1、中国银行经营性物业贷款管理办法 第一章 总 则 第一条为拓展优质信贷市场，规范和促进我行经营性物业贷款业务健康发展，根据中国人民银行和中国银行业监督管理委员会有关规定和我行相关制度，制定本办法。第二条本办法所称的经营性物业是指已竣工验收并投入运营，经营管理规范、经营收入稳定、现金流充裕、综合收益较好的商业营业用房、办公用房、宾馆酒店、SHOPPING MALL（大型购物中心）、酒店式公寓、工业和仓储用房等物业形式。经营性物业贷款是指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，以该物业的经营收入作为主要还款来源的贷款。第三条发放经营性物业贷款应符合国家法2、律、法规的有关规定，遵循“安全性、流动性和效益性”原则。 第二章 贷款对象和用途 第四条贷款对象。借款人必须经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格，其拥有的经营性物业产权清晰，已投入商业运营，并对其拥有的经营性物业有独立的处置权。第五条贷款用途。经营性物业贷款可用于借款人生产经营中合理的资金需求，包括置换借款人为建设或购置该物业形成的负债性资金、超出项目资本金规定比例以上的资金及物业价值中的增值资金，物业在经营期间维护、改造、装修、招商等经营性资金，置换存量经营性物业贷款等，不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。 第三章3、 贷款条件和申请资料 第六条贷款条件。（一）借款人须具备的基本条件：1.具有贷款证（卡），并在我行开立基本账户或一般账户，信用等级原则上在A+级（含）以上，无不良信用记录；2.产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；3.属于房地产开发企业的，应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续；4.所有者权益在8000万元（含）以上；5.主要股东或实际控制人经营业绩良好，综合实力较强；6.拥有经营性物业产权，持有合法、有效的房产所有权证；7.董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；8.同意与我行签订项目资金监管协议，承诺物业经营所产生的资4、金结算、代收代付等中间业务在我行办理，接受我行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管；9.中国银行规定的其他条件。（二）经营性物业须具备的基本条件：1.经营性物业应符合各地城市商业网点规划或产业规划要求，经竣工综合验收合格并办妥房产证，已投入商业运营；2.地理位置优越，物业应位于城市中央商务区、中心商业区或开发区等城市经济中心地段。物业所在区域交通便捷，人流、物流、车流充裕，商业、商务氛围浓厚或工业资源密集。世界五百强企业入驻的经营性物业，区位要求可适当放宽；3.宾馆酒店类物业应为四星级（含）以上或虽未取得星级认证但按四星级（含）以上标准建设，年均入住率不低于所在城市或所在区域平均入住率；经济型5、酒店和酒店式公寓应由国内外知名酒店管理公司管理，且年均入住率不低于80%；写字楼物业应为甲级（含）写字楼以上，年均出租率不低于所在城市或所在区域平均出租率；商业营业用房类物业的面积（可供我行抵押面积）原则上应不小于1万平方米，年均出租率不低于所在城市或所在区域平均出租率；混合业态的物业应至少满足以上一个条件；4.工业和仓储用房类物业的用地性质应为工业用地，土地使用权类型为出让，物业建设形式为标准工业厂房、研发基地用房、仓储用房及相关配套设施等，物业面积不小于5万平方米；5.经营性物业定位准确，经营情况稳定，出租市场前景良好；市场价值和租金价格稳定或有上涨趋势；具有较强的变现能力，有利于整体处置6、。第七条贷款申请资料。