1、 最有价值房产策划2000案万科金色家园商业定位报告万科金色家园商业定位报告万科金色家园商业定位报告万科金色家园商业定位报告 最有价值房产策划2000案1234市场环境分析市场环境分析市场环境分析市场环境分析项目区域环境项目区域环境项目区域环境项目区域环境重点商业项目分析重点商业项目分析重点商业项目分析重点商业项目分析项目项目SWOT分析分析项目项目SWOT分析分析56项目定位项目定位项目定位项目定位经济测算经济测算经济测算经济测算7营销推广营销推广营销推广营销推广ContentsC 最有价值房产策划2000案市场环境分析市场环境分析市场环境分析市场环境分析 最有价值房产策划2000案武汉市宏2、观经济环境武汉市宏观经济环境武汉市房地产市场发展现状武汉市房地产市场发展现状武汉市商业发展状况武汉市商业发展状况武汉市商业地产发展状况武汉市商业地产发展状况市场环境分析市场环境分析市场环境分析市场环境分析 最有价值房产策划2000案宏观环境分析宏观环境分析武汉市整体经济形势在武汉市整体经济形势在2005年底人均收入越过年底人均收入越过3000美元美元“富裕富裕”分割线以后，后劲十足，分割线以后，后劲十足，2006年整体增长水平较年整体增长水平较2005年又有一个飞跃，整个社会经济形势处于良性健康发展的趋势。年又有一个飞跃，整个社会经济形势处于良性健康发展的趋势。但与此同时需要看到，社会固定资产3、投资总额增长过快，虽然与武汉市大规模进行市政建设有一定的关系，也同时表明了房地产建设与开发在社会经济生活中所占的比重增长过快，市场竞争激烈。但与此同时需要看到，社会固定资产投资总额增长过快，虽然与武汉市大规模进行市政建设有一定的关系，也同时表明了房地产建设与开发在社会经济生活中所占的比重增长过快，市场竞争激烈。市场环境分析市场环境分析市场环境分析市场环境分析 最有价值房产策划2000案宏观环境分析宏观环境分析武汉市武汉市“十一五十一五”规划中指出，武汉市的商业规划为一个中心，两个基本点，三十个重点。即以江汉路、武广为商业核心，中南、汉商为商业中心，其他区级商业为重点，形成武汉市商业一点多面，共4、同发展的格局。规划中指出，武汉市的商业规划为一个中心，两个基本点，三十个重点。即以江汉路、武广为商业核心，中南、汉商为商业中心，其他区级商业为重点，形成武汉市商业一点多面，共同发展的格局。市场环境分析市场环境分析市场环境分析市场环境分析 最有价值房产策划2000案根据武汉市房地产相关统计数据可知，武汉市房地产行业根据武汉市房地产相关统计数据可知，武汉市房地产行业2005年年2006年发展情况良好，在年发展情况良好，在2005年年“新旧国八条新旧国八条”、数次加息、数次加息、2006年年“国六条国六条”“国十五条国十五条”等多次房地产宏观政策调控下，保持了健康有序的发展。等多次房地产宏观政策调控5、下，保持了健康有序的发展。武汉市商品房供应量逐年上涨，在宏观调控下，供应紧张的矛盾获得一定缓解，但是随着土地出让价格上涨、各类精品住宅出现，武汉商品房市场价格逐步攀升将是市场未来二至三年内的必然趋势。武汉市商品房供应量逐年上涨，在宏观调控下，供应紧张的矛盾获得一定缓解，但是随着土地出让价格上涨、各类精品住宅出现，武汉商品房市场价格逐步攀升将是市场未来二至三年内的必然趋势。武汉市房地产市场发展状况武汉市房地产市场发展状况市场环境分析市场环境分析市场环境分析市场环境分析 最有价值房产策划2000案武汉市商业多年来一直健康稳定发展，在全国名列前茅。武汉市商业多年来一直健康稳定发展，在全国名列前茅。26、005年武汉市社会商品零售总额达到年武汉市社会商品零售总额达到1128.64亿元，增幅亿元，增幅13.3，截至，截至2006年年6月月30日，武汉市当年社会商品零售总额达到日，武汉市当年社会商品零售总额达到610.88亿元，增幅亿元，增幅14.8，较，较2005年同期又有较大增长。武汉商场重建、锦秀长江项目即将入市，都是武汉经济生活中重要的大事件。同时在今年年同期又有较大增长。武汉商场重建、锦秀长江项目即将入市，都是武汉经济生活中重要的大事件。同时在今年4月，武汉市也确定了将月，武汉市也确定了将640亿元投入到商业发展中来，为武汉市的商业发展增添了新的活力亿元投入到商业发展中来，为武汉市的商业7、发展增添了新的活力武汉市商业发展状况武汉市商业发展状况市场环境分析市场环境分析市场环境分析市场环境分析 最有价值房产策划2000案武汉市商业地产发展状况武汉市商业地产发展状况市场环境分析市场环境分析市场环境分析市场环境分析2004-2006年武汉市商业营业用房成交走势年武汉市商业营业用房成交走势15.8436.5853.770102030405060200420052006万平米 最有价值房产策划2000案武汉市商业地产发展状况武汉市商业地产发展状况市场环境分析市场环境分析市场环境分析市场环境分析2006年年1-12月武汉商业用房成交图月武汉商业用房成交图13908290122814832308、348356496964327042485517385716963838778080100002000030000400005000060000700008000090000123456789101112平米平米 最有价值房产策划2000案武汉市商业地产发展状况武汉市商业地产发展状况市场环境分析市场环境分析市场环境分析市场环境分析2002-2006年武汉市商业用房销售均价走势年武汉市商业用房销售均价走势295038405544768601000200030004000500060007000800090002002200420052006元/平方米 最有价值房产策划2000案随着武汉市房地产市9、场的持续发展和城市商业环境的良性提升，武汉市商业地产市场也得到了快速发展。加上政府规划要求，武汉市场上新建改建的各类商业地产随着武汉市房地产市场的持续发展和城市商业环境的良性提升，武汉市商业地产市场也得到了快速发展。加上政府规划要求，武汉市场上新建改建的各类商业地产门面、商铺、购物中心、写字楼、产权酒店纷纷登场。商业地产发展有了良好的开端。门面、商铺、购物中心、写字楼、产权酒店纷纷登场。商业地产发展有了良好的开端。随着武汉在中部崛起中的战略位置的提升，良好的商业氛围也吸引了众多外地开发商的投资，龙王庙商业广场、汉正街第一大道等大型商业项目和众多社区型商业的开发，将武汉市商业成交量逐步提升。随着10、武汉在中部崛起中的战略位置的提升，良好的商业氛围也吸引了众多外地开发商的投资，龙王庙商业广场、汉正街第一大道等大型商业项目和众多社区型商业的开发，将武汉市商业成交量逐步提升。武汉市商业地产发展状况武汉市商业地产发展状况市场环境分析市场环境分析市场环境分析市场环境分析 最有价值房产策划2000案近期武汉市场新闻分析近期武汉市场新闻分析武商、中百、中商等武汉本土商业巨头联合成立商业联合航母武商、中百、中商等武汉本土商业巨头联合成立商业联合航母火车提速，中原地区火车提速，中原地区D字头火车以郑州、武汉为核心向外发散字头火车以郑州、武汉为核心向外发散商业巨头的联合，为了避免资源的浪费，区域商业重叠率降11、到最低，完善商业体系，增强武汉本土商业集团的抗风险能力；商业巨头的联合，为了避免资源的浪费，区域商业重叠率降到最低，完善商业体系，增强武汉本土商业集团的抗风险能力；应对国际商业集团给武汉商业市场的带来的变化应对国际商业集团给武汉商业市场的带来的变化郑州、武汉成为中原地区的核心交通枢纽郑州、武汉成为中原地区的核心交通枢纽市场环境分析市场环境分析市场环境分析市场环境分析 最有价值房产策划2000案全国铁路第六次大提速对武汉的影响也是巨大的。武汉之前重要的交通枢纽的角色将更为重要，城市地位也将发生更大的变化，是连接全国东西、南北和陆路、水路的中心城市。如：截至第六次提速之前只有北京有发往全国各地的Z12、打头的火车，而此次提速后，武汉也有了发往上海、成都的D打头的专列。武汉市的交通将更为便利和四通八达。全国铁路第六次大提速对武汉的影响也是巨大的。武汉之前重要的交通枢纽的角色将更为重要，城市地位也将发生更大的变化，是连接全国东西、南北和陆路、水路的中心城市。如：截至第六次提速之前只有北京有发往全国各地的Z打头的火车，而此次提速后，武汉也有了发往上海、成都的D打头的专列。武汉市的交通将更为便利和四通八达。近期武汉新闻近期武汉新闻市场环境分析市场环境分析市场环境分析市场环境分析 最有价值房产策划2000案项目区域环境项目区域环境项目区域环境项目区域环境 最有价值房产策划2000案项目所在区域状况简述13、项目所在区域状况简述项目区域交通状况分析项目区域交通状况分析项目区域消费状况分析项目区域消费状况分析项目区域商业现状及未来发展分析项目区域商业现状及未来发展分析项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域环境分析 最有价值房产策划2000案项目所在区域整体状况简述项目所在区域整体状况简述项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域环境分析项目地块项目地块江汉路商圈江汉路商圈武广商圈武广商圈汉正街商圈汉正街商圈 最有价值房产策划2000案?通过上图标识能够看出本项目位于武汉三镇的中心和交汇处，是武汉和汉口传统的商业、贸易核心区域；通过上图标识能够看出本项目位于武汉三镇的中14、心和交汇处，是武汉和汉口传统的商业、贸易核心区域；?距离江汉路商圈、武汉广场商圈、汉正街商圈等城市级商圈的直线距离均在12公里以内；距离江汉路商圈、武汉广场商圈、汉正街商圈等城市级商圈的直线距离均在12公里以内；?城市内环线内，传统中心城区；毗邻城市轻轨及城市一级主干道京汉大道；同时还紧临已建成的城市捷运系统（轻轨1期工程），未来有极强的可扩展性（武汉市轻轨、地铁综合轨道交通网路2012年前建成），项目区域状况分析中将会有详细论述。城市内环线内，传统中心城区；毗邻城市轻轨及城市一级主干道京汉大道；同时还紧临已建成的城市捷运系统（轻轨1期工程），未来有极强的可扩展性（武汉市轻轨、地铁综合轨道交通15、网路2012年前建成），项目区域状况分析中将会有详细论述。项目所在区域整体状况简述项目所在区域整体状况简述项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域环境分析 最有价值房产策划2000案?项目所在区域其他配套情况：项目所在区域其他配套情况：?公共配套：亚洲心脏病医院中国最大的心脏病专科医院之一，还有协和医院、口腔医院等；公共配套：亚洲心脏病医院中国最大的心脏病专科医院之一，还有协和医院、口腔医院等；?亚心医院：紧邻项目地块东侧，1999年11月11日开业，是一家以心脏病为主的民营医院。共有3栋医疗办公建筑，总面积4.3万平米。拥有病床600余张，医疗、行政、后勤人员1200余人，地16、上车位30个亚心医院：紧邻项目地块东侧，1999年11月11日开业，是一家以心脏病为主的民营医院。共有3栋医疗办公建筑，总面积4.3万平米。拥有病床600余张，医疗、行政、后勤人员1200余人，地上车位30个项目所在区域整体状况简述项目所在区域整体状况简述项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域环境分析 最有价值房产策划2000案协和医院：地处新华路和解放大道交口西北角，位于项目区西侧，距项目地块1.5公里左右，三甲医院。2006年，开放病床2000张，正副教授300人。2005年门诊量162万人次，住院5.1万人次。地上车位200个，本地车辆占70%，省内其他地方占20%，外17、地车辆10%。协和医院：地处新华路和解放大道交口西北角，位于项目区西侧，距项目地块1.5公里左右，三甲医院。2006年，开放病床2000张，正副教授300人。2005年门诊量162万人次，住院5.1万人次。地上车位200个，本地车辆占70%，省内其他地方占20%，外地车辆10%。项目所在区域整体状况简述项目所在区域整体状况简述项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域环境分析 最有价值房产策划2000案教育：项目周边有红领巾学校、市十九中、友谊路中学、市一中、单洞新村小学、惠康里小学、八十五中学等；教育：项目周边有红领巾学校、市十九中、友谊路中学、市一中、单洞新村小学、惠康里小学18、八十五中学等；项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域环境分析 最有价值房产策划2000案电信小区：地处解放大道和友谊路交口以东，新华长途客运站对面，主要居住人口为中电信小区：地处解放大道和友谊路交口以东，新华长途客运站对面，主要居住人口为中国通信建设公司职工，约200户居民，收入水平较高。