1、银行经营性物业抵押贷款授信调查报告 客户名称： 申报单位： 申报日期： 联系人： 联系方式： 经营性物业抵押贷款调查表贷款要素授信额度1.5亿流贷+5亿经营性物业贷款+8000万元低风险授信期限流贷期限一年；经营性物业贷款十年；低风险一年担保方式抵押利率基准利率上浮10%年度还款计划：先行发放1.5亿元流动资金贷款，期限一年，不可循环；在企业偿还1.5亿元流动资金贷款并办出房产证，完成抵押手续后，发放5亿元经营性物业贷款。经营性物业贷款逐年偿还本息，具体还款计划见后续还款计划一项。关联授信：我行于2010年批复2亿元的综合授信，批复号为ZHPF20100485，后由于股东资金及财政资金的注入，2、提前还款将授信业务结清；2013年我行使用银证信产品，为其发行2亿元理财产品，该笔产品将于2014年结清。开发商与股东简况杭州新湖滨商业发展有限公司,暨“湖滨银泰购物中心”，是杭州市西湖综合保护工程的重要组成部分，是市政府重点支持的“十大工程”之一。 该公司成立于2005年11月16日，由杭州上城区投资控股有限公司及杭州银泰北山企业管理有限公司共同出资组建，持股比例为各50%。杭州市上城区投资控股集团有限公司：杭州上城区投资控股集团有限公司成立于2008年8月。根据杭州市上城区人民政府（上政函（2008）95号文件批复。该公司由三块组成：（1）原杭州上城区资产经营有限公司的整体资产（2）上城区3、各行政事业单位、街道的经营性资产（房产、对外投资）（3）上城区各行政事业单位、街道下属的国有及国有投资企业的资产（股权）。上城区政府成立新公司主要是为更好整合政府的资源，构建良好经营平台。公司注册资金5亿元，由上城区财政局国资办投入。法定代表人卢伟。公司主要经营：以授权经营国有资产，通过投资、控股、参股、租赁、转让等形式从事资本经营业务;提供资产管理、投资咨询等业务；杭州银泰北山企业管理有限公司：杭州银泰北山企业管理有限公司是北山控股有限公司旗下子公司，主要对国内银泰百货公司通过投资控股、资产管理等形式来管理国内的银泰百货。旗下包括西安中环银泰商业有限公司、浙江浙联管理有限公司、西安曲江银泰国4、际购物中心等。同时，北山控股有限公司100%控股浙江银泰百货有限公司。杭州新湖滨商业发展有限公司的全部管理团队、财务团队均出自浙江银泰百货有限公司。项目经营项目位置 杭州市上城区延安路258号产权面积38229.57层数：4实际可租面积34100产权用途商业土地期限：20年近两年出租率： 95%开业时间:2013.6经营业态：百货商场经营模式：1、自租或委托关联公司经营，整租（商业品牌）/散租（主力店品牌）；上年度运营总收入：其中租金收入 财务分析抵押物年均运营收入 扣除运营支出后年均可还款现金流年均本息和还款覆盖比（年均可还款现金流/年均本息和）每平米月租金区间相邻或同城可比项目月租金区间每5、平米月均租金 补充还款来源 还款计划：抵押担保抵押物情况抵押面积： 抵押楼层： 是否含底商： 资产保全价格：保全价格与周边项目市价对比： %资产评估价值：评估单价：抵押率： 周边同类项目售价或二手房价 评估单价与周边项目市价对比： %置换贷款操作风险置换还款和抵押操作程序（注：我行第一顺位抵押能否自动生效）其他担保条件 财产保险：（注：出租率、每平米收入均按不含车位的可租面积计算）。银行经营性物业抵押贷款授信调查报告（注：本项模板系授信调查报告基本要求，各分行可根据自身风险管控要求和具体项目及当地市场情况增加相关内容，确保充分了解项目各项信息）一、授信申请情况此次贷款申请分为两部分。其一为1.6、5亿元流动资金贷款，期限一年，由股东杭州上城区投资控股有限公司及杭州银泰北山企业管理有限公司提供担保，流动资金贷款用途为支付前期装修款。并8000万元低风险额度，用于企业日常经营周转。流贷额度不可循环使用，在企业偿还流贷全部敞口额度后，方可使用经营性物业贷款额度。 其二为5亿元经营性物业贷款，贷款模式采用银团贷款。 牵头行为中国工商银行杭州朝晖支行，我行为参加行。 贷款期限十年，为保证加抵押。 抵押物为经营主体杭州新湖滨商业发展有限公司所有的杭州湖滨银泰购物中心四层（地上四层，地下三层）商业物业。以下为经营性物业贷款（银团）的简单介绍：借款人：杭州新湖滨商业发展有限公司。该公司成立于2005年7、11月16日，由杭州上城区投资控股有限公司及杭州银泰北山企业管理有限公司共同出资组建，持股比例为各50%。公司治理规范，股东实力雄厚。银团总金额：人民币15亿元；（我行额度5亿元）银团贷款利率：五年期基准利率上浮10%（当前即为7.205%）银团安排费：不低于每年贷款金额的0.5%贷款期限：10年 贷款项目：杭州湖滨银泰购物中心的10年期经营性物业贷款。贷款用途：用于置换股东借款，置换前期银行贷款及融资，并部分用于支付前期工程款等。还款安排：分批偿还本金，利息逐年收取，每年本息收取两次。具体还款计划详见第五项借款还本付息表。提款时间：拟于2013年12月底首次提款。 我行首次放款金额3亿元，在8、企业2014年11月偿还我行银证信产品借款后，再行放款2亿元。 还款来源：企业未来销售收入及利润。担保：企业将项目所处湖滨二期的A、B区房产及C区扣除拆迁安置部分的房产作为抵押。 银团结构安排：牵头行：中国工商银行 杭州朝晖支行。该行意向贷款金额10亿元。参加行：银行 杭州天水支行。 我行拟参与授信额度5亿元。利率执行五年期基准上浮10%，并收取不低于每年贷款金额的0.5%作为银团安排费。 二、申请人情况（一）申请人基本情况1. 企业概况企业名称：杭州新湖滨商业发展有限公司注册时间：2005年11月16日经营期限：20年法定地址：杭州上城区白傅路6号企业类型：有限责任公司法定代表人：沈国军注册9、资金：8000万元人民币。贷款卡号：3301000001823354 主要经营：湖滨地区商贸旅游特设街的管理、开发、服务；企业管理咨询；批发零售、日用百货、工艺美术品；货物进出口等。