1、 交房标准交房标准交房标准交房标准 全精装全精装全精装全精装 商品房商品房商品房商品房定制定制定制定制或或或或代建合同代建合同代建合同代建合同 （SPASPASPASPA，BTABTABTABTA）工程附件工程附件工程附件工程附件 地产服务中国总部地产服务中国总部地产服务中国总部地产服务中国总部 （中文版中文版中文版中文版）版本：V3.0 文件号：PS/Standard/02/V3.0 签发日期：2010-07-19 交房标准-全精装 Page 1 Last updated on 7-16-2010 主要内容主要内容主要内容主要内容目录目录目录目录 使用说明使用说明使用说明使用说明 2 一一一2、一、TESCO LIFE SPACETESCO LIFE SPACETESCO LIFE SPACETESCO LIFE SPACE 定制及代建项目工程建设项目分界书定制及代建项目工程建设项目分界书定制及代建项目工程建设项目分界书定制及代建项目工程建设项目分界书-全精装界面全精装界面全精装界面全精装界面 3 二二二二、工程技术标准工程技术标准工程技术标准工程技术标准 13 3 3 3 3 建筑类建筑类建筑类建筑类-商场室外商场室外商场室外商场室外 13 3.1 外立面 13 3.2 室外停车场 19 3.3 室外道路及广场 20 4 4 4 4 建筑类建筑类建筑类建筑类-室内工程室内工程室内工3、程室内工程 21 4.1 主入口大堂 21 4.2 天棚装饰 21 4.3 楼地面装饰 22 4.4 内墙/柱 22 4.5 卫生间 22 4.6 楼梯间 22 4.7 门窗 23 5 5 5 5 建筑类建筑类建筑类建筑类-特殊功能区特殊功能区特殊功能区特殊功能区 24 5.1 地下停车场 24 5.2 卸货区及卸货平台 24 5.3 美食广场 25 5.4 电影院：25 6 6 6 6 机电类机电类机电类机电类 26 6.1 暖通工程 26 6.2 强电工程 35 6.3 弱电工程 41 6.4 消防工程 46 6.5 给排水工程 47 6.6 燃气系统 52 6.7 垂直交通设备 53 64、.8 市政系统（红线内外的市政）55 6.9 IT 工程 56 7 7 7 7 结构类结构类结构类结构类 65 7.1 荷载 65 7.2 柱网/梁高 65 7.3 层数层高 65 7.4 预降板 65 7.5 砌筑 65 7.6 管洞封堵 65 三三三三、绿色建筑节能措施绿色建筑节能措施绿色建筑节能措施绿色建筑节能措施 66 四四四四、主要材料设备品牌列表主要材料设备品牌列表主要材料设备品牌列表主要材料设备品牌列表 68 五五五五、工期节点定义工期节点定义工期节点定义工期节点定义 71 六六六六、安全文明施工监察清单安全文明施工监察清单安全文明施工监察清单安全文明施工监察清单 73 交房标准5、-全精装 Page 2 Last updated on 7-16-2010 使用使用使用使用说明说明说明说明 1.甲方（买方）-TESCO 地产；乙方（卖方）-开发商（或代建方，项目当地的合作伙伴）2.描述中未注明“费用”的，均包括费用；（包括，但不限于规费、审批费、证照费、手续费、顾问费、监理费、招标代理费和配套费等）且均已包含在本合同总价内。3.本标准如有与国家或当地规划部门和消防部门等相关设计施工验收规范不同之处，执行较高的标准。4描述中未注明“设计”、“施工”的，均包括设计和施工；5.描述中提到“须 Tesco 审核同意”的，不论注明与否，都以书面同意为准（含电子邮件）。Tesco 的6、同意并不替代或免除开发商任何权利和义务。6、项目应采取节能设计，符合国家和当地公共建筑节能设计标准与民用建筑节能设计标准，建筑节能率达到 60%。建筑节能工程的施工质量验收应符合建筑节能工程施工质量验收规范（GB50411-2007）的要求。7、本标准各文件互为补充说明，如有不明确或矛盾之处，Tesco 拥有解释权。8、对于开发商因各种原因（除不可抗力外）不履行本标准的情况，Tesco 随时发出整改通知单，开发商须在 48 小时内回应，并提出整改计划书否则 Tesco 有权自行办理实施开发商未能履约事宜，其所有费用从合同价款中直接扣除。9、工程交付时，开发商应与 Tesco 签订质保协议，约定7、质保责任和方法，及 5%质保金的发还办法。交房标准-全精装 Page 3 Last updated on 7-16-2010 一一一一、TESCOTESCOTESCOTESCO Life Life Life Life spacespacespacespace 定制及代建项目工程建设项目分界书定制及代建项目工程建设项目分界书定制及代建项目工程建设项目分界书定制及代建项目工程建设项目分界书-全精装界面全精装界面全精装界面全精装界面 序号 项目 开发商 TESCO 备注 01010101-土地土地土地土地 01-01 和项目建设用地权属有关的全部工作及费用 包括但不限于土地出让费、转让费、征用费、土8、地勘界费、中介服务费、税费等相关费用 01-02 和项目建设用地性质有关的全部工作及费用 土地变更用途和超面积补交的地价等 01-03 场地现有建筑物的拆迁和垃圾外运 含全部补偿费(以及与拆迁有关的任何费用)01-04 场地现有树木移植 处理施工场地周围地下管线和邻近建筑物、构筑物（含文物保护建筑）、古树名木的保护工作 01-05 场地平整 01-06 场地临时施工用水及接口 由开发商免费负责提供至 TESCO 区域内供 TESCO 施工使用，供水量须保证 100m3/天，TESCO 的分包工程的水费由TESCO 施工单位承担 01-07 场地临时用电及接口 由开发商免费负责提供至 TESCO9、 区域内供 TESCO 施工使用，用电容量 630KVA 以上，提供至低压配电柜。TESCO 的分包工程的电费由 TESCO 施工单位承担 01-08 取得项目国有土地使用权证的全部工作和应支付的费用 01-09 文物勘探 包括对红线内应进行的文物勘探和与此相关的费用 01-10 地下管线 包括地下管线的勘探，对在用的军用及民用管线的迁移、改造、补偿等发生的费用 01-11 取得项目建设用地规划许可证的全部工作和应支付的费用 申办建设用地规划,各项经济技术指标须符合 Tesco 要求（详见签约图面积表）01-12 市政配套及费用 包括红线内及红线外的道路、给排水、燃气、供电、电信、有线电视、热10、力的配套费及建设费，申报并获得批复，各项市政配套设施须满足 Tesco 要求。缴纳全部市政配套费。01-13 与土地权属及性质相关的其他费用 02020202-项目建设开发手续及证照许项目建设开发手续及证照许项目建设开发手续及证照许项目建设开发手续及证照许可可可可，咨询费咨询费咨询费咨询费，保险费和其它费用保险费和其它费用保险费和其它费用保险费和其它费用 02-01 环评咨询费及取得环评证书的其他费用 02-02 环保评估费、环境工程检测费 开发商负责办理并保证通过物业的整体工程竣工验收用的相关检测使 TESCO 正常营业.02-03 环境污染治理费 在建设过程中及 TESCO 商场开业前,需11、交纳政府的此项费用由开发商承担；施工现场谁施工谁污染谁负责,由开发商监督管理。02-04 地质地形勘测，核验红线，钉桩测绘等手续及费用 包括红线图的购买以及测量、钉桩费用 02-05 边坡支护、地基处理设计及审查费 02-06 毛坯房工程设计及审查 包括建筑物主体结构、建设场地市政配套工程、消防系统工程，机电大系统一次设计，人防，防雷及建筑整体的相关设计，以及相应施工图审查。设计要求见工程技术标准 02-07 广场绿化方案设计 按照广场砖铺地、景观绿带、景观水景、花台结合的原则布置。TESCO 提供的景观设计图纸 02-08 户外照明方案设计 具体要求详见工程技术标准及 TESCO 提供的景观12、设计图纸 交房标准-全精装 Page 4 Last updated on 7-16-2010 02-09 精装修室内设计 包括超市及商场的室内装饰方案及施工图设计；Tesco 将委托甲级资质的设计院完成，精装修的机电设计由开发商配合。02-10 精装修机电安装工程设计 包括消防末端、动力和照明,暖通,给排水,热水,中水,通讯和有线电视,楼体照明等的二次精装施工图设计;Tesco 将委托甲级资质的设计院在精装修室内设计和开发商一次系统设计的基础上完成，精装修的机电设计由开发商配合。，TESCO 承诺各项设计符合国家规范。02-11 智能建筑工程设计 包括楼宇自控系统、安全防范系统、智能车库管理系13、统、彩色可视对讲系统、电子巡更系统 02-12 精装修室内设计的施工图审查，取得施工图审查合格意见 室内装饰的施工图出图及审查（消防二次报审）由开发商负责，图纸翻译费由 TESCO 负责，TESCO 需及时提供报验资料。02-13 室外工程及综合管线设计 包括外立面、室外综合管网及景观绿化、道路、屋顶花园的施工图设计;其方案设计须经 TESCO 批准。02-14 市政各专业设计 包括红线内的道路、给排水、燃气、供电、电信、有线电视、热力的设计及管线综合设计 02-15 人防 人防均采用异地建设，由开发商完成政府部门的异地建设审批和缴纳所有相关费用。02-16 取得项目建设工程规划许可证的全部申14、报工作和应支付的费用 根据 TESCO 意见修改完成设计后，由开发商完成规划、消防（一次完成建筑和装饰的消防）报审，验收由开发商负责。签约图所确定的层高、面积、角点坐标均不得修改，开发商据此申报规划许可证。02-17 工程监理费 包括精装修的施工监理 02-18 室内外装饰及机电安装工程监理费 TESCO 对其承担的施工进行监理，但包括室内装饰、机电安装、室外工程和各专业市政等的竣工备案均由开发商负责。02-19 建设工程招标咨询费及代理费 02-20 工程报批报建报竣费 含 TESCO 室内装饰和机电安装工程的报建费用；所有与工程建设相关的政府部门的手续及费用由开发商负责。02-21 建设工15、程各项审查费 包括但不限于避雷、消防、规划、人防、交通、“七源”等的各项施工图审查及施工监察费 02-22 建设工程质监费 02-23 建设工程安全监督费 02-24 取得项目建设建筑工程施工许可证的全部申报工作和应支付的费用 TESCO 装饰阶段，开发商需负责 TESCO 施工队伍（包括商场、超市及其他租户）办理进场及施工许可相关手续。02-25 沉降观测及咨询费用 02-26 白蚁防治费 02-27 室内环境监测 02-28 建筑节能设计、审查及验收通过 项目应采取节能设计,符合国家和当地公共建筑节能设计标准 02-29 与“代建建筑”建设有关的政府规定的其它报批报建报竣费用 02-30 16、竣工验收 负责组织各项竣工验收并负责组织整改和验收通过，包括各市政部门验收，取得各市政设施的开通，保证开业的使用要求。02-31 竣工及备案 TESCO 的施工及监理资料均自行整理，报开发商统一办理资料档案及竣工备案。03030303-商场室外商场室外商场室外商场室外 03-01 室外广场和促销区 包括各种地面做法，地上构筑物和设施，如地上停车，自行车停车，出租车停靠站，免费巴士停靠站，手推车收集区及护桩，旗帜路灯杆，须符合 Tesco 的设计标准，并按照 Tesco 的方案完成。交房标准-全精装 Page 5 Last updated on 7-16-2010 03-02 园林绿化 须符合 17、Tesco 的设计标准，并按照 Tesco 的方案完成。03-03 外立面 03-03-01 建筑外立面 外立面要求详见技术标准，根据 TESCO 认可的方案，完成施工图设计和施工。包括范围见技术标准3.1.1 03-03-02 幕墙 幕墙设计应符合绿色建筑的要求，采用玻璃幕墙时应采用 low-e 玻璃，详见幕墙要求 03-03-03 室外 LED 显示屏 开发商需根据 TESCO 提供的安装要求，完成预留预埋工作，供电电缆及配电箱接至机房。03-03-04 外门窗及建筑五金、防盗网 商场及卖场出入口设置电动防盗卷帘门，紧急出口门均需設平推把手,室外侧门板不得有开口及门把以防外力破坏进入.门底18、部加装黑色橡胶密封条防水。入口自动门的品牌应从宝盾，多玛、盖泽、必盛之中选择，需选择适用于紧急情况下安全逃生的型号。03-03-05 外墙防盗门 含五金配件、推杠锁,闭门器，顺位器等 03-04 总平面 总平面应按现行国家规范考虑无障碍设计 03-05 室外标识 室外标识如有 LED 照明，由开发商统一提供，包括在楼体照明电源中。03-06 室外道路 道路开口以双方确认的总图为依据，与市政道路的连接工程施工及应支付的规费，由开发商负责解决报批的相关手续。包括重载和轻载道路，应采用降噪路面，具体要求详见工程技术标准 03-07 室外停车场 具体要求详见工程技术标准及 TESCO 提供的景观设计图19、纸 03-08 零星工程 包括室外停车场防撞设施、指路标示、下沉广场等。03-09 围墙,门（如有）03-10 商场进出口、收货区室外与商场间的地面缓坡处理 03-11 户外照明施工图设计和施工 具体要求详见工程技术标准及 TESCO 提供的景观设计图纸 03-12 外立面楼体灯光 开发商根据批准的施工图完成楼体灯光，包括室外标识 LED的预埋及控制 03-13 室外交通划线 设置 TESCO 免费车位的指示，并考虑残疾人的车位、进入商场的坡道及扶手 03-14 室外消防设备安装 包括管线,水泵接合器和室外消火栓 04040404-建筑物内建筑物内建筑物内建筑物内 内装区域定义：1、商场公共空20、间，包括所有商场内交通空间，功能型空间，美食广场，开放式店铺区域等，但不包括租户空间。2、在施工前,总承包商需提供所有材料样板供设计师确认。3、图纸中所有高度/标高显示为地面完成面之上 04-01 主入口大堂 “毛坯房”部分 双层门，空气幕，地面排水 精装修部分 空调暖气，地垫，PVC 挡风帘，装饰等，以 Tesco 的精装修设计为准 04-02 天棚基层 开发商须完成天棚结构的修补、打磨，确保梁板的表面平整、密实等基础工作。天棚装饰 并根据 TESCO 提供的内装设计图纸完成天花造型施工，材料大面积采用难燃型材料，需达到规范要求的防火等级。04-03 地面 04-03-01 商场及卖场地面结21、构层 平整度误差须符合国家标准。交房标准-全精装 Page 6 Last updated on 7-16-2010 04-03-02 商场及卖场地面装饰面层层 包括人口处，公共区域，电梯间，卫生间，促销区，开区百货等不同区域，要求详见工程技术标准相关条款。地面材料大面积采用难燃型材料，全部公共区域合理布置地插，所有地面的消防导引指示灯方向需明确。内墙基层（除停车场外）完成结构的修补、打磨、抹灰，确保表面平整、密实，达到刮腻子的要求。所有木基层夹板均刷消防处认可的防火涂料三度以达到 B1 级。04-04 内墙（除停车场外）涂料：按照 Tesco 指定的品牌，墙涂料刷两遍以上；所有木基层夹板均刷消22、防处认可的防火涂料三度以达到 B2 级 防火板墙围：商场公共区域 2.5m 高白色平纹防火板；石材及装饰：电梯间及主入口等处；要求详见工程技术标准 柱基层（除停车场外）完成结构的修补、打磨、抹灰，确保表面平整、密实，达到刮腻子的要求。04-05 柱（除停车场外）按照 Tesco 的设计进行柱面防火板封包装饰及插座安装等，所有木基层夹板均刷消防处认可的防火涂料三度以达到 B2 级。所有机电管线套管暗藏。04-06 中庭采光顶 按照 Tesco 的设计，材质等要求见外立面（工程技术标准3.1），钢结构必须刷符合规范的防火涂料，采用铝合金单板封包。04-07 卫生间 根据 TESCO 提供的卫生间详23、细设计，须包括母婴间，储藏室等功能区，残疾人卫生间安装推拉门。要求见工程技术标准 04-07-01 卫生间装修 根据 TESCO 提供的卫生间装修设计，完成预留预埋，防水处理，以及天地墙的装饰工程。04-07-02 卫生间给排水 根据 TESCO 提供的平面布置完成给排水干管的施工。04-07-03 卫生间卫生洁具、五金 须在进行相关工作进行前 与室内设计师沟通确认，选型与物料手册相一致，最终的选择需由 TESCO 协调设计师加以确认。04-07-04 卫生间的照明及配电 包括照明、插座、开关等，与物料手册相一致，做好防水处理，烘手器电源需要隐蔽。04-07-05 卫生间通风 包括通风材料及设24、备的采购和安装，并符合 TESCO 要求。04-08 问讯台 按照 Tesco 的设计完成，材质样板须经 Tesco 书面确认。04-09 服务台 按照 Tesco 的设计完成，材质样板须经 Tesco 书面确认。04-10 楼梯间 完成至使用标准，具体要求详见工程技术标准，扶梯与楼板连接处应有合理收口，楼梯间照明需达到 TESCO 的设计标准。04-11 配电间、设备机房、电梯井道、电井等的施工 根据双方确认的施工图完成装饰面层、门窗、照明等。严格按施工规范施工。04-12 TESCO 超市部分室内精装修 由 TESCO 超市工程部门负责。包括地面贴砖、吊顶、货架及内部布置。04-13 广告25、墙 根据 TESCO 提供的内装设计图纸完成施工，材料大面积采用难燃型材料，需达到规范要求的防火等级。04-14 金属工程 防护踢脚（S/S）中庭栏杆等，根据 TESCO 提供的内装设计图纸完成施工。04-15 消防卷帘的装饰 根据 TESCO 提供的内装设计图纸完成施工，严格安装下盖板，并不允许破坏装饰面层。04-16 广告灯箱 根据 TESCO 提供的内装设计图纸完成施工，材料大面积采用难燃型材料，需达到规范要求的防火等级。交房标准-全精装 Page 7 Last updated on 7-16-2010 04-17 自动取款机 根据 TESCO 提供的内装设计图纸完成施工，材料大面积采用26、难燃型材料，需达到规范要求的防火等级。与加入厂商沟通，确保尺寸的合理性，满足人体工程学的条件。04-18 公用电话亭 根据 TESCO 提供的内装设计图纸完成施工，材料大面积采用难燃型材料，需达到规范要求的防火等级。确保尺寸的合理性，满足人体工程学的条件。04-19 移动花车（Kiosk）根据 TESCO 提供的内装设计图纸完成施工。05 05 05 05 特殊功能区特殊功能区特殊功能区特殊功能区 Special Package Special Package Special Package Special Package 标识（室内外）预留预埋 开发商需首先根据设计要求完成金属预埋件和电气预27、留预埋工作，05-01 标识（室内外）并根据 Tesco 的最终设计完成施工，工程暂估价为 6 百万人民币，此造价已包含在本合同价款内。05-02 地下停车场 按照 Tesco 的设计，材质等要求见工程技术标准，在车位数满足合同要求的前提下，同时满足功能区要求。净高（管道地面至地面完成层）不可小于 2.4 米。05-02-01 地下停车场动力、照明、给排水等机电工程 所有地下室机电系统按照 Tesco 书面认可的设计完成到使用标准。所有设备基础由开发商根据 TESCO 要求完成。05-02-02 地下停车场墙柱面涂料 按照 Tesco 设计要求完成，包括颜色及涂料字体标识。燃烧性能符合设计标准28、。05-02-03 地下停车场地面 地下停车场需采用加硬地坪，由专业队伍配合施工，其品牌符合 TESCO 要求。应有符合 TESCO 要求的相应标识及示意牌。05-02-04 地下停车场出入口 严寒地区设置自动感应卷帘门 05-03 出租店面 所有玻璃隔断及及卷帘需符合 TESCO 的设计要求，并不允许破坏装饰面层。部分店面须按照 Tesco 书面认可的设计完成装修。05-04 美食广场 “毛坯房”部分按 TESCO 提供的设计详图进行预留预埋及机电设施施工。05-04-01 美食广场档口、后厨 装修部分按 TESCO 提供的设计详图施工。