1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。合肥众安绿色港湾项目合肥众安绿色港湾项目整体定位与发展战略研究整体定位与发展战略研究（终稿）（终稿）谨呈：安徽众安实业有限公司谨呈：安徽众安实业有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。20062006年年1010月月本报告是严格保密的。2项目阶段：第一阶段终期项目阶段：第一阶段终期第一阶段（市场调研）项目整体定位与发展战略第一阶段中期汇报2006/05/082006/05/082006/05/19202、06/05/19第二阶段物业发展建议及启动区策略第三阶段营销战略工作工作最终成果最终成果区域（合肥及周边区域）宏观经济背景研究合肥市土地市场、房地产市场调研合肥市旅游市场等相关主题调研对政府官员、专家及消费者深度访谈目标消费者调查合肥市房地产市场调查分析结果项目的整体定位与发展战略（中稿）旅游地产成功模式的研究相关案例研究相关主题研究项目的优劣势分析和价值判断规划评价2006/06/182006/06/18至今工作第一阶段最终汇报2006/10/252006/10/25纯豪宅社区的可行性研究海洋公园的可行性研究开发分期及策略研究主题公园的研究经济测算项目的整体定位与发展战略（终稿）本报告是严格3、保密的。3项目基础调研工作思路项目基础调研工作思路工作内容工作内容收集的数据收集的数据进行的访谈进行的访谈进行的分析进行的分析当地条件及地位项目细化分析假设和量化项目目标与地块资料合肥市宏观经济情况合肥城市发展现状城市总体规划合肥市房地产市场状况宏观经济背景分析地块解析消费者价值取向投资趋势分析住宅市场情况产品情况旅游市场研究教育市场研究地产专业人士旅游专业人士地产销售主管各阶层消费者深度访谈调查各区域重点楼盘旅游市场研究分析住宅研究分析终端消费者价值取向项目整体实现的可能性分析案例借鉴地块价值分析的结果经济效益分析市场支撑条件发展战略与定位政府官员访谈合肥市包河区规划局合肥土地局合肥国土局合4、肥环保局本报告是严格保密的。4本报告要解决的核心问题本报告要解决的核心问题本报告要解决的核心问题是项目整体本报告要解决的核心问题是项目整体30243024亩的战亩的战略定位以及在战略定位确定后对现有规划的评价略定位以及在战略定位确定后对现有规划的评价3024亩的战略定位亩的战略定位现有规划的评价现有规划的评价旅游和地产到底是什么关系旅游和地产到底是什么关系地产怎么做地产怎么做旅游应该怎么做旅游应该怎么做现有规划是否适合定位现有规划是否适合定位要做哪些调整要做哪些调整本报告是严格保密的。5报告思路报告思路结构化分析和问题界定结构化分析和问题界定项目整体发展战略项目整体发展战略分期开发策略及规划评5、价分期开发策略及规划评价项目属性研判及界定项目属性研判及界定旅游项目定位旅游项目定位地产项目定位地产项目定位项目目标和现实条件项目目标和现实条件经济测算经济测算本报告是严格保密的。6我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向共同的目标为导向整体目标整体目标p树立品牌，本项目要成为众安在合肥乃至安徽省的金牌项目，为众安在安树立品牌，本项目要成为众安在合肥乃至安徽省的金牌项目，为众安在安徽省战略布局打下基础徽省战略布局打下基础p游产结合，项目中公园部分要实现自身资金平衡，公建部分要成为可长期游产结合，项目中公园部分要实现自身资金平衡，公建部分要6、成为可长期持有的优质资产持有的优质资产p一期保本，其余开发以市场和区域成熟为导向，实现整体价值最大化一期保本，其余开发以市场和区域成熟为导向，实现整体价值最大化p期望在期望在8 8年时间内完成开发年时间内完成开发客户的目标实质上是项目的宏观愿景现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的一期目标一期目标p通过本项目一期开发，为今后几期地块的开发争取更多的有利条件与优惠通过本项目一期开发，为今后几期地块的开发争取更多的有利条件与优惠政策政策p加快项目建设初期的现金回流速度，实现滚动开发加快项目建设初期的现金回流速度，实现滚动开发p争取争取0606年底实现销售回款年底实现销售回款本报告7、是严格保密的。7项目背景及约束条件也是我们研究考虑的重要项目背景及约束条件也是我们研究考虑的重要因素因素开发商背景开发商背景进入安徽市场多年，对在二线城市操作大规模项目具备一定经验本项目是开发商在合肥开发的第一个楼盘，要求务必成功开发商在当地没有品牌知名度项目背景及约束条件项目背景及约束条件安徽省的招商引资项目，受到地方政府的高度重视所在区域为传统农业区，基础配套薄弱，生态环境较好，本项目是该区域唯一的开发项目地块性质是公园及居住用地，系政府为引入旅游产业而出让土地整个地块3024亩，与政府签署了整体出让合约，分六期开发，每期60的公园用地，40的住宅用地公园由开发商建设并负责日后养护，其中公8、园用地的5可用于营业性公建，收入部分平衡养护费用东临南淝河，有一定程度污染，整个地块处于圩区，对岸是合钢二厂项目整体土地实际成本约12.5万/亩（含拆迁等前期费用），目前取一期500亩土地证，出让价格10.5万/亩；预计启动资金3亿，目前已经投入约1.5亿，希望能回流资金滚动开发合肥市场上首个项目受到政府关注公园住宅建设用地本报告是严格保密的。8报告思路报告思路结构化分析和问题界定结构化分析和问题界定项目整体发展战略项目整体发展战略分期开发策略及规划评价分期开发策略及规划评价项目属性研判及界定项目属性研判及界定旅游项目定位旅游项目定位地产项目定位地产项目定位项目目标和现实条件项目目标和现实条件9、经济测算经济测算本报告是严格保密的。9项目区位项目区位地块位于包河区义兴镇地块位于包河区义兴镇,距离市中心约距离市中心约1515公里，公里，二环线二环线5 5公里，交通便利，与城市的心理距离大于实际距离公里，交通便利，与城市的心理距离大于实际距离1515公里公里本项目本项目市中心市中心一环一环二环二环合宁高速合宁高速5 5公里公里地块解析地块解析项目区位项目区位位于合肥包河区义兴镇，城市东南角，上风口二环线以外，距离市中心（市府广场）约15公里交通条件交通条件市区由南淝河路驱车30分钟可到达地块边界南淝河路为4车道道路，交通状况良好心理距离心理距离 实际距离实际距离本报告是严格保密的。10项目10、资源项目资源地处合肥市东南面通风口，属传统农业区，生地处合肥市东南面通风口，属传统农业区，生态环境保护较好，但本项目周边无稀缺性自然景观资源，基态环境保护较好，但本项目周边无稀缺性自然景观资源，基础配套缺乏础配套缺乏本本项项目目周边配套周边配套项目周边散落8个村庄，但无任何公共配套设施开发商从南淝河路新修一条2公里长公路金港湾路到达地块边界，可进入性好金港湾路，开发商代建的市政道路，投资2千万自然资源自然资源临合肥市母亲河南淝河，但河水污染严重传统农业区，生态环境较好处于圩区，有大量湿地河对岸为运营中的合钢二厂的工厂区，直接影响河岸景观效果本报告是严格保密的。11项目规划指标项目规划指标低密度11、低容积率、限制功能的房低密度、低容积率、限制功能的房地产开发项目地产开发项目u规划用地功能：规划用地功能：城市公园、居住区，总占地面积3024亩其中公园用地不少于总用地60，居住及相关配套用地不大于总用地的40；公园部分：公园部分：绿化（水面）面积应占公园用的面积的80以上；用于管理、游览服务等公共建筑的用地占公园用的比例不超过5；0.8容积率1.2除经营性项目用地外其余用地原则上应向公众开放；u居住部分：居住部分：住宅用地不大于55，公共绿地不小于15；容积率0.8，建筑密度 20以低层为主，不宜建高层u公共配套公共配套学校：其中中学规模按照总人口的8，14平/人设置，小学规模按总人口的912、，11平/人设置；车位1辆/户资料来源：开发商提供合肥市规划局规划设计要点要求南南肥肥河河合宁高速合宁高速（红线宽45m，绿化带300m）规划中的巢湖路，红线宽45m，两侧绿化带宽50m南淝河兰线宽200m退红线45m，绿化带300m政府经济指标和规划要求政府经济指标和规划要求本报告是严格保密的。13地块解析小结地块解析小结虽然离市中心不到20公里，交通便利，但由于市区到地块经过较长的未开发区域，人们的心理距离往往大于实际空间距离本项目周边无稀缺性自然景观资源，基础配套缺乏南淝河污染较为严重，政府治污力度不够河对岸为运营中的合钢二厂的工厂区，直接影响河岸景观效果地块距离市中心约15公里，二环线13、5公里，交通便利地处合肥市东南面通风口，属传统农业区，生态环境保护较好低密度、低容积率，有较大的物业组合空间两面临水，水岸线长对本项目有利因素对本项目有利因素对本项目不利因素对本项目不利因素本报告是严格保密的。14项目界定项目界定城市近郊陌生区的旅游地产项目城市近郊陌生区的旅游地产项目属性属性诠释诠释区区位位属属性性位于长三角的后花园经济基础一般位于长三角的腹地，承接长三角经济向内陆扩散的第一站合肥市经济基础较弱，整体水平不高距离市中心区心理距离大于实际距离区域无明显产业支撑区域认知度低位于二环线以外，距离市中心15公里、现时30分钟车程包河区成立较晚，工业基础薄弱为农村在既往的城市规划中，包14、河区都不是合肥城市发展的主要方向非城市发展的主流区域非传统旅游度假区位于滨湖新区，但不在未来城市发展的主轴上合肥上风口，传统农业区和新兴工业区项项目目属属性性城郊大规模的开发项目公园居住用地占地约3024亩，建面近64万平米60的公园用地，40的居住用地可达性好、交通便捷生活配套匮乏南淝河路道路宽阔，可直达本项目陌生区域，无市政配套可依赖地块自然资源条件一般但缺少稀缺性自然景观资源城市上风口，生态环境好，有天然湿地临南淝河，但污染较为严重区域属性和项目属性区域属性和项目属性的界定，可以帮助我的界定，可以帮助我们明确研究方向和方们明确研究方向和方法法本报告是严格保密的。15报告思路报告思路结构化15、分析和问题界定结构化分析和问题界定项目整体发展战略项目整体发展战略分期开发策略及规划评价分期开发策略及规划评价项目属性研判及界定项目属性研判及界定旅游项目定位旅游项目定位地产项目定位地产项目定位项目目标和现实条件项目目标和现实条件经济测算经济测算本报告是严格保密的。16我们通过我们通过S-C-QS-C-Q金字塔基本结构来界定和金字塔基本结构来界定和分析问题分析问题资料来源：世联模型？R1R1非期望结果由特定情境导致的特定结果R2R2期望结果不喜欢某一结果，想得到其它结果S=S=情境情境C=R1,R2C=R1,R2Q=如何从如何从R1到到R2本报告是严格保密的。17CC：矛盾或冲突：矛盾或冲突 16、（c complicationomplication）R1R1与与R2R2之间存在着的矛盾或冲突之间存在着的矛盾或冲突公园部分不仅能自负盈亏，还能为众安公园部分不仅能自负盈亏，还能为众安公司带来长期的利润公司带来长期的利润R1R2房产部分塑造项目自身竞争力，实现与房产部分塑造项目自身竞争力，实现与热点区域项目的差异化热点区域项目的差异化郊区大盘开发，从属于区域价值体郊区大盘开发，从属于区域价值体系系公园部分面临区域认知度低，仅公园部分面临区域认知度低，仅仅成为房地产的附属物仅成为房地产的附属物房产部分面临来自蜀山区、滨湖新房产部分面临来自蜀山区、滨湖新区的竞争压力，市场实现难度大区的竞争压力，17、市场实现难度大突破区域价值体系，建立品牌，实现旅突破区域价值体系，建立品牌，实现旅游地产整体收益，游地产整体收益，旅游问题旅游问题地产问题地产问题整体问题整体问题本报告是严格保密的。18QQ：提出问题：提出问题 （questionquestion）要实现从要实现从R1R1到到R2R2必须要回答的核心问题必须要回答的核心问题1.本项目需要采用怎样开发模式，才能在限制条件下融本项目需要采用怎样开发模式，才能在限制条件下融合旅游和居住功能，使整个项目获得最大利润？合旅游和居住功能，使整个项目获得最大利润？3.如何打造房地产的差异化核心竞争力，实现项目整体如何打造房地产的差异化核心竞争力，实现项目整体18、利润最大化？利润最大化？2.如何打造旅游项目，实现资金平衡，使之成为众安公如何打造旅游项目，实现资金平衡，使之成为众安公司的长期优质资产？司的长期优质资产？项目发展战略项目发展战略战略分解战略分解本报告是严格保密的。19报告思路报告思路结构化分析和问题界定结构化分析和问题界定项目整体发展战略项目整体发展战略分期开发策略及规划评价分期开发策略及规划评价项目属性研判及界定项目属性研判及界定旅游项目定位旅游项目定位地产项目定位地产项目定位项目目标和现实条件项目目标和现实条件经济测算经济测算本报告是严格保密的。20项目整体发展战略项目整体发展战略Q1.本项目需要采用怎样开发模式，才能在限制条件下融合旅19、游和居住功能，使整个项目获得最大利润？本报告是严格保密的。21项目整体战略定位研究思路项目整体战略定位研究思路项目战略定位项目战略定位市场分析市场分析旅游地产成功模旅游地产成功模式研究式研究区域背景区域背景旅游市场分析旅游市场分析房地产市场分析房地产市场分析合肥城市背景合肥城市背景旅游地产的成功要素旅游地产的成功要素成功开发模式价值规律成功开发模式价值规律本项目的开发模式选择本项目的开发模式选择旅游地产的定义和分类旅游地产的定义和分类案例借鉴案例借鉴本报告是严格保密的。22合肥地处长三角腹地，交通便捷，与南京形成合宁合肥地处长三角腹地，交通便捷，与南京形成合宁城镇群，成为承接长三角经济向内陆扩20、散的第一站城镇群，成为承接长三角经济向内陆扩散的第一站资料来源：合肥规划局，相关资料检索武汉经济圈武汉经济圈合宁城镇群合宁城镇群重庆经济圈重庆经济圈城市背景城市背景合肥地处江淮之间，巢湖之滨，紧邻长三角地区，是全国重要的交通枢纽之一，铁路、公路、航空交通便捷，是连接长三角和西部城市的枢纽合肥位于长三角的腹地，长三角的后花园，但由于经济较落后，在相当长时间内对长三角的吸引力相对较弱随着长三角地区经济成本的不断增加，合肥开始承接部分产业转移，跨国公司开始在合肥寻找制造及物流基地世界500强已经有超过20多家将生产总部设在合肥，例如联合利华在合肥设置其全球最大的生产基地合肥南京129公里合肥武汉4321、9公里合肥郑州592公里2007年合宁高速铁路通车后，合肥到南京只需要一个小时，到上海仅需要3个小时合武铁路通车后，合肥到武汉仅需要3个小时高速铁路、高速公路进一步推动合肥与长三角的经济合作，合肥经济继续高速增长。本报告是严格保密的。23 虽然受邻省大城市的影响，但合肥作为省会，是安徽全省的政治经虽然受邻省大城市的影响，但合肥作为省会，是安徽全省的政治经济文化中心，对下辖的县市仍然具有较强的吸引力济文化中心，对下辖的县市仍然具有较强的吸引力129129公里公里南京合肥 129公里南京马鞍山 45公里南京滁州 56公里南京芜湖 100公里徐州宿州 75公里 2003 2003年，江苏省政府正式批22、准了年，江苏省政府正式批准了南京、徐州两大都市圈规划：南京、徐州两大都市圈规划：南京都市圈：包括南京、镇江、南京都市圈：包括南京、镇江、扬州、淮安南部以及安徽的扬州、淮安南部以及安徽的马鞍马鞍马鞍马鞍山、滁州、芜湖山、滁州、芜湖山、滁州、芜湖山、滁州、芜湖和和巢湖市巢湖市巢湖市巢湖市部分地部分地区区徐州都市圈：徐州、宿迁、连云徐州都市圈：徐州、宿迁、连云港及其所辖县以及安徽港及其所辖县以及安徽宿州市宿州市宿州市宿州市、淮北市淮北市淮北市淮北市及其所辖县及其所辖县 合肥受到长三角区域的影响长三角区域的影响和自自身经济实力身经济实力的限制，对周边区域的辐射能力较有限合肥对六安、巢湖、舒城、汤池、阜23、阳、蚌埠、毫州等距合肥近而距江浙远的县市的吸引力相对较强20042004年安徽省各市人均年安徽省各市人均GDPGDP排序前六名城市排序前六名城市城市马鞍山铜陵芜湖合肥淮南黄山人均GDP（元）2564120794162941627298619695排序123456本报告是严格保密的。24合肥市近年合肥市近年GDPGDP及固定资产投资额及固定资产投资额持续增长，经济增长速度高持续增长，经济增长速度高持续增长，经济增长速度高持续增长，经济增长速度高于全国平均水平，与其他城市的差距正在逐步缩小于全国平均水平，与其他城市的差距正在逐步缩小于全国平均水平，与其他城市的差距正在逐步缩小于全国平均水平，与其他24、城市的差距正在逐步缩小从00年开始合肥市GDP连年保持两位数的增长率，高于全国同期平均水平，经济实力逐步增强；根据合肥十一五规划，确保到2010年达到1900亿元，年均增长15合肥市固定资产投资增幅连年波动比较大，特别是从04年的51.2%迅速下降到05年的36.36%，这预示着政府开始控制固定资产投资规模，防止经济过热与中部5省其他省会城市和临近的南京相比，合肥市的经济水平仍然偏低，未来还有很大的发展空间合肥全市历年经济发展状况合肥全市历年经济发展状况城市合肥南京武汉郑州南昌长沙GDP（亿元）8532413223816501007.71519增速16.9%15.214.715.8%16.8%25、17.2%人均GDP（美元）231551143245289627982926增速48.612.95640.918.713.9数据来源：合肥统计信息网、地方政府2005年统计公报20052005年中部六省经济实力比较年中部六省经济实力比较本报告是严格保密的。25合肥市人均合肥市人均GDPGDP快速增长，人民生活水品得到大幅度提升，社会消费快速增长，人民生活水品得到大幅度提升，社会消费品零售总额与私家车增长迅速，合肥财富阶层正在加速增长，他们对品零售总额与私家车增长迅速，合肥财富阶层正在加速增长，他们对生活质量提出更高的要求生活质量提出更高的要求合肥全市历年人均合肥全市历年人均GDPGDP发展状况26、发展状况合肥全市历年社会消费品发展状况合肥全市历年社会消费品发展状况资料来源：统计信息网合肥全市历年私家车拥有量发展状况合肥全市历年私家车拥有量发展状况合肥全市历年居民消费结构发展状况合肥全市历年居民消费结构发展状况合肥人均GDP基数较小，但增速呈飞跃式发展，表明其经济增长较快社会消费品零售总额增长迅速，居民消费明显升温合肥社会消费品零售总额，住房消费额和私家车增长迅速，说明合肥财富阶层在加速增长社会财富的增长以及生活水平的提高使人们对生活质量有了更高的追求本报告是严格保密的。26合肥城市发展合肥城市发展“141”141”战略将推动合肥由现在的战略将推动合肥由现在的“环城时代环城时代”进入进入27、“滨湖时代滨湖时代”，积极向长三角靠拢，本项目标志着合肥城市发展的新方，积极向长三角靠拢，本项目标志着合肥城市发展的新方向向自从2001年合肥建设政务新区以来，近几年城市向西南发展，政务新区、高新区、经济技术开发区发展速度较快，成为城市内的新中心新一届合肥市政府为加速合肥市融入长江流域经济圈的进程，于2006年提出乐“141”战略，即一个主城，四个组团，一个滨湖新区，推动整个城市向巢湖方向发展本项目作为合肥滨湖战略的第一个大型项目，完全可以作为合肥城市发展的新方向。合肥城市发展战略规划（合肥城市发展战略规划（2006200620102010）北组团：整合新站综合试验区及双墩、双凤、庐阳工业园，28、重点发展现代物流业、传统工业、劳动密集型产业及农副产品深加工产业。东组团：整合店埠、撮镇、肥东新城及化工工业园，发展家电配套、精细化工、现代物流及劳动密集型产业。西组团：以高新科技为特色，以国家高新技术创新基地为核心，以高新开发区为依托，建设中国科学城。西南组团：以经济开发区和上派为基础，发展现代大工业，逐步发展成为国家装备工业基地滨湖新区：核心功能为市行政办公中心、商务文化会展中心、省级休闲旅游基地，主要功能有居住中和新区等。巢湖巢湖资料来源：合肥市规划区本报告是严格保密的。27城市背景小结城市背景小结合肥经济保持高位增长，城市化进合肥经济保持高位增长，城市化进程加速，为本项目的成功发展提供29、机遇程加速，为本项目的成功发展提供机遇对本项目有利因素对本项目有利因素合肥的区位优势和成本优势决定了其对长三角和周边市县的资金和人流具有一定的吸引力，成为承接长三角经济向内陆扩散的第一站合肥总体经济在同等级城市中处于下游，但是发展迅速，发展空间巨大随着经济的快速发展，合肥市民的生活水平也相应提高；目前已经进入了小康水平，住房和汽车消费逐渐升温，财富阶层正在迅速增加，他们对生活质量有着更高的追求合肥城市发展“141”战略将推动合肥由现在的“环城时代”进入“滨湖时代”，积极向长三角靠拢，本项目将承载合肥城市大发展的历史使命作为省会城市，合肥是安徽的政治经济文化中心，对下辖的县市具有较强的吸引力合肥30、总体经济在同等级城市中处于下游，整体经济实力有限。但受到邻省大城市的影响，对距离长三角区域较近的城市的吸引力在不断削弱对本项目不利因素对本项目不利因素本报告是严格保密的。28本项目位于合肥市包河区，处于合肥滨湖发展本项目位于合肥市包河区，处于合肥滨湖发展的前沿，也是政府十一五规划发展的核心区域的前沿，也是政府十一五规划发展的核心区域包河区包河区瑶海区瑶海区庐阳区庐阳区蜀山区蜀山区南南肥肥河河一环一环二环二环巢湖巢湖本项目本项目包河区地图包河区地图1010公里公里1515公里公里区域背景区域背景u庐阳区：老城区面积最大，居住、工业、建材、仓储功能综合区u蜀山区：市级行政中心，居住、工业、科研、教31、育和旅游功能综合区旅游功能综合区u瑶海区：对外交通、居住、工业和商贸区，重点开发新火车站综合区及龙岗工业区骆岗机场骆岗机场u包河区：位于合肥市中心以南，东邻南淝河，南濒巢湖，西至金寨南路，北界环城路，总面积230.7平方公里（其中巢湖水域面积41.3平方公里）；现有人口36万，非农业人口26万u包河区2002年设立，原为合肥市郊区，城区面积14平方公里，90以上为农村；南二环以南的大片农村区域里，基础设施非常薄弱 u包河区的规划为发展房地产、工业园、观房地产、工业园、观光旅游光旅游等服务业。土地储备丰富，诸多项目落实，区域在未来的几年有较大的发展包河工业园包河工业园本报告是严格保密的。29“滨32、湖新区滨湖新区”的核心功能是行政办公中心、商务文化会展中心和省级休闲旅的核心功能是行政办公中心、商务文化会展中心和省级休闲旅游度假基地，包河区将承担规划中部分旅游休闲功能，而本项目的成功开发游度假基地，包河区将承担规划中部分旅游休闲功能，而本项目的成功开发将是对合肥城市功能的完善将是对合肥城市功能的完善资料来源：合肥市规划局u滨湖新区规划范围：南依巢湖，北靠二环南路，西接上派河和合安高速，东临南淝河；包括了包河区南二环路以南的全部区域u规划总占地面积约190平方公里；主要分成三组团开发u作为省级休闲旅游基地，新区将结合巢湖风景名胜区总体规划纲要，选择合理位置安排休闲旅游项目，增加城市休闲旅游功33、能312国道2727平方公里平方公里8080平方公里平方公里8383平方公里平方公里本报告是严格保密的。30本项目虽然处于政府战略规划的滨湖新城，但不属于近期城本项目虽然处于政府战略规划的滨湖新城，但不属于近期城市发展的主轴线上，区域认知度低市发展的主轴线上，区域认知度低一环一环二环二环资料来源：包河区规划局、土地局巢巢 湖湖美美菱菱大大道道美美丹丹路路包包河河大大道道马马鞍鞍山山路路包河政务区包河政务区包河工业园包河工业园骆岗机场骆岗机场肥肥河河路路南淝河南淝河义兴镇义兴镇包河区通向巢湖的主干道：包河区通向巢湖的主干道：u美菱（美丹）大道u马鞍山（包河）大道u南淝河路u滨河路（远期规划）滨滨34、河河路路包河城市发展主轴：包河城市发展主轴：u现状：美菱大道与马鞍山路之间区域u规划中：目前从国土资源局得到的信息，近两年居住用地土地出让将集中在美丹路与包河大道之间区域，容积率在2.0左右。包河区重要规划：包河区重要规划：u包河工业园：包河工业园：到2005年底，工业区已累计引进近百家入园企业，协议总投资150多亿元，初步形成了汽车工业园、新型建材产业园五大功能特色园区 u包河政务区包河政务区：对提升区域形象有一定作用u骆岗产业园骆岗产业园：预计08年建成u骆岗机场搬迁骆岗机场搬迁：合肥政府为建设国际化机场，预计在5-8后将目前骆岗机场搬迁出包河区，具体位置未定本报告是严格保密的。31区域内35、产业薄弱，近两年内对本项目无显著支撑，但随着政府区域内产业薄弱，近两年内对本项目无显著支撑，但随着政府招商力度加强，区域产业状况在不断改善招商力度加强，区域产业状况在不断改善全区总人口约41万，其中农业人口约11万，非农业人口近30万到2005年底，区域内完成地区生产总值突破百亿大关，预计达到110亿元，比上年增长20.8%；按市对城区考核口径，完成地区生产总值89.5亿元，比上年增长20.3%；规模工业产值（现价）完成142.5亿元，比上年增长25.2%；完成规模工业增加值36.9亿元，比上年增长20.23%完成全社会固定资产投资85.03亿元，其中工业投资18.67亿元，分别比上年增长5836、.2%和120.9%；完成区级财政收入6.73亿元，比上年增长32.4%城镇居民人均可支配收入预计达到10550元，农民人均纯收入预计达到5400元，分别比上年增长11.7%和10.9%包河区把实施“2245工业行动计划”作为“十一五”期间发展工业的主要计划。“2”即力争工业总产值和增加值在2004年的基础上实现翻两番，全区工业总产值确保达到430亿元、力争达到470亿元，工业增加值确保达到120亿元、力争达到130亿元；“2”即培育引进200家以上规模工业企业；“4”即重点扶持发展40家以上产值超亿元的骨干企业；“5”即做大做强汽车及工程机械制造、新型建材、电力能源、电子信息及生物医药、都市37、型工业五个重点产业本报告是严格保密的。32区域背景小结区域背景小结包河区区域规划大环境利好，但包河区区域规划大环境利好，但本项目不在其近期规划发展的主轴上，这对本项目完善本项目不在其近期规划发展的主轴上，这对本项目完善自身配套，争取政府公共资源提出挑战自身配套，争取政府公共资源提出挑战区域内产业薄弱，近两年内对本项目无显著支撑，但随着政府招商力度加强，区域产业状况在不断改善本项目虽然处于政府战略规划的滨湖新城，但不属于近期城市发展的主轴线上，区域认知度低，规划无利好包河区处于合肥滨湖发展的前沿，是本届政府主导开发的核心区，区域在未来几年将有较大发展“滨湖新区”的核心功能是行政办公中心，商务文化38、会展中心和省级休闲旅游度假基地，包河区将承担规划中部分旅游休闲功能“十一五”规划中，区政府提出“工业立区”，加大招商力度，区域产业支撑长期利好对本项目有利因素对本项目有利因素对本项目不利因素对本项目不利因素本报告是严格保密的。33合肥市旅游市场进入休闲旅游阶段，目前休闲度合肥市旅游市场进入休闲旅游阶段，目前休闲度假产品比例偏低，潜在需求不断增加，为项目提假产品比例偏低，潜在需求不断增加，为项目提供了市场机会供了市场机会l旅游市场发展阶段和整体现状旅游市场发展阶段和整体现状合肥市2005年人均GDP为2315美元，根据国际公认标准，合肥旅游市场进入休闲旅游阶段近年来合肥市的旅游市场稳步发展，增长39、率高，但旅游收入总量低l市场供应：市场供应：合肥市旅游产品以人文与自然资源为主，休闲度假产品比例偏低l市场需求：市场需求：目前合肥的游客51以“商务、会议”为目的，而潜在游客却对“游览观光”和“休闲度假”有60的需求l未来规划：未来规划：旅游将成为合肥未来重要产业，按照“十一五规划”，到2010年合肥市旅游业总收入相当于GDP的比重达到10l区域旅游特征：区域旅游特征：包河区为包公故里，旅游资源丰富，目前纯观光景点居多，类似“农家乐”的综合性景点正在兴起，但经济贡献低旅游市场分析旅游市场分析本报告是严格保密的。