政府融资平台监管：杭州新湖滨商业发展有限公司因股东之一是杭州上城区投资控股有限公司，导致当初被划入政府融资平台名单内，实际该公司所经营完全按市场化商业模式运作，不存在财政兜底的情况，实质非政府融资平台。新湖滨已于2011年1季度调出银监会政府融资平台监管名录，现为监测类。2. 历史沿革公司股权经过四次变更：（1）2005年由三家单位出资成立该公司，其中杭州市上城区资产经营有限公司出资2800万元，占总股份的35%，10、杭州林庐房地产开发有限公司出资2640万元，占总股份的33%，杭州长源旅游发展有限公司出资2560万元，占总股份的32%。（2）2006年9月杭州林庐房地产开发有限公司将持有的股权2640万元转让给南都集团控股有限公司。杭州长源旅游发展有限公司将持有的股权2560万元转让给浙江五环实业有限公司。（3）2007年1月南都集团控股有限公司将持有的股权2640万元及浙江五环实业有限公司持有的股权2560万元全部转让给杭州上城区资产经营有限公司。2008年9月杭州市上城区国有资产管理委员会办公室关于同意国有资产无偿划转的函，将杭州上城区资产经营有限公司所持有的公司股权全部无偿转入杭州上城区投资控股集团11、有限公司。 （4）根据杭州上城区投资控股集团有限公司和杭州银泰北山企业管理有限公司所签订的股权转让协议的要求，变更后杭州上城区投资控股集团有限公司和杭州银泰北山企业管理有限公司各占公司股份50%，法定代表人为：沈国军。设董事会及五名成员（银泰方三名、上投方两名）。3. 公司股东情况杭州新湖滨商业发展有限公司由杭州上城区投资控股有限公司及杭州银泰北山企业管理有限公司共同出资组建，持股比例为各50% 。1）杭州市上城区投资控股集团有限公司：杭州上城区投资控股集团有限公司成立于2008年8月。根据杭州市上城区人民政府（上政函（2008）95号文件批复。该公司由三块组成：（1）原杭州上城区资产经营有限12、公司的整体资产（2）上城区各行政事业单位、街道的经营性资产（房产、对外投资）（3）上城区各行政事业单位、街道下属的国有及国有投资企业的资产（股权）。上城区政府成立新公司主要是为更好整合政府的资源，构建良好经营平台。 公司注册资金5亿元，由上城区财政局国资办投入。法定代表人卢伟。公司主要经营：以授权经营国有资产，通过投资、控股、参股、租赁、转让等形式从事资本经营业务;提供资产管理、投资咨询等业务。2)杭州银泰北山企业管理有限公司：杭州银泰北山企业管理有限公司是北山控股有限公司旗下子公司，主要对国内银泰百货公司通过投资控股、资产管理等形式来管理国内的银泰百货。旗下包括西安中环银泰商业有限公司、浙江13、浙联管理有限公司、西安曲江银泰国际购物中心等。同时，北山控股有限公司100%控股浙江银泰百货有限公司。杭州新湖滨商业发展有限公司的全部管理团队、财务团队均出自浙江银泰百货有限公司。 以上北山系、银泰系，统称为银泰方。银泰百货是以青年人和新型家庭为主要客群，以“传递新的生活美学”为经营理念，商品定位时尚、中高挡。公司力求走在潮流的尖端，及时展示流行时尚，树立年轻富有活力、时尚更具品位的百货店形象。先后获得“浙江省纳税百强企业”，“社会治安综合治理先进单位”，“杭州市消费者信得过单位”，“杭州市百强企业”，“浙江省消费者信得过单位”，“杭州市物价信得过单位”，“下城区重点骨干企业”“企业银行资信A14、AA级”等荣誉称号，树立了良好的社会形象，具有较高的知名度与美誉度。4. 公司法定代表人简介法人代表、实际控制人沈国军，男，生于1962年8月，学历硕士。曾在浙江水产学院科研处，建设银行舟山分行计划处工作，任建设银行舟山分行办公室副主任，建设银行舟山建设开发总公司总经理，1997年至今任中国银泰投资有限公司董事长兼总裁。5. 企业现状及行业地位 此次授信主体“湖滨银泰购物中心”于杭州西湖边湖滨商圈核心地段，是目前杭州城区最好最具稀缺的商业项目。项目同比市场租金高，地块商业价值高，评估价值约30亿元。项目周边商场林立。其中，湖滨一期国际名品街，定位奢侈品、国际名牌旗舰店等，装潢高档，且其紧邻西子15、湖畔，景色宜人，开业以来已形成稳定的客流量。而“湖滨银泰购物中心”项目开发定位中高端，以潮流服饰、精品百货为主，目标客户群涵盖大部分都市白领、中产阶层，是受众面最为广泛的一个消费群体。“湖滨银泰购物中心”，整体风格追求潮流，清新典雅，且及购物、餐饮、娱乐于一身，开业短短几个月，已吸引了大量客流。隔街相望的解百新元华店，装修改建后，突出中档消费，但是受到“湖滨银泰”及“西湖银泰”的双面夹击，客流量及销售额并不突出。 而紧靠购物中心的龙翔服饰城区块，是杭州老牌的服装、饰品销售集散地，定位在经济、大众的服饰消费，每日客流量巨大，汇聚了大量人气。 从湖滨区块整体来看，湖滨地区已成为杭州不可多得的消费、16、休闲综合区。“湖滨银泰购物中心”定位恰到好处，既凸显其品牌商场的专业管理，品牌销售的中高端定位，又可以切合实际的规避湖滨名品街高端大牌奢侈品的影响，同时借助龙翔服饰城的客流优势，增加自己的潜在客户积累。授信企业管理方，浙江银泰百货有限公司，持续积极探索和实践百货业连锁发展，多年居浙江百货业第一，2006年已完成在浙江省内四大区域中心城市（杭州、宁波、温州、金华）的布点。银泰百货将凭借品牌优势及成熟的异地连锁经验和实力，包括现代企业灵活的机制、雄厚的资金、充足的人才储备以及合理、有效的管理模式和先进的电脑管理系统和优秀的企业文化在浙江省内发展11家门店，成为拥有绝对区域优势及管理运营经验的百货连17、锁企业。（二）集团（实际控制人）经营和财务简况1、控股股东（或实际控制人控制的集团）的主营板块业务开展情况，各板块在当地或行业排名情况，列示前三个年度和本年主营收入各板块构成。如有房地产开发业务，说明所有已完工项目、在建和储备项目情况，持有运营面积、房企销售排名等，判断集团整体资金链是否紧张、扩张是否过快等。