1、Page 1中央大街项目业态规划及硬件产品设计建议中央大街项目业态规划及硬件产品设计建议致重庆东原房地产开发公司Page 2中央大街项目业态规划及硬件产品设计建议致 重庆东原房地产开发公司2007年6月30日Page 3目录目录 商业布局规划及收益测算商业布局规划及收益测算 硬件产品设计及装饰建议硬件产品设计及装饰建议附：项目推广及运营建议Page 4商业布局规划及收益测算商业布局规划及收益测算Page 5业态组合布局前提条件项目业态布局规划图目标商户清单建议店铺租收益预测项目未来租收益预测Page 6业态组合布局前提条件业态组合布局前提条件业主的整体租回报业主的整体租回报目标顾客的需求特征目2、标顾客的需求特征业态功能与主题定位的匹配性业态功能与主题定位的匹配性业态与物业楼层及硬件的适合性业态与物业楼层及硬件的适合性同业态之间的协调性同业态之间的协调性Page 7业态组合布局前提条件项目业态布局规划图目标商户清单建议店铺租收益预测项目未来租收益预测Page 81、项目业态布局规划图、项目业态布局规划图 项目业态规划布局的几个构思项目业态规划布局的几个构思三个主题广场动人汇聚构思Page 9中央大街业态规划剖面构思Page 10中央大街项目各层业态主题构思Page 11用独特地形创造重庆城市阳台构思Page 122、项目业态规划布局平面图、项目业态规划布局平面图Page 13Page 3、14Page 15Page 164、项目业态规划主要指标、项目业态规划主要指标业态业态F1F2F3F4面积比例面积比例F&B餐饮4,2567,2398,38111,62531,50131.35%Arts&Gifts工艺礼品8498490.84%Digital数码 1,6201,6201.61%Golf高尔夫1,4751,4751.47%Accessories饰品2,1821,4873,6693.65%Falgship旗舰店3,2213,2216,4426.41%Beauty&Health护理用品1,7551,7551.75%Fashion服装7,4955,05312,54812.49%Jewe4、rly&Watch珠宝手表5675670.56%Interbational Boutiques国际名品2,9222,9222,9228,7668.72%Exhibition展厅3,2113,2113.20%Ice-Skating溜冰场1,6721,6721.66%Books&Crafts 书店及礼品 1,0671,0671.06%Supermarket精品超市2,4772,4772.47%Travel旅行及户外用品2,5642,5642.55%Audio Visual音响及视听1,4181,4181.41%Cinema电影院3,5083,5083.49%Toy&Games玩具及娱乐1,73815、,7381.73%Home Furnishings家居用品3,3133,3133.30%Luggage箱包1,3151,3151.31%Health&Fitness健身1,9781,9781.97%Beauty&SPA美容SPA2,2892,2892.28%Lifestlye健康生活1,6021,6021.59%Bar酒吧3,1403,1403.12%total29,55329,12027,04614,765100,484total29,55329,12027,04614,765100,484Page 17中央大街项目各功能业态所占比例31.84%31.35%17.77%8.97%6.88%36、.20%购物餐饮 生活休闲娱乐其它Page 18项目各细分业态所占比例31%1%2%1%4%6%2%12%1%9%3%2%1%2%1%3%2%3%1%2%2%2%3%3%F&B餐饮Arts&Gifts工艺礼品Digital数码 Golf高尔夫Accessories饰品Falgship旗舰店Beauty&Health护理用品Fashion服装Jewerly&Watch珠宝手表Interbational Boutiques国际名品Exhibition展厅Ice-Skating溜冰场Books&Crafts 书店及礼品 Supermarket精品超市Travel旅行及户外用品Audio Visual7、音响及视听Cinema电影院Toy&Games玩具及娱乐Home Furnishings家居用品Luggage箱包Health&Fitness健身Beauty&SPA美容SPALifestlye健康生活Bar酒吧Page 195、项目业态规划与主题一致性、项目业态规划与主题一致性-agnes b.