1、厦门大学硕士学位论文集美GM商城购物中心的商业业态定位研究姓名：黄育民申请学位级别：硕士专业：工商管理指导教师：戴亦一20090501摘要改革开放3 0 年来厦门的经济社会发生了翻天覆地的变化，国民经济(G D P)、财政收入、城市建设、人口数量、消费水平、文化教育、环境卫生、商业市场、交通运输、产业结构等等都得到突飞猛进的发展和变化。3 0 年来厦门的G D P 年均增长2 0 8，城镇居民人均可支配收入年均增长1 5 4，生活消费持续增长，商业市场服务行业快速发展。本文分析了中国购物中心的发展历史和现状，对目前我国购物中心的发展情况和存在问题有个比较客观的认识。在此基础上借鉴国内外购物中心2、的发展实践和理论，分析厦门购物中心的发展情况、存在问题，并对厦门现在主要购物中心的情况进行比较分析。结果发现：厦门购物中心发展时间短，只有近1 0 年的时间。在这1 0 年里厦门的购物中心发展迅速，主要集中在岛内市中心区域。厦门的购物中心大部分缺乏专业的商业策划和建设规划，大部门购物中心以购物为全部内容，缺乏休闲娱乐内容的结合，购物中心存在产权不统一，重开发销售，轻经营管理的问题。根据厦门海湾型城市的发展规划，新一轮的厦门经济发展将重点推动岛外的产业发展和城市建设，发展岛外服务业。为此我们实地面对面抽样调研了厦门岛内外消费者的消费习惯，消费能力，消费诉求，发现厦门岛外的消费者目前的购物消费主要3、到岛内，对在厦门岛外建设购物中心要求强烈，岛内的消费者也希望岛外能建设集购物、休闲、健身、娱乐、餐饮为一体的一站式消费场所，弥补目前厦门市购物中心单一购物业态缺乏休闲餐饮娱乐配套的缺陷。根据厦门的消费市场需求和发展规划，我们对集美G M 商城的业态组合进行研究定位，提出集美G M 商城的初步业态组合定位是：集美首创风情式体验式休闲S H O P P I N GM A L L。为消费者提供一个具有领航意义的，集娱乐、休闲、餐饮、文化、健身、购物的为一体的、具有现代都市生活品质的S H O P P I N GM A L L，满足岛内外尤其是岛外的消费需求。根据目前岛外消费结构和消费特点，结合项目的4、片区与其他商业状态，目标客户群体定位为中等收入阶层为主的消费群体，适当的高端物业以提升商业中心档次。以中青年家庭、高校师生、周边工厂人群为主力消费群，致力打造新型商业购物中心。给消费者带来的不仅仅是一个纯粹购物的空间场所，更是一种追求时尚的生活态度，一种体验休闲的生活方式。根据项目所处区位及现实情况，本项目的商圈辐射力应是立足集美，服务于集美、同安及翔安，辐射岛内及周边县市。关键词：购物中心；G M 商城；商业业态；市场定位A B S T R A C TX i a m e ne c o n o m ys u c ha sg r o s sd o m e s t i cp r o d u c t5、(G D P)n a t i o n a li n c o m e，f i s c a lr e v e n u e，c i t yc o n s t r u c t i o n，c i t yp o p u l a t i o n，c o n s u m p t i o ns t a n d a r d，c u l t u r a le d u c a t i o n，e n v i r o n m e n t a lh e a l t h，c o m m e r c i a lm a r k e t，i n d u s t r i a ls t r u c t u r e s，t r a 6、f f i ca n dt r a n s p o r t a t i o nh a v et e m p e s t u o u s l yd e v e l o p e da n dc h a n g e di nt h et h i r t yy e a r so fr e f o r m sa n do p e n i n g u p。O v e rt h ep a s tt h i r t yy e a r s，X i a m e n SG D Pi n c r e a s e db y2 0 8 p e ry e a r,a n dt h ep e rc a p i t ad i 7、s p o s a b l ei n c o m ei n c r e a s e db y15 4 p e ry e a r C o n s u m e rm a r k e ta n ds e r v i c ei n d u s t r yo fb u s i n e s sm a r k e ta l s om a i n t a i n e dt h ef a s td e v e l o p m e n t T h i sp a p e rd e a l sw i t ht h eh i s t o r ya n dc u r r e n ts i t u a t i o no f8、s h o p p i n gm a l li nC h i n a,a l s og e ta no b j e c t i v ek n o w l e d g eo fs t a n d i n gp r o b l e ma n dd e v e l o p m e n ts i t u a t i o n O nt h i sb a s i s，t h i sp a p e ra n a l y s e st h es t a n d i n gp r o b l e ma n dd e v e l o p m e n ts i t u a t i o no fX i a m e n9、s h o p p i n gm a l lb yu s i n gt h ep r a c t i c a le x p e r i e n c ea n dt h e o r ya th o m ea n da b r o a d T h ec o n c l u s i o ni st h a tX i a m e n Ss h o p p i n gm a l lh a dd e v e l o p e do n l yi np a s tlOy e a r s T h et e m p e s t u o u s l yd e v e l o p m e n ti sc o n c 10、e n t r a t e di nt h ei n i s l a n dm i d t o w n T h ei n v e s t m e n ti Se x c e s s i v ep u r s u i to fc o m m e r c i a lb e n e f i t s，b u td e v o i do fp r o f e s s i o n a lc o m m e r c i a ls c h e m ea n db u i l d i n gp l a n M o s to ft h es h o p p i n gm a l lo n l yh a st h 11、ef u n c t i o no fs h o p p i n gb u tl e i s u r ea n dr e c r e a t i o n I t Sp r o p e r t yr i g h ti s n tu n i f ya n dp u r s u et h ev e n d i t i o nb u td e s p i s et h em a n a g e m e n t A c c o r d i n gt ot h ed e v e l o p m e n tp l a no fX i a m e n，i n d u s t r yd e v e l o p 12、m e n t，c i t yb u i l d i n ga n ds e r v i c ei n d u s t r yd e v e l o p m e n ti no u t i s l a n da sam a t t e ro fp r i o f i 锄w es u r v e yf a c e-t o f a c eb ys a m p l i n go fc o n s u m ec u s t o m，a b i l i t ya n dr e q u e s to ft h eX i a m e nc o n s u m e r T h ec o n c l u s i13、 o ni St h a tt h eX i a m e nc o n s u m e rs t r o n g l yr e q u e s tf o rt h es h o p p i n g，l e i s u r e，r e c r e a t i o n，b o d y b u i l d i n ga n dc a t e r i n ga l l i n-o n et y p es h o p p i n gm a l l B a s eo nt h ec o n s u m e rr e q u e s ta n dX i a m e nc o m m e r c i a ls14、 c h e m e，u s i n gt h ep r a c t i c a le x p e r i e n c eo fc o m m e r c i a lf o r mf o rs h o p p i n gm a l li nt h eU S，t h i sp a p e rp o i n to u tt h eo r i e n t a t i o no fc o m m e r c i a lf o r mf o rJ 矗x 诧i-I T GS h o p p i n gM a l li sas h o p p i n g，l e i s u r e，r e c r e a 15、t i o n，b o d y b u i l d i n ga n dc a t e r i n ga l l-i n-o n et y p em o d e mu r b a n i s ms h o p p i n gm a l l。A c c o r d i n gt ot h ec o n s u m e rc o n f i g u r a t i o na n dc o n s u m e rc h a r a c t e r i s t i c so fX i a m e nO u t。i s l a n d，t a r g e tc u s t o m e r si sl o16、 c a t e do nt h em i d d l ec l a s ss u c ha st e a c h e r sa n ds t u d e n t so ft h eU n i v e r s i t ya n dw o r k e r so ft h ef a c t o r ya r o u n d，a n da d v a n c e st h ec l a s so fs h o p p i n gm a l lb yu s i n gh i g h e n dr e a le s t a t em a n a g e m e n tc o m p a n y T h 17、en e ws h o p p i n gc e n t e rw i l lb r i n gt ot h ec o n s u m e rn o to n l yas h o p p i n gp l a c eb u ta l s ot h ev o g u el i f e-a f f i r m i n ga n dt h el e i s u r el i f es t y l e T ot h el o c a t i o no ft h es h o p p i n gm a l l，i t St r a d ea r e ai n c l u d eJ i m e i，X i18、 a n g a n,T o n g a na n dc r i e sa r o u n d K e y w o r d s：S h o p p i n gm a l l；G MS h o p p i n gc e n t e r；O r i e n t a t i o no fC o m m e r c i a lf o r m厦门大学学位论文原创性声明本人呈交的学位论文是本人在导师指导下，独立完成的研究成果。本人在论文写作中参考其他个人或集体已经发表的研究成果，均在文中以适当方式明确标明，并符合法律规范和厦门大学研究生学术活动规范(试行)。另外，该学位论文为()课题(组)的研究成果，获得19、()课题(组)经费或实验室的资助，在()实验室完成。(请在以上括号内填写课题或课题组负责人或实验室名称，未有此项声明内容的，可以不作特别声明。)声明入(签名1 咐日厦门大学学位论文著作权使用声明本入同意厦门大学根据中华人民共和国学位条铡暂行实施办法等规定保留和使用此学位论文，并向主管部门或其指定机构送交学位论文(包括纸质版和电子版)，允许学位论文进入厦门大学图书馆及英数据库被查阅、借阅。本人同意厦门大学将学位论文加入全匿博士、硕士学位论文共建单位数据库进行检索，将学位论文的标题和摘要汇编出版，采用影印、缩印或者其它方式合理复制学位论文。本学位论文属于：()1 经厦门大学保密委员会审查核定的保密20、学位论文，于=年月基解密，解密后适用上述授权。()2 不保密j 适用上述授权。(请在以上相应括号内打配0”或填上相应内容。保密学位论文应是已经厦门大学保密委员会审定过的学位论文，未经厦门大学保密委员会审定的学位论文均为公开学位论文。此声明栏不填写的，默认为公开学位论文，均适用上述授权。)声明人(签疑E l前言前言改革开放3 0 年来厦门经济社会发生了突飞猛进的变化，G D P 增加1 3 8 0 0 5 亿元，增长2 8 8 5 倍，年均增长2 0 8，人均G D P 增加8 2 4 6 0 元，增长1 5 7 2 倍，年均增长1 8 4。随着经济的发展，厦门的产业结构发生了很大的变化，改革开21、放时，G D P 中第一产业占2 2 3，第二产业占5 6 7，第三产业只占2 1 0；到2 0 0 7 年第一产业占G D P 的比例下降至1 3，第二产业占G D P 的比例基本保持相对稳定，占5 3 1；第三产业占G D P 的比例大幅上升，提高到4 5 6；产业结构的改变促进了服务行业的发展，推动零售业的增加，带动了购物中心市场的形成。经济的发展大幅提高了居民的经济收入和生活水平，到2 0 0 7 年厦门城镇居民人均可支配收入达2 1 5 0 3 元，比1 9 8 0 年增加2 1 0 5 2 元，增长4 7 7 倍。