使用成本的平衡，智能化系统，景观灯具，水景；维修责任索赔办理工作文件：工作文件：支付及索赔文件质量缺陷分类统计表支付及索赔文件质量缺陷分类统计表海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s 237、k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理课程小结课程小结n 第一部分 如何理解房地产企业的成本管理第一部分 如何理解房地产企业的成本管理n 第二部分 如何开展成本目标管理第二部分 如何开展成本目标管理n 第三部分 如何构建企业成本管理体系第三部分 如何构建企业成本管理体系n 第四部分 成本管理的责任考核第四部分 成本管理的责任考核n 第五部分 建造成本的全过程控制要点第五部分 建造成本的全过程控制要点海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e 238、t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理n概括与强调成本管理内容就是确定与控制成本管理内容就是确定与控制 不论确定与控制，必须面向市场、面向产品，技术与经济相结合不论确定与控制，必须面向市场、面向产品，技术与经济相结合 成本确定是要找到合理值不是准确值：符合经营目标成本确定是要找到合理值不是准确值：符合经营目标 成本控制必须做到心中有数，而不是简单的限制和压低成本成本控制必须做到心中有数，而不是简单的限制和压低成本 成本管理的前提是：成本管理的前提是：海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w 239、w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理操作建议操作建议 针对公司的成本管理针对公司的成本管理 明确架构和管控模式明确架构和管控模式 提出经营方针与管理目标提出经营方针与管理目标 建立相应的制度与规范化的流程建立相应的制度与规范化的流程 构筑业务平台：数据、标准、资源、工具构筑业务平台：数据、标准、资源、工具 针对项目的控制重点针对项目的控制重点n 产品目标与成本目标的制定产品目标与成本目标的制定n 各操作环节的监控各操作环节的监控海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t240、 p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理梳理：成本管理相关业务关系梳理：成本管理相关业务关系成本管理与设计成本管理与工程成本管理与营销成本管理与设计成本管理与工程成本管理与营销海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理解决：成本管理相关矛盾问题解决：成本管理相关矛盾问题速度与成本之间的平衡241、品质与成本之间的平衡成本控制与管理效率平衡速度与成本之间的平衡品质与成本之间的平衡成本控制与管理效率平衡海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理结合结合需要需要以以为基础为基础以以为方法为方法以以为手段为手段以以为保障为保障以以为前提为前提以以为目的为目的当前指导思想当前指导思想海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新242、！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理成本管理的提升规范化规范化规范化规范化标准化标准化标准化标准化信息化信息化信息化信息化海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理谢谢！Q&A海量房地产资料免费下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t2013房地产营销策划大全免费下载更新！联系QQ：1053527879 官网 http:/ 专家免费243、咨询电话：0532-55579918 官网 http:/房地产开发全过程成本控制要点房地产开发全过程成本控制要点开发环节控制要点控制方法备注1征地费用尽量争取对自己有利的付款条件及付款时机，优惠金额或延迟日期。征地2规划条件满足利益最大化，合理提高容积率，降低土地成本。3可行性规划设计市场信息搜集和分析。市政状况信息分析。规划要点确立。可行性研究设计任务书。可行性设计变更。4方案评审组成可行性规划评审委员会，对方案进行评审、确定。规划方案5设计成果对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整。设备选型方案提前确定。根据提交的设计成果进行投资估算。规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地244、位和作用：在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。6设计方案根据项目前运营的情况和市场分析制订设计任务书。方案设计招投标。方案设计评审。报批设计7报批注意市政设计。注意相关法规，完善自身报批规范性，材料完整。8扩初设计要求对报批设计进一步调整。设计要求。内部审核。9成本概算根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环境方案等因素对总成本作出概算。制订经营指导书。扩初设计10扩初设计图根据扩初设计要求招标。专家评审。内部评审。设计调整。桩基设计11地质勘察搜集权威地质资料。自己专业人员勘察。官网 http:/ 专家免费咨询电话：0532-5557991245、8 官网 http:/12设计方案评审桩基设计 2 种以上形式。由专家进行桩基形式和桩基结构评审。13桩基施工图设计调整。14施工图设计要求根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素，在扩初图基础上确立施工图设计要求。建安施工图中结构造价、建筑造价和环境设施费等约占总造价 70%的部分属于设计方可控部分，应严格审核。15审图互审互签，明确修改意见施工图设计16面积测算设计图纸测算与实际施工时检验相结合。销售包装设计17营销费用控制。施工招投标。18方案设计要求根据扩初设计图、经营指导书和实体研究的结果确定方案设计要求。19材料设备选型成本方案市场信息调研。根据设计要求确定装修材料和设246、备。制订装修设计目标成本计划明细表。装饰综合价格拆分分析。装修方案设计20招投标制订设计任务书。评审。21小区建筑物功能的经济评估市场调研。有针对性扩充建筑物功能。22市场配套方案市政状况调研。争取政府有利条件。23环境方案设计根据投资估算和报批标准确立环境设计方案目标成本总额。招投标。24智能化设计市场现状分析，智能化必要性分析智能化内容控制。招投标寻找外部合作，争取双赢。功能设计25销售承诺保持各部门与销售部的信息畅通，保障销售承诺与实际功能的一致性。设计变更26设计变更洽商严格按照设计变更洽商流程进行。27选型方案确定时间在扩初图确定前确定材料设备，使设计在图纸阶段就考虑了材料设备的安装247、。材料设备28采购招投标。投标单位29资质管理水平建立承建商、工程监理、材料及设备供货商名册及资料库。官网 http:/ 专家免费咨询电话：0532-55579918 官网 http:/的选择技术力量历史记录资金实力合作经历选择投标单位。推荐五家投标单位报招投标工作组。招投标工作小组审核、考察、评估、筛选三家以上投标单位报招投标评审委员会及主管领导。招投标文件30各类合同的招投标书内容应包括：工期工程造价或取费标准质量要求付款方式招标范围结算方式验收标准投标注意事项废标条件接标时间开标时间定标方法投标单位补充意见标准合同条文图纸、其他要求等招标工作组审核。31技术性评标和定标优先顺序。技术评标248、。评标和定标32经济性评标定标经济评标。合作经历。综合审核投标单位，评定中标单位。33变更评估项目前期规划、定位要全面、准确，尽量避免在施工中的重大设计调整。加强施工前的审核工作。全面考虑工程造价，对可能发生变更的地方有预见性，并予以事先约定。各部门全面评估变更带来的各种变化，为审批提供参考依据。34变更的审核签认设计变更通知单。变更必须有设计单位、设计部、工程部、监理单位和施工单位共同签字后，才能有效。设计变更环节35变更的审批主管总经理审批后方可进行变更。36签证的必要性现场签证的确认应严格按照合同中所约定的条款执行。37签证的时限现场签证确需发生，应坚持当时发生当时签证的原则。