05-04-02 美食广场座位区 桌椅的采购安装，天、29、地、墙、柱以及固定家具的选样需由TESCO 协调设计单位认可方可实施。05-05 垃圾房 卸货区及卸货平台的功能布置、照明、通风、给排水等均须按照 TESCO 设计完成至使用标准，非金属耐磨混凝土地面，表面加施防水填缝剂处理，干湿垃圾房必须是独立的两间。05-06 卸货区及卸货平台 商场和 Tesco 超市使用完全独立的卸货区及卸货平台，具体要求详见工程技术标准，以 Tesco 书面认可的施工图为准。05-06-01 卸货区及卸货平台详细布置 卸货区及卸货平台的功能布置、照明、通风、给排水等均须按照 TESCO 设计完成 05-06-02 卸货区的设备 05-06-03 卸货区、卸货平台结构及30、地面 非金属耐磨混凝土地面，表面加施防水填缝剂处理，荷载要求详见工程技术标准相关条款，并根据 TESCO 提供的内装设计图纸完成地面施工。05-06-04 卸货区、卸货平台机电 生鲜卸货平台须设置上下水，卸货区采用电动防盗防火卷帘。具体要求详见工程技术标准，以 Tesco 书面认可的施工图为准。交房标准-全精装 Page 8 Last updated on 7-16-2010 05-07 电影院 根据 TESCO 书面认可的设计图纸完成结构（包括夹层和设备基础等）施工及机电预留预埋。05-07-01 电影院室内布置设计（含消防的设计及一次、二次报审）开发商按照 TESCO 提供的条件图进行，电31、影院的消防报审由开发商负责。05-07-02 电影院土建设计和施工 包括影院区域的夹层，观众厅的观众席结构，舞台结构及抹灰，围护墙、隔墙砌筑等 05-07-03 电影院消防 包括消防通道疏散指示、防火区划卷帘分隔、消火栓、喷淋、消防报警、消防防排烟、消防联动等。开发商须确保其消防施工单位配合影院的装饰单位，在装饰施工过程中完成消防施工，但此部分消防工程的完成时间不作为双方初步移交的时间 05-07-04 电影院水电设备安装 从低压配电柜到电影院配电室（含配电室设备）由开发商完成。影院排水施工完成。给水主管接至用水区域。05-07-05 电影院空调设备安装 由 TESCO 协调，电影院承租单位完32、成。开发商负责完成设备机房及设备基础。05-07-06 电影院消防一次验收 05-07-07 电影院精装修设计和施工 由 TESCO 协调，电影院承租单位完成 05-07-08 电影院消防的二次报验 由开发商配合，电影院承租单位完成 06 06 06 06 机电系统机电系统机电系统机电系统 06060606-01010101-通风空调及采暖供热通风空调及采暖供热通风空调及采暖供热通风空调及采暖供热 空调系统需开发商充分了解当地资源情况，包括供热、燃气、供电等的容量及可靠性。以备 TESCO 必选，确定空调型式。明确，不管是供热或燃气的入网费均由开发商承担。06-01-01 空调主机机房及组空机33、房等 超市和商场部分分别独立设置空调系统，开发商须预留孔洞位置、做好风道、提供设备用房、做好设备基础。06-01-02 热源 热源由开发商提供，优先采用市政供暖，开发商缴纳入网费，工程安装至换热站完成。06-01-03 空调风管制作安装 06-01-04 风口、风阀安装 06-01-05 空调机组、水箱、冷却塔、风机盘管等设备 所有设备基础由开发商根据 TESCO 要求完成，设备的采购、安装由 TESCO 负责。06-01-06 空调水系统管道、保温 06-01-07 暖通空调系统的配电系统 1 从低压配电柜到设备机房配电柜的设备、电缆、管线、桥架由开发商负责 06-01-08 暖通空调系统的34、配电系统 2 机房配电柜出线及风机盘管控制系统由 TESCO 负责。06-01-09 通风空调控制系统 06-01-10 地下室停车场通风采暖系统 由开发商负责设计施工，地下室停车场不采用市政供暖，但须满足相关规范（+5C）06-01-11 空调蓄冷或蓄热系统（如果有）06060606-02020202：强电强电强电强电 06-02-01 地下室车库动力及照明 地下室车库动力及照明均由开发商完成，达到使用标准。06-02-02 楼梯间、配电室、设备机房照明 06-02-03 低压配电 超市和商场为完全独立的两个系统，包括照明动力等,各低压柜出线至各层配电小间。照明至各层配电室；动力配电及其它用35、电至设备机房及电源箱，回路设计达到 TESCO 使用要求 06-02-04 楼层配电室到用电终端 各楼层管线、桥架、终端按 Tesco 审核并同意的施工图施工（包括采购、安装、调试、试运行）。06-02-05 超市及商场的照明 包括从楼层配电箱的出线到灯具、插座、开关。交房标准-全精装 Page 9 Last updated on 7-16-2010 06-02-06 办公室照明 06-02-07 卸货区照明 车辆停靠区域照度应达到 400Lux 06-02-08 应急照明 包括应急照明管线、灯具的整个系统。06-02-09 应急电源 根据消防要求设发电机一台，容量需达到消防系统、电梯、UPS36、 不间断电源、水泵的正常使用电量。06-02-10 建筑防雷接地 防雷系统及一次结构接地（包括地下室、设备机房接地）的所有安装内容 06-02-11 TESCO 设备接地 开发商预留接地点，TESCO 完成设备接地、金属构件接地、等电位连接 06060606-03030303：弱电弱电弱电弱电 06-03-01 智能建筑系统 包括楼宇自控系统、安全防范系统、智能车库管理系统、彩色可视对讲系统、电子巡更系统等，预留中控室。按照 Tesco 的设计完成。06-03-02 背景广播系统 背景广播系统为单独一套独立系统。由开发商负责消防应急的广播系统，总体考虑消防系统主机广播的功率容量的预留，提供背景37、广播的在火灾时的电源强切。06-03-03 POS 系统弱电 通信及有线电视 有线电视由开发商完成到位。通信系统、互联网接入系统、电话系统从弱电机房到各楼层弱电间的土建装饰（指机房）及桥架；06-03-04 通信及有线电视（穿线及末端）负责联系供应商，完成穿线及交换机和面板等的安装；管线、桥架、终端按照 Tesco 提出的点位施工并验收通过（包括设备采购、安装、调试、试运行）。06060606-04040404：消防系统消防系统消防系统消防系统 开发商负责完成整个建筑的消防系统和设施设备。消防系统工程的设计、报审、报验及验收合格通过，并负责相关所需支付的费用；且 TESCO 的消防二次报审，T38、esco 开业前二次装修工程的消防报验均由开发商负责，包括报审报验费用。开发商须确保其消防施工单位配合 TESCO 的装饰单位，在装饰施工过程中完成消防末端施工。06-04-01 消防控制室内的设备及安装 设立消防中控室 06-04-02 火灾探测和声光报警系统 手动报警按钮须按货架和租户平面布置进行布置。在施工图设计前 TESCO 提供具体设计条件。06-04-03 消防报警和联动系统 包括温感、烟感等的消防报警全系统 消防喷淋系统 除完成喷淋系统外，所有的室内管道刷白（超市区域），加色环并加水流指示。放水阀门的位置须经 TESCO 批准，并便于维护。仓库区域应为独立分区，喷淋加倍.充分考虑39、不同业态需求，如超市，电影院，美食广场等，满足各业态使用要求的前提下，按照相关规范，安装适合的喷淋水幕等。06-04-04 消防喷淋末端 消防喷淋末端须在精装修时配合各区域及租户装修进度完成。06-04-05 消防泵房 包括消火栓泵、喷淋泵等消防泵房内全系统设备的采购安装。06-04-06 消火栓系统 超市区域消防管道刷白，加色环并加水流指示。室内消火栓布置的方向、位置等必须经 TESCO 签字认可。06-04-07 消防机械排烟系统 采用双速风机(平时排风,消防防排烟使用)，共用一套管道系统。06-04-08 消防水池 06-04-09 火灾疏散指示 06-04-10 防火门，防火卷帘安装 40、要求使用特级卷帘门，含配电和联动系统。手报、卷帘门等控制设备必须根据商场货架和租户平面位置布置。其选用品牌须经 TESCO 认可。防火门推杠锁及五金（包括闭门器，顺位器 交房标准-全精装 Page 10 Last updated on 7-16-2010 等）选择需由 TESCO 协调设计单位认可方可实施。06-04-11 消防应急广播 由开发商负责消防应急的广播系统，总体考虑消防系统主机广播的功率容量的预留，提供背景广播的在火灾时的电源强切。06-04-12 钢结构防火涂料(如有)包括采光顶篷、雨篷等 06-04-13 消防供配电 包括消防各分系统的供配电 06-04-14 消防控制室及消防41、相关设备房施工 包括结构、建筑装饰、门窗、照明以及所有相关设备。06060606-05050505：给排水系统给排水系统给排水系统给排水系统 06-05-01 生活给水系统 开发商负责接管至每层需水区域，给水系统要求详见工程技术标准 06-05-02 生活水池 06-05-03 太阳能热水系统 由 TESCO 负责工艺要求、施工，开发商整合至施工图，开发商须根据 TESCO 要求预留和完成相关设备用房。06-05-04 中水采集系统及混凝土水池 06-05-05 中水供应系统 由开发商负责设计、施工；开发商须根据 TESCO 要求预留和完成相关设备用房，采集和供应接口，中水池、氧化池、沉淀池等42、中水处理池,也由开发商施工完毕。中水采集来自所有卫生间洗手盆和空调冷凝水。06-05-06 中水处理设备 包括水处理流程的设备和非土建水池由 TESCO 负责。06-05-07 排水系统 排水系统需初装修时暗埋设置。包括排水管道、地漏等。06-05-08 雨水系统 要求雨水管径及雨水箅子均比设计计算结果增大一级 06-05-09 隔油池 一些重餐饮租户需要设置独立的隔油池，具体要求见工程技术标准并以 Tesco 书面认可的设计为准。06060606-06060606：燃气系统燃气系统燃气系统燃气系统 06-06-01 表箱和调压箱 天然气的户外控制箱、调压箱必须隐盖包装。以利美观,但必须得到燃43、气公司认可.06-06-02 燃气管道 公共区域燃气管道应敷设在天花内,室外明敷燃气管道应漆上和外装相协调的颜色,但必须得到燃气公司许可 06-06-03 天然气用量及报批报装 天然气用量及用气点须按照 Tesco 要求 06060606-07070707：垂直交通设备垂直交通设备垂直交通设备垂直交通设备 06-07-01 垂直升降客、货梯 06-07-02 自动人行踏步梯 06-07-03 自动扶梯 根据签约图电梯布置，开发商须完成电梯井道、预埋孔洞、预埋件、基坑等土建配合工作。06-07-04 电梯系统的配电 开发商负责提供电梯专用配电箱；Tesco 负责电源至电梯电机部分。06-07-044、5 垂直电梯轿厢的装饰 根据 TESCO 提供的内装设计图纸完成施工，材料大面积采用难燃型材料，需达到规范要求的防火等级。06-07-06 扶梯侧面、顶面的装饰 所有扶梯口与围栏交接处做防护处理并无明显缝隙，扶手侧底边装饰需按 TESCO 提供的内装设计图纸完成施工。06-07-07 电梯变频 须采用节能型号，即安装变频装置，带自启动和感应系统 06-07-08 室内防撞设施 06060606-08080808：市政系统市政系统市政系统市政系统（红线内外的市红线内外的市红线内外的市红线内外的市政政政政）所有红线内外的道路、给排水、燃气、供电、电信、有线电视、热力等市政系统的城建配套费、增容费、45、接口费、破路费及建设费用等均由开发商负责。06-08-01 市政供配电 双回路高压供电，包括办理用电手续，从指定市政供电点到楼内变配电室（含变配电室）的设计、施工，并负责办理正式电开通，容量达到 Tesco 设计使用要求（每回路900012000KVA）交房标准-全精装 Page 11 Last updated on 7-16-2010 用电申请及相关手续 用电市政外网规划、方案审批、设计、增容、配套 用电增容费用和开通正式用电所需的各种费用 包括供电前的检测。供电要求详见工程技术标准 高压供电设计 电源进线及配电 室外电缆敷设和变电室材料、设备安装 06-08-02 雨污水 包括雨污水管道、46、检察井、化粪池、隔油池、降温池等的设计施工，并办理排污许可证，雨水井盖应采用可回收材质，尽量避免使用金属材质。06-08-03 自来水 开发商负责自来水管道、检查井的设计施工；并负责报装，增容，及开通和装表计量的各项费用。1、根据当地条件，提供双回路供水，但开发商必须确保供水可靠性。2、开发商负责建设的符合卫生条件的水池容量必须符合工程技术标准的要求，并安装变频供水装置。3、给水总表由开发商负责，分表由 TESCO 负责。06-08-04 燃气 包括办理用气手续和入网费用及从市政管网接至用气点的设计、施工。具体要求详见工程技术标准 06-08-05 通讯 选定系统服务商，签订合作协议（需得到 47、TESCO 认可），负责至各楼层弱电机房的设计及施工。06-08-06 信号增强 设计及施工完成至各层弱电机房，包括通讯机房，IT 机房，弱电井，桥架。06-08-07 有线电视 选定系统服务商，签订合作协议（需得到 TESCO 认可），负责至各楼层的设计及施工。06-08-08 市政供热 见 04-02 06-08-09 管线综合设计 开发商须根据各专业市政公司的意见，完成管线综合设计，达到最优配置。07070707-建筑结构建筑结构建筑结构建筑结构 荷载要求详见工程技术标准 07-01 土方工程 土方开挖和支护等 07-02 边坡支护、降水及地基处理 07-03 桩基施工及检测 包含试桩费48、 07-04 防水工程 包括地下室防水、屋面防水、卫生间防水等所有防水工程 07-05 建筑主体结构柱、梁、板和结构地面的施工 结构地面必须按 TESCO 提出的荷载要求设计和施工 07-06 预降板 冷冻冷藏库房须预降版 25cm；厨房+生鲜准备室区域均需预降10cm 以配合最终完成面达 1%排水坡度 07-07 二次结构 框架结构内隔墙耐火极限必须符合规范要求，墙厚不小于200mm。07-08 设备基础 根据 TESCO 设备选型要求完成混凝土基础的施工，含设计要求的金属预埋件的施工。07-09 TESCO 商场货梯、客梯、自动人行步道梯的井道、支承结构和围护墙施工 包括预埋件的预留预埋，49、订货时由供应商确定预埋件由谁提供；电梯条件图由 TESCO 提供。07-10 卸货区及卸货平台结构及预留预埋 卸货区及卸货平台、升降平台的要求详见工程技术标准 07-11 外墙保温 外墙应采用外保温体系，其热工性能计算需满足规范要求。07-12 屋面工程 须考虑屋顶花园的设计要求，屋顶花园方案设计由 TESCO 负责，屋面（不含屋顶花园）的施工图设计及施工由开发商负责 07-13 屋顶花园 屋顶花园由 TESCO 提供方案设计，开发商应完成屋面防水及灌溉等设施的预留预埋施工。07-14 雨篷 根据 TESCO 要求设计，包括轻钢结构雨篷和混凝土雨篷。交房标准-全精装 Page 12 Last 50、updated on 7-16-2010 08080808-其他其他其他其他 08-01 建筑节能 项目应采取节能设计，符合国家和当地公共建筑节能设计标准与民用建筑节能设计标准，建筑节能率达到 60%。建筑节能工程的施工质量验收应符合建筑节能工程施工质量验收规范（GB50411-2007）的要求。08-02 保修期内的责任 1、由开发商协助确定或开发商已选定的当地设计院按照国家法律法规规定承担相应设计责任，并提供相应设计责任险。2、工程质量保修期应符合 2000 年第 279 号建设工程质量保修条例第六章第四十六条规定的最低保修年限。开发商为保修期对质量保证的第一负责人，在质量保修期限内出现质51、量问题，开发商专业人员应在接到通知后的 48 小时内到达现场并及时处理。（开发商应在施工合同内约定保修期责任，在竣工时签订保修期合同，并在工程移交时将供应商名册及合同移交TESCO，但此措施并不免除开发商对质量保证的责任）08-03 现场工程管理办公室 提供 Tesco 工程管理团队（5 人）独立使用的现场办公室，须具备基本办公条件，包括办公桌椅，一台复印机，一台彩色打印机，网络，电源以及劳动保护用品。耗材由 Tesco 负担。08-04 图纸资料：1、批准的全套工程项目施工蓝图和电子版文件 2、验收后的全套工程项目竣工蓝图和电子版文件 1、建造期向 TESCO 提供施工图壹套，有变更时及时提52、供并经TESCO 认可；图纸必须提供全套 CAD 电子版文件。2、工程交付时向 TESCO 提供竣工图壹套；图纸必须提供全套CAD 电子版文件。08-05 文件 1：1、立项批准文件；2、土地使用权证；3、建设用地规划许可证、红线图及规划要点；4、建设工程规划许可证；5、建设工程施工许可证；6、建筑主体消防验收合格证；7.市政各系统设计施工委托合同；8、地基与基础质量验收单（TESCO 要求时及时提供）；9、隐闭工程验收纪录；（TESCO要求时及时提供）10、主体工程验收报告（开发商须通知 TESCO 参加主体验收）；11、各材料试块等检测合格报告；（TESCO 要求时及时提供）12、工程竣工53、四方验收证明报告及备案登记证明；13、房屋产权证；14、竣工图及竣工资料（包括电子版AUTOCAD 版本）08-06 文件 2：1、供应商名册及联系方式；2、总承包商及各分包商的保修协议；3、机电设备的使用手册及原理图 各供应商的保修期限及保修责任均不得低于 2000 年第 279 号建设工程质量保修条例的要求。说明说明说明说明：1、标“”标记的为责任方。交房标准-全精装 Page 13 Last updated on 7-16-2010 二二二二、工程工程工程工程技术技术技术技术标准标准标准标准 3 3 3 3 建筑类建筑类建筑类建筑类-商场室外商场室外商场室外商场室外 3.13.13.1354、.1 外立面外立面外立面外立面 3.1.1 外立面通用要求 毛坯房工程范围内外立面工程包括但不限于：a.干挂花岗岩石材幕墙，外墙砖或外墙涂料；b.铝合金玻璃幕墙；c.首层钢铝框支撑玻璃门窗；d.铝单板幕墙及铝单板装饰；e.轻钢结构玻璃雨篷；f.屋面采光天棚；g.铝合金百页；h.铝合金外窗；i.外大门、旋转门、自动感应门；j.砼结构与幕墙间的层间、左右防火封堵；k.外墙面上广告牌及楼体 LED 照明；l.外立面结构的防雷及防火；m.建筑物的变形缝（沉降缝、伸缩缝等）的施工处理。外立面建筑效果严格按照 Tesco 的要求及效果图，最终由 Tesco 确认。如以下不同规范或标准之间有互相抵触之处，以55、要求高的一个规范或标准为准。未得业主同意，不可取消或替代以下任何规范或标准。如国家、地方有关当局对规范或标准进行了更新，本合同实施过程中应采用最新的、最全面的规范或标准。交房标准-全精装 Page 14 Last updated on 7-16-2010 3.1.2 外立面特殊技术要求 本特殊技术要求中的规定如与上述规范及标准目录中所列规范及标准中的规定不一致，以要求高者为准。对设计的要求 a)工程概况 1）建筑抗震设防烈度为 7 度，结构安全等级为二级；2）本建筑合理使用年限为 50 年。3）幕墙设计需考虑当地的气象环境，在建筑防火、防雷、防水、防潮、噪音、保温、防腐、搞震等内容方面符合国家56、有关规范要求。4）幕墙结构设计应考虑 50 年一遇的瞬时风压的影响，并考虑温度自重、风载荷、雪载荷、地震等诸因素中最不利因素组合的影响。b)自然条件 1）基本风压：0.55KN/M2；2）地震烈度：7 度，设计基本地震加速度 0.05g，设计地震分组第一组。3）雪压值 0.30KN/m2，阵风系数 2.25，风荷载建筑重要性分项系数取 1.2，4）幕墙最大温度变化北区按 80考虑，南区按 50考虑，东区酌情取中值；5）建筑耐火等级 2 级。