1、批量住宅精装修讲义批量住宅精装修讲义-主讲主讲:孟工孟工1授课范围、对象及方式授课范围、对象及方式l范围范围：批量住宅精装修产品的研发、设计、采购、土建移交、质量管控、进度管控、成品保护、安全文明、工地开放、集中交房等方面内容。l对象对象：主要针对房地产公司经理、副经理、工程总监、项目总监、设计、工程、物业管理人员的实战解决方案，也可作为产品研发、招采、营销、监理、施工管理工作的参考。l方式方式：主要采用XX上市企业N个大型批量住宅精装修项目管理案例图片、视频、文件表格、现场统计数据和正反两方面事例进行关键点解读。2目录目录l第一讲：概述第一讲：概述l第二讲：研发设计第二讲：研发设计l第三讲：2、土建移交第三讲：土建移交l第四讲：质量管控第四讲：质量管控l第五讲：进度管控第五讲：进度管控l第六讲：成品保护第六讲：成品保护l第七讲：安全文明第七讲：安全文明l第八讲：工地开放第八讲：工地开放l第九讲：集中交房第九讲：集中交房l本讲座的局限性本讲座的局限性 3第一讲：概述第一讲：概述 4一、视频与图片一、视频与图片精装房案例画外音：画外音：5二、与精装房相关的背景及渊源二、与精装房相关的背景及渊源l建国初期：没有装修的阶段-“居者有其屋”l文革时期：开始有粗装修阶段-橱卫空间独立使用l80年代末：全面粗装修阶段-“居寝分离”l98年开始：毛坯房时代-一人一间房l03年开始：装修阶段-居住的舒3、适性、健康性、文化性；l未来：精装时代-未来城市住宅的整体精装修强调宜居人文关怀，注重生活方式的精品工业化全装修（未来方向）（市场需求和政府行为）l三个主要的政策文件：l 02年建设部发190号商品住宅装修一次到位实施导则l 参考性规范意见，不具有强制性，对开发商无约束力l 但是，具有很好的指导性：l 一是：精装房的定义：房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，也可以简称为全装修房。6l与毛坯房、厨房卫生间装修、毛坯房加装修等对比，万科的理解是：全面家居解决方案（如：U5)恒大的A9 l 二是：装修标准是根据目标客户的需求来确定的。不是老板或设4、计师、工程师的单相思。l 三是：装修设计必须前置。l 四是：“通过设计引导消费者向装饰个性化方向发展”-目前万万不可-钱要花在功能研究和使用上，并使之简单化和大众化l 阻碍客户购买的不是个性化，也不是价格，而是工程质量l 注意要点：l 一是：要求提供装修平面图l 二是：要求交付质量不低于样板间的质量水平，样板间在入住前不宜拆除。l 很多问题值得注意：样板间质量水平很高是否就好？中途调整怎么办？样板房拆了，客户照了相怎么办？材料迟迟定不下来，交房标准不确定怎么办？7l08年建设部关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知 针对512地震发的，主要是装修对结构的影响，引申出对精装房的扶持和鼓励。买地时把5、精装修写入土地出让合同。l99年国务院72号文关于推进住宅产业化现代化提高住宅质量的若干意见l万科、龙湖、仁恒、富力、恒大都在做精装房，主要是想树立项目差异化，避免同质化竞争；万科号称：只做精装房；仁恒：精装修是其产品的主要特质和标准配置；龙湖：稳步逐年加大开发量；富力、恒大把精装修带往全国。l主要形式：菜单式装修和批量同质化复制精装修，个性化菜单式探索目前情况下基本上是失败的。l实行全装修交楼的利与弊。利：方便客户；方便物业管理；大量节约资源；因批量采购实现增值与溢价；装修进入成本降低税负；促进管理精细化和业态差异化、提高产品品质。弊：管理负荷增大；工期变长；投诉的面增加。8三、精装房的评价6、指标精装房的评价指标l房产公司寻求的是什么？-小小业主的忠诚度业主的忠诚度l客户的忠诚度来源于什么？-小小业主的满意度业主的满意度l客户的满意度主要体现在哪方面呢？若干项目实践证明主要体现在工程质量，工程质量，也就是产品的品质产品的品质，而不是主要体现在个性化个性化、菜单式、营销服务和其它方面l因此，判断管理工作好坏和工程质量的主要标准就是：小业小业主是否满意主是否满意l那么，如何考核和量化客户的满意度呢？小小业业主主的的满满意意度度集中交集中交房日的交房日的交房率房率N%集中交集中交房日的房日的户均报户均报事量事量N条条集中交集中交房日后房日后4个月个月内的户内的户均报均报事量事量N条条9 7、l这三个指标能够比较简洁、直观地反应客户的满意度l入伙日交房率：入伙日交房率：p先验房后收房与先交钱后收房的区别：建议先验房后收房或要求先走程序但不强制拒绝业主先验房的要求p成功收房总户数/到访总户数，如：楼盘总户250户，到访200户，收房190户,集中交房率就是95%p与交付率的区别:190户/250户=76.3%，龙湖是规定一月内达到85%l入伙日户均报事量：入伙日户均报事量：p到访总户数的报事总条数/到访总户数，如：600条/200户=3条 l入伙日后入伙日后4 个月内户均报事量个月内户均报事量：p报事总条数/入伙总户数l群诉群诉0多角度、多维度、客观看这个指标：公寓与套房、投资与自住8、有区别报事分类：沟通类（研发、设计、材料、营销、物业）、土建、精装、分包等与毛坯房交房指标无可比性10四、精装商品房合同问题四、精装商品房合同问题 五、政府验收问题五、政府验收问题 六、工厂化与六、工厂化与仿工厂化仿工厂化“仿工厂化仿工厂化”生产模式定义：生产模式定义：通过最初框架阶段基础零控线控制砌筑、抹灰、装修等各阶段的精细施工，同时融入部品生产对误差消化方案研究成果，进而达到装修中安装类材料部品规格的统一化，最终实现：11室门内、收纳柜体等规格统一规格统一规格统一规格统一的标准化加工；规格统一化的前提下，从而实现将瓷砖、细木工板、石膏板等进行材料场外仿工厂化环境下的集中加工集中加工集中加9、工集中加工，编号入场统一施工。“仿工厂化仿工厂化仿工厂化仿工厂化”生产的意义生产的意义生产的意义生产的意义仿工厂化实现了规格统一、材料集中加工、生产环境固定、人员固定、仿工厂化实现了规格统一、材料集中加工、生产环境固定、人员固定、流程固定；流程固定；p 提高生产效率p 提高材料加工品质p 降低了材料无效损耗p 减少了文明施工的压力p 减少了因人为因素而导致的品质偏差国内50个豪华、高档、中档、经济形精装修案例简析12七、过程管控的特性和主要思路七、过程管控的特性和主要思路l批量住宅精装修过程管控的最大难点：批量住宅精装修过程管控的最大难点：不是技术不是技术问题，而是管理问题。问题，而是管理问题10、。