施工现场签249、证38签证的工程量认真核对签证的工程量准确。施工环节的成本控制主要应注意两大方面，一个是因各种变更带来的费用，另一个是材料、工程款的支付。由于市场变化与市场把握的原因，施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动，官网 http:/ 专家免费咨询电话：0532-55579918 官网 http:/签证的内容、原因、工程量应清楚准确、无涂改、编号准、全、并有监理工程师的签字确认。39签证的审批施工洽商通知单。必须遵循“先洽后干”的原则，在确认签证前，应按相应审批程序报审，通过后方可正式签证。40签证的反馈对工程变更应定期进行分类汇总统计分析，并根据统计资料对控制工程变更提出改进意见。250、审图41扩初图会审施工图会审分项、分部图会审各专业技术图纸会审图纸多层次会审会签及审批制度。各专业互审互签制度。力争在开工前把图纸中的问题修改完。总分包配合费42分包方式分包内容分包的责任界定通过投标确定配合费。应避免在施工过程中修改分包方式、分包内容、范围而增加工程成本。材料供应43选型材料供应方式材料计划预留时间施工所用的各项材料的选型应在材料招标前确定。先确定材料供应方式，通过招标确定相关费用。限时编制材料计划。材料计划签认。要考虑可能出现的问题，留出相应的时间。工程款的支付44付款进度工程进度付款的审批按合同约定执行付款。按进度付款。多层次多角度审核工程进度。根据情况由不同级别人员最终251、审批。而在变更明确目的和遵循程序是必须。这一阶段进行成本控制时要注意各部的及时沟通和良好合作。45采购招投标及订立合同时间46生产周期与工程进度相配合。47运输周期具体与采购点远近相对应。48安装、验收周期与工程进度相配合。材料进场计划49交叉作业时间与工序安排相联系。50市场信息日常搜集市场信息，建立材料市场信息库。51技术参数材料设备的技术参数由设计部确定或封样。材料的性能价格比52招投标必须招投标的材料设备要制定招投标计划。不需招投标的材料设备，采用三家以上厂家报价选择。材料款支53材料款支付方式材料款支付进度预付款限额控制。首次验收后付款总额进度控制。材料及设备采购环节成本控制的核心要252、素是计划和信息，通过明确而科学的流程，就可以最大限度的减少在该环节出现的损失的概率，达到成本控制的目的。官网 http:/ 专家免费咨询电话：0532-55579918 官网 http:/付保修款一般不低于合同总价的 5%。依据合同中约定的付款。54数量验收几方共同确定货到现场数量。材料验收55质量验收外观质量的验收。安装后质量的验收。投入使用后的质量验收。56材料保管在合同中明确货物的卸货和保管的责任承担者。材料保管与保修57材料保修用合同的方式明确保修责任与保修期。58费用总额确定费用目标总额。59市场信息收集营销计划营销预算根据各种相关因素确定具体计划和费用。营销方案60营销方案审批征求253、各方面意见，按审批流程操作。61现场销售人工费用销售人数控制。销售工作进度控制。奖励办法控制。62现场销售道具费现场包装费销售模型费用宣传资料及礼品费展销费营销现场费用63计划额度控制额度内调剂和超额审批制度。64媒体及广告代理公司信息收集和分析专人负责。媒体选择65招投标先评后选的原则。内部评审。招投标。66设计、装修市场信息收集。制订装修目标成本总额。67材料采购信息搜集。材料、设备选型。68信息采集及招投标招投标。69样板房维护委托物业代管协议。样板房装修70材料回收、保管和再利用建立材料设备清单。使用登记。闲置品评估和处理。71销售折扣点按规定执行。销售回款72回款周期按规定执行。73254、承诺的给出制作楼书。承诺分类。销售补充条款及承74设计变更与承诺变更审批与知会制度。承诺变更。销售环节的成本一般是按比例控制，但一旦制订了费用目标总额，具体的单项支出就必须严格控制。由于销售涉及的部门比较多，所以各部门乃至总经理都需要分工负责这部分的控制职能。此外，由于销售环节的一些操作会对入住和物业管理产生重要的影响，所以这个环节的成本控制也必须有长线考虑。官网 http:/ 专家免费咨询电话：0532-55579918 官网 http:/诺客户交房75交房日期保修期质量补偿晚交房原因分类处理。与施工队洽商延长保修期。交房验收协议。76中介费其它77与销售相关的其他费用（如因销售要求而发生的255、设计洽商变更费）严格按相关流程进行。乙方预算78乙方预算内容的审查先由造价比例大的项目看（地面、墙面、部分家具），缩小及调整面积。注意报价拆分、施工方法、报价及招标方法不同会影响成本的问题。钢筋用量的核实79施工图中的钢筋用量洽商、变更的钢筋用量选择并委托现场管理经验丰富、职业道德良好、工作认真负责工程造价咨询公司进行钢筋量计算工作。审算部专人负责抽查与核实工程造价咨询公司的钢筋量计算工作。工程造价咨询公司与审算部相关人员必须下现场了解乙方绑扎钢筋情况。价差的调整80材料价差人工价差费用价差严格执行合同中价差调整办法及时跟踪价格（材料、人工、费用）变化情况。当价格出现异常波动时，应立即与相关单256、位商量对策。洽商及变更的费用控制81图纸审核因市场因素甲方对图纸的修改现场签证工程部项目部负责组织各专业共同审图，实行专业负责制。监理公司审图。施工单位审图。甲方对图纸做出重大修改之前，应进行方案经济比较。现场签证中，应明确发生费用的原因和责任。82工期质量甲方发行自己的合同义务。甲方督促乙方履行合同义务。工期与质量重视过程中控制。83配合管理工程部项目经理负责各施工方的配合问题。违约与索赔84停工、窝工当造成重大停工、窝工时，工程部与审算部及时进行停、窝工费用计算。工程预决算环节的成本控制难点在于有关监控信息的及时和准确性。这些信息可以来自合作方、第三方，和自己的调研，不论哪种方式都应该注意257、严格按程序走，防止出现不规范或不负责的实际操作。85公司开发速度、规模与贷款计划制定年度资金计划。资金占压费用估算与控制。86地价款的支付制定项目总体开发计划。87工程款的支付制定项目年度付款计划。财务费用88销售回款的管理制定年度销售计划。期间费用主要有财务、人工、行政三块费用组成。由于地产业务 官网 http:/ 专家免费咨询电话：0532-55579918 官网 http:/人工费用89薪金岗位津贴出差补助加班补助及其他费用奖金（含即时奖金）依据总部人事部有关规定确定公司工资总额。依据国家和公司有关规定确定加班补助及其他费用与出差补助。依据公司奖优自惩劣的政策确定资金额。90通讯费用通讯258、费用实行限额报销。91交际费用交际费用实行定额报销。92车辆交通费车辆交通费实行油料归口管理：过路费、过桥费、停车费、养路费实报实销管理；维修费、保养费事前审批；部门经理以上私家车限额报销。行政管理费用93其他办公用品费的周期变化，期间费用的灵活性很高，更需要加强对期间费用的计划控制，财务部在这一环节除了承担主要的控制任务外，还有义务指导监督其他部门的有关费用支出情况。委托物业管理94未销售的商品房地产公司办公室职工宿舍样板间制定委托管理邀约并致物业公司。物业公司就邀约项目提交物业管理方案。经同公司客户服务中心达成一致意见后签订委托管理协议。资产委托经营95康乐中心幼儿园班车制定委托经营合同。259、物业公司就委托经营合同提交委托经营方案。经同公司客户服务中心达成一致意见后签订委托管理协议。物业亏损或补贴96物业管理费亏损（含环境维护费）取暖费亏损水电费亏损（含差额部分）房地产公司在物业管理方面支出的费用主要是委托管理、委托经营和亏损补贴三个方面。客户服务中心担负着这一环节的主要控制工作，控制原则是以明文的法律合同形式界定房地产与物业公司的权责关系，防止因权责不清带来的额外成本。本文摘自房地产开发标准化日志：http:/ 49 个控制节点计划表房地产项目融资方式 官网 http:/ 专家免费咨询电话：0532-55579918 官网 http:/征地可行性论证要点房地产项目成本测算示例表项260、目定位要点提示项目定位流程标准化施工图设计合同要点提示项目方案设计创造附加值具体做法商业地产设施的策划及前期准备工作要点1房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理理论与实践理论与实践内容大纲2树立统一的成本管理理念 成本控制基本方法目标管理详解建立多层次的成本管理体系房地产项目开发全过程成本控制要点2011-10-243房地产成本管理理念房地产成本管理理念房地产成本管理行业特征房地产成本管理行业特征房地产成本管理行业特征房地产成本管理行业特征 房地产成本管理理念房地产成本管理理念房地产成本管理理念房地产成本管理理念要素分析要素分析要素分析要素分析 房地产成本管理的发展过程房地产成本管理261、的发展过程房地产成本管理的发展过程房地产成本管理的发展过程 房地产成本管理行业特征4成本管理的基本内容-合理确定成本与有效控制成本房地产行业中不同角色的成本管理特征：施工企业的确定与控制现场与花费，管理上的问题设计单位的确定与控制设计周期与深度，技术上的问题造价咨询公司的确定与控制图纸与定额，技术上的问题房地产开发企业的确定与控制产品与市场，经营上的问题；就是要知道哪些该花哪些不该花（有效），每部分花多少合适（匹配），合理配置成本（均衡）。