1、1 叶予舜 二一三年十月二十八日星期一 酒店管理筹建 酒店项目投资策划与酒店设计管理 酒店管理筹建 酒店项目投资策划与酒店设计管理 酒店投资者在筹划建设一座酒店时，通常需要找到设计单位和承建商，并在开业前期从社会招聘一个经验丰富的管理团队为其筹建筹开。酒店项目没有经过科学而充分的市场调研、规划设计、投资分析和清晰的经营管理模式设计，所以寻找一个好的酒店管理团队，策划一个成功的筹建筹开方案，将有效提高酒店投资的科学性、未来发展的可持续性，并且极大地归避风险。（一）酒店的本质分析（一）酒店的本质分析 对酒店本质的归纳，是“基于私人居留空间的公共服务场所”酒店是以住宿为基础，形成满足居住基本要求的“2、私人空间”；但酒店的附加价值和吸引力，更在于“公共场所”的服务能力。“私人空间”为私密性客房单元。客房单元的创新发展迅速，形成了功能、结构、风格情调、空间大小等四个方面的多元变化组合。在功能方面，出现了以娱乐休闲为中心的休闲客房模式、以温泉泡浴为中心的温泉客房模式、以商务接待的商务套间、私人办公的行政套间、绝对私密安全的总统套房、独层与独栋综合的公寓别墅等。“公共场所”，把酒店的功能放大，以住客的餐饮、旅行、商务、会议、休闲、度假等功能为基础，实现跨越，成为一般城市商务、休闲、娱乐、聚会、会议、活动的公共空间。因此，出现了“小客房”和“大会议”、“大餐饮”、“大娱乐”、“大休闲”等相结合的创新3、型酒店模式。其中，最有影响力的是“酒店 MALL”以酒店为基础，“休闲 MALL”的新2 叶予舜 二一三年十月二十八日星期一 发展。“私人空间”与“公共场所”两个方向，形成酒店的多元化发展趋势，无论是新建酒店还是酒店改造，都应该把握这一发展方向，不断创新酒店经营模式。酒店产品功能不断完善 酒店产品功能不断完善 我国酒店业从一般的酒店细分为商务酒店、旅游酒店、度假酒店、会议酒店、经济型酒店、主题型酒店和一般旅馆等。酒店集团化步伐加快。酒店联合重组不断推进，特许加盟兴起，国际酒店集团从高端市场向中低客源市场推进，国内市场国际化步伐加快。酒店个性化服务更加突出 酒店个性化服务更加突出 以电子信息技术4、和连锁经营为代表的现代科技加速进入我国酒店业。空间结构 空间结构 全国有两个明显的热点，一个海南，一个上海，前者投机者纷纷涌入，势必形成泡沫，后者由世博而兴，空间上布局整个长三角，高人一等。这种新的热点现象，业界担心不久会造成产能过剩。投资结构 投资结构 不少外行企业涉足旅游行业，投资酒店，这样可以填补空白市场，也会加剧产能过剩。市场结构 市场结构 明显的一点是，近几年酒店业外需市场在下滑，内需市场在成长。经营结构 经营结构 面对变化，经营势必相应变化。酒店业的经营只能细分化，是企业有独特的品牌，才能在竞争中有一席之地。产业结构 产业结构 国资委提出非主业资产调整，对全国所属 2，500 家酒5、店进行调整，这涉及大的利益调整，对酒店业的影响势必不小。（二）投资可行性研究（二）投资可行性研究 3 叶予舜 二一三年十月二十八日星期一 对具体酒店项目的可行性研究大致分为三块：项目市场可行性分析、项目经济可行性分析和不确定因素分析。项目市场可行性分析 酒店投资环境分析。项目市场可行性分析 酒店投资环境分析。酒店投资环境分析的主要目的是通过调查、分析酒店项目所在省份、所在城市、所在行政管辖区域或目标市场区域的国民经济发展水平现状、未来的发展趋势等方面的数据及信息，以识别酒店项目所处的大、中、小地理环境的区域经济是否适合酒店项目投资。酒店选址分析。酒店选址分析。现代酒店鼻祖斯塔特勒 100 年前6、提出了“酒店经营成功的关键三要素是：地段、地段，还是地段”。因此一个酒店项目的地理位置是否优越，对该酒店是否可能有充足的市场需求、是否能成功运营，以实现其经营目标，起着一个非常重要的决定性因素。