c)幕墙性能设计指标 1）风压变形性能为 V 级；2）雨水渗透性能（水密性）为级；3）空气渗透性能（气密性）为级；4）平面内变形性能为级；5）保温性能为级；57、6）隔声性能为级；7）耐冲击性能为级。d)围护结构的传热系数限制：交房标准-全精装 Page 15 Last updated on 7-16-2010 项目 体型系数0.3 传热系数 KW/(m2 K)0.3体型系数0.4 传热系数 KW/(m2 K)屋 面 0.45 0.35 外 墙(包括非透明幕墙)0.50 0.45 底面接触室外空气的架空或外挑楼板 0.50 0.45 非采暖房间与采暖房间的隔墙或楼板 0.8 0.8 窗墙面积比0.2 3.2 2.8 0.2 窗墙面积比0.3 2.9 2.5 0.3 窗墙面积比0.4 2.6 2.2 单一朝向外窗（包括透明幕墙）0.4 窗墙面积比0.5 58、2.1 1.8 屋顶采光顶 2.6 其它技术要求详幕墙设计施工图设计说明 e)材料要求 1.铝单板幕墙采用 2.5mm 厚铝单板，表面氟碳喷涂，颜色及表面处理形式报TESCO 确定。2.玻璃幕墙采用铝合金龙骨明框结构形式，玻璃采用 6+9A+6 钢化玻璃。窗玻璃采用 5+12A+5 钢化玻璃。3.墙体保温 100mm 挤塑板。4.一层全玻幕墙采用 12mm 钢化玻璃。5.自动伸缩门，采用钢化玻璃。6.雨蓬雨蓬雨蓬雨蓬采用 8+1.14PVB+8 钢化夹胶玻璃。采光顶采用 8+12A+6+1.14PVB+6 钢化夹胶玻璃。7.五金件五金件五金件五金件采用进口产品。8.铝合金门铝合金门铝合金门铝合59、金门所用铝材表面氟碳喷涂处理，颜色及表面处理形式报 TESCO 确定。地弹簧采用进口或合资产品，门玻璃采用 12mm 厚透明钢化玻璃。9.不锈钢板不锈钢板不锈钢板不锈钢板采用哑光 1.2mm 厚不锈钢板。10.不可见部分铝型材表面阳极氧化处理，氧化膜厚度、符合 AA15 级标准，由模具造成的纵向挤压痕迹不得超过 0.05mm。11.夹胶玻璃夹胶玻璃夹胶玻璃夹胶玻璃采用聚乙烯醇缩丁醛（PVB）胶片。12.12.12.12.中空中空中空中空 LowLowLowLow-e e e e 玻璃玻璃玻璃玻璃 1）Low-e 玻璃采用 6+9A+6 的外片钢化，中空层 9A。传热系数最高限值为不大于 1.660、 W/m2.K 2）要求从玻璃原片到深加工必须在生产管理严、工艺先进、配套能力强的工厂完成产品加工。交房标准-全精装 Page 16 Last updated on 7-16-2010 3）执行标准：中空玻璃须符合 GB1194-89 规定，中空玻璃在出厂前必须按照 GB7020 的规定进行试验和检查，并满足有关要求。13.结构胶、及其密封胶条等 1)结构胶及密封胶必须使用国产优质产品。2)使用结构胶密封胶必须是国家认证书和标牌产品。3)必须提供所用胶的技术参数和指标。出具附着力、相溶性实验合格报告、物理耐用年限的质量保证书，国家商检部门出具的商检证书和商检标志。4)中空玻璃采用双道密封，第二61、道密封胶为双组份硅酮胶，在使用之前必须与幕墙结构硅酮胶和耐候胶进行相溶性试验，合格后方可使用。5)使用结构胶时必须按国标 GB167760-97 进行随批粘接实验，成品测定粘接性能，符合质量要求才能用于工程安装。6)玻璃幕墙采用橡胶制品采用三元乙丙橡胶，氯丁橡胶，三元乙丙密封胶条应挤出成形，肖氏硬度符合 shoreA40+5 并 20%至 30%的压缩度；氯丁橡胶垫块压模成形，肖氏硬度符全 shoreA85+5，原材料应为进口优质产品。14.铝型材 幕墙采用的龙骨型材必须符合国家标准，颜色及表面处理形式报 TESCO 确定。幕墙采用的龙骨材料按幕墙使用寿命达到 50 年，龙骨截面尺寸由投标人设62、计确定并附计算书，其它龙骨的横截面尺寸由计算确定 15.铝板 铝板使用国内知名厂家生产的符合设计强度规定的厚 2.5mm 铝单板。采用氟碳喷涂，三涂三烤、零色差、超平坦技术。正面面漆采用氟碳粉末喷涂（氟碳树脂 70%以上），氟碳喷涂膜厚42 m，面漆涂膜需提供 20 年质量保证书。背面底漆防蚀处理采用二道多无树脂烤漆，面板 PVC 保护膜厚 60 m。16.金属件、附件 1)金属件须经过防腐处理。螺钉、螺栓采用不锈钢，预埋件连接件做热镀锌处理。2)锁及滑撑：选用国外知名厂家的优质产品，其中多点窗锁采用两或四点式产品，具体形式由投标厂根据幕墙设计要求选定。3)门拉手具体造型须报 Tesco 选择63、确定。4)全玻幕墙及全玻门夹具选用优质夹具，投标书中需提供夹具产地及主要技术 交房标准-全精装 Page 17 Last updated on 7-16-2010 性能。5)其它附件要求提供优质产品，列明生产厂，使用年限并附有产品合格证。6)幕墙金属附件样品需经过检测部门认可，并作为幕墙金属附件验收的标准。17.外墙瓷砖或涂料（如有）样品须报 Tesco 选择确定。铝单板幕墙铝单板幕墙铝单板幕墙铝单板幕墙采用 2.5mm 厚铝单板，表面氟碳喷涂（白色及绿色两种），占外立面面积的 40%以上 玻璃幕墙玻璃幕墙玻璃幕墙玻璃幕墙主要用在首层临街面，坡涕立面及餐饮租户外立面。主入口人形标志主入口人形标64、志主入口人形标志主入口人形标志 采用红色防腐玻璃钢 交房标准-全精装 Page 18 Last updated on 7-16-2010 3.1.3 标准型格栅，采用铝合单板成型，棕木色氟碳喷涂，PVF2，或采用其它环保材料。玻璃幕墙玻璃幕墙玻璃幕墙玻璃幕墙采用铝合金龙骨明框结构形式，玻璃采用 6+9A+6 钢化玻璃；窗玻璃采用 5+12A+5 钢化玻璃，占外立面面积的 20%，主要用在首层临街面，坡涕立面及餐饮租户外立面。非临街外立面（如有）采用白色防腐外墙玻化瓷砖（占外立面面积的40%以下），或部分采用白色防腐可冲洗亚光外墙涂料 交房标准-全精装 Page 19 Last updated 65、on 7-16-2010 3.1.3 外立面主要材料品牌表 序号 材料名称 产地及品牌 1 铝合金型材（阳极氧化）浙江栋梁、广东凤铝、广东坚美、福建闽发 2 铝合金型材（氟碳喷涂）浙江栋梁、广东凤铝、广东坚美、福建闽发 3 氟碳喷涂铝板 深圳方大、上海华源、常州丰顺，江阴海达（原材料为西南铝、渤海铝）4 花岗岩板材 详见设计样品 5 玻璃 深圳南波、上海耀皮，上海皮尔金顿 6 钢材 沙钢、宝钢或同档次的钢材 7 硅酮结构胶 杭州凌志、成都硅宝，杭州之江 8 硅酮耐候胶 杭州凌志、成都硅宝，杭州之江 9 密封胶 杭州凌志、成都硅宝，杭州之江 10 幕墙开启五金件 广东立新、广东坚朗、上海东联 166、1 点驳件 坚朗（深圳）、沈阳恒安、坚美 12 化学螺栓 杭州之江、安徽美亚 13 地弹簧,五金件，自动感应门 多玛、坚朗、顶固、盖泽 14 外大门、旋转门 荷兰宝盾 Boon EDAM 3.23.23.23.2 室外停车场室外停车场室外停车场室外停车场?按照 Tesco 设计方案设置自行车及摩托车停车位，停车位尺寸不小於 80cm*180cm 並应符合国家规范。?室外停车场地结合绿化设计，考虑停车位绿化遮阳，核载要求、地面采用透水性铺装。?停车场设计应考虑商场购物手推车的临时存放处，并按照 Tesco 的设计方案在必要的位置设置手推车护桩，以防止手推车丢失；手推车若使用无障碍坡道，其坡度设计67、不得大于 1：12（垂直：水平）。手推车临时存放处的护栏应有足够的强度，以承受碰撞。具体设计符合 Tesco 设计标准。交房标准-全精装 Page 20 Last updated on 7-16-2010?提供 4-8 辆（以签约图面积表为准）超市公车临时停车位，及应有的回转空间。站台设计须符合 Tesco 的设计标准。?提供至少 2 辆（以签约图面积表为准）出租车临时落客位及应有的回转空间。?提供至少 2 辆（以签约图面积表为准）私家车临时落客位及应有的回转空间。3.33.33.33.3 室外道路室外道路室外道路室外道路及广及广及广及广场场场场 3.1.4 室外道路?优化道路设计，采取防噪措68、施。?采用降噪路面、声屏障、绿化隔音带等降低交通噪声影响的措施。?设置清晰的道路引导标识系统。?按照签约图的交通动线设计，完成与市政道路各接口的施工及必要的报批手续。3.3.2 室外广场（除特殊注明外，以下提及的功能区属于室外工程里，在“毛坯房”工程范围内）室外广场地面主要采用透水广场砖，达到环保要求。品牌及样品须经 Tesco 审核并同意。促销区：按照 Tesco 具体设计提资设置地插及数据通讯点，所有插座须防水。室外座位：主入口处标志性人形室外座位属于标识工程，其他普通室外座位（如有，以 Tesco 方案设计为准）包括在室外工程里，在“毛坯房”工程范围内。室外座位须采用适合室外的材质，具体69、材料须 Tesco 同意。标志性人形室外座位采用防腐蚀的玻璃钢，颜色，设计严格按照 Tesco 的要求。绿化：按照 Tesco 的方案设置绿化及花坛，并按照规范设计必要的灌溉及排水，选择适合当地且美观，四季皆宜的植物，须经 Tesco 审核并同意。路灯及广告旗：按照 Tesco 的设计标准及图纸设置可悬挂两面广告旗的路灯。照度达到 300Lux。交房标准-全精装 Page 21 Last updated on 7-16-2010 4 4 4 4 建筑类建筑类建筑类建筑类-室内室内室内室内工程工程工程工程 4.1 主入口大堂 主入口及大堂的照度须不小于 600Lux。主入口应设置有框双层玻璃门，70、具有自动感应推拉开关装置，并在消防要求是可手动平开。主次人口处安装铝合金嵌毡条地垫，合理设置排水。A.温和地区（日平均温度低于 5的天数有 0 至 30 天）?主入口的双层玻璃门，第一和第二道门不能同时打开，并达到节能保温的效果。?大堂装饰效果须与其他地区项目相同。B.夏热冬冷地区（日平均温度低于 5的天数有 0 至 90 天）?主入口的双层玻璃门，第一和第二道门不能同时打开，并达到节能保温的效果?第一道和第二道门的自动感应器不能同时启动，第一道玻璃门和第二道玻璃门的开启位置应错开，避免室外风直接进入商场。?大堂装饰效果须与其他地区项目相同。C.寒冷地区（日平均温度低于 5的天数有 90 至 71、145 天），及 D.严寒地区（日平均温度低于 5的天数超过 145 天）?在寒冷/严寒地区的项目主入口或次入口，必须设置有框双层玻璃门或增设门斗，第一和第二道门不能同时打开，并达到节能防寒的效果。?第一道和第二道门的自动感应器不能同时启动，第一道玻璃门和第二道玻璃门的开启位置应错开，避免室外风直接进入商场。?第一道玻璃门和第二道玻璃门的宽度模数必需一致。?室内第一道玻璃门上方需要设置有电热风幕（夏热冬冷，寒冷及严寒地区），其他地区设置普通风幕。?风幕机的安装高度不低于 2.4m，风速 45 米，带加热的风幕，加热量根据外门开启次数及冷风渗入量进行计算选型。?大堂要有空调及供暖末端，或独立的 72、VRV（冷暖）。4.2 天棚装饰 楼板及梁（吊顶区域除外），饰面采用环保白色乳胶漆.做法同内墙。天花板材料大面积采用难燃型材料，需达到规范要求的防火等级。交房标准-全精装 Page 22 Last updated on 7-16-2010 4.3 楼地面装饰?商场及超市地面应在结构施工时严格找平，其全区平整度误差值符合国家验收标准。?收货区、存货区为非金属耐磨砼地面，表面应加施作砼面防水填缝剂处理。?有水房间地坪需按国家规范进行防水处理，保证不发生渗漏。?地下停车场汽车进出坡道坡度不得大于 1：10，预留足够的地面停车场或室内停车库?停车场地面及停车位划线由开发商完成。其它必要的停车场配套设施73、由开发商按TESCO 要求完成（如：减速坡、车挡、限高牌、出入口的路障、防撞柱、防撞警示、人流安全护栏、警卫岗亭等）。?精装修部分地面见室内设计详图，瓷砖或石材品牌质量须经 TESCO 认可。装饰条采用不锈钢，样条须经 TESCO 认可。4.4 内墙/柱 除卫生间（瓷砖）、公共区域柱（须封包处理）等区域外，其余墙面及柱面需在抗碱底漆上涂刷白色乳胶漆（不少于三道），楼梯间设备间及地下车库等非主要功能区从地面到至少 2.5m 高（至门楣顶）需采用光釉面可擦洗乳胶漆，品牌质量须经TESCO 认可。商场公共区域内墙，从地面到至少 2.5m 高（至门楣顶）需采用白色亚光平面防火板作为墙围。毛坯房界面中，74、完成至面层施工的内墙包括：设备房隔墙、楼梯间隔墙、防火墙、卫生间隔墙。TESCO 商场及超市与公共区域的分隔墙的面层属于精装范围，由开发商完成至抹灰找平。4.5 卫生间 按 TESCO 提供的平面布置将卫生间给排水管接至指定位置，其中给水管不小于DN50，生活污水管不小于 DN100。装修材料、成品整体式隔间、卫生洁具的品牌及规格应符合 TESCO 提供的材料表的要求。面盆龙头、大便器、小便器均为感应式冲洗阀。厨卫须做防水处理,地面贴防滑地砖，墙面贴面砖，吊顶采用防水防潮石膏板，表面环保涂料，洁具、龙头安装到位。4.6 楼梯间 楼地面装饰：防滑地砖 墙面装饰：环保涂料，2.5m 高光釉面可擦洗75、乳胶漆 天棚装饰：环保涂料 楼梯栏杆：普通钢管栏杆、表面氟碳喷涂 交房标准-全精装 Page 23 Last updated on 7-16-2010 4.7 门窗 所有防火分区应采用防火卷帘分隔，卷帘盒上方设有高度 300mm 的防火隔断，以供管线穿越。防火卷帘的控制箱在满足规范要求同时不能影响商品布置及美观。商场及超市出入口设置电动防盗卷帘门，所有防火门均为金属门，颜色为 TESCO白，紧急出口门均需設平推把手,如位在外墙与室外连接,室外侧门板不得有开口及门把以防外力破坏进入.门底部加装黑色橡胶密封条防水。一层的主出入口，地下车库出入口，屋面出入口应安装门斗和自动感应门，并必须安装空气幕，76、设计功率须经 Tesco 同意。外窗的气密性不应低于建筑外窗气密性能分级及其检测方法GB 7107 规定的 4级。所有必要的紧急出口门、防火门、防火卷帘均由开发商完成到面层烤漆，平时为升起状态的防火卷帘面层烤漆只需完成底部 500mm 高范围。交房标准-全精装 Page 24 Last updated on 7-16-2010 5 5 5 5 建筑类建筑类建筑类建筑类-特殊功能区特殊功能区特殊功能区特殊功能区 5.1 地下停车场?根据国家规范和 TESCO 要求的停车数量完成所有室内停车场建筑及设施（包括墙柱面和顶篷装饰，照明，消防，通风换气，交通标识，划线，减速，防撞，出入口设备等），达到使77、用标准。?地下停车场的坡梯口需预留门厅及安装电动移门；超市专用停车位与商场停车位间须由金属栏杆分隔，以防手推车流失。?室内停车场应考虑设置洗车设施及相应给水、排水、配电的要求，施工时洗车设施只完成预留预埋。?地下停车场须有采暖措施，确保冬季室内温度达到规范规定的标准；其采暖措施采用电伴热，须结合当地情况经 TESCO 批准。?停车场地面采取加硬地坪的设计。停车场位于地面时，其施工工艺为：室内回填土上砂垫层 20cm，钢丝网片细石混凝土 7cm，表面撒 5kg/m2 加硬粉；?停车场位于楼层时，其施工工艺为：7cm 厚钢丝网片细石混凝土，表面撒 5kg/m2加硬粉。?严寒地区地下停车场出入口设置78、自动感应卷帘门，以防止冷空气灌入。5.2 卸货区及卸货平台?商场和 Tesco 超市使用完全独立的卸货区及卸货平台，商场卸货平台至少能够停泊 2 辆普通卡车，超市卸货平台可以停靠 4 辆普通卡车，以及 1 辆 12m 货柜车高度 120cm 的卸货平台。?每个普通卡车的卸货平台应设 8 m 深的收货及验货区的封闭式卸货平台，卸货平台高度为 90cm。?场地道路设计应满足货柜车不小于 25m 回转半径及宽度7m 以上,长度80m,淨高度4.5m 的双向货车临停等待车道。若卸货区设于地下室，货柜车的限高应达到4.5m，8 吨普通卡车的限高达到 3.6m。若卸货区设于室外应提供覆盖卸货区深度不小于 79、3M 的雨蓬。收货区沿建筑外墙处安装金属电动防盗卷帘门，以保证商场夜间安全。?卸货车辆停靠区域照度应达到 400Lux.?卸货平台需设置地面排水沟。超市卸货平台须设置 1-2 个生鲜车位，配备上下水。?所有卸货平台外门上方设不短於 3 m 深的雨蓬,并设排水天沟及排水管,并应加设灯光照明。交房标准-全精装 Page 25 Last updated on 7-16-2010?卸货区外围须采取隔音措施并满足环保要求。5.3 美食广场“毛坯房”部分按 TESCO 提供的设计详图进行预留预埋及机电设施施工，防水处理，电源，独立配电箱，上、下水及排烟系统等，美食广场后厨应有贯通各档口的排水沟，安装不锈钢80、防腐盖板。装修部分：美食广场档口、后厨 按 TESCO 提供的设计详图完成档口柜台及后厨的装饰施工，预留租户店招位置及必要的预埋件。档口与后厨之间的门须可双向开启，并安装闭门器。美食广场座位区（就餐区）桌椅的采购安装，天、地、墙、柱以及固定家具的选样需由 TESCO 协调设计单位认可方可实施。照度不低于 400Lux。5.4 电影院 在“毛坯房“工程范围内 结构：采用钢筋混凝土结构，除防火墙外的内部隔墙均为轻质隔墙。(a)影院观众席阶梯式地面的施工，至结构层；(b)影院放映区地面，至结构层；(c)影院观众席和放映室的砖混结构墙体，至砌筑完成；(d)电影院采用钢屋顶，层高不低于 8.0 米，尽量81、达到 8 米。电影院租赁区域内：隔墙 观众厅砌筑隔墙须完成砌筑。边界墙 轻质砌筑隔墙须完成砌筑。面对公共区域一面的墙面装饰属于全装修工程范围内。门面：完成门面装饰的结构及基层 消防系统：包括影院毛坯房的防火卷帘分隔、防火通道设置、疏散楼梯布置、喷淋系统（包括水幕喷淋）、消火栓系统、火灾探测系统、消防报警及联动系统、防排烟系统、应急照明、消防广播及疏散指示系统，满足国家建筑设计施工验收规范。提供另一路符合消防规范要求的备用电源，应急照明的负荷已包括在电影院照明负荷内，消防备用电源不参与负荷计算，租户需另外挂表计量。供电：公共区域的照明、电梯/扶梯的动力、空调系统动力及集中控制由甲方完成。乙方供电82、由甲方完成至电影院主配电间内总配电箱（500KVA，不含消防动力配电），提供电源引入及进线开关。暖通空调：提供空调主机位置（屋顶），并满足其荷载要求，并提供新风口及排风口位置。给水：一条 Dn40 主管，接至租赁区域边界，并挂总表计量。排水：3 条 Dn100 主管，至卫生间排水点和小买部排水接点（按照电影院平面图标示）交房标准-全精装 Page 26 Last updated on 7-16-2010 通讯网络：电话及网络穿线完成至电影院机房的分线器。提供卫星接收器室外机座位置（屋顶）。电影院弱电机房内提供一条不少于 25mm2 的独立地线（专用）6 6 6 6 机电类机电类机电类机电类 683、.16.16.16.1 暖通工程暖通工程暖通工程暖通工程 6.1.1 设备机房 制冷机房：?设置在地下，靠近负荷中心，减少空调水系统管路过长，损失过大，制冷机房不宜为狭长分布，短边跨距不宜少于 10 米，总面积不易小于项目整体建筑面积的 0.6%0.9%，机房梁下净高不宜小于 56米，机房地面以下需设置排水沟，集中收集至集水坑后统一排出。尽量预留配电间（最终根据制冷机组选型方案确定）?需考虑商场及超市相互独立的 2 个机房，如有条件，建议紧邻 锅炉房：?设置在地下，靠近负荷中心，紧邻制冷机房，减少空调水系统管路过长，损失过大，锅炉机房不易为狭长分布，短边跨距不易少于 10米，总面积与机房净高不84、易小于 56 米，机房地面以下需设置排水沟，集中收集至集水坑后统一排出。（最终根据锅炉类型及机组选型方案进行确定）?需考虑商场及超市相互独立的 2 个机房，如有条件，建议紧邻 换热站：?设置在地下，靠近负荷中心，紧邻制冷机房，减少空调水系统管路过长，损失过大，换热站不易为狭长分布，短边跨距不易少于 10 米，总面积及机房净高不易小于 56 米，机房地面以下需设置排水沟，集中收集至集水坑后统一排出。