1、浙江瑞安商业项目浙江瑞安商业项目 业态定位及规划方案调整建议业态定位及规划方案调整建议 项目本体分析项目本体分析 1 现有方案研判现有方案研判 2 调整建议调整建议 3 目标目标 分析分析 本案限本案限 制条件制条件 项目项目 定位定位 印印 象象 地段位于市区 河景资源丰富【】低风险低风险 高利润高利润 优基础优基础 初探初探 关帝庙 利利 愿愿 探析探析 景景【】投资者投资者 经营者经营者 开发商开发商 政府和社会的政府和社会的 多方共赢多方共赢 名名 具备打造对外有影响力的具备打造对外有影响力的城市高档商业资源禀赋城市高档商业资源禀赋 城市高档城市高档商业商业名片名片 遗存当地极具影响力2、的遗存当地极具影响力的历史文脉及名人故居历史文脉及名人故居 城市历史城市历史文化文化名片名片 瑞安缺乏高档聚集式商瑞安缺乏高档聚集式商业休闲中心的市场空白业休闲中心的市场空白 城市城市休闲旅游休闲旅游名片名片 目目 探析探析 标标【利利】低风险 高利润 优基础【名名】多方共赢 名利双收 多方共赢 鉴于项目占位高度，本案如何通过鉴于项目占位高度，本案如何通过项目商业定位项目商业定位、规划设计规划设计、和、和招商运营管理招商运营管理等方面来实现上述目标？等方面来实现上述目标？目标目标 分析分析 本案限本案限 制条件制条件 项目项目 定位定位 1 1 外部制约：大量回迁安置铺面，占据优质商业资源，不3、利日外部制约：大量回迁安置铺面，占据优质商业资源，不利日后统一经营管理后统一经营管理 2 2 内部制约：项目限高内部制约：项目限高1515米，规划设计发挥空间有限米，规划设计发挥空间有限 内部制约：原规划开间窄、进深长、面积小、死角多、分割内部制约：原规划开间窄、进深长、面积小、死角多、分割凌乱、昭示性差、得房率低，投资回报率低凌乱、昭示性差、得房率低，投资回报率低 地块价值尚未最大化挖掘，投资附加值尚有发挥余地地块价值尚未最大化挖掘，投资附加值尚有发挥余地 目标目标 分析分析 本案限本案限 制条件制条件 项目项目 定位定位 瑞安地产界瑞安地产界品牌品牌开发推动者！开发推动者！瑞安瑞安品质品质4、商业缔造者！商业缔造者！瑞安瑞安品位品位消费创领者！消费创领者！品牌品牌 品质品质 品位品位 行业老大行业老大 领导者领导者 市场的先驱者 引领市场走势 垄断市场 非行业老大，中大规模市场非行业老大，中大规模市场 挑战者挑战者 努力改变市场规则 强调产品差异 形成自身标准 次次/非主流市场非主流市场 追随者追随者 借助已有市场 企图以小克大 以价格为自身优势 敏锐的机会主义者敏锐的机会主义者 补缺者补缺者 寻找市场空白 挖掘潜在客户 产品创新与需求点 瑞安首屈一指瑞安首屈一指 最具影响力的最具影响力的 城市商业中心城市商业中心 瑞安唯一集文化、瑞安唯一集文化、休闲、旅游、购物为一休闲、旅游、购5、物为一 体的高档时尚消费场所体的高档时尚消费场所 战略选择与定位战略选择与定位 定位：做瑞安首屈一指的定位：做瑞安首屈一指的 最具影响力的最具影响力的 集文化、休闲、旅游、集文化、休闲、旅游、购物等于一体的城市商业中心购物等于一体的城市商业中心 项目本体分析项目本体分析 1 现有方案研判现有方案研判 2 调整建议调整建议 3 业态定位业态定位 规划设计规划设计 招商运营招商运营 现有方案研判现有方案研判 1.1.本案将成为以中低档小商品本案将成为以中低档小商品业态为主的商业市场；而非具业态为主的商业市场；而非具有购物、休闲、文化、旅游等有购物、休闲、文化、旅游等多功能的城市核心中高档精品多功能6、的城市核心中高档精品商业中心；商业中心；2.2.成为中低档、中小型餐饮聚成为中低档、中小型餐饮聚集地；而非中高档涵盖简餐、集地；而非中高档涵盖简餐、茶吧、酒吧、咖啡吧等休闲餐茶吧、酒吧、咖啡吧等休闲餐饮区域；饮区域；3.3.