借款人申请经营性物业贷款时，应提供以下资料：（一）借款人营业执照、组织机构代码证，对于房地产开发企业需提供开发资质等级证书；（二）借款人验资报告和公司章程；（三）借款人贷款证（卡）和资信证明材料；（四）借款人董事会或相应决策机构同意借款、同意以经营性物业抵押的决议；（五）经会计（审计）事务所审计的借款人和重要关联公司近三年财务报表及最近一期的财务报表；（六）经营性物业竣工验收合格的证明材料、合法有效的房产所有权证等权属证明文件；（七）经营性物业对外出租的有关协议、合同以及其他对现金流有重大影响的文件与资料；（八）物业经营方或主要承租人的经营、财务等资料；（九）中国银行要求7、提供的其他证明文件和材料。 第四章 贷款额度、期限、利率和科目 第八条贷款额度。经营性物业贷款的额度根据物业可用于还贷的现金流确定，同时应综合考虑物业的评估价值，贷款额度最高不超过抵押物评估价值的70%。第九条贷款期限。经营性物业贷款期限最长不超过10年，具体贷款期限应综合考虑借款人融资需求、现有融资情况、物业预期经营现金流状况、借款人其他综合还款来源等因素合理确定。贷款期限最长不超过借款人法定经营期限，也不得超过物业产权证的剩余使用年限。第十条贷款利率。按照中国银行相关利率政策执行。第十一条贷款科目。经营性物业贷款在房地产开发贷款科目中核算反映。 第五章 贷款担保方式 第十二条经营性物业贷款8、以竣工验收合格、取得房产证的经营性物业抵押担保，必要时还应提供我行认可的其他财产抵（质）押或第三方以及借款人法定代表人或其实际控制人连带责任保证担保。第十三条对能够办理应收账款质押登记手续的，应按照规定办理应收账款质押。第十四条非工业和仓储用房类经营性物业贷款的抵押担保额度不得超过抵押物评估价值的70%，工业和仓储用房类经营性物业贷款的抵押担保额度不得超过抵押物评估价值的60%。第十五条经营性物业贷款抵押必须在房地产管理部门办理抵押登记并确保我行为抵押物第一顺位抵押权人，办理抵押物登记时须提供抵押物房产证、借款合同和抵押合同等相关材料。置换他行贷款的，为防止他行抵押权消灭并为我行设定抵押前我行9、贷款处于悬空状态，应要求借款人提供有效的阶段性担保，对于可通过设定我行为第二顺位抵押权人、在置换他行贷款后我行自动成为第一顺位抵押权人的，阶段性担保可不作要求。第十六条为防止借款人通过修改租赁合同、另行签订长期低租金合同或以其他方式对抗我行抵押权，应尽量要求出租人和承租人持租赁合同到房管部门办理租赁登记备案手续。第十七条为确保工业和仓储用房类经营性物业的变现能力，应要求借款人将必要的生产、生活配套服务设施一并抵押。 第六章 贷款调查和评估 第十八条经营性物业贷款的调查主要包括合法性调查、安全性调查和效益性调查。调查主要包括以下内容：（一）借款人是否具备合法承贷主体资格，法人营业执照是否真实有效10、贷款证（卡）是否真实有效并经过年检。（二）物业的权属状况。物业是否经竣工验收合格、是否取得产权证，物业设定抵押情况。（三）物业的出租率、租赁合同的租期、租金水平和租金支付方式。调查租金收入与贷款额度、贷款期限是否匹配；调查租金支付方式，防止物业在抵押给我行时，承租人已经一次性向借款人支付长期租金，或者是将租金用来偿还出租人所欠承租人的债务，导致我行届时无法从租金中获得还款来源或者增加处置抵押物的难度。（四）租约情况。调查租约的真实性以及租赁合同中是否存在损害我行利益的条款。要特别注意承租人依法享有的承租权、优先购买权及其他权利对我行抵押权的限制和影响，对抵押权实现的难易程度作必要的预估。（五11、）承租人资信、经营状况、支付租金能力等情况。是否存在承租人经营状况或资信不佳、按期足额支付租金有困难或多次拖欠租金等情况。（六）物业在当地同类市场的竞争优劣势情况，其经营收益、转让价值等市场行情的历史波动状况以及贷款期内的预期变化趋势。（七）贷款用途、金额、期限、还款计划是否合理，是否与物业的经营特征相符。（八）贷款期内借款人的经营计划和重大投资计划，及其对物业经营的影响。