1、- -成都合能物业管理有限公司编号：HNWY-GC-008版本：A/0生效日期：201 年 月 日项目规划设计物业关注要点指引编制日期201 年 月 日审核日期201 年 月 日批准日期201 年 月 日修订记录修改日期申请单号修改人审核人批准人- -规划设计物业关注要点编号：HNWY-GC-008版本： A/0页码：第32页 共32页项目规划设计物业关注要点指引目 录1 目的 2 范围3 职责4 引用规范性标准5 编制总则说明6 项目规划设计物业关注要点6.1 房屋本体 6.1.1 公共部分6.1.1.1 外立面6.1.1.2 电梯厅6.1.1.3 楼梯间6.1.1.4 阳台6.1.1.5 2、门窗6.1.1.6 地下室6.1.1.7 单元门入口6.1.1.8 信报箱6.1.1.9 避雷6.1.2 户内部分6.1.2.1 土建6.1.2.2 强电6.1.2.3 给排水6.1.2.4 弱电6.1.2.5 燃气6.1.2.6 供热6.1.2.7 装修6.1.2.8 门窗6.2 公共设备设施6.2.1 配电系统6.2.1.1 高低压配电室6.2.1.2 配电箱6.2.1.3 发电机6.2.1.4 电梯6.2.1.5 照明6.2.1.6 管道井/沟6.2.1.7 电表6.2.1.8 公共电源插座6.2.2 给排水系统6.2.2.1 生活水泵房6.2.2.2 水箱6.2.2.3 化粪池6.2.3、2.4 污水管及设备设施6.2.2.5 雨水管6.2.2.6 冷凝管6.2.2.7 隔油池6.2.2.8 污水井、雨水井6.2.2.9 中水系统6.2.2.10 水表6.2.3 燃气系统6.2.3.1 调压箱6.2.3.2 燃气表6.2.3.3 报警装置6.2.4 消防系统6.2.4.1 消防水泵房6.2.4.2 喷淋系统6.2.4.3 消防报警6.2.4.4 防排烟设施：6.2.4.5 气体灭火系统：6.2.4.6 其它消防设施6.2.5 智能系统6.2.5.1 监控中心（消防控制中心）6.2.5.2 周界防护及联动报警系统6.2.5.3 门禁管理系统6.2.5.4 闭路电视监控6.2.5.4、5 楼宇对讲6.2.5.6 室内安防系统6.2.5.7 电子巡更系统6.2.5.8 电子显示屏6.2.5.9 设备运行监控系统6.2.5.10 背景音乐及紧急广播系统6.2.6 道路交通设施6.2.6.1 园区出入口6.2.6.2 停车场出入口6.2.6.3 道闸管理系统6.2.6.4 机动车停车场6.2.6.5 非机动车停车场6.2.6.6 交通辅助配套设施6.2.6.7 车行道路6.2.6.8 人行道路6.2.6.9 无障碍通道6.3 景观、绿化、清洁等设施6.3.1 硬质景观6.3.1.1 水景配置6.3.1.2 园林小品6.3.1.3 景观灯具6.3.1.4 景观构筑物6.3.2 活动5、健身设施6.3.2.1 儿童设施6.3.2.2 健身设施6.3.2.3 泳池设施6.3.2.4 户外家私6.3.2.5 信息栏6.3.2.6 老人活动场地6.3.3 围栏6.3.3.1 园区围墙6.3.3.2 苑区围栏6.3.3.3 楼宇围栏6.3.4 绿化设施6.3.4.1 绿地规划6.3.4.2 植被选择6.3.4.3 浇灌设施6.3.4.4 排水设施6.3.4.5 绿化边角6.3.5 清洁设施6.3.5.1 垃圾收集站/点6.3.5.2 垃圾桶6.4 社区配套6.4.1 商业配套6.4.2 会所配套6.4.3 物业管理用房6.4.4 业委会用房6.4.5 居委会用房6.4.6 警务配套66、.5 公建配套6.5.1 教育配套6.5.2 邮电配套6.5.3 人防工程7 支持性文件1 目的规范并指导各一线物业公司在参与地产公司新项目规划设计阶段时关注的要点，并指导相关业务的开展。2 范围适用于集团内的全资及控股的所有房地产开发公司和其下属的物业管理公司（以下简称地产、物业）。3 职责3.1 集团物业管理部负责编制、发布和修订本工作指引。3.2 各地物业公司负责参照本工作指引，结合各项目的实际情况参与地产前期规划设计工作。3.3 各地产公司应参照本指引与物业保持良好的沟通，及时向物业提供相关资料，共同研究，听取采纳合理的建议，对于物业公司的前期介入工作给予必要的配合和协助。4 引用规范7、性标准4.1 住宅设计规范 GB50096-1999(2003年版)4.2 建筑给水排水设计规范 GB50015-20034.3 火灾自动报警系统设计规范 GB50116-984.4 建筑中水设计规范 GB50336-20024.5 建筑物防雷设计规范 GB50057-94(2000年版)4.6 建筑物电子信息系统防雷技术规范 GB50343-20044.7 建筑设计防火规范 GB50016-20064.8 高层民用建筑设计防火规范GB50045-95 2005年版5 编制总则说明随着集团项目开发规模的不断增长，重复性规划、设计、施工等问题依然大量存在，增加了后期物业维护成本及管理难度。其中主8、原因在于规划设计人员的传统观念是依据国家相关规范、行业标准及个人专业技术进行产品的规划设计，而本指引的编制旨在国家相关规范的基础之上，总结物业管理积累的经验、并从后期维护、使用及方便客户的视角提出规划设计要求，前置性参与规划设计，提高住宅产品的适用性以及降低后期物业维护成本与管理难度。本指引主要由房屋本体、公共设施、环境绿化、社区配套、公建配套等五部分内容构成，编制过程中充分借鉴了业务评估及相关案例教训，同时引用了集团物业管理前期介入工作指引、新建物业接管验收工作规范相关内容作为本指引支持性文件。6 项目规划设计物业关注要点6.1 房屋本体6.1.1 公共部分6.1.1.1 外立面n 房屋实施9、外墙清洗或维修过程中需要固定吊绳，有天台的住宅，沿女儿墙内侧或上部应安装一圈钢管，直径不小于100mm 。钢管需要与女儿墙埋筋相连。10层以下的房屋，钢管的荷载能力在500kg基础上考虑安全系数，10层以上的房屋，每增加一层增加30kg的荷载量考虑。房屋天台上还要考虑固定保险绳的装置，固定保险绳的装置应单独设置并与固定吊绳装置按相同的荷载能力考虑。没有天台的坡屋顶房屋，应该在屋脊上考虑固定吊绳装置及固定保险绳的装置，荷载能力不小于500公斤。n 对于多层建筑及别墅建议设置太阳能安装位置。n 地下室、天台应该设置一定数量的水闸阀，便于清洁取水。n 住宅各房间及客厅均应设置空调机位并预留穿墙孔，穿10、墙孔应内高外低，以防雨水进入。空调机位应有一定的散水坡度，防止积水，最好不设置在露台、阳台和首层私家花园内。空调冷凝水应设计为有组织可回收排水系统，尤其在北方缺水城市。n 空调主机的百叶罩应采用防锈材料并可拆卸，如果使用铝合金材料，厚度须为1.2mm以上。散热板与空调主机应预留10厘米间隙，便于排放热气。n 随着 1拖23空调的存在以及部分住户客厅有安装柜式空调的需要，建议靠客厅的空调机位应能放置3匹主机。n 空调冷凝水排放应纳入住宅单体工程的排水系统一并设计，或集中设计空调冷凝水排水立管，管径不应小于32mm。n 销售赠送的天面、露台需要统一设置花架，防止后续的违章搭建。允许n 建筑外立面管11、道、空调百页（架）、采光井设计时应考虑采用防止盗窃攀爬的设计方案。建议尽量在管道井内集中铺设给水、排水等管道，防止攀爬。如外立面确须铺设管道，应与窗户保持1.5米以上的间距，防止从管道攀爬至窗户。多层住宅空调位尽量采用内嵌式设计，空调散热格栅（百叶）与外立面平齐。n 住宅墙面尽量不采用大面积的玻璃外墙及落地窗。n 女儿墙要考虑其高度的安全性，必要时应考虑加装防攀爬装置，并考虑防雷规范要求。n 带有屋顶露台或可作为私家花园的退台屋顶，建议统一安装花架，避免私搭乱建。n 外立面尽量不采用瓷片装饰，以防脱落伤人。n 需统一抄表的计量表应在公共区域集中设置。6.1.1.2 电梯厅n 首层电梯厅的大门应12、设置IC卡门禁，并配置楼宇对讲，门禁、对讲与住宅、监控中心联网。n 首层电梯厅应安装闭路监控镜头，监控摄像机应能清晰看到出入口行人的面部图像。n 电梯厅设有通风窗，低楼层通风窗应安装限位装置，或安装内置窗花。n 地下车库、架空层等公共区域进入楼内的通道，应设置IC卡门禁。n 高档项目可考虑刷卡进出电梯。n 电梯厅内建议墙面大理石敷设采用干挂形式，以免脱落。n 住户大堂尽量不要安装射灯。n 各楼层的电梯前室应与消防通道无障碍连通。n 电梯轿厢地面使用耐磨材料,并易于清洁。6.1.1.3 楼梯间n 人行楼梯设有通风窗的，三楼以下通风窗应安装限位装置或安装内置窗花。北方楼梯间要设置取暖器材，防止冬季13、门窗上霜、冻结。n 高层消防楼道每5层设计1个清洁取水点、排水池。n 多层楼道及外挂楼梯需采用防滑地面材料。n 楼梯转角处栏杆空隙不大于20cm。6.1.1.4 阳台n 阳台、雨罩均应做有组织排水并做好防水处理。阳台与室内连接处应按照当地瞬时最大降雨量考虑挡水装置的高度。n 公共楼道外的挑阳台或檐口顶面要考虑便于日常清洁与维修的方便。n 阳台栏杆设计应防止儿童攀爬,栏杆的垂直杆件间净距不应大于11cm，放置花盆处必须采取防坠落措施。n 阳台门要预留可安装内置拉闸门的空间。n 阳台推拉门所有门窗建议做成活动扇，便于通风。6.1.1.5 门窗n 高层楼宇通往消防疏散平台的门需使用防火门，防火门应安14、装门禁控制系统。门禁控制系统在发生火灾时需要自动打开。对于直对走廊或通道开启的消防门要留有小窗口，以增加视线避免推门伤人。n 高档公寓或高层住宅的公共窗户应安装防蚊纱窗。n 2层及以下通向住宅室内的（包括半地下室）花园门、阳台门，应安装防盗门。n 公共楼道窗户建议选择半开式外推窗设计，在需要外出清洁的公共部位建议考虑设计为可调整外推窗。n 地下室采光天窗紧邻走道时，应对透光材料采取防止破裂的措施。