紧临本项目。国通信建设公司职工，约200户居民，收入水平较高。紧临本项目。单洞社区：位于本项目地块北侧，东到循礼门，南靠京汉大道，西临前进一路，北靠解单洞社区：位于本项目地块北侧，东到循礼门，南靠京汉大道，西临前进一路，北靠解放大道，社区面积0.17平方公里，共有住户2221户，常住人口大19、约7000人，外来务工放大道，社区面积0.17平方公里，共有住户2221户，常住人口大约7000人，外来务工及个体经营者在此租住人数也占一定比例。及个体经营者在此租住人数也占一定比例。燕马社区：位于本项目地块南侧，2137户，居住人口大约6000人。燕马社区：位于本项目地块南侧，2137户，居住人口大约6000人。上面两个社区外来务工及个体经营者在此租住人数也占一定比例。上面两个社区外来务工及个体经营者在此租住人数也占一定比例。项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域环境分析 最有价值房产策划2000案周边银行网点众多，中国银行、工商银行、农业银行、交通银行、光大银行等均有网点20、周边银行网点众多，中国银行、工商银行、农业银行、交通银行、光大银行等均有网点项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域环境分析 最有价值房产策划2000案同时距离大福源、中百仓储也都在0.5公里左右的路程。同时距离大福源、中百仓储也都在0.5公里左右的路程。项目所在区域整体状况简述项目所在区域整体状况简述项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域环境分析 最有价值房产策划2000案小结：小结：由上例数据及图表能够看出，项目周边的各项配套非常全面，居住的人群也很密集，这都为项目消费力提供了极大的支持。由上例数据及图表能够看出，项目周边的各项配套非常全面，居住的人群也很21、密集，这都为项目消费力提供了极大的支持。项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域环境分析 最有价值房产策划2000案项目区域交通状况分析:项目区域交通状况分析:项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域环境分析项目卫星鸟瞰图项目卫星鸟瞰图京汉大道京汉大道解解放放大大道道单单洞洞路路轻轨车站轻轨车站C8C8B8西西B8西西B8东东B8东东单单洞洞三三路路前前进进一一路路前前进进四四路路 最有价值房产策划2000案项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域交通状况分析：项目区域交通状况分析：项目周边平面图项目周边平面图京汉大道新华路友谊路22、前进一路前进四路单洞路单洞三路解放大道中山大道民主街自治街京汉大道新华路友谊路前进一路前进四路单洞路单洞三路解放大道中山大道民主街自治街轻轨轻轨图例：图例：项目项目单行路段单行路段单行线单行线双行线双行线 最有价值房产策划2000案项目处于城市内环线内，传统中心城区；毗邻城市轻轨及城市一级主干道京汉大道；项目处于城市内环线内，传统中心城区；毗邻城市轻轨及城市一级主干道京汉大道；同时还紧临已建成的城市捷运系统（轻轨1期工程），未来有极强的可扩展性（武汉同时还紧临已建成的城市捷运系统（轻轨1期工程），未来有极强的可扩展性（武汉市轻轨、地铁综合轨道交通网路2012年前建成）市轻轨、地铁综合轨道交通网23、路2012年前建成）方向方向名称名称描述描述东东前进四路前进四路连接京汉大道与中山大道的次干道，为单行道连接京汉大道与中山大道的次干道，为单行道南南自治后巷自治后巷该道路较窄小，是该项目与燕马社区之间的公共通道该道路较窄小，是该项目与燕马社区之间的公共通道西西前进一路前进一路连接京汉大道与中山大道的次干道为单行道连接京汉大道与中山大道的次干道为单行道北北京汉大道京汉大道城市主干道，武汉轻轨一号线正位于京汉大道上，其城市主干道，武汉轻轨一号线正位于京汉大道上，其友谊路站点距离该项目地块仅友谊路站点距离该项目地块仅100米米项目区域交通状况分析项目区域交通状况分析项目区域环境分析项目区域环境分析项24、目区域环境分析项目区域环境分析 最有价值房产策划2000案新华路客运站距本案仅1.5公里，地处解放大道与新华路路口东北角，日发班车1200次，日均旅客输送量16000人次，高峰期日输送旅客60000人次，是汉口通往省内和全国各地的陆路门户。新华路客运站距本案仅1.5公里，地处解放大道与新华路路口东北角，日发班车1200次，日均旅客输送量16000人次，高峰期日输送旅客60000人次，是汉口通往省内和全国各地的陆路门户。项目区域交通状况分析项目区域交通状况分析项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域环境分析 最有价值房产策划2000案项目区域消费状况分析项目区域消费状况分析项目区25、域环境分析项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域环境分析020004000600080001000012000可支配收入消费支出可支配收入消费支出2006年年2005年年武汉市武汉市2005、2006年人均受收入及消费支出概况：年人均受收入及消费支出概况： 最有价值房产策划2000案身份：私营业主、个体经营者身份：私营业主、个体经营者规模：服装批发、美妆批发、家居城等十规模：服装批发、美妆批发、家居城等十多个专业批发市场的生意人等。多个专业批发市场的生意人等。消费心理：休闲娱乐消费支出大，消费能消费心理：休闲娱乐消费支出大，消费能力强。力强。主力消费者年龄构成：3050岁。主力消费者年龄构成26、：3050岁。项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域环境分析项目周边主要消费群体：项目周边主要消费群体：项目区域消费状况分析项目区域消费状况分析 最有价值房产策划2000案身份：写字楼白领身份：写字楼白领规模：世纪大厦、亚洲心脏病医院、协和规模：世纪大厦、亚洲心脏病医院、协和医院、船舶大厦、港澳中心等上班白领医院、船舶大厦、港澳中心等上班白领消费心理：具有一定的消费能力，有品消费心理：具有一定的消费能力，有品味。喜欢情调、创意、时尚、味。喜欢情调、创意、时尚、主力消费者年龄构成：2035岁。主力消费者年龄构成：2035岁。项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域环境分析项目区27、域环境分析项目周边主要消费群体：项目周边主要消费群体： 最有价值房产策划2000案身份：商旅人士身份：商旅人士规模：聚集了银丰、港澳中心商务酒店、扬规模：聚集了银丰、港澳中心商务酒店、扬子江大酒店、大京都宾馆、冠生园酒店等20子江大酒店、大京都宾馆、冠生园酒店等20多个宾馆酒店，该片区是武汉商旅人士最集多个宾馆酒店，该片区是武汉商旅人士最集中的地方。中的地方。消费心理：消费能力强。喜欢猎奇、刺激、消费心理：消费能力强。喜欢猎奇、刺激、好玩。商务应酬性消费较多。好玩。商务应酬性消费较多。主力消费者年龄构成：2545岁。主力消费者年龄构成：2545岁。项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域环境分28、析项目区域环境分析项目周边主要消费群体：项目周边主要消费群体： 最有价值房产策划2000案身份：社区居民身份：社区居民规模：江城华庭、景江华庭、单洞社规模：江城华庭、景江华庭、单洞社区、燕马社区等二十多个大中型社区区、燕马社区等二十多个大中型社区消费心理：较为理性，购物消费为消费心理：较为理性，购物消费为主，适当的休闲、餐饮消费主，适当的休闲、餐饮消费主力消费者年龄构成：2565主力消费者年龄构成：2565岁。岁。项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域环境分析项目周边主要消费群体：项目周边主要消费群体： 最有价值房产策划2000案身份：新生代时尚青年身份：新生代时尚青年规模：29、中山大道、新民众乐园、江汉路步行街上的时尚青少年规模：中山大道、新民众乐园、江汉路步行街上的时尚青少年消费心理：喜欢时尚、流行、现代、追求新鲜感觉消费心理：喜欢时尚、流行、现代、追求新鲜感觉主力消费者年龄构成：1528岁。主力消费者年龄构成：1528岁。项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域环境分析项目周边主要消费群体：项目周边主要消费群体： 最有价值房产策划2000案身份：其他（如周边住院及陪护人群、旅游人群等）身份：其他（如周边住院及陪护人群、旅游人群等）规模：京汉大道、沿线，人群相对较少，但也具有一定的消费潜力规模：京汉大道、沿线，人群相对较少，但也具有一定的消费潜力消30、费心理：消费能力强，一般不计较价格的高低消费心理：消费能力强，一般不计较价格的高低主力消费者年龄构成：一般在2550岁之间。主力消费者年龄构成：一般在2550岁之间。项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域环境分析项目周边主要消费群体：项目周边主要消费群体： 最有价值房产策划2000案项目区域消费人群的年龄比例情况：项目周边以15至25岁人群占总体人群22%，25至40岁人群占总体人数39%，两类最具消费活力的人群占到了项目周边人群的61%，对项目来说可以说是极大的利好。项目区域消费人群的年龄比例情况：项目周边以15至25岁人群占总体人群22%，25至40岁人群占总体人数39%31、，两类最具消费活力的人群占到了项目周边人群的61%，对项目来说可以说是极大的利好。项目区域消费状况分析项目区域消费状况分析项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域环境分析周边人群年龄比例周边人群年龄比例12%22%39%17%10%15岁以下岁以下15-25岁岁25-40岁岁40-60岁岁60岁以上岁以上 最有价值房产策划2000案项目区域消费人群的职业构成：由下图能够看出，本项目周边消费人群以私营业主、公务员、公司职员及一些职工为主，具有极大的消费潜力项目区域消费人群的职业构成：由下图能够看出，本项目周边消费人群以私营业主、公务员、公司职员及一些职工为主，具有极大的消费潜力项32、目区域消费状况分析项目区域消费状况分析项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域环境分析17%25%14%15%5%14%10%公务员公务员私营业主私营业主公司职员公司职员普通职工普通职工自由职业者自由职业者学生学生其他其他 最有价值房产策划2000案项目周边消费人群收入比例概况：由下图能够看出，项目周边的主力消费人群收入集中在1000元至3000元之间，占到了整体人群的68%，而3000至5000元收入的人群，也有14%之多，可见项目周边各类阶层的消费潜力项目周边消费人群收入比例概况：由下图能够看出，项目周边的主力消费人群收入集中在1000元至3000元之间，占到了整体人群的633、8%，而3000至5000元收入的人群，也有14%之多，可见项目周边各类阶层的消费潜力项目区域消费状况分析项目区域消费状况分析项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域环境分析周边人群收入情况周边人群收入情况10%47%21%14%8%1000以下以下1001-20002001-30003001-50005000以上以上 最有价值房产策划2000案项目周边人群日常消费支出的比例情况：项目周边人群日常消费支出的比例情况：项目区域消费状况分析项目区域消费状况分析项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域环境分析周边人群消费比例周边人群消费比例29%35%15%8%13%34、餐饮餐饮生活日常支出生活日常支出购物购物休闲娱乐休闲娱乐其他其他 最有价值房产策划2000案小结：小结：通过以上综合性的各类分析能够看出，在项目周边的消费群体中有很大部分对于档次较高、形态多样的商业物业还是有很大的渴求和需要的。