（最终根据板换类型及设备选型方案进行确定）?需考虑商场及超市相互独立的 2 个机房，如有条件，建议紧邻 空调机房：?若地下一层不设超市，商场首层的部分空调机房可设置在地下一层；?空调机房不应紧邻主/次85、入口，餐饮等室内声音要求严格的房间，易设置在消防楼梯间，卫生间，消防中控室等设备用房周边；?空调机房的划分不应穿越防火分区，在大中型商场内应在每个防火分区内设置一个空调机房；?各层的空调机房最好在同一位置上即垂直成一串布置；?各层空调机房的位置应考虑风管的作用半径，不易大于 45 米，一般为 3040 米，系统服务面积根据防火分区及商业业态统一考虑，单台机组送风量不易大于 50000m3/h；?若空调机组带热回收段，单个机房不易大于 80m2，仅设置一个检修门；交房标准-全精装 Page 27 Last updated on 7-16-2010?若空调机组不带热回收段，2 台机组共用机房面积不86、易于 100m2，仅设置一个检修门；?空调机房的位置应考虑主风道，靠近管井使风管尽量缩短，降低风机功率，且易于空调机房送/回风主风管的平行布置，避免主风管交叉，不影响公共走廊，商业公共区与租户商业内等装饰面层的吊顶净高度?需考虑商场及超市相互独立的空调机房，如有条件，可共用新风竖井 新风机房：?若地下一层不设超市，商场首层的部分新风机房可设置在地下一层或在不影响装饰完成面层的吊顶高度时吊装在首层吊顶内；?空调机房不应紧邻主/次入口，餐饮等室内声音要求严格的房间，易设置在消防楼梯间，卫生间，消防中控室等设备用房周边；?空调机房的划分不应穿越防火分区，在大中型商场内应在每个防火分区内设置一个空调机87、房；?各层的空调机房最好在同一位置上即垂直成一串布置；?各层空调机房的位置应考虑风管的作用半径，不易大于 45 米，一般为 3040 米，系统服务面积根据防火分区及商业业态统一考虑，单台机组送风量不易大于 30000m4/h；?若新风机组带热回收段，单个机房不易大于 80m2，仅设置一个检修门；?若新风机组不带热回收段，2 台机组共用机房面积不易于 100m2，仅设置一个检修门；?空调机房的位置应考虑主风道，靠近管井使风管尽量缩短，降低风机功率，且易于空调机房送/回风主风管的平行布置，避免主风管交叉，不影响公共走廊，商业公共区与租户商业内等装饰面层的吊顶净高度；?需考虑商场及超市相互独立的新风88、机房，如有条件，可共用新风竖井 地下送风机房及排风机房：?地下送风机房及排风机房不易设置在地下车库坡道出入口，车库内汽车行驶主车道周边；?送机房不易紧邻物业管理用房，有人值班的设备用房等室内声音要求严格的房间，易设置在消防楼梯间，卫生间，消防水泵房，生活水泵房，中水机房，制冷站/换热站等无人看守的设备用房周边；?送风机房及排风机房的划分不应穿越防火分区，应在每个防火分区内 交房标准-全精装 Page 28 Last updated on 7-16-2010 设置一个送风机房及排风机房；?各层的送风机房及排风机房最好在同一位置上即垂直成一串布置；?各层送风机房及排风机房的位置应考虑风管的作用半径89、，不易大于 45米，一般为 3040 米，系统服务面积根据防火分区及地下室设备机房，物业管理用房等不同功能用房的送风要求进行考虑；?送风机房及排风机房的位置应考虑室外新风井道，靠近管井使风管尽量缩短，降低风机功率，且易于机房送风主风管的平行布置，避免主风管与其他管线交叉，不影响公共走廊，商业公共区与地下车库坡道出入口，车库内汽车行驶主车道等最终机电专业完成面的吊顶净高度?统一考虑地下送排风机房的设置及送排风系统的设计 冷却塔：?设置在屋顶上，如有塔楼则根据项目所在地夏季风向，已设置在距塔楼50 米的顺风侧；?除预留设备的安装面积外，尚应考虑接管道和维修行人通道的面积；?冷却塔的占地面积约为总建90、筑面积的 0.5%1.0%，根据最终采购的设备品牌确定施工；?需考虑商场及超市相互独立的冷却塔 压缩机房：?设置在地下，靠近冷库，垂直距离不得超过 30 米，水平距离不得超过 20 米，减少冷媒管路过长，损失过大，压缩机房不易为狭长分布，短边跨距不易少于 8 米，总面积需要根据压缩机类型及机组选型方案进行确定，机房净高不易小于 4.5 米，机房地面以下需设置排水沟，集中收集至集水坑后统一排出。（详见后超市部分预留、配合及实施要求）?仅考虑超市部分的压缩机房的位置 室外风冷热泵/数码多联/VRV 机组：?设置在屋顶上，如有塔楼则根据项目所在地夏季风向，已设置在距塔楼35 米的顺风侧；?除预留设备91、的安装面积外，尚应考虑接管道和维修行人通道的面积；?室外风冷热泵/数码多联/RVR 机组的占地面积根据最终采购的设备品牌及机组选型方案确定施工；?需考虑商场及超市相互独立的室外风冷热泵/数码多联/VRV 机组预留位置 交房标准-全精装 Page 29 Last updated on 7-16-2010 6.1.2 技术参数 项目 冬季室内温度（）夏季室内温度（）冬季相对湿度（%）夏季相对湿度（%）室内噪音控制指标（dBA）室外噪音控制指标（dBA）最小新风量(m3/h.p)冬/夏季换气次数（h-1）过渡季换气次数（h-2）人员密度（m2/p）开区百货 1820 262 10 23 服装/百货类92、独立商户 1820 262 10 1.53 独立餐厅 1820 242 10 12 美食广场/快餐厅 1820 242 10 12 电影院 1820 252 10 2 健身房 1820 252 30 1015 正压，10 2 美容美发/SPA 1820 252 30 810 微正压，10 2 儿童游乐区 1820 262 10 12 电玩区 1820 262 10 12 公共走廊（地上）1820 262 10 35 洗手间 1820 262 15 微负压，25 12 更衣间 2225 262 10 12 变配电室 1820 262 55 25 815 35 室内地下停车场 510 302 3093、 46 正压，6 各类设备用房 10 242 6 商场办公室 18-20 262 10 12 物业人员管理用房 18-20 262 10 12 CCTV/BAS/消防中控室 1820 262 10 IT 机房（无人）10 262 10 带热风幕的门斗/走道 30 242 10 仓库 10 28 10 35 卸货区 10 28 10 12 垃圾间 10 28 10 2 超市区域 其他参见现行设计标准 60%5%30%包括不限于：室外冷却塔，压缩机，送/排风机，排烟风机，厨房油烟净化装置及排油烟设备，停车场出入口，地下室或首层对外送/排风口等室外设备或系统的噪声指标昼/夜控制在 65/55分贝以下94、 6.1.3 通风系统?尽可能利用自然通风，对人员经常停留的工作和居住空间如能利用自然通风。可结合建筑设计提高自然通风效率，如采用可开启窗扇自然通风、利用穿堂风、竖向拔 交房标准-全精装 Page 30 Last updated on 7-16-2010 风作用通风等；?对于使用机械通风，除满足国家通用设计规程的要求外，还需满足 TESCO 商场中部分业主的其他需求，此需求作为设计建造标准的附件；?合理设置风口位置，有效组织气流，采取有效措施防止串气、泛味，采用全部和局部换气相结合，避免厨房、卫生间、吸烟室等处的受污染空气循环使用；?室内装饰、装修材料对空气质量的影响应符合民用建筑室内环境污染95、控制规范GB50325 的要求；?不论是自然通风、机械通风、消防排烟系统也需根据项目特点将 TESCO 超市与商场、住宅、公寓或其他区域分别设置，单独控制、运营及管理。?除设计标准中需要机械通风外，以下设备用房，商业用房或功能用房也需要设置机械通风系统，包括不限于：地下车库，变配电室，水泵房，制冷机房，锅炉房，发电机房，电梯机房，太阳能热水水箱间等；?弱电间，卫生间，更衣间，中水机房及垃圾房等设置独立的机械排风系统，如不能独立排风，需增设防倒流或逆止装置，以防止污浊气体倒流污染其他房间或区域；?餐厅、快餐店、水吧、咖啡厅、美食阁、美食街各小吃档口，洗碗间，冷荤间，粗加工间等含有厨房，备餐或操作96、台/间的业态除厨房排油烟处理外，还需设置单独的排风及送风系统；6.1.4 厨房排油烟系统 小吃/餐厅/快餐店/水吧/咖啡厅/美食阁/美食街各档口（按商铺租赁面积确定其厨房排风量）商铺面积商铺面积商铺面积商铺面积 厨房排风量厨房排风量厨房排风量厨房排风量 20S m2 1001CMH 20S40 m2 3001CMH 40S80 m2 6001CMH 80S160 m2 12001CMH 160S240 m2 16001CMH 240S320 m2 20001CMH 320S1000 m2 25001CMH 1000S1200 m2 60001CMH S1200 m2 120001CMH 根据以97、上排风量的 80%90%作为室外新风的补风，厨房排油烟系统及油烟净化装置必需满足环保排放要求，同时可参考国家环境保护标准饮食业环境保护技术规范2008 试行版进行设计、报审、施工、验收或其他环保检查验收要求、相应许可证照的办理等工作。?超市熟食加工区:两个排油烟井道，每个井道内截面积（净面积）不小于 1.5m2；预留一个补风竖井，井道内截面积（净面积）0.5 m2。交房标准-全精装 Page 31 Last updated on 7-16-2010?餐厅食街区域:排油烟井道 2-3 处，各井道内截面积（净面积）分别不小于 0.8m2)在排烟井道出室外处提供排烟风机位置或风机房。预留一个补风竖井98、，井道内截面积（净面积）1.5 m2。?独立中餐餐厅、西餐餐厅或者咖啡吧、面包房等需要排烟的功能用房周边需设置排油烟井道与相应补风竖井，井道内截面尺寸根据餐饮面积及用餐性质，用餐人数等进行设计，其中商业部分业主的具体要求详见后附件。?排烟出口的高度与方向等均需满足国家规范要求。6.1.5 采暖空调系统?TESCO 超市、商场、公共或根据商业业态的其他区域分别设置空调系统。其中商场与超市需设置两个独立的空调系统，需分别考虑其相互独立的制冷机房，换热站，锅炉房，空调机房，新风机房，送风机房，排风机房，新风竖井，排风竖井，外墙新风口，外墙排风口等。?北方寒冷地区空调系统热源采用地热或市政管网（热计量99、方式），不采用电热锅炉、电热水器作为直接采暖和空气调节系统的热源。当采用市政供热系统时，为避免或减少冬夏季空调系统的水力失衡现象，采用 5 度温差的板式换热器，单台板式换热器的换热量为项目整体负荷的 60%70%，采暖水系统采用一次变流量。其中采暖系统需将超市与商业，住宅，公寓或酒店（如果有）按独立系统设计，一并考虑在项目整体采暖设计，制作，安装及施工验收中。无集中供暖的市政热源时，应设置常压，负压热水锅炉或其他国家规范允许的供暖设备供暖。?空调方案的确定，冷热源形式的确定需根据项目所在地地理、地质条件、水源条件、气候条件、选址周围工业项目的情况，政府集中供冷供热条件等进行充分了解后，进行空调100、方案与冷热源形式、空调系统的综合运营管理等专题的专家论证会，且得到TESCO 公司的认可。?空调采暖系统的冷热源机组能效比符合现行国家标准公共建筑节能设计标准GB50189。空调水系统宜采用一次变流量的方式，实现空调水系统的基本节能需求，冷水机组不建议使用大温差机组，宜使用高能效机组，冷媒为环保冷媒。但冷却水系统可根据项目所在地的干湿球温度的差异，温差较大时可设计为大温差冷却水系统。根据项目所在地的水质标准，增设软化水设备或投药装置，以降低冷冻水管道结垢情况。?根据商业整体布局及业态，主要采用全空气空调系统实现过渡季节全新风运行或冬夏季可调新风比运行；可根据局部室内布局及商业业态情况，局部采用101、空气-水空调系统可适当增加新风比，并通过对整个项目的空调送风，回风，加压补风及排风系统整体风平衡计算，使四个系统设计合理满足春秋过渡季节建筑物的 100%全新风运行方式。?组合式空调机组可增加热回收段，利用排风对新风进行预热或预冷处理，降低新风负荷。根据项目所在地气候特点，至少需要以下功能段：初效过滤，中效过滤，送风段，表冷段，热交换段，回风段或混合段。交房标准-全精装 Page 32 Last updated on 7-16-2010?采用节能设备，空调通风系统的功率能效比和输送能效比符合现行国家标准公共建筑节能设计标准GB50189 的规定。?商场内在其办公区、餐饮、KTV、电影院等不同业102、态时可局部使用空气-水空调系统、VRV 系统、风冷热泵机组或其他适用于独立区域的空调方式，最终由开发商按照TESCO 要求进行空调系统的风/水管路、设备、器具的设计、报审、施工、验收或其他相关检查、相应许可、证照的办理等工作。?商场租户区、办公室、卫生间、一层消防通道、客梯厅、自动坡道、中庭、商场公共区域等均应设置中央空调系统。?空调设备应尽量设置于商铺外的公共区域,但在安装空间条件不允许的条件下，为商铺独立设置的吊装式空调箱或风机盘管可安装在商铺内，离租赁线内 1.2m?美食阁或面积1000m2 商铺的空调方式可采用一次回风全空气系统(必须有双方认可）。?卫生间应采用风机盘管或吊装空调机组系103、统,除上述外的其他区域应采用吊装式空调机组加独立新风系统。?每台空调箱冷冻回水管上设置比例积分电动阀(含阀体、驱动器、变压器、传感器及温控器等五件套)。每台风机盘管冷回水管上设置电动二通阀(含二通阀及温控开关)。采暖空调系统不论风系统还是水系统所设置的不论是开关量调节的电动控制类阀门还是比例积分调节的电动控制阀门除满足国家智能建筑设计，安装及验收规范外，还需满足TESCO 对于楼宇自动化控制系统（BAS）的要求。?物业管理用房，办公室应采用分体空调系统,以适应其与商场使用时间上的差异,室内应设置送排风、新风系统,当设置分体空调器困难时,应设置独立的小型中央空调装置,空调方式采用风机盘管或吊装式104、空调机组加独立新风系统。?消防中控室、CCTV 控制室、BAS 监控室、UPS 室除中央空调外另设独立商用空调，需提前预留冷凝水排水管道。?首/顶层消防楼梯间、消防水箱间、太阳能水箱间均需设置采暖。?电梯机房，变配电室，发电机房等发热较高或设有值班人员的设备用房，除设置通风系统外，还需增加空调系统，以确保夏季运行工况下设备的正常使用及人员的舒适性要求。?空调冷冻、冷却及供热水管采用镀锌钢管、无缝钢管或螺旋焊接钢管,空调冷凝水管采用 UPVC 管，保温采用橡塑闭孔发泡材料保温，厚度参照国标，外缠玻璃丝布两道作为防结露面层，并根据 TESCO 的相关要求涂刷色环漆。?空调风管采用镀锌钢板制作,或采105、用复合风管，保温采用橡塑闭孔发泡材料保温，厚度参照国标。?所有与采暖空调通风专业相关的机电设备选型的技术参数必需满足设计要求前提下，同时满足国家公共建筑节能要求及 TESCO 的节能要求；所有与采暖空调通风专业相关的机电设备采购品牌需满足 TESCO 的要求；所有与采暖空调通风专业相关的材料及阀部件采购档次及品牌均需满足 TESCO 的要求。?其他未尽事宜除满足 TESCO 对于采暖空调通风系统的要求外，需满足现行设计，制作安装，采购，施工及验收等规范。交房标准-全精装 Page 33 Last updated on 7-16-2010 6.1.6 与超市部分预留，配合及实施要求?预留截面净尺106、寸 4.2m x 0.5m 或 2m x 1m 的冷媒管井(设置位置：a.当超市设置在商场的地上时，该管井位于底层超市压缩机房至二层超市冷库区域内;b.当超市设置在地下一层时，该管井位于地下二层超市压缩机房至地下一层超市冷库区域内)。冷库系统：?预留截面净尺寸 2m x 0.5m 的冷凝管井（设置位置：a.当超市设置在商场的地上时，该管井位于超市底层压缩机放至屋面冷凝器的垂直高差小于 30 米，水平距离小于 20 米的域内;b.当超市设置在地下一层时，该管井位于地下二层超市压缩机房至屋面冷凝器的垂直高差小于 30 米，水平距离小于 20 米的域内）。?根据屋顶设备布局及超市以上各层平面布局情况107、进行设计，需先根据超市提供的排油烟井道设计图纸及计算公式，经核准无误后进行预留，方可预留一个自排油烟区至屋面的两个排油烟井道，每个井道内截面净尺寸暂不小于 1.5m2。厨房排油烟：?根据屋顶设备布局及超市以上各层平面布局情况进行设计，根据超市 1 根 DN200 厨房排污主管接入红线内降温池、隔油池后由小市政排污管线排入市政管网的路由预留套管或管井。?根据超市提供的制冷站空调冷冻水与冷却水及换热站采暖供回水出机房至超市区域主立管的套管及管井的预留，其中空调冷冻水主管管径为 DN300，冷却水主管管径为 DN300，采暖供回水主管管径为DN300；制冷/采暖系统的主机房，自主机房至各层空调机房与108、屋面冷却塔等设备的主管路均由 LDI 设计院完成，其余在超市卖场及后场区域的支管及立管所需的套管及管井的预留由超市自行完成深化设计。?根据超市提供的通风空调系统的井道设计图纸及计算公式，经核准无误后进行预留，包括预留空调新风或风口截面。例如：若 5 万 m3空调 AHU 机房暂预留截面净尺寸 2.5m2 的新风竖井或在建筑外立面预留截面净尺寸 5m2 新风采风口；若其他风量时预留竖井或风口的截面净尺寸另行确定。?根据超市提供超市办公区的卫生间排风管径的设计图纸进行预留截面净尺寸 320*200 的排气竖井由屋面排出，卸货区的垃圾间及卫生间在预留外墙排风口，但预留位置需满足 Tesco 外立面的109、整体需求。?根据超市提供的生鲜区排风系统的设计图纸及计算公式，经 Tesco核准无误后进行预留，暂预留截面净尺寸 1m2 的排风竖井由屋面排出。采暖空调通风系统：?根据超市提供的其超市后场办公室空调 VRV 冷媒管预留管井，预留 交房标准-全精装 Page 34 Last updated on 7-16-2010 截面净尺寸为 0.25m2，同时预留 1 个截面净尺寸 1m2 的排风竖井，1 个截面净尺寸为 0.5m2 的新风竖井。?根据超市要求，除非项目的消防排烟系统设计是按双速风机或双风机方式设计，此消防排烟风机可兼作日常排风外，若消防排烟系统不是按双速风机或双风机设计，则不需为超市区域另110、行设计或预留其他排风系统，也不需额外预留其他排风竖井或风口。?根据国家通风系统计算规则提供地下室制冷站、生活水泵房、变配电室通风换气所要求的土建预留孔洞。?对于超市无法单独申请电采暖的项目时，商场与超市双方可共用一个换热站，仅在市政热源引入主管后根据项目需要设计两个独立的系统，其中一个系统直接接入超市的换热站，另一个系统直接接入商业的换热站所需的预留套管及管径。?若超市使用电锅炉采暖的方案时，由超市自行负责采暖系统设计，仅根据超市设计要求预留采暖供回水管道结构套管和管井。消防排烟：?根据国家消防规范，设置全机械排烟系统，满足超市经营及仓库的消防排烟的要求。包括消防排烟设备的选型，风管、风口等阀111、部件的设计，报审。6.1.7 与精装修及租户室内配合注意事项?为商业公共区服务的空调设备应尽量设置于商铺外的公共区域内。a 当管道从商铺租赁线中间穿越时，控制区域（租赁线以内1.0m 区域）的管道与天花之间必须预留 500mm 防盗卷帘安装的高度。b.如果管道敷设高度不能满足上述要求，管道宜敷设在30%L 门面设计区域，以免影响防盗卷帘的安。?当管道的安装不能满足上述要求,空调设备可设置在商铺内，但不得影响租赁区的吊顶标高。?店铺内喷淋、烟感、风口等设施应统一标高并与公共吊顶齐平，标高施工误差应1.5mm/m。?控制区域（租赁线以内1.0m 区域）不宜有任何机电设备出现,如：喷淋头、风口、烟感112、等,且喷淋头距离应该满足国家规范要求；?租赁线外侧 300mm 之内不允许有任何设备或设施如：大型成套灯具、自动喷淋系统、烟感/温感、扬声器、风口等；?