城镇居民人均可支配收入2 7 年来，年均增长1 5 4；农民的人均收22、入在2 0 0 7年达7 6 3 7 元，比1 9 8 0 年增加7 4 2 7 元，增长3 6 4 倍，2 7 年来厦门的农民人均收入年均增长达1 4 2。城镇居民可支配收入的增加大大促进了消费品商业的发展，带动零售业的增加，是厦门购物中心发展的市场基础。厦门农民人均收入的增加大大促进岛外消费品市场的提升，带动岛外零售业的发展，为厦门岛外城市化商业网络的建设和岛外的购物中心的建设奠定消费市场基础。近年来在海西建设的推进下，构筑海湾型城市的思路日益清晰，推进步伐日益加快，随着第二产业搬迁岛外，集美大桥、杏林大桥的通车，B R T的投入使用，环东海域建设的推进，翔安隧道的建设，厦门新站的建设，海23、沧港区的建设和福厦、厦深高速铁路的建设，厦门海湾型城市规划蓝图J 下在日趋变成现实。厦门海湾型城市规划的实践，促使岛外建设的快速发展，人口日益增加，新城区正在逐步形成，大学城的建成将使集美新城区的形成进一步加快。岛外人口的激增，社会服务设施需求日益增加。商业服务、文化教育等近期在。厦门市统计局，2 0 0 8 厦门经济特区年鉴，中国统计 H 版社，2 0 0 9l集美G M 商城购物中心的商业业态定位研究岛外将有很大的发展潜力。由于岛内的商业购物中心分布密集，竞争日益白热化，岛外的商业服务设施不足，近期在岛外发展购物中心将有很好的发展前景。本文重点分析厦门购物中心的发展情况，研究目前的现状和存24、在问题，深入调查厦门岛外的消费市场需求，根据厦门海湾型城市的战略发展规划，研究探讨集美大型购物中心的商业业态结构定位，希望为在新城区发展购物中心提供参考。2第一章研究内容与方法第一章研究内容与方法为研究厦门岛外发展购物中心的市场可行性与商业业态选择，研究方法重点放在厦门的经济消费情况分析和市场情况分析，强调实地考察和市场抽样问卷调研。第一节信息收集分析为研究厦门的经济消费发展，查阅有关材料和厦门规划，分析厦门的经济和商业发展，分析购物中心的发展情况，揭示存在的问题。一、我国购物中心发展分析收集中国购物中心发展历史的有关信息，分析中国购物中心的发展过程，研究中国购物中心的发展现状及存在问题；收集25、厦门购物中心的发展历程的有关资料，分析厦门购物中心的发展过程，剖析厦门目前购物中心的现状，分析存在问题，重点分析目前厦门几个主要购物中心的情况，找出存在问题，认识厦门今后购物中心发展方向。二、厦门城市发展分析收集有关厦门基本发展情况的信息资料，研究分析改革开放3 0 年来厦门市国民经济及社会发展情况。研究厦门3 0 年来的人口发展情况，分布状况，分析消费市场形成及发展状况，研究分析厦门商业网点布局现状和零售业发展水平。根据厦门的发展规划，分析厦门商业发展趋势结合目前的消费结构和分布以及商业网点分布和购物中心的分布、经营现状，以及消费趋势的发展，分析厦门购物中心的发展趋势。三、集美的发展情况分析26、收集集美基本情况信息，分析集美的社会经济发展过程，分析集美在厦集美G M 商城购物中心的商业业态定位研究门发展规划中的优势条件：地理位置优势，交通枢纽优势，文化教育优势，生态旅游优势，新城区建设优势，商业服务发展优势。第二节市场调研方法重点通过实地考察和市场问卷调研，研究市场的消费情况，为G M 商城的商业业态定位提供依据。一、市场调研内容针对G M 商城项目区位特点，确定消费者调查以岛外为主要对象，对餐饮、购物等众多市民生活及消费的习惯与方式进行了调查，以便了解当地居民的消费情况；针对厦门商业主要集中在岛内，我们将商业的分析集中在购物中心、大型百货、大型超市、特色商业等经营效益及收益水平上，27、来分析厦门的商业现状，并以他们经营及收益状况为给本项目商业定位寻找市场依据；考虑到同安、翔安、集美、海沧等市场对于项目的商业业态和分布特征参考价值较大，我们对片区相关市场进行详细的实地调查，对片区的消费力和未来商业布局及区域发展走势作出分析和判断，以期对项目的发展所处形势作出客观评定；针对厦门及集美目前所处商业发展阶段，我们针对已推、在推的商业项目进行深入调查，以预测项目未来面临的竞争挑战。二、市场调研方法通过以深入调研市民消费方式、消费习惯、消费能力为目的问卷设计，力求通过面对面问卷调研，了解消费者的消费情况，用于寻求真实的结果；对市民休闲购物的需求为依据，采用随机街访的形式；对正在经营的商28、业及品牌商入户访问及电话访问，集中了解经营者对商业现状、商业发展的看法及对目前租金的承受能力；对于经营中的百货、专业市场、特色商业街等，全部采取实地考察；基本数据，以政府统计年鉴及公开报告中抽取有参考性的资料作为依据。4第一章研究内容与方法业态是满足不同的消费需求而形成的不同的零售经营形式，通过对商业的结构点分类，并根据其经营方式、商品结构、服务选址、商圈、规模、店堂设施和目标客户等结构的不同，将商业零售业态分为百货店、超级市场、大型综合商场、便利店、专业店、专卖店、购物中心、仓储商店、家居中心、餐饮娱乐等业态。表1 主要调查商业项目情况集中商业业态集中商业业态S M 城市广场购物中心家乐福大29、型综合超市S M 二期购物中心明发商业广场购物中心S M 沃尔玛大型综合超市瑞景商业广场购物中心天虹嘉禾店百货加州城市广场购物中心来雅嘉禾店百货富山诚达购物广场大型综合超市坩=贸商城购物中心罗宾森广场购物中心巴黎春天世贸店百货华联百货百货天虹百货综合百货来雅百货中山店百货巴黎中山店百货根据厦门目前的商业形态来分析，典型商业形态主要分为集中商业和特色商业街，而此次商业实地调查对象主要是厦门大型集中商业、特色商业街、餐饮、休闲娱乐市场(表1)。三、几个概念百货店：在一个大型建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、管理、运营的零售业态。超级市场：指自选销售方式，以销售生鲜商品，食品和向顾30、客提供日常必需品为主要目的的零售业态。大型综合商场：采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并将超级市场和折扣商店的经营优势集于一体的，满足顾客一次性购物的零售业态。专业店：经营某一大类商品为主，并具有丰富专业知识的销售人员和提供适当今服务的零售业态。购物中心：企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态，服务集美G M 商城购物中心的商业业态定位研究设施的集合体。商业业态：是指经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或营业形态。回购物中心的商业业态规划：是指充分利用各种商业资源，为实现成功招商、销售和日后的成功营运，而对商业项目各功能分区和各楼层营业项目所进行的规划。商业业态规划是一个31、购物中心整体性的、具有战略意义的商业组合，它综合反映了该购物中心的整体定位和特色。四、消费市场与商业市场调查调研对象：年龄在1 5 5 0 岁之间的人群；调查方法：面对面问卷访问；抽样方法：随机抽样；有效样本量：岛外共3 5 6 份，岛内1 5 0 份。岛外、岛内消费者调查：岛外消费者调查，男女比例，符合女性爱逛街的特点。男性占有4 3，女性占5 7；受访客户年龄：以1 5 3 0 岁居多，此类人群消费欲望强，是我们的重点消费对象；岛内消费者调查，调查男女比例，符合女性爱逛街的特点。男性占有4 0，女性占6 0；受访客户年龄：消费者以2 卜3 0 岁居多，此部份消费人群消费强劲；商业经营者市场32、调查：调研对象：厦门及华南市场的经营户；调查方法：面对面问卷访问及电话访问；抽样方法：随机抽样；样本数量：定量访问厦门1 5 0 份华南5 0 份。集美区购房意向调查：调查样本：3 0 0；调查时间：2 0 0 7 年9 月1 8 日一9月2 5 日，调查在集美购房意向，希望的面积、价格、目的，在集美购房的理由，对集美房市前景的看法。高格室内设计在线，丛!巳；么曼塑：盥塑j：璺鲤，如何规划购物中心商业业态，2 0 0 9 3 3 06第二章购物中心的现状分析第二章购物中心的现状分析上世纪七十年代末中国的改革开发推动着中国经济的发展，人民生活水平的提高，居民消费能力逐步增强，社会零售业蓬勃发展。33、在上世纪八十年代购物中心应运而生，二十多年来中国的购物中心走过了不平凡的发展历程。第一节购物中心的概念根据国际购物中心协会的解释：购物中心(S h o p p i n gC e n t e r S h o p p i n gM a l l)是指一群建筑组合在一起的商业设施，按商圈确定其位置、规模，将多种店铺作为一个整体来计划、开发和经营，并且拥有一定规模的停车场。根据购物中心的建筑、设施和形态的不同，国际购物中心协会又将购物中心细分为”摩尔”(M a l l，停车场与店铺问有一定的距离，通常在整体建筑的地下或外围，而店铺间有专门的步行街连接，如区域型、超区域型购物中心)和带状中心(店铺前各有停34、车场，店铺间通常没有专门的步道连接，如邻里型、社区型等)。从严格意义上讲，购物中心不是一种商业业态，而是一种有计划地实施的商业聚集形式，有着较高的组织化程度，是业态不同的商店群和功能各异的文化、娱乐、金融、服务、会展等设施以一种全新的方式有计划地聚集在一起。它通常以零售业为主体。与自发形成的商业街相比，购物中心在其开发、建设、经营管理中，均是作为一个整体来操作：一般是投资公司建楼、出租场地，专业商业管理公司实行统一招租、管理、促销，承租户分散经营。其显著特征是：规模大，由若干个主力店、众多专业店和商业走廊形成封闭式商业集合体，面积通常在十万平方米以上；功能全，集购物和其他商业服务，甚至金融、文35、化功能于一体，进行全方位服务。M A L L 全称S H O P P I N GM A L L，在中国一般音译“摩尔，产生于二十世纪初，五六十年代在美国等发达国家盛行，并逐渐以其购物、餐饮、休闲、娱。国际购物中心网站h t t p：w w w i c s c o r,q 商业术语。F r o mW i k i p e d i a，h t t p：e n,w i k i p e d i a o r g w i k i S h o p p i n g。m a l i，7集美G M 商城购物中心的商业业态定位研究乐、旅游等综合性经营模式与完美的环境配套设施而风靡欧、美、日及东南亚国家。由于摩尔提供一36、站式休闲购物服务，提供消费者不同的消费需求，适合于人口相对集中经济相对发达地区人群的生活需要，使得其发展市场日益扩大，占零售业比例日益增加，带动了商业的发展。以美国购物中心对美国经济的总体贡献为例，1 9 9 3 年，其总销售额业绩达到8 3 0 2 亿美元，1 9 9 4 年达到了8 5 0 0 亿美元，2 0 0 0 年，其总销售额业绩已超过了l 万亿美元，这个销售额在非汽车相关商品的销售额中占了5 5，美国购物中心所用员工超过1 0 0 0万人，几乎每1 1 个工作人口中就有一名在大型购物中心工作。第二节中国购物中心的发展购物中心在中国的发展可以追溯到二十世纪8 0 年代末。经济起飞的中37、国，在社会变革、经济飞速发展的背景下，人民生活水平和生活方式发生很大的变化，尤其在大城市商业和房地产业的推动下，从沿海大城市开始，兴建一些综合性大型的商业设施，以适应城市居民的生活需要。近年来，随着改革开放的深入和经济的发展，人民生活水平不断的提高，国际交往日益加深。加入W T O 后，跨国公司的进入，带来生活方式的改变，人们的消费习惯和消费方式有很大的变化，对新的消费场所的要求日益增加，使得中国购物中心得到迅速发展。据不完全统计，圆中国目前已建成和在建中的超过1 0 万平方米的购物中心已超过3 0 0 个，总面积约3 0 0 0 万平方米。已经建成并营业的有5 4 个，正在兴建的有2 0 038、 多个，大多分布在北京、上海、广州等经济发达的大中型城市。一、我国购物中心发展现状经过几年的发展和调整，从全国范围来看，购物中心开发日趋理性，专业化能力迅速提升。据统计，我国购物中心平均面积从2 0 0 3 年的9 万多平回上海商铺网，h t t p：w w w s h-s p c o m，2 0 0 7 1 2 6 孙敏，M A L L 业态开发经营模式探析，2 0 0 6 年1 1 月2 7 曰，商业时代 黄铭，李晟，我国购物中心发展策略探讨，2 0 0 7 年1 0 月2 3 日，商业时代8第二章购物中心的现状分析方米下降到2 0 0 6 年的6 5 万平方米。平均面积的减小，意味着购物39、中心不再盲目求大，开发规模从最初的感性转向理性。出租型购物中心均具有较高的运营水平，年租金增长率基本可保证在5 左右，有的甚至高达2 0，表现出了较强的竞争力。近期的市场表明商业地产正由产权式销售向持有型转变。在这样的情况下，开发商更多的是去思考通过运营提升存量商业物业价值。从长远看，出租型物业的回报率远比出售型的要高。商业地产逐步回归理性，将追求商业运营价值和不动产稳定收益，使得体验式消费作为一种新的商业模式将受到更多关注。购物中心正在从以商铺出售为主转向以持有为主，职业经理人队伍发展稳健，购物中心的专业化模式逐渐成为商业新标准，使购物中心在整个商业地产中的比重迅速上升，并将逐渐成为商业地产40、的主流产品。二、我国购物中心发展存在的问题利益驱动导致感性投资、盲目投资。从几年来的商业地产的开发模式看，大部分的投资商不能有效对待购物中心的基本发展规律，即需要一定时间来培育市场。缺乏统一的经营管理模式，追求短期效应的趋利行为明显，导致经营项目成为投机行为而非投资行为，项目开发一拥而上。现有的购物中心开发商大部分是由房地产商转移过来的，对项目投资没有经过严密而科学的商圈调查和项目可行性分析，也没有周全的商业发展和盈利计划，缺乏合理的招商计划，严重影响了购物中心的发展。目前我国购物中心存在问题有：缺乏长期持有房产的经营模式：由于购物中心的投资大，很多购物中心的开发商没有长期持有物业的经营思路，41、建成的购物中心产权分割销售，给后续的统一招商和经营埋下致命伤。按照购物中心的运营规则，对于购物中心运营来说，至少需要有3 5-4 0 的面积是自我招商，但目前从大部分的购物中心来看，自我招商面积不足1 0，影响其租金回报率进而延伸到运营压力。缺乏专业团队、统一招商和统一经营：购物中心的经营是将整个购物中心作为整体来考虑，经营的是零售商，而不是商品。招商考虑的是购物中心商业业态的有机结合，构建购物中心内不同业态的互补互利，经营的是购物国黄铭，李晟，我国购物中心发展策略探讨，2 0 0 7 年l O 月2 3 曰，商业时代9集美G M 商城购物中心的商业业态定位研究中心整体商业气氛的营造，考虑的是42、如何创造购物中心的商业气氛和人流，带动的是商家经营的提升获得收益。定位雷同，缺乏个性：购物中心对品牌专业店的过分追求使一些购物中心形成千店一面的局面，全国的购物中心里大概都有相同的业态组合和品牌商店，缺乏个性。如果每一家购物中心进驻的都是同样品牌店的话，人们就会只到习惯的购物中心去而不是按照个性有选择的到希望的购物中心去了，那么商圈就会比预期的要小的多。