34合肥市合肥市20052005年人均年人均GDPGDP为为23152315美元，根40、据国美元，根据国际公认标准，合肥旅游市场进入休闲旅游阶段际公认标准，合肥旅游市场进入休闲旅游阶段行业成熟度与各阶段特征示意图行业成熟度与各阶段特征示意图观光旅游观光旅游休闲旅游休闲旅游度假旅游度假旅游人均人均GDPGDP（美元）（美元）行业行业成熟度成熟度观观光旅游光旅游休休闲闲旅游旅游度假旅游度假旅游客源市客源市场场大众消费层中等消费层中高消费层依托依托资资源源名胜古迹城郊、自然风光临海、靠山、面湖依托依托产产品品观光产品休闲产品度假产品游客特点游客特点流量大、流动快流动放缓，一日游居多滞留型景区特点景区特点点、线式布局注重娱乐性功能综合功能、度假氛围开开发发重点重点山门、游路主题乐园、休闲41、区高档设施、高雅环境200030005000低低高高本报告是严格保密的。35近年来合肥市的旅游市场稳步发展，增长近年来合肥市的旅游市场稳步发展，增长率高，但旅游收入总量低率高，但旅游收入总量低亿元亿元2001-2005年合肥旅游收入一览图年合肥旅游收入一览图2005年合肥周边省会城市旅游收入一览图年合肥周边省会城市旅游收入一览图合肥市“十五”期间旅游业总收入相当于GDP平均比重为8.095，旅游业对国民经济增长年平均贡献率为8.17，旅游业在第三产业中的平均比重为19.98，旅游业对第三产业增长的平均贡献率为20.65旅游业已经基本上成为合肥市国民经济的支柱产业之一数据来源：合肥市年鉴本报告是42、严格保密的。36合肥市旅游产品以名人历史与自然资源为合肥市旅游产品以名人历史与自然资源为主，休闲度假产品比例偏低主，休闲度假产品比例偏低景点李府包公祠徽园包公墓逍遥津明珠广场动物园大蜀山科技馆名人馆紫蓬山明教寺其他比例（）161515981153291152004年合肥市各景点游客比例一览表年合肥市各景点游客比例一览表数据来源：合肥市旅游十一五规划合肥市旅游资源点多面广，种类丰富，拥有相当可观的人文、自然与社会旅游资源目前合肥市主要的旅游产品有包公文化园、李鸿章故居、明教寺、逍遥津、徽园、名人馆、三河古镇、巢湖、紫蓬山、岱山湖、四顶山等。旅游产品种类涵盖了国内大部分的景点类型，具有相当的规模和43、一定的内涵本报告是严格保密的。37目前来合肥的游客主要以目前来合肥的游客主要以“商务、会议商务、会议”为目的，为目的，而潜在游客却对而潜在游客却对“游览观光游览观光”和和“休闲度假休闲度假”有较有较大需求大需求旅行目的商务会议游览观光休闲度假探亲访友文化、体育、科技交流其他比例5113121266合肥市潜在客源的旅游目的构成合肥市潜在客源的旅游目的构成旅游目的游览观光休闲度假探亲访友商务会议文体科技交流其他比例31.6%28.3%13.6%3.7%3.9%4.7%2.7合肥市目前客源的旅游目的构成合肥市目前客源的旅游目的构成数据来源：合肥市旅游十一五规划本报告是严格保密的。38旅游将成为合肥未44、来重要产业进行培育，旅游将成为合肥未来重要产业进行培育，有较大发展空间有较大发展空间l“”旅游新蓝图：旅游新蓝图：个目标：个目标：建设安徽旅游中心城市个旅游协作圈：个旅游协作圈：充分利用合肥市及周边县（市）旅游资源，打造以合肥市为中心的一小时游憩圈；加强与安徽省内城市的合作，强化以合肥市为中心的安徽省二小时旅游圈建设；加强与长三角的合作，建设三小时旅游协作圈个旅游带：个旅游带：环城旅游带、环湖（巢湖）旅游带、环山（紫蓬山）旅游带个特色旅游产品：个特色旅游产品：会展旅游、都市观光旅游、休闲度假旅游、科教旅游、乡村旅游、红色旅游、工业旅游l“十一五”合肥坚持品牌战略，打造旅游的拳头产品，使名牌精品45、以鲜明的个性和独特的吸引力在海内外形成较大的影响力，重点打造包公、李鸿章名人文化，淮军文化，环巢湖综合旅游带l环巢湖开发是合肥环巢湖开发是合肥“”滨湖新区建设的重要内容，以四顶滨湖新区建设的重要内容，以四顶山开发为突破口，合巢联手，将巢湖建成区域性旅游休闲中心和山开发为突破口，合巢联手，将巢湖建成区域性旅游休闲中心和全国性的旅游目的地全国性的旅游目的地本报告是严格保密的。39按照按照“十一五规划十一五规划”，到，到20102010年合肥市旅年合肥市旅游业总收入相当于游业总收入相当于GDPGDP的比重达到的比重达到1010 “十一五十一五”合肥市旅游业发展指标预测合肥市旅游业发展指标预测年份2046、062007200820092010国内旅游人数（万人次）928.021134.231368.251694.282070.75平均增长速率（）22.22入境旅游人数（万人次）9.2911.7814.9418.9424.01平均增长速率（）26.78国内旅游收入（亿元）66.7483.77105.15131.98165.66平均增长速率（）25.52旅游创汇收入（万美元）5338.647234.939804.7713287.4218007.12平均增长速率（）32.52旅游业总收入（亿元）71.5890.15113.53142.98180.07平均增长速率（）25.94到2010年旅游业总收入相47、当于国内生产总值比重10到2010年旅游业总收入相当于第三产业生产总值比重23.26数据来源：合肥市旅游十一五规划本报告是严格保密的。40包河区为包公故里，旅游资源丰富，目前纯观光景包河区为包公故里，旅游资源丰富，目前纯观光景点居多，类似点居多，类似“农家乐农家乐”的综合性景点正在兴起的综合性景点正在兴起 ，但整体层次较低，但整体层次较低包河区旅游业在全省旅游市场定位为：包河区旅游业在全省旅游市场定位为：体验旅游的首选地、湖滨度假旅游地、全国著名的旅游目的地和合肥市旅游业的龙头，最终将包河区打造成具有“青天碧水、包公故里、人与自然、滨湖乐园”名气的旅游品牌。区划调整后，农家乐为开发重点：区划调48、整后，农家乐为开发重点：在2002年合肥整体区划调整后，包河区的农民人均耕地面积明显减少。在广泛调研后，区委区政府提出发展以观光、旅游、休闲为特色的“农家乐”旅游。目前大圩乡的“农家乐”产业取得了明显的成效。纯观光景点居多，综合性景点少，不能延长游客停留时间纯观光景点居多，综合性景点少，不能延长游客停留时间：纯观光性质的旅游景点居多。可以延长游客停时间、增加游客游览和娱乐消费的综合性景点和娱乐场所较少“二带四区六点二带四区六点”的空间布局：的空间布局：总体布局是“两带四区六点”：“二带”即南淝河都市水景带、包河大道景观带；“四区”即包公文化旅游区、义城滨湖亲水旅游区、大圩休闲体验旅游区、都市特49、色旅游区；“六点”即包河产业园、中科大、农俗馆、大孔祠堂、徽商集团、美菱集团等景点。但利用度小，经济贡献率低：但利用度小，经济贡献率低：虽然包河区有着濒临巢湖等丰富的自然资源，但是由于种种原因，利用成都较小。旅游业收入仅占第三产业和国内生产总值的比例较小本报告是严格保密的。41本项目所在无论是从地理资源禀赋、政府既往规划还是合肥人心目中，都不本项目所在无论是从地理资源禀赋、政府既往规划还是合肥人心目中，都不是合肥市理想的旅游度假区，这增加了本项目发展旅游业的难度是合肥市理想的旅游度假区，这增加了本项目发展旅游业的难度西郊风景区西郊风景区区位：距合肥20多公里资源分析：省级风景区原生态的大蜀山和50、大面积的湖泊安徽名人馆、野生动物园、郊野公园、高尔夫等设施巢湖风景区巢湖风景区区位：距合肥57公里，距南京仅96公里资源分析：国家级重点风景区国家五大淡水湖之一稀缺的温泉资源紫蓬山紫蓬山区位：距合肥50公里，距南京140公里资源分析：省级风景区原生山体和湖泊佛教遗址和故居等人文设施西郊风景区西郊风景区紫蓬山风景区紫蓬山风景区巢湖风景区巢湖风景区本报告是严格保密的。42旅游市场小结旅游市场小结合肥旅游市场已经进入休闲旅游合肥旅游市场已经进入休闲旅游阶段，度假需求正在不断增加，而目前市场上休闲度假阶段，度假需求正在不断增加，而目前市场上休闲度假类产品比例偏低，为项目的发展提供了市场机会类产品比例偏51、低，为项目的发展提供了市场机会近年来合肥市的旅游市场稳步发展，增长率高，但旅游收入总量低本项目所在无论是从地理资源禀赋、政府既往规划还是合肥人心目中，都不是合肥市理想的旅游度假区合肥市旅游市场进入休闲旅游阶段，目前休闲度假产品比例偏低，潜在需求不断增加，为项目提供了市场机会旅游将成为合肥未来重要产业进行培育，有较大发展空间包河区为包公故里，旅游资源丰富目前来合肥的游客主要以“商务、会议”为目的，而潜在游客却对“游览观光”和“休闲度假”有较大需求对本项目有利因素对本项目有利因素对本项目不利因素对本项目不利因素本报告是严格保密的。43合肥房价收入比、人均居住面积等指标显合肥房价收入比、人均居住面积52、等指标显示合肥房地产市场很有潜力示合肥房地产市场很有潜力u合肥的房价收入比为1：7.3，处在国内城市房价收入比的合理区间内，房地产业健康发展u合肥相对低的人均居住面积预示着合肥房地产市场仍有较大的的发展空间合肥南京郑州武汉长沙南昌人均居住面积17.016.522.624.2523.617.8房价收入比7.311.96.08.97.08.8注：1、国际上收入房价比合理范围：1:6，国内目前大致范围：1:8 2、我国城镇人均居住面积“十五”末要提高到平方米，2020年将达到35M22004年合肥和几个主要城市的房价收入比房地产市场分析房地产市场分析本报告是严格保密的。44各大城市城市化率比较各大城53、市城市化率比较城市南京南昌郑州合肥武汉城市化率6544533861%合肥发展前景合肥发展前景城市化率不断提高城市化率不断提高,城区城区面积和人口增加必将带来巨大的住宅需求面积和人口增加必将带来巨大的住宅需求单位：万人单位：平方公里资料来源：合肥政府十一五规划合肥的城市化进程和城区面积和人口的扩张必将带来巨大的住宅消费需求预计合肥的城市人口到2010年达到300万，城市化率提高到60，城区面积扩展到300平方公里 合肥市2005年人均GDP达到了2315美元，正在向全面小康的目标迈进。按照国际通行的说法，以及合肥市周边南京、上海、杭州等城市发展的实际，未来一段时期，居民购房及购车将成为消费的主流54、居民购房及购车将成为消费的主流。合肥市房地产业发展长期看好是毋容置疑的，房地产业发展还有很大的潜力空间需求分析需求分析本报告是严格保密的。45受需求上升的影响，合肥的房价从受需求上升的影响，合肥的房价从0303年开始大幅度上年开始大幅度上涨，除自主需求外，投资需求也呈上升趋势涨，除自主需求外，投资需求也呈上升趋势合肥在售商品住宅预售价格变化趋势表合肥在售商品住宅预售价格变化趋势表合肥住宅消费投资自住比例合肥住宅消费投资自住比例3244单位：元/平合肥房地产七类典型需求：合肥房地产七类典型需求：u一、每年不断增长的首次置业者的主动性购房需求；u二、改善居住条件与居住环境的二次购房需求；u三、新区55、开发、旧城改造、市政工程建设实施拆迁带来的拆迁户被动性购房需求；u四、以收取租金或出售转手获利的中长期投资置业的需求；u五、外来人口进城购房落户的需求；u六、为子女教育迁居购房需求；u七、年轻人结婚购房需求。资料来源：合肥统计年鉴本报告是严格保密的。46未来合肥房地产市场需求旺盛，住宅需求未来合肥房地产市场需求旺盛，住宅需求将是一个长期消费趋势，并会持续多年将是一个长期消费趋势，并会持续多年推动合肥房地产市保持旺盛需求的三个基本因素带动房地产行业长期发展的因素包括人口、经济动力、持续的城市化和不断改善的基础设施。随着合肥经济的持续增长，城市中产阶层的人数不断扩大，他们长期被束缚的购房需求将不断56、释放，再加上合肥融入长三角的战略规划，城市改造的实施，我们认为合肥的住宅需求是一个长期消费趋势，并将会持续多年。城市化进程城市化进程中产阶级中产阶级的壮大的壮大住房升级住房升级需求需求房产需求的长期房产需求的长期强劲增长趋势强劲增长趋势资料来源：世联收集分析本报告是严格保密的。47近两年，合肥房地产开发出现局部过热，近两年，合肥房地产开发出现局部过热，20052005年合肥年合肥房地产投资增长理性回归，今后房地产投资增长理性回归，今后2 2年新供给有减少趋势年新供给有减少趋势项项目目 （%）异常异常基本基本正常正常正常正常运行运行基本基本正常正常异常异常 200120012002200220057、32003 20042004 20052005 对对比分析比分析市市场场预预期期指指标标房地产开发投资额增幅 2510.456.91244036投资增长过快但有理性回归的趋势 房地产开发投资额 全社会固定资产投资额3717.923.735.246.938.4比例逐年大幅上升，04年出现投资结构不合理趋势 商品房新开工面积 商品房施工面积4055.755.750.2今后12年供给有减少趋势，但长期来看供给将增加 商品房施工面积 商品房竣工面积443.7 3.73.4 3.43.2 3.21.871.814.92.5供需关系波动比较大，今后12年供给有减少趋势供应分析供应分析资料来源：合肥统计年鉴58、世联分析本报告是严格保密的。48由于过去两年房地产投资增长迅速，受到市场竞争由于过去两年房地产投资增长迅速，受到市场竞争和国家宏观调控的影响，未来两年以消化存量为主和国家宏观调控的影响，未来两年以消化存量为主合肥历年商品房供求状况合肥历年商品房供求状况u按照经验，销售面积和竣工面积比值在0.81.1为正常。u受到市场竞争和国家宏观调控的影响，未来两年以消化存量为主u此外，与经济适用房对低端市场的影响相比，许多机关及企业单位推行团购（集资）购房的行为将对中高端商品住宅市场的影响更大。20052005年市场：年市场：u竣工：561万平米，其中住宅445万u开工：861万平米，其中住宅723万u完59、成销售：449万平米，其中住宅其中住宅365365万万，金额约99.16亿20062006年市场截至年市场截至4 4月止：月止：u可售面积:405.97万M2（目前已经上市可售面积）u2006年经济适用房投放面积50万，集资房投放面积200万u20062006年预计市场放量在年预计市场放量在12001200万平米万平米资料来源：统计年鉴，世联分析本报告是严格保密的。49合肥市房地产呈现板块竞争状态，以蜀山区最为激烈，合肥市房地产呈现板块竞争状态，以蜀山区最为激烈，随着城市发展方向的转移，包河区将成为下一个热点区随着城市发展方向的转移，包河区将成为下一个热点区域域二环二环一环一环经济技术经济技术60、开发区开发区高新技高新技术开发术开发区区政务文化新区政务文化新区新站开发区新站开发区马鞍山南马鞍山南片区片区黄山路黄山路学府区学府区老城区老城区均价：3000-4000元/平建筑形态：高层、小高层是主流主要卖点：成熟的配套、便利的交通、城市资源主要特点：单一型楼盘是主流；发展最为成熟；规模普遍在10万m2以下最成熟区域最成熟区域庐阳区庐阳区均价：2500-3500元/平建筑形态：多层是主流，但呈下降趋势热点区域：瑶海东区东二环外、新站开发区主要卖点：便捷的交通、区域发展前景主要特点：楼盘规模放大，建筑类型多样化最便利区域最便利区域瑶海区瑶海区均价：3000-4500元/平中大规模项目多，进入大61、盘时代建筑形态：多层和小高层是主流热点区域：高新区、政务区主要卖点：自然资源、人文条件、区域前景、建筑类型特点：小高层供应渐超多层最活跃区域最活跃区域蜀山区蜀山区均价：2500-3500元/平建筑形态：多层和小高层是主流热点区域：一二环之间主要卖点：便捷的交通、城市资源、区域前景主要特点：单一型多层基本绝迹，二环外无楼盘前景最好区域前景最好区域包河区包河区竞争分析竞争分析本报告是严格保密的。50房地产市场分析小结房地产市场分析小结短期局部过热，会面临调短期局部过热，会面临调整，未来两年以消化市场存量为主；经济持续增长和居整，未来两年以消化市场存量为主；经济持续增长和居民收入的提高将促进房地产行62、业持续发展民收入的提高将促进房地产行业持续发展对本项目有利因素对本项目有利因素经济持续增长和居民收入的提高促进房地产业持续发展从房价收入比和人均居住面积等指标来看，合肥房地产市场还有巨大的发展空间。从合肥市来看，城市规划更合理，工业经济的布局，人口的增长，城市功能区的划分，要比以前成熟，会给房地产业提供好的发展空间。合肥房地产投资需求呈现逐年上升的趋势。随着城市发展方向的转移，包河区将成为下一个热点区域对本项目不利因素对本项目不利因素由于前几年投资过量，因此从短期来看，合肥房地产市场会出现局部过热和局部供过于求现象，在近期将面临调整。合肥许多机关及企业单位推行团购（集资）购房的行为将对中高端商63、品住宅市场的产生较大影响。本报告是严格保密的。51市场分析带给本项目的启示市场分析带给本项目的启示房地产市场房地产市场短期局部过热，会面临调整；经济持续增长和居民收入的提高将促进房地产行业持续发展旅游市场旅游市场合肥旅游市场已经进入休闲旅游阶段，度假需求正在不断增加，而目前市场上休闲度假类产品比例偏低，为项目的发展提供了市场机会区域背景区域背景包河区区域规划大环境利好，但本项目不在其近期规划发展的主轴上，这对本项目完善自身配套，争取政府公共资源提出挑战；区域内无产业支撑，本项目必须寻找更广阔的生存空间城市背景城市背景合肥经济保持高位增长，城市化进程加速，本项目将在这个进程中不断地融入城市，最终64、形成城市的另一级融入城市将是本项目的融入城市将是本项目的发展趋势；发展趋势；在融入城市的过程，本在融入城市的过程，本项目需要完善配套，争取项目需要完善配套，争取政府公共资源配置；政府公共资源配置；扩大影响力，突破区域扩大影响力，突破区域限制；限制；休闲度假类旅游项目可休闲度假类旅游项目可能是本项目的发展机会能是本项目的发展机会房地产市场短期内以消房地产市场短期内以消化存量为主，本项目需要化存量为主，本项目需要寻求创新，避免陷入同质寻求创新，避免陷入同质化竞争化竞争本报告是严格保密的。52项目整体战略定位研究思路项目整体战略定位研究思路项目战略定位项目战略定位市场分析市场分析旅游地产成功模旅游地65、产成功模式研究式研究区域背景区域背景旅游市场分析旅游市场分析房地产市场分析房地产市场分析合肥城市背景合肥城市背景旅游地产的成功要素旅游地产的成功要素成功开发模式价值规律成功开发模式价值规律本项目的开发模式选择本项目的开发模式选择旅游地产的定义和分类旅游地产的定义和分类案例借鉴案例借鉴本报告是严格保密的。53旅游地产的显著特点是靠近旅游资源或旅游景区，并以旅游地产的显著特点是靠近旅游资源或旅游景区，并以此为依托开发房地产，有四种成型的类别此为依托开发房地产，有四种成型的类别类别定义典型案例旅游景点地产指在旅游区内为游客活动建造的各种观光、休闲、娱乐等非住宿性质的房产 黄山索道、锦绣中华中的微缩景66、观旅游商务地产指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城建筑物及关联空间。这类地产的经营只要做到大型集中、管理统一就可使旅游者自掏腰包，纷至沓来黄山排云楼旅游度假地产指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种类型的地产，如度假村、产权酒店等 深圳观澜高尔夫旅游住宅地产指与旅游区高度关联的各类住宅建筑 杭州乐园本项目的范畴本项目的范畴旅游地产的旅游地产的定义与分类定义与分类本报告是严格保密的。54旅游地产和城市地产的区别旅游地产和城市地产的区别比比较项较项目目城市地城市地产产旅游地旅游地产产生生态环态环境境次要决定因素投投资资性性一般极强，增值空间大经营经营性性维持（物67、业）专业经营（旅游项目、酒店、商业）整体品牌整体品牌短期，单一持续品牌，综合持持续续吸引力吸引力销售完毕后消失决定因素开开发发周期周期开发周期短（23年）开发周期长（10年15年）成功开成功开发门槛发门槛普通地产常识配套资金投入比例大资金占有时间短专业性极强环境、吸引点、配套资金投入比例大资金占有时间长政府角色政府角色介入低土地出让后常规监控管理介入高土地出让后除常规外，参与开发过程、配套完善及经营管理、地区品牌发展的监控本报告是严格保密的。55旅游住宅地产中景区和住宅的关系旅游住宅地产中景区和住宅的关系景区和地产关景区和地产关系系典型案例典型案例主要特征主要特征示意图示意图直接靠近现有的旅游68、资源和旅游景区开发景区住宅郊在自我营造的旅游景区附近开发景区住宅与旅游景观开发二位一体住宅与风景区是孤立的，住宅建设和旅游开发几乎没有什么建设性贡献，有的甚至对旅游景区还造成一定破坏很多城市旅游景区附近的住宅多属此类华侨城杭州乐园芙蓉古镇不依附现有景区，先投入巨资，专注于旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游引来人流物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值房地产开发与旅游景观开发高度融合，房地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景景区地产景区地产景区地产地产地产本报告是严格保密69、的。56拥有人文或自然旅游资源是旅游地产的前提条件，不同拥有人文或自然旅游资源是旅游地产的前提条件，不同旅游地产和资源的关联度是不一样的旅游地产和资源的关联度是不一样的自然资源依赖程度中低与景区关联度低高高主题主题公园公园旅游区内第一居所，依靠旅游资源条件，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量度假休度假休闲地产闲地产旅游区畔地产，完全人造的娱乐场所，注重与当地文化相结合，强调老少同乐旅游区内地产第二居所，既依托现有的优秀资源旅游景区，又投入休闲度假设备的建设，大力营造旅游度假氛围中景区景区住宅住宅旅游地产的旅游地产的成功要素成功要素本报告是严格保密的。57我们研究了世界各地以70、旅游为增长引擎的地区，为谋我们研究了世界各地以旅游为增长引擎的地区，为谋求房地产可持续发展，打造五大致胜要素成为必然求房地产可持续发展，打造五大致胜要素成为必然保护生态保护生态自然及人文资产自然及人文资产投资兴建投资兴建完善基础设施完善基础设施提供多元化提供多元化旅游活动组合旅游活动组合执行多方位高执行多方位高起点的市场推广起点的市场推广与旅游相匹配与旅游相匹配的产业组合的产业组合评估本地自然资源及生态环境，制定开发原则发展前对环境保护作完善规划，辅以法规管理发掘升华独特人文历史资源引导本地居民对旅游环保的参与规划多种便捷抵达旅游区的交通方式，注重景观早期投入基础设施建设提升区域吸引力及价值完71、善旅客资讯、医疗通讯、住宿餐饮、娱乐文化设施的质量数量提供多种旅游活动组合，力求延长游客逗留时间，增加消费及重来可能灵活利用不同旅游产品，吸引多层面游客，减低季节性及波动性定期更新旅游项目，保持新鲜度政府制定对投资者宣传策略，并启动多方位的宣传推广工程，为该区域打造品牌引进其他利益相关方（如国际大型赛事）的参与，基于互利原则协同举办大型活动增强社会知名度逐步剔除与本区形象提升不符的落后产业政府以政策引导培育可与旅游产业协同发展的其他产业借助本地区提升后的优美环境及社会形象，吸引新的外来人才本报告是严格保密的。58目前，我国旅游地产成功的两种开发模式目前，我国旅游地产成功的两种开发模式借势模式借72、势模式旅游景点地产旅游商务地产旅游度假地产旅游景区住宅各种酒店造势模式造势模式主题公园以旅游公园为主题的综合房产项目旅游主题第一居所第二居所度假型物业依靠地区成熟旅游资源，开发房地产项目，充分利用当地自然、人文资源，使景观房产与当地环境、历史文化最大程度的融合，适用于旅游资源丰富项目适用于旅游资源丰富项目 在城市边缘开辟全新的旅游项目，再带动周边地产发展。把旅游作为房地产开发的垫脚石，通过旅游项目，把生地做成熟地，以此带来房地产市场。同时，把旅游作为房地产配套，作为卖点，作为终端平台来经营房地产，适用于旅游资源贫乏项目适用于旅游资源贫乏项目成熟旅游资源土地升值房地产开发开辟全新旅游项目生地变熟73、地房地产开发配套、卖点借势模式借势模式造势模式造势模式成功开发模式成功开发模式与价值规律与价值规律本报告是严格保密的。59通过对研究发现，无论哪一种模式，其内在通过对研究发现，无论哪一种模式，其内在价值规律都是相同的价值规律都是相同的区域价值区域价值土地价值土地价值房地产价值房地产价值城市功能补缺聚集人气、形成城市名片、提高区域认知度加速城市化进程提高周边地价（政府）争取低廉地价（开发商）构建未来生活，花园中造城形成体验场景和未来生活方式呈现旅游除了旅游，也适合居住拉近距离和城市实实在在进行关联生地变熟地带动周边地价提升配套最大程度实现区域价值房价比周边楼盘高消化速度快 形成良好品牌提供良好现74、金流房地产最大程度实现土地价值增加房地产的附加值形成成熟生活社区本报告是严格保密的。60其规律都是由旅游带动房产，实现项目的价值最其规律都是由旅游带动房产，实现项目的价值最大化，其价值的最终实现是房产销售和旅游收入大化，其价值的最终实现是房产销售和旅游收入项目整体价值项目整体价值房产销售房产销售旅游收入旅游收入先旅游后房地产先旅游后房地产先房地产后旅游先房地产后旅游事实证明，旅游地产项目中，房地产价值对旅游开发的先后具有非常高的敏感性，而旅游价值相对房地产开发的先后敏感性低对于企业来说，旅游的价值为降低地价，提升项目在政府和民众中的号召力，实现房地产利润的最大化，好的房地产开发节奏为旅游开发提75、供良好的现金流本报告是严格保密的。61杭州乐园位于杭州萧山区湘湖畔，集旅游、杭州乐园位于杭州萧山区湘湖畔，集旅游、观光、休闲、度假、房产于一体观光、休闲、度假、房产于一体杭州市中心萧山区中心项目背景项目背景u区位区位：位于杭州市萧山区湘湖路92号。u交通交通：距杭州市中心约13公里，半小时车程；距萧山区中心约2.5公里，10分钟车程。u规模规模：占地面积3平方公里。u资源资源：靠近湘湖、西山。u客户构成：客户构成：以杭州客户为主，其次为萧山客户案例借鉴案例借鉴本报告是严格保密的。62物业形态包括以休闲娱乐为主的主题公园、商业中心、物业形态包括以休闲娱乐为主的主题公园、商业中心、湖畔游乐区，和以76、居住功能为主的奥兰多小镇、威尼斯湖畔游乐区，和以居住功能为主的奥兰多小镇、威尼斯水城、苏黎士小镇和地中海别墅水城、苏黎士小镇和地中海别墅u以休闲旅游、度假居住为主要功能u商业及休闲区域集中布置，房产建设充分利用周边资源u缺乏生活配套设施物业排布物业排布用地性质占地比例主题公园、景区约28.6%居住用地及配套约57.1%商业用地约14.3%物业配比物业配比 休博会苏黎士小镇奥兰多小镇威尼斯水城商业中心地中海别墅杭州乐园湖畔区本报告是严格保密的。63宋城集团拿地背景宋城集团拿地背景企业背景：宋城集团是一家大型企业集团，其前身是浙江省第一家专业从事旅游开发的民营企业，是中国最大的民营旅游投资集团，形77、成“以旅游休闲和景观房产为主体，以大型基础设施投资为增长点，以文化产业为新优势”的产业结构和发展战略取地成本：以非常低廉的价格（8万元/亩）购得土地当时周边状况：在未开发之前是废弃砖瓦厂和垃圾填埋场，一片不毛之地，寸草不生，基本没有什么利用价值本报告是严格保密的。