通过以上综合性的各类分析能够看出，在项目周边的消费群体中有很大部分对于档次较高、形态多样的商业物业还是有很大的渴求和需要的。项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域环境分析 最有价值房产策划2000案项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域商业现状及未来发展分析项目区域商业现状及未来发展分析项目周边商业整体概况专业批发市场35、城市级商业中心项目周边商业整体概况专业批发市场城市级商业中心图例：图例： 最有价值房产策划2000案由上图能看出，项目虽然位于几大城市商圈的中心，但还都有一定的距离，项目周边实际是以各类专业的批发市场为主的：如建材批发、电子批发、美容美发批发、服装批发等。以下为各片区详细情况：由上图能看出，项目虽然位于几大城市商圈的中心，但还都有一定的距离，项目周边实际是以各类专业的批发市场为主的：如建材批发、电子批发、美容美发批发、服装批发等。以下为各片区详细情况：项目区域商业现状及未来发展分析项目区域商业现状及未来发展分析项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域环境分析 最有价值房产策划236、000案位置：前进一路位置：前进一路经营业态：建材及美容美发批发经营业态：建材及美容美发批发经营状况：建材一般，但美容美发相对较好经营状况：建材一般，但美容美发相对较好租金情况：1.5-3.0元/平米/天租金情况：1.5-3.0元/平米/天项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域环境分析 最有价值房产策划2000案位置：前进四路位置：前进四路经营业态：电子、音响一条街经营业态：电子、音响一条街经营状况：一般经营状况：一般租金情况：1.6-2.8元/平米/天，部分小店面能达到5元左右租金情况：1.6-2.8元/平米/天，部分小店面能达到5元左右项目区域环境分析项目区域环境分析项目37、区域环境分析项目区域环境分析 最有价值房产策划2000案位置：京汉大道沿街铺面位置：京汉大道沿街铺面经营业态：建材、电子、麻将机、餐饮等经营业态：建材、电子、麻将机、餐饮等经营状况：餐饮和各类沿街小店面较好，如花店、饰品店及烟酒食品等经营状况：餐饮和各类沿街小店面较好，如花店、饰品店及烟酒食品等租金情况：2.2-元/平米/天，建材、电子租金相对较低，餐饮及各类小店面租金相对较高租金情况：2.2-元/平米/天，建材、电子租金相对较低，餐饮及各类小店面租金相对较高项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域环境分析 最有价值房产策划2000案位置：中山大道位置：中山大道经营业态：业态较38、多，但基本以服装为经营业态：业态较多，但基本以服装为主，零售店及批发都有主，零售店及批发都有经营状况：非常好经营状况：非常好租金情况：4-7元/平米/天，部分小型店租金情况：4-7元/平米/天，部分小型店面如杂货、烟酒、饰品等能达到7-9元面如杂货、烟酒、饰品等能达到7-9元项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域环境分析 最有价值房产策划2000案小结：小结：项目周边商业混杂、层次不齐，且都档次较低，这是对于项目商业发展不利的因素，但同时也为项目打造中高端商业物业提供了有利的机会。项目周边商业混杂、层次不齐，且都档次较低，这是对于项目商业发展不利的因素，但同时也为项目打造中高39、端商业物业提供了有利的机会。项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域环境分析 最有价值房产策划2000案项目区域商业现状及未来发展分析项目区域商业现状及未来发展分析项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域环境分析新武展都新武展都市经典区市经典区项目项目夜汉口激情夜汉口激情飞扬区飞扬区大智历史文大智历史文化休闲区化休闲区 最有价值房产策划2000案上图为武汉市规划设计院对京汉大道文化街的整体规划，武汉市政府将围绕文化建设的主题，全面推进轻轨沿线旧城更新改造，围绕轻轨站点换乘设施布局，发掘、拓展共同活动空间和其他动感空间，重点建设大智门、武汉剧院和新武展三个文化拟将40、京汉大道两侧打造成为武汉市特色功能节点，形成城市中心新的“动感地带”。上图为武汉市规划设计院对京汉大道文化街的整体规划，武汉市政府将围绕文化建设的主题，全面推进轻轨沿线旧城更新改造，围绕轻轨站点换乘设施布局，发掘、拓展共同活动空间和其他动感空间，重点建设大智门、武汉剧院和新武展三个文化拟将京汉大道两侧打造成为武汉市特色功能节点，形成城市中心新的“动感地带”。项目区域商业现状及未来发展分析项目区域商业现状及未来发展分析项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域环境分析 最有价值房产策划2000案项目所在的友谊路至黄石路段，被规划为项目所在的友谊路至黄石路段，被规划为“夜汉口激情飞扬41、区夜汉口激情飞扬区”，拟策划设置电影城、实验剧场、小户型住宅、，拟策划设置电影城、实验剧场、小户型住宅、KTV城和迪吧等，与江汉路段已形成的娱乐休闲场所浑然一体，更加丰富汉口的文化娱乐生活。城和迪吧等，与江汉路段已形成的娱乐休闲场所浑然一体，更加丰富汉口的文化娱乐生活。项目区域商业现状及未来发展分析项目区域商业现状及未来发展分析项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域环境分析 最有价值房产策划2000案重点商业项目分析重点商业项目分析重点商业项目分析重点商业项目分析 最有价值房产策划2000案分割销售案例分割销售案例集中销售案例集中销售案例集中商业案例集中商业案例重点商业项目分42、析重点商业项目分析重点商业项目分析重点商业项目分析 最有价值房产策划2000案本案本案本案本案重点商业项目分析重点商业项目分析重点商业项目分析重点商业项目分析日月华庭日月华庭新华新华美林公美林公馆馆长安长安丽都丽都新华时代新华时代万豪国际万豪国际楚天星座楚天星座崇仁崇仁新都新都都市阑亭都市阑亭卧龙卧龙剑桥春剑桥春天天分割销售案例分割销售案例 最有价值房产策划2000案项目名称：万豪国际项目名称：万豪国际位置：位置：西北湖路西北湖路3-85号号住宅价格：住宅价格：8000-10000元元/平米平米底商层数：底商层数：三层三层切分方式：切分方式：纵向切分纵向切分各层层高：各层层高：一层一层4.5米43、，二、三层米，二、三层4米米面宽、进深：面宽、进深：面宽面宽4米，进深米，进深12米米销售单价：销售单价：一层：一层：2.7万万2.85万万二层：二层：1.6万万三层：三层：1.1万万租金：租金：一层：一层：150元元/平方米平方米月月二层：二层：85元元/平方米平方米月月三层：三层：75元元/平方米平方米月月客户构成：客户构成：投资型客户为主投资型客户为主目前销售率：目前销售率：90%分割销售案例分割销售案例重点商业项目分析重点商业项目分析重点商业项目分析重点商业项目分析 最有价值房产策划2000案优点：优点：商铺切分多样化，注重不同投资者的需求商铺切分多样化，注重不同投资者的需求有效控制单44、铺总价，符合投资者投资心理有效控制单铺总价，符合投资者投资心理产品组合多元化，满足各业态经营需求产品组合多元化，满足各业态经营需求租售结合，既可保持物业形象又可回收部分资金租售结合，既可保持物业形象又可回收部分资金缺点：缺点：各层分开销售，二、三层售价大大低于一层各层分开销售，二、三层售价大大低于一层底商层数过多，使三层商铺少有问津底商层数过多，使三层商铺少有问津产品设计存在问题，使一些业态很难进入一层产品设计存在问题，使一些业态很难进入一层分割销售案例分割销售案例重点商业项目分析重点商业项目分析重点商业项目分析重点商业项目分析 最有价值房产策划2000案项目名称：楚天星座项目名称：楚天星座位45、置：位置：汉口青年路与万松园路交汇处汉口青年路与万松园路交汇处住宅价格：住宅价格：均价均价7200元元/平米平米底商层数：底商层数：二层二层切分方式：切分方式：横向切分横向切分各层层高：各层层高：一层一层6.9米，二层米，二层4.2米米面宽、进深：面宽、进深：面宽面宽8米，进深米，进深12米米销售单价：销售单价：一层一层35000元元/平米平米二层二层15000元元/平米平米租金：租金：一层：一层：180元元/平方米平方米月月二层：未定二层：未定客户构成：客户构成：投资型客户为主投资型客户为主目前销售率：目前销售率：40%分割销售案例分割销售案例重点商业项目分析重点商业项目分析重点商业项目分析46、重点商业项目分析 最有价值房产策划2000案优点：优点：一层商铺层高较高，加大产品附加值一层商铺层高较高，加大产品附加值商铺切分适中，容易被市场接受商铺切分适中，容易被市场接受分割销售案例分割销售案例重点商业项目分析重点商业项目分析重点商业项目分析重点商业项目分析缺点：缺点：各层分开销售，二层售价大大低于一层各层分开销售，二层售价大大低于一层进入二层商铺需通过住宅的公共交通，不便消费者进入进入二层商铺需通过住宅的公共交通，不便消费者进入横向切分，隔断一、二层联系，使二层商铺销售难度加大横向切分，隔断一、二层联系，使二层商铺销售难度加大 最有价值房产策划2000案项目名称：崇仁项目名称：崇仁新都47、新都位置：位置：中山大道与崇仁路交汇处中山大道与崇仁路交汇处住宅价格：住宅价格：均价均价4700元元/平米平米底商层数：底商层数：二层二层切分方式：切分方式：纵向切分纵向切分各层层高：各层层高：一层一层5.4米，二层米，二层4.6米米面宽、进深：面宽、进深：面宽面宽6.5米，进深米，进深13米米销售单价：销售单价：一层一层27000，二层，二层6000元元客户构成：客户构成：投资型客户为主投资型客户为主目前销售率：目前销售率：88%分割销售案例分割销售案例重点商业项目分析重点商业项目分析重点商业项目分析重点商业项目分析 最有价值房产策划2000案优点：优点：一、二层连体销售，提升商铺价值一、二48、层连体销售，提升商铺价值商铺内部采用垂直交通，加大内部交通的便利性商铺内部采用垂直交通，加大内部交通的便利性分割销售案例分割销售案例重点商业项目分析重点商业项目分析重点商业项目分析重点商业项目分析缺点：缺点：商铺扇面处理，划分不规则，外部面宽过大，内部较为狭小商铺扇面处理，划分不规则，外部面宽过大，内部较为狭小 最有价值房产策划2000案基本情况基本情况商铺产品描述商铺产品描述商铺销售情况商铺销售情况位置位置住宅售价住宅售价底商层数底商层数切分方式切分方式各层层高各层层高面宽、进深面宽、进深交通组织方式交通组织方式销售单价销售单价客户构成客户构成开售时间开售时间目前销售率目前销售率美林公馆美林49、公馆江汉区新华西路江汉区新华西路100号号均价均价6500元元/平米平米临新华西路为三层，临建设大道为两层临新华西路为三层，临建设大道为两层纵向切分纵向切分一层一层5.6米，二层米，二层4.2米，三层米，三层3.6米米一般铺位面宽为一般铺位面宽为6米，进深为米，进深为8米米三层连体的有公共楼梯上二至三楼，一二连体的各户有楼梯上二层三层连体的有公共楼梯上二至三楼，一二连体的各户有楼梯上二层预计为预计为17000元元/平米左右平米左右商铺目前还未对外发售商铺目前还未对外发售项目名称项目名称重点商业项目分析重点商业项目分析重点商业项目分析重点商业项目分析 最有价值房产策划2000案基本情况基本情况商50、铺产品描述商铺产品描述商铺销售情况商铺销售情况位置位置住宅售价住宅售价底商层数底商层数切分方式切分方式各层层高各层层高面宽、进深面宽、进深交通组织方式交通组织方式销售单价销售单价客户构成客户构成开售时间开售时间目前销售率目前销售率新华时代新华时代江汉区新华下路江汉区新华下路20号，号，均价均价6300元元/平米平米两层两层纵向切分纵向切分一层一层5.2米，二层米，二层3.6米米面宽面宽6米，进深米，进深12米米每户均有独立楼梯上二层每户均有独立楼梯上二层16000元元/平米平米投资客户居多占到投资客户居多占到70%2006年年11月月销售销售60%左右左右项目名称项目名称重点商业项目分析重点商51、业项目分析重点商业项目分析重点商业项目分析 