强调成本的产品导向，成本管理是为了配合产品开发，做出更好的产品。不同利益原则下导致目的不同，导致关注对象、工作内容及方法等方面的差异房地产成本管理理念要素分262、析 51，成本管理的目的提升价值2，房地产项目的成本构成全成本3，房地产项目成本管理的出发点合理确 定与有效控制4，成本管理的阶段全过程5，成本管理的责任人全员6，成本管理的方法目标管理成本管理的目的6l房地产公司是企业，利润是企业用永恒目标l成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益消除无效成本，提升投资价值 成本控制不等于省钱,花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多花少不是重点，花的有效才是关键；避免价值不平衡造成的浪费（怎么花钱）l成本管理的目的与企业的目标是一致的机构/团队的目标房地产项目成本的构成全成本的概念71，成本的概念：一些基本概念的区别与联系：成本、造价、投资、费用2，成本263、构成建造成本=前期费用+建安工程费+室外及配套费开发成本=土地费用+建造成本+开发间接费全成本=开发成本+期间费（营销和管理、税费等）3，时间与空间上的分布时间：建设全过程都在发生空间：公司+现场；实体+费用8工程成本与完全成本工程成本与完全成本经济评价经济评价合计合计合计合计不可预见费不可预见费不可预见费不可预见费12121212其他费用其他费用其他费用其他费用11111111开发期税费开发期税费开发期税费开发期税费10101010销售费用销售费用销售费用销售费用9 9 9 9财务费用财务费用财务费用财务费用8 8 8 8管理费用管理费用管理费用管理费用7 7 7 7开发间接费开发间接费开发264、间接费开发间接费6 6 6 6公共配套设施建设费公共配套设施建设费公共配套设施建设费公共配套设施建设费5 5 5 5建筑安装工程费建筑安装工程费建筑安装工程费建筑安装工程费4 4 4 4基础设施建设费基础设施建设费基础设施建设费基础设施建设费3 3 3 3前期工程费前期工程费前期工程费前期工程费2 2 2 2土地费用土地费用土地费用土地费用1 1 1 1项目项目项目项目序号序号序号序号工工程程成成本本项项目目发发展展全全成成本本 开开发发成成本本9工程成本与完全成本工程成本与完全成本例例1土地获得价款土地获得价款开发前期准备费开发前期准备费主体建筑工程费主体建筑工程费主体安装工程费主体安装工程265、费社区管网工程费社区管网工程费园林环境工程费园林环境工程费配套设施费配套设施费开发间接费开发间接费开开发发成成本本三通一平费三通一平费临时设施费临时设施费营销设施建造费营销设施建造费工工程程成成本本10工程成本与完全成本工程成本与完全成本例例2土地成本土地成本前期费用前期费用建安工程成本建安工程成本开发间接费开发间接费营业费营业费公司管理费公司管理费财务费财务费项项目目发发展展成成本本临时工程费临时工程费销售需要的建安费销售需要的建安费工工程程成成本本基础设施费基础设施费环境工程费环境工程费公建配套费公建配套费建筑单体费建筑单体费全成本全成本开发成本开发成本期间费期间费成本管理的立足点 两大基266、本内容-确定与控制111，合理确定确定是控制的前提和基础，根据市场定价原则，没有准确只有合理（计算准确，有条件的，施工单位算的与甲方不同）。成本的决定因素：外部-市场；内部-产品定位。成本的影响因素:诸多经营、技术、管理方面;（如，资金、进度、协调）（例定位,桩基，泳池，付款，装修赶工返工，人才，客户质量要求，经营门锁）成本确定的方法:决不是靠定额算出来的；靠对市场和产品的把握，市场包括销售市场和原材料市场；成本管理的立足点 两大基本内容-确定与控制122，有效控制动态监控，做到随时心中有数控制的概念：控制是解决问题的手段之一，目的为达到某些既定目标；控制可理解为-系统对外界影响的调节功能，此267、项调节功能可使系统的结果不偏离既定目标。控制的要素：制定目标、偏差测定、修正。有效控制的前提：目标要合理实在，实际结果要及时反馈。能动的控制：不等同于限制，时刻掌握实际与目标偏差的原因、幅度、造成后果，进而做出相应的调整方案；保持心中有数就可以说在控制之中成本管理的阶段全过程131，阶段立项策划设计发包施工竣工维护2，对应成本实现过程-由虚到实虚拟：估、概、预算现实：合同价、付款、结算价-从虚到实的转折点就是发包成本管理的阶段全过程14各阶段成本管理重点内容立项阶段成本测算，项目经济性评价，盈利目标策划阶段选择性价比最好的产品，制定产品目标与发展计划设计阶段产品目标与成本目标的制定 -方案：最268、经济合理方案，符合项目定位，体现产品特征,确定建筑限额指标（建售比、窗地比、立面设计方案、交通方案等）。-初步：材料设备的合理选型 -施工图：结构限额设计，图纸的质量和时间保证发包阶段通过市场竞争找到合适的价格和单位，完备的合同（与合作伙伴双赢的关系，资源与技术的把握）施工阶段变更和签证的管理，付款审核，动态监控销售阶段营销费用预算管理，售楼工程成本控制，销售承诺与资料的把关竣工阶段结算、索赔办理，项目后评估维护运营阶段保修金、维护费用的管理成本管理的责任主体全员15要点：所有与产品制造相关的部门，都有成本管理的责任，都要具有成本意识。n成本意识：只要考虑了性价比问题，就是有成本意识n控制主体269、：从“谁花钱控制谁”到“谁花钱谁控制”成本管理的基本方法目标管理16l目标确定的依据经验数据库、市场调研、产品把握。l目标管理的过程PDCA 循环l实现目标动态监控的手段信息化成本管理的基本方法目标管理17房地产成本管理的发展过程18房地产成本管理的三个阶段造价计算（概、预、结）-定额模式下，强调个人经验，追求算得快、算量准，定额熟、套价正确；【审算型】成本控制强调不能突破目标值【控制型】提升价值强调企业/团队的共同目标：面向公司利益，讲求性价比，发掘价值，创造价值【能动型】房地产成本管理的发展过程19管理难度加大，统筹协调要求高成本管理水平成本管理水平产产品品价价值值提提升升审算型控制型能动270、型强调企业/团队的共同目标面向公司利益，讲求性价比发掘价值，创造价值强调不能突破目标值定额模式下，强调个人经验追求算得快、算量准定额熟、套价正确房地产成本管理的发展过程20当前指导思想结合产品和市场，以造价计算和成本分析为基础，以目标管理为方法，以技术管理为保障，以产品价值的实现为目标开展成本管理工作。内容大纲21树立统一的成本管理理念 成本控制基本方法目标管理详解建立多层次的成本管理体系房地产项目开发全过程成本控制要点2006-11-2422房地产成本目标管理房地产成本目标管理房地产成本目标管理原则房地产成本目标管理原则房地产成本目标管理原则房地产成本目标管理原则房地产成本目标房地产成本目标271、房地产成本目标房地产成本目标制定制定制定制定的过程的过程的过程的过程房地产成本目标房地产成本目标房地产成本目标房地产成本目标分解分解分解分解的方法的方法的方法的方法房地产成本目标房地产成本目标房地产成本目标房地产成本目标实现实现实现实现的方式的方式的方式的方式成本目标管理原则231，目标的内涵目标的内涵：不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标。产品目标。2，目标的作用：目标的作用：目标不是上限而是目标不是上限而是基准基准，目标的作用在于心中有，目标的作用在于心中有数。数。3，目标的范围：，目标的范围：成本目标是整个项目团队的目标，目标范围覆272、盖成本目标是整个项目团队的目标，目标范围覆盖全成本。全成本。成本目标的制定过程24目标制定的时间：目标制定的时间：几个阶段几个阶段目标制定的方法：目标制定的方法：正向与反向正向与反向目标制定的要求：目标制定的要求：成本产品成本产品目标制定案例目标制定案例制定的时间25u目标的雏形从立项时开始形成，成本水平是考虑是否立项的要素之一；u策划、设计阶段进行各阶段的成本测算，各期测算要有对应，比较变化原因，原则上前期目标控制后期目标；u实施方案确定后，形成正式项目发展成本目标。