虚化定位，主次不谐，过分依赖主力店：目前国内购物中心在营销定位方面存在的问题主要是虚化了市场定位的真正涵义，造成定位与市场的真正需要脱节，市场主观预期与客观需求脱节，直接影响到购物中心竞争能力的提升和商业特色的发挥。有些购物中心虽然有较为明确的43、定位，但在实际操作中并没有整体考虑，过于依赖大店、大卖场和超市，导致商品组合与自身定位不协调，影响了购物中心的经营业绩。布局过密，恶性竞争：购物中心的目标客户群在发达国家主要是中产阶级，因为他们收入比较高，处于社会的中层，人口占全国人口的大多数，是购物中心主要的消费群体，而我国的中高收入人群的比重还很低，现有中等收入家庭支撑不起如此众多、庞大的购物中心。购物中心的建设规模和速度脱离了我国经济发展和社会结构变迁的实际和国情，不符合正当、规范、稳妥、有序发展的合理要求，特别是在快速发展的城区，更是突出。第三节厦门购物中心的发展分析厦门的购物中心发展时间不长，但发展迅速，大大地推动了厦门商业业态的发44、展变化，同时也反映出存在的一些问题。一、厦门购物中心的发展历史和现状从2 0 0 1 年世贸商城首次以S h o p p i n gM a l L 形式进驻厦门至今，真正意义上的S h o p p i n gM a l L 在厦门已经历了八个年头。目前厦门市有商业网点大约4 3 万个，商业总面积已经达到3 5 0 万平方米，全市平均每千人拥有商业网点1 6 3 个，人均商业面积约1 2 8 平方米，是全国平均水平的5 倍。本岛1 0第二章购物中心的现状分析已经建成并投入使用的S h o p p i n gM A L L 有7 个：世贸商城、S M 商城一期、名汇广场、明发商业广场、瑞景商业广场45、老虎城、加州城市广场，约7 0 万平方米；在建的5 个：S M 商城二期、南中大地商业广场、香港假日广场、中华城、罗宾森商业广场，约4 0 万平方米。厦门的购物中心的发展情况主要特点是：l、区域不协调：目前厦门的购物中心主要集中在岛内。而相对于岛内购物中心过于集中的现象，岛外迄今却仍只有一个未来海岸阿罗海购物中心开业经营，东南湾摩尔正在招商，还没有真正意义上的购物中心。全市整个商业布局明显呈现区域不协调的状态，岛内竞争激烈，岛外不能满足消费需要。近几年厦门购物中心开发面积成倍增长，远远高于人们可支配收入的增幅。2、同质化明显：近年来厦门市场上推出的购物中心，定位雷同，大部分是针对全客层、全年46、龄段、购物型的区域型购物中心或者S H O P P I N GM A L L。这些项目又大多数都集中在江头莲坂火车站-D-中山路一带，彼此之间的竞争和客户分流不可避免。在购物中心扎堆的同时，高端商业、休闲商业和特色商业却十分缺乏。单就零售业而言，厦门岛内就汇聚了1 3 家营业面积上万平方米的百货店和1 2 家超市大卖场，各类商场同质化倾向非常明显，小如品牌构成，大如业态规划，模式互相抄袭，产业结构失衡，使各开发商自身形成不良竞争态势。3、重销售，轻运营：在目前的市场上，对于大型购物中心，重销售、轻运营的现象严重，主要是源于投资商的短期行为。开发商大部分商铺出售，回收投资，造成购物中心的产权不统47、一，经营难统一。这一问题不仅直接导致了很多购物中心产权分散，无法实现统一规划、统一推广、统一招商、统一经营，而且还造成很多其他各类问题。购物中心可持续发展的根本在于其产权的统一。厦门市统计局，2 0 0 7 厦门经济特区年鉴，中国统计出版社，2 0 0 8 黄巧敏：厦门市本土零售业发展现状、问题及对策，中国统计信息嘲集美G M 商城购物中心的商业业态定位研究二、厦门购物中心分析1、s M 商城：厦门最成功的S h o p p i n gM a l L 就是S M 商城，其优势得利于是厦门最早按S h o p p i n gM a l L 概念建造的购物中心，抢得市场先机，有较大的市场认知度；地48、理位置也较优越，位于厦门本岛新旧城市交汇处，是重要的交通结点；地上停车位充足，吸引本岛众多的人车流，日均人流达2 0 万人次。S M(S h o s eM a r k e t)是国际连锁品牌，具备专业管理和促销团队，管理促销力度和号召力较强。项目产权统一，全部归属于S M 公司，可以对项目进行统一规划，统一招商，统一经营管理。一期以中低档零售业态为主，二期以中高档的百货、餐饮、娱乐业态为主，购成一个丰富的购物市场，所采取固定租金、保底抽成、纯抽成的方式，现租金在1 0 0-4 0 0 元i n 月，一年总收入就相当于初始建安投资的总额。2、世贸商城；在业态规划方面，世贸商城是厦门最早的S h 49、o p p i n gM a l L，虽然规模不大，仅5 万多平方，但定位准确，以沃尔玛、巴黎春天百货、肯德基、麦当劳、美食广场、电影院为主力店。世贸商城的崛起基于当初管理团队的大胆创新和统一企划营运得当，而统一返租的落实是其统一运营管理的必要条件。结合时尚、潮流的年轻人消费的辅助业态，吸引了火车站一莲坂商圈的大量客流。随着二期商场和酒店式公寓的扩建，将进一步丰富功能，提高消费档次，是目前厦门经营效益仅次于S M 商城的S h o p p i n gM a l L。世贸商城风光繁华了五年之后，迎来了它的新东家和返租合同期的结束。新东家整体运营思路改变，返租合同期届满，业主看到世贸商城的繁华现状50、和租金前景，回看返租条件，不免心生不平衡，纷纷单独转租，世贸商城成了中介炒店的热场。这样一来，原本统一运营的优势基础被动摇了，严重影响了购物中心的经营。3、明发商业广场：建筑面积达4 0 万m 2，号称厦门最大，并曾位列中国十大M A L L 之一，开发商销售产权，形成整个M A L L 产权不统一，经营无法统一策划招商，开业无法如期实现，商家告业主，业主也告开发商未按时交房未保证出租权益等等。受到M A L L 经营困局的牵连和厦门同业的竞争抵制，开。中国市场网h t t p：e n c o m c n，厦门商业地产形态特色分析，2 0 0 8。2 0 0 7 年厦门商业地产的l 旦I 顾与51、展望，联商网h t t p：w w w 1 i n k s h o p c o m：c r(，业态大家谈，商业地产1 2第二章购物中心的现状分析业大商家的经营也每况愈下，连一楼国际名品馆也几近成了名品折扣店，内外交困。明发在销售上的成功与在运营上的失败形成了强烈的对比，深刻的揭示了购物中心统一产权和统一运营的重要性与其辩证关系。明发迷失在销售的盛景表象中，何况对于一个超大型的购物中心而言，引入主力店并不意味着一劳永逸，运营上仍需要下许多精耕细作的功夫。明发也许只有寄望于其尚未销售的商铺通过休闲娱乐产业的引进与繁荣发展才有望带动零售商业的振兴了。3、瑞景商业广场：从招商的角度而言，瑞景算是比较成52、功的，但是开业后的运营却差强人意，不仅M A L L 本身，知名如来雅百货也是门可罗雀。臆想中的东部商圈并没有成为一个名副其实的区域商业中心，社区纵深拥有的众多人口也并没有成为现实的消费力。瑞景的繁荣预期与市场平淡的反应结果，从表面上看与过长而无回流空间的通道设计缺陷有关，与社区配套性的业态太少有关；但其实是商圈的培育需要时间，需要放水养鱼扶持商家共同成长。从目前的情况看，从厦门东部的发展情况看，瑞景商业广场有其特殊的地理优势，对售后返租的把握要得当，能发挥好购物中心“统一 的作用，有可能成为东部社区购物中心的龙头。4、名汇广场：坐落于中山路上的名汇广场，本想借引进铜锣湾，带动购物中心的人气聚53、集，没想深圳铜锣湾百货在全国范围兵败如山倒。名汇商业中心除了中山路沿街店铺和运动1 0 0 外，几乎成为一座空城。名汇高昂的拆迁安置成本使得开发商必需建设商铺出售以回收投资。出于高价卖铺的需要，开发商又通过提高租金和返租收益承诺来吸引投资者的眼光，但是背离了市场行情的租金期望值吓退了经营者，招商陷入困境。由于沿中山路商铺的巨大销售价值，开发商将中山路沿街面大部分建成了店铺出售，已售店铺的租赁管理难以实现，M A L L 不能对门口业态很好的规划，无法聚客。名汇的困境再次反证了对购物中心而言，销售的短期套现只能是饮鸩止渴。新引进的天虹百货能否改变铭汇的现状带动项目的逐步好转尚需时日。5、老虎城：54、“老虎城打着台湾管理团队的旗帜，以开发商自己经营百货的方式顺利开业。这样的方式降低了商家对于新商场经营风险的戒备心，集美G M 商城购物中心的商业业态定位研究吸纳了相当一部分想拓展街铺的小商家。同时引进百丽，并通过自营代理个别品牌女装如a 0 2 等来推动其它品牌的招商。然而，品牌的档次差异过大，布局亦稍显零乱，体量也不够大，这些将对日后的经营调整带来消极影响。老虎城最初定位于类似来雅的流行百货，但市场不遂人愿，且夜市文化的影响不是短期能够改变的，好的服装品牌的引入绝非易事。就其位置、体量和建筑结构而言，执着于来雅式的定位或许也是个难得的契机。在中山路商圈其它项目还未开锣之前，由炒货店为主构成55、的百货商场能否率先应运而生，并且很好的生存下来，成为一种新的商业模式还很难说。而定安夜市的出路模式势必为将来主流商圈没落商场的改造提供很好的范本启发。以上几个有代表性的项目分析可以大致看出厦门购物中心发展情况。在厦门购物中心的发展道路上，分布集中，产权分割，定位雷同是值得深思的三个问题。在购物中心蜂拥而上纷纷扰扰的2 0 0 7 年，我们也欣喜的看到一些新的商业模式或业态的涌现，对将来厦门购物中心的发展将有很好的借鉴作用。三、金融危机下的厦门购物中心动态随着2 0 0 8 年下半年全球经济危机的影响，厦门购物中心开发方面数量增长趋缓，存量消化和项目调整成为重头。产权结构开始转换，项目收购、项目56、重组和股权合作加剧，出现形态转化、类型转化和定位转化。分期开业的项目进一步增加，主力商家整体租赁形式升温，联合开发模式比例有望加大。购物中心开发的获利模式面临考验，经营收益长期性与开发资金不足的突出矛盾依然存在。出售商铺、持有物业、上市等三种投资获利模式同时受到考验。零售商拓展意愿犹存，但开店节奏放缓，购物中心存量项目与新增项目在招商方面开始出现博弈。零售商主要表现为观望，拓展意愿虽然存在，但策略性的观望占据上风。购物中心的经营业绩受到阶段性消费信心下降的影响。成熟的购物中心，受消费信心下挫影响，租户调整的难度增加；待开业购物中心，准租户履约能力下降，开业压力加大；尚在招商的购物中心，招商环境57、和条件发生变化，招商期延长；规划良好、具备运营能力的购物中心依然具有很强的市场吸引力。1 4第二章购物中心的现状分析四、厦门购物中心的发展趋势按照业内流行的说法，大型购物中心黄金业态比例是零售：餐饮：娱乐=5 2：1 8：3 0。从目前厦门的市场情况看，几乎所有购物中心都以零售业为主，而休闲娱乐产业的开发则相对较少。实际经营的缺陷和新概念购物中心的出现，推动着厦门购物中心正有意识的在摆脱零售业的羁绊，通过对餐饮娱乐业的引进试图扭转当前经营的困境。例如，明发引进一代佳人夜总会、辣蹦吧、金逸电影院、立新游乐场，名汇和定安广场也都引进游乐场项目，老虎城引进新食尚美食广场，建设中的中华城和加州城市广场58、均号称将引入室内真冰溜冰场等等。除了休闲商业的趋向外，厦门购物中心所显示的另外几个发展变革趋势分别是：高端商业、特色商业和专业市场。零售品牌的竞争集中在中、低档部分，高端品牌由于其消费群的局限性和对市场考察的要求严格使其拓展审慎，进入厦门的高端品牌目前不多，因此高端商业会成为下一阶段很多购物中心的追逐目标。具有代表性的是磐基国际和S M 二期。高端百货与购物中心合作或自营购物中心的做法有可能加速高端商业的引进开发。同质化竞争的结果是大家都得寻求特色化的出路，不论是零售还是餐饮娱乐项目，各个购物中心必然要逐步寻求自己特色的东西以形成竞争优势，这是市场资源整合推动的必然。厦门作为旅游城市，轮渡卧岩59、滩、东渡国际邮轮城、中山路中华城等项目将有旅游特色商业的噱头。专业市场的开发在厦门已渐成气候，以湖滨南电子数码产品市场为代表，百脑汇的开业再次拉开了大规模专业市场开发的序幕。专业市场的开发并不局限在电子产品领域。专业市场转化为专业卖场并以“植入式 的开发嵌入购物中心的运营也有可能成为一种新的趋向，“吉家家 世界开进晋江S M即是一例，红星美凯龙正在寻找机会进入厦门岛外市场。通过对目前厦门整个商业市场的分析。2 0 0 8 2 0 0 9 年，岛内值得关注的大型购物中心项目形成的商圈(图1)主要有：1 5集美O M 商城赡物中心的商业业态定位研究图1 厦门的商圈分布中山路一轮渡商圈：中华城、香港60、时代广场、南中大地广场、卧岩滩是中山路轮渡商圈正在建设的项目：中华城，1 6 万m t 是中山路超大规模购物中心，骑楼商业内街形式，定位中高端，拟通过自营个别国际名品来带动其它名品招商，有意引入真冰溜冰场等休闲娱乐项目。该项目地段优越但招商竞争受限严重。一步到位怕有难度，逐步推进并借镇海路一侧优化交通动线设计或对其招商和可持续发展较有保障；香港时代广场，17 万时，完全街铺格局，设计几经变更，意在避开商圈内商场形态的冲击，但由于体量和交通的制约，本案将受南中大地较大竞争对抗；南中大地广场，83 万m 2，整体延续商业内街的格局，已有达意、名汇覆辙可鉴，又被老虎城先声夺人，招商不易。但休闻会馆酒61、店、奥特莱斯是其一大卖点，只是酒店公寓以销售为主，能否形成实际经营优势从而成为商业部分的有效构成将很成问题。目前在地下层引入百事运动城对局口一带中低档商业的招商带动倒是有些效果；卧岩滩，1 万m l，自然景观将会是本案可资利用的一大卖点，只是与中山路被海滨、海光、国际银行三大写字楼分隔，独术难成林，需依托主体酒店项目在延伸第二章购物中心的现状分析配套和特色商品上做足文章；加上中山路沿街商业构成中上路一轮渡商圈。莲坂商圈：在建中的罗宾森广场，8 8 万开，菲律宾顶峰集团投资，坚持不销售的原则，会否成为第二个S M 甚或比之更高一个档次值得期待。巴黎春天可能退出世贸进驻其中，特易购、天虹也持续竞争62、这一市场机会。地段与实力使之有望继世贸之后脱颖而出；梧村汽车站的百源双玺，1 6 万m 2，号称“造就全省最大地下步行商业街，拥有1 0 个规划出入口连接至火车站及周边各大商场。交通便捷将是其重要机遇，但火车站商圈及地下商城的特性使之定位最终会偏离原先设计规划走向中低档，罗宾森亦将成为其主要竞争对手；磐基国际，2 万衅，免税商场为其招商管理团队，拟依托五星级酒店及免税的资源优势开发国际名品中心。已经有G U C C I 和星巴克等许多一线品牌有到现场考察并开店。这些购物中心的建成将该区域原来的商业项目世贸商城、友谊商场、华夏商城、好又多、明发广场、莲坂女人街等构成莲板商圈。s M 商圈：S M63、 二期、第二城闽南印象；S M 二期，1 0 万行，拟跟一期项目区隔，打造奢侈品中心，同时引入餐饮、娱乐、休闲店铺。目前已和一线品牌的C K 系列、G U E S S 与T O M M l H I L I F I G E R 签订了入驻意向。但由于S M 素无国际品牌运营经验，在磐基的竞争下，鹿死谁手尚难分晓。