北濠河优质景观资源价值未北濠河优质景观资源价值未被充分利用，存在浪费被充分利用，存在浪费 业态定位研判业态定位研判 现有方案研判 定位：做瑞安首屈一指的定位：做瑞安首屈一指的 最具影响力的最具影响力的 集文化、休闲、旅游、集文化、休闲、旅游、购物等于一体的城市商业中心购物等于一体的城市商业中心 VSVS 现有方案与项目定位有极大距离，难以实现名利双收现有方案与项目定位有极大7、距离，难以实现名利双收 现有方案中，店铺狭长；以中低档小商现有方案中，店铺狭长；以中低档小商品为主的业态品为主的业态 现有方案中，项目北侧沿北濠河区域规划现有方案中，项目北侧沿北濠河区域规划为停车区使用；浪费了优质的河景资源为停车区使用；浪费了优质的河景资源 现有方案中，仅现有方案中，仅3F3F有少量小规模餐饮类休有少量小规模餐饮类休闲商业闲商业 经营使用不便，主力店、品牌店招经营使用不便，主力店、品牌店招商进驻困难商进驻困难 小面积设计以保证去化顺利小面积设计以保证去化顺利 档次不高、经营氛围不足；经营者、投档次不高、经营氛围不足；经营者、投资者风险大资者风险大 无法实现项目目标无法实现项目8、目标 店铺面积过小、过窄店铺面积过小、过窄 需求大面积店铺的商家使用不便、租赁麻烦（涉及多家租赁问题）；需求大面积店铺的商家使用不便、租赁麻烦（涉及多家租赁问题）；招商过程中无法引入品牌店家招商过程中无法引入品牌店家 项目整体档次降低、前期经营氛围无法带动；项目整体档次降低、前期经营氛围无法带动；经营者风险增大从而提高商铺投资者的风险经营者风险增大从而提高商铺投资者的风险 项目有始无终，“名”、“利”受损，无法实现项目有始无终，“名”、“利”受损，无法实现项目为瑞安首屈一指的最具影响力的集文化、项目为瑞安首屈一指的最具影响力的集文化、休闲、旅游、购物等于一体的城市商业中心。休闲、旅游、购物等于9、一体的城市商业中心。楼楼层层 开间及进深开间及进深（mm）套内面积（）套内面积（）比例比例 3F 7.8*6.8 26-55.9 37.5%3.9*11.6 66.6-90.7 25%11.2*7.2 104-127 14.6%10.4*13.2 138.5-182.9 14.6%11.3*17 202.8-383.6 8.3%2F 3.6*5.4 18.6-19.9 20.8%3.6*9.2 20.5-27 27.1%3.6*10 30-37 31.9%4.2*11 40-57 11.1%8*13 61-100 4.9%12.4*13.5 106-170 4.2%1F 3.5*5.8 19-10、39 53.3%3.5*12 40-57 36.4%5.6*14.8 60-89 10.3%-1F 3.4*5 10-19 22.5%3.8*6.4 21-40 45%5.5*8.6 40-67 15.7%12.3*7 73-92 10.8%13*10.8 122-175 6%规划设计研判规划设计研判 整体规划研判 原规划方案仅可原规划方案仅可满足销售结果，满足销售结果，而未来的品牌招商、运营管理、投资而未来的品牌招商、运营管理、投资者回报等方面存在极大风险，与项目目标相去甚远者回报等方面存在极大风险，与项目目标相去甚远 现有方案中，现有方案中，以开间以开间3.33.3-4.2m4.2m、局部11、局部8 8-12m12m，进深，进深6 6-8m8m、局部局部1010-14m14m为主；以控制单铺面积；从而降低销售总价，为主；以控制单铺面积；从而降低销售总价，降低投资门槛降低投资门槛（以中小型投资客为主）（以中小型投资客为主）以保证去化顺利以保证去化顺利 规划设计研判规划设计研判 整体规划研判 现有方案问题现有方案问题 现有方案效果现有方案效果 依据现有方案，本案无法成为依据现有方案，本案无法成为以现代化商业中心为主的综合以现代化商业中心为主的综合性商业项目；而是以小型街铺性商业项目；而是以小型街铺为主的小商品市场；就商业形为主的小商品市场；就商业形象而言，整体档次较低象而言，整体档次12、较低 放弃了城市休闲商业的定位；放弃了城市休闲商业的定位；与整体定位初衷有差距与整体定位初衷有差距 各层主力街铺面积均较小各层主力街铺面积均较小 现有方案以现有方案以1111栋栋3 3层独立商业建筑为层独立商业建筑为主体，形成多条商业街，通过走道、主体，形成多条商业街，通过走道、连廊及扶梯等互相连接；连廊及扶梯等互相连接；现有方案中，项目北侧沿北濠河区域现有方案中，项目北侧沿北濠河区域规划为停车区使用；浪费了优质的河规划为停车区使用；浪费了优质的河景资源景资源 现有方案中，项目出入口较多，棋盘现有方案中，项目出入口较多，棋盘式布局、动线不清晰；式布局、动线不清晰；现有规划方案脱离项目定位，将带13、来种种经营难题现有规划方案脱离项目定位，将带来种种经营难题 规划设计研判规划设计研判-1F规划研判 1.1.