u施工图完成后，可根据预算对目标做调整（通常是在偏差较大的情况下），形成内控目标；目标形成的几个阶段26新新新新项项项项目目目273、目发发发发展展展展策策策策划划划划定定定定位位位位方方方方案案案案或或或或初初初初步步步步施施施施工工工工图图图图设设设设计计计计及及及及总总总总包包包包定定定定标标标标施施施施工工工工组组组组织织织织与与与与材材材材料料料料采采采采购购购购竣竣竣竣工工工工结结结结算算算算成成成成本本本本估估估估算算算算（初初初初始始始始）成成成成本本本本测测测测算算算算（预预预预控控控控）目目目目标标标标成成成成本本本本（发发发发展展展展）目目目目标标标标成成成成本本本本调调调调整整整整（内内内内控控控控）动动动动态态态态成成成成本本本本结结结结算算算算成成成成本本本本分分分分析析析析27正向测算：正向测算274、：测算依据测算依据成本首先是由产品的定位与档次决定的，因此成成本首先是由产品的定位与档次决定的，因此成本目标要在与产品目标的互动沟通中共同制定，在发包前的阶本目标要在与产品目标的互动沟通中共同制定，在发包前的阶段经历由粗到细的过程。一般的依据文件有：段经历由粗到细的过程。一般的依据文件有：项目发展报告、项目发展报告、策划报告、各阶段的设计文件和交楼标准；策划报告、各阶段的设计文件和交楼标准；测算方式测算方式根据所掌握的经验数据和项目的特征，不一定是根据所掌握的经验数据和项目的特征，不一定是固定方式；固定方式；（如收购项目改造、续建等）（如收购项目改造、续建等）团队工作团队工作前期工作尽可能做细275、，促进策划、设计人员对产前期工作尽可能做细，促进策划、设计人员对产品的深入考虑，不要因为今后会发生变化而不作预先设定品的深入考虑，不要因为今后会发生变化而不作预先设定。（工作重心前移）工作重心前移）制定的方法制定的方法28反向倒逼：反向倒逼：确定销售价格水平；确定销售价格水平；确定利润要求；确定利润要求；反推计算成本水平。反推计算成本水平。目标需经过各方的讨论、审批和正式发布目标需经过各方的讨论、审批和正式发布（必须经公司决策部门审批）。（必须经公司决策部门审批）。制定的方法制定的方法29水平恰当：水平恰当：支持定位，提升价值；既有可行性，又具挑战性；适当支持定位，提升价值；既有可行性，又具挑276、战性；适当考虑风险；考虑风险；依据充分依据充分：产品定位支撑目标数据；合理确定的前提条件：了解市场、产品定位支撑目标数据；合理确定的前提条件：了解市场、结合产品，有充分的数据支持结合产品，有充分的数据支持通过市场调研和数据库；通过市场调研和数据库；内容具体明确：内容具体明确：成本内容明确（比如同样是成本内容明确（比如同样是高档高档，各人心目中可，各人心目中可能不同）；考虑全面，不要漏项；能不同）；考虑全面，不要漏项；量化计算：量化计算：尽可能有量化的计算，尽可能有量化的计算，量价量价分离，而不是笼统的总数，分离，而不是笼统的总数，便于今后的对比分析；便于今后的对比分析；推行标准化推行标准化：最277、好能结合公司产品特点，制定公司最好能结合公司产品特点，制定公司通用通用的标准和表的标准和表格，各项目的不同点在局部作调整，可以节省时间，减少误解；格，各项目的不同点在局部作调整，可以节省时间，减少误解；强调考核作用：强调考核作用：尽可能作为绩效尽可能作为绩效考核指标考核指标；所有房地产公司都会；所有房地产公司都会做测算，只是没有作为正式的目标去执行和监控，没有用成本目标对控做测算，只是没有作为正式的目标去执行和监控，没有用成本目标对控制结果进行考核。制结果进行考核。制定的要求制定的要求301，某中学成本控制纲要：注意前期制定的过程、计划和人员，如何调整2，某中学成本测算：注意全成本的范围，对产278、品的明确3，某改建项目成本测算4，成本目标评审要点成本目标制定成本目标制定案例案例 31方式之二，方式之二，按项目实体分解按项目实体分解方式之一，方式之一，按合同计划分解按合同计划分解方式之三，方式之三，按考核责任分解按考核责任分解三种方式各有侧重但又相互关联三种方式各有侧重但又相互关联成本目标的分解成本目标的分解32分解依据分解依据：甲方的分包与采购计划甲方的分包与采购计划分解内容：分解内容：总目标分解为每个合同项的目标总目标分解为每个合同项的目标分解时间分解时间：发展计划完成后确定分解项及初步总目标，设发展计划完成后确定分解项及初步总目标，设计阶段完成各目标值的确定，招标签约过程中计阶段完279、成各目标值的确定，招标签约过程中调整（范围调整）调整（范围调整）方式之一：按合同计划分解方式之一：按合同计划分解各合同分解目标也是招标的评判依据之一各合同分解目标也是招标的评判依据之一目的：及时掌握实际发生成本，实施动态监控目的：及时掌握实际发生成本，实施动态监控2006-11-2433多层次、全方位计划管理多层次、全方位计划管理一级计划：项目发展计划一级计划：项目发展计划 总纲总纲领领二级计划：运作实施计划二级计划：运作实施计划 控制控制设计计划管理设计计划管理：出图计划、定样计划：出图计划、定样计划合约计划管理合约计划管理：考察计划、招标、签约计划：考察计划、招标、签约计划项目计划管理项目280、计划管理：队伍、材料进场计划：队伍、材料进场计划成本计划管理成本计划管理：目标、标底、结算编制计划：目标、标底、结算编制计划三级计划：施工进度计划三级计划：施工进度计划 实施实施34分解依据：分解依据：项目建设内容（设计图纸及说明）。项目建设内容（设计图纸及说明）。分解内容：分解内容：总目标分解为分部分项工程目标；包括功能组件的总目标分解为分部分项工程目标；包括功能组件的划分（专业与分项工程的划分），可细到分栋分层划分（专业与分项工程的划分），可细到分栋分层分构件。分构件。分解时间：分解时间：概算或预算完成后分解，招标签约后及结算后对比概算或预算完成后分解，招标签约后及结算后对比分析。分析。方281、式之二：按工程实体分解方式之二：按工程实体分解目的：成本数据合理性判定目的：成本数据合理性判定35l分解依据：部门或岗位成本管理职责及考核办法。l分解内容：总目标分解为每个部门或岗位的成本管理指标,以及辅助管理的工作要求。l分解时间：发展计划完成后即可确定责任，具体数据在预算调整后固定。方式之三：按考核责任分解方式之三：按考核责任分解目的：落实成本责任考核目的：落实成本责任考核36方式之三：按考核责任分解方式之三：按考核责任分解37策划阶段策划阶段项目发展报告设计阶段设计阶段图纸、选材用料、设备选型立项阶段立项阶段可研报告投资估算投资估算总成本测算总成本测算成本预控目标成本预控目标分判计划分判282、计划项目组建项目组建方案初步施工图方案初步施工图分项成本测算、概算、预算分项成本测算、概算、预算发包阶段发包阶段合同合同金额合同金额成本目标成本目标成本目标调整成本目标调整成本动态成本动态按责任分解按责任分解按合同分解按合同分解按实体分解按实体分解成本目标分解过程成本目标分解过程成本目标的分解案例381，按招标和合同项分解：2，按科目细分：3，责任划分：成本目标实现的方法39n控制产品标准，落实到设计、选型与合约中：控制产品标准，落实到设计、选型与合约中：在设计和合约在设计和合约中体现甲方的意图，保证设计和施工的成果不会出现定位和档次上的偏中体现甲方的意图，保证设计和施工的成果不会出现定位和档283、次上的偏差；产品的实现导致目标的落实，使预测成本分块、分步变为实际成本；差；产品的实现导致目标的落实，使预测成本分块、分步变为实际成本；n技术与经济相结合的手段保证目标实现：技术与经济相结合的手段保证目标实现：充分掌握技术与市充分掌握技术与市场，保证经济适用性；场，保证经济适用性；n加强过程控制：加强过程控制：既要有完整的流程，更要强调项目操作团队的成既要有完整的流程，更要强调项目操作团队的成本意识与沟通，对产品和技术的控制与对成本的控制同步实现；这里所本意识与沟通，对产品和技术的控制与对成本的控制同步实现；这里所谓成本意识就是要考虑性价比；谓成本意识就是要考虑性价比；n实行动态监控，预测可能284、变化：实行动态监控，预测可能变化：重视动态监控的环节（招标、重视动态监控的环节（招标、变更、结算）与利用相应的工具（软件与报表）；变更、结算）与利用相应的工具（软件与报表）；n偏差调整与内部平衡：偏差调整与内部平衡：调整也是一种落实，关键是要心中有数，调整也是一种落实，关键是要心中有数，调整的原因、内容、幅度、产生的影响等；调整的对象包括成本目标、调整的原因、内容、幅度、产生的影响等；调整的对象包括成本目标、实施方案和利润预期；调整提出原则：谁主张，谁举证；实施方案和利润预期；调整提出原则：谁主张，谁举证；n过程与结果的全面考核：过程与结果的全面考核：明确考核的对象、要求、指标。明确考核的对象285、要求、指标。