n 公共楼道窗台距地面的高度低于0.90时，应有防止翻越的措施。6.1.1.6 地下室n 建议选择防潮材料作为墙面施工材料，设计为自行车库、库房等功能的地下空间其净高不宜低于2且有通风、供电等设施。人15、流较大或有人长时间停留的地下空间应考虑采暖方式。地下自行车库出入口坡道应设计为中间平面坡道走自行车轮，两侧设计为人行踏步坡道，以保护墙面不被自行车轮污染。n 住宅布置在半地下室时，必须就采光、通风、日照、防潮、排水及安全防范等方面采取适当措施。n 地下室应采取防止雨水倒灌措施。6.1.1.7 单元门入口n 单元出入口上方的挑檐不应选择玻璃等易碎材料，不宜在其顶部设计绿化植被，并应考虑坡度设计。n 单元门建议设置IC卡门禁（不建议选择密码门禁），并应配置楼宇对讲。门禁、对讲系统与住宅、监控中心联网。n 单元门禁应配置应急电源，并由控制中心统一控制。n 单元及户门应设计为防盗门，门禁安装部位应选择16、不易变形且稳定坚固材质，并应增加稳固装置。6.1.1.8 信报箱n 信报箱应集中设计，有门禁设计的楼宇，信报箱优先设置于门禁外区域。n 信报箱及其锁具材质应使用不锈钢材料，安装于室外时要考虑防雨、雪措施。n 信报箱投递口处的金属边角或棱角应做圆角或打磨处理，避免划手伤人。n 信报箱的尺寸：宽mm深 mm高 mm备注240340120可取120的任意值340240信报箱投递口的高度不超过15MM，防止信件被盗。n 在设计和施工时预留安装位置，采用嵌入式信报箱（安装后部分嵌入墙体内），降低安装成本，避免明装影响美观。n 高档项目箱门上应设有提示邮件有无的装置。6.1.1.9 避雷n 弱电系统应有与17、当地情况相适应的防雷措施并做好接地，施工单位在工程移交时应同时提交防雷接地测试报告。n 在易受机械损坏和人身接触的地方，地面上1.7m至地面下0.3m的一段接地线应采取保护设施。6.1.2 户内部分6.1.2.1 土建n 单排布置设备的厨房净宽不应小于1.50m；双排布置设备的厨房其两排设备的净距不应小于0.90m。n 厨房宜采用垂直烟道设计，应有防止油烟回流和串烟措施,避免垂直烟道与煤气管交叉；出屋顶口高度适中，高层宜安装无动力风帽；烟道突出露台部分的高度合适，避免油烟进入室内。n 卫生间门不应直接开向起居室（厅）或厨房。n 卫生间不应直接布置在下层住户的卧室、起居室（厅）和厨房的上层。可布18、置在本套内的卧室、起居室（厅）和厨房的上层；并均应有防水、隔声和便于检修的措施。n 厨房、卫生间内排水横管下表面与地面净距不应低于1.90m，且不得影响门、窗开启。n 无外窗的卫生间，应设置有防回流构造的排气通风道，并预留安装排气设备的位置及电源。n 设于底层或靠外墙、靠卫生间的壁柜内部应采取防潮措施；壁柜内应平整、光洁。n 室内空调孔预留位置合理，应靠近室内机位。挂壁机管中应距地2.2米左右，柜机管中离地0.2米,向外倾斜10度左右。n 室外空调机位应考虑安装及维修便利，距离过近而对吹的室外机应相互错开，与邻套住宅机座相邻时，应采取安全隔离措施，应保证客厅与卧室均配置独立的空调机位。6.1.19、2.2 强电n 电源插座面板要考虑安全保护装置，防止儿童触电。n 室内总控开关要考虑漏电保护、过流保护和短路保护，漏电保护电流不能大于15mA。n 空调机位开关要考虑与预留空调安装位置的距离，不宜过远。n 每套住宅的空调电源插座、电源插座与照明应分开关控制；厨房电源插座和卫生间电源插座宜分开关控制；n 电源插座的数量，不应少于下表的规定部 位设 置 数 量卧室、厨房一个单相三线和一个单相二线的插座两组起居室(厅)一个单相三线和一个单相二线的插座三组卫生间防溅水型一个单相三线和一个单相二线和组合插座一组布置洗衣机、冰箱、排气机械和空调器等处专用单相三线插座各一个6.1.2.3 给排水n 卫生器具20、和配件应采用节水性能良好的产品，管道、阀门和配件应采用不易锈蚀的材质。n 没有架空层的，一层住户排水管应单独设置，不能与二楼以上住户排水管相连。排水管入地上端应设置检查口。入地后横管应保持足够坡度，坡度大小应该根据横管长度确定。横管太长影响排水及堵塞后疏通的，应该加设污水井。根据北方特点，排水管建议埋在冻土层以下。n 布置洗浴器和布置洗衣机的部位应设置地漏，其水封深度不应小于50mm。布置洗衣机的部位宜采用能防止溢流和干涸的专用地漏。n 高层住宅的垃圾存放间宜设给水龙头和排水设施。其给水管道应单独设置水表并应采取冬季防冻措施。n 地下室、半地下室中低于室外排水面或高差不足的卫生器具和地漏的排水21、管，不应与上部排水管道连接，应设置集水坑用污水泵排出。n 空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放，或接入阳台排水系统。n 给水管道必须设置在外立面时，建议选择钢塑给水管。n 给水管进户后设置总阀，方便应急处理。n 给水管尽量明敷，设置于厨卫顶棚上，便于检修。n 给水总管采用硬质PVC管时，弯头端口和接头端口尽量采用铁质加强箍。n 下沉式卫生间排水管尽量不使用带存水弯的管件。n 景观水给水管尽量暗埋于绿地内，避免爆裂后开挖困难。n 污水井的水位自动控制不要用感应式的，采用浮球控制且有高水位报警。n 道路旁的消防接合器、消火栓需设置防撞装置。n 小区排水沟连接主管道处，加装过滤栅栏，以免杂物堵塞管道。n22、 小区路面地势较低部位，管网管径设置适当加大，确保暴雨时积水及时排出。 n 小区内的消防水管考虑刷不易退色、脱落的油漆（以减少后期维护时高空作业）。n 避免排水沟盖被水泥封住，造成后期无法进行清洁、维护。6.1.2.4 弱电n 室内防盗报警装置应与监控中心主机统一考虑备用电源设计，且报警后能准确显示报警位置。n 客厅、主卧室要考虑有线电视、电话线接口预留，主卧室、书房应考虑网络线接口。n 门禁对讲安装高度要考虑成人身高，安装高度不宜低于1.4米。n 采用居家安防报警系统的，在设备选型时报警系统的警报解除需要密码解除或机械解除。6.1.2.5 燃气n 室内燃气表建议安装在室内立管上。管道、仪表、23、开关应该裸露在外，不应遮埋。n 抽油烟机排气管在天花内接驳烟道的，要考虑便于安装和检修。n 套内设置燃气热水器的，应该预留对恒式热水器烟道出口和安装位置；燃气热水器的排烟管不得与排油烟机的排气管合并接入同一管道。6.1.2.6 供热n 实施市政供热水或配套供应热水的小区，设计时建议厨房与卫生间均考虑热水龙头。n 采取地辐射供暖时，地上管接口部位要高于地面20-30厘米，以便检修。n 供暖散热器的调节阀门，应确保频繁调节情况下的密封性能并采用不易锈蚀的材质。n 以煤、薪柴、燃油和燃气等为燃料，设置分散式采暖的住宅应设烟囱，上下层或毗连房间合用一个烟囱时，必须采取防止串烟的措施。6.1.2.7 装24、修n 户型设计及装修应考虑当地客户的生活习惯，尽量避免日后的改动（敲墙、再次分隔等）。n 阳台栏杆或栏板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直杆件，杆件距小于0.10M，防止儿童攀爬。6.1.2.8 门窗n 住宅外窗应考虑开启方便，窗外有空调机位的，开启宽度应能够满足安装空调需要。临街住宅需重点考虑隔音设计。开窗位置避免近距离直接面对其他住户的门窗。n 凸窗窗檐所积聚的灰尘易对建筑立面产生污染。在设计与施工中，建议对凸窗窗檐散水面做高差约为2.5cm的放坡处理，以便下雨时能使上面所积聚的灰尘迅速流走。n 北方采暖地区，室内窗户不宜采用大面积采光玻璃，以免影响取暖效果。n 外窗窗台距楼面、25、地面的高度低于0.90时，应有防护设施，窗外有阳台或平台时可不受此限制。n 厨房和卫生间的门，应在下部设置截面积不小于0.02平方米的固定百叶，或距地面留出不小于30mm的缝隙。n 户内玻璃窗单块玻璃面积不能过大，不能过高，在满足通风要求的前提下，窗户两边开窗，不要有死角，否则业主无法清洁。6.2 公共设备设施n 小区设备房最好集中规划设计，便于后期维护与管理。n 变配电房、发电机房、水泵房、锅炉房等设备房应预埋吊装环或安装吊装导轨，吊装环或吊装导轨的安全系数按照设备重量的2倍考虑。n 排污管道应避开设备房顶穿行。n 设备房内应设计取水点和排水管装置。n 水泥地面易产生灰尘，发电机房、高低压配26、电房、水泵房、泳池机房、空调机房、电梯机房、值班室等室内地面应铺设防滑地砖。n 为了减少对业主生活的影响，各类井盖、配电箱、有线电视箱、路灯控制箱等公共设备设施应避免设置在业主私家花园等私人专有使用区域。井盖应尽可能避开小区主要道路，必须占用道路时，应设计中道路中心线位置。n 设备应优先选择通用型号，同一小区最好使用同一品牌规格的产品，便于后期维护与保养。n 变频给水泵、消防泵、污水泵、锅炉、过滤沙缸等涉及安全隐患和需定期停机检修的设备应至少按一开一备安装设计。n 井盖优先选择树脂材料，地下管网不易设计在路基下，必须设计时应考虑承重或保护套管装置。6.2.1 配电系统n 按当地要求配置发电机组27、时，其智能安防系统（周界防越系统、停车场管理系统、楼宇对讲系统、小区广播系统、闭路监控系统、门禁系统等）、消防系统、公共设备（电梯、消防与监控中心主机）、公共照明设施（小区路灯、楼内照明、设备房照明）、物业服务中心办公区需要与发电机备用电源连接。非消防电源，需要与消防电源分设开关并保障在发生火灾时控制中心能够断开非消防电源，发电机单独为消防设备供电。n 商业（包括会所）使用发电机配用电源的，应该充分考虑商业用电的波动性，并保障在发生火灾时能够方便切除。无论如何，计算负载不能操过发电机容量的80%。6.2.1.1 高低压配电室n 高低压配电室设有通风系统，干式变压器有超温报警器和风机散热装置。n28、 高低压配电室、变压器房、发电机房地坪应高于周边排水位，正上方及周围没有浸水、渗水、滴漏可能，没有给水、排水管道穿行。