1、附件七：物业服务（本附件内容与出卖人和物业管理企业签订的前期物业服务合同一致）一、物业服务内容二、物业服务质量三、物业收费项目及价格四、业主临时公约为维护北京天伦随园（以下简称“本物业”）全体业主的合法权益，保障物业的安全与合理使用，维护公共秩序，创造良好生活环境，明确各自的权利、义务，特制定本业主临时公约（以下简称“公约”）。本公约受中国法律、法规、政策所限制及约束，内容如与中国法律、法规、政策等相关规定有任何抵触，以中国法律、法规、政策为准。本公约对本物业全体业主、物业使用人、开发商、管理者均具有约束力，公约涉及之对象为：业主、物业使用人，开发商及管理者。第一章 总 则第一条 定义在本公约2、内，下列用语（除公约中另有规定外）应具有以下含义：该土地 指根据北京市房屋土地管理局出让的位于北京市昌平区水库路9号，建设用地面积为133248.25平方米的地块。本物业 指座落于该土地上的所有独立别墅及相关附属建筑物、构筑物，别墅建筑面积共计38208平方米。开发商 指依据合法程序获取该土地使用权，并根据有关法律、法规、政策开发建设本物业的北京市昌平房地产开发总公司。业 主 指一切通过合法方式拥有本物业全部或部分所有权的产权人。使用人 指依照合法程序向房屋产权人租赁或接受产权人馈赠，获得其产权名下物业面积使用权的一切自然人或法人。物业公共部位和公共设施设备 指在本物业内或该土地内由全体业主根3、据有关法律、法规、政策，共同拥有或使用的区域面积和为本物业的正常使用建造、安装的变配电系统、照明系统、燃气系统、给排水系统、通讯系统、综合布线系统、园林景观、绿化及由业主、使用人共同使用的建筑物和构筑物等。以上包括公共建筑、公共园林小品、公共绿化、公共水系、公共道路；公共设备及设施、配电室及配电设施、各类机房、公用水池、化粪池、为各产权人和使用人设置并供其使用的其它交通设备设施、市政设备设施、环卫设备设施、绿化设备设施等。所有机器、设备、仪器、装置，包括上水下水管道、水景景观设施及设备、照明线路、照明灯具、排水设施、公共智能化系统、公共保安监控系统、沟渠、井、池、槽沟、公用通告牌和其它机械设备4、等，及为本物业的使用人和访客而特别设立的共用区域或范围，但不包括业主、使用人拥有独立使用权的区域面积和业主、使用人独立使用的设施设备。公共建筑、公共园林小品、公共绿化、公共水系、公共道路：指在每位业主私家庭院（具体范围以北京市商品房预售合同中所约定的范围为准）外的景观、园林、绿化、水系、道路等。外墙 指本物业园区周界立面墙体。住户手册 指管理者根据公约而制定的，供业主及物业使用人使用其所拥有的单元、公共部位及公共设施时，所需要遵守的细则。装修手册：指管理者根据公约而制订的装修管理规定。业主及物业使用人在装修其所拥有的单元时，所必须遵守的准则。管理预算 指物业管理者根据本公约和法律、法规、政策的5、规定，为本物业公共事务管理与服务及公共部位和公共设施设备日常运行、维修保养所必须的财务支出所制订的财务费用预算。 管理费用 指管理者因管理及保养本物业公共事务管理与服务及公共部位和公共设施设备而产生的所有财务费用和支出。 公共维修基金 指购房人根据政府有关规定，于购房时所缴交的，用于本物业共用部位、共用设施设备大、中修及更新改造的公共维修基金。该基金为全体业主所共有，其使用、续筹办法参照法律、法规及政府有关文件规定执行。管理者 指开发商在本项目业主委员会成立前，依据法律、法规的有关规定选聘的物业管理企业。 物业管理：指管理公司根据本公约和物业管理合同约定应当履行的全部责任。单 元 ：指业主产权6、名下所拥有的单位面积或使用人向产权人租用的并拥有使用权的单位面积。有偿服务费 ：指业主单元内，超过保修期后，管理者受业主委托，对其单元进行维修所收的费用及其他委托维修与提供服务收取的费用。