2、集团财务状况，主要财务指标列表，对重点科目（包括存货、预付帐款、刚性负债、预收帐款等）进行说明，刚性负债须说明银行、信托、理财等各项融资简况，分析各项指标和科目的异常或重大变动原因，对审计报告提示的重点事项进行说明分析，对集团整体的财务状况、经营情况、资金链、负债率等做基本分析和评价。18、（三）申请人经营情况1. 运营模式杭州新湖滨商业发展有限公司，暨“湖滨银泰购物中心”，主营业务范围涵盖商铺出租、百货零售及物业管理。商铺出租模式，即新湖滨商业发展公司与租户签订租赁协议，企业以租金形式获取利润，同时每年收取物业管理费；联营合营部分，即百货零售部分，为“银泰百货”与各大品牌联合经营的商场、专卖店等。 结算统一计算在“湖滨银泰”的销售系统内，由银泰百货统一收款，再由银泰百货，以销售费用的形式，划转70%左右的销售额给合作商家，银泰留取25%-30%作为自身盈利。物业管理收入主要包括停车费，及物业管理费等。（注：商场分为A/B/C三个区，总建筑面积3.98万平方米，实际可经营面积3.19、41万平方米，其中：A/B区实际商铺出租面积：1.52万平方米，联营合营面积：1.31万平方米，C区联营合营面积0.58万平方米。） 其中，百货部分，主要经营中高端服装、日用品、化妆品等。主营品牌包括MCM、GAP、ARMANI JEANS、Calvin Klein、欧舒丹、施丹兰、Longines浪琴、EQ：IQ、Mass Concrete、PIERRE BALMAIN等。出租的商铺，以世界著名品牌、奢侈品、国内知名餐饮连锁企业、知名IT产品经销商为主， 包括丰和日丽、弄堂里、西堤牛排、第二乐章、必胜客、太兴等。2. 试营业期间销售情况湖滨银泰购物中心已于2013年6月起试运营。目前经营情况20、良好，顾客流量及现金流量每月都有大幅度攀升。截止2013年6月，进场商户数量约500余个，另有部分精品旗舰店正在装修中，预计于2014年春节期间开始正式营业。2013年10月 损益表 （单位：人民币元）编制单位:杭州新湖滨商业发展有限公司 10 月单位:元项 目本期数本年累计数一、营业收入27,954,350.28118,283,541.04 减：营业成本15,760,252.0955,351,541.34 营业税金538,963.983,110,151.12 销售费用788,383.025,552,546.10 管理费用4,268,786.8928,189,606.72 财务费用（收益以“-21、”号填列）163,190.99545,914.27 资产减值损失 加：公允价值变动收益（净损失以“-”号填列） 投资收益（净损失以“-”号填列） 其中:对联营企业和合营企业的投资收益二、营业利润（亏损以“-”号填列） 6,434,773.3125，533，781.49 加：营业外收入5,789.19300,663.82 减：营业外支出1,155.00其中：非流动资产处置损失三、利润总额（亏损总额以“-”号填列）6,440,562.5025,833,290.31 减：所得税费用四、净利润（净亏损以“-”号填列）6,440,562.5025,833,290.31从2013年10月损益表中，我们可以22、发现，虽然商场仅开门营业不到四个月，累计营业收入已有1.18亿元，其中营业成本为5535万元，管理费用2819万元，销售费用555万元，毛利润2553万元。 加上物业管理所得30万元，扣除其他开支，累计净利润已达2583万元。营业收入中，有7380万为合营部分的销售收入，4420万元为租金收入。 而十月份当期销售收入已达2795.4万元（含合营销售收入2100万，租金收入与695.4万），当期净利润644万元。据统计，仅2013年十一黄金周，累计客流量达到13万人次。在考虑到后续的双11购物节，银泰百货15周年店庆，12月份圣诞节，年底迎新年等促销机会，保守估算，2013年度当年销售收入可达到23、1.78亿元以上。 3. 近年建设情况由于购物中心前几年一直为持续建设状态，并未投入经营。 财务数据上较成熟的商业地产有很大出入。具体财务数据如下：（一）资产负债分析资产类科目：借款人资产构成情况 （单位：万元）项目2013年10月31日2012年12月31日2011年12月31日金额比重金额比重金额比重流动资产合计45,006.0719.26%38856.1129.06%38,002.3221.21%其中:货币资金6,350.262.72%1396.530.68%415.640.23%应收账款00.00%00.00%00.00%应收票据00.00%00.00%00.00%预付款项37,90124、.6416.22%37,385.9418.34%37,522.7820.94%其他应收款728.470.31%63.650.04%63.890.04%存货25.680.01%00.00%00.00%非流动资产合计188,676.1980.74%165,024.6880.94%141,181.5678.79%固定资产552.200.24%20.320.01%24.220.01%在建工程187,705.6580.33%164,580.4180.72%140,858.3878.61%无形资产12.870.01%00.00%00.00%资产总计233,682.27100.00%203,880.791025、0.00%179,183.88100.00%公司2011、2012年末及2013年10月末总资产分别为179,183.88万元、203，880.79万元及233682.27万元。其中2010年末较2009年末增加13,791.82 万元，增长9.46%。2011年末较2010年末增加19,557.22万元，增长12.26%。2012年末总资产203,880.79万元，增幅13.78%。