1、2012.12 2012.12 美地行美地行1云南恒达地产云南恒达地产800800亩旅游地产项目亩旅游地产项目市场研究与项目定位中期报告市场研究与项目定位中期报告整体思路整体思路2市场认知项目认知宏观市场分析云南旅游开发现状腾冲区域环境分析腾冲房地产发展腾冲房地产分析商品住宅市场酒店市场商业市场地块价值属性分析区位与交通条件周边环境及配套项目SWOT分析项目定位项目定位客群定位形象定位分项分项定位定位产品策划户型设计建议景观设计建议精装修标准建议项目规划建议平面布局项目交通动线整体规划节点I III II中中期期报报告告最最终终报报告告需求分析度假趋势分析全国旅游度假项目模式镜鉴文化专题研究：2、读懂腾冲开发步骤与经营模式一期启动区定位一期启动区定位经济测算经济测算宏观市场分析市场认知市场认知3云南旅游开发现状云南旅游开发现状腾冲区域环境分析腾冲房地产发展1云南旅游开发现状云南旅游开发现状云南作为中国面向西南的交流窗口，将打造成对接东南亚经济圈的桥头堡云南作为中国面向西南的交流窗口，将打造成对接东南亚经济圈的桥头堡目标目标1 1面向西南开面向西南开发重要门户发重要门户目标目标2 2“走出去走出去”战略先行区战略先行区目标目标3 3外向型特色优外向型特色优势产业基地势产业基地目标目标4 4生物多样性宝生物多样性宝库和西南生态库和西南生态安全屏障安全屏障目标目标5 5民族团结、边民族团结、3、边疆繁荣稳定示疆繁荣稳定示范区范区20152015年发展目标：年发展目标：通道和物流体系基本完善；承接东中部产业转移和面向东南亚、南亚的出口加工基地初步形成；与东南亚、南亚国家的合作交流迈上新台阶；公共服务能力进一步增强，贫困人口数量大幅减少；森林覆盖率达到50%以上，全面完成国家“十二五”节能减排目标。战略战略目标目标东南亚东南亚中国中国云云南南资料来源资料来源：国务院关于支持云南省：国务院关于支持云南省加快建设面向西南开放加快建设面向西南开放重要桥头堡的意见重要桥头堡的意见 “不断不断提升沿边开放质量和水平，提升沿边开放质量和水平，使云南使云南成为我国向西南成为我国向西南开放的桥开放的桥头4、堡头堡。”胡锦涛胡锦涛云南旅游开发现状云南旅游开发现状云南云南旅游旅游产业步入转型升级阶段，旅游能级逐步提升产业步入转型升级阶段，旅游能级逐步提升2006年 2007年 2008年 2009年 2010年0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%云南省产业结构走势变化云南省产业结构走势变化第三产业第二产业第一产业2006年2007年2008年2009年2010年0100020003000400026.00%28.00%30.00%32.00%34.00%36.00%云南旅游产业与第三产业走势云南旅游产业与第三产业走势旅游业总收入第三产业增加值旅游业占5、第三产业比例产业结构基本保持稳定，三产占GDP总产值的40%左右；旅游业占三产比例攀升，2010年云南旅游业对省第三产业的增长贡献达34.5%云南经济开始腾飞，旅游云南经济开始腾飞，旅游业将发展成为云南国民经业将发展成为云南国民经济战略支柱产业济战略支柱产业云南十二五发展旅游规划：云南十二五发展旅游规划：积极推进旅游业“二次创业”；推动云南旅游由观光型向休闲度假型转变；旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业。宏观市场分析市场认知市场认知6云南旅游开发现状腾冲区域环境分析腾冲区域环境分析腾冲房地产发展1腾腾冲城市经济发展格局冲城市经济发展格局城市地位城市地位“极边第一城极边第一城”“”“东南亚出境6、旅游第一站东南亚出境旅游第一站”腾冲国土面积5845平方公里，总人口65.8万人，与缅甸山水相连，国境线长148公里，是国务院批准的对外开放县。自古以来地理位置极为重要，被称为“极边第一城”。南亚旅游圈东南亚旅游圈中国旅游圈中国旅游圈腾冲旅游资源丰富，处于中国旅游圈、东南亚旅游圈、南亚旅游圈的接合部，历史上是“南方古丝绸之路”的要冲，现在更是“东南亚出境旅游第一站”。腾腾冲城市经济发展格局冲城市经济发展格局经济发展经济发展经济总量相对落后，但经济发展速度快经济总量相对落后，但经济发展速度快2006200620112011年腾冲生产总值及发展速度年腾冲生产总值及发展速度数据来源：2011年国民经7、济和社会发展统计公报 2011年腾冲生产总值完成874566万元，按可比口径计算，比上年同期增长16.1%，增幅与上年持平，比全市快3个百分点，比全省快2.4个百分点，比全国快6.9个百分点；人均生产总值13513元，同比增长15.1；2011年云南全省各县市区经济总量排名26位，虽然经济总量相对落后，但经济保持较快增长速度，为旅游业发展奠定了较好的经济基础。腾腾冲城市经济发展格局冲城市经济发展格局人口因素人口因素人口红利不足，以外向型市场客源为主。人口红利不足，以外向型市场客源为主。腾冲人口及消费能力有限，应充分重视外向型的市场客源；目前，腾冲省外游客占游客总量的80%以上，客源市场省内以昆8、明市场为主，省外以四川、重庆、北京、上海、广东等省市为主，海外以台湾、香港、新加坡、泰国、日本等为主。全县常住人口中，居住在城镇的人口为135318人，占20.99%；居住在乡村的人口为509447人，占79.01%。与2000年第五次全国人口普查相比，城镇人口增加了85725人，乡村人口减少了34885人，城镇人口比重上升 12.64 个百分点。腾冲第六次全国人口普查数据2006-2011年腾冲社会消费品零售总额变化数据来源：根据政府公开数据整理腾腾冲城市经济发展格局冲城市经济发展格局经济结构经济结构旅游业已成为腾冲经济的战略支柱产业旅游业已成为腾冲经济的战略支柱产业(单单位位：亿亿元元)29、005-20112005-2011腾冲各产业增长值腾冲各产业增长值数据来源：根据政府公开数据整理腾冲产业结构由2010年的25.2：32.9：41.9调整为2011年的24.9：35：40.1。2011年，第三产业实现增加值35.03亿元，可比增长13.4,拉动经济增长5.7个百分点，对经济增长的贡献率为35.1。2011全年共接待中外游客440.2万人次，增长15.8%，旅游收入26.3亿元，增长30.9%。以旅游业为代表的第三产业已经成为腾冲经济的支柱性产业。腾腾冲城市经济发展格局冲城市经济发展格局城市规划城市规划国内一流世界知名的康体休闲度假旅游胜地国内一流世界知名的康体休闲度假旅游胜地10、腾冲“十二五”发展规划提出，按照“世界腾冲，天下和顺”的形象定位，着力把腾冲打造成“国内一流世界知名的康体休闲度假旅游胜地”，努力把腾冲建设成为“中国走向南亚第一县”。“一核两带四区四板块”的“12441244”空间战略布局一核一核以县城为中心，西山坝、东山为重点，西山坝、东山为重点，构建“一体两翼一体两翼”的中心城市，打造面向南亚开放的枢纽城市，形成县域经济发展核心两带两带旅游休闲产业带：旅游休闲产业带：荷花荷花和顺和顺县城县城固东固东滇滩滇滩界头界头曲石公路为主线曲石公路为主线外向型加工服务产业带外向型加工服务产业带：以腾（冲）密（支那）公路为主线四区四区石头山绿色工业园区石头山绿色工业园11、区：重点发展林产品、生物资源开发、旅游产品加工、食品加工等产业猴桥外向型加工片区猴桥外向型加工片区：以“腾钢”工业园为重点滇滩重工业片区滇滩重工业片区：重点发展矿电结合的重工业、矿产品采选、冶炼加工及关联产业芒棒煤化工片区芒棒煤化工片区：定位为煤化工基地、稀有金属和贵金属加工基地四板块四板块北部板块北部板块：进一步做优、做强烤烟、油菜、乌龙茶、蔬菜产业，进一步壮大畜牧业，大力发展观光农业中部板块中部板块：立足生物资源开发，大力发展生物医药、农产品加工等产业。西部板块西部板块：在做大以电力为基础的关联产业及民族风情游、跨境旅游的基础上，大力发展林业和畜牧业。南部板块南部板块：围绕“做强乌龙、做精12、绿茶、做活普洱、做优红茶”的发展思路，着力巩固和提升南部茶叶产业腾腾冲旅游产业发展冲旅游产业发展云南将成为中国旅游度假目的地，腾冲是承接这一功能的重要城市云南将成为中国旅游度假目的地，腾冲是承接这一功能的重要城市腾冲云南正在积极推进旅游业“二次创业”，推动云南旅游由观光型向休闲度假型转变，将旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业，云南也将成为国内最成熟的全国性休闲度假目的地之一。腾冲被列为云南“三大旅游产业改革发展综合试点”之一，将成为云南重要的旅游目的地和连接南亚、东南亚的重要旅游集散地，成为世界级的康体休闲度假旅游胜地。腾冲成为云南承接中国旅游度假目的地的重要城市。腾冲旅游角色：云南六大旅游13、发展区中重要一环腾冲旅游角色：云南六大旅游发展区中重要一环云南省旅游发展“二次创业”，通过建设六大旅游区，推动云南旅游产业全面转型升级和提质增效；腾冲作为温泉康体度假和边境旅游的综合改革示范区，迅速成长为云南又一个新兴崛起的旅游目的地腾冲承载起滇西路线旅游发展的核心带动区，成为云南“二次创业”战略中的重要一环。滇西北香格里拉生态旅游区滇东北旅游区滇西火山热海边境旅游区大昆明国际旅游区滇东南喀斯特山水文化旅游区滇西南湄公河国际旅游区云南六大旅游片区规划云南六大旅游片区规划腾腾冲旅游产业发展冲旅游产业发展腾冲拥有旅游核心特色资源及持续发展的生命力潜质腾冲拥有旅游核心特色资源及持续发展的生命力潜质热14、海热海来凤山来凤山北海北海湿地湿地火山火山国家公园国家公园柱状柱状节理节理云峰山云峰山和顺和顺边境边境风情旅游区风情旅游区边境旅游区边境旅游区高黎贡山国家自然保护区特殊地质旅游资源，优质旅游风光，边境旅游特色，特质文化底蕴，翡翠资源文化，具有符合国际潮流和特质化吸引力的国际性旅游发展前景。1.1.火山热海火山热海 火山公园：火山公园：火山地质景观、堰湖山川。热海：热海：滚锅温泉，地热养生。竹状节理：竹状节理：火山地质奇景。云峰山：云峰山：滇西名山，道教胜地。2.2.高黎贡山高黎贡山：一山分四季，十里不同天，国家级自然保 护区，世界生物圈保护区。3.3.和顺侨乡：和顺侨乡：中国侨乡，文脉积蕴。415、.4.湿地山川湿地山川：湿地沼泽，堰湖生态。5.5.战地缅怀：战地缅怀：国殇墓园 6.6.风情人文：风情人文：槟榔江傈傈族风情 7.7.特色旅游产品：特色旅游产品：翡翠、食品、药材、茶油 腾腾冲旅游产业发展冲旅游产业发展旅游产业持续快速增长，但尚处于起步发展阶段旅游产业持续快速增长，但尚处于起步发展阶段2002-20112002-2011年腾冲旅游总人数年腾冲旅游总人数(单位：万人)(单位：亿元）2002-20112002-2011年腾冲旅游总收入年腾冲旅游总收入数据来源：根据政府公开数据整理城市城市旅游人数（万人）旅游人数（万人）旅游收入旅游收入（亿元）（亿元）昆明4102.5367大理1516、45.03138丽江1184.05152版纳1012.65100.24腾冲440.226.320112011年云南主要旅游城市分析年云南主要旅游城市分析腾冲旅游业虽然近年来呈现持续快速的增长，但旅游度假尚处于起步发展阶段，全省来看，2011年游客总量仅为400多万，远不及昆明、丽江、大理、版纳等市的发展成熟度。腾冲成为下一个丽江，仍待时间和市场的双重考验。腾腾冲旅游产业发展冲旅游产业发展观光旅游为主观光旅游为主观光与休闲度假旅游共同发展观光与休闲度假旅游共同发展丽江：观光旅游为主，休闲度假为辅丽江：观光旅游为主，休闲度假为辅酒店代表：丽江悦榕庄；旅游代表：玉龙雪山滑雪场；高尔夫代表：玉龙雪山高17、尔夫俱乐部 昆明：观光与休闲度假旅游共同发展昆明：观光与休闲度假旅游共同发展 酒店代表：滇池温泉花园国际大酒店；旅游代表：苏宁环球石林旅游度假区；高尔夫代表：春城高尔夫球湖畔度假村 大理：观光旅游为主，休闲度假尚待培育大理：观光旅游为主，休闲度假尚待培育 酒店代表：大理风花雪月大酒庖；旅游代表：大理天龙八部影规城；三亚：观光与休闲度假旅游共同发展三亚：观光与休闲度假旅游共同发展 酒店代表：希尔顿、瑞吉等30余家五星级旅游代表：三亚湾、亚龙湾旅游度假区高尔夫代表：三亚鹿回头高尔夫球场腾冲旅游产业结构：以观光旅游为主，休闲度假产业总体品质相对较低腾冲旅游产业结构：以观光旅游为主，休闲度假产业总体品18、质相对较低城市城市旅游人数（万旅游人数（万人）人）旅游收入旅游收入（亿元）（亿元）昆明4102.5367大理1545.03138丽江1184.05152三亚100015720112011年主要旅游城市分析年主要旅游城市分析在世界旅游市场构成中，休闲旅游度假占62，发达国家已经进入休闲时代；单一的观光旅游很难满足市场需求，腾冲的休闲度假产业亟待提升。腾腾冲旅游产业发展冲旅游产业发展腾冲旅游产业规划：世界级休闲旅游目的地，面向南亚东南亚腾冲旅游产业规划：世界级休闲旅游目的地，面向南亚东南亚 腾冲县旅游发展总体规划（20032020年）提出“123489”的形体布局方式：一个中心一个中心腾冲县城，一19、级旅游接待中心、游客集散地、主要旅游目的地两条主线两条主线融入滇西精品旅游线、边境跨境线三大片区三大片区中南部腾越文化火山热海旅游片区、东北部高黎贡山旅游片区、西北部边境旅游片区四条线路四条线路四条需重点建设的旅游线路八大重点旅游八大重点旅游项目项目热海中国SPA康乐园、火山观光科考娱乐旅游区、北海湿地生态旅游区、和顺侨乡文化生态村、云峰山宗教文化生态旅游区、猴桥边境跨境旅游区、腾冲山水文化园林城九大产品九大产品休闲度假游、火山科考科普娱乐游、腾越文化寻秘游生态文化游、边境跨境游、滇西抗战访旧游、康体保健游、会议会展游、翡翠珠宝购物游到2015年，腾冲旅游接待游客700万人次，年均增长13%，20、实现旅游综合收入50亿元，年均增长20%。腾腾冲旅游产业发展冲旅游产业发展发展方向：品质的、休闲的、度假的、主题的旅游产品将成为市场突围方向发展方向：品质的、休闲的、度假的、主题的旅游产品将成为市场突围方向目前腾冲旅游市场仍以观光旅游为主，休闲度假旅游为辅。在目前功能相对单一、品质一般的观光旅游基础之上，发展具有品质的、休闲的、度假的、主题性的旅游产品，是未来腾冲旅游发展的趋势和方向。腾冲目前主要旅游线路腾冲目前主要旅游线路/项目举例项目举例线路线路价格（元）价格（元）让我们相约神秘-南方丝绸之路880让我们相约温泉地热之城1080让我们相约神奇浪漫之旅2480游览著名的侨乡、文化之邦268021、带您感受火山热海和地热温泉2480我和边境有个约定！2680享受天然温泉SPA轻松之旅1580VIP腾冲五星团4280感受地热高温沸泉_走进边境一国两寨2680腾腾冲旅游产业发展冲旅游产业发展腾冲未来三大主打产品：温泉、户外运动、翡翠腾冲未来三大主打产品：温泉、户外运动、翡翠腾冲“十二五”规划中提出不断完善旅游产业体系，突出“温泉、户外运动、翡翠”三大主打产品，打造国际休闲旅游度假胜地、温泉养生天堂、户外运动天堂、翡翠购物天堂。温泉温泉腾冲温泉分布之广、数量之多、温度之高、形态之奇，世界上独一无二，仅高温温泉就有80余处，十二五期间，将以热海为中心，充分利用丰富的温泉资源，面向康体养生旅游市场22、，重点开发集康体、休闲、养生为一体的温泉康体养生旅游产品。户外运动户外运动腾冲具有优良的气候条件和优越的生态资源，全年平均气温15.1度，夏天最高气温不高于30度，冬天气温最低不低于0度；境内森林面积393万亩，腾冲建设成为以户外运动、康体养生、高原体育运动为核心的高品质的健康休闲度假旅游目的地。翡翠翡翠腾冲被誉为“中国翡翠第一城”，腾冲要大力发展翡翠产业，到2015年，要实现翡翠产值100亿元的目标。腾腾冲旅游产业发展冲旅游产业发展腾腾冲交通发展冲交通发展腾冲目前较便捷的通达方式仅为航空，公路交通和铁路交通缺失腾冲目前较便捷的通达方式仅为航空，公路交通和铁路交通缺失机场：机场：腾冲机场目前已23、开通昆明、重庆、成都等一线城市及版纳、大理、丽江等航线，今后将陆续开通至北京、广州、深圳、上海、杭州、西安等一线城市航班，连通国内主要客源城市；腾冲机场改扩建预计2013年初动工建设。2020年，年旅客吞吐量规划达220万人次以上，建成中型国际机场；2040年，年旅客吞吐量达450万人次以上，完成国际航空港建设；腾冲机场正在申报为中国面向东南亚、南亚的空运口岸机场，拟开通腾冲至仰光、泰国清迈和曼谷、印度加尔各答、孟加拉国吉大港4条国际航线。高速公路：高速公路：保山至腾冲高速公路2008年10月已开工建设，规划2012年底通车，届时从昆明至腾冲陆路交通大约只需8小时，将比现在缩短 2-4 小时。24、铁路：铁路：大理经保山过腾冲的大瑞铁路已列入国家“十二五规划”项目，着力打造为国家“高铁丝绸之路”。以机场为核心的未来国际性旅游中转区域，具备国际性旅游城市的综合交通潜质。以机场为核心的未来国际性旅游中转区域，具备国际性旅游城市的综合交通潜质。项目位置西山坝新城西山坝新城腾冲老县城腾冲老县城西山坝片区位于腾冲县城北部，东至总体规划确定环城东路，西至总体规划确定环城西路，南接南诏古城遗址，北至侍郎坝水库、马鞍山一线，规划用地9平方公里，是未来腾冲县城发展的主要方向，腾冲城市功能的延伸；西山坝新城以房地产业、旅游服务产业为主导产业，集居住、休闲度假、商贸、科教等为一体，特色鲜明、生态宜居的城市综合25、新区。本项目位于西山坝新城门户位置，依托新区高起点的城市布局规划、城市配套基础，具有较好的发展前景。西山西山坝新城规划坝新城规划西山坝新城蓄势待发，发展前景良好西山坝新城蓄势待发，发展前景良好宏观环境分析小结宏观环境分析小结城市地位城市地位极边第一城，西南桥头堡，对接南亚东南亚发展城市规划：国内一流世界知名的康体休闲度假旅游胜地。旅游市场旅游市场腾冲承接云南成为中国旅游度假目的地的重要城市，旅游吸引力持续增强。产业发展产业发展观光旅游为主，休闲度假产业品质低，品质的、休闲的、度假的、主题的旅游产品将成为市场突围方向；腾冲未来三大主打产品：温泉、户外运动、翡翠高品质、休闲度假式的净心胜地高品质、26、休闲度假式的净心胜地或将成为项目核心打造方向或将成为项目核心打造方向区域宏观环境分析区域宏观环境分析项目启示项目启示借势腾冲旅游经济腾飞，吸引国内外客群高品质旅游产品打造，奠定项目市场形象 目的性旅游产品打造，主题概念明确，抓住游客核心诉求 精品化、差异化、主体化旅游产品打造，着重突出休闲度假产品功能。宏观市场分析市场认知市场认知23云南旅游开发现状腾冲区域环境分析腾冲房地产发展腾冲房地产发展1腾腾冲房地产发展冲房地产发展 2011年腾冲县房地产开发投资完成72464万元，同比增长同比增长120.3%120.3%，其中，商品住宅投资商品住宅投资3458834588万元，同比增长万元，同比增长727、2.5%72.5%，占房地产开发投资的比重为47.7%；商业营业用房投资35574万元，增长增长213.1%,213.1%,占房地产开发投资的比重为49.1%；其它投资2302万元，增长301%,占房地产开发投资的比重为3.2%。腾冲县统计局2011年腾冲县房地产开发投资分析项目项目数量数量同比增长同比增长项目项目数量数量同比增长同比增长房地产开发投资额67891万元390.8%商品房销售面积153355平方米94.6%住宅投资47362万元650%商品房销售额69513万元119.4%商业营业用房投资14574万元210%商品房均价4533元/平方米12.8%施工面积达899053平方米3028、0%商品住宅均价4162元/平方米20.6%新开工面积396659平方米340%20122012年年1515月腾冲县房地产发展一览月腾冲县房地产发展一览数据来源：腾冲县统计局房地产开发高速增长，后期存量压力大房地产开发高速增长，后期存量压力大腾腾冲房地产发展冲房地产发展腾冲狂欢：品牌腾冲狂欢：品牌开发商大肆圈地，割据腾冲开发商大肆圈地，割据腾冲雅居乐曲石生态旅游小镇云南城投玛御谷温泉国际旅游度假区3.3万亩1.5万亩恒益东山高黎贡国际旅游城2万亩 大型品牌开发商的进驻，将更进一步提升腾冲品牌；长远来看，将大力冲击腾冲县内的其他房地产开发项目，形成黑洞效应。对本案而言，应瞄准方向、快速建设、做大29、营销，放能实现资金的快速回收。