酒店地理位置优越性评估主要需调研者收集、整理、分析、总结以下方面信息，以便决定该地理位置可能带来的酒店需求。酒店项目地理位置及所在地区、区域的地理位置描述；酒店项目地理位置及所在地区、区域的地理位置描述；该地块建筑法规或规划要求（如高度限制、容积率要求、停车场容量等）；酒店项目的可视化/醒目性程度（从交通、人流短暂停留角度评估）；酒店项目的交通便利性：周边区域的交通基础设施（含高速公路、公路、地铁、机场7、铁路等）基本情况；进出高速公路/当地机场的便利性；周边临近的主要设施（含写字楼、商场、娱乐餐饮、企业、学校、医院等）；周边临近的酒店、会议设施；酒店项目建筑物的尺寸、形状、地形学及土壤特性、排污排水基础设施4 叶予舜 二一三年十月二十八日星期一 等；周边区域吸引力；周边扩容潜力；长期战略潜力。区域酒店业现状分析。区域酒店业现状分析。区域酒店业现状分析主要包括酒店项目所在行政管辖区域的酒店业规模发展现状分析和区域酒店业经营现状分析。区域酒店业规模指一个区域的酒店总量和住宿接待能力的总量，它是通过区域酒店数量、区域酒店的客房总数、区域酒店的床位总数进行描述。市场需求分析。市场需求分析。目标酒店市8、场需求分析主要包括分析酒店所在地的旅游市场、酒店市场需求基本情况并调研其需求的主要驱动因素及需求主要特征。竞争对手分析。竞争对手分析。竞争对手分析主要是指在确定的区域范围内，识别出对目标酒店可能有竞争影响的所有的现存的、在建的、拟建的酒店物业，并依据划分标准，确定主要竞争对手及次要竞争对手；并通过调查、分析、统计主要竞争对手的基本情况及历史经营绩效，以便为目标酒店进行市场细分、确定目标市场、市场定位、SWOT 分析、营销组合策略提供决策依据。可针对酒店不同设施，如酒店客房、会议设施、餐饮设施分别确定其目标市场及主要竞争对手。目标市场细分目标市场细分。目标市场细分主要包括目标酒店细分目标市场、确9、定酒店客源市场的结构占比、并识别各个细分市场的消费特征。SWOT 分析。SWOT 分析。SWOT 分析就是根据上述市场调研结果，分析目标酒店面临的市场机会与威胁，相对于竞争对手的优势与劣势，以便为后续确定目标市场、市场定位、营销组合策略提供有价值的信息。酒店定位。酒店定位。根据上述做出的酒店投资经济环境分析、选址分析、区域酒店业5 叶予舜 二一三年十月二十八日星期一 现状分析、市场需求分析、竞争对手分析及酒店业主做出的初步市场定位、组织需求、资金要求等信息，结合酒店项目的实际情况，由调研者提出目标酒店的的定位（包括酒店类型、等级、规模）及经营设施类型（如包括客房、餐厅、会议设施、酒吧、水疗设施10、等）、规模、数量、产品或服务特色建议，并提出详细的建议依据及关键假设，以便酒店业主/投资者及专家团队参考决策。项目经济可行性分析 财务效益指标体系。项目经济可行性分析 财务效益指标体系。投资项目的财务效益评价指标体系主要包括静态评价指标体系（不考虑资金时间价值的投资项目评价指标体系，包括静态投资回收期、投资利润率等）和动态评价指标体系（考虑资金时间价值的投资项目评价指标体系，包括动态投资回收期、净现值、内部收益率等）。投资项目的动态评价指标不仅考虑了资金的时间价值，而且考虑了项目在整个寿命期内收入与支出的全部经济数据。因此，动态评价指标比静态评价指标更科学、更全面。目标酒店财务效益指标体系。目11、标酒店财务效益指标体系。为判断目标酒店是否有财务效益，是否值得投资，必须事前合理设定目标酒店投资项目的财务效益指标的评判体系。关键经营绩效指标假设.关键经营绩效指标假设.为准备酒店项目的经营预测，必须事前假设酒店项目的关键经营绩效指标，其主要包括酒店项目的年平均客房入住率、年平均房价、房价年增长率、每间客房客人平均密度、餐饮设施人均消费水平及座位捕捉率、宴会经营预测、其他经营设施预测（如会议设施）等指标。