64主题公园的完善、景观环境的营造使得土主题公园的完善、景观环境的营造使得土地持续增值地持续增值时间轴1995.61997.8.81999.4.252003年2004-2005年2006.4阶段工作杭州乐园开工典礼建设杭州乐园杭州乐园开园闭园建设房产休博园、环球嘉年华配套建设及环境营造湘湖高尔夫球场荷兰村主题公园生态公园马可菠萝之旅氡78、温泉度假村水上会议中心风情娱乐街地中海公寓奥兰多小镇威尼斯水城苏黎士小镇地中海别墅旅游发展尚未建立休闲旅游形象门票80元/张主题公园游乐区门票降至30元/张，人气不旺举行一系列主题活动，激发旅游兴奋点休博会开幕，休闲度假娱乐区，吸引人气区域形象砖瓦厂废墟、垃圾填埋场休闲游乐区住宅档次低，入住客户层次较低周边环境整治，体现出山水社区感觉规划地铁终点站，高档住宅区住宅价格变化均价1600均价5500均价7800开发节奏开发节奏一期二期本报告是严格保密的。65主题公园周边房产价格不比其它区域高，主题公园周边房产价格不比其它区域高，但销售速度相对较快但销售速度相对较快佳境天成佳境天成湖湖滨滨花花园园威79、尼斯水城威尼斯水城奥兰奥兰多小多小镇镇苏苏黎士小黎士小镇镇地中海地中海别别墅墅位置位置钱江世纪城板块；市心北路765号北塘路、金城路之间湘湖板块；风情大道和湘湖路交口湘湖板块；金城路和风情大道交口湘湖板块；风情大道和湘湖路交口湘湖板块物物业业形形态态高层、小高层Townhouse，多层；二期有高层多层别墅、多层排屋、独栋规划中内部配套内部配套超市、商业广场、商业街、网球场、羽毛球场、双语幼儿园、三大主题会所,室内游泳池英式会所 商业、会所、广场、观景塔 篮球场，商业 街会所规划中主力主力户户型型100多平米的二房、140多平米的三房、170多平米的四房；另有5米多层高LOFT多层主要是140多80、平米的三房、160-170平米的四房96-98平米的二房、140多平米的三房137平米和160-190平米的三房297平米排屋和独独别墅规划中价格（元价格（元/平米）平米）普通户型6000Loft 8000多层7500Townhouse 85006500一期5200、二期5700排屋均价7800客客户户杭州客户占60%，萧山客户40%以萧山客户为主，杭州客户很少 萧山客户与市区客户各占一半，部分外地客户 萧山客户、杭州客户 杭州客户居多、其次是萧山客户项项目目优势优势发展商实力，一次性开发，一次性交付，离杭州市区更近，较好内部配套 发展商品牌、景观、水系、产品 自然环境，多层产品（一楼带露台）81、自然环境好，靠近休博会会址，价格较低 自然环境好，靠近休博会会址推售情况推售情况目前推出不到总量的一半，售出已推出量的60%-70%，全部楼栋均达到预售条件，随时可推出今年没有二期推售计划1期推出600套；目前130左右的户型只剩几套；140以上的大房可选余地较大在3月底推2期已推出100多套，已售出50，剩下为大户型(130平米以上）46套5.17推出排屋，目前销售九成。整体已销售4-5成本报告是严格保密的。66杭州乐园成功的关键因素杭州乐园成功的关键因素大跨度的资源整合能力，包括政府资源、企业自身资源、新闻媒体资源等等自我造势能力，冷熟热的土地开发模式。项目初期大力营造区域环境和配套设施，82、建立主题公园，打造景观，树立区域形象，吸引人气，将生地做成熟地、热地；住宅开发借助区域优势，实现土地价值最大化本报告是严格保密的。67通过杭州乐园案例的借鉴，我们总结出主通过杭州乐园案例的借鉴，我们总结出主题公园与地产的关系题公园与地产的关系开发周期初期中期后期旅游旅游房地产景观地产作为低地价取得土地的筹码生地，房产开发不能取得良好收益实现快速回现功能建社高尚住宅社区、打造人文休闲区域价值提升，认知度提高，完善基础配套设施作为房地产的配套、卖点、终端平台本报告是严格保密的。68因此，为了实现本项目的价值最大化，理想的开因此，为了实现本项目的价值最大化，理想的开发模式是先做旅游、再配套、然后开发83、房地产发模式是先做旅游、再配套、然后开发房地产18001800亩的开发亩的开发旅游和生活配套旅游和生活配套12001200亩的开发亩的开发冷地熟地旺地开发周期项目成熟度旅游地产概念期旅游地产启动期旅游地产发展期旅游地产成熟期本项目开发本项目开发模式选择模式选择本报告是严格保密的。69但根据目前的限制条件，房地产必须先启动，配套和旅但根据目前的限制条件，房地产必须先启动，配套和旅游在此之后，由此，现阶段房地产和旅游的关联减弱游在此之后，由此，现阶段房地产和旅游的关联减弱一期用地周边暂时没有成熟的生活配套不具备自然资源不能形成旅游认知本报告是严格保密的。70因此本项目旅游和房地产的协同只能从开发周84、因此本项目旅游和房地产的协同只能从开发周期中寻求最适合的项目价值规律期中寻求最适合的项目价值规律 旅游旅游房地产房地产开发周期配套（教育）配套（教育）房地产房地产房地产先启动郊区大盘的模式从房地产的角度去体现区域价值公园资源定位为大配套第一居所第二居所融合投资、度假引领城市郊区化以旅游进一步强化区域价值以配套关联城市实现项目土地价值的大幅提升第一居所和第二居所真正实现城市化全面引领休闲度假的生活方式大规模开发房地产最大化实现项目价值郊区大盘郊区大盘旅游地产旅游地产前期中期后期本报告是严格保密的。71项目的战略为：项目的战略为：房地产是本项目价值核心，休房地产是本项目价值核心，休闲旅游为项目价值85、的驱动力闲旅游为项目价值的驱动力房地产公园房地产公园房地产名校房地产名校房地产体育房地产体育旅游度假生活城旅游度假生活城 公园中生活城公园中生活城 绿色生态生活城绿色生态生活城 国际风情小城国际风情小城合肥的华侨城合肥的华侨城 名校教育生活城名校教育生活城健康运动生活城健康运动生活城 高尔夫高尚生活城高尔夫高尚生活城 打造自有资源，形成本项目的核心竞争力打造自有资源，形成本项目的核心竞争力“以房为主，以游为辅以房为主，以游为辅”房地产是本项目房地产是本项目的价值核心，休闲旅游是形式和手段之一。的价值核心，休闲旅游是形式和手段之一。发展战略发展战略本报告是严格保密的。72滨湖时代滨湖时代合肥市滨86、湖战略将带动整个城市向南发展，本项目作为滨湖时代的领跑者，将重新定义区域价值，加速区域城市化的进程，并最终从城市化进程中获利。生活方式生活方式 和谐发展和谐发展新市镇新市镇当旅游度假成为一种时尚，集居住与休闲度假为一体的度假型社区将引导合肥都市生活新风向“回家就是度假的开始”。本项目将旅游、居住等功能复合在一起，用丰富的物业形态和独具特色的游乐项目满足不同层次、不同年龄的客户需求，缔造一个和谐发展的活力社区。依托项目规模优势，造一座城，将居住与生活、休闲、购物、教育、就业等融合建立一个自给自足型的新市镇。项目不是真正做旅游地产，而是要建成一座旅游小镇，成为旅游休闲的目的地。项目的整体定位：项目87、的整体定位：迎接滨湖时代，引领合肥休闲度假的生活方迎接滨湖时代，引领合肥休闲度假的生活方式，打造一座旅游与居住功能和谐发展的新市镇。式，打造一座旅游与居住功能和谐发展的新市镇。本报告是严格保密的。73报告思路报告思路结构化分析和问题界定结构化分析和问题界定项目整体发展战略项目整体发展战略分期开发策略及规划评价分期开发策略及规划评价项目属性研判及界定项目属性研判及界定旅游项目定位旅游项目定位地产项目定位地产项目定位项目目标和现实条件项目目标和现实条件经济测算经济测算本报告是严格保密的。74房地产项目开发策略房地产项目开发策略合肥典型楼盘研究陌生区域大盘的开发模式本项目发展模式选择项目定位Q3.如88、何打造房地产的差异化核心竞争力，实现房地产开发整体利润最大化？本报告是严格保密的。75合肥典型楼盘分析合肥典型楼盘分析在现有的市场上，我们寻找郊区大盘的成功因素，及我们可能的发展方向是什么？本报告是严格保密的。76合肥大盘时代来临，大盘的带来的规模效应已合肥大盘时代来临，大盘的带来的规模效应已经逐渐被合肥消费者所接受经逐渐被合肥消费者所接受元一高尔夫元一高尔夫阿奎利亚阿奎利亚,占地占地20002000亩，亩，118118万建方万建方上城国际，上城国际，10001000亩，亩，114114万建方万建方 有浙江开发商在阿奎利亚以北两公里处拿地3000亩进行房地产开发，预计两年后启动。信息来源：阿奎89、利亚销售人员绿地国际花都，绿地国际花都，7070万建方万建方本项目，占地本项目，占地30003000亩，亩，6464万建方万建方新加坡花园，新加坡花园，11001100亩，亩，7070万建万建方方大溪地，大溪地，660660亩，亩，8080万建方万建方绿城市桂花园，绿城市桂花园，480480亩，亩，4141万建方万建方金色池塘，金色池塘，480480亩，亩，4040万建方万建方世纪阳光花园世纪阳光花园元一柏庄，元一柏庄，5555万建方万建方本报告是严格保密的。77阿奎利亚阿奎利亚合肥人置业尚未到达主动郊区化的阶段，合肥人置业尚未到达主动郊区化的阶段，阿奎利亚与城市住宅形成竞争是其销售缓慢的主要90、原因阿奎利亚与城市住宅形成竞争是其销售缓慢的主要原因典型楼盘分析典型楼盘分析典型楼盘分析典型楼盘分析项目项目阿奎利亚阿奎利亚地址地址长丰县荣事达大道庐阳产业园附近50m；距离市中心25分钟车程基本情况基本情况占地2000亩，建面118万平，容积率1.2（新政后会调高容积率），已经开发10万方，包括意式风情街和整体定位整体定位主题公园式社区（以水为主题）主题公园式社区（以水为主题），号称安徽乃至华东最大的纯意大意大利体验城邦，首个情感体验社区，生活在度假；中国大湖居生活典利体验城邦，首个情感体验社区，生活在度假；中国大湖居生活典范范物业类型物业类型别墅、联排、叠加别墅；多层、小高层；一期主力产品91、为80-140平的多层产品，另有55栋别墅未推出价格价格均价：2300-2500元/平；客户情况客户情况一期客户以周边产业园工作人员和长丰县居民为主，其中庐阳区客户占40以上，总价20万-30万产品最畅销别墅为开发商保留单位销售情况销售情况销售较缓，一期剩15优劣势优劣势优势：1）临近水库，有优质自然资源；2）临近产业园，产业客户支撑较显著 3）异域风情打造纯粹，受到消费者认可劣势：1）长丰县境内，合肥人心理上较难接受 2）不在城市发展的主方向上 3）与城市住宅形成直接竞争本报告是严格保密的。78元一高尔夫元一高尔夫强势的资源占有在项目初期吸引了大强势的资源占有在项目初期吸引了大量的投资客户，92、但配套设施的缺乏，后期销售乏力量的投资客户，但配套设施的缺乏，后期销售乏力项目项目元一高尔夫（水果墅）元一高尔夫（水果墅）地址地址长丰县双凤工业区，元一高尔夫球场基本情况基本情况占地150亩（前四期），容积率0.36后期会追加拿地整体定位整体定位生态的、原生的，贵族高尔夫果岭上的建筑贵族高尔夫果岭上的建筑，打造合肥唯一至尊高尔夫水景别墅 物业类型物业类型纯独栋，主力户型集中在320-340平，有部分300以下的小独栋；一共108栋价格价格05年三期总价50-70万之间，06年四期总价在120-150万之间客户情况客户情况70合肥本地，其他外地，外地客户包括合肥周边县市（淮南、六安等）和长三角客93、户（杭州和上海）；客户职业以贸易类私企业主为主已购买客户中80为投资型客户销售情况销售情况销售速度缓慢，优劣势优劣势优势：1）双凤湖、合肥唯一的高尔夫球场等强 势资源；2）配套高端；3）元一在合肥积累的品牌优势；劣势：1）距离城区较远，交通不便；2）缺乏基础 设施，不通煤气，3）产品设计和用材一般本报告是严格保密的。79新加坡花园新加坡花园公共空间压缩了私人居家空间，规划公共空间压缩了私人居家空间，规划的不合理和产品自身缺陷已经成为其销售的主要障碍的不合理和产品自身缺陷已经成为其销售的主要障碍项目项目新加坡花园新加坡花园地址地址长江路898号，高新技术开发区基本情况基本情况占地1100亩，建面94、60万方，容积率1.49；其中开发商自行修建了400亩生态公园（含130亩水面的人工湖），高尔练习场整体定位整体定位 绿色公园生态小区绿色公园生态小区物业类型物业类型独栋别墅，联派，小高层、高层；夏威夷风情街；以140平以上大户型为主价格价格别墅：1万元/平（有价无市）；高层：3500元/平客户情况客户情况主要以合肥人为主，占70以上，多在蜀山区工作；其余来自合肥周边县市，在合肥经商或为在合肥工作的子女购房销售情况销售情况 销售速度缓慢优劣势优劣势优势：1）临近董辅水库，400亩生态园，园林大气；2）超大东南亚式会所（1.2万方），装修豪华；3）临近高新区，有产业支撑；4）新加坡双语幼儿园；劣95、势：1）规划超前，合肥人尚不能接受；2）户型面积过大，总价高；3）大量的公共面积，使得住宅密度过大，影响居住品质本报告是严格保密的。80典型楼盘分析对本项目的启示典型楼盘分析对本项目的启示阿奎利亚阿奎利亚元一高尔夫元一高尔夫新加坡花园新加坡花园在城市化尚未到来之前，要避免与城市住宅形成直接竞争。合肥高端投资市场容量有限，主打投资客不足以保证持续热销，基础设施配套是维持大盘活力的必要条件。公共空间的营造要适度，中高端客户更看重的是私人空间；产品设计要符合市场需求客户定位的问题客户定位的问题配套的问题配套的问题规划设计的问题规划设计的问题本报告是严格保密的。81郊区大盘开发模式探讨郊区大盘开发模式96、探讨放眼全国市场，我们寻找郊区大盘的成功因素，及我们可能的发展方向是什么？本报告是严格保密的。82郊区大盘开发的五大类型郊区大盘开发的五大类型类型类型典型案例典型案例1 1白领第一居所白领第一居所万科四季花城北京加华印象2 2高档第一居所高档第一居所重庆中安翡翠湖杭州浪漫和山3 3第一、二居所融第一、二居所融合合成都芙蓉古镇北京清凉盛景别墅4 4商务主导型商务主导型天津京津新城上京别墅九寨天堂国际会议度假中心5 5休闲度假主导型休闲度假主导型北京美妙时光产权式度假村天津天鹅湖度假村本报告是严格保密的。83白领第一居所案例研究白领第一居所案例研究深圳万科四季花城深圳万科四季花城北京加华印象北京加97、华印象基本基本资料资料区位：在离主城区30分钟车程的关外规模：总占地面积560亩，总建筑面积53.2万平米区位：北京五环以外，东长安街东端规模：占地面积10.50万平米，建筑面积20万平方米依托依托背景背景深圳城市发展较快，主城区房价连年上涨，项目所处区域的房价与主城区房价相差2000元/平方米关内聚集有很多来深多年的低收入白领阶层需要在深圳置业安家交通时间缩短为30分钟左右交通状况的改善：地铁八通线、多条公交线规划：通州区政府重点规划的高档社区距离CBD很近，CBD有大量白领定位定位新市镇概念：为“关注普通人的生活”而努力，为普通人提供一个具有亲和力、容易放松邻里交往方便的共享生活空间专门追98、求自然和高品质生活的人们量身定做的高档社区，设计理念是采用荷兰式风格核心核心卖点卖点配套完善、高性价比、良好的社区文化和社区居住氛围、产品独特 完善的配套、居住环境优美、升值潜力很大客户客户构成构成在市中心上班的白领、政府公务员CBD的白领图片图片1本报告是严格保密的。84白领一居案例研究结论白领一居案例研究结论能够形成属于自身的区域性价值体系，拥有自成一体的完备的配套设施具备与中心城区连接的公交系统项目周边存在具有消费需求与消费力的白领团体便捷的公交路线使项目与主城区关系密切，上下班车程不超过30分钟通过楼盘内部社区的营造，形成生活配套齐备，自成一体的生活体系项目所在地周围拥有一批中高收入人99、群，作为支撑项目的主体消费群体项目与主城区相似产品相比存在价差，性价比高具有城区所不具备的自然资源关键特征关键特征适用条件适用条件本报告是严格保密的。85高档一居案例研究高档一居案例研究重庆中安翡翠湖重庆中安翡翠湖杭州浪漫和山杭州浪漫和山基本基本资料资料区位：重庆市北部新区、沙坪坝区、北碚三区交汇处的童家溪翡翠湖畔，距市中区约15公里，25分钟车程 规模：占地1500余亩，项目计划分四期完成区位：位于小和山高教园区，距离城市中心仅20公里 规模：占地404亩，总建筑面积20万平方米 依托依托背景背景所处区域为重庆市规划的现代农业区及综合开发区区域内有已初具规模的“水天花园”住宅区稀缺的生态、湖100、景、江景、温泉四大优势杭州三大大学城之一小和山高教园区的建立和5所大学的逐步进入、地处交通要冲定位定位1500亩温泉水岸纯别墅区“新派建筑、第一居所”体现国际潮流的中产阶级理想居所 核心核心卖点卖点稀缺的自然环境、完善的配套（包括高尔夫球场和郊野公园）、便利的交通、多家顶级品牌共同打造的优良品质交通和配套的完善、居住环境优美客户客户构成构成有品味、有实力且希望为下一代创造良好生活环境的成功人士高素质、技术型的社会中产阶层 图片图片2本报告是严格保密的。86高档一居案例研究结论高档一居案例研究结论城市人均GDP超过3000美元城市主动郊区化已经成为潮流与主城区相距3060分钟车程内拥有具有竞争力101、的自然资源和完备的生活设施通过私家车与城市中心建立关系，面对城市茁壮成长的上流阶层，强调地 块自然景观资源与产品的品味，并以构建一种新的生活方式来提升项目价值项目连接主城区之间的交通路况较好 客户通常来自在本地定居或工作的高资与高知阶层项目周围已经形成完备的医疗，教育，休闲，娱乐，购物的生活系统关键特征关键特征适用条件适用条件本报告是严格保密的。87第一、二居所融合型案例研究第一、二居所融合型案例研究成都芙蓉古镇成都芙蓉古镇北京清凉盛景别墅北京清凉盛景别墅基本基本资料资料区位：位于成-温-郫国家级生态保护带 规模：占地近1100亩区位：北京八达岭小镇，紧邻八达岭高速出口处规模：占地面积80万平102、方米，建筑面积12万平米依托依托背景背景成都浓厚的郊区休闲度假氛围高速路的开通；项目周围拥有大量的自然、人文景观和商业、运动设施（如高尔夫、滑雪场、野生动物园）定位定位中国西部最大的生态园林式商务、旅游、休闲接待基地融居住、旅游、休闲度假于一体的复合式旅游地产项目山间别墅核心核心卖点卖点具有地方特色的社区氛围、完善的休闲度假设施、交通便利稀缺的景观资源、完善的运动休闲设施、便利的交通客户客户构成构成成都市区私营企业主、高管和艺术家等中高收入人群教授、律师、医生、艺术家等高级知识分子 图片图片3本报告是严格保密的。88项目地块与主城区之间的自驾车程不超过90分钟自然资源价值高，有一定的稀缺性与独103、享性配备符合项目价值取向的餐饮与娱乐设施及高档会所与物业管理区域对整个城市及其周边地区的辐射能力强城市中具备第二居所的客户需求第一、二居所融合型案例研究结论第一、二居所融合型案例研究结论距离主城区车程在0.51.5小时以内，私家车首要的交通工具住宅的使用状况分以下几种：52式的周末度假使用型；进行朋友聚会，社交活动的偶发型；既是父母养老的第一居所，又是自己第二居所的混合型；空置或出租的投资型关键特征关键特征适用条件适用条件本报告是严格保密的。89商务主导型案例研究商务主导型案例研究天津京津新城天津京津新城上京别墅上京别墅九寨天堂国际会议度假中心九寨天堂国际会议度假中心基本基本资料资料区位：天津104、宝坻区沿津蓟高速往蓟县方向3号出口规模：预留30亩地用于定制别墅，每栋占地10亩，建筑面积2200平米区位：位于九寨沟县甘海子，距成都450公里，距九寨沟20公里规模：建筑面积15万平方米，共有9个功能各异的大小会议厅、洽谈厅、贵宾厅依托依托背景背景区域制造业基础雄厚，是承接北京、天津产业转移的新载体自身拥有众多自然及人文景观，而且周围有着众多中外驰名的旅游景点九黄机场的建立、享誉国内外的旅游资源和巨大的会议需求市场定位定位打造高品质国际休闲城市，营造国际休闲人居文化世界级会议度假胜地、集会议、度假、餐饮、娱乐、休闲、养生、购物、住宿为一体的大型综合性服务机构核心核心卖点卖点优美的自然资源；全105、方位、高标准的配套设施；较高的产品品质；星级管家服务优美的自然资源、完善的服务体系、完善的市政配套和休闲娱乐设施客户客户国内外大企业、跨国企业等高端客户全国各地的中外大型企业图片图片4本报告是严格保密的。90商务主导型案例研究结论商务主导型案例研究结论项目的私密性与安全性较好项目所在区域自然景观良好，周边休闲配套设施齐全项目所在城市拥有一定数量的大型企业地块的通达性较好关键词：高层次、非公开、小范围功能：会议、娱乐联欢会、阶段总结、内部培训等活动的场所与服务客户来源：国内外大型企业、跨国企业等关键特征关键特征适用条件适用条件本报告是严格保密的。91休闲度假主导型案例研究休闲度假主导型案例研究北106、京美妙时光产权式度假村北京美妙时光产权式度假村天津天鹅湖度假村天津天鹅湖度假村基本基本资料资料区位：延庆八达岭温泉度假村北侧距京张高速延庆出口10公里，距北京市中心仅45分钟车程规模：占地面积5万，建筑面积3.75万M2区位：天津武清开发区内，紧邻京津塘高速公路，距北京40分钟车程，距天津30分钟车程 规模：占地面积1200亩，建筑面积50000平方米依托依托背景背景区域旅游资源丰富，是北京的重要旅游区全世界范围内旅游式居住需求强劲京津地区旅游度假市场成熟，旅游度假需求大定位定位第N居所新概念 温泉度假村核心核心卖点卖点通过换居协议轻松实现全世界范围内的旅游式居住；完善的服务体系；稀缺的自然环107、境和旅游资源自营不售；以完善的旅游休闲设施、完善的服务和优美的自然资源吸引游客客户客户构成构成旅游公司老板、中小企业主等投资者京津市区周末休闲度假者、中大企业召开会议图片图片5本报告是严格保密的。92项目所在区域的旅游价值高，通常依赖于人文环境与自然景观来构建旅游项目的大环境从主城区至地块的可达性好项目所在区域具备较好的服务设施与旅游环境相搭配项目对整个城市甚至全国的辐射能力强旅游度假市场有持续性的客源支撑休闲度假主导型案例研究结论休闲度假主导型案例研究结论一般为自己经营，不对外出售项目与旅游度假行为嫁接，旅游资源是项目的第一要素住宅的使用状况通常为非产权形式的短期流动性入住为主，同时也有投资108、型度假村，由物业公司统一实行产权出让和酒店式管理关键特征关键特征适用条件适用条件本报告是严格保密的。93郊区项目发展模式总结郊区项目发展模式总结居家模式、居家模式、RESORTRESORT模式模式类型类型依托的背景依托的背景克服陌生克服陌生区劣势的区劣势的能力能力产权形产权形式式城市经济发展阶段城市经济发展阶段发展的基础发展的基础市政配套市政配套自身资源自身资源白领一居白领一居人均GDP达到3000美元郊区居家置业成为潮流和趋势具有庞大的中高收入阶层汽车保有量较高大量的住宅项目进入周边有产业支撑区域居住氛围比较成熟高等级道路系统完善的市政配套高起点的市政规划优美的生活环境完善的生活配套良好的自109、然资源一般一般出售出售高档一居高档一居第二居所主第二居所主导型导型5+2生活模式的流行汽车消费时代到来旅游度假市场启动旅游度假需求强劲区域有旅游度假氛围高等级道路系统旅游设施和旅游景点自然资源+生活配套+休闲运动设施较强较强自营、自营、出售均出售均有有商务主导型商务主导型休闲度假主休闲度假主导型导型通过分析，前面郊区项目的通过分析，前面郊区项目的5 5种类型属于种类型属于2 2种不同的开发模式：居家种不同的开发模式：居家模式和模式和RESORTRESORT模式模式居家模式居家模式RESORT模式模式本报告是严格保密的。94开发模式适应性分析开发模式适应性分析盘点本项目资源，找到本项目的开发模式110、。本报告是严格保密的。95居家模式是否能成为本项目的发展方向？居家模式是否能成为本项目的发展方向？合肥05年人均GDP为2315美元合肥白领和中产阶层尚未形成05年合肥私家车保有量为5.1万，每1000人保有量为3.65辆，低于同等级城市水平根据调研，我们得出以下数据：根据调研，我们得出以下数据：合肥城市经济水平仍然偏低白领和中高端收入人群尚不能形成合肥城市主流人群大规模郊区化居家置业的客户支撑不足虽然合肥私家车拥有量增长迅速，但私家车还没有成为大众化消费品，郊区居家的物质基础还不具备合肥还没有进入郊区居合肥还没有进入郊区居家置业的阶段家置业的阶段合肥市场现状合肥市场现状人均GDP3000美元111、以上聚集了大批的城市白领和中高收入人群城市捷运系统发达，私家车拥有量比较高郊区居家置业阶段的城市特征郊区居家置业阶段的城市特征1本报告是严格保密的。96现阶段，无论从合肥置业郊区化进程还是本项现阶段，无论从合肥置业郊区化进程还是本项目的资源条件都不支撑居家模式的发展方向目的资源条件都不支撑居家模式的发展方向开发模式开发模式居家模式居家模式本项目适应性本项目适应性依依托托背背景景城市经济发城市经济发展阶段展阶段人均GDP达到3000美元，郊区居家置业成为潮流和趋势具有庞大的中高收入阶层汽车保有量较高合肥目前人均GDP仅为1557美元，尚未进入郊区居家置业阶段合肥城市财富呈金字塔型，尚未形成足够力112、量的中产阶层汽车保有量仍较低发展的基础发展的基础大量的住宅项目进入区域居住氛围成熟大区域内有产业支撑孤岛型项目，周边在未来几年内无居住项目开发完全陌生区域，市政配套市政配套高等级道路系统完善的市政配套高起点的市政规划目前道路状况差无市政设施本项目不在市政规划的主轴线上自身资源自身资源优美的生活环境完善的生活配套良好的自然资源城市陌生区，所有生活配套需要自己打造自然环境一般克服陌生区劣势克服陌生区劣势的能力的能力一般一般差差本报告是严格保密的。97合肥及周边区域主要度假村经营状况分析万佛湖度假村万佛湖度假村 双凤湖度假村双凤湖度假村经经营营状状况况旺季出租率高达70%-80%年接待游客量50万人113、次，平均逗留时间为2天22栋别墅出租率约70-80%，主要以合肥本地的休闲度假客户为主金孔雀度假村金孔雀度假村岱山湖度假村岱山湖度假村经经营营状状况况度假村内四星级酒店出租状况良好旅游旺季和末客流量大02年5月到04年10月共接待游客22万人次周末度假客户多（单位和团体）目前合肥周末度假市场已经启动，短目前合肥周末度假市场已经启动，短途度假需求强劲途度假需求强劲5+2生活模式开始在市场上出现生活模式开始在市场上出现ResortResort模式是否能成为本项目的发展方向？模式是否能成为本项目的发展方向？2万佛湖旅游度假村万佛湖旅游度假村泰锦苑度假别墅双凤湖旅游度假村双凤湖旅游度假村元一高尔夫金孔114、雀旅游度假村金孔雀旅游度假村金孔雀温泉度假别墅岱山湖旅游度假村岱山湖旅游度假村八塘院度假别墅5757公里公里6666公里公里8080公里公里2525公里公里本报告是严格保密的。98“5“52”2”的生活方式逐渐被合肥市民所接受，的生活方式逐渐被合肥市民所接受，这使本项目采用这使本项目采用ResortResort模式启动成为可能模式启动成为可能开发模式开发模式居家模式居家模式本项目适应性本项目适应性依依托托背背景景城市经济发城市经济发展阶段展阶段5+2生活模式的流行汽车消费时代到来旅游度假市场启动旅游度假需求强劲5+2生活模式逐渐被接受逐步进入汽车消费时代旅游度假市场已经启动旅游度假需求强劲发展115、的基础发展的基础区域有旅游度假氛围区域并不具备成熟的旅游度假氛围依托滨湖新区的发展，本区域将着重发展旅游休闲产业市政配套市政配套高等级道路系统旅游设施和旅游景点目前道路状况差1800亩公园自身资源自身资源自然资源+生活配套+休闲运动设施周边生态环境好目前无生活配套和休闲运动设施，但这是可以通过项目打造的克服陌生区劣势克服陌生区劣势的能力的能力较强较强较强较强本报告是严格保密的。99 由于本项目规模大，开发周期长，为降低风险，抓住城市化发由于本项目规模大，开发周期长，为降低风险，抓住城市化发展的机会，建议本项目由展的机会，建议本项目由ResortResort模式启动，逐渐过渡到模式启动，逐渐过渡116、到ResortResort居家居家模式复合型社区。