而餐饮、娱乐、休闲产业当会更具竞争前景；第二城闽南印象，3 9 万m 2，以闽南红砖厝文化为噱头，虽然引进了人人乐大卖场，但是这个项目运营零售并不易，开发餐饮娱乐形态才是出路；这些项目原来的S M 一期以及周边的电器专卖商城构成S M 商圈。东渡一滨北商圈：国际邮轮城、美美百货；国际邮轮64、城，3 万m 2，以“邮轮经济 的概念导入，力争打造成国内首座综合型的国际邮轮城。商业项目系其配套部分，面临东渡路，如能借东渡通关之便设免税商场或将较有竞争前景；美美百货花落马可孛罗，将真正开创厦门的奢侈品消费时代，也可视为厦门主力店自营地产模式的发端。但其经营模式在厦门会否也水土不服尚难预料，但无论其运营情况好坏，都对新的商场项目进行高端商业定位有影响。这将是厦门西部可能形成的商业圈。东部商圈：加州城市广场、瑞景商业城、国际游艇码头：加州城市广场，1 7集美G M 商城购物中心的商业业态定位研究8 万酊，以麦当劳得来速餐厅、沃尔玛和真冰溜冰场为广告噱头，但整体定位与招商规划迟迟不能落定，也错65、失了天虹进驻的契机。在瑞景商业广场已经开业的情况下，加州势必面临更大的困境；香山国际游艇码头，1 8 万m 2，泰国鳄鱼大王耗资2 0 亿欲将此建成亚洲最大的游艇码头，集酒店、豪华公寓、办公场所、鳄鱼园、休闲购物中心、大型邮轮码头以及其它配套设施于一体。购物中心或因整个项目定位而获益，不过地段过偏，难成气候。这些将构成厦门东部新商圈。厦门市政府正在大力推动海湾型城市的建设，第二产业外移，集美大桥、杏林大桥的先后建成通车，翔安隧道将在今年通车，环东海域建设已具雏形，厦门新站将在今年建成投入使用，通往岛外的E R r 已经开通，集美、海沧、同安、翔安等岛外城区建设发展迅速，岛外人口迅速增加。相对于66、岛外的快速发展，岛外的商业市场不能满足岛外发展的需要。近期岛外发展购物中心将很有前景。1 8第三章厦门消费品市场发展分析第三章厦门消费品市场发展分析改革开放3 0 年，厦门的社会经济发生了巨大的变化，居民的收入和消费能力大幅度提高，社会需求日益丰富，分析厦门消费市场的发展情况，找出存在的问题，对我们规划岛外购物中心的发展和商业业态定位具有重要的意义。第一节厦门市的简要情况分析经济发展是消费市场的基础，改革开放以来，厦门的经济发生了很大的变化，分析其发展变化情况，对我们了解商业市场的发展尤为重要。一、简要概况地理位置：厦门市位于东经1 1 8。0 4 0 4、北纬2 4。2 674 6 ，地处我67、国东南沿海一一福建省东南部、九龙江入海处，背靠漳州、泉州平原，濒临台湾海峡，面对金门诸岛，与台湾宝岛和澎湖列岛隔海相望。厦门由厦门岛、鼓浪屿、内陆九龙江北岸的沿海部分地区以及同安等组成，陆地面积1 5 6 5 0 9 多平方公里，海域面积3 0 0 多平方公里，是一个国际性海港风景城市。历史沿革：自古以来，厦门这块地方一直为白鹭栖息之地，故又称“鹭岛。晋太康三年(2 8 2 年)置同安县，属晋安郡，后并入南安县。五代后唐长兴四年(9 3 3 年)升为同安县，属泉州。洪武二十年(1 3 8 7 年)始筑“厦门城”一意寓国家大厦之门，“厦门”之名自此列入史册。清顺治七年(1 6 5 0 年)郑成功68、驻兵厦门，十二年(1 6 5 0 年)置思明州；雍正五年(1 7 2 7年)兴泉道(后为兴泉永道)自泉州移驻厦门。光绪二十九年(1 9 0 3 年)厦门鼓浪屿沦为“公共租界，民国元年(1 9 1 2 年)4 月析同安县嘉禾里(厦门)及金门、大小嶝置思明县。1 9 3 5 年4 月以厦门及鼓浪屿等7 个岛屿设厦门市，撤销思明县设禾山特种区，与同安县同属第四行政督察区(驻同安)，1 9 3 8 年5 月至1 9 4 5 年9 月沦陷，1 0 月恢复厦门市建制，设中心(后改思明)、1 9集美G M 商城购物中心的商业业态定位研究开元、鼓浪屿、禾山4 区。1 9 4 9 年l O 月厦门市解放，设为省69、辖市，1 9 5 0 年1 0 月厦门市设开元、思明、鼓浪屿、厦港(后废)、禾山5 区。解放后厦门的辖区经过多次划分调整，1 9 8 7 年增设湖里区，郊区改名集美区。1 9 9 7 年同安撤县设区。至此，厦门市辖鼓浪屿、思明、开元、杏林、湖里、集美、同安7区。为了推动海湾型城市的发展，2 0 0 3 年5 月经国务院批准，同意厦门市调整部分行政区划。调整的主要内容包括：一、思明区、鼓浪屿区和开元区合并为思明区，原三区的行政区域划归思明区管辖。二、将杏林区的杏林街道办事处和杏林镇划归集美区管辖。杏林区更名为海沧区。三、设立翔安区，将同安区所辖新店、新圩、马巷、内厝、大嶝5 个镇划归翔安区管辖。70、行政区划调整后，厦门市辖思明、湖里、集美、海沧、同安和翔安6 个区。土地面积：厦门有土地面积1 5 7 3 1 6 平方公里(表2，图2)，其中思明区7 5 3 1 平方公里，湖里区6 5 7 8 平方公里，集美区2 5 5 9 平方公里，海沧区1 7 0 3 6 平方公里，同安区6 4 9 7 3 平方公里，翔安区3 5 6 0 8 平方公里。岛内的行政区面积小，岛外的行政区面积大。表2 厦门各区土地面积土地面积(平方公名称里)全市土地面积思明区湖里区集美区海沧区同安区翔安区15 7 3 1 67 5 3 l6 5 7 82 5 5 9 01 7 0 3 66 4 9 7 33 5 6 0 71、82 0第三章厦门消费品i H 场发展分析二、厦门人口图2 厦门地形图基本情况：至2 0 0 7 年术，全市户籍人口1 6 72 万人，常住人口为2 4 3 万人。在户籍人口中，城镇人口为1 1 4I 万人，岛内的思明、湖里两个区人E l合计7 6 6 万人，比重达4 54；全市人口出生率为1 21 2，人口死亡率为3 6 7，人口自然增长率8d 5；男性人口和女性人口分别为8 44 万人、8 28万人。人口分布：从6 个区的人口分柿情况(表3)来看，半数以上人口居住在岛内，岛内人口密集程度远高于岛外。思明区为厦门市第一人口大区，达到7 9 5 万人，湖里区位列第二，为4 9l 万人，两个区人72、口占全市人口比重达5 29。其他各区人几数依次为：同安区3 6 5 万人，集美区3 46 万人，翔安区2 84万人，海沧区1 50 万人。全市人口密度为1 5 4 53 人平方公罩，与2 0 0 0 年1 3 1 2 人平方公里相比增加2 3 3 人；各区人口密度相差悬殊，思明区人口密度高达1 0 5 5 6 人平方公里，湖单区7 4 6 4 人平方公里，分别为全市平均水平的6 8 倍和48 倍；其他各区人口密度均低于全市平均水平，人口密度高低差距为9 9 9 4 人。：!盟?嚣嚣勰嚣麓。-啊4-2 8”“2 l集美G M 商城购物中心的商业业态定位研究表3 厦门的人口分布行政区常住人口(万)73、人口密度(人平方公里)人口比例()思明7 9 51 0 5 5 63 2 7湖里4 9 17 4 6 42 0 2海沧1 5 O8 8 06 2集美3 4 61 3 5 21 4 2同安3 6 55 6 21 5 O翔安2 8 47 9 81 1 7合计2 4 3 11 5 4 51 0 0随着厦门市经济社会的快速增长和工业化进程的加快，城市规模不断扩大，大量外来劳动力聚集城镇，人口在城乡的分布上更趋向城镇聚集。厦门市城镇化率(城镇人口占总人口的比重)逐年提高，2 0 0 5 年城镇人口1 8 0 2 3万人，占8 0 1；乡村人口4 4 7 7 万人，占1 9 9；与2 0 0 0 年相比城74、镇化水平上升了9 2 6 个百分点，超过小康生活城镇化水平(小康生活城镇化率为5 0)。厦门市人口总量偏少。2 0 0 7 年底常住人口2 4 3 万人，随着厦门市社会经济的发展，其常住人口增长的空间还很大。根据厦门人口发展战略研究，厦门适度人口容量处于3 7 5 万一4 4 0 万之间，在这个人口总量之内，全市经济、环境、社会生活、生态以及资源等系统均能协调发展，未来人口发展空间较大。厦门市人口分布极其不平衡，岛内外人口分布差异悬殊。厦门未来人口增长空间主要在岛外各区。人口发展规划：在1 9 9 5 年底，我市户籍人口为3 0 5 8 万户，1 1 9 4 2 万人，至2 0 0 4 年底，75、我市户籍人口为4 7 1 7 万户，1 5 3 1 7 万人，十年间增加了1 6 5 9 万户，3 3 7 5 万人，平均每年增加3 3 7 万人，年平均增长率为2 5 2 0。1 9 9 5 年底，我市暂住人口为4 0 6 l 万人，至2 0 0 5 年底，我市暂住人口为7 8万人，十年间增加了3 7 3 9 万人，平均每年增加3 7 万人，年平均增长率为6 7 4 0。我市实行新户籍政策以后，除购房入户外，其余的入户条件相对放宽，今后人口增长将明显加快。预计“十一五 期间我市户籍人口年平均增长率为2 5 一3 5，到2 0 1 0 年底我市常住人口将达2 7 5 万元，户籍人口将达到1 876、 0 万人，其中自然增长3 5 万人，机械增长2 1 5 万人；随着厦门的进一第三章厦门清费晶市场装展分析步大开发，制造业和高科技产业进一步发展，预计“十一五”期间我市暂住人口年平均增长率为4 0 一0 0，到2 0 1 0 年底我市暂住人口将达到1 0 0 万人。第二节厦门市国民经济发展3 0 年来厦门的国民经济的发展速度惊人，推动了厦门人口、消费、文化、卫生、城建、商业等的发展。一、G D P 较快增长&*m f”E P g P蝤旁睁i 商=撩淼一i 麓嚣；嚣s；蔽；枷i蛳。b i 4 9 目激图3 改革开放加年厦门生产总值(G D P)的增长情况根据厦门经济年鉴统计分析，o 改革3 0 77、年来，厦门的经济有了很大的发展，产业结构有很大的调整和优化。1 9 7 9 年厦门的G D P 只有4 8 亿元(图4 厦门市统计局-2 0 0 8 年厦门经济特E 年鉴，中国统计出版社，2 0 0 92 3集美G M 商城购物中心的商业态定位研究3)，人均G D P 只有5 2 8 元，1 9 9 0 年，厦门的G D P 达5 70 9 亿元，人均G D P达5 1 0 3 元；G D P 比改革时的1 9 7 8 年增加5 2 2 9 亿元，增长1 1 9 倍，人均G D P 比1 9 7 8 年增加4 5 7 5 元，增长97 倍；2 0 0 0 年，厦门的G D P 达5 0 1 878、 7亿元，人均G D P 达3 8 2 3 3 元。G D P 比1 9 9 0 增加“4 7 8 亿元，增长8 8 倍，人均G D P 比1 9 9 0 年增加3 3 1 3 0 元，增长75 倍；2 0 0 7 年，厦门的G D P 达1 3 8 78 5 亿元人均G D P 达8 2 9 8 8 元，G D P 又比2 0 0 0 年增加8 8 59 8 亿元，增长28 倍，人均G D P 增加4 4 7 5 5 元，增长22 倍。改革，f 放以来厦门的G D P 增加1 3 8 00 5 亿元，增长2 8 85 倍，年均增陡2 08，人均G D P 增加8 2 4 6 0 元，增长1579、 72 倍，年均增长1 84。从产业结构看，随着经济的发展，厦门的产业结构也有很大的调整，改革开放时，G D P 中第产业占2 23，第二产业占5 67，第三产业只占2 1 0；到2 0 0 7 年第一产业占G D P 的比例下降至13，第二产业占G S P的比例基本保持相对稳定j 与5 3L；第三产业占G D P 的比例大幅上升，提高到4 66；绛济的快速发展促进的服务行业的发展，推动零售业的增长和购物中心的发展。目m P ma 一m”口“1”!i 匡i：髟二二磊I。垂瑟瑟霆羹蚕爱翼曼蹙隧幽一=眵7第三章厦门消费品市场发展分析二、房地产等社会固定资产投资大幅增加从社会固定资产投资看，改革开发80、3 0 年来，厦门的社会固定资产投资有很大的增加(图4)。0 1 9 7 8 年的改革开放初期，厦门的社会固定资产投盗只有05 6 亿元，房地产开发投资几乎没有；到2 0 0 0 年厦门的社会固定资产投资达1 7 5 0 2 亿元，增加1 7 44 6 亿元，增长3 1 25 倍：厦门从1 9 9 0 年才开始有房地产投资当年投资43 2 亿元，到2 0 0 0 年厦门房地产投资达6 2 1 2 亿元，1 0 年间房地产投资增加5 78 亿元，增长1 4 4 倍；2 0 0 0 年以后厦门的社会固定资产投资和房地产投资大幅度上升。到2 0 0 7 年厦门社会固定资产投资迭9 2 7 7 亿元，81、比2 0 0 0 年增加7 5 28 6 亿元，增长5 3 倍。在这7 年中，厦门的房地产投资开始大幅度增加到2 0 0 7 年厦门的投资房地产投资达3 4 57 4 亿元，比2 0 0 0 年增加2 8 36 2 亿元，增长5 6 倍。改革开发以来，厦门的社会固定资产投资增长速度达年均增长2 8o，1 7 年来厦门的房地产投资年均增长速度达2 94。特别是2 0 0 0 年后，厦门的社会固定资产投资和房地产投资增加速度更快。7 年来年均增长分别达；2 6 9 和2 78。二基圆圈曼改革开放3 0 年厦门城乡居民收入增长情况。坦n 市统”月，2 0 0 8 年厦门女济特区年鉴，中国统计出版牡，82、2 0 0 9渊一i曩、一燕i。艇|澎萋匿集美G M 商城购物中心的商业业态定位研究社会固定资产的投资是拉动G D P 上升的重要因素，房地产投资的增加推动了社会固定资产投资的增加。经济的发展带动房地产的发展，带动购物中心的发展。社会固定资产投资能力的增加，来源市财政收入的增加，改革开放的1 9 7 8 年厦门的财政收入才1 5 5 亿元，到2 0 0 7 年厦门的财政收入达3 4 8 4 4亿元，3 0 年间增加3 4 6 8 9 亿元，增长2 2 4 8 倍，年均增长达1 9 8。三、城镇居民收入增加，带动消费和商业发展改革开放3 0 年来，随着社会经济的发展，城乡居民的收入大幅度增加(图83、5)，人民生活大幅度提高。1 9 8 0 年厦门的城镇居民人均可支配收入才4 5 1 元，农民人均纯收入才2 1 0 元，到2 0 0 7 年厦门城镇居民人均可支配收入达2 1 5 0 3元，比1 9 8 0 年增加2 1 0 5 2 元，增长4 7 7 倍。城镇居民人均可支配收入2 7 年来，年均增长1 5 4；农民的人均收入在2 0 0 7 年达7 6 3 7 元，比1 9 8 0 年增加7 4 2 7 元，增长3 6 4 倍，2 7 年来厦门的农民人均收入年均增长达1 4 2。城镇居民可支配收入的增加大大促进消费品商业的发展，带动零售业的发展，是厦门购物中心发展的市场基础。厦门农民人均收84、入的增加大大促进岛外消费品市场的发展，带动岛外零售业的发展，为厦门岛外城市化商业网络的建设和岛外的购物中心的建设奠定消费市场基础。第三节厦门城市商业情况分析零售业情况：2 0 0 7 年厦门市实现社会消费品零售总额3 6 2 0 5 亿元，比上年增长1 4 9 6。