（九）对于采用综合还款方式的，要重点调查借款人的整体经营及财务状况，财务管理水平和资产营运能力，收入、利润来源和现金流情况；借款人除租金收入外的其他经营收入来源，企业是否具备综合还款能力。第十九条贷款评估应重点评估以下内容：12、（一）借款人评价：包括借款人的组织形式、股权结构、经营业绩、信用状况、财务状况、现金流量状况等。（二）抵押物评价：包括抵押物的出租经营情况、实际建造或购置成本、市场价值情况、变现能力等。（三）偿债能力评价：包括财务效益预测、现金流量预测及偿债能力预测等，并对物业每年经营收入进行评价，经营收入应扣除定期大修和日常维护成本。第二十条经营性物业贷款的抵押物价值评估应采用两种（含）以上方法，以收益法为主，同时结合物业的实际情况采用成本法或市场法。采用收益法的，折现率取值原则上限定在910范围内。对于同时满足以下条件的客户，出于同业竞争需要，折现率取值最低可放宽到7%：1.符合本办法第六条第一款规定的贷13、款基本条件；2.信用等级AA及以上，无不良信用记录；3.综合实力雄厚、现金流充裕，所有者权益在2亿元（含）以上，资产负债率低于75%。 第七章 贷款审查、审批、发放和偿还 第二十一条对经营性物业贷款的审查和审批按总行相关制度办法执行。第二十二条贷款发放前，必须对经营性物业办理保险，保险费用由借款人承担，需明确我行为第一受益人，保险期限不得短于我行贷款期限。物业保险可采用一次性购买或按年度为单位分期购买方式，采用按年度为单位分期购买的，借款人要与保险公司签订覆盖借款期限的续保协议，并保证保险期限的连续性。第二十三条经营性物业贷款的借款合同中要补充明确以下内容：（一）我行有权在贷款期内要求由指定的14、房地产估价机构对抵押物价值重新进行评估，若抵押物价值发生贬值，我行有权要求借款人补充抵押物或收回相应贷款。（二）若房地产市场出现重大变化或发生其他影响贷款安全的情形，经营行可与借款人协商变更借款合同中关于贷款额度、期限、利率、每期还款金额等内容，协商不成的，我行有权按照合同约定采取停止发放贷款、要求借款人提前偿还已发放贷款、处置抵押物等措施。（三）借款人若连续2次或累计3次未按约定归还贷款本息，我行可依法处置抵押物。（四）抵押权存续期间，未经经营行书面同意，抵押人不得以变卖、再次抵押、抵偿债务、赠与或以其他任何方式处置抵押物业。经营行书面同意后，借款人可将抵押物业变卖，实现的价款应优先用于偿还15、我行贷款。第二十四条对于经营性物业贷款，原则上需采用本物业产生的现金流归还贷款，若借款人或其母公司实力雄厚，现金流充裕，有确定的其他合法收入，并愿以其还款的，可以其他综合收入还款，但本物业产生的现金流占还款来源的比重不得低于80。 第二十五条还款方式。在贷款发放前，要根据物业现金流情况、项目出租前景和租金收取方式制定切实可行的分期还款计划，考虑到物业的租金回收具有一定周期性，可给予最长不超过一年的宽限期。采用综合还贷的，应制定明确的按年（季）还款计划，物业经营收入以外用于还款的综合收入应分期落实。第二十六条我行有权对借款人提前还款收取违约金，经营行应就违约金的收取标准在借款合同中予以明确。借款16、人提前还款的，需提前一个月提出申请，并按我行确定的提前还款日归还剩余的贷款本息。 第八章贷后管理 第二十七条借款人应与我行签订资金监管协议，借款人需在我行开立资金监管专户，对专户资金实行收支两条线管理，建立收入、支出明细台账，物业的经营性收入直接进入专户，经营行对专户资金的实际使用情况进行监管；一旦借款人未按时偿还贷款本息，我行有权直接从该账户中扣划，如借款人出现逃避资金监管的行为，我行有权提前要求偿还贷款本息或处置抵押物。第二十八条经营行在贷款期内应采用定期或不定期再评估方式对抵押物价值进行动态监测。第二十九条对已抵押给我行的经营性物业用于租赁的，应审查租赁合同约定的条款是否存在不利于我行抵17、押权实现的情形，并要求出租人事先告知承租人该经营性物业已抵押给我行；同时尽量要求承租人向我行出具书面承诺，在我行实现抵押权时，租赁合同提前终止，不得以其租赁权阻碍或干扰我行行使抵押权。