1、 PART.1 郑州市州市经济分析分析 PART.2 郑州市商州市商业分析分析 PART.3 升升龙汇金广金广场周周边商商业分析分析 PART.4 升升龙汇金广金广场项目分析目分析 PART.5 升升龙汇金广金广场项项目目定位定位 PART.6 升升龙汇金广金广场业态业态规划划 PART.7 升升龙汇金广金广场商商业返租年限建返租年限建议PART.1 郑州城市州城市经济分析分析l郑州，河南省省会，政治、经济、教育、科研、文化中心。l郑州，号称商都，商业快速发展是城市重要的符号。l郑州，中原腹地，中国重要铁路、公路、航空枢纽，中国中部经济区中心城市。l郑州，区划：6个市辖区、5个县级市、1个县、2、1个国家级新区，2个国家级开发区、1个国家级出口加工区，735.6万人口，市委、市政府及市直机关驻地：中原区。l郑州，2011年实现生产总值4912.7亿元，增长13.2%，分别高于全省、全国1.5个和4个百分点。1.1 郑州市概况1.3 惠济区概述PART.1 郑州城市州城市经济分析分析PART.2 郑州商州商业分析分析2.1 郑州市商圈分布3.1 南阳路商圈示意PART.3 升升龙汇金广金广场周周边商商业分析分析3.2.1 周边商业天旺广场PART.3 升升龙汇金广金广场周周边商商业分析分析3.2.1 周边商业天旺广场PART.3 升升龙汇金广金广场周周边商商业分析分析3.2.2 周边商业3、天旺优库PART.3 升升龙汇金广金广场周周边商商业分析分析3.2.2 天旺优库楼层业态PART.3 升升龙汇金广金广场周周边商商业分析分析333F培培训训机构、健身会所（商机构、健身会所（商户购户购置）置）精品女装、箱包、文胸内衣、精品女装、箱包、文胸内衣、轻轻餐餐饮饮、休、休闲娱乐闲娱乐滔博运滔博运动动、品牌女装、西餐休、品牌女装、西餐休闲闲潮流服潮流服饰饰、饰饰品、化品、化妆妆、珠宝、皮鞋皮具、美甲、珠宝、皮鞋皮具、美甲、小吃、甜品小吃、甜品3.2.2 天旺优库公共装修主题PART.3 升升龙汇金广金广场周周边商商业分析分析332F33B13.2.2 天旺优库公共装修效果PART.3 升4、升龙汇金广金广场周周边商商业分析分析3.2.2 天旺优库PART.3 升升龙汇金广金广场周周边商商业分析分析3.2.3 周边商业博金商贸城PART.3 升升龙汇金广金广场周周边商商业分析分析3.2.3 周边商业博金商贸城PART.3 升升龙汇金广金广场周周边商商业分析分析3.3 各商业定位/特点对比PART.5升升龙汇汇金广金广场场项目定位目定位升龙汇金广场4.1 升龙汇金广场区位分析项目区位 南阳路与东风路交汇处向北300米路西；区位交通 便利性：地铁3号线、公交T4、8路、27路、61路、78路、808路、86路等十余路线路途径于此，紧邻环城快速路、京沙快速；重要性：扼守南阳路北端，是惠济5、区6个街道、两个镇居民入市 首选要道。消费支撑 核心商圈内含20多座中档社区，中高消费人群逾10万，商圈辐射整个惠济区及金水区北部区域，辐射人口达25万之多。商业现状 天旺广场（含世纪联华）一枝独大，南阳路以南、东风路以东均已临街店铺为主，品类包括电器卖场、餐饮、服装服饰、便民配套等，其中轻工业学院街铺则具有潮流特征；商业名片 6万平方米商业体量，永辉超市、幸福蓝海影城、餐饮旗舰、潮流店铺、早教培训等多业态共存，打造北区品质商业。