这些指标的假设正确与否将直接影响酒店项目的经营预测结果，所以必须用科学的方法进行预测，并提供详细的假设依据，以便决策者检验这些关键假设的正确性。以下分别介绍上述指标的预测内容、预测依据、预测方12、法及预测结果。6 叶予舜 二一三年十月二十八日星期一 酒店项目的年平均客房入住率及年平均房价预测依据：整个区域目标市场的客房入住率、平均房价信息；主要竞争对手的客房入住率、平均房价信息；目标市场及其各个细分市场的定价及折扣策略；酒店项目的地理位置、目标市场组成、有效营销手段、服务级别、客房及配 套设施等基本情况；酒店项目的供给需求分析结果；会议设施经营绩效指标预测依据：会议设施目标市场的历史平均绩效：如进行各种活动（展销会、大型会议、其他活动）的年平均次数，参加每次活动的平均人数，因活动产生的出租客房夜需求；会议设施目标市场的需求趋势预测；酒店项目会议设施的类型、规模、容量及配套客房等基本信息13、；对酒店项目会议设施的供给需求分析结果。编制 5 年经营预测。编制 5 年经营预测。酒店经营预测是酒店可行性研究项目的重要组成部分之一，经营预测的质量信度好坏将直接影响酒店业主/投资者对该酒店项目进行财务评价。计算财务效益评价指标。计算财务效益评价指标。（三）酒店市场需求分析（三）酒店市场需求分析 我们把酒店市场区分为七类：旅游游客 旅游游客 7 叶予舜 二一三年十月二十八日星期一 以观光、休闲、度假为目的的游客，是酒店最重要的顾客群体。该顾客群体的基本需求为：住宿、洗澡，休息、视听、基本餐饮、电话、上网、订票等商务服务、停车。观光游客其他需求为：夜间娱乐、小超市购物、旅游纪念品购物等；休闲度14、假游客其他需求为：白天休闲、夜间娱乐、特色餐饮等。商务旅行者 商务旅行者 出差游客的首要要求是基本的私人居留空间，因此，交通方便性、经济性是主要决定因素。但是，商务旅行者往往需要交往与接待，因而形成了不同的需求：身份档次、客房接待功能、公共接待空间、商务休闲等。本地商务接待 本地商务接待 本地公务商务接待，一般在中高星级酒店进行，这已成为趋势。本地接待一般不用客房或为贵宾配套用的少量钟点房，以对公共空间的使用为主，主要需求包括会见厅、中小会议室、工作型商务套间、包间餐饮、夜间休闲娱乐。跨区域会议活动 跨区域会议活动 会议对酒店的需求发展很快，形成了会议型、会展型、交易型三大类别。跨区会议对酒店15、的需求，因为住宿，所以要求综合配套能力强，接待容量大，主要需求为：大型会议厅、展览厅、交易方便性、多种会议室配套、宴会餐饮、夜间娱乐、休闲游乐丰富性等。会议的发展，促成了会都模式的大型会议酒店发展。8 叶予舜 二一三年十月二十八日星期一 本地会议活动 本地会议活动 本地会议及本地公务商务活动，包括新闻发布会、时尚表演与传播活动、研讨会、评审会、论证会等，一般可分为封闭型会议与以传播为导向的活动两大类。后者具有很强的公共传播特征，记者云集，影响较大。这些活动一般要求酒店具备好的传播服务基础，而且提供对表演性活动的基础支撑，酒店品位时尚化强。本地活动还包括本地休闲机构组织的联谊会、员工休闲娱乐活动16、等。私人群体活动 私人群体活动 私人群体活动，是指由私人民间发起组织的活动，包括婚庆婚宴、寿庆寿宴、满月酒、生日 Party、同学聚会、白喜事等。这些活动以私人消费为前提，以宴会模式为主，要求比较苛刻，消费水平参差不齐，但都对服务要求比较高，要求餐饮娱乐结合、多种消费方式结合。私密生活 私密生活 酒店已经成为城市私生活的重要场所，并逐渐成为市场消费的一个板块。这类消费包括私密商务开房、私密约会开房、赌博开房、色情服务开房、犯罪开房等；其中私密商务开房、私密约会开房属于正常接待范围，特别是名人的商务和生活，需要较高的私密保护。