模式复合型社区。结合本项目的规模和开发周期分析，结合本项目的规模和开发周期分析，ResortResort居家模式居家模式的复合型社区将是本项目可能的发展方向的复合型社区将是本项目可能的发展方向u项目体量大项目体量大 住宅开发用地1200亩，容积率0.8，约合建面64万方。u开发周期长，时间跨度开发周期长，时间跨度大大 根据众安公司目标，本项目计划在6-8年内完成。u城市发展规划利好城市发展规划利好 随着“141”战略的推进，本项目将在合肥城市化进程方向上；市政和生活配套将日益完善。u项目自身的发展项目自身的发展 随着旅游休闲项目的开发，项目自身117、也具备造血功能，吸引居家形客户。时间轴线区域成熟度2007年2012年低高RESORT模式启动模式启动居家模式居家模式RESORT模式模式RESORT新市镇新市镇本报告是严格保密的。100我们通过不同的社区类型来验证本项目的发展方我们通过不同的社区类型来验证本项目的发展方向向本项目是否适合做低密度豪宅社区？本项目是否适合做低密度豪宅社区？我们的定位在哪里？我们的定位在哪里？低密度豪宅社区低密度豪宅社区纯别墅综合容积率0.5中高档复合型社区中高档复合型社区多层花园洋房联排独栋0.5综合容积率1.0中高密度普通住宅区中高密度普通住宅区多层高层1.0800万财富的炫耀和彰显对稀缺的占有和收藏多次别墅118、置业身份和地位的象征追求更好的居住品质精神层面精神层面 物质层面物质层面首次别墅置业追求低密度郊区生活和财富身份的体现追求低密度郊区化生活改善居住环境精神层面精神层面 物质层面物质层面和庄、蜀山名筑、碧湖云溪碧海山庄元一水果墅御景山庄维多利亚维也纳森林100-200万500-800万成熟的低密度物业市场的客户细分及其对应的产品类型成熟的低密度物业市场的客户细分及其对应的产品类型市场容量分析市场容量分析本报告是严格保密的。105整体供应量偏低，需求不旺，对别墅消费的阶整体供应量偏低，需求不旺，对别墅消费的阶段还没有到来段还没有到来本报告是严格保密的。106关于淮南财富阶层访谈的主要观点和结论：淮119、南煤炭企业主关于淮南财富阶层访谈的主要观点和结论：淮南煤炭企业主只能作为本项目的重要客户而非核心客户只能作为本项目的重要客户而非核心客户淮南虽然煤炭业比较发达，但主要为国营企业控制；由于是平原地形，与山西、云南等丘陵地区的小煤窑有区别，不容易形成大量的私窑，所以淮南靠煤窑发家的富豪有限（资产在千万以上）的人有限，最多不过以前多人；大量的是靠倒卖煤起家的人，他们的实力较有限。淮南客户访谈1淮南人有钱了多到外地消费，特别是喜欢到南京和上海等地；合肥也去，毕竟是省会城市，对一般淮南人还是很有吸引力的。淮南客户访谈2淮南的煤炭业主大多在本市购置了或建造了住宅，这里有他们的生活圈，他们不太会选择在异地置120、业。即使是异地置业，也多为考虑投资和子女教育，对总价控制较严，不太会购买豪宅。淮南房地产专业人士访谈客户容量有限客户容量有限城市吸引力有限城市吸引力有限购买力有限购买力有限本报告是严格保密的。107本项目所处的包河区即不是合肥传统的豪宅片区也不具备稀本项目所处的包河区即不是合肥传统的豪宅片区也不具备稀缺的资源条件，纯豪宅社区缺乏资源及客户支撑缺的资源条件，纯豪宅社区缺乏资源及客户支撑本项目适应性分析本项目适应性分析区位特征区位特征资源条件资源条件客户来源客户来源 包河区是合肥传统农业区，区域认知低；虽然有滨包河区是合肥传统农业区，区域认知低；虽然有滨湖新区的概念，但区域形象的整体改善周期将远远121、超湖新区的概念，但区域形象的整体改善周期将远远超过项目周期。过项目周期。地块无稀缺性自然资源地块无稀缺性自然资源，且存在污染源。，且存在污染源。合肥及周边城市发展还未到达豪宅消费阶段，无稳合肥及周边城市发展还未到达豪宅消费阶段，无稳定的豪宅消费群体。定的豪宅消费群体。对纯豪宅社区成功的关键因素（城市区位、资源占有、客户来对纯豪宅社区成功的关键因素（城市区位、资源占有、客户来源等）研究表明，本项目不具备豪宅区位属性，不占据稀缺的景源等）研究表明，本项目不具备豪宅区位属性，不占据稀缺的景观资源，客户来源有限，所以不建议做纯豪宅社区，豪宅在本项观资源，客户来源有限，所以不建议做纯豪宅社区，豪宅在本项122、目的产品体系中的作用是价值标杆和超额利润来源。目的产品体系中的作用是价值标杆和超额利润来源。本报告是严格保密的。108我们通过不同的社区类型来验证本项目的发展方我们通过不同的社区类型来验证本项目的发展方向向本项目是否适合做普通住宅区本项目是否适合做普通住宅区我们的定位在哪里？我们的定位在哪里？低密度豪宅社区低密度豪宅社区纯别墅综合容积率0.5中高档复合型社区中高档复合型社区多层花园洋房联排独栋0.5综合容积率1.0中高密度普通住宅区中高密度普通住宅区多层高层1.0综合容积率？任何一种选择我们都要突破合肥市，着眼于整个安徽省！任何一种选择我们都要突破合肥市，着眼于整个安徽省！利用公园及酒店优势，123、建立超大规模的低密度纯别墅社区挖掘区域价值，满足多元化的需求，建立中低密度的混合型社区抓住滨湖新城带来的城市扩张机会，形成大规模的居民生活区财富阶层财富阶层财富阶层财富阶层准财富阶层准财富阶层上层中产上层中产普通白领普通白领工薪阶层工薪阶层客户客户本报告是严格保密的。109我们的目标客户不是普通工薪阶层或一般白领，我们的目标客户不是普通工薪阶层或一般白领，项目不适于打造大规模普通社区项目不适于打造大规模普通社区u按120平米的户均面积，本项目可容纳5300户，17000人规模。合肥市场无法实现庞大吸纳量。u市场调查显示，合肥消费者对包河区普通住宅的心理价位是3000元/平米以下。周边无产业支撑124、，本地市场需求乏力周边无产业支撑，本地市场需求乏力普通工薪阶层购买一居住房具有区域性，不愿离开原有生活圈，项目开发规模大，区域市场无法消化；区域陌生，客户拦截严重区域陌生，客户拦截严重距市中心15公里，公共交通不便，较难形成中心城第一居所；普通客户受到马鞍山路沿途竞争楼盘拦截严重。没有充分利用区域机会没有充分利用区域机会未来本区域是滨湖新区发展的排头兵，区域的发展必然为本项目带来优质客户经济目标经济目标难以突破即有的价格体系，普通多层住宅物业无法实现客户利润最大化的目标，并且市场较难迅速吸纳原原因因一一原原因因二二原原因因三三原原因因四四本报告是严格保密的。110本项目的发展方向本项目的发展方125、向挖掘区域价值，满足多元挖掘区域价值，满足多元化需求，建立中低密度的混合型社区化需求，建立中低密度的混合型社区我们的定位在哪里？我们的定位在哪里？低密度豪宅社区低密度豪宅社区纯别墅综合容积率0.5中高档复合型社区中高档复合型社区多层花园洋房联排独栋0.5综合容积率1.0中高密度普通住宅区中高密度普通住宅区多层高层1.0300m2，占的面积约2.5亩/栋0.3价值标杆产品，提高整个社区品质中高档产品小独栋面积300m2，占的面积约1.5-2亩/栋0.4主要利润来源，主力产品双拼面积250m2左右0.4联排面积控制在180-220m20.6-0.7叠加面积控制在170-220m20.8花园洋房5-126、6层，100-160m21.0-1.2中档多层5-8层，8层可做电梯洋房，面积80-140m21.2-1.5溢价产品注：1.本项目规划限高24m，故最高为8层建筑。2.独栋在未来5年内属于稀缺性产品，最大限度争取报批，如遇强制性规划限定，可通过适当的产品创新加以改良。本报告是严格保密的。122项目整体定位项目整体定位形象定位产品定位客户定位本报告是严格保密的。123项目启动期客户一般来源于现有的中高档住宅项目启动期客户一般来源于现有的中高档住宅区内，用途为投资和度假区内，用途为投资和度假项目项目资源资源客户构成客户构成客户状况客户状况元一高元一高尔夫尔夫高尔夫90的为投资、储蓄型客户在合肥中高127、端住宅或别墅区内已有住房有江浙、上海等地客户金孔雀金孔雀温泉别温泉别墅墅温泉到户度假疗养为主，其次是投资在合肥或下边县市中高端住宅或别墅区内已有住房有江浙、南京等地客户合肥合肥RESORT社区客户来源于现有的中高档住宅区内，且有部分社区客户来源于现有的中高档住宅区内，且有部分外省市客户外省市客户影楼老板：在碧湖云溪别墅有一套200多平米的联排，另外在元一高尔夫又有一套300多平米的别墅某贸易公司王经理：在蜀山名筑有别墅，在深圳有度假住宅，又计划在金孔雀买温泉别墅琥珀山庄老业主：在元一四期做预订度假项目客户度假项目客户市场典型客户市场典型客户本报告是严格保密的。124随着区域的成熟，客户也由单一128、的高端客户向随着区域的成熟，客户也由单一的高端客户向多元化、多层次的消费者转变多元化、多层次的消费者转变 物业类型目标客户本项目本项目的产品的产品组合组合独栋别墅财富阶层、准财富阶层联排准财富阶层、中产阶层上层花园洋房城市中产阶层多层城市中产阶层20072007年年社社区区成成熟熟度度本项目定位于Resort+居家模式的复合型社区，目标客户群随着物业组合的变化而变化；随着合肥城市的发展，中产阶层逐渐壮大，将成为合肥房地产市场的主力消费人群，时间轴时间轴20122012年年财富阶层财富阶层财富阶层财富阶层准财富阶层准财富阶层中产阶层上层中产阶层上层财富阶层财富阶层准财富阶层准财富阶层中产阶层上层129、中产阶层上层中产阶层中产阶层高高低低本报告是严格保密的。125本项目中高端收入客户特征本项目中高端收入客户特征私营企业主、企业高管、私营企业主、企业高管、贸易、矿业和药材等生意人和政府高官等中高收入人群贸易、矿业和药材等生意人和政府高官等中高收入人群维多利维多利亚亚双湖美墅双湖美墅蜀山名筑蜀山名筑碧湖云溪碧湖云溪新加坡新加坡花园城花园城新华学新华学府花园府花园客客户户特特征征大型企业的老总私营企业主大型企业的老总私营企业主政府处级以上干部、外地在合肥的生意人、周边市县建材、贸易和矿业等私营企业主律师、医生、教授；贸易和采矿、药材等行业的私企老板私营业主、政府处级以上官员、企业中高层私营业主、政130、府处级以上官员、企业中高层合肥典型RESORT社区客户项目项目客户特征客户特征元一高尔夫元一高尔夫职业：私营业主、贸易公司老板、大企业中高层等金孔雀温泉别墅金孔雀温泉别墅职业：矿业生意、药材生意等的私营业主、贸易类公司合肥典型中高档项目客户本报告是严格保密的。126 本项目能够辐射的市县本项目能够辐射的市县合肥市区及周边县合肥市区及周边县市如淮南、六安、阜阳、巢湖、蚌埠等市如淮南、六安、阜阳、巢湖、蚌埠等距宁、沪180545公里u按照1.52小时车程看，本项目辐射半径为150公里u项目合肥市区：15KMu项目六安：50KMu项目淮南：130KMu项目巢湖：80kmu项目蚌埠：100km50KM131、130KM本报告是严格保密的。127住宅客户定位住宅客户定位-合肥市及周边市县私营企业主、企业高合肥市及周边市县私营企业主、企业高管、自由职业者和政府高官等中高收入人士管、自由职业者和政府高官等中高收入人士核心客户重要客户偶得客户来源：周边市县如六安、淮南、巢湖、蚌埠等职业：私企老板、生意人、与合肥有工作往来的个人行业：建材、药材、矿业、贸易、政府等合肥市区的自住和投资客户合肥周边市县自住和投资客户临近省市如南京、杭州、上海等投资客户来源：合肥老城区、高新区、政务区和经开区等职业：私营企业主、企业高管、自由职业者和政府高官行业：大型科技企业、金融行业、贸易、三资企业、政府机关、媒体等核心客户的132、需求特征：核心客户的需求特征：合肥市合肥市4555岁的财富阶层，满足他们购买别墅进而占有资源、实现财富的积累、享岁的财富阶层，满足他们购买别墅进而占有资源、实现财富的积累、享受大家庭带来的定期和父母子女生活一起的和谐安全的生活方式等需求受大家庭带来的定期和父母子女生活一起的和谐安全的生活方式等需求合肥市合肥市3545岁准财富阶层的换房带来的别墅梦想、大家庭带来的定期和父母子女生岁准财富阶层的换房带来的别墅梦想、大家庭带来的定期和父母子女生活一起的和谐安全的生活方式等需求活一起的和谐安全的生活方式等需求外地及周边客户的给自己购置未来养老和目前小孩享受教育等需求外地及周边客户的给自己购置未来养老和133、目前小孩享受教育等需求本报告是严格保密的。128报告思路报告思路结构化分析和问题界定结构化分析和问题界定项目整体发展战略项目整体发展战略分期开发策略及规划评价分期开发策略及规划评价项目属性研判及界定项目属性研判及界定旅游项目定位旅游项目定位地产项目定位地产项目定位项目目标和现实条件项目目标和现实条件经济测算经济测算本报告是严格保密的。129公园战略定位的分析思路公园战略定位的分析思路成功规律研究成功规律研究公园战略定位公园战略定位项目整体定位项目整体定位项目资源项目资源主题定位主题定位客户定位客户定位案例借鉴案例借鉴本报告是严格保密的。130项目整体战略给公园界定了为房地产提升价值、理性投项目134、整体战略给公园界定了为房地产提升价值、理性投入、休闲度假、生态旅游的主要战略方向入、休闲度假、生态旅游的主要战略方向房地产是本项目的核心旅游是实现房地产更大价值的驱动力迎接滨湖时代成为城市休闲度假一极引领休闲度假的生活方式打造公园和居住和谐发展的风情市镇项目整体战略和定位项目整体战略和定位为项目房地产提升价值为项目房地产提升价值达到政府要求，成为城市名片达到政府要求，成为城市名片理性投入，规避风险理性投入，规避风险成为休闲度假的理想场所成为休闲度假的理想场所休闲度假生活方式的演绎休闲度假生活方式的演绎自身资源的最佳利用自身资源的最佳利用公园战略方向公园战略方向项目整体战略对公项目整体战略对公项135、目整体战略对公项目整体战略对公园定位的界定园定位的界定园定位的界定园定位的界定本报告是严格保密的。131项目资源盘点：除了南淝河、湿地，项目自身及项目资源盘点：除了南淝河、湿地，项目自身及周边不拥有稀缺的自然资源和特色人文资源周边不拥有稀缺的自然资源和特色人文资源南淝河湿地不拥有稀缺自然资源土地规模大，有打造空间区域人文资源薄弱项目资源项目资源项目资源项目资源本报告是严格保密的。132根据资源评估，项目资源得根据资源评估，项目资源得3535分，分，不具备资源优势，不具备资源优势，势必要整合现有资源，全面打造自然景观势必要整合现有资源，全面打造自然景观评价项目评价因子评价依据赋值资源要素价值（8136、5分）观赏游憩使用价值（30分）具有的观赏价值、游憩价值、使用价值 10历史文化科学艺术价值（25分）历史价值、文化价值、科学价值、艺术价值 5珍稀奇特程度（15分）物种或景观在其他地区罕见 5规模、丰度与几率（10分）单体规模、体量，单体结构、疏密度，自然景象和人文活动周期性或频率8完整性（5分）形态与结构保持完整 4资源影响力（15分）知名度和影响力（10分）在一定范围内知名，或构成的品牌 3适游期或使用范围（5分）适宜游览的日期每年超过300天，或适宜于所有游客使用和参与 3附加值环境保护与环境安全 污染程度、安全隐患 3p依据旅游资源单体评价总分，将其分为五级，从高级到低级为五级旅游资137、源，得分值域90分四级旅游资源，得分值域7589分三级旅游资源，得分值域6074分二级旅游资源，得分值域4559分一级旅游资源，得分值域3044分未获等级旅游资源，得分29分本报告是严格保密的。133人文和自然资源是旅游产业的核心驱动要素，本项目公人文和自然资源是旅游产业的核心驱动要素，本项目公园在打造自然资源的同时，要注重人文的体现园在打造自然资源的同时，要注重人文的体现主题公园历史古迹如：迪斯尼、东方绿洲、包公祠郊野公园城市公园如：瑶海公园、市民公园著名风景名胜高尔夫如：黄山、观澜高尔夫森林公园湖泊公园农家乐如：共青公园、玄武湖公园自然资源稀缺性高低人文资源丰富性低高本项目公园在符合项目整138、体定位的前提下，也要遵循旅游项目的内在核心驱动价值在打造自然资源的同时，寻找本项目的人文主题成功规律研究成功规律研究成功规律研究成功规律研究本报告是严格保密的。134成功的旅游项目技术路线成功的旅游项目技术路线旅游、文化、经济的联动理念旅游项目不仅仅是做旅游，更是做一种文化，进而提高到做经济的高度。因为旅游必须有文化灵魂，经济效益体现。当文化做到一定阶段，再形成旅游品牌进而向外扩散。形成旅游项目地域文化旅游品牌旅游产业城市形象的路子梳理城市历史脉络、深挖城市文化资源、突显城市文化价值，实现城市持续经营在城市的休闲和旅游功能越来越强化的今天，城市旅游的发展必须与传统的历史文化肌理一脉相承，通过不139、断的挖掘城市历史文化资源，用城市旅游来搭建城市历史文化传承的载体，最终达到凸显城市文化价值，可持续经营城市、发展城市经济的目标坚持从政府、投资商、旅游者三个角度看待旅游项目的运营政府从地方经济发展出发、投资商从企业利润去考虑、旅游者更多的是想让自己有更多的深度游憩体验。所以必须恰当地处理好各方面的关系。尊重各方的利益需求，然后在各方的利益中找到一个综合均衡点，最终实现多赢不断学习旅游运营的先进经验一是旅游产品的文化属性探求。第二个就是旅游的场景化。第三就是旅游的产业化，他们围绕主题开发的游乐设备、休闲纪念品、景观房产、培训教育等已经相当成熟本报告是严格保密的。135本项目地处城市郊区，目前成熟140、的城郊旅游有本项目地处城市郊区，目前成熟的城郊旅游有四种典型选择四种典型选择类别类别特征特征收入收入链条链条主要收入主要收入来源来源主力客户主力客户 投资经投资经济性济性典型案典型案例例对本项目公园的启示对本项目公园的启示观光农业农业和旅游结合短餐饮、娱乐一日游、周末游客户投资小收益小大圩农家乐能利用现有资源，投入少，但不支撑高档度假区定位森林公园回归自然，以森林景观和生态环境为主体短门票、餐饮一日游、周末游客户投资小合肥森林公园不具备相应资源，但其生态体验模式可以借鉴风景名胜稀缺自然资源或历史悠久人文景观短门票一日游、周末游客户投资大风险小回报大包河公园人文始终是项目成功与否的重要因素旅游度141、假区交通便利、风景优美，康体休闲，综合旅游区长住宿、餐饮 商务、度假客户投资大风险大回报大紫蓬山支撑项目定位，拉长收入链条主题公园主题突出、游赏娱乐、体验休闲长门票、娱乐、餐饮一日游、周末游客户投资大高风险徽园特色主题是必须，但投资大风险大的项目不适合本报告是严格保密的。136旅游项目的盈利模式主要分成六类，本项目要旅游项目的盈利模式主要分成六类，本项目要兼顾多种盈利模式，打造多个盈利点兼顾多种盈利模式，打造多个盈利点提供初级体验(经历)的机会出让，比如：出售门票出让围绕旅游者(潜在旅游者)的消费能力所带来的可能的收益机会，比如：旅游区内的招商、景区节庆活动商业赞助获取资本投入后在旅游项目所在142、地溢价收益的其它商业开发，比如景区，旅游目的地的房地产开发提供保证旅游景点景区内居民可以市场化的公共服务，比如：供水，供电等提供有助于丰富体验(经历)的相关服务以及相应的服务体验本身，比如：提供餐饮，住宿服务出让、出售具备知识产权特点的商品，比如：玩具，旅游工艺品，纪念品等p成功的旅游项目都是综合了多种盈利模式p本项目为大型休闲度假旅游项目，其盈利模式必须是综合的，盈利点主要为：游乐餐饮住宿会议商业生态休闲盈利模式盈利模式本报告是严格保密的。137所以，本公园要挖掘文化，实现多赢，先期以营造景观所以，本公园要挖掘文化，实现多赢，先期以营造景观为主，选择低成本的、能充分利用自身资源的体验点，为主143、，选择低成本的、能充分利用自身资源的体验点，后期以高附加值、消费链条长的休闲度假产品为主后期以高附加值、消费链条长的休闲度假产品为主整体规划整体规划概念推广概念推广旅游配套旅游配套整合自然资源整合自然资源打造体验点打造体验点面向市场面向市场整体推广整体推广开发周期概念期启动期发展期成熟期打造景观打造景观挖掘文化挖掘文化旅游度假旅游度假实现持续经营实现持续经营本报告是严格保密的。138公园的战略和定位公园的战略和定位理性投入、科学运营、整体规划、分理性投入、科学运营、整体规划、分主题开发主题开发公园战略公园战略公园定位公园定位成为合肥市生态、休闲、人文和度假成为合肥市生态、休闲、人文和度假的最佳144、场所的最佳场所公园的战略及定位公园的战略及定位公园的战略及定位公园的战略及定位本报告是严格保密的。139公园的公园的所有所有主题都是围绕休闲、生态、人文、度假来展主题都是围绕休闲、生态、人文、度假来展开，在市场可实现的基础上，兼顾资源和投入开，在市场可实现的基础上，兼顾资源和投入生态生态人文人文资源和设施资源和设施体验点体验点度假度假休闲休闲游乐设施、拓展设施、商业街、情景体验、情意寄托、运动游乐酒店、会议中心、会所、商业、餐饮商务、政务、美食、购物艺术中心、画廊、教育基地欣赏文化，教育、满足文化认同和共鸣，建立核心价值点山地、湖泊、森林、湿地接近自然、体验自然、生态美食、教育主题定位主题定位145、主题定位主题定位本报告是严格保密的。140由此，根据市场的供需分析，建立五个主题区，生态湿由此，根据市场的供需分析，建立五个主题区，生态湿地、情人园、拓展运动中心、艺术世界、度假国际社区地、情人园、拓展运动中心、艺术世界、度假国际社区生态湿地生态湿地拓展运动中心拓展运动中心艺术世界艺术世界庆典中心庆典中心度假国际社区度假国际社区组成元素组成元素烧烤骑马垂钓野营生态美食湿地科普教育中式婚礼绣楼乐队轿子西式婚礼教堂风车结婚外景婚宴儿童体验乐园主题情景水上运功青年拓展区网球中心黄梅戏艺术中心安徽省艺术画廊五星酒店高级会所度假别墅购物场所咖啡厅茶座风情商业街本报告是严格保密的。141各主题的价值点各主146、题的价值点庆典中心庆典中心拓展运动中心拓展运动中心度假国际社区度假国际社区艺术世界艺术世界生态湿地生态湿地建立度假生活方式建立度假生活方式支撑房地产价值支撑房地产价值公园核心盈利点公园核心盈利点极大提升项目品质极大提升项目品质建立和高端客户关联建立和高端客户关联高附加值高附加值利用资源低成本投入利用资源低成本投入形成区域认知形成区域认知迅速聚积人气迅速聚积人气现金流产品现金流产品本报告是严格保密的。142项目文化的挖潜和建议项目文化的挖潜和建议合肥拥有大量省市文艺表演团体和院校，在开发晚间高档品牌式旅游娱乐产品方面潜力巨大，但现在来合肥的游客却无缘欣赏一个常年没有晚间艺术生活的城市恐怕难以称为147、现代化大城市，而一场精彩的地方文化精粹的演出会使游客永远记住一个地方黄梅戏、徽剧、傩戏、花鼓灯舞蹈是全国有名的安徽地方艺术，尤其是黄梅戏流行海内外，对游客构成很强的吸引力 从市场现状、历史传承、地源文化等方面，建议建从市场现状、历史传承、地源文化等方面，建议建立有关黄梅戏为主题的文化艺术中心立有关黄梅戏为主题的文化艺术中心本报告是严格保密的。143因此，根据项目的定位，客户的核心分布区域因此，根据项目的定位，客户的核心分布区域为合肥市区及周边区县为合肥市区及周边区县 客户核心区域客户核心区域客户一般区域客户一般区域客户偶得区域客户偶得区域本项目的条件决定其客户辐射范围主要为合肥市及周边县市本项148、目的条件决定其客户辐射范围主要为合肥市及周边县市客户定位客户定位客户定位客户定位本报告是严格保密的。144不同的主题其客户特征不一样不同的主题其客户特征不一样生态湿地生态湿地拓展运动中心拓展运动中心艺术世界艺术世界庆典中心庆典中心度假国际社区度假国际社区客户特征客户特征喜爱自然的各年龄段市民时尚青年追求古典或西洋婚礼的年轻情侣儿童大学生企事业单位运动爱好者外地来合肥的商务客政府高端客人艺术爱好者知名企业在安徽省工作的外籍人士政府财富阶层喜欢现代的东西喜欢高品质有品位的生活方式有特定的生活圈子和特定的活动场所，有私家车新鲜事物接受能力强，为创造美好生活而愿意消费追求自我价值和品位的实现本报告是严149、格保密的。145报告思路报告思路结构化分析和问题界定结构化分析和问题界定项目整体发展战略项目整体发展战略分期开发策略及规划评价分期开发策略及规划评价项目属性研判及界定项目属性研判及界定旅游项目定位旅游项目定位地产项目定位地产项目定位项目目标和现实条件项目目标和现实条件经济测算经济测算本报告是严格保密的。146分期开发策略分期开发策略案例借鉴分期开发模式选择开发次序与开发节奏分期物业组合本报告是严格保密的。147近郊大盘案例：上海金地格林世界的规划、开近郊大盘案例：上海金地格林世界的规划、开发次序与开发策略发次序与开发策略整体定位：以多元化产品高形象占位区域市场，打造一座近郊城整体定位：以多元化150、产品高形象占位区域市场，打造一座近郊城u区域：外环外，嘉定区南翔镇，距离人民广场40分钟左右车程。u占地面积：2100亩。u物业类型：由独栋、叠加、联体别墅、18层公寓组成、花园洋房、风情街等多种物业组成。u综合容积率：0.67。u分期开发:分四期开发，各期风格各异，一期占地800亩，法国普罗旺斯风格；二期北美风情；三期澳大利亚风情；四期东南亚风情。售楼处售楼处联排联排风情街风情街小高层小高层案例借鉴案例借鉴案例借鉴案例借鉴本报告是严格保密的。148产品策略：以丰富的产品线降低大盘开发风产品策略：以丰富的产品线降低大盘开发风险险 多层和小高层公寓 联排和叠拼别墅区 独栋和双拼别墅区 酒店及酒店151、式公寓 独栋别墅区 风情街及花园洋房区 幼儿园及中小学 综合服务区5多层及小高层公寓多层及小高层公寓小高层公寓独栋别墅区独栋、双拼联排、叠加酒店及酒店式公寓风情街区、花园洋房学校区会所会所综合服务区规划分区规划分区河流河流河流河流河流河流开发次序开发次序12345671151255131417151、综合功能建筑2、大卖场（易初莲花）3、酒店4、会所5、风情街6、九年一贯制学校7、公园绿地配套配套11、幼托、邮电12、文化中心13、托老所、幼儿园14、社区卫生服务中心15、室内菜场17、商业金融本报告是严格保密的。149一期一期800800亩产品包括联排多层小高层叠亩产品包括联排多层小高层叠加152、独栋加、独栋独栋、双拼联排别墅小高层九年制学校商务会所，目前用于售楼处风情街，目前只作展示综合服务区易初莲花卖场100亩公园配合一期800亩开发，目前已经有部分水岸风情街、九年一贯制学校、双语幼儿园、邮局和易初莲花的卖场启动，会所目前是做售楼处使用易初卖场是配套商业；风情街主要用于展示易初卖场是配套商业；风情街主要用于展示本报告是严格保密的。150一期户型丰富，提供多种选择一期户型丰富，提供多种选择项目名称项目名称面积与套数比面积与套数比户型户型面积面积mm2 2配比配比独栋区域（容积率0.3)五房两厅四卫440-45040四方两厅四卫350-36060联排与叠加产品（联排部分容积率0.42153、）双拼：四房两厅四卫230-2501三联：四房两厅三卫210-2303%四联210-23021%五联220-23020%六联：三房两厅三卫190-23019%七联210-22015%叠加170-19020%小高层公寓四房两厅一卫165-16935三房两厅一卫125-14040两房两厅一卫90-10025花园洋房（风情街，一层为商铺）三房两厅一卫100-12030两房两厅一卫80-10055一房一厅一卫60-7015u目前正在销售的是第二期北美风情别墅，包括独院、联排和叠加产品，面积在170-280m2之间。本报告是严格保密的。151配套先行，做足展示配套先行，做足展示u注重细节打造，展示浓郁风154、情u生活体验展示u配套先行，增强客户信心本报告是严格保密的。