n 配电室防止靠近危险设备（如配电柜前、变压器隔离栏周围）的警戒线应用宽度约10cm的黄色地砖磡设，免除后期维护。需要站人操作的位置，应在黄色警戒线内铺上绝缘垫。n 配电室内应配置维修专用工具和安全操作工具（绝缘靴、绝缘手套、高压验电器、接地线夹、安全绝缘垫等），配电室应配置配电系统模拟盘。n 变压器顶端不安装照明灯具，变压器单独在房间安装的，有门且可上锁，并具备自动控制的通风散热设备。n 配电室内商业用电建议与居民用照明电分路控制（方便停电检修，因商业与住宅检修时间不同）。商29、业用电按峰谷平电价收费的地区，配电室内商业与民用电度表应分开计量。n 变压器与配电柜安装在一个房间的要有安全隔离防护栏。n 供电局远程限电器报警信号应连接到监控中心，如果变压器室离监控中心较远，可安装户外蜂鸣器。n 高低压室电缆沟应采取防水措施，其电缆沟底部应做成坡度不小于0.5的排水措施，在电缆沟底部最低部设置集水坑。集水坑由排水坑或泵抽出，集水坑内报警信号连接到控制中心，如果设备房集水坑离控制中心较远，可安装户外（离安全值班岗亭就近位置）蜂鸣器。n 有防止小动物进入的措施。n 各类高低压设备房设置应急照明以及疏散指示灯。n 各类高低压设备房设置足够移动推车式灭火器。n 各类高低压设备房设置30、工具柜。n 各类高低压设备房应增设铁花栏杆门，方便自然通风。6.2.1.2 配电箱n 在公共场所的各种配电箱（柜）均需加锁，控制按钮不外露，同类配电箱钥匙通用。n 配电箱最好挂装在建筑墙面上，若安装在地面时，应安装在基础上并在与地面接触部位做好防水及防潮处理。n 配电箱尽可能安装在隐蔽部位，要考虑儿童难以接触的高度上。n 小区内电缆沟有一定坡度，能自然排水至雨水井，与配电房连接的位置有防止雨水灌入设备房的措施。不能自然排水的，应该在沟、井最低处设置积水坑，装设自动启动的潜水泵并装设高低水位报警装置，信号连接到中心。n 所有配电柜（箱）、电表箱的进出线空隙应填封，以防小动物进入，电缆出入口应加胶31、垫保护电缆。n 商铺的双电源柜、室外照明开关箱不应设置在商铺经营区域。n 柜内开关设计的容量与实际相符合并有一定的裕量。n 对海边设备的配电箱体需安装自动除湿装置。n 供配电箱内张贴线路原理图。n 安装在水泵房内的配电柜应单独设置房间。6.2.1.3 发电机n 发电机设备房内需要配置维修专用工具。n 机油箱房间应设置防爆灯，发电机应配备两套蓄电池（一用一备），如果发电机没有配备充电器模块、需另配备浮充充电器；发电机的自动转换柜应有自动及手动转换功能。n 发电机油箱的进油口设置在方便车辆进出并可装卸位置，方便加油；油箱上设置直径不小于2寸可直到地面的透气弯管。n 发电机排烟口应对业主不产生影响，32、发电机房有防噪音措施。发电机排烟过滤系统设置自动补水装置，有水位标识并具有水位限高措施，防止水倒灌进入发电机烟道。n 发电机房设计水源和排水设施，发电机在停电时能自动启动，机房送、排风装置在发电机停机后有延时关闭功能。n 发电机下方设置废润滑油收集油槽。n 北方地区发电机应配备辅助加热装置，确保润滑油温度。n 柴油发电机选址时应靠近配电房，不与用水房间相邻。6.2.1.4 电梯n 为防止电梯厅有水流入电梯井道，建议在每层电梯口做高差为2cm的放坡处理。n 优先考虑在电梯机房安装温度自动控制的排风系统。最高温度超过40度的电梯机房考虑安装空调的位置，预留空调洞和空调用源。电梯机房门下部，可以考虑33、设置通风百叶。n 电梯噪声对住户的影响应在30分贝以下。离住户较近的电梯机房，应对基座采取特别减震措施。电梯室结构梁应与同层住宅分开，避免结构噪音传导。n 电梯机房内门钥匙应通用。n 电梯轿厢风扇要保证轿厢内通风，大厦封闭的电梯厅需设置强制通风设施。n 电梯轿厢内安装闭路监控镜头，画面能够识别进入电梯乘客的面孔，以及可以看清楼层按钮。n 控制中心有电梯的运行指示，20层以上电梯可以控制电梯的上下运行及停止。n 与中心联网的轿箱对讲，在中心有声光显示、便于确认区别。n 大厦电梯井底应平整、整洁，并设置排水设施， 排水泵的排水量不应小于10L/s。并安装高水位报警装置，且将警铃引至控制中心。n 电34、梯轿厢内按钮，建议设置盲人按钮。n 电梯轿厢门应采用门光幕控制轿厢门的开启和关闭，有效避免夹人事故的发生。6.2.1.5 照明n 小区室外照明、车库照明、景观照明、电梯供电等设备均应考虑安装计量装置，以便分类计量核算。n 地下停车库照明设计应考虑节能要求，建议合理划分车库照明区域，分区域控制，控制方式为交叉多路、分级控制，安装节能灯具、设计采光井或安装成熟的太阳能照明装置。n 小区内公交站点路段路灯照明亮度应与市政道路路灯照度一致。n 小区庭园灯、景观灯采用时间控制、分段控制及间隔控制方式。路灯采用分段控制及时间控制，夜间可以关闭部分路灯以节约能源。室外照明电源均须经过漏电保护器，漏电动作电流35、不能超过15mA。n 水景、水池、水廊水下灯的使用维护成本高，使用效果一般，建议设计时尽量避免使用。苑内射灯、节日彩灯设计不宜过多。如果设置水景灯，需要使用不高于24V的安全电压，支架需要使用不锈钢材料。电缆不允许在水中接头，不可避免时需要使用环氧树脂密封。n 室外水景电源控制箱建议安放在室内或坐落在室外高于地面20cm位置。n 苑内休闲架空层可以采用日光灯、节能灯交叉配置。n 小区内楼栋及主要出入口适当位置应设计预留节日装饰用电源接口，电源接口应使用防水插座并上锁管理。n 地灯使用寿命短、故障率高、维修困难且易出现安全隐患，设计时尽可能减少使用。必须使用必须做好地灯基础，电缆要穿管并严禁在线36、管内接头。埋地管线应做好防潮、防水措施，避免短路。n 楼道照明应采取声控或触摸式控制，大堂设计的装饰灯在设计时，建议与照明灯具分路控制。n 设计低压配电柜时考虑住户用电、公共用电、照明用电、设备用电分开，留足备用商铺用电接线开关，分类计量，便于供电局抄表到户。n 路灯杆与房屋本体应保持1.5米以上的间距。高杆路灯的选型尽量简单，便于维护，投光方向为路面照明，避免影响住户。n 车库、架空层照明灯具设置可以考虑60%节能灯照明、40%日光灯照明分散分布，便于消防验收后的物业改造管理、节约费用。6.2.1.6 管道井/沟n 室外管道井、采光井首层应采用通透式围栏封闭，预留人员进出的门并上锁，统一使用37、通锁钥匙。围栏上应安装防爬倒刺。n 对于可上人屋面，管道井上端应封闭，防止从屋面翻下入室盗窃。n 采光井门、防盗网、防爬刺等安防设施的材料、高度、安装方法要有防止人为撬坏和翻越的措施，并应避免防盗网、防爬刺产生新的隐患。n 住户楼层每4-5层管道井内设置取水设施、排水设施及水池，水池尺寸不小于50X50cm，做好防水处理。n 电缆井/沟应在最低点位置设置排水设施。n 引入地下室的电缆管沟应考虑设计防水设施，以免造成地下室渗水。n 强弱电井应设置照明，开关在井道内，弱电井内需要设置插座；强弱电井、管道井、水表井的门锁钥匙通用。6.2.1.7 电表n 电表应有防止线路错接的措施。住宅、公共照明、商38、业、设备、会所等建议单独计量，经营性场地建议选择IC卡表。n 商铺60平米以上考虑增加三相电表及电源。6.2.1.8 公共电源插座n 每个楼道或围合设工作插座和开关。公共电源插座和开关要求安装在可上锁的配电箱柜内。n 小区广场、大厦天台等公共场所需要使用电器设备维护或清洁的场地需配备插座，插座需要上锁管理，处于室外的，需要有防水措施。n 高层楼宇每层公共部位至少应设计一处电源接线插座，以便于日常清洁、维修使用电动工具。n 绿化带内设置有电源箱、煤气/水表的，应设置小径与道路相连，防止绿化被践踏。6.2.2 给排水系统n 设备房及公共区域暴露在空气中的给排水管网应有功能标识及流向标识，各类阀门应39、有控制范围标识。n 充分考虑当地最大降雨量的排水需要，并在绿化区域与硬质路面相接处考虑浇灌用水的排放，排水口应加装过滤网防止堵塞。n 给水管网应避免设计或长期预留静水不流通管道，以免长期聚集滋生微生物。n 水泵房内高、低区供水管网需加装泄压管并用阀门控制，以便日后维修放水或应急用。n 埋地管道严禁有阀门、补心、活接、法兰等配件。n 水表房应有地漏排水，地漏排水管直径不能小于50mm(最好为80 mm)，排水管设置检查口。n 小区地面及泳池地漏盖及溢水沟盖宜采用不锈钢材料。n 高层天台落水、污水排水立管弯头宜采用铸铁材料，若为塑料材料应加设支墩，n 架空层水平管不宜过长，否则水平部分管道加大。n40、 严禁将雨水、污水管道混接。n 积水坑盖板避免用水泥预制材料。n 靠近住户窗户、阳台的给排水立管采取防攀爬措施。n 排污泵止回阀建议采用升降式止回阀。6.2.2.1 生活水泵房n 水泵电机的控制柜等电气设备不宜安装在水泵房内，不得不安装在水泵房内时，应有防止水泵及管网漏水喷到配电柜上的措施。为了防止水泵房浸水后电器设备被浸泡，控制柜柜底应高出地面20cm以上。水泵应设置为自动启动，积水坑应安装高水位报警应连到控制中心。n 小区内水泵变频器的选型建议使用同一品牌，便于日后维护和管理。n 对于高层的天台水池供水泵，建议其控制系统安装软启动装置或变频启停装置，使水泵在启停时都能具有很好的线性调速功能41、，消除水锤现象及延长水泵电机的使用寿命。n 优先选用不锈钢水泵，水泵在安装时，出水口的止回阀与软接中间最好用短管连接，短管上方要有放气阀。生活水泵不应采用潜水泵。n 水泵变频控制系统应具备： PLC、变频器运行过程出现故障时，应有故障代码指示及故障记录查阅。 该系统在突然断电后又恢复正常供电时，该系统应可以自动复位。 根据现场实际情况，应可以设置供水压力的上限、下限。 根据现场实际情况，应可以设置每台泵运行切换时间。 设备在维修时，相应的每台泵应能退出自动切换运行程序，并可复位。