2013年截至十月底，增幅14.6%。公司2011、2012年末及2013年10月末的流动资产总额分别为38,002.32 万元、38，856.11及45006.07万元。流动资产逐年上涨，由于企业已于今年6月份26、启营业，货币资金增加了约5000万元。流动资产较为稳定且有明显增多迹象。公司2013年10月末较上年度年终流动资金共增加了6150万元，主要为货币资金的增长。预付款项方面，公司2011、2012年末及2013年10月底分别为 37,522.78万元、37，385.94万元及37901.64万元。整体变化不大。主要为非经营往来款，剩余部分为待摊费用。主要包括：湖滨指挥部3.61亿元，该资金是项目建设初期新湖滨支付给指挥部的拆迁安置款，因为拆迁安置是由湖滨指挥部来操作的。该款项将在项目完成并取得房产证并开具发票后，和长期应付款抵冲。总资产中占较大比重的部分为非流动资产，其中主要部分为在建工程。 负27、债类科目：借款人负债结构 （单位：万元）项目2013年10月31日2012年12月31日2011年12月31日金额比重金额比重金额比重流动负债合计16,846.747.49%31,118.615.73%33,157.5619.22%其中:短期借款00.00%00.00%9,700.005.62%应付票据0.00%00.00%00.00%应付账款2,289.641.02%00.00%50.00%预收账款00.00%00.00%00.00%其他应付款13,103.245.82%3,175.41.61%3,175.401.84%一年内到期长期负债00.00%00.00%20,000.0011.59%28、非流动负债合计208,165.0092.51%166,67584.27%139,364.0080.78%其中：长期借款103,740.0046.10%82,25041.58%51,000.0029.56%长期应付款104,425.0046.41%84,42542.68%88,364.0051.22%负债合计225,011.74100.00%197,793.6100%172,521.56100%负债方面，总负债呈逐年上升趋势， 2011年末、2012年末及2013年10月底的负债总额为172，521.56万元、197793.60万元及225011.74万元。其中流动负债主要由短期借款，应付账款及29、其他应收款组成。截止2012年底，该公司已经结清短期借款及应付账款。其中，比例较高的一年内到期的长期负债，为企业在一年内需要偿还的从长期负债中调整而来的银行贷款本金，并非新增的负债。根据企业最新的财务数据，该笔负债目前已结清。财务数据中，2013年10月底的其他应付款一项，较2012年底增加了近1亿元，权重比例从上年度的1.61%上升至5.82%。主要是其与关联企业，特别是股东方的资金往来，其中主要包括上城投方面的1908万元，银泰北山企业管理公司2211万元，浙江银泰百货有限公司2748万元，嘉兴银泰投资管理公司112万元，杭州慧丰担保有限公司3662万元等。长期应付款主要是建设需要向股东的30、借款。另外，在项目开发阶段时，开发资金来源共有二个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款。该项目自有资金到位有3.8亿元，其中实收资本金8000万元，股东投入建设资金3亿元，该资金包含在报表中长期应付款6.3亿元中。公司没有把上城区投资控股集团的3亿元作为资本金投入而是作为建设资金投入，主要是当初就有计划引入上投股东，如果把资本金做大，可能对引入股东合作不利。由于该公司以建筑工程为主，非流动负债较多，主要有长期借款借及长期应付款。2011年、2012年末及2013年10月底的非流动负债分别为13.93亿元、16.67亿元及20.82亿元。占总负债比重依次为80.78%、84.27%及92.51%31、。长期借款中，2013年10月底较2012年底增加了约2亿元，此笔资金，主要是由于我行在2013年上半年为其发行了18个月的2亿元银证信理财产品。 长期应付款在2013年10月底较上一年底增加了约2亿元，主要是股东借款。 增加部分主要是杭州上城区投资控股集团有限公司及浙江银泰百货有限公司各追加的1亿元股东借款。 三、项目情况 （一）项目地理位置调查了解项目地理位置，交通配套及所属商圈情况（附比例尺适中的地图）。（二）当地市场情况多年来的杭州百货业，以四大集团为主。包括杭州大厦、银泰百货、百货大楼及解百。2007年起随着银泰百货的强势加速扩张加之接管杭州百货大楼，杭州百货业转入了三国之三分天下的32、格局。2012年全国百货单店销售排名前20位中，杭州的“四大商场”（杭州大厦、银泰、百大、解百）全部上榜。杭州商场经营业绩突出，大量消费者的购物热情集中在4大商场上。据统计，杭州的人均收入和人均GDP总体上仅次于上海、深圳，指标水平大大高于其他城市，杭州现有大型百货商场数量远少于人口数量相似的成都、西安、武汉、大连、沈阳甚至昆明、贵阳等城市。目前杭州城区代表性的大型商场是杭州大厦、银泰武林店、杭州解百、银泰西湖店和杭州百货大楼5大商场，个性化中小型商场有利星广场、国大GDA PLAZA、衣之家等；主城区外的中小型商场百货商场包括银泰百货临平利群店、解百萧山商厦、萧山汇德隆百货、景文百货桐庐店、33、富阳百大、中都百货临平店等。银泰百货曾经对拥有786万常住人口的杭州与拥有830万常住人口的西安做过比较，两者的百货经营规模都为80亿元：前者的人均GDP为52638元，比后者的21017元高出1.5倍。2008年1月，银泰百货与百大签署20年托管经营协议，百大与银泰武林店毗邻。根据早些年数据，银泰（武林店）和百大的销售额就有40亿。银泰总店为未来订下年销售额10亿美元的目标（韩国乐天百货首尔总店就是三幢建筑，年销售额100亿人民币）。