本公约 ：指全体业主、使用人就本物业使用、管理、维护等事项签署的本公约，并包括一切与管理本物业有关的规范全体业主、使用人及管理者使用、管理、维护本物业的各种规定。第二条 物业基本情况物业名称 北京天伦随园（项目名称：北京富松居住小区）座落位置 北京市昌平区水库路9号物业四至：东至：水泥构件厂；南至：水泥管厂路；西至：水库路；北至：水泥构件厂路总建筑面积 约38208平方米（最终以房地局实测面积为准）国有土地使7、用证明文件政府批文号：京昌国用（2004出）字第122号，土地使用年限自2003年8月20日到2073年8月19日止。第三条 基本准则1、业主、使用人应遵守物业管理的法律、法规、政策和本公约的规定，配合管理者的各项管理工作，遵守管理者制定的管理细则及各项管理规章制度。同时，业主、使用人应保证其共居人及相关人员遵守本公约和相关规定，合理使用物业。 2、公共部位是为全体业主及使用人的利益而设置的，为全体业主所共有。业主、使用人应当尊重公众利益，妥善处理相邻关系，与其他使用人共用共享。 3、使用人在未经业主同意及授权的情况下，无权对其所使用的单元进行处置，包括：出售、转让、抵押、出租等。4、业主或使8、用人不得擅自改变其所拥有或使用面积的使用性质及房屋结构。在进行房屋装修、改造、更新时，须严格遵守装修手册的各项规定。第二章 业主的权利、义务第四条 业主的权利1、按照物业管理合同的约定，接受物业管理公司提供的服务。2、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议。3、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议。4、参加业主大会会议，行使投票权。5、选举业主委员会成员，并享有被选举权。6、监督业主委员会的工作。7、监督物业管理公司履行物业管理合同。8、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地的使用情况享有知情权和监督权。9、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修基金的管理和使用。10、9、业主可全权使用其名下所占业权份额及权益，自由出售、转让赠送、遗赠、出租或以其他方式处置或变卖，而无须经其他业主同意。11、可与其他业主共同使用小区的公共部位和设施，例如通道、消防系统、供水、排水、电力系统等；12、可根据本合约条款监督管理者及管理人员的工作。但业主无权直接惩戒管理人员，任何投诉可向管理者提出，由管理者采取其认为合适的必要行动。13、有权按本物业装修手册的规定对拥有本物业单元进行室内装饰装修。14、有权自己或聘请他人对物业自用部位的管道、电线以及其他设施进行合法修缮，但应事先通知管理者；法规政策规定必须由专业部门或机构施工的，必须经管理者同意。15、有权按规定，要求房屋建设毗连部10、位的其他维修责任人承担维修养护责任，对方不维修养护或不予配合的，可要求管理者责令其维修养护，并合理分摊费用。16、有权要求对已经或可能妨碍、危害他人利益、安全或有碍外观统一、市容观瞻的房屋建筑、附属设施设备及景观的责任人承担维修、养护或改正责任，对方不维修、养护、改正或不予配合的，可要求管理者责令其维修、养护、改正，并合理分摊费用。17、法律、法规、政策规定的其他权利。18、业主明白并承诺：业主及使用人在单元装修中有责任协助物业管理公司共同管理装修施工队伍，配合装修管理人员对装修施工过程的现场监管工作。业主及使用人在装修中有责任维护房屋外观的统一美观，完全按照管理者制定的装修手册有关外观的统一11、规范进行施工，如：平台、车库、单元正门、防盗设施、空调安装位置等。