赌博开房、色情服务开房、犯罪开房等，则是利用酒店管理的私密安全保障功能17、，从事不道德乃至违法犯罪行为，是酒店应该坚决防范和杜绝的市场需求。以上七类市场需求，我们归纳出七种酒店模式：9 叶予舜 二一三年十月二十八日星期一 简洁型旅行酒店：快捷酒店、景区青年旅舍 城市商务会议型酒店 城市休闲娱乐型酒店 城市商务会展休闲 MALL 酒店（城市会展）郊区特色会议休闲酒店：民俗酒店、度假村、会议中心 郊区大型休闲会展 MALL 酒店（郊区都会）目的地度假酒店 七类市场需求下，形成了七类酒店模式，这是一个简单的概括；以这样的市场分析为基础，我们就可以对具体投资的某一个酒店的市场进行精准的定位，并对其类别进行分析，在同类别的经验教训中，找到现有酒店策划或提升改造酒店的方向。总结18、得出：小型酒店小型酒店的乡土民俗特色化低成本扩张模式：小型酒店，应以功能单一化、管理标准化、品牌连锁化为主要方向，走乡土民俗特色化的低成本扩张道路。城市大中型酒店城市大中型酒店的功能延伸特色化模式：城市大中型酒店，应以功能延伸特色化为目标，在基本功能保证的前提下，形成一两个功能的特色化延伸，成为功能独特的商务会议型或娱乐休闲型酒店。郊区景区大中型酒店郊区景区大中型酒店的休闲娱乐特色化模式：郊区景区大中型酒店，应以会议休闲娱乐为模式，在休闲娱乐方面突破，实现休闲娱乐项目的特色化。10 叶予舜 二一三年十月二十八日星期一（四）酒店筹建阶段的主要内容酒店筹建阶段的主要内容 组建一个合理、高效的装修工19、程运行机构这个机构应包括：A 酒店总经理 B 酒店工程部负责人 C 酒店咨询管理公司 D 建筑师(建筑设计单位)E 结构、水电、暖通、消防、强弱电等专业负责人。(机电及设备设计单位)F 酒店室内设计师(室内设计公司)G 酒店室内灯光设计师(灯光设计公司)H 艺术品设计师及供应商 I 酒店各使用部门的负责人(非固定人员)这几个部分的选择直接关系到室内设计与装修的质量。在这一构架中，A、B、I 往往为既定的人员，其他部分则是经选择后确定的。其中各类设计师的确是关键中的关键，他将在很大程度上决定酒店项目成功与否。（五）酒店策划的重要数据 研究酒店业，有几个至关重要的数据需要关注：（五）酒店策划的重要20、数据 研究酒店业，有几个至关重要的数据需要关注：第一，建筑面积，第二，客房数，第三，总投资额，第四，平均出租率，第五，平均房价。按平均每间客房建筑面积而言，从五星酒店说起，平均一间客房建筑面积按平均每间客房建筑面积而言，从五星酒店说起，平均一间客房建筑面积11 叶予舜 二一三年十月二十八日星期一 100 平方米，四星酒店 8590 平方米，三星酒店大体上在 80 平方米；100 平方米，四星酒店 8590 平方米，三星酒店大体上在 80 平方米；按投资每平米计算，一个建筑平米，五星级酒店平均 10,000 块钱，四星级酒店大体上在 9,000 块钱，三星级酒店在 8,000 块钱；按出租率计算21、，58%60%的出租率是平均盈亏平衡点，一般来说，酒店最佳的出租率是 75%80%，极限出租率是 85%。至于房价，国际“千分之一”法则指出，合理房价应是平均每间客房建造价值的千分之一，另有经验数据表明，一个城市五星级酒店的房价，相当于本城市同等档次房地产的平均单位价格的 1/10。（六）酒店投资策略 以产品线为依托的投资策略（六）酒店投资策略 以产品线为依托的投资策略 所谓产品线是从投资者角度将酒店看作是投资活动的产品。围绕市场需求和投资意向可以将所有酒店分为三大系列，即主题型酒店、功能性酒店和综合型酒店，三大系列酒店都可分别开发不同的投资产品线，主题型酒店则包含了种类丰富多样且非常鲜明的主22、题，它是国外酒店经营模式中比较成功的一种，客人在消费中时刻都能体会到酒店独特的主题内涵.