与法国运动品牌Lecoqsportif合作，一起推出公鸡鞋，即引起轰动；-Louis Vuitton的设计师Marc Jacobs就邀请日本著名的视觉设计师村上，将他的商标公仔印在Louis Vuitton著名的Monogram上，创造全新的趣味体验；-迪士尼一百周纪与香港的时装旗舰I.T以各个自家品8、牌与米奇鼠通过Crossover推出与b+ab合作推出珠片针织衫；Page 20这样的案还有许多-豪雅手表联合奔驰设计跑车手表；-Swatch和奔驰合作推出Smart汽车；-日本新艺术家村上已经与LV携手，把LV经典的Monogram图案染上瑰丽的颜色；-在国内市场，韩国的LG推出一款有巧克气质的新机型；-奇瑞正在推广被命名为“V5”的crossover车型Page 21业态组合布局前提条件项目业态布局规划图目标商户清单建议店铺租收益预测项目未来租收益预测Page 22Page 23Page 24业态组合布局前提条件项目业态布局规划图目标商户清单建议店铺租收益预测项目未来租收益预测Page 29、51、重庆部分商业店铺租水平参考、重庆部分商业店铺租水平参考(使用面积计算使用面积计算)：项目商圈参考租金（元/月/平方米）楼层银座解放碑420-1020F1轻轨名店城解放碑300-510B1女人街解放碑30-399F1女人广场解放碑380-420F1大都会解放碑390-540F1美浓购物广场杨家坪250-330B1北城天街观音桥300-540F1观音桥批发观音桥99-198F1/F2600-750F1330-501F2270-420F3直港大厦杨家坪30-45F178-100F7180-220F10南滨路南坪60-80F1元旦购物中心侧面店南坪110-145F1百老汇杨家坪339-600F110、香港城观音桥洪涯洞解放碑Page 262、同业态店铺租水平建议、同业态店铺租水平建议L1Page 27L2L3L4Page 28各楼层平均租各楼层平均租Page 29项目未来租收益预测项目未来租收益预测Page 30项目未来十年平均租金及其增长情况120125147156172180188196204232104%118%106%110%104%104%104%104%113%050100150200250第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年单位：元/月/平方米95%100%105%110%115%120%平均租金平均增长Page 31硬件产品设计及装饰建议硬件产品设计11、及装饰建议Page 32硬件及装饰设计原则外围商业环境营造建议项目交通规划评估及建议项目硬件功能评估及建议店铺规划及硬件指标需求建议Page 33商业性原则商业性原则 与业态布局的适应性 项目外形的标志性 商业持久经营的可调整性 营造浓郁的外部商业氛围 充足的广告展示空间 可性及最优化原则 公共空间的人性化需求 合的营业及辅助空间匹配设计 l绿色健康原则主题性主题性观光性观光性人性化人性化Page 34硬件及装饰设计原则外围商业环境营造建议项目交通规划评估及建议项目硬件功能评估及建议店铺规划及硬件指标需求建议Page 35硬件及装饰设计原则外围商业环境营造建议项目交通规划评估及建议项目硬件功能12、评估及建议店铺规划及硬件指标需求建议Page 364、楼层间的垂直交通建议、楼层间的垂直交通建议楼层间的垂直交通主要工具是手扶梯和垂直电梯；根据项目面积及顾客到达的便利性，我行建议单层安排手扶梯6-7对，在国际名品区单独安排一对电梯和一对货梯。Page 37硬件及装饰设计原则外围商业环境营造建议项目交通规划评估及建议项目硬件功能评估及建议店铺规划及硬件指标需求建议Page 381、项目主题风格设计建议1、项目主题风格设计建议根据项目“Crossover Topic Life”主题定位，以及项目在重庆独一无二的地位置，项目在建筑设计方式充分考虑城市阳台概设计，首先通过整体三层局部四层的错位构造创13、造项目城市阳台概；其次每层均安排多处退台设计形成多的城市阳台，将自然阳光等景观引入商业，形成独有建筑文化Page 392、项目公共空间建议、项目公共空间建议三个广场为项目最重要的公共空间，在公共空间设置一些标志性的艺术建筑物品，一方面可以增加项目的识别性，另一方面也可以通过独特设计可以提升商业本身的品味Page 404、营业部分设计建议、营业部分设计建议为保障店铺好的可用性，在进规划时亦应最大化保障每个店铺的方正形状，尽可能避免带尖角形的商铺出现。对于其它多业态的店铺如餐饮及大面积主客户的店铺如数码、会所、电影院、洋场等，由于其对门面个性化需求较强，所以必为其安装门窗，等其进店铺装修时自安装即14、可Page 41 辅助功能设计根据国内外先进商业的经验，从许多商业项目均安排母婴洗手间以及吸烟室以满足消费者个性化的需求。