PART.4 升升龙汇金广金广场项目分析目分析4.2 升龙汇金广场辐射范围示意PART.4 升升龙汇金广金广场项目分析目分析核心商圈包括升龙汇金广场、亚新美好时光、郑6、州清华园、同乐花园、华林都市家园、物华国际、建业森林半岛、建业壹号城邦、昌建誉峰、思达大户人家、丰乐花苑等20多座中档社区、宋寨、张寨、刘寨都市村庄，逾10万中高消费群。次级商圈涵盖农业路起南阳路北段区域、东风路轻工业学院起西段、丰庆路南段以西区域范围、临近北环王砦、南阳寨等都市村庄内居民及流动人口。：边缘商圈辐射北环以北，惠济区辖区内街道及乡镇内居民及流动人口。4.3 区域消费群体分析消费支撑PART.4 升升龙汇金广金广场项目分析目分析4.4 区域消费群体分析客层分类PART.4 升升龙汇金广金广场项目分析目分析4.5 升龙汇金广场SWOT分析PART.4 升升龙汇金广金广场项目分析目分析7、4.6 商业属性PART.4 升升龙汇金广金广场项目分析目分析5.1 定位原则PART.5升升龙汇汇金广金广场场项目定位目定位5.2 核心定位（关键词）PART.5升升龙汇汇金广金广场场项目定位目定位5.3 功能定位PART.5升升龙汇汇金广金广场场项目定位目定位5.4 升龙汇金广场业态定位原则1、彰显品质，代言品质生活，通过幸福蓝海国际影城主力店引进，特色餐饮及餐饮旗舰、星光大道、乐活街等版块规划，给消费者提供品质生活提案，同时兼顾商务型消费需求；2、主题鲜明，针对特定目标消费客层主题定位，锁定女人、孩子，分别打造女人街、迪士尼两大主题版块，增强竞争力；3、小而优，“小”指品牌度低（甚至是无8、品牌）或店铺面积小，“优”指个性鲜明、品质上乘，主要针对星光大道临街店铺及一层女人街独立小铺；4、便捷生活，B1F永辉超市进驻、5#楼一层保障房商业及服饰、家居、早教、餐饮等业态规划，以确保作为区域性商业所应具备的便捷性；PART.5升升龙汇汇金广金广场场项目定位目定位5.5 品牌量级结构PART.5升升龙汇汇金广金广场场项目定位目定位影院、超市、西式快餐服饰旗舰、化妆品、珠宝、名表、早教、餐饮大店、童装 孕婴、童装、童玩、家居、电玩、餐饮、服饰集合店服装服饰、潮流饰品、皮具、鞋帽、小食水吧等独立店铺咖啡吧、美容美发、西点甜品、时尚餐饮店等生活配套5.6 升龙汇金广场定位建议PART.5升升龙9、汇汇金广金广场场项目定位目定位升升龙汇金广金广场整体商整体商业规划划商商务务EE街街商商务务西餐西餐/咖啡、西式快餐、商咖啡、西式快餐、商务简务简餐、茶楼餐、茶楼星光大道之旗星光大道之旗舰领舰领地地特色服特色服饰饰集合店、生活家居集合店集合店、生活家居集合店/趣玩店、品牌女装、品牌男装趣玩店、品牌女装、品牌男装迪士尼迪士尼孕孕婴婴、童装、童玩、童装、童玩、儿童鞋帽、儿童儿童鞋帽、儿童摄摄影、小型游影、小型游乐场乐场、水吧、小食水吧、小食MINIMINI尚特区尚特区1F1F：女人街女人街，服装、服，服装、服饰饰、化、化妆妆品、珠宝品、珠宝饰饰品、箱包、鞋帽、生活品、箱包、鞋帽、生活杂杂货货、个性10、写真、美甲、水吧、个性写真、美甲、水吧、进进口小食口小食2F2F：乐乐活街活街，早教培，早教培训训、亲亲子子乐乐园、童玩童园、童玩童乐乐、少儿培、少儿培训训、家居家家、家居家家饰饰、文胸内衣、文胸内衣、时时尚女装、美容美尚女装、美容美发发、水吧、水吧3F3F：欢欢享街享街，含幸福，含幸福蓝蓝海国海国际际影城、特色餐影城、特色餐饮饮、时时尚餐尚餐饮饮、电电玩等玩等4F4F：幸福幸福蓝蓝海国海国际际影城、大型餐影城、大型餐饮饮B1B1：永：永辉辉超市超市集中商业安置商业，建议引进流行百货（如：大商千盛百货），规避专业批零市场型业态家庭家庭欢乐欢乐城城 