批发零售贸易业实现零售额2 9 8 2 3 亿元，增长1 4 7，占零售总额的比重为8 2 4，全年批发零售企业景气指数均在1 4 0 以上“高度景气 区间内稳健运行；住宿餐饮业实现零售额4 8 4 8 亿元，增长1 8 3，占零售总额的比重为1 3 4，其企业景气指数也均在1 3 0 -1 5 0 的“中高度景气”区间内波动运行；85、其它行业实现零售额1 5 3 4 亿元，增长1 0，占零售总额的比重为4 2。厦门市统计局，2 0 0 8 年厦门经济特区年鉴，中国统计出版社，2 0 0 9第三章厦门消费品市场发展分析大型商场占主导：2 0 0 7 年大型百货、商场和大型餐饮企业仍然较受市民青睐，消费市场集中。全年限额以上企业实现零售额2 2 4 2 4 亿元，比上年增长1 6 8，在全市社会消费品零售总额中所占份额持续扩大，比重为6 1 9，比上年高出0 9 个百分点，直接拉动全市社会消费品零售总额增长1 0 2 个百分点，是推动全市社会消费品零售总额稳步增长的主要力量。信誉好、服务功能优的大中型百货店、专业卖场、连锁超市86、仍是百姓消费首选之地。2 0 0 7 年天虹、来雅百货继续推行百货连锁的模式，新开业了思北天虹、瑞景来雅等新店；各大商场、百货等大型零售企业继续为零售额的增长提供了有力支撑，全年1 7 家百货、超市、家电卖场等大型零售企业零售额净增1 5 2 亿元，比上年增长2 8 9。其中：麦德龙、新华都、家乐福、永辉、联华、好又多、沃尔玛7 家大型超市全年实现零售额净增6 2 亿元，比上年增长3 1；华联、新世界、信达免税、来雅、巴黎春天、天虹6 家大型百货零售额净增5 5 1 亿元，比上年增长3 4；国美、中博、苏宁、永乐思文4家大型家电、手机卖场净增3 4 9 亿元，比上年增长2 1。全年实现零售额累87、计超亿元的限额以上贸易企业已达4 5 家，净增零售额2 9 2 6 亿元，增长2 3 6。2 0 0 7 年厦门市大型餐饮企业知名度不断提高，经营规模日益扩大，全国各地各种菜肴、菜系以及台湾名小吃在厦争相亮相，相互竞争，也大大推动住宿餐饮业的发展。全年住宿餐饮业实现零售总额4 8 4 8 亿元，比上年增长1 8 3。生活消费持续增长：从限额以上批发零售业商品的其他分类零售额来看，受食品价格上涨及节日消费等因素的影响，居民吃、穿、用消费持续增长。2 0 0 7 年，厦门市居民用于购买食品的人均支出比上年多6 6 5 9 7 元，增长1 3 3，食品、饮料、烟酒类实现零售额3 4 0 8 亿元，增88、长1 3 2，其中烟酒类增长2 2 5，饮料类增长2 2 1；居民用于购买服装的人均支出比上年多出2 3 6 5 1 元，增长2 3 6，拉动服装鞋帽、针、纺织品类实现零售额1 5 9 1 亿元，增长1 5 8，其中服装类增长1 7 7。用的方面，日用品类实现零售额7 5 2亿元，增长5 2 4；体育、娱乐用品类实现零售额2 5 l 亿元，增长3 8 2；金银珠宝类由于金价飙升，零售额全面增长，全年实现4 4 8 亿元，增长4 8 1；通讯器材类实现零售额6 3 3 亿元，增长1 4 1，其中移动电话机零售4 9 0 62 7集美G M 商城购物中心的商业业态定位研究万部，增长9 2；文化办公89、用品类实现零售额5 2 6 亿元，增长2 7 4，其中微型计算机零售8 2 4 万台，增长3 7 5。家电消费趋向高端化，高端家电及数码产品成为消费热点。2 0 0 7 年全市居民用于耐用消费品的人均支出比上年多1 9 5 4 元，增长3 7 8，全市限额以上贸易企业液晶等离子电视机零售2 2万台，增长1 7 7，占彩色电视机零售量的1 8 9，比上年提高了1 个百分点；数码照相机零售3 4 3 万台，增长3 8 5，占全部照相机零售量的2 9 7；微波炉零售9 3 9 万台，增长5 2 9。岛内外市场份额差距大：商贸业发达的岛内仍为大众消费的首选购物场所。从分区社会消费品零售总额看，2 0 90、0 7 年，思明区完成2 1 4 7 2 亿元，比上年增长1 6 3，占全市比重的5 9 3；湖里区完成9 4 5 3 亿元，增长1 3 3，占全市比重的2 6 1；集美区完成1 7 3 l 亿元，增长1 0 8，占全市比重的4 8；海沧区完成8 1 7 亿元，增长2 1，占全市比重的2 3；同安区完成1 9 3 6 亿元，增长1 0 4，占全市比重的5 3；翔安区完成7 9 6 亿元，增长1 3 1，占全市比重的2 2。岛内与岛外社会消费品零售额分别占比重的8 5 4 和1 4 6，其市场份额差距比上年又拉大了0 6 个百分点。第四节厦门城市发展规划为推动厦门向更高层次发展，随着经济的发展厦91、门更加重视城市的发展规划，对厦门未来的社会经济进行了全面规划，引导厦门产业、城建、人口移动等的发展。一、城市发展规划总体规划：根据厦门市城市总体规划(2 0 0 3-2 0 2 0)，圆厦门城市的性质定位为：我国经济特区，东南沿海重要的中心城市，港口及风景旅游城市。按照“优化岛内、拓展海湾、扩充腹地、城乡互动 的开发原则，加快推进海湾型城市生态建设，加快推进两大基地、四个中心建设，到规划期末全面建成国际性港口风景城市和区域性中心城市。实现建成高新技术生产研发基地、。厦门市统计局，2 0 0 8 年厦门经济特区年鉴，中国统计出版社，2 0 0 9圆厦门市发展改革委员会，厦门市城市发展总体规划(292、 0 0 3-2 0 2 0)，2 0 0 4 年2 8第三章厦门消费品市场发展分析对台交流合作基地和航运物流中心、金融商贸中心、旅游会展中心和文化教育中心，构成物流中心功能、商务服务功能、旅游集散功能、高新技术产业、对台综合功能。到2 0 1 0 年，厦门市总人口规划规模为2 7 0 万人，城市人口规模为2 1 0 万人，到2 0 2 0 年，厦门市总人口规划规模为3 0 0 万人，城市人口规模为2 7 0 万人。城市空间拓展方向：优化本岛的存量建设用地，严格限制向本岛东部继续大规模拓展城市建设用地。选择岛外东西两翼为今后城市空间拓展的重要方向，有利于发挥厦门作为区域中心城市的功能。杏林和集93、美以用地功能完善和优化为主，辅以适度的外延拓展。推进同安城区的完善与拓展的同时，积极引导同安的集中城市化和农业产业化进程。厦门城市未来空间发展总体应以“优化本岛、拓展岛外、两翼并举、各有侧重、集约高效、持续发展为指导方向。在空间结构上从形象的角度仍延续体现了“众星拱月 的组团特征(图6)。一心：本岛；两环：环西海域发展区(以围绕杏林湾、马銮湾和东屿湾为主)，环东海域和同安湾发展区(以围绕同安湾、东坑湾为主)。一主(城)：本岛(含鼓浪屿)；四辅(城)：海沧辅城、集美辅城、同安辅城、翔安辅城；八片(组团)：海沧辅城的海沧、马銮组团；集美辅城的杏林、集美组团；同安辅城的大同、西柯组团；翔安辅城的马巷94、新店组团。城市中心等级结构：组团式结构使厦门的城市中心分布呈现为“单心多核”的模式。结合城市功能分布特点，城市中心的分布与定位可归结为“一主两副三次 的等级结构模式。一主(中心)：城市主中心，即本岛作为全市的政治、经济和文化的中心；两副(中心)：城市副中心(具有承担城市中心功能作用)，分别为马銮城市副中心，岛外西部地区中心，同时起辐射漳州、长泰方向作用；翔安城市副中心，岛外东部地区中心，同时起辐射泉州、南安方向作用：三次(中心)：城市次中心(局部性中心)，分别为海沧城市次中心、杏林湾城市次中心、同安大同城市次中心。2 9集莞G M 商城购物中心的商业业志定位研究二、城市各片区主要发展策略本岛95、总体发展策略为“优化”：逐步完成第二产业空间的置换和优化沿象屿保税区和航空港建设物流中心；大力发展第三产业和高新技术产业；疏解本岛人口，有效降低人口容量和密度，进一步提升本岛城市环境品质；加强风景名胜资源保护，积极合理开发和拓展城市风景旅游功能；积极保护城市风貌特色，谨慎、有机更新城市旧区：完善大型文体公共设施建设，强化中心城市职能。沿西海域湾区总体发展策略为“整合”：以新的行政区划为空间单元，加强既有规模相对较小组团功能和空间的重组整合，成为对应本岛主城的辅城，重点加强城市公共设施配套和综合交通组织：依托集美学村传统优势，沿杏林湾建设大学城，成为城市文教中心；结合西海域整治，加快建设马銮新城96、，重点发展高科技研发制造综合体和滨水生态游乐休闲功能，依托交通和区位优势发展成为具有区域辐射作用的城市副中心；集中建设形成新阳一东孚、杏林一灌口两大工业园区；加强海沧港区、海沧南部工业区和港口物流园区建设。东部地区总体发展策略为“拓展”：翔安区为未来厦门城市发展的新辅城，是较其它辅城最具发展潜力的城市副中心。功能定位为综合性港口物流园区、面向区域的商贸服务中心和对台商贸文化交流基地。图6 厦门城市总体规划垂I：一 奎拦l 蓦露ll 墓F lI 誊装|I 毫I1 2。j1，。，一口第三章厦门消费品市场发展分析各区域功能特点：本岛(含鼓浪屿)：用地规模i 0 0 平方公里，人口规模1 0 0 万人97、。规划政治、商业金融、风景旅游、港口物流。鼓浪屿：风景旅游、文化。海沧辅城：用地规模8 0 平方公里，人口6 0 万人。规划港口物流、工业，高科技、风景旅游。集美辅城：用地规模6 0 平方公里，人口规模4 0 万人。规划工业，文化教育、风景旅游。同安辅城：用地规模5 0 平方公里，人口规模4 5 万人。规划工业、风景旅游。翔安辅城，：用地规模3 5 平方公里，人口规模2 5 万人。规划商贸、工业，港口物流、风景旅游。三、厦门商业发展规划总体布局；根据厦门市商业网点布局规划(2 0 0 3-2 0 1 0)，厦门市商业网点布局要求：“调整结构、完善本岛新建区、加强岛外、分级布局，积极推进商业网点98、布局的战略调整，为风景旅游城市服务。商业体系可分为：市级商业中心、区域商业中心、社区(居住区)商业、街坊商业、专业(特色)街(区)、镇级商业、专业(批发)市场七大类。形成层次分明、各具特色的商业区，至2 0 1 0 年，厦门市将兴建一个市级商业中心、1 0 个区域商业中心和若干社区商业中心、街坊商业、中心镇商业中心，重点建设“两路五区八街：“两路：中山路综合商业街和禾祥路综合商业街；“五区：为会展旅游商贸区，避风坞休闲商业街区、太阳湾一石湾滨海餐饮商业村、大嶝对台小额贸易区、闽南文化大观园；“八街：为龙头路旅游商品街、鼓浪屿音乐艺术(商品及休闲)街、局口路、思明西路女人街、海后路风味餐饮街、霞99、溪路海鲜干货商业街、豆仔尾路(北段)音响家电街、厦大文教一条街、集美龙船路旅游商品街。厦门市商业体系可分为：市级商业中心、区域商业中心、社区(居住区)商业、街坊商业、专业(特色)街(区)、中心镇商业、一般镇商业七大类。市级商业中心(一级商业中心)：厦门市市级商业中心由中山路商业街。厦门市贸发局，厦门市商业网点布局规划(2 0 0 3 2 0 2 0)，2 0 0 43 1集美G M 商城购物中心的商业业态定位研究区和火车站富山商圈两个节点及禾祥路、厦禾路两条“线(商业街)构成市级商业中心(一级商业中心)。为以旅游、购物、体闲为主的综合商业中心节点。消费对象是市民和流动顾客。鼓励特色百货店(现有100、百货店改造，体现中、高档化，强调差别化经营)、专韭瘙、专卖店、餐饮网点、文化娱乐设施。设置业态强调精品化，中、高档化；适度设置：超市、便利店、自动售货机、大型专业瘙；限制设置：购物中心、大型综合超市、仓储商店、专业市场、集贸市场、菜市场。火车站富由商霾：为厦门市现代商贸中心节点，是全市商业最繁华地段和居民购物的主要场所。提高商业聚集度；调整商业业态，减少大型综合超市比铡，增加大型百货、专业店、专卖痦、完善商业业态结构；中购物中心不得超过3 个(岛内三个购物中心分别是已建成的S M 商业城、世贸商城和明发商业广场)，大型综合超市不得超过4 个。鼓励中、高档次特色百货店、专业店、专卖店、餐饮网点、101、文化娱乐设施；适度设置：大型综合超市、超市、便利店、自动售货枫、大型专业店。限制设置：购物中心、仓储藏店、专业市场、集贸市场、菜市场。区域商业中心(二级商业中心)；规划岛内4 个，岛外6 个。岛内区域商业区中心为：湖里商贸区、前埔商贸区、江头商贸区和枋湖商贸区；岛外有：海沧商贸区、马銮湾商贸区、杏椿裔贸区、集美商贸区、同安商贸区以及东部(翔安)商贸区：购物中心：以立足厦门，服务予闽南，接轨世界为目标，加强城市零售商业功能开发。岛内不再增设购物中心，充分利用现有商业设施，通过改造提升，建设成现代化大型购物中心。岛内三个购物中心分别是基建成的S 麓商业城、世贸商城和明发商业广场；岛外设置两处。其中102、一处布置在灌豳铁路货运站的南侧，马銮湾的西北侧前场附近，交通便利，同对兼顾两湾三区服务人口。根据东部地区规划，在其区域商业中心内布置一处。3 2第四章集美的商业环境分析第四章集美的商业环境分析集美是厦门规划发展的新城区，具有文化教育的历史优势，随着新城区的建设发展和人口的增加，消费市场日益发展商业环境发生很大的变化。展第一节简要概况集美的经济发展，带动了人口、产业、交通、教育、旅游、商业等的发一、概况集美区位于福建省东南沿海(图7)，居闽南金三角中心地段，是厦门市6 个行政区之一，西北与漳州长泰县交界，东北与同安区接壤，西南与海沧区毗邻，东南由厦门大桥及高集海堤连接厦门岛，是进出厦门经济特区的103、重要门户，区位优势独特。辖区总面积2 7 6 平方公里，地貌以丘陵、山地为主，河流、水渠、水库点缀其间，海岸线长约6 0 公里。属亚热带海洋性季风气候，四季温和，雨量充沛，冬无严寒夏无酷暑。集美森林、渔业、水果等资源丰富，有红树林、中华白海豚、文吕鱼、中国鲎等国家级珍稀保护动(植)物。震集美集美G M 商城购物中心的商业业态定位研究集美原先属于同安县的一个小村庄，地处东溪至石浔入海处，其海湾称浔江，浔江西岸延续到这个村庄已是末尾，村庄因此得名浔尾，后雅化成集美。目前，集美区下辖2 镇4 街，即灌口镇、后溪镇、集美街道、杏林街道、侨英街道、杏滨街道，是厦门与岛外连接的交汇点，也是规划中的东西海域104、发展的结合点，全区共有2 2 个行政村、3 2 个社区，住人口3 2 万人。二、公共设施状况集美区的公路交通网络四通八达，厦门大桥使之与厦门本岛直接相连，区政府所在地的“集美学村 距高崎火车货运站3 公里、高崎国际机场5 公里(厦门空港是华东地区仅次于上海的重要航空枢纽，已开辟国内外航线1 2 1条；国际和地区航线可直达新加坡、吉隆坡、马尼拉、东京、曼谷、汉城、香港、澳门等)、东渡港1 0 公里、海沧港1 5 公里(厦门港每月到世界各地航班有2 7 2 条，基本覆盖了全球各主要港口，与国内外8 4 个港口直接通航)、和平客运码头1 3 公里。从交通来看，厦门以后的枢纽就是在集美。集美将建厦门西105、客站、高速铁路、高速公路和轻轨等，而厦门西客站又是省级的交通枢纽站，所有的交通都在西客站快速融合。集美大桥、杏林大桥、铁路桥、海堤和厦门大桥使厦门岛与集美连接的交通更加方便。可以预见，在厦门的发展过程中，集美的交通体系将扮演一个十分重要的角色。三、人口特征及结构集美常住人口1 7 7 4 9 1 人，流动人口1 4 7 7 6 6 人。