纵横交错、棋盘式布局，档次较低；纵横交错、棋盘式布局，档次较低；2.2.下沉式广场被围合，昭示性较差；下沉式广场被围合，昭示性较差；3.3.铺位面积过小，招商时无法引入品牌商家；铺位面积过小，招商时无法引入品牌商家；4.4.诸多商业死角，经营不利、去化困难。诸多商业死角，经营不利、去化困难。现有方案为典型的以中小型集中式小商品市场为定位的规划现有方案为典型的以中小型集中式小商品市场为定位的规划 规划设计研判规划设计研判 1F规划研判 1.1.纵横交错、棋盘式布局，纵横交错、棋盘式布局，档14、次较低档次较低 2.1F2.1F走道较宽，走道较宽，1 1、2F2F间连廊较多；导致间连廊较多；导致公摊面积过大公摊面积过大、得房率过低、得房率过低 3.3.铺位狭长铺位狭长，开间过小、进深过大，使用不便；，开间过小、进深过大，使用不便；北侧北侧沿北濠河沿北濠河商铺面积相对太小商铺面积相对太小，未，未充分利用河道景观资源；充分利用河道景观资源；以上规划均将导致招商时以上规划均将导致招商时无法引入品牌商家无法引入品牌商家 商铺狭长、面积小，未充分利用北侧河道景观资源 铺位狭长，公摊大、得房率低，使用不便；与高企的销售价格不符铺位狭长，公摊大、得房率低，使用不便；与高企的销售价格不符 规划设计研判15、规划设计研判 2F规划研判 十字路口太多、动线复杂、街铺有死角、双向开门使用不便十字路口太多、动线复杂、街铺有死角、双向开门使用不便 1.1.扶梯、连廊过多，十字路口太多，扶梯、连廊过多，十字路口太多，交通动线复杂；交通动线复杂；2.2.存在街铺存在街铺死角死角，销售、使用困难；，销售、使用困难；3.3.部分商铺双向开门，经营时商品摆部分商铺双向开门，经营时商品摆放有问题放有问题 街铺存在死角，街铺存在死角，使用不便、去化使用不便、去化困难困难 双向开门，商品双向开门，商品摆放有问题摆放有问题 十字路口太多，十字路口太多，动线混乱动线混乱 规划设计研判规划设计研判 3F规划研判 商铺面积分割过16、小且不规则商铺面积分割过小且不规则，无法满足餐饮面积需求，河景资源没，无法满足餐饮面积需求，河景资源没有最大化利用有最大化利用 1.1.各商铺大小不一，部分商各商铺大小不一，部分商铺面积过小铺面积过小或或形状不规则形状不规则，使，使用不便；用不便；2.2.餐饮类业态定位需求的商铺面积较大，现有规划方案较餐饮类业态定位需求的商铺面积较大，现有规划方案较难满足经营要求；难满足经营要求；3.3.北侧沿北濠河商铺数量有限，对河景资源的利用率较低。北侧沿北濠河商铺数量有限，对河景资源的利用率较低。楼层 套内面积（）得房率预计 实际销售面积 预期售价（万）主力总价（万）预期收益率 租金（元/月）单位使用面17、积 租金（元/.月）预期均价区间 计算价格 3F 26-55.9 95%27.37-58.84 5.5-6 5.75 157-338 8%10467-22533 403 66.6-90.7 70.11-95.47 403-549 26867-36600 104-127 110.32-192.53 634-1107 42267-73800 138.5-182.9 145.79-192.53 838-1107 55867-73800 202.8-383.6 213.47-403.79 1227-2322 81800-154800 2F 18.6-19.9 85%22-23.4 7-7.5 7.5 18、160-171 10667-11400 573 20.5-27 24-33 176-238 11733-15867 30-37 