管理小贴士讨论管理小贴士讨论-05年我亲历的遗年我亲历的遗憾工程案例憾工程案例131、批量住宅精装修项目是介于大型工装与家居装修之间具有批量住宅精装修项目是介于大型工装与家居装修之间具有相当差异化并与清水房管控迥然不同的装修业态；因此，相当差异化并与清水房管控迥然不同的装修业态；因此，具有大型工装合理计划组织调度生产管理和小型家装重视具有大型工装合理计划组织调度生产管理和小型家装重视琐碎细节的特点琐碎细节的特点l与星级酒店装修差异化比较与星级酒店装修差异化比较l与普通家居装修差异化比较与普通家居装修差异化比较l与毛坯房的差异化比较与毛坯房的差异化比较142、“三点一走偏三点一走偏”是批量住宅11、精装修施工过程中的常态是批量住宅精装修施工过程中的常态 153、批量精装修的管理涉及到产品的全部环节，与建设单位、批量精装修的管理涉及到产品的全部环节，与建设单位的诸多职能部门息息相关，预防客户群诉和索赔是精装修项的诸多职能部门息息相关，预防客户群诉和索赔是精装修项目过程管理的首要任务目过程管理的首要任务l产品研发、设计、土建、采购等方面的问题在管理阶段没有得到有效预防和控制，装修施工阶段没有得到有效暴露和相互避免，最终导致工程实体出现难于整改的系统性问题，是客户群诉和索赔的重要方面。l装修产品本身出现普遍性的质量硬伤，没有得到有效沟通和及时整改，是客户群诉和索赔的主要原因。l精装房开发是房产12、商各个部门协同作战的结果，但是，必须树立以精装修这一工程末端为管理导向、各部门提前介入、深度预防、把复杂的问题简单化各个击破、持续改进的管理原则16 4、目前，各参建单位特别是精装总包和甲定分包单位的、目前，各参建单位特别是精装总包和甲定分包单位的管理水平与精装修管理的实际需求存在一定差距，致使执管理水平与精装修管理的实际需求存在一定差距，致使执行不到位是精装修施工管理的最大难点；因此，执行重在行不到位是精装修施工管理的最大难点；因此，执行重在到位是各个层面管理者必抓的关键所在。到位是各个层面管理者必抓的关键所在。l下面就这个问题谈谈我的几点体会，与大家共勉。为什么要谈这个问题呢？因为目前装修13、施工主要是手工操作、眼睛观察、标准化程度较低，劳务班组临时组合，存在很大的随意性，思想上和意识上出问题作业面必定出问题。17八、精装修项目管理流程及办法八、精装修项目管理流程及办法编制精装修项目管理流程编制精装修项目管理流程XX精装修项目管理办法精装修项目管理办法编制精装修项目管理办法及实施细则编制精装修项目管理办法及实施细则编制精装修合约管理办法编制精装修合约管理办法1、材料的备货量：、材料的备货量：182、土建总包工程范围变动：、土建总包工程范围变动：(视清水房交房标准而定）（1）、卧室为复合木地板，应增加地面找平；但常规是精装做（2）、应减少客厅、厨房、阳台、过道等地面找平项目 （3）、14、）、应减少厨房、卫生间等吊顶位置的天面抹灰项目（如玄关为及客厅走道设计为石膏板吊顶同样应扣减）（4）、卫生间地面通常情况应在防水层之上再增加回填层及找平或保护层（5）、厨房卫生间墙面取消压光，直接打底拉毛，但保证平整度和方正度（一般厨柜后面和地面不贴砖，由精装修找平压光至砖面层并防水处理）（6）、通常增加墙体楼板内强弱电线管、底盒预埋到点位、卫生间排水安装 (7)、阳台外墙涂料、飘窗栏杆、防盗门门扇等延后施工（8）、增加对装饰工程的协调配合内容及相应增加的总包管理内容 提供标高定位基准点、垂直运输、水电接驳、场地堆码及道路、公共厕所等。3、土建总包做精装修没有成本和技术、管理优势，应当分判给专15、业的装土建总包做精装修没有成本和技术、管理优势，应当分判给专业的装饰公司饰公司 装饰工程的分判插入时间应在结构封顶前一个半月开展较为合适，具体进场时间视砌筑抹灰工程的进度而定（如果装饰材料的乙供品种较多，(讲师孟工联系QQ285953000 13012377467)如石材，装饰分判应进一步提前以保证材料的备货）。整个装饰工程的分判持续时间大约为一个半月（从收到招标图纸开始计算到定标，预计两到三次的议标次数。）xxx材料供应界面和配置表材料供应界面和配置表19编制项目管理文件应注意的要点编制项目管理文件应注意的要点 l准确定位：准确定位：l甲方主导：甲方主导：l资源培养：资源培养：l总包管理：总16、包管理：20l 关注细节：关注细节：l样板先行：样板先行：l 技术先行：技术先行：l提前介入：提前介入：21l标准动作标准动作：l成品保护成品保护：l系统解决系统解决：l扼杀苗头扼杀苗头：l界面责任界面责任：22l土建工程师及土建监理延伸管理精装修的问题土建工程师及土建监理延伸管理精装修的问题 至少目前，实践证明：不能完全延用土建监理管控方法管理精装修工程，更不易土建监理延伸管理精装修。为什么呢？一是：关注点显著不同二是：专业性不够会导致预控深度和能力不够三是：土建监理对精装修监理的难点重点认识不够四是：土建界面的较大问题事前必须经过交叉检查曝露出来并得以有效监督整改到位。事实证明：土建监理公17、司对自己监理的土建界面存在的影响精装修施工和后期交房的问题不能很主动的曝露和监督整改，精装修交房时客户投诉中的土建问题大约占投诉总数的20-25%左右；五是：抽检这种验收方式，不适合精装修这一工程末端；六是：一次成活要求的更高要求，必定不是简单的验收可以解决的23END谢谢大家！谢谢大家！讲师孟工：电话13012377467邮箱： QQ:285953000（该单位提供精装修管控内训和公开课培训以及专业的精装修工程监理服务）24孟老师介绍，男，现年48岁，高级工程师，高级室内装饰监理师，国家注册监理工程师，从事装饰工程项目管理和装饰监理工作近20年，2004年开始专注于具体组织实施房地产批量住宅18、精装修工程过程管控和研究工作，曾先后担任若干房地产公司的高层批量住宅精装修工程（约60万、8000余户小业主）的项目总监。现任重庆精正装饰工程监理有限公司总经理兼技术质量总监，所辖企业为上市企业龙湖集团装饰装修监理唯一的战略合作伙伴，在批量住宅精装修工程管理方面有特殊的专长和独到的实践经验。经过多年的批量住宅精装修工程管理实践和潜心研究，并对仁恒、万科、中海、恒大、富力的部分批量住宅精装修项目进行观摩和学习，总结出一套房地产公司高层批量住宅和公寓楼精装修工程过程管控案例实战解决方案，曾参与我国第一个成品住宅精装修工程技术规程的编制工作,并多次受邀对其它中小型房地产公司内训、社会办学管理顾问单位19、的公开课和大学工程管理专业的主讲培训工作，主要从建设单位角度用实际案例阐述甲方应该如何实施精装房项目管理和借鉴别人的成功经验，不再走别人走过的弯路和不再付出别人已经付出过的的代价，对甲方在开发精装房项目的实际工作具有一定的指导意义和参考价值。从业装饰项目管理和监理工作近20年间，曾担任其它近若干个大型公建装饰项目，大型工装、会所、星级酒店、商业综合体、办公大楼、金融机构营业场所等装修项目的现场工程总监，具有把控星级酒店装修工程与批量住宅精装修工程的差异化和结合点的实战经验。期间曾多次担任部队干休所住宅个性化菜单式精装修工程项目总监,对房地产公司下一步个性化菜单式住宅精装修研发与管理提供了实战依20、据和经验积累。