银泰于2008年开设了杭州单体最大店-西湖店，建筑面积约10万平方米；2009年庆春广场银泰百货庆春店开业。同年，银泰启动祥符镇阮家桥20万平方米的银泰新天地建34、设，此项目已于近年10月份开始营业。加上临平的银泰利群店，银泰在杭州的网点已达8家（其中百货店6家）。银泰有个密布杭州计划，计划在杭州近期总共要布14个点。据分析萧山和钱江新城以及地铁交通枢纽中心都可能成为银泰选址的下一站，此外传闻银泰百货正研究开设滨江区新店的可行性（银泰母公司此前已经在滨江区收购了海威房产的地产项目）。杭州大厦则就地扩展计划与母公司商贸旅游集团通过新建物业和收购、租赁周边物业等途径,使杭州大厦综合体发展成为总营业面积达60万平方米的超级巨无霸，其中3.5万平方米C馆华浙广场于2009年投入营业，坤和广场和浙江省展览馆也采用租凭的方式，成为杭州大厦的一部分。另外还有地铁武林总35、站地下6万平方米的地下商城将全部由杭州大厦经营管理，目前计划在地铁商铺架设中档品牌。而在钱江新城，杭州大厦也在研究是否开设新商场。GDA国大目前正对物业进行改造扩建为7.5万平方米的国大城市广场，萧山也有望出现巨型商场由汇德隆百货投资的8万平方米的世贸中心另有多家国内百货业集团考察萧山某商业项目，中都百货踏上市中心发展庆春店，特色商场天工艺苑扩建后也整装待发即将重出江湖。从商圈来看，拥有杭州大厦、杭百大、银泰总店三大商场的武林商圈无论商业面积还是总业绩都是最大的。但湖滨商圈已悄然崛起，几乎是银泰武林店二倍大的银泰西湖店，改建后的解百，银泰百货控制的湖滨国际名品街及湖滨银泰购物中心项目等都盘踞于36、此。湖滨商圈的商业面积已接近于武林商圈。-分行调查均需了解行业媒体（网络）或专业机构（行业协会）对该城市同类项目供应量（运营规模）和在建规模是否合理、过剩的研究分析，分析评价同类项目的商业饱和度，本项目所属商圈（街）在当地市场地位。注：即使无法取得较全面的行业分析报告，分行调查审查也需对主要商圈新建在建项目（特别是本项目3公里以内项目）进行调查了解。（三）项目产权情况1、整体项目建设情况项目分为：地上四层、局部三层，地下三层。其中从地下一层到地上四层均作为商业使用，地下二层及地下三层为配建车库及设备机房用途。空中走廊(SKY-WALK)的设计：n 平面设计以中间空中连廊联系三个地块，形成连贯的37、室内步行街；n 步行街屋顶设置玻璃顶棚，以创造处于自然光中、接近室外的购物体验。n 从平海路到解放路的空中走廊全长约330米，从平面的曲线形到直线型、从顶光断面形式的变化、从节点空间的变化，空中走廊以不断变化的形式塑造了体验丰富、兴趣盎然的购物空间。中央大厅的设计：n 22#地块中部设置为主入口，以电扶梯上至二层八角型中央大厅，从入口大厅到中央大厅均设置玻璃天光，塑造阳光明媚、大气通透的主厅形象。n 中央大厅上设玻璃穹顶，以图案化的装饰达到美轮美奂的效果，并且设置梦幻穹型天幕成为提升商业氛围的室内景观点。n 二楼八角形大厅设置表演舞台以满足商业展示宣传的要求。n 位于八角大厅一边的景观电梯在透38、过穹顶玻璃的阳光中上下穿行，在观景的同时也成为一道中庭风景线。垂直交通的设计：n 在地下一层到地上三层的主要商业层面，以电扶梯作为联系上下层的主要交通工具。n 电扶梯主要布置在主要出入口，方便地引导人流。电扶梯的间距大约60米，适宜购物人群的行走特征。n 在每个地块均设置客用电梯，上至四楼、下至地下三层地下车库，并在首层设置管制门厅以便于分层管制。其中：商业店铺位于室内步行街两旁，货运通道及疏散楼梯置于店铺后方以达到“客货分流”。2、产权情况：目前房产证正在办理，预计2014年10月可以办出。 湖滨银泰购物中心属于杭州市上城区湖滨地区二期，项目共分为：39、13、27三个地块，统称吴山路地块。39、三块地产权清晰。三个地块性质均为商业用地，位于邮电路、仁和路、吴山路，延安路合围体，主要建筑分为地上4层，地下3层，其中地上4层，地下1层为商业用途，除去27号地块中拆迁安置部分的3619.87平方米外，其余均用于出租、自营及联营，地下2、3层为地下停车。39号地块地上建筑面积15205.82m2，占地面积6268m2。13号地块地上建筑面积18725.19m2，占地面积6699m2 。27号地块，地上建筑面积9529.42m2，占地面积4784m2，拆迁安置部分面积3619.87平方米，剩余自营部分5909.55平方米。根据浙江众诚房地产评估有限公司评估出具的：浙众诚预评字（2013）22040、1-A号，A区初步估算抵押价格为人民币106488.77万元，折合单价111742元/平方米；浙众诚预评字（2013）2201-B号，B区初步估算抵押价格为人民币129396.57万元，折合单价95890元/平方米;浙众诚预评字（2013）2201-C号，C区除去拆迁安置部分，初步估算抵押价格为24721.45万元，折合单价41833元/平方米。而根据三个地块的总体情况，目前总共可抵押面积为39867.56平方米，总价值估算为26.06亿元（不算地下面积，不算回迁安置出售部分）（四）经营模式：开业时间，（1）自主经营或委托关联公司经营；（2）委托非关联方经营，非关联方招商运营经验；调查了解项目41、的整租或散租模式，包括是否中央收银和收入分成等租金模式。如为整租，调查了解承租方的商业品牌、已运营商业规模、行业排名等情况；如为散租，调查了解本项目品牌或受托经营方的行业招商运营经验、商业品牌、已运营商业规模等情况；如为全部自营（或自营为主、部分出租）的模式，需说明收入结算和租金模式、整体的商业品牌、借款人或股东其他项目运营经验和规模、行业或当地排名等情况。