n 泵房内宜有检修水泵的场地，检修场地尺寸宜按水泵或电机外形尺寸四周有不小于0.7m的通道确定。n 生活水管表面应刷42、绿色。n 水泵基座四周应设置排水沟。n 在变频器出现故障时，水泵可以根据电接点压力表控制而继续工作。6.2.2.2 水箱n 水箱宜设置水位监视镜、水深标尺、检修爬梯和高、低水位报警装置，报警信号应传至监控中心。n 二次供水箱的排水管不小于80mm，地下室储水池排水管不小于100mm，设置在水箱最低处，水池底部应有坡度。最低处做60公分直径、深50公分的潜水坑。n 地下储水池进水闸阀与液压浮球阀之间加装一个电动蝶阀。n 小区生活（消防）水池内壁贴瓷片，水池内爬梯应采用不锈钢材料，溢水管口、排空管和水池出气管口应用不锈钢网封堵。水池人员入口、检修口应设不锈钢网并加不锈钢盖密封加锁，以防老鼠、昆虫进43、入影响水质。n 为保证小区供水的稳定，建议水箱设计容量能满足小区居民两日的正常用水量。n 地下储水池应分为两部分，两个水池的出水管用环管相连，当清洗水池时关闭一个水池的出水管，使用另一个水池，这样可保证清洗水池时不影响居民生活。n 采用无负压供水设备，避免水箱供水清洗和管理风险。6.2.2.3 化粪池n 设计地点尽可能远离住宅、小区主干道、集中活动场所等位置。n 化粪池设计地点要远离存在明火的区域。n 井盖要加装锁具统一管理，防止随意开启。n 化粪池要考虑清掏车辆停放场地，井盖距离车行道路不宜太远。6.2.2.4 污水管及设备设施n 小区道路及组团道路的路面排水系统，建议采用浅V字型路面排水系44、统，方便清洁与维护，加快排水速度，保证车辆行驶安全。宅间道与宅间步行道建议采用传统的暗沟（管）排水方式排除地面积水。n 地下室排污井、雨水井都应安装排污泵及备用泵，污水积水坑高水位报警信号连接到监控中心。排污泵口与出水管接口处应安装柔性活接。n 排污管井要考虑方便日常清理。n 生活污水和雨水不能合流排放。n 污水集水坑底部应有一定坡度流向泵位。n 污水集水池底宜设置自冲管。n 污水泵、阀门、管道等应选择耐腐蚀、大量流通、不易堵塞的设备器材。污水管表面应刷黑色漆。n 积水坑有效容积不宜小于最大一台污水泵5min的出水量，且污水泵每小时启动次数不宜超过6次。n 污水水泵的启闭，应设置自动控制装置并45、有手自动转换控制功能。n 当地下室集水池排出管低于市政排水井标高时，排水管应设截止阀，防止污水倒灌。6.2.2.5 雨水管n 雨水管排放接地处附近不应安装设备控制柜等类电器设施。6.2.2.6 冷凝管n 空调冷凝水须采用竖向集中排水（可采用暗敷设埋管）方式，排水管径不能小于32mm，以防堵塞。缺水城市建议增加冷凝水回收再利用设施。6.2.2.7 隔油池n 食堂、餐饮商家排污设施必须设计安装容量符合商铺排水的隔油池装置。n 隔油池要便于清掏和处理。6.2.2.8 污水井、雨水井n 沟、渠、井配置井盖宜采用复合材料井盖，井口应避开小区单元门人行通道及车行主道，道路排水口应设置在路两侧靠近路牙的位置46、。尽量避免设置横穿道路的排水沟，不可避免时应保障道路上的排水沟盖坚固耐用及低噪音、免维护。6.2.2.9 中水系统n 建议中水主要设计用于小区绿化浇灌，不建议作为卫生间冲水等其他用途（原因在于中水污染洁具并很难清洁，中水水质含有异味，小区内中水量不能满足卫生间用水量，只能采取自来水补水不仅费用差价由物业承担且存在生活用水与中水混流的隐患）。n 中水管道严禁与自来水管道连接，其管道应有防渗防漏措施。n 小区中水处理站按规划要求独立设置，处理构筑物宜为地下式或封闭式。n 建设小区中水处理站，加药贮药间和消毒剂制备贮存间，宜与其他房间隔开，并有直接通向室外的门；建筑物内的中水处理站，宜设置药剂储存间47、。中水处理站应设有值班、化验等房间。n 处理站的设计中，对采用药剂可能产生的危害应采取有效的防护措施。n 对中水处理中产生的臭气应采取有效的除臭措施。n 中水池(箱)内的自来水补水管应采取自来水防污染措施，补水管出水口应高于中水贮存池(箱)内溢流水位，其间距不得小于2.5倍管径。严禁采用淹没式浮球阀补水。n 中水贮存池(箱)设置的溢流管、泄水管，均应采用间接排水方式排出，溢流管应设隔网。n 中水管道外壁应按有关标准的规定涂色和标志，水池(箱)、阀门、水表及给水栓、取水口均应有明显的“中水”标志，公共场所及绿化的中水取水口应设带锁装置。n 中水系统的自来水补水宜在中水池或供水箱处，采取最低报警水48、位控制的自动补给。n 中水处理站应对耗用的水、电单独计量。6.2.2.10 水表n 水表房、楼层水表井应有地漏排水；地漏排水管直径不能小于50mm，排水管设置检查口。n 建议公共、楼内、景观、泳池、商业等单独计量，并建议经营性区域使用IC卡表。6.2.3 燃气系统6.2.3.1 调压箱n 煤气调压站尽可能选择隐蔽位置，设置外围护栏并加锁，尽量减少对住户及环境的影响。n 燃气调压箱安装必须符合当地法规要求。6.2.3.2 燃气表n 燃气表安装在室外时，必须统一置于燃气表箱内，并加锁。6.2.3.3 报警装置n 高层地下室燃气主管通过部位需加装报警装置，报警信息联动到监控中心。n 报警装置建议选择49、使用市场主流产品，以便于维修。6.2.4 消防系统6.2.4.1 消防水泵房n 消防、喷淋供水主泵可在监控中心直接开停。n 消防泵有带负荷试泵条件，如泵出水管闸阀前加循环管，消防栓最高处能自动排气n 消防、喷淋稳压泵优先采用变频恒压及开停远程控制设计，便于今后管理维护。n 高层建筑消防给水系统应采取防超压措施。n 消防给水系统应设置备用消防水泵，其工作能力不应小于其中最大一台消防工作泵。n 一组消防水泵，吸水管不应少于两条，当其中一条损坏或检修时，其余吸水管应仍能通过全部水量。消防水泵房应设不少于两条的供水管与环状管网连接，消防水泵应采用自灌式吸水，其吸水管应设阀门，供水管上应装设试验和检查用50、压力表和65mm的放水阀门。n 室外消火栓的间距不应超过120m，保护半径不应超过150m ；n 室内消火栓的布置，应保证有两支水枪的充实水柱同时到达室内任何部位。单层和多层建筑室内消火栓的间距不应超过50m。n 北方地区室外消火栓应设计地下式,且必须在冻土层以下。n 高层建筑屋顶应设装有压力显示装置以及检查用消火栓，采暖地区可设在顶层出口处或水箱间内。6.2.4.2 喷淋系统n 消防、喷淋供水主泵开停应设计为远程控制，可以在监控中心直接开停。n 应该设置生活给水与消防水系统的联通阀门，阀门平时处于关闭状态。n 系统必须设计排气阀及泄压阀。消防泵喷淋泵出水口应安装排空阀。n 消防水泵房应设置集51、水井及排污泵。6.2.4.3 消防报警n 消防控制中心与监控中心应设置在一处。n 火灾自动报警控制器应满足以下要求： 火灾自动报警系统应设有自动和手动两种触发装置，并有防止误动作的设施。 火灾报警控制器容量和每一总线回路所连接的火灾探测器和控制模块或信号模块的地址编码总数，宜留有一定余量。 火灾自动报警系统的设备，应采用经国家有关产品质量监督检测单位检验合格的产品。n 消防联动控制部分应满足以下要求： 消防水泵、防烟和排烟风机的控制设备采用总线编码模块控制时，同时还应在消防控制室设置手动直接控制装置。 设置在消防控制室以外的消防联动控制设备的动作状态信号，线路故障信号均应在消防控制室显示。n 52、报警系统接地方面应满足以下要求： 采用专用接地装置时，接地电阻值不应大于4欧姆；采用共用接地装置时接地电阻值不应大于1欧姆； 火灾自动报警系统应设专用接地干线，并应在消防控制室设置专用接地板。专用接地干线应从消防控制室专用接地板引至接地体。专用接地干线应采用铜芯绝缘导线，其线芯截面面积不应小于25mm。 n 火灾探测器应满足以下要求： 探测区域内的每个房间至少应设置一只火灾探测器。 在宽度小于3m的内走道顶棚上设置探测器时，宜居中布置。感温探测器的安装间距不应超过10m；感烟探测器的安装间距不应超过15m；探测器至端墙的距离，不应大于探测器安装间距的一半。 探测器至墙壁、梁边的水平距离，不应小53、于0.5m，探测器周围0.5m内，不应有遮挡物。 探测器至空调送风口边的水平距离不应小于1.5m，并宜接近回风口安装，探测器至多孔送风顶棚孔口的水平距离不应小于0.5m。 为便于对消防设施的维护和减少误报，烟感火灾探测器建议采用光电式智能烟感探测器。n 手动报警按钮应满足以下要求： 每个防火分区应至少设置一只手动火灾报警按钮。从一个防火分区内的任何位置到最邻近的一个手动火灾报警按钮的距离，不应大于30m。手动火灾报警按钮宜设置在公共活动场所的出入口处。 手动火灾报警按钮应设置在明显的和便于操作的部位。当安装在墙上时其底边距地高度宜为1.3-1.5m，且应有明显的标志。n 火灾应急广播应满足以下54、要求： 民用建筑内扬声器应设置在走道和大厅等公共场所，每个扬声器的额定功率不应小于3 W，其数量应能保证从一个防火分区的任何部位到最近一个扬声器的距离不大于25m。走道内最后一个扬声器至走道末端的距离不应大于12.5m。 火灾时应能在消防控制室将火灾疏散层的扬声器和公共广播扩音机强制转入火灾应急广播状态。 客房设置专用扬声器时，其功率不宜小于1.0 W。 n 消防专用电话应满足以下要求： 消防控制室、消防值班室或企业消防站等处，应设置可直接报警的外线电话。 消防控制室应设置消防专用电话总机，下列部位应设置消防专用电话分机： 消防水泵房、备用发电机房、配变电室、主要通风和空调机房、排烟机房、消防55、电梯机房及其他与消防联动控制有关的且经常有人值班的机房。 灭火控制系统操作装置处或控制室。 企业消防站、消防值班室、总调度室。 特级保护对象的各避难层应每隔20m设置一个消防专用电话分机或电话塞孔。 6.2.4.4 防排烟设施：n 超过32米高层下列部位应设排烟设施： 长度超过20m的内走道。 