152案例研究表明无强势资源陌生区域大盘的核心竞争力主要由案例研究表明无强势资源陌生区域大盘的核心竞争力主要由打造打造区域价值和提供高性价比产品区域价值和提供高性价比产品两方面构成两方面构成案例案例总结总结核心核心竞争竞争力力区域核心区域核心价值价值高性价高性价比产品比产品立足于满足多层次需求的多产品组合，并注意建立低密度社区的整体形象。产品策略产品策略通过产品创新或产品升级是提高性价比。开发节奏策略有两种模式：规模开发和小步快跑。具体模式根据市场可接受的容量以及项目自身约束条件决定。分期策略分期策略将生活方式的理念贯彻到社区配套中，155、配套的内容包括满足休闲度假生活所需配套和特色配套两方面。项目启动配套要先行，往往通过特色配套形成项目引爆点。配套策略配套策略本报告是严格保密的。153本项目的分期开发模式：本项目的分期开发模式：低开高走，前期快速销售，营低开高走，前期快速销售，营造区域人气，形象展示；中后期形成品牌，实现项目品牌溢造区域人气，形象展示；中后期形成品牌，实现项目品牌溢价价1.1.宏观大势下，市场理性回归，以低市场风险的产品启动，确保热销，回收资金为主要目标，营造区域人气2.2.中期发展低密度高端产品，奠定社区高尚形象，形成社区品牌，后期开发相对低端产品，产生溢价，获得较高的资金回报3.3.稳步开发，逐渐实现企业开156、发目标。4.4.控制分期规模，规避市场风险，利于价值的提升1.同类物业价格随推售期，销售价格不断上升2.通过物业组合实现整体均价上升分期开发策略分期开发策略低开高走定义低开高走定义分期开发模式选择分期开发模式选择分期开发模式选择分期开发模式选择本报告是严格保密的。154根据拿地批次，本项目分六期开发，从资源较根据拿地批次，本项目分六期开发，从资源较弱的地块启动弱的地块启动123456价值分区原则价值分区原则 权重权重1 12 23 34 45 56 6资源条件资源条件35%35%5 56 65 59 98 86 6昭示性昭示性25%25%6 66 66 67 76 68 8独立性独立性15%1157、5%7 77 77 76 66 66 6可进入性可进入性25%25%9 97 76 67 76 69 9合计合计100100 6.556.556.46.45.85.87.557.556.76.77.257.25v符合企业的开发策略：本项目前期以低价入市，后期获取大盘开发带来的溢价，故选择以地块价值较弱的地块先行启动，在开发成熟后推出优势地块博取高价。v保证开发的连续性，充分发挥已开发地块的展示效应。v符合项目开发的交通动线。地块价值评分表地块价值评分表开发次序确定原则开发次序确定原则地块价值排序地块价值排序46 512一期：一期：522522亩亩二期：二期：403403亩亩三期：三期：6046158、04亩亩四期：四期：458458亩亩五期：五期：377377亩亩六期：六期：655655亩亩123456沿岸为合钢二厂工厂区沿岸为未开发的荒地、农田退红线45m，绿化带300m规划中的巢湖路，红线宽45m，两侧绿化带宽50m拆迁安置村庄3开发次序开发次序开发次序开发次序本报告是严格保密的。155确定大盘开发节奏的原则：确定大盘开发节奏的原则：多期稳步开发、规多期稳步开发、规模适中、价值提升模适中、价值提升市场去化率市场去化率目前合肥单个项目的平均去化量约6-86-8万方万方/年年，个别项目年去化量可超过1010万方万方；故每年的开发量以不超过10万方为宜。启动资金限制启动资金限制本项目的启动资159、金约为1亿元（不含地价，开发商限定条件），不适于大规模启动。开发强度曲线图开发强度曲线图u本项目规划指标本项目规划指标总占地3019亩，总建面6464万方万方（按照40的住宅用地，0.8的容积率计算）；u做足容积率做足容积率作为郊区大盘，本项目价值实现依赖于城市化的发展，无论是从项目定位还是未来规划的灵活性，都建议本项目做足容积率，以规划上限为准即为0.8。u一期规模已定一期规模已定一期拟开发住宅165亩左右开发阶段开发阶段启动期（一、二期）启动期（一、二期）发展期（三、四期）发展期（三、四期）成熟期（五、六期）成熟期（五、六期）开开发发强强度度高高低低u启动期开发策略高性价比产品启动市场，小160、步快跑，实现资金的滚动开发。u发展期开发策略丰富产品线，形成规模开发效应；实现配套溢价 u成熟期开发策略提高容积率，实现区域发展和社区成熟带来的溢价开发节奏开发节奏开发节奏开发节奏本报告是严格保密的。156住宅开发节奏建议住宅开发节奏建议A(488A(488亩）亩）R RCC用地用地C(488C(488亩）亩）R RCC用地用地E(165E(165亩）亩）R RCC用地用地B(380B(380亩）亩）GG用地用地F(180F(180亩）亩）GGCC用地用地1213456u本项目规划指标（总占地3019亩：R+C用地1206亩，G用地1813亩）u每期的开发量受到市场去化量、企业的启动资金、开发161、策略以及地块条件的约束23456约约165165亩，亩，1 1年年约约200200亩，亩，1.51.5年年约约288288亩，亩，2 2年年约约250250亩，亩，2 2年年约约150150亩，亩，1.51.5年年约约153153亩，亩，1 1年年建议各期的开发量、开发周期建议各期的开发量、开发周期本报告是严格保密的。157产品开发顺序建议：产品开发顺序建议：不同档次产品组合的项目不同档次产品组合的项目安排产品开发顺序的原则安排产品开发顺序的原则区域发展日趋成熟的前提下，独栋别墅产品的居住属性不占主导，对于配套和距离要求不高；联排产品居住属性强，对于配套和距离要求较高；洋房的投资属性较强，对于162、配套和区域成熟度要求最高。未来市场竞争的复杂与不可控性决定产品线的供应要时刻保证弹性，即在开发周期的每段时间都要保证现金流产品和标杆性产品的同时存在以增大抗风险性能力。规避风险的弹性原规避风险的弹性原则则产品属性与区域发产品属性与区域发展对应展对应大规模项目一定实现强势启动，为项目奠定标杆树立口碑；即项目启动需要以区域内资源较好处的中高端产品启动中高端产品启动，一举奠定项目高端形象和气势，并且实现聚集人气和回流现金的目标区域强势启动原则区域强势启动原则土地价值最大化原则，具备优良资源的土地开发尽量后置，通过土地升值为项目创造更多的利润。开发商的开发战略开发商的开发战略分期产品组合分期产品组合分163、期产品组合分期产品组合本报告是严格保密的。158六期开发对实现战略目标将承担不同的作用，物业组合必须服六期开发对实现战略目标将承担不同的作用，物业组合必须服从分期开发策略，保证项目整体价值最大化从分期开发策略，保证项目整体价值最大化20072007年年20162016年年一期一期二期二期三期三期四期四期五期五期六期六期市场背景市场背景开发策略开发策略旅游项目旅游项目物业组合物业组合区域认知度差无市政配套房地产市场竞争激烈概念期宣传期少量投入，以初级景观绿化为主打造中心公园部分景观形成标杆的豪宅（独栋）联排、叠加为主花园洋房旅游产业启动周边配套成熟城市化进程加快社区完善旅游开始启动社区配套启动旅164、游项目开始经营滨湖规划启动区域认知度提升房地产市场理性回归配套配套一期会所生活配套设施教育营销概念学校建成社区商业市政交通配套开始运营酒店会所开放商业运营以花园洋房为主，独栋、联排、叠加为辅，增加普通多层加大旅游经营的持续投入酒店开始营业社区配套成熟以多层、洋房为主，联排、叠加为辅联排、类独栋叠加、花园洋房以高性价比的产品投入市场形成热销，回收部分土地款树立项目整体形象，形成示范效应在政策允许的范围内创新高端产品提高容积率，实现区域发展和社区成熟带来的产品溢价赚取超额利润，实现项目整体价值最大化丰富产品线，形成开发的规模效应实现配套及旅游带来的溢价学校开始招生酒店开始建造高档配套设施开始建设以165、类独栋、双拼、联排产品为主全面打造小镇中心景点全面建设公园基础景观，如绿地等中心公园对外开放部分旅游项目开始经营商业招租旅游服务成熟，形成旅游品牌成为合肥休闲度假的理想地形成标杆的豪宅（独栋）联排、叠加、花园洋房、电梯多层社区和市政配套均发展成熟本报告是严格保密的。15920072007年年 理性投入年理性投入年 产品价值产品价值 类独栋、类独栋、联排联排1期期学校学校区域认知度差，无市政配套房地产市场竞争激烈，宏观政策不稳定以高性价比、稀缺性产品投入市场形成热销，回收部分土地款，制造与其他楼盘的差异化树立项目整体高端形象，形成示范效应在政策允许的范围内创新高端产品市场背景市场背景开发策略开发166、策略配配 套套一期会所、中心广场绿化开始建设速度第一，价格第二回现第一，创新第二稳健第一，实验第二小镇小镇广场广场物业组合物业组合以类独栋产品、联排为主旅游项目旅游项目概念期宣传期少量投入，以初级景观绿化为主打造中心公园部分景观一期会所一期会所主入口主入口以绿地景观以绿地景观为主，六期为主，六期开始开发开始开发本报告是严格保密的。1602008-2009.62008-2009.6年年 形象标杆年形象标杆年 配套价值配套价值 2期期学校学校小镇小镇广场广场滨湖规划启动区域认知度提升房地产市场理性回归树立项目整体形象，形成示范效应以社区学校作为营销价值点市场背景市场背景开发策略开发策略配配 套套学167、校、一期会所、中心广场投入使用、人工湖动工建设水岸商业街道开始修建物业组合物业组合以联排为主，类独栋为辅，部分过渡产品旅游项目旅游项目全面打造中心公园景点人工湖人工湖水岸商业街水岸商业街一期会所一期会所主入口主入口一期（类一期（类独栋、联独栋、联排）排）二期（联排、二期（联排、类独栋）类独栋）本报告是严格保密的。1612009.7-2011.62009.7-2011.6年年 形象拔高年形象拔高年 形象价值形象价值开发策略开发策略小镇小镇广场广场一期会所一期会所主入口主入口一期一期(类独类独栋、联排）栋、联排）二期二期(联排、联排、类独栋类独栋)三期三期(联联排、叠加排、叠加)旅游开始启动社区配168、套启动市场背景市场背景丰富产品线，形成开发的规模效应实现配套及旅游带来的溢价产品组合产品组合形成标杆的豪宅联排、叠加及部分过渡产品，如花园洋房等度假酒店度假酒店人工湖人工湖儿童公园儿童公园旅游项目旅游项目全面建设公园基础景观，如绿地等配配 套套学校开始招生度假酒店等高档配套设施开始建造沿河木栈道拔高社区形象的形象设施等基础景观基础景观沿河木栈道沿河木栈道（慢跑道）（慢跑道）游艇码头游艇码头3期期学校学校本报告是严格保密的。1622011.7-2013.62011.7-2013.6年年 品牌提升年品牌提升年 体验价值体验价值学校学校小镇小镇广场广场一期会所一期会所主入口主入口一期一期(类独类独栋169、联排）栋、联排）二期二期(联排、联排、类独栋类独栋)三期三期(联联排、叠加排、叠加)度假酒店度假酒店人工湖人工湖儿童公园儿童公园基础景观基础景观沿河木栈道沿河木栈道（慢跑道（慢跑道）渔人码头渔人码头4期期开发策略开发策略旅游开始启动社区配套启动市场背景市场背景在前几期的提高产品品质，投入创新产品实现配套及旅游带来的溢价产品组合产品组合形成标杆的豪宅（顶级别墅）联排、叠加为主，花园洋房为辅，增加过渡产品电梯多层等旅游项目旅游项目中心公园对外开放部分旅游项目开始经营商业招租配配 套套市政交通配套开始运营酒店会所开放、商业运营沿河运动场所对外开放沿河景观设施、沿河景观设施、运动设施运动设施四期四期170、(联排、叠加，顶级联排、叠加，顶级别墅，花园洋房为辅）别墅，花园洋房为辅）本报告是严格保密的。1632013.7-20142013.7-2014年年 成熟溢价年成熟溢价年区域价值区域价值 小镇小镇广场广场一期会所一期会所主入口主入口一期一期(类类独栋、联独栋、联排）排）二期二期(联排、联排、类独栋类独栋)三期三期(联联排、叠加排、叠加)度假酒店度假酒店人工湖人工湖儿童公园儿童公园基础景观基础景观沿河木栈道沿河木栈道（慢跑道（慢跑道）游艇码头游艇码头沿河景观设施、沿河景观设施、运动设施运动设施5期期开发策略开发策略旅游产业启动周边配套成熟市场背景市场背景提高容积率，实现区域发展和社区成熟带来的产171、品溢价赚取超额利润，实现项目整体价值最大化产品组合产品组合以花园洋房为主，双拼、联排、叠加为辅，增加普通多层住宅旅游项目旅游项目旅游服务成熟，形成旅游品牌成为合肥休闲度假的理想地配配 套套社区商业和区域级商业开始运营开始修建次主题公园五期五期(花园洋房为主，联花园洋房为主，联排、叠加为辅）排、叠加为辅）次主题公园次主题公园学校学校四期四期(联排、叠加，顶级联排、叠加，顶级别墅，花园洋房为辅）别墅，花园洋房为辅）本报告是严格保密的。1642015-20162015-2016年年 成熟溢价年成熟溢价年 社区价值社区价值开发策略开发策略城市化进程加快社区完善市场背景市场背景提高容积率，实现区域发展和172、社区成熟带来的产品溢价赚取超额利润，实现项目整体价值最大化产品组合产品组合以多层为主，花园洋房、联排为辅；学校以北地块建议以多层住宅、商务公建为主，可考虑沿街设置商住两用楼、酒店式公寓或写字楼。旅游项目旅游项目加大旅游经营软性服务的持续投入配配 套套各项生活配套完善一期会所一期会所主入口主入口一期一期(类类独栋、独栋、联排）联排）二期二期(联排、联排、类独栋类独栋)三期三期(联联排、叠加排、叠加)度假酒店度假酒店人工湖人工湖儿童公园儿童公园基础景观基础景观沿河木栈道沿河木栈道（慢跑道（慢跑道）游艇码头游艇码头沿河景观设施、沿河景观设施、运动设施运动设施五期五期(花园洋房为主，独栋、花园洋房为主173、，独栋、联排、叠加为辅）联排、叠加为辅）次主题公园次主题公园6期期基础景观基础景观六期六期(以多层为主）以多层为主）小镇小镇广场广场学校学校六期（多层、六期（多层、公建）公建）四期四期(联排、叠加，顶级联排、叠加，顶级别墅，花园洋房为辅）别墅，花园洋房为辅）本报告是严格保密的。165分期开发卖点（价值点）示意分期开发卖点（价值点）示意大盘开发必须保持价值链的连续性大盘开发必须保持价值链的连续性07-08年08-09年14-15年10-11年12-13年15-16年大盘价值提升大盘价值提升社区成熟度社区成熟度低高社区品牌社区成熟度成为高档社区成为合肥旅游集聚地高性价比、稀缺产品（小独栋别墅）形成174、热销纯别墅社区入口广场风情会所五星级酒店水岸商业尊贵会所渔人码头河岸慢跑长堤人工湖产品价值产品价值配套价值配套价值社区价值社区价值区域价值区域价值体验价值体验价值形象价值形象价值知名学校社区商业交通旅游基础设施借势酒店配套中央水系及部分园林展示公园及营业性项目部分开发商业开始运营高尔夫练习场制造稀缺借势政府滨湖战略和市政配套的完善社区商业和区域级商业开始运营本报告是严格保密的。166规划建议规划建议评价原则规划建议本报告是严格保密的。167我们评价的出发点我们评价的出发点 从市场营销的角度从市场营销的角度开发商角度：价值（成开发商角度：价值（成本和收益）、风险（分本和收益）、风险（分期操作、定175、位）期操作、定位）项目自身条件项目自身条件规划设计师角度：功规划设计师角度：功能、艺术能、艺术顾问公司角度：市场顾问公司角度：市场客户、销售客户、销售本报告是严格保密的。168规划评价的基本原则规划评价的基本原则是否符合项目的整体定位是否符合项目的整体定位1是否符合市场特性是否符合市场特性2是否有利于分期是否有利于分期4项目资源是否最大利用项目资源是否最大利用3是否有利于产品价值的均衡是否有利于产品价值的均衡5本报告是严格保密的。169对现有总体规划的评价对现有总体规划的评价环形道路系统占用太多土地资源，隔绝了住与游的关系；本项目的定位为复合旅游度假功能的风情小镇，而该规划体现的是纯豪宅社区；176、没有中心（广场、商业中心），一期必须要有；缺乏关键节点的设置；大体量的水域一方面增加投入成本，水面分散，另一方面不能实现资源均好性的要求公园分布太散，不利于聚集人气，形成规模效益本报告是严格保密的。170泰晤士小镇规划泰晤士小镇规划u一个中心小镇中心u一条水岸商业街u一条连通的河道u一个码头u一个星级酒店u一个会所u一个教堂中心u一个艺术仓库u四个公共组团u1 11 12 24 43 3案例借鉴案例借鉴案例借鉴案例借鉴本报告是严格保密的。171成都芙蓉古城成都芙蓉古城-功能与规划布局功能与规划布局v功能：旅游观光景观园林设计；休闲度假环境的优美，独特；商务会议提供商务活动场所；民居民族特色住宅177、设计。v规划布局：整个社区分为传统居住区、特色商业区、文化休闲区、运动保健区、宾馆会所区；各功能区以水系园林环境间隔和穿插，动静有致，统一和谐。传统居住区传统居住区传统居住区传统居住区传统居住区传统居住区文化休闲区文化休闲区运动休闲区运动休闲区特色商业区特色商业区运动休闲区运动休闲区宾馆会所区宾馆会所区本报告是严格保密的。172万科城整体规划万科城整体规划教育配套开放式广场Townhouse商业Loft情景洋房宽景House小高层本报告是严格保密的。173旅游休闲小镇规划关键因素旅游休闲小镇规划关键因素有聚集人气公共核心区域多组团，多主题，组团间有连接旅游路线移步换景商业主体人文旅游景点强调休178、闲体验节点欧洲小镇的规划理念：欧洲小镇的规划理念：汲取欧洲小镇千年居住文化沉淀下来的合理的居住模式，采用多样性的小镇功能、有机自由的规划结构等构成本项目独特的规划理念。社区开放空间、小镇中心等的建设和经营成为大型社区的核心竞争优势，本项目的重点在于营造一个成熟、便捷和可以自我更新、循环和完备生活配套的社区。本报告是严格保密的。174公建公建一期会所一期会所主入口主入口一期一期(类独栋、类独栋、联排）联排）二期二期(联排、联排、类独栋类独栋)三期三期(联联排、叠加排、叠加)度假酒店度假酒店人工湖人工湖儿童公园儿童公园生态湿地生态湿地艺术创意区艺术创意区沿河木栈道、慢跑道、沿河设置艺术长廊（lof179、t）、文化艺术主题店渔人码头渔人码头四期四期(联排、叠联排、叠加，顶级别墅）加，顶级别墅）沿河景观设施、沿河景观设施、运动设施运动设施五期五期(洋房为主，联排、洋房为主，联排、叠加为辅，增加普通叠加为辅，增加普通多层）多层）次主题公园次主题公园果林、生果林、生态绿地态绿地六期六期(多层为主）多层为主）小镇小镇中心中心学校学校水岸商业街区水岸商业街区运动休闲区运动休闲区高尔夫练习场、青少年拓展运动中心、户外活动交流中心庆典服务区庆典服务区小镇中心设置教堂、钟楼、庆典广场，婚庆特色商业等；集中式商业餐饮娱乐休闲区餐饮娱乐休闲区主题餐饮、露天咖啡茶座、世界美食广场、歌厅、酒吧等商务会议区商务会议区度180、假酒店、会议室、商务中心、商务会所等生态湿地生态湿地郊野公园、烧烤园、坡地、野营地、山地自行车道等网球运功中心网球运功中心国际网球交流中心、网球学校等整体规划建议整体规划建议本报告是严格保密的。175小镇中心小镇中心-中心广场中心广场+教堂（精神堡垒），项目教堂（精神堡垒），项目的核心区域，聚集人气和建立标志的核心区域，聚集人气和建立标志中心广场中心广场本报告是严格保密的。176高尔夫练习场，健身中心，拓展中心，网球中高尔夫练习场，健身中心，拓展中心，网球中心心网球中心网球中心高尔夫练习场高尔夫练习场青少年拓展运动中心青少年拓展运动中心本报告是严格保密的。177室内室内+室外游泳池室外游泳池游181、泳池游泳池人工湖人工湖本报告是严格保密的。178“街趣街趣”不同的街道，不一样的生活，不同的街道，不一样的生活，注重街道的设置，用注重街道的设置，用街道来演绎小镇的生活街道来演绎小镇的生活u河岸街u湖畔街u健身街u邻里街u慢跑街u本报告是严格保密的。179报告思路报告思路结构化分析和问题界定结构化分析和问题界定项目整体发展战略项目整体发展战略分期开发策略及规划评价分期开发策略及规划评价项目属性研判及界定项目属性研判及界定旅游项目定位旅游项目定位地产项目定位地产项目定位项目目标和现实条件项目目标和现实条件经济测算经济测算本报告是严格保密的。180经济测算经济测算分期指标经济测算的假设条件经济测算182、结果本报告是严格保密的。181确定各期容积率的基本原则确定各期容积率的基本原则1.1.符合项目整体定位与开发策略符合项目整体定位与开发策略本项目整体定位是一座复合功能的新市镇，前期以与城市高端住宅竞争的低密度产品启动，后期产品多元化发展。故本项目的分期容积率是呈现逐步走高的趋势。0.50.52.2.物业组合的限制物业组合的限制各期的容积率受到不同物业组合的限制，本项目不同物业容积率取值如下：物业类型物业类型舒适型舒适型独栋独栋小独栋、小独栋、双拼双拼联排联排叠加叠加花园洋房花园洋房普通多层普通多层容积率0.30.40.60.81.0-1.21.2-1.5容积率指标时间轴1.51.5一期二期三期183、四期六期五期0.80.8容积率逐期走高分期指标分期指标分期指标分期指标本报告是严格保密的。182确定各期容积率的基本原则确定各期容积率的基本原则3.3.市场实现度的限制市场实现度的限制在8-10内完成销售，某种物业类型在市场上的需求量是一定的，故需要保证不同物业之间的配比平衡关系，保证完成整体销售任务。不同物业的市场去化速度存在差异，一般而言高端物业的去化速度要低于低端物业，高总价产品低于中低总价产品。合肥市场上一般项目的月均去化速度如下：物业类型物业类型独栋别墅独栋别墅联排别墅联排别墅花园洋房花园洋房普通多层普通多层总价区间200万100万-200万150万以下80万以下去化速度（单位：套/184、月/项目）2套10套20套40套4.4.经济测算经济测算经济测算的主要作用是对几种容积率方案进行经济效益评估，为确定容积率指标提供参考。5.5.规划设计的限制规划设计的限制本报告是严格保密的。183确定各期物业类型具体比例的原则确定各期物业类型具体比例的原则原则一原则一根据物业类型价值排序，在每期（每区）内，应尽量多做价值链高端产品，少做价值链低端产品。在规划允许范围内，保证容积率最大化。原则二原则二每期（每区）都需要尽可能的保证物业类型的丰富原则三原则三在每期（每区）中，都需要有一定数量的高端产品。原则四原则四本报告是严格保密的。184各期容积率指标建议各期容积率指标建议整体整体综合综合容积185、容积率率0.80.8分期分期物业组合物业组合容积率容积率价值贡献价值贡献分期容积率分期容积率上限上限一期（165亩）豪华型双拼（类独栋）0.3价值标杆，样板展示0.6左右双拼0.4过渡产品联排0.6主力产品叠拼0.8试探市场二期（200亩）独栋（类）0.3价值标杆0.7左右小独栋（类）0.4双拼0.4-0.5过渡产品联排0.6-0.8现金牛三期（288亩）独栋（类）0.3形象标杆，丰富产品类型0.8左右小独栋（类）0.4双拼0.4联排0.6主力产品叠加、花园洋房0.8-1.0过渡产品，试探市场本报告是严格保密的。185各期容积率指标建议各期容积率指标建议整体整体综合综合容积容积率率0.80.8186、分期分期物业组合物业组合容积率容积率价值贡献价值贡献容积率上容积率上限限四期（300亩）豪华型独栋0.3形象标杆，丰富产品类型0.9左右小独栋（类）0.4双拼0.4联排0.6主力产品，现金牛叠加0.8-1.0花园洋房、多层1.0-1.2过渡产品五期（150亩）豪华型双拼0.4形象标杆，丰富产品类型1.0左右联排0.6-0.8叠加0.8-1.0花园洋房1.0-1.2主力产品，现金牛多层1.2-1.5过渡产品六期（103亩）联排0.6-0.8形象标杆，丰富产品类型1.2左右叠加0.8-1.0花园洋房1.0-1.2主力产品多层1.2-1.5本报告是严格保密的。186用地及分期用地及分期1.1.根据项187、目的整体定位，房地产项目综合容积率根据项目的整体定位，房地产项目综合容积率0.80.8，总建面，总建面6464万万方，容积率分期低开高走。方，容积率分期低开高走。房地产项目分六期开发，形成六个主题住宅组团；假设公园匀速度开发，即每期300亩左右；此数据仅代表分期规模的大致方向，具体开发量视规划设计方案、资金运作状况而定。分期分期一期一期二期二期三期三期四期四期五期五期六期六期合计合计拿地分期522亩514亩500亩500亩500亩48330193019亩亩住宅开发面积165亩200亩288亩250亩150亩153亩12061206亩亩容积率R上限0.60.70.80.91.01.20.80.8188、住宅物业组合类独栋双拼联排类独栋双拼联排类独栋双拼联排叠加类独栋双拼联排叠加花园洋房双拼联排叠加花园洋房多层联排叠加花园洋房多层公园、道路等开发面积300亩300亩300亩300亩300亩313亩18131813拿地分期:一期522亩已拿（460+62），二期计划拿514亩，预计在今年内完成；剩余假设平均每期500亩左右。测算假设测算假设测算假设测算假设本报告是严格保密的。187住宅公建配套住宅公建配套2.2.住宅公建配套面积住宅公建配套面积3.53.5万方（据经验值一般为住宅开发总建面的万方（据经验值一般为住宅开发总建面的5 5-8-8，取值，取值5 5左右），包括学校、会所、商业配套、居委189、会等公建左右），包括学校、会所、商业配套、居委会等公建面积。面积。学校学校2.42.4万方，万方，按照政府规划标准设置，占地约65亩：学校按照合肥政府规划标准设置，小学生人数/社区人口100人/千人；初中生人数/社区人口45人/千人；高中生人数/社区人口36/千人。社区人口数总户数*3.48人/户，本社区预计总户数为5000户，即约17400人。按照每班人数50人计算。政府限定用地标准：小学生11m2/人；中学生16m2/人；学校按照容积率0.5计算建面；政府对幼儿园无最小规模限定，按照经验值配置15班幼儿园，约3000m2建面。学校学校幼儿园幼儿园小学小学初中初中高中高中合计合计预计学生数（190、人）17407836263,149最小班级数（班）1535161379最小占地面积（m2）3亩19,14012,52810,02241,690（约65亩地）建筑面积（m2）3,000m2合计约21,000 m224,000m24,000m2 2资料来源：合肥教育局相关部门、政府颁布相关规定资料来源：合肥教育局相关部门、政府颁布相关规定会所会所0.30.3万方：万方：由于本项目设置了五星级酒店，其配套完全可满足小区业主的需求，考虑到酒店的建设周期及一期启动销售的需要，建议整个项目仅在一期设置会所，一方面做前期售楼处，做形象展示；另一方面启动会所的部分功能如便利店、餐饮及游泳健身馆等弥补前期配套的191、不足。会所规模约3000m3000m2 2。本报告是严格保密的。188住宅公建配套（社区商业）住宅公建配套（社区商业）一般城市居住区商业设施指标城市居住区规划设计规划即：社区5000户*3.48人*0.8m2/人1.74万m2国际类比社区商业规划指标：商业面积：住宅面积0.027：1 A.C.PERRY邻里住区理论即64万m2*0.0271.73万m2类别类别居住区居住区人均商业服务建筑面积0.7-0.91m2/人合理服务半径800-1000m社区商业配套社区商业配套0.50.5万方：万方：根据本项目的建筑规模，较为适宜的商业配套面积为1.7万m2左右，由于可利用公园公建进行大规模服务中心、风192、情商业街建设，满足社区配套的部分功能，住宅区商业配套可减少配置；本项目地块广阔，社区商业有一定的服务半径，建议在各组团中设置小型邻里中心，以满足居民的基本生活需求为主。社区居委会用房社区居委会用房0.150.15万方万方：按规定配置30m2/100户社区居委用房。5000户*30m2/100户1500m2其他公建约其他公建约0.150.15万方万方：包括配电房、垃圾房等公建。