腾冲房地产市场分析市场认知市场认知26商品住宅市场分析商品住宅市场分析酒店市场分析酒店市场分析商业市场分析商业市场分析227商品住宅市场分析市调个案分析腾冲古镇地产项目市调小结28腾冲世纪城低密度别墅大盘29占地面积占地面积3000亩建筑面积建筑面积150万平方米总套数总套数别墅2000余套，整体已开发70%产品类型产品类型花园洋房、电梯观景高层、独栋别墅、商铺装修情况装修情况毛坯配套配套高尔夫、购物中心（超市、建材）、商业街（旅游纪念品、根雕、翡翠）均价均价洋房3800、别墅8000、商铺14000容积率容积率0.58绿化率绿化率38%首期开盘时间首期开盘时间230、011年5月（2011年9月交房），目前开发2期土地性质土地性质70年车位比车位比1:1物业管理物业管理世纪金源旗下物业公司物业费物业费0.7开发商开发商腾冲世纪城休闲度假庄园有限公司酒店配套酒店配套世纪金源大饭店项目概况30项目在售部分项目在售部分激光水幕电影激光水幕电影世纪金源大酒店世纪金源大酒店超五星酒店超五星酒店购物中心购物中心翡翠商业街翡翠商业街商业街商业街花园洋房花园洋房联排别墅联排别墅独栋别墅独栋别墅312010年世纪城首期推出的400套花园洋房、300间商铺一周内全部售罄，2011年5月项目别墅开盘，当年9月交房，开盘别墅成交均价为7000，一年后均价上涨约1000元。在雅居乐31、进入腾冲之前，是腾冲体量最大的项目，仅别墅就有2000多套。腾冲世纪城目前普通住宅、商铺、联排别墅和独栋别墅均在售。购物中心和酒店板块商铺商铺面积为45-95平，均价10000-1500010000-15000万/平。商铺采用返租形式商铺采用返租形式，将三年租金一次性返回给客户，初步估算三年保底收益18%。项目在售1梯2户60-155平现房普通住宅普通住宅，均价38003800元/平；在售联排联排面积为233-330平，均价4800-50004800-5000元/平；在售独栋独栋面积为240-500平，均价7000-90007000-9000元/平。现购买全款享3%优惠，按揭和分期付款享2%优32、惠。项目除部分别墅项目将于今年12月31日和明年3月年交房外，其余均为现房均为现房。项目自开盘以来，吸引了众多省内外客户购买，据一线销售人员介绍，其中世纪金源老业主据一线销售人员介绍，其中世纪金源老业主（品牌追随者）和开发商关系户购房比例占到（品牌追随者）和开发商关系户购房比例占到7 7成。成。项目现状项目现状主力别墅户型240总价200-260W主力户型赠送超大面积花园赠送超大面积花园独栋花园面积一至两亩独栋花园面积一至两亩赠送阳台和露台赠送阳台和露台下沉式地下室（负一层）下沉式地下室（负一层）面积赠送，但为架空层面积赠送，但为架空层实用性不大实用性不大主力洋房户型1003房总价50W左右赠33、送入户花园赠送入户花园主力户型34商铺采用返租形式，将三年租金一次性返回给客户，初步估算三年保底收益18%。商业腾冲最大的一站式购物中心 世纪金源时代购物中心主力百货、大型超市、品牌餐饮、家具配套国际高端翡翠玉石商业街 金源翡翠街35产品卖点买房送高尔夫球卡腾冲世纪城与腾冲国际高尔夫旅游度假大饭店同属世纪金源集团旗下，高尔夫资源共享，腾冲国际高尔夫旅游度假大饭店拥有54洞高尔夫，分为3个18洞主题场地。买房送价值买房送价值2020万元的高尔夫球卡万元的高尔夫球卡成为带动销售的增值点。买别墅送高尔夫钻石卡，买洋房送金卡买别墅送高尔夫钻石卡，买洋房送金卡。钻石卡与金卡的区别：钻石卡可以打3个场地，34、金卡能打2个场地；钻石卡不受节日限制，金卡受节日限制。球卡转让限制球卡在持有持有2 2年后才能转让，转让费不得低于年后才能转让，转让费不得低于2020万元万元，目前第一批球卡可转让时间为明年年底，球卡实名制，转让须收手续费。36产品特色高层观景电梯腾冲唯一配备豪华观光电梯的社区观光电梯示意图观光电梯示意图37项目内百亩天然湖内斥巨资设计了水幕电影和音乐喷泉，形成一个园林生态景观和现代科技景观相结合的公园。产品特色激光水幕电影，音乐喷泉38优势：1.拥有高尔夫，产品价值提升2.总价较低，赠送超大面积花园3.观景电梯住宅，腾冲独一家4.开发商世纪金源集团，品牌知名度高，追随性客户较多弱势：1.产品35、体量大，建筑风格、布局单一2.观景电梯房电梯南向，得房率低项目小结39高黎贡国际旅游城大型旅游度假综合体40占地面积占地面积20000亩建筑面积建筑面积87.78万平米目前开发目前开发一期用地2500亩，总建面48.84万平米，总计1600户产品类型产品类型洋房、小高层、别墅装修情况装修情况毛坯配套配套商业街、翡翠博物馆、腾冲大剧院等均价均价花园洋房均价3500、双拼别墅均价7000容积率容积率0.89绿化率绿化率69.8%首期开盘时间首期开盘时间2011年5月土地性质土地性质住宅用地车位比车位比-物业管理物业管理戴德梁行物业费物业费别墅2.6，洋房0.8开发商开发商恒益东山休闲度假有限责任公36、司酒店配套酒店配套万豪洽谈中高黎贡国际旅游城41项目现状项目现状该项目单一期2500亩，总投资近60亿元。整个项目坚持“低密度、低容积、低碳；高生态、高附加、高品质”的三高三低的生态主义开发理念。一期规划有20万平米人工湖、40米景观大道、主题风情商业街、大剧院、翡翠文化走廊、根雕文化走廊、五星级温泉酒店、度假别墅、花园洋房。更有医院、学校、运动俱乐部、恒益中心。目前，项目少量洋房洋房在售，户型多为底跃式，面积200多平，均价40004000元/平米左右，此外项目商业部分88套房源在售，一、二层商业面积100多平，价格在1.3万1.4万元/平，还有8套左右50多平的商铺，价格在1.1万元/平米37、左右。项目高层约340套，最高17层，两居室户型面积90平左右，三居室户型面积120余平；别墅部分，首批别墅涵盖独栋、双拼、联排等类型，独栋独栋户型面积在360590平，双拼双拼户型面积201250平。，均价9000-100009000-10000元/平，购房全款可享2%优惠。同时项目135-240多平商铺商铺在售，均价1000010000万/平，购房全款可享2%优惠。项目已为现房现房，9月已交房。该项目主打度假产品，据其一线销售介绍，购房主力分为两部分，一部分是开发商的同乡，来自滇滩做购房主力分为两部分，一部分是开发商的同乡，来自滇滩做玉石和矿业的老板，去化部分别墅房源；一部分为外地客户玉石38、和矿业的老板，去化部分别墅房源；一部分为外地客户，以温泉度假和高尔夫度假为卖点。高黎贡国际旅游城42热销产品双拼别墅推出50套，目前只剩7、8套热销成因：双拼主力户型200均价7000，总价150W150W，总价较低总价较低。43温泉入户，家家有温泉水管，天然温泉天然温泉（据温泉专家称是目前腾冲最好温泉，达到90多度，总水量在约300多吨）。每立方温泉水22元。产品卖点温泉入户44项目高尔夫优势巨大，18洞环山而建，景色优美，视野开阔，可俯瞰整个腾冲县城，2期将建高尔夫别墅。项目高尔夫俯瞰全城实景项目高尔夫俯瞰全城实景产品卖点高尔夫45买别墅送高尔夫会籍。球卡优惠：使用球卡业主每场300元，业39、主带贵宾500元，非会籍收费每场1500元左右，球卡暂不能转让。备注：仅买别墅送球卡，买洋房不送球卡。产品卖点高尔夫46在一期与二期之间，由观光火车和观光索道连接贯通在一期与二期之间，由观光火车和观光索道连接贯通。二期规划有国际顶级赛马场、国际马术俱乐部、高山平湖、童心世界、文化民俗旅游、主题公园，并有山顶全景观光大道连接至三期，即可俯瞰腾冲全景，亦可远眺高黎贡山脉。三期规划有万国风情别墅、滑草场、低碳居住示范区。四期规划有世界顶级庄园别墅会所、五星级城堡酒店、SPA温泉度假村。此外，一期、三期分别配套高尔夫运动公园，四期配套业主专属高尔夫运动公园。产品卖点游览小火车47优势：1.高尔夫优势巨40、大2.开发商老板在当地拥有巨大人脉，带动产品销售3.项目二期拟建类似深圳华侨城、欢乐谷的业态，提升项目整体形象4.腾冲目前最好的天然温泉5.医院、双语国际学校、电影院、人工湖、高尔夫、商业街等配套齐全弱势：户型空间较小，隔断多，卧室使用面积不大；项目内外楼梯陡且阶梯多，不适宜老人居住项目小结48奥宸纳帕溪山新城高总价住宅综合体小高层小高层49占地面积占地面积291亩建筑面积建筑面积748110.8总套数总套数3495户产品类型产品类型高层、别墅、商业街装修情况装修情况毛坯配套配套超五星国际酒店、加州风情商业街、私人会所均价均价高层4200，别墅10000容积率容积率1.07绿化率绿化率60%首41、期开盘时间首期开盘时间2012.10土地性质土地性质70年停车位停车位0.42:1物业管理物业管理途家在谈物业费物业费别墅1.8开发商开发商奥宸地产（集团）有限公司酒店配套酒店配套喜达屋在谈项目概况50奥宸纳帕溪山规划总用地面积约291亩（194120平米），毗邻国家森林公园、火山国家公园、傣族佤族乡、热海国家风景区，北靠腾冲休眠火山带，南临北海湿地，向东可远眺巍巍高黎贡山，周边景观资源丰富。奥宸纳帕溪山1000亩纯美南加州风格建筑纯美南加州风格建筑，环抱千万平米旅游胜地，紧邻火山，热海，湿地和国家森林公园，百亩深林环宅而生，400座独栋别墅错落大气，在厚重、典雅、质朴、内蕴深厚的建筑形态之外42、呈现建筑的气质与生活的格调。社区沿中轴水景布置建筑，水景贯穿全局，以丰富的水体空间变化以及地势起伏形成的高低落差，营造移步异境的景观环境。景观的连贯和渗透，营造出集游憩、居住、休闲、养生为一体舒适、宁静、丰满的国际度假旅游胜地的独栋别墅生活。国庆期间已开盘，目前，项目高层和别墅在售，其中高层高层为18层电梯房，2梯6户、户型面积为78、84和113三个户型，价格4400-45004400-4500元/平米，2014年10月30日交房；联排别墅联排别墅面积为330-520，价格6000-140006000-14000元/平米，项目现有9797栋栋别墅已完全建成，2013年年底交房。项目概况51主43、力户型277托斯卡纳风格（负一层首层二层平面图）销售现状推出推出9797套别墅，仅去化套别墅，仅去化1010多套，总价过高是滞销成因多套，总价过高是滞销成因主力户型52别墅全部为下沉式庭院，客厅挑空产品特色53景观打造有100多种树种，同纬度植物全冠移植，营造四季异景，代表植物三角梅等。产品特色54项目小结项目小结优势：1.景观优势：同维度全冠移植，园林景观优美2.产品优势：产品外立面美观，火山石、文化石等特色用材应用。弱势：1.总价过高2.社区整体规划不合理，高层建成后别墅观景视野受影响较大。项目小结55国宾馆国宾馆砚湖国际花园砚湖国际花园 砚湖国际花园由腾冲汇恒基房地产开发有限公司开发，位44、于县城的核心区域，东依砚湖，西邻大沙河景观长廊，南接宽阔北门街路。浸润文星楼浓郁书香，远翘来凤山文笔塔，感受大沙河荡漾碧波，观山河塔自然人文情景，以水和山构筑藏风聚气之风水宝地。砚湖国际花园，将经典的欧洲建筑风格进行全新演绎，在吸取了意大利文艺复兴时期建筑宏伟高贵的同时，又将夏威夷现代建筑浪漫明丽的悠闲元素引入其中，两种经典的完美结合，打造出高端住宅产品典雅高贵的独特风格，汇恒基房地产巨资雕琢区域唯一双水景生态大盘区域唯一双水景生态大盘。56占地面积占地面积300亩建筑面积建筑面积308256总套数总套数1637产品类型产品类型别墅、花园洋房、商铺装修情况装修情况毛坯配套配套五星级国宾馆、7万45、天然水岸、商场、会所均价均价别墅6000容积率容积率1.46绿化率绿化率50%开盘时间开盘时间2011年9月土地性质土地性质70年车位比车位比1:1物业管理物业管理-物业费物业费-开发商开发商腾冲汇恒基房地产开发有限公司酒店配套酒店配套五星级国宾馆项目概况57地段优势（城中心）地段优势（城中心）未来县城的核心区域，地段优势得本地购房者认可地段优势得本地购房者认可。产品优势58酒店优势（国宾馆）政府接待职能政府接待职能提升项目提升项目形象形象产品优势59产品不足项目住宅品质感低60水墨中国61占地面积占地面积1000亩建筑面积建筑面积66427总套数总套数-产品类型产品类型别墅、产权式酒店、商铺46、装修情况装修情况毛坯配套配套商业街均价均价洋房4000，别墅7000容积率容积率0.6绿化率绿化率42.10%首期开盘时间首期开盘时间2011年6月土地性质土地性质70年车位比车位比1:1物业管理物业管理-物业费物业费-开发商开发商腾冲璀璨明珠投资开发有限公司酒店配套酒店配套万豪酒店在谈项目概况62水墨中国项目预计分5期开发建设，一期推一期推201201套别墅，主要针对当地客户套别墅，主要针对当地客户，面积从180400多平不等，主要户型面积在180220平之间，均价60006000元/平米，其中，联排、叠排等别墅物业，单套总价未超过单套总价未超过100100万元万元，受到众多顾客的青睐。二期47、主要面二期主要面对昆明以及江浙一带的客户对昆明以及江浙一带的客户，更多将推出旅游度假型物业旅游度假型物业。2011年房交会期间，水墨中国拿出了1212套特价房套特价房回馈买房客户。房交会期间，购买特价房的客户将享受1010个点的优惠个点的优惠。2012年水墨中国独栋别墅、联排别墅、双拼别墅和一期花园洋房在售。其中，独独栋栋别墅户型面积375，均价90009000元/；双拼双拼别墅户型面积220-307，均价70007000元/；联排联排别墅户型面积179-188，均价60006000元/；一期花园洋房花园洋房户型面积86-137，均价41884188元/，首付10万起。目前购房全款享4%优惠，48、按揭享2%优惠。项目已为现房现房，将于2012年12月31日交房。项目概况63分析：水墨中国是如何迎合本地客户需求的1.喜好迎合喜好迎合：腾冲地处火山地带，地震较多，当地客户不认可电梯高层，喜好不认可电梯高层，喜好5 5至至6 6层层不带电梯洋房不带电梯洋房，水墨中国推出相应洋房产品，并独家使用剪力墙抗震结构剪力墙抗震结构；2.面积迎合面积迎合：腾冲之前曾有过“公务员购买公务员购买144144平米以下房子获平米以下房子获6 6万元补助万元补助”的政策，为抢夺这部分客源，水墨中国将自己的叠墅产品拆分为花园洋房叠墅产品拆分为花园洋房，5层叠墅拆为4套洋房，1到3层约60-90平米，总价40万左右，49、4到5层为跃式，面积140平米总价60万；3.金源世纪城、奥宸纳帕溪山等几个腾冲大盘坐落于原坟场地段，成为当地购房抗性，水墨中国地段无此劣势，并在销售过程中强调。项目分析64整个项目规划水系为甲骨文“寿”字造型产品特色65项目是腾冲唯一一家使用剪力墙剪力墙的项目，抗震能力强，其他项目都是使用框架结构产品特色66户型为全套房设计，每间卧室都有卫生间全套房设计产品特色67屋顶太阳片，颜色贴近外立面，做到不影响外观形象产品特色水墨中国，将与白墙、青砖、灰瓦为色彩基调，用海派建筑闻名中国的细腻与精致，借镂木纹等中国传统建筑元素的精髓，提炼中式建筑意境，承继中国经典古韵，以古典建筑文化精髓，延展民族与生50、俱来的精神意象。68腾冲古茶墅假日庄园69占地面积占地面积35.65亩建筑面积建筑面积77353总套数总套数6个围合组团产品类型产品类型联排别墅装修情况装修情况精装配套配套酒店、会所、商业街均价均价高层3000，联排别墅5500容积率容积率1.04 绿化率绿化率46.21%首期开盘时间首期开盘时间2013年土地性质土地性质40年商业地段，另有70年别墅未推车位比车位比-物业管理物业管理-物业费物业费-开发商开发商腾冲古茶园旅游开发有限公司酒店酒店-项目概况70首创“家庭客栈聚落”，围合式联排四合院，高4层，投资性家庭客栈部分下沉1层，面积赠送，厨房、客厅功能2-3层为酒店客房设计4层为套房产品51、特色71项目特色为项目内绿植为茶树，更有100棵百年古茶树进驻产品特色72商品住宅市场分析市调个案分析腾冲古镇地产项目市调小结73雅居乐曲池旅游度假小镇雅居乐曲池旅游度假小镇雅居乐在腾冲投资200亿元建设曲石生态旅游度假小镇，项目规划面积占约万万亩亩，该项目将依托曲石乡内自然景观、古村落及该区域生态环境优势，打造成集景区景点提升打造、休闲度假、康体娱乐、旅游地产及高星级酒店、体育运动休闲中心、体验观光农业、基础设施建设等多功能为一体的旅游度假小镇综合性项目。74腾冲县曲石镇生态旅游度假小镇一期云南腾冲腾冲县曲石镇生态旅游度假小镇一期建设项目位于腾冲县曲石镇西北面,腾泸二级路西侧；项目总投资1652、.13亿元,总占地200余公顷,总建筑面积约117万,主要建设内容为度假酒店、生态休闲公园、度假酒店、生态休闲公园、旅游生态农业观光体验区、中心商务区、度假公寓及商业设施。旅游生态农业观光体验区、中心商务区、度假公寓及商业设施。划分为9个组团建设,具体组团包括：组团1为御景台(健康社区)、组团2为灏景台(健康社区)、组团3为雅居乐酒店(包括温泉度假酒店、莱佛士酒店和景观湖)、组团4为溪园(包括生态休闲公园、火山观测园和山谷幽居)、组团5为雅园(包括生态休闲公园、火山观测园、森林度假村和山林标本园)、组团6为畅园(包括公园生态休闲、森林度假村)、组团7为沁庭(包括生态休闲公园、生态森林度假村)、53、组团8为瞰山亭(包括农家主题公园和风情商业街)、组团9为颐天苑(养生社区)。雅居乐曲池旅游度假小镇雅居乐曲池旅游度假小镇75柏联和顺古镇柏联和顺古镇76柏联和顺古镇柏联和顺古镇柏联柏联七年时间去打磨一个小镇旅游项目。七年时间去打磨一个小镇旅游项目。在其精心打造下，众多旅行爱好者前往云南旅行的目的地不再是西双版纳、丽江，变成了去腾冲和顺古镇看火山热海。2010年，前往和顺的游客数量达到30多万人次，并且至今这一数字仍在高速增长“文化，特别是带有民族地方特色的文化，其融入旅游的程度和效果，往往决定着旅游项目开发的成败。柏联和顺开发的主要特点，是创造了一种文化体验、乡村休闲和商品交易相结合的新模式文54、化体验、乡村休闲和商品交易相结合的新模式。”柏联集团董事长刘湘云。和顺古镇原本就拥有厚重的历史和文化，而如何从中甄选出属于和顺独有的“特色”，则是最大的难题。选择“侨乡文化”吗？和顺无法同中国的四大侨乡泉州、潮汕地区、梅州和台山比；选择“抗战文化”吧，现在保存的遗址不多，在保护和利用之后，也只能依靠国殇墓园、和顺古镇里面的滇缅抗战博物馆来充实，主推的实际困难很多。最终，柏联终于找到了和顺独一无二的地理特质和顺独一无二的地理特质：火山热海火山热海。大片种植的油菜和荷花在春夏成为了和顺的旅游一景，在田间地头辛勤劳作的乡民与旖旎的田园风光相得益彰，这种因地制宜的旅游设计因地制宜的旅游设计对策创造了令55、人愉悦的小镇氛围。乡民日常的生活空间与游客的旅行体验重合，古镇的传统建筑和周围田园牧歌式的劳动场景共同构成了生机勃勃的居住空间和旅游景观。同时和顺小巷的成功开发及柏联和顺同时和顺小巷的成功开发及柏联和顺SPASPA温泉产权式度假酒店都是和顺镇的新亮点温泉产权式度假酒店都是和顺镇的新亮点。77柏联SPA温泉被誉为亚洲第一SPA温泉，独有的温泉文化，引领行业潮流，成为社会各界人士的度假首选之地。柏联精品酒店被国家旅游局定为中国精品酒店的标准和典范，并入选全球经典豪华酒店（SLH），开始迈向国际市场，成为中国高端休闲度假酒店行业中一个崛起的民族品牌，与国际知名品牌酒店同台竞争。柏联和顺古镇柏联和顺古56、镇78石墙温泉度假村石墙温泉度假村79石墙温泉度假村石墙温泉度假村石墙温泉度假村位于腾冲县界头镇高黎贡山西麓的石墙村，腾（冲）六（库）二级路必经之地，距离县城45公里，约30分钟车程。该项目作为一个田园风光环绕的集高品位温泉温泉SPASPA、田、田园度假、休闲农庄、养生理疗、观光农业为一体园度假、休闲农庄、养生理疗、观光农业为一体的世界级旅游度假小镇，被列为了我省“十二五”旅游重大项目之一，也是该县的重点开发项目。该项目由云南世博旅游控股集团旗下云南腾越翡翠城有限公司打造，占地占地13801380亩亩，总投资7.2亿元，分三期建设，包括石墙温泉精品度假酒店、石墙温泉度假村、阳光度假村石墙温泉精57、品度假酒店、石墙温泉度假村、阳光度假村。该项目将与国际著名酒店品牌合作，开发将突出“温泉养生”和“休闲度假”的主题，以“酒店+温泉+度假+地产”为特点，将石墙温泉度假村打造成国际水准的高端温泉度假项目，能为当地提供上千个稳定的就业岗位80腾冲玛御谷温泉国际旅游度假区腾冲玛御谷温泉国际旅游度假区81腾冲玛御谷温泉旅游度假项目位于腾冲县北海乡新乐村，举例腾冲县城12千米，距腾冲机场25公里，全线3级柏油路贯通。