成本目标的实现案例401 1，月报表：，月报表：2 2，每月变更汇总：，每月变更汇总：3 3，调整所需文件，调整所需文件：4 4，后评估报告，后评估报告小结411 1，成本目标管理的关键环节，成本目标管理的关键环节n事前有目标：项目总成本目标及分解事前有目标：项目总成本目标及分解n事中有监控：月报表事中有监控：月报表n事后有分析：后评估报告事后有分析：后评估报告n目标管理两阶段：招标前产品控制为主，招标目标管理两阶段：招标前产品控制为主，招标后以动态监控为主；后以动态监控为主；n成本控制始终围绕产品与市场成本控制始终围绕产品与市场2 2，如何着手开展目标管理，如何着手开展目标管理286、n建立科目，结合合同策划；建立科目，结合合同策划；n制定目标：方案、扩初、施工图阶段制定目标：方案、扩初、施工图阶段n每月专人负责统计成本变更（针对每个合同）每月专人负责统计成本变更（针对每个合同）n出成本月报，数据及分析、建议出成本月报，数据及分析、建议n对数据的及时性进行考核要求对数据的及时性进行考核要求内容大纲42树立统一的成本管理理念 成本控制基本方法目标管理详解建立多层次的成本管理体系房地产项目开发全过程成本控制要点2006-11-2443房地产成本管理体系的建立房地产成本管理体系的建立房地产企业管控模式与成本管理房地产企业管控模式与成本管理房地产企业管控模式与成本管理房地产企业管控287、模式与成本管理企业成本管理体系的基本内容企业成本管理体系的基本内容企业成本管理体系的基本内容企业成本管理体系的基本内容成本管理的组织管理系统成本管理的组织管理系统成本管理的组织管理系统成本管理的组织管理系统成本管理的业务管理规范成本管理的业务管理规范成本管理的业务管理规范成本管理的业务管理规范 成本管理运营流程系统成本管理运营流程系统成本管理运营流程系统成本管理运营流程系统成本管理的评价系统成本管理的评价系统成本管理的评价系统成本管理的评价系统房地产企业管控模式与成本管理 44集团公司的管控模式n运营管控：组织与项目运营的环节n战略管控：主要资源：人、财、项目n财务管控：投资与财务单一公司的管288、控模式单一公司的管控模式职能式管控职能式管控职能式管控职能式管控：业务职能部门为主导业务职能部门为主导矩阵式管控：矩阵式管控：矩阵式管控：矩阵式管控：业务职能部门与项目开发流程相互平衡业务职能部门与项目开发流程相互平衡项目制管控：项目制管控：项目制管控：项目制管控：以项目开发流程为主导以项目开发流程为主导45项目公司开发设计工程销售类类 型型职能管理型职能管理型矩阵式管理型矩阵式管理型开发设计工程销售职责分工职责分工开发设计工程销售项目部项目部只负责施工现场管理部门项目部成为项目执行的负责主体，职能部门成为资源提供、建议与监督主体优点优点对项目环境的反应较慢；需要高层协调工作多，容易形成决策堆289、积员工介入双重职权之中，需要公司良好的人际关系和全面的培训实施条件实施条件项目数量少，特定区域经营客户定位专一，项目实施环境不确定性低公司高层介入项目协调工作项目数量较多，需要人才共享，不适用于全国经营客户较稳定，但不确定性较高的项目环境公司有专业技能提升要求项目管理型项目管理型项目公司或项目部开发设计工程销售项目公司成为开发工作的全权负责主体项目执行风险较大；不利于公司职能知识积累和专业化发展跨多个地域经营或客户需求变化多项目管理前期的客户定位非常准确更强调项目产品对客户需求满足程度项目部缺点缺点职能部门内部实现规模经济对项目环境反应迅速，便于实现项目产品的创新和技术专业化的提升对项目环境反290、应灵敏，清晰的产品责任，容易达到客户的满意单一公司的管控模式单一公司的管控模式 集团公司的管控模式2006-11-244647n形成过程：项目公司区域集团n确立依据：集团与分公司的管控模式n授权程度：先集权、后放权集团公司的成本管理模式集团公司的成本管理模式确立确立集团公司的成本管理模式案例148管理职能：n经营层面：立项与资金审批，经营目标确定（集团确定收益要求及时间）n管理层面：人力资源与考核（针对下派人员，包括总经理、总监、建筑、财务、成本部经理；学生招聘与培养）；统一架构、管理制度与流程、作业指导；n业务层面：管理、监控与服务（案例（案例（案例（案例1 1业务管理定位）业务管理定位）业291、务管理定位）业务管理定位）集团公司的成本管理模式案例1 49具体操作：n目标评审（立项及方案阶段审批）n动态监控（集团成本月报）n参与重大招标n战略采购（与技术部协作）n地区成本基准（考察分析，与地方一起）n标准合同、招标文件n成本控制研究（设计阶段、含钢量）n信息化平台建设与推广n分公司年度月度检查评分（案例（案例（案例（案例1 1业务管理定位）业务管理定位）业务管理定位）业务管理定位）（案例2综合管理定位）50管理职能：经营层面：立项与资金审批立项与资金审批管理层面：人力资源（强势管理）与考核（：人力资源（强势管理）与考核（一年一次一年一次全集团公开排名，具体分公司自己考核）；统一架构、管292、全集团公开排名，具体分公司自己考核）；统一架构、管理制度与流程、作业指导；理制度与流程、作业指导；业务层面：服务与指导服务与指导集团公司的成本管理模式集团公司的成本管理模式案例案例2（案例2综合管理定位）51具体操作：综合成本管理（项目成本监控，综合成本管理（项目成本监控，1616个公司个公司*3-43-4项项/公司，公司，按区域分工，月报表）按区域分工，月报表）战略采购（配合专业采购部门的评标分析）战略采购（配合专业采购部门的评标分析）造价管理（清单招标，战略咨询公司，造价研究，案例造价管理（清单招标，战略咨询公司，造价研究，案例分析）分析）到分公司随机抽查到分公司随机抽查目标不审批（集团只293、管何时定目标，修订是否按程目标不审批（集团只管何时定目标，修订是否按程序），只审核（专业参谋保证利润）序），只审核（专业参谋保证利润）总之，分公司做事，集团看方向；业务对接，没有管理总之，分公司做事，集团看方向；业务对接，没有管理对接关系对接关系集团公司的成本管理模式集团公司的成本管理模式案例案例2 成本管理的基本内容52机构组织（架构、岗位与职责）目标制定目标制定招标合约招标合约结算分析结算分析运营流程管理：项目成本全过程动态控制运营流程管理：项目成本全过程动态控制评价体系（数据、工具与标准）业务管理：四个重点业务环节业务管理：四个重点业务环节业务规范业务规范（制度、规定与细则）（制度、规定294、与细则）变更签证变更签证三个基本面四个重点一条主线企业成本管理体系的基本内容企业成本管理体系的基本内容 企业成本管理体系的基本内容 53成本管理体系的四个子系统成本管理体系成本管理体系成本管理体系成本管理体系成本管理评价系统成本管理评价系统成本管理数据库、考核评成本管理数据库、考核评价指标、和信息处理工具。价指标、和信息处理工具。成本管理业务规范成本管理业务规范成本管理具体业务工作成本管理具体业务工作开展的要求与标准，包开展的要求与标准，包括业务管理制度、管理括业务管理制度、管理规定及实施细则。规定及实施细则。成本管理组织系统成本管理组织系统成本管理组织架构、管成本管理组织架构、管理职能、岗位295、设置、岗理职能、岗位设置、岗位职责及权限划分。位职责及权限划分。成本管理运营流程系统成本管理运营流程系统针对开发项目的全过程成本控制，核心是目标成本管理的实施和具体操作流程。针对开发项目的全过程成本控制，核心是目标成本管理的实施和具体操作流程。成本管理的组织管理系统54 组织管理系统的三项内容组织架构：部门设置及管辖关系，岗位设定及人员编制部门设置及管辖关系，岗位设定及人员编制职责划分：部门职能与岗位职责部门职能与岗位职责权限分配：业务审批权限，行政审批权限业务审批权限，行政审批权限 成本管理组织架构与人员配置（非集团公司）2006-11-2455成本管理组织架构采购及招标管理人员：分专业人员296、：分专业,分项目负责分项目负责采采购购部部成本目标管理公司分管领导公司分管领导现场成本控制供方管理合同管理招标领导小组成本部成本部成本目标管理现场成本控制工程预结算供方管理合同管理招招标领导标领导小小组组成本管理中心成本管理中心成本管理部门职职能成本管理职能成本管理职能成本管理职能成本管理职能采购管理职能采购管理职能采购管理职能采购管理职能1.成本目标管理成本目标管理:成本的前期测算、成本的前期测算、目标制定、成本动态监控、成本分目标制定、成本动态监控、成本分析与后评估析与后评估；2.工程预结算管理：自行编制、审核工程预结算管理：自行编制、审核工程量及造价文件，对咨询公司服工程量及造价文件，对297、咨询公司服务进行跟踪管理；务进行跟踪管理；3.现场成本控制：变更的造价计算、现场成本控制：变更的造价计算、现场工程量测定、零星工程或材料现场工程量测定、零星工程或材料采购的委托和签证；采购的委托和签证；1.供方管理：考察、评估、建库并供方管理：考察、评估、建库并选用项目所需的合作单位及材料选用项目所需的合作单位及材料设备；设备；2.采购及招标采购及招标 管理：工程、材料设管理：工程、材料设备、设计、营销方面的招标，定备、设计、营销方面的招标，定标的、定单位、定价格；标的、定单位、定价格；3.