风机盘管的温控器设置在商铺内距离租赁线 1.01.5 米、距天花标高 150mm 处的天花下,吊装式空调机组的温控器应设置在设备的面板上，立柜式空调机组的温控器设置在机房内，由商场统一控制；风机盘管的温控器及三速开关应设置在商铺内靠近内区距地面 1.21.4 米。交房标准-全精装 Page 35 Last updated on 7-16-2010 6.26.26.26.2 强电工程强电工程强电工程强电工程 6.2.1 用电容量 超市部分要求：?113、总容量：2500KVA，不含消防用电；?变压器及电容补偿：两台变压器(1250KVA+1250KVA)；?补偿电容器 375Kvar+375Kvar；?低压母联：低压侧必须有母联。商场部分要求：?变压器选用低损耗环氧树脂浇铸型干式变压器?商场及公共部分用电容量按 140VA/m2 计取，车库部分按用电容量 30VA/m2 计取；?设计院需按 TESCO 的要求提供负荷计算书，以确定总用电量；?商场部分根据总容量配置变压器的单台容量及台数；?需要考虑高压配电柜下电缆沟的问题；高压柜至变压器的线路尽量采用电缆沟或桥架，经 Tesco 同意后方可采用穿线钢管。6.2.2 变配电所设置?超市设一变配电114、所，商场和公共区域及停车场设一变配电所；两处变配电分别设置，要求采用高压计量，超市与商场各自单独计量；变电站配电室内应有模拟盘，高压操作工具及橡胶绝缘地板；?交费方式：超市和商场分别开户，各自单独根据当地供电局收费标准向供电局缴纳电费；?若设备机房面积有限,超市和商场可合用一套高压系统,但必须在高压侧分别计量，超市和商场的变压器、低压柜也必须分开，采用一定的隔离措施。?变配电所内变配电全系统须经 Tesco 审核及同意。6.2.3 电源进线方式及配电原则?双电源回路指应由两个不同的市网变电所引入；?高压系统由双路独立的 10kV（部分城市为 35kV)电源供电，双路高压电源引自市网不同区域变电115、站(开闭站）；?高压配电柜在高压双回路之间要有联络柜；进线柜采用真空断路器，进线柜须安装避雷器；?为超市和商场分别设置独立的低压变配电房，超市低压柜的柜型为 GCS、MNS或 GCK；商场低压柜的柜型采用上述柜型（抽屉柜）或 GGD（固定式柜）?商场变压器低压侧采用单母线分段，根据系统配置各母线间联络开关，低压母联采用自投自复，自投手复，手动投入三种方式，母联开关与进线开关联锁控制。当一路电源故障停电时；本着先断后投的原则，投入相关母联，继续为全部 I、II 级负荷供电。?超市低压柜按超市提供的回路要求设计，开关设备选择 Schneider、ABB 的产品；交房标准-全精装 Page 36 L116、ast updated on 7-16-2010?所有非消防电源的火灾切除在低配室的低压柜内实施；?低压柜的出线开关选用电子脱扣器，热保护电流可调；?低压柜出线采用电缆或母线系统至各层配电小间及设备机房；?动力及照明分系统单独计量(包括消防、空调、给水、排水、电梯、营业区域照明、公共区域照明、景观照明、广告灯饰等)；?商场变配电室设置监测系统，并预留接口，满足 BMS 接入的要求；?商场各层每个防火分区至少设置一个配电间或采用强电井放置配电箱；所有的公共区域配电箱必须安装在配电间或电井内，不能外露；若地下室外露控制箱按钮内设，外加保护箱各电井、配电间的检修通道、检修门等不能设置在出租区域内。?117、双回路高压进线（消防、电梯、水泵、应急照明和营运设备必须双路供电）；?各低压柜出线至各层配电小间；地下室、设备间、车库、强电井内所有设备、管线、桥架、终端按 Tesco 审核并同意的施工图施工。6.2.4 低压配电原则 超市部分要求：根据超市的配电回路及容量要求将电缆由变电站配电室敷设至楼层主要配电间及主要设备机房指定位置（包括但不限于空调主机房，冷库压缩机房，电梯/扶梯，餐饮食街等）6.2.5 商铺配电 商场部分要求：按铺位分割和业态，预留电量原则如下：按通常的商场布局，一层主要为首饰/珠宝/化妆品/手机及小电子产品等业态，二三层为百货/服装/鞋帽/日用品等业态，四五层为餐饮或其他特殊业态。118、?餐饮商铺：350 W/m2（对大于 500 m2 餐饮可以适当减小），餐饮内空调、风机容量按暖通专业要求另增；?普通独立商铺(百货/服装/鞋帽/日用品类)，按商铺租赁面积（S），80 W/m2 面积范围(m)电量配置 S35 220V，16A 30S50 220V，25A 50S75 220V，25A 75S100 380V，16A 100S130 380V，20A 130S160 380V，25A 160S200 380V，32A 200S260 380V，40A 260S330 380V，50A 330S420 380V，63A 420S530 380V，80A 530S660 380V119、，100A 交房标准-全精装 Page 37 Last updated on 7-16-2010 660S830 380V，125A 830S1,060 380V，160A 1,060S?为减少租户配电箱的规格种类，提高灵活性，以上面积与电量配置范围可调整的更宽些或不做具体限制，由设计院按面积计算配置即可。?独立商铺（首饰/珠宝/化妆品/手机及小电子产品专卖），按商铺租赁面积（S），120W/m 系统要求 a.商铺电量6kW 者按单相配电，主开关不小于 16A b.商铺电量6kW 者按三相配电，主开关不小于 16A?需要为商场一层 KFC（250KW），味千拉面（180KW），Starbuck120、s（60KW），屈臣氏（70KW）或其它类似商铺预留 Tesco 所提供的电量要求，并在低压配电柜预留电源；?当商铺用电负荷 I160A 时，根据防火分区，从低压配电柜出线至各楼层配电小间。商铺电源线路须根据各商铺的用电负荷情况分别考虑。每层商铺电量按我司提供的业态分布图的要求；（I160A 的设置偏小，应综合考虑商铺供电层箱及商铺供电母线的容量设置此值）?由于独立出租商铺用电量的存在不确定性和不稳定性,所以平面支线以插接式母线方式配电；面积较大及特殊商铺除外，根据现场情况单独考虑。?当商铺用电负荷 I160A 时，直接从低压配电柜出线配电；并在低压配电柜计量；独立出租商铺,户内箱装表单独计量121、；表箱以后的配电由商户自己负责?移动摊位（开敞区）(百货/服装/鞋帽/日用品)面积 S15 m者，2kW/户；面积 S15 m者，按商铺租赁面积（S），80 W/m 50W/m?移动摊位（开敞区）（首饰/珠宝/化妆品/手机及小电子产品专卖），按商铺租赁面积（S），100W/m?对于靠柱的开敞区专柜，采用普通插座，柱面安装，插座安装高度离地 300mm；对于不靠柱的开敞区专柜，采用防水地插?如敞开式柜台面积较大或为单独回路有合适的安装位置可考虑安装户箱装表单独计量；对无法安装独立电表的敞开式柜台，其电费问题由招商协调解决。?插座或表箱以后的配电由商户自己负责?敞开式柜台每层作用电总计量 特殊商铺122、电量?美食街每个独立小档口操作间电源负荷按 20KW 设计；运营区域每层可考虑预留一到两处水吧的用电量，用电量约 10-30KW。?电影院一般是商场内负荷最大的独立商铺，需要设置单独的配电系统；应由变电所低压柜单独引出一或两路回路，设置 380V 三相电源箱，用电容量约 400600KW（含电影院自备空调负荷）。电影院内部配电设计由电影院方负责。?其它面积较大商铺如儿童游乐区、展览区、KTV、健身房等商户的用电负荷可先按面积计算预留，最终的用电要求要根据租赁商户来确定 6.2.6 其他部位配电 交房标准-全精装 Page 38 Last updated on 7-16-2010?为商铺公共部分123、的二次装修普通照明电源（包括室内照明、室外走廊、雨蓬及橱窗照明、室内外插座、地面插座、花车、室内广告灯箱、商场铭牌照明等等）直接从低压配电柜出线配电（须预留足够的容量，可按公共区面积大小的不同，在每平方米约 5070W 之间考虑。此回路在发电机容量许可的情况下，可从发电母线上供电，或从市电、发电母线分别供电），设计中须将电缆敷设到位，配电箱系统图由二次装修进行设计?在屋顶预留一至三个 20A 三相电源箱，以备节日装饰之用；?应对后期完成的园林、泛光照明等内容考虑出外墙预埋管；?室外泛光照明（包含广告照明）容量根据建筑的体量大约为 80100KW 150KW左右，直接从低压配电柜出线配电，图中须124、提出该配电箱建议的安装位置，配电箱由泛光照明单位设计，出线电缆也由泛光照明施工单位从低压配电柜接引(需讨论确定）；?室外园林照明（包含路灯，室外停车场照明等）容量大约为 2030KW 左右，直接从低压配电柜出线配电，图中须提出该配电箱建议的安装位置，配电箱由园林照明单位设计，出线电缆也由园林照明施工单位从低压配电柜接引(需讨论确定）；?室外 LED 容量按面积大小预留 40100KW?商场办公室须考虑普通电源和机房用电电源二部分。普通电源容量大约为4050KW，须直接从低压配电柜出线配电，设计中须将电缆敷设到管理用房的适当位置，配电箱系统图由二次装修设计；商场办公室内的电脑机房用电电源容量大约125、为 15KW，须从发电机母线出线配电（不必末级切换），设计中须将电缆敷设到商场办公室的电脑机房内，其配电箱系统图由二次装修设计。商场办公室内的电脑机房中须考虑预留等电位连接板；?通讯机房（设于地下室或首层，总面积大约 40m2），须有三个独立的出口；从UPS 出线，电量大约为 2030KW；?弱电进线间（设于地下室或首层，面积大约 1015m2）须直接从低压配电柜出线配电，容量大约为 2030KW；?D13-D15 此几处需求在 IT 分工界面表文件中已有?在商场不同的促销区各预留 60A 63A 三相电源；在商场主出入口处各预留 60A 100A 三相电源；须直接从低压配电柜出线配电,上述二126、种电源箱均设置在吊天花内；或安装在室外可隐蔽处，室外要采用防水电箱；?在弱电竖井的设置须考虑综合布线水平距离不超过 90m 的要求；在强、弱电竖井中设置接地端子以及布置照明灯及插座，弱电竖井的插座至少为三个，如果强弱电井共用，那么设置的插座不能少于四个，并将三个设置在弱电一侧。上述供电电源从应急照明配电箱接引；?在平面图中要标注电缆回路的编号，绘出强、弱电竖井布置大样；在条件许可时，尽量设置变配电值班室。?商场区域设置强电桥架（敷设强电电线、电缆）、弱电桥架（敷设监控、广播线缆）、IT 桥架（敷设通信及网络线缆）；另可单设消防桥架，或消防与弱电共用 交房标准-全精装 Page 39 Last 127、updated on 7-16-2010 桥架，但须采用防火桥架并考虑线缆类型的匹配。?对负荷集中的冷冻机房、水泵房、电梯机房及消防设备等采用放射式供电?机电设备的电源箱或控制柜都要预留继电器及接点等，满足 BMS 系统控制的要求。6.2.7 应急照明?消防应急照明（含疏散指示）及出口指示灯（按照当地消防照明规范设置）；?非火灾停电时的应急照明：按照消防及照明规范设置；?应急照明作为照明的一部分，必须符合 Tesco 整体设计理念，并同时满足消防要求。设计须经 Tesco 审核同意。6.2.8 防雷接地系统?整个建筑物要求有防雷措施，可在建筑物顶敷设避雷带（对天面网格线，尽量利用结构钢筋），在128、屋顶冷却塔上须设置避雷针；利用建筑基础作为接地极，要求接地电阻不大于 1 欧姆。防雷接地设施应满足国家规范要求；?在超市区的 UPS、UPC、HUB 房间及整栋建筑的每层强、弱电井，配电小间，消防控制室、弱电进线室、物业管理处的电脑机房、IT 机房、电梯机房等处要预留等电位连接板，在变配电房、发电机房、制冷机房、水泵房等处设置周圈式接地扁钢（消防控制室、物业管理处的电脑机房及 IT 机房的周圈式接地扁钢由智能化公司完成）；?等电位联结安装及建筑整体防雷的设计深度应满足相应的规范及各地相关部门的要求，设计深度须符合 Tesco 要求。6.2.9 发电机系统?若开发商不能提供高压双回路，则须提供专129、供 Tesco 使用之发电机,超市和商场的发机电房分别设置（各自有单独的门禁）；?为商场及超市提供的柴油发电机须为原装进口，为超市提供两台容量不低于800KVA 的应急柴油发电机（原装进口）作为备用电源；商场部分的发电机必须满足消防验收的要求及容量须达到消防系统、电梯、UPS 不间断电源、水泵的正常使用电量及营业区域三分之一照明；商场办公室所有用电量,人防工程所有用电量,IT 主机房用电量，电信用房、防范报警、保安视频监控电源等。?品牌要求：柴油发电机组采用劳斯莱斯、科勒、奔驰、进口卡特彼勒；康明斯；?商场部分发电机容量须经设计计算由 Tesco 审核最终确定；?发电机必须满足消防验收的要求；130、?发电机房发生火灾时要求发电机能自动停机；?发电机切换要求自动切换，发电机启动时间 1530 秒；?发电机烟道要注意防高温的要求，并且出口百叶窗的有效面积不小于井道面积的1.2 倍。交房标准-全精装 Page 40 Last updated on 7-16-2010?所有的设计、设备与材料选择及采购均须满足公共建筑节能设计标准GB50189；?同时需要满足 Tesco 的绿色建筑设计标准及技术应用要求。6.2.10 照明系统 照度及灯具?室内尽量避免使用筒灯或射灯，而应采用节能日光灯管（须暗藏，不可明装）?照明设置要充分考虑节能要求。选用带电子镇流器的灯具，功率因数大于 0.9?车库 100L131、ux/m灯具：236W/136W （18W）高效节能日光灯；控制方式：中控式集中控制及现场控制均能，并可能选择时段；?设备用房 300Lux/m灯具吸顶 36W2 （18W）高效节能日光灯（三防灯）；控制方式：中控室集中控制及现场控制均能控制，并可选择时段；?采用合理措施改善室内或地下空间的采光效果；?室内外停车场的照明属于“毛坯房”工程范围，室内平均照度不低于 200Lux，其中，商场公共区域照度不低于 400Lux，室内商场重点区域（开区百货，电梯间等）照度应为 500Lux，主入口大堂及室内促销区照度不低于 600Lux；室外灯柱高不低于 5m，照度不低于 300Lux.室外平均照度不低132、于 40Lux 并考虑方便检修的设施；采用节能灯具，?建筑物环境照明的平均照度不低于 200Lux，建筑物正面应加设多处 250W 单点照明以于夜间突显建筑物，其设计数量及规格应经由 Tesco 同意后施工；主入口在室外部分应提供平均照度不低于 400Lux 的区域向下照明；?卸货车辆停靠区域照度应达到 400Lux；?其它功能区域功率密度值不高于建筑照明设计标准GB 50034 规定的现行值。对层配电箱在设计中进行合理配置。?商场敞开式柜台及公共部位区域照明回路排布按 1/3、1/3、1/3 的形式均匀分布，停车场区域按 1/2、1/2 的形式均匀分布，照明电箱内预留可控继电器及手自动转换装133、置，由 BAS 按需求进行统一控制。?如商场非双路全备用供电，则当非火灾市电单路停电时商场敞开式柜台及公共部位区域应保证至少有 1/3 的照明。?靠近玻璃幕墙和天窗区域内的灯具回路要利用感光装置进行控制，根据光的强度来控制灯具的开关和开启灯具的数量；相关照明电箱内预留继电器，由 BAS 完成控制功能。?超市二次配置之供电需求审核修正由开发商负责，超市自行施工。6.2.11 强、弱电间?强电间尺寸要求：不小于 2000mm X 1600mm，要保证井内空气流通（加排气扇或在防火门下加隔栅、百叶，确保通风），最终方案需要得到 Tesco 的书面同意；交房标准-全精装 Page 41 Last up134、dated on 7-16-2010?弱电间：每个弱电间的面积不小于 1500mm X 1100mm，安放垂直线槽的开孔尺寸为 500mm X 300m；要保证井内空气流通（加排气扇或在防火门下加隔栅、百叶，确保通风），最终方案需要得到 Tesco 的书面同意。6.36.36.36.3 弱电工程弱电工程弱电工程弱电工程 6.3.1 CCTV 监控系统 摄像头的位置 保安监控系统，在主要设备房外的走廊内都安装有闭路数码电视监视系统的摄像机。摄像头的位置如下：商场内 商场收银台、停车收费站(如有）、物业办公室的收银台 所有主次出入口 所有扶梯和坡梯上、下楼层 所有公共走廊通道的交汇处 客梯和货梯轿135、厢内 停车场内（地下或天面）所有主次车出入口 所有车道的交汇处 所有停车场内的死角（有安全隐患的地方）室外 所有商场出口出租车临时停靠站,带自动转动功能 所有卸货平台（沃尔玛卸货台除外）所有室外停车场主次出入口,带自动转动功能 备录 监控系统必须备录至少 21 天 彩色 摄像头和显示屏必须是彩色的。监视器采用彩色应有内置式补光,用于录像的目的。显示屏 每个显示屏只能放 9 个摄像头的屏幕。显示屏必须能播放所有摄像头.闭路电视显示屏上必须有时间/日期/地点。监控中心和消防控制 监控中心应和消防控制中心设在一间 UPS 不间断电源 监控系统的电脑必须有 UPS,提供 15 分钟间无断电流系统。监控136、系统和摄像头的电源必须是双电源 6.3.2 商场背景音乐和广播系统 交房标准-全精装 Page 42 Last updated on 7-16-2010 系统 消防广播系统可以合用（消防广播带背景音乐）。在商场内和卫生间以及地下停车场内（包括停车场坡梯和扶梯厅）设置扬声器（CMO 除外）。消防中心也必须有广播功能，火灾广播有最高优先级，必须能自动截断背景音乐系统。播放机 播放机必须是 5 碟机。播放机必须放置在商场顾客咨询台。功率放大器设置在消防控制中心 顾客咨询台 在商场顾客咨询台，必须能调控声音和广播功能。背景音乐必须能随时切断 促销区 所有促销区必须有广播功能，设置麦克风。背景音乐必须能137、随时切断。接口面板必须预留在促销区柱面 300mm UPS 不间断电源 系统的电脑必须有 UPS,可共用消防中心的 UPS。提供 15 分钟间无断电流系统。电源必须是双电源 在商铺内尽量不设扬声器，除非是规范和消防要求 在每个主出入口（包括屋顶停车场坡梯厅外），设 2 个户外背景音乐扬声器 扬声器 扬声器设置应合理，考虑装修位置达到美观效果 6.3.3 离线式电子巡更系统和入侵报警系统 巡更范围 电子巡更系统提供在整个物业 巡更点 提供最多 50 个巡更点，位置待定 巡更点搜集机 2 个巡更点搜集棒，必须附带备用电池 入侵报警系统 可入侵的地方 在一层(包括屋顶停车场）各出入口和其他可入侵的地138、方设置红外微波双鉴报警器，对设防区域的非法入侵、盗窃、破坏和抢劫等进行实时有效的探测和报警，报警主机设在监控中心 6.3.4 综合布线系统(语音点,内线和数据点)在所有电梯及地下室安装手机覆盖网络 在办公管理用房及商铺数据点均采用光缆和超五类系统设计.提供电源插座在管井（三个发电机供电的插座）.系统要求 位置和数量如下:（所有安装墙上的语音点、数据点和电插座，距地 300mm)交房标准-全精装 Page 43 Last updated on 7-16-2010 1 个语音点 1 个数据点 4 个双电源电插座，双电源 停车场收费站(如没有停车系统的情况下，此项要求可不必理会）所有插座面板必须安装139、在桌上 4 个语音点 3 个数据点 4 个双电源电插座,单独回路或和其它收银台一个回路 商场收银台 所有面板必须安装在桌上，强弱电插座相协调 商场促销区(柱子上)的信息插座面板/模块颜色要和柱子颜色一致或白色。每个柱子内侧安装 2 个数据点、2 个语音点、2个应急电插座。如果促销区多于 5 根柱子，则只在位于四角和中央的 5 根柱子内侧安装数据、语音和电源点。(距地300mm 并与装饰完成面保持一致)促销区电箱设在吊顶上，必须提供 1 个接线盒（距地 300mm)和沿柱敷设 40mm 钢管到吊顶上方的电箱处（不必布线）促销区 所有的推广区域必须有地插，（最多 6 个，可不由发电机供电），平均安140、装在地面，其中地插采用不锈钢且插座完成面与玻化砖齐平(当有花车地插时可取消)2 个语音点,其中一个是内线(电线必须拉到 CMO 的 PABX)2 个数据点 4 个双电源电插座 客户咨询台 所有面板必须安装在桌上，强弱电插座相协调 商铺内(开放式中岛商店除外)的数据和语音面板底盒安装原则为“有柱靠柱，无柱靠樑，无樑则固定在顶棚上”，距租赁线 1.2 米以外的商铺中任何位置（首选较容易维护的位置）。