25第二讲：产品研发与设计第二讲：产品研发与设计一、一、研发的内容及意义研发的内容及意义精装房精装房最合理最合理的户型的户型出众的出众的效果效果符合客户符合客户需求的部品需求的部品舒适的舒适的使用性能使用性能261、研发是研究如何满足客户需求的过程；、研发是研究如何满足客户需求的过程；2、就是成本控制的过程；、就是成本控制的过程；案例案例：3、研发的成果可以批量复制、为多项目打下基础；、研发的成果可以批量复制、为多项目打下基础；4、是工程质量保证的前提。、是工程质量保证的前提。根本思想根本思想:客户导向贯穿产品研发的始终客户导向贯穿产品研发的始终-设计成功设计成功与否，不在于给客21、户提供了多少种菜单式的选择，不在于高档材料的与否，不在于给客户提供了多少种菜单式的选择，不在于高档材料的堆砌，不在于多么有风格个性的设计，而在于对客户需求的准确把握堆砌，不在于多么有风格个性的设计，而在于对客户需求的准确把握。27二、注意事项二、注意事项1、设计主导各部门紧密配合；2、样板测试体验最直观；3、没有完美无缺的装修房；4、成果及时归纳和总结；5、建立经验教训手册-傻瓜式的设计缺陷预防表讨论：？讨论：？286、学习成长和资源整合学习成长和资源整合 建立装修标杆向优秀企业进行学习；建立装修标杆向优秀企业进行学习；向日本、韩国等先进地区学习；向日本、韩国等先进地区学习；优秀产品和资源直接22、应用；优秀产品和资源直接应用；借助外部资源进行产品研究。如：橱柜厂家借助外部资源进行产品研究。如：橱柜厂家 29三、研发流程三、研发流程1、传统的流程：、传统的流程：户型设计完成+装修设计=精装房设计2、常见的问题常见的问题：户型改造，增加工期和无效成本；户型存在硬伤和精装修设计互相妥协，无法达到最好效果；存在大量质量隐患，给保修增加难度，同时影响客户满意度。303、新流程示意图、新流程示意图客户基础研究客户基础研究产品定位研究产品定位研究部品研究部品研究装修效果装修效果研究研究分级体系分级体系研究研究户型研究户型研究产品模型产品模型模型测试模型测试成果成果产品应用产品应用持续改进持续改进3123、序号成果名称 参考成果1分类客户装修需求调研报告 2材料部品研究及分级3标准户型库4装修分级体系5设计缺陷手册6精装修设计管理制度7.4、研发的成果、研发的成果32三、客户基础研究的方法三、客户基础研究的方法 定性定性 定量定量 表格准备表格准备 定量研究得出的结果指导设计定量研究得出的结果指导设计 精心准备定量研究表格精心准备定量研究表格 案例案例:客户需求定量研究表格客户需求定量研究表格四、四、需求分类是研究的前提需求分类是研究的前提 比如，鞋柜：显著需求：足够大，大到什么程度？一般需求：透气、临时置比如，鞋柜：显著需求：足够大，大到什么程度？一般需求：透气、临时置物功能；个性需求：坐着穿24、鞋子。物功能；个性需求：坐着穿鞋子。厨房：显著需求：收纳功能大、空间利用好、灶台周边宽敞区域、易清洁、厨房：显著需求：收纳功能大、空间利用好、灶台周边宽敞区域、易清洁、插座多；一般需求：插座带开关、防蟑螂功能、收藏抹布、防锈功能；个性插座多；一般需求：插座带开关、防蟑螂功能、收藏抹布、防锈功能；个性需求：坐着操作、装空调等需求：坐着操作、装空调等3334玄关客厅餐厅地砖关注，厨玄关客厅餐厅地砖关注，厨卫次之、阳台不关注卫次之、阳台不关注是否必要项目 不全，如：地漏排水、浴霸位置、水向干区渗漏、放置衣服地方、地面防滑、安全玻璃等35价格压力下，选择舍弃的产品价格压力下，选择舍弃的产品价格压力下，25、降低档次的产品价格压力下，降低档次的产品价格压力下，依然维持要求的产品价格压力下，依然维持要求的产品烤箱烤箱消毒柜消毒柜垃圾食物粉垃圾食物粉碎机碎机橱柜橱柜灶具、灶具、脱排脱排台盆三件套台盆三件套厨房墙地砖厨房墙地砖热水器热水器浴缸浴缸淋浴房淋浴房台盆、龙头台盆、龙头淋浴龙头淋浴龙头坐便器坐便器浴霸暖风机浴霸暖风机地板地板墙面墙面开关面板开关面板卫生间台下卫生间台下橱柜橱柜镜箱镜箱地热地热储物间内橱储物间内橱步入式衣帽步入式衣帽间间空调空调冰箱冰箱地板地板微波炉微波炉价格压力下各类产品的价值排序价格压力下各类产品的价值排序装修预算RMB800在元平米装修预算的压力下，消费者只保留了对脱排灶浴霸26、暖风机、微波炉的需求，其他产品普遍降低了档次消费者放弃了对消毒柜、烤箱、垃圾食物粉碎机、储物空间装地热的选择，甚至有一半的消费者放弃了浴缸但消费者始终保有对微波炉、冰箱的需求36装修预算RMB1500价格压力下各类产品的价值排序价格压力下，降低档次的产品价格压力下，降低档次的产品价格压力下，依然维持要求的产品价格压力下，依然维持要求的产品价格压力下，选择舍弃的产品价格压力下，选择舍弃的产品烤箱烤箱消毒柜消毒柜垃圾食物粉碎垃圾食物粉碎机机橱柜橱柜灶具、灶具、脱排脱排台盆三件套台盆三件套厨房墙地砖厨房墙地砖热水器热水器淋浴房淋浴房台盆、龙头台盆、龙头淋浴龙头淋浴龙头坐便器坐便器地板地板墙面墙面开关27、面板开关面板卫生间台下橱卫生间台下橱柜柜镜箱镜箱地热地热储物间内橱储物间内橱步入式衣帽间步入式衣帽间空调空调冰箱冰箱浴霸暖风机浴霸暖风机微波炉微波炉浴缸浴缸浴室墙地砖浴室墙地砖在元平米装修预算的压力下，消费者可以维持大部分产品的理想需求消费者仅仅放弃了对烤箱、垃圾食物粉碎机、地热的需求37分级体系分级体系xx橱柜分级xx橱柜采购清单08年国内经济性精装修产品配置统计38四、部品研究四、部品研究 抓住客户的眼球，给予他们关注的，而不是我们自己关注的产品1、橱柜、橱柜 橱柜研究应与厨房户型研究同时进行；应由专业的橱柜厂家在户型设计时介入；充分考虑客户研究中的客户需求；浴室柜和橱柜不宜为同一供应商（28、成本问题）；制定公司的橱柜设计标准和试图要点。39厨房精装修功能设计共性标准（一）厨房精装修功能设计共性标准（一）40厨房精装修功能设计共性标准（二）厨房精装修功能设计共性标准（二）41小户型厨房精装修功能设计标准（三）小户型厨房精装修功能设计标准（三）42橱柜设计常见问题案例橱柜设计常见问题案例43卫生间精装修功能设计共性标准（一。卫生间精装修功能设计共性标准（一。二、三略）二、三略）44精装房卫生间局部等电位具体做法精装房卫生间局部等电位具体做法精装房卫生间局部等电位做法45卫生间常见的设计缺陷卫生间常见的设计缺陷46玄关精装修功能设计共性标准（一。二、三玄关精装修功能设计共性标准（一。二29、三略略）4748五、设计五、设计设计涉及的内容很多，应当编制全装修设计管理手册案例1、设计管理、设计管理 设计供方选用：根据项目定位选择合适的设计单位；必须拥有精装修设计经验；有酒店设计经验的优先考虑；尽早确定设计单位。