1、唐山开滦中兴物业服务有限公司运营规划方案按照服务分公司制定的关于生活后勤系统转型和发展 规划目标，发挥现有后勤资源优势，加强物业服务板块转型 发展步伐，特制定唐山开滦中兴物业服务有限公司运营规划 方案。一、指导思想依托开滦后勤现有服务资源和开滦内部服务市场，建立新机制、提升新管理、打造新队，开拓新市场，在较短时间内，实现提档升级，通过三年阶段式发展，做大做强开滦 物业服务品牌，为后勤转型发展创出新路子，做出新贡献。二、运营工作目标(1) 起步阶段：组建团队，投入中兴物业公司的运转, 建立组织、规范管理、明确制度，到2015年底，实现小区 物业管理专业化模式，总结经验，形成发展力。(2) 发展阶2、段：积极拓展开滦集团内外两个市场，到 2016年底，初步占领若干业态服务市场，锻炼出若干业态服 务的管理团队，形成若干业态发展模式，使中兴物业公司实 现资质提档升级。(3) 扩展阶段：2017年，以其竞争优势，扩大物业项 目规模，扩大团队力量，丰富物业服务内容，增加创收渠道, 使中兴物业公司向高端物业服务方向发展，拥有走向全国物 业竞争的资质与能力。三、运营规划方案(一) 企业成长规划1项目发展规划(1) 拓展居民小区物业市场。 建立项目基础：完善开泰、开源小区物业服务项目， 使其成为唐山优秀住宅小区、省级城市物业管理优秀住宅小 区，力争实现全国物业管理示范住宅小区。 推进成熟项目：推进金山、3、北新和新融园一二期小区 物业服务项目，为各社区提供物业管理支撑。 适时上码老旧小区改造后项目：随着后勤小区改造规 划，对改造后，成熟的老旧小区实施物业管理。(2) 拓展棚户区改造项目。集团公司棚改项目中，新融园三期建筑面积8.34万平 米，开平滦盛建筑面积15. 4万平米，滨河小区建筑面积9. 03 万平米，合计建筑规模32.77万平米，上述项目竣工入住后, 可实施物业服务。(3) 拓展集团内部单位物业项目。 接管主业已经实施合同承包的项目：中润公司、中浩 公司、国家矿山公园后勤服务项目承包合同结束后，承揽其 服务项目。对能源学院和开滦总医院服务项目进行适时跟 进。 探索集团大院物业服务项目可4、行性。集团大院服务目 前由厂区服务科实施，通过清晰核算，内容完善，探讨其列 入物业服务项目的可行性。 寻求其他物业潜力：盯住主业，了解其服务需求及时 跟进，如范矿、吕矿、钱矿厂区服务，开滦协鑫后勤管理， 国和汽车园区物业管理等。(4 )拓展社会市场。 积极争取政府向社会购买市场服务项目。如南湖后世 园服务项目等。 积极参与房地产开发市场服务项目。以唐山市为核 心，辐射周边县区，时刻关注房地产开发物业服务需求，寻 求合作空间，如南湖壹号项目。 寻找京津冀一体化发展带来的物业服务市场。随着京 津冀一体规划发展的实施，一些项目会落地唐山，随之而来 的物业服务需求，要积极主动的去争取。主要途径：一是每5、天关注市场信息，主要关注中国唐山 官网、住建局官网、唐山物业管理协会网站发布的招投标信 息。二是加强与住建局物业处的联系，及时掌握物业信息。 三是走出去，积极主动寻找物业服务市场。2. 服务发展规划(1) 推进小区物业服务、园区物业服务、工业区物业 服务专业化，重点扩展保洁专业服务，做精小区保洁、大厦 地面保洁、家庭保洁服务使其成为物业公司具有竞争力的服 务优势。(2) 积极推进有偿服务项目，利用现有专业技术和人 员优势，推进维修有偿服务项目。目前共列出给排水、电器 类维修、五金类维修、清洁服务、其他服务5大类76项服 务内容，制定了价格。(见附件)(3) 随物业规模的扩大，紧跟时代步伐，整合6、物业资 源，引进物业互联网服务，扩展电子商务模式，有效降低人 工成本，提升智能物业服务水平，增加创收渠道。