（五）经营情况1、商业业态和租约运营情况：详细调查了解项目整体的商业业态和经营情况，各类项目均需列示整租或几大主力店租约期限、面积及占比、租金和物业管理费单价、年度收入列表；A、写字楼：主要租户名称、面积、楼层、租金价格、租约期间、年租金，42、整体已租面积、近三年出租率、年租金总额及物业管理费、停车场、广告位等收入；B：购物中心类（一般由百货零售企业整租，或百货、超市、大卖场、影院等租赁大部分）：项目商业定位，近三年实际出租面积、出租率、年租金及物业管理费、停车场、广告位等收入，本项目购物中心前三年度销售额，在当地同类市场排名等；C:城市综合体（一般由业主或商业管理公司负责散租给各门店、影院等）：城市综合体的的商业品牌和定位，近三年实际出租面积、出租率，年租金及物业管理费、停车场、广告位等收入，本项目整体前三年度商户销售额，在当地同类项目市场排名等；2、项目经营分析：详细调查分析项目的商业成熟度，分析本项目与同业竞争优势、劣势，分析43、评价项目是否具备长期稳定经营并产生稳定收入的可行性。主要依据：当地同类项目的商业饱和度，在当地市场排名，本项目区域辐射力和影响力，项目人气情况和当地居民口碑、媒体评价等。3、其他运营模式和业态的商业运营项目应参照上述1、2内容调查分析。（六）授信用途1、置换他行贷款：是开发贷款还是经营性物业抵押贷款等，他行名称，授信额度，放款额和时间，余额，担保方式。项目运营收入监管账户是否在他行开立，他行是否同意置换贷款，租金运营收入监管账户能否转至我行（唯一监管）。2、项目装修改造计划：预计投资，改造完成后房产用途和对项目运营收入的影响。3、归还股东和关联借款：有无借款协议，核实借款形成过程（包括资金收付44、往来凭证和抵消记录等）。4、其他。（七）还款来源测算 湖滨银泰购物中心分为A/B/C三个区，总建筑面积3.98万平方米，实际可经营面积3.41万平方米，其中：A/B区实际商铺出租面积：1.52万平方米，联营合营面积：1.31万平方米，C区联营合营面积0.58万平方米。该笔经营性物业贷款，依靠企业未来的经营和销售收入进行偿还。 下面，根据商场的A/B/C三个区块的经营性现金流情况，对企业未来十年的经营、销售及支出、负债情况进行分析。1、A/B区未来十年现金流量分析租金收入：租金收入楼层该层总营业面积出租面积（平方米）出租部分占比单位租金（元/平方米天）累计租金（万元）负一层7714.12625645、81.10%16.003653.50一层5211.72180034.54%24.001576.80二层5418.09192035.44%22.001541.76三层6313.5164526.06%18.001080.77四层3718363597.77%16.002122.84合计28375.431525653.76%17.919975.67周边商场解百解百元华店西湖银泰龙翔服饰城湖滨银泰商场定位中端中端中高端大众中高端平均租金16.8元/天18.7元/天21.9元/天15.5元/天17.90元/天湖滨银泰购物中心地上建筑共四层，地下建筑三层，其中地下二层、三层为车库及仓库，不对外出租，故在收入46、计算中仅作为停车位收入，计入车位租金一项。 湖滨银泰正式投入运营的地下一层及地上四层，每层均有商铺以出租模式经营。 其中地下一层及地上第四层可用于出租的部分较多，主要客户为餐饮、服务类公司。 地下一层可出租面积有6256平方米，占该楼层全部可使用面积的81.1%。 平均租金16元每平方米每天；地面一层、二层、三层主要用于湖滨银泰与进场商家的联营，可租赁部分较少，共计有5365平方米用于出租，租金按楼层高低，分别为24元，22元及18元；地上四层主要进驻餐饮企业，全部用于出租，出租面积3635平方米，平均租金为16元每平方米每天。同时企业与部分租户签订协议，在承租企业销售额达到一定数额的前提下，47、湖滨银泰将按事先商定比例，以承租方销售收入的15%作为其进场收入，并不再收取租金。故可预测，湖滨银泰在商铺出租科目内，年收入最低为9975.67万元。 参考周边定位相近的解百、西湖银泰及龙翔服饰城的租金情况，我们可以得出，解百及解百元华店，由于其中端的品牌定位，平均租金在16.8元及18.7元，而龙翔服饰城，由于其集散地性的大众定位，平均租金在15.5元上下。 同品牌的西湖银泰，由于一度是银泰百货在杭州最大的单体店，且开业时间较长，积累了大量人气，故租金较高，达到21.9元以上。此次修建的湖滨银泰购物中心，营业面积更大，地理位置更为优越，而出于对新开张商场聚集人气、厚积薄发的管理要求，租金价格48、十分合理且相对较低。 A/B区租金变动情况： 租金方面，2013年出租率按照85%，租金按照95%计算，2014年即按照100%计算，租金涨幅按照年涨幅5.6%计算（约为每年每平方米涨1元），考虑到该项目6月开幕，2013年只营业两个季度，因此2013年租金即为9716*85%*95%*0.5=3922.8万元，以后每年收入也按照5.6%增长，2014年租金为测算基数9716万元。具体未来十年的租金收入预期如下：A/B/C区车位租金收入：物业总共包含临时车位725个，按每小时计费5元，平均每天停车5小时，利用率70%，即每个车位每小时1/3车次，双休日、节假日按平时的2.25倍计算。2013年49、预期车位租金收入为：平日，5元*725*5小时*70%=1.27万元/天，节假日收入1.27万元*2.25=2.86万元/天。双休日、节假日按国家法定计算，约为125天，全年总计停车收入约660万。 停车收费按每3年增加10%计算。年份2014201520162017201820192020202120222023增幅0%0%10%0%0%10%0%0%10%0%收入660660726726726799799799878878出售给拆迁指挥部用于回迁安置的收入：湖滨地区二期项目包括：39、13、27号三个地块、统称湖滨二期项目地块，27号地块作为回迁户的安置用地，27号地块总建筑面积2219250、平方米，计划2013年6月建成后公司直接出售给拆迁指挥部门，由拆迁指挥部统一协调安置。