最有价值房产策划2000案基本情况基本情况商铺产品描述商铺产品描述商铺销售情况商铺销售情况位置位置住宅售价住宅售价底商层数底商层数切分方式切分方式各层层高各层层高面宽、进深面宽、进深交通组织方式交通组织方式销售单价销售单价客户构成客户构成开售时间开售时间目前销售率目前销售率日月华庭日月华庭新华西路新华西路83号，号，均价均价5200元元/平米平米两层两层纵向切分纵向切分一层一层4.8米，二层米，二层3.6米米面宽面宽6米，进深米，进深12米米每户均有独立楼梯上二层每户均有独立楼梯上二层13000元元/平米平米已售的铺位中投资客户为主已售的铺位中投资客52、户为主2006年年12月月85%左右左右项目名称项目名称重点商业项目分析重点商业项目分析重点商业项目分析重点商业项目分析 最有价值房产策划2000案基本情况基本情况商铺产品描述商铺产品描述商铺销售情况商铺销售情况位置位置住宅售价住宅售价底商层数底商层数切分方式切分方式各层层高各层层高面宽、进深面宽、进深交通组织方式交通组织方式销售单价销售单价客户构成客户构成开售时间开售时间目前销售率目前销售率楚天星座楚天星座汉口青年路与万松园路交汇处汉口青年路与万松园路交汇处均价均价7200元元/平米平米两层两层纵向切分纵向切分一层一层6.9米，二层米，二层4.2米米面宽面宽8米，进深米，进深12米米通过住宅53、的公共交通上二层通过住宅的公共交通上二层一层一层35000元元/平米，二层平米，二层15000元元/平米平米投资客户购买投资客户购买2006年年3月月一层全部售出，二层基本没有销售一层全部售出，二层基本没有销售项目名称项目名称重点商业项目分析重点商业项目分析重点商业项目分析重点商业项目分析 最有价值房产策划2000案基本情况基本情况商铺产品描述商铺产品描述商铺销售情况商铺销售情况位置位置住宅售价住宅售价底商层数底商层数切分方式切分方式各层层高各层层高面宽、进深面宽、进深交通组织方式交通组织方式销售单价销售单价客户构成客户构成开售时间开售时间目前销售率目前销售率剑桥春天剑桥春天武昌区东湖开发区珞54、瑜路叶麻店武昌区东湖开发区珞瑜路叶麻店均价均价5800元元/平米平米两层两层纵向切分纵向切分一层一层6.9米，二层米，二层4.10米米小铺面宽小铺面宽4米，大铺面宽米，大铺面宽6.5米，进深都是米，进深都是15米米通过部分一层楼梯上二层通过部分一层楼梯上二层一层一层16000元元/平米，二层平米，二层8000-9000元元/平米平米投资型客户为主投资型客户为主2005年年1月月一期已销售一期已销售90%项目名称项目名称重点商业项目分析重点商业项目分析重点商业项目分析重点商业项目分析 最有价值房产策划2000案基本情况基本情况商铺产品描述商铺产品描述商铺销售情况商铺销售情况位置位置住宅售价住宅售55、价底商层数底商层数切分方式切分方式各层层高各层层高面宽、进深面宽、进深交通组织方式交通组织方式销售单价销售单价客户构成客户构成开售时间开售时间目前销售率目前销售率长安长安丽都丽都新华西路新华西路99号，美林公馆旁边号，美林公馆旁边均价均价6800元元/平米平米两层两层纵向切分纵向切分一层一层5.2米，二层米，二层4.1面宽面宽6米，进深米，进深15米米通过部分一层楼梯上二层通过部分一层楼梯上二层整体均价整体均价15000元元/平米平米投资客户居多投资客户居多2007年年2月月一层销售一层销售70%，连接二层销售较少，连接二层销售较少项目名称项目名称重点商业项目分析重点商业项目分析重点商业项目分56、析重点商业项目分析 最有价值房产策划2000案基本情况基本情况商铺产品描述商铺产品描述商铺销售情况商铺销售情况位置位置住宅售价住宅售价底商层数底商层数切分方式切分方式各层层高各层层高面宽、进深面宽、进深交通组织方式交通组织方式销售单价销售单价客户构成客户构成开售时间开售时间目前销售率目前销售率都市兰亭都市兰亭汉阳区汉阳大道汉阳区汉阳大道98号，号，均价均价6800元元/平米平米两层两层纵向切分纵向切分一层一层4.5米，二层米，二层3.9米米小铺面宽小铺面宽4米进深米进深12米，大铺面宽米，大铺面宽6.5米，进深米，进深15米米通过部分一层楼梯上二层通过部分一层楼梯上二层一层一层40000元元/57、平米，二层平米，二层16000元元/平米平米投资型客户投资型客户2007年年3月月一层全部基本售完，部分一二连体为主力商户一层全部基本售完，部分一二连体为主力商户项目名称项目名称重点商业项目分析重点商业项目分析重点商业项目分析重点商业项目分析 最有价值房产策划2000案小结：小结：购买商铺的目标客户一般为投资客和商铺经营者，投资客所占比例较大，为购买商铺的目标客户一般为投资客和商铺经营者，投资客所占比例较大，为60%强武汉市场商铺多为纵向分割一、二层连卖的方式销售，部分商铺水平分割销售造成二层去化速度较慢强武汉市场商铺多为纵向分割一、二层连卖的方式销售，部分商铺水平分割销售造成二层去化速度较慢58、武汉市场商铺售价普遍为分层制定，一层售价为武汉市场商铺售价普遍为分层制定，一层售价为1500040000元元/平方米，二层售价为平方米，二层售价为600016000元元/平方米平方米商铺多为小铺面分割，其总价控制在商铺多为小铺面分割，其总价控制在300400万元万元目前市场上一层商铺层高有目前市场上一层商铺层高有7米和米和5米两个范围，二层商铺层高一般在米两个范围，二层商铺层高一般在3.6米左右米左右分割销售案例分割销售案例重点商业项目分析重点商业项目分析重点商业项目分析重点商业项目分析 最有价值房产策划2000案借鉴：借鉴：武汉市场对临街分割店铺接受程度较高武汉市场对临街分割店铺接受程度较高59、纵向分割商铺，较好的组织交通及人流动线纵向分割商铺，较好的组织交通及人流动线首层层高的增高，获得更好的展示效果并提高使用率，使产品的附加值加大首层层高的增高，获得更好的展示效果并提高使用率，使产品的附加值加大产品面积分割适中、有效控制总价，满足投资者的投资需求产品面积分割适中、有效控制总价，满足投资者的投资需求产品体量控制为两层以及首层和二层连体销售，增加产品价值的同时加快二层销售速度产品体量控制为两层以及首层和二层连体销售，增加产品价值的同时加快二层销售速度分割销售案例分割销售案例重点商业项目分析重点商业项目分析重点商业项目分析重点商业项目分析 最有价值房产策划2000案集中销售案例集中销售60、案例重点商业项目分析重点商业项目分析重点商业项目分析重点商业项目分析万豪联邦中心万豪联邦中心中山广场中山广场中电中电尊荣国尊荣国际际本案本案本案本案 最有价值房产策划2000案基本情况基本情况商铺产品描述商铺产品描述商铺销售情况商铺销售情况位置位置住宅售价（元住宅售价（元/平米）平米）底商层数底商层数切分方式切分方式各层层高（米）各层层高（米）销售单价（元销售单价（元/平米）平米）客户构成客户构成开售时间开售时间目前销售率目前销售率中电尊容国际中电尊容国际中山大道与友谊路交叉口，中山大道与友谊路交叉口，60006层，层，60000平米平米整租整售整租整售一层一层5米，其它米，其它4米米整售整售61、5亿亿未售出未售出2006年年10月月0%项目名称项目名称集中销售案例集中销售案例重点商业项目分析重点商业项目分析重点商业项目分析重点商业项目分析 最有价值房产策划2000案基本情况基本情况商铺产品描述商铺产品描述商铺销售情况商铺销售情况位置位置住宅售价（元住宅售价（元/平米）平米）底商层数底商层数切分方式切分方式各层层高（米）各层层高（米）销售单价（元销售单价（元/平米）平米）客户构成客户构成开售时间开售时间目前销售率目前销售率中山广场中山广场解放路，武商对面，商业气氛浓厚解放路，武商对面，商业气氛浓厚写字楼写字楼8000六层，六层，22000平米平米整租整租一层：一层：5.6二二-六层六层62、4.2只租不售只租不售苏宁整租苏宁整租2006年底年底项目名称项目名称集中销售案例集中销售案例重点商业项目分析重点商业项目分析重点商业项目分析重点商业项目分析 最有价值房产策划2000案基本情况基本情况商铺产品描述商铺产品描述商铺销售情况商铺销售情况位置位置住宅售价（元住宅售价（元/平米）平米）底商层数底商层数切分方式切分方式各层层高（米）各层层高（米）销售单价（元销售单价（元/平米）平米）客户构成客户构成开售时间开售时间目前销售率目前销售率万豪联邦中心万豪联邦中心徐东大街与和平大道交叉口，商业气氛不浓徐东大街与和平大道交叉口，商业气氛不浓5600二层，二层，2000平米平米整售整售4.61663、000未售出未售出2006年年6月月0%项目名称项目名称集中销售案例集中销售案例重点商业项目分析重点商业项目分析重点商业项目分析重点商业项目分析 最有价值房产策划2000案小结：小结：商铺一般采取整租或整售的方式，目标客群为购物中心或大型卖场商铺一般采取整租或整售的方式，目标客群为购物中心或大型卖场一般情况下商铺商业价值相对较低，均价为一般情况下商铺商业价值相对较低，均价为15000元元/平方米平方米由于体量较大、总价较高，市场接受程度不高，销售情况较差，缺少统一、准确的定位规划由于体量较大、总价较高，市场接受程度不高，销售情况较差，缺少统一、准确的定位规划集中销售案例集中销售案例重点商业项目64、分析重点商业项目分析重点商业项目分析重点商业项目分析 最有价值房产策划2000案集中商业案例集中商业案例:重点商业项目分析重点商业项目分析重点商业项目分析重点商业项目分析新世界中心新世界中心美奇青年汇美奇青年汇龙王庙国际龙王庙国际广场广场汉正街第一汉正街第一大道大道白马服装交白马服装交易市场易市场本案本案本案本案 最有价值房产策划2000案基本情况基本情况商铺产品描述商铺产品描述商铺销售情况商铺销售情况位置位置住宅售价（元住宅售价（元/平米）平米）底商层数底商层数切分方式切分方式各层层高（米）各层层高（米）销售单价（元销售单价（元/平米）平米）客户构成客户构成开售时间开售时间目前销售率目前销售65、率美奇青年汇美奇青年汇中山大道民意四路口，紧临江汉路商业气氛浓厚中山大道民意四路口，紧临江汉路商业气氛浓厚复式：复式：7000平层：平层：57005层，层，70000平米平米平层散租平层散租一层一层4米，其它米，其它3.5米米均价均价26300投资客投资客2004100%项目名称项目名称集中商业案例集中商业案例:重点商业项目分析重点商业项目分析重点商业项目分析重点商业项目分析 最有价值房产策划2000案基本情况基本情况商铺产品描述商铺产品描述商铺销售情况商铺销售情况位置位置住宅售价（元住宅售价（元/平米）平米）底商层数底商层数切分方式切分方式各层层高（米）各层层高（米）销售单价（元销售单价（元66、/平米）平米）客户构成客户构成开售时间开售时间目前销售率目前销售率新世界中心新世界中心解放路，解放公园对面，商业气氛浓厚解放路，解放公园对面，商业气氛浓厚8200六层，六层，40000平米平米平层散租平层散租一层：一层：5.2其它其它4.5新世界整租新世界整租商户商户2006年年100%项目名称项目名称集中商业案例集中商业案例:重点商业项目分析重点商业项目分析重点商业项目分析重点商业项目分析 最有价值房产策划2000案基本情况基本情况商铺产品描述商铺产品描述商铺销售情况商铺销售情况位置位置住宅售价（元住宅售价（元/平米）平米）底商层数底商层数切分方式切分方式各层层高（米）各层层高（米）销售单价67、（元销售单价（元/平米）平米）客户构成客户构成开售时间开售时间目前销售率目前销售率汉正街第一大道汉正街第一大道沿河大道与汉正街交叉口，处汉正街末端物流集散地东侧临江，商业气氛不浓沿河大道与汉正街交叉口，处汉正街末端物流集散地东侧临江，商业气氛不浓56003层，层，150000平米平米纵向切分纵向切分一层一层4米，其它米，其它3.6米米一层一层52000，二层，二层16000投资和商户比例投资和商户比例7：32005年年12月月40%项目名称项目名称集中商业案例集中商业案例:重点商业项目分析重点商业项目分析重点商业项目分析重点商业项目分析 最有价值房产策划2000案基本情况基本情况商铺产品描述商68、铺产品描述商铺销售情况商铺销售情况位置位置住宅售价（元住宅售价（元/平米）平米）底商层数底商层数切分方式切分方式各层层高（米）各层层高（米）销售单价（元销售单价（元/平米）平米）客户构成客户构成开售时间开售时间目前销售率目前销售率龙王庙国际广场龙王庙国际广场沿河大道沿河大道1号，距白马批发市场号，距白马批发市场500米，因临江周边是物流集散地商业气氛差米，因临江周边是物流集散地商业气氛差无无4-11层，层，280000平米平米平层散租散售平层散租散售一层一层5.2米，其它米，其它4米米一层一层40000，其他楼层均价，其他楼层均价16000-4500投资和商户比例投资和商户比例8：22005年69、年7月月35%项目名称项目名称集中商业案例集中商业案例:重点商业项目分析重点商业项目分析重点商业项目分析重点商业项目分析 最有价值房产策划2000案基本情况基本情况商铺产品描述商铺产品描述商铺销售情况商铺销售情况位置位置住宅售价（元住宅售价（元/平米）平米）底商层数底商层数切分方式切分方式各层层高（米）各层层高（米）销售单价（元销售单价（元/平米）平米）客户构成客户构成开售时间开售时间目前销售率目前销售率白马服装交易市场白马服装交易市场沿河大道沿河大道68号，老字号的服装批发市场，自成商圈号，老字号的服装批发市场，自成商圈无无9层，层，80000平米平米平层散租平层散租一层一层4.5米，其它米70、，其它3.6米米只租不售只租不售商户商户1996年开业年开业100%项目名称项目名称集中商业案例集中商业案例:重点商业项目分析重点商业项目分析重点商业项目分析重点商业项目分析 最有价值房产策划2000案项目项目SWOT分析分析项目项目SWOT分析分析 最有价值房产策划2000案项目优势分析（项目优势分析（S）项目机会分析（项目机会分析（0）1.