早教、早教、儿童体儿童体验验店（星期八小店（星11、期八小镇镇/点点梦想点点梦想城）、城）、亲亲子子乐乐园、各园、各类类中小学培中小学培训训、文教器材、教育会所、家居主文教器材、教育会所、家居主题题店、店、品品质质生活配套生活配套不夜城不夜城休休闲闲、娱乐娱乐、康体、康体、戏戏楼等旗楼等旗舰舰店、概念店、店、概念店、时时尚店尚店多彩城多彩城中低档小商品市中低档小商品市场场，包括小，包括小电电器、家居生活用品、喜器、家居生活用品、喜庆庆用品、土特用品、土特产产、杂货杂货、饰饰品、家居品、家居摆摆件、服装等件、服装等眼眼镜镜城城眼眼镜镜等相关等相关产产品批品批发发/零售形象店零售形象店A区B区C区abcA区区 核心商核心商业 小香港小香港 商商务E12、街街/MINI尚特区尚特区/迪士尼迪士尼/星光大道星光大道/时尚百尚百货B区区 主主题商商业 家庭家庭欢乐城城 家庭家庭、儿童、教育等相关儿童、教育等相关业种主种主题集合集合C区区 主主题商商业/专业市市场 a 方案：不夜城方案：不夜城b 方案：多彩城方案：多彩城c 方案：眼方案：眼镜城城迪士尼孕婴、儿童品牌旗舰星光大道之品味生活星光大道之品味生活时时尚餐尚餐饮饮店、咖啡吧、店、咖啡吧、红红酒会所、酒会所、酒吧、面包西点、水吧、甜品店酒吧、面包西点、水吧、甜品店MINI尚特区尚特区升升龙汇金广金广场整体整体业态业态规划划休休闲闲生生活广活广场场多彩生多彩生活广活广场场有有车车生生活广活广场场C13、地地块D地地块A地地块abcC地地块 核心商核心商业 小香港小香港 商商务E街街/MINI尚特区尚特区/迪士尼迪士尼/星光大道星光大道/时尚百尚百货/便捷生活便捷生活D地地块 主主题商商业 家庭家庭欢乐城城 家庭家庭、儿童、教育等相关儿童、教育等相关业种主种主题集合集合A地地块 主主题生活广生活广场a 方案：休方案：休闲生活广生活广场b 方案：多彩生活广方案：多彩生活广场c 方案：有方案：有车生活广生活广场家庭家庭欢乐城城集中商集中商业（时尚百尚百货）MINI尚特区尚特区迪士尼迪士尼星光大道（旗舰领地）星光大道（品味生活）商务E街6.1 业态规划总图品牌旗舰PART.6升升龙汇汇金广金广场场业14、态规划划小香港小香港家庭家庭欢乐欢乐城城 文文文文便便捷捷生生活活安安安安保保6.2 业态规划结构图PART.6升升龙汇汇金广金广场场业态规划划PART.6升升龙汇汇金广金广场场业态规划划MINI尚特区1F：女人街，服装、服饰、化妆品、珠宝饰品、箱包、鞋帽、生活杂货、个性写真、美甲、水吧、进口小食2F：乐活街，早教培训、亲子乐园、童玩童乐、少儿培训、家居家饰、文胸内衣、时尚女装、美容美发、水吧3F：欢享街，含幸福蓝海国际影城、特色餐饮、时尚餐饮、电玩等4F：品味盛宴，幸福蓝海国际影城、大型餐饮B1：永辉超市6.4 小香港MINI尚特区6.4.1 