1、兴 隆 旅 游 地 产 项 目 策 划 定 位 精 编 版华润置地（山东）发展有限公司旅游地产事业部2012.32项目基地解读Why旅游市场分析标杆项目分析WhatHow发展定位功能板块发展模式产品建议经济测算开发计划目 录32.发展定位/目标核心目标主题旅游+品质休闲立足济南南部山区作为传统旅游休闲度假地的生态环境优势，依托京沪高铁对济南市旅游转型升级带来的发展机遇，项目以“主题旅游+品质休闲”为核心发展目标，根据国内外旅游项目调研和全方位多维度的市场需求调研，融合现代多元化旅游发展模式，打造以5A级旅游度假区为核心的济南CRD最终目标。济南中央休憩区济南中央休憩区CRDCRD42.发展定位2、/客群北京上海天津南京核心客群：济南本地具有旅游休闲消费需求的市民（680万人口）重要客群：济南7+1都市圈内有旅游休闲消费需求的市民（3400万人口）京沪高铁客群（每年2150万人次）其他客群：国内外来济旅游、商务、探亲客群京沪高铁5山东首席旅游综合体济南首家济南首家5A5A级旅游度假区级旅游度假区济南文化节庆欢聚地济南文化节庆欢聚地山东会议会展新中心山东会议会展新中心山东生态修复实验区山东生态修复实验区山东生态低碳示范区山东生态低碳示范区山东特色体育聚集区山东特色体育聚集区济南都市休闲新中心济南都市休闲新中心2.发展定位/总体定位以主题游乐、家庭亲子游乐和水公园为核心，辅以休闲商业、会议酒3、店、郊野公园、生态居住等多元业态，构筑山东省首席旅游综合体。以5A级旅游度假区为核心的济南中央休憩区6济南首个大型主题游乐场济南首个室内外水公园济南首个温泉会议酒店群济南首个圣贤山文化广场济南最大的郊野运动公园2.发展定位/特色点7兴隆南地块五大功能板块主题游乐板块购物中心+特色商业街+休闲娱乐商业生态居住板块度假酒店+会议中心+温泉SPA+企业定制会所+度假村其它元素：郊野公园+圣贤山+体育运动公园+产业园兴隆南地块旅游地产3.功能板块823.酒店提升项目档次提供配套服务功能投资大、回收慢15341.主题游乐区聚集人气、做熟区域投入大，回收期长持续、稳定的现金流支持5.地产资金投资较大快速回4、现，规避风险后期收益最大化4.郊野公园小尺度、近距离景观生态功能低投资低、维护低、盈利水平2.商业综合服务平台、信息中心长线投资、与其它板块互融五大板块在经营上具有不同角色，相互融合相互补充。互融住家消费人流3.功能板块93.1 主题公园区主题游乐组团水公园组团以大型惊险刺激项目为主，家庭共游型项目为辅的国内顶级主题游乐区。占地700亩。以水上游乐项目和温泉休闲spa为核心的室内外水公园。占地20万平米。103.2 休闲商业区以都市休闲为核心，引入儿童、亲子娱乐元素，打造集中式购物中心、老济南特色商业街、体验消费游憩区、时尚动感娱乐区为主的休闲商业区。总建筑面积约80万平米。113.3 会议酒5、店区以温泉度假为核心，引入高端度假酒店、会议中心、温泉SPA、企业定制会所和生态度假村等高端休闲产品。123.4 生态居住区以人文低碳、生态居住为核心的城市人居社区，总建筑面积约325万平米（包括回迁区80万平米）。133.5 郊野公园区以生态公园、圣贤山、体育运动公园为主的郊野公园区。14项目基地解读Why旅游市场分析标杆项目分析WhatHow发展定位功能板块发展模式产品建议经济测算开发计划目 录15老济南特色商业街时尚动感街区体验消费游憩区休闲商业区域购物中心主题商业街1.1 产品建议/休闲商业板块16高端度假酒店群文化精品度假酒店企业定制会所国际会议中心五星级主题酒店矿泉spa水疗中心会6、议酒店1.2 产品建议/会议酒店板块17运动会所高尔夫学院大众运动山地极限运动寺院郊野公园花田景观1.3 产品建议/郊野运动公园板块郊野运动公园18高密住宅低密住宅回迁区1.4 产品建议/居住板块养老社区等19家庭亲子温和乘骑游乐情景吸引物互动体验探险游乐顶级游乐设备惊险器械高科技虚拟视听设备飞行影院4D影院虚拟模拟科技体验1.5 产品建议/主题游乐板块室内外水公园水上演艺水上器械水疗中心+20主题定位客户定位规模定位开发计划一期目标1.5 主题游乐区 年游客量达到180万人次 门票定价200元 年营业额达到3亿元 一期300亩 二期200亩 三期200亩 总占地面积700亩 以青少年和家庭游7、客为主（10岁40岁）以中年游客和老年游客为辅（40岁50岁）以大型游乐器械、家庭亲子乐园、高科技虚拟视听设备为主要娱乐元素的大型综合性主题游乐园区211.5 主题游乐区/大摆锤类首期建设计划：主题公园首期占地300亩，投资5.5亿元，计划以大型游乐器械、家庭亲子乐园为主，同时完成配套市政建设、商业设施、停车场、园区景观和二三期土地平整。