与强电箱同侧 每个商铺必须有：4 个语音点 1 个数据点 在敞开式租户：商铺 提供 4 个语音点和 1 个数据点 交房标准-全精装 Page 44 Last updated on 7-16-2010 数141、据和语音线缆必须从天花沿着柱子下来，面板底盒要安装在柱子离地面 30 公分位置（在租赁范围之内)。如果租赁范围内无柱子，数据和语音线缆还是必须从天花沿着最近的柱子下来，穿管然后暗铺在地上。不锈钢面板和接线盒也要安装在租赁范围之内，离租赁线 400mm，不同的角落 25 个语音点 美食阁 25 个数据点,每十米 5 个数据点 1 个语音点，1 个数据点 消防控制中心 1 个语音点,其中一个是内线(电线必须拉到 CMO 的 PABX)1 个语音点 公用电话 1 个电插座 1 个语音点(CAT 5E 电线）1 个数据点 ATM 机 1 个电插座 办公室原则上按每个座位 1 个信息点、一个语音点、2 142、个电插座 每复印区-2 个语音点、2 个信息点、2 个电插座 物业办公室 每间会议室(在会议桌下）-2 个语音点、2 个信息点、2 个电插座 电脑机房 所有数据点线必须拉到 CMO 电脑机房。弱电房和井 所有弱电房和弱电井必须有 3 个电插座（可由发电机供电）6.3.5 停车场收费系统 停车场划线 完成停车场划线（热熔，不能冷涂）、柱角警示标、车档、停车场标牌、限高龙门等内容 交房标准-全精装 Page 45 Last updated on 7-16-2010 系统 停车场管理系统，建议人工收费，在停车库扶梯/坡梯旁安装尺寸为 1.5 米*2 米的玻璃隔断收费亭。独立的 16 安培单相供出口入143、口读卡器和栏杆机使用。停车场管理系统包含：电动栏杆、发卡系统（非接触式卡）、吞卡系统、收费软件（软件为可控制分时段收费）、满位显示（出入口带摄像）。停车场管理系统要有免费金额累计功能，配有交费金额显示屏及小票打印机。IC 卡的数量为总车位,再加 200 张。停车场划线 完成停车场划线、柱角警示标、车档、停车场标牌、限高龙门等内容 停车读卡和收卡器 停车读卡和收卡器必须在室内，或能保护司机免受日晒雨淋的地方 显示屏 在每个停车收费站安装停车费显示屏 系统配备 系统必须包括但不限于收银机、电脑、UPS 和相关软件 双电源 系统必须有双电源 6.3.6 非接触式卡门禁系统 提供 100 张卡 门禁卡144、 提供 300 张图案贴纸，图案待定 提供门禁的位置如下：物业办公室里的电脑房 物业办公室的总大门 在物业办公室的会客厅里的门。此门禁必须带考勤功能 变压器房 高压和主要低压配电柜房 冷水机房 水泵房 锅炉房 消防水泵房 消防控制中心 电梯机房 门禁位置 气瓶储藏室 交房标准-全精装 Page 46 Last updated on 7-16-2010 其他重要机房和区域 6.3.7 有线电视系统 有线电视系统,需提供到弱电机房 提供电视点地方如下：?一个点在物业管理房大会议室?一个点在物业管理办公室前台?每层预留 5 个点在弱电井 6.3.8 客流统计系统 客流统计系统，为此系统在首层主要入口145、和地下或天面电梯厅及坡梯处设置通往物业办公室电脑机房的同轴电缆及电源线。当大门宽度大于 2 米时，需按每二米一个统计点进行设置。同轴电缆型号为 SYV-75-5-1（屏蔽性能好）。6.3.9 简化楼宇自控系统 设立中控室对各系统进行集成，超市和商场部分应分别设置。泵 对生活水泵,消防水泵等运行状态及各水池水位信号在消防控制室进行显示 照明 对公共区域照明、泛光照明等用定时器进行控制 空调通风系统 对空调系统的工作状态和系统参数进行监视，并能控制空调系统的运行。对冷水机组主机、冷冻泵、冷却泵、冷却塔、电动蝶阀空调系统设备，采用冷水机组群控系统，群控必须与 BA 系统相兼容，并有通信接口。对空调风146、柜、空调吊柜、新风机组等空调系统设备，若无 BA 系统，则在消防控制室用简化系统进行控制。通风系统 对通风设备进行监控（如上 BA 系统时设置）6.3.10 办公区网络 建立办公区相对独立的能上互联网的局域网。收银系统（POS），为此系统在每个租户入口通往物业办公室电脑机房处需设置超五类双绞线，（即上述商铺内的数据点）网络交换机、UPS,服务器、firewall 等设备由嘉德公司提供。6.46.46.46.4 消防工程消防工程消防工程消防工程 喷淋系统 根据各类商铺，超市布置，各类商铺，超市的墙断形式及平面图，公共区域、走廊、洗手间以及每个新租赁单位有吊顶 交房标准-全精装 Page 47 L147、ast updated on 7-16-2010 部位，按照消防规范要求设喷淋器吊顶夹层高 800mm，并有易燃物的吊顶内应设喷淋(除洗手间外)。在消防局同意下，在竣工验收前商铺内均按假设有吊顶考虑设置下喷喷头，喷头标高根据临近公共区域吊顶标高一致。防火间隔 在竣工验收前，根据最后的用户设计重新对防火分区进行布局设计（以当地政府批文为准）。在满足消防规范的前提下，尽量将消火栓布置在公共区域，消除不必要的字体，由于美观的原因，要凹进墙体里面。在满足消防规范的前提下，租户商铺内应避免供任何公共区域使用的消火栓和灭火器及非租户使用的机电控制和监督设备。必须提供整个商场内灭火器。提供气体灭火系统在物业148、电脑机房、不允许采用喷淋方式。消防栓系统 灭火器 消火栓和灭火器在有装饰材料位置处不必订购外门，消火栓和灭火器需设暗门，材料与装饰完成面一致。安全出口灯箱 安全出口灯箱按照最新租区分布图来迁移装在吊顶下。店铺内喷淋、烟感、出风口等设施应统一标高并与公共吊顶齐平，标高施工误差应减小到最低3mm/2m；控制区域（租赁线以内1.0m 区域）不应有设施、风口、喷淋头、烟感等且喷淋头距离 1.0m（即门头内侧）应该满足国家规范要求；交房时应具备的条件 租赁线外侧 300mm 之内不允许有设施、灯具、自动喷淋系统、烟感、扬声器、回风、出风口等；与超市部分预留，配合及实施要求：按照国家和当地最新的消防规范和149、 Tesco 的详细工艺平面图及功能要求，经各方核准，并满足项目所在地设计审查的前提下，完成有关消防系统设计及设备选型、平面布局、消防设施等设计，报审工作。消防报审图完成前，组织一次图纸会审会议，甲乙方确认最终的消防末端设备位置，由开发商负责消防一次设计和报审。6.56.56.56.5 给排水工程给排水工程给排水工程给排水工程 6.5.1 给水系统 交房标准-全精装 Page 48 Last updated on 7-16-2010 给水系统基本要求 1)双路供水，即从两个不同的自来水厂进户的管路；水压要求最不利点处：2kg/cm2；2)如不能满足双路供水的要求，或供水压力不能满足要求，须向 150、Tesco 分别提供恒压变频供水装置，不锈钢制水箱容量为：卖场 100 m3/d x 2 个、商场不小于 100 m3/d（根据最终商业业态日总用水量的 20%计算为准）；最少小时用水量 90m3/h（包括空调用水）；3)进水管口径：双回路供水依进水量需求与自来水公司沟通后确定；4)计量：Tesco 超市部分与商场及公共部分的个别进水量单独计量，用水根据功能单独计量（生活用水、设备运转用水、运营用水）；5)与市政水压、智能控制结合设计；商场要求：在施工图出图前提供每层用水点的位置及管径（不含公共厕所出水量）；超市要求：按照超市的工艺要求提供专用双路自来水至租赁区域内并安装独立水表；供水管径：1151、00mm 或 150mm；水表管径：同上；用水量要求：200t/日（不含空调）；250t/日（含空调）。6）给水表和管经:?给水管道布置到所有商铺包括餐饮提供水点，并在吊顶内安装普通水表?美食广场 80mm 水表、100mm 给水接口 1 个?餐厅/快餐/咖啡厅/美容院 40mm 水表、50mm 给水接口各 1 个?其他商店 20mm 水表、25mm 给水接口各 1 个 7）物业办公室茶水区:提供给水点 DN15、1 个 8）给水点供保修:提供给水点在垃圾房、停车库和屋面方便保洁 给水点应安装在远离停车位、不阻碍停车柱体一侧，以免刮坏车体并应上锁 交房时应具备的条件:中岛小吃餐饮部分地漏不应设152、在靠近走廊通道位置的区域，最好设在隔墙角落位置，并应与电源线集中布置，不应分散布置（因为通常厨房地漏与电源在设计时就统一考虑，避免明线出现的问题）；钢套管的电源线也最好靠近隔墙位置；给水点供绿化：提供给水点在室外给予清理和绿化的要求 与超市部分预留，配合及实施要求：自市政供水主管引入建筑红线，通过红线内环状供水管线接入地下室超市生活水泵房内的预留套管，管井及主管路铺设。交房标准-全精装 Page 49 Last updated on 7-16-2010 根据项目红线内市政条件预留，为超市生活水泵房引至地上超市区 Dn150 给水系统的预留套管，管井及主管路的铺设至超市层间立管（含立管的横向支管153、分支的管件，横支管后由超市自行接入）。根据项目红线内市政条件预留，自超市生活水泵房引至地下超市制冷站及换热站Dn100 给水主管的预留套管，管井及主管路的铺设至超市层间立管（含立管的横向支管分支的管件，横支管后由超市自行接入）。根据项目红线内市政条件预留，自超市生活水泵房引至首层卸货区 Dn50 给水主管的预留套管，管井及主管路的铺设至超市层间立管（含立管的横向支管分支的管件，横支管后由超市自行接入）。根据超市工艺要求，设计图纸及要求，经各方核准，并满足项目所在地设计审查的前提下，由建筑红线内环状供水管网提供双路供水支管接入地下室的生活水泵房内墙皮 1 米处，并安装独立水表。可提供供水管径：1154、00mm 或 150mm 市政供水压力2.5kg/cm2 水表管径：同上 暂定用水量要求：200 吨/日（不含空调）250 吨/日（含空调）水压要求：最不利点处：2kg/cm2 如不能满足双路供水的要求，或供水压力不能满足要求，可设置不小于 100 立方米的混凝土水池及恒压变频供水装置。6.5.2 生活水池 采用不锈钢材质。6.5.3 太阳能热水系统 选用余热、废热利用、太阳能等、地热等方式提供建筑所需蒸汽或生活热水，可再生能源产生的热水量不低于建筑生活热水消耗量的 10%，建议寒冷及严寒地区采用太阳能热水，热水水量为 1012 吨进行设计。按照 TESCO 要求进行设计。6.5.4 中水采集155、系统及混凝土水池 回收公共区域洗手台、空调冷凝水、雨水，处理后供应公共区马桶冲水，植栽浇灌，停车场用水；南区，东区及北区可根据不同区域的气候条件，水源情况确定中水的收集范围后进行设计。建立中水和雨水回收系统使建筑物非传统水源利用率不低于总用水量的 40%。其中雨水回收系统根据当地年平均降雨量及建筑红线内室外场地条件综合考虑，采用雨水回收方式还是室外铺设透水砖。6.5.5 中水供应系统 交房标准-全精装 Page 50 Last updated on 7-16-2010 6.5.6 中水处理设备 6.5.7 排水系统 餐饮业租户排水总管必须是 150mm,地漏 100mm 设计时排水接通。其他商156、铺排水总管至少是 DN150，地漏为 DN75 设计时排水接通，但在地漏上方设 1.5mm 厚铁板封闭。在有地砖的商铺和公共区域，必须用不锈钢板 150mmx150mmx1.5mm 厚封闭。地漏数量(按租赁面积,S)为：S 50 m 1 个 50S200m 2 个 200S300m 3 个 S 每增加 100m 加 1 个 如地下一层是人防区域，在相关一楼的商铺地漏数量(按租赁面积,S)为：50S m 2 个 50S200m 3 个 200S300m 4 个 S 每增加每 100m 加 1 个 商场餐饮类排水管道有结露可能，影响 WM 或其他区域的,应作防结露保温 地漏 所有同一个商铺里的地漏157、距离必须相距 3-5 米。地漏位置应设在商铺后区，不应靠近走廊通道 1)超市、商场、停车场、公共区域独立排水系统；2)电梯、自动走道、自动手扶梯、货梯等基坑均设集水坑排水，可共享；3)按照商场，超市及不同商业业态的工艺要求和位置进行设计；4)超市冷冻冷藏库范围降板 20cm 预留排水管路，管路外加保温材；5)超市冷冻冷藏柜区域预留排水管路，管路外加保温材；6)为超市设计并施工生鲜区隔油池至少一座，有效容积不小于 4m3；7)卸货区、超市后场处理区、鲜鱼区、精肉区、果汁吧、室外雨棚均须预留排水管路；按照 Tesco 要求进行设计；超市 3F 后场处理区之管材须为耐热材；8)超市内要将排水管道立管158、接入租赁区域，管道直径应不小于 200mm，管道的数量应不少于两处。9)商场要求：在施工图出图前提供每层排水点的位置及管径（不含公共厕所出水量），供业主书面确认；排水系统基本要求 10)所有的排水应为自然排水；如果不能自然排水且隔油池、化粪池不得不设于室内时，应安装能够自控的排水提升装置；每个池的提升泵均为自耦，带切削功能，应一用一备；并安装通风换气系统。交房标准-全精装 Page 51 Last updated on 7-16-2010 停车库 提供排水点若干在停车库，方便车库保洁。物业办公室茶水区 提供排水点 1 个，DN50,位置位于洗手盆下 垃圾房 提供排水点 1 个在垃圾房，地漏为 159、DN100，方便保洁 室外消防生活合用给水管：承插式球墨铸铁给水管或同类产品 室内生活给水管：给水干管和立管用钢塑（内衬塑）给水管或同类产品，管径DN50 给水支管用 PPR 生活给水管或同类产品或同类产品 室内消火栓管和喷淋管：热镀锌钢管 雨水管：UPVC 排水管或排水铸铁管 室内污水管：卫生间排水管用 UPVC 排水管，商场排水管采用柔性接口离心式排水铸铁管，立管和干管从室内到室外第一个检查井用离心式铸铁排水管 室内冷凝水管：UPVC 排水管 室外埋地雨水管、污水管：埋地雨水管采用钢筋混凝土管，UPVC 双壁波纹管或同类产品，埋地污水管均采用 UPVC 双壁波纹管或同类产品 给排水管材 室160、内压力排水管：热镀锌钢管 与超市部分预留，配合及实施要求：根据项目红线内市政条件预留，为超市预留 2 根 DN200 的排污主管接入红线内小市政排污管线后排入市政管网的路由预留套管，管井及主管路的铺设至超市层间立管（含立管的横向支管分支的管件，横支管后由超市自行接入）。交房标准-全精装 Page 52 Last updated on 7-16-2010 根据项目红线内市政条件预留，为超市预留 1 根 DN200 厨房排污主管接入红线内降温池、隔油池后由小市政排污管线排入市政管网的路由预留套管或，管井及主管路的铺设至超市层间立管（含立管的横向支管分支的管件，横支管后由超市自行接入）。根据项目红线161、内市政条件预留为超市 1 根 DN200 卫生间废水主管接入红线内化粪池后由小市政废水管线排入市政管网的路由预留套管，管井及主管路的铺设至超市层间立管（含立管的横向支管分支的管件，横支管后由超市自行接入）。根据项目红线内市政条件预留，为超市卸货区卫生间及垃圾间总体预留 1根 DN150 的排污主管接入红线内小市政排污管线后排入市政管网的路由及预留套管或管井。根据项目红线内市政条件预留，为超市卸货区卫生间及垃圾间总体预留 1根 DN150 的废水管接入化粪池后由小市政废水管线排入市政管网的路由预留套管或管井。6.5.8 雨水系统 合理规划地表雨水径流途径，减少受污染几率，采用多种渗透措施增加雨水162、的自然渗透量。因地制宜，制定合理的技术方案，收集雨水并进行处理利用。根据雨量年平均降雨量或历年瞬时最大降雨量选择虹吸雨水系统或重力流雨水系统。最终由开发商按照 TESCO 要求进行雨水系统的管路、设备、器具的设计、报审、施工、验收或其他相关检查、相应许可、证照的办理等工作。6.5.9 隔油池 给污水系统连接所有商铺包括餐饮提供水点和地漏并通往隔油池。隔油池的容数量按整个项目排水量的 50%考虑 其中为商场部分提供至少三个降温池、隔油池，每个降温池、隔油池的有效容积不小于 4 m3；超市部分至少一个降温池、隔油池，每个降温池、隔油池的有效容积不小于 4 m3；对于独立运营的餐饮业态如 KFC，P163、izza Hut 或麦当劳等需要至少一个降温池、隔油池，每个降温池、隔油池的有效容积不小于 2.4 m3；6.66.66.66.6 燃气系统燃气系统燃气系统燃气系统 6.6.1 表箱和调压箱 需提供天然气点到租铺里的预留阀门(但不包含燃气公司按燃气施工图纸施工完成后的变更工程)。天然气的户外控制箱、调压箱必须隐盖包装。以利美观,但必须得到燃气公司认可.交房标准-全精装 Page 53 Last updated on 7-16-2010 6.6.2 燃气管道 公共区域燃气管道应敷设在天花内,管底与天花的距离不小于 100mm，以预留轻钢龙骨高度；租户餐饮区燃气预留阀安装高度不应小于 3.5m 或164、设置在天花下距天花 250mm 的位置处，见示意图.最好不采用钢套管.但以上各要求必须得到燃气公司许可.室外明敷燃气管道应漆上和外装相协调的颜色,但必须得到燃气公司许可 6.6.3 天然气用量及报批报装 天然气用量 小吃店/餐厅/快餐/美食阁（按商铺租赁面积确定其厨房排风量）：S40m 5CMH 40S160m 15CMH 160S240m 20CMH 240S320m 25CMH 320S400m 30CMH 400S1000m 0.08m/h m S1000m 120CMH 商场燃气总管按 70%燃气总量考虑。提供每租铺一个燃气探头。商场部分依二次配置需求设置计量表及接口；可按商场总租赁面165、积的 25%预留天燃气，天燃气量按 0.08 m/m.h 计或以确定餐饮业态面积确定的综合用气量其中较大的一个为准。6.76.76.76.7 垂直垂直垂直垂直交通设备交通设备交通设备交通设备 技术参数：名称井道净尺寸门净尺寸层/站总行程控制方式坑底深度 消防电梯消防电梯 根据不同品牌电梯确认根据最终施工图确定根据不同品牌电梯确认客梯1.5ms1600kg2000*1700 6层6站B2F4有 机 房电 梯速度载重量轿厢尺寸3层3站F1F3并联并联2000*28006层6站B2F4并联2000*2100货梯0.5ms3000kg并联1.0ms1600kg1100*21001500*21006层6166、站B2F42000*1500备注 观光梯5层5站B1F4并联无 机 房电 梯 A A A A、客梯主要技术指标客梯主要技术指标客梯主要技术指标客梯主要技术指标 交房标准-全精装 Page 54 Last updated on 7-16-2010 一、控制方式：变频变压控制系统（VVVF）二、曳引方式：曳引机选无齿轮永磁式 三、主要部件为原厂进口，其它为合资或国产品牌：1、控制柜：主板原装进口 2、门机：整机进口 3、光幕门：整机进口 4、安全钳：合资或国产名牌 四、装修、轿厢：发纹不锈钢、轿顶：高档拱形吊顶，微孔送风、轿厢扶手：一面设置、按钮：不锈钢金属按钮、外呼盒面板：发纹不锈钢、层门和厅门167、材料:发纹不锈钢、厅门面形式：全部采用标准门框、层站显示器：滚动式数码显示（箭头与阿拉伯数字交替显示）B B B B、观光电梯主要技术指标观光电梯主要技术指标观光电梯主要技术指标观光电梯主要技术指标 一、控制方式：变频变压控制系统（VVVF）二、曳引方式：曳引机选无齿轮永磁式*三、主要部件为原厂进口：1、控制柜：主控制电脑板、变频器（进口）2、门机：整机进口 3、光幕门：整机进口 4、安全钳：国产名牌 四、装修 轿厢：圆形全透明观光轿厢，外框为发纹不锈钢 厅门：发纹不锈钢厅门，外框为发纹不锈钢 轿顶：高档拱形吊顶，微孔送风 轿厢内操纵盘：发纹不锈钢 外呼装置：发纹不锈钢，门楣层站显示器 按钮：168、不锈钢按钮 C C C C、货梯主要技术指标货梯主要技术指标货梯主要技术指标货梯主要技术指标 一、控制方式：变频变压（VVVF）32 位电脑控制系统（进口控制系统主板）二、曳引机：有齿轮曳引机（合资或国产名牌）三三三三、装修 1、轿厢内壁：优质喷涂钢板 2、轿底：花纹防滑钢板 交房标准-全精装 Page 55 Last updated on 7-16-2010 3、轿门：优质喷漆钢板 4、厅门面形式：全部为标准门框 5、操纵盘：发纹不锈钢 6、层位显示：发纹不锈钢 7、厢内照明：按正常标准 8、厅门显示：数码显示层站并带运行方向指示 9、开门方式：中分双折式 注:1、所有电梯除满足标准功能配置169、以外,在可选功能上的配置还必需满足 Tesco 的使用要求;6.86.86.86.8 市政系统市政系统市政系统市政系统（红线内外的市政红线内外的市政红线内外的市政红线内外的市政）见各机电系统中对市政外线的具体要求，须满足 Tesco 的使用要求。