1、昆明滇池项目整体定位与发展战略旅游地产07122pp 打造中国首个中外文化交流示范区 昆明滇池项目整体定位与发展战略 谨呈：云南澜沧江实业有限公司 昆明顺江房地产有限公司 滇池昆明的代名词 高原明珠：滇池水域面积达 31827平方米，风景秀美，是云南省最大的湖泊； 自然资源：五百里滇池风光无限，周边旅游资源丰富； 历史文化：龙门石窟、大观楼长联描述滇池历史胜景，使滇池名扬天下； 昆明的母亲湖：昆明地处低纬高原地区，因为滇池水体的调节作用，一年四季气候如春，使昆明成为一座名副其实的花园城市 直到2000年昆明城市才停止饮用滇池水。 滇池旅游度假区的发展对昆明的旅游发展有着举足轻重的作用 19922、年，滇池旅游度假区依托滇池的旅游空间载体成为首批国家级度假区之一，并且是十二个度假区中唯一个位于内陆的度假区； 占地规模：18.6平方公里 本项目位于昆明滇池度假区，占地1728亩 地块内部现状以鱼塘为主，无特殊资源 项目地块的通达性较好，但都不临已建成的主干道 本项目地块位于滇池路与广福路之间； 滇池路与广福路为市政主干道，住址和商业均较为成熟； 规划在地块中由管委会建设一条主干道，以景观路为主； 在滇池路规划有一开口，通往本项目地块 我们是滇池旅游度假区内 “最后的舞者” 本项目属性界定： 国家级旅游度假区内的 最后的 大规模的 方向之一：走高端大盘开发路线可以迅速得到市场实现 “目前昆明3、高端别墅认知度最高的就数滇池区域和世博区域了，相对环境比较好” 至祥高级策划师 “这样的一块地，市场没问题，区域成熟” 银海地产销售经理 但发展高端大盘方向不符合项目自身的价值属性 滇池旅游度假区不缺普通的房地产项目 普通房地产项目除了满足居住需求以外，没有给区域带来更多的价值 也不符合各方主体的期望站在城市发展的角度，政府希望能够通过项目的开发提升区域乃至城市的价值 视野决定影响力； 项目的占位决定了思考的角度和平衡的利益层面； 我们不但着眼于项目的顺利开发，更要看到项目的成功开发之于滇池乃至昆明城市发展的积极意义 作为一个有社会责任感企业，希望通过项目的开发树立更高的企业品牌形象 市民希望4、能够更多的享受到滇池带来的休闲空间 项目本身的属性和政府、企业、市民三方的期望对本项目提出了更高的发展要求 项目工作目的及工作阶段划分 地块查勘 昆明旅游发展现状及规律 国内外类似地区发展中有哪些成功经验可借鉴？开发战略中的致胜要素是什么？ 在项目过程中，我们从城市发展的高度以及项目和城市联系解读滇池项目，对项目的发展方向、定位以及发展策略进行了广泛的调查和有针对性的研究 我们从以下思路展开本项目的研究 昆明因其独特的气候和自然资源使其成为国内外知名的旅游目的地城市 旅游业是昆明的支柱产业之一，对GDP的贡献为13.4%，高于全国旅游城市平均水平 昆明产业结构二、三产业相当，对比国内核心城市产5、业结构，昆明第三产业比例达到平均水平。 昆明旅游收入占第三产业产值的30%以上，旅游业占GDP的比重也一直维持在10%以上，高于国内其他旅游城市，对昆明经济增长产生很大拉动作用。 近年昆明旅游开始呈现出游客停留时间短、人均消费低两大趋势 各项数据表明：昆明市旅游接待指标在全省所占比重逐年下降. 旅游目的地和旅游集散地的功能逐渐削弱。 针对旅游业面临的新局面，昆明提出旅游二次创业的发展战略，重点打造六大旅游圈 而滇池旅游度假区是昆明旅游经济发展的重中之重 随着昆明的城市化进程，滇池旅游度假区将成为城市的地理中心 随着向西南（呈贡）方向的城市化，城市框架迅速拉大； 中心城区（主城）呈环状外扩，形成6、一轴两翼的城市发展格局； 昆明城市向南发展，南市区的发展和呈贡新城的建设将使项目处于未来城市中心区的位置。 