-母婴洗手间/育婴室/吸烟室Page 42硬件及装饰设计原则外围商业环境营造建议项目交通规划评估及建议项目硬件功能评估及建议店铺规划及硬件指标需求建议Page 431、同业态商户面积需求、同业态商户面积需求Page 442、项目柱距及层高建议、项目柱距及层高建议一般对于商业物业而言，柱距越宽则代表物业的可用性越高。对于中央大街，我建议柱距9 米。对于一些业态对层高及柱距有特殊要求，如电影、冰场等，在层高规划时应特别考虑。如电影的层高通常在9-12米，冰的层高亦在12米以上为15、佳，其宽柱距应大于25米，长将长，具体长与未来运营再需要共同确定。Page 453、同业态商户承重需求、同业态商户承重需求Page 464、同业态商户电、上下水、排烟及燃气等需求、同业态商户电、上下水、排烟及燃气等需求Page 475、各楼层洗手间的布置及规格要求建议、各楼层洗手间的布置及规格要求建议Page 48附：项目推广及运营建议附：项目推广及运营建议Page 49商业推广主导策建议商业运营模式建议Page 50中央大街项目商业推广主导策主要针对前期的招商推广，一方面它关系到定位的实现，因为即使是再适合市场、再富有竞争的定位，没有成功的招商亦难成为现实；另一方面，招商亦是销售及融资策成功16、的基础，没有好的招商结果支持，则种种设想都将难以实现Page 511、领导性品牌入驻推动、领导性品牌入驻推动领导性品牌是指面积较大或号召很强的国际品牌。每种业态均存在着默认的“领导性品牌”，它们是市场影响大、销售额高的品牌，成功运营的事实使这些品牌成为业内其它品牌参照及效仿的对像，尤其在选址方面，这些“领导性品牌”进入某个商业，其它品牌亦愿意快速跟进。在项目封顶后即可正式启动针对此类商户的招商工作Page 522、优质优价、优质优价这个主要是针对领导性品牌实施同的招商策。在对它们进招商时，可对其实一定程的优惠，具体优惠的方式主要包括低扣比、优位置及广告位等。而对于“小品牌商户”则一般过多考虑优17、惠条件，并且需重点从商业整体规划及收益上考虑，使其所处的位置符合商业的整体布局，并需从其身上取得较高的租，以平衡“领导性品牌”的低租。Page 533、一对一招商、一对一招商大面积商家及高档次品牌商家进开店投资都较为谨慎，且一般同的商家自身都有较为成熟的选址标准及选址评估体系，受到外界的信息干扰，因此招商广告一般对这类商户仅会起到“项目信息告知”的作用，对其开店决策产生的影响则相对较小。在此种情况下，我认为中央大街项目的招商应实务实的“一对一直销招商”的方法，即针对锁定的目标客户，由招商人员逐一进接触、拜访，而必过大范围地实施市场推广活动Page 544、项目前期推广活动安排、项目前期推广活动18、安排项目前期的推广活动主要是针对未来潜在的消费者，通过一系的营销活动，使项目及早根植在目标顾客心中，为项目成功开业奠定基础。如主商家确定以后，迅速组织主商家的签约仪式新闻发布会，应及时与市场沟通，以强化其它意向客户的入驻信心，从而推动其它品牌的招商。签约仪式上与商家集中签约，并邀请媒体、业内人员、政府人员出席联合造势。Page 55商业推广主导策建议商业运营模式建议Page 561、商业管模式分类、商业管模式分类 业主自行组建商业经营团队 业主聘请专业的商业管理公司作为顾问，在顾问的协助下组建商业经营团队 业主委托专业的商业管理公司管理商业营运Page 57Page 58根据上面的分析，我认为19、，中央大街作为公司未来长期持有的战决策，需要组建一个成熟的经营管团队来运营，考虑当公司没有经营商业地产方面的经验，建议贵司考虑第二和第三种方案，在专业管顾问公司的协助下，实现公司的长期战目标Page 592、商业管团队架构及职责、商业管团队架构及职责Page 60 租赁管部租赁管部是一个针对租户工作的部门，主要工作除制定租户政策及引入租户外，并需协助租户在进驻商业时与物业管部及客户服务部之交接。客户服务部客户服务部是一个针对消费人群的部门，主要工作是维护商业的营运纪，使消费者有一个舒适的购物环境。客户服务部直属业主的功能部门，与租赁管部及市场推广部并Page 61 市场推广部市场推广部的工作是制定及执整体市场推广计划，用同的推广宣传手法，提高商业的知名及吸引顾客光顾。我建议的市场推广部的人手架构是以执日常推广活动为主，在举办大型活动时，可外聘公关公司提供专业服务。财务部一般财务部为业主监控，其设置在运营管公司还是整个项目，需要项目整体管考虑决定。Page 62ThanksRetail Consultant Team,DTZ