玛御谷温泉项目区内自然资源丰富，植被覆盖率高，项目区内温泉水量充沛，自然出露地热水量充足，流量每天约4000立方，实测出露泉水水温55，水温适宜，水质极优，属碳酸钙型温泉，是唯一距离腾冲县城58、最近、流量最大的天然温泉。项目通过对原始农耕文化、原生态环境的保护性开发，通过3至5年时间建成高端度假、休闲、养生、探高端度假、休闲、养生、探险、户外运动于一体险、户外运动于一体的亚洲最具吸引力的综合性度假基地。项目规划占地面积约10平方公里，总投资超40亿元。项目规划有4 4个国际五星级酒店，个国际五星级酒店，1 1个国际四星级个国际四星级酒店，酒店，1 1个高端温泉个高端温泉SPASPA，1 1个个2727洞高尔夫球场，服务配套设施和高端生态群洞高尔夫球场，服务配套设施和高端生态群组成。总用地约5000亩，其中酒店用地1100亩，地产用地1800亩，高尔夫用地2100亩。项目共分3期建设：59、一期建设温泉一期建设温泉SPASPA、悦榕庄、悦偆酒店、入口区商业配套建设项目和高尔夫、悦榕庄、悦偆酒店、入口区商业配套建设项目和高尔夫，建筑面积约16万平米；二期建设高尔夫地产、高尔夫酒店、探险区地产，建筑面积约30万平米；三期建设高原酒店及酒店配套地产，建筑面积约8万平米。温泉SPA已于2010年3月开工建设、共包含汤屋、汤院、温泉酒店、温泉中心和露天泡池，已与新加坡悦榕庄、悦偆达成协议。腾冲玛御谷温泉国际旅游度假区腾冲玛御谷温泉国际旅游度假区82腾冲悦椿温泉村腾冲悦椿温泉村位于玛御谷温泉旅游度假区内，其温泉是低矿化度的碳酸温泉，并含有大量对人体有益的微量元素和放射性元素，水质缓和，色味较60、淡，是腾冲为数不多的既可浴又可饮用的温泉之一。腾冲悦椿温泉村是腾冲悦椿温泉度假酒店的一期产品，内设云南省最高端的大型温泉浴场、可提供四十多个不同主题的泡四十多个不同主题的泡池、贵宾汤屋、休闲养生餐厅、足浴、热石浴、干湿蒸浴，以及配备十一个理疗室的悦椿水疗中心池、贵宾汤屋、休闲养生餐厅、足浴、热石浴、干湿蒸浴，以及配备十一个理疗室的悦椿水疗中心，附设的酒店内可提供廿八套配有独立温泉泡池的豪华套房、八个附带泡池、室外水疗亭的汤院别墅（部分配备私人泳池）廿八套配有独立温泉泡池的豪华套房、八个附带泡池、室外水疗亭的汤院别墅（部分配备私人泳池）和一个顶级总统别墅和一个顶级总统别墅，另外还设配有三个豪华包61、间的中餐厅、大堂酒廊、可容纳四十人的会议室、以及休闲娱乐中心。将在2014年开业的酒店二期产品另外还可提供二百多套客房、大型会议和餐饮设施。腾冲玛御谷温泉国际旅游度假区腾冲玛御谷温泉国际旅游度假区83商品住宅市场分析市调个案分析腾冲古镇地产项目市调小结项目项目腾冲世纪城腾冲世纪城高黎贡国际旅高黎贡国际旅游城游城奥宸纳帕溪山奥宸纳帕溪山水墨中国水墨中国国宾馆国宾馆砚砚湖国际花园湖国际花园腾冲古茶墅腾冲古茶墅假日庄园假日庄园联排面积（）联排面积（）230-330230-330330-520330-520179-188179-188344-440344-440310310联排均价（元）联排均价（元）62、4800-50004800-50006000-140006000-14000600060007000700055005500联排总价（元）联排总价（元）120120万万300300万以上万以上100100万万240240万以上万以上170170万万双拼面积（）双拼面积（）201-250201-250227227220-307220-307390390双拼均价（元）双拼均价（元）700070007000-130007000-130007000700070007000双拼总价（元）双拼总价（元）150150万万250250万以上万以上150150万万300300万以上万以上独栋面积（）独栋面积（）63、240-500240-500360-590360-590375375588588独栋均价（元）独栋均价（元）7000-90007000-90009000-100009000-1000090009000400400万以上万以上独栋总价（元）独栋总价（元）200200万万300300万以上万以上800800万以上万以上300300万以上万以上销售状况销售状况还剩少部分房源还剩少部分房源推推5050套别墅套别墅剩余剩余7 7，8 8套套推推9797栋别墅栋别墅去化去化1010多套多套20112011年年6 6月开月开盘，目前别墅盘，目前别墅卖掉卖掉2/32/3别墅别墅3 3个月售个月售3838套套未64、开盘未开盘腾冲别墅项目销售状况腾冲别墅项目销售状况总价超300万别墅项目滞销腾冲别墅项目销售状况腾冲别墅项目销售状况1.总价在100100万万左右的别墅被当地购房者接受；2.价格抗性300300万万，总价超300300万万的别墅滞销。项目项目腾冲世纪城腾冲世纪城高黎贡国际旅游城高黎贡国际旅游城奥宸纳帕溪山奥宸纳帕溪山水墨中国水墨中国国宾馆国宾馆砚湖国砚湖国际花园际花园腾冲古茶墅假日腾冲古茶墅假日庄园庄园洋房面积（）洋房面积（）60-15560-15582-15082-15086-13786-13778-14278-142联排均价（元）联排均价（元）3800380040004000418841865、838003800联排总价（元）联排总价（元）5050万万5050万万4040万以上万以上4040万以上万以上高层面积（）高层面积（）88-13788-1377878、8484、113113未推售未推售高层均价（元）高层均价（元）400040004400-45004400-450029502950高层总价（元）高层总价（元）4545万万3535万以上万以上销售状况销售状况尾盘销售尾盘销售复式仅余2套，洋房12月涨价推5栋共90套，年底交房，剩少量复式房源已售 50%以上腾冲公寓项目销售状况腾冲公寓项目销售状况腾冲公寓项目总价均在5050万万左右，成交客户以保山范围内为主。腾冲楼市特征腾冲楼市特66、征1.产品从针对当地客户向对外旅游度假物业转型腾冲目前城市人口12万，加上农村和流动人口也不足80万，随着腾冲本地客群市场的瓜分以及腾冲在全国旅游地位的提升，外向型旅游度假物业成开发主力。2.市场精装项目缺失腾冲目前市场上的房源基本以毛坯交房为主毛坯交房为主，但在市场调查中发现，购房者以度假为目的的购房需求需要市场上出现精装修项目。腾冲楼市特征腾冲楼市特征3.产品品质不高，高品质产品稀少相较于海南成熟的国际旅游度假品质国际旅游度假品质，腾冲目前可见的产品在品质上存在较大差距，无论从规划、景观、外立面、户型、配套等硬件提供还是在旅游度假感和舒适度的软件打造上，都存在较大提升空间。4.产品性价比有67、待提升腾冲目前市场上的产品赠送面积力度不够赠送面积力度不够，大部分别墅项目不存在赠送地下室面积，仅赠送花园、阳台、露台；地下室的规划使用上也没有充分利用。腾冲楼市特征腾冲楼市特征5.温泉、高尔夫、翡翠成大众项目卖点高黎贡国际旅游城和腾冲世纪城都是打造温泉和高尔夫为卖点，而各项目的商业街也无例外设立翡翠主题商业街区。6.商铺返租力度大腾冲世纪城商铺3年返租至少18%，水墨中国第一年免商铺租金，腾冲国际商贸城10年返租计划。腾冲房地产市场分析市场认知市场认知90商品住宅市场分析商品住宅市场分析酒店市场分析酒店市场分析商业市场分析商业市场分析291腾冲酒店市场分析酒店市场概况已营业酒店个案在建酒店个68、案酒店市场一览酒店市场一览92腾冲市高星级酒店呈现如下特征：1.因其旅游度假资源带来的旺盛需求（旅游/会奖等），高星级酒店数量众多；目前在营业的五星级标准酒店达到6-7家；近年新通过审批的五星级酒店在19家（政府透露）。2.已营业酒店以国内酒店管理品牌为主，多为房地产发展商自有品牌；3.国际酒店品牌开始入驻，但尚未投入营业，据已公开信息，已签约的包括洲际旗下的皇冠假日品牌，悦榕庄旗下的悦榕庄、悦椿品牌。4.已营业酒店特色以旅游资源旅游资源+会务型会务型/商务型，绝大多数都强调会务功能商务型，绝大多数都强调会务功能；5.酒店类型开始走向多样化，如云南知名的温泉精品酒店品牌柏联入驻和顺古镇，悦榕庄69、签约当地旅游项目。数字看腾冲酒店数字看腾冲酒店932012年上半年，腾冲接待游客数已超过487万人次，全年有望超过800万人次。万人次。机场改扩建将于明年启动。同时，腾冲机场正在申报为中国面向东南亚、南亚的空运口岸机场，届时拟开通腾冲至缅甸仰光、泰国清迈和曼谷、印度加拟开通腾冲至缅甸仰光、泰国清迈和曼谷、印度加尔各答、孟加拉国吉大港尔各答、孟加拉国吉大港4条国际航线条国际航线。腾冲国际高尔夫旅游度假大饭店、腾冲世纪金源大酒店等相继开业，使县内五星级五星级酒店增至酒店增至4家家，为高端客源提供了更多选择空间。“十二五十二五”期间，全县还期间，全县还将发展挂牌三星级以上宾馆将发展挂牌三星级以上宾馆70、25家以上，建成家以上，建成10个以上五星级酒个以上五星级酒店店。12月9日云南日报酒店市场一览酒店市场一览已营业已营业94高星级酒店附属项目星级 所在区域建筑面积（平方米）客房数量 客房售价特色其他设施已营业腾冲国际高尔夫旅游度假大饭店世纪金源高尔夫别墅5世纪金源高尔夫20000200780/1680/1880高尔夫度假/会务/温泉高尔夫球场、温泉spa、高端接待、首长接见厅世纪金源大饭店 腾冲世纪城5西山坝新城160000868458/638/738/888/928/1388商务/会务首长接见厅、水幕电影、音乐喷泉腾冲官房大酒店 翡翠小区5腾冲县城不详288780/880/1500-19071、0/3000/4000商务/会务网球场、游泳池、池畔水吧千里走单骑温泉酒店千里走单骑5腾冲县城不详138720/860/980/1200温泉/商务/会务云南唯一的阶梯型影视报告厅、智能化控制系统腾冲玉温泉酒店 热海景区精品 热海景区960012栋别墅 25000温泉/SPA“玉汤苑”温泉、玉温泉会议室腾冲晋雅轩商务酒店 精品 市区不详36间/别墅式1000-1500/2000/2300/2800/13500温泉/古宅水景包房、私密会议场所酒店市场一览酒店市场一览在建在建/已批已批95 高星级酒店附属项目现状与预计开业时间规划星级所在区域规划建筑面积（平方米）客房数量特色备注在建纳帕溪山配套酒店72、奥宸纳帕溪山已于2012年10月15日开工，预计2015年完工5西山坝新城60000不详超五星级奢华喜达屋洽谈高黎贡国际旅游度假村配套酒店高黎贡国际旅游度假村不详5高黎贡山脚/东城不详不详高尔夫度假/温泉万豪洽谈柏联和顺温泉精品酒店和顺古镇旅游度假村一期在建，2013年完工精品 和顺古镇不详不详古镇/温泉石墙温泉精品度假酒店石墙温泉度假村2012年11月28日开工精品界头镇高黎贡山西麓的石墙村333800不详温泉/休闲农庄腾冲悦椿温泉村腾冲玛御谷温泉国际旅游度假区2014年5北海乡3500028间国际公寓酒店，8套顶级别墅酒店，1套至尊总统套房温泉悦榕庄签约腾冲悦榕庄酒店5北海乡22000温泉73、腾冲翡翠皇冠假日酒店不详正在装修，预计2013年开业5腾冲县青云路与北二环交叉路口36140500产权式酒店香港君豪国宾馆砚湖国际花园配套酒店国宾馆砚湖国际花园不详5腾冲县城青云路1号不详不详政务腾冲腾越皇冠假日酒店不详2011年10月30日项目签约5不详50000300会务/玉石中心等综合商业与洲际签约酒店分布示意图酒店分布示意图腾冲县城（近）腾冲县城（近）96本项目所在地本项目所在地纳帕溪山配套酒店（在建）纳帕溪山配套酒店（在建）世纪金源大饭店世纪金源大饭店国宾馆国宾馆砚湖国际花园配套酒店（在建）砚湖国际花园配套酒店（在建）腾冲翡翠皇冠假日酒店（在建）腾冲翡翠皇冠假日酒店（在建）千里走单骑74、温泉酒店千里走单骑温泉酒店腾冲官房大酒店腾冲官房大酒店腾冲晋雅轩商务酒店腾冲晋雅轩商务酒店高黎贡国际旅游度假村（在建）高黎贡国际旅游度假村（在建）本项目已营业项目在建/已批项目酒店分布示意图酒店分布示意图县城周边（远）县城周边（远）97本项目所在地本项目所在地腾冲国际高尔夫度假大饭店腾冲国际高尔夫度假大饭店腾冲玛御谷温泉国际旅游度假区（在建）腾冲玛御谷温泉国际旅游度假区（在建）柏联和顺温泉精品酒店（在建）柏联和顺温泉精品酒店（在建）腾冲玉温泉酒店腾冲玉温泉酒店石墙温泉精品度假酒店（在建）石墙温泉精品度假酒店（在建）本项目已营业项目在建/已批项目98腾冲酒店市场分析酒店市场概况已营业酒店个案在建75、酒店个案腾冲国际高尔夫旅游度假大饭店腾冲国际高尔夫旅游度假大饭店99腾冲国际高尔夫旅游度假大饭店是世纪金源集团旗下第十家高档星级饭店，座落于自然环境优越、人文底蕴深厚的中国云南腾冲县腾冲国际高尔夫旅游度假村内。周边环绕众多风景名胜区，集“度假、会议、商务、餐饮、SPA”于一体，24小时供应地热温泉，与54洞国际级高尔夫球场相映成辉。依山傍水，动静相宜，如临仙境。特色特色：高尔夫度假高尔夫度假温泉温泉spa一流会议设施一流会议设施高端接待高端接待饭店共有200间/套豪华宽敞的客房，提供国际国内长途直拨电话、迷你酒吧、卫星电视、宽带上网、房间保险箱等配套服务；风格各异的大堂酒廊、自助餐厅、金世纪中76、餐厅和12间贵宾包房汇聚色、香、味、美俱全的中外南北佳肴；大、中、小共6间会议室配备四国同声传译系统和高档影音设备，可承接各种国际型会议、社交宴会和主题晚宴；健身房和配有室内外游泳池的地热温泉SPA可满足健身康体需求。特色一：高尔夫度假特色一：高尔夫度假10054洞的国际级高尔夫球场四周群山茂密，依山傍水，动静相宜，仙境环绕。既保留了自然的地势景貌，更利用天然形成的岩石、松林、湖泊等成为球道上的天然障碍区和球场景观点缀。101特色二：温泉特色二：温泉spaspa晨曦初放，透过薄雾，在避暑、避寒圣地腾冲自由呼吸中国“温哥华”气息；华灯初上，高黎贡山之巅弯月如沟，刚柔相济，诠释休闲度假饭店新意。隔77、窗饱赏球场雄姿美色，天然与人工珠联璧合，倾听大自然的心跳呼吸，阳春三月俯瞰北海湿地胜景，朝夕坐拥自然氧吧厚馈，商旅洒脱、休闲逸趣，身心舒泰如饭店外形振翅欲翔，纵横腾冲古今，古道马帮驼出碧玉翡翠流苏，安享饭店精品饮食文化，辗转地热温泉祛除一身疲乏，康体养颜，无不信手拈来。特色三：一流会议设施特色三：一流会议设施102饭店拥有设施一流的会议厅，高7米，面积550平方米无柱独立式国际会议厅及大、中、小会议厅6间，均配备四国同声传译系统和高档影音设备，可承接各种国际型大、中、小会议，社交宴会及主题晚宴；三层多功能厅地理位置得天独厚，将高尔夫球场美景尽收眼底，是举行学术研讨、商务会议、私人宴请以及国际大78、型活动的理想场所。提供设施有：白板、可移动舞板、各式麦克风、卡拉OK设备、投影仪、演讲台、屏幕、多制式录像机、电视机等。多功能厅国际会议厅首长接见厅特色四：高端接待特色四：高端接待103曾接待过国防部长梁光烈上将，国际化、高水准的服务受到高度肯定和赞扬世纪金源大饭店世纪金源大饭店104特色特色：腾冲目前规模最大、最新的已营业高星级酒店腾冲目前规模最大、最新的已营业高星级酒店会务功能突出会务功能突出综合性娱乐休闲综合性娱乐休闲特色一：腾冲目前规模最大、最新的已营业高星级酒店特色一：腾冲目前规模最大、最新的已营业高星级酒店105腾冲世纪金源大饭店是世纪金源集团旗下第十三家按国际五星级标准建造的高端79、休闲度假型酒店，座落于云南省腾冲县腾越镇世纪城福建路18号，总占地面积4.9万m2，总建筑面积16万m2，集“商务、会议、餐饮、娱乐、度假”于一体。毗邻通往缅甸的主干道腾板路，面朝腾冲县城，与金源时代购物中心间隔高档住宅区相望，周边云集火山热海、和顺古镇等众多风景名胜区。特色二：会务功能突出特色二：会务功能突出106酒店包含大宴厅及大、中、小13间会议室，均配备有高级影音设备和无线同声六国传译等系统，可承接各种国际型大、中、小会议和社交宴会、主题晚宴及婚宴等。其中，大宴会厅可容纳1000人同时开会。更为优雅的领导休息室、首长接见厅等附属设施一应俱全，让客户的商务休闲倍感舒心。U型会议室圆桌会议80、室国际厅首长接见厅特色三：综合娱乐休闲特色三：综合娱乐休闲107室内综合性娱乐设施：豪华的KTV俱乐部、欧式酒吧厅；温泉SPA，单体温泉泡池，游泳池，多种沐浴；舒适的按摩房、棋牌室、足浴房、体检理疗室、健身房、特色购物商场、美容中心、网吧电玩，让宾客尽享腾冲世纪金源大酒店尊贵的休闲娱乐。户外艺术：水幕喷泉、音乐喷泉棋牌室水幕电影音乐喷泉腾冲官房大酒店腾冲官房大酒店108腾冲官房大酒店是是云南官房企业集团在云南投资兴建的第三家酒店（云南官房企业集团旗下的连锁酒店分布于云南省的：昆明、丽江、红河、曲靖、保山）。酒店位于腾冲县城市区中心高黎贡山母亲广场正对面，交通十分便利，得天独厚的地理优势，可谓腾81、冲县城中的一朵奇葩。腾冲官房大酒店为东南亚花园别墅式建筑风格，总面积31000平方米，绿化面积为45%，共有34栋独特的户外别墅（别墅最高楼层为3层，其余为2层）。腾冲官房大酒店附属设施：中餐厅、西餐厅、大堂吧、池畔水吧、多功能会议室、健身中心、商务中心。特色特色：别墅式度假别墅式度假会务功能会务功能网球场网球场/室内外游泳池室内外游泳池/池畔水吧池畔水吧109特色一：网球场特色一：网球场110酒店设有户外网球场，满足运动健身需要特色二：室内外游泳池特色二：室内外游泳池111酒店处处被热带植物簇拥、环绕，且有4个户外泳池点缀其间，无论身处酒店的何处，都能让宾客在视觉的盛宴中尽享碧水蓝天的惬意、82、绿树红英的温情。特色三：池畔水吧特色三：池畔水吧112池畔水吧：提供各式饮品、鸡尾酒、美味的烧烤、沙拉和水果，承办各类小型户外酒会。千里走单骑温泉酒店千里走单骑温泉酒店113腾冲千里走单骑温泉酒店坐落在腾冲的千里走单骑温泉酒店，由澳大利亚威廉建筑规划设计公司首席设计师柯林达尔顿博士亲自设计，柯林达尔顿博士同时也是澳大利亚悉尼歌剧院设计师之一，酒店设计充分结合了腾冲独特的个性，融合了腾冲厚重的人文底蕴及秀丽的自然气质，将会给每一位来此度假、旅行、休闲及参加商务会议的入住客人，带来一种感受腾冲历代人文积淀，体验腾冲山光水色，强烈的深度呼吸。腾冲千里走单骑温泉酒店位居腾冲城中心腾越路上，与城市中心广83、场隔街相望，离机场15分钟，酒店占地面积约30000平米，整体建筑面积接近60000平米，与酒店配套建设的商业街，集娱乐、酒吧、旅游购物、特色小吃及精品商店于一体，是腾冲目前唯一高端休闲娱乐的理想选择。特色：阶梯型影视报告厅特色：阶梯型影视报告厅114酒店国际会议中心净高8米，面积达558平米，功能齐全大小各异的10个分会场厅，配有了四路同声传译设备及专业灯光音响设备，可满足各种大型国际会议，设施一流，设计合理；其中云南唯一的阶梯型影视报告厅，音视频设备达到影剧院效果，而且可召开各种视频会议、电话会议，40M光纤通讯，让您的会场随时联络世界各个角落，给您带来前所未有的美妙体验。玉海温泉酒店玉海84、温泉酒店115特色特色：腾冲售价最高的高星级酒店腾冲售价最高的高星级酒店依托最为知名的热海温泉依托最为知名的热海温泉玉温泉会议室玉温泉会议室116位于热海景区东南部的温泉SPA酒店前后院内均带露天泡池“温泉如玉，玉如温泉”，美丽的玉温泉酒店位于热海景区东南部的农田与耕地、温泉与密林之间，是集温泉养生、休闲度假、观光旅游为一体的温泉SPA酒店。古朴自然的温泉SPA联排别墅，房间面积：489.5平方米，楼层：1层-2层。美观大方，风格各异。玉海温泉酒店总建筑面积9512.3平方米，拥有12栋古朴自然，汇粹了腾越文化、温泉养生文化、个性建筑文化，彰显“尊贵、私密、生态、独享”的温泉SPA别墅。特色一85、：腾冲售价最高的高星级酒店特色一：腾冲售价最高的高星级酒店特色二：热海温泉特色二：热海温泉117酒店特用火山石做局部装饰，美观大方，家具选用稀有的榆木和腾篾为主，其最具特色的“玉汤苑”，内设2个豪华总统套和4个豪华标间、独一无二的“无边无际鲜花池”和其他特色养生汤池；其余连体别墅8栋，独立式别墅3栋风格各异，均能同时满足不同高端客户的需求，真正达到了“天人合一、浑然一体、一物一景”的意境。“玉汤苑”室外泡汤“玉汤苑”室内泡池B户型泡池特色三：玉温泉会议室特色三：玉温泉会议室118玉温泉会议室：里外两层椭圆形木质会议桌，可满足60人同时参会，设有吊挂式投影仪、吊顶式音响、专业调音设备、扩音设备、86、空调等配套设施，一面全景式玻璃窗设计，古典与现代的色调搭配，两个外围阳台可用于露天茶歇、会议间隙小憩，感受大自然的秀美、呼吸清新的负氧离子，是高端中小型会议的理想会议举办地。