面积超过100m2，且经常有人停留或可燃物较多的房间。 高层建筑的中庭和经常有人停留或可燃物较多的地下室。n 正压送风口和排烟口的风速，应符合以下规定： 采用金属风道时，不应大于20m/s。 采用内表面光滑的混凝土等非金属材料风道时，不应大于15m/s。 送风口的风速不宜大于7m/s；排烟口的风速不宜大56、于10m/s。6.2.4.5 气体灭火系统：n 建筑面积大于140m2的电脑机房必须设置气体灭火系统；n 住宅发电机房必须设置气体灭火系统；6.2.4.6 其它消防设施n 公共防火门门禁系统电源需要在控制中心控制，在停电情况下能够开启防火门n 消防电梯轿厢的内装修应采用不燃烧材料。n 高层建筑应设置应急照明的部位包括：楼梯间、防烟楼梯间前室、消防电梯间及其前室、配电室、消防控制室、消防水泵房、防烟排烟机房、供消防用电的蓄电池室、自备发电机房、电话总机房以及发生火灾时仍需坚持工作的其它房间。n 商铺内应避免消防管的放水阀和消防风机风管通过。 n 消火栓位置布局要考虑周全，不要在住户门口安装，最好57、采用暗装方式。6.2.5 智能系统需考虑以下相关建议：6.2.5.1 监控中心（消防控制中心）n 监控中心位置宜设于物业服务中心办公区内或与服务中心办公区域相邻。在与物业服务中心同设一个房间时应该采取隔离措施，避免相互干扰。n 监控中心不宜设置在地下室，应保持良好的通风、采光，安装空调，北方地区有良好的取暖设施，保持适当的湿度和温度。n 10万平方米小区中央监控中心面积不应小于40平方米（使用面积），今后小区每增加10万平方米管理面积至少按15平方米递增。监控显示器柜四周应预留不小于1米的维修距离。n 监控中心门应向疏散方向开启，且入口处应设置明显的标志。n 监控中心周围不应布置电磁场干扰较强58、及其他影响消防设备、安防设备工作的设备用房。监控中心地面应做防静电架空地板，同时做等电位连接。n 监控中心设备的布置应符合下列要求： 设备面盘前的操作距离：单列布置时不应小于1.5m；双列布置时不应小于2m。 在值班人员经常工作的一面，设备面盘至墙的距离不应小于3m。 设备面盘后的维修距离不宜小于1m。 设备面盘的排列长度大于4m时，其两端应设置宽度不小于1m的通道。 火灾报警控制器安装在墙上时，其底边距地面高度宜为1.31.5m，其靠近门轴的侧面距墙不应小于0.5m，正面操作距离不应小于1.2m。n 监控中心在确认火灾后，应能切断非消防电源，并接通警报装置及火灾应急照明灯和疏散标志灯。n 监59、控中心在确认火灾后，应能控制电梯全部停于首层，并接收其反馈信号。n 监控中心应能控制消防水泵的启、停。6.2.5.2 周界防护及联动报警系统n 住宅区外围围墙应安装周界红外报警系统，周界报警光束与墙体顶部的缝隙不超过20厘米。n 周界红外报警在柱头部位不留死角。n 周界报警系统与闭路监控系统实现联动。n 红外报警、摄像镜头的管线暗埋，明管采用镀锌钢管，防止人为剪断。n 为减少误报率和后期管理成本，建议采用脉冲围栏式周界防越系统。6.2.5.3 门禁管理系统n 单元门禁优先选用闭门器，一定要选用地弹簧的，应选择无定位地弹簧，以有效防止尾随。n 单元门密码锁应安装静音锁或电磁锁、防止噪音扰民。锁体60、的位置最好安装在门边上下之间的中点位置。密码开门时显示屏不宜显示明码。n 所有组团、单元等公共区域的出入口安装IC卡门禁，小区入口、组团入口、单元门入口设置自动闭门器。n 门禁内侧开关的安装位置应当离门有一定的距离，防止人从外面伸手将门打开。有必要是需要安装防护罩。n 组团门的高度不宜低于1.8米，上端安装尖刺防爬装置。n 组团门IC卡门禁旁边应设闭路监控镜头，镜头能够识别进入门禁人员的面孔。n 住区或车库（场）出入口岗亭内，安装与监控中心连接的紧急呼叫装置（或安装电话）。6.2.5.4 闭路电视监控n 摄像监控应采用数码硬盘录像系统，节约物业维护成本低，便于操作且图像清晰。n 建议泳池加装监61、控探头（室内需考虑防潮处理），确保救生员在岗状态，防止泳池关闭后人员擅自闯入而发生意外。n 电梯轿厢监控头安装位置建议选择在轿厢左上角。n 夜间闭路监控画面清晰，安装位置、角度合适，能够识别离镜头5米范围以内的人员面孔。n 所有的监控镜头都能录像，录像存储期限不少于15天。n 出入口或夜间照明不能满足需要的外围墙红外联动闭路监控探头应具备夜间红外补光功能或安装射灯。安装射灯的，在红外线触动报警后能够点亮。n 外围周界红外报警时能够即时录像并自动锁定监控报警区域。n 人流较多的路段、广场安装可变焦、可调角度的云台镜头。n 住区或停车场出入口配置车辆进出图像、号牌自动对比识别系统。n 高档项目使用62、彩色显示器和监控镜头。n 针对外围墙、苑门、苑围墙、停车场出入口等重要部位建议考虑动态自动抓拍录像系统，当有人或物在监控区域内活动时，监控中心显示器可以自动跳出实施即时监控。n 为保护控制中心值班人员视力，监控显示器应采用液晶显示器（不小于17寸）。6.2.5.5 楼宇对讲n 组团入口应该设置呼叫机，能够与住户和中心对讲，便于访客的管理。n 封闭式管理的区域，在入口处应设置可视对讲，能够与住宅、监控中心通话，监控中心能够识别进入人员面孔。n 室外对讲设备能够防雨。6.2.5.6 室内安防系统n 商业用房宜设置卷帘防盗门、防盗报警控制主机和红外入侵探测器，并与监控中心联网。n 住宅居家安防系统应63、配置应急电源，停电情况下能够正常使用。n 住宅居家报警、紧急按钮应与监控中心联网，联网线路使用稳定可靠的信息通道。6.2.5.7 电子巡更系统n 根据巡逻路线设置巡更点，并能于监控中心即时监控各巡逻岗的签到情况。n 室外电子巡更点要考虑防雨设计，巡逻签到点在绿地内的，需铺设与社区风格一致的道路到达签到点，避免巡逻人员踩坏绿地。6.2.5.8 电子显示屏n 小区车辆与行人出入口处建议安装电子信息发布屏，以便及时向车主或行人发布信息，消除信息死角。6.2.5.9 设备运行监控系统n 设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统，电梯运行状态管理系统，消防管理系统，配电及给排水管理系统，家庭表具管理系统64、，煤气泄漏报警系统等，统一设计与监控中心联网。n 园区路灯、草坪灯等室外公共照明开启建议采用分路设计并由监控中心统一管理。n 电梯故障报警时可在监控中心显示具体位置或层数。n 水箱设计高、低位报警装置，并可在监控中心显示报警信息和具体位置。n 地下室、燃气调压站/箱设计报警系统，可在中心显示报警具体位置。n 水、电、气优先建议选择IC卡装置，若选择机械家庭表具，建议统一实现远程抄表功能。6.2.5.10 背景音乐及紧急广播系统n 小区背景音乐的音箱可单独控制开关。n 背景音乐或紧急广播应由监控中心统一管理，小区内广播建议结合社区景观统一设计。6.2.6 道路交通设施6.2.6.1 园区出入口n65、 住宅与附建公共用房的出入口应分开布置。n 住宅小区出入口不宜超过3个（40万平米以上的小区可以考虑设计4个），住区交通最好实行全封闭式管理。主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。n 应尽量避免在大流量城市干道上开口。n 小区入口设置小区总平面图。n 值班岗亭设置要视线通透，方便观察来往车辆和行人。n 值班岗亭内应安装可与指挥中心直接联系的直线电话，以便出入口核实访客需要，避免对讲机内直接呼叫，影响周边客户。n 小区出入口与城市道路界面的景观布局要保持视野开阔。n 围合式苑落，在人行主要苑门设置公共信息栏，商业区域设置产品广告信息栏，信息栏选用不锈钢材料，能够防66、雨。n 高档住宅项目出入口应分别设置业主、访客专属通道。n 在小区人行出入口处安装防尾随控制装置，如下图所示的辊闸系统，一人刷卡只允许一人进入小区，避免了尾随进入的现象。6.2.6.2 停车场出入口n 车库出入口对着城市道路时应留7.5米以上安全距离，并在车道出口朝城市内侧2.0米的60角内不准有遮挡。两个出入口之间距离不小于10米。n 有条件的情况下，最好在车库出入口设置路肩，以利于车辆紧急临时停靠。n 车库（场）出入口有减速坡、防滑坡槽和道闸。n 车库出入口有配置反光镜、监控镜头，刷卡处设置防雨装置。n 地下车库出入口有防止路面水进入车库的坡道、排水沟及防洪闸。n 主出入口岗亭设置通透，方67、便观察来往车辆和行人，岗亭门制作成推拉门。n 在满足通行能力的前提下，应尽量减少车辆出入口，实行人车分流，降低后期管理成本。n 道闸控制系统上安装空余车位数量（库容）显示系统，以便疏导车辆。n 因岗亭内电脑长期连续使用,为防止高温导致电脑故障，建议考虑安装空调。n 车辆刷卡处不宜设置于坡道处。6.2.6.3 道闸管理系统n 小区出入口及实行小封闭式管理的车场（库）出入口须设置道闸和安装车辆进出图像、车牌对比识别系统。n 停车场出入口的刷卡器安装雨棚，便于雨天刷卡进出。n 统一个社区设置多个车辆出入口的，各出入口应联网操作，以便于车辆管理。n 读卡器处应设置高于路面的安全岛，其前侧安装地桩，防止68、车辆意外冲撞，道闸系统应具有防砸车功能。n 高档别墅项目车场出入口应使用远距离自动读卡识别系统。n 车库出入口和小区车辆出入口为防止行人穿行，尽量设置栅栏式道闸。n 在小区车辆和行人同时进出的出入口应设置人车分流栏杆和引导标识，防止安全意外事故发生。n 车场岗电脑加UPS电源。n 车场道闸应加红外防砸车功能。n 建议停车场软件安装双系统，当系统故障时重启电脑、一键恢复即可恢复正常。n 工程电脑尽可能使用PS2鼠标,并停用USB口，避免通过USB端口，造成电脑感染病毒。6.2.6.4 机动车停车场n 小区内停车场应尽可能连通（地下及半地下停车场优先设计相互连通，减少出入口）设计，地下车库出入口应69、单向行驶设计，交通主干道应设置在小区的周边，避免横穿小区以造成对行人的干扰。