35-43 258-317 17200-21133 40-57 47-67 344-490 22933-32667 61-100 72-117 524-855 34933-57000 106-170 125-200 909-1460 60600-97333 1F 19-39 70%28-56 10-12 11 305-613 20333-40867 1070 40-57 57-81 629-889 41933-59267 60-89 86-127 943-1399 619、2867-93267-1F 10-19 60%17-32 8-9 8.5 144.5-272 9633-18133 917 21-40 34-66 289-561 19267-37400 40-67 67-111 569.5-943.5 37967-62900 73-92 122-153 1037-1300.5 69133-86700 122-175 203-292 1725.5-2482 115033-165467 租金太高，招商困难；投资者预期收益难以保证；预期销售均价租金太高，招商困难；投资者预期收益难以保证；预期销售均价8 8万元万元/招商运营研判招商运营研判 现有方案研判 数据来源：20、贵司提供资料统计；现有方案研判小结现有方案研判小结 Description of the contents 规划及招商规划及招商 商铺狭长、开间过小，形商铺狭长、开间过小，形状不规则，不利于主力、状不规则，不利于主力、品牌商家的招商引进；从品牌商家的招商引进；从而损坏项目整体形象而损坏项目整体形象 业态定位业态定位 整体业态定位不明确，以整体业态定位不明确，以小商品为主；导致项目整小商品为主；导致项目整体形象档次偏低，与项目体形象档次偏低，与项目定位目标不符定位目标不符 招商运营招商运营 租金过高，无法吸引主力租金过高，无法吸引主力品牌商家及小商品经营业品牌商家及小商品经营业主进驻主进驻 规划21、设计规划设计 规划布局动线走向混乱，规划布局动线走向混乱，不利于未来招商经营；不利于未来招商经营；休闲商业体量太小，项目休闲商业体量太小，项目休闲定位功能有缺失休闲定位功能有缺失 现有方案现有方案研判小结研判小结 未来的品牌招商、运营管理、投资未来的品牌招商、运营管理、投资者回报等方面存在极大风险！者回报等方面存在极大风险！项目销售项目销售OKOK 项目目标无法实现项目目标无法实现 VSVS 通过缩小面积，控制总价以降低销售门槛的做法行不通通过缩小面积，控制总价以降低销售门槛的做法行不通 如何解决以上问题？如何解决以上问题？我司经过深入研究，分别通过业态定位、规划设计的调整来我司经过深入研究，22、分别通过业态定位、规划设计的调整来实现销售及招商运营的平衡；最终实现名利双收，达成项目实现销售及招商运营的平衡；最终实现名利双收，达成项目既定目标既定目标 项目本体分析项目本体分析 1 现有方案研判现有方案研判 2 调整建议调整建议 3 将项目定位为高档集中式休闲将项目定位为高档集中式休闲娱乐为主题的城市商业标杆形娱乐为主题的城市商业标杆形象；提升项目整体商业价值象；提升项目整体商业价值 改变原方案以中小型投资客为主的定位，调整改变原方案以中小型投资客为主的定位，调整为以中高收入有一定实力的投资客为主的客群为以中高收入有一定实力的投资客为主的客群，放大主力面积，保证未来品牌主力店的招商，放大主23、力面积，保证未来品牌主力店的招商 挑高设计，挑高设计，1层变层变2层；增大使用面积、提升性层；增大使用面积、提升性价比，吸引品牌主力店入驻价比，吸引品牌主力店入驻 1.1.完美的功能布局以有实力的品完美的功能布局以有实力的品牌主力店进驻大幅提升项目价值；牌主力店进驻大幅提升项目价值；2.2.扩大休闲商业面积；扩大休闲商业面积；1F1F沿河及沿河及3F3F商铺联合打造成为全市唯一、商铺联合打造成为全市唯一、最具影响力的城市休闲场所；最具影响力的城市休闲场所；（如上海新天地）（如上海新天地）3.3.