具体为：建成后把27号地块13层约3000平方米商业用房出售给杭州市湖滨地区商贸旅游特色街居建设整治指挥部，由指挥部统一对回迁户安置。指挥部支付给杭州新湖滨商业发展有限公司购房款2.36亿元，预期五年完成支付。具体支付方式如下： 单位：人民币万元 年份20142015201620172018金额30004000553055305540 经营性收入1)A.B区13号及39号地块目前已建成，并于2013年6月份开始营业。 两地块所建商场，被称为A、B区。2013年6月份开业后，根据公司保守测算，销售收入平均每月251、500万元左右，2013年实现销售收入1.60亿元，2014年预计实现销售收入2.86亿元，经营成本按照商业购物中心的一般情况占到销售收入的75%，所得税按净利润的25%计算，年度增幅在5%每年。具体测算结果如下表：2）C区该物业27号地块，除去回迁安置需要的3000平米出售给拆迁指挥部外，还有5800平方米营业面积用于自营，被称为C区。 由于27号地块剩余部分的商业定位与湖滨银泰购物中心规划略有不同，全部联营合营模式，收入统一计入公司报表。 此区域将于2014年正式启用，预期首年销售额在7000万元左右，经营成本及销售费用占70%，所得税按扣除成本后的25%计算，以后每年销售额按5%幅度递增52、。 具体情况如下表：未来十年负债情况分析通过此次银团贷款将建设期的全部借款偿清。 在贷款投放后，企业全部负债为15亿元，根据贷款协议，将从2016年后逐年偿清。具体还款办法参见后文还款安排一项。物业收入及修缮维护费用根据企业与入驻商家签订的租赁/合营合同，企业将按使用面积，对所有入场商家收取物业管理费，按每平方米每月65元收取（部分优势地段按75元收取）。取收费下限65元/平方米月计算，共计每年收取物业管理费65*28375*12=2213.25万元。物业管理每年所需支付的人力、物力成本，按起始年500万元计算。在测算未来十年收入的时候，我们充分考虑到人力成本的增加及市场环境的变化，拟按照每年53、收入及支出各增加5%计算。根据协议约定，新湖滨商业发展有限公司将负责商场公共区域的日常维护及翻新改造等。 参照西湖银泰、武林银泰的历史经营情况，商场一般每5年左右进行一次较大的改造，初次改造为开业五年后，改造成本按9000万元计算，由前几年累计的物业管理费承担。二次改造在十年后，预计支出在12000万元左右。此项收入/支出可由物业管理费一项收支平衡，故不再计算入流量测算总表内。未来十年企业还款来源/现金流量总体测算此笔贷款的第一还款来源为企业未来的销售收入及销售利润。根据前期财务数据及对企业原有类似物业的经营情况，我们做如下测算：1. 由于银泰百货在杭州百货业的主导地位，市场认可度极高，商场654、月份至10月份的营业数据也可佐证，企业销售颇为旺盛。根据行业常态分析，我们认定其年销售额增长率保守估计在5%左右。 2. 根据商场物业租赁市场的宏观情况，结合杭州商业地产的业态分析，考虑到湖滨银泰购物中心所处的稀缺地理位置及湖滨银泰在百货业的品牌影响力，同时参考企业提供的租赁合同，其商铺的租金增值率保守估计在每年5.6%以上。 3. 参考税务局的相关数据，我们拟定商场的所得税税率为其净利润的17%。4. 考虑到企业的经营形式，其经营成本（主要包括电费、水费、保洁费等），占其销售额的百分之二。 5. 根据合作商家与企业达成的合作协议，及对同业类似业态的市场调研，我们认为，企业的销售成本占其销售额55、的75%左右。 同时，C区由于是自营且拟引入的合作企业相对弱势，暂定C区销售成本占其销售额的70%。 根据下页所列表格，我们分析得出，除个别年份外，其余大部分年限净现金流及累计现金流均为正值。我们的企业现金流估计，是在最保守的情况下计算得出的。而通过与企业多次接触，多次询问财务、销售人员等，湖滨银泰购物中心从开业至今，销售额连续增高，客流量持续增大，包括企业基层员工在内的所有相关人员，均对企业的未来发展充满信心。 而同时参考相似的湖滨银泰、西湖银泰等项目，销售收入也是连年增高。而从企业2013年10月的资产负债表中，我们可以发现，企业目前有货币资金6300余万，足以覆盖当年支出。 （八）封闭管56、理和还款计划1、借款人和商业运营管理公司从项目出租取得的全部收入（租金、物业管理费、广告、停车场等收入）是否全部由我行监管，制订详细的封闭管理方案（如放款前能否落实相关租户签订补充协议约定我行账户为唯一租金收款账户等）。注：如物业管理费由非关联的第三方物业管理公司收取且自负盈亏，可不纳入还款来源，但须核实相关物管委托代理合同、实际执行情况并予以调查说明。2、还款计划：根据现金流测算设计合理的分年度还款方案。四、担保和保险1、项目抵押本次银团贷款15亿元由13号地块、39号地块及27号地块（扣除安置部分）的房产作为抵押。目前房产证正在办理，预计2013年12月可以办出。 湖滨银泰购物中心属于杭州57、市上城区湖滨地区二期，项目共分为：39、13、27三个地块，统称吴山路地块。三块地产权清晰。三个地块性质均为商业用地，位于邮电路、仁和路、吴山路，延安路合围体，主要建筑分为地上4层，地下3层，其中地上4层，地下1层为商业用途，除去27号地块中拆迁安置部分的3619.87平方米外，其余均用于出租、自营及联营，地下2、3层为地下停车。39号地块地上建筑面积15205.82m2，占地面积6268m2。13号地块地上建筑面积18725.19m2，占地面积6699m2 。27号地块，地上建筑面积9529.42m2，占地面积4784m2，拆迁安置部分面积3619.87平方米，剩余自营部分5909.55平方58、米。