n 停车场要考虑预留10%-20%的临时及访客机动车停放位置。临时停车位尽可能考虑在地面，以减少车场内安全事故。n 地面停车场建议设计在组团间、商业核心区域周边或公共区域道路两旁。n 地面停车位与住宅楼宇墙裙保持2-3米间距，防止物品坠落损坏车辆。n 地面生态停车场设计时，应有碎沙垫层，便于绿化排水,植草砖应选择非塑料硬质抗压材料，植草砖应选择中孔且孔距较大的型号，以便于承重及最大限度保证土壤量。n 商业配套停车场(库)应就近设置，并宜采用地下或多层车库，核心商业区域周边停车场设计需考虑商家的货物装卸、餐饮业垃圾清运、70、消费者的停车便利。n 住区内靠近（区、苑）入口附近，应设置服务车辆临时停泊区域或设置卸货区，满足送货及临停车辆泊位需要。n 车位设计除了需要保持合理安全距离外，地面停车场的车位设计要充分考虑车灯、噪声及汽车尾气对住户的影响。n 架空层停车场地面易受降雨影响，经常出现车位积水。建议车位纵向能设置排水沟或地面应有坡度，避免积水。n 车库水泥地面起尘、反沙现象比较普遍，为经久耐用和易于清洗，对地面面层需要提高水泥标号或采用其他耐磨材料。n 为了提高停车场利用率，停车场内道路建议设计为单向行驶车道。n 地下停车场在缓坡段和水平段交接处设置截水沟，另在沿墙处设一道排水沟。n 地下车库需按设计规范或相关规71、定设置符合消防要求的消防沙池。n 车库出入口坡度最大不超过20度，出入口的转弯半径要考虑能通过加长轿车。n 地下车库出入口设置路肩，利于车辆紧急停靠。n 地下车库出入口坡面的截水沟盖板设计牢固，以降低噪声污染和避免盖板翘起损坏车辆底盘。n 地下停车场应设计可直接通向住宅的通道，以方便业主出入。6.2.6.5 非机动车停车场n 商业周边应考虑预留非机动车停车位置。n 住区内应合理设置自行车停放点。平面社区自行车停放点不应过于集中，应根据苑落布置情况合理分布，保障住户取用方便。n 自行车停放点应该设置照明及停车架，照明可以采用声光延时控制。n 室外自行车停放点需要有棚顶，地下停车点需要考虑住户出入72、方便。n 自行车停放点应该根据设计停放车辆的数量，结合当地情况设置一定必列的电瓶车充电装置，充电装置可采取有偿使用，上锁管理。6.2.6.6 交通辅助配套设施n 小区主要出入口与城市干道交接处，应考虑缓冲地带（如：设置辅道），减轻城市道路压力，避免引起交通阻塞。n 在设计小区级道路与城市支路接驳处时，应充分虑到城市道路与市政设施拓展之需。应设计预留足够横穿小区道路的地下线管或线槽。n 住区道路和地下车库的停车位标线，采用热涂方式铺设。热涂标线具有美观、立体感强、维护成本低、使用寿命长等优点。n 小区道路主要位置设置混凝土减速坡，大厦主要道路设置塑胶减速坡。n 车位需划定车位标线和编号，出售车位73、安装车位地桩锁。n 为保证车辆入库安全，车库入口应安装限高杆，限高杆上应粘贴反光膜或刷反光漆。n 车库照明采用多路或分级控制（如：全开、局部开），安装节能灯具或设计采光井。n 道路、停车场/库附近的明装水管、燃气管及柱子、栏杆等应有防撞措施。n 车位挡车桩优先设计为水泥材质，并以车轮为中心线采取分段设置。6.2.6.7 车行道路n 小区道路采用单向行驶的环道设计，线型尽可能顺畅，不要出现生硬弯折，以方便车辆转弯和出入。n 住区出入口坡度尽量减小，地下停车场的上下坡度应做好防滑处理，区内坡道面层应有防滑措施。n 区内尽端式道路的长度不超过120米，尽端设不小于12米12米的回车场地。n 住区公众74、活动较为频密的区域（如：学校、会所等区域）可考虑在小区级道路两旁设计并预留一定长度，宽度不小于1m的路肩。以解决公众场所举办活动停车需要，也可作为将来预留车位，以缓解因车辆增长所带来的停车压力。n 小区道路不易采用细沥青或粗糙材质的砖石铺设路面，噪声大，不利于维护，建议采用粗粒沥青路面，噪音小、不宜脱落。n 建议小区车行主干道路面宽6-9米；组团间车行路面宽3-5米；宅间车行小路宽度不宜小于2.5米。n 小区内停车场应连通，车行主干道尽量安排在小区四周。n 车辆通道（以路牙为界）与组团门间保持2-3米间距，苑门附近不栽种过高植物，视野开阔。n 小区道路人流较多的路段设置减速坡，减速坡与路面采用75、整体浇注成型或橡胶减速破。水泥浇筑减速破地面以上高度为5-6厘米、宽度为40-60厘米，中段应留40厘米豁口，方便自行车、儿童车的通行以及利于排水。n 消防车道的宽度不应小于4.00m。消防车道距高层建筑外墙宜大于5.00m，消防车道上空4.00m以下范围内不应设置妨碍登高消防车操作的树木、架空管线等障碍物。n 尽头式消防车道应设有回车道或回车场，回车场不宜小于15m15m。6.2.6.8 人行道路n 宅间人行道设计宽度应1.5m，以方便自行车、小推车、垃圾车通行，避免人“车”争道。n 人行道设计应本着行人便利原则，不应或减少断头路设计，应尽量采用“点对点”方式，以免因习性导致图便利而走“捷径76、”，破坏小区绿化景观。n 高层住宅小区人行道不宜延楼宇轮廓设计走向，如果必须沿楼设计需考虑防止高空抛物的安全距离，最好不低于5米，不能满足安全距离的情况下需考虑设计连廊等相关设施。n 小区人行道路与城市人行道路采用无障碍连接方式，以便于残疾人及老年人通行。小区单元入口应设置残疾人通道。n 小区（组团、苑）内的人行路面应高出草地4-5cm以防路径周边草地被损坏。n 鉴于目前施工方法不太成熟，卵石脱落后修补困难。建议人行小径不宜大面积采用卵石铺设。n 公共区域踏步、坡道处应考虑老人、小孩等行动不便人员，宜采取相应保护性措施。n 公共路面不宜铺装木地板，路面贴砖应具有0.5以上防滑系数；人行路芽为凹77、陷式排水沟，水泥上面宜铺设黑色鹅卵石。如采用方砖路面，砖缝不宜超过5mm，以免对女士鞋跟造成伤害。n 建在水景中间的人行踏步的颜色应与水池表面颜色有明显的区分。踏步材质需具备防滑功能或表面进行刻纹等。n 步行街、人行小径不宜大面积采用卵石、毛石等非平面材质铺设。n 苑内草坪人行道路选择石板踏步设计时,石板间距应不小于15厘米,以便草坪的维护。n 园区外围墙应预留人行巡逻通道，以便周界报警时的有效监控。6.2.6.9 无障碍通道n 人行道与机动车道接合部建议采用无障碍通道设计。n 电梯厅或单元门出入口有高差时，应设置无障碍通道和扶手。6.3 景观、绿化、清洁等设施n 日常清洁、绿化用水频繁，在园78、林景观统筹规划设计时，应考虑绿化与清洁取水点的合理分布，取水点供应半径应不超过50m，专用取水点优先采取下沉式设计（地面看不到，需考虑足够的维修空间），应置于取水井内，取水井周边应有硬化的操作区域及排水设施。景观用水应设置单独的水表，实行单独计量。n 取水点设计在地面时，应设置水池及排水设施，如果取水点设计在绿地内，需考虑设计水池到路面的人行硬质路面。6.3.1 硬质景观6.3.1.1 水景配置n 因水景使用和维护成本高，在园林设计时建议尽量少用水景元素。n 硬地水景应从池体结构上和防水工艺上采取彻底的防水措施，防止渗漏。池体结构部分完工后应进行满水试验，试验合格方进行下一道工序施工。软底水景79、应有自然水源补充蒸发量和流失量。n 水景、水廊深度以300-400mm深度为佳，不宜在小区内设置深度超过1米的水系。定位于亲水系列的项目，临靠水系的通道必需要有防止跌落的措施。设计在商铺周边的水景应有防止跌落的措施。n 小区内的水景、水廊尽可能连通设计，且水下景观灯尽可能不使用或少使用。喷泉设计应考虑避免噪音对住户的影响。n 具有养殖功能的水体景观设计，建议与住宅保持一定的距离，以避免青蛙、蚊虫等对住户造成滋扰。靠近住户的水景不易设置大型喷泉或瀑布，避免噪音影响住户休息，建议设置成叠水。n 小区内的自然河、湖及水深超过90cm的人工水景，应岸边配置救生圈或救生杆等救生器材。岸边不应有陡坡，不应80、有果树。观景平台及有跌落可能的位置必须有护栏。n 水景水池如采用自来水作为补充水时，应采取防止回流污染的措施。n 喷泉及水景用水应循环使用。循环系统的补充水量应根据蒸发、渗漏等损失确定。n 水景注水体量大于10立方米的，需设置一个水泵，在出水口增加1个三通阀门。使在水体更换的时候，可以开启水泵并经三通将水用于绿化浇灌和冲洗路面，以综合利用水资源。n 新建生态水景时，需考虑周边有无古树名木、大树，且水平面将来是否高于大树根系，避免水景渗水到大树根系，导致大树生长不良或死亡。6.3.1.2 园林小品n 观赏性小品材料应使用金属制品或浇筑材料，不建议使用涂层构件或木质材料。n 观赏性小品在低于1.881、米的部位建议尽可能不设计尖、刺、利刃形状，若设计需要应考虑该部位避开道路或采取防护措施。n 集休闲、观赏为一体的亭楼等可供休息区域，其顶面不建议选择玻璃材料，以免后期维护清洁难度大且容易损坏伤人。n 钟楼等装饰性设施设备应选择品质有保证的，并易于维护和保养的通用产品。6.3.1.3 景观灯具n 泛光照明不影响住户，不造成光污染。n 装饰灯开关、接口、电源等部位应隐蔽设计或设计在儿童不易触摸处。n 景观配电箱或开关的位置，应考虑使用时不会对绿化造成破坏。6.3.1.4 景观构筑物n 水景码头不建议大面积使用木制材料。n 局部选择木制材料应对木料进行防水、防腐处理，需要定期翻新的部位应可拆卸。6.82、3.2 活动健身设施6.3.2.1 儿童设施n 小区儿童设施场地应设计为软质地面并应配置使用说明的告示牌。n 儿童设施建议集中设计，应考虑不影响附近业主生活，与水景、采光井、配电设施、燃气调压器等设施保持一定安全距离。n 儿童设施的软质地面需略高出地面，防止在下雨后因排水不良导致软质地面长出青苔。n 建议少设计儿童戏沙池，避免沙子对周边植物造成损坏，小孩玩沙时把沙子带入水池，烈日下沙子的反射光对住户造成影响。