单元内二层平台不允许任何形式的封闭；车库外不允许搭建车棚；单元正门与公共区域连接的地方不允许外接走廊、高棚等。业主单元内长期空闲时，从公共视线内看到影响园区整体景观绿化美化效果，或存在杂草枯枝过多影响公共环境及安全的情况，业主在接到管理者书面通知后的5日 之内进行整改。逾期不改的，物业管理者可实施相应的整改措施。为了防止水系内的藻类生长，管理者除定期施洒安全性的除藻药物外，还可积极进行生物防止。业主明白并承诺,业主及使用人与管理者在本物业内不存在人身、财产保护、保管或保险关系(另有专门合同规定除外)。在业主单元与公共区域紧邻或交12、叉的绿化带、花坛等部位，不应任意改变其内的种植品种。或在业主拥有的单元内，出现了树种死亡需要更新补种时，应事先向管理者报备更新补种的方案。 第五条 业主的义务1、业主在行使权利和使用其名下单元时，须遵守本公约的规定。2、业主有义务依照本公约规定标准，按时向管理者交纳管理费用及其他与物业管理相关的应缴费用，并有义务督促其使用人履行此项义务。当其使用人不履行此义务时，则由该业主承担连带责任，并承担由此产生的滞纳金。3、业主名下的物业处于空置状态，业主仍有义务依照本公约规定标准，向管理者交纳管理费用及其他与物业管理相关的应缴费用。4、业主依照本公约的规定，按时缴纳物业管理费，逾期交纳管理费的，按日千13、分之一的比例另缴滞纳金。5、业主须遵守住户手册、装修手册、精神文明公约、清洁卫生公约及其他物业管理规章制度。6、业主在行使本章第四条第10款权利时，必须要求承受人签署承诺书履行及遵守本公约和相关规定，并以书面形式通知本物业管理者，否则原业主对管理者因此蒙受的损失承担连带责任。7、业主与使用人、其他相关人员在设立使用、维护、改造物业的关系时，应保证对方遵守物业管理法规政策规定、本公约和本物业的相关管理规定，并直接对损失承担责任。8、业主、使用人不得作出有损于本物业范围内公共设施、公用设施和其他为本物业公共利益所订立的保险合同约定的保险范围涵盖的设施、设备、及其它增加保险风险的行为如因为业主、使用14、人的原因使本物业的保险成为无效或提高原有保金的行为，或致使本物业全部或部分保险金无法得到赔偿时，则违约的使用人、业主应当赔偿造成的全部损失。9、业主或使用人无条件的承担在本物业的行为后果，业主或使用人不得做出损害社会公德，损害本物业的公共利益或其他业主及使用人的合法权益的行为，业主或使用人的任何雇员、佣人、代理人及访客违反本公约的任何条文都被视作该业主或使用人违反本公约。10、业主如请管理者对其自用部位、毗连部位、设施设备进行维修、养护，应合理支付有关费用。11、业主及使用人与管理者在本物业不存在人身、财产保管或保险关系。12、自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好。13、业主须遵15、守土地批文、政府批租契约条款及有关法规规定。14、遵守用电、用水管理有关规定不得切割、损坏、更改、干扰其自用部位之外的任何部分之水、电、煤气、排水管、暗渠、电缆、固定装置等设施。如需另接用水电必须向管理者申请并经批准后方可实施。 15、业主不得将其名下单元作非法或不道德用途，或在单元内进行任何足以妨碍侵扰其他业主的事项；不得在拥有之单元内做出（亦不得容许他人做出）各种对他人造成损毁的行为，一旦此等行为发生，有关业主承担一切责任，并支付一切修复、赔偿之费用。16、不得在公共部位设置、安装任何天线。确需安装天线的业主，须遵守住户手册之规定，持相关证明到专业机构办理手续后，至管理者处登记。17、不得16、妨碍他人使用公共部位及公共设施。