通过内部水系打造连接通过内部水系打造连接-1F1F、1F1F、2F2F；打造以水为主题的品牌商业；打24、造以水为主题的品牌商业街，从而带动整个项目的战略提街，从而带动整个项目的战略提升升 调整建议调整建议 规划规划 设计设计 业态业态 定位定位 招商招商 运营运营 调整建议调整建议 业态定位-1F1F：主街：小型精品时尚店为主力主街：小型精品时尚店为主力 辅街：小饰品等小商品为主辅街：小饰品等小商品为主 1F1F：主街：以黄金、珠宝、眼睛、精品服饰等实力店家主街：以黄金、珠宝、眼睛、精品服饰等实力店家 为主；为主；沿北濠河商铺：茶吧、咖啡馆等休闲类餐饮沿北濠河商铺：茶吧、咖啡馆等休闲类餐饮 2F2F：主街：大型、品牌休闲、运动服饰店家主街：大型、品牌休闲、运动服饰店家 辅街：普通休闲时装、运动类25、服装等为主辅街：普通休闲时装、运动类服装等为主 3F3F：休闲类餐饮：休闲类餐饮 做瑞安首屈一指的做瑞安首屈一指的 最具影最具影响力的响力的 集集文化、休闲、旅游、购物文化、休闲、旅游、购物等于一体的等于一体的城市商业中心城市商业中心 将项目定位为高档集中式休闲娱乐为主题的城市商业标杆形象；提升将项目定位为高档集中式休闲娱乐为主题的城市商业标杆形象；提升项目整体商业价值项目整体商业价值 调整建议调整建议 规划设计 充分利用北濠河景观资源，并通过休闲广场、项目内部水系的打造进充分利用北濠河景观资源，并通过休闲广场、项目内部水系的打造进一步增加项目景观与休闲空间；强化休闲商业基础一步增加项目景观与26、休闲空间；强化休闲商业基础 关帝庙 休闲休闲广场广场 休闲休闲广场广场 内部水系示意内部水系示意 1F1F沿北濠河商铺规划作休闲餐饮类商业沿北濠河商铺规划作休闲餐饮类商业 通过内部水系将将项目各分区及楼层有效连接；同时规避地下商业的压抑等缺点，大大改善通过内部水系将将项目各分区及楼层有效连接；同时规避地下商业的压抑等缺点，大大改善-1F1F、1F1F商业氛围，商业氛围，实现商业价值的提升实现商业价值的提升 参考案例参考案例南京南京 水游城水游城 主入口主入口 辅街辅街 辅街辅街 辅街辅街 辅街辅街 南京水游城南京水游城 水系水系 南京水游城南京水游城 水系水系 南京水游城南京水游城 水系水系 27、南京水游城南京水游城 水系水系 南京水游城南京水游城 水系水系 南京水游城南京水游城 水系水系 南京水游城南京水游城 水系水系 南京水游城南京水游城 水系水系 南京水游城南京水游城 水系水系 1 1 1.1.将将1F1F沿河街铺的业沿河街铺的业态改为茶吧、咖啡吧、态改为茶吧、咖啡吧、快餐、简餐类休闲餐快餐、简餐类休闲餐饮；商铺门前原规划饮；商铺门前原规划作停车场的区域开发作停车场的区域开发为各商铺户外椅位、为各商铺户外椅位、打造亲水休闲空间，打造亲水休闲空间，提高提高1F1F商铺商业价值商铺商业价值及性价比的同时提升及性价比的同时提升了休闲商业的档次与了休闲商业的档次与舒适度；舒适度；2.2.28、将将3F3F沿河商铺的对沿河商铺的对内退让调整为对外退内退让调整为对外退让；通过北侧沿河景让；通过北侧沿河景露台增加各商铺观景露台增加各商铺观景价值，与价值，与1F1F户外椅位户外椅位相呼应。相呼应。充分利用北濠河景观资源，打造中高端休闲餐饮业态，与整体定位相充分利用北濠河景观资源，打造中高端休闲餐饮业态，与整体定位相契合契合 调整建议调整建议 规划设计 原方案层高剖面原方案层高剖面 5900 4200 4900 5800 4500 1000 1F1F：5.9m5.9m 25400 层高调整建议层高调整建议 调整要点：调整要点：在原方案基础上将1F下挖1m深度，1F层高调整为地上4.9m、地下29、1m；其他各层层高均有调整。