3. 资质发展规划(1) 2015年物业公司暂定三级资质。(2) 2016年物业公司申请为三级资质公司。(3) 2017年通过项目扩张申请为二级资质公司，争取 项目扩张量达到一级资质目标。(4) 2018年向国务院主管部门申报，成为一级资质物 业公司。(二) 企业管理规划1组织架构(1) 总部设置：定员8人。设总经理1人，副书记1 人，副总经理2人；下设财务部、客服部、市场部和综合运 营部四个管理部门。本着精干配备、专兼结合的原则，为其财务部、客服部、 市场部和综合运营部四个管理部门各明确7、配备1名专职负责 人，其他岗位依托厂区后勤科并整合两个准物业小区的现有 管理或专业技术人员以兼职形式从事相关业务工作，专职人 员正式列入中兴物业公司岗位编制，兼职人员以市场化价格 进行有偿结算。总经理副总经理副书记副总经理(2) 基层设置：根据物业项目的扩展，逐步下设各项 目部，另行根据服务内容实际需要进行人员安排。总部地点设在唐山社区办公楼，门口设置公司牌板，根 据目前总部设置，需要配置办公设备，电脑及打印机共4台 套；复印机2台、传真机2台及相应的办公设施等。另根据当前业务发展需要和物业服务需要，需配置面包车两辆、轻 型载货汽车两辆。2. 核心团队建设为了保证公司健康发展，需要一支专业技术8、力量，一是 在服务分公司系统内招募具有注册物业师的人员，提高专业 服务能力。二是加强年轻队伍的培养，在社区内部选拔35 岁以下10名优秀管技干部进行专业培训，不断加强团队力 量，提高抗风险能力和专业管理能力，为快速扩展物业项目, 奠定基础。三是着手开展培训工作，聘请能源学院专业老师 和其他学校老师，针对性的开展物业专业培训，弥补当前短 板问题。培训规划为：(1) 对开泰开源管理和操作人员开展服务意识、服务 行为和操作规范培训。(2 )对中兴公司管理人员和10名年轻管技干部进行物 业师能力专业项培训，重点培训内容为物业法律实务、物业 承接查验实务操作、公用部位和共用设施设备的维护操作实 务等。39、. 用人规划(1) 管理人员规划首先动员开滦内部，征选对公司发展有兴趣，有相关能 力的人员，助推公司发展。其次公司业务需要，对特殊技能人员，开滦内部无法解 决的，面向社会招聘或短期技术指导协议的形式进行解决。(2) 操作人员规划操作岗位员工根据“用人不养人”原则，结合公司业务 拓展需要，采取部分从社区劳务输出，部分使用社会化非全 日制的用工方式。保洁、绿化人员：一是面向院校、医院办 公场所保洁用工要考虑到形象、体能等因素应采取劳务派遣 工(或社会招聘用工)，签订劳务合同。二是面向小区保洁、 绿化用工应采取非全日制用工，也可以采用企业退休人员。小区保安：参照集团公司门卫保安，使用唐山市保安服务总10、 公司保安人员。维修人员：在实际运营中各部位维修工作应 以企业内部员工为主。特殊岗位人员：采取岗位承包的方式 完成。根据工作性质不同，应采用企业内部员工、外雇劳务工 或非全日制用工相结合方式，统筹雇佣。(3) 用工顺序和类型 富余人员：安排唐山社区内部或集团公司范围内富余人员择优录用。 社会用工:优先考虑开滦退休职工 外部企业退休职工 非全日制用工 具有特殊专业技术型人员(承包形式)劳务派遣工：一种是由劳务派遣公司输送给上各种保险 人员；一种是以协议形式自己主动放弃各种保险的人员。(4) 用工费用分析企业内部员工，工资待遇执行社区工资待遇标准，另外, 在工程项目完全后，根据实际效益给付效益工资11、。