18、业主、使用人通讯地址和联系方式发生变更时，应在5日内将变更地址和联系电话以书面方式通知开发商和管理者，以便保持开发商和管理者与业主、使用人联系畅通。如未及时通知而引起争议或造成损失，由责任方自行承担责任。第三章 物业使用人的权利、义务第六条 物业使用人的权利与义务1.使用人在有关法律保护下，依照其与业主所签订的房屋租赁合同及本公约的有关规定，合法拥有其所承租的本物业部分面积的使用权，并与全体业主及其他使用人共同享用本物业公共部位及其相关的配套设施设备。2.使用人在与业主签订房屋租赁合同后，须持该合同及业主身份证明、产权证明复印件、缴费凭证等文件，于管理者处17、办理入住、装修手续。3.使用人唯谨遵房屋租赁合同所规定的房屋使用用途，不得随意改变其用途，不得将其所租赁的单元用作非法、不道德，或与土地批文使用用途不相符、交付使用通知书或本公约条款相抵触的用途，亦不得有滋扰、损害其它业主/使用人的行为发生。4.使用人不得于任何时候以任何方式将其所承租面积擅自转租。5.使用人有义务保证其授权代理人、亲属、访客及其它使用者在任何时候均应遵守和履行本物业管理规定，及其他由管理者制订的规则。6.使用人无条件的对其授权代理人、亲属、访客及其它使用者的不当行为而造成的损害、损失承担责任，支付所有因此而产生的费用及赔偿款项。7.使用人不得做出与本公约相违背，而使本物业的保18、险成为无效或该保险的保金提高的行为，如因该使用人的违约行为导致本物业全部或部分保险金无法得到赔偿时，则违约的使用人应负责赔偿因其不当行为而造成的全部损失。8.使用人对管理者的管理行为不满时，可向管理者表述投诉意见。但不得直接惩罚管理者属下的职员。9.业主与使用人约定管理费由使用人在租住期间缴纳的，使用人须依照所签订租赁合同及本公约有关规定，按时足额向管理者交纳。第四章 开发商的权利第七条 开发商的权利与义务1、开发商有权根据政府有关部门的要求，依照有关法律、法规对本物业建筑规划及蓝图进行变更、修订、增订或改动，而无须任何其他使用人或拥有本物业其他权益的任何人同意或批准。上述变更、修订、增订或改19、动并不赋予任何使用人针对业主诉讼的权利。唯上述变更、修订、增订、或改动不得妨碍其它业主使用其所属单元的权利。2、有坚持项目风格统一的权利而无须取得任何人同意或批准；3、在项目实施过程中时，有分批实现的权利而无须取得任何人同意或批准；4、在项目实施过程中，享有对尚未出售房屋的园林景观进行调整的权利；享有接受已售房屋业主委托调整其所购房屋园林景观之权利而无须取得任何人同意或批准；5、因项目社区中心、会所、门卫室均未在业主所购房屋面积中分摊，故小区的会所、社区中心、门卫室的产权、经营权、使用权归开发商所有；同时因取得上述产权而享有相同比例的土地权属以及作为业主应享有的一切权利。6、虽未在业主所购房屋20、建筑面积中分摊的用房，但按照其实际使用性质为非经营性的公用的能源费、维修费、维护费等依据相关法规由全体业主分摊；发生大修、中修、更新、改造时，按照相关规定，费用自小区公共维修基金中支出。7、小区水、电、气均为市政供应，其系统所有权归市政所有（具体界限以相关协议为准），相关维修、维护、保养等一切费用由系统所有人承担；开发商只需取得上述供应的许可证件即可；8、在项目实施过程中，遇国家相关法律、法规、北京市政府令以及相关主管部门政策的调整开发商得以就项目做相应调整；9、开发商有权对本物业公共区域的使用功能进行调整，但须取得相临业主的同意，并须于30天前以书面形式公示。开发商使用此项权利时，不得妨碍其21、他业主及使用人使用其所属的单元。10、开发商有权依据法律、法规选聘专业物业管理企业作为本物业的管理者，并以合同方式委托其对本物业实行统一管理。当本物业内业主依据合法程序成立业主大会等组织机构后，本权利归该机构所有。