功能型酒店则是以满足某种细分市场为目的着重突出某种功能的酒店，在酒店的功能、设施和服务中体现出相应的专业水平，又可以细分为度假酒店、会议展览酒店、商务酒店、公寓式酒店等；综合型酒店则是满足一般大众消费市场的酒店，当然每一种酒店都会有自身的一个主题定位，综合型酒店只是在服务和产品中更加体现大众化，各种功能都还比较齐全。由于酒店性质的差异，三大系列的酒店在投资策略上也有所不同：12 叶予舜 二一三年十月二十八日星期一 主题型酒店主题型酒店在塑造自身的文化内涵和主题上，难度比较大，从设计、建设、装修到经营管理、服23、务都需要大量的资金投入，由于客源市场的局限，投资回收的风险最大，但一旦获得成功可以产生长期的经济效益并且避免竞争，有实力的投资商可以提早进入；功能型酒店功能型酒店要求客源市场比较充足，一般来说规模比较大、档次比较高、服务个性化，区位条件是其最重要的投资因素，比如度假型酒店要求在自然环境优美的地区、商务型酒店则要求比较便捷的交通、会展型酒店则要求人流比较集中的城市中心区，功能型酒店运营成本高但投资回报快；综合型酒店综合型酒店投资成本低，但因为缺乏针对性的目标市场，酒店经营管理比较困难，投资利润率不是很高，经营风险也比较小。以资金链为纽带的投资策略 以资金链为纽带的投资策略 随着酒店市场的不断成熟24、，酒店投资者以大投入攫取高利润的时代已经不复存在，并且一般酒店的投资回收期相对延长，投资酒店必须有雄厚的资金作保证，另外则可以通过合理的资金循环形成良性的资金链，将资金分散在一些防御性强、成长性好的酒店类型上，从而确保酒店资金的顺利回收和增值。目前从投资总成本的角度来看，酒店投资主要集中在豪华型酒店和经济型酒店上，豪华型酒店建设周期长，投资成本高，根据国际酒店业的一般标准，五星级酒店每间客房的投资成本在 15-20 万美元之间，四星级酒店每间客房的投资成本在 10-14 万美元之间，三星级酒店每间客房的投资成本在 5-8 万美元之间 从投资策略上讲，目前投资豪华酒店回收期较长，业绩增长较缓，高25、星级酒店在我国某些地区呈现出过剩的供需状况，如短时间投资大量的高星级酒店，资金运作会存在一定的难度；但是连锁的经济型酒店对宏观调控不敏感，其规模化13 叶予舜 二一三年十月二十八日星期一 的经营提高了出租率，品牌化的经营提供了服务保障，连锁化的经营降低了单位经营成本，我国近期投资连锁经济型酒店成长性较好 以时间轴为序列的投资策略 以时间轴为序列的投资策略 在价值时代投资是为了资本增值，但是在如今高速发展的社会经济中，资本增值不仅表现为表面绝对值的增加，还要考虑资本的时间价值、通货膨胀、汇率变动和国家政策等因素。以时间轴为序列的酒店投资策略，是从投资资本的时间价值出发，结合酒店产品的生命周期规律26、，在时序上进行对投资进行优化组合。美国 Wimberly Allison Tong&Goo(WATG)专业酒店设计公司认为：最有可能影响创收和成本节约的环节是总体规划设计阶段，优质的设计能使土地价值的回报率达到最大，他们通过研究数据表明优质的设计与酒店盈利有强相关性，能对酒店的营业额和营运成本两个主要方面产生影响，因而虽然在前期筹建环节（立项、土建、装饰和购置设施设备）有较大的资金流出，但这一环节对酒店建成后的产出至关重要，并且如果筹建期失控和延长会增加投资成本，在这一阶段投资商要注入充足的资金和高度的关注；在酒店建成后，酒店投资会逐步减少并过渡到资金回收期；然而需要注意的是，按照酒店的生命周27、期规律，10 年以上的酒店需进行整体改造才能够正常运营，酒店投资方还需要适当的追加投资，以延长酒店的盈利时段。以收益率为前提的投资策略 以收益率为前提的投资策略 投资收益率是每一位精明的投资商最关心的指标，它能够直接反映整个投资活动的状况。