项目处于核心商业区，地理位置优越，交通便利将是本项目商业成功发展的基础之所在；项目处于核心商业区，地理位置优越，交通便利将是本项目商业成功发展的基础之所在；2.良好的临街展示效果为本项目商业起到氛围之烘托作用；良好的临街展示效果为本项目商业起到氛围之烘托71、作用；3.开发商品牌优势，政府支持项目市场竞争力得以提高；开发商品牌优势，政府支持项目市场竞争力得以提高；1.政府对项目区域未来商业规划提升项目区域商业功能；政府对项目区域未来商业规划提升项目区域商业功能；2.区域商业市场处于初级发展阶段，商业品质提升空间较大；区域商业市场处于初级发展阶段，商业品质提升空间较大；3.周边商务酒店逐渐增多，商务需求逐步提升；周边商务酒店逐渐增多，商务需求逐步提升；4.投资客认可本项目区域；投资客认可本项目区域；项目劣势分析（项目劣势分析（W）项目威胁分析（项目威胁分析（T）1.前进一路为单行线，影响车流的可达性；前进一路为单行线，影响车流的可达性；2.项目周边商72、业业态混杂、经营档次低，且与本项目物业档次有较大差异；项目周边商业业态混杂、经营档次低，且与本项目物业档次有较大差异；3.项目周边商业物业租金低；项目周边商业物业租金低；4.项目周边的消费人群的消费力档次相对较低；项目周边的消费人群的消费力档次相对较低；5.项目地块不完整，不利商业形象的树立；项目地块不完整，不利商业形象的树立；1.城市外向发展及扩散，核心商业区吸引力下降；城市外向发展及扩散，核心商业区吸引力下降；2.项目周边现有综合商业与特色商业分流目标消费群；项目周边现有综合商业与特色商业分流目标消费群；3.融科天成等潜在综合项目逐渐入市，投资客可选投资物业类型增多；融科天成等潜在综合项目73、逐渐入市，投资客可选投资物业类型增多；项目项目SWOT分析分析项目项目SWOT分析分析 最有价值房产策划2000案屏蔽劣势屏蔽劣势屏蔽劣势屏蔽劣势产业互动功能互动资源互动价值互动产业互动功能互动资源互动价值互动本项目本项目发挥优势发挥优势发挥优势发挥优势寻找机会点寻找机会点寻找机会点寻找机会点降低威胁降低威胁降低威胁降低威胁借势借势造势造势品品牌牌商商业业+特特色色商商业业+辅辅助助商商业业品品牌牌商商业业+特特色色商商业业+辅辅助助商商业业项目项目SWOT分析分析项目项目SWOT分析分析 最有价值房产策划2000案项目定位项目定位项目定位项目定位 最有价值房产策划2000案项目定位原则项目定74、位原则项目定位分析项目定位分析项目产品建议项目产品建议项目定位项目定位项目定位项目定位 最有价值房产策划2000案?地块价值最大化与运作风险最小化的平衡原则地块价值最大化与运作风险最小化的平衡原则?综合体功能复合化、多元化定位原则综合体功能复合化、多元化定位原则?引领市场原则，以业态档次提升和创新引领市场为目标引领市场原则，以业态档次提升和创新引领市场为目标?重点目标客群与多客层的平衡原则重点目标客群与多客层的平衡原则?可持续性经营的原则可持续性经营的原则?定位可实施性原则定位可实施性原则项目定位原则：项目定位原则：项目定位项目定位项目定位项目定位 最有价值房产策划2000案项目位于三大核心商75、圈的交汇处，是连接三大核心商圈的纽带项目位于三大核心商圈的交汇处，是连接三大核心商圈的纽带项目定位分析：项目定位分析：项目定位项目定位项目定位项目定位汉正街商圈汉正街商圈江汉路商圈江汉路商圈武广商圈武广商圈本案本案本案本案 最有价值房产策划2000案京京汉汉大大道道单单单单洞洞洞洞三三三三路路路路路路路路进进进进前前前前前前进进四四路路一一一一项目定位分项目定位分析：析：项目定位项目定位项目定位项目定位 最有价值房产策划2000案?地块不完整：地块不完整：项目被京汉大道分为两个地块，为了更好的实现商业价值，项目规划应以保持商业体系完整为设计原则；项目被京汉大道分为两个地块，为了更好的实现商业价76、值，项目规划应以保持商业体系完整为设计原则；?地块不规则：地块不规则：项目用地形状不规则，B8地块被燕马社区两栋住宅楼分为两块对B8地块的商业动线设计有很大影响，同时也会对项目的通达性产生一定的影响。项目用地形状不规则，B8地块被燕马社区两栋住宅楼分为两块对B8地块的商业动线设计有很大影响，同时也会对项目的通达性产生一定的影响。?周边消费人群：周边消费人群：项目周边老城居民较多，人均收入较低、消费档次低；项目周边老城居民较多，人均收入较低、消费档次低；?周边商业：周边商业：周边商业以五金、建材、电器、社区配套为主，且商业档次低；周边商业以五金、建材、电器、社区配套为主，且商业档次低；项目定位分77、析：项目定位分析：项目定位项目定位项目定位项目定位项目地块及周边现状分析项目地块及周边现状分析 最有价值房产策划2000案机动车双行线机动车双行线机动车单行线机动车单行线步行系统步行系统H轻轨线友谊路站轻轨线友谊路站公交站点公交站点机动车行驶方向机动车行驶方向H项目周边交通状况分析项目周边交通状况分析?直接临城市干道，可达性和展示性将大大增强；直接临城市干道，可达性和展示性将大大增强；?完善的城市公交系统，对人流引入提供强有力的支持；完善的城市公交系统，对人流引入提供强有力的支持；?未来轻轨利用率提高，有效扩大客源范围；未来轻轨利用率提高，有效扩大客源范围；?地块西侧前进四路为单行线，地块西侧78、前进四路为单行线，会在影响机动车到项目的可达性；会在影响机动车到项目的可达性；项目定位分项目定位分析：析：项目定位项目定位项目定位项目定位 最有价值房产策划2000案核心商圈核心商圈之间之间复合型特色商业街复合型特色商业街项目定位分析：项目定位分析：项目定位项目定位项目定位项目定位地区属性夜汉口激情飞扬区地区属性夜汉口激情飞扬区区位特征市政路交汇处区位特征市政路交汇处商业价值江汉路步行街商圈商业价值江汉路步行街商圈消费来源汉口区及商圈范围消费来源汉口区及商圈范围项目位于项目位于“武广武广”、“江汉路江汉路”、“汉正街汉正街”三大城市核心商圈的交汇处，成为连接各商圈之间的重要纽带三大城市核心商圈79、的交汇处，成为连接各商圈之间的重要纽带业态归纳多元化业态布局业态归纳多元化业态布局特色诉求文化、娱乐、展特色诉求文化、娱乐、展示效果优良立体示效果优良立体化商 业街区化商 业街区 最有价值房产策划2000案特特色色休休闲闲文文娱娱区区特特色色休休闲闲文文娱娱区区精精品品专专业业展展示示区区精精品品专专业业展展示示区区激激情情体体验验购购物物区区激激情情体体验验购购物物区区项目定位分项目定位分析：析：项目定位项目定位项目定位项目定位 最有价值房产策划2000案n购物功能购物功能n休闲功能休闲功能n娱乐功能娱乐功能n住宅配套住宅配套n展示功能展示功能n体验购物体验购物n产业窗口产业窗口n城市商业名80、片城市商业名片核心功能核心功能核心功能核心功能衍生功能衍生功能衍生功能衍生功能项目定位分析：项目定位分析：项目定位项目定位项目定位项目定位 最有价值房产策划2000案?核心商圈之间项目自身及周边轻轨沿线居住区居民核心商圈之间项目自身及周边轻轨沿线居住区居民?消费档次：中高档消费档次：中高档?消费类型：家庭型(服装、耐用消费品、家居家饰、时尚数码产品为主，餐饮/文娱教育为辅)消费类型：家庭型(服装、耐用消费品、家居家饰、时尚数码产品为主，餐饮/文娱教育为辅)?核心商圈之间及项目周边商务人群核心商圈之间及项目周边商务人群?消费档次：中高档消费档次：中高档?消费类型：商务配套型(快餐、商务餐饮、娱乐81、活动为主)消费类型：商务配套型(快餐、商务餐饮、娱乐活动为主)?汉口区及城市其他区域目的性消费人群汉口区及城市其他区域目的性消费人群?各大商圈带来的中高档旅游人群各大商圈带来的中高档旅游人群项目定位分析：项目定位分析：项目定位项目定位项目定位项目定位 最有价值房产策划2000案?本项目定位面向中高档销费群体。结合项目周边情况，目前尚不具备直接进入中高档的市场条件，因此项目定位的实现在前期需要以中端业态为切入点，首先实现商业人气的聚拢，形成一定规模的商业氛围；随着商业氛围的凝聚，逐步对业态进行筛选，前期招商商业业态以中档次的商户入手，在项目认知度不断提升的同时，逐步提升商业业态的品质，从而使项目82、商业整体往中高档商业街过渡；本项目定位面向中高档销费群体。结合项目周边情况，目前尚不具备直接进入中高档的市场条件，因此项目定位的实现在前期需要以中端业态为切入点，首先实现商业人气的聚拢，形成一定规模的商业氛围；随着商业氛围的凝聚，逐步对业态进行筛选，前期招商商业业态以中档次的商户入手，在项目认知度不断提升的同时，逐步提升商业业态的品质，从而使项目商业整体往中高档商业街过渡；?本项目住宅为区域内的高档社区，结合日后住宅部分人文环境及住宅品质的般配，业态规划应有一定比例的中高档休闲行业如：咖啡茶吧、西式餐厅、书吧等；本项目住宅为区域内的高档社区，结合日后住宅部分人文环境及住宅品质的般配，业态规划应83、有一定比例的中高档休闲行业如：咖啡茶吧、西式餐厅、书吧等；?作为住宅底商的邻街店铺，硬件配备应考虑经营条件要求较高的餐饮、电器专卖等商业业态，在如：水电配置、烟道排污、板梁荷载配置等方面应适应扩充；作为住宅底商的邻街店铺，硬件配备应考虑经营条件要求较高的餐饮、电器专卖等商业业态，在如：水电配置、烟道排污、板梁荷载配置等方面应适应扩充；?项目位于市政路双侧，另有商铺处于社区之内，业态组合需考虑以不影响住宅居住功能，如：卡拉OK、舞厅、中式餐饮等扰民业态应妥善安置；项目位于市政路双侧，另有商铺处于社区之内，业态组合需考虑以不影响住宅居住功能，如：卡拉OK、舞厅、中式餐饮等扰民业态应妥善安置；项目定84、位分析：项目定位分析：项目定位项目定位项目定位项目定位 最有价值房产策划2000案特色商业街以精品特色商业街以精品店、专卖店、专业店为店、专卖店、专业店为主（通讯、休闲餐饮、主（通讯、休闲餐饮、娱乐、家居家饰、旅游娱乐、家居家饰、旅游用品、时尚数码、特色用品、时尚数码、特色体验吧等）体验吧等）社区商业街以社区社区商业街以社区配套服务为主（便利配套服务为主（便利店、洗衣店等）店、洗衣店等）区域商业街以专业区域商业街以专业店为主（电子、五金、店为主（电子、五金、美容美发店等）美容美发店等）特色商业街特色商业街社区商业街社区商业街区域商业街区域商业街项目定位分析：项目定位分析：项目定位项目定位项目定85、位项目定位图例：图例： 最有价值房产策划2000案项目产品建议：项目产品建议：项目定位项目定位项目定位项目定位西北角面向马路对面西北角面向马路对面的的C8地块，在进行地块，在进行设计时，应考虑两者设计时，应考虑两者间的相互呼应。间的相互呼应。面向京汉大道与前进四路的面向京汉大道与前进四路的交汇点，形象展示度很高，交汇点，形象展示度很高，具有极高的商业价值。在设具有极高的商业价值。在设计时应重点考虑。计时应重点考虑。面对燕马社区出入口，面对燕马社区出入口，对于人流的引导具有很对于人流的引导具有很强的暗示性作用，在设强的暗示性作用，在设计时应予以考虑。计时应予以考虑。紧邻京汉大道，具有良好的临街展86、示面。紧邻京汉大道，具有良好的临街展示面。面对高架轻轨，二层商业的展示性很好。