11、本物业的命名权为开发商所有。第五章、物业的使用、管理与维修第八条 物业的使用1.业主、使用人及其他享用人须依照土地规划许可范围、房契规定范围及租赁合同的有关规定用途使用本物业，不得自行或许可他人将物业用于房产证书规定用途以外的其他用途。业主除事先征得管理者许可外不得于本物业内从事或经营以下生意或事业，包括：任何种类的加工或制造工厂、殡仪馆或殡仪用品销售、招待所、宾馆、床位出租或22、其它商业用途等。2.业主、使用人及其享用人须合理使用公共部位共用设施设备，不得损坏、干扰、改变、截断或阻塞公用设施和公用场所或其他任何通过、跨过、邻接其物业的通道、管线、沟渠等。3.业主、使用人在使用本物业公共部位时，不得擅自占用、堵塞或妨碍他人使用该区域。在未征得管理者书面同意时，不得于任何公共部位张贴通告、宣传告示、设立招牌、广告或堆放其它物件，造成公共部位或公共服务设施损坏、涂污、狭窄。4.遵守国家、市有关管理法规，遵守物业管理区域内公示的旨在维护本物业生活、工作秩序和安全的各项规章制度。5.遵守国家、市有关消防管理的法规，遵守管理者公布的、旨在维护本物业消防安全的各项规定，服从消防部门23、对有关防火安全方面的管理。6.业主和使用人有责任和义务维护本物业环境卫生。7.业主作为本物业绿化的享有人，负有爱护、管理本物业绿化的权利和义务。8.业主、使用人及其享用人须自觉维护本物业的公共秩序,严禁于本物业内任何部位存储、堆放易燃、易爆、有腐蚀性、引起恶臭气味、易挥发的物品、枪支、弹药、剧毒、放射性物品和其他有毒有害物质；如有特殊需要，须事前征得管理者同意，并向管理者提供必要的主管机关的证明、批复文件。9.业主、使用人及其享用人在未征得管理者的同意前，不得在本物业公共地方露宿、野餐、集会、拍摄电影、电视。10.根据北京市养犬管理规定，凡本物业业主、使用人于本物业内的养犬行为须严格遵守该管理24、规定中的各项规定。禁止饲养鸡、鸭、鹅、猪、鸽等以食用为目的的家畜、家禽。11.严禁利用本物业的任何部位从事法律、法规、政策禁止的非法活动。第九条 房屋及其配套设施设备的管理与维修1.本物业的公共部分、共用设施设备由管理者承担维护、保养、修缮责任，并保证其正常使用。一切公共部位、共用设施设备的维护、保养、修缮费用由管理者于物业管理费用中支付；业主或使用人权属单元面积内的房屋、配套设施设备及园林景观由其权属者自行或委托管理者维护、保养、修缮，费用由相关权属者根据管理者规定标准另行支付。2.管理者必须根据实际情况制定本物业公共部位、共用设施设备的维修保养计划，建立设备档案，对特殊设施设备提供专项维修25、保养服务。3.业主或使用人应及时对自用房屋影响相邻业主、使用人权益的损坏部位和设施进行维修。由于使用不当或维修不善给相邻业主、使用人造成权益损害的，由相关业主、使用人承担修复责任，并承担赔偿责任。4. 业主或使用人房屋发生突发性漏水、漏电、火警等安全隐患或灾害，且已经或者即将危及公共利益及他人利益时，责任人应当及时应急维修或处置；责任人不履行或者无法履行应急维修或处置义务，且需进入房屋内部进行应急维修或处置的，管理者有权采取有效方式并在其他第三者到场见证下进入现场具体实施。但事后应以书面形式向当事业主、使用人说明情况。维修中发生的费用由责任人承担。5.对异产毗连物业的维修，各相邻业主应及时向管26、理者反映并积极支持、配合，不得人为阻扰。其费用由相邻业主、使用人按造成损坏责任比例分摊。因阻扰维修，造成物业及他人人身伤害和财产损失的，阻扰人应承担赔偿责任。6.由于业主、使用人使用不当造成公共部位或共用设施设备损坏的，在管理者对其进行修复后，由当事人承担相关的费用；因故意损坏造成公共部位或共用设施设备损坏的，当事人除承担其相关的修复费用外，并承担其他相应的法律责任。