其中集美街道面积3 6平方千米，户籍人口3 6 万人、流动人口0 7 万人；侨英街道面积1 8 4 平方千米，户籍人口1 3 5 万人；杏林街道面积2 4 7 平方千米，户籍人口4 万人、流动人口1 8 万人；杏滨街道面积2 1 6 平方千米，户籍人口2 4 7106、 万人；灌口镇面积7 0 2 平方千米，户籍人口3 7 万人、流动人口2 9 万人。后溪镇面积4 4 1 平方千米，户籍人口2 4 3 万人。规划发展到全区人口8 0 万人。集美消费人群主要由三大部分构成：一是固定消费人群，即居住在本区域的消费人群；二是集美区内的市民；三是集美区周边消费者和国内外游客。第四章集美的商业环境分析该三大消费人群作为固定消费人群，收入稳定，购买力较强。集美区不同于其他区的最大特色就是文教区，本项目所属区域未来5 年新增消费量主要包括大学城规划人口2 0 万人，计划新增1 4 万学生和1 万教师人口在本项目商业幅地范围内；到2 0 1 0 年，以风林村为中心的周边规划107、人口为1 0 万人，入住人口构成会以在岛内工作的新移民及周边打工的白领为主。四、人文环境集美有着悠久的历史积淀和深厚的文化氛围，集美区定位于文教区，正走向成熟。集美最有特色的人文因素自然是集美学村、大学城，包括嘉庚风格和诚毅精神，当然还有最近刚开门的园博园：集美学村为陈嘉庚先生自1 9 1 3年起倾资创建，前后耗资l 亿多元，后由国家教委批准统一合并为“集美大学。学村包括厦门水产学院、集美航海学院、集美师范专科学校、福建体育学院、集美归国侨生补习学校、中国语言文化学校、集美财经专科学校、集美中学、小学、幼儿园等；正在建设中的集美大学城西至杏滨路，东至天马山、高速路连接线，北至厦漳泉高速路，南至108、集美、杏林海堤，西、东分别连接杏林和集美城市组团，规划总用地面积达3 1 3 2 平方公里，将布置近1 0 所高校，人口总规模预计将达2 0 余万人。目前已有厦门理工学院、武汉理工学院、华侨大学、哈尔滨工业大学、厦门信息学院、厦门职工技术学院等高校，以及中科院与厦门市政府联合创办的城市环境研究所率先进驻。第二节经济发展前景为适应未来厦门海湾型城市建设发展的需要，根据厦门市海湾型城市建设规划的总体要求，集美对经济社会、文化教育、城市建设、商业旅游等进行了全面的规划，以引导区域的快速发展。一、经济发展规划根据集美区十一五产业发展规划，2 0 1 0 年全区将实现G D P 达4 0 0 亿元，年均109、增长率2 2，财政总收入达3 5 亿元，城镇居民人均可支配收入2 万元。集美区发展改革委员会，集美区十一五产业发展规划，2 0 0 63 5集美G M 商城购物中心的商业业态定位研究至2 0 1 0 年，集美将建成工业区面积约3 6 5 2 平方公里，工业总产值达1 0 0 0亿元，年均递增约2 2 8 1，培育壮大机械冶金、电子电器、纺织服装等三大支柱产业，依托龙头企业延伸完善集群式工业发展体系，促使集美台商投资区(集美北部后溪)的电子元器件、汽车和工程机械制造配套项目等高新技术产业，以及杏林台商投资区：电子、纺织、冶金、汽车制造、工程机械等扩大产值，对全区经济增长起到强有力的支撑作用。文教110、旅游发展规划：充分发挥集美地区的教育资源优势，树立集美文教区的品牌效应，至2 0 1 0 年全区各类院校的规划发展目标是g 幼儿园3 9 所、小学3 l 所、中学9 所、中等职业学校8 所、大专院校1 2 所、成人学校2 6 所，师生总人数达2 6 8 万人。重点发展“一中心(集美中心城区)，“两环线(西北部山地生态旅游环线、东南部滨海生态旅游环线、“三片区(集美城区文教旅游片区、马銮湾湿地生态旅游片区、后溪灌口山地生态历史文化旅游片区)、“五产品(文化旅游、休闲度假游、体育旅游、山地生态游、工业旅游)”、“六项目(鳌园及嘉庚纪念馆、杏林湾中洲岛园博园、马銮湾湿地公园、天马山度假村、地方特色小111、吃城、白虎岩生态景区)，至2 0 1 0 年规划建设星级酒店1 2 家，全区各旅游景点接待旅客总人数达3 0 0 万人次年，旅游总收入4 0 亿年。城市建设发展规划：根据厦门市建设海湾型城市发展总体布局，集美区将以建设生态型文教旅游区和环保型高新产业区为目标，以充实完善厦门市次中心功能为定位，以文化教育、陆上交通枢纽、机电工业产业链和良好的自然生态环境等条件为依托，集文化教育、旅游度假、中高档居住、商贸服务、物流业、高新技术产业、机电工业等多种功能的现代化综合性新城区。至2 0 1 0 年，全区总建设用地面积达6 0 万平方公里(新征地3 0 万平方公里)，其中城市化水平达7 5，常住人口规模112、达4 5 万人以上，新增住宅面积约7 0 0万平方，房地产投资约7 0 亿。二、商业发展规划集美区商业规划目标：根据“厦门市集美区商业网点2 0 0 6-2 0 1 5 年规划”，3 5第暇掌集美的商业环境分析未来十年集美商业规划将打造面向厦门、辐射闽南的现代商业中心，包括两个内涵：一是消费购物中心，即形成集消费购物、体闲娱乐、观光旅游为一体，在厦门市和周边地区具有重要影响的区域性购物消费中心；二是商品贸易中心，即形成具有比较强的聚集和辐射筢力，立足厦门、辐射闽南的的专业商晶生产加工与集散中心。集美区商业发晨指标：(1)社会消费翮零售额罄前集美区人口3 量万，顼瞪周边有人口2 0 万，以2 0113、 0 5 年集美区社会消费品零售额1 5 0 4 亿元为基数，预测2 0 0 6-2 0 1 5 年前5 年每年递增1 6，2 0 1 0年集美区社会消费品零售额约为3 王。羽亿元，后5 年每年递增1 8，2 0 1 5 年集美区社会消费品零售额约为7 2 2 3 亿元。(2)餐饮鲎营监收入根据当前集美区社会经济发展现状及消费品零售额与餐饮业零售额的比例，预测2 0 0 6-2 0 1 5 年前5 年按餐饮业营业收入与社会消费晶零售额7：1 0 0的比例，即2 0 1 0 年集美区餐饮业营业收入约为1 1 亿元，后5 年按8：1 0 0 的比例，辈2 0 1 5 年集美区餐饮业营业收入约为3。114、王亿元。(3)商业营业总面积集美区2 0 1 0 年规划入墨约4 5 万，按人均营业面积1 2 平方计算，营业总面积约为5 4 万平方，2 0 1 5 年人口发展约为6 5 万，营业总面积约为7 8 万平方。(4)就业人口2 0 1 0 年约为4 1 6 万，2 0 1 5 年约为9。2 5 万。(5)批发零售键饮业增加值占全区G D P 的比重2 0 1 0 年约隽1 5，2 0 1 5 年约为1 8。集美区商业空间布局：集美区规划建设的市级商业副中心一一两圈一带(图8)：孕(1)集美北部新城区商业中心圈瀚集路以东，东海路以南，乐海路以北，集麟路以蒋区域。规划组合酉。集美区发展改节委员会，集115、荚区十一五产业发展规划，2 0 0 6零集受隧发矮改孳委爨会，袋甍区一 一纛产篷发袋规划，2 0 0 63 7集羹G M 商城购钎中心的商业业杏定位研究货商店和大型综合超市主力业态，以及品牌专业店、中小型餐饮业，辅助体闲、娱乐和时尚消费设施，集购物、休闲、娱乐、餐饮等多功能为一体的综合性商业区，也是区级商业办公、文化娱乐、高档居住的重要商业配套区。根据“2 0 0 4 年集美北部新城区控制性详细规划”，集美北部新城区规划总用地4 6 19 3 公顷，随着集美大桥从乐海路段的延伸贯通，北部新城区将成为未来集美最繁华的地区之一。该商业中心规划以大型购物中心为重点，以点状商业布局格局，集购物、休闶、116、娱乐、餐饮为一体，为区域内的中高档居住区配套服务，其中乐海路一带将形成北部新城区的商业中心地带。集美乐海路与同集路交汇处是集美北部新城区商业中心联贯厦门本岛、同安、杏林、集美的重要交通结点，汇集集美新旧大桥、公铁大桥、环东海域道路、B R T城市公交快速道路、后溪新火车站等要道，未来将有具大的人、车流和商业潜力。(2)杏林湾西南部商务中心圈杏北路以东，集灌快速路以北，杏林北环路以西、以南围台区域，为集区级商业办公、文化娱乐、高档居住为一体。(3)文教区文化功能带$l i i 目自彝i|H垂图8 集美商业发展规划图集美北部新城区一集美北部工业区霞梧广场一环杏林湾华侨大学西南部商住区一厦门大学南部117、商住区一园博园，规划专卖店、专业店、特色店为主要业态发展方向，并具有一定的休闲、文化娱乐的内涵，第四案集美的商业环境分糖兰、房市发展状况近年来，集美区房地产投资呈现出快速增长的态势。从2 0 0 2 年开始的O 9 2 亿起步，集美房地产投资额一直保持两位数以上的增幅，并在2 0 0 4 年出现了个井喷，增幅达到历史性的顶峰，增幅7 4 4 0 7。2 0 0 6 年集美房地产投资额达到1 5 2 9 亿，其增幅离达2 6 6 6 7，是继2 0 0 4 年后的又一个历史性的高增幅。2 0 0 4 年，集美区房地产投资额所占岛外比重高达4 9 11，销售量1 8 5 6万平方米，之后的2 0 118、0 5 年和2 0 0 6 年均保持在2 0 左右的比重，2 0 0 6 年销售量达3 9 0 8 万平方米，全区商品住宅销售量占岛外总销量的比重维持在3 0 左右，瓜分了岛岁争近三成的市场份额，成为岛外商品住宅销售市场|l 毫主力军。2 0 0 3 年集美区商品住宅销售均价为2 2 0 0 元平方米，2 0 0 4 年增长为2 6 0 3元平方米，随后2 0 0 5 年和2 0 0 6 年全区商品住宅销售均价分别攀升至3 4 1 圭元平方米和4 6 8 9 元平方米，保持了平稳快速增长的水平。2 0 0 7 年集美区的土地蒜次受到热捧，莲月以来拍卖的9 幅地块，华润、夏商、翔鹭、吉龙、特房、119、建昌、住总等房地产“巨鳄 纷纷抢滩集美市场，瓜分了共1 5 1 3 5 万平方米的建筑供应量，其中有6 幅地块的楼面价格超过6 0 0 0 元平方米，其中优势区位土地出让的楼面价格达到1 2 0 6 6 元平方米，放量的土地供给预示着集美地产奔入新一轮的全面开发时代。2 0 0 7 年9 胃份集美区商品往宅销售均价已猛涨至7 9 7 7 元平方米。髓前在集美的商业中心，建成与在建的楼盘有2 0 个，总建筑面积3 5 5 万平方米。豳、集美的交通优势集美大桥立交桥的建成将有利于集美区与周边地区的交通(图9)，更便利子集美北部新城与溜城区的人流交遴，形成整体，便子发挥北部新城体育馆及其周边的商业文120、体休闲中心便于市民的活动场所。乐海路与同集路的立交桥充分考虑了罐商城人流的交通需要和将来体育馆广场作为厦门国际马拉松比赛起跑点和终点的活动中心的需要，更有利于商场的进出。建成屠的G 蘸商城和嘉庚体育馆将戒为集美的商业、体闲、文体活动的中心，将有更多的人员汇聚这里。交通方便将带来更多的人车流动。3 9集美G M 商城购糟中心的商业业志定位研究图9 周边立交桥示意图第五章集美商业市场调研第五章集美商业市场调研G M 商城位于集美北部新城区，集美的商业市场环境情况对项目的商业业态定位具有重要的影响。根据集美的商业情况分析，实地考察和抽样面对面问卷调研，分析集美的商业环境，为项目的商业业态定位提供依据121、。第一节集美商业市场分析为了研究厦门岛外发展购物中心的可能性，我们于2 0 0 7 年开展对厦门岛外商业情况的调研分析，对目前岛外商业市场现状有一个比较全面的了解。目前厦门岛外的集美大中型商业项目、酒店都集中在杏林、集美等老城区，而且同质化十分明显。象集美北村、大学城等这样房地产发展迅速的热点地区，商业配套却明显滞后。商场和超市均以满足日常生活需求为主，而文化休闲时尚生活尚未成为集美及岛外的主流消费，购物和休闲娱乐的档次也有待提升。购物民众未受到足够尊重，主要以摩托车和步行为最主要交通工具，车流不合理，停车不便。岛外主要商业圈和网点整体购物环境有待提升，一是购物外部环境，诸如外部装修、停车位和122、广告导示都有待改观，其次是内部的品牌组合和导示均和国内品牌零售业有较大差距。主要集中商业网点员工的主动服务意识和文明服务意识有待加强，导购水平和技能有待提高。业态业种趋于一致，商铺间没有形成强势的业态呼应，集中商业整合营销、统一管理较差，没有统一包装宣传。整个集美商业没有形成一个核心商圈，没形成规模，基本处于社区型商业。整个集美及岛外商业档次低且杂乱，缺少成规模上档次的百货店、专业市场、品牌专卖店。杂牌和平价服装占多数；餐饮市场分散、结构不合理；休闲娱乐市场分散，不成规模。4 1集美G M 商城购物中心的商业业态定位研究岛外商业格局：集美及岛外城区商业相对分散，随着城市的发展，在新城区逐步形成123、了一些新的商圈(图1 0)，加上原有老城区传统商业区；可以预见集美及岛外商业将向多点、多层次的方向发展。大体而言可将集美及岛外城区商圈细分为如下几大商圈：图1 0 厦门岛外商圈情况岛外商业经营档次分析：岛外零售业整体经营档次呈上升趋势，商家的经营理念、管理水平和品牌意识逐步提高，但零售业经营档次的提升尚有一定的差距，并不能满足消费者的需求，导致岛外部分高消费人群流向岛内市场。岛外零售业的经营档次呈中档偏下水平，岛外零售业整体经营档次在房地产发展的带动下各业态经营档次提高较快，但是作为岛外零售业经营档次目前还处于整体不高的状态，商品品牌及经营档次未有大的改变。岛外商品组合：岛外零售业商品经营档次124、参差不齐，中低档商品充斥着市场，中高档商品相对缺乏，不能满足市场消费的需求。随着消费观念的逐步转变，岛外零售业将进入一个调整、创新的发展时期；岛外的服装品牌是以国内二三线品牌为主，一线品牌为辅。其中国内一线品牌有耐克、劲浪、李宁、安莉芳、黛安芬、才子、金利来、阿迪达斯、蜘蛛王、安踏等，一二4 2第五章集美商业市场调研线品牌市场占有率明显不够；服装价位均价位处于5 0 元和8 0 0 元之间，主要是一些大众服饰的消费，消费力一般。从消费群体的年龄上看：为传统大众型百货消费群体主要为年龄1 8-5 5 岁。岛外整体零售业商业业态、规模、经营状态和品牌分布上，都与岛内存在一定的差距，商品组合不均衡。125、未来各商圈势必会对商品的种类和档次进行调整，以中档及中高档商品为主流的商品组合是必然的，适应岛外现状及未来发展的大型的特色商业将会是岛外零售业的发展方向。商业市场前景：未来几年，零售业市场将出现群雄逐鹿的局面，尤其是人口流量大的黄金商业网点，更是众商家寸土必争之地；目前岛外在营商业网点经营档次良莠不齐，整体档次偏低，尤其缺少一站式购物的大型商业网点。未来可发展想象空间巨大；消费群体对消费品质、程度、价格、附加值等要求更严格，对服务越来越看重，逐步接受体验式消费，直接促进消费市场的细分。未来商业细分将越来越精细；餐饮较成规模和上档次的场所，目前集中在老城区及岛内。所谓民以食为天，岛外人对餐饮业的126、需求也非常旺盛。随着与外界的交通、融会，随着肯德基、麦当劳的逐步入驻，项目所在地的餐饮市场将有商机无限；由于现有市场品牌服饰较少，且市场对品牌服饰消费需求较大，同时本类型商品对周边区域影响力较强，所以一线品牌服饰需求会旺盛；随着人们生活水平的提高，吃不再是摆在国民面前唯一需要解决的问题，人们在满足温饱后，逐步开始追求更高层次的需求；随着经济的发展及岛外的规划，政府将鼓励设置大型综合百货店，并适度设置购物中心，这将为项目发展提供良好营商环境。