第三十条经营行需及时掌握出租状况，准确估算项目经营性现金流量，动态调整还款计划。第三十一条分行和经营行应制定贷后监管方案，指定专门客户经理（小组）加强贷后管理，经营行需定期对经营性物业贷款进行检查，发现物业出租情况恶化、借款人实际租金收入明显低于贷款申报时水平、租金收入不足以维持正常经营和归还分期还款额及其他风险预警信号时，经营行应及时按要求进行风险预警并采取风险防范措施。经营行需每半年向审批行报告贷款运作情况，18、如遇重大问题，需及时向审批行报告。由于本贷款品种期限较长，期间如遇客户经理（小组）变动，需做好交接工作，落实客户经理责任制。 第九章 贷款差异化管理规定 第三十二条对于同时符合以下条件的经营性物业贷款，贷款期限最长可放宽到15年：（一）借款人同时满足以下条件：1.符合本办法第六条第一款规定的贷款基本条件；2.信用等级AA及以上，无不良信用记录;3.综合实力雄厚、现金流充裕，所有者权益在2亿元（含）以上，资产负债率低于75%。（二）物业产权清晰、地理位置优越、市场知名度较高、租金收入稳定、经营前景良好、物业产生现金流能够全部覆盖贷款本息；（三）物业形态限于宾馆酒店、写字楼和商业营业用房，其中：宾19、馆酒店应为五星级（含）以上，由国内外知名酒店管理公司经营；写字楼项目应为甲级（含）以上；商业营业用房的主力店应为知名品牌。 第三十三条对于同时符合以下条件的经营性物业贷款，本物业产生现金流占还款来源的比例最低可放宽到60：（一）借款人同时满足以下条件：1.符合本办法第六条第一款规定的贷款基本条件；2.信用等级AA及以上，无不良信用记录；3.综合实力雄厚、现金流充裕,所有者权益在3亿元（含）以上，资产负债率低于75%。（二）物业产权清晰、地理位置优越、市场知名度较高、经营收入稳定、经营前景良好；（三）物业形态限于宾馆酒店、写字楼和商业营业用房，其中：宾馆酒店应为五星级（含）以上，由国内外知名酒店20、管理公司经营；写字楼项目应为甲级（含）以上；商业营业用房的主力店应为知名品牌；（四）经营性物业贷款期限不得超过10年。第三十四条工业和仓储用房类经营性物业所在区域应为合法设立并已通过审核、竞争优势明显、产业基础雄厚、发展潜力良好的国家级开发园区、省级开发园区以及经济发达城市内符合城市规划、基础设施完备、产业集聚度高的工业片区。第三十五条“房地产开发贷款+经营性物业贷款”组合贷款（一）定义：“房地产开发贷款+经营性物业贷款”组合贷款（以下简称“组合贷款”），是指对符合条件的房地产开发项目，在项目建设期将开发贷款和经营性物业贷款一并进行调查、审查和审批，其中开发贷款用于项目建设期的资金需求，经营性21、物业贷款用于置换开发贷款，对符合我行经营性物业贷款审批设定提款条件的，物业竣工并投入经营后直接发放经营性物业贷款。（二）额度、期限和科目：房地产开发贷款额度根据项目投资情况确定，经营性物业贷款额度根据对物业未来现金流和抵押物价值的预测情况确定，但不得超过房地产开发贷款额度。组合贷款总期限不得超过15年，其中：开发贷款期限不得超过5年；经营性物业贷款期限原则上不得超过10年。组合贷款中的房地产开发贷款和经营性物业贷款应分别在相应科目反映。（三）授权、授信规定：组合贷款不改变现有的授权、授信体制。考虑到部分区域的经营性物业贷款权限大于房地产开发贷款权限，本着审慎原则，组合贷款的审批权限按房地产开发22、贷款权限掌握。组合贷款纳入客户统一授信管理，考虑到经营性物业贷款专门用于置换我行开发贷款，为避免在授信阶段重复计算开发贷款和经营性物业贷款授信额度，降低客户授信空间，对于经营性物业贷款可不单独审批授信额度，实行经营性物业贷款与房地产开发贷款授信额度共享。（四）业务运作流程：在介入房地产开发贷款项目时，可将开发贷款和经营性物业贷款一并进行调查、审查和审批，同时对经营性物业贷款设定相关提款条件，审批结束后，根据项目开发进度发放开发贷款，待物业竣工验收投入经营后，满足经营性物业贷款审批设定提款条件的发放经营性物业贷款，用于置换房地产开发贷款。