7.管理者负责本物业内的一切能源供应设施设备的管理或协调。在因维修、计划性检修的情况下，须暂停能源供给时，管理者须提前12小时以书面形式公示，以便业主、使用人提前做好贮备等预防措施。因能源供给部门原因造成能源供给中断，且无法提前公27、示时，管理者须于事后向全体业主、使用人公示有关部门的书面说明(管理者无法取得有关部门书面说明的,应在公示中加以特别说明)，管理者不承担由此造成的任何经济损失或赔偿。8.对于本物业内需进行中、大修、更新、改造的项目，依法律规定执行。第十条、装修管理1.业主、使用人需对其室内进行装饰装修的，均须于装修施工前10个工作日向管理者提交装修申请，并附相关装修施工方案、图纸、施工方资质证明等材料。经管理者对其所提供材料审核并取得施工许可证后方可施工。使用人办理装修申请时，还应提交业主的书面确认书。装修工程竣工后，施工方须向管理者提交验收申请、全套竣工图纸、维修保修协议复印件等资料。2.在装修施工前，业主、28、使用人均须与管理者签订装饰装修管理服务协议，按照管理者公布的装修指南办理装修手续，遵守管理者公布的装修手册中的各项规定。3. 业主、使用人可根据实际使用要求，按照本物业装修手册规定对其单元内面积进行装修。但不得擅自改动其单元的结构，不得对公共部位或公共服务设施进行任何改动，不得私自占用公共部位和共用设施设备, 不得利用公共部位搭建建筑物、构筑物,不得改变本物业的外貌、色彩或于本物业外墙安装任何装置、探出物。其中包括但不限于：外遮蓬、花架、旗杆、招牌、空调主机、防护栅栏等。4. 业主、使用人在对其单元内面积进行装修或使用期间，因其本身的疏忽导致水、气、烟或其它有害物体外溢，并造成他人及财产损害而29、产生的诉讼、索赔和要求时，则该业主、使用人对因此而产生的所有诉讼、索赔和要求负全部责任。5.业主、使用人均应于开发商所开出的入住通知书中规定，并符合北京市商品房预售合同约定的交付日期开始计缴物业管理费。在此规定日期后业主进行装修者，装修期间亦应全额交纳相应的物业管理费。6.管理者所公布执行的装修手册为本公约在装修事项中的延续性有效文件，并与本公约具同等约束力。第十一条 安全消防管理1、管理者所聘用保安人员，仅具有维护本物业正常公共秩序，采取有效措施预防安全、消防事故、灾害发生之权利，而不具有刑事处罚、裁决之权利。2、本物业采取封闭式的安全管理，凡业主、使用人的访客进入本物业，须于门卫处办理登记30、手续，凭出入证进入本物业。3、本物业内任何部位发生重大刑事案件或安全事故，保安人员须对案发事故现场进行保护，寻求并配合公安机关或相关部门到场勘察、处置。 4、为保证业主、使用人的财产安全，保安人员有权对运出、移出本物业的货物、器材、物品进行登记、检查。业主、使用人须于事前到管理者的客服中心办理出门手续，未办理出门手续的一切货物、器材、物品，保安人员有权不予放行。5、管理者将遵循“以防为主，防消结合”的工作方针，采取一切必要和可行措施，维护本物业消防安全。业主、使用人应遵从消防工作的一切规章制度和要求。6、业主、使用人不得以任何理由，在任何时间、私自占用、移除、损坏本物业的消防通道、设施、设备。31、造成消防通道、疏散口堵塞或致使消防设施、设备丢失、损坏的，管理者有权要求责任人限时清除或修复，并赔偿由此带来的经济损失。在限期内责任人未进行清除，修复，管理者有权自行处置，而不须承担由此造成的任何经济责任和赔偿责任。对于行为态度恶劣的，管理者可通过必要的法律程序追究其相关法律责任。7、本物业内发生火警火灾，重大刑事案件及其他重大突发事件时，管理者将采取必要措施对灾害、案件发生区域进行封闭隔离，对现场进行保护或紧急处置，由此带来的使用不便、损失，管理者并不承担相应的赔偿责任。