社区公建分期社区公建分期一期一期二期二期三期三期四期四期五期五期六期六期合计合计配套会所学校商业商业、社区居委会用房、其他公建分摊到各期投入量(m2）3,00025,000200020001500150035,00035,193、000本报告是严格保密的。189公园部分公建公园部分公建3.3.公园部分公建建面为公园部分公建建面为7.27.2万方，包括五星级酒店、综合服务中心及万方，包括五星级酒店、综合服务中心及其他游乐设施等。其他游乐设施等。综合服务中心约综合服务中心约2 2万方，万方，包括小镇中心广场建筑、综合服务中心（中型超市）、商业街道等；五星级酒店五星级酒店2.52.5万方；万方；建议五星级商务度假酒店，五星级酒店的国际化豪华配套符合本项目国际化的定位，有利于提升本区域的价值；另外五星级酒店和国外著名的酒店管理公司合作，可以提高酒店的知名度，带来酒店品牌的客户，提升社区国际化形象。其他为游乐、管理设施公建约其他194、为游乐、管理设施公建约2.72.7万方；万方；包括网球中心、艺术中心等根据规划设计要点，公园部分用于管理、游览服务等公建用地占公园总用地比例不超过5，容积率不大于1.2。即公园部分公建面积为1813亩*666*5*1.27.24万方分期分期一期一期二期二期三期三期四期四期五期五期六期六期合计合计配套小镇中心广场、风情街道、儿童公园、网球中心等星级酒店 其他游乐、管理设施公建投入量(m2）13,00010,00025,0008,0008,0008,00072,00072,000本报告是严格保密的。190u按照五星级酒店的一般标准,合适的面积在20000至30000平米之间，本项目建议面积在250195、00左右，250间客房以内。酒店得房率一般为0.6，按此标准估算建筑面积。酒店项目仅为参考性建议，最终建议以酒店设计公司意见为准。国内一级城市四星级酒店造价6000元/m2以内；五星级酒店造价8000元/m2以内，本项目取值6000元/m2。管理公司提取毛利润的2。部门部门项目项目数量数量使用面积使用面积（mm2 2）建筑面积建筑面积（mm2 2）合计合计（mm2 2）客房部分总统套房1150250 250 豪华套房1965108 2058 商务套房304575 2250 高级套房204575 1500 标准双人间1503253 8000 标准单人间303253 1600 小计25015658196、 商务中心大会议厅1150250 250 中会议厅1100167 167 小会议室260100 200 小计4617 餐饮及娱乐多功能厅1350583 583 西餐厅1150250 250 咖啡厅180133 133 酒吧1140233 233 中餐厅及包房1500833 833 夜总会1350583 583 厨房1500833 833 KTV包房1500833 833 小计4283 商场及康乐设施商场1300500 500 美容美发180133 133 壁球1140233 233 室内游泳池1300500 500 桌球1150250 250 棋牌麻将室1450750 750 健身房11502197、50 250 乒乓球1230383 383 健疗室1150250 250 行政办公等18001333 1333 小计4583 合计约25000酒店规模假设酒店规模假设本报告是严格保密的。191关于土地成本的假设关于土地成本的假设4.4.实际土地成本实际土地成本目前一期土地成本约为12.5万/亩，共522亩，住宅开发用地460亩，62亩市政代征；剩余地块：住宅746亩，地价14.2万元/亩；代征用地238亩，地价11.2万元/亩；公园1513亩，地价12.7万元/亩。由于公园部分主要为持有物业，地价主要依赖住宅开发销售回收，故将公园部分的土地成本摊入住宅部分地价。小区内部的市政道路成本计入取地成198、本，假设市政道路共10公里，造价1000万元/公里；征地复建点总投资8000万元，（计划在2007年底完工），其成本摊入各期土地成本中。合计地价总成本为合计地价总成本为58,998.958,998.9万元万元（含道路、复建、政府出让金）。即522亩*12.5万元/亩+（1206-460）亩*14.2万元/亩（300-62）亩*11.2万元/亩 1513*12.7万元/亩1000万元/公里*10公里+10000万58,998.958,998.9万元万元摊入住宅地价，则土地实际成本为：摊入住宅地价，则土地实际成本为：。即58,998.9万元 1206亩48.9248.92万元万元/亩亩u土地价格构199、成：1.政府补偿金4.4万元/亩；2.报批费用6.8万/亩（预计9月后将实行新政，由原来的3.4万元/亩升至6.8万元/亩）；3.政府收益：住宅3万元/亩，公园1.5万/亩；市政代征免交。故未来地块的土地成本：1.住宅：14.2万/亩；2.公园：12.7万/亩3.代征地块：11.2万/亩。u整个地块假设包括300亩市政代征地u拿地资金为自有资金；本报告是严格保密的。192关于工程投资计划的假设关于工程投资计划的假设5.5.关于工程投资计划的假设关于工程投资计划的假设假设一假设一1.假设06年底拿二期地块514亩，全为住宅用地，则地价为514*14.2万/亩7298万元。2.假设剩余地块在未来5200、年内获得，其中包括约300亩代征地块。剩余地块总价48998.9-10000（规划路成本)-6525-729825175.9万元3.假设未来5年均分地价，即25175.9/55035.18万；均摊入地价的规划道路成本在未来八年内均摊10000万/81250万4.假设复建点总投资10000万，06年发生30，07年发生60，08年发生10假设二：假设二：1.假设一、五期工程07年动工，当年发生工程量所需费用的90，次年发生剩余部分；二期08年动工，当年发生所需费用的50，次年发生剩余部分2.三期、四期当年发生工程量所需费用的30，次年发生50；第三年发生剩余部分3.二、六期工程当年发生所需费用的201、70，次年发生剩余部分4.按照通常情况,工程费用中3%-10留取保修金及滞留金，竣工验收后一年付出，本项目取值10。本报告是严格保密的。193关于销售实现价格的假设关于销售实现价格的假设5.5.关于销售实现均价的假设关于销售实现均价的假设假设：假设：1.鉴于对未来合肥房地产市场的良好预期，合肥市连续5年GDP保持两位数的增幅，房地产价格也保持快速增长。假设本项目销售价格保持6以上的增长速度。2.销售实现均价每年递增，且不同产品递增幅度有所不同.高端产品考虑到市场稀缺性，增涨幅度大于中端产品；3.各种物业基础订价根据目前市场价格结合区域成熟度拟定；4.由于本区域启动价格偏低，假设前三价格增幅大于202、三年后的增幅，具体假设数据如表：5.社区商业的售价与社区成熟度密切相关，与临近区域的住宅价格保持一定比例，假设增幅为20。销售价格及年增长率（）销售价格及年增长率（）物业类型预计07年可实现均价市场参考价格前三年增幅三年后增幅别墅6000维也纳森林独栋别墅06年实销价格达9000元/平。鉴于目前别墅政策、供给状况、市场反应，以及本项目的实际状况确定本项目参考价格15%10%小独栋520015%10%双拼4500碧湖云溪双拼别墅06年销售价格在7200左右；15%8%联排380015%8%叠加3200根据物业之间价格梯度差假设10%8%洋房28006%6%多层25006%6%社区商业30008%203、10%公园商业30008%10%本报告是严格保密的。194关于公园、酒店经营性收入的假设（关于公园、酒店经营性收入的假设（1 1）假设：假设：1.经营性收入主要包括公园部分游乐设施运营带来的收入及酒店运营带来的收入；2.假定公园部分的公建不能出售只能出租；3.公园公建面积：1813亩*5*666平/亩*1.2（容积率上限）7.2万方，假定组成方案如下：公园公建组成公园公建组成综合服务中心综合服务中心 特色商业特色商业 风情街风情街 酒店酒店收费性质游收费性质游乐设施乐设施管理性公建（艺术中心等管理性公建（艺术中心等不直接收入的公建）不直接收入的公建）建面（）100050005000250002204、000070004.公建建设分期假设分期分期一期一期开发量开发量（）（）建安成本建安成本（万元）（万元）二期二期开发量开发量（）（）建安成本建安成本（万元）（万元）三期三期可经营性质物业（游乐物业）小镇中心6000600儿童公园5000400酒店可租赁物业综合服务中心5000500风情街等4000320不带来直接收益物业管理用房等2000200管理用房等100080合计13000130010000800本报告是严格保密的。195关于公园、酒店经营性收入的假设（关于公园、酒店经营性收入的假设（2 2）三期开发量（）建安成本（万元）四期开发量（）建安成本（万元）酒店2500015000网球中心等3205、00024000风情街300024000艺术中心等200016025000150008000640分期分期可经营性质物业（游乐物业）可经营性质物业（游乐物业）可租赁物业可租赁物业不带来直接收益物业不带来直接收益物业合计合计分期分期可经营性质物业（游乐物业）可经营性质物业（游乐物业）可租赁物业可租赁物业不带来直接收益物业不带来直接收益物业合计合计五期开发量（）建安成本（万元）六期开发量（）建安成本（万元）拓展中心等3000240 其他游乐投入3000240商业4000320商业4000320管理用房等100080管理用房等10008080006408640640本报告是严格保密的。1965.假设206、商业建成后第二年开始有收益；随着区域的发展租金呈上升趋势；5.1 假定商业的投资汇报率为8，参照社区商业启示售价为3000元/平，即商业启始月租金为20元/平；5.2 假定商业月租金三年后年增长8%;6.酒店经营假设（按照经验值及合肥酒店市场状况预估）；假定酒店三期修建，2012年开始投入使用房间数房间数250间建安成本（含软装）建安成本（含软装）6,000.00 元/平（含4000元/平的内部装修费）日租金日租金500元/天建筑面积建筑面积25,000.00 平米平均入住率平均入住率50%总造价总造价15,000.00 万元 6.1 本酒店定位商务度假酒店，据经验值假设除客房收入外，其他经营207、性收入，包括会议、休闲娱乐设施的经营收入设为客房收入的406.2 开业第一年入住率假设为40，后逐年上升；经营成本在初期占整个收入的60，后逐年下降，常规在总收入的30左右；6.3 根据目前合肥五星级酒店的定价，假设每间房的日租金为500元左右，以后逐年增长,年增长率设为5；酒店日租金年增涨率酒店日租金年增涨率5.00%其他收入占客房收入比其他收入占客房收入比40%7.旅游人数随区域成熟、项目开发逐年增长 7.1 假定旅游等项目在09年开始运营，参照徽园的游客规模，本项目启动期游客量假设为20万人次/年；7.2 根据主题园的周期，假定前三年游客增长率为20，之后回落5,持续5年后停滞增长 7.208、3 人均消费30元；前3年增长10，之后保持5的增长率关于公园、酒店经营性收入的假设（关于公园、酒店经营性收入的假设（3 3）本报告是严格保密的。197关于资金来源运用的假设关于资金来源运用的假设假设：1.项目目前无银行贷款，故06年所有的投资均为自有资金2.假设项目一期、二期投入的35为企业自有资金，其余通过银行贷款、销售收入与工程垫资等其他融资方式解决；2.1.假设07年开发所需投入开发成本投入22574.12+销售费用、税金及附加1551.23+预征所得税921.5225046.87万元即：07年需投入的自有资金约为25046.87*358766.40万元销售回款：12259.2万元银行209、借款：25046.87-8766.40-12259.24021万，故：预计一期需要银行借款约为4000万元。年份07年08年09年10年11年12年合计企业自有资金8,766.40 7,671.90 0.00 0.00 0.00 0.00 16,438.30 银行借款4,000.00 0.00 8,000.00 0.00 0.00 0.00 12,000.00 银行还款0.00 0.00 4,000.00 0.00 4,000.00 4,000.00 12,000.00 2.2.08-11年的资金缺口，可通过自有资金及银行借款解决。资金缺口（经营收入与资金运用之间的差额）07年08年09年10210、年11年11,084.44 5,697.66 7,821.90 2,314.83-6,345.97 本报告是严格保密的。1981.房地产销售税费u土地增值税按预售收入的1预征u按预售收入的20预计净利润征企业所得税u按预售收入的0.6计征水利基金u房产税按出租收入的12计征2.房地产经营税费u营业税按租金的5计u教育附加按营业税的3计u城市建设维护税按营业税的7计u印花税按租金的0.1计u房产税按照租金的12计征u房屋租赁管理费用按租金的2计征u维修费用按照建造成本的0.4计u代理、营销费用按租金的1.5计关于税费的假设关于税费的假设本报告是严格保密的。199项目经济技术指标（参看附表）项目经211、济技术指标（参看附表）项目技术经济指标项目技术经济指标序号序号项项 目目用地规划指标用地规划指标合合 计计一期一期二期二期三期三期四期四期五期五期六期六期1 1公园住宅总用地面积公园住宅总用地面积(亩亩)46550058855045046630192 2住宅建设用地面积住宅建设用地面积(亩亩)16520028825015015312063 3公园园林用地（亩）公园园林用地（亩）240240240240240250.41450.44 4道路及其他用地（亩）道路及其他用地（亩）606060606062.6362.65 5住宅容积率住宅容积率0.51 0.60 0.77 0.85 1.01 1.16212、 0.80 6 6计住宅容积率建筑面积计住宅容积率建筑面积()56504.8421179254.00 146919.60 141227.05 100986.63 117776.84 642668.97 6.1独栋(2-3层）（类独栋）3796.21898.11898.11898.1009490.56.2小独栋（2-3层）（类独栋）07592.47592.45061.60020246.46.3 双拼（3层）16450.21265463273163.53163.5041758.26.4 联排（3层）22777.253146.847832.1222144.58857.80 154758.426.5 213、叠加(4-5层）106560359644195811988359641365306.6 花园洋房（4-5层）00399605994039960153181551786.7 多层（5-8层）00003196860606925747 7不计入当期容积率公建不计入当期容积率公建()350007.1 会所30000000030007.2学校0240000000240007.3 商业01000100010001000100050007.4 其他公建001000100050050030008 8计公园容积率建筑面积计公园容积率建筑面积()720008.1酒店0025000000250008.2商业及其他1214、300010000080008000800047000开发时间07.1-07.12 08.109.6 09.711.6 11.713.6 13.714.12 15.1-15.12经济测算结果经济测算结果本报告是严格保密的。200可租售面积（含公园公建等）可租售面积（含公园公建等）序号序号物业类型物业类型面积面积()户均面积户均面积()折合套数折合套数所占比例所占比例住宅住宅1 1独栋(2-3层）9,490.50 35027 0.68%0.68%2 2小独栋（2-3层）20,246.40 30067 1.70%1.70%3 3双拼（3层）41,758.20 250167 4.20%4.20%4 215、4联排（3层）154,758.42 210737 18.53%18.53%5 5叠加(4-5层）136,530.00 180759 19.08%19.08%6 6花园洋房（4-5层）155,178.00 1201293 32.52%32.52%7 7多层（5-8层）92,574.00 100926 23.28%23.28%小小 计计610,535.52 3976 100.00%100.00%其他其他8 8学校24,000.00 9 9社区商业5,000.00 1010 会所3,000.00 1111 酒店25,000.00 1212 公园部分商业20,000.00 1313 其他游乐设施27,216、000.00 小小 计计104,000.00 合合 计计714,535.52 本报告是严格保密的。201总建筑面积()（含所有公建）730,092.13 综合容积率0.82 计住宅容积率建筑面积()658,092.13 序序号号项目名称项目名称数量数量()单价单价(元元/)金额金额(万元）万元）备注备注1地价地价 643,755.60 916.48 916.48 58998.958998.9地价按计住宅容积率面积分摊测算，单价为楼面地价2前期费前期费2.1勘察测量费642,669 5.00 321.33 2.2规划设计费642,669 80.00 5,141.35 2.3水电增容费642,66217、9 50.00 3,213.34 2.4三通一平642,669 50.00 3,213.34 2.5其他筹建开办642,669 50.00 3,213.34 前期工程小计前期工程小计642,669 235.00 15,102.72 3建筑安装工程费建筑安装工程费714,669 1,413.06 100,986.67 4管理费用管理费用714,669 48.73 3,482.68=(2+3)3%5其他费用其他费用642,669 5.1工程监理费642,669 5.00 321.33 5.2物业基金642,669 20.00 1,285.34 5.3 市政配套及人防费642,669 112.00 218、7197.89 其他费用小计其他费用小计642,669 137.00 8,804.56 6不可预见费不可预见费642,669 55.82 3,587.16=(2+3+4)3%7合计合计(不含地价不含地价)714,669 1,846.50 131,963.80 单价按计容积率面积分摊测算8开发成本合计开发成本合计714,669 2,672.04 190,962.70 项目总开发成本估算表项目总开发成本估算表本报告是严格保密的。202项目总投资估算表项目总投资估算表项目总投资估算表项目总投资估算表序号 项目名称总额（万元）单价(元/m2)占总投资比例1 1地 价58,998.90 918.03 2219、9.26%2 2前期工程费15,102.72 235.00 7.49%3 3建安工程100,986.67 1571.36 50.08%4 4管理费3,482.68 54.19 1.73%5 5不可预见费3,587.16 55.82 1.78%6 6其他费用8,804.56 137.00 4.37%7 7财务费用1,680.00 26.14 0.83%8 8销售费用9,018.73 140.33 4.47%9 9合 计201,661.42 3137.87 100.00%备注：单价为按计容积率建筑面积分摊计算的单价本报告是严格保密的。203利润表（利润表（2007-20162007-2016年）年220、）序号序号项项 目目合计合计2007年年2008年年2009年年2010年年2011年年2012年年2013年年2014年年2015年年2016年年1 经营收入经营收入332,833.620.00 13,962.42 16,222.06 24,822.50 29,410.24 31,982.6845,788.2531,156.3443,328.38 44,305.011.1 销售收入300,624.270.00 13,962.42 16,210.06 24,779.30 28,563.04 30,768.3341,613.6426,022.3637,133.49 37,309.341.2 出租221、收入32,209.350.000.0012.0043.20847.201,214.35 4,174.61 5,133.98 6,194.906,995.671.3 其他收入0.000.002 经营成本经营成本237,781.060.009,682.14 11,351.02 17,364.61 20,741.52 22,434.5733,110.0423,076.7931,398.28 31,719.982.1 开发成本190,962.700.008,010.929,307.38 14,241.87 16,874.07 18,350.0026,270.9317,875.8924,859.58 2222、5,419.922.2 运营成本(出租)10,247.890.000.002.047.34167.42239.29 1,866.04 2,027.16 2,072.051,863.532.3 销售费用、税金及附加33,116.620.001,551.231,800.942,752.983,173.353,418.36 4,623.27 2,891.08 4,125.534,051.232.4 经营税金及附加1,773.860.000.000.672.4246.6666.91229.80282.65341.12385.302.5 财务费用1,680.000.00120.00240.00360.0223、0480.00360.00120.000.000.000.003营业利润营业利润(销售利销售利润润)95,052.560.004,280.284,871.037,457.898,668.739,548.1112,678.20 8,079.5511,930.10 12,585.034 补前期亏损0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.005 利润总额95,052.560.004,280.284,871.037,457.898,668.739,548.1112,678.20 8,079.5511,930.10 12,585.036 应缴所得税31,367224、.350.001,412.491,607.442,461.102,860.683,150.88 4,183.81 2,666.25 3,936.934,153.067实缴所得税（预缴结转)11,526.140.00490.97537.58825.67975.521,120.17 1,437.31948.78 1,486.121,690.648 净利润净利润63,685.220.002,867.793,263.594,996.795,808.056,397.23 8,494.40 5,413.30 7,993.178,431.97本报告是严格保密的。204敏感性分析敏感性分析敏感性分析表（项目周225、期敏感性分析表（项目周期2006-2016)2006-2016)因素变化情况因素变化情况部分指标变化部分指标变化敏感性分析结果敏感性分析结果租售收入租售收入（万元）（万元）总投资总投资（万元）（万元）税后利润税后利润（万元）（万元）税后成本税后成本利润率利润率财务净现值财务净现值（万元）（万元）内部内部收益率收益率动态投资动态投资回收期（年）回收期（年）基本方案基本方案 332,834 201,661 63,685 26.8%16,150 13.6%9.69销售收入变化销售收入下降销售收入下降5 5%317,802 201,210 54,724 23.2%10,933 11.8%10.09变动226、率变动率-4.52%-0.22%-14.07%-13.47%-32.30%-13.10%4.15%销售收入上升销售收入上升5 5%347,865 202,112 72,647 30.3%21,367 15.3%9.31变动率变动率4.52%0.22%14.07%13.28%32.30%12.96%-3.89%工程成本变化工程成本增加工程成本增加5%5%332,834 208,260 59,264 24.3%8,801 11.0%10.29变动率变动率0.00%3.27%-6.94%-9.45%-45.51%-19.26%6.14%工程成本减少工程成本减少5%5%332,834 195,063 227、68,106 29.5%23,079 16.2%9.13变动率变动率0.00%-3.27%6.94%9.99%42.90%19.10%-5.82%本报告是严格保密的。205附件附件学校经营模式研究旅游地产案例研究公园部分补充研究合肥房地产板块分析推荐案名本报告是严格保密的。206学校经营模式研究学校经营模式研究附件附件附件附件1 1：学校经营：学校经营：学校经营：学校经营模式研究模式研究模式研究模式研究教育地产现状分析案例借鉴教育地产运营模式研究合肥民办（贵族）学校扫描本报告是严格保密的。207教育地产现状教育地产现状广州广州广州现有教育名盘举例广州现有教育名盘举例vv光大花园光大花园 引进北228、大附中，开发商负责建校，学校权属归国有，学校按私立收费，业主学位无保证，无优惠措施，收费标准：小学2.万/年，中学2.万/年；非广州户口一次性交纳借读费2万元，港澳生借读费3万元。收费标准随办学成本变化适当调整。vv碧桂园凤凰城碧桂园凤凰城凤凰城中英文学校，收费标准：幼儿园业主1.4万元/年，非业主1.8万/年；小学业主1.2万/年；非业主1.8万/年。vv星河湾星河湾 灵格风幼儿园、番禺执信中学（小学），收费标准：幼儿园1.982.3万元/人/年，初中约2.1万元/人/年，小学约2万/人/年。星河湾业主子女，享受八折优惠。vv祈福新村祈福新村 祈福英语实验学校和祈福新村学校（幼儿园到中学），229、买楼优惠：英语实验学校，学杂费8折优惠；祈福新村学校，初中入学降20分录取，幼/小减学费4000/年，中学减学费5000/年。目前广州大多数引入楼盘的名校，小区的业主子女，一般会有两方面的优先权：一是收费优惠，八折或者九折；二是降低录取分数线，一般在1015分左右。除此以外，业主基本不会再有其他特殊照顾。教育地产现状教育地产现状本报告是严格保密的。208教育地产现状教育地产现状深圳深圳深圳现有教育名盘举例深圳现有教育名盘举例vv桃源居桃源居 引进深圳清华实验学校，公私两立（公立收费400500元/学期，私立收取约1万元以上赞助费，学位保证不签入合同），完全以学校的包装带动楼盘整体销售 vv蔚蓝230、海岸蔚蓝海岸 北师大附中附小，区属公私两立（公立：400-500元/学期，私立：收取约1万元以上的赞助费，学位保证不签入合同）vv阳光带海滨城阳光带海滨城 南山外国语学校，区属公立省级（公立收费400-500元/学期学位保证不签入合同，只招收一年级学生）vv星海名城星海名城 北大附中，私立（私立收费60008000万元/学期，业主的学位没有保证）vv阳光棕榈园阳光棕榈园 区属公立（公立收费400-500元/学期学位有保证）除桃源居成功对学校的资源优势进行包装宣传，并因学校的引进使销售量产生突变外，其他项目引入的学校均非楼盘的巨大经济增长点。