1、第0页铁像寺水街铁像寺水街经营规划报告经营规划报告第1页1.0 1.0 项目定位及业态布局规划项目定位及业态布局规划2.0 2.0 招商策略及租金价格体系招商策略及租金价格体系第2页1.0 项目定位1.1 项目业态定位1.2 业态规划与示意品牌落位第3页成都天府新城第一街成都天府新城第一街望禅铁像寺，乐水新天府望禅铁像寺，乐水新天府第4页铁像水街铁像水街特色商特色商业街应成为天府新业街应成为天府新城的城的新地标新地标 本项目在商户品牌上以特色品牌为主，注重商业品牌的精品化、品质化；追求品牌档次的有机结合，并尽可能的促成项目的业态具备完整的功能性、互补性、复合性。本项目（初期）本项目（初期）品质2、高低中中高硬件宽窄巷子锦里文殊坊项目定位1.1 1.1 项目定位项目定位第5页消费群定位核心消费群核心消费群次级消费群体次级消费群体区域居住消费群CBD高端商务政务活动&整个高新南区消费群体 成都市消费群体旅游消费群体1.1 1.1 项目定位项目定位第6页消费群定位商务商务宴请宴请商务商务接待接待商务商务差旅差旅核心消费群：区域商务人士核心消费群：区域商务人士商务商务会展会展企事业主公务员业务人士企事业主公务员企业业务外地出差人士入境外籍人群参展人士办展人士1.1 1.1 项目定位项目定位第7页高消费的追逐目标品味和格调的坚守者文化艺术的奉养者时尚潮流的推动者优雅生活的代言者城市消费的中坚力量3、四大类型四大类型代表语言代表语言n白领精英n企业精英（企业家）n政治精英（高素质的政府工作人员）n智力精英（高科技人士）消费群定位核心消费群：区域居住消费者核心消费群：区域居住消费者1.1 1.1 项目定位项目定位第8页规划业态大型餐饮轻便餐饮特色餐饮健康餐饮音乐吧商务会所茶坊酒窖雪茄吧商务零售美容美发SPA纤体西餐咖啡主题餐饮轻便餐饮清吧酒吧书吧亲子娱乐酒店文化零售特色零售居家用品商务业态居家业态1.2 1.2 业态规划业态规划第9页2-1#会所4-5#会所4-4#会所4-3#会所2-2#主题餐饮1-5#休闲娱乐1-4#休闲娱乐1-3#主题餐饮1-2#主题餐饮1-1#主题餐饮1-1#健康餐饮4、1-9#特色餐饮1-2#特色餐饮1-10#特色餐饮2-5#休闲娱乐2-3#主题餐饮4-2#会所3区建筑群2-4#主题餐饮1-6#休闲娱乐4-1#会所服务配套服务配套配套服务主题餐饮1.2 1.2 业态落位业态落位第10页2-1#会所4-5#会所4-4#会所4-3#会所2-2#成都印象1-5#天福名茶文化馆1-4#高文安新唐1-2#大蓉和1-1#银杏1-1#菩提树1-9#早安巴黎1-2#亚米天阁1-10#沁糖熙2-5#萍2-3#首膳4-2#会所3区建筑群2-4#金翠河1810慕尼黑4-1#会所1-3#廊桥Tony tomas西西弗1.2 1.2 品牌落位示意品牌落位示意第11页华夏柏欣铁象水街项5、目提供客户名单内容第12页2.0 2.0 租金测算租金测算n2.12.1租金评估租金评估n2.22.2商务条件建议商务条件建议 第13页2.1 2.1 租金评估租金评估工作模型市场通行租金标准市场通行租金标准代表项目代表项目租金价格租金价格租金基准租金基准加权评估加权评估第14页一般情况下，诸如精品超市/大型餐饮等次主力店的租金水平均会根据各地区的不同而在一定范围内浮动，因此参考市场通行的租金水平有利于进一步评估项目次主力店业态的租金基准。2.1 2.1 租金评估租金评估市场通行租金标准一般零售基准租金评估加权依据“市场比较”原理，对可比案例的内外部因素进行修正，加权后得出可比案例与本项目的权6、重得分，评估得出本项目租金水平。注：由于国际社区的成功招商和项目建筑已经完工，同时由于周边注：由于国际社区的成功招商和项目建筑已经完工，同时由于周边项目入驻率提高，和整体区域打造日益完善故在比案例中的内外部项目入驻率提高，和整体区域打造日益完善故在比案例中的内外部因素进行修正因素进行修正第15页修正后各参考项目租金PJPi=(QX/QJ)PJPA=(QX/QA)PA =(56/92)100(280)60.86170.43PB=(QX/QB)PB =(56/67)40(60)33.43-50.15各参考项目权重取值为WJWA=30%WB=70%PX=PJWJ=PAWA+PBWB41.79115.7、65元/平方米/月将上述结果进行修正，评估项目基准租金为63元/平方米/月理论说明:基准租金是项目第一年之平均租金值，作为项目的基准。基准租金评估基准租金评估2.1 2.1 租金评估租金评估影响单体租金的因素影响单体租金的因素业态系数建筑位置建筑形状零售餐饮休闲娱乐服务各业态权重开间、面积、柱位、实用程度等动线、人流等第16页租金明细租金明细2.1 2.1 租金评估租金评估注：红色代表北区区域，兰色代表南区区域建筑面积根据4月15日单体设计方案提供；租金为建面租金。天府水街首期租金标准：第17页2.2租赁政策建议（根据项目物业实际情况制定）租期租期 建议建议 建议装修及免租期建议装修及免租期北区北区8年（年（800平方米以内）平方米以内）6个月个月 10年（年（1500平方米内）平方米内）12个月个月南区南区8年（年（800平方米以内）平方米以内）6个月个月10年（年（2000平方米以上）平方米以上）12个个租金支付方式季度支付（押一付三）租金支付方式季度支付（押一付三）物业管理费：前期物业管理费：前期5元元/月月/平方米平方米递增方式：第三年开始递增递增方式：第三年开始递增,比例为比例为5%-20%特殊客户，以综合评估报告方式报批业主特殊客户，以综合评估报告方式报批业主