6.3.2.2 健身设施n 如有规划指标，健身设施应按规划指标设置，建议不低于以下标准： 10万平方米以下（含10万平方米）设露天羽毛球场2个、篮球场1个、乒乓球台2个。 20万平方米：设83、露天羽毛球场3个，乒乓球台4个。 30万平方米：露天羽毛球场3个，网球场2个，游泳池1个，篮球场1个。 40万平方米（包括40万以上）同30万平方米住宅区，另设门球场1个。n 健身设施应安装在软质地面上，周边安装有各种设施的使用说明及安全提示。n 健身娱乐设施的选择应以大众化，低噪音，便于维护的设施为主，避免选择构造复杂，活动部件多的设施。n 木制健身娱乐设施与地面接触部分（埋地的需上下300mm）需做防腐处理。6.3.2.3 泳池设施n 公共游泳池平面形状设计建议优先采用矩形。不能采用矩形的情况下，要保障泳池周边至少三处观察点前视能够观察到任何角落。n 新建人工游泳池（单个池）水面面积不小于84、100m2，不大于500m2平方米。客户群体对泳池需求旺盛的情况下，可以采用规划多个泳池的办法解决。公共泳池同一时间内容纳人数按照每人2.5平方米计算。n 小区内泳池周边照明保证双电源供电。泳池可配置合理的照明灯具并设置漏电保护装置，以保持夜间游泳及救生需要，建议减少或不采取水下照明。n 泳池管网设计考虑外露或管道井架空便于维修。n 泳池在报建时一定注明泳池和儿童涉水池的区别、泳池只分深水区、浅水区不分儿童、成人泳池，公共泳池应分设浅水区（水深1.2米以下）和深水区（水深1.2m以上），分界处应有明显标志和浮标隔断。n 设置防潮、耐用、适量的休闲桌椅及救生员观察椅。n 更衣室与游泳池走道中间设85、有强制通过式浸脚消毒池，池长不小于2m、宽度与走道宽度相同、深0.2m 的浸脚消毒池。更衣室与游泳池中间的走道地表面的静摩擦系数不少于0.5，入池前及便后必须经淋浴消毒，更衣室与游泳池走道中间设有强制喷淋设备男、女各一套，每套喷头数量不少于4个，其喷头喷出的水不能进入浸脚消毒池中。n 淋浴位、更衣柜和洗手间蹲坑位的设置数量应与泳池正常使用顾客需求数量匹配n 泳池周边地面应选择防滑地砖，配置救生圈、人工吸尘工具。n 泳池回水口、进水口有格栅盖板防护，建议使用不锈钢材。n 游泳池的更衣柜、钥匙，建议选用防湿、防锈材料制作。n 公共游泳池应该设计成坡底，泳池一端为最浅端，另一端为最深端，游泳池深水区86、与浅水区的分隔设施齐备、完整，严防儿童误入深水区。n 给水口的设置： 形状为喇叭形，喇叭口面积不得小于连接管截面积的2倍； 喇叭口设格栅护盖，成人游泳池的格栅孔隙不应大于10mm，儿童游泳池不应大于8mm； 格栅护盖孔隙的水流速度不宜大于1.0m/s； 应采用铜、ABS塑料等耐腐蚀、不变形和不污染水质的材料制造。n 回水口的设置： 池水顺流式循环时，池底回水口的数量应按淹没流计算确定，但不得少于2个。应设在池底最低处，且宜做成坑槽式。回水口应并联接管。 回水口数量应满足池水循环流量的要求，面积不得小于连接管截面积的6倍； 回水口顶面应设格栅板。成人游泳池的格栅孔隙宽度不得超过10mm；儿童游泳87、池不得超过8mm；格栅孔隙的水流速度不应大于0.2m/s； 格栅板和盖座应采用铜、不锈钢及塑料等耐腐蚀的材料制造。 回水口的格栅板和盖座安装在池底时，应固定牢靠，且与他底相平n 泄水口设置： 游泳池进水口应设在浅水一端，泄水口应设置在池底的最低处； 泄水口的数量按4h排空全部池水计算确定；n 幼儿涉水池水深0.25-0.3米；儿童涉水池水深不大于0.6米；儿童涉水池宜单独设置，与公共泳池合并设置的，公共泳池最浅处水深不应大于0.6米，并儿童池与公共泳池必须使用栏杆分隔。公共游泳池最浅处水深不大于0.8米。造波池底为斜坡时，其坡度不大于8%，且水深不大于1.8 m 。 n 有成人水滑梯的，水池水88、深为0.7- 0.8m 。有儿童滑梯的，水池水深不大于0.6m，池壁、池底呈浅色，没有影响救生员判断的图案。水面上设有桥、有一定遮盖面积的装饰物影响救生员视线的，桥及装饰物下应有防止泳客进入的措施，所有棱角及底角应为圆形、池壁应平整、池底应防滑，预埋件不应露出池底和池壁。n 水深1.2米处的池壁水线下15cm位置预埋内陷式不锈钢环，便于系挂隔断浮标，游泳池四周铺设有防滑走道，其地表面的静摩擦系数不小于0.5。游泳池与防滑走道之间设有排水沟并保障泳池溢水不会流到防滑走到。室外泳池周边排水沟应满足暴雨排水的需要，避免泥水冲入泳池内，造成污染。n 水中灯具工作电压不大于24V，其电源变压器的初、次级89、绕组间要采用相当于双重绝缘或加强绝缘水平的绝缘隔离。变压器初、次级间的绝缘电阻不小于7M，变压器绕组对金属外壳间的绝缘电阻不小于2M。n 吸污口设置： 在池侧壁池水表面下0.5m处设置吸污接口 ； 游泳池宜每边侧壁设置3个，等距离布置； 不规则游泳池宜按间距不大于20m设置一个； 吸污接口的连接管与循环水回水管分开设置，并应接至循环水泵的吸水管上，设阀门独立控制； 吸污接口连接管管径应根据池底吸污器同时使用数量确定； 池底吸污器工作时，池子回水管上的阀门应关阈。 泳池设备房有足够功率的排污泵，安装高低水位报警装置，并且将报警信号引至控制中心。 n 缺水城市的泳池排水建议设计为可回收再利用的方式90、。6.3.2.4 户外家私n 小区内的公园桌椅、休闲长廊等建议尽量使用天然石材，利于维护，不建议大量使用木制品，导致后期维护保养难度过大且容易被人为损坏。n 公共健身设施、景观区要考虑座椅的设置，休息座椅可考虑设计在高大乔木的树阴下。6.3.2.5 信 息 栏n 信息栏应使用不易生锈的材料，不应采取推拉式设计，在主要出入口、休闲广场或主要区域应设置信息公告栏。n 围合式苑区的主要苑门出入口设置公共信息栏，公共信息栏支架使用不锈钢等维护量小的材料，张贴文件的底板使用松木板。公共信息栏需要设置阅读灯，灯具以简洁大方为宜，切忌使用复杂花哨灯具。n 商业集中区域，应设置商家产品广告栏，建议使用不锈钢材91、料，尺寸不宜小于2000*1200毫米。n 对于一次开发完成的小区，建议在小区主要出入口、小区中心位置设置小区平面图。分期开发的小区建议在小区每期的主要出入口、小区中心位置设置小区平面图。6.3.2.6 老人活动场地n 大型社区如果周边没有公园等晨练场所，规划设计时应考虑设置老人活动场所，活动老人的位置选择应尽量避免对周边住户的影响。n 老人活动场所应该配备一些活动设施，设施选型要考虑简洁使用，牢固可靠。n 指定的老人活动场所或商业中心需考虑配置电源开关箱，以备社区文化活动及老年活动用电需要。6.3.3 围栏6.3.3.1 园区围墙n 围墙应选择混凝土砖结构等免维护材料，并应设计防爬倒刺。n 92、临近围墙不设置固定的构筑物、建筑物、高大乔木，以防止攀爬, 如必须设置时，围墙内侧应预留80厘米宽巡逻通道。n 小区外围围墙的高度不低于2.5米，围墙尽量采用混凝土砖结构，围墙顶部平直、便于安防设施安装。（也可考虑围墙顶部有斜面、内高外低）n 不建议选择通透式围栏，必须选择时，围栏上端应安装尖刺，且通透式围栏的栏杆间距应小于10厘米，栏杆材料应充分考虑其防止人为破坏的强度。6.3.3.2 苑区围栏n 封闭式的组团围墙（包括围栏、组团门禁）高度不低于1.8米，围栏、门禁上端应设计为尖刺。n 围栏不建议选择木制品。6.3.3.3 楼宇围栏n 建筑外立面管道、空调百页（架）、采光井部位应考虑安装防攀93、爬围栏设施。6.3.4 绿化设施6.3.4.1 绿地规划n 小区与城市道路接驳处，适宜种植高大密集的树木，便于隔音降噪、挡尘。n 机动车道两旁3m范围内不宜种植低矮灌木隔离墙，以减少突发危险源（如：儿童或宠物突然穿行）增加可视范围。建议在该范围内栽种高杆乔木或行道树，此举既可为行人遮阴纳凉，又可控制车辆上升尾气的转移范围。n 地面停车场在规划时应考虑车位不要离住户窗户、卧室太近，并设置1.5米左右高度、0.5米厚的绿篱隔离设施,以避免车灯、噪音、尾气影响住户。n 小区公共环路及主要干道的两旁建议规划2m以上的绿化地带，以草坪与乔木搭配为主，便于未来车辆增多后的车位改造。n 绿化布局不遮挡住宅采94、光，便于人行通行。乔木不应种在住户阳台和窗户附近，以免乔木长高后遮挡住户采光。n 房屋本体、围墙周边3米范围内不宜种植高大乔木。n 房屋本体、围墙、苑墙周边1米范围内不种植棕竹、龟背竹等阔叶灌木或高大乔木，防止藏人；房屋本体、围墙周边的绿篱、灌木丛宽度不超过1米。n 低于1.8米的通透式围栏，应种植簕杜鹃等带刺的爬藤类植物，防止攀爬。6.3.4.2 植被选择n 绿化品种应选择适宜当地气候条件，以观叶植物为主，茂盛期长，成活率高的植被。n 绿化品种需考虑抗病虫性好，且便于养护的植被为主。n 绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能（如尾气）。n 人流集中区及道路两侧不宜种植尖、刺类植物（如剑兰、玫95、瑰等）以及冬季消苗的地被植物（如美人蕉、玉簪等）。n 监控探头控制区域不应设计遮挡监控视线的高大阔叶植物。n 小区尽可能不设计有毒植物，必须使用时应避开集中活动场所及道路旁5米范围区域。n 在非高档楼盘的公共阳台、走廊外侧尽量不要设置高层花坛，减少物业后期维护难度，降低安全风险系数。n 少使用鲜花类花坛，减少后期维护成本。n 需要从绿化带中经过的，建议铺植青石板。n 道路边角，绿化品种不宜选择容易被破坏的杜鹃等。n 车库内光线较暗、不易接收雨露的地方，不宜设计植物种植槽。6.3.4.3 浇灌设施n 小区优先采取自动喷淋设计，喷灌盲区绿地应设置浇灌水龙头，隔离井需配钢丝防尘网。n 苑内取水点可以96、设计在雨水栅格井内、便于用水管理。n 绿地取水点应采取专用接口设计，防止非工作人员擅自取水。6.3.4.4 排水设施n 花槽、花坛设计排水装置，有防堵措施。