目前也有请韩国的设计师 标准化的图纸目录和审核管理：有无变异户型、审图要点案例 经验传承：设计缺陷手册，傻瓜式的设计缺陷预防表 他山之石：松下圣一装修公司、SI体系(工业化内装饰面支撑结构)492、精装修设计介入时间、精装修设计介入时间 精装修设计最好能够在规划设计阶段户型设计中前期开始介入，以便从精装修的角度对户型设计进行优化；但同时应注意的是精装修设计单位配合时间段较长，30、且受后续规划报建、消防和施工图报建等因素影响会产生一定的户型修改，由此引起的精装修设计变更的工作量会大大增加。3、精装修设计单位与土建施工图设计单位的配合、精装修设计单位与土建施工图设计单位的配合 土建施工图设计阶段，施工图设计单位应根据规划设计单位提供的经精装修设计单位优化并确定的含有室内水电接驳点位的条件图和与土建交接部位的收口做法及相关尺寸关系图，开展施工图设计工作。期间施工图设计单位和精装修设计单位需紧密配合，进行几轮互为条件的图纸审核和修改设计工作，最终在施工图中应明确精装修部分水电系统图，并按照精装修实施标准确定开关插座位置、给水和排水点位等水、机、电内容。504、出图要求和出图标31、准、出图要求和出图标准 (1)、总包施工图和精装修施工图一般是由不同设计单位实施的，建议在总包施工图的建筑做法中将相关地面、墙面和顶棚的建筑做法标至精装修完成面，以便总包单位、各分包单位、监理单位了解今后精装修做法，并有利于共同参与前期图纸审核工作，只要在合约招标阶段明确总包单位的实施范围和界面即可。需要强调的是，总包施工图中机电点位一定要与精装修图严格对应，以便总包单位一次实施到位。厨房、卫生间开关插座位置需与墙面排砖图和橱柜统筹考虑51 （2）、对于精装修施工图需要按照楼栋为单位出齐该楼栋每个户型的精装修图，而不能仅按照项目户型出图，否则将对合约招标和施工管理带极大的不便。另外，精装修设计32、在规划户型设计、施工图设计定稿、样板房实施及后期优化阶段均会有所调整，可能带来的设计工作量和出图量都比较大，因此设计部对各阶段的精装修设计深度、设计工作节奏以及出图量进行通盘考虑，并在精装修设计合同中进行明确，以便确定合理的设计费用保证设计工作质量。5、精装修设计的主要指导原则、精装修设计的主要指导原则 精装修设计导则精装修设计导则 （1）、提前介入的原则 （2）、深度、多层次预防设计缺陷的原则52（3）、首先考虑客户显著需求的原则。强调人性化、大众化设计，避免个性化设计；强调通用性功能，避免特殊性功能；强调固品材料，避免特性材料；强调恰当的简单化，便于大面积统一复制施工 简单与精细化简单与精33、细化 装饰形式、空间组织、装修选材、色彩搭配宜简单。精装修住宅硬装部分切忌琐碎、繁复，应为客户留有余地。厨房、卫生间是精装修的重点，橱柜一次装修到位，厅房除入墙式衣柜、鞋柜及固定的墙面、地面、天花外，其他家私均考虑活动式，由客户自购；施工节点、成品化部件、功能细节应科学、人性化，关注细致。厨房橱柜内外配件及挂件、卫生间基本五金配件及厅房内固定家具的五金配件等应安装一次到位，以体现专业精细度 一致性与弹性一致性与弹性 同档次套型，装修标准应一致，主要体现在选材选型选配件方面要一致。53 当同档次套型中空间存在差异，较难协调一致时，基本配置需保证，个别户型无法实现的可对基本配置以外作调整修改以作平34、衡，基本配置标准不应修改。如放微波炉、强弱电箱位置等 实用性高、适应性强实用性高、适应性强 功能性和实用性是硬装的基本核心思想，每一处设计应是基于实际生活需要的，充分考虑生活习惯和行为心理、符合人体工学原理；硬装的选材、选型应遵循中性化的导向，以适应客户任何风格定位的软饰及配饰；提高成品化比例和访工厂化加工比例，便于批量操作提高成品化比例和访工厂化加工比例，便于批量操作 尽量选用成品化的部件，如：成品门及门套、橱柜、淋浴隔断等，以便于批量采购及统一施工管理；节点构造简单化、尺寸标准化，便于现场集中开料、集中加工和工人手工操作，保证品质。54l室内污染预控制室内污染预控制p标准规定：甲醛0.0835、/立方米 苯0.08/立方米 氨0.2/立方米 总挥发有机化合物0.5/立方米p抽检数量不少于5%,并不少于3间 p预控制:p设计p材料选型p材料进场p完工检测 问题：规范对住宅室内在关窗状态下允许噪声级是多少？答案：白天：50dB 晚上40dB55（一）、户型方案阶段要考虑的内容：1、厨房的布置（流程布置、配置布置、水电预埋定位等）；2、卫生间的布置（洁具布置、小电器布置、更衣壁橱的布置、水电预埋定位等）；3、入口玄关空间的预留，收纳系统的布置；4、厅、房家具布置方案、空调机位布置方案（确定电气、弱电定位等）；5、洗衣机、拖布池等布置（上水、下水的布置）；6、室外空调架的定位（与预留洞及建筑36、立面紧密相关）；核心提示：户型方案中一定要严格做好家具布置图！设计实施阶段的经验提示设计实施阶段的经验提示56（二）、设计阶段需要注意的问题1、入户门风格与形式的选择须与室内设计统一；2、建筑设计院的施工图与精装修设计是否矛盾（尺寸差异、水电定位差异、机电设备预留洞口等）；3、室内公共部分装修设计与入户装修设计的衔接（地面标高、入户门内外门套的装修）；4、室外设计与室内设计的衔接（阳台、露台门、窗等）；5、关于竣工验收前装修、验收后装修的问题及相关设计图纸的对应。57（三）、木制品家具选择工厂制作1、保证质量 由于木制品实在家具厂批量生产制作，也就是按照家具的质量要求进行制作的，肯定比原来在现37、场制作的质量要好，而且可以避免产品的色差问题。2、缩短工期 由于木制品是在工厂生产制作，所以在现场施工的同时，可以预先把要加工的木制品下单到家工厂进行生产制作，待现场的隔墙和吊顶施工完毕立即进行木制品安装，这样可以大大缩短原来的施工工期。3、有利于控制成本 木制品在厂里加工可以进行合理配料，控制原材料的成本，相对于现场制作 时工作面大，现场管理不能面面俱到，容易造成材料浪费等具有很大的优越性。另外在工厂里劳动力也比较集中，人工的运用也可以达到最合理化，减少现场施工人员的数量、住宿、等带来的压力以及现场安全、质量隐患。586、交楼标准、交楼标准案例案例59 娱乐问答题：最可怕的是娱乐问答题：最可38、怕的是漏水，最最可怕的是什么？漏水，最最可怕的是什么？60涉水缺陷、含水率问题一览表涉水缺陷、含水率问题一览表序序号号问题问题部位部位问题描述问题描述后果后果现场图片现场图片节点设计节点设计1窗框周边窗框周边外墙外墙雨水、露水和清洗外墙的水进入室内雨水、露水和清洗外墙的水进入室内墙体结露、底层和顶层渗水返潮墙体结露、底层和顶层渗水返潮墙纸、乳胶漆、木墙纸、乳胶漆、木地板、石材受潮地板、石材受潮施工质量、下雨未施工质量、下雨未关窗、温差变化关窗、温差变化2阳台、露阳台、露台、入户台、入户花园、厨花园、厨卫卫管根、底板渗漏，飘雨积水从推拉门下方管根、底板渗漏，飘雨积水从推拉门下方门口石底部和平开门39、下方窜入室内并沿周门口石底部和平开门下方窜入室内并沿周边墙根机保温层上窜边墙根机保温层上窜室内墙体受潮室内墙体受潮设计、施工、成品设计、施工、成品保护保护3外墙栏杆外墙栏杆与外墙打孔连接部位进水与外墙打孔连接部位进水周边相邻墙体受潮周边相邻墙体受潮设计、施工设计、施工4空调机位空调机位飘雨积水飘雨积水周边相邻墙体受潮周边相邻墙体受潮设计、施工设计、施工5更更多多空调洞空调洞飘雨进水、最后洗外墙罐入飘雨进水、最后洗外墙罐入.