腾冲晋雅轩商务酒店腾冲晋雅轩商务酒店 119腾冲晋雅轩商务酒店坐落在具有深厚历史文化积淀的边陲名城腾冲，对面是三桥广场，步行可至玉泉园酒吧街、老城区商业街、东南边贸集市，周边有叠水河风景区，地理位置优越，交通便利。腾冲晋雅轩商务酒店庭院里有36套各具特色的客房，在院落里宾客能感受景随路换、心随景动、情随景舒。餐厅200余平方米，简约雅致，位于庭院一角、池塘边上，内设酒吧一个，豪华包房及水景包房各一套，设餐位30多个，推出精87、制西餐、西点、特色中餐、独特地方佳肴、中西式商务自助餐、各色酒水、自制饮品等，为宾客提供丰富的用餐选择。酒店环境清幽，可为董事会、高层研讨会等提供私密的会议场所，另有100多平方米的多功能厅，备有投影仪和音响等设备，可承接中小型会议，并可依会议方的要求提供不同档次的布标、鲜花、茶歇等服务。特色：水景包房特色：水景包房120豪华水景阁楼房：亲水性度假环境豪华泡池房121腾冲酒店市场分析酒店市场概况已营业酒店个案在建酒店个案122纳帕溪山是奥宸地产(集团)实施“重点致力旅游文化小镇及南加州高端住宅战略”落下的重要一棋。该项目位于位于腾冲县西山坝新城区腾板路旁（距县城三公里处，梅缘山庄旁），近10588、0亩原生缓坡，承接60米高差缓缓而下，沿中心溪流园景听涛构建滇缅最具品质感国际住区。纳帕溪山配套酒店立足于打造最具格调与品位的超5星级国际奢华酒店，提供欧式酒店服务。目前已开工，预计2015年完工。纳帕溪山配套酒店纳帕溪山配套酒店效果图展示效果图展示123高黎贡国际旅游度假村配套酒店高黎贡国际旅游度假村配套酒店124高黎贡国际旅游城，是由恒益东山休闲度假有限责任公司所投资开发，项目体量巨大，气势恢宏。总投资约60亿元，配套约50亿元，以提供一个高生态高品质高附加的居住性能，尽可能为生活带来完善和便利。项目的开发与政府的着力打造，将使这片区域形成一个集旅游、娱乐、度假、购物、商务、居住为一体的超89、大规模生态旅游居住大城。本项目位于云南省腾冲县东山，占地2万余亩。是以高尔夫、马术、休闲旅游为核心价值的主题社区地产项目，项目最终将成为中国一流的高端商务旅游及生态栖居地。配套酒店居于第四期项目“康体养生度假区”。项目四期处于整个项目的末尾占地约5900亩。依托原来的牧草地和地热水资源，开发草甸观光、SPA温泉度假等养生旅游产品，着力打造高端商务旅游产品。主要建设内容包括：18洞高尔夫球场、SPA温泉度假村、五星级城堡酒店、五星级温泉酒店、产权式度假庄园、生态养生食府、生态停车场以及其他服务用房、苗圃、生态景观建设等。酒店周围配有20万平米人工湖、英伦情调商业街、大剧院、翡翠博物馆、根雕艺术馆90、度假别墅、花园洋房、医院、学校、运动俱乐部、社区服务中心等。效果图展示效果图展示125柏联和顺温泉精品酒店柏联和顺温泉精品酒店126正在建设的和顺柏联精品酒店是柏联集团继昆明、重庆柏联精品酒店后的第二代产品。和顺柏联精品酒店是按照产权式度假酒店的经营模式，邀请知名的国际建筑设计大师设计，遵循国际化、高标准打造，以吸引全球五百强企业人士来此休闲度假，满足“世界和顺，天下和顺”的发展需要。酒店的建筑风格和设计更加体现人性化和中国文化的味道，这是一个建在古镇火山田园里的酒店，边远的地理和开放的边陲文化使它“最中国”也“最西洋”，来到这里就拥有了整个古镇，拥有了青山绿水、蓝天白云、火山田园、稻浪白鸥91、白墙黛瓦。在这里可体验火山温泉；在中国最大的乡村图书馆阅读；追寻滇缅抗战和大马帮历史；游走在纵横交错的幽深古巷中，感受那雕梁画栋、青瓦灰墙的老屋深院；在和顺湿地中，追逐白鹭，捕捞鱼虾；宁静的午后，品饮醇厚的普洱，慵懒的发一会呆，眺望沉睡了千万年的火山。和顺柏联精品酒店既是对和顺旅游品质的又一次提升，更是让来到和顺的人能够更长时间地停留下来，在此体验中国的茶文化、中医养生、古镇风光这些极富有中国文化意蕴的度假生活。2011年，柏联和顺入选“最具影响力文化产业示范基地”。效果图展示效果图展示127石墙温泉精品度假酒店石墙温泉精品度假酒店128石墙温泉度假村位于界头镇高黎贡山西麓的石墙村，腾（冲）92、泸（水）二级油路必经之地，距离县城45公里，约30分钟车程。该项目作为一个田园风光环绕的集高品位温泉SPA、田园度假、休闲农庄、养生理疗、观光农业为一体的世界级旅游度假小镇，被列为了云南省“十二五”旅游重大项目之一，也是腾冲县的重点开发项目。该项目由云南腾越翡翠城有限公司投资建设。度假村占地1380亩，建设用地500亩，总建筑面积33.38万平方米，总投资7.2亿元，分三期建设，包括石墙温泉精品度假酒店、石墙温泉度假村、阳光度假村。该项目将与国际著名酒店品牌合作，开发将突出“温泉养生”和“休闲度假”的主题，以“酒店+温泉+度假+地产”为特点，将石墙温泉度假村打造成国际水准的高端温泉度假项目，能93、为当地提供上千个稳定的就业岗位。效果图展示效果图展示129腾冲悦椿温泉村腾冲悦椿温泉村130腾冲悦椿温泉村位于玛御谷温泉旅游度假区内，其温泉是低矿化度的碳酸温泉，并含有大量对人体有益的微量元素和放射性元素，水质缓和，色味较淡，是腾冲为数不多的既可浴又可饮用的温泉之一。腾冲悦椿温泉村是腾冲悦椿温泉度假酒店的一期产品，内设云南省最高端的大型温泉浴场、可提供四十多个不同主题的泡池、贵宾汤屋、休闲养生餐厅、足浴、热石浴、干湿蒸浴，以及配备十一个理疗室的悦椿水疗中心，附设的酒店内可提供廿八套配有独立温泉泡池的豪华套房、八个附带泡池、室外水疗亭的汤院别墅（部分配备私人泳池）和一个顶级总统别墅，另外还设配有94、三个豪华包间的中餐厅、大堂酒廊、可容纳四十人的会议室、以及休闲娱乐中心。将在2014年开业的酒店二期产品另外还可提供二百多套客房、大型会议和餐饮设施。131效果图展示效果图展示腾冲悦榕庄酒店腾冲悦榕庄酒店132腾冲悦榕庄酒店是玛御谷温泉国际旅游度假区的核心项目，位于腾冲县东北部，距县城10分钟车程。项目由省城投和深圳华隆集团联合投资打造国际温泉旅游小镇。整个项目规划控制面积约6平方公里，建设用地约3000亩，总建设面积约30万平米。度假区计划通过5年时间，完成3个顶级精品酒店、1个高档温泉中心、1个体育训练基地和高端配套别墅地产项目。项目位于流经县城的大沙河上游，属腾冲县北海乡。这里水流淙淙、95、树荫成林，有着百岁长生的传奇老人，还有着“相思万年”的鸳鸯树奇观，最主要的是这里拥有最为丰富、独特的温泉资源。项目距腾冲县城12公里，距腾冲驼峰机场约25公里，旅游环线（三级柏油路）从县城经项目入口区与项目相连，形成了较为便利的交通体系。该项目交通条件优越、自然环境好、植被覆盖率高、温泉资源丰富。项目区域内自然出露地热水量充足，流量6566立方米/天。实测出露泉水水温在4755，井下温泉水温度72，水温适宜。温泉水质晶莹清澈，润滑光洁，温泉含硫、硝极少，含锂量却很高，是以锂、锶等矿物质为主的碳酸钙型温泉，水质极优。对促进人体新陈代谢、润肤、美容大有裨益，而且对风湿关节炎、心脑血管疾病、皮肤病也96、有明显疗效。经过公司的发掘和整体规划，玛御谷温泉这一高起点、高标准、国际化的大型旅游建设项目即将正式启动，建设集超五星国际温泉休闲度假酒店、顶级温泉SPA、18洞国际性标准化的高尔夫球场项目和高端商业地产等项目为一体的国际休闲度假旅游区。通过2-3年时间，将温泉旅游景区建设成国内一流的集度假、休闲、康复、运动于一身的旅游基地。腾冲悦榕庄酒店将规划不少于50套各种风情的别墅式豪华套房。目前先导项目已经开工建设，拟充分利用、合理开发腾冲温泉自然资源，完成顶级精品酒店、高端SPA项目、体育训练基地和度假居所的建设，将玛御谷打造成云南、中国甚至亚洲最具吸引力的综合性国际旅游度假会议目的地之一。悦榕庄和97、悦椿度假村是整个项目中资源最丰富、定位最高端的区域。效果图展示效果图展示133腾冲翡翠皇冠假日酒店腾冲翡翠皇冠假日酒店134翡翠皇冠是腾冲盛跃旅游房地产开发有限公司极力打造的一座五星级产权式酒店。项目位于保山市腾冲县，城市主干道北二环与青云路交叉路口，交通非常便利，对面是正在兴建的砚湖商业住宅区，旁边是文星楼步行街和高尔夫球练习中心。翡翠皇冠占地约7700平方米，建筑面积约36000平方米。最高14层，其中一至三楼为商业裙楼，四楼以上为五星级酒店的豪华客房，共340多套。2011年5月14日，香港君豪与腾冲盛跃旅游房地产开发有限公司正式签约，为其位于云南腾冲的翡翠皇冠假日酒店项目提供服务。2098、11年10月15日下午，腾冲翡翠皇冠国际酒店见面会暨经营合作签约仪式，在新纪元大酒店举行。当天下午，翡翠皇冠国际酒店的东家腾冲盛跃旅游房地产开发有限公司与昆百大酒店管理有限公司、云南佰冠管理有限公司等5家公司签署了经营合作协议。翡翠皇冠国际公寓，由昆百大酒店管理有限公司与云南佰冠酒店管理有限公司联手运营。并采用了国内外非常流行的产权式酒店的模式。提供10年委托经营，每年回报率高达8%，并有15天免费入住权。翡翠皇冠采用五星级的豪华装修，配备国际规格高档会议中心、精品购物、景观餐厅、咖啡厅、茶艺馆、水疗会所等，众多高端商务配套（如：接送游客直达机场的专车服务、旅行社服务等）将打造腾冲一流的五星级99、假日国际酒店，力求成为引领腾冲酒店业发展的标杆力作。效果图展示效果图展示135国宾馆国宾馆砚湖国际花园配套酒店砚湖国际花园配套酒店136砚湖国际花园项目由腾冲汇恒基房地产开发有限公司开发，位于旅游胜地腾冲县城东北，地处未来县城的核心区域，东依砚湖，西邻大沙河景观长廊，南接宽阔北门街路。浸润文星楼浓郁书香，远翘来凤山文笔塔，感受大沙河荡漾碧波，观山河塔自然人文情景，以水和山构筑藏风聚气之风水宝地。项目将经典的欧洲建筑风格进行全新演绎，在吸取了意大利文艺复兴时期建筑宏伟高贵的同时，又将夏威夷现代建筑浪漫明丽的悠闲元素引入其中，两种经典的完美结合，打造出高端住宅产品典雅高贵的独特风格，汇恒基房地产巨100、资雕琢区域唯一双水景生态大盘。作为项目之一的国宾馆配套酒店，为高端客群提供高端政务休闲服务。效果图展示效果图展示137腾冲腾越皇冠假日酒店腾冲腾越皇冠假日酒店138洲际集团和腾冲县明光矿业有限责任公司合作的腾冲腾越皇冠假日酒店是洲际集团在中国大陆县级城市实施的第一个项目。腾冲腾越皇冠假日酒店建筑面积5万平方米，将建300余间客房、套房和别墅，可容纳1000余人的会议中心及功能齐全的综合商业服务区，建设一个大型国际标准化的玉石中心等商业设施。该项目的实施，对加快腾冲的旅游基础设施建设，推进旅游国际化，促进腾冲旅游产业发展转型升级具有深远的意义。腾冲房地产市场分析市场认知市场认知139商品住宅市场101、分析商品住宅市场分析酒店市场分析酒店市场分析商业市场分析商业市场分析2140腾冲商业市场分析商业市场概况商业个案腾冲主要商圈及业态种类腾冲主要商圈及业态种类腾冲目前商业类型主要分为三类：腾冲目前商业类型主要分为三类：以县城为代表的商业街，以和顺古镇为代表的古镇商业，以各房地产项目商业部分为代表的商业地产。以县城为代表的商业街，以和顺古镇为代表的古镇商业，以各房地产项目商业部分为代表的商业地产。商业项目商业项目代表：腾冲国际商贸城、高黎贡国际旅游城等县城商业街商圈县城商业街商圈代表：光华路、凤山路商业街和顺古镇商圈和顺古镇商圈（1 1）县城商业街商圈）县城商业街商圈腾冲2011年实现生产总值87102、.46亿元，城镇居民人均可支配收入16097元，农民人均纯收入5018元，全年实现社会消费品零售总额22.25亿元。腾冲县城商业圈主要由两大中心商业街和四大环城干道组成。两大中心商业街：光华路-一街步行街、凤山路是城区中心干道，构成了腾冲县城主要商贸街，光华路与凤山路交叉地区为县城主要商业地段。四大环城干道为翡翠路、东方路、火山路以及腾越路。四条环城路沿街商铺构成腾冲县城主要的商业形式之一。火火山山路路翡翡翠翠路路腾腾越越路路东东方方路路凤凤山山路路光光华华路路一一街街步步行行街街腾冲主要商圈及业态种类腾冲主要商圈及业态种类（1 1）县城商业街商圈）县城商业街商圈两大中心商业街两大中心商业街光103、华路光华路-一街步行街一街步行街光光华华路路一一街街步步行行街街光华街光华街：为腾冲主要商业街，相对来说较为繁华，商业形式明显，商铺多为老式建筑，主要经营服装类。另外一个地段主要是建材、五金机电类，交叉分散与东方路连成一体。故经营业态为服装类商品，并兼有建材、五金机电类。代表代表：腾北商业广场、腾冲恒信数码科技、腾冲古林美的旗舰店、腾翔家私等。一街步行街一街步行街：临街底铺楼上住宅，物业较新具有鲜明的腾冲文化特色，主要以品牌服装、精品饰品、土特产、特色小吃为主要业态。代表代表：七匹狼、贵人鸟、森马等品牌服饰专卖店。腾冲主要商圈及业态种类腾冲主要商圈及业态种类（1 1）县城商业街商圈）县城商业街104、商圈两大中心商业街两大中心商业街凤山路凤山路凤凤山山路路凤山路凤山路：为腾冲主要商业街，主要经营服装类、电子信息类。相对来说较为繁华，商业形式明显，服装类的市场份额占了整条商业街的一半，并且经营规模、产品档次相对其他商业街来说都具有代表性、市场的认同感。同时凤山路也是一条电子信息类经营为主的商业街，其具有的市场商业业态的独特性决定其必然处于一个地区的贸易中心，所以电子信息类在凤山路也有一定的市场影响力。此外，风上路上还有旅游产品业态。代表代表：腾越珠宝城、腾冲百联购物广场、恒邦腾冲百大超市、庆丰通讯旗舰店、百大通信城等。腾冲主要商圈及业态种类腾冲主要商圈及业态种类（1 1）县城商业街商圈）县城105、商业街商圈四大环城主干道四大环城主干道腾越路东方路火山路翡翠路翡翠路翡翠路：经营种类复杂，在任何一种经营业态中没有形成一定的市场规模，市场氛围欠佳，主要满足周边普通县城居民需求。代表：春秋文化茶餐厅、腾冲土特产经营部等。东方路东方路：东方路与光华街交汇处商业业态明显，主要是经营五金机电、建材类、服装类，受光华街商业气氛影响，其经营状况良好。代表：牌坊脚购物中心、摩托专卖店等。火山路火山路：火山路主要经营建材、家具、五金机电、通讯类等。代表：腾飞灯具、腾冲科智电脑等。腾越路腾越路：主要以餐饮、文化旅游纪念品等为主。代表：官房大酒店、百宝街珠宝购物中心、玉泉园餐厅等。腾冲主要商圈及业态种类腾冲主要106、商圈及业态种类（1 1）县城商业街商圈）县城商业街商圈县城商业市调小结：县城商业市调小结：随着腾冲经济的发展，腾冲主要商业街呈现出来，政府规划定性某些街道主要商业业态和重要贸易商场、综合市场，规划开发区建设等，一定程度上促进了腾冲商业的发展；县城商业基本以满足本地居民需求为主，外向型需求商业形态较少；作为商贸旅游城市，并没有形成特色产品市场规模，其旅游产品市场开发尚处于雏形阶段，除了珠宝玉器市场，及简单的火山石工艺品、旅游食品外，没有其他产品特色；作为旅游城市来说，与大理、丽江等地差距明显，商业氛围相对落后。腾冲主要商圈及业态种类腾冲主要商圈及业态种类（2 2）和顺古镇商圈）和顺古镇商圈200107、3年，云南柏联集团买下和顺古镇40年的旅游经营权，和顺古镇开发经营进入飞速发展阶段。古镇商业以旅游纪念品、特色小吃、特色客栈为主，商业模式较为单一。餐饮餐饮：和顺人家、水上人家、和顺茶馆购物购物：各景点均有介绍和顺的书籍和旅游工艺品出售。如：滇缅抗战博物馆馆徽、和顺鼓、神马艺术雕版的拓片、魅力名镇珍藏画册、和顺当地的藤编玉雕挂件、火山蛋、滇缅抗战博物馆纪念茶、魅力名镇和顺纪念茶等。客栈客栈：顺利朝阳楼（10个床位）、号里头民居旅馆（11个床位）、田园民居旅馆（22个床位）、大桥客栈（15个床位）、三成号古民居（18个床位）腾冲主要商圈及业态种类腾冲主要商圈及业态种类148腾冲商业市场分析商业市108、场概况商业个案商业个案商业个案腾腾冲主要商业项目冲主要商业项目腾越国际商贸城腾越国际商贸城六大核心产业业态：六大核心产业业态：腾冲家居展览中心腾冲家居展览中心-涵家具、床上用品、家居配饰、灯饰、布艺、家居装修等腾冲首个家居一站式购物中心。五金机电展销中心五金机电展销中心-聚集五金、机电、电器、电工、工矿设备等产品。粮油副食、小商品批零中心粮油副食、小商品批零中心-政府制定粮油副食、小商品批零基地。家居建材交易中心家居建材交易中心腾冲车世界腾冲车世界餐饮娱乐中心餐饮娱乐中心拟引进品牌：拟引进品牌：国美电器、世纪华联、宝马、奥迪、大众、科勒、圣保罗、吉象地板等。腾腾冲主要商业项目冲主要商业项目腾越109、翡翠城腾越翡翠城腾越翡翠城由云南世博旅游控股集团和云南珠宝玉石界著名企业德宏州姐告玉城实业公司共同组建。腾越翡翠城建设用地近300亩，总投资近6亿元，建筑面积约20万，分两期建设完成。其中一期建设3万余平方米，现已投入使用。腾越翡翠城定位于打造集珠宝玉石进出口贸易、翡翠加工展销、旅游休闲、会议接待、风味小吃、腾越文化展览等为一体的大型城市旅游休闲购物中心。商业个案商业个案腾腾冲主要商业项目冲主要商业项目高黎贡国际旅游城一期商业街高黎贡国际旅游城一期商业街腾冲国际旅游城一期商业街建筑面积6.4万平方米，定位于温泉休闲商业综合体。四大主力业态：四大主力业态：“腾冲古道”（文化）主营翡翠、玉石、根雕110、旅游产品、特产等精品；“腾冲走廊”（娱乐）主营酒吧、演艺中心、雪茄俱乐部、茶舍、KTV等；“腾冲锋尚”（购物）主营时尚精品、运动休闲、户外用品、服饰品牌专卖店等；“腾冲味道”（餐饮）主营主题餐饮和特色生态美食商业个案商业个案腾腾冲主要商业项目冲主要商业项目千里走单骑商业千里走单骑商业千里走单骑全时区商业群落面积约22000，商铺面积60-1300，定位于打造腾冲首个综合性旅游商业化平台。五大特色商业街区：五大特色商业街区：翡翠红木街区：4000，规划有翡翠玉石交易中心；旅游购物街区：3300，纪念品、特色工艺品等；酒吧娱乐街区：5800，特色酒吧、红酒吧、餐厅等；餐饮休闲街区：2000，特色111、西餐吧特色小吃街区：1000，腾冲当地风味、景颇族小吃等。引入特色项目：丽江知名酒吧、腾冲唯一千人演艺餐厅等。商业个案商业个案腾腾冲主要商业项目冲主要商业项目腾冲世纪城商业腾冲世纪城商业一站式购物中心一站式购物中心-世纪金源时代购物中心：世纪金源时代购物中心：业态涵盖大型超市、品牌餐饮、休闲娱乐中心等。高端翡翠玉石商业街高端翡翠玉石商业街-金源翡翠街：金源翡翠街：融合腾冲“中国翡翠第一城”的独有优势，打造国际化高端翡翠市场“中国翡翠第一街”。天然湖激光水幕电影城：天然湖激光水幕电影城：斥巨资打造的百亩天然湖激光水幕电影城，打造腾冲文化旅游新亮点。商业个案商业个案腾腾冲主要商业项目冲主要商业项目112、纳帕溪山纳帕溪山纳帕溪山规划有24000平方米的加州风情商业街区。主要业态：主要业态：国际精品专卖店、玉器形象店、潮流美食、咖啡馆、电影院等。商业个案商业个案腾冲商业市调小结腾冲商业市调小结1 1、腾冲现有城市商业尚处于早期开发阶段，主要以、腾冲现有城市商业尚处于早期开发阶段，主要以街铺和集中式商业为主街铺和集中式商业为主；商业业态类型相对单一，；商业业态类型相对单一，如内向型商业以的餐饮、娱乐、休闲、超市等为主，外向型如玉石翡翠等文化旅游纪念品为主；如内向型商业以的餐饮、娱乐、休闲、超市等为主，外向型如玉石翡翠等文化旅游纪念品为主；2 2、腾冲古镇商业（和顺古镇）以、腾冲古镇商业（和顺古镇）113、以旅游纪念品、特色小吃、特色客栈等传统商业为主旅游纪念品、特色小吃、特色客栈等传统商业为主，商业模式较为，商业模式较为单一；单一；3 3、在建商业项目中引入了、在建商业项目中引入了特色商业街类型特色商业街类型（如高黎贡国际旅游城、纳帕溪山加州风情商业街），（如高黎贡国际旅游城、纳帕溪山加州风情商业街），业业态定位也趋于多元化态定位也趋于多元化（涵盖餐饮、娱乐、购物、翡翠玉石旅游纪念品等）；（涵盖餐饮、娱乐、购物、翡翠玉石旅游纪念品等）；4 4、商业物业以、商业物业以销售型为主销售型为主，以，以售后返租售后返租的经营模式为主。的经营模式为主。商业市调小结商业市调小结地块价值属性认知项目认知项目认114、知156项目地块分析项目地块分析3157认知一：古城邻居，新城门户认知一：古城邻居，新城门户项目地块项目地块主城区主城区2.52.5公里公里项目地段项目地段本项目位于腾冲县西山坝新城区，距离腾越古镇5分钟车程，距主城区仅2.5公里，紧邻腾冲到缅甸板瓦的腾板公路 腾越古镇腾越古镇项目地块隶属腾冲县西山坝新城区，毗邻腾越古镇，是进入新城区的第一站。