外雇劳务工，找唐山市内具有劳务派遣资质的单位， 走劳务派遣手续，缴纳养老、失业、工伤保险及管理费，管 理费及税金为工资的11%,保险每月企业承担费用为524.4 元。此用工年龄在60岁以下。合同签订至少2年，如中间非本人意愿辞退时，企业应担负经济补偿金并协助劳务派遣 单位办理失业保险手续。各种保险费用如下表：项目上年度省平工资的60%企业20%1. 5%合计养老保险2280456456失业保险228034.234.2工伤保险228034.234.2合计524.4 采用非全日制用工方式（15元/小时），每半月支付工 资，节省劳务派遣等各项保险及管理费用，必要的可交纳意 外险，意外险最高赔付6012、万元，年费用900元，此用工在 65周岁以下。 采用企业正式退休人员，不用签订劳动合同，主要为 其缴纳意外伤害保险即可。 小区保安人员：经了解集团公司门卫使用10名保安 队员是与唐山市保安总公司签订劳务合同，每半年签订一 次。保安队员的工资由唐山市保安总公司负责发放，集团公 司向市保安总公司只支付每人每月1800元的保安费。综合考虑应尽量采用非全日制用工或是企业正式退休 人员，即可降低用工成本又可降低用工风险。4. 建立和完善物业服务标准（1）住宅小区物业服务标准一是贯彻执行国家标准要 求（见附件）；二是以开泰、开源为基础完善和整理一套住 宅小区管理制度与管理流程。（2）园区物业服务标准（通过13、南湖项目管理，我们已 经建立一套服务标准和流程，见附件）（3）工业区和办公楼物业服务标准（后勤RMDC管理已建立一套厂区生活服务工作标准)(三) 经济运行规划1 资产管理(1) 本着节约的原则，社区现有可利用资产以无偿租 赁的形式租借给中兴物业公司使用，社区生产安全技术部， 建立单独台账，定期检查管理。(2) 中兴物业必须购置的设备设施，报上级单位同意进行购置,并单独建立台账,计入公司资产。2.运行模式(1 )唐山开滦中兴物业服务有限公司为独立法人企业, 在核算与管理上实施自主经营，独立核算。(2)中兴物业以开泰、开源项目为依托，走出一条四 自经营道路，对集团内外合同委托项目实行物业委托合同项14、目负责制，确保自负盈亏。(3) 健全绩效管理体系，各部门的年度或月份预算列 入部门或项目的年度或月份工作目标考核，严格落实考核责 任，并根据公司实际情况建立奖惩制度。3. 财务管理(1 )做为独立核算的会计主体，开设收支账户，单独 在财务核算软件中增加会计核算账套，独立纳税管理。并针 对物业公司实际管理需要对各部门、各物业委托合同项目进 行单独收支核算。(2)制定公司总体预算以及各部门、各委托合同项目 的分解预算，加强各部门、各委托合同项目的预算管理，确 保经营状况始终处于可控状态，各部门、各委托项目负责人 对本部门、本项目的预算执行情况负总责。4. 内控管理制定对外合同管理办法、资金管理办法15、预算管理办法、物资采购办法、薪酬管理办法等一系列内部 控制文件，来规范公司经营行为。（四）宣传方案规划（附件）1. 建立中兴物业企业图案标识、文字标准统一规范，设 计统一的服务样式，显明企业形象。2. 建立企业网站，搭建企业宣传的公共平台，展现企业 的实力与形象。四、运营政策支持（一）人员政策中兴物业公司在物业管理定员和费用指标上需要上级 明确标准和政策，在如何实施外部用工、相关费用指标、流 程程序明确政策。（二）考核政策中兴物业公司承担的物业服务项目，如何确定考核指 标，制定分配政策、奖励政策，需要上级明确标准和规定。（三）物资政策中兴物业公司开展物业服务，需要的物资、材料样式多, 即时性强，如果全部由物流采购，程序上和时间上会对物业 服务产生影响，需要上级明确相关政策。2015年9月16日