开发商须在签订本合同前就已经了解并初步与市政有关部门协调，确认市政配套条件满足 Tesco 的要求。所有替代方案须在合同签订前提出，并由 Tesco 最终确定。否则，视为开发商违约，Tesco 有权自行办理相关市政配套设施的增容，接口，设计，施工等开发商未能履约事宜，其所有费用从合同价款中直接扣除。交房标准-全精装 Page 56 Last updat170、ed on 7-16-2010 6.96.96.96.9 IT IT IT IT 工程工程工程工程 6.9.1 IT 房 1.位置要求 Tesco 中心机房设在 B1 层，上下及周围不得靠近洗手间、强电配电室、发电机房、电梯间、吸烟室、商场装卸货平台、商场仓库、餐饮区、厨房等易发生水患、电磁干扰、火患、鼠患的地方。水管、可燃气体管道、主干电力电缆不可穿越机房。若机房位置在水平线以下，机房门口须设置不低于 100mm 的挡水坝。2.面积要求 Tesco 中心机房的净使用面积不能小于 12 平方米；其中净长度不小于 4 米，净宽度不小于 3 米。UPS 主机及电池组放置位置请单独考虑，不得放在 T171、esco 中心机房内。建筑 3.高度要求 机房净高应能容纳机柜并不影响机柜通风，天花与地板间净高应不低于 3 米。1.整体机房的楼板荷载要求：500KN/m2 结构 荷载要求 2.局部设备及机柜承重要求：500KN/m2 1.吊顶要求 吊顶材料应该不起尘、不吸尘，具有一定的吸音、防火、防水、防腐蚀等性能，方便拆装、自重轻，具有一定的强度，并具有良好的装饰效果。顶板的安装必须牢固，接缝平直。靠墙、柱处的补边板的边缘应整齐、无翘曲。吊杆等金属连接件除锈后应涂两遍防锈漆。顶板安装过程中应随时擦拭干净，并及时清除顶板内的杂物。要求采用全钢防静电活动地板，能够使静电荷通泄至地，为网络设备提供安全措施。主172、机房内应安装防静电架空地板，其应有稳定的抗静电性能和承载能力，同时耐油、耐腐蚀、柔光、不起尘等特性。具体要求如下：预留一处防静电地板应经限流电阻及连接线的接地装置扁铁，限流电阻的阻值为 1M。防静电架空地板每平方米负荷应不小于 450kg。2.防静电地板要求 防静电地板安装标以距地面 300mm 为宜。3.墙、柱面要求 机房隔墙必须为从地到顶的全高隔墙且满足防火规范的要求。墙、柱面应不起尘、防火、防水、易清洁、防静电、美观。墙面面层做法为白色可擦洗乳胶漆。Tesco 中心机房宜无窗，当有窗户时应采用中空玻璃或双层玻璃并配置防静电窗帘。装饰 4.门、窗要求 机房的门应该是钢制防盗防火门一般要求与173、墙协调，但必须起到有效的防尘、防潮、防火、防盗及人员、设备进出作用，钢制门门的宽度与高度应便于设备的进入，一般高度应不低于 2.1 米，宽度不小于 0.9 米，并满足门禁系统安装要求。机房门须采用向外开启方式。交房标准-全精装 Page 57 Last updated on 7-16-2010 1.照明要求 为了使机房具有同等照度水平，照明灯具布置应使得在距地 0.8 米处平均照度不低于 300lx，且防止出现眩光。同时考虑紧急疏散需要，配置应急照明在 IT 设备用房及疏散通道内。2.动力要求 自 UPS 出线箱下口出线及四面内墙上，在每面墙体距防静电地板完成面 300mm 高度（距地面 60174、0mm）位置安装 1 路 10A 市电插座，16A 的空调市电插座均由 IT 自行负责。电气 3.弱电要求 机房内须设置 1 个弱电接地端子排或端子箱（不少于 8 个接地位），端子排通过不小于 25 平方毫米的接地线与大楼的接地系统连接。基本说明 空调系统和设备选择应根据计算机类型、机房面积、发热量及对温、湿度和空气含尘浓度的要求综合考虑。建议如下：1.温度 机房温度要求全年保持在 1828，温度变化率要求小于 10/小时 2.湿度 相对湿度要求全年保持在 40%-70%。主机房建议安装不小于 3P 商用吸顶空调 1 台，并配备独立的空调冷凝系统，以满足计算机系统及其保障设备长期正常运行的需要175、和系统对温度、湿度以及尘对正压的要求。3.空调主机 空调系统的主要设备应有备份，空调设备在能量上应有 15-20%的余量。同上，均已含在 3P 空调的制冷量中。采暖空调 4.冷凝水 PS 提供空调冷凝水处理方案，将空调冷凝水直接排到车库地沟或集中排水点，以杜绝发生空调漏水现象发生。1.消防设施 机房内不得安装直接喷淋灭火装置，配置手推车式的气体灭火器以符合消防规范的气体灭火装置。消防设施 2.烟感 机房内需装设烟感。1.监控设备 机房大门外安装监控设备。安全防范 2.门禁设备 机房门禁系统。1.粉尘要求 静态条件下，机房内尘埃的粒径大于或等于 0.5 m 的颗粒数，空气中应少于 18000 粒176、/L。2.噪声指标 机房内设备停机后，机房内的噪声在机房中心位置测试应小于65dB。在频率为 0.151000MHz 时无线电干扰场强不大于 126dB。3.磁场干扰 磁场干扰场强不大于 800A/m。其他 4.设备震动 在设备停机条件下，机房地板表面垂直及水平向的振动加速度值不大于 500mm/平方秒。6.9.2 IT UPS 设备间 交房标准-全精装 Page 58 Last updated on 7-16-2010 1.位置要求 紧邻 IT Room 或不远于 10 米的位置设置 IT UPS 设备间，其位置不得靠近洗手间、强电配电室、发电机房、电梯间、吸烟室、商场装卸货平台、商场仓库、177、餐饮区等易发生水患、电磁干扰、火患、鼠患的地方。水管、可燃气体管道、主干电力电缆不可穿越机房。若机房位置在水平线以下，机房门口须设置不低于100mm 的挡水坝，详细设计由 LDI 负责完成。2.面积要求 每个通信接入机房的净使用面积不能小于 6 平方米；其中净长度不小于 3.3 米，净宽度不小于 3 米。通信接入机房只用来放置运营商的接入设备。建筑 3.高度要求 机房净高应能容纳机柜并不影响机柜通风，天花与地板间净高应不低于 3 米。1.整体机房的楼板荷载要求：500KN/m2 结构 荷载要求 2.局部设备及机柜承重要求：500KN/m2 3.1.吊顶要求 IT UPS 设备间不需要安装吊顶，178、但机房顶部须做好防尘、防潮保护措施。墙面面层做法为白色可擦洗乳胶漆。2.地面要求 IT UPS 设备间内不需要安装防静电地板，但地面须作平整度、防尘、防潮处理。地面做法按混凝土 1520mm 厚找平层，并铺设地砖。3.墙、柱面要求 IT UPS 设备间隔墙为全高墙且满足防火规范的要求。墙、柱面应不起尘、防火、防水、易清洁、防静电、美观。墙面面层做法为白色可擦洗乳胶漆。IT UPS 设备间宜无窗，当有窗户时应采用中空玻璃或双层玻璃并配置防静电窗帘。装饰 4.门、窗要求 机房的门应该是钢制防盗防火门一般要求与墙协调，但必须起到有效的防尘、防潮、防火、防盗及人员、设备进出作用，钢制门门的宽度与高度应179、便于设备的进入，一般高度应不低于 2.1 米，宽度不小于 0.9 米，并满足门禁系统安装要求。机房门须采用向外开启方式。1.照明要求 为了使机房具有同等照度水平，照明灯具布置应使得在距地 0.8米处平均照度不低于 300lx，且防止出现眩光。同时考虑紧急疏散需要，配置应急照明在 IT 设备用房及疏散通道内。PS 提供双回路供电 UPS 电源箱（其中此箱需配置 UPS 旁路电源出线开关），UPS 容量及系统设计根据 IT 详细提资进行采购及安装。电气 2.动力要求 PS 提供 UPS 出线配电箱，回路及开关设计根据 IT 部门详细提资 交房标准-全精装 Page 59 Last updated 180、on 7-16-2010 进行采购及安装。在每面墙体距地面 300mm 位置安装 1 路 16A 市电插座。3.弱电要求 IT UPS 设备间内不需要设置弱电接地端子排或端子箱。采暖空调 基本要求 IT UPS 设备间内需要安装空调，由 IT 部门自行负责。1.消防设施 机房内不得安装直接喷淋灭火装置，应配置手推车式的气体灭火器以符合消防规范的气体灭火装置。消防设施 2.烟感 机房内需装设烟感。1.监控设备 机房大门外安装监控设备，建议与 TESCO 的 IT 主机房共用。安全防范 2.门禁设备 机房无门禁系统。其他 基本要求 暂无 交房标准-全精装 Page 60 Last updated 181、on 7-16-2010 6.9.3 通信接入机房 1.位置要求 通信接入机房在在每个商场项目中均有两个，一个是中国联通机房，另一个是中国电信机房。通信接入机房需要紧邻 Tesco中心机房，其位置同样不得靠近洗手间、强电配电室、发电机房、电梯间、吸烟室、商场装卸货平台、商场仓库、餐饮区等易发生水患、电磁干扰、火患、鼠患的地方。水管、可燃气体管道、主干电力电缆不可穿越机房。若机房位置在水平线以下，机房门口须设置不低于 100mm 的挡水坝。（注：图中所示Tesco 中心机房与联通机房和电信机房的位置关系仅供参考，请根据每个商场的实际情况及联通机房和电信机房需要紧邻Tesco 中心机房这一原则进行182、可行性布局）2.面积要求 每个通信接入机房的净使用面积不能小于 10 平方米；其中净长度不小于 3.3 米，净宽度不小于 3 米。通信接入机房只用来放置运营商的接入设备。建筑 3.高度要求 机房净高应能容纳机柜并不影响机柜通风，天花与地板间净高应不低于 3 米。1.整体机房的楼板荷载要求：500KN/m2 结构 荷载要求 2.局部设备及机柜承重要求：500KN/m2 1.吊顶要求 通信接入机房不需要安装吊顶，但机房顶部须做好防尘、防潮保护措施。墙面面层做法为白色可擦洗乳胶漆。2.地面要求 通信接入机房内不需要安装防静电地板，但地面须作平整度、防尘、防潮处理。地面做法按混凝土 1520mm 厚找183、平层，并铺设地砖。3.墙、柱面要求 通信接入机房隔墙为全高墙且满足防火规范的要求。墙、柱面应不起尘、防火、防水、易清洁、防静电、美观。墙面面层做法为白色可擦洗乳胶漆。通信接入机房宜无窗，当有窗户时应采用中空玻璃或双层玻璃并配置防静电窗帘。装饰 4.门、窗要求 机房的门应该是钢制防盗防火门一般要求与墙协调，但必须起到有效的防尘、防潮、防火、防盗及人员、设备进出作用，钢制门门的宽度与高度应便于设备的进入，一般高度应不低于 2.1米，宽度不小于 0.9 米，并满足门禁系统安装要求。机房门须采用向外开启方式。1.照明要求 为了使机房具有同等照度水平，照明灯具布置应使得在距地 0.8米处平均照度不低于 184、300lx，且防止出现眩光。同时考虑紧急疏散需要，配置应急照明在 IT 设备用房及疏散通道内。电气 2.动力要求 在每面墙体距地面 300mm 位置安装 1 路 16A 市电插座。交房标准-全精装 Page 61 Last updated on 7-16-2010 3.弱电要求 通信接入机房内不需要设置弱电接地端子排或端子箱。采暖空调 基本要求 通信接入机房内不需要安装空调。1.消防设施 机房内不得安装直接喷淋灭火装置，应配置手推车式的气体灭火器以符合消防规范的气体灭火装置。消防设施 2.烟感 机房内需装设烟感。1.监控设备 机房大门外安装监控设备，建议与 TESCO 的 IT 主机房共用。安185、全防范 2.门禁设备 机房无门禁系统。其他 基本要求 暂无 6.9.4 IDF 单元 1.位置要求 楼层 IDF 间位置选取原则是 IDF 间到其所覆盖区域内的任何信息点终端的距离不能超过 90 米。依据每个商场的实际情况请合理设置 IDF 间，须确保 IDF 间的数量及位置满足 IT 系统的建设需求。2.面积要求 每个 IDF 间的净使用面积不能小于 1.65 平方米；其中净长度不小于 1.5 米，净深（宽）度不小于 1.1 米。建筑 3.高度要求 机房净高应能容纳机柜并不影响机柜通风，天花与地板间净高应不低于 3 米。1.整体机房的楼板荷载要求：500KN/m2 结构 荷载要求 2.局部设186、备及机柜承重要求：500KN/m2 1.吊顶要求 IDF 间不需要安装吊顶，但 IDF 间顶部须做好防尘、防潮保护措施。墙面面层做法为白色可擦洗乳胶漆。2.地面要求 通信接入机房内不需要安装防静电地板，但地面须作平整度、防尘、防潮处理。地面做法按混凝土 1520mm 厚找平层，并铺设地砖。3.墙、柱面要求 机房隔墙必须为从地到顶的全高隔墙且满足防火规范的要求。墙、柱面应不起尘、防火、防水、易清洁、防静电、美观。墙面面层做法为白色可擦洗乳胶漆。装饰 4.门、窗要求 IDF 间宜无窗，当有窗户时应采用中空玻璃或双层玻璃并配置防静电窗帘。交房标准-全精装 Page 62 Last updated o187、n 7-16-2010 IDF 间的门应该是钢制防盗防火门一般要求与墙协调，但必须起到有效的防尘、防潮、防火、防盗及人员、设备进出作用，钢制门门的宽度与高度应便于设备的进入，一般高度应不低于 2.1米，宽度不小于 0.9 米，并满足门禁系统安装要求。机房门须采用向外开启方式。1.照明要求 为了使机房具有同等照度水平，照明灯具布置应使得在距地 0.8米处平均照度不低于 300lx，且防止出现眩光。同时考虑紧急疏散需要，配置应急照明在 IT 设备用房及疏散通道内。PS 提供自 UPS 机房铺设至每个 IDF1 路 16A 的 UPS 插座间距地300mm 高度，安装在网络机柜的左侧 150mm 位188、置，且每路 UPS由单独空开控制。回路及开关设计根据 IT 部门详细提资进行采购及安装。2.动力要求 PS 提供每个 IDF 间距地 300mm 高度，网络机柜安装位置右侧150mm 位置，安装 1 路 10A 市电插座。电气 3.弱电要求 每个 IDF 间内需要设置弱电接地端子排或端子箱（不少于 4 个接地位）。采暖空调 基本要求 IDF 间内不需要安装空调。1.消防设施 机房内不得安装直接喷淋灭火装置，应根据消防设计规范配置手推车式的气体灭火器或其他消防设施以符合消防规范的气体灭火装置。消防设施 2.烟感 机房内需装设烟感。1.监控设备 与各层监控设备共用。安全防范 2.门禁设备 IDF 189、间无需门禁系统。其他 基本要求 暂无 交房标准-全精装 Page 63 Last updated on 7-16-2010 6.9.5 TESCO 办公区机房 1.位置要求 Tesco 办公区机房不得靠近洗手间、强电配电室、发电机房、电梯间、吸烟室、商场装卸货平台、商场仓库、餐饮区等易发生水患、电磁干扰、火患、鼠患的地方。水管、可燃气体管道、主干电力电缆不可穿越机房。若机房位置在水平线以下，机房门口须设置不低于 100mm 的挡水坝。2.面积要求 Tesco 办公区机房的净使用面积不能小于 6 平方米；其中净长度不小于 3米，净宽度不小于 2 米。建筑 3.高度要求 机房净高应能容纳机柜并不影190、响机柜通风，天花与地板间净高应不低于 3米。1.整体机房的楼板荷载要求：500KN/m2 结构 荷载要求 2.局部设备及机柜承重要求：500KN/m2 1.吊顶要求 吊顶材料应该不起尘、不吸尘，具有一定的吸音、防火、防水、防腐蚀等性能，方便拆装、自重轻，具有一定的强度，并具有良好的装饰效果。顶板的安装必须牢固，接缝平直。靠墙、柱处的补边板的边缘应整齐、无翘曲。吊杆等金属连接件除锈后应涂两遍防锈漆。顶板安装过程中应随时擦拭干净，并及时清除顶板内的杂物。墙面面层做法为白色可擦洗乳胶漆。2.地面要求 通信接入机房内不需要安装防静电地板，但地面须作平整度、防尘、防潮处理。地面做法按混凝土 1520mm191、 厚找平层，并铺设地砖。要求采用全钢防静电活动地板，能够使静电荷通泄至地，为网络设备提供安全措施。全钢防静电活动地板的电气性能、力学指标、机械强度均应符合防静电活动地板通用规范的有关规定。防静电活动地板的安装应在机房内其他装修工作完成并对地面清洁处理后进行。地板下墙、柱面及原地面应作防尘、防潮处理，不得起皮和龟裂。地板的架空高度不低于300mm。地板支脚及支撑架需采用金属材质，且在安装过程中应用 6 平方毫米的编制铜带或铜片进行接地处理后连接到机房内的弱电接地端子排上。安装过程中会出现不足 600mm 的地板，需切割后封胶或封边处理。地板安装完成后做到表面平整，接缝平直；且应配备 2 个地板吸192、板器放在机房内。预留一处防静电地板应经限流电阻及连接线的接地装置扁铁，限流电阻的阻值为 1M。防静电架空地板每平方米负荷应不小于 450kg。2.防静电地板要求 防静电地板安装标以距地面 300mm 为宜。3.墙、柱面要求 机房隔墙必须为从地到顶的全高隔墙且满足防火规范的要求。墙、柱面应不起尘、防火、防水、易清洁、防静电、美观。墙面面层做法为白色可擦洗乳胶漆。装饰 4.门、窗要求 IDF 间宜无窗，当有窗户时应采用中空玻璃或双层玻璃并配置防静电窗帘。交房标准-全精装 Page 64 Last updated on 7-16-2010 IDF 间的门应该是钢制防盗防火门一般要求与墙协调，但必须起193、到有效的防尘、防潮、防火、防盗及人员、设备进出作用，钢制门门的宽度与高度应便于设备的进入，一般高度应不低于 2.1 米，宽度不小于 0.9 米，并满足门禁系统安装要求。机房门须采用向外开启方式。1.照明要求 为了使机房具有同等照度水平，照明灯具布置应使得在距地 0.8 米处平均照度不低于 300lx，且防止出现眩光。同时考虑紧急疏散需要，配置应急照明在 IT 设备用房及疏散通道内。PS 提供自 UPS 机房铺设至每个 IDF1 路 16A 的 UPS 插座间距地 300mm 高度，安装在网络机柜的左侧 150mm 位置，且每路 UPS 由单独空开控制。回路及开关设计根据 IT 部门详细提资进行194、采购及安装。2.动力要求 PS 提供每个 IDF 间距地 300mm 高度，网络机柜安装位置右侧 150mm 位置，安装 1 路 10A 市电插座。电气 3.弱电要求 机房内须设置 1 个弱电接地端子排或端子箱（不少于 8 个接地位），端子排通过不小于 25 平方毫米的接地线与大楼的接地系统连接。采暖空调 基本要求 办公区机房内不需要安装空调。1.消防设施 机房内不得安装直接喷淋灭火装置，应配置手推车式的气体灭火器以符合消防规范的气体灭火装置。消防设施 2.烟感 机房内需装设烟感。1.监控设备 与办公室监控设备共用。安全防范 2.门禁设备 与办公室门禁系共用。1.粉尘要求 静态条件下，机房内尘195、埃的粒径大于或等于 0.5 m 的颗粒数，空气中应少于 18000 粒/L。2.噪声指标 机房内设备停机后，机房内的噪声在机房中心位置测试应小于 65dB。在频率为 0.151000MHz 时无线电干扰场强不大于 126dB。3.磁场干扰 磁场干扰场强不大于 800A/m。其他 4.设备震动 在设备停机条件下，机房地板表面垂直及水平向的振动加速度值不大于500mm/平方秒。