（五）适用条件1. 借款人同时满足以下条件：（1）符合本办23、法第六条第一款规定的贷款基本条件；（2）信用等级AA及以上，无不良信用记录;（3）综合实力雄厚、现金流充裕，所有者权益在2亿元（含）以上，资产负债率低于75%。2.物业需为开发后用于出租（或自营）的整体项目或可保持相对完整并可独立抵押的整体项目的一部分。物业形态限于宾馆酒店、写字楼、商业营业用房等商业经营性物业。 （六）贷款方案确定借款人须在申请贷款前，明确项目租售计划。若项目租售计划为整体出租（或经营），可就整体项目确定组合贷款方案；若项目租售计划为部分销售、部分出租（或经营），而我行在房地产开发贷款阶段拟对整体项目予以介入，则需对销售部分和出租（或经营）部分分别确定贷款方案，对于销售部分只24、可制定房地产开发贷款方案，对于出租（或经营）部分可制定组合贷款方案。（七）风险控制措施1.设定经营性物业贷款提款条件。在对组合贷款进行审批时，需对后期经营性物业贷款设定具体提款条件，在所有提款条件均满足后方可发放经营性物业贷款。具体提款条件需包括（但不限于）以下几点：（1）客户的整体经营及财务状况正常，经营收入、利润及现金流情况与我行房地产开发贷款评估的情况相同或优于评估情况；（2）取得物业房屋所有权证书；（3）物业出租率或意向性租约签约率不低于60%；（4）物业未来租金收入水平稳定、现金流足以覆盖贷款本息；（5）经营性物业贷款抵押率不高于70%。 2.组合贷款中的经营性物业贷款用途需符合本办25、法规定，并且优先作为开发贷款的还款来源。3.对于客户出现重大风险状况如经营情况恶化、经营收入及利润水平远低于预期、未来现金流无法覆盖贷款本息，项目出现建设期延长、招租情况不理想、租金水平或物业评估值远低于评估预测值等情况，无法达到组合贷款审批预设条件的，应及时中止经营性物业贷款的发放，同时采取以下措施保证开发贷款安全：（1）要求借款人调整经营策略，将原计划用于出租或自营的物业变更为销售方式，尽快回笼资金；（2）要求借款人通过他行融资、股东代偿等方式归还我行开发贷款；（3）要求借款人落实足额抵押担保，对于集团性客户，还应增加集团或核心公司保证担保，落实贷款第二还款来源。4.做好前期开发贷款与后期26、经营性物业贷款抵押担保衔接工作，对于开发贷款的抵押权消灭后、经营性物业贷款的抵押权设定前，我行贷款处于悬空状态的，应要求借款人提供有效的阶段性担保。 第十章 贷款管理特别规定 第三十六条对于物业所有权人与借款人不一致的，原则上不得发放经营性物业贷款，但对于同时满足以下条件的客户，确有融资需求的，可采用将物业所有权人作为共同借款人或连带责任保证担保人，并将物业所有权人作为抵押人方式进行运作，同时需以个案方式报总行（房地产信贷部）准入同意后按相关权限和流程运作：1.符合本办法第六条第一款规定的贷款基本条件；2.信用等级AA及以上，无不良信用记录；3.综合实力雄厚、现金流充裕，所有者权益在2亿元（含27、）以上，资产负债率低于75%。第三十七条对于我行已经办理的存量经营性物业贷款业务，在满足以下条件的前提下，可根据借款人需求，重新测算贷款金额、商定贷款期限、约定贷款用途，按照相关权限及程序审批发放新贷款置换存量贷款：（一）借款人同时满足以下条件：1.符合本办法第六条第一款规定的贷款基本条件；2.信用等级AA及以上，无不良信用记录;3.综合实力雄厚、现金流充裕，所有者权益在2亿元（含）以上，资产负债率低于75%。（二）存量经营性物业贷款还款记录良好，无不良信用记录；（三）物业形态限于宾馆酒店、写字楼和商业营业用房；（四）与存量贷款发放时相比，物业租金水平明显上涨或抵押物价值明显增加；（五）新贷款超过存量贷款的额度应符合本办法第五条规定的用途。 第十一章 附 则 第三十八条本办法由中国银行总行制定、解释和修订。第三十九条本办法下发后，中国银行经营性物业抵押贷款管理办法（试行）（第四十条本办法自印发之日起执行。