面对高架轻轨，二层商业的展示性很好。具备开发一定数量二层商铺的条件，但二层商铺去化风险较高。具备开发一定数量二层商铺的条件，但二层商铺去化风险较高。为项目中商业价值最高的区域。为项目中商业价值最高的区域。此区域同样面向燕马社区，但其周此区域同样面向燕马社区，但其周边目前商业状况较好，商业环境成边目前商业状况较好，商业环境成熟。熟。商业价值相对高于项目西南区域。商业价值相对高于项目西南区域。此区域处于用地内部，人流量小，商业价此区域处于用地内部，人流量小，商业价值较低。建议将社区出入口设于此处，避值较低。建议将社区出入87、口设于此处，避免影响其他区域商业价值，同时增加人流免影响其他区域商业价值，同时增加人流量，适当提升该区域商业价值。量，适当提升该区域商业价值。面向燕马社区，具备面向燕马社区，具备一定数量的消费群一定数量的消费群体。周边商业业态档体。周边商业业态档次较低，现状杂乱，次较低，现状杂乱，将会对此区域的商业将会对此区域的商业价值造成一定的负面价值造成一定的负面影响。影响。紧邻前进四路，人流和紧邻前进四路，人流和展示效果较好，商业价展示效果较好，商业价值较高。用地东南侧的值较高。用地东南侧的花样年华促使区域商业花样年华促使区域商业氛围进一步成熟，考虑氛围进一步成熟，考虑人流的引入。人流的引入。紧邻前进一88、路，紧邻前进一路，商业价值较高。商业价值较高。因为单行线对车因为单行线对车辆的可达性有一辆的可达性有一定的影响，不利定的影响，不利于商业价值得提于商业价值得提升，以单层商铺升，以单层商铺产品为佳。产品为佳。B8东地块地下有东地块地下有3000平米的商平米的商业，它对社区整体业，它对社区整体商业氛围的带动情商业氛围的带动情况要视其规划经营况要视其规划经营的好坏而定。的好坏而定。 最有价值房产策划2000案市场调查核心结论市场调查核心结论B8区商业公建产品调整假设方案对比分析区商业公建产品调整假设方案对比分析B8区产品调整建议区产品调整建议C8区产品调整建议区产品调整建议项目产品建议：项目产品建议89、：项目定位项目定位项目定位项目定位 最有价值房产策划2000案市场调查核心结论市场调查核心结论重点案例分析重点案例分析武汉市目前在售或者在租商铺供应、需求特点分析武汉市目前在售或者在租商铺供应、需求特点分析武汉市武汉市LOFT产品供应特点分析产品供应特点分析项目产品建议：项目产品建议：项目定位项目定位项目定位项目定位 最有价值房产策划2000案市场调查核心结论市场调查核心结论武汉市目前在售或者在租商铺供应、需求特点分析武汉市目前在售或者在租商铺供应、需求特点分析购买商铺的目标客户一般为购买商铺的目标客户一般为投资客和商铺经营者投资客和商铺经营者投资客和商铺经营者投资客和商铺经营者。目前武汉市场90、商铺大致分两种，一类是目前武汉市场商铺大致分两种，一类是销售情况较差的大面积没有切分的商铺销售情况较差的大面积没有切分的商铺销售情况较差的大面积没有切分的商铺销售情况较差的大面积没有切分的商铺；另一类是；另一类是销销销销售情况良好的面积适中进行了切分的商铺售情况良好的面积适中进行了切分的商铺售情况良好的面积适中进行了切分的商铺售情况良好的面积适中进行了切分的商铺。一般情况下一般情况下一层商铺一层商铺一层商铺一层商铺商业价值相对较高，售价区间在商业价值相对较高，售价区间在15000150004000040000元元元元/平方米平方米平方米平方米。二层商铺二层商铺二层商铺二层商铺很难实现单独销售，91、一般情况下均为一、二层纵向切分连卖；如果单独销售，价格通常不到很难实现单独销售，一般情况下均为一、二层纵向切分连卖；如果单独销售，价格通常不到1层商铺售价的一半，价格区间大约为层商铺售价的一半，价格区间大约为4000400080008000元元元元/平方米平方米平方米平方米。目前市场上目前市场上一层商铺一层商铺一层商铺一层商铺层高有层高有7米和米和5米两个范围，米两个范围，7 7米层高附加值较高米层高附加值较高米层高附加值较高米层高附加值较高，能够实现比后者较高的售价。，能够实现比后者较高的售价。2 2层商铺层高一般在层商铺层高一般在层商铺层高一般在层商铺层高一般在3.63.6米左右米左右米左92、右米左右。项目产品建议：项目产品建议：项目定位项目定位项目定位项目定位 最有价值房产策划2000案项目位置：位于武昌丁字桥，属于武昌中南商圈和亚贸商圈交汇地带项目位置：位于武昌丁字桥，属于武昌中南商圈和亚贸商圈交汇地带项目规模：占地面积项目规模：占地面积5610，总建筑面积，总建筑面积13641。一、二层为商业街，三层为。一、二层为商业街，三层为LOFT，四至十八层为精装修公寓。，四至十八层为精装修公寓。主力户型：主力户型：42.5269.98住宅售价：均价住宅售价：均价5700元元/（含（含1000元元/装修标准）装修标准）总套数：总套数：10套套户型面积：户型面积：40-70所在层数：所在93、层数：3层层开间：开间：47m进深：进深：10m层高：层高：5.2mLOFT产品分析产品分析99号公寓号公寓项目产品建议：项目产品建议：项目定位项目定位项目定位项目定位产权年限产权年限:40年水电气收费标准：同公寓标准销售单价：年水电气收费标准：同公寓标准销售单价：6388元元/单套售价：单套售价：2650万元开盘时间：万元开盘时间：2006年年12月销售周期：月销售周期：4个月销售率：个月销售率：80（余（余2套）客户构成：自住为主套）客户构成：自住为主 最有价值房产策划2000案项目位置：位于江岸区解放大道项目位置：位于江岸区解放大道1155号，紧邻京汉大道西北侧。西南距武广江汉路商圈号，94、紧邻京汉大道西北侧。西南距武广江汉路商圈1500米，东南距金融一条街米，东南距金融一条街600米米项目规模：占地面积项目规模：占地面积12万，总建筑面积万，总建筑面积45万，一期建筑面积万，一期建筑面积18万。一二层为商铺，三四层为万。一二层为商铺，三四层为LOFT，五层至三十三层为住宅。，五层至三十三层为住宅。主力户型：主力户型：50120住宅售价：待定，预期住宅售价：待定，预期6500元元/总套数：总套数：50套套户型面积：户型面积：50-120所处层数：所处层数：3、4层层开间：待定开间：待定进深：待定进深：待定层高：层高：5.2mLOFT产品分析产品分析融科天城融科天城项目产品建议：项95、目产品建议：项目定位项目定位项目定位项目定位产权年限产权年限:70年水电气收费标准：同住宅标准销售单价：待定单套售价：待定开盘时间：住宅于年水电气收费标准：同住宅标准销售单价：待定单套售价：待定开盘时间：住宅于2007年年5月底开盘销售周期：未知销售率：未知客户构成：自住兼投资月底开盘销售周期：未知销售率：未知客户构成：自住兼投资 最有价值房产策划2000案市场调查核心结论市场调查核心结论武汉市武汉市LOFT产品供应特点分析产品供应特点分析武汉市场武汉市场LOFT产品产品供应相对较为稀缺供应相对较为稀缺供应相对较为稀缺供应相对较为稀缺，客户接受度相对较高客户接受度相对较高客户接受度相对较高客户96、接受度相对较高。在售的在售的LOFT使用年限为使用年限为40或者或者50年，销售情况表明，年，销售情况表明，客户对使用年限的长短敏客户对使用年限的长短敏客户对使用年限的长短敏客户对使用年限的长短敏感程度并不是特别高感程度并不是特别高感程度并不是特别高感程度并不是特别高。在售的在售的LOFT一般作为住宅用途进行宣传，其一般作为住宅用途进行宣传，其销售价格一般为住宅的销售价格一般为住宅的销售价格一般为住宅的销售价格一般为住宅的1.51.5倍倍倍倍。LOFT主力户型面积一般在主力户型面积一般在主力户型面积一般在主力户型面积一般在6060平方米左右平方米左右平方米左右平方米左右，总价会适当进行控制。，97、总价会适当进行控制。项目产品建议：项目产品建议：项目定位项目定位项目定位项目定位 最有价值房产策划2000案B8区商业公建产品调整假设方案对比分析区商业公建产品调整假设方案对比分析产品调整前提条件产品调整前提条件产品调整假设方案提出产品调整假设方案提出假设方案对比分析假设方案对比分析项目产品建议：项目产品建议：项目定位项目定位项目定位项目定位 最有价值房产策划2000案B8区商业公建产品调整假设方案对比分析区商业公建产品调整假设方案对比分析产品调整前提条件产品调整前提条件 保证保证保证保证B8B8区商业公建区商业公建区商业公建区商业公建1.51.5万平方米的销售规模万平方米的销售规模万平方米的98、销售规模万平方米的销售规模。保证实现保证实现保证实现保证实现B8B8区商业公建区商业公建区商业公建区商业公建2.252.25亿元的销售回款亿元的销售回款亿元的销售回款亿元的销售回款。根据市场调查的结论，根据市场调查的结论，建议建议建议建议1 1层商铺层高可以适当提升，而层商铺层高可以适当提升，而层商铺层高可以适当提升，而层商铺层高可以适当提升，而2 2层层高可以适当降低层层高可以适当降低层层高可以适当降低层层高可以适当降低，特别是用作商铺，建议层高做到，特别是用作商铺，建议层高做到3.6米左右即可满足需求。米左右即可满足需求。根据市场调查显示，市场存在根据市场调查显示，市场存在1、2层纵向切分99、连卖的商铺，且能够实现一定的销售。因此建议本项目层纵向切分连卖的商铺，且能够实现一定的销售。因此建议本项目2层在没有考虑操作风险、销售回款压力前提下，在层在没有考虑操作风险、销售回款压力前提下，在商业价值相对较高的位置可以出现商业价值相对较高的位置可以出现商业价值相对较高的位置可以出现商业价值相对较高的位置可以出现2 2层商业层商业层商业层商业。根据市场调查结论，结合本项目位置特点及周边商业氛围，根据市场调查结论，结合本项目位置特点及周边商业氛围，1 1层商铺如果层高层商铺如果层高层商铺如果层高层商铺如果层高7 7米米米米，预期能够实现的，预期能够实现的销售单价大约为销售单价大约为销售单价大约100、为销售单价大约为25000250002600026000元元元元/平方米平方米平方米平方米；2 2层层层层如果考虑做如果考虑做商铺层高调整为商铺层高调整为商铺层高调整为商铺层高调整为3.63.6米左米左米左米左右右右右，预期能够实现的，预期能够实现的售价约为售价约为售价约为售价约为14000140001500015000元元元元/平方米平方米平方米平方米；LOFTLOFT产品产品产品产品能够实现的能够实现的销售均价大销售均价大销售均价大销售均价大约为约为约为约为11000110001200012000元元元元/平方米平方米平方米平方米。项目产品建议：项目产品建议：项目定位项目定位项目定位项目定101、位 最有价值房产策划2000案B8区商业公建产品调整假设方案对比分析区商业公建产品调整假设方案对比分析产品调整假设方案提出产品调整假设方案提出方案一：方案一：1层考虑做层高层考虑做层高7米的商铺，米的商铺，2层局部（临京汉大道地块北部）考虑做层高层局部（临京汉大道地块北部）考虑做层高3.6米左右的商铺，米左右的商铺，2层剩余部分以及层剩余部分以及3、4层考虑做层考虑做LOFT。方案二：方案二：只有只有1层考虑做层高层考虑做层高7米左右的商铺，米左右的商铺，2、3、4层均考虑做层均考虑做LOFT产品。产品。项目产品建议：项目产品建议：项目定位项目定位项目定位项目定位 最有价值房产策划2000案B102、8区商业公建产品调整假设方案对比分析区商业公建产品调整假设方案对比分析假设方案对比分析假设方案对比分析物业类型 规模（平方米）销售均价（元/平方米）销售收入（万元）北 部 具 有 高 商业价值的 1 层商铺 2004.0 30000.0 6012.0 北部 2 层商铺 2004.0 14000.0 2805.6 商铺 其余部分 1 层商铺 2431.0 23000.0 5591.3 LOFT 8561.0 11000.0 9417.1 小计小计 15000.0 23826.0 物业类型 规模（平方米）销售均价（元/平方米）销售收入（万元）北部具有高商业价值的1层商铺 2004.0 30000.103、0 6012.0 商铺 其余部分 1 层商铺 2431.0 23000.0 5591.3 LOFT 10565.0 11000.0 11621.5 小计小计 15000.0 23224.8 从上面测算结果可以看出，从上面测算结果可以看出，两个方案均能两个方案均能两个方案均能两个方案均能实现预期的销售回款实现预期的销售回款实现预期的销售回款实现预期的销售回款。方案一虽然能够实现相对较高的回款额，但是存在较高的销售风险，并且与方案二差距不大，综合以上分析，。