交房标准-全精装 Page 65 Last updated on 7-16-2010 7 7 7 7 结构类结构类结构类结构类 7.1 荷载 结构荷载设计除满足设计规范要求外，还应满足如下要求：停车卸货区 15KN/m2，仓196、库区和室内收货区 10KN/m2，重物仓库（食品超市）12KN/m2 空调机房/压缩机房等机电设备区域（含屋面设备基础）：10KN/m2，电气室10KN/m2，设备进出口 12KN/m2 超市超市 8KN/m2，冷冻食品超市 10KN/m2，冷库结构下沉区域：10KN/电影院放映厅 5KN/m2 屋顶花园 5KN/m2，室内停车场 6KN/m2,室外停车位 12KN/m2 办公区 3.5KN/m2，各区域的活荷载取值依据国家商业规范和 TESCO 实际使用情况，由设计院具体确定。7.2 柱网/梁高 最好 10.8*8.4m，min8.4*8.4m，梁高不要超过 700mm 7.3 层数层高 建197、筑物内地下停车场层高 3.9m;地下一层超市层高在 5 轴14 轴为 5.5m，其余部分为4.9m;商场层高 5M;电影院层高 8.9M；无吊顶区域保证超市灯具底标高不低于 3.6m(不含4.9m 层高部分)，商场内灯具底标高不低于 3.3m。自室外地坪计起，建筑总高度不超过24m.7.4 预降板 冷冻冷藏库房须预降版 25cm；厨房+生鲜准备室区域均需预降 10cm 以配合最终完成面达1%排水坡度；顾客及员工厕所之蹲式马桶区须预降版 45cm,保证排水顺畅。7.5 砌筑 框架结构内隔墙耐火极限必须符合规范要求，外墙保温应符合规范要求。7.6 管洞封堵 专用大型设备（如空调主机、发电机等）的运198、输就位应预留通道，预留吊装洞口，由开发商负责设计。预留设备安装洞口、专业管道预留洞口、门窗洞口等各种预留洞口应在相应设备、管道、门窗安装完成后由开发商负责封堵。交房标准-全精装 Page 66 Last updated on 7-16-2010 三三三三、绿色建筑节能措施绿色建筑节能措施绿色建筑节能措施绿色建筑节能措施 1.Additional insulation 附加绝缘体 建设结构的附加热绝缘期望到达以下的U-值，通常达到优于这些U-值的20-30 a.Walls墙 0.6 W/m2K(watt/m2-kelvin)b.Roofs屋顶0.5 W/m2K c.Floors楼层0.6 W/m199、2K 2.High performance glazing 高性能玻璃 双层中空 low-e 玻璃 U-值提高到约 1.90 W/m.K。此外，g-值从 0.65 减低到 0.43 建建建建筑筑筑筑 3.室外标记及楼体照明 需要照明的室外标记，采用 LED 楼体照明。4 屋顶花园 最大程度利用屋顶面积，设置屋顶花园 5 采光天井 skylight 最大限度利用自然采光 给给给给排排排排水水水水 1.节能洁具 感应式省水水龙头 节水型卫生洁具 2.智能化供水 增加智能化供水设备（充分利用市政供水压力），变频供水 3.中水系统 增加中水系统(中水用量 120m3,回收 40%）4.太阳能热水系统 200、增加太阳能系统热水系统（长江以北区域）1.提高风扇功率（SFP)空气处理单位的SFP是假定为1.5瓦/（升/秒）。但是，通过引用提高能源效率的马达、风扇及精心设计的导管，SFP可以降为1.0 瓦/（升/秒）或更低。使用节能高效的排风扇和应用最佳設計加强排风 2.提高制冷效率 冷水机组种类的选择和自由制冷的使用，使机组的制冷效率较“基准”有所提高。将选择 SEER4.95 的机组。3.依据人流量供应新鲜空气 通常是采用稳定的新鲜空气供应率。然而，通过使用二氧化碳传感器或根据人流量的变化情况，当人流量较低时，减少新鲜空气的供应，反之则增加供应。4.热回收利用 空调系统（AHU）安装热回收装置 暖暖201、暖暖通通通通空空空空调调调调系系系系统统统统 5.改善漏风 在不同空间的空气对换中，每小时的渗透率为 1.0 阿赫至 0.15 阿赫。而后者的数值相当于泄漏率为 10m3/h/m2 50 帕斯卡尔。6.改变系统设定点 因为设定点是可以改变的，因此，当加热时减低 1，在制冷时提高 1 都是可行的。缩小室内和室外的温差，能使机器设备系统消耗更少的能量来适应环境。7.特殊功能区-VRV 办公区域采用 VRV 系统加红外线人员感测系统 8.自由换气及自然通风 换季时使用自由换气制冷，使自由换气制冷达到最高。9.地源热泵 Tesco 可能采用地源热泵系统。电电电电气气气气 1.提高照明效率 与“标准”方202、案相比，节能照明和严谨的照明系统设计的使用将大大减少照明功率密度。同样是 500 勒克司的输出功率，照明功率密度为 18.75 瓦/平方米，改进后为 15 瓦/平方米。2.灯具 不使用无开关灯具；后场使用单排 T5 灯具以达节能；T8 改為 T5-T5 灯管亮度能達到 90 lm/w。它能提供照明的节能 交房标准-全精装 Page 67 Last updated on 7-16-2010 3.红外感应 根据功能区需求增加控制，无人时照明关闭以达节能。根据功能区需求采用可调式整流器，可提供良好经济效益，舒适照明及高可靠性且为解决照明的基础，由于自行启动所以不需启动器。4.光感应器 安装光感应器，203、保证稳定设计照度的前提下，自动调节白天夜晚的不同灯光需求 5.优化设计 合理设计回路，如特定打扫照明-当打扫时仅打开部分区域照明，通常为上班前或下班后。配合租户需求及开区百货租户自安装照明，合理设置，适当减少附近公共照明。6.智慧型标记照明控制 个别的照明控制分别以事前定好的程序时段控制广告照明。智智智智能能能能控控控控制制制制 1.BMS 节能监测及调控 建筑智能系统可提供资讯以便提前反应 设定程序，对灯光定时控制（窗边、商场办公区、商店街走道、外围路灯）泵泵泵泵 VSD 泵 VSD（Variable Speed Drive）s 技术能降低能耗。比起 CSD 泵，这种泵能使大楼的能源使用节省204、 4.1 电电电电梯梯梯梯 1.变频电梯 自动扶梯使用 PIR 及变频控制。交房标准-全精装 Page 68 Last updated on 7-16-2010 四四四四、主要主要主要主要材料设备材料设备材料设备材料设备品牌品牌品牌品牌列表列表列表列表 序序序序号号号号 主材设备名称主材设备名称主材设备名称主材设备名称 规格型号及技术参数规格型号及技术参数规格型号及技术参数规格型号及技术参数 足尺寸样品足尺寸样品足尺寸样品足尺寸样品 品牌品牌品牌品牌 1 1 1 1 品牌品牌品牌品牌 2 2 2 2 品品品品牌牌牌牌 3 3 3 3 一一一一 建筑部分建筑部分建筑部分建筑部分 1 幕墙，采光顶205、等 框采用氟碳喷涂，另见具体外立面要求 样角，带可开扇及五金件 2 外墙涂料 以 TESCO 认可的样品为准 1m x 2m 亚士 TPE 一体化弹性涂料 亚士高致密PU 金属漆 来威漆 3 公共区域花岗岩 如有，以 TESCO 认可的样品为准 30cm x 30cm 4 外墙保温 陶氏 欧文斯康宁 5 断桥铝合金门/窗 框采用氟碳喷涂 样角，带可开扇及五金件 和平断桥铝 凤铝断桥铝 北新断桥铝 6 内墙/天棚乳胶漆 如有，以 TESCO 认可的样品为准 报色卡，每种颜色 3 平方米 亚士工程专用乳胶漆 泰欧亚内墙涂料 来威漆 7 栏杆等金属材料氟碳喷涂 以 TESCO 认可的样品为准 报色卡206、 8 防滑地砖 楼梯间，设备间等功能区 1m x 2m 汇德邦陶瓷 博华陶瓷 欧神诺三元素系列地砖 9 防滑地砖 商场室内 3m x 3m 马可波罗 蒙娜丽莎 冠军 10 内墙釉面砖 如有 1m x 2m，带转角 汇德邦陶瓷 博华陶瓷 欧神诺三元素系列地砖 11 洗手间天棚 防水石膏板 龙牌 12 地下室地坪 超硬耐磨地坪 1m x 2m 西卡超硬耐磨地坪 13 钢质防火门 以 TESCO 认可的样本为准 报样本 北京曼特门业 辽宁盼盼门业 沈阳金顺发门业 14 自动平移门 带消防疏散功能（安全逃生）报样本 宝盾 多玛 盖泽 15 门把手及锁具 不锈钢 报样品 坚朗 多玛 盖泽 二二二二 暖通207、暖通暖通暖通 1 空调机组 Tesco 统一招标 特灵 开利 2 冷冻机组 Tesco 统一招标 特灵 开利 3 风机盘管 Tesco 统一招标 特灵 开利 4 冷却塔 Tesco 统一招标 大连斯频德 东莞明新 上海金日 5 VRV 见施工图，办公室区域 大金 6 阀门 报样本 英国鹤牌 上海东方 上海高乔 7 水泵 见施工图 报样本 格兰富Grundfos 熊猫 上海中航泵业 8 自动化控制元 丹佛斯 特灵 交房标准-全精装 Page 69 Last updated on 7-16-2010 件 9 百叶风口 见施工图 报样本 德国妥思 Trox 北京坚得利 10 防火阀 见施工图 报样本208、 德国妥思 Trox 山东金光 11 散热器 规格见施工图，样式以Tesco 认可的样本为准 报样本 德国瑞好 森德 上海阿法拉伐 12 管材 50cm 浙江中财管业 天津利达 沈阳金德 三三三三 电气部分电气部分电气部分电气部分 相关电气产品要满足相关电气产品要满足相关电气产品要满足相关电气产品要满足 3C3C3C3C 认证认证认证认证 1 电梯 Tesco 统一招标 江南嘉捷 西子奥迪斯 通力 2 变压器 报样本 顺德特变 ABB GE 3 大电流母线 具体产品规格型号参见装饰图纸 50cm 施耐德 西门子 穆勒 4 插接式母线 具体产品规格型号参见装饰图纸 50cm 施耐德 西门子 穆勒209、 5 电气元件（高低压开关等）具体产品规格型号参见装饰图纸 报样本 施耐德 ABB 西门子 6 电线、电缆 具体产品规格型号参见装饰图纸 50cm 宝胜电缆 河北宝丰 江苏上上 7 桥架、线槽 具体产品规格型号参见装饰图纸，冷轧钢板，镀锌托盘桥架，厚度满足规范要求 报样本 国明通用 亚龙 挣大 8 管材 具体产品规格型号参见装饰图纸 50cm 中财 利达 金德 9 照明开关、插座 以 TESCO 认可的样本为准 报样品 上海奇胜 西蒙 西门子 10 配电箱 以 TESCO 认可的样本为准.元件用施奈德 报样本 北京国明通用 沈阳昊城 11 灯具 具体产品规格型号参见装饰图纸 报样本 飞利浦 欧210、普 雷士 12 发电机 以 TESCO 认可的样本为准 报样本 上海康诚 康明斯 沃尔沃 13 UPS 根据设计要求确定 施耐德 ABB-14 智能建筑设备 设计及施工另行分包，开发商可以参加投标。设计须满足 TESCO 要求 报设计，材料设备样本 霍尼韦尔 15 消防设备 根据设计要求确定 报样本 海湾消防 虹泰 上海松江 四四四四 给排水给排水给排水给排水 1 卫生洁具 根据设计要求确定 报样本 美标 科勒 乐家 交房标准-全精装 Page 70 Last updated on 7-16-2010 2 龙头 具体产品规格型号参见装饰图纸 报样本 美标 科勒 乐家 3 各类电动水阀 电动阀门211、具有 DDC 控制器，其余控制反馈要求根据智能建筑设计需求确定 报样本 Belimo(博力谋)北京海林 埃美柯 4 各类手动水阀 根据设计要求确定 报样本 上海上球阀门 北京天竺阀门 天津津塘阀门 5 给水钢塑复合管 根据设计要求确定 50cm 武汉金牛 沈阳金德 天津利达 6 排水 UPVC 根据设计要求确定 50cm 武汉金牛 沈阳金德 天津利达 7 太阳能热水供回水管 根据设计要求确定 50cm 武汉金牛 沈阳金德 天津利达 8 中水系统供回水管 根据设计要求确定 50cm 武汉金牛 沈阳金德 天津利达 9 水泵 见施工图 报样本 格兰富 熊猫 说明 1、对于要求提供样品的材料，样品批准212、后方可开始订货。样品提供时间开发商掌握，以给 TESCO 提供合理决策时间为准（样品达到审核标准后一周）。TESCO 不接受因工期等原因提出的取消样品批准，或因样品批准程序提出的顺延工期的申请 2、TESCO 有权审查所有开发商供材料设备的规格，型号，外观及质量标准，不限于此表中所列项目。3、TESCO 欢迎开发商在质高价同的前提下，提出以上材料设备的替代品牌或其他任何合理建议。4、在幕墙工厂内加工期，开发商须提前通知 TESCO。TESCO 有权考察幕墙加工。5、所有的设计、设备与材料选择及采购均须满足公共建筑节能设计标准GB50189；6、同时需要满足 Tesco 的绿色建筑设计标准及技术213、应用要求。交房标准-全精装 Page 71 Last updated on 7-16-2010 五五五五、工期节点定义工期节点定义工期节点定义工期节点定义 定制及代建项目重要工期节点：序号序号序号序号 项目名称项目名称项目名称项目名称 时间要求时间要求时间要求时间要求 应具备的工程界面条件应具备的工程界面条件应具备的工程界面条件应具备的工程界面条件 1 施工图设计完成并报审 包括精装修部分 2 取得“四证”包括：国有土地使用证，土地规划许可证，工程规划许可证，施工许可证，完成四证前须办理的所有手续，并缴清所有应付费用，如有滞纳或缓缴，减免，须出具政府相关正式文件。3 基础底板施工完成 基坑开挖214、边坡支护、地基处理及垫层均已完成 0 施工完成 取得基础工程验收通过 4 结构封顶 取得主体工程验收通过 5 外墙装饰完成，脚手架拆除 1.外门窗安装完成；2.幕墙、采光顶施工完成并经验收合格；3.外墙涂料施工完成；4.屋面施工完毕；5.外脚手架拆除。6 TESCO 进行内部設施工程 1.内墙抹灰完成；2.卫生间防水及保护层施工完成，并经闭水试验合格；3.二次装修消防报审通过；一次消防施工完成；4.各楼层配电箱安装完毕，电缆穿线完成；5.给排水管道安装完毕。7 电梯进场安装 1.电梯井道、扶梯洞口尺寸复核完成，井道抹灰完毕，预埋件埋设完成；2.电梯机房墙、顶乳胶漆施工完毕，洞口预留完成，照明215、安装完毕，门窗已安装；3.动力电缆穿线完毕，机房配电箱安装完毕。8 空调设备进场 1.空调风系统管道及末端安装完成，水系统管道安装完成；2.新风、排风、空调等设备机房吸声墙面及吊顶施工完毕（除吊装孔外），设备基础完成，动力电接至配电箱。3.门窗已安装。9 室外综合管线施工完毕 市政供电、自来水、雨污水、燃气、通信、热力等市政管线施工完成，具备通水通电条件。交房标准-全精装 Page 72 Last updated on 7-16-2010 10 总包单位合同内工作完成 1.室内初装修及合同内机电安装工作完成；2.外墙施工完成，脚手架拆除；3.各专业市政管道施工完成，具备通水通电条件；4.一次消216、防验收合格。11 租户装修 12 消防、竣工验收 工程整体消防验收合格，建委竣工验收备案手续完成，满足申请工商营业执照等开业手续的条件 13 正式开业 取得工商营业执照及所有开业许可，具备开业条件。交房标准-全精装 Page 73 Last updated on 7-16-2010 六六六六、安全文明施工监察清单安全文明施工监察清单安全文明施工监察清单安全文明施工监察清单 序号序号序号序号 检查内容检查内容检查内容检查内容 执执执执行结果行结果行结果行结果 备注备注备注备注 开工前准备开工前准备开工前准备开工前准备（设计设计设计设计，其他咨询方和总包的选择其他咨询方和总包的选择其他咨询方和总包217、的选择其他咨询方和总包的选择，以及以及以及以及保险保险保险保险）1 按照合同要求购买建筑工程责任一切险及第三者责任险等，保单须按照 Tesco 确定的版本。是 否 2 勘察，设计，监理等项目当地咨询方和总承包方必须符合 Tesco 的 HSE 要求，Tesco 参与各项招标全程（从资格预审到定标，合约签订），并须书面确认定标结果，审核通过所有合同。是 否 例会制度例会制度例会制度例会制度 1 由监理总包主持，每周召开一次现场管理例会，HSE 工作会议是其中一部分 是 否 2 HSE 会议记录需为独立的记录。会议记录按照Tesco 统一的格式内容，根据每周清单核对现场整改及执行情况 是 否 安全218、教育培训安全教育培训安全教育培训安全教育培训 1 安全教育培训由开发商监督执行。培训计划在开工前报 Tesco 是 否 2 安全教育培训须分级别、工种、项目 是 否 安全生产检查安全生产检查安全生产检查安全生产检查 1 开发商须确保整个项目施工过程，包括装修阶段，零伤亡事故。2 由开发商项目负责人及管理和技术人员组成安全检查组 是 否 3 检查计划（内容，方式等）报 Tesco 同意后执行 是 否 4 检查清单报 Tesco 同意后执行，特殊专业作业安全（如高空作业，起重作业等）须符合 Tesco 的要求。是 否 绿色施工管理绿色施工管理绿色施工管理绿色施工管理 1 由开发商编制绿色施工方案，219、开发商在开工前报Tesco PM 批准 是 否 2 检查清单报 Tesco 同意后执行 是 否 消防安全消防安全消防安全消防安全 1 开发商须确保整个项目施工过程，包括装修阶段，零火灾。是 否 2 开发商负责在入场前取得总包及各分包商（包括 Tesco 分包商）的零火灾承诺保证书。保证书副本报 Tesco PM 存档。是 否 交房标准-全精装 Page 74 Last updated on 7-16-2010 3 建立消防检查制度，计划及清单报 Tesco 同意后执行 是 否 卫生管理卫生管理卫生管理卫生管理 1 卫生健康检查工作由开发商负责办理 是 否 2 建立卫生健康检查制度，计划及检查清220、单报Tesco 同意后执行 是 否 施工组织设计方案审批施工组织设计方案审批施工组织设计方案审批施工组织设计方案审批 1 开发商负责取得总包及各分包的施工组织设计方案，并报 Tesco 是 否 2 施工组织设计中应编制安全技术措施和绿色施工方案，提出审核及有针对性的监管意见 是 否 分包商的安全管理分包商的安全管理分包商的安全管理分包商的安全管理 （分包商包括开发商的分包商分包商包括开发商的分包商分包商包括开发商的分包商分包商包括开发商的分包商，总包的分包商总包的分包商总包的分包商总包的分包商，Tesco Tesco Tesco Tesco 的分包商的分包商的分包商的分包商）1 卫生健康检查工221、作由开发商负责办理 是 否 2 开发商及总包对所有分包商具有安全管理的权利和义务，对分包商的安全管理进行检查、监督，并承担相应的责任。是 否 3 建立开工，验收及作业许可管理流程检查清单报Tesco 同意后执行。是 否 供应商管理供应商管理供应商管理供应商管理 1 1.Tesco 负责 Tesco 采购的材料供应商的评审，按照国家及地方相关规定提供必要的竣工备案资料，开发商须安排监理及总包统一整理到竣工资料里。是 否 2 开发商负责其自行采购，或其委托其总包分包采购的材料供应商的评审，对于主要材料设备列表里 Tesco 指定品牌的材料设备，必须按照Tesco 的要求报送相关资料，样本或样品，样222、板间等，获得 Tesco 书面批准后，方可实施采购。是 否 3 依照项目总计划，制定采购计划，报 Tesco 同意后执行 是 否 安全劳动保护管理安全劳动保护管理安全劳动保护管理安全劳动保护管理 1 安全劳动保护管理包括施工人员及其他所有进入施工现场人员的保护用品，和施工现场保护设施及安全警示措施。是 否 2 开发商负责提供 Tesco 现场管理人员必要的劳保用品。是 否 3 建立安全劳动保护管理制度及检查清单，报Tesco 同意后执行 是 否 HSEHSEHSEHSE 处罚管理办法处罚管理办法处罚管理办法处罚管理办法 交房标准-全精装 Page 75 Last updated on 7-16-2010 1 开发商开工前制定惩罚管理办法，报 Tesco 同意后执行 是 否 2 开发商安排专人统一管理，Tesco PM 有权签署处罚通知单 3 对于任何事故对 Tesco 及 Tesco 购买的建筑造成的直接及间接损失，开发商为第一赔偿责任人，不论开发商是否造成事故的责任人。