老城区老城区新城区新城区项目地块项目地块南诏古城遗址南诏古城遗址项目地块分析项目地块分析/区位属性区位属性158认知二：交通便捷，公路通达认知二：交通便捷，公路通达项目地块项目地块新腾板路新腾板路老老腾腾板板路路腾越路腾越路老城区老城区至和顺、瑞丽至和顺115、瑞丽至至保保腾腾高高速速至至火火山山、缅缅甸甸2.52.5公里公里交通价值交通价值项目被两条新老腾板路围绕项目被两条新老腾板路围绕，距主城区仅2.5公里，车程不到5分钟，交通便捷。在项目北侧与奥宸纳帕溪山交界处规划有一条公路，建成后对本项目的交通条件将有巨大的提升作用。项目地块周边交通便捷，公路建设逐步完善，将从根本上密切项目与新老城区的联系。项目地块分析项目地块分析/交通属性交通属性159认知二：交通便捷，公路通达认知二：交通便捷，公路通达新腾板路新腾板路规划道路规划道路至和顺至和顺去往老城区去往老城区去往火山、缅甸方向去往火山、缅甸方向项目交通示意图项目交通示意图至保腾高速至保腾高速项目116、地块项目地块老老腾腾板板路路项目地块分析项目地块分析/交通属性交通属性160认知三：辽阔缓坡，俯瞰全城认知三：辽阔缓坡，俯瞰全城项目地块坐落于辽阔缓坡地带辽阔缓坡地带，坡度8%-15%，较为平缓；地势北高南低，南北高差40-60米，比县城略高数比县城略高数十米，视野开阔，可远眺县城全景。十米，视野开阔，可远眺县城全景。左图：项目地段俯瞰全城实景图左图：项目地段俯瞰全城实景图地形价值地形价值 地块坡度主要在坡度主要在8%-15%8%-15%，北部坡度较缓，南部边缘地带坡度较大，中间有一向内凹陷的平缓地带。整个场地北高南低北高南低，为向阳的南向坡地南向坡地，由北到南最大高差为60米，最小高差为40117、米，地形上等高线分布均匀，为建筑排布创造良好条件。项目地块分析项目地块分析/地形地貌地形地貌161认知四：认知四：800800亩地，规模适中亩地，规模适中项目占地项目占地800800亩，在腾冲众多项目中面积适中，适合中亩，在腾冲众多项目中面积适中，适合中型精品项目开发。型精品项目开发。腾冲项目用地规模一览表腾冲项目用地规模一览表项目项目占地面积占地面积产品形态产品形态雅居乐曲石生态旅游度假小镇3万亩五星酒店、民俗商业街、高尔夫、主题公园、佛教养生文化苑、高端度假公寓、住宅高黎贡国际旅游城2万亩五星酒店、新概念旅游商业中心、博物馆、大剧院、度假别墅、花园洋房腾冲世纪城3千亩翡翠玉石商业街、花园洋118、房、独栋别墅水墨中国1千亩文化旅游街、花园洋房、别墅奥宸纳帕溪山1千亩超五星酒店、风情商业街、小高层、别墅本项目800亩-国宾馆砚湖国际花园300亩五星级国宾馆、花园洋房、别墅项目规模项目规模占地面积：占地面积：800800亩亩项目地块分析项目地块分析/地块规模地块规模162认知五：项目云集，均已开发认知五：项目云集，均已开发奥宸纳帕西山奥宸纳帕西山中电投项目中电投项目项目地块项目地块腾冲世纪城腾冲世纪城腾冲国际商贸城腾冲国际商贸城客客运运站站腾冲古茶墅假日庄园腾冲古茶墅假日庄园老老腾腾板板路路新新腾腾板板路路新腾板路新腾板路地块周边地块周边本项目地块周边云集了多家开发项目，项目北面为奥宸纳帕119、溪山，南面为古茶墅假日庄园，西面为中电投项目，东面为世纪城二期项目，西南面为腾冲国际商贸城，均已开发，对市场均已开发，对市场瓜分力度较大。瓜分力度较大。项目地块分析项目地块分析/周边项目周边项目163认知六：规划客运站认知六：规划客运站未来腾中旅游集散地未来腾中旅游集散地项目西南侧规划有项目西南侧规划有新的客运站新的客运站，未来建成后将带来巨，未来建成后将带来巨大游客流量大游客流量；奥宸纳帕西山奥宸纳帕西山中电投项目中电投项目项目地块项目地块腾冲世纪城腾冲世纪城腾冲国际商贸腾冲国际商贸城城客客运运站站腾冲古茶墅假日庄园腾冲古茶墅假日庄园项目地块分析项目地块分析/市政配套市政配套164昆钢房地产120、昆钢房地产中国企业中国企业500500强昆钢子公司强昆钢子公司云南恒达云南恒达植根本土，建设云南植根本土，建设云南认知七：开发背景实力雄厚认知七：开发背景实力雄厚项目开发企业实力雄厚，强强联手，共同打造西山坝新项目开发企业实力雄厚，强强联手，共同打造西山坝新城区门户项目。城区门户项目。强强联手强强联手昆钢房地产资源提炼昆钢房地产资源提炼客户资源客户资源 恒达地产资源提炼恒达地产资源提炼 开发资源开发资源昆钢房地产隶属于国家特大型工业企业昆钢的子公司，拥有大量客户资源拥有大量客户资源，便于项目的资金支持与销售推广；云南恒达地产作为云南房地产开发先进单位，先后开发了多个地产项目，拥有丰拥有丰富的开121、发经验富的开发经验；项目地块分析项目地块分析/开发背景开发背景165认知八：地块抗性，不可避免认知八：地块抗性，不可避免本项目所在地块除了周边项目云集，竞争压力大外，还存在本身的一些抗性因素不可忽视。【不占有旅游资源不占有旅游资源】本项目地处腾冲，但不占有旅游资源本项目地处腾冲，但不占有旅游资源腾冲作为知名的旅游度假目的地，拥有众多的旅游资源，如和顺古镇、热海、北海湿地、火山群以及历史文化元素等，但本项目并不占有或靠近旅游景点，对于游客的吸引力不足。解决方法解决方法开挖温泉、做翡翠文化产业、整合腾冲旅游资源【电线穿过项目电线穿过项目】本项目西侧有电线穿过，影响居住本项目西侧有电线穿过，影响居住122、电线对项目品质和业主购买心理有一定影响。解决方法解决方法建立绿化带弱化影响n项目高差问题：不利于商业导入项目高差问题：不利于商业导入【项目地块以前为坟地项目地块以前为坟地】项目地块原为坟地，本地客户有较大抗项目地块原为坟地，本地客户有较大抗性性解决方法解决方法挖掘云南其他地方客源及全国客源，通过外地客户购买带动项目利好形象，间接影响本地客户。项目地块分析项目地块分析/地块抗性地块抗性166由对本体的八大认知分析，得出本项目的基本定性：由对本体的八大认知分析，得出本项目的基本定性：毗邻古城毗邻古城 本土元素本土元素 中等规模的腾冲新门户高端开发项目中等规模的腾冲新门户高端开发项目项目地块分析项目123、地块分析/小结小结项目SWOT分析项目项目SWOTSWOT分析分析1674168T TO OWWS S168n项目地处腾冲新城镇的门户位置n距离县城的交通通达性强，靠近交通客运站n项目俯瞰腾冲县城，地势随坡而上n地块较为规整，占据较好的景观面n项目周边整体环境较弱n不具备重大腾冲景观或人文资源n项目处于高速路旁，私密性受到影响n项目高差影响商业地块动线n腾冲是养生养心圣地，具有独特的人文，历史和自然资源n腾冲旅游市场在急速增长，将成为云南的新的明星度假胜地n与东南亚接壤，政策上偏向发展“桥头堡”位置n旅游地产巨大的发展机遇n腾冲目前大量有实力的开发商进行大体量的开发，产品从商业到五星级酒店，到124、酒店公寓和住宅，供应量巨大n巨盘项目低价地，政府扶植力度大，具有明显的价格优势n腾冲整体市场价格和价值仍处在低位项目项目SWOTSWOT分析分析旅游度假需求分析需求分析需求分析169度假趋势及需求分析度假趋势及需求分析全国旅游度假项目模式镜鉴全国旅游度假项目模式镜鉴51.1.小城市中产阶级及富裕阶层加入休闲旅游队伍小城市中产阶级及富裕阶层加入休闲旅游队伍据统计：到2020年，新增2.5亿新休闲旅游游客中将有2/3来自中小型城市的中产阶级以及富裕阶层。这些逐步释放的休闲旅游需求，成为未来中国市场的巨大支撑。2.2.旅游经验丰富的旅行者规模增长，自助游比例增加旅游经验丰富的旅行者规模增长，自助游比125、例增加据统计：到2020年，中国经验丰富的旅行者将增长至一亿。他们通过网络了解度假讯息，自助规划行程，喜欢慢节奏度假，注重高品质的度假配套，占未来旅游比重的41%。3.3.度假旅游人群呈现年轻化特征度假旅游人群呈现年轻化特征中国的旅游需求主要来自于非常渴望见识新世界的年轻人。而中国的富裕消费者比西方普遍年轻20岁。未来70后、80后、90后的市场更加期待与国际接轨，寻求个人化的的旅游体验，热爱深度游和主题游。4.4.度假旅游人群更多具有高学历背景度假旅游人群更多具有高学历背景2011年，中国拥有高等学历人数占世界第二，留学生人数世界第一，回国增长率为30%，这些具有海归背景的高学历者，不仅收入126、丰厚，而且对旅游度假有着旺盛需求。他们更加注重国际视角，追求反应其生活方式的度假。度假人群发展趋势：地缘度假人群发展趋势：地缘更广，经验更多，年纪更轻，学历更更广，经验更多，年纪更轻，学历更高高2.52.5亿亿1 1亿亿-20-20岁岁NO.1NO.1度假趋势及需求分析度假趋势及需求分析趋势趋势1 1：个人化度假需求度假方式需求增长：个人化度假需求度假方式需求增长数据来源：根据公开数据整理171生态养生，生态养生，水上运动与高尔夫水上运动与高尔夫，文化感知，文化感知，高端休闲需求增长迅速高端休闲需求增长迅速生态养生需求生态养生需求生态旅游年均增长率为20%-25%，是当今世界旅游发展热点。养生127、需求则是生活节奏加快，城市人口老龄化加剧的背景下自然成长的需求。水上运动水上运动&高尔夫需求高尔夫需求水上运动在中国刚刚兴起，获得国际潜水证书的爱好者正以年均30%速度增长。中国高尔夫爱好者达300多万人，并且每年以10%左右的速度递增。文化感知需求文化感知需求随着经验丰富的度假者与中青年游客数量增加，对于文化艺术方面的个人化体验需求提高。游客期待通过体验加深对于旅游目的地的认识。这些需求带动了文化旅游市场的增长。休闲娱乐需求休闲娱乐需求度假不仅是对于观光景点的追逐，而是通过选择喜爱的休闲娱乐活动，达到娱乐身心的目的。度假趋势及需求分析度假趋势及需求分析趋势趋势2 2：多元化度假需求带动细分度128、假市场发展：多元化度假需求带动细分度假市场发展会奖旅游的特征会奖旅游的特征：市场规模大，增长迅速：市场规模大，增长迅速：全球参与人次约350万人/年，年均增速为15%。停留时间长：停留时间长：MICE团在目的地的平均停留时间为5-10天。平均消费高：平均消费高：中国MICE游客人均日消费额比观光客高出130%。利润高：利润高：MICE的利润率高达20%30%，远高于一般休闲旅游的6%。带动多领域产业发展：带动多领域产业发展：可带动多个产业共同发展。度假趋势及需求分析度假趋势及需求分析趋势趋势3 3：中国会奖旅游市场发展潜力巨大：中国会奖旅游市场发展潜力巨大观光旅游探亲访友商务出差度假休闲健康医129、疗其他1029.2662.52355.8682.5994.9582.420092009年中国人均旅游花费情况（元）年中国人均旅游花费情况（元）数据来源：国家统计局173以以“看看”为主的观光旅游为主的观光旅游以休闲体验为主的度假式旅游以休闲体验为主的度假式旅游生活水准提升消费意识提升健康意识提升关键词：关键词：疲惫、匆忙、被动、趣味性低疲惫、匆忙、被动、趣味性低关键词：关键词：健康、时尚、从容、体验、多样健康、时尚、从容、体验、多样早期的旅游者追求的只是多看，“上车睡觉，下车看庙”成为对传统旅游方式刻板、无趣的贴切形容。现在这种模式已经在逐步淘汰，随着生活质量与消费意识的提升，旅游者的经验越来130、越多，要求也越来越高，越来越多的人要求比较深入的体验，追求也越来越个性化，所以初期简单的观光旅游正在逐步转向休闲度假式旅游。度假休闲旅游运动休闲旅游养生休闲旅游商务休闲旅游养老主题旅游主题公园旅游度假趋势及需求分析度假趋势及需求分析趋势趋势4 4：旅游度假方式正逐步由观光旅游转向休闲度假旅游：旅游度假方式正逐步由观光旅游转向休闲度假旅游174从时间长短角度看，集中的度假时间节可点分三类：从时间长短角度看，集中的度假时间节可点分三类：长时度假：长时休假旅行，多涵盖疗养、旅居、周游等性质；中时度假：基本上是目前黄金周的概念，偏重娱乐、放松、休闲性质；短时度假：即类似周末双休日、清明、端午、中秋等小131、假期，属于日常休闲娱乐范畴，发生频次较高。随着人们生活方式以及交通工具的不断改善，旅游度假已成为很多人日常生活的一部分，度假倾向于随着人们生活方式以及交通工具的不断改善，旅游度假已成为很多人日常生活的一部分，度假倾向于日常化、高频次化，度假旅游市场的需求也日益高涨。日常化、高频次化，度假旅游市场的需求也日益高涨。度假趋势及需求分析度假趋势及需求分析趋势趋势5 5：度假旅游时间越来越倾向日常化、高频次化：度假旅游时间越来越倾向日常化、高频次化旅游度假需求分析优秀项目镜鉴优秀项目镜鉴175度假趋势及需求分析度假趋势及需求分析全国旅游度假项目模式镜鉴全国旅游度假项目模式镜鉴5176万科森林度假公园1132、77整体规划整体规划万科森林度假公园位于三亚市落笔洞风景区，项目占地约1400余亩。打造出7大公社、6感、5口之家、4季、3大公园、2里路服务、1座生态城的度假体系。更有开心农场、商业小镇、山盟海誓婚礼堂等配套。178万科V-CLUB度假体系产品：七大公社、三大主题公园、两条水系、一座生态示范城。整体规划整体规划179万科森林度假公园的整体物业布局充分考虑了景观资源，在山体较为突出的部分，以小高层住宅形成别墅与山体之间的自然过渡，避免了高差带来的压迫感，在地势平缓的区域，以别墅为主。整体规划整体规划180建筑风格建筑风格万科森林度假公园别墅产品以现代建筑与中式风格相结合。181园林景观园林景观133、万科森林度假公园打造出一座生态园林示范城，充分挖掘资源、突出绿色、并营造各类景观小品。182云南华侨城云南华侨城大美阳宗海大美阳宗海 幸会华侨城幸会华侨城183云南华侨城是华侨城集团继东部华侨城、泰州华侨城之后的又一生态旅游力作。这是华侨城集团在旅游领域的创新性理念，以“让都市人回归自然”为宗旨，以文化旅游为特色，集生态动感、休闲度假、户集生态动感、休闲度假、户外运动等多项旅游功能为一体外运动等多项旅游功能为一体，带来全新的假日生活体验。法国铁路文化旅游小镇、滨水休闲度假小法国铁路文化旅游小镇、滨水休闲度假小镇、体育运动小镇镇、体育运动小镇，云南华侨城规划三大主题小镇，汲取法国、希腊、美国三类134、西方文化之精华，演绎昆明独特的休闲文化以及对自由精神的追求。项目概况项目概况184昆明圣托里尼大酒店国内首家希腊主题酒店，云南华侨城项目项目概况项目概况185项目亮点：生项目亮点：生 态态 花花 谷谷186产品形态产品形态187梦云南梦云南海东方海东方188梦云南梦云南海东方海东方 7000亩国际度假区，亩国际度假区，多重多重山地景观与多元休闲功能集成一体的综合性高端旅山地景观与多元休闲功能集成一体的综合性高端旅游度假项目游度假项目。梦云南海东方位于云南大理海东新区，西面洱海，南靠海东新城中心区，东贴海东1号公路，北接海东国际旅游度假区中部腹地。属于海东国际旅游度假发展区的起步位置。基地择址洱135、海东岸，直面260平方公里宽阔水域，面面皆享洱海景观，视野开阔，景色绝美，是一片集山、海、岛、湿地、湾区资源为一体的天赋胜地。项目规划面积7047亩，是一座同步全球度假品质同步全球度假品质的大型高端旅游度假项目。充分吸纳全球顶级旅游度假区的特征和理念，整合顶级旅游度假配套元素，规划有3 3期度假生期度假生活体验区活体验区海景体验区/田园体验区/林地体验区；3 3大核大核心度假服务区心度假服务区全球最大悦榕庄酒店暨国际会议区/万花谷精品酒店区；4 4处顶级服务式会所处顶级服务式会所；1 1座中央公园区座中央公园区18洞大白鲨（Greg Norman）中国首座签名高尔夫球场；3 3大旅游服务配套区136、大旅游服务配套区环海路商业小镇区/一期欧陆商业街区/一号路商业小镇;3 3片游憩公园配套片游憩公园配套湿地公园/万花谷/田园体验区，致力于打造一座高规格的全度假生活。项目概况项目概况189梦云南海东方现有300独栋别墅，约170-230联排别墅和280双拼别墅在售，均价9000-20000元/，现项目联排有部分特价房源在售，惠后约9000元/平；114平、154平海景洋房在售，均价9000-10000元/。产品形态产品形态190洱海国际生态城洱海国际生态城191洱海洱海国际生态城国际生态城，位于大理州、市政府旁滨海大道以西。项目总占地面积约25.7万平方米，总建筑面积约25.7万平方米，其中一137、期是约17万平米的生态半岛生态半岛，二期是3.3万平米的海景别墅群海景别墅群,三期是5.4万平的超五星级国际度假酒店超五星级国际度假酒店。在地块与洱海的连接处是400亩的湿地公园，洱海国际生态城是洱海边唯一一座三面临海的黄金半岛，可俯看约270平方公里壮美洱海，看得见苍山醉美19峰。由大理洱海金沙旅游度假置业有限公司重金打造，集文化体验、休闲度假和生态观光为一体的综合性地产项目。结合现代名家智慧，精彩演绎科技生态文化。全方位节能环保设备全方位节能环保设备，打造可持续发展物业。自助风能、光能、热能转化，降低居住能耗；系统排污、垃圾回收处理设备，保护洱海生态环境平衡，人与自然合谐共生。大理首家超五138、星酒店大理首家超五星酒店落户海东片区洱海国际生态城，采用零碳元素建筑科技，参与全球抑制气候变暖计划，使能源再生、自助恒温、二氧化碳转化，同步世界先进科技，引领休闲度假新潮流。三大主题休闲商业街区三大主题休闲商业街区，充满着水墨民族情调，沿着石头巷子婉延，每一处院落都极力展现大理民居建筑中典型的建筑语言元素和视觉印象，兼收并蓄。大型超市、银行、4D海上国际影城、9大全能运动公园、8大主题景观公园等新城配套，是休闲度假生活品质的保证。项目类型：复合型旅游度假地产复合型旅游度假地产 楼盘类别：海景度假公寓、海景度假洋房、海景度假养生别墅、四五六星级酒店集群、风情商业街项目概况项目概况192项目配套项139、目配套1、400亩湿地公园孕育自然精华养生 2、高端水疗会所、国际顶尖精品水疗 3、9大全能运动公园家人的健康活力之源 4、帆船俱乐部，全球贵族健康风尚 5、岛上专属医院，家人的私人保健医生 6、低碳六星度假酒店山水度假完美养生 7、双语幼儿园，为孩子打开国际视野8、五星院线流行影院，震撼视听完美体验 9、半岛财富中心，购物娱乐繁华热烈 10、三大主题风情街区感受生活风情盛宴项目概况项目概况193产权式酒店公寓产权式酒店公寓4星酒店托管10年固定回报率，每年8%产品形态产品形态194上实上实洱海庄园洱海庄园195450450亩高尚人居典范亩高尚人居典范上实上实洱海庄园洱海庄园由上实地产开发，将140、来自上海的规划设计理念与大理文化首创结合，打造下关市区唯一大规模、复合型、低密度高尚人居社区，背靠苍山、面瞰洱海，距洱海最近仅约200米，步行至海边仅需十分钟。包含独栋、洋房、联排、叠加、独栋、洋房、联排、叠加、高层等五大产品形态高层等五大产品形态，社区内500500米米长中央景观带长中央景观带下关唯一。一期退台式花园洋房开创大理高尚人居新纪元，项目概况项目概况196500500米长中央景观带米长中央景观带项目规划项目规划197上实洱海庄园营销部总监对市场的几点看法：对大理本地市场的看法对大理本地市场的看法1.洱海庄园项目08年陷入销售低谷，09年开始慢慢回暖，10年销售爆发；2.洱海庄园最初141、划定的客群是全国市场，后考虑到营销成本和产品品质，最终定价迎合本地市场；3.洱海庄园08年开盘均价3000，主力户型90-140，以大理本土市场为主，外地客户占20%-30%；4.大理的洱海国际生态城，昆明客户占到60%左右，外地客户占到20%-30%；5.大理旅游资源尚未完全开发，未来有进一步提升空间；对昆明购房者外地置业偏好的分析对昆明购房者外地置业偏好的分析1.昆明客户外地置业首选大理，大理气候与阳光最为适宜；2.丽江商业化程度太高，不为昆明置业者所喜；3.腾冲，知名度在上升，未来将吸引更多昆明客源；4.购房者对观景要求高，对房屋南北朝向不敏感；项目访谈项目访谈198沧海一墅沧海一墅19142、9沧海一墅沧海一墅总规划1200亩，一期占地671亩，总建筑面积约447252.62平方米。项目一期，总建面75000，整体容积率0.58，绿化率65，规化总户数303套，主推联排别墅，参考建筑面积区间：128.36162.08。苍海一墅依山体坡地呈阶梯状立体规依山体坡地呈阶梯状立体规划划，以现代地域风格现代地域风格为主，取东方建筑神韵，与西方色彩细节工艺；打造出一条风格各异、空间变化丰富的天际线，结合自然风格的田园、山水、花海等诸多景观，营造出现代、精致、具有艺术气质的高品位国际化度假别墅。苍海一墅，不仅仅有居住，更拥有商务度假休闲功能配套。囊括院落别墅，五星级院落别墅，五星级希尔顿酒店，商143、业街，高级会所，融合希尔顿酒店，商业街，高级会所，融合居住、投资、商务、度假、休闲、餐饮居住、投资、商务、度假、休闲、餐饮于一体于一体。将住宅品质、休闲度假、山水风情附加在居所中，以一种全新的空间体验，营造真正的度假休闲生活。