各层层高优化调整、提高性价比，保证去化及经营各层层高优化调整、提高性价比，保证去化及经营 调整建议调整建议 规划设计 楼层分布楼层分布 层高（层高（mm）（原方案）（原方案）层高（层高（mm）（调整后）（调整后）调整理由调整理由 3F 4 4 5.95.9 3F3F价格最低、去化最难；挑高设计提升性价比的同时扩大了单间商铺的价格最低、去化最难；挑高设计提升性价比的同时扩大了单间商铺的使用面积，从而一定程度上满足餐饮类店家大面积的需求使用面积，从而一定程度上满足餐饮类店家大面积的需求 2F 5 5 4.24.2 2F2F价格适中，降低层高以保证价格适中，降低层高以保证30、1F1F、3F3F的挑高设计的挑高设计 1F 5.55.5 5.95.9 （地上（地上4.94.9，地下，地下1 1）1F1F销售单价最高，挑高设计可提高性价比，从而提高投资及经营者的利销售单价最高，挑高设计可提高性价比，从而提高投资及经营者的利润以保证该层销售、招商及经营问题；润以保证该层销售、招商及经营问题；受地上受地上15m15m限高制约、向地下挖限高制约、向地下挖1m1m，利用地下空间，利用地下空间 -1F 5.55.5 5.85.8 -1F1F商业价值受“地下”因素影响，销售、招商、经验价值均受影响；调商业价值受“地下”因素影响，销售、招商、经验价值均受影响；调整后使用时可做整后使用31、时可做2 2层挑高，提高层挑高，提高-1F1F性价比性价比 -2F 4.054.05 4.54.5 增加层高、做立体车库，可有效增加增加层高、做立体车库，可有效增加60%60%的车库数量的车库数量 各层层高优化调整、提高性价比，保证去化及经营各层层高优化调整、提高性价比，保证去化及经营 调整建议调整建议 规划设计 调整建议调整建议 规划设计 优化店铺面积区间，以中等规模店铺为主力；优化店铺面积区间，以中等规模店铺为主力；3F3F商铺面积相对做大商铺面积相对做大 楼层分布楼层分布 开间（开间（mm）（原方案）（原方案）进深（进深（mm）（原方案）（原方案）开间（开间（mm）（调整后）（调整后）进32、深（进深（mm）（调整后）（调整后）3F 8 8-1212 8 8-1414 8.48.4 1010 2F 3.63.6-4.24.2 9 9-1313 主街：主街：4.24.2 辅街：辅街：4.24.2 主街：主街：1010-1212 辅街：辅街：8 8-1010 1F 3.53.5-6 6 1212-1515 主街：主街：4.24.2 辅街：辅街：4.24.2 主街：主街：1010-1212 辅街：辅街：8 8-1010 -1F 3.53.5-5.55.5 5 5-9 9 主街：主街：2.82.8-4.24.2 辅街：辅街：2.82.8 主街：主街：8 8 辅街：辅街：6 6-8 8 通过33、优化店铺面积区间通过优化店铺面积区间-1F1F、2F2F商业价值、业态档次相对较低的楼层有效控制主力面积；商业价值、业态档次相对较低的楼层有效控制主力面积；1F1F商业价值、业态档次相对较高，商业价值、业态档次相对较高，3F3F休闲餐饮需求面积较大，相应放大主力面积区间；保证商铺大休闲餐饮需求面积较大，相应放大主力面积区间；保证商铺大小与业态定位一致从而实现各个档次商业的区分；小与业态定位一致从而实现各个档次商业的区分；挑高设计增加实际使用面积等方式有效降低租金压力；同时满足大面积经营者的使用需求；挑高设计增加实际使用面积等方式有效降低租金压力；同时满足大面积经营者的使用需求；合理的定位、经营34、成本及规范的经营环境将有效改善招商状况，吸引主力店及各类投资者的入合理的定位、经营成本及规范的经营环境将有效改善招商状况，吸引主力店及各类投资者的入驻；从而实现项目目标。驻；从而实现项目目标。调整后的招商运营调整后的招商运营 楼层楼层 套内面积套内面积（）（）实际实际 使用面积使用面积 得房率得房率预计预计 实际实际 销售面积销售面积 预期售价预期售价 主力总价主力总价（万）（万）预期预期 收益率收益率 租金租金 （元（元/月）月）单位建单位建筑面积筑面积月租金月租金（元（元/.