周边相邻墙体受潮周边相邻墙体受潮施工问题施工问题61厨卫门槛石防水节点设计更多的细节设计更多的细节设计厨卫门槛石防水节点设计厨卫门槛石防水节点设计 案例案例阳台门槛石防水节点40、设计阳台门槛石防水节点设计 案例案例卧室门槛石节点设计卧室门槛石节点设计 案例案例管井内壁防水设计管井内壁防水设计 案例案例土建飘窗栏杆与装饰面连接大样设计土建飘窗栏杆与装饰面连接大样设计更多细节点设计更多细节点设计62小结：小结：l用客户满意度评价指标能够比较有效地调动各个环节的积极性，具有强力、简单、有效的特点。l精装修项目管理是一个系统性很强的工作，需要各个部门更加关注过程管理的细节并紧密配合，相互支持与强力补位，才能为客户提供满意的产品。l客户基础研究是产品定位和设计的前提。l精装修设计与土建设计应当相互衔接、一体化设计l目前，精装修设计不要标新立异，要大众化、通用化、便于批量施工；材41、料部品要选择当地成熟的常用的知名品牌、主要满足使用功能需求，在人性化和装饰化方面有一两处花钱不多的亮点就可以了l在既定成本目标下，研发设计采购等应符合客户需求和技术规范的要求并做到小业主认同度的最大化。l勤于总结，坚持持续改进是品质管理的基本方法。l夯实基础，遇到复杂问题时，努力将其简化为若干简单问题，各个击破。63END谢谢大家！谢谢大家！讲师孟工：电话13012377467邮箱： QQ:285953000（该单位提供精装修管控内训和公开课培训以及专业的精装修工程监理服务）64孟老师介绍，男，现年48岁，高级工程师，高级室内装饰监理师，国家注册监理工程师，从事装饰工程项目管理和装饰监理工作近42、20年，2004年开始专注于具体组织实施房地产批量住宅精装修工程过程管控和研究工作，曾先后担任若干房地产公司的高层批量住宅精装修工程（约60万、8000余户小业主）的项目总监。现任重庆精正装饰工程监理有限公司总经理兼技术质量总监，所辖企业为上市企业龙湖集团装饰装修监理唯一的战略合作伙伴，在批量住宅精装修工程管理方面有特殊的专长和独到的实践经验。经过多年的批量住宅精装修工程管理实践和潜心研究，并对仁恒、万科、中海、恒大、富力的部分批量住宅精装修项目进行观摩和学习，总结出一套房地产公司高层批量住宅和公寓楼精装修工程过程管控案例实战解决方案，曾参与我国第一个成品住宅精装修工程技术规程的编制工作,并多43、次受邀对其它中小型房地产公司内训、社会办学管理顾问单位的公开课和大学工程管理专业的主讲培训工作，主要从建设单位角度用实际案例阐述甲方应该如何实施精装房项目管理和借鉴别人的成功经验，不再走别人走过的弯路和不再付出别人已经付出过的的代价，对甲方在开发精装房项目的实际工作具有一定的指导意义和参考价值。从业装饰项目管理和监理工作近20年间，曾担任其它近若干个大型公建装饰项目，大型工装、会所、星级酒店、商业综合体、办公大楼、金融机构营业场所等装修项目的现场工程总监，具有把控星级酒店装修工程与批量住宅精装修工程的差异化和结合点的实战经验。期间曾多次担任部队干休所住宅个性化菜单式精装修工程项目总监,对房地产44、公司下一步个性化菜单式住宅精装修研发与管理提供了实战依据和经验积累。65第三讲：土建界面移交第三讲：土建界面移交一、土建质量对精装修施工的影响案例案例66xxxx土建移交质量问题综合统计分析表土建移交质量问题综合统计分析表67二、通常情况下，移交场地这件工作有点难，需要甲方项目部、土建监理、精装修监理的力量。很关键一点是我们的精装修工程师、精装修监理和精装修总包单位必须清楚：第一、要按国家土建标准和公司精装修部门给出的土建移交标准检查；第二、质量上抓三个主要问题：（1）、精装修无法掩盖的尺寸和渗漏问题：墙体方正、天）、精装修无法掩盖的尺寸和渗漏问题：墙体方正、天花平整、洞口尺寸、标高、预埋位置45、等；花平整、洞口尺寸、标高、预埋位置等；（2）、精装修施工过程中容易破坏的土建施工成品，如：）、精装修施工过程中容易破坏的土建施工成品，如：防水关水试验、外窗淋水试验、冷热给水管的打压试验，防水关水试验、外窗淋水试验、冷热给水管的打压试验，地漏及排水管的排水试验，强电线管及线的验收等等。地漏及排水管的排水试验，强电线管及线的验收等等。68（3）、土建直接面对小业主的成品，如：阳台外墙涂料，）、土建直接面对小业主的成品，如：阳台外墙涂料，栏杆，铝合金门窗、防盗门等。栏杆，铝合金门窗、防盗门等。第三、不可能强求土建总包解决所有的大小问题，那样只能是浪费时间，要学会妥协和协调的艺术，精装修工程师及监46、理要掌握好移交标准的尺度。精装修能处理的必须处理，比如，墙体不方正，装修能救必须救，不能救才由土建处理 三、此时甲方指定分包单位也应参与移交场地，橱柜单位应开始测量尺寸进行加工，木地板单位应就场地平整提出要求，木门单位应检查洞口尺寸，提出整改要求。由于移交的工作量很大，精装总包需要调动班组的力量组织移交，施工管理人员必须参加移交。69三、冷热水对接长时间试验五、土建移交精装修采取的步骤：土建移交精装修采取的步骤：土建完工自检：土建单位按国家规范，合同的质量要求及图纸进行自我检查，检查并整改完毕，时间要求为一个月；精装修验收检查：精装修检查出来的问题土建单位必须按时整改完，否则委托精装修单位整改47、，按精装修单价加15%管理费对土建单位进行扣款，精装修未检查出来的问题由精装修自行承担（？保留项问题），时间要求为一个月。验收用表、精装修单位对土建工程质量移交的要求见以下附件：案例70六、六、xxx前后项目界面划分变化一览表前后项目界面划分变化一览表案例71八、组织与管理：八、组织与管理：1、与土建工程师共同排定土建移交计划、与土建工程师共同排定土建移交计划分整体移交、分段移交、分部移交、含保留项移交理想状态：整体合格一次移交封闭现实情况：往往是一拖再拖装饰进场时按标段先分别移交1层或至少不同户型各移交一套后面的最小单位按5层移交一次移交过程一定是：检查整改复查-再整改再复查-正式移交不要期48、望一切条件具备才接手最底线是能满足装修穿插施工和成品保护的基本要求72l 检查的主体：精装总包单位 l 精装修监理负责监督、抽查、协调并与土建监理保持联系l 移交检查交底l 计划、标注、表格、工具、协调会l 照片与数据说话l 精装修施工图现场比对 问题：精装修进场开始检查时，第一件事问题：精装修进场开始检查时，第一件事应该做什么？应该做什么？73九、精装修监理单位提前介入九、精装修监理单位提前介入为什么要提前呢？