然而投资收益率的高低也是受多种因素决定的，在投资学中风险与回报总是成正比关系，投资高风险的行业或领域可以获得高回报，但一味追求高收益率的行业也必将面临更大的风险，其关键是要能够做出正确的投资决策。根14 叶予舜 二一三年十月二十八日星期一 据酒店经营管理的属性，一般影响酒店投资收益的因素有：酒店区位、产品市场、经营管理等，其中区位的选择又要考虑城市的经济水平28、交通状况、竞争态势、基础设施和制度环境等因素；产品市场则要寻求适合酒店自身特色的市场定位；经营管理一般与管理品牌、人力资源等因素相关。要确保酒店投资经营能够获得正常或超常的收益，必须考虑以下几种投资策略：第一，投资优势区位，从地区经济的发展水平和增长潜力来看，沿海发达城市、活力型和增长型的二线城市可作为酒店投资方向，像江苏的无锡、常州、江阴，浙江的宁波、温州、湖州、番禺等，广东的珠海、惠州、东莞等，湖北的宜昌、荆州、襄樊等；从市场需求状态来看，交通便利、流动人口大、基础设施完善的城市可作为酒店投资方向，如全国的政治中心北京、国际金融都市上海、交通枢纽武汉、旅游胜地桂林等。第二，投资超前市场，29、客源市场是一个风云变幻的消费集中人群，准确把握未来市场的发展趋势和潮流，就需要投资商敏锐的市场洞察力和判断力，就目前来说，经济型酒店能够较好的满足目前国内大众需求，产权式酒店则引领着高端的度假休闲市场；第三，投资品牌酒店，酒店品牌本身具有一定的扩张度，在营销宣传、人力资源开发、财务管理等方面有着成功的经验，可有效地降低酒店营运成本。以情感源为基点的投资策略 以情感源为基点的投资策略 所谓以情感源为基点就是从投资商的心态来考虑投资决策，从企业战略管理的角度来分析，这个主要取决于公司的企业文化和经营理念，最主要的表现为公司领导者的思维方式、经营哲学等，不同类型的领导人会采用不同的投资策略，开拓型、30、征服型、理财型的领导人可能比较主动，积极寻求每一个投资的机遇，而冷静型、行政型的领导人则侧重于稳妥型的长线投资策略。酒店投资的商机也15 叶予舜 二一三年十月二十八日星期一 是稍纵即逝，在进行科学分析的基础之上，更需要投资决策者的个人智慧和勇气，真正做到理性投资。对于中国的酒店投资分布来看，国外酒店集团往往选择经济发达的中心城市或旅游资源丰富的城市立足，特别是北京、上海、广州、西安、桂林等直辖市、省会城市和著名旅游城市，从众行为以及由此推动引发的市场波动使得这些区域常处于过度的非理性繁荣和危机交替的状态，殊不知西部大开发和振兴东北的政策也暗藏着巨大的商机，近年来包括喜来登、圣达特以及香格里拉等31、在内的多家国际著名管理集团纷纷向四川的扩军，内地希望集团耗资 10 亿元修建家园国际酒店以及在九寨沟新开的另两家五星级酒店等。（七）酒店设计策划 专业化的酒店设计公司可以通过以下途径为酒店项目节约投资：（七）酒店设计策划 专业化的酒店设计公司可以通过以下途径为酒店项目节约投资：一、通过合理的规划和设计，避免工程的重复建设和调整修改，从而降低工程造价，减少资金投入，从根本上达到节约投资的目的。现代酒店的发展，对酒店的规划和设计提出了更高的要求，酒店设计和建设除了遵循它固有的规范和特性外，设计师还必须熟悉酒店的管理和运行，甚至还必须懂酒店的市场、营销、经营路线等等。一个好的酒店设计师必须熟悉和了解32、酒店的方方面面，必须具备建筑、规划、环保、室内设计、酒店管理、市场营销等各方面的综合知识。二、专业的酒店设计能够延长硬件寿命，降低维护成本，从而提高酒店收益和赢利能力。由于专业化酒店设计是建立在对酒店运行和管理的充分了解和熟练掌握基16 叶予舜 二一三年十月二十八日星期一 础之上的，酒店设计师对硬件的运行、消耗、维护、保养胸有成竹。