月）月）预期预期 均价区间均价区间 （万（万/）计算计算 价格价格 3F 60-112 9696-180180 9535、%63-118 5.5 5.5 346.5-649 8%23100-43267 385 2F（单层）42-54 4242-5454 85%49-63.5 主街：9 辅街：8 主街：9 辅街：8 主街：441-571.5 辅街：392-508 主街：29400-38100 辅街：26133-33867 主街：700-706 辅街：622-627 1F 42-54 6767-8686 70%60-77 主街：11-12 辅街：10-11 主街：11.5 辅街：10.5 主街：690-885.5 辅街：630-808.5 主街：46000-59033 辅街：42000-53900 主街：1095 辅36、街：1000-1F 33.6 5454 60%56 主街：10 辅街：9 主街：10 辅街：9 主街：560 辅街：504 主街：37333 辅街：33600 主街：1111 辅街：1000 单位使用面积租金以实际使用面积计算 挑高设计增加实际使挑高设计增加实际使用面积，以套内面积用面积，以套内面积的的1.61.6倍计算倍计算 =使用面积使用面积 销售均价销售均价 单位面积租金单位面积租金 原方案原方案 （主力商铺）（主力商铺）调整后调整后 原方案原方案 （主力商铺）（主力商铺）调整后调整后 原方案原方案 （主力商铺）（主力商铺）调整后调整后 3F3F 26-90 9696-180180 5.37、5-6 5.55.5 403 385385 2F2F 20-40 4242-5454 7-7.5 8.58.5 573 650650 1F1F 20-60 6767-8686 10-12 1010-1212 1070 10501050 -1F1F 10-40 5454 8-9 9.59.5 917 10501050 挑高设计，挑高设计，1 1层层变变2 2层；约增加层；约增加60%60%使用面积使用面积 销售均价销售均价 明显提高明显提高 租金压力租金压力 明显降低明显降低 方案调整前后数据对比方案调整前后数据对比 增加使用面积、提高销售均价，有效降低租金，降增加使用面积、提高销售均价，有效降38、低租金，降低经营成本；全面降低投资、招商、经营风险低经营成本；全面降低投资、招商、经营风险 通过挑高设计增加了商铺的实际使用面积，提升了性价比；通过挑高设计增加了商铺的实际使用面积，提升了性价比；通过简单测算，调整后通过简单测算，调整后-1F1F、2F2F、3F3F商铺的主力面积区间商铺的首付基本等于瑞安市商铺的主力面积区间商铺的首付基本等于瑞安市中高档次住宅项目中高档次住宅项目145145户型的首付；本案商铺的投资价值、投资优势非常明显。户型的首付；本案商铺的投资价值、投资优势非常明显。调整后的销售预期调整后的销售预期 楼层楼层 实际实际 使用面积使用面积 实际实际 销售面积销售面积 销售均39、价销售均价 （万）（万）主力总价（万）主力总价（万）首付首付 （万）（万）瑞安瑞安145145住住宅总价（单价宅总价（单价以以3.53.5万计）万计）首付首付 （二套房）（二套房）（万）（万）3F 9696-180180 63-118 5.5 346.5-649 173173-325325 507.5 254254 2F（单层）4242-5454 49-63.5 主街：9 辅街：8 主街：441-571.5 辅街：392-508 主街：主街：220220-285285 辅街：辅街：196196-254254 1F 6767-8686 60-77 主街：11.5 辅街：10.5 主街：690-840、85.5 辅街：630-808.5 主街：主街：345345-443443 辅街：辅街：315315-404404 -1F 5454 56 主街：10 辅街：9 主街：560 辅街：504 主街：主街：280280 辅街：辅街：252252 注：商铺首付比例以50%计算；二套房首付比例以60%计算 调整后的规划方案，不仅可以保证调整后的规划方案，不仅可以保证销售结果销售结果，更是，更是从项目未来从项目未来品牌招商品牌招商、运营管理运营管理以及以及投资者回报投资者回报等等进行深入考虑，完全可以实现进行深入考虑，完全可以实现项目既定目标项目既定目标，实现，实现名利双收多方共赢名利双收多方共赢，打造，打造成功永续成功永续的瑞安市的瑞安市城市商城市商业名片业名片！THANKS 顺 颂 商 祺