计划2012年底开工，2015年初开业。项目名称造价说明垂直过山车1.2亿顶级过山车，部分指标进入世界排名前十，进口设备飞行过山车0.5亿进口设备大摆锤0.2亿进口设备太空梭0.2亿进口设备激流勇进0.15亿国产设备中小型游乐设备0.35亿约计16个项目，以国8、产设备为主亲子乐园0.5亿钢结构，面积3000平米，约20个儿童游乐项目商业设施0.4亿建筑面积3000平米，含餐饮、零售、游客中心、票务中心市政配套0.5亿含道路、停车场、变配电、中央控制室、物业用房等园林景观1.0亿首期的园林景观及二三期土地平整其他费用0.5亿含设计费用、市场调查、总计5.5亿221.5 主题游乐区/飞椅类二期建设计划：二期占地200亩，投资4.5亿元，以景观水体、园林、漂流娱乐项目、4D影院为主。计划2015年开工，2017年开业。项目名称造价说明人工湖0.5亿约100亩水面精品园林0.6亿50亩园林、种植部分珍惜树种和名贵花木4D 影院0.3亿含影院场馆建设漂流娱乐项9、目0.2亿结合景观水体建设人工漂流中小型器械0.2亿增添部分中小型娱乐器械飞行影院1.0亿进口设备，含场馆建设星际探险1.0亿进口设备市政配套0.4亿其他费用0.3亿总价4.5亿231.5 主题游乐区/过山车类三期建设计划：三期占地200亩，投资2亿元，以高科技虚拟视听娱乐设备、中小型演艺场馆为主。计划2017年开工，2019年开业。项目名称造价说明中型剧院（2个）0.4亿国产设备5D影院0.5亿进口设备其他虚拟娱乐项目0.8亿市政配套0.3亿总价2亿24主题定位 以水上器械、水上演艺和水疗中心为主，适合家庭亲水嬉戏、不受济南当地气候与季节影响的亲水度假目的地游客定位规模定位开发计划一期开发210、万的室内场馆二期开发15万的室外场馆一期目标 年游客量达到80万人次 门票定价150元 年营业额达到8000万1.5 水公园/定位 2万的室内场馆 15万的室外场馆 以家庭游客和青年游客为主（10岁30岁）以中年游客和老年游客为辅（30岁50岁）25序号项目类别设备价格（人民币）1疯狂海啸1200万2深海龙卷风623万3魔幻漩涡530万4急速暗涌620万5海底穿梭460万6翻江倒海480万7魔幻城堡650万8海底总动员240万9梦境漂流300万10泡泡池100万11水循环系统2500万12场地铺装840万13室内场馆建设1亿14其他费用1000万合计2亿一期投资项目一期建设2万的室内场馆加娱乐11、设备，投资约2亿，计划2014年建设2016年开业。1.5 水公园/一期产品26序列设备项目设备价格（人民币）1超级造浪池1700万2超级大喇叭890万3超级巨兽碗756万4急驰竞赛886万5喷射滑道790万6离心滑道685万7垂直极限722万8合家欢滑道892万9大滑板滑道740万10小喇叭125万11夏威夷水屋925万12宝贝水城220万13水迷宫160万14漂流河600万15欢乐喷泉180万16水循环系统5000万17场地铺装绿化6300万18房屋建设4750万19其他费用2000万合计1.8亿二期投资项目二期建设15万的室外娱乐设备场地，投资约1.8亿，计划2016年建设2018年开业12、。1.5 水公园/二期产品271.6 风险分析业态投资额运营费用收益风险建议主题游乐园大高大可控可做水公园小低大可控可做五星级酒店大高大可控可做商务酒店小低小可控可做会议中心中中中可控可做温泉酒店大高大可控可做SPA中高大可控可做企业会所中高大可控可做购物中心高高大可控可做特色商业街中中中可控可做郊野公园小低小可控可做运动公园小低中可控可做圣贤山中低小可控可做寺院高低大可控可做28整个项目开发周期预计10-15年。2.开发计划20122013201420152016201720182019202020212022主题游乐区主题游乐场一期开工一期开业二期开工二期开业三期开工三七开业室内外水公园一期动工一期开业二期动工二期开业休闲商业区会议酒店区郊野公园区居住区开发原则：主题游乐区首期启动，其中主题游乐场和水公园轮流开业，保证每年都有新项目入市，持续引爆市场，聚集人气。居住区首期启动，由于体量较大，需要持续销售，为项目持续回现。主题商业街与主题公园同时启动，商业将在整个项目中持续开发，并且将大体量的商业放在后期开发。会议酒店区在主题公园一期开业后启动，首期开发温泉SPA酒店，五星级酒店放在后期开发。郊野公园区在主题公园中后期开发，目的是拓展旅游深度，同时为住宅提供配套。29谢谢聆听！THE END！