在设备选型时，其丰富的酒店运行经验和专业化知识，有助于做到“避轻就重”，通过设计来提高硬件运行水平、延长设备使用寿命。在酒店运行成本中，很大一块是改造和维护成本，如果酒店能延长投资改造期，或者在改造时能减少改造范围或改造内容，那么自然就减少投入。这当中，除了在酒店日33、常的经营管理中，做到精心维护之外，酒店设计建设时有意识地选择使用寿命长、便于维护保养的硬件设备以及在设计中采用有效的手段防止硬件的老化和降低维护难度都有很大关系。三、专业化酒店设计能够兼顾星评标准与赢利项目之间的合理配置，增加收入渠道，提高酒店收益，以最少的投入获得尽可能大的经济效益。酒店项目由于其特有的客户群及经营管理需要，在功能配置时，必须以客房作为酒店的核心功能，同时，配套项目的设计和选择也必须围绕住店客人的需求和酒店星级水平相适应的档次进行配置，所有功能和项目的设计都必须考虑到相对长久和稳定，不能随意变动和更改，以免影响酒店的星级和档次。因此，从这一点来看，星级酒店的功能配套和项目选择34、，绝不可能类似于非星级酒店的经营项目那样“灵活多变”、“随行就市”，这也是为什么星级酒店的经营项目相对稳定和保守的原因。但是，酒店作为一项长远的投资项目，最终目的是追求赢利，那么如何在相同的投资预算内，寻求能够兼顾“星级档次”和“赢利能力”之间的平衡就成为许多酒店经营所追求的目标。一个优秀的酒店设计师，他不仅熟悉星级标准，更应该懂得不同星级酒店项目的合理配置，擅于组合并增加赢利项目。而且必须具有超前的眼光和预测能力，能够适时地在设计项目中推出引领市场潮流的经营项目，并引导酒店消费时尚，为投资项目增加收益。四、专业化的酒店设计，能够提高酒店的舒适度，营造独特的艺术氛围，17 叶予舜 二一三年十月35、二十八日星期一 不仅提高酒店的入住率，更有助于卖出较高的房价，增强酒店竞争力。设计优秀的酒店，它是基于完善的功能规划，细致入微的配套设施以及独具一格的艺术风格。今天的酒店项目，不仅要吸引商旅客人，更要吸引本地消费者，因此，酒店项目成为客人“体验”和“享受服务”的场所，设计优秀的酒店往往成为时尚与潮流的前沿，更是档次与品味的象征，它完善的功能，细致的配套设施和独特的风格都会成为吸引客人的因素，而且有助于培养起一个忠实而稳定的客户群，同样，舒适的环景结合、高雅的格调更有助于卖出更高的价格，使客人觉得物有所值。而专业的酒店设计，正是基于对酒店建筑结构、功能分区、客流动线方面的合理规划，灯光设计、家具36、制作、艺术品布置乃至于牙膏、牙刷、毛巾、皂液、钥匙牌等细致入微的细节等各方面的精心设计才能营造出舒适宜人的空间与环境。它既反映出设计师与酒店管理与经营方面在认识上的高度统一，更体现出酒店设计师的创造力和匠心独具，是非专业的酒店设计者所难以企及的。五、专业化的酒店设计公司，不仅限于设计服务，还能为业主提供一个完整的酒店用品和设施设备的供应商网络，该网络的供应商系统避开了任何中间环节和代理机构，能够以无可比拟的价格优势向酒店业主提供设施设备和酒店产品，从而使酒店项目大幅度降低投资。除产品的价格优势外，该供应商系统还能根据设计公司和酒店业主的需求，为酒店项目提供独一无二、量身定造的个性化产品，充分满37、足酒店项目别具风格、独具特色的个性化需求。18 叶予舜 二一三年十月二十八日星期一 中国大陆专业化酒店设计的现状 中国大陆专业化酒店设计的现状 目前中国大陆的酒店设计现状大致分为三种状况：一、境外设计公司：一、境外设计公司：目前，凡外资管理公司管理的五星级酒店，绝大部分是由境外设计 公司担纲的。比如万豪、希尔顿、香格里拉、喜来登、皇冠假日、凯宾斯基等酒店。客观地讲，这些酒店的设计普遍是成功的，其中不乏精典和杰出的设计范例。无论是从酒店的功能规划、硬件配置、艺术风格等直观的方面还是酒店的舒适度、艺术氛围等非直观的方面，都明显体现出专业的水准和深厚的功底。