MINI尚特区业态规划及定位女人街定位：定位：时15、尚、潮流尚、潮流区域区域：1#2#楼集中商楼集中商业一一层客客户群体群体:2038岁都市女性都市女性客客户特征：追求特征：追求时尚、个性、品尚、个性、品质业种种组合：合：服装、服服装、服饰、化、化妆品、珠宝品、珠宝饰品、箱包、鞋帽、生活品、箱包、鞋帽、生活杂货、个性写真、美甲、水吧、个性写真、美甲、水吧、进口小食口小食PART.6升升龙汇汇金广金广场场业态规划划PART.6升升龙汇汇金广金广场场业态规划划PART.6升升龙汇汇金广金广场场业态规划划6.3 小香港商务E街商务E街商务西餐/咖啡、中式快餐、特色餐饮、茶楼6.3.1 商务E街业态规划及定位定位：商定位：商务宴宴请区域区域：1#、2#16、楼沿刘砦路楼沿刘砦路临街店街店铺 客客户群体群体:商商务人群、家庭消人群、家庭消费客客户特征：追求生活品特征：追求生活品质、讲究品味，消究品味，消费能力能力较强业态组合：西餐咖啡、中西式快餐、特色餐合：西餐咖啡、中西式快餐、特色餐饮、茶楼、茶楼PART.6升升龙汇汇金广金广场场业态规划划6.7 小香港星光大道PART.6升升龙汇汇金广金广场场业态规划划星光大道之旗舰领地特色服饰集合店、生活家居集合店/趣玩店、品牌女装、品牌男装星光大道之品味生活时尚餐饮店、咖啡吧、红酒会所、酒吧、面包西点、水吧、甜品店6.7.1 星光大道业态规划及定位旗舰领地定位：定位：品牌、品品牌、品质、时尚尚区域区域：1#17、2#楼商楼商业北北侧临街店街店铺客客户群体群体:都市都市时尚一族尚一族客客户特征：追求品牌与品特征：追求品牌与品质，消，消费能力能力较强业态组合：合：特色服特色服饰集合店、生活家居集合店集合店、生活家居集合店/趣玩店、品牌女装、品牌男装趣玩店、品牌女装、品牌男装PART.6升升龙汇汇金广金广场场业态规划划6.7.2 星光大道业态规划及定位品味生活定位：定位：品品质品味品味i、生活配套、生活配套区域区域：3#4#楼商楼商业北北侧临街店街店铺客客户群体群体:都市都市时尚一族尚一族客客户特征：追求品味与品特征：追求品味与品质，消，消费能力能力较强业种种组合：合：时尚餐尚餐饮店、咖啡吧、店、咖啡吧、红18、酒会所、酒吧、面包西点、水吧、甜品店酒会所、酒吧、面包西点、水吧、甜品店PART.6升升龙汇汇金广金广场场业态规划划PART.6 升升龙城全地城全地块商商业规划划商业动线规划升升龙汇金广金广场整体整体业态业态规划划C地地块D地地块A地地块abc家庭家庭欢乐城城集中商集中商业（时尚百尚百货）MINI尚特区尚特区迪士尼迪士尼星光大道（旗舰领地）星光大道（品味生活）商务E街品牌旗舰PART.6升升龙汇汇金广金广场场业态规划划文文文文保保障障房房安安安安6.12 商业动线图C地地块 核心商核心商业 小香港小香港 商商务E街街/MINI尚特区尚特区/迪士尼迪士尼/星光大道星光大道/时尚百尚百货/便捷生活便捷生活D地地块 主主题商商业 家庭家庭欢乐城城 家庭家庭、儿童、教育等相关儿童、教育等相关业种主种主题集合集合A地地块 主主题生活广生活广场a 方案：休方案：休闲生活广生活广场b 方案：多彩生活广方案：多彩生活广场c 方案：有方案：有车生活广生活广场休休闲闲生生活广活广场场多彩生多彩生活广活广场场有有车车生生活广活广场场