项目项目概况概况200项目风格项目风格201金茂雪山语金茂雪山语202中国净心度假物业开山之作中国净心度假物业开山之作 金茂雪山语承丽江天赋灵犀之地魄，融金茂品牌之高端，以“净心度假净心度假”为（开发）理念为（开发）理念潜心打造。内部涵盖GRAND HYATTGRAND HYATT君悦酒店、金茂高端品牌商业君悦酒店、金茂高端品牌商业J-LIFEJ-LIFE以及六重境界别墅144、以及六重境界别墅，同时择选上海金茂大厦物业服务商金茂物业作为业主的专属管家；成就集多种业态为一身的高端度假综合体、净心度假的开山之作。占据丽江顶级度假区不可再生之地占据丽江顶级度假区不可再生之地 金茂雪山语700700亩亩磅礴疆域居丽江度假地产之首。项目雄踞丽江北部高端度假区首排界面，直面玉龙雪山，周边铂尔曼、悦榕庄等国际品牌高端酒店云集，“北半球唯一的雪山高尔夫球场北半球唯一的雪山高尔夫球场”近在咫尺，价值毋庸置疑。丽江仅有的拥享丽江仅有的拥享“湖景及名贵植被资源湖景及名贵植被资源”度假综合体度假综合体 作为丽江仅有的拥享“湖景及名贵植被资源”的高端度假综合体，金茂雪山语60%超高绿化率之园145、林盛景，与玉龙雪山自然风光内呼外应，山湖别墅可“户户邻水观山户户邻水观山”，园内原生湖泊映雪堪称丽江又一奇观，丰沛的负氧离子24小时天然放送，成就少数人尊享的“氧生”特权。城市运营专家城市运营专家 合众世界智慧打造合众世界智慧打造 金茂雪山语所在地块，拥有两块天然湖泊，原生植被覆盖率超过60%，任何一个有责任的开发者，都应该尊重土地原有的生态自然，作为央企的方兴地产更应该以身作则，金茂雪山语项目的开发过程，将对丽江的每一寸山水都充分尊重，坚持先保护，再整合设计先保护，再整合设计的理念进行开发。金茂雪山语 在建筑上，尊重当地特色，保留古镇风格保留古镇风格;在配套上，坚持创新，给客户提供全度假生活146、配套全度假生活配套。不仅如此，金茂雪山语还将选择自有品牌物业金茂物业作为业主的专属管家，“度假者对服务的要求非常高，要为客户提供量身定制的服务量身定制的服务。项目全面建成以后，能为每一位住户都带来前所未有的“净心”感受。项目项目概况概况203项目风格项目风格204205项目定位项目定位项目定位206客群定位客群定位形象定位形象定位分项定位分项定位6 6207生活度假生活度假奢侈度假奢侈度假观光度假观光度假休闲度假休闲度假客户构成客户构成参与方式参与方式娱乐设施娱乐设施n区域周边，短途客源度假理念度假理念n国内异地客源主导，国际客户开始出现n客户来源泛化，国内客户比例相对下降n国际客源主导，成为147、全球化度假平台n游览观光，餐饮美食n酒店住宿，主题活动n疗养，本地化生活，当地置业n个性化私密活动，顶级圈层生活n简单的自然风光景点n酒店、度假村、主题公园n高星级酒店、高尔夫、SPAn游艇、跑马场、免税店、狩猎场$300$300$500$500$3000$3000$5000$5000$8000$8000n增长见识,视觉愉悦n释放压力，舒缓心情，自我调节n体验生活，享受人生，商务交际n刺激猎奇n不走寻常路目前云南所属阶段目前云南所属阶段旅游度假主力人群分析旅游度假主力人群分析云南正处在由观光度假向休闲度假的转型阶段云南正处在由观光度假向休闲度假的转型阶段,其显著特点就是国内异地客户的增多其显著148、特点就是国内异地客户的增多208客户结构变化：从省内及周边客户群向多元化、高质量的全国客户演变客户结构变化：从省内及周边客户群向多元化、高质量的全国客户演变1978197819881988199519952005200520122012起步发展阶段云南省内事业型单位接待服务旅游经济产业建设阶段周边省份贵州、四川、重庆等旅游客群增多旅游支柱产业建设阶段北京、上海等一线城市客户增多旅游经济强省阶段客户全国遍地开花，以贵州、四川、重庆、北京、上海等客户为主，国外客户增多客户结构变化带来客户需求的客户结构变化带来客户需求的变化，从单一的观光旅游到休变化，从单一的观光旅游到休闲度假环境体验、生活方式的闲149、度假环境体验、生活方式的 享受。享受。旅游度假主力人群分析旅游度假主力人群分析209度假客群类型度假客群类型收入链长度收入链长度价格敏感度价格敏感度主要旅游需求主要旅游需求团客旅游团客旅游会奖型团客长低会议、奖励、宴请、礼物、娱乐、旅游观光等，对目的地基础设施，特别是会展场所要求较高。观光型团客短高旅游观光、风情体验、娱乐、购物等，主要受目的地旅游资源吸引。散客旅游散客旅游观光型散客短高多为家庭式散客，以观光游玩为主，主要受目的地资源吸引，时间较短。度假型散客较长较低以休闲度假为主，时间相对充裕，多为家庭自驾车游，选择地区多位省内或区域内。生态型散客较长较低追求生态环境良好的休闲度假方式，以都150、市白领阶层为主。运动型散客较长较低以运动赛事观赏旅游和高端运动旅游为主，在度假的时候同时享受运动带来的乐趣和体验。文化型散客较长较低多位专业类人士，以探寻当地文化为主要旅游目的，对目的地文化资源要求较高。国外散客长低经济实力较强，关注生活品质，追求生活享受和体验，对中国自然资源和风土人情有较浓烈的兴趣。目前，云南旅游度假人群主要有以下几种：目前，云南旅游度假人群主要有以下几种：旅游度假主力人群分析旅游度假主力人群分析210项目度假客群筛选（迎合新兴高端旅游度假客群）项目度假客群筛选（迎合新兴高端旅游度假客群）高人均消费高人均消费低人均消费低人均消费传统传统新兴新兴会奖型团客度假型散客运动型散客151、生态型散客文化体验型散客观光型散客观光型散客观光型团客观光型团客国外散客核心客群核心客群辅助客群辅助客群211项目置业客群筛选（迎合新兴高端旅游度假客群）项目置业客群筛选（迎合新兴高端旅游度假客群）短居留时间短居留时间长居留时间长居留时间低总价低总价高总价高总价养老自用购买者产权式酒店投资型购买者企业别墅购买者返租式物业投资型购买者家庭度假自用型购买者投资兼自住型购买者度假住宅纯投资型购买者核心客群核心客群辅助客群辅助客群212本案目标客群锁定本案目标客群锁定客户客户第一类客群第一类客群第二类客群第二类客群第三类客群第三类客群第一类客群：全国全国高端度假高端度假客群客群客户特征客户特征：已完成152、资本积累，经济实力强，总价承受力高，多次置业；追求享受；年龄多半40岁以上置业敏感点置业敏感点：资源、环境、社区整体度假氛围营造、产品品质体现以及配套服务等。第二类客群：全国全国旅游投资度假旅游投资度假人群人群客户特征客户特征：钟情于腾冲宜人的生态和气候环境，有一定的经济实力，追求生活享受，以文化艺术人士、背包客、老年人等为主。置业敏感点置业敏感点：资源、环境、社区整体度假氛围营造、户型设计舒适度等。第三类客群：本地及周边区域改善性本地及周边区域改善性客群客群客户特征客户特征：有一定经济实力，家庭改善型居住需求，以腾冲本地或周边区域客群为主。置业敏感点置业敏感点：小区环境、配套服务、户型面积及153、设计的舒适度、总价等。项目定位项目定位项目定位213客群定位客群定位形象定位形象定位分项定位分项定位6 6定位思考定位思考214本土市场难以支撑本土市场难以支撑本地人口不足本地人口不足供应量过剩供应量过剩坟地抗性坟地抗性四大巨鳄四大巨鳄圈地圈市圈人圈地圈市圈人定位思考定位思考215丽江级丽江级旅游度假目的地旅游度假目的地游客高速增长游客高速增长预计今年游客总量600-800万，3年内达到千万级别游客来源多样化游客来源多样化省内/四川、重庆/北上广/全国新富城市定位思考定位思考216四川、重庆云南省内北上广三地华北/华东/珠三角/东北区域新富城市核心全面锁定全面锁定 三大市场三大市场次核心延展延154、展延展延展定位思考定位思考217全国市场布局全国市场布局 全国营销视野全国营销视野218全国市场买什么？全国市场买什么？定位思考定位思考219火山温泉火山温泉220滇缅翡玉滇缅翡玉221田园牧歌的生活田园牧歌的生活/普罗旺斯的气候普罗旺斯的气候222和顺古镇和顺古镇/高黎贡山风情高黎贡山风情223低总价，小面积低总价，小面积定位思考定位思考全国优秀案例借鉴：全国优秀案例借鉴：华润石梅湾九里亚龙湾石溪墅苍海一墅224定位思考定位思考借鉴借鉴1 1：华润石梅湾九里：华润石梅湾九里产品分析产品分析A A区区B B区区CC区区D D区区项目概况：项目概况：华润石梅湾九里总体规划占地12平方公里，总建筑155、面积逾150万平，投资逾120亿，涵盖顶级的度假配套。项目一期占地约30万平米，建筑面积约15万平米，共分为A、B、C、D四个组团，由山地大师别墅、半山看海独栋别墅、独院别墅，海景公寓和会所组成。户型户型面积段面积段套数(套)配比(%)独栋125-23028453.38二房109-13912824.06一房89-897013.16三房168-168509.4华润石梅湾九里一期户型配比华润石梅湾九里一期户型配比销售情况：销售情况：华润石梅湾九里一期2012年1月15日开盘，目前，A、B、C区山海别墅已售罄，公寓一期推出400套，已售200套左右。别墅价格400万/套起，公寓均价17000元/。2156、25定位思考定位思考借鉴借鉴2 2：亚龙湾石溪墅：亚龙湾石溪墅两居室别墅两居室别墅会会所所观海公寓观海公寓四居室别墅四居室别墅四四居居室室别别墅墅项目概况：项目概况：亚龙湾石溪墅项目位于亚龙湾国家旅游度假区内，由121栋独栋别墅和264套观海公寓组成，依山望海，全园呈现泰式、巴厘岛式等东南亚田园风情。户型户型面积段面积段套数套数(套套)配比配比(%)(%)别墅别墅两房106-1376316.36四房161-2915815.06观景公寓观景公寓一房6320753.77两房124-1325714.81亚龙湾石溪墅户型配比亚龙湾石溪墅户型配比销售情况：销售情况：亚龙湾石溪墅目前公寓均价45000元/157、平米；别墅均价70000元/平米，剩余40套。226定位思考定位思考借鉴借鉴3 3：苍海一墅：苍海一墅项目概况：项目概况：沧海一墅总规划1200亩，一期占地671亩，总建筑面积约447252.62平方米。项目一期，总建面75000。规化总户数303套，参考建筑面积区间：128.36162.08项目进度：项目进度：预计年底将开盘第一批联排别墅，含3种户型，户型面积为128平米、148平米、162平米。227中国腾冲中国腾冲 四季度假养生首选地四季度假养生首选地中产阶级度假养生购房潮下中产阶级度假养生购房潮下中产阶级度假养生购房潮下中产阶级度假养生购房潮下 云南旅游休闲度假原点云南旅游休闲度假原点158、云南旅游休闲度假原点云南旅游休闲度假原点项目整体定位：项目整体定位：项目定位项目定位228关键词解读关键词解读1 1：四季度假：四季度假1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月0501001502002503003500510152025301718212324242324242320171361014171717161373月平均降水量平均最高温度平均最低温度腾冲气候条件分析腾冲气候条件分析冬无严寒夏无酷暑，腾冲为全国为数不多的适宜四季度假之地冬无严寒夏无酷暑，腾冲为全国为数不多的适宜四季度假之地腾冲热带季风气候，年平均气温14.9，除了6、7、8三个月雨季江水较多，全年其他时159、间都比较宜居。相对于海南“东至夏归”的的候鸟型度假旅游而言，腾冲是全国为数不多的适宜四季之地。229关键词解读关键词解读2 2：养生：养生随着养生产业逐渐成为全球经济的弄潮儿，国内养生产业有着巨大的发展前景。随着养生产业逐渐成为全球经济的弄潮儿，国内养生产业有着巨大的发展前景。亚健康疾病状态健康0%20%40%60%80%世界范围内人口健康状况比例调查世界范围内人口健康状况比例调查人口比例美国中国0510152020102010年中美两国养生产业之处年中美两国养生产业之处GDPGDP占比占比可可观观的的人人群群潜潜力力需需求求巨巨大大的的市市场场发发展展潜潜力力（数据来源：世界卫生组织公布数据160、）根据飞利浦公司预测，世界养生保健产业以每年5%的速度增长，已成为全球经济主要增长点之一，而未来三年，中国该领域的增长速度将超过10%，未来5-7年，中国甚至要超过日本，成为仅次于美国的第二大养生保健市场。美国著名经济学家保罗皮尔茨博士在财富第五波一书中指出，继汽车、电脑、微波炉、网络之后的财富第五波，将会有兆亿美元在于健康产业之中。养生产业发展方向养生产业发展方向当人均GDP达到3000美元以上之后，对于养生保健等行业的服务性需求会大幅上升；在养生保健产业方面会出现服务范围增加、服务品质要求增强、响应技术要求提升等需求，养生保健产业的产出/支出也会相应提升。养生产业将呈现养生产业将呈现“纵向161、品质提升，横向链条延伸纵向品质提升，横向链条延伸”的发展趋势的发展趋势230230关键词解读关键词解读2 2：养生：养生本项目具有打造特色养生产业的基础条件本项目具有打造特色养生产业的基础条件市场趋势市场趋势区域特性区域特性资源优势资源优势品牌影响品牌影响前提条件前提条件养生观念逐步深入人心，养生需求的高端人群日益增多基础要求基础要求区域具备优良的自然、气候、人文环境，独特的城市品牌主导因子主导因子具备唯一性、差异化的自然资源发展动因发展动因促进产业成型和发展的驱动因子高端养生需求不断释放，发展空间大极边第一城适宜长居之地火山热海翡翠之城和顺侨乡昆钢房地产云南恒达231关键词解读关键词解读3 162、3：净心圣地：净心圣地腾冲腾冲中国首席度假净心区中国首席度假净心区在腾冲回归自然 品味文化放松身体 沉淀心情思考人生的意境回归心灵本源232缅甸缅甸缅甸缅甸越南越南越南越南丽江丽江德宏德宏保山保山楚雄楚雄昆明昆明四川四川四川四川贵州贵州贵州贵州广西广西广西广西西藏西藏西藏西藏缅甸缅甸缅甸缅甸老挝老挝老挝老挝大理大理迪庆迪庆腾冲腾冲景洪景洪印度印度印度印度关键词解读关键词解读4 4：原点：原点滇西之心，度假原点滇西之心，度假原点发挥地理优势，作为腾冲接待各地游客的第一站腾冲接待各地游客的第一站，通过旅游服务定制，周边资源整合等一系列的方法，打造云南旅游休闲度假原点。元谋元谋地理原点地理原点周边旅163、游城市丰富，可轻松抵达众多其他度假旅游目的地。舒适原点舒适原点宜人舒适的气/适宜的日照时长和强度/大自然资源丰富生活原点生活原点配套齐全，满足观光、短期度假、长期定居的全方位生活需求心灵原点心灵原点历史风貌，文化底蕴，修养性情独特的生活情调，心灵的回归度假原点度假原点项目定位项目定位项目定位233客群定位客群定位形象定位形象定位分项定位分项定位6 6分项定位项目定位项目定位234住宅产品定位住宅产品定位酒店定位酒店定位商业定位商业定位235住宅产品定位住宅产品定位住宅开发策略住宅开发策略在在“腾冲狂欢腾冲狂欢”背景下，开发高性价比的产品，快速推向全国市场背景下，开发高性价比的产品，快速推向全国164、市场雅居乐曲石生态旅游小镇云南城投玛御谷温泉国际旅游度假区3.3万亩恒益东山高黎贡国际旅游城2万亩1.5万亩“腾冲狂欢腾冲狂欢”水墨中国借鉴236住宅产品定位住宅产品定位住宅三大定位原则住宅三大定位原则原则原则1 1体现国际体现国际一线品质一线品质原则原则2 2中低总价中低总价超高性价比超高性价比原则原则3 3融入腾冲融入腾冲当地特色当地特色237住宅产品定位住宅产品定位住宅形象定位住宅形象定位腾冲风情的国际温泉独院腾冲风情的国际温泉独院238住宅产品定位住宅产品定位独院独院通过空间组合、错落等手法，自然的形成院落空间形态，且和自然相融，形成具有地方特色的建筑风貌，打造腾冲创新式的独院作品。腾165、冲创新式的独院作品。独院作品：华润石梅湾九里独院作品：华润石梅湾九里独院作品：亚龙湾石溪墅独院作品：亚龙湾石溪墅239总体规划总体规划规划特点规划特点1:1:因势造型因势造型充分利用北高南低的地势丰富社区内部空间层次充分利用北高南低的地势丰富社区内部空间层次地块坡度主要在坡度主要在8%-15%8%-15%，北部坡度较缓，南部边缘地带坡度较大，中间有一向内凹陷的平缓地带。整个场地北高南低北高南低，为向阳的南向坡地南向坡地，由北到南最大高差为60米，最小高差为40米，地形上等高线分布均匀。项目规划依山势而建，充分利用北高南低的地势，营造丰富的社区内部空间层次，与传统区域住宅项目形成差异化。240总166、体规划总体规划规划特点规划特点2:2:腾冲风情腾冲风情 组团意象组团意象“禾禾”总体规划中融入总体规划中融入“禾禾”的意象的意象总体规划意象总体规划意象禾“和顺和顺”和和顺顺和和顺顺“禾苗禾苗”代表丰饶、富裕代表丰饶、富裕“绿色绿色”田园牧歌式的养心生活田园牧歌式的养心生活甲骨文甲骨文“泉泉”241总体规划总体规划规划特点规划特点3:3:火山石温泉峪火山石温泉峪将温泉作为景观元素融入项目中将温泉作为景观元素融入项目中242总体规划总体规划规划特点规划特点4:4:营造国际感营造国际感 安宁感安宁感 住宅注重私密空间营造，突出专属空间带来的舒适感住宅注重私密空间营造，突出专属空间带来的舒适感绿城玫167、瑰园入口绿城玫瑰园入口上海九间堂入口上海九间堂入口243产品特色产品特色产品亮点产品亮点1 1：和顺古镇和顺古镇/高黎贡风情高黎贡风情建筑形式中充分融入腾冲本地建筑特色和元素建筑形式中充分融入腾冲本地建筑特色和元素青瓦青瓦木材木材火山石火山石244产品特色产品特色产品亮点产品亮点2 2：和顺和顺 隐墅隐墅带有腾冲风情的建筑风格，体现舒适性，与周边景观融合带有腾冲风情的建筑风格，体现舒适性，与周边景观融合245产品特色产品特色产品亮点产品亮点3 3：温泉养生温泉养生 户外户外SPASPA通过集中式温泉和温泉泡池等形式将温泉特色植入项目中通过集中式温泉和温泉泡池等形式将温泉特色植入项目中产权式酒店168、和公寓采用集中式温泉别墅户型采用温泉泡池分项定位项目定位项目定位246住宅产品定位住宅产品定位酒店定位酒店定位商业定位商业定位247酒店定位酒店定位酒店定位酒店定位国际火山温泉国际火山温泉SPASPA度假酒店度假酒店248酒店定位酒店定位酒店特色区域打造酒店特色区域打造“火山石温泉谷火山石温泉谷”249酒店定位酒店定位亮点一：火山石温泉谷亮点一：火山石温泉谷考虑设计一些山谷，考虑设计一些山谷，营造一种营造一种“温泉养温泉养生谷生谷”的气氛的气氛。250酒店定位酒店定位亮点二：露天温泉体验区亮点二：露天温泉体验区将温泉体验从室内转移到室外，使未来社区的每一位业主都能享受到温泉带来的幸福感，真正成169、为中国明星级的“温温泉养生酒店泉养生酒店”。251酒店定位酒店定位打造腾冲首家无边际温泉泳池亮点三：无边际温泉泳池亮点三：无边际温泉泳池252酒店定位酒店定位通过绿植的包装，通过绿植的包装，与自然更亲近融合与自然更亲近融合亮点四：绿植包装亮点四：绿植包装 融于自然融于自然253酒店品牌推荐酒店品牌推荐1 1一一Six Senses Six Senses 第六感度假村企业集团第六感度假村企业集团Six Senses Resorts&Spas第6感集团成立于1995年，旗下拥有Soneva、Six Senses Hideaway、Six Senses Latitude，和Evason等品牌的多个度170、假村，以及Six Senses Spas和Six Senses Destination Spas等专业SPA会所。254酒店品牌推荐酒店品牌推荐1 1一一Six Senses Six Senses 第六感度假村企业集团第六感度假村企业集团Six Senses 第六感度假村企业集团精心开发与管理经营，同时在马尔代夫、阿曼、泰国、越南、西班牙和约旦经营酒店和度假村服务。Six SensesSix Senses全球主要经营酒店全球主要经营酒店/度假村分布度假村分布 Six Senses SpasSix Senses Spas全球主要经营全球主要经营SPASPA会所分布会所分布中国第一家Six Sen171、ses Resorts&Spas水疗度假村为Six Senses Qing Cheng Mountain（青城山）255酒店品牌推荐酒店品牌推荐1 1一一Six Senses Six Senses 第六感度假村企业集团第六感度假村企业集团1 1、酒店特色：、酒店特色：以spa为主题特色2 2、运营面积要求：、运营面积要求：Six Senses Six Senses 第六感度假村企业集团酒店运营所需面积：第六感度假村企业集团酒店运营所需面积：约约20000200003 3、运营方式：、运营方式：非托管运营Six Senses Six Senses 第六感第六感256酒店品牌推荐酒店品牌推荐2 2172、一一Howard JohnsonHoward Johnson豪生度假村豪生度假村豪生国际酒店集团(Howard Johnson Inc.)