合同管理：合同的签订、变更及合同管理：合同的签订、变更及追加、付款及结算手续办理；追加、付款及结算手续办298、理；56各企业部门的名称和职责划分往往不同（预算部，成本部，材料部，采购部，合约部，各企业部门的名称和职责划分往往不同（预算部，成本部，材料部，采购部，合约部，工程部，商务部，但基本管理与业务工作内容必须齐全，才能达到精细化管理要求。工程部，商务部，但基本管理与业务工作内容必须齐全，才能达到精细化管理要求。成本管理岗位职责成本部经理岗位职责预算工程师岗位职责 采购部经理岗位职责合约工程主管岗位职责合约物资主管岗位职责合约营销主管岗位职责成本管理事务员岗位职责 57成本管理权限划分58成本管理权限划分招标采购事务权限划分规划设计招标与合约权限划分营销事务招标与合约权限划分工程合约与招标权限划分成299、本管理的业务管理规范一、管理制度一、管理制度一、管理制度一、管理制度 管理制度是公司总体的管理管理制度是公司总体的管理要求，全面和概括性地说明要求，全面和概括性地说明对所管理内容的基本管理要对所管理内容的基本管理要求。求。二、管理规定二、管理规定二、管理规定二、管理规定 管理规定用于规范公司成本管理规定用于规范公司成本管理有关部门或项目成本管管理有关部门或项目成本管理中各项具体业务内容，如理中各项具体业务内容，如招标、预结算，是对管理制招标、预结算，是对管理制度的要求的落实。度的要求的落实。三、实施细则三、实施细则三、实施细则三、实施细则 实施细则是对比较复杂的某实施细则是对比较复杂的某项业务300、的操作过程、方式方项业务的操作过程、方式方法等的详细说明，并体现对法等的详细说明，并体现对具体业务工作的深度要求与具体业务工作的深度要求与成果标准，是对管理规定的成果标准，是对管理规定的补充和细化。补充和细化。59成本管理的业务管理规范分类成本管理的业务管理规范分类关于管理规范分类的说明60制度 也可称为：条例、规章规定 也可称为：规则、准则、原则、规范、规程细则 也可称为：方法、办法、指引（指引与程序一般质量管理体系中专指描述流程的企业公文）成本管理的业务管理规范成本管理的业务管理规范2006-11-2461成本管理制度成本管理制度目标成本管理规定目标成本管理规定招标管理规定招标管理规定合同301、管理规定合同管理规定供方管理规定供方管理规定采购管理规定采购管理规定工程预结算管理规定工程预结算管理规定设计变更、现场签证实施细则设计变更、现场签证实施细则付款管理规定付款管理规定成本资料管理规定成本资料管理规定成本管理的业务管理规范成本管理的业务管理规范62 房地产运营流程管理是以项目开发价值链（value chain)为主导展开的，跨部门、横向交叉的运营流程管理促进作业标准化，提高工作效率，成本管理的运营流程管理是其中的重要组成部分。成本管理的运营流程系统成本管理的运营流程系统阶段1开发设计工程营销以流程驱动的运营部门职能驱动的运营认同流程、但部门职能占据主导的运营阶段2开发设计工程营销阶302、段3开发设计工程营销项目论证设计管理成本管理成本管理基于房地产开发价值链运营流程系统2006-11-2463案例案例流程全景流程全景基于房地产开发价值链运营流程系统64 业务流程业务流程 业务流程是指产品实现流程,例如:市场调研流程 产品开发流程 施工管理流程 销售流程 包括房地产开发产生收益的核心作业管理支持流程管理支持流程支持流程为其它流程提供基本的框架和底层基础没有这些管理支持流程,核心流程不可能有效运作客户设计阶段流程策划阶段流程发包阶段流程施工阶段流程立项阶段流程成本管理流程人力资源管理流程财务预算流程竣工阶段流程流程清单流程清单成本管理运营流程系统案例65案例案例1流程图流程图案例303、案例2流程关键点的详细描述流程关键点的详细描述 案例案例3作业表单作业表单66n目的与作用n内容与形式n建立及维护n注意的问题【思考与研讨：本公司房地产管理的基本标准是什么？有思考与研讨：本公司房地产管理的基本标准是什么？有何量化的衡量与评价指标？何量化的衡量与评价指标？】成本管理的评价系统成本管理的评价系统目的与作用67目的掌握市场信息积累经验数据汇总公司资源沉淀业务知识衡量工作成效作用保证公司的成本管理水平稳定、提升内容与形式68主要内容n成本管理数据库成本管理数据库n成本管理考核指标成本管理考核指标69成本管理数据库包括成本管理标准（供方、法规合同、技术标准）与成本指标成本指标不仅包括经304、济指标（价的指标，即成本数据），还应包括技术指标（量的指标）；定额也是一种成本数据库；甲方定额就是技术经济指标成本数据内容很多，概括为三个层次的成本数据：项目及单体、分部分项及专项工程、人材机及设备成本数据的相关信息也要同时记载：时间、技术特征、来源，充分反映市场和产品的特征成本管理数据库的主要内容成本管理数据库的主要内容数据库内容与形式70主要形式用工具软件：EXCEL，AEECSS等，形成固定的表格模版；管理软件：通用、定制（如万科、金地、招商）形式的选择根据公司的管理现状和需要区分管理类软件和信息类软件结合具体业务流程和管理特征尽可能集成，防止重复劳动数据库的建立与维护71工作内容-建立305、制度与规范，制定成本管理数据的标准与分类；分析整理（BCIS的方法）；录入与维护工作时间-在几个节点上进行：调研、询价、招标、合同、结算；最好能与工作过程结合而不是做为额外的工作工作人员-专职或专业人员，二者结合72成本管理考核指标成本管理考核指标731，相关制度：2，分析表格3，成本管理信息库：检索、供方、法规4，成本数据库：单价库ACCESS，电梯EXCEL成本管理的评价系统成本管理的评价系统案例案例内容大纲74树立统一的成本管理理念 成本控制基本方法目标管理详解建立多层次的成本管理体系房地产项目开发全过程成本控制要点2006-11-2475房地产项目开发全过程成本控制要点房地产项目开发全306、过程成本控制要点立项阶段成本控制立项阶段成本控制立项阶段成本控制立项阶段成本控制规划设计阶段成本控制规划设计阶段成本控制规划设计阶段成本控制规划设计阶段成本控制招标阶段成本控制招标阶段成本控制招标阶段成本控制招标阶段成本控制施工阶段成本控制施工阶段成本控制施工阶段成本控制施工阶段成本控制结算阶段成本控制结算阶段成本控制结算阶段成本控制结算阶段成本控制营销阶段成本控制营销阶段成本控制营销阶段成本控制营销阶段成本控制开发各阶段的成本控制要点76 通过对房地产各个开发阶段作业通过对房地产各个开发阶段作业过程进行成本控制，实现降低成本的过程进行成本控制，实现降低成本的目的。目的。成本全过程动态控制一条307、线77开发各阶段的成本控制要点开发各阶段的成本控制要点开发各阶段的成本控制要点开发各阶段的成本控制要点立项立项阶段阶段策划策划阶段阶段设计设计阶段阶段发包发包阶段阶段施工施工阶段阶段竣工竣工阶段阶段成本估算；成本估算；项目经济性项目经济性评价。评价。选择性价选择性价比最好的比最好的产品；制产品；制定产品目定产品目标与发展标与发展计划。计划。最经济合理最经济合理的方案；的方案；材料设备的材料设备的合理选型；合理选型；限额设计；限额设计；图纸质量和图纸质量和时间保证。时间保证。通过市场竞通过市场竞争确定合适争确定合适的价格和单的价格和单位；完备的位；完备的合同促成双合同促成双赢局面。赢局面。变更和308、签变更和签证的管理；证的管理；付款审核。付款审核。结算、索赔结算、索赔办理；项目办理；项目后评估。后评估。数据分析与储存数据分析与储存营销营销阶段阶段营销成本营销成本目标确定目标确定与控制。与控制。立项阶段成本控制78项目立项阶段需对项目发展成本客观、全项目立项阶段需对项目发展成本客观、全项目立项阶段需对项目发展成本客观、全项目立项阶段需对项目发展成本客观、全面、准确地估算：面、准确地估算：面、准确地估算：面、准确地估算：充分考虑项目的不确定性；充分考虑项目的不确定性；充分考虑项目的不确定性；充分考虑项目的不确定性；合理确定估算基础；合理确定估算基础；合理确定估算基础；合理确定估算基础；合理预309、计工程量和工程综合单价；合理预计工程量和工程综合单价；合理预计工程量和工程综合单价；合理预计工程量和工程综合单价；谨慎预测新项目成本。谨慎预测新项目成本。谨慎预测新项目成本。谨慎预测新项目成本。立项环节成本控制要点2006-11-2479控制要点控制要点主要内容主要内容方法与途径方法与途径责任主体责任主体1 1、新征土地、新征土地征地费用 少交或晚交，力争减免开发部拆迁安置费用房屋产权确定后办理拆迁安置费用。开发部大市政费用交政府部分按有关规定办理；自建部分纳入内部工程管理。设计部、工程部与设计部规划条件满足公司利益最大化，合理提高容积率，降低土地成本。开发部与设计部2 2、买断项目、买断项目310、买断内容明确买断内容明细开发部付款总额为公司争取最大利益开发部付款时间周期长、次数多开发部三通或七通一平的标准明确验收标准明细工程部与开发部手续风险尽量先办手续后付款。