大型购物中心、品牌服饰店、特色餐饮、娱乐中心、运动体验天地、美容美体中心、家电数码广场等的市场需求日益增加。随着岛外商业的发展，零售行业正处于从日常购物向品127、质型消费的过渡阶段，因此在档次品质、购物环境、休闲体验、娱乐享受上将有较大突破。综上所述：目前集美及岛外整体商业正处于由传统商业向现代商业的急剧转变的过程中，在这一历史性的转变中，蕴藏着巨大的市场潜力。随着整体经济状况的日益改善，市场消费需求的日益高涨，日趋多样性，商业经营模式的提升已经不能停留在单纯地提升商品的档次，而务必注重消费者在整4 3集美G M 商城购物中心的商业业态定位研究个购物过程中的购物体验，包括多业态的组合，多功能的服务，一站式的消费，购物环境的舒适度，购物的方便性，购物过程的享受感以及受尊重的程度等等日益受到关注。因此，本项目以中等规模M A L L 的定位适合于现实及未来128、商业市场的需求。第二节消费者情况调查为了解岛外现有人群的消费情况和对岛外发展商业中心的期望情况，对岛内外的社会人群进行实际情况抽样问卷调查。调研对象基本情况：调研对象：年龄在1 5-5 0 岁之间的人群；调查方法：面对面问卷访问；抽样方法：随机抽样；有效样本量：岛外共3 5 6 份，岛内1 5 0 份；岛外调查男女比例：符合女性爱逛街的特点。男性占有4 3，女性占5 7；受访客户年龄：以1 5 3 0 岁居多，此类人群消费欲望强，是我们的重点消费对象；受访者以集美区的居多，能充份代表问卷的可行性；被调查的职业呈现多样化特点，能充分代表各方面需求，调查对象以学生最多，其次为个体经营者、其他职业及129、公司职员；居多；家庭人口结构是：以4 人居多，消费者的教育文化程度：以大专以下其次为3 人，然后为5 人；调查对象的人月平均收入以1 0 0 0-2 0 0 0 最多，说明岛外居民收入不高；调查对象的月平均支出占比最多的是5 0 0 8 0 0 元，相对收入，说明岛外居民消费较强；岛外消费习惯：所调查消费者购物场所最多的是超市及购物中心，说明岛外消费者偏爱购物中心及超市；消费者常去的是S M、沃尔玛、中山路，说明S M 拦截了部分岛外消费者；在调查中大多数岛外消费者明确有岛外消费的愿望，说明岛外有潜力可以争取岛外消费者；调查中发现岛外消费者对购物及餐饮、休闲娱乐需求强烈；岛外消费者平时购物最多130、的是：服装、日用、食品这类日常生活用品，其次是图书音像、饰品、化妆品，说明岛外适应多业态，且重视对图书音像、饰品等业种；影响消费习惯的因素：调查发现影响岛外消费者购物场所选择的主要原因是交通、品质、购物环境及商店信誉；岛外消费者的外出购物频率以每周卜2次居多，其次为每月2 4 次；每次购物金额以5 0 1 0 0 元居多，消费呈中低档第五章集美商业市场调研特点；消费者购物以公交车及步行最多，所以岛外发展购物中心应充分加强公交车及道路的开拓工作；岛外消费者的休闲场所调查显示岛外消费者休闲娱乐以去书城、网吧及卡拉o K 最多，运动健身、酒吧及游乐园也占较大比例，休闲娱乐业态在岛外有发展前景；根据调131、查统计岛外消费者每月去娱乐场所的花费以1 0 0-4 0 0 元居多，消费市场潜力巨大；岛外消费者的餐饮消费以闽南菜为主、其次为美食广场及四川菜，每次消费以3 0-5 0 元最多，餐饮消费呈中低档的特点；对消费场所的期望：岛外消费者大多认为岛外商业气氛不足、交通缺陷是影响岛外商业发展的主要因素；对岛外兴建大型的集休闲、购物、娱乐、餐饮于一体的新兴商业购物中心，大多数消费者认为具有吸引力，明确会去购物休闲的占了很大比例；大多数岛外消费者最希望的岛外购物中心业态有大型超市、休闲娱乐及餐饮，希望整个购物中心以中档为主，中高档的也占有一定的期望；岛内消费者调查：岛内消费者目前到购物中心的主要消费内容是132、购物，主要交通工具是公交车，主要购物场所是中山路商业街、S M、世贸商城、沃尔玛、好又多。岛内消费者不去岛外消费的占多数，说明本项目消费群应立足岛外；如果在岛外消费，岛内消费者去岛外消费呈多样化发展，餐饮及休闲娱乐占比较大；调查的大部分岛内消费者对岛外商业发展不大了解，认为岛外的交通及商业氛围是发展购物中心的重要影响因素；岛内消费者对在岛外兴建大型的集休闲、购物、娱乐、餐饮于一体的新兴商业购物中心，有一定的吸引力，岛内消费者较认同的业态有大型超市、餐饮及休闲娱乐，较认同中档及中高档。消费者调研结论：综合岛内岛外消费者的调研，消费者对岛外发展购物中心的业态组合是：消费以日常生活为主，食品消费支出133、仍然占大部分比重；餐饮及休闲娱乐需求大；目前消费者购买最多的S M、世贸及沃尔玛，是岛外购物中心的主要竞争对手；岛外消费者基本呈中低档消费，购买服饰价位以1 0 0 3 0 0 元最多；购物交通当中公交车、步行是市民出行购物主要选择的交通工具；消费者对配套呈多样化特点；消费者最需求的餐饮是闽南菜及美食广场；消费者了解信息的途径以电视、报纸及网络最多；岛外消费者明确会去4 5集美G M 商城购物中心的商业业态定位研究岛外购物中心购物的占了大多数，岛内消费者明确会到岛外购物中心购物休闲占了大多数；无论是岛内还是岛外，消费者对购物环境、交通方便及商品质量信誉等都是主要吸引其去购物的主要因素，一定程度134、上说明了市民对于商场酶选择不仅仅是在予价格的高低，信誉以及舒适的购物环境也是主要看中的因素。消费者认为岛外的购物中心定位以中档为合适；消费者认为岛外购物中心的缺陷是商业氛围及交通不便。第三节经营者市场调研调研对象：厦门及华南市场的经营户；调查方法：面对面阀卷访问及电话访问；抽样方法：随机抽样；样本数量：定量访问厦门1 5 0 份华南5 0 份。调研的齑家类型多样，大部分有连锁店；商家的开店意向：大部分商家有拓展新店的计划，购物中心是大部分商家开店的酋选；临街铺是认程的首选，但商场铺位也愿意接受，希望租用开敞式和玻璃铺式，酋层是商家首选，负一层几乎无人认租；中山路及S M 周边是商家首选的开店位135、置，对岛乡 的认租度较低低；一般需要的面积以4 羔一6 0平方米的最多；能接受的租金价位以5 1-8 0 元占比最大，其次为5 0 元以下，整体承租力不高；以租半年期及二年期的最多；大部分只希望基本装修就够；购买的较少，希望租用的占大部分。到岛外开店的意宠：所调查的商家明确会去岛外开店的占毙例较少，看条件的最多，说明岛外购物中心须加大优惠力度，将犹豫不决及徘徊状态的经营户吸葶|到岛外开店；各种业态的商家都有到岛外舞店的意向；大部分商家认为岛外商业氛围及交通仍是经商最大的缺陷；对岛外兴建大型的集休闲、购物、娱乐、餐饮于一体的新兴商业购物中心，是否缝吸引去认租开唐，大部分商家表示要看条件，说明经营136、户还是处于观望；餐饮、休闲娱乐是商家最希望的业态，其次是中高档百货及大型超市；大部分离家希望购物中心配套多样化，特别是影剧院、银行、运动，美式快餐需求量大；大部分商家认为岛癸购物中心以中高档及中档比较合适。商家调研结论：购物中心是开店的首选，其次是百货商场；临街铺是认第五章集美商业市场调研租的首选，但商场铺也占了较大的比例；首层的认租度最高，负一层几乎无人认租；中山路及S M 周边是首选，集美的认租度较低：说明经营户对岛外信心不足及认识不清，本项目须充份树立项目信心，加强经营户对岛外及本项目的发展信心；经营户要求基本装修的占比最大；明确会去岛外开店的比较少，看条件的最多：说明本岛外须加大优惠力137、度，将犹豫不决的经营户吸引到项目来；商业氛围及交通是最大商家最大的顾虑；餐饮、休闲娱乐仍是最希望的业态，其次是中高档百货及大型超市；配套要求多样化发展，影剧院、银行、运动、美式快餐需求量大；经营户建议本项目定位为中高档及中档占比最大。第四节集美房市调研从调查结果来看，6 9 的人考虑购买集美区的房子。集美的房地产市场前景受看好度较高。几个优势较为明显的是，有2 5 的受调查人员认为：集美大桥、杏林大桥、厦门西客站的建成将大大改善交通；还有2 5 认为集美区文教氛围浓厚，“城中有校，校中有城；有2 2 的受访人员认为：园博园的建成将改善城市环境，促进城市发展，推动旅游业的巨大繁荣。考虑购买集美房138、产的原因，近三成(2 9)受访者表示，是因为集美区域发展迅速，前景看好。另外，市场需求以自住为主，投资为辅。9 0 一1 2 0 平米最受青睐。4 4 的受访者认为集美的房价在6 0 0 0 以下比较合理。两座大桥的通车对集美房地产带动最大，认为集美大桥、杏林大桥的通车对岛外房地产带动最大的人数占5 2，集美大桥和杏林大桥的建成将大大缩短集美与岛内的距离，对集美房地产的助推作用最被看好。3 2 的受访者看好东部滨海居住区，沿海地带拥有大海和集美大桥的双重景观，最受受访者看好；其次为集美文教区，比例为3 1，其独特的区位环境和浓厚的文化氛围以及相对完善成熟的配套吸引了大量购房者。4 2 的受访者139、认为集美区的城市化水平最需改善。4 7集美O M 商城购物中心的商业业毒定位研究第六章G _ 商城的商业业态定位根据商业环境分析，市场需求，对项目作如下的商业业态定位分析。第一节概况及现状自然地理位置：项目位于厦门市集美区北部新的商住区，同集路与乐海路交叉口(图1 1，表4)。漱黼图1 1 G M 商城的地理位置集美交通概况：项目位与集美大桥出口处，毗邻福一厦一漳高速公路，交通便捷，距集美老城区、集美学村不到1 公里，距集美北部工业区约8 0 0 米，距正在建设的集美大学城和园博园约1 公里。蒸盼希、第六章G M 商城的商业业态定位表4 初步规划指标项目规划经济技术指标序号项目指标指标计算单位140、1总用地面积6 6 5 8 6平方米2建筑用地面积5 8 5 1 9平方米3容积率2 1 2 6总建筑面积1 6 3 0 9 4平方米1 2 4 4 2 8平方米地上其中：商场7 2 0 0 0平方米4公寓5 2 4 2 8平方米3 8 6 6 6平方米地下其中：1 层3 2 5 0 0平方米2 层6 1 6 6平方米总停车位1 4 0 0辆5其中地上1 0 0 0辆其中地下4 0 0辆第二节S W O T 分析为明确项目特点和应对策略，根据项目的特点，对项目进行S W O T 分析。以明确项目的优劣势和应对策略。一、优势分析(S t r e n g t h s)1 规模优势：本项目体量较大(141、十几万平方米)，能够容纳丰富的业态空间，商场内部布局可以更加灵活，操作空间和可供创新的余地较大。2 地段优越：雄据集美区商业要塞，占领集美商业核心地段一一进入厦门岛内的门户位置，知名度高、未来1 0 年消费力强，未来将有较好的发展I j 景。3 规划优势：项目周边规划中的楼盘众多，容易形成商业呼应，提升商业氛围，逐步完善商圈吸附作用。4 项目可朔性强：项目所在位置历来为集美区的中心区位，周边社区尚未配套完善成熟，可朔性强，商业发展后劲足，且有政府因素影响及市政支持，为项目奠定了良好的经营基础。黄巧敏：厦门市本十零售业发展现状、问题及对策，中国统计信息网塾!仑；!塑型：!丛!：g Q!：曼旦 2142、 0 0 6。斯蒂芬A 罗斯等，公司理财，吴世农等译，机械工业出版社，2 0 0 74 9集美G M 商城购物中心的商业业态定位研究5 首创概念：其功能的“一站式”齐备在集美区是罕见的。二、劣势分析(W e a k n e s s e s)1、消费习惯改变有难度：人们固有的消费习惯主要集中在岛内商圈上，要改变这种消费习惯有一定的难度。应通过项目聚集人气来吸引消费者，逐步改变改变人们固有的消费习惯；2 项目客观条件有限：集美现有经济相对较不发达及常住人口三十余万，客观条件有限。通过业态结构设置，扩大消费人群范围，增加吸引力，克服客观条件的限制；3 商圈不成熟：项目所处商圈尚未形成，商业氛围尚需进143、一步培养。通过增加项目的宣传和商业影响来加快商圈的成熟；4 轻轨及高架桥至少会影响项目的整体布局和视线，通过调整建筑结构来改变不利因素；5 开发商商业经验较缺乏：开发商没有经营大型购物中心(S H O P P I N GM A L L)的经验，目前没有经营管理队伍。引进专业策划管理顾问公司给予专业技术指导，培养自己的经营团队；6 项目经营模式受制约：项目地块取得方式特殊，只能出租不能出售，从长远来说有利，但短期投资回报压力大；在开发时间上面临杏林及园博园发展的竞争。通过改善业态，提高经营效果，改善经营效益，加快项目回收，克服经营模式的限制。三、机会分析(O p p o r t u n i t 144、i e s)1、真正意义上的竞争对手较少：集美现时上档次、上规模的商业物业严重缺乏，为项目发展提供很大可利用空间。2 岛外经济及人口的发展：社会经济正在健康快速发展，人民生活水平不断提高，居民收入和储蓄快速增长，消费能力日趋旺盛，社会商品贸易繁荣活跃，对大型商业发展提供有力支撑。3 厦门城市岛外的发转移：城市发展方向的外扩，拉大项目发展空间；也使得该地段升值潜力和投资价值明显。第六章G M 商城的商业业态定位4 房地产发展迅速：项目周边房地产发展迅速，周边居住人口增多，带动巍业发展。6 项目交通条件的改善：集美大桥通车、交通的整改及集美商业的规划建设等内外合力，使本项瞪更具可塑性和发展潜力。四145、威胁分析1 老的商圈根深蒂固，改变人们的消费习惯有难度。可以借助厦门的产业转移，岛终入疆增加来改变消费入群结构，改变消费习惯；2 大学康城的商业街正在建设中：可能比G M 商城项目的进展快，将分流消费人群，给项霉带来压力。加快项目建设，调整业态结构，增加现有厦门购物中心没有的业态，来规避同质化竞争；3。客户信心：项匿处于未舞发的岛外新区，客户对顼匿发展未有足够自信。研究客户的消费习惯和需求，设置消费者需要的业态结构，满足消费者需求，塑造顼隧的特异性，以树立顾客的信心；4 其他潜在的项目不可小视：如周边住宅商业裙楼、杏林、同安、翔安等遗现推的商业项曩，会分流部分客户。透过规模效益及与体育馆的互146、补提高竞争力；。5。项霉周边人气及商韭气氛不浓：顼臣周边匿前仍是大遍闲置土地，在现阶段尚缺乏理想的消费人流，所以即使知名大卖场进驻，前期亦难以争取较高的租金回报。注意项譬酶商业形象塑造来聚集入气。第三节商业监态定位依据商业地产市场定位理论国，根据项目的实际情况，对项隧的功能、商业业态、组合结构等进行定位结构分析。确定最优商业业态结构组合。一、项目定位思路1 标志键集美地区标志性商业：以较高的姿态切入集美商业市场，突显商业在整个集美地区范围内的高起点和标志性，发展集美的核心商圈。国许琦，商业地产鲍市场定位分析，中国市场网，h t t p：e m c o m c n，2 0 0 85 l集美G M147、 商城购物中心的商业业态定位研究2 本土性以岛外的市场需求为导向：以项目周边居民、高校师生及工厂人群的费习惯和消费趋势为基础，切实地将项嚣融进消费者的墨常生活。3 品牌性大品牌与主题商业强强结合：通过主力店强大的品牌知名度及号召力，结合主题商业、大型餐饮、主题体验体阕项目、晶牌服饰旗舰店，为满足多层面的消费需求而提供全面、清晰的商业功能。