1、一、物业投标文件的制定 参与物业管理投标是物业管理企业一项重大决策，应当全面考虑项目特点、项目风险及企业自身人、财、物等资源情况，谨慎决策。一旦决定参与，就要调集精兵强将，以志在必得的心态全力投入。对于异地管理项目，企业更要量力而行，如果项目类型既非企业目标客户，又无法反映企业的核心专长或人力资源无法支撑时，则无论项目多么诱人都应果断放弃。（一）物业公司参与投标的关键因素1、项目区域、规模要符合企业发展规划。对多数企业来讲，管理规模年度扩展比例15至20属于较快速度，达到25以上则属于高速扩展，需要企业在管理素质、组织架构、人力资源等方面具备相当坚实的基础。特别是对跨省外接项目，投标企业决策层2、一定要综合考虑各方面因素，在企业理性的发展规划中积极稳健地拓展规模。 2项目类型符合企业确定的目标客户。有的企业擅长于综合性高层楼宇管理，有的企业在大规模住宅小区管理上拥有核心专长，也有的企业对商业物业经营管理具有综合优势。企业一定要确定自己的目标客户，要懂得有所为有所不为，在物业管理分项市场上提升占有率，而不是在整个物业管理市场上全线参与竞争，这是现代商战中重要的竞争原则。 3常规预测盈利。在投标过程中以及日常管理中，物业管理企业应该树立一个重要观念，即确保在实现各项管理目标后能够收到物业管理酬金，或者说要千方百计确保项目本身盈利，特别在项目前期介入期间有关费用、项目开办费用上要认真测算，尽3、量减少物业管理企业的经营风险。 4项目风险控制在企业可以承受的范围。由于物业管理招投标市场不完善以及多数企业外接项目经验不足，投标及中标后签定物业服务合同直至履行合同过程中，会出现一些不确定因素，直接影响项目的成败，如管理费价位、空置房管理费收取、工程遗留问题之责任划分、管理过程中的奖罚条件以及投标书中的每一项承诺等，物业管理企业应给予相当的重视o 5项目招标方诚意合作并具备履行合同的实力。招投标活动应在当地政府有关部门指导下进行，有条件时，还应请当地公证部门参与，增大招投标活动公开性和成功的概率。 6投标企业具备人力资源支特体系。投标企业一旦中标，如果项目拟选主任和骨干人员素质不够，仓促上阵4、，往往无法实现管理目标，这是近两年招投标活动中的经验之谈。这就要求投标企业注重长期的人才培养，具备人力资源条件。没有合适的人才队伍，宁愿暂时放弃项目也不能贸然签约。（二）投标书制定的主要内容 1确定管理项目的整体思路，包括目标物业工作重点、服务特色、管理目标、管理方式及实施措施。一般会在投标书第一章中描述，要求思路清晰、特色鲜明、重点突出、措施到位。 2确定物业管理费价位及物业管理费年度收支测算。管理费价位在投标活动中是个至关重要的因素，要综合考虑目标物业的档次、业主和物业使用人情况以及当地政府对管理费指导标准等，一般可以先确定二至三个方案，反复核算、比照后确定物业管理费价位。财务年度核算中，5、要特别注意对能源费、设备维护费及分包业务费用的把握。 3慎重考虑物业管理目标、前期投入额及奖罚条件等方面的任何承诺。比如管辖区域刑事案件的发生不是仅靠物业管理可以杜绝的，当业主、物业使用人发生人身和财产安全、损失时，物业管理企业不能随意承诺给予赔偿，而应根据有关法律、法规结合实际情况予以处理。 4确定管理机制、管理架构和拟选主任，明确服务标准、管理制度和工作流程。（三）投标工作的四个阶段 阶段 工作内容 成立投标小组，明确项目负责人 索取 分析招标文件复有关资料 现场考察及答疑 1 前期准备阶段 业主、客户服务需求调查 项目论证及风险评估 制定投标工作计划和进度安排 做好招标方实地考察准备 讨6、论确定投标项目管理总体思路 2 标书准备阶段 分组起草、准备 讨论确定物业管理方案预算 讨论确定物业管理费、开办费价位、 审核标书中各项服务承诺 统稿、修改、定稿 总经理审核、签字 电脑投影及陈述资料准备 标书制作及包装 准时递交标书 竞争对手动态及优劣势分析 3 正式投标、答辩 最后确定陈述提纲 模拟陈述与答辩 正式答辩 投标缺陷分析及完善 投标相关费用结算 4 投标总结阶段 投标资料整理、归档 中标后物业服务合同准备 （四）中标后的重点工作。中标后将很快进行物业服务合同准备工作。这个阶段应着重把握的问题包括： (1)配套设施安装工程及时问表； (2)八伙后工程遗留问题处理方式， (3)前期介入期相关费用的安排： (4)物业服务费价位的最终确定及管理酬金提取办法， (5)项目开办费出资方及安排， (6)空置房管理费价格及收取办法； (7)能源费有关安排， (8)分承包方的确定， (9)双方违约责任的划分和确定；(10)招标方需要中标单位解决的其他问题如人员安置、物业租赁配合等。（五）投标书范本