需要提前介入土建抽查需要提供设计与招标方面技术性咨询需要审核对碰图纸和施工合同精装总包的确定往往时间较长与施工单位确定相比，确定监理单位相对要简单得多，并易实现关键点：监理的专业关键点49、：监理的专业素养、预控的深度、素养、预控的深度、关注细节的程度关注细节的程度74十、提前介入土建样板检查十、提前介入土建样板检查由装修监理公司实施介入时间节点：预设预埋施工样板层完成抹灰工程施工样板层完成样板层全数检查，其它抽查30%邀请土建工程师、总包与监理参加主动协调整改问题75四个项目共四套土建施工样板问题综合分类比较四个项目共四套土建施工样板问题综合分类比较76此阶段重点关注：此阶段重点关注：预设预埋位置尺寸预留洞口尺寸偏差房间几何尺寸标高土建与装饰界面交接处的土建做法，如：后塞口门窗、外墙保温、涂料、阳台烟道、栏杆、排水立管、空调机位等天棚不得水泥砂浆抹灰厨房卫生间墙面的抹灰强度返潮50、渗漏其它可能影响装饰施工和今后交房的问题具体土建移交检查项目及标准见后面章节最关键的是：最关键的是：尺寸位置尺寸位置渗漏返潮渗漏返潮抹灰强度抹灰强度抹灰进度抹灰进度精装部应当给土建部门提供精装部应当给土建部门提供 一个界面技术标准一个界面技术标准77十一、尽早确定木门和橱柜分包商十一、尽早确定木门和橱柜分包商至迟应与精装总包中标时间同步为什么呢？便于土建界面移交时与精装总包一道参与门洞尺寸检查因为：门洞尺寸需尽早统一门洞尺寸问题很多防盗门处洞口问题较多精装总包不愿意自己检查更不愿承担门洞检查失误的责任经常影响土建移交与装饰进度木门属管控难度较大的分包项目78小结：对土建移交工作要高度重视，以保51、证最终产品品质和确保精装修的合理工期，按时交付给小业主；提前曝露问题总比交付小业主时曝露好；所以，不要怕在内部曝露问题；土建移交时，项目部各专业要紧密配合、相互支持，项目经理或项目部工程总监要支持精装修的正当需求；精装工程师要把握好尺度，加强协调；精装修总包对移交工作往往不专业，应当引导和监督。79第四讲：质量管控第四讲：质量管控建立相对完善的工程质量保证体系建立相对完善的工程质量保证体系建立相对完善的工程质量保证体系建立相对完善的工程质量保证体系国内大多数房地产企业的工程质量管理，主要依靠在国内大多数房地产企业的工程质量管理，主要依靠在施工阶段的工程质量检验。没有强调工程质量的系统施工阶段的52、工程质量检验。没有强调工程质量的系统化预防，没有形成项目开发全过程的工程质量控制保化预防，没有形成项目开发全过程的工程质量控制保障体系障体系相对完善的工程质量保证体系更多强调工程质量的系相对完善的工程质量保证体系更多强调工程质量的系统性预防，包括：设计预防、招标采购预防、合约预统性预防，包括：设计预防、招标采购预防、合约预防、材料预防、施工工艺、施工工序控制预防、施工防、材料预防、施工工艺、施工工序控制预防、施工单位、监理单位质保体系管理预防等，形成贯穿项目单位、监理单位质保体系管理预防等，形成贯穿项目开发全过程的相对完善的工程质保体系管理开发全过程的相对完善的工程质保体系管理80一、交房时小53、业主关注的质量敏感点分类一、交房时小业主关注的质量敏感点分类 案例案例 l第一大关注点：水第一大关注点：水l普遍关注普遍关注：l个别关注：个别关注：l不关注：不关注：l第二大关注点：位置尺寸第二大关注点：位置尺寸l普遍关注：普遍关注：l 个别关注：个别关注：l不关注：不关注：81第三大关注点：石材第三大关注点：石材l普遍关注：普遍关注：l个别关注：个别关注：l不关注不关注:l第四大关注点：木地板第四大关注点：木地板l普遍关注：普遍关注：l个别关注：个别关注：l不关注：不关注：82第五大关注点：瓷砖第五大关注点：瓷砖l普遍关注：普遍关注：l个别关注：个别关注：l不关注：不关注：l第六大关注点：防54、盗门第六大关注点：防盗门l普遍关注：普遍关注：l个别关注个别关注：l不关注：不关注：83第七大关注点第七大关注点：玻璃门窗玻璃门窗l普遍关注：普遍关注：l 个别关注：个别关注：l不关注：不关注：l第八大关注点：木门第八大关注点：木门l普遍关注：普遍关注：l个别关注个别关注：l不关注：不关注：84第九大关注点第九大关注点：墙纸墙纸l普遍关注：普遍关注：l个别关注：个别关注：l不关注：不关注：l第十大关注点：乳胶漆第十大关注点：乳胶漆l普遍关注普遍关注l个别关注：个别关注：l不关注不关注85第十一大关注点：电第十一大关注点：电l普遍关注：普遍关注：l个别关注：个别关注：l不关注：不关注：l第十二大55、关注点：马桶第十二大关注点：马桶l普遍关注：普遍关注：l个别关注：个别关注：l不关注：不关注：86第十三大关注点：橱柜第十三大关注点：橱柜l普遍关注：普遍关注：l个别关注：个别关注：l不关注不关注第十四大关注点：清洁第十四大关注点：清洁l普遍关注：普遍关注：l个别关注：个别关注：l不关注：不关注：87关注点关注点尺寸位置尺寸位置涉水返潮涉水返潮成品保护成品保护功能试验功能试验爆管爆管渗漏渗漏88三、流水段划分、施工流程、施工令三、流水段划分、施工流程、施工令案例案例89 四、确立四、确立精装总包管理办法精装总包管理办法及及三方管理协议三方管理协议精装总包管理办法、三方协议及施工启动会指导书样本56、启动会90可视化的范例可视化的范例91可视化的另一范例可视化的另一范例92红色的地面固化剂，有防尘、耐磨等功效红色的地面固化剂，有防尘、耐磨等功效 并对文明施工有暗示作用并对文明施工有暗示作用93把三维立体图纸直接复制到施工现场上把三维立体图纸直接复制到施工现场上 9495969798防水做好后用明显障碍物阻挡进入99100五、装修工程质量管理五、装修工程质量管理“九步走九步走”1质量标准质量标准2施工方案施工方案3材料报验材料报验4监理交底监理交底5班组交底班组交底6样板点评样板点评7深化方案深化方案8停止点报验停止点报验9界面书面移交界面书面移交关键是怎么走？如何走？关键是怎么走？如何走？57、101第一步：质量标准的确立第一步：质量标准的确立甲方：应当向工程供方输出企业管理标准和技术标甲方：应当向工程供方输出企业管理标准和技术标准并对其管理准并对其管理案例：案例：某精装房项目正在进行实木复合木地板安装。甲某精装房项目正在进行实木复合木地板安装。甲方精装工程师在工程质量巡检过程中，发现由于方精装工程师在工程质量巡检过程中，发现由于地坪平整度偏差过大，导致几套房的木地板安装地坪平整度偏差过大，导致几套房的木地板安装后不平、有下沉感后不平、有下沉感精装工程师精装工程师 A A：精装工程师精装工程师 B B：精装工程师精装工程师 C:C:102问答题：装饰装修很多验收规范标准中规定，感官问58、答题：装饰装修很多验收规范标准中规定，感官质量验收中缺陷不明显，就是合格的，施工单位、质量验收中缺陷不明显，就是合格的，施工单位、物业给客户说这个问题不明显是合格的，客户说，物业给客户说这个问题不明显是合格的，客户说，你看不到吗，眼睛瞎了吗？同志们，中国字考人你看不到吗，眼睛瞎了吗？