随着城市政治文化功能的转移，滇池旅游度假区将成为城市的政治、文化中心 滇池旅游度假区城市中心旅游城 我们研究了国内外40多个知名的城市中心旅游城案例，按照驱动因素的不同总结出以下四种模式 以自然资源为驱动的城市中心旅游城发展规律启示之一：由功能单一向功能多元化发展，最终形成完整的产业链，使区域的旅游经济可持续发展 启示之二：从对自然资源的挖掘利用逐渐引入城市人文资源，保持区域持续活力 自然景观 启示之三：逐渐由相对独立的旅游地转向城市的主要功能区，成为城市居民活动的空间载体 新加坡河两岸7、逐渐由观光型的旅游区转变为浓缩城市文化、生活的主要功能空间 针对以自然资源驱动为主的城市中心旅游城的发展规律分析滇池度假区目前的发展状况？ 滇池度假区经过十几年的开发建设已经形成自身独有的特色和品牌基地 滇池度假区已形成多元的度假区体系，旅游度假产品丰富、逐渐高端化和功能化 但各功能相对独立和封闭缺乏整合，没有形成一个相互支撑的产业链 随着滇池度假区的建设逐渐完善，游客数量不断攀升 近年滇池度假区的旅游收入逐年上升，度假区的休闲度假趋势正在形成 但区域活力明显不足 城市基础设施建设不断适应滇池度假发展的需求 随着昆明主城区的扩大，城市化功能初现端倪 但城市居民缺乏对滇池的归属感 作为滇池旅游度8、假区最后的一块留白，本项目必须站在解决滇池旅游度假区的问题，提升滇池价值的角度寻找发展方向 我们通过研究类似区域成功案例，寻求区域成功运营的关键绩效指标 人文元素成功融入区域的发展 区域充满活力 青岛?八大关景区以建筑的人文故事作为主线穿插整个区域 景区与城市完全融合，为市民了提供一个完全开敞的公共空间 英国?湖泊区通过道路系统连通，形成大面积的，完全开放和连续开放的公共空间 日本豪斯登堡是日本利用与荷兰的文化渊源，学习荷兰人的建国精神而打造的文化区 豪斯登堡在城市建设、娱乐设施等方面均营造1世纪的荷兰城镇风貌 上海?泰晤士小镇纯粹英伦风貌的风情展示区 人文元素自然融合到各个细节，原汁原味的英9、伦风情一览无遗 多元化功能复合增强区域的活力 通过案例的研究，总结出城市中心旅游城区域成功打造的KPI体系 区域联系通过互补来实现 人文故事需要进行深入挖掘 开放空间提供吸引人气的空间 需要让更多的人享受城市的文明 功能多样化才能保证区域活力持有 与城市有渊源的文化才有深度和厚重感 从中得出本项目发展的关键词：人文主线、开放、多元化 我们从城市和云南的角度来寻找城市的文化和城市的“故事” 云南作为与多国交界的省份，对外交往自古就十分密切； 我们现状和历史看到了云南与缅甸、越南、老挝等邻国的关联； 我们还看到云南英国、法国等欧洲国家的联系 我们发现，强势的滇文化之余，诸多的法国文化碎片暗示着这座10、城市与法国的渊源 云南历史建筑、民族服饰、民族餐饮等滇文化 法国建筑散落 南来盛面包店 黑咖啡 中法文化年的第一站在云南昆明，那么为什么选择的是昆明？ 中法的文化交往有较为悠久的历史渊源，从100年前的滇越铁路到现在的中法文化年 “云南与法国人的关系源远流长，有人甚至认为似乎有种说不清的血缘渊源” 李开义：彼岸的目光晚清法国外交官方苏雅在云南 滇文化作为昆明的主流文化有诸多的载体，已经得到非常充分的阐释 昆明作为云南的省会城市，滇文化是城市的主流文化； 滇文化在昆明有多种多样的载体继承和广大； 滇文化的饮食、建筑、服饰等都是滇文化最好的载体； 同时，滇文化在滇池度假区也已经得到很好的挖掘和演绎11、 而法国文化已经在城市中逐渐的散落和消失，滇池更是缺乏这样的文化载体 “记忆中以前昆明有很多的法国建筑的，现在可能在火车南站那里还有一些，大多都在97年旧城改造时拆掉了” 昆明市民访谈 因此，我们选择利用昆明与法国的联系，建立中法文化交流平台，提升区域和昆明城市价值 通过中法文化交流的平台恢复和创造一种生活：串起中法文化交流的记忆 需要营造一种有格调生活方式 营造一个特定的空间，让人在其中活动起来； 让中法文化得到交流和加强 并以此为切入点让昆明与法国建立友好城市关系，提升城市价值 建立友好城市前提是城市之间有一定的历史、文化的渊源； 或者城市之间有一定的相似性 面对丰富而浩瀚的法国文化元素，12、我们应当如何选择？