是全球知名的酒店管理公司，1954年建立第一家豪生酒店，1961年上市，目前业务遍及世界17个国家和地区，管理超过500家酒店。2571999年，上海豪生酒店管理有限公司进入中国，并很快获得了国家认可的相关资质。目前公司业务现遍及中国29个城市，经营46家酒店。六大品牌体系：六大品牌体系：豪廷大酒店白金五星级标准建造的酒店，至尊享受的象征豪生大酒店五星级标准建造的行政豪华酒店，置地优越，服务细致豪生商务会所酒店位于市中心地区，高端商务客人专属的五星级标准建造173、的酒店豪生酒店四星级标准建造的时尚商务酒店，设施齐备，经济实惠豪生度假村五星级标准建造的度假及会议型酒店，城市中的世外桃源豪生全套房酒店全套房家居式布置，全天候酒店式服务酒店品牌推荐酒店品牌推荐2 2一一Howard JohnsonHoward Johnson豪生度假村豪生度假村258酒店品牌推荐酒店品牌推荐2 2一一Howard JohnsonHoward Johnson豪生度假村豪生度假村豪生度假村豪生度假村Howard JohnsonHoward Johnson豪生度假村全国主要城市分布豪生度假村全国主要城市分布：成都青城豪生国际酒店广州东方夏湾拿豪生酒店苏州静思园豪生大酒店上海豪生棕榈174、滩大酒店博鳌湾豪生度假酒店(2013)三亚国光豪生度假酒店太极湖豪生森林度假酒店（2014）合肥紫廷豪生会议度假酒店(2013)2591 1、酒店特色：、酒店特色：度假村/会议2 2、运营面积要求：、运营面积要求：Howard JohnsonHoward Johnson豪生度假村酒店运营所需面积：豪生度假村酒店运营所需面积：约约4000040000（约（约300300间客房）间客房）3 3、运营方式：、运营方式：托管运营酒店品牌推荐酒店品牌推荐2 2一一Howard JohnsonHoward Johnson豪生度假村豪生度假村Howard JohnsonHoward Johnson豪生度假村175、豪生度假村260酒店引进模式与路径酒店引进模式与路径阶段阶段内容内容第一阶段：可行性分析第一阶段：可行性分析1 1、酒店概念定位（包括酒店档次、类别、规模、风格、配套）、酒店概念定位（包括酒店档次、类别、规模、风格、配套）2 2、可行性分析报告（包括市场调研、竞争对手分析、价格定位、投资匡算、投资回报周期预测等）、可行性分析报告（包括市场调研、竞争对手分析、价格定位、投资匡算、投资回报周期预测等）第二阶段：设计第二阶段：设计1 1、递交设计公司进行概念设计，与设计公司进行对接、递交设计公司进行概念设计，与设计公司进行对接2 2、参与审核功能布局、酒店动线、设施配套等设计概念、参与审核功能布局、176、酒店动线、设施配套等设计概念第三阶段：对接管理公司第三阶段：对接管理公司1 1、整理递交酒店项目介绍资料给管理公司、整理递交酒店项目介绍资料给管理公司2 2、对管理公司进行分析比照（着重商务条款），选定意向管理公司递交业主确定、对管理公司进行分析比照（着重商务条款），选定意向管理公司递交业主确定第四阶段：谈判签协议第四阶段：谈判签协议1.1.对管理公司递交的协议提出修改意见（侧重商务条款），并会同业主律师参与商务谈判对管理公司递交的协议提出修改意见（侧重商务条款），并会同业主律师参与商务谈判 （法律条（法律条款由业主方律师把关）此时款由业主方律师把关）此时 根据管理公司要求及业主要求对接设计公177、司进行优化设计）根据管理公司要求及业主要求对接设计公司进行优化设计）2.2.签合同，管理公司进入签合同，管理公司进入3.3.评估总经理人选评估总经理人选其他内容其他内容机电设备机电设备 、管理软件选型，厨房布局、及厨房设备选型、工程项目跟进；、管理软件选型，厨房布局、及厨房设备选型、工程项目跟进；管理公司开业前期预算审核和首期经营预算审核；管理公司开业前期预算审核和首期经营预算审核；业主代表培训等。业主代表培训等。分项定位项目定位项目定位261住宅产品定位住宅产品定位酒店定位酒店定位商业定位商业定位商业定位商业定位262功能定位思考一功能定位思考一腾冲新城门户腾冲新城门户引入高端餐饮、高端服务178、型商业CITY&GATEWAY商业定位商业定位263功能定位思考三功能定位思考三旅游集散核心区旅游集散核心区旅游接待中心展示功能区TRANSPORT&CENTERS商业定位商业定位264商业定位商业定位滇缅翡翠旅游综合交易街滇缅翡翠旅游综合交易街引入精品旅游服务机构引入翡翠玉石主题市场ORIGIN&BUSINESS265与本案相似之处：与本案相似之处：位于古镇之外旅游集散中心临近主干道引入高端酒店（证大西镇引入悦椿）证大朱家角西镇证大朱家角西镇商业广场商业广场1 1别墅别墅酒店大堂酒店大堂/演艺厅演艺厅文文化化长长廊廊流动流动美术馆美术馆商业广场商业广场2 2悦椿酒店悦椿酒店及会所及会所悦榕产179、权式酒店悦榕产权式酒店三大产品三大产品地上面积地上面积酒店及会所酒店及会所24,000 商商 业业62,600 别墅别墅24,200 文化艺术公共空间文化艺术公共空间总计总计110,800110,800 266商业客群定位商业客群定位商业三大主力客群商业三大主力客群本本案案腾冲旅游度假客群（枢纽式商业中心）腾冲旅游度假客群（枢纽式商业中心）腾冲旅游度假客群（枢纽式商业中心）新城镇消费人群新城镇消费人群本项目业主本项目业主267业态组合定位业态组合定位业态组合：业态组合：文化类商业：文化类商业：腾冲翡翠、玉石、旅游纪念品等。餐饮娱乐：餐饮娱乐：特色主题餐饮、特色美食、酒吧、KTV等。主力店：主力180、店：精品专卖店、品牌店、主力店（含以餐饮为主的会所）等。开发步骤与经营模式市场认知市场认知268一期启动区定位一期启动区定位经济测算经济测算7 7269启动策略启动策略快建快销快建快销 快速渗透全国市场快速渗透全国市场大鳄割据之下，本项目应一期产品定位一期产品定位270城市门户精品商铺高星级国际温泉度假酒店高性价比产权式度假公寓高性价比产权式度假别墅提提升升项项目目形形象象回回笼笼项项目目资资金金271一期开发范围及样板示范段建议一期开发范围及样板示范段建议一期开发范围一期开发范围洋房独院产权式独院酒店备注：上图仅为规划意向示意，实际需规划设计公司调整备注：上图仅为规划意向示意，实际需规划设计181、公司调整考虑到酒店引进周期，一期样板示范段不包括酒店。项目数量单位总用地面积194838平方米总建筑面积194838平方米其中别墅待定平方米洋房待定平方米商业10000平方米酒店10000平方米容积率1一期样板示范段一期样板示范段资金回收模式资金回收模式272产权式产权式度假住宅购房者发展商：恒达地产托管方一：酒店管理公司拓展业务托管方二：分时度假管理公司方式一：固定收益率回报方式二：分时度假收益提升住宅去化率快速回笼资金签定托管协议资金回收模式资金回收模式273温德姆旗下的分时度假管理公司，面向企业和消费者提供休闲旅游服务的全球供应商，分时度假交换的全球领导者RCIRCI与会员：与会员：向会182、员提供交换服务、旅行服务、租赁服务和其他服务，会员除了支付年费外，还需为以下服务支付交易费：回到自由度假村度假、标准预定、合作伙伴预定、访客证、储存度假权益、转让度假权益、借用度假权益等；RCIRCI与加盟度假村（开发商）：要成为与加盟度假村（开发商）：要成为RCIRCI加盟度假村，首先需要提出正式申请，然后需要接受加盟度假村，首先需要提出正式申请，然后需要接受RCIRCI专业人员对其现场和专业人员对其现场和周边环境的考察和检验。考察合格后，酒店须向周边环境的考察和检验。考察合格后，酒店须向RCIRCI交纳加盟费用，以后每交纳加盟费用，以后每6 6年更换一次合同，但无须交费。年更换一次合同，但183、无须交费。RCIRCI根据加盟根据加盟度假村的度假村的“交换价值交换价值”进行等值交换，将旗下度假村分为金冠级、银冠级、好客级与一般级。进行等值交换，将旗下度假村分为金冠级、银冠级、好客级与一般级。RCIRCI与合作伙伴：与合作伙伴：包括两类合作伙伴，一类是为RCI会员提供旅 行服务的旅游伙伴，另一类是为RCI会员提供休闲、娱乐服务的时尚生活伙伴。战略合作伙伴关系的建立，对RCI行业领导地位的巩固意义重大。分时度假分时度假RCI在中国已有86家加盟酒店，主要集中于北京、山东、长三角、海南。其中云南已有三家加盟酒店。其他分时度假管理公司：天津泰达度假交换公司天伦度假一期资金回笼计划建议一期资金回184、笼计划建议274测算前提定价原则高单价，低总价高单价，低总价更少的价格，享受更多的面积更少的价格，享受更多的面积本项目主力核心客群为全国市场，定价应跳脱当地，重点以丽江/大理旅游度假项目作为定价参考。通过控制单套面积，做足赠送面积/偷面积，提高项目性价比；同时，单价更高，实现更多的溢价。120001200011000110001050010500100001000090009000850085008000800075007500700070006500650060006000550055005000500045004500400040003500350030003000100100以下以下10185、0-150100-150150-200150-200200-250200-250250-300250-300300-400300-400400-500400-500500500以上以上一期资金回笼计划建议一期资金回笼计划建议275低总价低总价高总价高总价低单价低单价高单价高单价古茶墅假日庄园联排国宾馆砚湖国际花园联排独栋双拼奥宸纳帕溪山独栋/双拼高黎贡国际旅游城双拼/独栋腾冲世纪城独栋本项目别墅（毛坯）价格定位水墨中国独栋联排双拼本项目别墅（精装）价格定位本项目别墅（精装）均价预估为：本项目别墅（精装）均价预估为：9000-120009000-12000元元/平米，主力总价控制在平米，主力总价186、控制在100-200100-200万万500050004800480046004600440044004200420040004000380038003600360034003400320032003000300028002800260026002400240022002200200020003030以下以下30-3530-3535-4035-4040-4540-4545-5045-5050-5550-5555-6055-606060以上以上一期资金回笼计划建议一期资金回笼计划建议276低总价低总价高总价高总价低单价低单价高单价高单价水墨中国高层奥宸纳帕溪山高层高黎贡国际旅游城洋房/高层腾冲世187、纪城洋房国宾馆砚湖国际花园洋房本项目洋房/高层（毛坯）价格定位本项目洋房/高层（精装）价格定位本项目公寓（精装）均价预估为：本项目公寓（精装）均价预估为：5 5000-6500000-6500元元/平米，主力总价控制在平米，主力总价控制在30-7030-70万万一期产品定位一期产品定位277容积率独栋0.3联排（独院）0.6公寓（叠加/洋房/小高层）2经验容积率经验容积率物业类型物业类型容积率容积率占地比例占地比例占地面积占地面积建筑面积建筑面积建面比例建面比例独栋0.359%102805 30841 18%公寓241%72033 144067 82%总计总计100%100%174838174188、838174838174838100%100%极端方案一：只包含独栋别墅和公寓极端方案一：只包含独栋别墅和公寓物业类型物业类型容积率容积率占地比例占地比例占地面积占地面积建筑面积建筑面积建面比例建面比例公寓229%49829 99658 57%联排0.672%125009 75006 43%总计总计100%100%174838 174838 174838 174838 100%100%极端方案二：只包含联排别墅和公寓极端方案二：只包含联排别墅和公寓注：假定酒店部分为注：假定酒店部分为1 1万平方万平方米，纯商业部分为米，纯商业部分为1 1万平方米，万平方米，且容积率皆为且容积率皆为1.01.0189、配比方案评价：公寓类产品面积最大化，产品溢价率低，且腾冲目前别墅去化率高配比方案评价：公寓类产品面积最大化，产品溢价率低，且腾冲目前别墅去化率高于公寓，不推荐。于公寓，不推荐。配比方案评价：别墅类产品面积最大化，产品溢价率高，总销金额最高，但缺乏拉配比方案评价：别墅类产品面积最大化，产品溢价率高，总销金额最高，但缺乏拉动调性的独栋产品。动调性的独栋产品。一期产品定位一期产品定位278物业类型物业类型容积率容积率占地比例占地比例占地面积占地面积建筑面积建筑面积建面比例建面比例销售金额（亿元）销售金额（亿元）中间方案中间方案1 1独栋0.346%80146 24044 14%11.19联排0.61190、6%27100 16260 9%公寓239%67592 135185 77%中间方案中间方案2 2独栋0.334%59934 17980 10%11.71联排0.630%51752 31051 18%公寓236%63151 126303 72%中间方案中间方案3 3独栋0.323%39199 11760 7%12.24联排0.644%76929 46157 26%公寓234%58711 117421 67%中间方案中间方案4 4独栋0.311%19162 5749 3%12.75联排0.658%101406 60844 35%公寓231%54270 108539 62%极端方案1中间方案1中间191、方案2中间方案3中间方案4极端方案20200004000060000800001000001200001400001600000.002.004.006.008.0010.0012.0014.0010.6011.1911.7112.2412.7513.23独栋联排(独院)公寓总销金额总销金额测算总销金额测算备注：以上销售金额均不含商业备注：以上销售金额均不含商业读懂腾冲279附件附件腾冲文化专题研究腾冲文化专题研究引子引子旅游资源篇旅游资源篇历史文化篇历史文化篇建筑符号篇建筑符号篇280感性认识：感性认识：腾冲是仙剑奇侠传之中赵灵儿的故乡。距今1200年的西山坝“南诏国南诏国”遗址所在地。理性192、认识：理性认识：腾冲是“极边第一城”黑河黑河腾冲线腾冲线 所在地：堪称中国人口、地理、气候、历史、文明发展的一个分水岭。腾腾冲在哪里冲在哪里2811.腾冲位于印度大陆和欧亚大陆板块交界处。2.处于滇缅边界，是元明以来的边关重镇。3.属热带季风气候，所平均温度14.8，冬无严寒，夏无酷暑，全年适于旅游观光。腾冲到底在腾冲到底在哪里哪里读懂腾冲282附件附件腾冲文化专题研究腾冲文化专题研究引子引子旅游资源篇旅游资源篇历史文化篇历史文化篇建筑符号篇建筑符号篇283“好个腾越州，十山九无头。好个腾越州，十山九无头。”腾冲火山群国家公园中国大陆唯一的火山地热并存地区。（成因：欧亚大陆和印巴大陆的剧烈碰撞193、）1993年5月新华社报道：“腾冲火山群不是死火山，是处于休眠状态的活火山。”【宣传效果】为腾冲火山群平添了一抹威严与神秘，让游客观景之时多了一份敬畏与刺激。【安全保障】腾冲火山观测站 随时对火山进行综合监测，目前专家认为：没有任何喷发危险与苏醒迹象。1 1、火山、火山群国家公园群国家公园284老资格的小空山老资格的小空山约形成了10几万年小空山海拔近已有2000米，但实际高度也就是50多米，很低矮但不失俊秀。直径大约150米，深度不到50米。弹坑外观比大空山明显要小很多，但比大空山的弹坑更有气魄和味道。如果有机会乘坐热气球，能看到整个火山弹坑群的全貌。1 1、火山、火山群国家公园群国家公园2194、85 徐霞客徐霞客 是考察和记述腾跃火山的第一人。明崇祯十二年（1639年）大旅行家、大地理学家徐霞客千里迢迢来到腾冲。他来此并非纯粹观光，而是听闻腾冲打鹰山上有火山喷发的奇景。可惜他来晚一步，并未赶上青山“冲冠一怒”。不过，他还是挑了一块石头不远千里携带回家。甚至在即将离开人世时，还在抚摸这块石头。到底是：到底是：什么宝贝什么宝贝让徐霞客都让徐霞客都如此稀罕珍视呢？如此稀罕珍视呢？1 1、火山、火山群国家公园群国家公园286 腾冲火山浮石简述：腾冲火山浮石简述：火山浮石火山浮石有玄武岩、橄榄玄武岩、安山岩等数种。其特点为：孔隙多、质量轻、强度高、保温、隔热、吸音、防火、耐酸碱、耐腐蚀，且无污195、染、无放射性等，是理想的天然绿色、环保节能的原料。也是景观制作、建筑、自然贴面的上好石材。火山石不仅可以用于建筑，也可以制作成工艺品和洗浴按摩石。因为其中具有对身体有益的微量元素，对于缓解疲劳、失眠、手脚发凉、手脚麻木症状都有不错效果。放在冰箱和卫生间还可以消除异味。答案：答案：火山浮石火山浮石违反“石沉大海”的自然定律。扔入水中，居然可以一直漂浮不沉的石头。1 1、火山、火山群国家公园群国家公园287离火山公园很近，在腾冲的龙川江畔，矗立着一大片火山爆发时喷出的未露于地表的岩浆冷凝后形成的柱状结晶，地质学上称为“柱状节理”。这里是我国迄今为止发现的一片规模最大、保存完整、年代最短的柱状节理。196、传说：传说：因为调戏鲁班小女儿鲁姬，龙王被玉帝惩罚贬为石龙，从此匍匐在江中永世不得抬头。2 2、神、神柱谷柱谷288“热海热海”泉雾奇景多：泉雾奇景多：腾冲热海景区早在明清时期就享有“一泓热海”之盛誉，是腾冲十二景点之一，素有“天然地热博物馆”之美称。景区青山怀抱丰富的地热景观，独特的地质特征闻名于世。其显著特征为地热温泉喷气孔、冒气地面、热沸泉、喷泉、热水泉华、热水喷爆等地热景观，处处喷珠溅玉、吐雾蒸云，有极高的观光价值和科考价值，同时还有理疗、保健的神奇功效。80余处温泉喷珠溅玉种种奇观妙景，展现出国家级火山热海风景名胜区的百态千姿和无穷奥秘。备注：备注：温泉的附近还会有当地人卖鸡蛋、土豆197、花生之类的食物，它们都是被温泉的热气蒸熟的，具有很好的药用养生价值。3 3、热海景区热海景区289一泉一传说：一泉一传说：大滚锅大滚锅传说：此泉常温98,据说曾有一头牛误落池中,待村民发现,竟已被煮成了一架白骨。以前景区未开发之时,附近村民也经常在此就地取水宰鸡、杀猪,十分便利,俨然一个天然厨房。怀胎井怀胎井传说：可以治疗妇女不孕不育问题珍珠泉珍珠泉传说：玉帝不忍一个乞丐受苦，告诉他在珍珠泉底有珍珠，但是一年只可取一颗。奈何乞丐贪心，一口气取出了数颗。未想到珍珠变成了火球，将乞丐烧死。眼镜泉眼镜泉传说：泉口是一对顽皮的姐妹，她们一个勤劳一个爱偷懒。所以一个泉水长流，一个却间歇性出水。蛤蟆嘴蛤198、蟆嘴传说：仙女将一只偷看自己洗澡的蛤蟆石化，蛤蟆挣扎时张着嘴巴，从此成为泉口。美女池美女池 传说：仙女喜欢在此洗澡，认为此处不亚于天界瑶池，而且更加自由。凡人用泉水洗浴可以变得更加美貌动人。3 3、热海景区热海景区290腾冲北海湿地保护区：腾冲北海湿地保护区：位于县城西北向，距城12.5公里是1994年12月国家首批公布的全国33处国家重点湿地之一，也是云南省唯一的国家湿地保护区保护区面积 16.29平万公里，北海面积 0.46平方公里，其中水面面积0.14平方公里，海排面积0.32平方公里，北海湿地保护区四面环山，地理位置特殊，属高原火山堰塞湖生态系统，大片漂浮于水面的陆地；犹如在五彩缤纷的199、巨型花毯，具有生物多样性复杂、生产力极高的特征。4 4、北海、北海湿地湿地291腾冲叠水河瀑布腾冲叠水河瀑布高46米，是全国仅有的城市城市火山堰塞瀑布。崖壁上排列着奇妙的柱状节理群发源于腾冲县东北部的大盈江，属于伊洛瓦底江水系，沿途众流汇合，水量渐丰。它流经腾冲县城西约二公里的地面时，遇到一个巨大的断层崖。崖旁三峰突起，比肩兀立，水从左峡中夺路而出，从46米高的崖头跌下深潭，然后继续奔涌向前。这里，河水仿佛被叠为二折，故俗称“叠水河瀑布”。5 5、叠、叠水河瀑布水河瀑布292高黎贡山的美称：高黎贡山的美称：“世界物种基因库”“世界自然博物馆”“生命的避难所”“野生动物的乐园”“哺乳类动物祖先的200、发源地”“东亚植物区系的摇篮“人类的双面书架”“高黎贡”在景颇族语里面是母亲的意思，“高黎贡山”也就是腾冲人民的母亲山。