开发部3 3、合作开发、合作开发合作方式有利于公司。开发部分成比例双赢原则。开发部交房时间尽可能地延后交房。工程部交房标准不低于合同中交房标准。开发部付款总额与付款时间选择有利于公司利益的方式。开发部立项阶段成本控制80 实例成本调研报告模板开发成本测算表规划设计阶段成本控制81规划设计阶段的成本控制所占权重最大 在规划设计阶段进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。规划设计阶段的成本控制过程 以311、经济合理性最大为原则，周密规划，科学讨论，严格审批。规划设计环节成本控制要点82控制要点控制要点主要内容主要内容方法与途径方法与途径责任主体责任主体1.规划方案规划方案（1）可行性规划设计市场信息搜集和分析、市政状况信息分析、规划要点确立、可行性研究设计任务书和可行性设计变更。设计部、营销部、项目部、成本部和工程部（2）方案评审组成可行性规划设计评审委员会，对方案进行评审、确定，未通过的方案进入可行性设计变更环节，变更后再重新评审。设计部、营销部、项目部、成本部、工程部和管理层（3）设计成果对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整，提前确定设备选型方案。设计部与工程部根据提交的设计成果进行投资312、估算成本部与设计部2、报批设计、报批设计（1）设计方案根据项目前期运营的情况和市场分析制订设计任务书设计部、营销部和工程部方案设计招投标设计部与采购部方案设计评审设计部、采购部、工程部与管理层（2）报批注意市政设计、注意相关法规，完善自身报批规范性，材料完整。开发部与设计部规划设计环节成本控制要点（续）833 3、扩初设计、扩初设计（1）扩初设计要求对报批设计进一步调整，提出设计要求，进行内部审核。设计部与相关部门（2）成本概算根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环境方案等因素对总成本做出概算。成本部、设计部与工程部制订成本控制纲要成本部（3）扩初设计图根据扩初设计要求招标，组织专家评313、审和进行内部评审。设计部、采购部、工程部与管理层设计调整设计部4 4、桩基设计、桩基设计（1）地质勘察搜集权威地质资料，组织专业人员勘察。设计部与工程部（2）设计方案评审桩基设计2种以上形式，并由专家进行桩基形式和桩基结构评审。（3）桩基施工图设计调整5 5、施工图设、施工图设计计1.施工图设计要求根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素，在扩初图基础上确立施工图设计要求；建安施工图中结构造价、建筑造价和环境设施费等约占总造价70%的部分属于设计方可控部分，应严格审核；实行限额设计。设计部、工程部与成本部1.报建政府部门报批费，按政府有关政策交纳。开发部1.审图2.施工配合互审互签314、，明确修改意见，相互沟通。设计部、工程部、营销部与成本部1.面积测算设计图纸测算与实际施工时检验相结合设计部与工程部规划设计环节成本控制要点（续）846 6、装修方、装修方案设计案设计1.方案设计要求根据扩初设计图、经营指导书和实体研究的结果确定方案设计要求设计部负责，销售部协助1.材料设备选型成本方案市场信息调研，根据设计要求确定装修材料和设备。设计部负责制订装修设计目标成本分解计划。1.招投标制订设计任务书设计部与营销部招标评审设计部与采购部7 7、功能设、功能设计计（1）小区建筑物功能的经济评估市场调研销售部有针对性扩充建筑物功能设计部、营销部和工程部（2）市政配套方案市政状况调研，争取315、政府有利条件。开发部（3）环境方案设计根据投资估算和报批标准确立环境设计方案目标成本。设计部与成本部招标评审设计部与采购部（4）智能化设计市场现状分析，智能化必要性分析及智能化内容控制。销售部与工程部招标评审；寻找战略合作单位。采购部与工程部（5）销售承诺保持各部门与销售部的信息畅通，保障销售承诺与实际功能的一致性营销部、设计部与工程部8 8、材料设、材料设备选型备选型（1）选型（2）方案确定时间在扩初图确定前确定材料设备，使设计在图纸阶段就考虑了材料设备的安装设计部与工程部规划设计阶段成本控制85实例 限额设计控制表价值分析模板结构设计优化流程设计方案优化（例）86基本定义：基本定义：基本定316、义：基本定义：通过在设计过程中对设计的中间结果中间结果进行功能及成本的评估，对整体设计思路或局部做法、材料选用进行检查、比较、改进，获得更满意性价比的设计成果。范围：范围：范围：范围：所有设计方案所有设计方案所有设计方案所有设计方案土方、基础、结构、外立面、门窗、精装修、智能化、室外管网、道路、景观，等等。实施：实施：实施：实施：组织保证组织保证组织保证组织保证：成立项目设计小组，包括设计、工程、项目等专业工程师及成本人员，综合控制设计成果。准备阶段准备阶段准备阶段准备阶段：分项目，按出图计划，编制项目总体方案优化的时间计划。收集类似项目经验做法及数据，作为方案比较的参照物。事前控制事前控制事317、前控制事前控制：设计合约的签订，包括限额设计的指标、过程配合条款、奖罚条款。设计小组与设计院设计组的联系电话互换。事中控制事中控制事中控制事中控制：贴身跟进、典型测算，修改建议。事后反馈事后反馈事后反馈事后反馈：预算指标、检查调整，落实奖罚。设计方案优化（例）87特别注意：特别注意：特别注意：特别注意：方案优化方案优化方案优化方案优化 省钱省钱省钱省钱方案优化方案优化方案优化方案优化 降低品质降低品质降低品质降低品质方案优化要兼顾效果、质量、成本、实施方案优化要兼顾效果、质量、成本、实施方案优化要兼顾效果、质量、成本、实施方案优化要兼顾效果、质量、成本、实施设计方案优化（例）88前提：前提：建318、筑体型看似复杂建筑体型看似复杂建筑体型看似复杂建筑体型看似复杂设计院习惯性的保守设计设计院习惯性的保守设计设计院习惯性的保守设计设计院习惯性的保守设计目的：目的：确保项目结构钢含量、砼含量合理经济；确保项目结构钢含量、砼含量合理经济；确保项目结构钢含量、砼含量合理经济；确保项目结构钢含量、砼含量合理经济；确保项目基础设计合理、经济；确保项目基础设计合理、经济；确保项目基础设计合理、经济；确保项目基础设计合理、经济；减少图纸错误。减少图纸错误。减少图纸错误。减少图纸错误。结构设计方案优化结构设计方案优化结构设计方案优化结构设计方案优化设计方案优化（例）89结构设计方案优化结构设计方案优化结构设计319、方案优化结构设计方案优化广州万科城市花园设计指标控制表广州万科城市花园设计指标控制表控制指标控制指标小高层小高层钢筋含量钢筋含量(Kg/(Kg/mm2 2)混凝土含量混凝土含量(mm3 3/m/m2 2)正负零以上结构正负零以上结构55550.370.37其中梁其中梁14-1514-150.065-0.0750.065-0.075其中板其中板12.5-13.512.5-13.50.12-0.130.12-0.13其中柱其中柱(墙墙)12.5-13.512.5-13.50.065-0.0750.065-0.075控制要点：控制要点：工程部配置结构工程师，工程部配置结构工程师，专业进行结构优化工作320、。专业进行结构优化工作。必须设立含量指标及奖罚必须设立含量指标及奖罚条款。条款。设计方案优化（例）90 控制要点：控制要点：计划管理计划管理定期例会协调定期例会协调对设计院过程管理对设计院过程管理测算测算基础成本应综合考虑基础成本应综合考虑地基处理及承台地基处理及承台到设计院与设计师直到设计院与设计师直接沟通，准确、迅速提接沟通，准确、迅速提供梁、板、柱数据供梁、板、柱数据横向比较分析横向比较分析结构设计方案优化结构设计方案优化结构设计方案优化结构设计方案优化设计方案优化（例）91控制要点：控制要点：快速反馈预算指标快速反馈预算指标如果分段出图，则分段提如果分段出图，则分段提供预算数据供预算数321、据奖罚措施兑现奖罚措施兑现图纸会审尽快完成图纸会审尽快完成结构设计方案优化结构设计方案优化结构设计方案优化结构设计方案优化招标阶段成本控制92招标阶段要把握两点：标书制订逐步实施工程量清单招标。评标合理低价中标原则。材料及设备采购成本控制的核心要素是：市场信息和采购招标在市场上筛选最佳性价比的材料和设备，通过规范的招标过程，获取竞争性低价成本。逐步实现采购-集中采购-战略采购的提升。招标过程成本控制要点控制要点控制要点主要内容主要内容方法与途径方法与途径责任主体责任主体1、投标单位、投标单位的选择的选择（1）资质（2）管理水平（3）技术力量（4）历史记录（5）资金实力（6）合作经历建立承包商、322、工程监理、材料及设备供货商名录及资料库；从认可名册中的承包商、供货商、监理公司中选择投标单位；由经办部门推荐。