方案一虽然能够实现相对较高的回款额，但是存在较高的销售风险，并且与方案二差距不大，综合以上分析，我们建议采取方案二我们建议采取方案二我们建议采104、取方案二我们建议采取方案二。方案一方案一方案二方案二项目产品建议：项目产品建议：项目定位项目定位项目定位项目定位 最有价值房产策划2000案B8区产品调整建议区产品调整建议规划布局调整建议规划布局调整建议单体调整建议单体调整建议项目产品建议：项目产品建议：项目定位项目定位项目定位项目定位 最有价值房产策划2000案B8区产品调整建议区产品调整建议规划布局调整建议规划布局调整建议建议只在建议只在1层考虑商铺，层考虑商铺，2层考虑层考虑LOFT住宅产品，剩余部分住宅产品，剩余部分LOFT产品或者考虑放在产品或者考虑放在3、4层，或者结合层，或者结合B8东地块布置相对独立。东地块布置相对独立。商铺设105、计建议尽量保证外向性，避免出现内向开口的商铺。商铺设计建议尽量保证外向性，避免出现内向开口的商铺。尽量保证商铺沿街面的延续性，避免出现凹槽现象，例如原方案尽量保证商铺沿街面的延续性，避免出现凹槽现象，例如原方案B8西北侧地块沿街商铺。西北侧地块沿街商铺。建议住宅内向交通流线与商铺外向交通流线进行分开设计。建议住宅内向交通流线与商铺外向交通流线进行分开设计。建议住宅出入口放在商业价值相对较弱的位置，建议住宅出入口放在商业价值相对较弱的位置，B8西地块住宅出入口建议放在西地块住宅出入口建议放在B8西地块东侧，西地块东侧，B8东地块住宅出入口建议放在东地块住宅出入口建议放在B8东地块西侧。东地块西侧106、。项目产品建议：项目产品建议：项目定位项目定位项目定位项目定位 最有价值房产策划2000案B8区产品调整建议区产品调整建议单体调整建议单体调整建议商铺单体商铺单体 商铺进深建议控制在商铺进深建议控制在商铺进深建议控制在商铺进深建议控制在12121515米米米米，其中北侧商业价值相对较高的位置建议布置进深大约，其中北侧商业价值相对较高的位置建议布置进深大约15米左右的商铺，米左右的商铺，B8西地块西侧也建议布置进深约西地块西侧也建议布置进深约15米左右的商铺，局部米左右的商铺，局部20米也可以接受。其余部分临街面建议布置进深约为米也可以接受。其余部分临街面建议布置进深约为12米的商铺。米的商铺。107、商铺柱距一般商铺柱距一般商铺柱距一般商铺柱距一般情况下建议情况下建议按照按照按照按照8 8米来考虑米来考虑米来考虑米来考虑，其中，其中B8B8西北侧临街面西北侧临街面西北侧临街面西北侧临街面建议柱距建议柱距按照按照按照按照6 6米来考米来考米来考米来考虑虑虑虑。商铺首层层高建议按照商铺首层层高建议按照商铺首层层高建议按照商铺首层层高建议按照7 7米来考虑米来考虑米来考虑米来考虑。商铺首层设计时，建议考虑餐饮娱乐的需求商铺首层设计时，建议考虑餐饮娱乐的需求商铺首层设计时，建议考虑餐饮娱乐的需求商铺首层设计时，建议考虑餐饮娱乐的需求，通燃气、上下水、排污、排烟的需求，电力承载按照，通燃气、上下水、108、排污、排烟的需求，电力承载按照150瓦瓦/平米来考虑设计。平米来考虑设计。B8B8东大约东大约东大约东大约30003000平方米地下，建议按照超市经营来进行设计平方米地下，建议按照超市经营来进行设计平方米地下，建议按照超市经营来进行设计平方米地下，建议按照超市经营来进行设计。（电力承载能力大约为。（电力承载能力大约为250瓦瓦/平方米；建议预留燃气；建议预留坡梯；建议与地下车库有直接通道。）平方米；建议预留燃气；建议预留坡梯；建议与地下车库有直接通道。）项目产品建议：项目产品建议：项目定位项目定位项目定位项目定位另：另：出于商铺进深的考虑，出于商铺进深的考虑，建议建议建议建议B8B8西地块东侧109、住宅考虑成东西向西地块东侧住宅考虑成东西向西地块东侧住宅考虑成东西向西地块东侧住宅考虑成东西向。 最有价值房产策划2000案B8区产品调整建议区产品调整建议单体调整建议单体调整建议LOFT单体单体出于提升住宅舒适度的需求，出于提升住宅舒适度的需求，LOFTLOFT层高层高层高层高建议需要情况下建议需要情况下在在在在5.65.6米基础上可以适当下米基础上可以适当下米基础上可以适当下米基础上可以适当下调，但不要低于调，但不要低于调，但不要低于调，但不要低于5.25.2米米米米。LOFTLOFT产品按照居住标准来进行设计产品按照居住标准来进行设计产品按照居住标准来进行设计产品按照居住标准来进行设计，110、包括水、电、气等。，包括水、电、气等。LOFT主力户型面积建议控制在主力户型面积建议控制在主力户型面积建议控制在主力户型面积建议控制在50507070平方米左右平方米左右平方米左右平方米左右，总价不超出住宅主力户型总价。，总价不超出住宅主力户型总价。项目产品建议：项目产品建议：项目定位项目定位项目定位项目定位 最有价值房产策划2000案基于前阶段市场调查结论，武汉市场现状住宅底商基于前阶段市场调查结论，武汉市场现状住宅底商2层水平分割销售有较大的难度，市场基本不接受。因此针对层水平分割销售有较大的难度，市场基本不接受。因此针对C8产品提出以下建议：产品提出以下建议：C8区产品调整建议区产品调整111、建议项目产品建议：项目产品建议：项目定位项目定位项目定位项目定位建议建议1、2层纵向分割连体销售。层纵向分割连体销售。建议建议1、2层纵向分割连体销售。层纵向分割连体销售。 最有价值房产策划2000案经济测算经济测算经济测算经济测算 最有价值房产策划2000案经济测算经济测算经济测算经济测算经济测算经济测算商业公建部分经济测算商业公建部分经济测算经济测算说明经济测算说明经济测算结果经济测算结果基础数据选取的依据基础数据选取的依据经济测算的基本原则经济测算的基本原则经济测算的基本思路经济测算的基本思路方案一测算过程及结果方案一测算过程及结果方案二测算过程及结果方案二测算过程及结果方案测算结果比较112、分析方案测算结果比较分析（本测算只针对地上部分）（本测算只针对地上部分） 最有价值房产策划2000案基本经济技术指标基本经济技术指标武汉市房地产开发取费标准武汉市房地产开发取费标准开发商提供的部分数据开发商提供的部分数据市场调查分析及预测的相关数据市场调查分析及预测的相关数据伟业顾问代理项目的市场经验伟业顾问代理项目的市场经验市场客观标准市场客观标准专业人员的估算经验专业人员的估算经验经济测算经济测算经济测算经济测算经济测算经济测算基础数据选取的依据基础数据选取的依据 最有价值房产策划2000案客观原则：基础数据的选取及假设条件的确定只考虑大多数项目的一般情况，即遵循客观原则。客观原则：基础数113、据的选取及假设条件的确定只考虑大多数项目的一般情况，即遵循客观原则。谨慎原则：对于成本与收益的标准的确定根据市场并遵循谨慎的原则，避免将指标理想化。谨慎原则：对于成本与收益的标准的确定根据市场并遵循谨慎的原则，避免将指标理想化。经济测算经济测算经济测算经济测算经济测算经济测算测算的原则测算的原则 最有价值房产策划2000案测算的思路测算的思路根据项目预定的销售价格和面积指标，测算项目的销售收入，扣除其投资成本及有关税费，得到税前和税后利润，进而测算成本利润率等静态指标。在静态分析基础上，根据项目的资金来源和筹措计划，进一步测算项目的动态经济测算指标。根据项目预定的销售价格和面积指标，测算项目的114、销售收入，扣除其投资成本及有关税费，得到税前和税后利润，进而测算成本利润率等静态指标。在静态分析基础上，根据项目的资金来源和筹措计划，进一步测算项目的动态经济测算指标。经济测算经济测算经济测算经济测算 最有价值房产策划2000案方案一测算过程及结果方案一测算过程及结果方案一测算过程及结果方案一测算过程及结果经济测算经济测算经济测算经济测算 最有价值房产策划2000案方案一商业公建面积指标方案一商业公建面积指标序号序号物业类型物业类型伟业技术指标（伟业技术指标（M2）备注备注1商铺商铺6439.01.1北部北部1层高价值商铺层高价值商铺2004.01.2北部北部2层商铺层商铺2004.01.3其115、余部分其余部分1层商铺层商铺2431.02LOFT8561.03合计合计15000.0经济测算经济测算经济测算经济测算 最有价值房产策划2000案方案一静态总投资估算方案一静态总投资估算序号序号项目项目取费标准取费标准比例或单方比例或单方基数基数金额金额单方成本单方成本所占比例所占比例1土地费用土地费用假设商业居住地价比为假设商业居住地价比为2:1,则商业公建部分加契税等取得成本按则商业公建部分加契税等取得成本按4830元元/建筑平米建筑平米483015000 7245 4830 48.99%2前期费用前期费用130 86 0.88%2.1可研及顾问费可研及顾问费建安工程费的建安工程费的0.2116、%0.2%4822 10 2.2勘察设计费勘察设计费80元元/建筑平米建筑平米8015000 120 3基础设施配套费基础设施配套费225 150 1.52%3.1小市政小市政150元元/建筑平米建筑平米15015000 225 4园林绿化费园林绿化费绿化率绿化率26%，200元元/绿化平米绿化平米200630 13 8 0.09%5建安工程费建安工程费4822 3215 32.61%5.1商铺商铺3000元元/建筑平米建筑平米35006439 2254 5.2LOFT2500元元/建筑平米建筑平米30008561 2568 6管理费管理费2-5项之和的项之和的2%2%5189 104 69 117、0.70%7不可预见费不可预见费2-6项之和的项之和的3%3%5293 159 106 1.07%8销售费用销售费用销售收入的销售收入的3.5%3.5%23826 834 556 5.64%9财务费用财务费用自有资金自有资金35%，其余贷款，其余贷款6.03%1258 838 8.50%总成本（万元）总成本（万元）14788 9859 100.00%经济测算经济测算经济测算经济测算 最有价值房产策划2000案方案一静态总收益预测方案一静态总收益预测序号序号项目项目销售均价（元销售均价（元/）建筑面积（）建筑面积（）销售金额（万元）销售金额（万元）备注备注1商铺商铺1.3其余其余1层铺层铺230118、002431 5591.3 1.1北部北部1层商铺层商铺300002004 6012.01.2北部北部2层商铺层商铺140002004 2805.62LOFT110008561 9417.1 合计合计1500023826.0经济测算经济测算经济测算经济测算 最有价值房产策划2000案方案一静态指标测算结果方案一静态指标测算结果序号序号指标名称指标名称测算结果测算结果备注备注1总成本（万元）总成本（万元）147882平均单方成本（元平均单方成本（元/平米）平米）98593销售收入销售收入238264税前利润（万元）税前利润（万元）77275成本利润率（成本利润率（%）52.256销售利润率（销售119、利润率（%）32.43经济测算经济测算经济测算经济测算 最有价值房产策划2000案方案一资金投入计划方案一资金投入计划2006年年2007年年2008年年三季度三季度四季度四季度一季度一季度二季度二季度三季度三季度四季度四季度一季度一季度二季度二季度项目进度用地取得及项目前期开发建设预售期销售期土地费用土地费用100%前期费用前期费用30%70%基础设施费基础设施费30%70%园林绿化费园林绿化费40%60%建安工程费建安工程费40%60%管理费管理费10%20%20%20%20%10%不可预见费不可预见费10%20%20%20%20%10%销售费用销售费用10%20%20%20%20%10%120、销售回款销售回款30%20%20%20%10%营业税金营业税金30%20%20%20%10%经济测算经济测算经济测算经济测算 最有价值房产策划2000案方案一现金流量表方案一现金流量表2006年年2007年年2008年年三季度三季度四季度四季度一季度一季度二季度二季度三季度三季度四季度四季度一季度一季度二季度二季度项目进度项目进度用地取得及项目前期用地取得及项目前期开发建设预售期开发建设预售期销售期销售期现金流出现金流出7351 248 2038 617 3375 489 481 241 土地费用土地费用7245 0 前期费用前期费用39 91 基础设施费基础设施费68 158 园林绿化费园林121、绿化费5 8 建安工程费建安工程费1929 2893 管理费管理费10 21 21 21 21 10 不可预见费不可预见费16 32 32 32 32 16 销售费用销售费用83 167 