本报告是严格保密的。209合肥相关楼盘学校配置现状合肥231、相关楼盘学校配置现状教育地产现状教育地产现状合肥合肥vv金色池塘金色池塘 与蜀山区教育局合作建设的合肥市知名的西园小学、五十中金色池塘分校（九年一贯制学校）；并与金色摇篮潜能教育机构合作开办幼儿园；业主子女保证学位，按照公立标准收费，预计07年竣工。vv金地国际城金地国际城 与合肥工大附中、附小签订协议，保证业主子女学位，但要交纳跨区择校费 vv海顿新里公寓海顿新里公寓 与包河区教育局合作，由开发商出资建设配套的中学、小学，建成之后交给教育局进行运营管理，开发商不再与学校有任何联系。“合肥市教育局局长刘正亚介绍，强制开发建设单位配套建设学校与有关法律规定不一致，而且，由开发建设单位承担建校任务232、弊端较多，如果按公办学校收费标准，正常运作难以维持，如果收取高额费用，则加重小区居民负担。”合肥市市区中小学校规划建设管理规定（草案）提交合肥市十三届人大常委会第次会议审议，确立了由政府投资建设中小学的方向，同时鼓励开发建设单位按照中小学校布局规划和建设标准配套建设中小学校。引自2005年8月31日江淮晨报 目前合肥楼盘对教育配套多采用开发商负责建设，完成基建设施后交给政府，由教育机关进行运营管理。本报告是严格保密的。210政府相关规定：政府相关规定：政府相关规定：政府相关规定：成片开发住宅小区要同时配套建设教育设施并要求在建成后无偿交給政府承办。发展商开发的商品房达到一定规模，就要建设中、小233、学和幼儿园，建好后交给政府教育部门，属于国有资产。这样的学校如由政府出资兴办便属公办学校，如由企业或私人出资兴办则属于国有民办学校。经政府物价部门批准，国有民办学校的收費可以高于公办学校。收费问题收费问题学位问题学位问题 名校进驻时对于用地面积，教学配套等都會有要求，开发商为了达到名校的要求占用到商品房用地，加大投入资金。结果建成学校包括：国有资产部分、配套部分，也包括开发商额外投入的民有资产部分，权属难以分清。产权不清问题产权不清问题引进的名校建成了高收费的“贵族学校”，学生的入学费用远比一般学校高，这让一部分业主的子女上不起学。目前我国教育地产经常会遇到的三大问题：收目前我国教育地产经常会234、遇到的三大问题：收费问题、学位问题及产权不清的问题费问题、学位问题及产权不清的问题面临的问题面临的问题本报告是严格保密的。211有关规定：企业办或新办的学校可转为国有民办学校 小区配套学校要按照公办学校收费公办模式公办收费 民办模式公办收费 民办模式民办收费 地方教育部门不愿接收因为接收后要在财政、师资、教学设备上大量投入，而且每年政府下拨的教育经费是固定的 完全对业主子女公办收費？学校的规模毕竟有限，而一些大型小区如果小区业主子女全部按公办标准收費，这部分人就会占到学校生源的一半以上，這些学校维持运转的费用较高，将难以为继发展商补贴？番禺的某楼盘，內设一所中英文学校，开发商每年要补贴100多235、万元。发展商撤出之后的经费来源便成了棘手的问题不同经营模式下开发商会遇到的问题不同经营模式下开发商会遇到的问题本报告是严格保密的。212教育地产案例一：广州光大花园教育地产案例一：广州光大花园北大附中广北大附中广州实验学校州实验学校业主开发商政府（教育局）买得起楼供不买得起楼供不起孩子读书起孩子读书 一片苦心一片苦心 未获理解未获理解 我们只负责建校我们只负责建校办学是政府的事办学是政府的事没有道理在区内有没有道理在区内有学校的情况下让孩子学校的情况下让孩子“外出外出”上学上学 建设高收费的“贵族学校”，严重侵害了业主子女享受九年义务教育的权利 由于该小区开发目前尚不足14，因此配套学校要到2236、007年才能建好 先建“北大附中”，是与海珠区教育局充分协商的 开发商不能从学校谋求经济回报，对业主的优惠，也是开发商補貼的“北大附”不是普通社区配套学校，开发商为此增加投资5000多万，北大附中教育投资公司投入3500万，北大附提供师资 本想把北大附中引入海珠区，可以提升海珠区基础教育的水平和档次。但北大附中對校舍面积教学设备的要求很高，這樣开发商大大增加了投入用地和资金。在这一背景下，海珠区教育局决定由北大附中、海珠区教育学会和开发商三方合作办学。光大花园光大花园光大花园光大花园：v位于海珠区，旧工业区，商业化程度低，城市规划弱，交通较不便 v大型居住社区，占地43万m2，总建面109万m237、2，总户数接近1万户，已开发建面30万m2，入住率90以上；v规划北大附中，省一级幼儿园，大型超市，体育公园，森林公园，商业街v推广策略：完善社区建设，发展社区精神生活“大榕树下，健康人家”每个孩子每年花费2.5-3.5万案例分析案例分析本报告是严格保密的。213教育地产案例二：深圳星海名城教育地产案例二：深圳星海名城北大附中、北大附中、附小附小业主状告开发商业主状告开发商业主状告开发商业主状告开发商vv 学校性质：学校性质：学校性质：学校性质：深圳南山分校根本不是发展商与北大附中创办的小区配套的国办学校，而是北大附中向南山区教育局承包的“国有民办”性质的学校vv 收費问题：收費问题：收費问题238、：收費问题：该校依民办学校收费，2001年3月开始招生以来，对业主公开的收费标准是“小学1.2万/人/年，初中1.4万/人/年，高中1.6万/人/年”，这远远高出公办学校的收费标准。开发商只管建校开发商只管建校开发商只管建校开发商只管建校发展商从来没有就学校的性质问题作出承诺；学校的建立、运作是由政府决定的，学校如何收费是学校自己定的，和发展商没有关系。业主：开发商：星海名城星海名城星海名城星海名城：v区位：南山区前海路，配套居住、周边商业配套不成熟，交通不便v规模：占地30万平米，总建80万平米，三期开发大社区v大型人文居住社区，“一站式”居家概念，社区内部具备完善生活配套，幼儿园、小学、商239、业街、肉菜市场、华润超市、药店、银行本报告是严格保密的。214教育地产案例三：深圳桃源居教育地产案例三：深圳桃源居清华试验学校清华试验学校2002年上半年成交客户购买原因分析联动的价值体现教育名盘教育名盘“桃源居桃源居”经验经验桃源居桃源居桃源居桃源居锦绣清锦绣清锦绣清锦绣清华园华园华园华园：v区位：保安区西乡镇，周边以工业区和道路为主，较为荒凉、缺乏生活气氛v规模：占地106万平米，总建180万平米，规划总人口3.5万人v规划：规划功能齐全，20万平米三大公园、大型超市、医院、清华学校等配套一应齐全，与周边区域相独立，自成一体，具有城市格局，不假外求全新生活区2000年项目建成部分，外围环境240、荒凉，缺乏社区氛围。70左右客户为附近区域（宝安）顾客，城中区客户仅占10，说明购买者以一居自住为主；85%客户因学位购房，若无此因素，成交量将大幅下降。此前，每月成交10套左右。2002年上半年，实现销售8.3万平方米，实际成交量排名深圳第一。可见清华试验学校建立了学位与楼盘的价值关联，学校促销，立竿见影。2001年9月桃源居与清华达成合作协议，2001年底学校工程奠基。本报告是严格保密的。215教育地产案例三：深圳桃源居教育地产案例三：深圳桃源居清华试验学校清华试验学校消费者购买分析上表为2002年，下表为2003年购房用做自住以获得学位的客户比例一直在高位徘徊，表明自住和学位自住和学位一241、直是影响购房者的主要因素，单纯为学位投资而购房单纯为学位投资而购房但不在此居住的客户量比例只占10左右，且随社区配套日渐成熟而减少本报告是严格保密的。216教育产业与房地产结合的成功模式教育产业与房地产结合的成功模式一、前提居住型社区居住型社区居住型社区居住型社区一般社区规模较大，满足常住居住的功能规划齐全，但规划生活配套尚未实现、生活不便，未形成基本社区氛围，仅凭社区现状本身难以形成区别化的核心竞争力二、关键点学校与“居住地产”的价值关联价值关联价值关联价值关联城市及区域教育环境条件下，引入学校必须能够使“居住地产”与所引入学校的学位名额及学费优惠建立起价值关联效应值得一提的是，引入学校通常242、不会给楼盘价格提升带来太大价值，价值关联引发的是销售率的增加城市中教育资源不足，且名校缺乏基础教育通道完整，有小学、中学社区业主子女入学享受优惠待遇本报告是严格保密的。217学校的五种经营模式学校的五种经营模式1、公办民助、公办民助学校国有，校长承办，自主办学，经费自筹，政府监督。2、民办公助、民办公助3、股份制模式、股份制模式4、股份合作制模式、股份合作制模式5、民办学校模式、民办学校模式公民个人或社会团体是学校的主要出资者，政府教育部门则在校舍、教学设施、政策、人员等方面给予一定的扶持和帮助。以入股的方式，吸纳社会闲散资金，由教育专家管理经营学校，学校实行所有权和经营权的分离。与股份制大致243、相同，不同点在于政府教育行政部门也是持股方，但政府并非以资金入股，而是将校产评估后，以资产入股。学校民有民办，它分为社会力量办学和私人办学两种形式。本报告是严格保密的。218学校经营模式初步判断学校经营模式初步判断1、公办民助5、民办学校模式2、民办公助3、股份制模式4、股份合作制模式与现状不符无需吸纳资金与企业目标不符可供借鉴的办学模式为，模式4本报告是严格保密的。219根据本项目的战略定位，教育是本项目三大核根据本项目的战略定位，教育是本项目三大核心资源（公园、教育、运动）之一心资源（公园、教育、运动）之一 本项目对教育的要求，一方面希望满足政府规划对社区配套的要求，另一方面，希望通过打造244、一所高档次的学校来提升楼盘的形象，同时也期望在教育产业中有所作为。本项目建议本项目建议 借鉴桃源居的案例，引入国际或国内知名教育机构，建立公私两立学校，分开收费。对业主子女实行补贴，按照公立标准收费；对外来生源按贵族学校标准收费。国际学校国际学校 鉴于目前合肥的教育市场，建议优先考虑国际学校。国内知名学校国内知名学校 国内学校考虑引进全国知名学校如北大附中、清华附中等。本报告是严格保密的。220推荐办学模式推荐办学模式模式模式4 4：股份合作制：股份合作制案例：桃源居案例：桃源居清华试验学校清华试验学校经营模式：学校、政府、开发商三方参股总学位：70008000个学位私立学位：10002000245、个学位公立学位：60007000个学位，通过与政府的谈判，学位按片区划分，对住宅销售的促进作用非常大比较优势：相对于模式2（民办公助），保证了政府在学校发展中应有作用，同时避免了公办学校政府对学校管得过多、管得过细的弊端。相对于其他模式，股份合作制更有创新性劣势：需要与政府的强谈判力本报告是严格保密的。221国际学校主要的七种模式国际学校主要的七种模式1 1、境外机构特许大陆办学模式：、境外机构特许大陆办学模式：如新加坡学校、国际学校、美国人学校、开发区台商子弟学校；2 2、普通高中加境外预科模式：、普通高中加境外预科模式：如广州华美英语实验学校、华南师大附属康大学校、英豪学校、广州南洋中英文246、学校；3 3、“校中校校中校”模式：模式：深圳华茂学校（韩国人子弟学校）、东莞东方明珠学校；4 4、境外教育机构认证模式：、境外教育机构认证模式：广州祈福英语实验学校；5 5、以课程为核心的项目引进模式：、以课程为核心的项目引进模式：广东碧桂园学校；6 6、中外合作办学模式：、中外合作办学模式：广州华美中加高中、广东中加柏仁学校、深圳南山中加学校；7 7、境外机构主办的学校：、境外机构主办的学校：深圳国际学校、南湖国际学校本报告是严格保密的。222操作程序与定位方面：操作程序与定位方面：1 1、对合作方的要求、对合作方的要求配合社区形象定位，要求引进国际知名教育机构 2 2、合作方式、合作方式247、众安投资，引进国际知名教育机构。双方合作组建董事会，出资较多方担任董事长。本项目业主子女就读国际学校，能有学位保证，学费按公立标准收取，可考虑增加部分额外收费；非业主子女按照市场标准收取费用。3 3、对合作方的要求、对合作方的要求l要求教师全部由外方派出，外籍教师资质符合国家规定（学士学位、2年以上经验）l国际接轨的同步课程l定期举行校际交流，友好学校建立l双语夏令营等活动本报告是严格保密的。223学校研究结论学校研究结论1 1、建议引进国际学校（幼儿园直到高中）、建议引进国际学校（幼儿园直到高中）目前合肥尚无高标准国际学校，本项目引进国际学校，有利于扩大项目客户层面，形成核心竞争优势与营销卖248、点。符合项目整体定位与形象定位，提升社区价值2 2、重点引进国际学校，国内名校可以作为后备考虑、重点引进国际学校，国内名校可以作为后备考虑3 3、保证本项目业主学位，或者在学费上有一定的折扣、保证本项目业主学位，或者在学费上有一定的折扣4 4、体现项目整体形象的高标准建筑设计、体现项目整体形象的高标准建筑设计本报告是严格保密的。224学校投资与成本费用之一学校投资与成本费用之一开发建设投资组成开发建设投资组成费用费用根据类似工程经验造价并结合单元估算法进行估算我们根据经验假设将以上个项费用分摊到每平米后，每平米的建筑费用为2000元。学校整体工程造价=总建筑面积*每平米建筑造价=17000*2249、000=3400万元开发建设投资组成土地费用前期工程费建筑安装费管理费财务费用不可预见费前期建设税费各类税根据合肥市社会力量办学的有关规定，以及本项目的居住规模（5000户以上），本项目预计中学、小学各30班以上，预计总建面在17000平米以上。本报告是严格保密的。225学校投资与成本费用之二学校投资与成本费用之二学校经营运转投资学校经营运转投资组成费用（仅为维持学校运营开支的基本费用）组成费用（仅为维持学校运营开支的基本费用）中小学生人数（单位：人）国家教育部门规定的师生最佳比例教师数量（单位：人）平均每个教师年费用（单位：万元/年）工资福利保障总费用（单位：万元）250018：114057250、00经营运转费用=工资福利保障费+教学业务费+后勤费用工资福利保障费教学业务费 后勤费用各项费用占总经营运转费的经验比例35%30%35%各项费用总额700万元600700万元经营运转费用总额2000万元工资福利保障费教学业务费后勤费用经营运转投资组成本报告是严格保密的。226相关法规相关法规l居住区配套的中小学，开发建设单位应在工程竣工后180天内移交所在区（开发区）教育主管部门。l2006年3月1日以前（不含3月1日）取得土地开发权的居住区配套中小学校的，按照规划部门已经批准的中小学规划或提供的规划设计条件所确定的指标执行，且建设标准应不低于国家规定的基本指标；2006年3月1日以后取得土251、地开发权的小区配套中小学校的，生均用地定额标准应符合下列规定：小学每生用地不低于11平方米；中学每生用地不低于16平方米。建设标准应符合国家规定的规划指标。合肥市市区居住区配套中小学校移交验收实施细则l根据有关法规的规定，合肥市每个拥有万人口的区域，都要预留一所个班规模的小学建设用地，每万人口的区域内要预留一所个班的中学建设用地。更多信息需要直接联系教育局相关部门询问。本报告是严格保密的。227合肥市民办教育（贵族学校）扫描合肥市民办教育（贵族学校）扫描合肥新华学校合肥新华学校合肥中锐国际学校合肥中锐国际学校(现改名为合肥世界外国语学校现改名为合肥世界外国语学校）合肥新安公学合肥新安公学合肥润252、安公学合肥润安公学 地址地址合肥高新技术开发区内，毗邻大蜀山和董辅水库位于合肥经济技术开发区，与大学城，徽园毗邻而居 合肥市龙岗经济开发区内长江东路 学校座落于合肥经济技术开发区，毗邻“大学城”基本情况基本情况2000年2月创办的第十所全寄宿制民办中小学校学校总面积130亩,总投资1.2亿元,总建筑面积60000平方米,建有全欧式风格的中、小学部教学大楼、教师公寓、多功能餐厅、50M室内恒温游泳馆、多功能体育馆、演艺礼堂以及400米国际标准塑胶跑道运动场及与教育教学相配套的图书馆、电子阅览室、互联网教室、实验室、形体房、钢琴房、美术室等。学校从小学一年级起开设英语、电脑课程。聘请外籍教师进行语253、言交流和授课，组织学生出国深造游学。教学区共有六幢教学楼和一幢信息中心，信息中心楼有：计算机房、语音教室、图书馆、阅览室、电子阅览室、书库、演播大厅、多功能报告厅、多媒体教室，钢琴房和系列科技活动室。活动区包括标准足球场和拥有塑胶跑道的标准田径运动场、六个篮球场、四个排球场和全天候现代化室内看台标准体育馆 建立了孔祥东音乐艺术中心，创办了古筝班、铜管乐队、体育美术特长班和文学社等出国预备班为中国学生走向世界搭建了平台，为学生开通英国、美国、加拿大等国的留学直通车 安徽静安集团创办，是一所全日制寄宿制中、小学校。学校占地近百亩，建有中、小学部教学楼、科教艺术综合楼、标准式学生公寓、餐厅、塑胶跑道254、运动场；教学设施按省重点中、小学的标准配置，有多媒体教室、微机室、语音室、阅览室、钢琴房、形体房等，各类设施一应俱全 学校实行“小班制”教学，教学顾及每个学生，加强英语和计算机教学，从小学一年级起开设英语课，二年级起开设电脑课。占地160亩，建筑面积7万平方米，总投资1.5亿元；创办于1993年4月，是一所集幼儿园、小学、初中、高中“四位一体”的全日制寄宿制学校；自1997年以来，学校先后11次组织海外游学团，共派出学生500多人，教师50多人次赴英、美、澳、加参加海外假日学校活动。自2002年以来，陆续有20多名高中毕业生分别进入加拿大皇家语言学院、瑞士锡永管理学院及英国、美国的高等学校学习255、。班机设置班机设置学校实行小班制教学（每班不超过36名），设有小学、初中、高中，现已拥有教学班70个，师生2508名。幼儿园、小学、初中、高中小学、中学幼儿园、小学、初中、高中；学校共有教学班84个，在校生2500多人，教职工近600人，成为安徽省规模最大的民办中小学 收费标准收费标准幼儿园平均在8000元/学期；中小学10000-15000元/学期本报告是严格保密的。228芙蓉古城芙蓉古城附件附件附件附件2 2：旅游地产：旅游地产：旅游地产：旅游地产案例研究案例研究案例研究案例研究本报告是严格保密的。229成都芙蓉古城成都芙蓉古城-区域及交通区域及交通v区位：成都西郊青羊界，新成温公路成-温256、-郫生态城市带快速通道旁。v交通：交通便利，距市区二环路仅10余分钟车程，与外环路立交桥相距仅1公里。v规模：总占地面积1100余亩。v资源：成-温-郫国家级生态农业保护带中的新鲜空气和生态环境、海峡两岸科技园；华西医学院青羊校区、四川省商业学校、成都星星外国语学校等围绕四周，文化教育环境优越。芙蓉古城本报告是严格保密的。230成都芙蓉古城成都芙蓉古城-定位及客户定位及客户v项目定位：集居住、度假、休闲、投资于一体、融合各种中国民居建筑风格、以成都地域文化为项目内涵的老成都缩影式的极富传统色彩的小区v目标客户：对老成都有怀旧情结、厌倦喧嚣都市生活、收入较高且能接纳住房消费新观念的中老年人注重“257、5+2”生活模式、追求个性生存状态的都市人群预期有升值潜力的投资客户第二居所本报告是严格保密的。231成都芙蓉古城成都芙蓉古城-功能与规划布局功能与规划布局v功能：旅游观光景观园林设计；休闲度假环境的优美，独特；商务会议提供商务活动场所；民居民族特色住宅设计。v规划布局：整个社区分为传统居住区、特色商业区、文化休闲区、运动保健区、宾馆会所区；各功能区以水系园林环境间隔和穿插，动静有致，统一和谐。传统居住区传统居住区传统居住区传统居住区传统居住区传统居住区文化休闲区文化休闲区运动休闲区运动休闲区特色商业区特色商业区运动休闲区运动休闲区宾馆会所区宾馆会所区本报告是严格保密的。232成都芙蓉古城功能258、分区成都芙蓉古城功能分区传统居住区建筑风格多样，毗邻生态观赏型温泉，环境静雅；特色商业区小吃街、手工艺品街、购物超市等；文化休闲区含诗书画社、青少年素质教育中心、中心休闲广场、置信MBA学术中心等；运动保健区设各种运动场、中老年人健康中心、诊所等；会所宾馆区建生态豪华会所、星级宾馆、博物馆等 本报告是严格保密的。233芙蓉古城各功能分区物业配比及详细设施芙蓉古城各功能分区物业配比及详细设施占地面积设施传统居住区川西、江苏、云南、唐风民居约470000平米由川西民居组团、江苏民居组团、云南民居组团、唐风建筑组团构成，四合院。紫宸园约30000平米联排芝田居约50000平米两联排、三联排为主紫云园259、约140000平米双拼、联排宾馆会所区皇城约700平米博物馆会所约1500平米大堂、餐厅、会议厅、商务中心、MBA学术论坛中心、美容美发中心酒店宾馆提供配套饮食起居及娱乐场所文化休闲区水环境30000余平米水穿过每户人家，临水而居。音乐休闲广场12000平米成都古代名人雕塑儿童娱乐场马车、河边渔船、铁索桥、水车、滑草场等等运动保健区运动场所小型足球场、网球场、篮球场、羽毛球场、沙滩排球场、高尔夫球练习场、门球场、乒乓球室等老年人健康中心门球场、太极拳演练基地等诊所病情诊断、伤病治疗、专家特约门诊、护理中心特色商业区沿街布置小吃街、手工艺品街、购物超市本报告是严格保密的。234芙蓉古城生活方式芙260、蓉古城生活方式-以特色商业街和节点营造社区的以特色商业街和节点营造社区的休闲度假气质休闲度假气质休闲度假气质打造休闲度假气质打造u打造置信生活方式“精致生活每一天”u通过饮食文化、茶文化、水文化、街市文化、童趣文化、民风民俗文化、区域文化等打造社区的休闲度假气质，引领一种充满传统文化氛围的生活方式本报告是严格保密的。235成都芙蓉古城成都芙蓉古城分期模式分期模式u芙蓉古城开发共分为六期，到目前为止已开发五期，分别为：一期2001.8，芙蓉古城B区民居四合院开盘，占地约700亩；二期2003.8，芙蓉古城独立宅院紫宸园开盘；三期2004.7，芙蓉古城大宅华府芝田居开盘；四期2005.9，芙蓉古城261、大宅门紫云园开盘；五期芙蓉古城大宅门紫微园一期二期三期四期五期本报告是严格保密的。236成都芙蓉古城成都芙蓉古城-分期模式分期模式时间轴2001.8一期2003.8二期2004.7三期地产民居四合院档次稍低，采光弱私密性弱价格1800元/平米2005.9四期面积小面积产品为主40-200平米不等面积较一期有提高100平米以上为主260-330平米220300平米3300元/平米3600元/平米3800元/平米独立宅院紫宸园联排档次提高，采光好容积率小芝田居联排档次更高容积率0.6大宅门紫云园别墅高档别墅区2001.2芙蓉古城意境小区破土动工 2001.5意境小区正式开园 旅游农田，无旅游景观资262、源古色古香的四合院、商业街和园林设计，给人未启先闻感受，体现民居风情 很成都，很中国的特色，展示出了川西民居建筑的精华、汇集了老成都深厚的民俗文化，吸引人们前来观光、度假、休闲、娱乐，感受民居风情2004年12月 芙蓉古城被授予国家AAA级旅游景区称号本报告是严格保密的。237初期中期后期生地，古城开发的载体仿古有中国特色的民居建筑，使得建立起休闲旅游区建社高尚住宅社区、打造休闲、娱乐、度假社区吸引人气，提升区域认知度成为国家AAA景点，作为房产配套开发时期通过芙蓉古城案例的借鉴，我们总结出其开发通过芙蓉古城案例的借鉴，我们总结出其开发模式模式旅游房产打造园林房产开发旅游配套、卖点本报告是严格263、保密的。238芙蓉古城成功关键因素芙蓉古城成功关键因素旅游与房地产两大产业的完美结合：芙蓉古城通过民族的古典的建筑表现形式，挖掘民族传统文化，令人们抚今追昔，逐渐成为富有文化特质的旅游景点。创新的营销模式：样板小区展示，给人“未启先闻”的感受。成功的启动模式：总价控制型创新产品，通过旅游度假设施预热区域。本报告是严格保密的。239主题公园基础分析海洋公园相关研究案例借鉴附件附件附件附件3 3：公园部分：公园部分：公园部分：公园部分补充研究补充研究补充研究补充研究公园部分补充研究公园部分补充研究本报告是严格保密的。240公园部分主题的选择原则为能提升区域价值、投资风险公园部分主题的选择原则为能提264、升区域价值、投资风险小或者自身有着良好的持续盈利能力小或者自身有着良好的持续盈利能力符合项目整体定位符合项目整体定位符合公园部分的战略定位符合公园部分的战略定位为房地产价值最大化服务为房地产价值最大化服务理性投入、科学运营理性投入、科学运营能加速区域的城市化进程（配套）、迅速提升区域认知度（形象）、能加速区域的城市化进程（配套）、迅速提升区域认知度（形象）、提高区域价值（地价）提高区域价值（地价）能整合现有资源、投资风险小、有运营发力的空间能整合现有资源、投资风险小、有运营发力的空间在合肥市场自身能实现持续盈利的主题公园在合肥市场自身能实现持续盈利的主题公园 （此次研究的内容）（此次研究的内容265、）本报告是严格保密的。241不同主题的主题公园，其类别是不同的不同主题的主题公园，其类别是不同的微缩景观类微缩景观类民俗景观、仿古民俗景观、仿古影视城类影视城类动物景观类动物景观类主题游乐类主题游乐类世界之窗、徽园世界之窗、徽园民俗村、宋城民俗村、宋城横店、三国城横店、三国城海洋公园海洋公园迪斯尼、苏州乐园、欢乐谷迪斯尼、苏州乐园、欢乐谷主题公园主题公园主题公园基础分析主题公园基础分析本报告是严格保密的。242一个有生命力的主题公园其突出意义是明显的一个有生命力的主题公园其突出意义是明显的完善旅游产业结构完善旅游产业结构提升城市形象和品牌提升城市形象和品牌形成文化创新和教育基地形成文化创新和教266、育基地促进城市基础设施的完善促进城市基础设施的完善1234本报告是严格保密的。243不同规模主题公园的特征是不一样不同规模主题公园的特征是不一样规模分类特征案例主题选择投资规模市场腹地年游客量停留时间目的地主题公园主题鲜明或多个部分构成的、有强大品牌吸引力15亿美元国际市场1000万人次8小时以上迪斯尼世界10亿美元全国市场500万人次68小时深圳华侨城地区性主题公园有一定主题和表演路线2亿美元省内和邻省市场150350万人次46小时香港海洋公园游乐园有限主题1亿美元所在城市及周边100200万人次约3小时苏州乐园地方性主题乐园一定主题3008000万美元所在城市20100万人次2小时内杭州宋267、城小规模主题公园水簇馆、博物馆等300万美元所在城市40万人次以下时间更短大连圣亚本报告是严格保密的。244主题公园有着自身的生命周期，不同阶段其特主题公园有着自身的生命周期，不同阶段其特征和发展策略是不相同的征和发展策略是不相同的类别阶段特征发展策略长周期短周期起步旅游设施已相当完备，仅有少量游客，利润极低，时间较短投入大量资金，运用多种营销手段，进行宣传和推介活动，扩大知名度，建立形象稳固游客大幅增长，客源市场形成，利润开始增长，竞争对手增多拓展客源市场，培育游客对主题公园的品牌忠诚度，积极开发多种经营，控制成本，提高服务质量衰落旅游设施和产品陈旧，游客剧减，利润负增长转移资金和重新开发新268、景区停滞游客量达到最大值并时有起伏，利润增长缓慢或负增长保持市场占有率，扩大景区规模，加大旅游产品开发力度去重新组合产品衰落游客减少，旅游产品失去吸引力，经营难于维持抽走资金主题公园生命周期的特征及发展策略主题公园生命周期曲线图游客数量起步巩固停滞衰落时间本报告是严格保密的。245经研究，主题公园的成功有着很多核心要素经研究，主题公园的成功有着很多核心要素主题公园成功主题公园成功核心要素核心要素高投资的规模效应项目的循环投资模式（三三制）多样性市场开发高品质的内部管理和维护（4560人工成本、715维护成本）严密独特的主题策划真实细致的场景制作本报告是严格保密的。246目前国内对主题公园的认识269、还不深入，存在很目前国内对主题公园的认识还不深入，存在很多的认知误区多的认知误区事实上恰恰相反，主题公园尤其是大型主题公园是高投入项目。