根据浙江众诚房地产评估有限公司评估出具的：浙众诚预评字（2013）2201-A号，A区初步估算抵押价格为人民币106488.77万元，折合单价111742元/平方米；浙众诚预评字（2013）2201-B号，B区初步估算抵押价格为人民币129396.57万元，折合单价95890元/平方米;浙众诚预评字（2013）2201-C号，C区除去拆迁安置部分，初步估算抵押价格为24721.45万元，折合单价41833元/平方米。而根据三个地块的总体情况，目前总共可抵押面积为39867.56平方米，总价值估算为26.06亿元（不算地下面积，不算回迁安置出售部分），抵押率为57.60%。抵押物贬值风险较小59、。2、其他担保分析（一般要求股东或核心关联企业担保，民营企业实际控制人担保）简要分析保证人的主营业务、行业地位、财务状况等，与申请人关系，贷款卡查询情况。判断其担保能力。如有质押担保，说明并分析相关情况。3、财产保险：目前，公司已投入每年21万元与中国平安保险公司签订了95400万元的保险协议，一旦发生火灾、地震等，经济损失将由保险公司承担。保险金额低于授信总金额的原因是，保险金额全部覆盖地上及地下建筑物，为包含土地价格。 考虑到土地的自身价格，保险金额9.54亿元可以完全覆盖此次银团贷款总额。五、综合分析项目经营的优劣势和授信风险分析：1、对申请人和股东实力、集团经营财务和资金链风险（包括挪60、用本项目资金的风险）、商业运营能力等风险因素进行分析评价；2、持续经营风险：分析项目地理位置、经营业态、商业品牌与周边商业环境、交通、客流、同业竞争等对项目持续经营的影响，分析本项目经营业态与该区域经济发展或商业消费能力的商业契合度、经营现状和发展前景等。3、项目财务风险。对申请人财务状况、还款来源测算等进行分析评价。4、抵押担保分析。对抵押物评估价值是否合理、评估单价与周边项目价格对比（注意不同楼层的价差），对项目抵押担保的风险缓释作用进行简要评价。5、操作风险。（1）置换他行贷款和抵押的相关操作风险；（2）对租金运营收入账户监管、项目资金封闭管理的可操作性等进行分析。6、其他风险。7、项目61、授信综合收益情况。六、调查结论明确是否同意给予项目授信，提出授信方案和贷后管理方案。调查结论参照如下内容：建议同意给予杭州新湖滨商业发展有限公司5亿元经营性物业抵押贷款，用于偿还股东和关联方借款以及物业装修改造等投入，期限10年，利率不低于基准上浮10%，贷款以杭州新湖滨商业发展有限公司持有的湖滨银泰购物中心全部房产抵押担保，抵押率不超过50%，同时由*提供全程连带责任保证担保。（一）放款前提条件（如需置换他行贷款和抵押，须约定首次放款不超过*，除抵押条件为办妥第二顺位抵押之外其余放款条件均与以下要求一致，并制订明确的放款、置换和落实抵押操作流程，在确认我行成为抵押物业的第一抵押权人后方可发放62、剩余贷款）。1、(湖滨银泰购物中心取得全部房地产权证)办妥以银团为唯一抵押权人的全部房产抵押登记手续，办妥以银团为第一受益人的全部房产财产保险手续。2、办妥*保证担保手续。3、借款人和杭州新湖滨商业发展有限公司须与银团签订项目租售运营收入专户监管协议，分别在银团牵头行（工商银行杭州朝晖支行）及我行按放宽比例，开立本项目的租售运营收入监管账户，将本项目全部运营收入按放宽比例（包括但不限于租金、物业管理费、停车费、广告收入）存入牵头行及我行监管专户管理，回笼资金接受牵头行及我行监管，每季度划付至借款人在牵头行及我行的监管账户。本项目租售运营收入限用于支付项目运营必需的成本和税费支出后，剩余现金流须63、优先满足归还银团当年贷款本息。5、放款前，我行须确保借款人与所有未到期租户签订补充协议将银团监管专户作为唯一的租金运营收入收款账户，确保放款后所有租金运营收入均归集银团专户管理。6、贷款合同须约定：（1）贷款期内项目所有新签租约须将银团监管专户指定为唯一收入帐户。（2）借款人同意我行对监管账户内的正常运营支出实施监管，并保证在正常运营和税费支出后账户余额与下一期还款前按租约条款约定的可收款项之和可覆盖下一期还款额。（3）贷款期内，借款人须持续办理以银团为第一受益人的财产保险（保险合同的保险期间不得出现悬空期）。（4）若租金运营收入未全部归集银团监管账户将视为违约行为处理；（5）若监管账户内资金64、不能覆盖我行到期贷款本息，借款人提前10个工作日向该账户存足资金，确保到期足额还本付息；（6）其他约定；7、直接控股股东（民营企业须集团公司、或集团内核心公司、或集团实际控制人）出具书面承诺，同意在本项目出现还款资金缺口时及时补足资金，确保借款人足额按期归还各年度本息。（二）严格按项目租金运营收入专户监管协议执行，按租约条款核实项目租金运营收入全部归集我行专户监管，监控专户资金支出，确保专户资金支出不影响我行还款计划执行。（三）相关授信管理遵照固定资产贷款管理暂行办法和总行实施细则执行，归还股东和关联借款需核实实际债务合同和往来款抵销等凭证，大厦装修改造须提供相关合同、凭证，严格进行受托支付，65、确保信贷资金用途合规。（四）还款计划：第1年*，第2年*，第N年*。（一般情况下，可按前1/2授信期间合计还款40%左右安排）。每半年还款一次，（原则上）每次不低于当年应还款额的40%。如本项目自身现金流出现还款资金缺口，担保人须及时补足资金，确保借款人按期足额归还各年度本息。（五）限制借款人和杭州新湖滨商业发展有限公司的资产处置、股权处置、新增外部融资、对外提供担保等影响我行抵押权和还本付息的事宜，相关事宜应提前一个月报分行信审委书面同意方可实施。如抵押物拟部分销售，借款人须按不低于销售面积占抵押面积之比的1.5倍我行放款额的金额偿还我行贷款后方可解除对应的物业抵押。如全部销售，须结清贷款方可解除抵押。（六）密切关注项目租售运营变化和股东及关联企业资金链情况，防范股东占用项目运营收入影响我行贷款安全，督促落实还款资金安排，切实保障按期还款。（七）如借款人属于房地产企业，本项授信纳入房地产贷款管理。你行需确保房地产贷款增量符合总行增量管理要求。 主办客户经理： 日期： 协办客户经理： 日期： 经营机构负责人： 日期： 25