但管理者必须于处置现场或其他公共部位公示。第十二条 车辆、交通、机动车停车场管理1、凡进入本物业区域范围内的机动车辆行驶速32、度限定在5公里/小时以下，机动车辆应按照路面、道路两侧所设交通标识、指示行驶，服从保安人员的指挥、疏导。对不听劝阻，拒不服从疏导，造成交通事故、交通堵塞的，管理者有权追究肇事司机的相关法律责任。相关业主、使用人应承担连带责任。2、机动车辆在本物业区域范围内停泊，须按规定停泊于指定停车位置，严禁于消防通道、井盖、人行便道、绿地及其他非指定位置停放。擅自于以上位置停放的车辆，管理者在无法征得车主同意的情况下，有权采取妥善方式将其移至规定位置，由此产生的相关费用由车辆的驾驶者承担。而管理者不须承担由此产生的一切赔偿责任。3、业主、使用人应对其所属机动车辆按政府有关主管部门规定购买相应的保险。4、管理33、者应保证本物业区域范围内的安全设施设备的正常使用，检查驶入车辆，疏导交通，维护秩序。5、业主、使用人及其访客均应遵守本物业管理者所公布实施的机动车辆停车场管理办法。第十三条 垃圾管理1、管理者按照“日产日清，定时清运”的原则负责本物业内装修垃圾、生活垃圾的收集、清理、清运工作。2、业主、使用人户内生活垃圾均应袋装封存，并及时归集到管理者于园区设置的垃圾桶、箱内，由管理者专职人员每日定时清运。第六章 管理费用第十四条 物业管理费的缴纳1、 业主、使用人须向管理者交付管理费用。具体标准为：别墅物业管理费8.50元人民币/建筑平方米/月。此物业管理费用包括但不限于： 管理及服务人员的工资、社会保险和34、按规定提取的福利费 物业共用部位、共用设施的日常运行、维护费用 物业管理区域清洁卫生费用 物业管理区域绿化、景观、水系养护费 物业管理区域秩序维护费 办公费用 物业管理企业固定资产折旧 物业共用部位、公用设施设备及公众责任保险费用 管理者酬金或利润 2、本物业物业管理服务费标准是依据政府有关规定，根据本物业实际情况制定，于本公约有效期内有效。如需调整，则须经业主大会讨论，并征得三分之二以上业主书面同意后方可执行。3、业主、使用人应按本公约所约定的管理费用收费标准向管理者支付物业管理费。计缴日期为开发商开出的入住通知书中所规定的日期。业主、使用人应在计缴日期一次性向管理者支付首年度物业管理费用，35、入住后第二管理年度开始按每季向管理者支付物业管理费用，交费时间为每季开始之前的15个工作日内。4、物业管理费用的使用将本着取之于业主，用之于业主的原则，合理支出，降低成本。管理者每年不得少于一次向业主公示物业管理费收支情况。5、业主、使用人根据本公约规定应缴纳的管理费用及其他费用均可以支票形式汇入管理者指定的银行账户，亦可以现金方式支付管理者。第十五条 专项基金、能源费及其他费用的缴纳1、公共维修基金的缴纳与使用依国家及北京市有关法规执行。2、业主不得以其专项维修资金抵销或代替其在本公约下应缴的各项费用。3、业主不再拥有其单位的产权后，无权索回专项维修资金，惟可按法律规定的程序将上述专项维修资36、金转让给该单位的受让人。4、本物业公共部位、公共设施设备的能源费，管理者将根据实际发生向能源供给部门统一交缴。5、业主、使用人自用部分的能源费由其自行承担。 第七章 业主大会及业主委员会第十六条在业主委员会成立后，由业主委员会决定物业管理公司。如需作出重新选聘其他物业管理公司或解聘物业管理公司必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。第十七条 业主大会的成立。