高黎贡山在腾冲境内横断山脉的明珠，在亚欧板块和印度板块的激烈碰撞中生成。有人说站在高黎贡山之巅，一双脚踩着两个大陆，向东迈一步是亚洲大陆，向西跨一步是印度大陆。6 6、高黎贡、高黎贡山山293高黎贡山森林资源极其丰富，珍稀植物随处可见。有当今世界上最大的杜鹃树种500多年树龄的大树杜鹃；有被称为“绿色寿星”的古老孑遗植物国家一级保护珍稀树种秃杉有云南樱花的原始种、云南山茶的原生种，以及其它珍稀树种，是中国珍稀树种汇集的森林。在高黎贡山上，从青藏高原到中印半岛以及本地种属的动植201、物都可以见到，很多古老物种被保存下来，于是高黎贡山也就成为了中国云南这个世界的“植物王国”中最巨大，也最宝贵的一片领土。备注：备注：左图为云南八大名花云南八大名花山茶、玉兰、杜鹃花、百合、报春、兰花、绿绒蒿、龙胆系6 6、高黎贡、高黎贡山山294秃杉为腾冲的主要用材树种之一，心材紫红褐色，边材深黄褐色带红，纹理直，结构细、均匀。可供建筑建筑、桥梁、电杆、舟车、家具、板材及造纸原料等用材。1995年：国家将人工种植的秃杉纳入了正常采伐范围。2001年新华社报道：“经历了四次冰川期地球气候变冷严峻考验的亿年前的珍贵树种秃杉，近年已在云南省腾冲县大面积繁育成功。这个县目前已种植秃杉林万亩约万株，其中202、万亩已经成林。6 6、高黎贡、高黎贡山山秃杉秃杉295“大树杜鹃王大树杜鹃王”：英国人带走了大树杜鹃王英国人带走了大树杜鹃王民国初年英国生物学家、传教士乔治弗雷斯特在多次进入腾冲高黎贡山后，发现了一棵高25米，基部直径0.87米，树龄280年的大树杜鹃。这棵树被砍下后运回了英国。标本在英国展出后，引发了世界植物学界的轰动。这个标本被誉为“大树杜鹃王”，如今陈列在大英博物馆作为镇馆之宝。大树杜鹃王依旧在中国大树杜鹃王依旧在中国1982年中国昆明植物研究所冯国楣研究员，在高黎贡山山腰发现世界罕见的大树杜鹃群落，其中有一棵高20米，基部圆周1.6米，树龄约500年。是迄今为止最大的大树杜鹃，被称为“203、大树杜鹃王”。6 6、高黎贡、高黎贡山山大树杜鹃大树杜鹃296腾冲樱花谷坐落于高黎贡山西麓、龙川江西岸，属高黎贡山自然保护区范围。樱花谷由山门到谷底落差有近400米，与高黎贡山形成了典型的高山峡谷地貌。这里终年无霜，雨量丰沛，野生樱花遍布其中，樱花谷由此得名。樱花谷中有珍稀植物200多种，与恐龙同时代的国家一类保护植物桫椤、粉红如霞的野樱花、金黄的落叶杉在谷中随处可见。6 6、高黎贡、高黎贡山山樱花谷樱花谷297谷中森林温泉共有4处，已开发出两处。在丛林的密叶深处有两个森林温泉一名“风露池”、一名“云碧泉”。温泉清澈透底,温泉水温为42，水质极佳。6 6、高黎贡、高黎贡山山樱花谷樱花谷298江204、东银杏村与著名的腾冲国家火山地质公园、柱状节理等旅游景点相邻。全村共有 820 户人家。据统计，全村共分布有古银杏树3000余株，其中，树龄在 500年以上的有50余株，400年以上的70余株，200300年的150余株，30年以上的600余株，20年以上的有2100株。另外还有中幼林1000亩，约33000 株。江东村银杏除具有古老和天然连片等特色外，还有一个最大的特点就是“村在林中，林在村中”相互依托。7 7、银杏、银杏村村 月中旬到银杏村，一进入便是耀眼的金色，树上，地上，片片金叶。那时你会看到本地的村民在树下烤着白果。那里的白果炖鸡那真是美味啊，去了就一定要喝这个鸡汤。读懂腾冲299附205、件附件腾冲文化专题研究腾冲文化专题研究引子引子旅游资源篇旅游资源篇历史文化篇历史文化篇建筑符号篇建筑符号篇3001 1、边地、边地文化文化刀山火海刀山火海以“上刀山、下火海”为主要活动的刀杆节，展现了腾冲傈僳族人民勤劳朴实、勇敢顽强，拼搏向上的可贵的民族精神，体现了中华民族不畏强暴，誓死扞卫祖国安全和民族尊严，刀山敢上、火海敢闯的英雄气概。301腾冲美食腾冲美食腾冲美食在云南独树一帜，具有油而不腻、酸辣有度、香而爽口的特点。腾冲菜略咸，口味清淡的朋友可提醒厨师少放盐。大救驾大救驾其实就是腾冲炒饵块。腾冲饵块系用当地上等浆米制成,有切成丝或切成块两种食法。切成块的食法。当地人称之为“大救驾”。稀206、豆粉稀豆粉用豌豆磨成浆，放入开水煮成糊状，加入香菜，辣椒油，卤腐汁，草果油，芝麻油，花椒油等调料。味道酸辣适口。棕包炒肉棕包炒肉棕包以红萝卜及鲜肉片炒制而成。色泽夺目，香味四溢，初食略苦，过后却能感到苦中回甜。土火锅土火锅又名大团圆。鲜肉骨头汤煮熟为底料，加上青菜、芋头、黄笋等，上铺一层用油泡炸、以冷水浸泡、切成薄片的猪皮，点缀一圈蛋卷，即成一色香味俱佳的土火锅。其味道鲜美自不必说。1 1、边地、边地文化文化302腾冲三宝腾冲三宝1、藤编、藤编腾冲与缅甸接壤的边境一带原始老林里，盛产一种质地坚韧、身条极长的藤本植物-藤条。其外皮色泽光润，手感平滑，弹性极佳，似蔑而非蔑，故称藤蔑，是一种上好的天207、然编织材料。腾冲人用此编制的藤椅、藤箱等日常用具工艺精巧，品种多样，经久耐用，古往今来深受消费者喜爱。3、腾药、腾药腾冲素有“天然植物园”之称，“一屁股坐得着三棵药”，中草药品资源相当丰富。早在明末清初，腾冲在中成药就以原料地道、配方得宜、疗效显著而遐迩闻名，在国内外享有很高的声誉。民国时期，腾药的生产经营更呈一时之盛，大小药铺、诊所数十字，品种上百个，比较著名的药店有“云生堂”、“太和堂”等。解放后，当地卫生部门和医疗单位充分利用野生动植物药用资源，大力研制腾药，以治病救人的效用。2、腾宣、腾宣顾名思义，宣纸当然以安徽宣城“荣誉出品”者为正宗，但就产品的色感、质地、吸水性能等内在品质而言，腾208、冲宣纸毫不逊色，连大师徐悲鸿也赞赏有加。1 1、边地、边地文化文化303绮罗绮罗文昌宫文昌宫腾冲是一个充满汉文化遗风的地方。绮罗的文昌宫和顺文昌宫是其中的极佳展现。绮罗文昌宫规模更多，历史也更为久远，始建于明万历年间，已历经四百余年风风雨雨，现在是云南省的省级重点文物保护单位。从外面看，层层叠叠重檐飞翘，竟是一组庞大的建筑群。2 2、中原文化、中原文化304绮罗绮罗文昌宫文昌宫2 2、中原文化、中原文化305【腾冲第一古刹腾冲第一古刹】传说：传说：青海龙、白海龙为龙弟兄，潞江龙、龙江龙为其父母。某日，龙兄弟至潞江为龙父祝寿，龙父裼龙珠一颗，归途中，两兄弟互抛龙珠为戏，一不小心，失落龙珠，为孟光209、（孟氏至腾冲祖先）所得，忽然雷声震地，大雨倾盆，光携龙珠不知所措，适逢岗峨山中建寺塑佛像，光即将龙珠置于佛腹内，故千百年来护珠寺无灰尘，无蛛网，屋面没有落叶。护护珠寺珠寺2 2、中原文化、中原文化306【和顺第一美景和顺第一美景】传说：传说：清乾隆年间，元龙阁所在的山脚，泉水涌流，且越来越大，村民认为有龙神显灵，举行了大规模的“接龙”活动，并垒石打坝，积水为塘，以兴灌溉之利，取名“龙潭”。又在潭边修建楼阁庭院，取名“元龙阁”，为水源龙首之意。元元龙阁龙阁2 2、中原文化、中原文化307腾冲皮影戏腾冲皮影戏据可查的历史腾冲皮影戏已有一百四十余年。云南腾冲皮影戏属于中原皮影，同时又融入了地方文化和210、艺术，在唱腔和手工制作上都形成了其独特的风格，具有鲜明的个性特色和艺术魅力。腾冲皮影演出组织以村为单位，叫作堂，它相当于一个村寨的皮影戏组。目前，腾冲最有影响的是固东刘家寨的皮影班子。这个戏班在老艺人刘定中先生的传授下，不论在唱腔、表演、音乐、图象、靠子(皮人)等方面都有突破和创新。2 2、中原文化、中原文化308翡翠的发现翡翠的发现时间：时间：600多年前的明代传说：传说：一个腾冲赶马商人在缅甸霚露河边因马驮子两边不平衡，顺手在霚露河边捡起一个卵石平衡两边马驮，运到腾冲下马驮时，卵石摔成两半，见石内颜色鲜亮翠绿，从而发现翡翠。翡翠是世界珠宝商场上常见的二十多种宝玉石中矿物组成最复杂，品质变化211、最大，颜色最多，价格差别最大的玉石。相同重量的翡翠价值远远超过钻石和红、蓝宝石。翡翠不单纯表现为物质世界的物性，更蕴藏着精神世界的大美，因此，翡翠产业不单纯是经济产业，也是文化产业。只有蕴含有丰富文化底蕴的翡翠商才具有长久的生命力。翡翠文化的发展上承中华古玉文化又使其发展，形成腾冲翡翠文化的完整体系。3 3、翡翠文化、翡翠文化309赌石赌石翡翠在开采出来时，有一层风化皮包裹着，无法知道其内的好坏，须切割后方能知道质量的翡翠称赌石。翡翠的种翡翠的种腾冲人是发明翡翠行话的鼻祖。翡翠的种即指其种质，也就是翡翠的成熟程度，翡翠有新山、老山、老种、新老种、新种之分，一般而言，老山、老种较新山、新种质量好212、，而备受珠宝商青睐。在腾冲，在腾冲，赌石已经成为了一个产业赌石已经成为了一个产业。“一刀穷、一刀富、一刀切出个万元户一刀穷、一刀富、一刀切出个万元户”刺激着每个抱有发财梦的人刺激着每个抱有发财梦的人3 3、翡翠文化、翡翠文化310“古有和氏璧，今有寸家玉古有和氏璧，今有寸家玉”是当今世人给予福盛隆的翡翠的称号，也是寸家玉的文化传承精髓。“中国翡翠大王中国翡翠大王”寸尊福寸尊福姓寸，名尊福，字如东，号海亭。生于1855年，卒于1929年，享年74岁。中国近代翡翠大王，著名革命先驱，教育家。年少家贫，十三岁怀揣着和顺祖祖辈辈男人的梦想跟随马帮到达缅甸。在勐拱玉石场向腾冲绮罗玉商李先和学习做玉石生意213、，由于他能吃苦耐劳，勤俭节约，善查玉石行情，深得老板信任。当他积累了一定的资本后，由于张宝廷等人合作开设了“协源公司”。后来在曼德勒(瓦城)开办了“福盛隆”商号，以玉石业为主，集开采、加工、销售为一体，兼营其它。由于他对翡翠有过人的眼力，加之选料考究，做工精细，诚信无欺，从“福盛隆”商号出来的翡翠因精致、华美、高雅，有很高的审美价值和珍藏价值，而被称作“寸家玉”!因物有所值，渐渐的“寸家玉”被世人认可，不几年便名声远播，再后来它被人们列入“腾冲五大名玉”之首。当时的富商巨贾，政界名流都以能佩戴一块“寸家玉”而倍感时尚和自豪!3 3、翡翠文化、翡翠文化311“赶马人赶马人”选用条件：选用条件：1214、身强体健，能随马帮作长途艰苦的体力劳动。2有管理四匹骡马的能力，即能赶长短途；能抬驮子卸驮子；会铡稻草、喂马料、喂马水；会钉马掌；粗懂一些医药知识等。3懂得马帮的帮规，知禁忌，不乱说乱讲，一切听从马锅头的安排。4有防身及抗御敌害的本领。或有一技之长。如懂一些少数民族语可当翻译；会敲鋩锣，边走边敲；会当马兽医，防治马瘟马病，有给烈马钉掌的技艺等。在云南曾有过的众多马帮中，以腾冲马帮最具特色。早在明末清初，腾冲就已有一批华侨在缅甸经商，开采玉石，从事进出口贸易。专业性马帮有一整套严密的组织机构，这是从长期的实践中形成的。从领导来讲，一般分为大锅头、二锅头、管事三个层次。大锅头一人，是整个帮子的头号215、首领。也称之为帮主。4 4、马帮文化、马帮文化312年年，是腾冲商业发展的鼎盛时期，涌现出很多商业大户，如华盛荣、茂恒、洪盛祥、万通、永茂和等商号，在国内外都设有若干分支机构。各种传统工艺行业、土杂、百货店铺充市塞道，一派兴旺繁荣景象。一时间，腾冲成了一座闻名遐迩的商埠，因而有“小上海小上海”、“琥珀牌坊玉石桥琥珀牌坊玉石桥”的美誉。在漫漫的古道上，行进的不仅是商旅文化，还有中国的中原文化、外来的宗教文化、异域文化、侨乡文化也在此交流汇合。如绮罗、和顺的民居建筑、思想观念、生活习惯等形成了腾冲独具特色的“腾越文化”。而这些文化现象在侨乡和顺更体现无遗。所以说腾冲的繁荣与辉煌是靠马帮驮出来的，一216、点也不过分。4 4、马帮文化、马帮文化313和顺古镇和顺古镇位于滇西边陲的腾冲县城西南3公里处，与缅甸毗邻，古名阳温暾，因境内有一条小河绕村而过，更名“河顺”，后取“士和民顺”之意，雅化为和顺乡。由于地理位置重要，被称之为“极边第一城”。全乡有1300多户，60O0多人。以华侨出国历史长、侨属多，而成为我省著名的侨乡，全乡侨居国外的人口，为国内人口的100.2。加上侨眷，为国内人口的167.6。华侨分布在缅甸、印度、泰国、印尼、新加坡、日本、加拿大、美国等十多个国家。有“华侨之乡”、“书香名里”的美名。在2005年中央电视台举办的中国魅力名镇评选活动中，和顺以六大魅力：面向南亚的第一面向南亚的217、第一镇、火山环抱的休闲胜地、大马帮驮来的翡翠之镇、火山环抱的休闲胜地、大马帮驮来的翡翠之乡、汉文化与南亚文化、西方文化交融的窗口、乡、汉文化与南亚文化、西方文化交融的窗口、居民和谐生活居民和谐生活的古镇景区一举成名，入围中国十大魅力名镇并获得唯一年度大奖。5 5、侨乡文化、侨乡文化314翡翠文化、马帮文化、侨乡文化翡翠文化、马帮文化、侨乡文化，这都是腾越文化的重要组成。是特色腾越文化的主体部分之一，这是其他地方难以见到的特色文化。315读懂腾冲316附件附件腾冲文化专题研究腾冲文化专题研究引子引子旅游资源篇旅游资源篇历史文化篇历史文化篇建筑符号篇建筑符号篇317寸氏宗祠的南亚风格大门、艾思奇故218、居的欧式窗户、“弯楼子”民居的英国铁艺，它们与四合五天井、三房一照壁这样的云南古民居珠联璧合地融为一体，这里所有的道路、墙基院落都用火山石镶砌而成，古朴典雅。位于环村道上的闾门、月台、照壁，河上的石桥、洗衣亭，西式建筑风格的宗祠，都称得上和顺最具特色的建筑艺术小品。和顺民居兼有江南古镇和徽派建筑的特色，又融入了南亚和西方建筑设计的元素。正如它的名字和顺，人、自然、建筑，共同构筑起一个和谐顺达的居住环境。1 1、和顺的建筑特色、和顺的建筑特色318寸氏宗祠寸氏宗祠南亚风格南亚风格大门大门2 2、寸、寸氏祠堂氏祠堂319艾思奇故居艾思奇故居欧式欧式窗户窗户3 3、艾思奇、艾思奇故居故居3204 4219、和顺、和顺图书馆图书馆和顺图书馆和顺图书馆英国英国铁艺铁艺321和顺图书馆和顺图书馆英国英国铁艺铁艺4 4、和顺、和顺图书馆图书馆322“弯楼子弯楼子”传说：传说：此楼得名于该家族在修楼房时，因为紧挨村路，为了不影响村里人的正常通行，主人没有把房子的墙壁建成笔直的那种，就沿着巷道的曲线而修砌，村民们对这位富了而不霸道的“永茂和”商号创始人很尊重，就把这幢楼房称作弯楼子。5 5、弯子、弯子楼楼323四合五天井由四栋带厦房屋组成，有四个院落，其中四栋房屋中间的院落最大，每两房子相交各有一个漏角天井，共四个，较小，故称“四合五天井”。6 6、刘家、刘家大院大院房子都为三间两层楼房，正房较高。漏角天220、井都有耳房，有两层。除大门外，有的人家习惯用一个漏角天井做人口小院，再在厢房山墙上开二门通达厢廓。在洱源、邓川等地区，还将正房漏角的楼房作铺子，面向街道，大小门可出入。在剑川、鹤庆等地区，有的将大门开在厢房次间上，以便安排宽敞的门廓。其他各地除无照壁外，与“三房一照壁”相同，注重内部装修，富丽堂皇。四合五天井四合五天井324三房一照壁由三间两层组成一个建筑单元，即由三栋带厦的房屋和照壁围成一个院落，庭院中种植花木。正中为主房，比两边房屋高，在主房和两边房屋相交处各有一个漏角天井，组合成一大二小的三个院落，所以又称“三合院”。这类民居在白族地区最普遍，给人以舒适华丽、绰约多姿的印象。院内各处装修221、都用木料，极其丰富华丽，千姿百态，互相争妍，其雕工技巧十分精湛。重院民居常以“三房一照壁”或“四合五天井”形式为单元，根据不同地势，作纵向或横向的深入，以二至三单元组成重院。其体形规整、对称、严谨、宏敞、是富裕之家常采用的民居建筑形式。便于弟兄分居，满足长幼有序、等级分明的白族传统居住要求。三房一照壁三房一照壁6 6、刘家、刘家大院大院325白族建筑除注意造型精美外，还非常重视装饰，在照壁的檐口墙上是一带状的各种彩画图案，在照壁洁白的墙面上或画有各种式样的山水图画，并配有名人诗句，或题书刚劲有力的大字，使照壁显得更加高雅秀丽。照壁题字讲究内容，一般为一句四字，诗情画意浓厚。照壁前面还有花台陪衬222、，花台多用彩花大理石或雕砖砌成，内栽花木，旁边台栏上还放置各种盆花、盆景，各种花卉因季节交相开放，香气袭人，环境优美。6 6、刘家、刘家大院大院照壁照壁326327白族民居讲究内部装饰，正房明间底层不论民居大小，都用6扇雕花格子门，其形式和比例尺寸已基本定型，普通雕花格子门市场上有售，新居落成后，买来装上即可。大型民居的格子门要根据堂屋的高矮宽窄专门制作，为镂空精制木雕。雕花内容有“西厢故事”、“八仙过海”、“渔樵耕读”、“四景花卉翎毛”、“珍禽异兽”、“博古陈设”等。一般选用果松、批木或者青皮树做板材，分二至四层，甚至是五层进行镂空透雕，雕刀有四、五十种。雕好后，用油漆彩色，局都贴金，栩栩如223、生。7 7、门窗、门窗装饰装饰328次间门窗雕花形式有矿工花”式的支撑厚和小条窗两种，前者门窗的雕花形似“丁”字，或“工”字形的条花，互相支撑着；后者窗花木鬲心部分作圆块浮雕，或作方眼格，或装“美女框”式的玻璃窗，窗上雕有透气花格，下部槛墙做成木质裙板，上有浮雕，形式精致，雕工手法多变，花纹图案多种多样。楼层窗花多雕成透气的小条窗，有的中间为木质裙板，上有雕花图案，有的做成“美女框”，内装玻璃。7 7、门窗、门窗装饰装饰329腾冲的文化传承和它特有的经商氛围注定了这块土地上能看到很多明清建筑。这些建筑都有精美的雕花造型装饰，特别是挑梁、牛腿出现了不少精品。牛腿：牛腿：悬臂体系的挂梁与悬臂间必然224、出现搁置构造，通常就将悬臂端和挂梁端的局部构造称为牛腿。挑梁：挑梁：土木工程中,指从主体结构延伸出来，一端主体端部没有支承的水平受力构件。7 7、门窗、门窗装饰装饰330牙板：牙板：一般指面框下设置连接两腿之间的部件。有束腰的家具则在束腰以下部位的主要连接部件。设在其他部位的一般改称牙条。7 7、门窗、门窗装饰装饰331挑梁喷花草；牛腿多瑞兽挑梁喷花草；牛腿多瑞兽挑梁：仙草卷云喷花仙草卷云喷花挑梁：象鼻喷花象鼻喷花下配松鼠、葡萄松鼠、葡萄7 7、门窗、门窗装饰装饰332牛腿：狮子凤鸟狮子凤鸟挑梁喷花草；牛腿多瑞兽挑梁喷花草；牛腿多瑞兽牛腿：龙头鱼尾的鸱吻龙头鱼尾的鸱吻牛腿：麒麟配各式瑞兽麒麟配225、各式瑞兽梁柱上的雕刻装饰分插梁、梁头、花姑、柁礅等。古老的房屋的梁柱的梁头多雕成回纹、云纹、鳌鱼、蛟龙、彩凤等，往后演变成较为生动的龙、凤、象、麒麟等近期雕成奔跑的兔子、麒麟等。还有的用拼贴的方法加厚梁头的左右两面，使其更加圆浑饱满，增强雕刻物的形象感。7 7、门窗、门窗装饰装饰333青瓦是粘土烧制的，呈青灰色;粘土是某些铝硅酸矿物长时间风化的产物，具有极强的粘性而得名。是铺屋顶用的建筑材料，形状有拱形的、平的或半个圆筒形的等;。青瓦适用于混凝土结构、钢结构、木结构、砖木混合结构等各种结构新建坡屋面和老建筑平改坡屋面，适用坡度15-90度，适用温度-50-70。青瓦给人以素雅，沉稳，古朴，宁静226、的美感;近年来成为设计师极力推荐的产品之一。8 8、青瓦、青瓦3349 9、闾、闾门、月台门、月台每条巷道都设有一个闾门，并且对面都建有月台。每条巷道都设有一个闾门，并且对面都建有月台。和顺的祖先都是来自内地的屯田军人，也许是出自军人的防范意识，在每条巷口都设有一个总大门。既能方便管理住户，也利于防范外敌。335“爱妻爱妻”专利：专利：洗衣亭，顾名思义就是供村妇洗衣、洗菜的亭子，没有什么特别之处。腾冲许许多多的村寨都是沿河而建的，演绎着一种丰富多彩的河文化，成为腾冲文化积淀中不可多得的一部分，洗衣亭正是这种河文化的杰作之一。而在腾冲的洗衣亭中，就数和顺洗衣亭最为引人注目。和顺是著名的侨乡，自古227、以来村中男人十有八九离家在外经商谋生，家中的全部担子就落在了女人身上。发了财的男人为了家乡妇女洗衣有个遮风避雨的地方，便在溪边河边修一座座亭子，供村里的妇女们洗衣洗菜。从清光绪年间开始，逐步沿河修建6座形态各异的洗衣亭，是和顺最独特、最温柔的建筑。1010、洗衣、洗衣亭亭336和顺洗衣亭更加坚固实在和顺洗衣亭更加坚固实在与腾冲其它村寨的洗衣亭相比较，和顺洗衣亭更加坚固实在。它没有秦时雕梁汉时画栋，没有古今名人的诗、词、题字，更多的时候，像旧社会的一些妇女一样，连个名字都没有，它有的是对村妇们海枯石烂都不变的温情呵护，有的是和流水一起流过的如歌岁月。洗菜洗菜“洗衣亭是男人有力的臂膀，为女人遮风避雨；洗衣亭是女人温柔的依靠，为男人祈祷平安。”走进洗衣亭，像走进出门男人的怀抱，他们宽宽展展的胸膛总想为女人遮风挡雨，总想装下女人的娇弱、委屈；走进洗衣亭，像走进出门男人的心，在汉子的沉默无言中，诉说着一份温婉与体贴，一份化骨的柔情与欠疚。也许，只有久远出门而又牵挂着故乡的人，才有如此精心的心思。1010、洗衣、洗衣亭亭337337Thanks for your attention!Thanks for your attention!