同志们，中国字考人呀，这个呀，这个“明显明显”二字怎么界定呀？二字怎么界定呀？l明显明显-新华字典基本解释：清楚地显露出来，新华字典基本解释：清楚地显露出来，容易让人看出或感觉到。反义词：隐藏容易让人看出或感觉到。反义词：隐藏l对一些细节问题的界定，很难判断的问题，就一对一些细节问题的界定，很难判断的问题，就一刀切59、，不能去扯和无休止的扯下去。对这类问题刀切，不能去扯和无休止的扯下去。对这类问题与客户进行争论没有任何意义，直接以可能客户与客户进行争论没有任何意义，直接以可能客户会有问题为由，要求施工单位整改会有问题为由，要求施工单位整改。103第二步：审批施工方案第二步：审批施工方案 方案的针对性、适用性、可操作性和监理的补充纠正，不是照搬照抄。关于关于“读图读图”的更多话题的更多话题104第三步：材料报验第三步：材料报验精装修材料复试表精装修材料复试表讨论：与当西晒的外墙相邻的卫生间厨房内墙无讨论：与当西晒的外墙相邻的卫生间厨房内墙无缝砖发生起拱现象，为什么？缝砖发生起拱现象，为什么？靠外墙当西晒部位的60、无缝墙砖出现相互挤压翘起，原因是热应力作用，砖的靠外墙当西晒部位的无缝墙砖出现相互挤压翘起，原因是热应力作用，砖的膨胀系数大造成；除养护和施工因素外，进场墙砖应按膨胀系数大造成；除养护和施工因素外，进场墙砖应按GB/T4100-2006和和GB/T3810规范：若安装在有高热变性的情况下应对瓷砖的线性热膨胀系数进规范：若安装在有高热变性的情况下应对瓷砖的线性热膨胀系数进行试验行试验;在贴外墙、阳台、靠西晒的卫生间无缝砖，在材料进场时需按在贴外墙、阳台、靠西晒的卫生间无缝砖，在材料进场时需按GB/T3810做线性热膨胀系数复验。做线性热膨胀系数复验。按规范：大多数砖都有微小的自然湿膨胀，当不规范61、安装和一定湿度条件下，按规范：大多数砖都有微小的自然湿膨胀，当不规范安装和一定湿度条件下，当湿膨胀大于当湿膨胀大于0.06%时（每米时（每米0.66毫米）就有可能出问题。毫米）就有可能出问题。更多案例更多案例105第四步：监理交底第四步：监理交底l 用最通俗易懂易记简单的文字交底用最通俗易懂易记简单的文字交底l 用正反案例图片交底用正反案例图片交底l 作业面板书和挂贴监理提示作业面板书和挂贴监理提示l 监理参加施工技术交底并拍照监理参加施工技术交底并拍照l 对主要技术工人的考核与质询对主要技术工人的考核与质询106l监理交底贯穿于整个施工过程中监理交底贯穿于整个施工过程中l新进场班组l差的班组62、带去观摩好的l监理交底最关键的一点是：对有可能出现的问题要有很强的预见能力，交底必须要有深度，起到强力的补位和指导作用107第五步、班组交底第五步、班组交底l不准仅凭施工交底记录批准施工l施工单位必须提供交底录像l监理单位必须参加补充并拍照108第六步：样板点评第六步：样板点评施工样板层-每个标段一层施工样板间-每户型一间分项工程施工样板-饰面工程和清洁工程隐蔽工程完点评一次、湿作业完点评一次，开荒清洁完点评一次公司营销、工程、研发、设计、造价、采购、客户、物业、项目部等均应参加注意一点：技术变更后一定要用红笔改所有图纸或重新出图收回原图109第七步：深化方案第七步：深化方案对按图施工的理解对63、设计的过分依赖无技术变更单不施工 110施工阶段如何规避设计缺陷施工阶段如何规避设计缺陷图纸会审列表检查现场比对样板曝露物管意见客户投诉各方体验专业点评施工优化移交曝露深化方案材料试验111第八步、停止点报验第八步、停止点报验停止点设置与阶段点评 监理旁站监督点的设置问：装修过程哪些工序需要旁站监督？案例图表的运用案例施工自检结果的标注与拍照监理验收结果的标注与拍照整改过程的跟踪复查与销项专业通查与地毯拉网式普查 112l分项工程动态拆分 A、工序停止 B、增加工序报验l增加功能性试验项目113第九步：界面移交第九步：界面移交快完工时打爆水管和快完工时打爆水管和才发现水管渗漏几乎是灾难性的才发64、现水管渗漏几乎是灾难性的一是贴卫生间墙面靠下的第二块墙砖时，挂线钉钉子时；二是洗脸台的角钢架安装时三是吊柜安装时四是安装木踢脚线时五是固定吊顶边龙骨时因此，管线规划布置时一定要与浴橱柜安装点位对接，楼面暗藏管道一定要横平竖直并作出明显标记。另：冷水管与热水管对接，保水试验；专人检查堵头角阀渗漏114六、更多的细节问题六、更多的细节问题1、含水率问题乳胶漆10%，墙纸8%2、清洁问题3、勾缝打胶问题4、先墩阴阳角5、缓批腻子问题6、墙地砖留缝与养护问题7、止回阀卡死115第五讲第五讲:进度管控进度管控施工总体控制计划及施工流程施工总体控制计划及施工流程施工形象进度考核表施工形象进度考核表施工周报65、劳动力、材料考核和施工周报、劳动力、材料考核和分包施工动态分包施工动态表表 116注意的管理问题注意的管理问题l分分包包开开始始进进场场时时最最核核心心的的问问题题是是总总包包提提供供界界面面的的完完整整性性和和时时间间问问题题。（一般是500-1000元层一天处罚总包；一次3-5层移交，不要一层一层天天移交，会议每周召开两次，并增加每天下午的碰头会。在分包进场前很关键的是总包必须完成所有垃圾清场，提供清爽的场地。监理要提前三天检查总包提供的界面。钥匙专人管理，与表格一起移交。原则上不能交叉。分包第一个工作是检查，有问题不能安）l分包持总包给的施工动态表和施工令进场检查-问题写上表格-完成请66、总包监理检查-移交总包-另外分包持表格和施工令进场l分包进场时现场负责人是谁？保证80%时间在场并是能够说话算数的人l阳台土建外墙施工，精装总包必须有专专人人与与之之对对接接和和跟跟踪踪，土建做到前面，不然是乱的 l分包进场前总包做一个公示栏l给施工单位整改时间切忌过长，最多一个月。117l木门、石材生产过程进度监控l收尾整改委外预案l垂直运输、场地堆放协调l给土建收尾工程提供完整界面l工人工资公示l施工办公室和库房的施工l专人关闭水总阀和监控水管泄露118119第六讲：成品保护管控第六讲：成品保护管控一、一、成品保护在精装修工程管理中的重大意成品保护在精装修工程管理中的重大意义义1、是精装修67、工程管理中最重要的组成部分2、是一项系统性和综合性很强的基础管理工作3、是如期交房、保证质量、降低损耗的关键环节4、是精装修项目管理水平和整体形象最直观的体现120二、对成品保护管理的认知二、对成品保护管理的认知l“在空间上分离、在时间上错开在空间上分离、在时间上错开”；l界面交接和施工令制度是现场管理常用的控制手段。