而担纲这些豪华酒店设计的公司，有的还是国际38、著名的设计机构，有着近五十年的酒店与度假项目设计建设经验。这和我们国内酒店业建设仅二十余年的历史而言，确实有一定的差距。但是，另一方面，境外的设计公司高昂的设计收费和酒店项目巨大的投资额，往往使非高星级酒店无法承受。这也是境外设计公司基本上仅涉足有限的五星级酒店设计的原因。二、由常规的建筑设计院和室内设计或装饰公司担纲：二、由常规的建筑设计院和室内设计或装饰公司担纲：这是我国目前酒店行业最为普遍的状况，一般情况下，绝大多数的四星以下的酒店都采用的这种方式，而这种方式的结果，导致酒店业普遍存在硬件隐患和投资的浪费，这是由于我们国内设计行业管理的现状和行业特点所导致的，其实际状况是：几乎所有的酒店39、项目都存在建筑设计与室内设计脱节的现象，这就不可避免地出现建筑设计无法充分考虑酒店的运行和管理这一问题，而另一方面，酒店的室内设计往往是由一般装饰公司担当，做为一家装饰公司，无论它在装饰方面有多丰富的经验，也无论它的设计实力多强，面对酒店项目设计时，都会存在这样那样的问题，它很难全面而细致地解决好建筑结构、中央空调、强弱电、19 叶予舜 二一三年十月二十八日星期一 给排水、共用系统、计算机网络等一系列酒店必备系统与功能规划、运行管理诸多方面复杂的需求和技术平衡，而且作为四、五星级的豪华酒店，以人为本的基本思想，决定了酒店必须细致而全面地为客人提供方便、周到、细微的人性化服务。国内本土的专业化酒40、店设计公司：国内本土的专业化酒店设计公司：随着中国酒店业投资建设需求的增长，已开始出现中国本土的“酒店设计专业化公司”，但到目前为止，面对日益增加的酒店项目投资建设的需要以及众多已陈旧须改造翻新的酒店需求，这种“专业化的酒店设计公司”就显得特别“供不应求”。而其中专业化程度高，设计水平与境外公司相当、经验丰富的公司，就更是凤毛麟角。从专业角度出发，中国本土优秀的酒店设计公司，比外资的酒店公司更具有竞争优势，一方面设计费取费相对低一些，而他们更熟悉中国星级标准，了解地方特点，设计项目投资额相对较少。这对于动辄上亿的酒店项目而言，哪怕节约百分之几的投资额，都是几百、上千万的资金节约；另一方面，中国41、本土的酒店设计公司也开始走向国际化合作，他们之中，包括曾经在境外留学归来的设计师，懂得将境外设计师和国内设计师合理配置协同工作，以控制设计成本，而不必像境外的设计机构那样完全由外藉设计师全程担纲。酒店筹建展开 酒店筹建展开 一般在酒店装修设计前，必须先完成市场调研、酒店选址、酒店定位、酒店规模档次确定、项目可行性分析等工 筹酒店设计包括功能布局及分区设计、总体规划与设计、建筑设计、内外景观及园林设计、室内装修设计、机电与管道系统设计、标志系统（VIS）设计、交通20 叶予舜 二一三年十月二十八日星期一 组织设计、管理与对客服务流线（程）设计等内容。国际上业主和饭店管理公司的结合方式通常包括：国42、际上业主和饭店管理公司的结合方式通常包括：一、委托管理。以签署管理合同的方式明晰双方的权利和义务，管理公司以自己的管理风格、服务规范、质量标准和运营方式对被管理酒店输出专业技术、管理人才和管理模式，被管理饭店给予酒店管理公司一定的管理费用的管理模式。二、特许经营。以特许经营权为核心，利用管理公司自己的的专业技术和品牌同酒店业主想结合，从而扩张经营规模的一种商业发展模式。三、带资管理。通过独资、控股和参股等直接和间接投资方式来获取饭店经营管理权并对其下属系列饭店实行相同品牌标识，相同服务程序，相同服务网络，相同采购系统，相同组织结构，相同财务制度，相同制度标准，相同企业文化及相同经营理念的管理方式。四、联销经营。众多单体酒店自愿付费参加联销集团，实现与销售有关的信息技术服务的提供和资源的共享。