按照国发2003年5月28日颁布的物业管理条例第二章中第十条，即：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数37、较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”的规定执行。 第十八条 业主大会及业主委员会之权利义务、选举制度等。均按照物业管理条例第二章中之规定执行。第八章 不可抗力第十九条由于发生地震、台风、水灾、火灾、战争以及其它不能预见、预防、避免的事件的发生，且其发生和后果致使本公约的相对人不能按约定的条件履行本公约以及有悖于届时政府部门颁布的规定时，本公约订立双方当事人可以免责。但应在情况允许范围内尽快将事故或事件书面通知其他各方，并应在不可抗力的事件结束后三十天内提供事故或事件的详情及不能履行或者需要延期履行本公约的理由。第九章 权利放弃和部分有效第二38、十条本公约任何一方当事人未能或延迟行使本公约项下的任何权利，将不意味着放弃该权利；部分行使该项权利，亦将不应排除行使任何进一步的或其他部分的权利。本公约的任何规定根据法律成为违法、无效或不能执行，将不影响或损害本公约其他条款的合法性、有效性和可执行性。第十章 补 救第二十一条本公约中关于管理者的权利和补救方面的规定并不意味着代替或排除任何法律规定的补救手段；在发生业主违约事件时，管理者可以单独或部分或全部采用本公约规定的或法律规定的补救手段，直至权益或损失得到充分保障或补偿为止。第十一章 其他事项第二十二条当事人各方之间的通知和联络应按有关业主、使用人或管理者的地址进行，任何发给本物业各产权人39、或使用人之通知书，可放在各产权人在本物业所属之邮箱或者以挂号信、特快专递的方式寄送至各业主所购物业的地址。所有不以其单元为通讯地址之产权人应事先书面通知管理者，以便管理者以邮寄或电话方式通知有关产权人。使用上述方式发给各产权人或使用人之通知应视为有效、合适及足够；如发生变化，应书面及时通知相关者或管理者；如未及时通知而引起争议，由责任方自行承担责任。第十二章 免 责第二十三条除因管理者的蓄意违法行为，或对本公约义务的违反，管理者毋需向其在执行职责时所引起或导致业主和其他任何人士的一切不便、损失负责。第十三章 法 律第二十四条本公约适用于中华人民共和国法律，凡政府有关部门颁布的新规定与本公约有关40、内容相抵触时，应以政府部门有关规定为准。第十四章 违约责任第二十五条 业主、使用人未按本公约规定支付任何款项或发生任何其它违约事项，管理者有权要求业主、使用人予以纠正或根据本公约规定采取必要的行动或措施予以纠正或补救。由此发生的一切支出和费用均由该业主、使用人负责支付或补偿给管理者。第二十六条业主、使用人、管理者执行本公约产生的纠纷和争议，应本着友好协商的原则互谅互让，妥善解决；协商不成的，任何一方可向本物业所在地人民法院提起诉讼。第二十七条业主、使用人违反本公约和物业使用、管理、维修规定的，应承担相应的民事责任。对违反本公约的业主、使用人，管理者可向物业管理行政主管部门投诉，也可直接向人民法41、院提起民事诉讼。业主、使用人未按本公约、物业管理合同交纳物业管理费用，管理者可每日加收应交纳费用1的滞纳金。第二十八条对于拒不交纳物业管理费用的业主、使用人，管理者可直接通过人民法院进行追缴。第二十九条开发商未履行工程质量保修责任由此造成损害的，权力人可要求其赔偿损失。第三十条管理者违反物业管理合同规定或本公约的，业主大会、业主可依照合同或本公约追究其民事责任。第十五章 其他事项第三十一条 本公约由购房人签署“承诺书”，开发商留存备案。第三十二条 本公约自物业买受人或使用人签署本公约承诺书之日起生效。第三十三条 住户手册、装修手册、精神文明公约、清洁卫生公约和管理者制定的相关管理制度规定为本公约的组成部分，为本公约的延续性有效文件，并与本公约具同等约束力。