更多的话题121三三、管理难点重点、措施及手段管理难点重点、措施及手段 难点难点重点重点意识意识薄弱薄弱乱开乱开楼层楼层吃措吃措施费施费流水流水混乱混乱责任责任不清不清制度制度虚设虚设122四、如何具体进行成品保护四、如何具体进行成品保护 123124第七讲：安全文明管控第七讲：68、安全文明管控场地清爽干净有序，对工人的作业时的心态、现场地清爽干净有序，对工人的作业时的心态、现场管理和提高生产效率与工程质量均有潜移默化场管理和提高生产效率与工程质量均有潜移默化的暗示作用的暗示作用集中开料出入管理清洁问题厕所问题照明问题导示问题用电用水抽烟问题防护问题安全问题125第八讲：工地开放第八讲：工地开放一、工地开放的重大意义一、工地开放的重大意义l l 让业主提前回家看看，加强与准业主之间的沟通和感情培让业主提前回家看看，加强与准业主之间的沟通和感情培养，建立良好客户关系，提升服务附加值和客户满意度养，建立良好客户关系，提升服务附加值和客户满意度l l让业主提前体检、引导业主对质69、量进行验收，提前发现和让业主提前体检、引导业主对质量进行验收，提前发现和曝露问题，提高交房率、降低报事和投诉率；同时锁定重曝露问题，提高交房率、降低报事和投诉率；同时锁定重点难点客户，点难点客户，便于提前应对和重点关注便于提前应对和重点关注l l利用业主开放日的客户意见再次提升产品品质并促进施工利用业主开放日的客户意见再次提升产品品质并促进施工单位后期的整改单位后期的整改讨论：施工单位和监理单位的人员是否参加带客户看房呢？126二、工地开放的组织与管理二、工地开放的组织与管理案例案例 127三、工地开放后的集中整改三、工地开放后的集中整改1、报事分类后质量问题由监理、物管、总包到现场确认张贴标70、签，编号拍照；非质量问题由客户中心向客户回复；2、按标签编号把问题填写在含户型平面图的整改表上并张贴一张在推拉门上；3、限定整改时间和处罚措施，两次验收不合格委外整改；4、监理物管验收销项，5、关键点：传递业主信息和整改一定要彻底（整改点位遗漏和产生二次损害）6、钥匙控制128四、如何处理客户个性化需求和自行改造四、如何处理客户个性化需求和自行改造l施工阶段接受业主个性化变更需求，是人性化的体现，但给工程管理带来极大困难并会产生一系列连锁问题；目前实践证明，是失败的；因此未接房前，不能接受任何个性化变更需求。l接房后，由业主自行委托第三方改造，物管监督。l提供软装设计施工服务。129第九讲：集71、中交房第九讲：集中交房一、精装房与毛坯房交房的不同之处一、精装房与毛坯房交房的不同之处l业主期望值高，因而重视程度高l涉及项目多，点多面广，看房时间长，施工瑕疵问题容易暴露l业主容易看出感官方面质量问题l对甲方或物业陪同业主看房人员的沟通能力和现场应变能力要求更高l甲方或物业带业主看房的人员对业主的现场引导和暗示作用尤为重要-比清水房交房难度大。130二、集中交房前期准备工作二、集中交房前期准备工作1、对参与交房物业人员及工程师交底培训案例包括：规定动作、材料设备品牌、工程亮点、应急维修项目、问题标签等2、监理准备答疑预案3、组建强大的应急维修小组及材料并培训三、应急维修的重大意义三、应急维修72、的重大意义l体现开发商对待业主提出问题的态度，消除业主抵触心理体现开发商对待业主提出问题的态度，消除业主抵触心理l让业主感知服务的及时性，增强他们对售后服务的信心让业主感知服务的及时性，增强他们对售后服务的信心l把业主发现的能够现场迅速处理的小问题马上处理掉，业主当面验收，把业主发现的能够现场迅速处理的小问题马上处理掉，业主当面验收，避免记录、统计、下达、再整改的过程，效率和准确性最高、程序最避免记录、统计、下达、再整改的过程，效率和准确性最高、程序最简单、成本最低，显著降低户均报事量简单、成本最低，显著降低户均报事量l实现：显著提高接房率，尽量减少交房后整改量和后期物业管理负荷实现：显著提高73、接房率，尽量减少交房后整改量和后期物业管理负荷 XX项目应急维修立即处理事项表和保修时限规定131四、对专业验房师的应对措施四、对专业验房师的应对措施五、对重点难点客户的应对与特别关注五、对重点难点客户的应对与特别关注六、交房后整改六、交房后整改l照单整改，时间最迟在两书约定的前一天完成l给各方压力，特别是给分包压力。七、交业主的装修资料七、交业主的装修资料l户型平面图：l分户验收表l所有设备的使用说明、保修卡、合格证l水电管路走向图l工程施工过程光盘l成品住宅使用说明书132l小结：l土建移交直接影响精装修的进度与质量，项目管理人员需要较强的协调能力，精装工程师要把握好尺度；l质量管控是工程74、管理的中心工作，抓住功能和客户质量敏感点等几个关键问题，防止系统性、普遍性问题发生，发现问题立即“拉闸”，就没有什么大问题；l进度管控中要抓住大节点，控制施工节奏，时刻考核施工方劳动力；l文明施工与成品保护管控中严格控制施工流水，加强处罚力度；l开放和交房中必须发挥应急维修的作用并注意锁定重点难点客户，对其整改过程高度关注，防止事态扩大化。最后总结最后总结：l精装房开发有助于房地产公司业态差异化，提升外部形象，体现社会责任，促进管理水平的提高，适应未来发展的需要并获得增值和溢价；目前各类资源日渐成熟，管理思路已经明晰，标杆企业的路子已经走出来了，他山之石可以借鉴，经验可以学习，教训可以总结。因75、此，对精装房的开发房产公司应大胆稳步的偿试。133孟老师介绍，男，现年48岁，高级工程师，高级室内装饰监理师，国家注册监理工程师，从事装饰工程项目管理和装饰监理工作近20年，2004年开始专注于具体组织实施房地产批量住宅精装修工程过程管控和研究工作，曾先后担任若干房地产公司的高层批量住宅精装修工程（约60万、8000余户小业主）的项目总监。现任重庆精正装饰工程监理有限公司总经理兼技术质量总监，所辖企业为上市企业龙湖集团装饰装修监理唯一的战略合作伙伴，在批量住宅精装修工程管理方面有特殊的专长和独到的实践经验。经过多年的批量住宅精装修工程管理实践和潜心研究，并对仁恒、万科、中海、恒大、富力的部分批76、量住宅精装修项目进行观摩和学习，总结出一套房地产公司高层批量住宅和公寓楼精装修工程过程管控案例实战解决方案，曾参与我国第一个成品住宅精装修工程技术规程的编制工作,并多次受邀对其它中小型房地产公司内训、社会办学管理顾问单位的公开课和大学工程管理专业的主讲培训工作，主要从建设单位角度用实际案例阐述甲方应该如何实施精装房项目管理和借鉴别人的成功经验，不再走别人走过的弯路和不再付出别人已经付出过的的代价，对甲方在开发精装房项目的实际工作具有一定的指导意义和参考价值。从业装饰项目管理和监理工作近20年间，曾担任其它近若干个大型公建装饰项目，大型工装、会所、星级酒店、商业综合体、办公大楼、金融机构营业场所等装修项目的现场工程总监，具有把控星级酒店装修工程与批量住宅精装修工程的差异化和结合点的实战经验。期间曾多次担任部队干休所住宅个性化菜单式精装修工程项目总监,对房地产公司下一步个性化菜单式住宅精装修研发与管理提供了实战依据和经验积累。134END谢谢大家！谢谢大家！讲师孟工：电话13012377467邮箱： QQ:285953000（该单位提供精装修管控内训和公开课培训以及专业的精装修工程监理服务）135