167 167 167 83 营业税金营业税金393 262 262 262 131 现金流入现金流入0 0 0 7148 4765 4765 4765 2383 销售回款销售回款7148 4765 4765 4765 2383 净现金流净现金流-7351-248-2038 6530 1391 4276 4284 2142 累计净现金流累计净现金流-7351-7600-9638-3108-1717 2559 122、6843 8985 净现值净现值-7137-234-1865 5802 1200 3581 3483 1691 累计净现值累计净现值-7137-7371-9237-3435-2235 1346 4829 6520 经济测算经济测算经济测算经济测算 最有价值房产策划2000案方案一动态指标测算结果方案一动态指标测算结果序号序号指标名称指标名称测算结果测算结果备注备注1内部收益率（内部收益率（%）17.32季度季度ic=3%2累计净现值（万元）累计净现值（万元）65203最大资金压力（万元）最大资金压力（万元）9237经济测算经济测算经济测算经济测算 最有价值房产策划2000案方案二测算过程及结果123、方案二测算过程及结果方案二测算过程及结果方案二测算过程及结果经济测算经济测算经济测算经济测算 最有价值房产策划2000案方案二商业公建面积指标方案二商业公建面积指标序号序号物业类型物业类型伟业技术指标（伟业技术指标（M2）备注备注1商铺商铺4435.01.1北部北部1层高价值商铺层高价值商铺2004.01.2其余部分其余部分1层商铺层商铺2431.02LOFT10565.03合计合计15000.0经济测算经济测算经济测算经济测算 最有价值房产策划2000案方案二静态总投资估算方案二静态总投资估算序号序号项目项目取费标准取费标准比例或单方比例或单方基数基数金额金额单方成本单方成本所占比例所占比例124、1土地费用土地费用假设商业居住地价比为假设商业居住地价比为2:1,则商业公建部分加契税等取得成本按则商业公建部分加契税等取得成本按4830元元/建筑平米建筑平米483015000 7245 4830 49.44%2前期费用前期费用129 86 0.88%2.1可研及顾问费可研及顾问费建安工程费的建安工程费的0.2%0.2%4722 9 2.2勘察设计费勘察设计费80元元/建筑平米建筑平米8015000 120 3基础设施配套费基础设施配套费225 150 1.54%3.1小市政小市政150元元/建筑平米建筑平米15015000 225 4园林绿化费园林绿化费绿化率绿化率26%，200元元/绿化125、平米绿化平米200630 13 8 0.09%5建安工程费建安工程费4722 3148 32.22%商铺商铺3000元元/建筑平米建筑平米35004435 1552 LOFT2500元元/建筑平米建筑平米300010565 3170 6管理费管理费2-5项之和的项之和的2%2%5089 102 68 0.69%7不可预见费不可预见费2-6项之和的项之和的3%3%5191 156 104 1.06%8销售费用销售费用销售收入的销售收入的3.5%3.5%23225 813 542 5.55%9财务费用财务费用自有资金自有资金35%，其余贷款，其余贷款6.03%1251 834 8.54%总成本（万126、元）总成本（万元）14655 9770 100.00%经济测算经济测算经济测算经济测算 最有价值房产策划2000案方案二静态总收益预测方案二静态总收益预测序号序号项目项目销售均价（元销售均价（元/）建筑面积（）建筑面积（）销售金额（万元）销售金额（万元）备注备注1商铺商铺1.2其余其余1层铺层铺230002431 5591.31.1北部北部1层商铺层商铺300002004 6012.0 2LOFT110001056511621.5合计合计1500023224.8经济测算经济测算经济测算经济测算 最有价值房产策划2000案方案二静态指标测算结果方案二静态指标测算结果序号序号指标名称指标名称测算结127、果测算结果备注备注1总成本（万元）总成本（万元）146552平均单方成本（元平均单方成本（元/平米）平米）97703销售收入销售收入23224.84税前利润（万元）税前利润（万元）72925成本利润率（成本利润率（%）49.766销售利润率（销售利润率（%）31.40经济测算经济测算经济测算经济测算 最有价值房产策划2000案方案二资金投入计划方案二资金投入计划2006年年2007年年2008年年三季度三季度四季度四季度一季度一季度二季度二季度三季度三季度四季度四季度一季度一季度二季度二季度项目进度项目进度用地取得及项目前期用地取得及项目前期开发建设预售期开发建设预售期销售期销售期土地费用土地128、费用100%前期费用前期费用30%70%基础设施费基础设施费30%70%园林绿化费园林绿化费40%60%建安工程费建安工程费40%60%管理费管理费10%20%20%20%20%10%不可预见费不可预见费10%20%20%20%20%10%销售费用销售费用10%20%20%20%20%10%销售回款销售回款30%20%20%20%10%营业税金营业税金30%20%20%20%10%经济测算经济测算经济测算经济测算 最有价值房产策划2000案方案二现金流量表方案二现金流量表2006年年2007年年2008年年三季度三季度四季度四季度一季度一季度二季度二季度三季度三季度四季度四季度一季度一季度二季129、度二季度项目进度项目进度用地取得及项目前期用地取得及项目前期开发建设预售期开发建设预售期销售期销售期现金流出现金流出7351 248 1996 602 3303 477 470 235 土地费用土地费用7245 0 前期费用前期费用39 91 基础设施费基础设施费68 158 园林绿化费园林绿化费5 8 建安工程费建安工程费1889 2833 管理费管理费10 20 20 20 20 10 不可预见费不可预见费16 31 31 31 31 16 销售费用销售费用81 163 163 163 163 81 营业税金营业税金383 255 255 255 128 现金流入现金流入0 0 0 696130、7 4645 4645 4645 2322 销售回款销售回款6967 4645 4645 4645 2322 净现金流净现金流-7351-248-1996 6365 1342 4168 4175 2088 累计净现金流累计净现金流-7351-7599-9595-3230-1888 2280 6456 8543 净现值净现值-7137-234-1826 5655 1158 3491 3395 1648 累计净现值累计净现值-7137-7371-9197-3542-2384 1106 4501 6149 经济测算经济测算经济测算经济测算 最有价值房产策划2000案方案二动态指标测算结果方案二动态指131、标测算结果序号序号指标名称指标名称测算结果测算结果备注备注1内部收益率（内部收益率（%）16.66季度季度ic=3%2累计净现值（万元）累计净现值（万元）61493最大资金压力（万元）最大资金压力（万元）9197经济测算经济测算经济测算经济测算 最有价值房产策划2000案方案对比分析方案对比分析方案对比分析方案对比分析经济测算经济测算经济测算经济测算 最有价值房产策划2000案测算指标比较分析测算指标比较分析序号序号项目项目单位单位方案一方案一方案二方案二1总成本总成本万元万元14788146552平均单方成本平均单方成本元元/平米平米985997703销售收入销售收入万元万元23826232132、24.84税前利润税前利润万元万元772772925成本利润率成本利润率%52.2549.766销售利润率销售利润率%32.4331.407内部收益率内部收益率%17.3216.668累计净现值累计净现值万元万元652061499最大资金压力最大资金压力万元万元92379197经济测算经济测算经济测算经济测算 最有价值房产策划2000案方案对比分析结论方案对比分析结论从上面测算结果可以看出，两个方案均能实现预期的销售回款，同时方案一投资额，利润额，内部收益率等略大于方向二，但资金压力也较大。从上面测算结果可以看出，两个方案均能实现预期的销售回款，同时方案一投资额，利润额，内部收益率等略大于方向133、二，但资金压力也较大。因此，单纯从财务角度看，方案一优于方案二。但是，方案一即局部因此，单纯从财务角度看，方案一优于方案二。但是，方案一即局部2层可以做商铺的方案虽然能够实现相对较高的回款额，一方面与方案二差距不大，另一方面其销售风险较大，包括层可以做商铺的方案虽然能够实现相对较高的回款额，一方面与方案二差距不大，另一方面其销售风险较大，包括2层商铺的客户接受度都相对较差等。层商铺的客户接受度都相对较差等。经济测算经济测算经济测算经济测算综合以上分析，我们建议采取综合以上分析，我们建议采取方案二。方案二。综合以上分析，我们建议采取综合以上分析，我们建议采取方案二方案二。 最有价值房产策划200134、0案营销推广营销推广营销推广营销推广 最有价值房产策划2000案明确突出项目定位，依托万科品牌效应，强化项目自身优势，提高项目知名度，树立项目良好形象。明确突出项目定位，依托万科品牌效应，强化项目自身优势，提高项目知名度，树立项目良好形象。确保项目招商、销售工作的顺利开展，并对项目未来商业形象进行有效的引导。实现项目住宅与商业整体形象的共同提升。确保项目招商、销售工作的顺利开展，并对项目未来商业形象进行有效的引导。实现项目住宅与商业整体形象的共同提升。将项目招商推广和销售推广有机结合，融为统一的整体，促使双方形成良好的相互促进作用。将项目招商推广和销售推广有机结合，融为统一的整体，促使双方形成135、良好的相互促进作用。营销推广营销推广营销推广营销推广整体推广思路整体推广思路 最有价值房产策划2000案招商目标：数家拥有较高知名度商家招商目标：数家拥有较高知名度商家可销售面积：可销售面积：20000平米平米销售任务：销售任务：2.25 亿亿营销推广营销推广营销推广营销推广推广任务目标推广任务目标 最有价值房产策划2000案引导招商阶段引导招商阶段4月月7月（引导市场）月（引导市场）丰富项目内蕴，运用伟业庞大的数据资源库，对进行项目广泛推介，逐步加深目标商户对项目地位和发展前景的了解和认同；丰富项目内蕴，运用伟业庞大的数据资源库，对进行项目广泛推介，逐步加深目标商户对项目地位和发展前景的了解136、和认同；品牌商户意向签约仪式的举办，为项目销售增加卖点；品牌商户意向签约仪式的举办，为项目销售增加卖点；积累客户，为公开销售阶段的造势作前期准备。积累客户，为公开销售阶段的造势作前期准备。强势推广阶段强势推广阶段7月月12月（强势推广）月（强势推广）整合推广活动及主力媒体投放的全面攻势，更深入、广泛地推介项目，运用强势推广增加项目的品牌知名度和信誉度；整合推广活动及主力媒体投放的全面攻势，更深入、广泛地推介项目，运用强势推广增加项目的品牌知名度和信誉度；激发投资兴趣，促成购买激发投资兴趣，促成购买持续销售阶段持续销售阶段明年明年1月月6月（品牌升华）月（品牌升华）不断发掘和强化项目的内涵，并配137、合软硬件配套的不断完善，深化项目所带来的全新经营环境及理念；不断发掘和强化项目的内涵，并配合软硬件配套的不断完善，深化项目所带来的全新经营环境及理念；运用各种促销手段，推动项目的持续销售运用各种促销手段，推动项目的持续销售营销推广营销推广营销推广营销推广 最有价值房产策划2000案招商目的为项目销售增加卖点，为项目的顺利销售打好基础招商目的为项目销售增加卖点，为项目的顺利销售打好基础招商目标体现项目商业特色招商目标体现项目商业特色品牌休闲餐饮品牌休闲餐饮品牌家居家饰品牌家居家饰品牌休闲娱乐品牌休闲娱乐营销推广营销推广营销推广营销推广 最有价值房产策划2000案销售目标销售目标在引导招商阶段内，完成客户对项目的认知和客户积累；在引导招商阶段内，完成客户对项目的认知和客户积累；强势推广期内，完成销售任务主体；强势推广期内，完成销售任务主体；2009年底之前完成项目整体销售。年底之前完成项目整体销售。四大推广销售原则四大推广销售原则强势启动原则强势启动原则扬长避短原则扬长避短原则品牌优势原则品牌优势原则卖点逐步深入原则卖点逐步深入原则营销推广营销推广营销推广营销推广 最有价值房产策划2000案THE ENDTHE ENDTHANKS.THANKS.北京伟业精锐商业管理顾问有限公司北京伟业精锐商业管理顾问有限公司2007.04.13