n 绿地与路面交接处需考虑在低洼处设置排水槽、沟等设施。6.3.4.5 绿化边角n 绿地与硬质道路的夹角处建设计为圆弧形状或梯形，防止行人踩踏拐角处植物。n 高大树木加固时，不建议使用软绳拽拉，应优先选择木架、铁架支撑装置。必须使用软绳拽来时，捆绑树木处应该加护垫，软绳上应该套塑料管，防止拉伤树木及行人撞伤。6.3.5 清洁设施6.3.5.1 垃圾收集站/点n 垃圾收集站应在室内预留给排水装置，地面应铺设成中间高两边低，便于定期清洗。要有297、个门，一个门要面向小区外，便于环卫车直接清理垃圾。垃圾中转站周围建议种植绿化植物。n 位置选择应避免主要人流方向，且应考虑夏季风向影响，建议设在比较隐蔽且方便垃圾车出入的位置（最好设置在小区的边缘和城市道路的接口处，避免垃圾车进入小区影响居民生活）。n 地面应铺设广场砖，内墙面贴瓷砖，外墙设计风格应与小区整体规划相协调。n 考虑通风设施及工具摆放位置。6.3.5.2 垃圾桶n 小区内垃圾桶的服务半径，不宜超过50m，垃圾桶应固定安装设计。n 人流集中区域、主干道两侧应设置适量果皮箱，服务半径不大于50米。商业区域的垃圾桶服务半径不易超过20米。n 商业区域根据商铺经营业态适当增设大容量垃圾桶，98、餐饮业垃圾应该单独处理。有卫生医疗业的，严禁卫生医疗垃圾混入生活垃圾，应要求卫生医疗机构专门处理。n 垃圾桶的安放位置一般按2-3个单元设置一组，尽量避免设于门栋正入口或靠近住宅的位置。高层大厦如在楼内设置设立垃圾桶的，垃圾桶摆放位置地面、墙面需加贴瓷砖，以便清洁。n 住户信报箱处应该设置废纸桶，方便住户处理垃圾信件。废纸桶建议采用脚踩开启方式。n 垃圾桶应该选择容量大，机构简单方便，维护量小的款式。垃圾桶盖应相对封闭，以防蚊蝇孳生并防止雨水进入。n 垃圾桶设置应按环保要求进行分类。6.4 社区配套6.4.1 商业配套6.4.1.1 商业配套设计建议与住宅用地相对独立，最好设计在园区出入口的外99、围对外开放，形成商业集中管理区域，有利于开放式管理。6.4.1.2 餐饮商业房屋建筑的首层门窗不宜向住宅区域开设。6.4.1.3 噪音大，营业晚等对住户影响较大的铺面建在临街外围。6.4.1.4 商铺内的污水管的敷设应本着“利于排放，方便检修”的原则，在不便于检修的户内部分，建议适当加大管径及加大坡度。对于餐饮区域的给排水管道应单独敷设，建议在规划阶段统一设计隔油池。6.4.1.5 餐饮区域应设置安装集中抽排烟装置（符合当地规范要求），周边无住宅建筑相连，预留厨房通道和专用垃圾收集装置。在后厨必经之处以及货物装卸区，应考虑给排水，地面便于刷洗、防滑。6.4.1.6 空调不建议选择中央空调，可统100、一设置分体空调预留机位，因商铺空调使用时间长，空调位设计不宜离住户太近，以避免噪音和散热影响住户。如必须设计中央空调的，其冷却水塔安装位置要充分考虑到噪音和震动对居民的影响。6.4.1.7 商业建筑要统一考虑招牌安装位置，大小、款式应提前设计，写入出售、出租合同。广告灯箱及霓虹灯的设计应避免对住户产生灯光污染。6.4.1.8 商业建筑若与住宅区域接近，应考虑设置隔离设施，保证住宅区业主的私密空间免受打扰，在住宅与商业街区的隔离带上种植高大树木，利于隔音。6.4.1.9 设计时考虑引入大型超市，其作业区一定要远离居住区。且该区域交通可实现封闭式管理，尽量避免与小区道路相通。商铺停车场与住宅停车场101、分开设置，商家卸货区和送货机动车暂停区域、运货路线应事前规划，并应考虑夜间照明。6.4.1.10 在核心商业区内应设置1-2处公共卫生间。公共卫生间要考虑对住宅的影响，用电、用水要单独加装计量装置。6.4.1.11 熟食和生鲜档的楼板应加大荷载。同时由于生鲜档等位置长期被水浸泡，地面容易发生渗水，因此该类场所最好不要设置在地库的上方或二楼及以上区域。不可避免时应该对相关地面进行加强防水处理。6.4.1.12 商铺采取连廊设计时，其招牌灯箱位置应设计预留在连廊外临街位置，以吸引路人。6.4.1.13 商铺的水、电表应集中布置在公共区域或分置在商铺外以利于抄表。6.4.1.14 商业配套一般应考虑102、超市、菜店、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容美发、建材、文化娱乐等的配套服务功能。6.4.1.15 北方供暖地区商业临街外墙不宜采用单面大面积玻璃外墙，以免影响冬季供暖效果。6.4.2 会所配套6.4.2.1 小区会所的选址，建议设在人流较为集中的小区中心区域或人行出入口处。6.4.2.2 会所经营项目的设置，应根据当地居民的生活习惯、民俗民情、时尚潮流以及住区居民的年龄、文化水平等因素而设定，会所项目应以大众化、普及性强的项目为主。6.4.2.3 会所应安装水、电表单独计量。6.4.2.4 为节约能源，建议会所采用分体独立空调，如果选择中央空调，建议选用多机头螺杆制冷机，使用率低时只使用一103、个机头制冷，安装位置要充分考虑到噪音和震动对居民的影响，送风口可以实现人工控制调节。6.4.2.5 会所面积、活动项目宜根据住宅区面积、档次、经营方式合理配置。n 基本配置：接待区、健身房、跳操室、棋牌室、更衣室、淋浴室、办公室、仓库。n 合理配置：接待区、健身房、跳操室、网球场、棋牌室、乒乓室、桌球室、更衣室、淋浴室、办公室、仓 库。n 最佳配置：接待区、健身房、跳 操 室、棋牌室、乒乓室、桌球室、更衣室、淋浴室、阅览室影音室、网球场、羽毛球馆、篮球馆、游泳池、办公室、仓库。6.4.3 物业管理用房物业管理用房在规划阶段应按照各地的法规、规章进行规划，当地无相关规定的，按照集团指引（VKWG104、0822物业与地产相关操作指引）进行规划。6.4.3.1 为降低物业管理用房对居民生活的影响，便于客户办理相关业务，其位置可参照下表合理设置。物业管理用房功能分区类别区域项 目设置方式可设置区域备注一类行政区办公区集中住 宅 区社区服务区核心商业区1）物业服务中心办公室位置在小区中心、方便业主办理事务。2）食堂位置的选择不影响业主居住环境。3）员工宿舍位置的选择不影响业主居住环境，自然通风较好、利于员工健康。4）危险品仓库的设置标准：20万平方米以上的小区设置15m2油漆储存间，10m2柴油储存间，15m2消杀药品储存间，15m2绿化药品储存间。经理或经理助理室资料室会议室二类作业区维修处保洁105、室库房行政用品库房维修物料库房危险品库房社区服务区食 堂操作间三类后勤服务区宿 舍分散住 宅 区社区服务区核心商业区更衣间6.4.3.2 管理用房竣工时间要求一次开发的小区在入伙前30天完成；分期开发的小区在设计段阶应确定位置、数量。如果有条件限制，建议部分临时管理用房在入伙前30天完成。6.4.3.3 办公和住宿不应设在地下室中，通风、采光、周边环境等条件应达到办公场所和住宅标准。6.4.3.4 客服中心应设置在住户方便到达的位置。6.4.4 业委会用房按当地政策法规要求规划设计业委会用房。6.4.5 居委会用房按当地政策法规要求规划设计居委会用房，建议与业委会用房集中规划。6.4.6 警务106、配套按当地政策法规要求规划设计警务配套用房，建议与业委会用房集中规划。6.5 公建配套公建用地与住宅用地应相对独立并考虑与公共交通的便利性，以形成公建区，有利于实现开放式管理满足商家及公建功能需要，同时会降低后期客户投诉及降低管理成本。6.5.1 教育配套6.5.1.1 教育设施易对小区居民生活造成较大影响（如：噪声、公共环境及秩序），考虑其招生范围不完全局限于小区内客户。建议项目设计选址时，将此类项目设置在住区外围或相对独立于住区，其主要出入口宜直接对外与市政道路连接。学校厨房位置尽量远离住区，以防止学校厨房油烟等对小区居民产生影响。6.5.1.2 主要出入口应与市政道路/住区机动车道路保持107、一定的安全缓冲距离（满足条件的建议不小于10米），市政道路/住区机动车道路路面应安装减速装置。6.5.1.3 为降低市政道路给教学工作带来的影响（如：噪声、废气等），建议将学校操场或运动场所设计在道路与教学区之间以作缓冲。6.5.1.4 若为方便住区学童，在住区内考虑设计校门，住区内校门应与住宅组团保持一定距离，以减少对社区居民生活的影响。6.5.1.5 住区幼儿园雨、污水井及阀门井尽量避免设计在儿童活动场地上。6.5.1.6 考虑人员流动量大，学校周边不宜设置小区停车场，可考虑设置一些全民健身运动设施或中老年人活动场所。6.5.1.7 建议在中、小学校区内设计部分供中型车辆停放的车位，避免校108、车占用小区公共资源。同时，预留专用停车位和家长车辆停放区。6.5.1.8 学校周边不宜直接与其他建筑物相连，应用道路或绿地将学校形成一个独立建筑物或建筑群，围墙外道路两侧种植高大行道树（以乔木为主），可起到降噪的作用。6.5.1.9 幼儿园家长接送小孩上学的大门朝向应避开机动车道，以保证学童及家长安全，并且避免影响交通。6.5.2 邮电配套居民对真正“邮政”意义的需求已趋于淡化。大部分新建小区都以“泛邮电”服务设施的设立来满足居民需求。6.5.2.1 在小区人流出入密集地段设置书报亭；6.5.2.2 在小区道路上设置一些公共电话亭；6.5.2.3 在住区商业核心区域设置1-2个邮箱；6.5.2.4 小内住户信报箱应设置在单元门外，此举既利于安全管理工作，也方便投递。6.5.3 人防工程6.5.3.1 符合当地人防相关规划设计规定，如果人防出入口设在园区外且可直接与小区内楼宇连通的，建议考虑设计安装双向门禁装置。6.5.3.2 人防工程规划需考虑将来申请或改做地下停车场地设计，以解决停车难的问题。6.5.3.3 应按照当地最大瞬时降雨量考虑防汛设施和防止雨水倒灌设施。7 支持性文件7.1 HNWY-GC-009智能化系统设计指引7.2 HNWY-GC-010规划设计推荐图片汇总