需要有一些选择的基本原则 法国文化在云南的发展历程 滇越铁路对于法国文化的传递起到不可替代的作用，它洞开了中法文化交流的门户 滇越铁路代表了本世纪初铁路工程技术的最高水平 与巴拿马运河、苏伊士运河一起，并称为“世界三大工程奇迹” 目前，滇越铁路的文化得到很好的保存，但这些文化的遗留具有不可复制性 历史的文化遗迹存在需要自身的环境和背景； 保护这些文化遗留最好的方式是原地保护并利用； 茨中教堂是目前唯一“活着的教堂” ，与云南有着深厚的历史渊源， 在德钦县境南部距升平镇80公里的澜沧江两崖，有个依山面水，美丽幽静的小山村茨中。“茨”，村庄之意，中”为大，藏语。 茨中村中间，矗立13、着德钦茨中天主教堂1987年12月21日由省人民政府发文公布的省级文物保护单位 于1909年在茨中兴建教堂，1921年竣工，历时12年 茨中教堂成为云南铎区主教礼堂 以南来盛面包为代表的法国餐饮在昆明也留下了深刻的文化烙印 南来盛开业于年代初。它最早叫“新越” ； 年公私合营后改名“南来盛” 南来盛是滇越铁路通车的产物，自年滇越铁路通车后，一些越南餐馆便渐次登陆中国的云南，在河口、蒙自、开远、昆明一带开起了面包咖啡店。 法国葡萄酒即使在中法沟通的空白期仍没有间断，并得到发扬和光大 云南对法国的物种进行了完整的保留 项目需要用这些元素，以区域开放和多元化为前提来讲述一个中法文化交流历程的“故事”14、 充满法国 文化 气息的 针对这些元素如何布局，在整体定位的指导下，我们有以下三个层面的综合考虑 地块的与外界连接的道路对布局将形成影响 地块内部几乎无地上覆盖物，大部分为鱼塘，内部道路均为自然土路，内部资源需要重造 随着政府机关的相继迁入，在地块西北部需要形成视觉通廊 原则一：区域公共空间分等级设计，实现完全开放、连续开放的空间布局 本项目将完全、连续开放，它将与已有和将规划的公共空间形成一个完整而连续的开敞空间 目前区域的公共资源分散； 公共空间因为道路等割裂开来，没有形成区域回廊； 本项目是完全开放和连续开放的，置于整个区域，它是一个大的公共空间； 它联系了各个公共空间，形成规模 原则二15、：不设立区域的封闭边界，通过多级路网设置，形成连续的开放空间 深圳华侨城区域为完全开放区域； 内部道路分三级路网设置：市政路网、区域主干道和社区干路； 通过路网的分等级设计，各级路网分工明确，形成连续开放的空间 本项目将通过三级路网设置以形成连续的、完全开放的开敞空间 原则三：布局需要提供更多的公共空间接触面，并使建筑自身公共化 本项目设置三级公共空间，保证每个部分都与公共空间发生联系，使公共空间最大化 三级公共空间，保证空间的层次化； 多层次空间设计使区域内每个部分都实现与公共空间的联系和交互 原则四：集约化利用土地，让更多的人享受新城市文明的载体 传统城市中，街道、广场作为城市的公共空间是16、热闹而生机勃勃的； 随着城市的发展、汽车时代的来每，城市传统的公共空间及其户外生活走向泯灭，城市公共空间质量急剧下降; 新城市主义王张公共空间尺度怡人丰富多样充满细节，空间密集而生机勃勃,鼓励公共空间中多样化的接触面 本项目在保证视觉通廊的前提下，充分提高东侧地块的规划指标 原则五：广场和街区是增强区域活力不可或缺的空间 本项目将设置一个大型广场空间和多个丰富的小型广场与街区来增添活力 我们遵循以上规划布局的规律，通过历史这条主线来设置节点串起一个完整的中法文化交流历程的“故事” 通过“故事”的梳理，我们主要打造三大主题功能区 区域活力中心 中法交流平台 滇法文化印记 配合三大主题功能区，我们打造中法文化交流的“九个一”工程 基于项目的整体定位构建区域价值增值体系 通过项目的成功打造，可以建立一个昆明与国际文化固化的交流平台 昆明建立了国内首个中外文化交流的平台，起到先锋示范作用； 对于城市的对外关系是一个提升； 可以以此为契机，寻找昆明的法国友好城市，提升昆明的城市影响力； 昆明的城市价值也会因此而得到提高 项目的成功运营可以帮助企业巩固固有的有社会责任感的品牌形象 澜沧江公司共出资约46万元，