4。丰富性一一完善的商泣韭态组合：根据目前岛外商业业态组合存在混乱或空缺的情况，完善的商业业态组合是项目定位的关键。5 体验性在上乘的购物环境中体验购物的快乐：优雅的购物环境使顾客有留恋忘返的感觉，在环境中体验购物带来的愉悦，强调体验式购物。8 全局性充分考虑148、协调顼嚣公寓、体育馆部分的关系；充分考虑项目地块的特点，力争项目各个部分协调发展，项目效益最大化。六大基点打造集美娱乐、体闲、餐饮、文化、健身、购物的首选之地二、战略性总体定位结合J G 体育馆的资源，形成集美首创风情式体验式休闲S H O P P I N GM A L L。为消费者提供一个具有领航意义的，集娱乐、体闲、餐饮、文化、健身、购物的为一体的、具有现代都市生活品质的S H O P P I N GM A L L，满足岛内外尤其是岛外的消费需求。三、商场总体形象定位1 形象定位：风情体验式的休闲S H O P P I N GM A L L2 形象定位主要特征：(圭)休闲餐饮娱乐是项懑的重149、点。大型的赡物中心里面包括了独具特色的旅游设施，如机动游戏、园林景观、乃至主题公园等；(2)附属的各项配套功能齐全。也就是说，去顼基实质上是一种体验性生活，是购物、休闲、娱乐等各个产业的复合体，而体验其多元化功能、多样化乐趣才是消费者最重要的内容。它销售的商品窳服务来崧是最贵或最新潮的，却象征着进入一种主流社会，以其多样性、普及性进入每一个年龄层次的消费范畴，不论是青少年还是成年人，甚至是老年入在其中都有于他的一片专属空间。因此，项园实际上引领了一种商业文化、商业时尚。5 2第六章G M 商城的商业业态定位四、功能定位根据本项目特质，结合厦门市场状况，从经营前景及项目开发回报考虑，本项目应具备150、以下功能(图1 2)购物：主要的核心功能，满足最大量的消费需求；休闲：符合厦门市城市性格，弥补市场空白；餐饮：厦门乃至全国增长速度最快的行业，发展潜力极大；娱乐：丰富业态，满足一部分客户的中、高消费要求；健身：靠近嘉庚体育馆，使项目增添时代气息；文化：提高生活品味，增加了文化内涵；住：快速回笼奖金，最大地减少项目发展风险，同时树立项目地标形象；o o o五、档次定位图1 2 G M 商城的功能结构示意图厦门市作为沿海特区城市，未来有着广阔的发展前景，但目前集美区的经济发展与岛内相比，还处于中下游的水平，项目周边的人口规模、经济收入、居民购买力以及消费层次还形成不了对高档大型商业的有效支持，本项151、目庞大的商业规模，必须面对全客层的消费对象，要满足不同层次客户的需求，所以档次定位不宜过高，否则会成为脱离实际的空中楼阁，让消费者可5 3囊美O M 商城购钫中心的商业业志定位研究望而不可及：同时我们也看到，项目周边高校、工厂、周边楼盘及岛外有着很高比例的中产阶层，他们有着乐衷享受的爱体闲、爱消费的习惯和传统，喜欢小资情调的生活方式，他们是项目的主流人群。相应也产生了晟普遍的中档消费市场，另一方面项目周边商业相对缺乏高消费，高档次的消费场所，虽然市场有限，不宜规模过大，但适当比例的高档商业对于引导消费、提高物业档次是有着很好的作用，也会使项目的个性、主韪得到显明的彰显，形成其他商家难以竞争的核152、心竞争力；根据市调结果，无论是岛内还是岛外消费者，对本项目的档次都是希望以中档为主居多。以经营中档商品为主，并且提供完善的配套及特色服务，全面提升经营形象，体现项目定位优势及长远市场竞争力。根据目前岛外消费结构和消费特点，结合项目的片区与其他商业状态，目标客户群体定位为(图1 3)中等收入阶层为主的消费群体，适当的高端物业以提升商业中心档次。以中青年家庭、高校师生、周边工厂人群为主力消费群，致力打造新型商业购物中心。给消费者带来的不仅仅是一个纯粹购物的空间场所，更是一种追求时尚的生活态度一种体验休闲的生活方式。图1 3 酬商城的消费群体定位第六章G M 商城的商业业态定位六、业态功能定位1 经153、营主体包含七个主要业态，具体为：超市：在本项目负一层规划经营超市；综合现代百货：在本项目一至四层规划综合现代百货，统一经营，统一管理；餐饮：在本项目规划引进麦当劳或必胜客等美式快餐或中式快餐；娱乐：在本项目规划经营各类棋牌娱乐、茶吧等项目；休闲：在本项目一层规划经营中高档西点、冷饮等；在本项目三、四层规划出中高档休闲娱乐项目等；服务：在本项目一层引进银行或A T M 机；彩色冲印；中国移动、联通、网通等；精品商铺：一层临街位置共规划主要经营高、中档品牌专卖店，经营定位以占据中档消费市场为主。2、各业态的具体经营定位在业态定位的基础上，经营定位的目的是有针对性地满足不同消费层次的需要、各种消费心154、理需求，做到“全、精、准”。从经营对策上看：第一，超市是一种能对居民日常生活发挥作用、扎根于社区市场的商业形式，能够满足大众消费，适合于各类消费档次，是最聚集人气的主力店，满足顾客“求便 的心理需求；第二，综合百货的目标顾客定位在中高档消费群体，有助于塑造商业形象、引导目标市场，满足顾客“求优 需求；第三，精品店铺吸引中档收入阶层中的固定消费群体，满足顾客“求精 的心理需求；第四，特色餐饮吸引中等收入阶层中的流行、时尚消费群体，满足顾客“求新的心理需求。超市：服务于当地居民的各类民生消费品；综合百货：服务城市主流消费群体，以各类服饰类商品为主；精品商铺：满足当地中、高层收入、白领阶层的服装、服155、饰类商品；餐饮、娱乐、休闲项目：满足当地居民和购物者的餐饮、娱乐消费；功能配套服务项目：方便社区居民，便利消费者。5 5榘美G M 商城购物中心的商业业态怒位研究3 功能定位超枣：超市是一种麓对居民透常生活发挥作用、_ 扎根予社区市场的商业形态，能够满足大众消费，适合于各消费档次，满足顾客“求便”的心理需求，是最聚集入气的主力痿；超枣强大的聚客功麓能极大的带动顼鍪整体人气和客流的合理流动，延长顾客在项目停滞的时间；收取固定租金；通过超市经营提井物渡价毽，实现物业舞值。大型百货：品牌百货的进场，可以促进本项圈物业的保值和升值，以利予正常回报，包括对政麝稳定税源数及提井顼露形象都有获撮的俸蹋；百货156、作为本项目的核心，百货强大的聚客功能能极大的带动项目整体人气和客流昀合蘧流动，延长颓客在顼隧僚滞的时瓣；通过蠢业获取匿定剩润；效益方式：通过百货经营提升物业价值，实现物业升值。耩螽商镶：品薄店熬进场可以保涯本矮凳物监的豫值和舞值，以剩于歪常投资回报，并对提升项目形象具有积极作用；品牌店是本项网时尚、新潮消赞的一个消费区域，_ l 筵：区域蠹装修标准较高，楚整个顼鋈戆一个亮点，瞧是展现项目形象的最重要部分；此区域还可以聚集大量社会层次较高、消费实力较强的顾客，这些颥客与综合吾货瘗懿蹶客形成共事，具有强大酶聚客功能，从而提升项目人气；通过商业经营，实现物业商业利润最大化。特色餐饮、体阑娱乐：聚集大157、量消费实力较强的顾客，这些顾客吴有强大的聚客功能，从而提升项豳人气；补充项目业态成份，丰富项圈业态；实现整单大面积毽租，实现裔业徐篷。5 6第六章G M 商城的商业业志定位第四节商业辐射力定位图1 4 G M 商城的商圈情况根据项目所处区位及现实情况，本项目的商圈辐射力应是立足集美，服务于集美、同安及翔安，辐射岛内及周边县市(图1 4)。集美G M 商城购物中心的商业业态定位研究结论改革开放3 0 年厦门经济特区的建设发展，带给厦门经济社会翻天覆地变化，改革开放3 0 年来厦门经济社会发生了突飞猛进的变化，G D P 猛增2 8 8 5倍，年均增长2 0 8，人均G D P 猛增1 5 7 2158、 倍，年均增长1 8 4，第三产业从只占2 1 0，大幅提高到占G D P 4 5 6 9 6；经济的快速发展促进的服务行业的发展，推动零售业和购物中心的发展。经济的高速发展，带动人民生活水平的大幅度提高，城镇居民人均可支配收入猛增2 1 0 5 2 元，增长4 7 7 倍，年均增长1 5 4；农民人均收入猛年7 4 2 7 元，增长3 6 4 倍，年均增长达1 4 2。城镇居民可支配收入的增加大大促进的消费品商业的扩大，带动购物中心形成和发展。研究分析厦门几年来购物中心的建设和发展发现，厦门的购物中心的发展是在改革开放带来的社会经济发展的情况，厦门的消费市场逐步扩大，零售商业逐步发展的情况下159、逐步形成的。早期厦门的购物中心的形成是以中山路商业街为而形成的购物中心雏形，中山路购物中心规模不小，但购物中心的内涵不够，主要的还是以传统的零售、百货商业为主汇集形成的，近年来在政府的大力支持下，进行改造提升。在中山路商业购物中心的形成过程中，随着厦门的人口扩大，市区随之发展，新城区的商业需要带动的新的商业结构的发展，同时由于人民生活水平的提高，消费需求提升和跨国公司的进入，国际物流的常态化，购物中心形式的零售业态开始在厦门出现，并得到快速发展，并从中山路向莲板、江头、东区岛外等发展。2 0 0 1 年世贸商城的开业标志着厦门真正意义上的购物中心(S H O P P I N GM A L L)160、随后厦门的大型购物中心象雨后春笋迅速发展起来，形成以中山路为中心的中山路商圈，建成及在建的购物中心有：铭汇、中华城、香港广场，及中山路商业街；以明发广场、世贸中心、罗宾森为主的莲板商圈；以S M一二期为主的江头商圈；以瑞景商城、加州广场为主的东部商圈。岛外的商圈实际还有形成。5 8结论分析厦门各商圈的购物中心的业态组合结构可以发现：厦门的购物中心的监态主要以购物为主，主要是大卖场、百货、精品店，餐饮娱乐没有或很少；厦门的购物中心的开发商主要是从房地产开发商转过来的，对购物中心的开发建设存在短裳行为，重销售轻经营，缺乏项匿策划和招商经营规划。大部分购物中心产权分散，缺芝统一经营的能力；厦门的购物161、中心规划过于集中，嚣前的购物中心主要集中在岛内的孛西部，东部和岛外没有购物中心。随着厦门海湾型城市发展规划的实施，近年来在海西建设的推进下，随着第二产业搬迁岛外，集美大桥、杏林大桥的通车，B R T 通车，环东海域建设，翔安隧道的建设，厦门新站的建设，海沧港区的建设和福厦、厦深高速铁轮的建设，厦门海湾型城市的规划蓝图正在圜辽变成现实。厦门海湾型城市发展规划的实践，厦门岛外的建设快速发展，人口日益增加，新城区正在逐步形成，大学城的建成将使集美新城嚣的形成进一步加快。岛外入墨的激增，社会服务设施需求曰益增加。商业服务、文化教育等近期在岛外将有很好的发展蓠景。根据市场调查发现，目前大部分岛外的消费者162、，主要购物中心的消费场所在岛蠹，大部分岛外消费者希望岛外有新型的购物中心出现，以满足岛外消费者改善购物环境的需求。岛内消费者虽然大部分生活消费在岛内，但对岛内的购物环境表示过于单一，没有一站式的购物休闲的环境，希望岛外能建设有特色的集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化于一体的大型购物中心。大部分受调查的经营商看好岛外市场的发艘前景，表示岛外如果有购物中心，有到岛外开店的意向。大型连锁大卖场公司、百货公司、娱乐公司、餐饮公司等也表示有意向到岛外的购物中心开庙。根据目前厦门的经济水平，大厦门的发展规划，人口的发展趋势，消费市场发展情况，结合J G 体育馆的资源，对集美G M 商城购物中心的业态结构提出一163、下选择：-超市：服务于当地居民的各类民生消费品；综合百货：服务城市主流消费群体，以各类服饰类商品为主；精晶商铺：满足当地中、高层收入、白领阶层的服装、服饰类商品；餐饮、娱乐、休闲项目：满足当地居民和购物者的餐饮、娱乐消费；功能配套服务项匿：方便社区居民，便利消费者；体育活动：提供消费者健康活动新环境；文化馆：提供不断引进新内容5 9集美G M 商城购物中心的商业业态定位研究的文化活动，丰富消费者的文化生活。购物中心的定位是：立足于服务大厦门新城区的消费者，吸引中心城区及周边地区的时迸消费者，磐有将来随新城区发展进行业态调整的发展空间，提供一站式的丰富的消费生活新体验。参考义献参考文献【l】厦门164、市统计局。2 0 0 8 厦门经济特区年鉴。中国统计毒版社。2 0 0 9 2 离格室内设计在线h 点主乜；么么曼塑熙g g 曼坠墨j：曼她么如何规划购物中心商业业态2 0 0 9【3】匿际赡物中心网站w w w i c s c o r g 商业。术语。2 0 0 8【4】F r o mW i k i p e d i a h t t p：e n w i k i p e d i a o r g d w i k i S h o p p i n g _ m a l l 2 0 0 8【5】上海商铺网h t t p：w w w s h-s p c o m 2 0 0 7【6】6孙敏M A L L 业态165、开发经营模式探析商业时代2 0 0 6 7 黄巧敏。厦f 1 市本土零售业发展现状、问题及对策。串国统计信息网歉点点坠；Z Z!Q 憩：曼主垒主曼：g Q Y：曼翌Z2 0 0 6【8】巾国市场网h t t p：e n c o m c n，厦f-l 商业地产形态特色分析，2 0 0 8【9】9黄铭，李晟我国购物中心发展策略探讨商业时代2 0 0 7【l O】厦门市统计局2 0 0 7 厦门经济特区年鉴。中阑统计出版社2 0 0 8【1 1】联商网h a p：w w w 1 i n k s h o p c o m c n 2 0 0 7 年厦门商业地产的回顾与展望一业态大家谈商业地产2 0 0 166、8【1 2】米红等厦门市人口发展战略研究厦门统计资料。2 0 0 5 1 3 1 璇门市发展改革委员会厦门市城市发展总体规划(2 0 0 3 2 0 2 0)2 0 0 4【1 4】厦门市贸发局厦门市商业网点布局规划(2 0 0 3 2 0 2 0)2 0 0 4 1 5】集荚区发展改革委员会。集美区十一五产业发展规划。2 0 0 6【1 6】斯蒂芬A 罗斯等公闭理财吴世农等译机械工业出版社2 0 0 7【1 7】许琦。商业她产的市场定位分析。中国市场网h t t p：e m c o m c n 2 0 0 86 l集美G M 商城购物中心的商业业态定位研究鸣谢本论文的工作怒在导师戴亦一教授的167、悉心指导下完成的，戴亦一教授严谨的治学态度、科学的工作方法以及在商业产，购物中心领域研究的广度和深度给了我极大的帮助和影噙，对本论文提出了整体思路和宝贵的修改意见，在论文完成之际，衷心感谢戴老师对我关心和指导。同时，感谢厦门大学管理学院E M B A 中心为我提供了宝贵的学习机会，使我能够有幸聆听厦门大学管理学院诸位学识渊博的老师们的教诲。学到了许多工商管理酌专业知识秘管理理论。在论文完成之际，也要感谢在论文的市场调研和写作中，厦门国贸集团海湾投资发展有关公司黄海、吴金鹏、陈雅丽在项冒信息收集和市场调查中积极参与，对我的研究工作起了积极的帮助，在此向他表示衷心感谢!感谢香港环球商橇商韭地产策划公司在项圈策划市场瓣研项目定位等方面给予合作与支持。黄育民2 0 0 9 年5 胃于厦门大学集美GM商城购物中心的商业业态定位研究集美GM商城购物中心的商业业态定位研究作者：黄育民学位授予单位：厦门大学 本文链接：http:/