采购部组织考察、评估、筛选三家以上投标单位进行审核。采购部与经办部门2、招投标文、招投标文件件各类合同的招投标书内容应包含：（1）工期；（2）工程造价或取费标准；（3）质量要求；（4）付款方式；（5）招标范围；（6）结算方式；（7）验收标准；（8）投标注意事项；（9）废标条件（投标书必须加盖投标单位法人印章）；（10）接标时间；（11）开标时间；（12）定标方法；（13）投标单位补充意见；（14）标准合同条文；（15）图纸、其他要求等。经办部门起草、制定招投标标准文本并经过审核。经办部323、门与采购部3、评标和定、评标和定标标(1)技术性评标、定标(2)经济性评标、定标按照优先顺序进行评标定标：1、技术评标2、经济评标3、合作经历综合审核投标单位；评定中标单位经办部门与采购部93材料及设备采购成本控制要点控制要点控制要点主要内容主要内容方法与途径方法与途径责任主体责任主体1、材料的性、材料的性能价格比能价格比市场信息日常搜集市场信息，建立材料市场信息库。工程部技术参数材料设备的技术参数由设计部确定或封样。设计部招投标必须招投标的材料设备要制定招投标计划。不需招投标的材料设备，采用三家以上厂家报价择。采购部2、材料进场、材料进场计划计划采购招标及订立合同时间根据项目发展计划分解材料324、设备采购计划。采购部生产周期与工程进度相配合。运输周期与采购点远近相对应、与工程进度配合安装、验收周期与工程进度相配合工程部交叉作业时间与工序安排相联系，强调沟通与协作。3、材料款支、材料款支付付材料款支付方式材料款支付进度保修款预付款限额控制首次验收后付款总额进度控制。保修款一般不低于合同总价的5%。工程部4、材料验收、材料验收数量验收几方共同确认货到现场数量工程部质量验收外观质量的验收安装后质量的验收工程部5、材料保管、材料保管与保修与保修材料保管明确货物的卸货和保管的责任承担者采购部与工程部材料保修明确保修责任和保修期94招标阶段成本控制95实例工程量清单标底编制细则评标细则招标系列表单325、施工阶段成本控制 96由于市场变化与市场把握等原因，施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动，这些变更产生的费用及材料、工程款的支付须严格控制。工程质量控制和工期控制对成本控制有直接影响。特别注意：各部门的及时沟通和良好合作。施工环节成本控制要点 控制要控制要点点主要内容主要内容方法与途径方法与途径责任主体责任主体1、设计、设计变更环节变更环节（1）变更评估项目前期规划、定位要全面、准确，尽量避免在施工中的重大设计调整。加强施工前的审核工作。全面考虑工程造价，对可能发生变更的地方有预见性，并予以事先约定。各部门全面评估变更带来的各种变化，为审批提供参考依据。设计部、项目部与成本326、部（2）变更的审核、审批与知会按照审批权限审批后方可进行变更；发出设计变更通知单；变更必须有设计单位、设计部、工程部、监理单位和施工单位共同签字后，才能有效。经办部门与设计部2、施工、施工现场签证现场签证（1）签证的确认现场签证的确认严格按照合同中所约定的条款执行。项目部（2）签证的时限遵守当时发生当时签证的原则。（3）签证的工程量认真核对签证的工程量准确性；签证的内容、原因、工程量应清楚准确、无涂改、编号准、全，并有监理工程师的签字确认。项目部与成本部（4）签证的审批遵循先审批后实施的原则；在确认签证前，应按相应审批程序报审，通过后方可正式签证。经办部门（5）签证的汇总对工程变更应定期进行分327、类汇总统计分析，并根据统计资料对控制工程变更提出改进意见。项目部与成本部97施工环节成本控制要点 3 3、审图、审图（1）扩初图会审（2）施工图会审（3）分项、分部图会审（4）各专业技术图纸会审图纸多层次会审会签，各专业互审互签；在开工前尽量把图纸中的问题修改完。工程部、项目部与设计部4 4、总分包、总分包配合费配合费（1）分包方式（2）分包内容（3）分包的责任界定通过投标确定配合费，避免在施工过程中修改分包方式、分包内容、范围而增加工程成本。工程部与项目部5 5、材料供、材料供应应（1）选型（2）材料供应方式（3）材料计划（4）预留时间在材料招标前确定施工所用的各项材料的选型。设计部确定材料328、供应方式，通过招标确定相关费用。采购部与成本部编制材料计划，考虑可能出现的问题，留出相应的时间。工程部与项目部6 6、工程款、工程款的支付的支付（1）付款进度（2）工程进度多层次多角度审核工程进度，按合同约定和进度情况付款。项目部与成本部（3）付款的审批根据授权权限进行审批。项目部、成本部与财务部 98设计变更的管理991.1.设计变更的提出方式设计变更的提出方式2.2.原因分析消除原因、尽量避免原因分析消除原因、尽量避免3.3.影响分析优化方案影响分析优化方案4.4.变更业务办理变更业务办理5.5.审批与发放、沟通审批与发放、沟通6.6.与合同和现场的接轨与合同和现场的接轨7.7.办理有关手329、续：办理有关手续：成本动态、录入软件成本动态、录入软件8.8.实施结果的确认实施结果的确认9.9.结果的处理：结果的处理：支付、结算与索赔支付、结算与索赔10.10.后评估后评估设计变更的管理体现以下几个内容设计变更的管理体现以下几个内容施工阶段成本控制 100 实例设计变更签证管理规定甲方认质认价操作细则补充预算审核实施细则 付款系列表单结算阶段成本控制101结算阶段甲供材料的结算、甲供设备的结算 和工程结算。成本控制：F初审竣工资料、结算资料；F审查结算资料，会签结算资料，初审结算；F复核结算，化解结算分歧，进行结算定案。特别注意：相关监控信息的及时和准确性；严格审核结算工程量，合理确定结330、算单价。结算环节成本控制要点控制要点控制要点主要内容主要内容方法与途径方法与途径责任主体责任主体1 1、乙方预算、乙方预算（1）乙方预算内容的审查先由造价比例大的项目看（地面、墙面、部分家具），缩小及调整面积。注意报价拆分、施工方法、报价及招标方法不同会影响成本的问题成本部2 2、钢筋用量、钢筋用量的核实的核实（1）施工图中的钢筋用量（2）变更的钢筋用量选择并委托管理经验丰富、职业道德良好、工作认真负责工程造价咨询公司进行钢筋量计算工作。成本部与采购部抽查与核实工程造价咨询公司的钢筋用量计算工作，相关人员必须下现场了解乙方绑扎钢筋情况。成本部3 3、价差的调、价差的调整整（1）材料价差（2）人331、工价差（3）费用价差及时跟踪价格（材料、人工、费用）变化情况，严格执行合同中价差调整办法，当价格出现异常波动时，应立即与相关单位商量对策。成本部102结算环节成本控制要点（续）4 4、变更的费、变更的费用控制用控制（1）图纸审核工程部和项目部负责组织各专业共同审图，实行专业负责制，协调监理公司和施工单位审图。工程部、项目部与设计部（2）因市场因素甲方对图纸的修改甲方对图纸做出重大修改之前，应进行方案经济比较。设计部（3）现场签证现场签证中，应明确发生费用的数量、原因和责任。项目部与成本部5 5、违约与索、违约与索赔赔（1）工期（2）质量履行自己的合同义务并督促乙方履行合同义务，重视在过程中控制332、工期与质量。项目部（3）配合管理项目部负责各施工方的配合问题项目部（4）停工、窝工当造成重大停、窝工时，项目部与成本部及时进行停、窝工费用计算。项目部与成本部103结算阶段成本控制104 实例工程/甲供材料结算及尾款支付实施细则维修费用、零星委托审核细则保修金办理细则 结算系列表单营销阶段成本控制105 营销阶段成本目标的确定：一般是按比例确定营销阶段成本目标的确定：一般是按比例确定营销阶段成本目标的分解：按照各个项目单项支出合营销阶段成本目标的分解：按照各个项目单项支出合同计划分解同计划分解特别注意：销售承诺（销售合同、广告、售楼书）对特别注意：销售承诺（销售合同、广告、售楼书）对入住和物业333、管理产生的影响，避免索赔的发生（避免入住和物业管理产生的影响，避免索赔的发生（避免无效成本的增加）。无效成本的增加）。营销环节成本控制要点控制要点控制要点主要内容主要内容方法与途径方法与途径责任主体责任主体1 1、营销方、营销方案案（1）营销成本目标（2）市场信息（3）营销计划按比例确定成本目标根据各种相关因素确定具体计划和进行成本目标分解营销部2 2、营销现、营销现场费用场费用（1）现场销售人工费用销售人数控制、销售工作进度控制和奖励办法控制。营销部与人力资源部（2）现场销售器具费（3）卖场、现场包装费（4）销售模型费用（5）宣传资料及礼品费（6）展销费将目标成本按照合同计划或分项分解，严格执行采购流程营销部与采购部3 3、媒体选、媒体选择择（1）媒体及广告代理公司信息日常收集并建立市场提供商数据库。营销部（2）招投标遵守先评后选的原则进行内部评审和招投标。营销部与采购部106营销环节成