深圳的锦绣中华和中华民俗文化村投资额均是1亿元，世界之窗则高达5亿元（均不含地价），北京世界公园的投资额是1 5亿元，无锡世界奇观的规划投资为1亿美元主题公园目前在我国绝对是高门票、高消费、低重游率在这种错误认识下，进而认为主题公园的竞争是不可替代性竞争。而事实上，绝大多数主题公园作为人造景观 不像原生旅游景观那样具有惟一性，因而也不可能具有垄断性。相反，主题公园是一种可复制、可替代旅游产品而实际上这是以主题公园成功经营为前提的；一个失败的主题公园不仅不能起到270、这些作用还会使地区发展受影响背上还贷的包袱引发失业 给周边环境带来赢接和问接的污染等投资少，见效快大众消费产品是不可替代性能带动周边地区发展，促进就业、拉动消费、改善环境本报告是严格保密的。247因此，主题公园失败的案例是举不胜举，中国因此，主题公园失败的案例是举不胜举，中国成为了主题公园的重灾区成为了主题公园的重灾区国内主题公园国内主题公园“短命短命”的原因的原因1234盲目开发造成恶性竞争盲目开发造成恶性竞争：未作详细的论证和可行性研究就匆匆开工建设，以至题材重复甚至模仿抄袭各地对主题公园的盲目开发，造成大多数项目重复建设，缺乏个性，形成恶性竞争收入结构单一：收入结构单一：成功的主题公园主271、要盈利点是娱乐、餐饮、住宿等设施项目，门票收入只作为日常维护费用的弥补，而目前国内大部分主题公园都将门票收入作为主要的收入来源中国带薪休假制度尚未普及，主题公园把一年的盈利希望都寄托在ll4天节假日中，其余200多天时间多数“空放”，导致入不敷出缺乏明确的主题，文化内涵单一缺乏明确的主题，文化内涵单一：缺少有影响力的主题文化，许多主题公园仅是一种简单的模仿和粗制滥造，缺乏文化内涵部分主题公园也采用我国传统的历史文化作为主题，但由于开发者对题材的特点缺乏深入细致的研究，许多主题是徒有其名而无游乐特质，不能形成核心竞争力经营管理落后，游乐设备陈旧经营管理落后，游乐设备陈旧：经营方式单一，注重静态观272、赏而少有参与性活动，缺乏游客融入主题情境的机会，降低了游客刺激体验的深度，难以吸引“回头客”技术落后更是许多主题公园的致命缺陷，墨守成规，没能顺应市场需求的变化在技术上改造创新，陈旧老化的设施必将使其吸引力大减，客源市场萎缩，进而导致经营状况恶化本报告是严格保密的。248徽园是合肥市以微缩景观为主题的公园，其他徽园是合肥市以微缩景观为主题的公园，其他类别的主题公园还未出现类别的主题公园还未出现合肥市旅游资源点多面广，种类丰富，拥有相当可观的人文、自然与社会旅游资源目前合肥市主要的旅游产品有包公文化园、李鸿章故居、明教寺、逍遥津、徽园、名人馆、三河古镇、巢湖、紫蓬山、岱山湖、四顶山等。旅游产品种273、类涵盖了国内大部分的景点类型，具有相当的规模和一定的内涵，但大型主题公园目前仅有徽园徽园徽园2001年年2005年接待的游客数（万人次）年接待的游客数（万人次）本报告是严格保密的。249根据城市大型主题公园可行性评价指标体系，根据城市大型主题公园可行性评价指标体系，对合肥市建设大型主题公园进行评估对合肥市建设大型主题公园进行评估选用五个评价指标，每个评价指标再分解成若干子指标每个指标最高为10分所有指标的评分标准是统一的评价因子层次参考权重第一层第二层参考权重客源市场条件0.3一级客源市场二级客源市场三级客源市场市区非农业人口地区约总人口外来留客0.2250.060.015交通条件0.2外部交274、通内部交通市区客运总量公交车普及率0.150.05城市经济条件0.3经济发展水平人均GDP在岗职工平均工资0.180.12城市旅游感知形象0.1城市旅游感知形象城市旅游感知形象0.1市场竞争0.1吸引力替代性投资规模主题公园密度0.050.04本报告是严格保密的。250定量分析结果：合肥市建造大型主题公园的可行性不强，定量分析结果：合肥市建造大型主题公园的可行性不强，风险性大，和其他一线城市比较还有很大差距风险性大，和其他一线城市比较还有很大差距分值2.99以下33.9944.995分以上城市珠海、昆明、合肥武汉、无锡、沈阳北京、杭州上海、深圳、广州可行性不可行基本可行比较可行非常可行 合肥的275、综合分数为：合肥的综合分数为：2.74本报告是严格保密的。251海洋公园主要分布在沿海经济发达城市和内地海洋公园主要分布在沿海经济发达城市和内地主要省会城市主要省会城市哈尔滨哈尔滨大连大连青岛青岛北京北京长沙长沙台湾台湾上海上海厦门厦门海南海南成都成都香港香港深圳深圳西安西安合肥合肥武汉武汉南京南京杭州杭州已经营已经营筹建筹建本项目所在地本项目所在地我国以海洋为主题的旅游项目主要分布在沿海的经济发达城市也有少部分内地省会城市各地的规模不一样，经营状况也不同，其中香港海洋公园无论规模和效益都是世界一流的，被评为世界十大主题公园合肥目前还没有以海洋为主题的公园海洋公园研究海洋公园研究本报告是严格保276、密的。252海洋公园给客户带来的主要是以海洋为主题的体验、参海洋公园给客户带来的主要是以海洋为主题的体验、参与、观赏、游乐、科教等综合性的享受与、观赏、游乐、科教等综合性的享受香港海洋公园大连极地海洋公园旅游项目绿野公园蝴蝶屋、恐龙足迹、熊猫馆、金鱼大观园珊瑚馆亚马逊历险雀鸟剧场、3D幻影森林、登山缆车、格兰披治地带鸟语馆儿童王国海豚学堂、威威剧场、儿童机动城、创意游乐场、极地馆海洋天地水母万花筒、太平洋海岸、四维影院海洋馆鲨鱼馆侏罗纪海洋剧场海上旅游海涛馆海兽馆海洋摩天塔海盗村激流天地极速之旅公园项目本报告是严格保密的。253参观海洋公园的主要客户是参观海洋公园的主要客户是7 73535岁的277、青少年、岁的青少年、青年青年国内海洋公园消费者构成国内海洋公园消费者构成735岁的青少年、青年岁的青少年、青年80%其他其他20%不同规模和不同辐射能力的海洋公园的客户构成是不一样的海洋公园的重游率非常低，约510根据对海洋公园的游客进行分析，其核心游客为：735岁的青少年和青年年轻情侣儿童家长本报告是严格保密的。254国内海洋公园的主要收入来源是门票，门票价格在国内海洋公园的主要收入来源是门票，门票价格在8080120120元元左右，收入链短，餐饮和住宿等其他相关的商业收入比例偏左右，收入链短，餐饮和住宿等其他相关的商业收入比例偏低低收入链海洋馆海洋公园门票餐饮住宿娱乐商业产业国内海洋公园主278、要收入结构国内海洋公园主要收入结构门票收入门票收入80%其他商业收入其他商业收入20%香港海洋公园主要收入结构香港海洋公园主要收入结构餐饮收入餐饮收入30%门票收入门票收入40%住宿及其他收入住宿及其他收入30%本报告是严格保密的。255目前国内以海洋为主题的公园其规模有显著的不同，相目前国内以海洋为主题的公园其规模有显著的不同，相应盈利状况不均，季节性很强应盈利状况不均，季节性很强经分析，海洋公园的盈利性和其规模、区位经济、管理水平、资金投入、项目的丰富性等有着直接的正相关：规模越大，规模效益越明显。如：香港海洋公园沿海经济发达城市的经济效益明显好于内地。如：大连圣亚海洋公园、大连老虎滩海洋279、公园管理水平也直接影响到其盈利水平。如哈尔滨极地海洋馆本报告是严格保密的。256根据对海洋公园的研究和对行业专家的访谈，其核心成根据对海洋公园的研究和对行业专家的访谈，其核心成功要素包括科学选址、持续投入、丰富项目、不断创新功要素包括科学选址、持续投入、丰富项目、不断创新持续的高投入高科技的创新海洋公园的核心成功要素海洋公园的核心成功要素科学的选址丰富的海洋项目本报告是严格保密的。257合肥海洋公园可能辐射的区域是合肥市及安徽合肥海洋公园可能辐射的区域是合肥市及安徽省省安徽省按照海洋公园的特点和规模，其辐射的范围是有限的，一般通达时间在1.52小时车程内，本辐射半径约为200公里项目合肥市区：280、25KM项目六安：50KM项目淮南：130KM项目巢湖：80km项目蚌埠：100km本报告是严格保密的。258根据海洋公园的成功要素，进行本项目建海洋根据海洋公园的成功要素，进行本项目建海洋公园可行性研判公园可行性研判评估要素评估要素投资商资金实力投资商资金实力交通条件交通条件评价评价区位经济区位经济管理水平管理水平规模适中的海洋公园投资大约在13亿人民币左右根据前面的分析，合肥市的经济基础和辐射能力都较弱房地产开发商跨行业进入海洋公园的开发运营，具有较大的挑战，需要引进具有海洋公园管理丰富经验的核心管理人员，或者也可以和国内外拥有相关成功开发经验的公司进行合作合肥市及项目所在地一定时期内的通281、达性还不完善，增加资金回收期因此，本项目所在地建海洋公园的理由不足够充因此，本项目所在地建海洋公园的理由不足够充分，较勉强分，较勉强本报告是严格保密的。259合肥房地产板块研究合肥房地产板块研究附件附件附件附件4 4：合肥房地：合肥房地：合肥房地：合肥房地产板块研究产板块研究产板块研究产板块研究本报告是严格保密的。260合肥市房地产呈现板块竞争状态，以蜀山区最为激烈，随着合肥市房地产呈现板块竞争状态，以蜀山区最为激烈，随着城市发展方向的转移，包河区将成为下一个热点区域城市发展方向的转移，包河区将成为下一个热点区域二环二环一环一环经济技术经济技术开发区开发区高新技高新技术开发术开发区区政务文化新282、区政务文化新区新站开发区新站开发区马鞍山南马鞍山南片区片区黄山路黄山路学府区学府区老城区老城区均价：3000-4000元/平建筑形态：高层、小高层是主流主要卖点：成熟的配套、便利的交通、城市资源主要特点：单一型楼盘是主流；发展最为成熟；规模普遍在10万m2以下最成熟区域最成熟区域庐阳区庐阳区均价：2500-3500元/平建筑形态：多层是主流，但呈下降趋势热点区域：瑶海东区东二环外、新站开发区主要卖点：便捷的交通、区域发展前景主要特点：楼盘规模放大，建筑类型多样化最便利区域最便利区域瑶海区瑶海区均价：3000-4500元/平中大规模项目多，进入大盘时代建筑形态：多层和小高层是主流热点区域：高新区283、政务区主要卖点：自然资源、人文条件、区域前景、建筑类型特点：小高层供应渐超多层最活跃区域最活跃区域蜀山区蜀山区均价：2500-3500元/平建筑形态：多层和小高层是主流热点区域：一二环之间主要卖点：便捷的交通、城市资源、区域前景主要特点：单一型多层基本绝迹，二环外无楼盘前景最好区域前景最好区域包河区包河区本报告是严格保密的。261庐阳区典型楼盘扫描庐阳区典型楼盘扫描项目项目上城国际上城国际阿奎利亚阿奎利亚元一高尔夫（水果墅）元一高尔夫（水果墅）地址地址蒙城路与北二环以内，距离市府广场4公里长丰县荣事达大道庐阳产业园附近50m；距离市中心25分钟车程长丰县双凤工业区，元一高尔夫球场基本情况基本284、情况占地1000亩，建面114万平，容积率1.67；规划6000户，已开发一期10万平占地2000亩，建面118万平，容积率1.2（新政后会调高容积率），已经开发10万方，包括意式风情街和占地150亩（前四期），容积率0.36后期会追加拿地整体定位整体定位亲民化精品住宅亲民化精品住宅，面向白领和工薪阶层，提倡传统邻里传统邻里关系的回归，实现多层次消费阶层对高尚住宅区的友好共享 主题公园式社区（以水为主题）主题公园式社区（以水为主题），号称安徽乃至华东最大的纯意大利体验城邦，首个情感体意大利体验城邦，首个情感体验社区，生活在度假；中国大湖居生活典范验社区，生活在度假；中国大湖居生活典范生态的、原285、生的，贵族高尔夫果岭上的建筑贵族高尔夫果岭上的建筑，打造合肥唯一至尊高尔夫水景别墅 物业类型物业类型多层、小高高层、高层：户型面积区间：80-200平，其中30-40万元三房为主力产品，别墅、联排、叠加别墅；多层、小高层；一期主力产品为80-140平的多层产品，有55栋别墅，纯独栋，主力户型集中在320-340平，有部分300以下的小独栋；一共108栋价格价格小高层：3300元/平；多层：3500元/平均价：2300-2500元/平；05年三期总价50-70万之间，06年四期总价在120-150万之间客户情况客户情况80客户为本地客户，少量周边县市客户，外地客户消费区间集中在30-40万总价6286、0万以上客户以个体经营者居多一期客户以周边产业园工作人员和长丰县居民为主，其中庐阳区客户占40以上，总价20万-30万产品最畅销别墅为开发商保留单位，预留升值70合肥本地，其他外地，外地客户包括合肥周边县市（淮南、六安等）和长三角客户（杭州和上海）；客户职业以贸易类私企业主为主已购买客户中80为投资型客户销售情况销售情况销售状况良好，目前一期尾盘销售较缓，一期剩15一期低价销售火爆，二期销售速度缓慢，优劣势优劣势优势：1）二环以内，成熟的城市资源；2）房型多样化，客户面广3）部分房型紧凑，100平小三房热销；劣势：地块分布较散，不是整体社区优势：1）临近水库，有优质自然资源；2）临近产业园，产287、业客户支撑显著劣势：1）长丰县境内，合肥人心理上较难接受2）不在城市发展的主方向上优势：1）双凤湖、合肥唯一的高尔夫球场等强 势资源；2）配套高端；3）元一在合肥积累的品牌优势；劣势：1）距离城区较远，交通不便；2）缺乏基础设施，不通煤气，3）产品设计和用材一般本报告是严格保密的。262蜀山区（高新区）典型楼盘扫描蜀山区（高新区）典型楼盘扫描项目项目新加坡花园新加坡花园大溪地大溪地绿城桂花园绿城桂花园地址地址长江路898号，高新技术开发区黄山路以北，岳西路以西 高新技术开发区天柱路与黄山路交叉口 基本情况基本情况占地1100亩，建面60万方，容积率1.49；其中开发商自行修建了400亩生态公园288、（含130亩水面的人工湖），高尔练习场占地660亩，建面80万方，容积率1.32包括SOHO公寓、IEO型总部办公楼、酒店、主力商业店、步行街、体育馆、艺术馆等占地480亩，建面41万方，容积率1.22；绿化率42.3一期售完，目前在售为二期电梯观景洋房整体定位整体定位绿色公园生态小区绿色公园生态小区超大型开放式综合国际街区超大型开放式综合国际街区 低层次、低容积率、高绿化率低层次、低容积率、高绿化率的大型高尚生活园物业类型物业类型独栋别墅，联派，小高层、高层；夏威夷风情街；以140平以上大户型为主叠加别墅、多层、小高层和高层；多层、小高层（电梯洋房），户型主力面积130-150平，顶层复试达289、345平价格价格别墅：1万元/平（有价无市）；高层：3500元/平均价3800元/平；由于户型较大，总价在50万以上；叠加别墅130万/套以上价格跨度较大：3500-4700元/平，均价在4000元/平；总价在50万以上客户情况客户情况主要以合肥人为主，占70以上，多在蜀山区工作；其余来自合肥周边县市，在合肥经商或为在合肥工作的子女购房以本地客户客户为主，主要为新区的公务员、大学老师和医院工作人员；外地客户30左右，淮南、六安、阜阳居多，无芜湖、铜陵、马鞍山地区客户合肥客户占80左右，主要为私营业主、企事业单位中层以上管理人员；外地客户实力有限，淮南客户占其中的3，总体实力有限，承担总价60万290、以下销售情况销售情况销售速度一般，5月份降价销售转好销售缓慢销售速度较好优劣势优劣势优势：1）临近董辅水库，400亩生态园，园林大气；2）超大东南亚式会所（1.2万方），装修豪华；3）临近高新区，有产业支撑；4）新加坡双语幼儿园；劣势：1）规划超前，合肥人尚不能接受；2）户型面积过大，总价高；3）住宅密度过大优势：1）临近的产业园、高教区有优质客源；2）户型有所创新；劣势：1）户型设计偏大；2）销售节奏失控，导致目前大面积房型滞销优势：1）绿城的品牌效益，产品品质得到认可2）园林设计领先，展示到位；3）外观典雅，符合合肥民众的审美观点；劣势：1）房型设计一般；2）以大面积为主，总价偏高本报告是291、严格保密的。263蜀山区（高新区）典型楼盘扫描蜀山区（高新区）典型楼盘扫描项目项目金色池塘金色池塘澜溪镇澜溪镇维多利亚花园维多利亚花园地址地址长江西路与蜀鑫路交汇处向北500米 蜀山风景区，黄山路与香樟大道交界处蜀山风景区，黄山路与香樟大道交界处基本情况基本情况占地480亩，建面40万方，容积率1.2占地216亩，建面20万方，容积率1.4占地108亩整体定位整体定位人文生态社区蜀山湖畔，法国原味小镇蜀山湖畔，法国原味小镇无物业类型物业类型多层、花园洋房、小高层、高层户型设计创新，赠送面积多观景洋房（多层），小高层、高层户型设计创新，增加挑高阳光房80多套独栋别墅价格价格多层：3500元/平；292、小高层3400元/平叠加别墅：4200元/平均家4500元/平；.花园洋房4200-4800元/平独栋80万-150万/栋；均价4500元/平客户情况客户情况合肥市区购房者不多，主要是地源性客户，本地人占70以上；外地客户以在合肥做生意的周边城市客户为主，少量与合肥有来往的长三角客户主要以公务员、律师等高收入人去为主；客户中本地人占10以上，其中来自蜀山区的占有约60；外地客户中，淮南、六安、阜阳较多，占外地客户的以二次、三次置业为主，以自住为主以经营外贸公司的私营业主居多，占总数的30以上；别墅客户重风水，有30左右的客户带风水师看房；外地客户（淮南、六安）不高于10销售情况销售情况多层销售293、良好，30-40万总价产品去化最快销售状况良好；销售时间较长，03年开始销售，现剩3套左右优劣势优劣势优势：1）模仿万科四季花城规划，受到合肥消费者认同；2）户型设计创新，引领合肥市场劣势：1）偏离高新区核心位置；2）后期以大面积居多优势：1）品牌扩展受到消费者认同；2）大蜀山角下，人工湖边，资源优势明显；3）房型设计受到认可；如有挑高4.5m的阳光房，进深短大面宽等；劣势：距离市区较远，需要20-30分钟路程，优势：1）开发时间较早，弥补市场空缺劣势：1）土地产权有问题，影响销售；本报告是严格保密的。264蜀山区（政务新区）典型楼盘扫描蜀山区（政务新区）典型楼盘扫描项目项目绿地国际花都绿地国294、际花都宋都西湖花苑宋都西湖花苑国建香榭水都国建香榭水都地址地址蜀山区东流路与合作化南路交口 怀宁路与习友路交汇处 政务新区圣泉路与习友路交汇处 基本情况基本情况总建面70万方已经开发了4期，约50万方占地227亩，总建面30万，容积率1.8目前在售为一期占地160亩，建面18万方，容积率1.82整体定位整体定位国际都会生活国际都会生活以西湖水景为主题，极力营造绿色休闲健康的绿色休闲健康的湖岛居住湖岛居住新概念 亲水园林，城市别墅生活城市别墅生活物业类型物业类型多层、小高层主力户型为130平三房，顶层有复式多层、小高层、高层主力户型集中在100-130平之间叠加别墅，小高层、高层价格价格小高层：295、3800元/平；多层：4000元/平均价：3100元/平均价：4000元/平，60万-110万/套客户情况客户情况前期公务员较多，3050%为投资客；在售4期外地客户较多，占总数的60以上，其中淮南、六安的客户占外地客户的40-50，多为当地私营业主，为日后养老购房；承受总价在40-50万之间；铜陵、马鞍山、芜湖等地区客户基本没有本地客户较外地客户有实力客户以蜀山区居民和区域内工作人员为主外地客户较少，目前外地客户不足10客户以合肥本地人居多，占目前客户量的80以上，又以政务区工作人员占其中的50以上；外地客户较少销售情况销售情况销售良好销售较缓慢销售较缓慢优劣势优劣势优势：1）社区规模大，发296、展商品牌好；2）位于政务新区核心区，紧靠市政大楼；劣势：实质为经济适用房，整体档次一般优势：靠近市级公建设施奥林匹克公园劣势：距离政务区核心区较远，在竞争激烈的政务新区板块不具备竞争比较优势优势：1）园林展示到位；2）政务新区核心位置；本报告是严格保密的。265老城区典型楼盘扫描老城区典型楼盘扫描项目项目栢景湾栢景湾琥珀山庄琥珀山庄地址地址沿河路220号,亳州路与沿河路交界蜀山区北部，南接长江西路，东临环城公园基本情况基本情况占地面积213000平米，建筑面积30万平米，容积率1.41，绿化率42%规划占地50公顷，总建筑面积50万平方米整体定位整体定位都市绝版都市绝版静谧之地，出则繁华，入则297、自然出则繁华，入则自然具有徽派山庄徽派山庄风貌的居住区物业类型物业类型多层、小高层、别墅多层、高层、小高层、别墅价格价格均价4300元/平米别墅：8000多元/平米，其他：4000-5000元/平米客户情况客户情况客户主要以政府公务员、私营业主等一些收入状况良好的人为主；庐阳区客户占到80%以上，其他区域客户很少。客户为合肥第一批先富起来的人，以生意人为主；企事业单位、政府官员团购。销售情况销售情况销售状况良好，目前只剩5、6套当时销售状况良好，目前二手楼仍然旺销优劣势优劣势优势：1）位于合肥市中心区，交通便捷，城市基础设施完善；2）南边为南淝河绿化带，生态环境优美；3）三面均为住宅社区，具有298、成熟的居住氛围。优势：1）区位好，交通方便；2）开发商有政府背景，有客户源；3）景色宜人，全省第一个园林式住宅小区。本报告是严格保密的。266包河区典型楼盘扫描包河区典型楼盘扫描房地产开发主要集中在马鞍房地产开发主要集中在马鞍山南路二环以内，山南路二环以内，项目项目金地国际城金地国际城万振逍遥苑万振逍遥苑地址地址包河区马鞍山南路88号合肥东南上风口，马鞍山路与太湖东路交汇处基本情况基本情况占地150亩，建筑面积30万方，容积率3.3；一期已售完总占地约190亩，总体规划面积达12.6公顷，总建筑面积15.7万平方米，容积率1.3，绿化率45%整体定位整体定位国际生活城国际生活城亲水生态小区亲水299、生态小区物业类型物业类型Soho小公寓，小高层、高层；商业街区多层、小高层、联体叠加别墅价格价格均价：3500元/平均价：3900元/平米客户情况客户情况客户以包河区行政事业单位（包括大学）工作人员为主；外地客户较少，占总数的10-15之间，主要有巢湖、桐城、安庆等区域，无芜湖、马鞍山客户客户以合肥市区（包括庐阳区、包和区、蜀山区）私营业主、企事业单位工作人员为主，占80%左右，外地客户占少部分;有个别外籍客户，如美国销售情况销售情况销售状况良好，月均80套销售状况良好，4.8开盘，目前只剩几套优劣势优劣势优势：位于城市次中心，交通发达，配套齐全；劣势：附近有污水处理厂优势：1）本地开发商；2300、）交通方便与市中心举步可及，购物方便；3）中央生活区；4）亲水生态小区一环一环二环二环新鸿意新都会绿地新里海顿马马鞍鞍山山路路包包河河大大道道美美菱菱大大道道包包河河大大道道柏林春天金地国际城万振逍遥苑世纪阳光花园碧湖云溪元一柏庄南南淝淝河河路路本本项项目目区域性客户本报告是严格保密的。267包河区典型楼盘扫描包河区典型楼盘扫描项目项目碧湖云溪碧湖云溪元一柏庄元一柏庄柏林春天柏林春天绿地海顿公馆绿地海顿公馆地址地址太湖东路与铜陵南路交叉口 瑶海区（临包河区）巢湖南路88号 马鞍山南路与望江路交叉口市次中心“滨湖新区”，基本情况基本情况占地120亩，建面5.36万平，容积率0.67占地350亩，301、建面55万平；容积率2.35；一期22万已售完占地100亩，建面17万方，容积率2.3；占地面积约20万平方米，建筑密度19.5%，容积率2.8，绿地率55.2%整体定位整体定位高绿化、高配套、高智能和低容积率、低层、低密度和城市城市软环境别墅社区软环境别墅社区 “大规模、高档、时尚”住宅 德国风情生活小镇德国风情生活小镇水主题社区，滨湖时代水岸人居滨湖时代水岸人居合肥市高档楼盘物业类型物业类型叠加、联排别墅共190套，户型面积区间：220-320平多层（沿街商用）、小高层、高层；主力户型在98-144之间，多层、小高层、高层全部高层价格价格均价6500元/平（04年开盘价格）均价：3200元302、/平3400元，均价3500元/平预计8月开盘客户情况客户情况主要是私营业主，政府官员、事业单位领导和医生、律师等泛公务员有少量的长三角客户，均为与合肥有生意往来或安徽籍贯人士客户以包河区和瑶海区的公务员、私营企业主、拆迁户较多；外地客户较少，占总数的8左右，主要来自巢湖，个别芜湖客户外地客户承受总价在40万左右客户以包河区企事业单位人员、政府公务员、个体户居多，占70%以上；外地客户较少，主要是家外地而工作在合肥的，以第一居所为主。目标客户：中产阶层。销售情况销售情况尾盘，剩下两套（最近成交价7200元/平，总价210万左右）销售良好，月均80-100套/月左右。一期顶层复式总价80万/套，303、开发即销售一空销售状况良好，5月底二期开盘，目前仅剩20-30套，已经销售200多套。尚未开盘优劣势优劣势优势：1）城市里的纯别墅小区，交通便利，配套成熟；2）开发时间较长，前期成型的居住氛围为后期营销做足展示优势：1）元一的品牌资源；2）与政府合作，先期投资1000万做70亩南淝河滨河公园对公众开发，展示到位；（元一仅认养绿地十年）（元一仅认养绿地十年）优势：合肥城市次中心，配套较为成熟优势：1）绿地品牌优势；2）引入了绿地系列中的高档产品本报告是严格保密的。268楼盘扫描小结楼盘扫描小结竞争格局竞争格局合肥已经进入大盘时代，大盘规模效应已经得到合肥消费者 认可；蜀山区是目前竞争最激烈，区域304、内部已经形成联动；包河区受到规划利好影响，逐渐受到关注，成为新的热点随着全国各大开发商纷纷进军合肥市场，合肥房地产产品品质从建筑用材、户型设计、园林规划等方面都得到全方位提升。产品创新速度加快，变相赠送面积已经成为主流开发商的惯用手法。物业形态丰富，受到容积率的限制，今后的产品多以小高层、高层为主。目前，合肥房地产市场仍然是内向型市场，即以本地消费为主，对外地消费者的吸纳有限；消费者的地缘特征明显，通常为既定的生活和工作区域范围内合肥本地消费者总价承受能力较外地客户强，一般外地消费者多选择总价低于50万的住宅。总价80万以上产品的主力客户为私营企业主、行政事业单位中高层领导、产品特征产品特征客305、户特征客户特征本报告是严格保密的。269项目命名的基本原则项目命名的基本原则体现项目的整体定位体现项目的整体定位能够为项目营销提供说辞，便于演绎。对本项目而言，案名要贯穿六期，每一期都有各自的推广主题，这就需要项目命名具有很强的包容性。案名要切合项目推广需求，能够体现出项目欧洲风情小镇的定位。比如苏黎士小镇、格林小镇、澜溪镇等能直接传递项目定位。具有延展性，能够进行演绎具有延展性，能够进行演绎读音上口，便于记忆读音上口，便于记忆命名兼顾公园和住宅，在宣传上不能太住宅化。切合项目的整体气质切合项目的整体气质案名要体现项目某方面的气质，如大规模（镇、城等）；高端项目（府邸、公馆等）。本项目要体现出306、大盘气势，并有一定包容性。u不建议本项目用“绿色港湾”作为项目的推广案名。1.“绿色港湾”不能体现项目定位；2.绿色港湾平淡有余，特色不足，需要花费大量投入宣传；3.无法突出项目整体的“洋气”和“”贵气“；本项目特定需求本项目特定需求附件附件附件附件5 5：推荐案名：推荐案名：推荐案名：推荐案名本报告是严格保密的。270案名选择的方向一：案名选择的方向一：本项目命名选择方向本项目命名选择方向从体现异域风情出发，以某个欧洲小镇命名，如苏黎士小镇（北欧风情）、普罗旺斯（地中海风情）、圣塔路斯（西班牙风情）案名选择的方向二：案名选择的方向二：从体现区域价值出发，如公园城、未来域等案名选择的方向三：案名选择的方向三：从体现项目优势资源，湖泊、森林、河流、湿地等田园意向出发，如翠堤长湾、黄金水岸等案名选择的方向四：案名选择的方向四：从大盘气质出发，如世纪公园城、棕榈半岛、欧洲小镇等本报告是严格保密的。271推荐案名推荐案名众安众安滨湖滨湖天下天下众安众安滨湖滨湖世纪世纪众安众安滨湖滨湖时代（世界）时代（世界）众安众安国际滨湖城国际滨湖城本报告是严格保密的。272The end！